2023年土地估價(jià)方法及案例

?法基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正

比溫人市場(chǎng)比較法收益還原法剩余法成本逼近法路線價(jià)法

法

建筑成本

重要原則替代收益+地價(jià)=房成本可及性替代替代

地價(jià)

土地；建筑土地；建筑土地；建建筑物；新開(kāi)

評(píng)估對(duì)象土地土地

物；不動(dòng)產(chǎn)物：不動(dòng)產(chǎn)筑物；發(fā)土地

道路系統(tǒng)

有交易地完整且附

適宜有交易

適宜有收益區(qū)且地產(chǎn)設(shè)有路線

實(shí)例地區(qū)的建筑物或新已有基準(zhǔn)地價(jià)和宗

合用范圍的土地或建有開(kāi)發(fā)、價(jià)，深度修

上地及不動(dòng)開(kāi)發(fā)地地價(jià)格修正系數(shù)表

筑物再開(kāi)發(fā)價(jià)正系數(shù)表

產(chǎn)估價(jià)

值和條件修

正系數(shù)表

1無(wú)類似交1對(duì)不適

易案例或無(wú)宜建筑或

市場(chǎng)交易時(shí)，1對(duì)無(wú)收益無(wú)再開(kāi)發(fā)

難以評(píng)估；2不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估價(jià)值土地1不適宜于已

必須考慮所困難；2收益評(píng)估困建成地或已不適宜于

不適宜于無(wú)基準(zhǔn)地

限制有差異的項(xiàng)數(shù)據(jù)必須合難；2房開(kāi)發(fā)地；2成無(wú)路線價(jià)

價(jià)區(qū)域。

目，并加以適理、準(zhǔn)確；3價(jià)預(yù)測(cè)難本不等于價(jià)區(qū)域。

當(dāng)修正；3必還原利率必以準(zhǔn)確；3格。

須查證比較須適當(dāng)。開(kāi)發(fā)費(fèi)用

案例資料的難以準(zhǔn)

準(zhǔn)確性。確。

1地價(jià)=

房地價(jià)-

1建筑價(jià)二重

建筑成本宗地價(jià)=路

1依實(shí)例地置成本-折宗地價(jià)=基準(zhǔn)地價(jià)*

1未來(lái)純收-利潤(rùn)利線價(jià)*深度

價(jià)格，比較求IH；2新開(kāi)發(fā)（1士￡區(qū)域及個(gè)別

益還原現(xiàn)值^6;2建指數(shù)*條件

理論基礎(chǔ)評(píng)估地價(jià)格：地價(jià)=土地取因素修正系數(shù)）*批

即為價(jià)格；2筑價(jià)=房修正指數(shù)*

2無(wú)理論基得費(fèi)+開(kāi)發(fā)費(fèi)租年期系數(shù)*時(shí)間修

有理論基礎(chǔ)。地價(jià)-地時(shí)間修正

礎(chǔ)，但實(shí)用。+利潤(rùn)+利息+正系數(shù)。

價(jià)；3有系數(shù)。

區(qū)位修正。

理論基

礎(chǔ)。

1收集適當(dāng)1估計(jì)開(kāi)1擬定土地征1查定路線

1估價(jià)總收

交易實(shí)例；2發(fā)完畢后用拆遷費(fèi)；2價(jià)；2杳定

益；2估價(jià)總1查定基準(zhǔn)地價(jià)；2

查證交易條房地售擬定開(kāi)發(fā)費(fèi)；深度指數(shù)：

費(fèi)用；3計(jì)算查證評(píng)估地塊條件；

件狀況，涉及價(jià)；2估3擬定利潤(rùn);43瓷定條件

估價(jià)程序純收益；4選3查定各項(xiàng)修正系

價(jià)格、支付條計(jì)建筑費(fèi)擬定利息；5指數(shù)：4查

定還原率；5數(shù)；4修正出宗地

件、動(dòng)機(jī)及宗用；3估計(jì)算成本價(jià)定期間修

計(jì)算收益價(jià)價(jià)。

地條件；3實(shí)計(jì)各項(xiàng)稅格；6位置修正指數(shù)；5

格。

例交易情況費(fèi)；4計(jì)正。修正出宗

修正：4實(shí)例算地價(jià)。地價(jià)格。

期日修正；5

實(shí)例區(qū)域及

個(gè)別因素修

正：6鑒定比

較價(jià)格。

評(píng)估結(jié)果與評(píng)估結(jié)果與評(píng)估結(jié)果與

現(xiàn)實(shí)性市價(jià)相近，最市價(jià)稍有偏接近市價(jià)市價(jià)常有偏接近市價(jià)接近市價(jià)

具現(xiàn)實(shí)性差差

易,適于多

掌握難易易難易易易，適于多宗地估價(jià)

宗地估價(jià)

成本累加價(jià)

評(píng)估結(jié)果比較價(jià)格收益價(jià)格剩余價(jià)格比較價(jià)格比較價(jià)格

格

收益還原法案例

一評(píng)估土地價(jià)格

案例1

某公司于2023年7月1日經(jīng)政府出讓取得一塊商業(yè)用地，土地面積5OOOm2,土地出讓年

限為2023年7月I日至2040年6月30日，共40年。該公司在該地塊上建成一棟鋼筋混泥

土結(jié)構(gòu)商業(yè)樓，總建筑面積為15000n?,于2023年7月1日竣工投入使用，該建筑物當(dāng)時(shí)

重置價(jià)格為1300元/m2。現(xiàn)該物業(yè)由業(yè)主自行經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)狀況正常，年經(jīng)營(yíng)收入6000萬(wàn)元,

年銷售成本及經(jīng)營(yíng)成本共4000萬(wàn)元，管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用為年經(jīng)營(yíng)收入的6%,商品銷售稅

及附加為銷售收入的8.5%,若2023年7月1日同類型建筑

物重置價(jià)值為1500元/m2,房屋還原利率為8%,土地還原利率為6%,不考慮遞增及物價(jià)

因素，求該地塊于2023年7月1日價(jià)值。

（注釋：1該物業(yè)為自營(yíng)物業(yè)，總費(fèi)用中需扣除經(jīng)營(yíng)者利潤(rùn)；2總費(fèi)用中扣除房屋年折舊的

計(jì)算，由于土地終止日期2040年6月30日短于房屋經(jīng)濟(jì)壽命到期日（鋼筋混凝土非生產(chǎn)用

房經(jīng)濟(jì)壽命為60年，本例房屋經(jīng)濟(jì)壽命到2061年6月30日止），故折舊年限到土地終止日

2040年6月30日止，共39年）

解：

①年經(jīng)營(yíng)收入=6000萬(wàn)元

②年須扣除總費(fèi)用：

銷售成本及經(jīng)營(yíng)成本=4000萬(wàn)元；管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用=6000*6%=360萬(wàn)元；

商品銷售稅金及附加=6000*8.5%=510萬(wàn)元；

房屋年折舊：折舊年限從2023年7月1日至2040年6月30日共39年

房屋重置價(jià)=1500*15000=2250萬(wàn)元；年折舊額=2250/39=57.69萬(wàn)元；

已折舊年限從2023年7月1日至2023年6月30日共4年。

③房地產(chǎn)年純收益=6000-5527.69=472.31萬(wàn)元

④房屋年純收益=房屋現(xiàn)值*房屋還原利率=（2250-57.69*4）*8%=161.54萬(wàn)元

⑤土地年純收益=472.31-161.54=310.77萬(wàn)元

n35

⑥該地塊于2023年7月1日的價(jià)值：P=a/rJfe*[1-1/(1+r?)]=(310.77/6%)*[1-1/(1+6%)]

=4505.62萬(wàn)元；土地單價(jià)=9011元/平方米。

二評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格

案例2

某酒店擁有的房地產(chǎn)占地面積為10000平方米，土地使用權(quán)通過(guò)有償出讓方式取得，土地使

用權(quán)出讓年期為50年。該宗地上建有一座飯店，在2023年8月尚可有效使用50年，容積

率為3,。據(jù)本地市場(chǎng)資料用比較法評(píng)估的宗地在2023年8月50年期土地適宜權(quán)價(jià)格為1000

元/平方米(容積率為1時(shí))。據(jù)本地資料，容積率每增長(zhǎng)1,地價(jià)增長(zhǎng)60%。該飯店每月的

客觀凈收益為15萬(wàn)元。已知土地還原率n=6%,該飯店的建筑還原率取方=8%。評(píng)估該飯

店的價(jià)格，估價(jià)期日為2023年8月。

解：

房地年純收益=15萬(wàn)元/月*12月=180萬(wàn)元/年；

土地總地價(jià)=10000m2*1000元/nf*(1+2*60%)=2200萬(wàn)元；

土地年純收益=(2200*6%)/［1-1/(1+6%嚴(yán)］=139.58萬(wàn)元/年；

房屋年純收益=房地產(chǎn)年總純收益-土地年純收益=180-139.58=40.42萬(wàn)元/年；

房?jī)r(jià)=(房屋年純收益生)*口-1/(1+檢嚴(yán)］=(40.42/8%)*口-1/(1+8%嚴(yán)］=494.48萬(wàn)元。

案例3

不動(dòng)產(chǎn)為一棟五層的鋼筋混凝土建筑。用途為綜合樓。占地面積為各層建筑面積如下:

土地面積為8400n?。建筑物部分：1樓3800m2；2-5樓：2800m2；合計(jì)：UOOOn?。

樓層面積單價(jià)月租金收入押金

528004011202326000

428004011202326000

328004011202326000

228004011202326000

13800100380000114000

合計(jì)15000828000218000

建筑物總造價(jià)為4800萬(wàn)元，其中主體所占比例為65%,設(shè)備所占比例為35%,建筑物的耐

用年限主體為50年，設(shè)備平均為2023,殘值率為0。不動(dòng)產(chǎn)每空置一個(gè)月，押金運(yùn)用年收

益率為7%,不動(dòng)產(chǎn)租稅為54.65萬(wàn)元，保險(xiǎn)費(fèi)為0.48萬(wàn)元，管理費(fèi)為建筑物造價(jià)的2%。

作為購(gòu)買(mǎi)土地及地上建筑物50年使用權(quán)的參考值，綜合還原率取8%,估價(jià)期日為2023年

9月30日；估價(jià)日期為2023年9月1日-10月30日。

解：

租金=82.8萬(wàn)元*12月=993.60萬(wàn)元/年，押金運(yùn)用收益=21.8萬(wàn)元*7%=1.53萬(wàn)元，空房損失

額=82.8萬(wàn)元(按一個(gè)月的租金計(jì)算)，貝IJ,總收益=租金+收益-損失=912.33萬(wàn)元；

折舊費(fèi)=主體(4800*65%*1/50)+設(shè)備(4800*35%*1/10)=230.40萬(wàn)元，維持管理費(fèi)

=4800*2%=96.0萬(wàn)元(按建筑物造價(jià)的2%計(jì)算)，租稅=54.65萬(wàn)元，保險(xiǎn)費(fèi)=0.48萬(wàn)元；

則，總費(fèi)用=230.40+96+54.65+0.48=381.53萬(wàn)元；故，純收益=總收益-總費(fèi)用=530.8萬(wàn)元；

不動(dòng)產(chǎn)收益價(jià)格=不動(dòng)產(chǎn)純收益/綜合還原率*[1-1/(1+綜合還原率)5。[=6493.53萬(wàn)元。

三評(píng)估承租土地使用權(quán)價(jià)格

案例4

某公司于2023前以國(guó)家出租方式取得某商業(yè)用地使用權(quán)，目前實(shí)際支付的年租金是8萬(wàn)元,

該租約上有2023到期，余期租金不再調(diào)整。據(jù)調(diào)查，目前同類商業(yè)用地市場(chǎng)年租金為10

萬(wàn)元，根據(jù)測(cè)算承租土地使用權(quán)還原率為8%,計(jì)算該公司所擁有的承租土地使用權(quán)價(jià)格？

解：

年租金差額(租金盈余)=10-8=2萬(wàn)元；

承租土地使用權(quán)價(jià)格=(2/8%)*[1-1/(1+8%)叫=13.42萬(wàn)元。

市場(chǎng)比較法案例

注意事項(xiàng)：

注意特殊交易；因素修正按影響大小擬定不同權(quán)重；各項(xiàng)修正不超過(guò)20%,總修正不超過(guò)

30%；估價(jià)結(jié)果擬定可按不同權(quán)重計(jì)算。

案例1

估價(jià)師要評(píng)估一宗商業(yè)用地的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，估價(jià)對(duì)象及比較案例的區(qū)域和個(gè)別因子條件指

數(shù)采用權(quán)重累加方式，相關(guān)情況如下：

估價(jià)對(duì)象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C

用途商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)

交易面積6000900057006300

求正常市場(chǎng)價(jià)急于出售，比拍賣(mài)成交，比

交易情況正常交易

值正常低5%正常高5%

2023.6.30

2023.102023.42023.1

交易日期正常，價(jià)格指

價(jià)格指數(shù)101價(jià)格指數(shù)103價(jià)格指數(shù)102

數(shù)105

區(qū)域因素合計(jì)1009810097

個(gè)別因素合計(jì)1009899100

容積率21.82.32.1

剩余使用權(quán)限40年38年39年40年

成交價(jià)格（元/m?）450052004900

本題注意：要進(jìn)行使用權(quán)限修正和容積率修正（根據(jù)本地國(guó)土部門(mén)公布商業(yè)用地容積率修正

系數(shù)表）

估計(jì)對(duì)象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C

容積率系數(shù)10.981.031.01

使用權(quán)限修正中，土地還原利率取6%；

解：

由題可得，比準(zhǔn)價(jià)格:

實(shí)例A=4500*100/95*105/101*100/98*100/98*100/98*170.9867=5303元/m2；

實(shí)例B=5200*100/105*105/103*100/100*100/99*100/103*1/0.9935=4983元/m2；

實(shí)例C=4900*100/100*105/102*100/97*100/100*100/101*1/1=5149元/m2；

由于宗地C為正常交易，故，設(shè)實(shí)例A權(quán)重取0.3,實(shí)例B權(quán)重取0.3；實(shí)例C權(quán)重取0.4,

實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C

比準(zhǔn)價(jià)格530349835149

權(quán)重0.30.30.4

估價(jià)對(duì)象評(píng)估單價(jià)5145

估價(jià)對(duì)象評(píng)估值3087

案例2

某市市郊一宗工業(yè)用地需要進(jìn)行評(píng)估，根據(jù)本地條件，通過(guò)搜集有關(guān)案例，篩選出處在同一

供應(yīng)圈的三個(gè)比較案例，并對(duì)區(qū)域因素及個(gè)別因素分別與待估宗地進(jìn)行比較，比較情況如下：

項(xiàng)目待估宗地實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C

用途工業(yè)工業(yè)工業(yè)工業(yè)

供應(yīng)圈市郊市郊市郊市郊

交易時(shí)間2023.10.312023.012023.012023.08

交易情況正常正常正常正常

土地使用年限50年50年50年50年

成交價(jià)格370元/m?392元/m2355元/m2

區(qū)域因素

交通條件0-1%-2%0

基礎(chǔ)設(shè)施0-1%-2%-1%

產(chǎn)業(yè)聚集00-1%2%

環(huán)境情況0-2%00

個(gè)別因素

宗地面積03%05%

宗地形狀0-2%00

地形00-1%-3%

規(guī)劃限制0000

根據(jù)該市國(guó)土部門(mén)公布的工業(yè)用地容積率修正系數(shù)表可知:

待估宗地實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C

容積率系數(shù)10.980.960.97

交易期日修正：據(jù)調(diào)查，該市2023年1月至10月地價(jià)上漲4%,平均月上漲幅度為0.4%,

將2023年1月地價(jià)指數(shù)定為100,則，2023年10月地價(jià)指數(shù)為104；2023年8月地價(jià)指數(shù)

為103.2.

解：實(shí)例A=370*100/100*1/0.98*104/104*100/96*100/101=389元/m2；

實(shí)例B=395*100/100*1/0.96*104/100*100/95*100/99=455元/m2；

實(shí)例C=355*100/100*1/0.97*104/103.2*100/101*100/102=358元/m2；

上述各例修正后價(jià)格差異較小，采用算術(shù)平均法計(jì)算：

待估宗地單價(jià)=（實(shí)例A修正后價(jià)格+實(shí)例B修正后價(jià)格+實(shí)例C修正后價(jià)格）/3=401%/m2?

成本逼近法案例

案例1

某開(kāi)發(fā)區(qū)征用土地總面積5Km2,現(xiàn)已完畢了“七通一平”，開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)道路、綠地、水面及

其他公共和基礎(chǔ)設(shè)施占地l.SKnA該開(kāi)發(fā)區(qū)擬出讓一宗工業(yè)用地，出讓年限為50年，土地

面積為lOOOOnA根據(jù)測(cè)算，該開(kāi)發(fā)區(qū)土地征地、安頓。拆遷及青苗補(bǔ)償費(fèi)為4.5億元，征

地中發(fā)生的其他費(fèi)用為15億元；征地后，土地“七通一平”的費(fèi)用為2億元/Km2,開(kāi)發(fā)

周期為兩年，且第一年的投資總額站總開(kāi)發(fā)投資的40%,總投資回報(bào)率為20%,土地增值

收益率取20%,當(dāng)年銀行年貸款利息率為10%,土地還原率擬定為7%。試估算出該宗工業(yè)

用地的單位面積價(jià)格和總價(jià)格。

解：

土地取得費(fèi)=(4.5+1.5)*108/(5*106)=120元/n?

土地開(kāi)發(fā)費(fèi)=(2.0*108)/(1*1()6)=200元/m2

投資利息=120*[(1+10%)2-1]+200*40%*[(1+10%尸-1]+200*60%*[(1+10%產(chǎn)-1]=43.36元/nP

投資利潤(rùn)=(120+200)*20%=64元/m?

土地增值收益=(120+200+43.36+64)*20%=85.47元/m2

土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+投資利息+投資利潤(rùn)+土地增值收益=512.83元/nP

(由于開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)有部分占地是無(wú)法出讓的，因此需分?jǐn)偟娇沙鲎屚恋氐膬r(jià)格中去)

開(kāi)發(fā)區(qū)可出讓土地比率=(開(kāi)發(fā)區(qū)總面積-不可出讓土地面積)/開(kāi)發(fā)區(qū)土地總面積*100%=70%

可出讓土地的平均單價(jià)=512.83/70%=732.61元/m2

年期修正后價(jià)格=732.61*[1-1/(1+7%產(chǎn)]=707.74%/m2

土地總價(jià)格=707.74*10000=7077400元

剩余法(假設(shè)開(kāi)發(fā)法)案例

-單純的地價(jià)評(píng)估

案例1

有一成片皇帝需要估價(jià)，獲知該成片荒地的總面積為2Km2,適宜進(jìn)行“五通一平”開(kāi)發(fā)后

的分塊有償轉(zhuǎn)讓；附近地區(qū)位置相稱的小塊“五通一平”的熟地單價(jià)為1000元/將該

成片荒地開(kāi)發(fā)成“五通一平”熟地的開(kāi)發(fā)成本為2.5億元/Km2,開(kāi)發(fā)期為3年，開(kāi)發(fā)成本

在3年開(kāi)發(fā)期內(nèi)均勻投入；貸款年利率為12%,投資利潤(rùn)率為20%；土地轉(zhuǎn)讓中賣(mài)方需繳

納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓地塊價(jià)格的6%；購(gòu)買(mǎi)荒地需要交納的稅費(fèi)為荒地價(jià)格的4%,熟地可轉(zhuǎn)讓

土地面積的比率為60%o試用靜態(tài)方式估算該成本荒地的總價(jià)和單價(jià)。

解：

設(shè)荒地的總價(jià)為p

總開(kāi)發(fā)價(jià)值=1000*2023000*60%=12億元；總開(kāi)發(fā)成本=2.5*2=5億元；

總利息=p*(1+4%)*[(1+12%)3-1]+5*[(1+12%)15-1]=0.421P+0.926億元:

總轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)=12*6%=0.72億元；購(gòu)買(mǎi)稅費(fèi)=P*4%=0.04P；

總利潤(rùn)=(1.04P+5)*20%=0.208P+1億元；

可知P=12-5-(0421P+0.926)-0.72-0.04P-(0.208P+1)=2.609億元；故

荒地總價(jià)=2.609億元；荒地單價(jià)=130.44元/m2o

案例2

估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)為一塊“七通一平”的待建空地，土地總面積為1000nA且土地形狀規(guī)則，

允許用途為商業(yè)、居住，允許建筑容積率為7,允許建筑覆蓋率W50%,土地使用權(quán)年限為

50年,出售時(shí)間為2023年10月，需評(píng)估該地塊在2023年10月出售時(shí)的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格。

(估價(jià)過(guò)程：擬定最佳用途為商住混合用地，因建筑容積率為7,建筑覆蓋率為50%,故建

筑總面積為70000m2,設(shè)建筑物層數(shù)14層，各層建筑面積為5000n?,地上1-2層為商業(yè)

用地，建筑面積為10000nA3-14層位住宅，建筑面積為60000m2；預(yù)設(shè)共需3年時(shí)間完

畢投入使用，即2023年10月完畢；估計(jì)建造完畢后，商業(yè)用地完全售出，住宅樓30%在

建造完畢售出，50%半年后售出，其余20%一年后才干售出：預(yù)計(jì)商業(yè)樓平均售價(jià)4500元/

m2,住宅樓平均售價(jià)2500元/估計(jì)建筑費(fèi)用為5000萬(wàn)元，專業(yè)費(fèi)用為建筑費(fèi)的8%,

年利息率15%,銷售費(fèi)用為樓價(jià)的3%,稅費(fèi)為樓價(jià)的6%,投資利潤(rùn)率為25%；在未來(lái)3

年開(kāi)發(fā)費(fèi)用第一年需投入20%,次年投入50%,第三年投入30%。)

解：

方法一：靜態(tài)方式計(jì)算地價(jià)設(shè)總地價(jià)為P,

總樓價(jià)=4500*10000+2500*60000=19500萬(wàn)元；總建筑費(fèi)=5000萬(wàn)元：

總專業(yè)費(fèi)用=總建筑費(fèi)*8%=400萬(wàn)元；

總利息=總地價(jià)*利息率*計(jì)算期+總建筑費(fèi)*利息率*計(jì)算期+總專業(yè)費(fèi)*利息率*計(jì)算期

=P*15%*3+5000(1+8%)*15%*(20%*2.5+50%*1.5+30%*0.5)=P*0.45+1134萬(wàn)元；

總銷售費(fèi)用=總樓價(jià)*3%=585萬(wàn)元；總稅費(fèi)=總樓價(jià)*6%=1170萬(wàn)元；

總利潤(rùn)=(總地價(jià)+總建筑費(fèi)+總專業(yè)費(fèi))*利潤(rùn)率=P*0.25+1350萬(wàn)元；由此可知

總地價(jià)P=19500-5000-400-(P*0.45+l134)-585-1170-(P*0.25+1350)=5800萬(wàn)元。

方法二：動(dòng)態(tài)方式計(jì)算地價(jià)

假設(shè)計(jì)算的基準(zhǔn)時(shí)間定為該塊土地的出售時(shí)間，即2023年10月，年貼現(xiàn)率為15%：

總樓價(jià)=(4500*10000)/(1+15%)3+(2500*60000)/(1+15%)3*[30%/(1+15%)0+50%/(1+15%產(chǎn)

+20%/(1+15%)']=12230萬(wàn)元；

總建筑費(fèi)=5000*[20%/(1+15%)0-5+50%/(1+15%)15+30%/(1+15%)25]=4017757E；

總專業(yè)費(fèi)=總建筑費(fèi)*8%=321萬(wàn)元；

(由于總地價(jià)、總建筑費(fèi)、總專業(yè)費(fèi)在動(dòng)態(tài)方式中均已考慮時(shí)間因素，事實(shí)上已具有利息，

故不再單獨(dú)計(jì)算總利息)；總稅費(fèi)=總樓價(jià)*6%=734萬(wàn)元；

總利潤(rùn)=(總建筑費(fèi)+總地價(jià)+總專業(yè)費(fèi))*利潤(rùn)率=P*0.25+1085萬(wàn)元；有題可知：

總地價(jià)P=12230-4017-321-734-(P*0.25+1085)=4858萬(wàn)元。

由于一般動(dòng)態(tài)方式計(jì)算更為精確，故估價(jià)結(jié)果以動(dòng)態(tài)方式結(jié)果為主，總地價(jià)定為4900萬(wàn)元：

總地價(jià)=4900萬(wàn)元；單位地價(jià)=4900元/m2；樓面地價(jià)=700元/m2.

二開(kāi)發(fā)商預(yù)期利潤(rùn)測(cè)算

案例3

某開(kāi)發(fā)商已取得某宗地70年土地使用權(quán)，該宗地為“七通一平”空地，面積3000m2,±

地價(jià)格為80萬(wàn)元，取得土地使用權(quán)過(guò)程中所支付的法律、估價(jià)及登記等費(fèi)用為地價(jià)的12%?

用途為住宅，最大容積率為4。該項(xiàng)工程取得土地使用權(quán)后3個(gè)月即可動(dòng)工，建筑時(shí)間為2

年，建成后即可所有售出，住宅售價(jià)預(yù)計(jì)為3000元/m2,建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)預(yù)計(jì)為1000元/m2,

在建筑期間的投入情況：第一年投入40%,次年投入60%,目前貸款年利率為12%,不動(dòng)

產(chǎn)銷售的額稅費(fèi)為不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的6%。

解：

不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)=3000*3000*4=3600萬(wàn)元；建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)=1000*3000*4=1200萬(wàn)元；

地價(jià)及其他費(fèi)用=8000000*(1+12%)=896萬(wàn)元；

總利息=896*[(1+12%)225-1]+1200*40%*[(l+12%)L5-l]+l200*60%*[(1+12%)°-5-1]

=391.1603萬(wàn)元(注：地價(jià)計(jì)息期為2年3個(gè)月即2.25年);

銷售稅費(fèi)=3600*6%=216萬(wàn)元；開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)=3600-1200-896-391.1603-216=896.8397萬(wàn)元；

利潤(rùn)占不動(dòng)產(chǎn)價(jià)的比例=896.8397/3600=24.91%；

利潤(rùn)占開(kāi)發(fā)總成本的比例=896.8397/(1200+896+391.1603+216)=33.18%；

由此可知，項(xiàng)目投資回報(bào)良好，預(yù)期利潤(rùn)可觀，項(xiàng)目可行。

三建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)最高控制標(biāo)準(zhǔn)的測(cè)算

案例4

某公司已取得宗地50年土地使用權(quán)，該宗地為“七通一平”空地，面積12023n?,地價(jià)及

相關(guān)法律、估價(jià)等費(fèi)用為300萬(wàn)元，城市規(guī)劃宗地用途為工業(yè)廠房，最大容積率為1.5,擬

定該開(kāi)發(fā)公司在該項(xiàng)目中的建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)的最高控制標(biāo)準(zhǔn)。已知該工程在取得土地使用權(quán)

后即可開(kāi)工，建筑時(shí)間為2年，建成后即可所有出售，目前市場(chǎng)同類工業(yè)廠房的售價(jià)預(yù)計(jì)為

1300元/m?,開(kāi)發(fā)資金均勻投入，貸款年利率12%,開(kāi)發(fā)商規(guī)定利潤(rùn)為不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的18%,

不動(dòng)產(chǎn)銷售的稅費(fèi)為不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的6%0

解：假設(shè)在建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)的最高控制額為X元，

不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)=1300*12023*1.5=2340萬(wàn)元；地價(jià)及其他費(fèi)用=300萬(wàn)元；

總利息=300*[(l+12%)2-l]+X*[(l+12%)」]=0.12X+763200元；

開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)=2340*18%=421.2萬(wàn)元；銷售稅費(fèi)=2340*6%=140.4萬(wàn)元；得

X=2340-(0.12X+763200)-421=12518571.429元；

單位面積建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)控制標(biāo)準(zhǔn)=12518571.429/(12023*1.5)=695.47元/m2.

路線價(jià)估價(jià)法案例

計(jì)算方法：

1臨街地：

臨街深度未達(dá)里地，其每平方米（即單價(jià)）依其深度，按深度指數(shù)計(jì)算。

①平行四邊形，以高位臨街深度，按深度指數(shù)計(jì)算單價(jià)?

②梯形：平行邊與臨街線一致，依其高度為臨街深度，按深度指數(shù)計(jì)算單價(jià)后，再視其上

下邊長(zhǎng)比，運(yùn)用價(jià)值進(jìn)行加價(jià)或減價(jià)修正，其修正數(shù)額以不超過(guò)原計(jì)算單價(jià)兩成為限；

平行邊垂直于臨街線，以其兩邊中點(diǎn)的連線為臨街深度，計(jì)算單價(jià)，不進(jìn)修正。

③三角形：正三角形（一邊為臨街線的），以其高度的一半為臨街深度，計(jì)算單價(jià)；逆三角

形（三角形頂點(diǎn)在臨街線上），以其臨街線上的頂點(diǎn)與底邊中點(diǎn)垂直距離為一半，及底邊

中點(diǎn)的深度為起迄深度，比照袋地計(jì)算。

④兩面臨街地，縱深在36m（含36m）以下者，應(yīng)以中線分前后兩部分，分別計(jì)算。

⑤深度超過(guò)里地線者，其單價(jià)應(yīng)以里地單價(jià)與臨街地單價(jià)按面積比例平均計(jì)算得。

2路角地：

按具體路線區(qū)段的加成規(guī)則進(jìn)行修正，加成的幅度一半不超過(guò)旁街路線價(jià)的三成。

3袋地：

袋地的單價(jià)依其深度的起迄，按袋地深度指數(shù)進(jìn)行修正。袋地形狀為平行四邊形、梯形、三

角形，其起迄深度比照臨街地方法計(jì)算；袋地位于臨街地與里地上者，其單價(jià)應(yīng)以袋地單價(jià)

與里地單價(jià)按面積比例平均計(jì)算；里地單價(jià)按路線價(jià)四成計(jì)算（里地價(jià)與路線價(jià)四成相差懸

殊者，里地應(yīng)單獨(dú)劃分區(qū)段）。

基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法案例

案例1

公司甲與公司乙計(jì)劃于2023年8月30日合作開(kāi)發(fā)住宅樓，雙方商定，由甲出地，乙出資金，

并約定建成后以土地價(jià)值和公司乙實(shí)際投入的資金額擬定分派比例。該土地已經(jīng)達(dá)成七通一

平的開(kāi)發(fā)限度，雙方約定假如公司甲再次基礎(chǔ)上和公司乙批準(zhǔn)下,進(jìn)行必要的土地再開(kāi)發(fā)時(shí),

發(fā)生的額外費(fèi)用計(jì)入公司甲的投資。在項(xiàng)目實(shí)際開(kāi)發(fā)時(shí)，公司甲計(jì)劃投資40萬(wàn)元改造道路，

并己征得公司乙的批準(zhǔn).該土地面積2023m2,使用權(quán)為70年，規(guī)劃容積率4。己知在取得

土地使用權(quán)3個(gè)月后動(dòng)工，建筑時(shí)間2年，建成后所有售出，預(yù)計(jì)售價(jià)為3000元/n?,公

司乙實(shí)際投入1100萬(wàn)元,第一年投入40%,次年投60%o建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)用平均水平為1000

元/m2；此外，稅費(fèi)為地價(jià)的2%,貸款年利率為12%,銷售稅為房?jī)r(jià)6%,利潤(rùn)預(yù)計(jì)為房屋

售價(jià)的24.12%。該地區(qū)住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)為3100元