物業(yè)工程管理與危機(jī)管理

工程管理與危機(jī)處理

鄭州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)設(shè)施設(shè)備專業(yè)委員會(huì)副主任靳清海

鄭州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)鄭物協(xié)設(shè)施設(shè)備專委會(huì)設(shè)施設(shè)備高級(jí)班第一頁(yè)，共五十二頁(yè)。工程管理與危機(jī)處理目錄一、基礎(chǔ)管理二、運(yùn)行管理三、維修管理四、安全管理五、危機(jī)管理

鄭州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)第二頁(yè)，共五十二頁(yè)。什么是物業(yè)設(shè)備

物業(yè)設(shè)備包括許多內(nèi)容，不同性質(zhì)的房屋建筑有不同的設(shè)備,大致包括以下：建筑、衛(wèi)生設(shè)備(給排水設(shè)備、衛(wèi)生設(shè)備、消防設(shè)備、供熱供冷與通風(fēng)設(shè)備，人防設(shè)備等)；建筑電氣工程設(shè)備（供電及照明、弱電、電梯）防雷裝置等房屋廚房設(shè)備房屋景觀設(shè)備房屋清潔設(shè)備等鄭州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)第三頁(yè)，共五十二頁(yè)。一、基礎(chǔ)管理

物業(yè)設(shè)備的基礎(chǔ)管理是為實(shí)現(xiàn)物業(yè)設(shè)備及職能服務(wù)提供有關(guān)資料信息的依據(jù)。物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)管理工作主要有四類：

設(shè)備資料檔案管理

標(biāo)準(zhǔn)化管理

規(guī)章制度

教育培訓(xùn)、基礎(chǔ)教育工作鄭州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)第四頁(yè)，共五十二頁(yè)。一、基礎(chǔ)管理——設(shè)備資料檔案管理

設(shè)備原始資料：如設(shè)備出廠合格證書、操作使用說(shuō)明、驗(yàn)收資料、設(shè)備安裝與結(jié)構(gòu)圖、設(shè)備登記表等。設(shè)備維修資料：如報(bào)修單、事故記錄、中大修工程記錄、技術(shù)革新記錄等設(shè)備管理資料：如運(yùn)行記錄、普查記錄、運(yùn)行月報(bào)、考評(píng)資料等設(shè)備的檔案資料管理工作基本任務(wù)：一是做好設(shè)備技術(shù)檔案的保管；二是為設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)、管理等提供資料信息依據(jù)。鄭州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)第五頁(yè)，共五十二頁(yè)。一、基礎(chǔ)管理——標(biāo)準(zhǔn)化管理

技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。如各類設(shè)備的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，完好標(biāo)準(zhǔn)、維修等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等。

管理標(biāo)準(zhǔn)。如報(bào)修程序，信息處理標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)、考核與獎(jiǎng)懲標(biāo)準(zhǔn)等。設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)化工作的基本功能有兩個(gè)方面：一是為設(shè)備管理職能的實(shí)施提供共同行為準(zhǔn)則和標(biāo)準(zhǔn)；二是為設(shè)備的技術(shù)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供基本的依據(jù)和手段；鄭州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)第六頁(yè)，共五十二頁(yè)。一、基礎(chǔ)管理——規(guī)章制度

生產(chǎn)技術(shù)規(guī)程：主要有安全操作規(guī)程、維修保養(yǎng)規(guī)程

管理工作制度：主要有運(yùn)行管理制度、巡視制度、安全管理制度、預(yù)防檢修制度、值班工作制度

責(zé)任制度：包括崗位責(zé)任制度、記錄與報(bào)告制度、安全制度、交接班制度等鄭州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)第七頁(yè)，共五十二頁(yè)。一、基礎(chǔ)管理——教育與培訓(xùn)對(duì)本企業(yè)員工的培訓(xùn)與教育：基本內(nèi)容是技術(shù)業(yè)務(wù)、崗位培訓(xùn)、思想教育、職業(yè)道德、禮儀教育等對(duì)業(yè)主、使用人的宣傳與教育：其重點(diǎn)是有關(guān)合理與安全使用設(shè)備的宣傳教育鄭州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)第八頁(yè)，共五十二頁(yè)。二、運(yùn)行管理物業(yè)設(shè)備的運(yùn)行管理是設(shè)備在日常運(yùn)行和使用過(guò)程中的各項(xiàng)組織管理工作，它具有日常性，安全性和廣泛性的特點(diǎn)和要求。有以下兩類：設(shè)備運(yùn)行的勞動(dòng)組織。設(shè)備運(yùn)行管理制度鄭州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)第九頁(yè)，共五十二頁(yè)。運(yùn)行管理——設(shè)備運(yùn)行的勞動(dòng)組織

定員工作：也就是根據(jù)勞動(dòng)分工特點(diǎn)，設(shè)備運(yùn)行要求和管理的需要，合理確定工作崗位的人數(shù)，其主要方法有按設(shè)備定員，按崗位定員和按比例定員三種方式。作業(yè)組的組織：如電梯設(shè)備運(yùn)行組，水工電工組等。工作輪班組織：也就是勞動(dòng)力的時(shí)間組織問(wèn)題。工作輪班組織有單班制和多班制兩種，在多班制條件下，必須妥善解決輪班組織問(wèn)題。勞動(dòng)組織目的：一是在合理分工協(xié)作基礎(chǔ)上配置勞動(dòng)力。

二是據(jù)設(shè)備技術(shù)要求與崗位設(shè)置情況，采取合理的勞動(dòng)組織

形式提高勞動(dòng)效率。鄭州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)第十頁(yè)，共五十二頁(yè)。運(yùn)行管理——設(shè)備運(yùn)行管理制度設(shè)備的安全操作規(guī)程設(shè)備的巡視工作制度崗位責(zé)任制度制度與交接班制度記錄與報(bào)表制度報(bào)告制度服務(wù)規(guī)范運(yùn)行管理制度是全體員工的工作依據(jù)與準(zhǔn)則。鄭州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)第十一頁(yè)，共五十二頁(yè)。三、安全管理

物業(yè)設(shè)備種類繁多，有些具有一定的危險(xiǎn)性，在使用操作和維修過(guò)程中，稍有疏忽往往會(huì)造成機(jī)毀人亡的重大事故。同時(shí)，設(shè)備的合理使用和安全操作也是減少維修損失，延長(zhǎng)設(shè)備壽命的一個(gè)重要環(huán)節(jié)；包括：

加強(qiáng)安全教育與宣傳

設(shè)備安全管理措施

落實(shí)設(shè)備合格證制度

安全責(zé)任制度鄭州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)第十二頁(yè)，共五十二頁(yè)。安全管理——加強(qiáng)安全教育與宣傳對(duì)操作人員要：培訓(xùn)安全作業(yè)訓(xùn)練，安全意識(shí)教育和安全作業(yè)管理。對(duì)業(yè)主和使用人員要：宣傳設(shè)備安全使用知識(shí)，提高安全意識(shí)。在特殊部位張貼安全宣傳標(biāo)志，安全宣傳報(bào)欄。定期召開業(yè)主和使用人座談會(huì)。鄭州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)第十三頁(yè)，共五十二頁(yè)。安全管理——設(shè)備安全管理措施對(duì)一些特殊或具有危險(xiǎn)性的設(shè)備需設(shè)計(jì)和安裝必要的安全保護(hù)措施定期進(jìn)行設(shè)備的安全檢查和性能測(cè)試制定設(shè)備的安全管理制度鄭州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)第十四頁(yè)，共五十二頁(yè)。安全管理——設(shè)備合格證制度落實(shí)國(guó)家對(duì)安全性能要求高的設(shè)備合格證制度，如電梯。要求使用和維修人員持證上崗。鄭州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)第十五頁(yè)，共五十二頁(yè)。

安全管理——安全責(zé)任制度主管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)安全管理工作，安全巡檢。在崗位責(zé)任制中，安全必須作為一項(xiàng)責(zé)任內(nèi)容明確下來(lái)。安全管理，人人有責(zé)。形成一整套安全責(zé)任制度。鄭州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)第十六頁(yè)，共五十二頁(yè)。安全管理——特種設(shè)備《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》規(guī)定：鍋爐、電梯、游樂(lè)設(shè)施等為特種設(shè)備，實(shí)行政府安全監(jiān)察制度按規(guī)定保養(yǎng)，人員持證上崗配合安全檢查，落實(shí)合格證制度形成一整套安全責(zé)任制度分清政府、管理公司、維修單位、生產(chǎn)廠家責(zé)任鄭州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)第十七頁(yè)，共五十二頁(yè)。四、維修管理

物業(yè)設(shè)備的維修管理是指對(duì)設(shè)備維修活動(dòng)所從事的組織，計(jì)劃與控制。包括：

設(shè)備的三級(jí)保養(yǎng)。

定期檢查

計(jì)劃維修

計(jì)劃修理的定額標(biāo)準(zhǔn)

物業(yè)設(shè)備的更新改造和購(gòu)置與評(píng)價(jià)鄭州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)第十八頁(yè)，共五十二頁(yè)。維修管理——設(shè)備的三級(jí)保養(yǎng)日常維護(hù)保養(yǎng)：主要包括檢查，清潔和潤(rùn)滑及時(shí)做好堅(jiān)固工作以及必要記錄等。

一級(jí)保養(yǎng)：按計(jì)劃進(jìn)行的保養(yǎng)工作。主要包括對(duì)設(shè)備進(jìn)行局部解體，進(jìn)行清洗，調(diào)整，按照設(shè)備磨損規(guī)律進(jìn)行定期保養(yǎng)。二級(jí)保養(yǎng)：對(duì)設(shè)備進(jìn)行全面清洗，部分解體和局部修理，更換或修復(fù)磨損件，使設(shè)備能夠達(dá)到完好狀態(tài)的保養(yǎng)。鄭州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)第十九頁(yè)，共五十二頁(yè)。維修管理——定期檢查設(shè)備檢查：指根據(jù)檢測(cè)儀表或人的感覺器官對(duì)設(shè)備的運(yùn)行情況、工作精度、磨損程度進(jìn)行檢查和校驗(yàn)，是設(shè)備維修管理中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。通過(guò)檢查，及時(shí)查明和消除設(shè)備隱患,針對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，擬定改進(jìn)的工作措施，有目的地做好修理前的準(zhǔn)備工作，以提高維修質(zhì)量。

鄭州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)第二十頁(yè)，共五十二頁(yè)。維修管理——房屋安全檢查房屋安全檢查是物業(yè)管理的重要內(nèi)容。《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》按結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備將房屋分為完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴(yán)重?fù)p壞房、危險(xiǎn)房五類。定期評(píng)定房屋完損等級(jí)(一般1-3年），并將檢查結(jié)果整理歸檔。鄭州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)第二十一頁(yè)，共五十二頁(yè)。維修管理——計(jì)劃維修計(jì)劃修理是以設(shè)備的磨損理論和故障規(guī)律為依據(jù)的。研究與把握設(shè)備的磨損形成規(guī)律和故障發(fā)生規(guī)律是搞好設(shè)備的預(yù)防性計(jì)劃維修工作的基本依據(jù)。鄭州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)第二十二頁(yè)，共五十二頁(yè)。維修管理——計(jì)劃維修零星維修工程：通常只要修復(fù)，更換少量易損零件，調(diào)整少部分機(jī)構(gòu)和精度。

中修工程：正常定期檢修，使設(shè)備能正常運(yùn)轉(zhuǎn)到下一次修理，更換率一般在10%-30%。大修工程：對(duì)設(shè)備定期的全面檢修。鄭州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)第二十三頁(yè)，共五十二頁(yè)。維修管理——計(jì)劃修理的定額標(biāo)準(zhǔn)修理周期及結(jié)構(gòu)。修理周期指相鄰兩次大修之間，機(jī)器設(shè)備的工作時(shí)間；修理周期結(jié)構(gòu)是指在一個(gè)修理周期內(nèi)，大修、中修、定期保養(yǎng)的次數(shù)及排列順序；修理復(fù)雜系數(shù)，是用來(lái)表示不同設(shè)備的修理復(fù)雜程度，計(jì)算修理工作量的假定單位。勞動(dòng)量定額，是為完成設(shè)備的各種修理工作所規(guī)定的勞動(dòng)量標(biāo)準(zhǔn)，通常以完成一個(gè)修理系數(shù)所需要的勞動(dòng)時(shí)間表示。其它定額標(biāo)準(zhǔn)有了這些定額標(biāo)準(zhǔn)，就可以制定設(shè)備的修理計(jì)劃鄭州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)第二十四頁(yè)，共五十二頁(yè)。

機(jī)電設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1．供水設(shè)施當(dāng)班：日常保養(yǎng)、安全操作、運(yùn)作情況正常、自動(dòng)控制良好。周末：維修保養(yǎng)閘閥、逆流閥、水表、聯(lián)軸器；水泵軸承加油。季末：泵體檢查，更換磨損件，管道系統(tǒng)保養(yǎng)；年終：上、下半年各清洗水池1次，電機(jī)軸承加油。質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：閥門開閉靈活，系統(tǒng)密封良好．管道無(wú)滴漏，電機(jī)保護(hù)齊全，水表計(jì)量準(zhǔn)確，運(yùn)轉(zhuǎn)無(wú)異常聲響、振動(dòng)，軸承溫度正常，連續(xù)不間斷供水，有檢查記錄，維修、保養(yǎng)記錄。2．供電設(shè)施當(dāng)班：日常檢查，無(wú)缺相，運(yùn)行正常，記錄變壓器運(yùn)行情況。周末：變壓器全面檢查，配電房、計(jì)量?jī)x表開關(guān)標(biāo)識(shí)、安全標(biāo)識(shí)，配電房防塵1次，發(fā)電機(jī)組運(yùn)轉(zhuǎn)1次，時(shí)間不少于20分鐘。鄭州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)第二十五頁(yè)，共五十二頁(yè)。季末：保養(yǎng)變壓器接線柱，高低線路，發(fā)電機(jī)組。年終：化驗(yàn)變壓器油。質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：各連接處無(wú)跳火、發(fā)熱等異常現(xiàn)象，指示燈、信號(hào)燈齊全，計(jì)量?jī)x表準(zhǔn)確，配電房溫度不超過(guò)40℃，備用發(fā)電機(jī)組發(fā)出額定功率，有檢查、維修保養(yǎng)記錄。3．電梯日常保養(yǎng)，安全操作，正確使用，工作有記錄。維修、保養(yǎng)的周期、級(jí)別、內(nèi)容嚴(yán)格按國(guó)家電梯管理有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：專業(yè)資質(zhì)人員操作、維修，持證上崗；橋箱內(nèi)警鈴、風(fēng)扇、電話保持工作狀態(tài)，信號(hào)燈齊全，運(yùn)行平穩(wěn)無(wú)振動(dòng)，到站定位準(zhǔn)確，層門開閉靈活，自動(dòng)性能良好，建立電梯設(shè)備技術(shù)檔案。鄭州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)第二十六頁(yè)，共五十二頁(yè)。維修管理——物業(yè)設(shè)備的更新改造和購(gòu)置評(píng)價(jià)

設(shè)備的壽命分為物質(zhì)壽命，技術(shù)壽命和經(jīng)濟(jì)壽命，通常把設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命年限作為設(shè)備更新的依據(jù)。設(shè)備改造：設(shè)備原型更新和設(shè)備技術(shù)更新，通常要橫向經(jīng)綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較后，確定更新方案。物業(yè)設(shè)備的購(gòu)置即是技術(shù)性工作工作又是一種物業(yè)投資的經(jīng)濟(jì)性活動(dòng)。因此對(duì)購(gòu)置目的要進(jìn)行反復(fù)研究。保證購(gòu)置項(xiàng)目技術(shù)上先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)上合理，功效上適用，要同業(yè)主、用戶充分協(xié)商，征得支持。設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)方法可采用年費(fèi)法，從不同的方案中選擇最優(yōu)方案。鄭州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)第二十七頁(yè)，共五十二頁(yè)。五、工程危機(jī)管理四大目標(biāo)查明危機(jī)原因減少或控制破壞、損失程度迅速、正確的反應(yīng)制止危機(jī)繼續(xù)存在鄭州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)第二十八頁(yè)，共五十二頁(yè)。工程危機(jī)管理重點(diǎn)鎮(zhèn)定行事勿輕舉妄動(dòng)，分清責(zé)任、權(quán)限配合政府部門之行動(dòng)善用資源知人善任小心媒體之處理控制群眾情緒鄭州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)第二十九頁(yè)，共五十二頁(yè)。工程危機(jī)管理——危機(jī)產(chǎn)生的內(nèi)部原因硬件——軟件設(shè)計(jì)——制度維修——監(jiān)察更改——經(jīng)驗(yàn)突發(fā)——效率(反應(yīng))鄭州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)第三十頁(yè)，共五十二頁(yè)。工程危機(jī)管理——外辦影響產(chǎn)生的危機(jī)法規(guī)供應(yīng)突發(fā)鄭州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)第三十一頁(yè)，共五十二頁(yè)。工程危機(jī)管理——預(yù)防危機(jī)發(fā)生之措施物業(yè)管理是計(jì)劃性的工作（為物業(yè)制訂適當(dāng)之管理模式、人員架構(gòu)、規(guī)章制度）每天都有所準(zhǔn)備消除物業(yè)設(shè)計(jì)的危險(xiǎn)性完善物業(yè)設(shè)備的各種系統(tǒng)的維修工作嚴(yán)格執(zhí)行所有規(guī)章制度（監(jiān)控檢查）配合實(shí)際情況，適當(dāng)修改所有規(guī)章制度加強(qiáng)培訓(xùn)，加強(qiáng)效率（討論，演習(xí)）經(jīng)常演習(xí)，加強(qiáng)宣傳急需品的準(zhǔn)備，備用物件、零件。鄭州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)鄭州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)第三十二頁(yè)，共五十二頁(yè)。工程危機(jī)管理——危機(jī)處理確認(rèn)位置----電梯編號(hào)、樓層;通知有關(guān)員工采取相應(yīng)行動(dòng)----乘客人數(shù)、照明、通風(fēng)情況;安撫乘客，注意傷病;技工：盡快救人;密切監(jiān)控現(xiàn)場(chǎng)情況管理/保安：注意等待人群（疏導(dǎo)），安排臨時(shí)指導(dǎo)員盡快救出被困乘客,注意空氣暢順 跟進(jìn)乘客需要，道歉,如有病患情況，立即通知急救部門協(xié)助查究原因，盡快修復(fù)改善;詳盡報(bào)告,注意事項(xiàng)：考慮設(shè)備之價(jià)值;電梯困人鄭州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)鄭州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)第三十三頁(yè)，共五十二頁(yè)。工程危機(jī)管理——危機(jī)處理自然災(zāi)害（水浸、洪水、暴雨）應(yīng)變準(zhǔn)備物資（沙包、防水閘板、抽水泵、防水布、員工裝備、應(yīng)急用品：救傷、飲用水、干糧）預(yù)防措施保護(hù)各機(jī)房/保護(hù)或切斷可能被涉及之接電設(shè)備保護(hù)地下室保護(hù)電梯保證去水道暢通鄭州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)第三十四頁(yè)，共五十二頁(yè)。工程危機(jī)管理——危機(jī)處理自然災(zāi)害（水浸、洪水、暴雨）工作程序密切留意政府有關(guān)部門通知/指示(一般自然災(zāi)害均非突發(fā)性)派遣專責(zé)人員報(bào)告情況配合政府有關(guān)部門執(zhí)行工作有需要時(shí)疏散物業(yè)內(nèi)所有人員(關(guān)閉所有電源保護(hù)/攜帶財(cái)物)

事后安排清潔及設(shè)備復(fù)位(小心安全)

詳盡報(bào)告(拍照記錄)

向保險(xiǎn)公司提交報(bào)告，要求索賠(必須于24小時(shí)內(nèi)申報(bào)索賠)鄭州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)第三十五頁(yè)，共五十二頁(yè)。工程危機(jī)管理——危機(jī)處理設(shè)備損壞——漏水確定源頭水源（留意漏水處與物業(yè)各種設(shè)備之距離，重點(diǎn)在電器、電梯及通訊設(shè)備等）關(guān)閉/切斷水源防止水浸范圍擴(kuò)大（堵塞/疏導(dǎo)，避開物業(yè)之較重要地方）加速排水（必須保證排水有效及順通）進(jìn)行搶修監(jiān)察其他可能受影響之地方（可能引致之隱患）清潔及修復(fù)詳盡報(bào)告（拍照記錄）向保險(xiǎn)公司提交報(bào)告，要求索賠如有需要，跟進(jìn)用戶關(guān)系（道歉，協(xié)助清理、修復(fù)等）鄭州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)第三十六頁(yè)，共五十二頁(yè)。工程危機(jī)管理——危機(jī)處理設(shè)備損壞——停電確定受影響之位置、范圍（注意不容許停電之設(shè)備，如醫(yī)院之部分特殊設(shè)備）檢查原因備用發(fā)電機(jī)/應(yīng)急照明（注意臨時(shí)照明之安全，如使用明火照明）注意儲(chǔ)油量，正常操作（專人監(jiān)控）加強(qiáng)保安，加派巡邏恢復(fù)供電后，小心跳掣現(xiàn)象（若長(zhǎng)時(shí)間停電，寒冷天氣及地區(qū)，需檢查水管是否凍裂）水泵排氣電腦系統(tǒng)檢查全物業(yè)供電空調(diào)系統(tǒng)鄭州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)第三十七頁(yè)，共五十二頁(yè)。工程危機(jī)管理——危機(jī)處理風(fēng)災(zāi)——之前準(zhǔn)備留意政府有關(guān)部門通知/指示檢查所有設(shè)施正常檢查所有應(yīng)急設(shè)備(備用

加固容易被吹走的戶外物品收回可移動(dòng)之戶外物品檢查下水道暢通關(guān)好窗戶，并加保護(hù)關(guān)好防風(fēng)閘門通知客戶當(dāng)值人員，做好加班準(zhǔn)備適時(shí)做戶外檢查

鄭州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)第三十八頁(yè)，共五十二頁(yè)。工程危機(jī)管理——危機(jī)處理風(fēng)災(zāi)——之前準(zhǔn)備應(yīng)急設(shè)備：手提水泵、應(yīng)急燈、急救用品、發(fā)電機(jī)、電筒、膠條、木板/繩、安全帽、雨衣、水靴、沙包、防水閘、吸水機(jī)、地拖.物業(yè)準(zhǔn)備：保留安全出口，通知物業(yè)內(nèi)所有人員或派專人指示安排膳食.小心安全，取消戶外正常作業(yè)（崗?fù)ぶ蛋啵┼嵵菔形飿I(yè)管理協(xié)會(huì)第三十九頁(yè)，共五十二頁(yè)。工程危機(jī)管理——危機(jī)處理風(fēng)災(zāi)過(guò)后檢查損毀情況執(zhí)行清理工作協(xié)助客戶恢復(fù)檢修受損設(shè)備詳盡報(bào)告（拍照記錄）向保險(xiǎn)公司提交報(bào)告，要求索賠鄭州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)第四十頁(yè)，共五十二頁(yè)。工程危機(jī)管理——危機(jī)處理誤報(bào)火警

派最接近現(xiàn)場(chǎng)之員工調(diào)查火情盡快報(bào)告現(xiàn)場(chǎng)情況確實(shí)誤報(bào)，盡快消防控制復(fù)位調(diào)查誤報(bào)原因消防控制中心當(dāng)值負(fù)責(zé)人填寫有關(guān)報(bào)告如有需要，安排進(jìn)行維修鄭州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)第四十一頁(yè)，共五十二頁(yè)。工程危機(jī)管理——危機(jī)處理火警處理程序確認(rèn)火警后，盡快評(píng)估是否報(bào)消防部門確認(rèn)所有消防系統(tǒng)正確運(yùn)作，關(guān)閉空調(diào)機(jī)組考慮是否執(zhí)行緊急疏散計(jì)劃（封鎖大廈，許可人士除外）派遣物業(yè)保安及義務(wù)消防員進(jìn)行滅火切斷火場(chǎng)電源關(guān)閉所有電梯于首層，只留消防專梯（派專人操作）協(xié)助消防員滅火火警過(guò)后，清理場(chǎng)地詳盡報(bào)告，照相如有需要，向保險(xiǎn)公司索賠分析起火原因，追究責(zé)任人，教育群眾鄭州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)第四十二頁(yè)，共五十二頁(yè)。工程危機(jī)管理——危機(jī)處理氣體泄漏——工作程序如證實(shí)氣體泄漏，必須報(bào)警急救準(zhǔn)備，緊急復(fù)蘇法現(xiàn)場(chǎng)查證是否屬實(shí)切密在現(xiàn)場(chǎng)開關(guān)任何電器及可能產(chǎn)生火花之行為關(guān)掉手機(jī)、傳呼機(jī)、對(duì)講機(jī)等無(wú)論是否屬實(shí)，在現(xiàn)場(chǎng)打開窗戶，使空氣對(duì)流關(guān)閉現(xiàn)場(chǎng)有關(guān)氣體開關(guān)疏散在場(chǎng)人士往空氣流通之處急救（保安，防止盜竊）將昏迷者（暈倒）移至空氣流通之處急救讓有關(guān)部門檢查現(xiàn)場(chǎng)情況（如屬設(shè)備故障--搶修）查證是否有犯罪行為是公安的責(zé)任詳盡報(bào)告（物業(yè)管理負(fù)責(zé)人研究是否跟進(jìn)有關(guān)問(wèn)題）鄭州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)第四十三頁(yè)，共五十二頁(yè)。思考案例——危機(jī)處理討論1.自來(lái)水壓力低，停水2.裝修噪音

3.停電

4.噴頭爆裂

5.配電房、制冷機(jī)房火災(zāi)

6.漏水

7.室外管線，管井問(wèn)題鄭州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)第四十四頁(yè)，共五十二頁(yè)。設(shè)備管理值班制度1．值班人員必須堅(jiān)守崗位，不得擅自離崗，如因工作需要臨時(shí)離崗，必須有符合條件的人替崗，并交代離崗時(shí)間及去向。2．根據(jù)操作規(guī)程及崗位責(zé)任制的要求，密切注視所管設(shè)備的運(yùn)行情況，按規(guī)定做好有關(guān)記錄，按時(shí)巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)事故隱患。3．如出現(xiàn)設(shè)備故障，而當(dāng)班人員不能處理，應(yīng)按報(bào)告制度及時(shí)報(bào)告給有關(guān)人員。4．值班人員接到報(bào)修時(shí)，應(yīng)及時(shí)通知有關(guān)班組，安排人員前往維修。5．所有值班崗位必須在規(guī)定值班時(shí)間安排合格的人員值班，如需調(diào)班，必須報(bào)主管人員同意，原則上領(lǐng)班與領(lǐng)班、值班人員同值班人員對(duì)調(diào)；在就餐時(shí)間，實(shí)行輪換就餐制，并通知同班維修人員配合。鄭州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)第四十五頁(yè)，共五十二頁(yè)。設(shè)備管理交接班制度1．值班人員應(yīng)按統(tǒng)—安排的班次值班，不得遲到、早退、無(wú)故缺勤，不能私自調(diào)班、頂班。因故不能值班者，必須提前征得領(lǐng)班同意，按規(guī)定辦理請(qǐng)假手續(xù)，才能請(qǐng)假。2．交接班雙方人員必須做好交接班的準(zhǔn)備工作，準(zhǔn)時(shí)進(jìn)行交班。交接班的準(zhǔn)備工作包括：查看運(yùn)行記錄；介紹運(yùn)行狀況和方式，以及設(shè)備檢修、變更等情況；清點(diǎn)儀表、工具；檢查設(shè)備狀況。交班時(shí)，雙方領(lǐng)班在值班日志上簽字。3．在下列情況下不得交接班：1）在事故處理末完或重大設(shè)備啟動(dòng)或停機(jī)時(shí)。2）交接班準(zhǔn)備工作未完成時(shí)。3）接班人數(shù)未能達(dá)到規(guī)定人數(shù)的最低限度時(shí)。4）領(lǐng)班或由主管指定替代領(lǐng)班的人未到時(shí)。5）接班人員有醉酒現(xiàn)象或其他神志不清情況而未找到頂班人員時(shí)。鄭州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)第四十六頁(yè)，共五十二頁(yè)。設(shè)備管理報(bào)告制度1．出現(xiàn)下列情況應(yīng)報(bào)告領(lǐng)班：1）主要設(shè)備非正常操作的開停。2）主要設(shè)備除正常操作外的調(diào)整。3）設(shè)備發(fā)生故障或停機(jī)檢修。4）維修材料的領(lǐng)用。5）零部件改造、代換或加工修理。6）運(yùn)行人員短時(shí)間暫離崗位。7）維修人員工作去向。8