房屋買賣常見法律風(fēng)險提示

#房屋買賣常見法律風(fēng)險提示前言當(dāng)前房產(chǎn)市場供不應(yīng)求， 顯得異?；鸨?，國務(wù)院、各省市頒布各類房地產(chǎn)政策，抑制房價過快增長，卻未能見效。正因為房價如此之高，許多投資者、投機(jī)者甚至違法犯罪分子， 開始打起“炒房”、“一房二賣”、“非法集資”等如意算盤。本文結(jié)合房屋買賣合同的相關(guān)條款，主要從 買方角度進(jìn)行常見法律風(fēng)險提示。本文不對非法律方面 （如噪音、移動電話網(wǎng)絡(luò)覆蓋等問題） 的風(fēng)險進(jìn)行分析。（房屋買賣可簡單可復(fù)雜，本文無法對相關(guān)內(nèi)容全面展開，讀者需要結(jié)合□□□□□□□□□,□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□把握。切勿生搬硬套！ ）一、主要法律依據(jù)《中華人民共和國民法通則》《中華人民共和國合同法》《中華人民共和國物權(quán)法》《中華人民共和國擔(dān)保法》《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《商品房銷售管理辦法》《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》《城市商品房預(yù)售管理辦法》（十）《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》（十一） 《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的TOC\o"1-5"\h\z解釋》（下稱《商品房買賣合同糾紛解釋》 ）（十二） 《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（下稱《買賣合同解釋》 ）□□□□□□□□□□□□ 1、3）二、房產(chǎn)糾紛為什么“高風(fēng)險”首先， 由于供需現(xiàn)狀 ，二、房產(chǎn)糾紛為什么“高風(fēng)險”首先， 由于供需現(xiàn)狀 ，買方處于相對弱勢，出具， 而且不能修改， 在履行合同過程中，其次，近幾年房價不斷攀升， 房屋價值大，房產(chǎn)糾紛涉及的總價及違約金或損失越來越高，一旦發(fā)生糾紛，定金、違約金或損失的金額動輒上萬。再次， 房屋買賣涉及的法律法規(guī)涉及多個而合同條款往往由賣方或中介方買方往往十分被動， 糾紛也隨之而來。在人們家庭總財產(chǎn)所占的比例越來越立法層級 、多個部門法領(lǐng)域， 精通《合同法》 、《物權(quán)法》 、《擔(dān)保法》等基本法律法規(guī)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，除上述所列，還有銀行、保險、稅務(wù)等方面的法律法規(guī)，不具有法律專業(yè)知識的普通大眾，或者是做非房產(chǎn)類業(yè)務(wù)的法律專業(yè)人士，都不能較好地把握。最后，國務(wù)院、各省市頒布各類 房地產(chǎn)政策，抑制房價過快增長，卻未能見效，相反，在實踐中，卻引發(fā)了不少糾紛。三、常見法律風(fēng)險提示下面結(jié)合本人之前總結(jié)的《合同審核要點簡析》（見http:/376784230/blog/1332468895□,□□□□□□□□□□□□□□□□□□：（一）審“性質(zhì)”審核合同性質(zhì)是否明確， 有時一份合同書中可能包含多個法律 （合同）關(guān)系，需要留意并區(qū)分審查。學(xué)會區(qū)分《商品房預(yù)售合同》 、《商品房買賣合同》 、《認(rèn)購書》 、《房屋買賣合同》、《物業(yè)服務(wù)合同》、《房屋按揭合同》 、《房屋保險合同》等與房屋買賣相關(guān)的合同。（二）審“目的”房屋買賣合同的一般目的，買方是為了獲得房屋的物權(quán)，賣方是為了取得房款。但在某些情況下，買方的目的并非如此，例如 為了小孩的學(xué)位、為了加入當(dāng)?shù)貞艏?；某些情況下，賣方的目的也并非在于取得房款，例如，惡意轉(zhuǎn)移可能被執(zhí)行的房產(chǎn)。買方在合同中注明自己的真實目的， 可以在 真實目的不達(dá) 的情況下，要求 解除合同 （在有約定的情況下） ，并要求賣方承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任 ?！境Ｒ婏L(fēng)險提示】1．避免簽訂“以合法方式掩蓋非法目的”的合同例如，與賣方惡意串通，套取銀行貸款；又如，與賣方惡意串通，轉(zhuǎn)移可能被執(zhí)行的房產(chǎn)。2．為了避稅，簽訂“陰陽合同”房產(chǎn)交易雙方為了避稅，虛假申報交易價格，存在極大的風(fēng)險。首先，依據(jù)《稅收征收管理法》第六十三條、 《刑法》第二百零一條之規(guī)定，虛假申報可能涉嫌違法甚至犯罪。其次，對于買方而言，交易中不如實申報成交價，在買方今后再次轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時，承擔(dān)的稅費將大幅增加。此外，發(fā)生糾紛起訴至法院，可能面臨法院將違法犯罪事實移交到相關(guān)部門立案調(diào)查的風(fēng)險，也可能會受到法院的民事制裁。（三）審“主體” 、“意思”1．自然人依據(jù)《物權(quán)法》第十七條，房產(chǎn)的權(quán)利人應(yīng)當(dāng)是依法登記在房屋產(chǎn)權(quán)登記簿上的人， 而房屋所有權(quán)證書記載的房屋所有權(quán)人并不一定與登記簿中的一致。 所以，簽訂合同前，到房產(chǎn)登記管理部門“查冊”很重要。此外，交易前注意審核賣方的身份（身份證是否真實，人、證是否一致）是否真實，房產(chǎn)證是否真實。核實賣家身份是很重要，必要時可去公安局調(diào)查人口信息。2．法人公司作為交易主體的， 應(yīng)當(dāng)審查公司董事會、 股東會審議同意交易的書面文件。另外，交易主體是國有企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)審查政府主管部門的批準(zhǔn)文件；交易主體是集體企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)審查職工代表大會的批準(zhǔn)文件?！境Ｒ婏L(fēng)險提示】1．限制行為能力人房產(chǎn)交易實踐中，離異父母一方擅自轉(zhuǎn)讓登記在小孩名下的房產(chǎn)，或者精神病人的監(jiān)護(hù)人擅自處分登記在精神病人名下的房產(chǎn)的，依據(jù)《民法通則》第 18條，存在處分行為無效的風(fēng)險。法律鏈接：第十八條監(jiān)護(hù)人應(yīng)當(dāng)履行監(jiān)護(hù)職責(zé)，保護(hù)被監(jiān)護(hù)人的人身、財產(chǎn)及其他合法權(quán)益，除為被監(jiān)護(hù)人的利益外，不得處理被監(jiān)護(hù)人的財產(chǎn)。監(jiān)護(hù)人依法履行監(jiān)護(hù)的權(quán)利，受法律保護(hù)。監(jiān)護(hù)人不履行監(jiān)護(hù)職責(zé)或者侵害被監(jiān)護(hù)人的合法權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任；給被監(jiān)護(hù)人造成財產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。人民法院可以根據(jù)有關(guān)人員或者有關(guān)單位的申請，撤銷監(jiān)護(hù)人的資格。（《民法通則》）第四十七條限制民事行為能力人訂立的合同，經(jīng)法定代理人追認(rèn)后，該合同有效，但純獲利益的合同或者與其年齡、智力、精神健康狀況相適應(yīng)而訂立的合同，不必經(jīng)法定代理人追認(rèn)。相對人可以催告法定代理人在一個月內(nèi)予以追認(rèn)。法定代理人未作表示的，視為拒絕追認(rèn)。合同被追認(rèn)之前，善意相對人有撤銷的權(quán)利。撤銷應(yīng)當(dāng)以通知的方式作出。（《合同法》）2．無權(quán)處分對于無權(quán)處分的后果，有兩種情形：（1）出賣人在買賣合同簽訂后獲得所有權(quán)的，合同有效?！?）權(quán)利人追認(rèn)，合同有效，買受人可以要求過戶。（3）權(quán)利人不追認(rèn)，合同無效；但買受人可以依據(jù)《物權(quán)法》第 106條主張善意取得。法律鏈接：第五十一條無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。（《合同法》）第一百零六條第一款無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；（二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。（《物權(quán)法》）第三條當(dāng)事人一方以出賣人在締約時對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。（《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》）3．無權(quán)代理如果交易的對方當(dāng)事人并非本人， 我們需要核對本人的授權(quán)委托書及身份證復(fù)印件（最好有原件） ，包括但不限于授權(quán)事項（質(zhì)） 、具體權(quán)限（量）、授權(quán)期間。法律鏈接：第四十八條行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認(rèn)，對被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔(dān)責(zé)任。相對人可以催告被代理人在一個月內(nèi)予以追認(rèn)。被代理人未作表示的，視為拒絕追認(rèn)。合同被追認(rèn)之前，善意相對人有撤銷的權(quán)利。撤銷應(yīng)當(dāng)以通知的方式作出。（《合同法》）4．表見代理當(dāng)事人的近親屬或其他與當(dāng)事人關(guān)系密切的親朋無權(quán)處分當(dāng)事人的房產(chǎn)， 但購買人有理由相信其有處分權(quán) （例如提供產(chǎn)權(quán)人身份證原件、 授權(quán)委托書、保管房產(chǎn)證、占有房屋、持有鑰匙等）的，構(gòu)成表見代理，房屋買賣合同可能會被認(rèn)定為有效。法律鏈接：第四十九條行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效。（《合同法》）5．越權(quán)代表通常企業(yè)對其法定代表人、 負(fù)責(zé)人的授權(quán)并非無限的， 限制一般由企業(yè)章程或制度進(jìn)行規(guī)定，但法律并未規(guī)定合同此方有審核對方法定代表人、 負(fù)責(zé)人是否有相關(guān)權(quán)限的義務(wù)。法律鏈接：第五十條法人或者其他組織的法定代表人、負(fù)責(zé)人超越權(quán)限訂立的合同，除相對人知道或者應(yīng)當(dāng)知道其超越權(quán)限的以外，該代表行為有效。（《合同法》）（四）審“標(biāo)的”第一，房產(chǎn)狀態(tài)1．審查房產(chǎn)的具體類型（1）商品房（購買）注意審查交易房產(chǎn)的基本狀況， 包括但不限于產(chǎn)權(quán)證號、 產(chǎn)權(quán)人、 共有權(quán)人（產(chǎn)權(quán)人已經(jīng)結(jié)婚的，應(yīng)當(dāng)審核是否為夫妻共同財產(chǎn)） 、房屋位置、面積、房屋用途、房齡等。對于商品房預(yù)售的，應(yīng)注意以下兩方面：一是商品房預(yù)售條件：第四十五條第一款商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（四）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。（《城市房地產(chǎn)管理法》 ）在簽訂商品房預(yù)售合同時，需要審核開發(fā)商是否具有“ 五證”，即《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》 。買方應(yīng)注意自己將要購買的房屋是否在《商品房預(yù)售許可證》的預(yù)售范圍內(nèi)。二是開發(fā)商售樓廣告：第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。（《商品房買賣合同糾紛解釋》）（2）二手商品房居住過的房產(chǎn)，因為現(xiàn)今有許多都是用作二手商品房，不一定是他人使用、居住過的房產(chǎn)，因為現(xiàn)今有許多都是用作投資的房產(chǎn)。（3）自建房需要審核是否已經(jīng)辦妥房產(chǎn)證， 是否違建房屋或合法建造后私自加建或增加違法附屬設(shè)施（對此，其它類型房屋也應(yīng)當(dāng)審核） 。（4）宅基地房集體所有土地上房屋的流轉(zhuǎn)限制。 此熱點問題另文詳述 ,見《“小產(chǎn)權(quán)房” 流□□□□□□ ,/376784230/blog/1371872600。（5）經(jīng)濟(jì)適用房賣方購買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿 5年的，不得上市交易。法律鏈接：《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》國務(wù)院《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（6）房改房本人對此方面尚未了解，暫不分析。（7）納入拆遷范圍內(nèi)的房屋需要審核該二手房是買方如果想在北上廣等發(fā)達(dá)城市的舊城區(qū)購買二手房，否已經(jīng)被納入搬遷范圍或短期內(nèi)可能被納入拆遷范圍。需要審核該二手房是（8）回遷房法律鏈接：第七條拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，應(yīng)予支持。（《商品房買賣合同糾紛解釋 》）（9）違建房違建房，即未辦理相關(guān)審批手續(xù)違法建造的房產(chǎn)。交易違建房的，合同無效。（10）拍賣房本人對此方面尚未了解，暫不分析。2．審查房產(chǎn)的現(xiàn)有狀態(tài)（1）共有依據(jù)《物權(quán)法》，共有分為共同共有及按份共有。轉(zhuǎn)讓共同共有房產(chǎn)的，需經(jīng)全部共有人一致同意；轉(zhuǎn)讓按份共同的份額，其他按份共有人有優(yōu)先購買權(quán)。交易共有房產(chǎn)時，應(yīng)審查是否取得共有權(quán)人的同意。法律鏈接：（《物權(quán)法》）第九十七條處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。第一百零一條按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利。1）夫妻共有A口一方轉(zhuǎn)讓登記于其名下的夫妻共有房產(chǎn)此種情形，如果買方確實不知情，可以依法主張善意取得。B口一方轉(zhuǎn)讓登記于另一方名下的夫妻共有房產(chǎn)或個人財產(chǎn)此種情形，買方如果沒有合理的理由相信賣方有權(quán)處分的，買賣合同無效，不能主張善意取得。賣方的擅自轉(zhuǎn)讓行為不構(gòu)成家事代理。但買方有合理理由相信賣方有權(quán)處分的， 依法構(gòu)成表見代理， 買賣合同有效。2）家庭共有常見于自建房產(chǎn)、繼承等情形。父母子女共有、 兄弟姐妹共有， 但只登記于部分人名下的， 此部分人擅自轉(zhuǎn)讓的，買方確實不知情，可以依法主張善意取得。3）其他共有參照家庭共同處理。（2）租賃1）優(yōu)先購買權(quán)通常情況下，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買的權(quán)利， 因此，買賣正在租賃中的房屋，應(yīng)得到該承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面同意。 否則，即使買賣合同有效，但可能引發(fā)后續(xù)的麻煩。2）買賣不破租賃轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)，原有租賃關(guān)系繼續(xù)有效，只是合同主體變更為新的所有權(quán)人。（3）抵押本人對此方面尚未了解，暫不分析。（4）查封、拍賣、凍結(jié)本人對此方面尚未了解，暫不分析。（5）兇宅1）一般情況下，房屋的價值是由土地出讓價、建造成本、交通區(qū)位、地理位置、小區(qū)配套等諸多因素決定的。2）根據(jù)中國傳統(tǒng)觀念及風(fēng)俗習(xí)慣，人們對住宅內(nèi)發(fā)生的“兇案”等事件會產(chǎn)生忌諱，是人之常情，這是不能說是違反科學(xué)、或相信封建迷信。因此，發(fā)生“兇案”的房產(chǎn)，雖然在外在形態(tài)上沒有任何受損，但結(jié)合人們現(xiàn)實生活觀念，房產(chǎn)會因風(fēng)俗習(xí)慣、忌諱而大大減值。3）有“兇案”是房產(chǎn)的重大瑕疵，根據(jù)《民法通則》第四條、第七條、 《合同法》第六條、第七條“遵循誠實信用原則” 、“遵守社會公德”的原則，賣方有對買方如實告知的義務(wù)， 否則有可能涉嫌 “欺詐”，買方可以依法申請撤銷合同。4）對于賣方未履行“兇宅”告知義務(wù)的，各地法院司法標(biāo)準(zhǔn)不一，有支持撤銷合同的，也有僅支持減低房款的。【法律風(fēng)險提示 】1．為了防范以上風(fēng)險所帶來的損失，建議將合同條款約定為：“賣方承諾房屋產(chǎn)權(quán)無共同、出租、查封、拍賣、凍結(jié)、無“兇案”、無與房產(chǎn)相關(guān)的債務(wù)糾紛，（共有權(quán)人同意出售房屋，）賣方提供的材料完整、真實、有效，依法可以辦理過戶手續(xù)、稅務(wù)申報、貸款等與有關(guān)事宜，并且保證房屋交易符合國家及房產(chǎn)所在行政區(qū)房屋上市交易的政策規(guī)定”并在違約責(zé)任一塊，對違反上述承諾、保證的責(zé)任進(jìn)行約定。2．實地查看現(xiàn)實中某些房產(chǎn)投資者并不實際查看擬交易的房產(chǎn)， 事實上到現(xiàn)場查看或多或少能避免一些顯見的風(fēng)險。第二，房屋裝修、家具配套對于帶家具的商品房或已裝修的二手房， 應(yīng)該注意對固定裝修設(shè)施設(shè)備和家具的明確約定。1．對于已經(jīng)較為固定的裝修，買方可要求賣方提供裝修合同（注意保修期限）、裝修項目清單、裝修款收據(jù)、發(fā)票等 ;對于已經(jīng)超過保修期限的 ,可以約定由賣方在一定期間內(nèi)保修。2．對于未固定的裝修、家具，例如屏風(fēng)、飯桌、抽油煙機(jī)、灶具、潔具、熱水器、抽水馬桶等家電、家具 ,則可以描述品牌、型號等相關(guān)內(nèi)容，并要求賣方在交付房屋時提供保修憑證以及付款收據(jù)、發(fā)票。3．對于前述兩項，可以制作成一份清單，由買賣雙方簽字確認(rèn)。對于難以用文字描述的，可以采用拍照、攝像的方式保存證據(jù)。第三，車位問題由于現(xiàn)行法律對車位的權(quán)屬未有十分明確的規(guī)定，且車位占用的物理空間、建造、維護(hù)成本不少，實踐中因車位引發(fā)的糾紛頻發(fā)。1．車位糾紛，因車位所占用的位置不同，例如地下、樓下架空層、公共用地等，法院的判決傾向會不同。2．對于開發(fā)商在售樓廣告或銷售過程中，明確說明有車位贈送使用的，應(yīng)當(dāng)在房屋買賣合同中明確約定或補充，以免事后開發(fā)商變卦。3．隨著我國汽車保有量的增加，大多數(shù)小區(qū)有限的車位遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足業(yè)主的需求， 二手房能帶車庫或車位， 不管是所有權(quán)還是使用權(quán)， 將來都會有很大的升值空間。法律鏈接： （《物權(quán)法》 ）第七十四條建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。第四，物業(yè)服務(wù)1．現(xiàn)行的小區(qū)一般都將由物業(yè)管理公司來管理，雖然國家從立法層面已經(jīng)將“物業(yè)管理”變更為“物業(yè)服務(wù)” ，但現(xiàn)實還是現(xiàn)實，就像政府要從“管理型政府”轉(zhuǎn)變?yōu)椤胺?wù)型政府”一樣，要讓物業(yè)公司轉(zhuǎn)變觀念，很難。2．隨著人們生活水平的提高，人們開始追求高品質(zhì)的居住小區(qū)環(huán)境。但大多數(shù)情況下， 選擇了樓盤就意味著要接受開發(fā)商選擇的物業(yè)管理公司。 買方如果對開發(fā)商選擇的物業(yè)管理公司有意見， 只能放棄選擇該樓盤或者期待業(yè)主大會另行選聘物業(yè)公司，但現(xiàn)實中，這又是一道坎。3．對于購買二手房的買方，如何考察物業(yè)公司的管理水平呢？一方面，可以實地考察。首先，可以查看小區(qū)是否封閉式管理、查閱小區(qū)宣傳欄等；其次，可以觀察值班保安對進(jìn)出人員、車輛的登記情況，以及保安巡查小區(qū)的情況;再次，查看小區(qū)公共區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、綠化、廣告牌等；還可以詢問物業(yè)公司是否提供針對一些特殊業(yè)主的服務(wù)等等； 最后，還可以詢問小區(qū)有無業(yè)主委員會，以及業(yè)主委員會的組成人員是否穩(wěn)定、業(yè)主委員會是否經(jīng)常開會等。另一方面，可以從新聞媒體、法院公告查詢。例如在網(wǎng)上以該物業(yè)公司為關(guān)鍵詞百度一下，又如在當(dāng)?shù)胤ㄔ旱牟门形臅鴰炖锩嫠阉鳟?dāng)事人為該物業(yè)公司的案例?！境Ｒ婏L(fēng)險提示】1．物業(yè)交錯房，權(quán)利人裝修后才發(fā)現(xiàn)。案例見： 《男子因物業(yè)交錯房 花4□□□□□□□□□ ,/a/20130508/000055.htm。21常見物業(yè)服務(wù)合同糾紛，請見《常見物業(yè)服務(wù)糾紛簡析》 ,/376784230/blog/1357130093。第五，房屋使用相關(guān)的歷史債務(wù)在房屋買賣合同中， 買賣雙方應(yīng)明確約定交房前的包括但不限于水、 電、煤氣（天然氣） 、物業(yè)管理費、垃圾費、電話費、有線電視費、網(wǎng)費維修基金由哪方承擔(dān)。第六，房屋成交價格在房屋買賣合同中， 應(yīng)當(dāng)明確該成交價格是否包括裝飾裝修、 家具家電、 水、電等過戶手續(xù)費用、公共維修基金款項等。第七，房屋交易稅費1．在房屋買賣合同中，無論是約定相關(guān)稅費各自承擔(dān)，還是約定相關(guān)稅費買方承擔(dān)，都應(yīng)當(dāng)明確列出稅費的全部項目，以免今后發(fā)生爭議。2．對于約定由一方承擔(dān)稅費的，應(yīng)當(dāng)明確對于受到房產(chǎn)新政的影響，如何處理。3．對于劃撥土地上的房產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)注意。依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條第一款 “以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金”，因此，買方應(yīng)注意在房屋買賣合同中對土地使用權(quán)出讓金進(jìn)行明確約定。4．關(guān)于房產(chǎn)交易各類稅費，可以到當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)交易部門的辦事窗口或網(wǎng)站查詢。（五）審“方式”如果交易的房產(chǎn)屬于國有資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)注意相關(guān)的審批、評估、拍賣程序。（六）審“框架”1．審核合同是否具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容。2．依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條， “商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同”。法律鏈接： （《商品房銷售管理辦法》 ）第十六條商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：（一）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；（二）商品房基本狀況；（三）商品房的銷售方式；（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；（五）交付使用條件及日期；（六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；（七）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；（九）面積差異的處理方式；（具體可參照《商品房買賣合同糾紛解釋》第十四條）（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；（十一）解決爭議的方法；（十二）違約責(zé)任；（十三）雙方約定的其他事項。（七）審“交付”1．對于商品房的驗收，應(yīng)當(dāng)查看房屋及相關(guān)附屬設(shè)施設(shè)備是否符合建設(shè)部《城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法》 、《關(guān)于印發(fā) ＜商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定 ＞的通知》（建房（1998）102號）的規(guī)定?！蹲≌|(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》 可以作為商品房買賣合同的補充約定。2．對于二手房的交付，買方應(yīng)與物業(yè)公司一同對水、電、天然氣等費用進(jìn)行確認(rèn)。可以約定在房屋交驗完畢、 各項費用結(jié)清以后再支付剩余 房屋尾款，以起到督促賣方的作用。（八）審“支付”審核貨幣類型、單價、總價、價格構(gòu)成、支付方式、支付步驟、賬戶等是否明確。【常見風(fēng)險提示】1．不建議使用現(xiàn)金支付，一方面，大額現(xiàn)金攜帶不便、易發(fā)生風(fēng)險；另一方面，賣方提供的收據(jù)需要永久保存，存在丟失風(fēng)險。2．建議轉(zhuǎn)賬支付，這樣，買方即使丟失賣方出具的收據(jù)也不怕沒有證據(jù)證明已經(jīng)交付房款。對于轉(zhuǎn)賬支付的，應(yīng)在合同中明確收款賬戶。未約定的，應(yīng)由賣方提供其本人身份證開具的賬號，并由賣方簽字確認(rèn)真實性。（九）審“權(quán)利” 、“義務(wù)”1．審核交易雙方的權(quán)利、義務(wù)是否較為均衡、合理、無遺漏；21需要特別留意義務(wù)是否為對方 能力所達(dá)；31防止合同權(quán)利一邊倒，形成霸王條款，法院可依當(dāng)事人申請□□□□□無效；4．由于房產(chǎn)交易的步驟較多，因此一定要明確雙方交易的交易程序以及雙方履行義務(wù)順序，否則，容易發(fā)生履行義務(wù)的先后之爭。（十）審“過戶”1．預(yù)告登記對于商品房，買方可以依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第二十條，與賣方一同到相關(guān)部門申請預(yù)告登記。 在房屋買賣合同中， 最好約定雙方同意在合同簽訂之日起 N天內(nèi)向房屋所在地房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。2．過戶登記預(yù)告登記可以在一定程度上防止“一房二賣” ，但無疑“過戶登記”才是防止一房二賣的根本措施， 因此， 在過戶條件成就或成熟時， 應(yīng)當(dāng)盡快辦理過戶登記。（十一）審“必要措施、擔(dān)?！痹诜慨a(chǎn)交易中，可以視交易雙方的地位、標(biāo)的大小、交易環(huán)節(jié)等情況，約定相應(yīng)的履約保證金、裝修家具保證金等，以保證各環(huán)節(jié)的順利過渡。（十二）審“違約”1．違約條款的設(shè)置，包括構(gòu)成違約的條件、不構(gòu)成違約的除外條件、承擔(dān)違約責(zé)任的方式等。2．審核違約責(zé)任時，需要注意：（1）可能發(fā)生的法律風(fēng)險、非法律風(fēng)險是否預(yù)測全面；、政策風(fēng)非法律風(fēng)險，包含經(jīng)營風(fēng)險、市場風(fēng)險、金融風(fēng)險（含匯率風(fēng)險）、政策風(fēng)險、政治風(fēng)險、自然災(zāi)害風(fēng)險。（2）違約責(zé)任是否一一對應(yīng)可能發(fā)生的風(fēng)險情形，是否對應(yīng)法定或約定的解除、終止條件；（3）違約責(zé)任形式是否具有可操作性、易實施；（4）違約責(zé)任是否足以挽回我方經(jīng)濟(jì)等損失?！境Ｒ婏L(fēng)險提示】第一， 常見違約情況及處理首先，是一般違約的情形：1．逾期不簽訂《房屋買賣合同》 （此風(fēng)險存在于有預(yù)約合同的情況）（1）逾期不簽訂《房屋買賣合同》的，一般由賣方?jīng)]收定金。當(dāng)然，定金的性質(zhì)事先應(yīng)當(dāng)在預(yù)約合同中明確約定為 “簽約定金” ——為保證雙方簽訂正式房屋買賣合同而交付的定金。（2）簽訂定金條款應(yīng)注意：1）定金不能寫成訂金、押金、預(yù)付款或者保證金等；2）定金數(shù)額不能超過房價款的 20%；3）收取定金的應(yīng)當(dāng)是產(chǎn)權(quán)人，而不是中介。（3）并非交了定金，不簽訂《房屋買賣合同》就需要被沒收定金。 詳見《房屋（商鋪）定金返還解決方案》，/376784230/blog/1344335231?！炯s定示范】“本合同簽訂之前，買方已經(jīng)于年月日向賣方支付定金__元_，_如買方因自身原因逾期不簽訂《房屋買賣合同》的，賣方?jīng)]收定金；賣方逾期不簽訂《房屋買賣合同》的，買方可要求賣方雙倍返還定金?！?．貸款不能對于買方，要特別注意在房屋合同中約定 “銀行對買方的貸款申請不予批準(zhǔn)的后續(xù)處理”的問題。否則，有可能導(dǎo)致銀行貸款不批，而賣方又主張繼續(xù)履行合同并要求支付違約金的情況?！炯s定示范】“對于非因賣方原因致使買方申請不到貸款或者只批準(zhǔn)部分貸款的情況，并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，本合同自買方通知賣方之日起解除，已交房款及定金由賣方無息退還?！?．逾期付款合同對此未約定的，可參照《商品房買賣合同糾紛解釋》第十七條“逾期付款的，按照未付購房款總額， 參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算” ?！炯s定示范 】“買方逾期付款的，按照買方未付購房款總額每日萬分之五的標(biāo)準(zhǔn)計算違約金至付清房款之日止?！保?biāo)準(zhǔn)視買方雙方交易地位可上下浮動）4．逾期交房合同對此未約定的，可參照《商品房買賣合同糾紛解釋》第十七條“逾期交付使用房屋的， 按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定” ?！炯s定示范】“賣方逾期交付使用房屋的，按照買方已付購房款總額每日萬分之五的標(biāo)準(zhǔn)計算違約金至交付房屋之日止”。（標(biāo)準(zhǔn)視買方雙方交易地位可上下浮動）5．逾期辦證（商品房）或逾期過戶（二手房、水、電等）《物權(quán)法》 第九條確立了物權(quán)的登記效力。 權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記， 即房產(chǎn)過戶手續(xù)，在房產(chǎn)交易中的地位怎么強調(diào)不過分。對于水、電、天然氣、固定電話、網(wǎng)絡(luò)等過戶問題，也可以約定相應(yīng)的違約責(zé)任?！炯s定示范】“賣方逾期辦證（過戶）的，按照買方已付購房款總額每日萬分之五的標(biāo)準(zhǔn)計算違約金至賣方交付房產(chǎn)證（商品房）或買方領(lǐng)取新房產(chǎn)證（二手房）之日止”。（標(biāo)準(zhǔn)視買方雙方交易地位可上下浮動）6．房屋質(zhì)量瑕疵無論是商品房還是二手房， 都可能存在質(zhì)量瑕疵。 質(zhì)量瑕疵一般分為表面瑕疵及隱蔽瑕疵。表面瑕疵，即一般人通過肉眼即可分辨的房屋質(zhì)量問題， 如何滲水、石灰脫落、表面裝修問題。隱蔽瑕疵，即一般人通過肉眼無法分辨的，通常表現(xiàn)為插座無電、墻體內(nèi)的白蟻等。對于重大的瑕疵，可能構(gòu)成房屋缺陷，下文分析。【約定示范】“賣方逾期處理房屋瑕疵的，按照買方已付購房款總額每日萬分之五的標(biāo)準(zhǔn)計算違約金至賣方將房屋瑕疵處理完畢或收到買方滿意的書面同意之日止?！保?biāo)準(zhǔn)視買方雙方交易地位可上下浮動）7．戶口遷出問題在簽合同前，可以與賣方一同到房屋所在地派出所調(diào)查該房產(chǎn)地址下邊的全部戶籍情況。在簽訂《房屋買賣合同》時，買方必須約定賣方需將賣方及相關(guān)人員的戶口在一定期限內(nèi)全部遷出?！炯s定示范】“賣方保證在簽訂《房屋買賣合同》、買方支付首期房款之日起25天內(nèi)將交易房屋內(nèi)全部人員的戶口遷出，否則由賣方按買方已付房款每日萬分之五的標(biāo)準(zhǔn)向買方支付違約金。賣方在買方支付首期房款之日起50天內(nèi)未將全部戶口遷出的，買方有權(quán)解除合同并要求賣方支付前款所述違約金?！?．房產(chǎn)新政（1）中央政府或地方政府出臺限購、限貸、禁購等樓市調(diào)控政策，導(dǎo)致買賣雙方簽訂的房屋買賣合同履行受阻的，依法不屬于商業(yè)風(fēng)險或不可抗力。（2）對于調(diào)控政府是否屬于“情勢變更”或“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”的情形， 應(yīng)結(jié)合合同簽訂時間與調(diào)控政策出臺時間的先后， 以及調(diào)控政策對合同履行受阻產(chǎn)生的 實質(zhì)影響 來確定。（3）購房合同對此方面有明確約定的，應(yīng)依照雙方之約定處理。其次，是根本違約的情形（合同目的不達(dá)）1．無權(quán)處分出賣人無權(quán)處分， 事后無法得到權(quán)利人追認(rèn)的， 導(dǎo)致合同無效、 無法過戶的，買方可以提出解除合同，并要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。2．房屋缺陷房屋缺陷， 即房屋存在嚴(yán)重威脅人身安全或財產(chǎn)安全， 不具備供人居住或使用的嚴(yán)重質(zhì)量問題。

對于房屋存在缺陷的，買方可以要求賣方修復(fù)，賣方在合理期限內(nèi)不修復(fù)或?qū)τ诜课荽嬖谌毕莸?，買方可以要求賣方修復(fù)，賣方在合理期限內(nèi)不修復(fù)或確實無法修復(fù)的，買方可以提出解除合同，并要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。3．其它情形法律鏈接：（《商品房買賣合同糾紛解釋》）第八條具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（先賣后抵）（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。（一房二賣）第九條出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：（一）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；（無證銷售）（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；（先抵后賣）（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。（隱瞞已賣）再次，雙方違約問題。如果合同中未明確房產(chǎn)交易各步驟之間的先后順序， 且各步驟之間的順序無法律規(guī)定或交易習(xí)慣的， 導(dǎo)致雙方都不履行各自義務(wù)的， 構(gòu)成雙方違約，雙方都應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。第二，不可抗力、意外事件、免責(zé)條款、責(zé)任限制1．審“不可抗力、意外事件、免責(zé)條款”不可抗力，是指不能預(yù)見、不能克服、不能避免的客觀情況。不可抗力一般分為由自然原因引起的，如火災(zāi)、旱災(zāi)、水災(zāi)、地震、臺風(fēng)、大雪、山崩等，或由社會原因引起的，如戰(zhàn)爭、動亂等。一般來說，把自然現(xiàn)象及戰(zhàn)爭、嚴(yán)重的動亂看成不可抗力事件是公認(rèn)的。對于未被公認(rèn)為不可抗力的情況、 意外事件， 可以明確約定為免責(zé)事由。 此外，為避免非己方原因?qū)е碌倪`約損失， 可以將第三方介入導(dǎo)致違約作為免責(zé)條款。2．審“責(zé)任限制”合同中， 可以對責(zé)任進(jìn)行限制， 例如對違約或由于房產(chǎn)交易涉及金額較大，損害賠償總額的限制等。合同中， 可以對責(zé)任進(jìn)行限制， 例如對違約或第三，違約處理，即守約方的請求權(quán)1．繼續(xù)履行對于違約方逾期履行的，守約方可以要求繼續(xù)履行并讓違約方支付違約金，仍不履行的，可以要求支付后續(xù)違約金。此種情形包括逾期付款、辦證、交房等。2．采取補救措施此種情形常見于房屋質(zhì)量有瑕疵。3．定金罰則合同約定可以以承擔(dān)定金責(zé)任代替繼續(xù)履行的，放棄定金可不繼續(xù)履行合同；合同沒有約定的，不能以放棄定金代替實際履行。法律鏈接：第一百零七條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任（?！逗贤ā罚┑谝话僖皇邨l定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的約定以喪失定金為代價而解除主合同，收受定金的一方可以雙倍返還定金為代價而解除主合同。對解除主合同后責(zé)任的處理，適用《中華人民共和國合同法》的規(guī)定。（《擔(dān)保法解釋》）4．賠償損失合同中未約定違約金的， 守約方可以舉證證明自己的損失，要求違約方賠償包括但不限于房價上漲、稅費上漲、利息損失等。5．支付違約金法律鏈接：第一百一十四條當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。（《合同法》）第二十九條當(dāng)事人主張約定的違約金過高請求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過分高于造成的損失?！保ā逗贤ń忉尪?）（十三）審“變更、轉(zhuǎn)讓、解除、終止”1．可以在合同中約定合同的變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進(jìn)行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條件。2．雖然《合同法》中規(guī)定了法定解除、終止條件，我們盡量事先結(jié)合以上違約情形，設(shè)置一些合同解除、終止的事由，并加以明確約定。對于行使解除權(quán)，可以約定應(yīng)履行的通知、協(xié)助、保密等義務(wù)，解除權(quán)的行使期限，合同中止、終止或解除后，財產(chǎn)如何進(jìn)行返還等。（十四）審“效力”合同無效的處理，當(dāng)事人在合同中明確約定當(dāng)合同無效時如何處理的條款，并約定該條款在合同無效時效力不受影響。（十五）審“涉外”1．依據(jù)《合同法》第五十二條關(guān)于無效合同的規(guī)定，境外個人或機(jī)構(gòu)違反建設(shè)部等六部委共同下發(fā)的 《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》 以及《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》 等關(guān)于限購政策方面的規(guī)定的，合同并不必然無效。2．因違反上述限購政策或行政規(guī)章、政府規(guī)章等文件的，導(dǎo)致買方欲取得房屋產(chǎn)權(quán)的合同目的無法達(dá)到的，買方有權(quán)依法解除合同。（十六）審“爭議解決方式、費用及爭議管轄地”如果選擇廣州仲裁委員會仲裁， 可以依據(jù) 《廣州仲裁委員會仲裁規(guī)則》 第七十四條，要求敗訴方承擔(dān)一定的辦理案件所支出的合理費用。第七十四條仲裁費用（六）仲裁庭可以在裁決書中裁定敗訴方應(yīng)當(dāng)補償勝訴方因辦理案件所支出的合理費用，但補償金額最多不超過勝訴方所得勝訴金額的百分之十?！境Ｒ婏L(fēng)險提示】1．糾紛解決方式是否明確，關(guān)于訴訟或仲裁管轄是否無效；一般宜約定由法院管轄 （因為仲裁費用較高， 且一裁終局） ，并且是由我方所在地法院管轄 （特別是對于外地人、外地公司） 。2．一般約定違約方承擔(dān)對方為實現(xiàn)債權(quán)而支出的合理費用， 如中介服務(wù)費、律師費及調(diào)查取證等費用。（十七）審“通知與送達(dá)”1．可在合同中約定雙方的負(fù)責(zé)人、聯(lián)系方式，便于行使法律規(guī)定或合同約定的通知、告知義務(wù)。2．通知、告知義務(wù)的書面行使，可見《快遞送達(dá)，你往哪里逃》，/376784230/blog/1851910098（十八）審“合同效力位階”可約定“本合同 （補充協(xié)議） 與任何在合同簽訂之前產(chǎn)生的相關(guān)廣告、 公告、信函、會議紀(jì)要或意向書等其他文件與本合同（補充協(xié)議）發(fā)生沖突的，以本合同（補充協(xié)議）為準(zhǔn)” 。

【常見風(fēng)險提示】1．房產(chǎn)廣告：為避免糾紛，注意將開發(fā)商的售樓廣告重要內(nèi)容列入買賣合同當(dāng)中；2．合同談判、履行，