2023年住宅精裝修行業(yè)分析報(bào)告

2023年住宅精裝修行業(yè)分析報(bào)告目錄一、我國(guó)目前精裝修住宅的占比還較低 PAGEREFToc356913304\h2二、政策大力扶持，指明行業(yè)發(fā)展方向 PAGEREFToc356913305\h4三、開發(fā)商審時(shí)度勢(shì)，精裝修供給逐步增加 PAGEREFToc356913306\h6四、消費(fèi)升級(jí)時(shí)代，剛需購房提升精裝修需求 PAGEREFToc356913307\h7我國(guó)建筑裝飾行業(yè)自2023年起步入快速發(fā)展時(shí)期，據(jù)中國(guó)建筑裝飾協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，“十一五”期間裝飾行業(yè)年工程產(chǎn)值由2023年的1.15萬億元，上升至2023年的2.1萬億元，總體增長(zhǎng)82.6%，年均復(fù)合增速12.8%；2023年工程產(chǎn)值已經(jīng)突破2.35萬億元，同比增長(zhǎng)約12%。預(yù)計(jì)到2023年該產(chǎn)值將能夠達(dá)到3.8萬億元。其中，公共建筑裝飾（包括住宅開發(fā)建設(shè)中的整體樓盤裝修）產(chǎn)值在“十一五”期間的年均復(fù)合增速達(dá)到14.9%，遠(yuǎn)高于住宅裝飾（單個(gè)家庭獨(dú)立裝修）產(chǎn)值11.5%的增速。預(yù)計(jì)到2023年，公共建筑裝飾的產(chǎn)值將達(dá)到2.6萬億元，年均增速18.8%；住宅裝飾的產(chǎn)值將達(dá)到1.2萬億元，年均增速4.8%。單個(gè)家庭獨(dú)立裝修的市場(chǎng)空間將持續(xù)被整體樓盤精裝修業(yè)務(wù)所擠占。一、我國(guó)目前精裝修住宅的占比還較低從房屋的裝修情況來看，我國(guó)的住宅可以分為毛坯房和精裝修房。毛坯房即未經(jīng)裝修的房屋；精裝修房根據(jù)建設(shè)部制定的《商品住宅裝修一次到位實(shí)施導(dǎo)則》的定義是指在交房屋鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝并完成粉刷，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完成的房屋。目前，主要發(fā)達(dá)國(guó)家住宅市場(chǎng)上已經(jīng)基本沒有毛坯房，同時(shí)各國(guó)在裝修及驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、施工合同細(xì)則和糾紛解決機(jī)制等方面均作出了較為詳細(xì)的規(guī)定，充分保護(hù)購房者的利益。綜合來看，發(fā)達(dá)國(guó)家精裝修住宅的比例平均在80%以上，而我國(guó)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到該水平。我們統(tǒng)計(jì)了2023年主要城市新開樓盤的情況，一線發(fā)達(dá)城市如北京、上海、廣州的精裝住宅占比也只有30%左右。我們?cè)谥暗纳疃葓?bào)告《房地產(chǎn)平穩(wěn)之時(shí)恰住宅精裝修突破之機(jī)》中曾詳細(xì)分析過出現(xiàn)這種情況的原因，核心因素主要有三點(diǎn)：一是房地產(chǎn)行業(yè)的非理性高速增長(zhǎng)導(dǎo)致了住宅市場(chǎng)在發(fā)展中重量不重質(zhì)；二是過去的購房需求中投資性購房需求占比較大對(duì)精裝修住宅形成抑制；三是消費(fèi)普及時(shí)期居民的消費(fèi)水平偏低。我們認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)非理性繁榮時(shí)代的結(jié)束，多方面的因素將會(huì)促使住宅精裝修市場(chǎng)迎來突破發(fā)展的時(shí)機(jī)，政策、供給、需求將是其中最主要的影響因素。二、政策大力扶持，指明行業(yè)發(fā)展方向自2023年起，中央政府即開始逐步出臺(tái)政策推動(dòng)住宅精裝修業(yè)務(wù)的發(fā)展，但迄今為止仍未有全國(guó)性的精裝修標(biāo)準(zhǔn)和強(qiáng)制性條款出臺(tái)。不過這種情況可能會(huì)在下半年有所改變，今年3月住建部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心技術(shù)開發(fā)處處長(zhǎng)、《住宅室內(nèi)裝飾裝修工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》主編葉明透露，國(guó)家強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)《住宅室內(nèi)裝飾裝修工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》已完成送審，有望年內(nèi)出臺(tái)。標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容分為20章，不但包含墻面、地面、防水層、門窗等分項(xiàng)驗(yàn)收規(guī)范，還包含廚衛(wèi)精裝修驗(yàn)收規(guī)范。該國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的出臺(tái)將有助于規(guī)范當(dāng)前良莠不齊的精裝修市場(chǎng)，打消購房者對(duì)精裝修房的疑慮，對(duì)于規(guī)范化運(yùn)作、工程質(zhì)量?jī)?yōu)異的大型裝飾企業(yè)是顯著利好。各級(jí)地方政府也陸續(xù)出臺(tái)過眾多政策，對(duì)于住宅精裝修的推動(dòng)目標(biāo)提出過比較具體的規(guī)劃，但由于缺乏硬性約束，多數(shù)規(guī)劃目標(biāo)都沒有能夠?qū)崿F(xiàn)。今年5月8日，揚(yáng)州市公布關(guān)于購房獎(jiǎng)勵(lì)的政策，對(duì)個(gè)人新購買的精裝修房，給予4-6‰的獎(jiǎng)勵(lì)。5月20日，住建部官員明確表示，揚(yáng)州新政是針對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)行的積極有益的探索，應(yīng)當(dāng)予以支持和肯定。揚(yáng)州新政得到住建部首肯，無疑是對(duì)精裝修行業(yè)的巨大鼓舞，在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不松動(dòng)的大背景下，該新政將激勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)商將更多資源投入精裝修樓盤。三、開發(fā)商審時(shí)度勢(shì)，精裝修供給逐步增加過去幾年在房地產(chǎn)市場(chǎng)非理性高速增長(zhǎng)的情況下，住宅項(xiàng)目始終供不應(yīng)求，其核心競(jìng)爭(zhēng)力主要表現(xiàn)為樓盤的地理位置和相對(duì)價(jià)格。此時(shí)對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，盡量縮短工程周期、提高資金周轉(zhuǎn)率以實(shí)現(xiàn)更多的房屋供給便成為首要目標(biāo)，因此大多數(shù)開發(fā)商選擇了以毛坯房的形式直接出售。但是從2023年以來，國(guó)家加大了以限購、限貸、限價(jià)為核心的地產(chǎn)調(diào)控政策，時(shí)至今日也沒有明顯的松動(dòng)跡象，房地產(chǎn)市場(chǎng)的非理性繁榮時(shí)代已經(jīng)過去。今后房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將集中于住宅的性價(jià)比，此時(shí)精裝修住宅的價(jià)值和優(yōu)勢(shì)將會(huì)凸顯出來。從實(shí)際銷售情況來看，精裝修樓盤雖然增加了開發(fā)成本，但仍然能使開發(fā)商獲得可觀溢價(jià)，我們統(tǒng)計(jì)了北京、上海、武漢、長(zhǎng)沙四地在2023年開盤的幾個(gè)代表性精裝修住宅項(xiàng)目，對(duì)比同區(qū)域毛坯房售價(jià)，扣掉裝修費(fèi)用后，開發(fā)商可獲得10-20%的溢價(jià)。因此，從經(jīng)濟(jì)效益來看，開發(fā)商有足夠的動(dòng)力加大精裝修樓盤的開發(fā)力度。四、消費(fèi)升級(jí)時(shí)代，剛需購房提升精裝修需求我國(guó)目前仍處于城鎮(zhèn)化高速發(fā)展階段，假若每年城鎮(zhèn)化率提升1%（過去10年平均1.36%），每年將有超過2023萬人口從農(nóng)村涌入城市，這將創(chuàng)造住宅市場(chǎng)最大的剛性需求。隨著房地產(chǎn)限購、限貸政策的持續(xù)，投資性購房需求將被有效遏制，因此投資性購房需求占比將不斷下降，過去精裝修住宅被多數(shù)投資性購房者排斥的狀況將得到轉(zhuǎn)變。同一地理位置和樓盤，精裝修房的價(jià)格要高于毛坯房的價(jià)格，正因如此，我國(guó)目前大部分精裝修房都出現(xiàn)在較為高檔的