房地產(chǎn)開發(fā)基本流程(圖解)02494

房地產(chǎn)開發(fā)流程圖解房地產(chǎn)開發(fā)流程四階段：一、項目立項階段二、目前期準(zhǔn)備階段三項目建設(shè)階段四、目銷售及售后服務(wù)階段首先投地區(qū)和投資環(huán)境進(jìn)行研究、分析，根據(jù)對自然資源的了解和市場情況的調(diào)查以及對國家的經(jīng)濟(jì)政策和政治環(huán)境等情況進(jìn)行綜合分析預(yù)測，找到最有利的投資機會，為投資機會的選擇提供依據(jù)到城市規(guī)劃管理部請定點；需向規(guī)劃部門提交有效的目立項批文址意見書、請定點報告請用地報告；企業(yè)資質(zhì)證明、營業(yè)執(zhí)照人代表委托等文件或證書；到土地管理部門辦理土地出讓或轉(zhuǎn)讓手續(xù)，簽訂土地使用權(quán)讓或轉(zhuǎn)讓合同并繳納土地使用權(quán)出讓金；提建設(shè)用地規(guī)設(shè)計總圖，供規(guī)劃管理部門核，然后由規(guī)劃面積，報經(jīng)政府批準(zhǔn)，發(fā)給開發(fā)《設(shè)用地規(guī)劃許可證

投機研申項《址見》及項立批》申定申購?fù)?、理土產(chǎn)手申規(guī)紅圖規(guī)設(shè)條通等件申《設(shè)地規(guī)許證

《選址意見書項目進(jìn)行設(shè)計、開發(fā)和管理的重要依據(jù)；申項目選址意見書》時需向主管部門提交地址申請報告、有效的項目建議書等；《項目立項批文有計劃管理部門頒發(fā)，審核，是可以進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的文件；申領(lǐng)《項目立項批文》的時候需向主管部門提可行性報告、立項申請書金來源說明、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)類型明等；被申請建設(shè)用地現(xiàn)狀地形圖，根據(jù)開發(fā)項目的性質(zhì)和所處地段條件提出用地范圍，外部限制條件；提出規(guī)劃設(shè)計要點包括建筑密、容積率、建筑層數(shù)、高度、體量紅線等

《建設(shè)工許可證是由規(guī)劃管理部審批頒發(fā)的；《施工許證是由建設(shè)單位（即開發(fā)商）而不是有施工單位負(fù)責(zé)申領(lǐng)；在開工前辦理經(jīng)許可，不得擅自開工；

選勘隊和計位

精品文庫通過招標(biāo)選擇勘察隊伍進(jìn)行地質(zhì)勘察和設(shè)計單位進(jìn)行建筑設(shè)計申《程劃可》《工可》使土(地)通過一級開發(fā)后達(dá)到具備上水、雨污水、電力、暖氣、電信和道路通以及場地平整的條件，使二級開發(fā)商可

房屋所在地的市、縣人民政房屋拆遷管理部門經(jīng)審查后，為符合條件的折遷人頒發(fā)的據(jù)以實施拆遷的有關(guān)以進(jìn)場后迅速開發(fā)建設(shè)。主要包括：通給水、通排水、通電、通訊、通路、通燃?xì)狻⑼崃σ约皥龅仄秸?。通過招標(biāo)選擇承包商招標(biāo)一般流程：擬定招標(biāo)方式，準(zhǔn)備文件↓編制標(biāo)底↓向招標(biāo)主管部門申請招標(biāo)↓發(fā)布招標(biāo)通告↓對承包企業(yè)的資格進(jìn)行預(yù)審↓發(fā)送招標(biāo)文件↓招標(biāo)工程交底與解答↓開標(biāo)、評標(biāo)、決標(biāo)發(fā)出中標(biāo)通知及簽訂合同

申《屋遷可》做“通平工選承單選監(jiān)單

證書。拆遷程序：拆遷調(diào)查↓制定拆遷安置計劃↓申領(lǐng)房屋拆遷許可證↓發(fā)布拆遷公告↓與被拆遷人簽訂協(xié)議↓動遷驗收↓辦理拆遷房屋產(chǎn)權(quán)滅籍和土地使用證通過招標(biāo)方式擇監(jiān)理單位（接受建設(shè)單位的委托，承擔(dān)其項目管理工作）歡迎下載

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精品文庫1合承包商做好各項工作2、按時提供施工現(xiàn)場，完成場地的“七通一平”3時提供以約定數(shù)量的圖紙，組織以約定的由開發(fā)商負(fù)責(zé)訂購的材料設(shè)備及時進(jìn)場。4助承包商做好接受驗查工作5對項目的投資進(jìn)度和施工質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)控。6、進(jìn)行合同管理7效地協(xié)調(diào)參與項目單位的關(guān)系。建設(shè)工程竣工驗收應(yīng)當(dāng)具備下列條件：1.完成建設(shè)工程全部設(shè)計和合同約定的各項內(nèi)容，達(dá)到使用要求；2.有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料；3.有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場試驗報告；4.有勘察設(shè)計施工、工程監(jiān)理單位分別簽署的質(zhì)量合格文件；5.有施工單位簽署的工程保修書。不合上述條件的工程，建設(shè)單位驗收。

組承商場加開項工管與控申《品預(yù)許證項的工收應(yīng)提交材料：項目開工報告、竣工報告、分部分項工程技術(shù)人員名單、圖紙會審及交底記錄設(shè)計變更通知技術(shù)變更核定單、工程質(zhì)量事故調(diào)查處理資料、測量放線資料、材料構(gòu)件設(shè)備合格證明、試驗檢驗報告隱蔽工程驗收記錄施工日志、竣工圖、質(zhì)量檢驗評定資料、竣工驗收資料等

1織監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)理2織業(yè)主負(fù)責(zé)供應(yīng)的材料、設(shè)備訂貨到房地產(chǎn)市場管理部門申請；應(yīng)具備條件：1設(shè)項目各種批準(zhǔn)手續(xù)齊備，且已確定竣工交付使用日期；2完成建設(shè)項目投資的已完成單體項目的主體結(jié)構(gòu)（即結(jié)構(gòu)封頂）3確定預(yù)售的監(jiān)管機構(gòu)和監(jiān)管方案4制定房屋使用維修公約應(yīng)提交的材料：1開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照，建設(shè)項目的投資立項、規(guī)劃、用地和施工等批準(zhǔn)文件或證件。2工程施工進(jìn)度計劃。3入開發(fā)建設(shè)的資金已達(dá)工程建設(shè)總投資的以上的證明材料。4商品房的預(yù)售方案，方案應(yīng)說明商品房位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、交付使用日期、預(yù)售總面積和交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容；應(yīng)附有商品房預(yù)售總平面圖。歡迎下載

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精品文庫新房竣工后3個月內(nèi)申登記；登記時需提交建設(shè)許可證和建筑圖紙等圖件；物業(yè)管理務(wù)業(yè)管理企受業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委，以有償方式對物業(yè)項目進(jìn)行日常維護(hù)、修繕與整治等服務(wù)。開發(fā)企業(yè)將新物業(yè)交付物業(yè)管理公司接管時，應(yīng)提交以下資料：房屋建設(shè)的各項批準(zhǔn)文件、竣工總平面圖、房屋及配套基礎(chǔ)設(shè)施、設(shè)備的竣工圖，地下管道網(wǎng)圖及其他必要資料購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同

辦竣后產(chǎn)登手申《品銷許證與業(yè)司訂業(yè)托理同提相材與戶訂品銷合或賃同

向主管部門交驗主要的證明文件及相關(guān)資料（如：項目批文、規(guī)劃紅線圖、土地權(quán)屬證明文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、房屋竣工驗收資料及平面圖、價格申請表等。包括管理和服務(wù)兩方面：管理：掌握物業(yè)的變動、使用狀況、使房屋設(shè)備和配套設(shè)施及時得到修復(fù)、更新、保養(yǎng)；服務(wù)：以充分保障產(chǎn)權(quán)所有人、居住者和使用人的各種需求，及時提供各類服務(wù)，以方便用戶；物業(yè)管理范圍：1治安消防服務(wù)2環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)3維修保養(yǎng)服務(wù)4綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)5家居服務(wù)簽訂日起90天內(nèi)辦理土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。

做物管工歡迎下載

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精品文庫第一部分，房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)工作在報行政機審批之前地產(chǎn)開發(fā)公應(yīng)辦理好土地出手續(xù)委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計院對待建項目進(jìn)行研究并制作報告,附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計參數(shù)和效果圖，并落實足夠的開發(fā)資金。第二部分，行政審批部分根據(jù)我國當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章房地產(chǎn)建設(shè)項的行政許程序一般共分六個階段1選址定點；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)條；）步設(shè)計及施工圖審查；）規(guī)劃報建審查；5）施報建；6）建設(shè)工程竣工合驗收備案一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：、計委審查可行性究報和進(jìn)行目立。、土資源局進(jìn)行地利用總體規(guī)和土地供應(yīng)方式的審查。、建委辦理投資開項目建條件意見書。、保辦生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書（表、化、震局、園林局水利對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。、規(guī)劃部門辦理項選址意見。二、規(guī)劃總圖審查及確規(guī)劃設(shè)計條件階段，此階段辦理以下一般事項：、人防辦進(jìn)人防工程建設(shè)布局審查。、土資源局辦理地預(yù)審。、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。、規(guī)劃部門對規(guī)總進(jìn)行評審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計條件。三、初步設(shè)和工圖設(shè)審查，此階段辦理以下一般事項：、規(guī)劃部門初步設(shè)計的規(guī)劃要求進(jìn)行審查。、公安消防支隊對初步設(shè)計消防設(shè)進(jìn)行審查。、公安局交警支隊對初步設(shè)計的交通條件進(jìn)行審查。、人防辦對初步設(shè)計的人防設(shè)計進(jìn)行審查。、土資源局進(jìn)行地預(yù)審。、市政部門環(huán)保局衛(wèi)生局地震局等相關(guān)部門對初步設(shè)計的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查。、建委制發(fā)初步設(shè)計批復(fù)，并對落實初步設(shè)計批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行審查。、建委施工圖設(shè)計文件進(jìn)行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核技性審查委通知單。委據(jù)施工圖計文件審查機構(gòu)發(fā)出建工程施圖設(shè)計文審查報告設(shè)程施工圖設(shè)計文件審查批準(zhǔn)四、規(guī)劃報建圖審查階段，此階辦理以下一般事項：、公安消防支隊進(jìn)消防設(shè)審查。、人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查。、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局按職責(zé)劃分對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行查。、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設(shè)計補充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計條件，建單繳有關(guān)規(guī)后，歡迎下載

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精品文庫核發(fā)《設(shè)工程規(guī)劃許可本五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：、設(shè)單位辦理施報建登記。、建設(shè)方對工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊伍。招標(biāo)類工程通過招標(biāo)確定施工隊伍，非標(biāo)類工程直接發(fā)。、建委組織職能部對工開工條進(jìn)行審查，核發(fā)建工程施工許可六、商品房預(yù)售許可階段，此階辦理以下一般事項：由地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記核發(fā)商品房預(yù)售許可開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預(yù)售許可》應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：、以下證明材料：（1已交付全部土地使用權(quán)出讓，取得土使用權(quán)證書；（2持建設(shè)工程規(guī)劃許可和工許可證；（3按提供預(yù)售商房計算，投入開發(fā)建的金到工程建總投資的25以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書；、工程工合同；、品房預(yù)售方案預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說商品的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)商品房預(yù)售總平面、層平面圖。七、建設(shè)工程竣綜合驗備案階段，此階段辦理以下一般事項：、筑工程質(zhì)量督站（機構(gòu)）建設(shè)單提供的竣工驗收報進(jìn)行備案審查。、財政部門建設(shè)項目應(yīng)繳納行政事業(yè)性收和基金進(jìn)行核實驗收。、規(guī)劃部門、市政部門水利局、環(huán)保局文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊、園林以及其他需要參加驗收的部門按照法律法規(guī)規(guī)的有關(guān)規(guī)定對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行驗收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗收情況核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證本、建委綜合各部門驗收、