重慶某地產(chǎn)項(xiàng)目市場調(diào)查報(bào)告

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城市交通半小時(shí)圈重慶市出臺的新建設(shè)方案中，將斥資8700億元建設(shè)新重慶的300個(gè)項(xiàng)目，涉及基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)境、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、社會(huì)事業(yè)等四方面，其中包括兩路機(jī)場、菜園壩長江大橋、人民劇場、重慶國際醫(yī)院、重慶生態(tài)公園等重點(diǎn)項(xiàng)目。據(jù)估計(jì)，其中的96個(gè)項(xiàng)目將在2005年前開工建設(shè)，總體項(xiàng)目在2010年完成。目前重慶正開展城市交通半小時(shí)圈的建設(shè)，力圖在年內(nèi)完工。體育場館重慶市政府重點(diǎn)工程在袁家崗地區(qū)建立奧林匹克中心，規(guī)劃中的主體育場，將能容納6萬名觀眾，工程計(jì)劃于2004年6月完成，屆時(shí)，一個(gè)現(xiàn)代化的、全新的體育運(yùn)動(dòng)中心將呈現(xiàn)，2004年亞洲杯預(yù)選賽也將在此舉行。目前，大型游泳館已經(jīng)落成開放。1.2上述因素發(fā)展對重慶房地產(chǎn)市場之影響良好的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供強(qiáng)大的支持近年來，重慶在國家繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，在國家大力開發(fā)西部地區(qū)加大投入力度的推動(dòng)下，抓住加快發(fā)展的大好時(shí)機(jī)，進(jìn)一步加大經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的力度，繼續(xù)推進(jìn)改革開放，國民經(jīng)濟(jì)保持良好發(fā)展勢頭，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效益進(jìn)一步改善，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)全面進(jìn)步，城鄉(xiāng)人民生活水平有所提高。規(guī)劃、市政的強(qiáng)大力度為房地產(chǎn)市場的多樣發(fā)展提供了強(qiáng)大動(dòng)力重慶行政級別的變化導(dǎo)致了其在中國西部經(jīng)濟(jì)地位的定位和經(jīng)濟(jì)發(fā)展定位的改變，讓城市產(chǎn)生了新的發(fā)展格局。為滿足居住、購物、辦公、娛樂、出行等種種要求的情況下，重慶結(jié)合自身特點(diǎn)在發(fā)生著新的布局規(guī)劃、發(fā)展。新的市政工程、規(guī)劃動(dòng)態(tài)和特殊事件都在不斷刺激著城市房地產(chǎn)市場熱點(diǎn)的誕生，為城市房地產(chǎn)市場的多樣發(fā)展提供了強(qiáng)大動(dòng)力。但仍然應(yīng)該看到，目前重慶市場的熱點(diǎn)依舊相對分散。表1-2重慶房地產(chǎn)市場熱點(diǎn)發(fā)展態(tài)勢市場熱點(diǎn)關(guān)鍵促進(jìn)因素目前發(fā)展態(tài)勢軌道交通周邊住宅軌道交通發(fā)展預(yù)計(jì)將成為重慶住宅格局發(fā)展變化的關(guān)鍵因素奧體中心附近住宅體育文化中心將逐漸形成獨(dú)特的“奧體房地產(chǎn)拉動(dòng)效應(yīng)”小戶型公寓爛尾樓改造作為過渡型和投資型物業(yè)，被很多人所看好產(chǎn)權(quán)式酒店（含商務(wù)型）爛尾樓改造逐漸引入先進(jìn)理念，未來發(fā)展勢頭看好江景住宅江景自然資源重慶市江景資源相對富足，缺少的只是規(guī)劃，合理利用將打造新外灘商鋪投資內(nèi)需拉動(dòng)相關(guān)政策市場運(yùn)行態(tài)勢良好江北區(qū)住宅政府行政支持新的行政中心帶動(dòng)新的住宅、商業(yè)區(qū)域發(fā)展數(shù)據(jù)來源：上海中瑞市場研究部二、重慶市房地產(chǎn)市場環(huán)境分析2.1總體供求及價(jià)格特征1996年至今重慶的房地產(chǎn)市場商品房供求經(jīng)歷了幾大階段。1996年房產(chǎn)市場供求均較為低迷，空置比率高。1997年重慶升為直轄市后為房地產(chǎn)發(fā)展帶來了強(qiáng)大的動(dòng)力，1997-1998年房產(chǎn)發(fā)展勢頭良好，供需平穩(wěn)上升，空置率逐漸被控制。1998年-1999年供應(yīng)量、需求量均明顯縮減，空置率再度上升。99年后在良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和相應(yīng)的政策拉動(dòng)下，重慶商品房的供應(yīng)量與需求量開始大幅增大。圖1-2重慶市歷年商品房供求分布數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計(jì)局年報(bào)數(shù)據(jù)1996-2001（單位：萬平方米）價(jià)格特征96年至今重慶商品房價(jià)格基本保持了平穩(wěn)向上的趨勢。但價(jià)格漲幅不大；2001年后，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展及各項(xiàng)相關(guān)政策的拉動(dòng)下，2003年價(jià)格比2002年上漲了11%。圖1-2重慶歷年商品房平均銷售價(jià)格變化表數(shù)數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計(jì)局年報(bào)數(shù)據(jù)2.2房產(chǎn)市場特征市場供大于求，總體銷售速率較緩較大的市場供應(yīng)已經(jīng)使得重慶的房產(chǎn)市場銷售速度明顯減緩，市場出現(xiàn)了不應(yīng)有的疲態(tài)，這一點(diǎn)使得開發(fā)商不得不考慮當(dāng)?shù)厝四壳暗馁徺I力情況，價(jià)格導(dǎo)向是重慶人購房的特點(diǎn)。

房地產(chǎn)開發(fā)重心向次中心城區(qū)及郊區(qū)轉(zhuǎn)移區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和道路交通環(huán)境的改善，使“寧要渝中一張床，不要郊區(qū)一間房”的擇居觀受到挑戰(zhàn)，也促使購房區(qū)域重心發(fā)生轉(zhuǎn)移。繼渝中半島和江北、南岸之后，北部城區(qū)和其他主城各區(qū)相繼成為房地產(chǎn)開發(fā)投資和消費(fèi)的熱點(diǎn)區(qū)域。高尚地段創(chuàng)造高價(jià)位樓盤綜觀重慶樓市，不難發(fā)現(xiàn)，重慶高價(jià)位的樓盤主要位于一些高尚地段，產(chǎn)品塑造價(jià)格的空間很小，但高尚地段內(nèi)的優(yōu)秀產(chǎn)品仍是市場的寵兒。

房產(chǎn)開發(fā)商大力開發(fā)臨水樓盤重慶有豐富的江景資源，臨水樓盤也頗受買房者的青睞。親水性是重慶人與生俱來的天性，不少開發(fā)商迎合市場需求利用得天獨(dú)厚的地理環(huán)境開發(fā)臨江或臨湖樓盤。隨著城市化發(fā)展，城市規(guī)劃與建設(shè)越來越注重對城市氣質(zhì)的把握和與自然環(huán)境的融合。尤其是社會(huì)生活水平的不斷提高，讓人們對居住環(huán)境的要求也日益提高。

預(yù)售房比現(xiàn)房受寵隨著重慶開發(fā)企業(yè)的市場定位和行銷策劃水平，以及規(guī)劃設(shè)計(jì)水平正在不斷改善和提高，產(chǎn)品適銷，得到了消費(fèi)者的認(rèn)同，新開發(fā)預(yù)售房的銷售情況良好，比現(xiàn)房更贏得市場。商品房銷售實(shí)施雙軌制重慶商品房銷售采用套內(nèi)面積和建筑面積雙軌制。第二部分項(xiàng)目住宅競爭環(huán)境分析一、普通公寓住宅1、競爭區(qū)域市場界定1.1競爭區(qū)域市場范圍界定本項(xiàng)目位于重慶市袁家崗高新區(qū)奧林匹克體育中心，屬九龍坡區(qū)?？偨ㄖ娣e70萬平方米。總體規(guī)劃區(qū)域內(nèi)臨袁石路和袁茄路的B1、B2、C1、A9地塊及臨謝陳路的E7地塊。先期啟動(dòng)部分為臨袁石路和袁茄路的B1、B2、C1的三地塊，總建筑面積約為55-60萬平方米。根據(jù)本項(xiàng)目的預(yù)計(jì)檔次，規(guī)模和容積率情況，為了更好的進(jìn)行市場比較和深入研究，擬采用同類競爭項(xiàng)目為研究范圍，先以重慶主要城區(qū)范圍的中高檔、規(guī)模大盤界定本案競爭對手樣本框，局部考慮區(qū)域分類法。采樣基本標(biāo)準(zhǔn)：建筑面積規(guī)模在20萬平方米；容積率在2.0以上。1.2競爭對手樣本框界定根據(jù)以上研究范圍的確定，根據(jù)競爭區(qū)域市場樓盤的區(qū)位、類型、開盤時(shí)間來界定競爭對手樣本框。并以之為根據(jù)，選取以下二十個(gè)樓盤作為項(xiàng)目競爭對手樣本。南岸區(qū)：上海城、融橋半島、泰正花園、回龍灣、海棠曉月江北區(qū)：南方上格林、華新都市花園、長安華都、龍湖*楓香庭、金砂水岸沙坪壩區(qū)：天驕年華、學(xué)林雅園、華宇廣場渝中區(qū)：新東?；▓@、?？唾蘧琵埰聟^(qū)：華宇名都城、美茵河谷、珠江花園、上江城、廣廈經(jīng)典表2-1競爭對手樣本框情況物業(yè)名稱物業(yè)規(guī)模（萬M2）物業(yè)區(qū)位成為樣本之原因上海城58南岸區(qū)規(guī)模、檔次融橋半島350南岸區(qū)規(guī)模、檔次泰正花園30南岸區(qū)規(guī)模、檔次回龍灣55南岸區(qū)規(guī)模、檔次海棠曉月80南岸區(qū)規(guī)模、檔次南方上格林40江北區(qū)規(guī)模、檔次華新都市花園23江北區(qū)規(guī)模、檔次、建筑形態(tài)長安華都28江北區(qū)規(guī)模龍湖*楓香庭27江北區(qū)規(guī)模、檔次、建筑形態(tài)金砂水岸18江北區(qū)規(guī)模、檔次、建筑形態(tài)天驕年華27沙坪壩區(qū)規(guī)模、檔次、學(xué)林雅園21沙坪壩區(qū)規(guī)模、檔次、華宇廣場38沙坪壩區(qū)規(guī)模、檔次、新東福花園14渝中區(qū)地段、檔次、?？唾?5渝中區(qū)規(guī)模、檔次、華宇名都城32九龍坡區(qū)地段、規(guī)模、檔次、建筑形態(tài)美茵河谷60九龍坡區(qū)地段、規(guī)模、檔次珠江花園30九龍坡區(qū)地段、規(guī)模、檔次上江城16九龍坡區(qū)地段、檔次廣廈經(jīng)典13九龍坡區(qū)地段、檔次數(shù)據(jù)來源：上海中瑞市場研究部2市場特征分析2.1供應(yīng)特征重慶樓市步入大盤時(shí)代，北部新城和南岸區(qū)成為熱點(diǎn)區(qū)域從近階段的房地產(chǎn)住宅市場來看，隨著重慶本地企業(yè)的發(fā)展壯大及外地開發(fā)商的進(jìn)入，重慶樓市開始逐步進(jìn)入大盤時(shí)代。從近期看開盤與亮相的多是建筑面積10萬平方米以上大盤，其中既有占地3000畝的融僑半島，占地1000畝的廣廈城及天驕·美茵河谷等“地產(chǎn)航母”，也有諸如建筑面積為80萬平方米的海棠曉月、58萬平方米的上海城、55萬平方米的回龍灣等大型社區(qū)，此外其他如金砂水岸、?？湾荨x愉·上江城、廣廈經(jīng)典等樓盤基本上都在10萬平方米以上。小盤的生存空間將越來越小，出現(xiàn)這一變化是市場競爭的結(jié)果，也與近一兩年主管部門提高地產(chǎn)準(zhǔn)入門檻有關(guān)。中高檔規(guī)模樓盤主要集中于北部新城和南岸區(qū)，北部新城新開樓盤以龍湖·楓香庭、金砂水岸和南方上格林等樓盤為代表，南岸區(qū)新開樓盤以融僑半島、海棠曉月、回龍灣、上海城等樓盤為代表。除此之外，新開樓盤還有九龍坡區(qū)的天驕·美茵河谷、高新區(qū)的華宇名都城等。從目前市場已亮相樓盤的檔次來看，中高檔樓盤占據(jù)大部分，預(yù)計(jì)這一檔次物業(yè)在2003年將是市場爭奪的焦點(diǎn)；從規(guī)模及體量來看，10-20萬平方米所占比例較大，這類規(guī)模樓盤除在綠化景觀、物業(yè)氛圍營造方面注重投入外，在營銷推廣方面也會(huì)不遺余力，更為激烈的競爭在所難免。大盤總的推案規(guī)模將影響重慶住宅市場競爭樣本總的推案體量共計(jì)984.9萬平方米，而未來將推出的還有588.1萬平方米。大盤市場將成為重慶住宅市場的主流，大盤的推案時(shí)間、營銷手法、推廣力度和價(jià)格定位都將對重慶房地產(chǎn)市場起到引導(dǎo)作用。表2-2競爭對手（樣本）供應(yīng)量及分布物業(yè)名稱物業(yè)區(qū)位占地規(guī)模（萬M2）規(guī)劃面積（萬M2）物業(yè)已供應(yīng)量（萬M2）未來預(yù)計(jì)供應(yīng)量（萬M2）上海城南岸區(qū)1658652融橋半島南岸區(qū)20035010340泰正花園南岸區(qū)7.5430300回龍灣南岸區(qū)26.955.11837.1海棠曉月南岸區(qū)33.4807010南方上格林江北區(qū)2340355華新都市花園江北區(qū)8.323158長安華都江北區(qū)2.7281810龍湖*楓香庭江北區(qū)627270金砂水岸江北區(qū)618810天驕年華沙坪壩區(qū)10.627198學(xué)林雅園沙坪壩區(qū)721210華宇廣場沙坪壩區(qū)4.6338380新東福花園渝中區(qū)7.413.813.80?？唾抻逯袇^(qū)1.425718華宇名都城九龍坡區(qū)8321715美茵河谷九龍坡區(qū)6760555珠江花園九龍坡區(qū)13.3302010上江城九龍坡區(qū)716610廣廈經(jīng)典九龍坡區(qū)2.513130小計(jì)458.67984.9396.8588.1資料來源：上海中瑞市場研究部項(xiàng)目規(guī)模面積分組分析，建筑規(guī)模在20-30萬平方米占主力研究樣本中高檔規(guī)模樓盤，總建筑規(guī)模為20-30萬平方米的占了40%。除此之外便是50萬平方米以上的超大規(guī)模項(xiàng)目。南岸區(qū)新開樓盤的建筑規(guī)模較大，如80萬平方米的海棠曉月、58萬平方米的上海城、５5萬平方米的回龍灣、350萬平方米的融橋半島等超大型社區(qū)表2-3：項(xiàng)目規(guī)模面積分組表10-20萬M220.1-30萬M230.1-50萬M250.1萬M2以上新東福花園?？唾奕A宇廣場上海城金砂水岸泰正花園華宇名都城融橋半島上江城天驕年華南方上格林回龍灣廣廈經(jīng)典龍湖*楓香庭海棠曉月學(xué)林雅園美茵河谷華新都市花園長安華都珠江花園資料來源：上海中瑞市場研究部2.2需求特征2.2.1銷售情況分析小高層、高層住宅類型銷售情況較好從樓盤本身而言，良好的銷售情況體現(xiàn)出消費(fèi)者對已供應(yīng)的樓盤性價(jià)比的認(rèn)同。如龍湖*楓香庭靠近江北繁華商業(yè)區(qū)，其面積戶型設(shè)計(jì)考慮大眾消費(fèi)者的需求，以106平米左右的兩房為主力面積戶型，銷售率很高。再如南岸區(qū)規(guī)模大盤海棠曉月為例，該項(xiàng)目依山傍水，擁有市區(qū)獨(dú)一無二的溫泉公園，毗鄰繁華的濱江美食一條街，完善的配套設(shè)施在消費(fèi)者中形成了良好的口碑。銷售控制技巧不足，大盤銷售周期過長重慶住宅項(xiàng)目銷售目前大部分仍由開發(fā)商進(jìn)行銷售，并且在銷售過程中并未采取強(qiáng)有力的銷售策略，銷售控制技巧不足。這主要體現(xiàn)在很多項(xiàng)目前60-70%的住宅銷售形勢很好，但之后剩余較差的單位則去化緩慢，從而導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目的銷售周期過長。從表2-4中基本可以看出這一顯著的規(guī)律。當(dāng)然，這也和重慶目前是買方市場有直接的關(guān)系。表2-4競爭對手項(xiàng)目銷售情況物業(yè)名稱銷售面積（萬M2）銷售率銷售周期（月）上海城642%8融橋半島-風(fēng)臨洲1060%10泰正花園3080%35回龍灣1880%15海棠曉月7095%34南方上格林3570%27華新都市花園1570%33長安華都1870%21龍湖*楓香庭2798%15金砂水岸875%1天驕年華1980%32學(xué)林雅園2140%28華宇廣場3895%35新東?；▓@1490%48?？唾?45%4華宇名都城1785%15美茵河谷5100%10珠江花園2080%60上江城660%3廣廈經(jīng)典1398%36資料來源：上海中瑞市場研究部2.2.2客戶情況分析（客戶來源、客戶特征等）重慶的購房客源還是以價(jià)格導(dǎo)向型為主，客源對價(jià)格最為敏感，在同等區(qū)域、同類產(chǎn)品的情況客源更為關(guān)注的是價(jià)格。下面從幾個(gè)方面來分析客源特征：區(qū)域：地段情節(jié)較為顯著本土客源由于地段情節(jié)，主要以區(qū)域客源為主。外來客源主要集中在開發(fā)量較大的北部新城和南岸區(qū)，此外九龍坡區(qū)石橋鋪高新開發(fā)區(qū)也匯集了部分外地客源。職業(yè)：集中在支柱產(chǎn)業(yè)員工和外來農(nóng)村人口重慶的幾大支柱產(chǎn)業(yè)為汽車、摩托車、旅游、生物醫(yī)藥等，其它的主要是農(nóng)業(yè)成分。應(yīng)該說重慶的高收入群體主要集中在各大企業(yè)，初步描述應(yīng)該是各大企業(yè)的中上層管理人士。另外則是一些餐飲、旅游等小企業(yè)主，他們的收入也很高，他們是目前重慶購房的生力軍。另外重慶有著1800萬左右的農(nóng)業(yè)人口，這些將是重慶未來10幾年內(nèi)城市化進(jìn)程需要改變的對象，當(dāng)然也是一大購房團(tuán)體。年齡：中年為主通過對重慶現(xiàn)有在售樓盤的調(diào)查，通過業(yè)內(nèi)人士的介紹，可以發(fā)現(xiàn)重慶購房群體的消費(fèi)年齡基本上在35歲以上，這與重慶的收入水平有關(guān)，重慶的年人均收入基本在6000—10000元人民幣之間，較大比例的收入還不足1000元人民幣/月。這也就決定了很多的年輕群體目前還沒有能力購房。購房群體相對單一。價(jià)格承受力：缺乏中間層面重慶購房群體的消費(fèi)能力大體可以分為兩種，一種是有很高的價(jià)格承受力，他們是大企業(yè)的管理人士，或者是一些小企業(yè)主，他們的年收入有幾十萬甚至是上百萬。他們是重慶豪宅市場鎖定的對象，還有很大的一部分則是中等收入偏低的群體，有很多一部分還是農(nóng)村進(jìn)城的農(nóng)民，相對于其他房地產(chǎn)發(fā)展相對比較成熟的發(fā)達(dá)城市，購房群體的相對購買力則較弱?；旧显?400元/平方米左右。重慶的中高檔購房群體很少。2.3價(jià)格特征價(jià)格大多數(shù)為2500元/平方米（套內(nèi)面積）以上競爭樣本的銷售價(jià)格均在2500元/平方米（套內(nèi)面積）以上，但主力價(jià)格段集中在2500-3000元/平方米（套內(nèi)面積），3000元/平方米（套內(nèi)面積）以上的項(xiàng)目比例較小。這說明重慶中高檔住宅的主體價(jià)格水平線較為整齊，并且每個(gè)區(qū)差別性并不太大。上江城一期的價(jià)格定的比較低，銷售情況良好，而目前該盤處于封盤階段，預(yù)計(jì)在下次開盤時(shí)候價(jià)格將會(huì)有較大幅度的上升。濱江題材開始受到關(guān)注重慶江景資源豐富，而且由于地勢的關(guān)系，江景住宅比比皆是，并且在早年居住在江邊交通非常不方便，屬于“窮人區(qū)”。但隨著濱江道路、過江橋梁的修建和兩岸江景、夜景的不斷改善，濱江題材將越來越受到重視。目前，沿江的規(guī)模樓盤定價(jià)較高，如海棠曉月、金砂水岸、珠江花園等均價(jià)都在3000元/平方米以上；地處朝天門碼頭的超高層住宅海客嬴洲均價(jià)高達(dá)4500元/平方米，市場有一定的抗性。價(jià)格的漲幅差異較大近年重慶住宅市場的價(jià)格有一定的上漲幅度，特別是體現(xiàn)在一些銷售好的項(xiàng)目之中，但是在競爭項(xiàng)目之中，價(jià)格的漲幅差距很大。有一年漲幅達(dá)到500-1000元/平方米的項(xiàng)目，例如海棠曉月；也有基本未變動(dòng)的，例如珠江花園。而競爭項(xiàng)目普遍價(jià)格增長幅度不大。表2-5競爭對手項(xiàng)目價(jià)格情況物業(yè)名稱銷售面積（萬M2）銷售價(jià)格范圍（元/M2）平均銷售價(jià)格（元/M2）銷售面積加權(quán)銷售均價(jià)（元/M2）上海城62200-280025002500融橋半島-風(fēng)臨洲102200-3900（套內(nèi)）27002800泰正花園302300-3200（套內(nèi)）28002600回龍灣182300-2800（套內(nèi)）25502500海棠曉月702500-5000（套內(nèi)）35003000南方上格林352300-3500（套內(nèi)）26002600華新都市花園152500-3500（套內(nèi)）30003000長安華都182300-2800（套內(nèi)26002600龍湖*楓香庭272400-3000（套內(nèi)）28002800金砂水岸82500-3500（套內(nèi)）30003000天驕年華192650-4000（套內(nèi)）30002800學(xué)林雅園212600-3000（套內(nèi)）280028003200-4300（套內(nèi)）3800（550裝修價(jià)）3800華宇廣場382500-3500（套內(nèi)）32003000新東?；▓@142300-3000（套內(nèi)）26002600?？唾?4000-5000（套內(nèi)）45004500華宇名都城112500-3500（套內(nèi)）31003000美茵河谷52300-2800（套內(nèi)）26002600珠江花園202500-4500（套內(nèi)）30002800上江城62000-2600（套內(nèi)）23002300廣廈經(jīng)典132000-3000（套內(nèi)）25502500資料來源：上海中瑞市場研究部備注：銷售面積加權(quán)銷售均價(jià)是根據(jù)市場調(diào)研選取當(dāng)期推出的新盤和上期推出的次新盤的單價(jià)進(jìn)行估算。3產(chǎn)品特征分析3.1規(guī)劃設(shè)計(jì)分析研究樣本都注意利用景觀設(shè)計(jì)，提升項(xiàng)目檔次各項(xiàng)目對于自己小區(qū)內(nèi)部均進(jìn)行了較為明確的功能分區(qū)，體現(xiàn)了居住、購物、休閑不同的要求和品位。在道路系統(tǒng)的設(shè)計(jì)過程中，有部分項(xiàng)目提出了人車分流的概念，更有融橋半島還依據(jù)自身地形特征打造了四級道路系統(tǒng)。在景觀系統(tǒng)設(shè)計(jì)過程中，各樓盤極力打造小區(qū)內(nèi)外環(huán)境，充分利用周圍景觀，如融橋半島、海棠曉月、南方上格林、金砂水岸、珠江花園、上江城充分利用江景海岸線打造沿江住宅觀景視線。部分中心城區(qū)的個(gè)案也都在小區(qū)內(nèi)做了中心水景、主題園林、景觀廣場等，營造優(yōu)雅舒適的居家環(huán)境。由于競爭項(xiàng)目的樣本選取條件因素，各項(xiàng)目均在景觀系統(tǒng)的打造方面花費(fèi)了較多的功力。此外，重慶地形的變化對于住宅項(xiàng)目景觀的設(shè)計(jì)帶來了天然的起伏感、層次感和空間感，但是對于實(shí)現(xiàn)小區(qū)交通系統(tǒng)的理想暢通卻帶來了一定困難。表2-6競爭對手項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)情況物業(yè)名稱功能分區(qū)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)上海城生活區(qū)、休閑區(qū)-------景觀泛會(huì)所融橋半島-風(fēng)臨洲生活區(qū)、商業(yè)區(qū)、文化區(qū)四級道路系統(tǒng)依山面水泰正花園生活區(qū)、休閑區(qū)、運(yùn)動(dòng)區(qū)小區(qū)密度較大，地下車庫歐洲宮廷園林景觀回龍灣生活區(qū)、休閑區(qū)住區(qū)外環(huán)及內(nèi)環(huán)人車分流橫貫東西的視覺走廊海棠曉月生活區(qū)、商業(yè)區(qū)、休閑區(qū)自建海棠大道依山面水，社區(qū)水景南方上格林生活區(qū)、休閑區(qū)----------山水園林華新都市花園生活區(qū)、休閑區(qū)----------坡地綠景長安華都生活區(qū)、休閑區(qū)----------龍頭寺森林公園龍湖*楓香庭生活區(qū)、休閑區(qū)人車分流4000平方米架空庭院金砂水岸生活區(qū)、休閑區(qū)人車分流500米純美海岸天驕年華生活區(qū)、休閑區(qū)--------多層次園林景觀學(xué)林雅園生活區(qū)、休閑區(qū)---------生態(tài)園林規(guī)劃華宇廣場生活區(qū)、休閑區(qū)---------毗鄰城市步行廣場、名人雕塑廣場、綠色藝術(shù)廣場新東福花園生活區(qū)、休閑區(qū)----------坡地綠景海客嬴洲空中園林，五個(gè)主題景區(qū)：游樂區(qū)、親水區(qū)、園林區(qū)、運(yùn)動(dòng)區(qū)、休閑區(qū)私家車道直達(dá)業(yè)主大堂1.1萬空中園林華宇名都城生活區(qū)、商業(yè)區(qū)、休閑區(qū)多個(gè)車行入口人行入口坡地綠景23000平方米天然氧吧美茵河谷生活區(qū)、商業(yè)區(qū)、休閑區(qū)人車分流坡地綠景120米的商業(yè)水街珠江花園生活區(qū)、休閑區(qū)-----------山水園林上江城生活區(qū)、休閑區(qū)------------依山面水廣廈經(jīng)典生活區(qū)、休閑區(qū)------------北接4萬平米景觀休閑廣場資料來源：上海中瑞市場研究部3.2項(xiàng)目產(chǎn)品線分組分析樣本建筑類型以小高層、高層為主競爭樣本中，小高層為主要住宅類型，高層也占了一定的比重。往往規(guī)模大的樓盤多將小高層和高層分批推出，如海棠曉月、華宇名都城、珠江花園、上江城、廣廈經(jīng)典。從各樓盤的銷售情況來看，小高層的市場認(rèn)可度最大。多層、別墅等低密度物業(yè)較為缺乏受到地形地貌的影響，重慶住宅的密度普遍較高。相對而言，除了部分私宅和公房之外，重慶市民已經(jīng)習(xí)慣居住在小高層、高層等住宅之中。但是對于低密度物業(yè)的居住向往和喜愛程度可以從融橋半島、美茵河谷等項(xiàng)目的銷售之中看出來。此外，重慶目前也已經(jīng)有較多大規(guī)模的別墅物業(yè)推出，但由于不適合與本項(xiàng)目做對比，故本報(bào)告之中對此不作展開分析。表2-7項(xiàng)目產(chǎn)品線分組表產(chǎn)品線分組多層小高層高層超高層上海城1833融橋半島-風(fēng)臨洲5+1后期后期泰正花園33回龍灣12海棠曉月1232南方上格林11、18華新都市花園18長安華都11、18龍湖*楓香庭30金砂水岸30天驕年華18學(xué)林雅園9、12、18、27華宇廣場32新東?；▓@22海客嬴洲52華宇名都城1528、30美茵河谷5珠江花園1232上江城1732廣廈經(jīng)典1232資料來源：上海中瑞市場研究部，備注：表中數(shù)據(jù)代表樓層數(shù)目3.3項(xiàng)目單位面積分組分析研究樣本中舒適面積的三房戶型在各樓盤面積戶型中所占的比重很大上海城（小高層）、回龍灣（小高層）、海棠曉月（小高層）、新東?；▓@（小高層）以121-140m2（套內(nèi)）三房為主力面積，融橋半島（多層）、泰正花園（高層）、華新都市花園（小高層）、龍湖*楓香庭（高層）、金砂水岸（高層）、華宇廣場（高層）均以101-120m2（套內(nèi)）三房作表2-8項(xiàng)目單位面積分組表（套內(nèi)面積）項(xiàng)目名稱單位面積分組41-6061-8081-100101-120121-140140M上海城二房64%36%三房64%36%融橋半島-風(fēng)臨洲二房（套內(nèi)）67%33%三房（套內(nèi)）67%33%四房（套內(nèi)）100%五房（套內(nèi)）100%泰正花園二房（套內(nèi)）63%37%三房（套內(nèi)）26%74%回龍灣二房（套內(nèi)）100%三房（套內(nèi)）29%22%49%四房（套內(nèi)）100%海棠曉月二房（套內(nèi)）28%52%20%三房（套內(nèi)）50%50%四房（套內(nèi)）100%南方上格林二房（套內(nèi)）55%45%三房（套內(nèi)）26%45%29%四房（套內(nèi)）100%五房（套內(nèi)）100%華新都市花園二房（套內(nèi)）100%三房（套內(nèi)）20%80%四房（套內(nèi)）100%長安華都二房（套內(nèi)）100%三房（套內(nèi)）40%20%40%四房（套內(nèi)）100%龍湖*楓香庭二房（套內(nèi)）100%三房（套內(nèi)）82%18%四房（套內(nèi)）100%金砂水岸二房（套內(nèi)）100%三房（套內(nèi)）82%18%四房（套內(nèi)）100%天驕年華二房（套內(nèi)）100%三房（套內(nèi)）29%47%24%四房（套內(nèi)）67%33%學(xué)林雅園一房（套內(nèi)）100%二房（套內(nèi)）33%67%三房（套內(nèi)）10%68%22%四房（套內(nèi)）40%60%華宇廣場二房（套內(nèi)）100%三房（套內(nèi)）100%四房（套內(nèi)）50%50%六房（套內(nèi)）100%新東?；▓@三房（套內(nèi)）100%四房（套內(nèi)）100%?？唾抟环浚ㄌ變?nèi)）100%二房（套內(nèi)）33%67%三房（套內(nèi)）33%33%33%四房（套內(nèi)）100%華宇名都城二房（套內(nèi)）100%三房（套內(nèi)）17%66%17%四房（套內(nèi)）100%美茵河谷二房（套內(nèi)）100%三房（套內(nèi)）100%珠江花園二房（套內(nèi)）100%三房（套內(nèi)）25%50%25%四房（套內(nèi)）100%上江城二房（套內(nèi)）100%三房（套內(nèi)）32%68%四房（套內(nèi)）100%廣廈經(jīng)典一房（套內(nèi)）100%二房（套內(nèi)）33%67%三房（套內(nèi)）40%60%四房（套內(nèi)）100%資料來源：上海中瑞市場研究部戶型種類多樣，精彩之作較多研究樣本中，12層的小高層、30-32層的高層占50%。此外，由于競爭項(xiàng)目規(guī)模都較大，故戶型種類繁多，有部分項(xiàng)目設(shè)計(jì)了30多種不同類型的房型。在重慶主流房型設(shè)計(jì)之中，每個(gè)房型功能分區(qū)明確，由于受到朝向影響較小，更加上非板式住宅的靈活多變性，在競爭項(xiàng)目之中有較多精彩的經(jīng)典房型。錯(cuò)層住宅占有一定的比例，進(jìn)戶即露臺的新穎戶型也得到一定的市場認(rèn)可。表2-9競爭對手項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)情況物業(yè)名稱層數(shù)內(nèi)部流線上海城30動(dòng)靜分隔，干濕分離融橋半島-風(fēng)臨洲5+1功能分區(qū)明確泰正花園12、18、33動(dòng)靜分隔，干濕分離回龍灣12正南北向，合理布置功能區(qū)，層層遞進(jìn)海棠曉月12、32合理布置功能區(qū)，層層遞進(jìn)南方上格林11、18功能分區(qū)明確華新都市花園18功能分區(qū)明確長安華都11、18動(dòng)靜分隔，干濕分離龍湖*楓香庭30功能分區(qū)明確金砂水岸30嚴(yán)格動(dòng)靜干濕分區(qū)天驕年華18餐廳與入戶花園相連，增設(shè)過渡空間學(xué)林雅園9、12、18、27創(chuàng)新三錯(cuò)戶型、豐富空間層次華宇廣場32功能分區(qū)一般新東福花園22功能分區(qū)明確?？唾?2動(dòng)靜分隔，干濕分離華宇名都城15、28、30利用錯(cuò)層分隔功能區(qū)美茵河谷5功能分區(qū)明確珠江花園12、32功能分區(qū)明確上江城12、32完整的功能分區(qū)、清晰的交通流線廣廈經(jīng)典12、32嚴(yán)格動(dòng)靜干濕分區(qū)資料來源：上海中瑞市場研究部3.4外部公共配套分析所處區(qū)域不同，外部配套設(shè)施差別較大生活配套（如郵局、銀行）和休閑設(shè)施配套（如餐飲娛樂、商業(yè)）均較為齊全；而運(yùn)動(dòng)配套（如體育場館）、教育配套（如幼兒園、中小學(xué)）、醫(yī)療配套較為忽略；50%以上樣本樓盤依托天然景區(qū)。位于中心城區(qū)的個(gè)案得益于城區(qū)較為成熟的配套設(shè)施，如天驕年華、華宇廣場、華宇名都城、廣廈經(jīng)典等。而地處相對遠(yuǎn)離商業(yè)區(qū)和城區(qū)的其他規(guī)模個(gè)案則體現(xiàn)了內(nèi)部配套較為成熟的特征，充分利用自身的實(shí)力和規(guī)模來創(chuàng)造配套環(huán)境，如融橋半島、海棠曉月、回龍灣、美茵河谷等，對目標(biāo)客源影響不大。表2-10競爭對手項(xiàng)目外部公共配套情況物業(yè)名稱郵局銀行餐飲娛樂商業(yè)體育場館幼兒園中小學(xué)醫(yī)院公園景區(qū)上海城有有眾多南坪步行街大型百貨無無無無無融橋半島-風(fēng)臨洲無無無無運(yùn)動(dòng)俱樂部無無中心醫(yī)院天成內(nèi)湖、豐富水景泰正花園有有眾多南坪步行街大型百貨無無無無無回龍灣有有無無無無無無無海棠曉月有有眾多濱江商業(yè)區(qū)無無無無沿江水景南方上格林無無無無無無有有華新都市花園無有有無無無有無沿江水景長安華都無無有有有無無無龍頭寺森林公園龍湖*楓香庭有有有重百、家樂福無無無無無金砂水岸無無無家樂福無無無有沿江水景天驕年華有有無無無有有有無學(xué)林雅園有有眾多三角碑步行街無無有無鳳凰山公園華宇廣場有有眾多商業(yè)步行街無有有有城市步行廣場、名人雕塑廣場、綠色藝術(shù)廣場新東?；▓@無無無無無無無無無?？唾逕o無朝天門餐飲娛樂街朝天門批發(fā)市場無無無無朝天門碼頭華宇名都城有有有山城超市無無有有無美茵河谷無無無無無無無無無珠江花園有有有商業(yè)步行街無無無無沿江水景上江城無有有商業(yè)步行街無無有無1.5萬平米觀江休閑廣場廣廈經(jīng)典無有有沃爾瑪超市無無有有北接4萬平米景觀休閑廣場資料來源：上海中瑞市場研究部3.5內(nèi)部公共配套分析研究樣本50%有規(guī)模會(huì)所，重視教育、商業(yè)配套，配套醫(yī)療設(shè)施較為欠缺研究樣本樓盤都很重視為客戶提供完善的內(nèi)部配套設(shè)施，形式主要以會(huì)所為主，或在樓盤建沿街底商、或小區(qū)內(nèi)商業(yè)街，其商業(yè)業(yè)態(tài)類型包括超市、餐飲、郵局、銀行等等，可謂一應(yīng)俱全。此外，一些超大型社區(qū)樓盤小區(qū)內(nèi)還設(shè)有幼兒園、中小學(xué)，如融橋半島、回龍灣、美茵河谷等。會(huì)所發(fā)展體現(xiàn)現(xiàn)代居住理念變更早期的項(xiàng)目基本上不設(shè)立會(huì)所這一功能場所，特別是位于沙坪壩核心區(qū)域的華宇廣場，充分利用了三角碑商圈的便利。而隨著居住理念和小區(qū)功能的日臻完善，會(huì)所、豪華會(huì)所、泛會(huì)所的概念均被開發(fā)商提出并日益重視。從研究樣本的會(huì)所設(shè)置可以看出這點(diǎn)。表2-11競爭對手項(xiàng)目內(nèi)部公共配套情況物業(yè)名稱小區(qū)診所會(huì)所內(nèi)部幼兒園內(nèi)部中小學(xué)內(nèi)部商店上海城無泛會(huì)所無有超市、商業(yè)街融橋半島-風(fēng)臨洲中心醫(yī)院文化會(huì)所、溫泉健康會(huì)所南坪實(shí)驗(yàn)幼兒園人民小學(xué)南開中學(xué)購物廣場、商業(yè)步行街、大型超市、飲食城泰正花園無大型會(huì)所雙語幼稚園無超市回龍灣無有有有商業(yè)步行街海棠曉月醫(yī)療服務(wù)站高品質(zhì)會(huì)所有有濱江花園商業(yè)街南方上格林無有無無超市華新都市花園無有無無無長安華都有無有無超市、便利店龍湖*楓香庭無豪華會(huì)所無無700米商業(yè)步行街金砂水岸無會(huì)所有無沿街商業(yè)用房天驕年華無豪華會(huì)所無無無學(xué)林雅園無有無無無華宇廣場無無無無商業(yè)廣場新東福花園無無無無無?？唾逕o10580平方米無無底三層商鋪華宇名都城無有有無超市、精品商店街美茵河谷無豪華會(huì)所有有120米的商業(yè)水街珠江花園無有有無沿街商鋪上江城無1600平米泛會(huì)所無無沿街商鋪廣廈經(jīng)典無有無無無資料來源：上海中瑞市場研究部3.6車位情況分析研究樣本規(guī)模較大，車位配置齊全，可租可售研究樣本樓盤絕大多數(shù)都在建筑地下層做地下車庫，多個(gè)出入口。地下車庫可租可售，價(jià)格不一，租金在250-400元/月，售價(jià)多在7-10萬/個(gè)之間，個(gè)別中心城區(qū)樓盤車位售價(jià)達(dá)到15萬（華宇廣場），車庫管理系統(tǒng)完善。3.7物業(yè)管理分析物業(yè)管理多以自身物管公司為主，但品牌公司已有跡象研究樣本所用的物業(yè)管理公司基本上都是本地物業(yè)管理公司或者開發(fā)商自身所屬的物業(yè)管理公司。但其中上海東湖物管、戴德梁行等上海知名的物業(yè)管理公司也已經(jīng)擠入了重慶市場。物業(yè)管理費(fèi)按建筑面積收，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般在每月0.9-1.2元/m2重慶住宅雖然按照套內(nèi)面積銷售，但是在物業(yè)管理收費(fèi)則按照建筑面積收取，這對于購房族而言也是一筆不小的負(fù)擔(dān)。研究樣本樓盤物業(yè)管理費(fèi)絕大多數(shù)都在每月0.9-1.2元/m2之間，與上海相比差距并非很大。地處朝天門碼頭的超高層住宅?？唾奘袌龆ㄎ惠^高，每月物業(yè)管理費(fèi)為1.9元/m2，而其聘請的物業(yè)管理公司也為知名的酒店管理集團(tuán)。表2-12競爭對手項(xiàng)目物業(yè)管理情況物業(yè)名稱物業(yè)管理公司物業(yè)管理費(fèi)（元/m2/月）上海城上海東湖物管1.2融橋半島融僑錦江物管1.1泰正花園凱特爾物業(yè)1.2回龍灣歐鵬物業(yè)開發(fā)公司1.6海棠曉月重慶曉月物管公司1南方上格林南方物業(yè)管理有限公司0.9-1.0華新都市花園錦繡山莊物管公司0.9長安華都華潤物業(yè)0.7-0.9龍湖*楓香庭龍湖物管1.2-1.5金砂水岸---------1.2天驕年華重慶天驕物業(yè)管理有限公司1.2學(xué)林雅園中海物業(yè)管理(深圳)1.2華宇廣場華宇物管1.2新東?；▓@香港梁振英測量師行物管公司1.2海客嬴洲重慶希爾頓物管公司1.9華宇名都城華宇物業(yè)0.8-1.2美茵河谷重慶曉月物管公司1.2珠江花園珠江物業(yè)管理公司1上江城彩園物管有限公司1廣廈經(jīng)典重慶第一物管公司1資料來源：上海中瑞市場研究部客戶特征分析4.1消費(fèi)者對目標(biāo)物業(yè)的接受度4.1.1對目標(biāo)物業(yè)絕大多數(shù)被訪者表現(xiàn)出模糊意愿50%以上的被訪者出于各方面原因暫時(shí)無法作出明確的選擇。這說明目前本項(xiàng)目所處大環(huán)境尚未成熟，超高層物業(yè)這種建筑形態(tài)暫未被市場認(rèn)知，目標(biāo)群體的購買意愿需要通過多種途徑進(jìn)一步挖掘和引導(dǎo)。4.1.2對目標(biāo)物業(yè)選擇可能性轉(zhuǎn)化條一半以上被訪者表明了對重慶奧體附近區(qū)域發(fā)展?jié)摿Φ男判?，影響消費(fèi)者選擇超高層物業(yè)的主要因素是上下不便、配套（電梯）與高度。調(diào)查結(jié)果顯示，一半以上被訪者表明了對重慶奧體附近區(qū)域發(fā)展?jié)摿Φ男判模?0%的被訪者表現(xiàn)出模糊態(tài)度，有10%左右的被訪者出于地理位置、人居環(huán)境、交通不便等原因表現(xiàn)出對區(qū)域的不認(rèn)可。說明應(yīng)該對奧體中心發(fā)展全面報(bào)道和宣傳，形成口碑傳誦，加強(qiáng)市場認(rèn)知度。影響消費(fèi)者選擇超高層物業(yè)的主要因素是上下不便、配套（電梯）與高度。說明大部分購房群體對超高物業(yè)不了解，應(yīng)該進(jìn)一步加強(qiáng)市場引導(dǎo)，加強(qiáng)客源對電梯等配套物業(yè)的信任度。4.1.3對目標(biāo)物業(yè)價(jià)格的建本次采點(diǎn)受訪者家庭總收入偏低，可接受的單價(jià)空間較?。粚們r(jià)概念較弱由于本次問卷調(diào)研采用布點(diǎn)之后的街頭攔截調(diào)研方法，故必然會(huì)產(chǎn)生受訪者家庭總收入偏低，中高檔購房群體較少，與目標(biāo)客源相比購買力相對較弱，可接受的單價(jià)空間較小的情況。選擇高總價(jià)的住宅物業(yè)比例相對于市場實(shí)際供應(yīng)與吸納情況顯得較低。4.2目標(biāo)物業(yè)接受群體特征4.2.1人口學(xué)交叉分析顯示，目標(biāo)群體背景特征不明顯交叉分析顯示，目標(biāo)群體與其他群體間在收入、年齡、文化程度、職業(yè)等特征上都無明顯差異，這同時(shí)表明開發(fā)商面對的不是一個(gè)特定的狹小的市場，而是一個(gè)相對廣闊的市場。4.2.2社會(huì)學(xué)目標(biāo)群體為“第二住宅階層”，公司職員居多數(shù)據(jù)顯示購買群體中有房的人占84%，（其中自購住房的比例為24%，有老私房的比例為28%，有公房的比例為15%），可見此類物業(yè)所面對的客戶通常是“第二住宅階層”。但其置業(yè)的用途則會(huì)有購置新房、升級換代、投資等不同情況。目標(biāo)群體中公司職員居多，其次為專業(yè)技術(shù)人員和管理人員。4.3目標(biāo)物業(yè)接受群體選擇的決策模式4.3.1購買時(shí)考慮消費(fèi)者選擇住宅最為關(guān)注的因素是地理位置、交通以及綠化調(diào)查結(jié)果顯示，人們在選擇住宅物業(yè)最為關(guān)注的因素是地理位置、交通以及綠化。同時(shí)物業(yè)管理也受到一定程度的關(guān)注，客觀上要求開發(fā)商在服務(wù)方面要下功夫，因?yàn)槟壳皩τ跇I(yè)主來講，物業(yè)管理已經(jīng)不再是激勵(lì)因素而成為必要因素。此外，小區(qū)配套、安靜、價(jià)格以及規(guī)劃也是受訪者較為關(guān)注的因素。5典型案例分析5.1暢銷物業(yè)案例分析龍湖楓香庭A.物業(yè)基本情況區(qū)域地址：江北建新北路60號發(fā)展機(jī)構(gòu)：重慶佳辰經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司物業(yè)規(guī)模：總建筑面積27萬平方米。房型面積：兩房85平方米，三房106-141平方米，四房163-B.物業(yè)發(fā)展情況三期開發(fā)，截止目前，已基本全部售罄。期數(shù)開盤時(shí)間供應(yīng)單元數(shù)物業(yè)類型單價(jià)（元/M2）入伙時(shí)間銷售率一期2002年3月300高層28002003年10月100%二期2002年5月300高層28002003年10月100%三期不詳430高層28002003年10月98%C.產(chǎn)品組合情況期數(shù)高層一期100%二期100%三期100%D.物業(yè)評估情況類別內(nèi)容評價(jià)地理位置資源位于江北觀音橋繁華中心地段鬧中取靜景觀資源雄踞江北城區(qū)的至高點(diǎn)北可俯瞰海洋公園，南可遠(yuǎn)眺渝中夜景，天然觀景區(qū)交通配套資源毗臨渝北車站交通十分便捷生活配套資源周邊生活配套完善生活設(shè)施應(yīng)有盡有規(guī)劃布局小區(qū)因勢就形，層次豐富；4000平米架空庭院精致而豐富建筑布局7幢三十層電梯公寓、“北斗七星”格局布置避免住戶間視線干擾小區(qū)環(huán)境4000平米架空庭院，五大景觀設(shè)計(jì)塑造高尚社區(qū)物業(yè)配套豪華會(huì)所，長約700米的北城天街商業(yè)步行街享受城市生活快感物業(yè)管理倍受信賴的龍湖物管提供專業(yè)服務(wù)企劃思路都市新生活指南營造白領(lǐng)匯聚的時(shí)尚生活圈其他無無E.樓盤包裝售樓處裝修現(xiàn)代前衛(wèi)，標(biāo)志色突出，樓書精美。主要廣告媒體為報(bào)刊；主要現(xiàn)場媒體為看板，模型，logo墻；主要戶外媒體為廣告牌，車身廣告。F.客群情況主要來自江北，渝北兩區(qū)；職業(yè)多為生意人，公務(wù)員。G.暢銷原因（1）良好的區(qū)位優(yōu)勢，項(xiàng)目有一定的增值潛力（2）面積控制適中，總價(jià)合理（3）開發(fā)商品牌實(shí)力,在市民中有較好的口碑H．對本案啟示（1）強(qiáng)調(diào)開發(fā)商品牌（2）面積總價(jià)控制得當(dāng)華宇名都城A.物業(yè)基本情況區(qū)域地址：九龍坡石橋鋪渝州路（四川省團(tuán)校原址）發(fā)展機(jī)構(gòu)：重慶華宇物業(yè)（集團(tuán)）有限公司物業(yè)規(guī)模：總建筑面積32萬平方米。房型面積：兩房71-75平方米，三房100-127平方米，四房124B.物業(yè)發(fā)展情況目前銷售二期，三期接受預(yù)訂。期數(shù)開盤時(shí)間供應(yīng)單元數(shù)物業(yè)類型單價(jià)（元/M2）入伙時(shí)間銷售率一期2002年5月500小高層25002003年12月90%二期2003年4月450小高層、高層26502004年4月80%三期2003年11月500高層未定2004年10月未定C.產(chǎn)品組合情況期數(shù)小高層高層一期100%100%二期75%25%三期25%75%D.物業(yè)評估情況類別內(nèi)容評價(jià)地理位置資源雄踞高新區(qū)（四川省團(tuán)校原址）高新區(qū)鉆石席位景觀資源有效保留團(tuán)校原有地貌和植被充分運(yùn)用坡地特征，依勢造景交通配套資源規(guī)劃中地鐵出入口附近，緊臨石橋鋪公交車站交通十分便捷生活配套資源周邊生活配套完善盡享高新區(qū)交通、行政、科技、商貿(mào)的尊貴地利規(guī)劃布局小區(qū)自然景致與住宅親密接觸商業(yè)步行街布局靈活自由城市天際輪廓線流暢優(yōu)雅建筑布局由8萬平米商業(yè)物業(yè)及12幢住宅樓組成商居互不干擾小區(qū)環(huán)境23000平米天然氧吧在都市中隔出一方凈土物業(yè)配套自身配套齊備生活設(shè)施一應(yīng)俱全物業(yè)管理華宇物業(yè)（集團(tuán)）有限公司提供專業(yè)服務(wù)企劃思路都市新地標(biāo)、財(cái)智策源地營造亞都市中心的生活城其他簽合同時(shí)付10%、交房前十天付余款貸款條件優(yōu)厚E.樓盤包裝售樓處裝修現(xiàn)代簡潔，寬敞明亮主要廣告媒體為報(bào)刊；主要現(xiàn)場媒體為看板，模型，logo墻；主要戶外媒體為廣告牌F.客群情況主要來自高新區(qū),渝中區(qū)；職業(yè)為高新區(qū)白領(lǐng)，自由職業(yè)者；年齡多為30-40之間G.暢銷原因（1）良好的區(qū)位優(yōu)勢，項(xiàng)目有一定的增值潛力（2）面積適中，貸款條件優(yōu)厚（3）華宇集團(tuán)的信譽(yù)及開發(fā)實(shí)力H．對本案啟示開發(fā)商美譽(yù)度使樓盤增值。5.2滯銷物業(yè)案例分析海客瀛洲A.物業(yè)基本情況區(qū)域地址：渝中朝天門交通廣場旁發(fā)展機(jī)構(gòu)：重慶慶隆屋業(yè)發(fā)展有限公司物業(yè)規(guī)模：總建筑面積25萬平方米，有三棟52層超高層住宅構(gòu)成。房型面積：一房50平方米，兩房60-98平方米，三房98-126平方米，四房B.物業(yè)發(fā)展情況目前銷售一期。期數(shù)開盤時(shí)間供應(yīng)單元數(shù)物業(yè)類型單價(jià)（元/M2）入伙時(shí)間銷售率一期2003年4月1200超高層45002004年12月45%C.產(chǎn)品組合情況期數(shù)超高層一期100%D.物業(yè)評估情況類別內(nèi)容評價(jià)地理位置資源朝天門交通廣場旁周邊環(huán)境較為雜亂景觀資源北眺“兩江”恢弘，南臨“濱江”霓彩西接“半島”繁華，東瞰“南山”嫵媚主要因?yàn)楦叩幕沤煌ㄅ涮踪Y源緊鄰朝天門交通廣場交通十分便捷生活配套資源緊鄰朝天門商品市場周邊生活配套完善規(guī)劃布局渝中罕有大型居住社區(qū)、第一名居高樓超高層市場認(rèn)可度有限建筑布局3幢都市華宅，蝶式水岸建筑建筑形態(tài)較為單一小區(qū)環(huán)境超大立體園林景觀，五個(gè)主題景區(qū)空中園林，配置有限物業(yè)配套10580平米豪華“城市俱樂部”配備較為完善物業(yè)管理重慶希爾頓物管公司物業(yè)管理費(fèi)較貴企劃思路國際級黃金水岸線山水名邸定位與周邊環(huán)境不符其他號稱重慶的“世貿(mào)濱江”很難E.樓盤包裝售樓處裝修高檔，寬敞明亮。主要廣告媒體為報(bào)刊；主要現(xiàn)場媒體為看板，模型，logo墻；主要戶外媒體為廣告牌，車身廣告F.客群情況主要來自渝中區(qū)，外地投資者；職業(yè)為商人，白領(lǐng)，官員。G.滯銷原因（1）周邊環(huán)境較為雜亂，定位太高（2）超高層市場認(rèn)可度有限（3）戶型偏大，單價(jià)、總價(jià)較高H．對本案啟示定位需符合大環(huán)境，總價(jià)應(yīng)有所控制。6市場發(fā)展分析6.1供應(yīng)預(yù)估6.1.1南岸地區(qū)2003-2005年之間在售或即將推出樓盤總建筑面積約350萬平方米在售規(guī)模項(xiàng)目：融僑半島、回龍灣、競地·溯源居、海棠曉月Ｂ區(qū)等已入市大盤2003-2005年之間將繼續(xù)推出不同體量的住宅產(chǎn)品（約150萬ｍ２以上）即將啟動(dòng)項(xiàng)目：預(yù)計(jì)供應(yīng)量2003-2005年之間將推出不同體量的住宅產(chǎn)品（約200萬ｍ２以上）（1）美心集團(tuán)別墅占地面積3000畝（2）東原地產(chǎn)南濱路項(xiàng)目占地400畝（3）江南大學(xué)城占地1300畝（4）陽光一百國際新城占地800余畝（5）武夷山水天城占地300余畝6.1.2江北地區(qū)2003-2005年之間在售或即將推出樓盤總建筑面積約200萬平方米作為重慶住宅市場的“老大”，北部新城2003年的住宅市場有以下三個(gè)熱點(diǎn)片區(qū)值得期待：渝北空港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、華新分流路沿線和黃泥塝金紫山片區(qū)。渝北空港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)：金開大道開通及210國道紅雙段（機(jī)場高速路）的免費(fèi)通車，沿線物業(yè)價(jià)值凸顯，經(jīng)開區(qū)附近的地價(jià)漲幅近30%。該片區(qū)開發(fā)的物業(yè)以低密度多層為主，即將亮相的還有翠湖岸、南方大學(xué)城、鄉(xiāng)水灣等項(xiàng)目。華新分流路片區(qū)：包括愛丁堡的二期項(xiàng)目、流金花園、新時(shí)代花園（暫定名）、金科集團(tuán)的金沙水岸等。黃泥塝金紫山片區(qū)：金紫山片區(qū)土地開闊平整，該片區(qū)2003年至少有６個(gè)項(xiàng)目即將全面啟動(dòng)開發(fā)。除了已經(jīng)在2002年秋交會(huì)上亮相的中天·香悅?cè)A府外，還包括天一華庭、金玉滿堂·城市花園等項(xiàng)目。以上６個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)體量都不大，主要集中在5-10萬ｍ２之間，但從目前透露出的市場信息來看，各項(xiàng)目的產(chǎn)品檔次定位都不會(huì)太低。6.1.3沙坪壩地區(qū)2003-2005年之間在售或即將推出樓盤總建筑面積約100萬平方米在售規(guī)模項(xiàng)目：天驕年華、學(xué)林雅園、華宇廣場等已入市大盤2003-2005年之間將繼續(xù)推出不同體量的住宅產(chǎn)品（約15萬平方米左右）即將啟動(dòng)項(xiàng)目：預(yù)計(jì)供應(yīng)量2003-2005年之間將推出不同體量的住宅產(chǎn)品（約80萬平方米以上）（1）華宇·金沙港灣建筑面積30萬平方米左右（2）重大高科項(xiàng)目建筑面積30萬平方米左右（3）珠江實(shí)業(yè)重慶印染廠項(xiàng)目建筑面積25萬平方米左右6.1.4渝中區(qū)地區(qū)供應(yīng)量較少，主要是一些單體項(xiàng)目，如鵬翔·都市麗景、東和灣、金禾·麗島錦都、?？湾蓿?003-2005年之間在售或即將推出樓盤總建筑面積約30萬平方米左右。6.1.5九龍坡地區(qū)2003-2005年之間在售或即將推出樓盤總建筑面積約180萬平方米在售規(guī)模項(xiàng)目：廣廈城、晉愉·上江城、華宇名都城、美茵河谷2003-2005年之間將繼續(xù)推出不同體量的住宅產(chǎn)品（約150萬ｍ２以上）即將啟動(dòng)項(xiàng)目：預(yù)計(jì)供應(yīng)量2003-2005年之間將推出不同體量的住宅產(chǎn)品（約30萬平方米以上）（1）同創(chuàng)奧韻項(xiàng)目占地230畝，總建筑面積250000平方米6.2需求預(yù)估根據(jù)到2010年城鎮(zhèn)化率將達(dá)到50%的城鎮(zhèn)化規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)，十年間，重慶將新增城鎮(zhèn)人口600萬人；按每人25平方米的建筑面積計(jì)算，新增城鎮(zhèn)人口住房總需求量超過了1.5億平方米，其中約一半由房地產(chǎn)開發(fā)來完成，平均每年可達(dá)800萬平方米。此外，重慶市主城區(qū)尚有400多萬平方米的危舊房，將產(chǎn)生3.5平方米的新房需求，據(jù)此計(jì)算，僅主城區(qū)的危舒適型生活住宅的需求不斷增加，單價(jià)2600元/平方米左右，套內(nèi)面積100-120平方米，總價(jià)25-40萬元的房型是消費(fèi)多層住宅仍然受到廣大消費(fèi)者的喜愛和追捧；高層和小高層住宅逐步被市民接受。6.3價(jià)格預(yù)估來自重慶市統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2002年重慶住宅的銷售價(jià)格達(dá)到1415元/平方米，2003年1-7月重慶住宅的銷售價(jià)格達(dá)到每平方米1453元/平方米。2003年中高檔規(guī)模大盤銷售價(jià)格穩(wěn)步增長，價(jià)格大多數(shù)為2500元/平方米以上。沿江的規(guī)模樓盤定價(jià)較高，如海棠曉月、金砂水岸、珠江花園等均價(jià)都在3000元/平方米以上。九龍坡區(qū)目前規(guī)模大盤的銷售均價(jià)約為2700元/平方米，預(yù)計(jì)2003-2005年價(jià)格將達(dá)到2800-3400元/平方米。由于區(qū)位和產(chǎn)品品質(zhì)的不同，樓盤之間的差價(jià)將逐步加大：部分優(yōu)質(zhì)樓盤銷售價(jià)格將達(dá)到3200-3600元/平方米，如同創(chuàng)奧韻，美茵河谷等高檔住宅；部分品質(zhì)一般的樓盤將可能維持在2800-3000元/平方米附近，如珠江花園、上江城等。6.4客戶消費(fèi)習(xí)慣變化預(yù)估客源對高層住宅的接受度將不斷增強(qiáng)；客源在滿足居住的情況下，對產(chǎn)品品質(zhì)的追求和生活品質(zhì)的追求也將不斷增強(qiáng)，生活方式日趨個(gè)性化，人文的需求不斷增加，而在九龍坡地區(qū)目前的人文環(huán)境建設(shè)顯然滯后于房地產(chǎn)的開發(fā)；客源對社交、公共交流方面的需求會(huì)快速增長，小區(qū)的公共交流空間顯得日益重要；客源扎堆品質(zhì)社區(qū)的現(xiàn)象將越發(fā)明顯。7市場結(jié)論及建議（1）作為直轄市，重慶受到整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及購買能力等諸多條件的限制，與北京、上海的差距依然十分明顯。2002年重慶樓市在一系列政策及城市發(fā)展利好的刺激下逐漸走暖，大量城建配套工程帶動(dòng)各區(qū)域樓市興旺。近期重慶住宅消費(fèi)持續(xù)升溫，住宅市場潛力及投資力度尚待進(jìn)一步挖掘。（2）項(xiàng)目所處地袁家崗屬重慶市的老城區(qū)，人居環(huán)境嘈雜，消費(fèi)水平偏低，素質(zhì)普遍不高。建議依托政府規(guī)劃建設(shè)中的“奧體中心”這一利好資源，營造“袁家崗”中心區(qū)域“一站式”的居家生活環(huán)境，以建設(shè)“新型主題化大社區(qū)”來吸引周邊實(shí)力客戶群。（3）由于中高檔住宅供應(yīng)的逐步增加和需求的相對有限，中高檔住宅的競爭將進(jìn)一步加劇。（4）在競爭加劇的同時(shí)，產(chǎn)品的品質(zhì)和服務(wù)將顯得尤為重要，規(guī)模大、規(guī)劃設(shè)計(jì)水準(zhǔn)高的品牌社區(qū)將受到消費(fèi)者的青睞，而實(shí)力弱、品質(zhì)差的產(chǎn)品將被市場淘汰。（5）各開發(fā)商在比拼實(shí)力的同時(shí)，更注重了解消費(fèi)者的需求，不符合消費(fèi)者需求的產(chǎn)品即使是品牌公司仍然會(huì)滯銷，需求導(dǎo)向型開發(fā)成為必然。二、小戶型住宅1市場特征分析1.1供應(yīng)特征1.1.1供應(yīng)量及空間分布特征小戶型總體供應(yīng)相對較大，真正純小戶型住宅供應(yīng)量卻較少2002年始，小戶型住宅開始風(fēng)靡山城。小戶型的概念已經(jīng)成為樓市的一種時(shí)尚。一年多的發(fā)展，小戶型住宅總體供應(yīng)量已近100萬平方米。在大體量的供應(yīng)情況下，小戶型仍能保持快速的去化速度，這似乎成為重慶地產(chǎn)界的靈丹妙藥。然而，重慶的“小戶型”住宅的概念較為模糊，真正意義上的純小戶型住宅畢竟還是少數(shù)。小戶型住宅是經(jīng)濟(jì)和房產(chǎn)市場發(fā)展到一定程度的產(chǎn)物，其消費(fèi)對象多為單身、在CBD區(qū)域上班、收入高的年輕白領(lǐng)。而顯然，重慶的商務(wù)環(huán)境并沒有發(fā)展到足以承受如此大量這類小戶型公寓的程度。因此，重慶的小戶型公寓往往是普通住宅樓盤中帶有的小面積房型，而真正意義上的純小戶型住宅目前數(shù)量相對不多。除此之外，重慶小戶型住宅也沒有對全裝修、精裝修的概念加以界定，在市場上，同時(shí)存在全裝修、廚衛(wèi)裝修和毛坯房三種小戶型種類。小戶型集中于解放碑地區(qū)，其他區(qū)域商業(yè)中心略有分布純小戶型樓盤對其消費(fèi)對象一般局限于單身白領(lǐng)青年或投資客，加上純小戶型公寓的來源一般為高層爛尾寫字、商辦樓的改造，因此，小戶型住宅一般集中于商業(yè)、商務(wù)辦公集中的市中心地區(qū)。其中，作為重慶最繁華的解放碑區(qū)域，集中了大量的小戶型公寓和高檔公寓。沙坪壩、石坪橋、南坪等商業(yè)氛圍相對較差的區(qū)域商業(yè)中心附近地區(qū)，也有一部分小戶型公寓供應(yīng)。但是無論從供應(yīng)總量還是從集中程度來說，無法與解放碑相提并論。這也顯示出，重慶的其他區(qū)域和解放碑地區(qū)的商業(yè)、辦公環(huán)境尚不可同日而語。表2-13競爭市場供應(yīng)量及分布物業(yè)名稱物業(yè)區(qū)位規(guī)劃面積（M2）雅地天際渝中解放碑23056賽格爾渝中解放碑45000興地都市方舟渝中解放碑30158銀街俊景渝中解放碑130000陽光心殿九龍坡石坪橋37486郡都彩舍九龍坡高新區(qū)35500金沙國際沙坪壩56085江山多驕南坪開發(fā)區(qū)35000數(shù)據(jù)來源：上海中瑞市場研究部1.1.2項(xiàng)目規(guī)模面積分組分析小戶型公寓一般樓層高、占地小，容積率高位于解放碑中心地區(qū)可供建造小戶型公寓的土地供應(yīng)量相當(dāng)之少，因而像雅地天際、賽格爾這樣的樓盤占地面積都非常小。項(xiàng)目建設(shè)中體現(xiàn)了高容積率的特征。相對而言，云鼎國際公寓、銀街俊景、興地都市方舟位于解放碑邊緣地區(qū)，與寸土寸金的解放碑中心區(qū)域相比，這些地區(qū)仍存在較多舊房、舊區(qū)，土地資源較為豐富。因此，這些樓盤的體量一般較大，在價(jià)格上也與相隔并不遙遠(yuǎn)的雅地天際之類樓盤拉開了差距。（相差達(dá)到2000元/平方米以上）但事實(shí)上，這類樓盤也正是解放碑小戶型供應(yīng)的主力力量，理應(yīng)代表非投資購房者的理性選擇。表2-14項(xiàng)目規(guī)模面積分組表5萬M5-10萬M210-20萬M2陽光心殿金沙國際銀街俊景郡都彩舍云鼎國際公寓雅地天際興地都市方舟賽格爾江山多嬌數(shù)據(jù)來源：上海中瑞市場研究部1.2需求特征1.2.1銷售情況小戶型公寓總體需求旺盛，去化較快盡管小戶型的供應(yīng)非常充足，但重慶樓市并沒有顯示出飽和的跡象，依然保持了相對較快的去化速度和去化率。在幾種房型中，小戶型住宅具有總價(jià)較低的特點(diǎn)，在去化上有一定優(yōu)勢。并且，小戶型公寓尤其是一些純小戶型的住宅，往往位于市中心的位置，地理位置資源好，加上房型較為合理（比如開放式廚房，大大節(jié)省了空間），物業(yè)服務(wù)水平高，易受到消費(fèi)者認(rèn)可。小戶型開盤銷售較快，價(jià)格因素影響大從銷售率和銷售時(shí)間來看，小戶型公寓在開盤3個(gè)月內(nèi)的銷售狀況較好，地段較差的陽光心殿和郡都彩舍都能在開盤后較短的時(shí)間內(nèi)達(dá)到銷售率70%左右的水平，而江山多嬌在短短四個(gè)月內(nèi)銷售完畢，更是重慶地產(chǎn)界中難能可貴的成績。在銷售中，價(jià)格因素起的作用較大，如雅地天際盡管坐擁頂級地段、實(shí)行五星級物管，但因定價(jià)過高（比同地區(qū)類似樓盤高1000元/平方米以上），銷售周期被明顯延長。表2-15競爭對手項(xiàng)目銷售情況物業(yè)名稱銷售面積（M2）銷售率銷售周期雅地天際1850080%8個(gè)月賽格爾3600080%2個(gè)月興地都市方舟約2000075%6個(gè)月銀街俊景約75000小戶型95%10個(gè)月陽光心殿約1940070%6個(gè)月郡都彩舍2300065%4個(gè)月金沙國際53000小戶型95%3個(gè)月江山多驕鉆石年代約17500小戶型100%4個(gè)月數(shù)據(jù)來源：上海中瑞市場研究部1.2.2客戶情況分析按照中瑞對于重慶市民置業(yè)問卷調(diào)查分析，重慶市場對于小戶型的接受程度如下：對于面積30平方米左右的小戶型，有34%的被調(diào)查者明確表示會(huì)考慮購買這樣的住宅，而明確表示不會(huì)購買的人僅僅占到8%，另有57%的人表示未考慮成熟。這說明，在小戶型住宅自身品質(zhì)較好，營銷策略得當(dāng)?shù)那闆r下，還是能夠得到大多數(shù)重慶市民的認(rèn)可。就目前而言，重慶現(xiàn)有小戶型住宅的客戶主要為：單身青年白領(lǐng)在市中心CBD區(qū)域工作的青年白領(lǐng)往往會(huì)購買附近的全裝修、酒店式服務(wù)的純小戶型公寓，他們可以承受這種住宅的并不高的總價(jià)和月供，并且享受便利的交通。而且，像興地都市方舟、賽格爾這樣解放碑南部的住宅可以能提供較好的江景視野，也符合這類消費(fèi)人群享受的心理。投資客投資客在小戶型的消費(fèi)者中占到了很大的比例，重慶樓市較低的樓價(jià)揭示出較大的價(jià)值上升空間，由此，其吸引了一大批的外地投資者。根據(jù)中瑞問卷調(diào)查結(jié)果，在重慶能夠接受小戶型住宅的人群中，有33%為投資兼自住，20%者為純投資?？傮w而言，有超過一半的小戶型潛在客戶存在投資傾向。一般而言，如將市中心區(qū)域的小戶型住宅出租，一般能得到每月2000元以上的租金回報(bào)。因此，樓盤的經(jīng)銷商也非常看重投資客的購買力。比如，賽格爾承諾的包租1500元（若無法自己出租，則租金由公司支付）就對投資客非常具有吸引力。居家自住一般的選擇購買小戶型居家自主的消費(fèi)者往往看重該類住宅的價(jià)格較為低廉。因此，這類消費(fèi)者對地段的要求并不特別高，但對于房型的可使用面積較為重視。如陽光心殿的業(yè)主購房的原因往往是在于欣賞其躍層房型。公司駐扎解放碑商務(wù)中心附近的小戶型公寓將公司的購買行為看作銷售的重要組成部分，一些外地公司在重慶所建立的辦事處并不需要很大的空間。象雅地天際這樣的小戶型公寓地處解放碑中心位置，能提供酒店式物業(yè)管理，而且租金較周邊同檔次賓館低廉得多，非常適合商住。1.3價(jià)格特征1.3.1銷售價(jià)格分析除雅地天際銷售價(jià)格達(dá)到套內(nèi)7000元/平方米（除去裝修標(biāo)準(zhǔn)），賽格爾銷售價(jià)格達(dá)到建筑面積裝修價(jià)格5800元/平方米以外，其余小戶型的價(jià)格也都在套內(nèi)2500元/平方米以上。這個(gè)價(jià)位在重慶樓市應(yīng)屬于中高檔，略高于同類普通住宅。因此，綜合來說，小戶型住宅具有開發(fā)利潤較高、總價(jià)低、銷售周期一般住宅項(xiàng)目短的特性。表2-16競爭對手項(xiàng)目價(jià)格情況物業(yè)名稱銷售面積平均銷售價(jià)格（元/M2）雅地天際約185008800（套內(nèi)全裝）賽格爾約360005800（建面全裝）興地都市方舟約200004000（建面）銀街俊景約750003500（建面）陽光心殿約194003300（套內(nèi)全裝）郡都彩舍約230003000（套內(nèi)全裝）金沙國際約530003600（套內(nèi)）江山多驕約175004000（套內(nèi)全裝）數(shù)據(jù)來源：上海中瑞市場研究部，1.3.2按揭標(biāo)準(zhǔn)小戶型公寓首付一般需要30%，但是一些樓盤的銷售員明確提出，如果買主是公務(wù)員，只需20%的首付。這在一定程度上說明當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)商對于公務(wù)員收入穩(wěn)定性的信任程度，從而揭示了當(dāng)?shù)氐谌a(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)程度不夠，而民間資金積累相對較少的現(xiàn)狀。2產(chǎn)品特征分析2.1戶型面積躍層小戶型掩蓋實(shí)際供應(yīng)面積陽光心殿和江山多嬌兩個(gè)小戶型容積率較低，如此“低容積率”顯得格外突出。而事實(shí)上，這些樓盤采用了加高層高、買房送夾層的方式，制造了虛假的低容積率。同時(shí)，夾層空間令人尷尬的層高（閣樓因?qū)痈咻^低而只能作為不舒適的臥室，不符合現(xiàn)代人的住房習(xí)慣）雖然給買房者以實(shí)惠，卻也使得整個(gè)房型的品質(zhì)降低。因此這一房型只存在于地段、品質(zhì)稍差的小戶型住宅項(xiàng)目，供居家住宅為多。據(jù)悉，這一做法在近期會(huì)得到規(guī)范。從江山多嬌A棟的總18種小戶房型（18種房型構(gòu)成一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層）來看，贈(zèng)送夾層所增加的建筑面積一般可以達(dá)到住宅面積的42%—45%。表2-17江山多嬌夾層戶型套內(nèi)面積(平方米)贈(zèng)送的夾層面積（平方米）總計(jì)（平方米）夾層占住房總面積的比例22173944%32.626.358.945%2116.737.743%2819.647.642%2820.248.242%28.420.248.642%27.819.447.242%28.419.748.141%27.419.546.942%27.919.747.642%26.219.145.343%2718.545.541%29.320.950.242%2618.544.542%21.322.243.551%24.517.842.342%22.517.940.445%20.817.438.246%數(shù)據(jù)來源：上海中瑞市場研究部純小戶型面積一般在31-50平方米之間（套內(nèi)）各小戶型樓盤的面積差異較大。但是，在賽格爾和雅地天際這樣的純小戶型面積一般在31-50平方米之間，30平方米以下的超小戶型所占的比例也相對較大，這在寸土寸金的解放碑地區(qū)起到了控制總價(jià)的作用。賽格爾達(dá)到裝修后套內(nèi)銷售價(jià)格7700元/平方米，但30平方米左右的房型總價(jià)也僅約20萬元。這些小戶型采用開放式廚房、運(yùn)用空間較合理。表2-18項(xiàng)目單位面積分組表（套內(nèi)面積）單位面積分組30M31-4041-5050M雅地天際約30%共約50%約20%賽格爾49%37%14%/興地都市方舟13%25%13%49%陽光心殿（躍層）///90%以上郡都彩舍11%23%34%34%江山多嬌/16%78%6%數(shù)據(jù)來源：上海中瑞市場研究部2.2外部公共配套分析外部配套主要取決于地理位置，解放碑、沙坪壩這樣的區(qū)域商業(yè)、人文氛圍好，外部配套優(yōu)秀。而陽光心殿、俊都彩舍附近多為廠區(qū)，生活配套設(shè)施較差，較缺乏人氣。表2-19競爭對手項(xiàng)目外部公共配套情況物業(yè)名稱郵局銀行餐飲娛樂商業(yè)體育場館幼兒園中小學(xué)醫(yī)院公園景區(qū)雅地天際有有多解放碑商業(yè)中心無無和平路小學(xué)、復(fù)旦中學(xué)、新華路小學(xué)一中醫(yī)院、重醫(yī)附二院、中醫(yī)院市一醫(yī)院解放碑、江景賽格爾興地都市方舟解放碑、人民公園銀街俊景陽光心殿有有少石坪橋步行街無無有有無郡都彩舍無無無少奧體中心無有無渝高公園金沙國際有有多沙坪壩商業(yè)中心無有沙坪壩文化中心眾多學(xué)校區(qū)中醫(yī)院三峽廣場、沙坪公園、平頂山公園江山多驕有有多南坪步行街無無無市六院、江南醫(yī)院無數(shù)據(jù)來源：上海中瑞市場研究部2.3內(nèi)部公共配套分析酒店式管理的小戶型住宅的內(nèi)部一般建有會(huì)所，這對于業(yè)主的生活品質(zhì)有很大的提升。由于雅地天際、賽格爾、興地都市方舟占地很小、缺乏建造大型會(huì)所的條件，同時(shí)又地處解放碑繁華商業(yè)中心，所以提供會(huì)所的必要性不大。此外，由于小戶型公寓客戶的特殊性，許多小戶型公寓都配有商務(wù)中心或商務(wù)服務(wù)。表2-20競爭對手項(xiàng)目內(nèi)部公共配套情況物業(yè)名稱會(huì)所商務(wù)服務(wù)內(nèi)部商店雅地天際無有未知賽格爾無有有興地都市方舟有無有銀街俊景有有一部分商辦陽光心殿有有有郡都彩舍有有便利小商鋪金沙國際有有有江山多驕有無30萬平米商鋪數(shù)據(jù)來源：上海中瑞市場研究部而配套商業(yè)根據(jù)樓盤的地理位置不同，需分為贏利性和功能性兩種。表2-21競爭對手項(xiàng)目內(nèi)部公共配套分類功能性商業(yè)配套贏利性商業(yè)配套樓盤所在地理位置商業(yè)較缺乏區(qū)域商業(yè)中心經(jīng)營內(nèi)容便利性根據(jù)該商業(yè)中心市場需求代表樓盤俊都彩舍、江山多嬌賽格爾數(shù)據(jù)來源：上海中瑞市場研究部2.4裝修標(biāo)準(zhǔn)分析在重慶的小戶型公寓市場中，開發(fā)商和消費(fèi)者對裝修沒有統(tǒng)一的認(rèn)識，竟然存在毛坯交房這一較為怪異的現(xiàn)象。這與上海的小戶型住宅形成了較為鮮明的對比。表2-22競爭對手項(xiàng)目裝修標(biāo)準(zhǔn)樓盤名稱裝修標(biāo)準(zhǔn)雅地天際1200元/平方米標(biāo)準(zhǔn)賽格爾精裝修，大堂4星級標(biāo)準(zhǔn)興地都市方舟清水房，大堂3星級標(biāo)準(zhǔn)銀街俊景清水房陽光心殿成品房（580元裝修標(biāo)準(zhǔn)）郡都彩舍精裝修金沙國際清水房江山多驕全裝修數(shù)據(jù)來源：上海中瑞市場研究部2.5物業(yè)管理分析由于小戶型公寓針對的是特殊的單身青年白領(lǐng)這一特殊消費(fèi)群體，因此對自身物業(yè)管理水平要求較高。在選擇物業(yè)管理時(shí)，位于商業(yè)市中心、檔次最高的幾個(gè)小戶型公寓都選擇了品牌物業(yè)公司，以品牌來顯示自身檔次，都獲得了較高的社會(huì)聲譽(yù)。在重慶房產(chǎn)消費(fèi)中，人們對于外資的品牌物管有較強(qiáng)烈的認(rèn)同感。表2-23競爭對手項(xiàng)目物業(yè)管理樓盤名稱物業(yè)管理公司性質(zhì)雅地天際世邦魏理仕品牌物管賽格爾戴德梁行品牌物管興地都市方舟重慶大正物業(yè)管理公司重慶一流物管銀街俊景重慶萬吉物業(yè)管理公司普通陽光心殿重慶恒嘉物業(yè)管理公司普通郡都彩舍重慶深國貿(mào)物業(yè)管理公司普通金沙國際戴德梁行品牌物管江山多驕江山物業(yè)管理公司開發(fā)商自管數(shù)據(jù)來源：上海中瑞市場研究部3典型案例分析3.1賽格爾國際大廈A.項(xiàng)目概況項(xiàng)目地址：渝中區(qū)解放碑五四路開發(fā)商：重慶上宏物業(yè)發(fā)展有限公司物業(yè)規(guī)模：總建面積45000平方米房型配置：24-47平方米（套內(nèi)）功能規(guī)劃：-2—-1F停車庫及設(shè)備層1F—5F大型商場6F—7F娛樂、餐飲用房8F—11F高級寫字間13F—35F酒店式公寓開盤日期：2003.6交房日期：2003.10銷售價(jià)格：精裝修5800元/平方米（套內(nèi)約7700元平方米），首付30%B.銷售狀況：作為重慶最高價(jià)位的住宅之一，開盤僅僅兩個(gè)月，其銷售率已經(jīng)達(dá)到80%。C.項(xiàng)目點(diǎn)評類別內(nèi)容評價(jià)地理位置資源位于解放碑中心地段重慶最佳景觀資源位于解放碑臨江一側(cè)向南可望江景，向北俯瞰解放碑的繁榮交通配套資源朝天門碼頭、眾多公交車交通便捷生活配套資源重慶市最重要的商業(yè)、商務(wù)中心重慶最佳規(guī)劃布局標(biāo)準(zhǔn)層內(nèi)含31個(gè)不同房型略嫌擁擠裝修標(biāo)準(zhǔn)精裝修，廚衛(wèi)設(shè)備齊全包括電器提供單身青年最大方便物業(yè)管理戴德梁行，四星級酒店式物管知名品牌物管企劃思路選擇都市核心，與繁華同居最高尚單身公寓，入住其中是青年白領(lǐng)的身份的象征其他6級地震設(shè)計(jì)無D．營銷策略特點(diǎn)和優(yōu)勢同時(shí)推出整個(gè)層面的31個(gè)樣板房，掃除顧客對“爛尾樓”的顧慮六月開盤伊始，同時(shí)推出標(biāo)準(zhǔn)層中31個(gè)樣板房，并且附帶裝潢了該層的樓道和電梯間，使參觀者對所有的房型加以直觀的了解，使購房者心情愉快、留戀往返，擴(kuò)大了選擇余地。相比其他樓盤簡陋的樣板房參觀形式，賽格爾在現(xiàn)場銷售中占得先機(jī)。酒店式物管服務(wù)讓購房者親身體驗(yàn)在樓盤銷售處，參觀樣板房的客人到了樓上，都有穿著整齊的侍應(yīng)生接待，換上鞋套，踩著一塵不染的大理石開始參觀地板。工作人員服務(wù)的態(tài)度，已經(jīng)讓人體驗(yàn)到酒店式服務(wù)的感覺。包租承諾使投資者放心為了吸引帶有投資傾向的客戶購買賽格爾，賽格爾推出了最低1500元的包租承諾，保證業(yè)主能得到最低每月1500元的租金回報(bào)。橫向比較之下的性價(jià)比優(yōu)勢同樣在解放碑的中心位置，雅地天際定價(jià)為套內(nèi)8800元/平方米（帶1200元裝修），這一價(jià)格比賽格爾足足高出了1100元/平方米，顯然過高，因?yàn)檫@一差價(jià)在基礎(chǔ)不高的重慶樓市中足以起到?jīng)Q定性的作用。此外，相比均價(jià)4000元/平方米（清水房建面）的興地都市方舟，賽格爾在品質(zhì)和地段上都稍高一籌，而核算下來的價(jià)格差距在1000元以內(nèi)，還是可以接受。從以下比較表的考察來看，賽格爾的整體綜合水平高、指數(shù)平均，的確物有所值。而按照消費(fèi)心理學(xué)上來說，中間價(jià)位也最易被消費(fèi)者接受。表2-24解放碑小戶型項(xiàng)目比較樓盤名稱價(jià)格順位規(guī)模順位地段順位物管裝修順位江景順位雅地天際1411無賽格爾22222興地都市方舟33331銀街俊景4143無數(shù)據(jù)來源：上海中瑞市場研究部，從1至4代表從優(yōu)到差。4、市場發(fā)展分析2003年是重慶小戶型推案量相當(dāng)集中的一年，小戶型住宅供應(yīng)量較為充足，推出的帶有小戶型色彩的樓盤超過20個(gè)，供應(yīng)總量接近100萬平方米，預(yù)計(jì)未來還有10