2023年REITs專題分析 從亞太商業(yè)REITs發(fā)展經(jīng)驗看中國消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs前景

2023年REITs專題分析從亞太商業(yè)REITs發(fā)展經(jīng)驗看中國消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs前景一、亞太市場商業(yè)REITs：長期相對收益穩(wěn)健的市場先行者擴(kuò)大內(nèi)需與恢復(fù)消費至關(guān)重要，消費基礎(chǔ)設(shè)施納入REITs試點范圍新政應(yīng)運(yùn)而生。2023年3月24日，國家發(fā)改委及證監(jiān)會兩部委發(fā)布新規(guī)，提出研究支持增強(qiáng)消費能力、改善消費條件、創(chuàng)新消費場景的消費基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點項目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。自此，消費基礎(chǔ)設(shè)施在中國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs誕生近兩年后，首次被正式納入了底層資產(chǎn)試點范圍。黨的二十大與中央經(jīng)濟(jì)會議提出要將恢復(fù)和擴(kuò)大消費擺在優(yōu)先位置并多次強(qiáng)調(diào)了擴(kuò)大內(nèi)需以穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤的重要性。消費基礎(chǔ)設(shè)施可以有效承接居民消費行為并助力釋放居民消費潛力，將其納入REITs試點范圍的新政應(yīng)運(yùn)而生。一方面諸多運(yùn)營成熟資質(zhì)優(yōu)良的消費類基礎(chǔ)設(shè)施得以打通入市渠道，國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs迎來又一次擴(kuò)容；另一方面原始權(quán)益人可利用回收資金加大便民商業(yè)、智慧商圈、數(shù)字化轉(zhuǎn)型力度，在提高資本利用率的同時，促進(jìn)消費場景升級，提高居民消費體驗，更好滿足居民消費需求從而促進(jìn)消費的持續(xù)增長。目前世界范圍內(nèi)，零售基礎(chǔ)設(shè)施從發(fā)行REITs的角度看通常被歸類入商業(yè)REITs的范疇內(nèi)。廣義的商業(yè)REITs主要分為三類：以購物中心和零售物業(yè)為主的消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs（以下簡稱零售REITs），以寫字樓為主的辦公基礎(chǔ)設(shè)施REITs（以下簡稱辦公REITs）及以酒店和度假村為主的酒旅基礎(chǔ)設(shè)施REITs（以下簡稱酒店REITs）。此外，還有市值占比往往更高的混合商業(yè)REITs，綜合投資于上述三類商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施。因此我們認(rèn)為將海外的消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs與其他類別的商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施REITs綜合歸納為一個整體也即商業(yè)REITs，聚焦于資產(chǎn)組合、歷史沿革，收益表現(xiàn)等維度的情況，更能揭示消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs的模式演變與市場特征，為中國即將落地的消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs提供橫向的參考與借鑒。1.1、日本、新加坡及香港REITs市場均從發(fā)展商業(yè)REITs起步商業(yè)地產(chǎn)作為REITs發(fā)展初期的重要底層資產(chǎn)，在國民收入增長、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和城鎮(zhèn)化率大幅提升的背景下贏得發(fā)展的機(jī)會。二十世紀(jì)后半葉，包括日本、新加坡及香港的亞太各國與地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入快車道，GDP和國民收入常年高速增長，居民財富持續(xù)積累。疊加不斷走高的服務(wù)業(yè)比重和75%以上的城鎮(zhèn)化率，零售、辦公和酒店等商業(yè)地產(chǎn)在需求端得到了充分的支撐，體量規(guī)模日漸攀升。以日本為例，自上世紀(jì)90年代以來，日本服務(wù)業(yè)比重突破70%，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級，由商品生產(chǎn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變?yōu)榉?wù)型經(jīng)濟(jì)；同時日本城鎮(zhèn)化率由60年代初的63%升至90年代末的接近80%。截至1999年底，日本商業(yè)零售物業(yè)面積已超1.3億平方米。宏觀經(jīng)濟(jì)周期下行，REITs政策的出臺助力化解風(fēng)險提振經(jīng)濟(jì)。商業(yè)地產(chǎn)模式成熟、儲備豐富，滿足發(fā)行條件。90年代的資產(chǎn)泡沫破滅之后，日本的經(jīng)濟(jì)增速放緩，房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷；同時1998年的東南亞金融風(fēng)暴對新加坡的房地產(chǎn)市場也造成了巨大的影響，兩國在宏觀經(jīng)濟(jì)周期下行階段，不約而同地開啟了對于REITs制度的探索，期待能夠通過REITs產(chǎn)品以盤活存量資產(chǎn)并刺激房地產(chǎn)行業(yè)需求，化解房地產(chǎn)與金融領(lǐng)域的系統(tǒng)性風(fēng)險。商業(yè)地產(chǎn)作為與國民日常生活最為息息相關(guān)、商業(yè)模式最為成熟且資產(chǎn)儲備最為豐富的不動產(chǎn)類型，天然滿足了發(fā)行條件。商業(yè)REITs作為日新港REITs市場的首類發(fā)行業(yè)態(tài)，為其他業(yè)態(tài)REITs的后續(xù)發(fā)行開辟了道路。1999年5月，新加坡金管局發(fā)布了第一版《新加坡房地產(chǎn)基金指引》，指明了新加坡REITs可以公司或信托的形式上市發(fā)行。一年半后的2000年11月，日本政府重新修訂了《投資信托和投資公司法》，新增了不動產(chǎn)作為共同基金的投資類別，奠定了日本REITs的發(fā)行基礎(chǔ)。2001年9月，兩只辦公類REITs：NipponBuildingFund及JapanRealEstate同日于東京證券交易所上市，日本REITs與亞洲REITs市場拉開序幕。2002年7月，由凱德集團(tuán)發(fā)起的同為商業(yè)REITs的嘉貿(mào)信托（后更名為凱德綜合商業(yè)信托）在新加坡交易所主板上市，標(biāo)志著新加坡REITs的誕生。三年后的2005年11月，香港首單REIT領(lǐng)匯REIT（后更名為領(lǐng)展REIT）發(fā)行，其上市底層資產(chǎn)包含多個零售及辦公物業(yè)。至此，商業(yè)REITs已成為了日本，新加坡及香港三個市場的首類發(fā)行業(yè)態(tài)，為其他業(yè)態(tài)REITs的陸續(xù)發(fā)行及整體REITs市場的繁榮奠定了良好基礎(chǔ)。1.2、三地市場內(nèi)市值規(guī)模最大的單只REIT均為商業(yè)REITsNipponBuildingFund（下文簡稱NBF）為日本首單及市值最大的REITs。截至2022年底，NBF市值約為9900億日元，其原始權(quán)益人是日本大型不動產(chǎn)公司及綜合地產(chǎn)開發(fā)商三井不動產(chǎn)集團(tuán)。NBF專注于辦公地產(chǎn)，截至2022年底公司共有資產(chǎn)70處：東京核心區(qū)域、東京非核心區(qū)域及其他城市的資產(chǎn)規(guī)模占比分別為81.5%，5.9%及12.6%。超80%的核心資產(chǎn)也使得NBF收獲了極佳的運(yùn)營業(yè)績，截至2021年底，NBF綜合資產(chǎn)出租率近97%。凱德綜合商業(yè)信托（下文簡稱CICT）為新加坡首單及目前市值最大的REITs金。2002年7月，由凱德集團(tuán)所發(fā)起的新加坡首單REIT嘉貿(mào)信托上市。其前身為2001年由于資產(chǎn)估值偏高而導(dǎo)致認(rèn)購率不足因此上市失敗的新茂商產(chǎn)信托。嘉貿(mào)信托目前已更名為凱德綜合商業(yè)信托（CICT），截至2022年底的市值約為134億新幣，占新加坡REITs市場總市值的比例約15%，為新加坡商業(yè)REITS的代表性REITs金。CICT目前的資產(chǎn)組合包括26處物業(yè)，其中21處位于新加坡2處位于德國的法蘭克福，剩余3處位于澳大利亞悉尼。截至2021年12月31日，CICT的資產(chǎn)組合總價值為242億新幣，在2002年9.35億新幣的基礎(chǔ)上翻了24倍，年化增長率約18.2%。領(lǐng)展REIT為香港首單發(fā)行產(chǎn)品，目前市值領(lǐng)先于其他所有香港REITs。領(lǐng)展REIT由領(lǐng)展資產(chǎn)管理有限公司管理，2005年11月于香港聯(lián)交所上市，為香港上市的首單REIT。截至2023年1月10日，領(lǐng)展REIT市值約1200億港幣，占香港REITs市場總市值的60%。自2005年上市至今，領(lǐng)展REIT積極通過擴(kuò)募及并購豐富自身資產(chǎn)組合，在管資產(chǎn)規(guī)模已由最初的360億港幣擴(kuò)張至2021年底的2280億港幣，年化增長率約12%。從物業(yè)形態(tài)看，領(lǐng)展REIT投資于零售物業(yè)、停車場、辦公室及物流等多類資產(chǎn)，其中零售物業(yè)規(guī)模占比超70%。領(lǐng)展REIT以香港為中心，資產(chǎn)遍及北上廣深等大陸一線城市，以及如倫敦和悉尼等海外地區(qū)；最新的香港、大陸及海外資產(chǎn)估值占比分別為75%、17%及8%。1.3、商業(yè)REITs主導(dǎo)香港市場，在新加坡及日本市值占比均近50%受香港經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)及城市定位影響，商業(yè)REITs主導(dǎo)香港REITs市場。香港經(jīng)濟(jì)以服務(wù)業(yè)為主，服務(wù)業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)所貢獻(xiàn)的GDP占GDP總值超九成。受經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和香港發(fā)達(dá)的旅游行業(yè)影響，商業(yè)REITs幾乎壟斷了香港REITs市場。目前在港交所上市的11只REITs中，除2021年上市的順豐房托為倉儲物流REITs外，其余均為商業(yè)REITs。10只商業(yè)REITs中除富豪產(chǎn)業(yè)REIT單一投資于酒店產(chǎn)外，其余REITs均混合投資于零售、辦公等商業(yè)物業(yè)。從市值占比的角度看，商業(yè)REITs占REITs總市值比例為98%。商業(yè)REITs占日本總市值近5成，4只零售REITs合計市值約7600億日元。日本REITs分為單一業(yè)態(tài)REITs及混合業(yè)態(tài)兩大類，其中單一業(yè)態(tài)REITs專注投資于辦公樓、租賃住宅、零售、倉儲物流、酒店及醫(yī)療等單一行業(yè)的底層資產(chǎn)?；旌蠘I(yè)態(tài)REITs則投資于兩種及以上的上述資產(chǎn)。根據(jù)混合業(yè)態(tài)REITs底層資產(chǎn)的分布，我們又將其分為商業(yè)混合及其他混合兩類。其中，商業(yè)混合REITs僅投資于辦公、零售及酒店等商業(yè)不動產(chǎn)。截至2022年底，日本共61只上市REITs，總市值超16萬億日元。其中商業(yè)REITs的總市值約7.5萬億日元，占日本REITs總市值的比重為49%；4只零售REITs總市值合計約7600億日元，占REITs市值總比重為6%。以上市REITs的數(shù)量計，商業(yè)REITs合計28只，占比為45%。新加坡REITs業(yè)態(tài)分類與日本類似，商業(yè)REITs市值占比為50%，8只零售REITs市值共計93億新幣。截至2023年1月底，新加坡上市REITs數(shù)量為40只，市值約980億新幣。新加坡REITs市場的底層資產(chǎn)業(yè)態(tài)與日本類似，大體由單一業(yè)態(tài)REITs與混合業(yè)態(tài)REITs構(gòu)成。以市值計，商業(yè)REITs占新加坡REITs市場總市值為50%，其中商業(yè)混合、零售、辦公及酒店REITs的占比分別為26%、10%、6%及8%。以上市數(shù)量計，商業(yè)REITs占整體市場的比例為58%，其中商業(yè)混合、零售、辦公及酒店REITs的占比分別為10%、20%、15%及13%；商業(yè)混合REITs平均市值為64.3億新幣，居市場首位。1.4、受宏觀環(huán)境及影響，商業(yè)REITs近年估值及收益相對較弱日本商業(yè)REITs最新估值低于其他業(yè)態(tài)，零售REITs綜合收益跨越周期極為穩(wěn)健。日本REITs市場估值整體分化程度較低，除醫(yī)療REITs外，其他業(yè)態(tài)最新P/NAV均處于0.9~1.05區(qū)間內(nèi)。截至2023年1月10日，日本商業(yè)REITs的P/NAV估值從高到低為酒店、零售、商業(yè)混合及辦公業(yè)態(tài)，分別為1.03、1.03、0.93及0.91；稍低于物流與住宅估值。2013年至今的十年間，日本REITs市場可分為上行及震蕩兩段周期。商業(yè)REITs內(nèi)部表現(xiàn)同樣呈分化趨勢，零售REITs具有跨越周期的穩(wěn)健收益，無論是上行或震蕩周期，均可維持5%以上的年化綜合總收益（二級市場資本利得收益+分派收益）；酒店REITS則始終錄得高于市場整體水平的年化收益；而辦公REITs彈性相對較大，震蕩周期及十年總年化收益均弱于市場。新加坡商業(yè)REITs整體呈溢價發(fā)行、折價交易的情況，零售REITs交易階段折價程度最大。我們統(tǒng)計了11只新加坡商業(yè)REITs的發(fā)行情況，與香港REITs市場不同，新加坡REITs中僅有4只折價發(fā)行，折價發(fā)行率約36%，4只折價發(fā)行的REITs中，除OUEComREIT之外，其余3只REITs折價率均低于10%。受及近年經(jīng)濟(jì)增速放緩影響，截至2023年1月10日，以市值加權(quán)平均的新加坡商業(yè)REITs最新P/NAV倍數(shù)低于工業(yè)及醫(yī)療REITs，辦公、商業(yè)混合、酒店及零售的P/NAV分別為0.92、0.91、0.84及0.77。商業(yè)REITs價格收益表現(xiàn)較弱。我們選取了六大類型的REITs中市值最高的兩只代表性REITs，計算了2015年至今的8年間不同REITs在上行及震蕩周期的二級市場價格收益。2015年至2020年前，受市場寬松環(huán)影響，新加坡REITs市場進(jìn)入長時間的上行周期。疊加2022年美國的加息政策，新加坡整體REITs指數(shù)自2020年至今持續(xù)區(qū)間震蕩整理。8年時間周期內(nèi)，商業(yè)REITs表現(xiàn)不及工業(yè)REITs，僅豐樹泛亞商業(yè)信托及星獅地產(chǎn)信托錄得二級市場正收益。辦公REITs及酒店REITs無論在上行及震蕩周期均表現(xiàn)偏弱。約75%的香港商業(yè)REITs折價發(fā)行，大多REITs發(fā)行折溢價率在-15%~8%區(qū)間內(nèi)。如香港、新加坡等信托型REITs市場，REITs發(fā)行時通常在NAV（每單位資產(chǎn)凈值）的基礎(chǔ)上下浮動一定空間進(jìn)行詢價并最終定價。我們統(tǒng)計了8只香港商業(yè)REITs發(fā)行時的P/NAV情況，其中僅有越秀房產(chǎn)REIT及領(lǐng)展REIT發(fā)行P/NAV大于1，其余REITs均折價發(fā)行，折價發(fā)行率約75%。6只折價發(fā)行的REITs中除春泉產(chǎn)業(yè)REIT之外，其余折價率大多在2%~15%之間，折價程度相對不高。香港商業(yè)REITs受宏觀因素影響，近年底層資產(chǎn)運(yùn)營情況不佳，疊加整體市場發(fā)展陷入瓶頸，最新P/NAV普遍低于0.6。2019年中美貿(mào)易戰(zhàn)及香港學(xué)運(yùn)疊加，使商業(yè)不動產(chǎn)這類與宏觀經(jīng)濟(jì)相關(guān)性較高的底層資產(chǎn)運(yùn)營狀況有所衰退。即使如香港REITs市場唯一的龍頭領(lǐng)展REIT，在在管資產(chǎn)分散度高且資產(chǎn)普遍優(yōu)質(zhì)的背景下，出租率及租金從2019年至今也呈現(xiàn)小幅下降趨勢。另一方面，香港REITs市場發(fā)展相對處于停滯階段：上市REITs數(shù)量與規(guī)模遠(yuǎn)低于新加坡與日本市場；開發(fā)商及原始權(quán)益人發(fā)行熱情退卻，長期無新發(fā)REITs。以上原因共同造成了香港REITs長期流動性不佳，投資人認(rèn)知度及關(guān)注度相對較低的情況。截至2023年1月10日，除領(lǐng)展REIT最新P/NAV為0.77之外，其余大多REITs的P/NAV估值低于0.6，折價交易程度較深。二、消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs揚(yáng)帆起航，打開未來想象空間伴隨著中國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，我國百貨商場、購物中心及社區(qū)商業(yè)等零售基礎(chǔ)設(shè)施的資產(chǎn)規(guī)模屢創(chuàng)新高，商業(yè)模式日漸成熟。消費基礎(chǔ)設(shè)施納入基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點范圍是我國REITs市場發(fā)展進(jìn)程中的里程碑事件。從資產(chǎn)角度看，穩(wěn)健的收益率、豐富的資產(chǎn)層次和龐大的儲備體量契合公募REITs的發(fā)行需求。從持有大量商業(yè)地產(chǎn)的華潤置地、新城等房企的角度看，消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs新政落地打通了企業(yè)盤活存量經(jīng)營性資產(chǎn)的又一通道，助力企業(yè)在住宅開發(fā)之外尋求第二增長曲線并推動輕資產(chǎn)化轉(zhuǎn)型。此外，消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs的先行推出也為后續(xù)辦公基礎(chǔ)設(shè)施及酒旅基礎(chǔ)設(shè)施納入REITs試點打開無盡想象空間。2.1、消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs：新政保駕護(hù)航，潛在盤活空間巨大購物中心體量增速放緩，中國零售地產(chǎn)進(jìn)入存量時代，潛在盤活空間巨大。二十一世紀(jì)初以來，中國經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，人均可支配收入長期維持正比例增長，疊加攀升的城鎮(zhèn)化率，中國零售地產(chǎn)蓬勃發(fā)展。2015年之后，隨著經(jīng)濟(jì)增速回落，零售地產(chǎn)存量及新增建筑面積同比增速均呈放緩趨勢，從增量邁入存量時代。與境外存在大量專注于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)不同，中國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商如萬科、新城及華潤等均采用商住聯(lián)動開發(fā)模式。2020年三道紅線政策提出后，房企開發(fā)商融資難度增大，盤活存量資產(chǎn)成為企業(yè)重要議題。截至2021年末，我國存量購物中心面積近5億平方米，潛在盤活空間巨大。我國零售地產(chǎn)區(qū)域及類型結(jié)構(gòu)分化，根據(jù)海外REITs市場經(jīng)驗，城市型、奧萊型及時尚型購物中心為零售REIT底層資產(chǎn)重要組成部分。根據(jù)華經(jīng)產(chǎn)業(yè)院的分類，購物中心以選址劃分可分為城市型、區(qū)域性、社區(qū)型及奧特萊斯型四類。城市型位于城區(qū)核心地段，經(jīng)營業(yè)績穩(wěn)定，客流維持高位；奧特萊斯型特點鮮明，保有固定客戶群體，兩者均為海外商業(yè)REITs資產(chǎn)組合的的重要部分。此外，購物中心按主要租戶品牌類型劃分可分為精品型、市場型及生活型三類。生活型受自身性質(zhì)影響，盈利性往往弱于時尚型及精品型。而精品型雖然為最景氣的細(xì)分市場，但其單市場容量小、總市場容量和增量市場都不大，且由于盈利性極為突出，往往也非開發(fā)商資產(chǎn)退出的首選。因此，時尚型購物中心這一單市場容量、總市場容量及增量市場均較為廣闊的細(xì)分種類構(gòu)成了海外零售REITs的主體。2021年導(dǎo)致業(yè)績承壓的背景下，諸多上市公司仍積極拓展零售地產(chǎn)業(yè)務(wù)，新開項目以華東區(qū)為主。排名前五的上市公司分別為萬達(dá)集團(tuán)、新城控股、寶龍商業(yè)、華潤萬象生活及萬科集團(tuán)；新開購物中心數(shù)量分別為51,28,19,14及13個。2021年開業(yè)的購物中心項目分布區(qū)域分化，經(jīng)濟(jì)相對發(fā)達(dá)及消費需求旺盛的華東區(qū)新開項目數(shù)量及體量占比均達(dá)45%。2.2、消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs的推出可有效拓展資產(chǎn)融資渠道商業(yè)地產(chǎn)目前常見的外部融資方式主要分銀行貸款、股權(quán)融資及資產(chǎn)證券化三類。商業(yè)地產(chǎn)的重資產(chǎn)模式?jīng)Q定了無論是開發(fā)或收并購都需要較大的資金規(guī)模。此外，商業(yè)地產(chǎn)無法像住宅地產(chǎn)一樣進(jìn)行銷售并回收資金，進(jìn)而導(dǎo)致回報周期較長；商業(yè)地產(chǎn)獨特的商業(yè)模式?jīng)Q定了其需要尋求多渠道的融資模式以緩解資金壓力。目前我國商業(yè)地產(chǎn)融資主要分三種路徑，分別為銀行貸款、股權(quán)融資及資產(chǎn)證券化融資。銀行貸款在資金用途方面存在局限性且會對于企業(yè)杠桿率和流動性產(chǎn)生影響。開發(fā)貸及經(jīng)營性物業(yè)貸等銀行貸款具有審批周期短，還款方式靈活等優(yōu)勢；但其往往在資金用途方面受到嚴(yán)格的監(jiān)管，如經(jīng)營性物業(yè)貸僅可用于物業(yè)在經(jīng)營期間的經(jīng)營性周轉(zhuǎn)用途或置換借款人用于建造或購置物業(yè)的負(fù)債。此外，增加開發(fā)貸及經(jīng)營性物業(yè)貸會導(dǎo)致房企杠桿率抬升，影響企業(yè)的流動性，因此近年來股權(quán)融資及資產(chǎn)證券化成為了房企開發(fā)及收購商業(yè)地產(chǎn)的重要融資手段。中外開發(fā)商均積極運(yùn)用私募基金等股權(quán)融資工具。大悅城地產(chǎn)在2018年8月與高和資本共同成立了母基金，用以尋找位于中國境內(nèi)具有挖潛價值的商業(yè)、寫字樓等潛在項目收購機(jī)會。母基金規(guī)模達(dá)50億人民幣，雙方各出資25億。2018年12月，高和大悅城并購基金正式完成對火神廟國際商業(yè)中心的收購。此外，新加坡開發(fā)商凱德在地產(chǎn)私募基金領(lǐng)域也具有領(lǐng)先的市場經(jīng)驗。截至2022年9月30日，凱德共擁有約30只私募基金，投資范圍涵蓋辦公樓、購物中心、商場及酒店等商業(yè)地產(chǎn)。凱德在2022年成功募集了在中國境內(nèi)的首支人民幣基金：中國特殊機(jī)會人民幣基金I期。凱德投資作為普通合伙人之一與國內(nèi)的一家頭部不動產(chǎn)資產(chǎn)管理公司共同組建該基金并收購了位于上海的一棟優(yōu)質(zhì)辦公樓。國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)主流資產(chǎn)證券化產(chǎn)品以CMBS和類REITs市場的繁榮發(fā)展為零售基礎(chǔ)設(shè)施REITs的推出奠定基礎(chǔ)。我國CMBS及類REITs市場近十年內(nèi)迎來了蓬勃發(fā)展，CMBS及類REITs發(fā)行總額分別從2014年的15億元及52億元攀升至2022年的1268億元及621億元。在這其中，底層資產(chǎn)為零售購物中心、辦公樓等商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品占據(jù)了重要的地位。2022年商業(yè)地產(chǎn)CMBS共計發(fā)行50單，發(fā)行總額合計995億元，占所有類型CMBS發(fā)行總額的78%。2022~2022年我國商業(yè)類REITs發(fā)行總額穩(wěn)定在180億元之上，其中底層資產(chǎn)為商場零售物業(yè)的類REITs年均占比超70%。原始權(quán)益人方米你，華潤置地、招商蛇口及萬科等頭部房企紛紛借助類REITs及CMBS盤活存量經(jīng)營性地產(chǎn)以緩解資金壓力。例如，華潤置地于2022年以多地的萬象城及萬象匯資產(chǎn)分別發(fā)行3單CMBS及3單類REITs，合計籌集資金超150億元。商業(yè)地產(chǎn)的CMBS及類REITs市場的繁榮發(fā)展和基礎(chǔ)公募REITs市場的穩(wěn)步推進(jìn)都為零售基礎(chǔ)設(shè)施REITs的落地奠定了良好基礎(chǔ)。對于房企而言，將促進(jìn)形成盤活存量