房地產(chǎn)開發(fā)基本流程(圖解)02494

房地產(chǎn)開發(fā)流程圖解房地產(chǎn)開發(fā)流程四階段：一、項目立項階段二、目前期準備階段三項目建設階段四、目銷售及售后服務階段首先投地區(qū)和投資環(huán)境進行研究、分析，根據(jù)對自然資源的了解和市場情況的調(diào)查以及對國家的經(jīng)濟政策和政治環(huán)境等情況進行綜合分析預測，找到最有利的投資機會，為投資機會的選擇提供依據(jù)到城市規(guī)劃管理部請定點；需向規(guī)劃部門提交有效的目立項批文址意見書、請定點報告請用地報告；企業(yè)資質(zhì)證明、營業(yè)執(zhí)照人代表委托等文件或證書；到土地管理部門辦理土地出讓或轉(zhuǎn)讓手續(xù)，簽訂土地使用權(quán)讓或轉(zhuǎn)讓合同并繳納土地使用權(quán)出讓金；提建設用地規(guī)設計總圖，供規(guī)劃管理部門核，然后由規(guī)劃面積，報經(jīng)政府批準，發(fā)給開發(fā)《設用地規(guī)劃許可證

投機研申項《址見》及項立批》申定申購土、理土產(chǎn)手申規(guī)紅圖規(guī)設條通等件申《設地規(guī)許證

《選址意見書項目進行設計、開發(fā)和管理的重要依據(jù)；申項目選址意見書》時需向主管部門提交地址申請報告、有效的項目建議書等；《項目立項批文有計劃管理部門頒發(fā)，審核，是可以進行開發(fā)建設的文件；申領《項目立項批文》的時候需向主管部門提可行性報告、立項申請書金來源說明、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)類型明等；被申請建設用地現(xiàn)狀地形圖，根據(jù)開發(fā)項目的性質(zhì)和所處地段條件提出用地范圍，外部限制條件；提出規(guī)劃設計要點包括建筑密、容積率、建筑層數(shù)、高度、體量紅線等

《建設工許可證是由規(guī)劃管理部審批頒發(fā)的；《施工許證是由建設單位（即開發(fā)商）而不是有施工單位負責申領；在開工前辦理經(jīng)許可，不得擅自開工；

選勘隊和計位

精品文庫通過招標選擇勘察隊伍進行地質(zhì)勘察和設計單位進行建筑設計申《程劃可》《工可》使土(地)通過一級開發(fā)后達到具備上水、雨污水、電力、暖氣、電信和道路通以及場地平整的條件，使二級開發(fā)商可

房屋所在地的市、縣人民政房屋拆遷管理部門經(jīng)審查后，為符合條件的折遷人頒發(fā)的據(jù)以實施拆遷的有關以進場后迅速開發(fā)建設。主要包括：通給水、通排水、通電、通訊、通路、通燃氣、通熱力以及場地平整。通過招標選擇承包商招標一般流程：擬定招標方式，準備文件↓編制標底↓向招標主管部門申請招標↓發(fā)布招標通告↓對承包企業(yè)的資格進行預審↓發(fā)送招標文件↓招標工程交底與解答↓開標、評標、決標發(fā)出中標通知及簽訂合同

申《屋遷可》做“通平工選承單選監(jiān)單

證書。拆遷程序：拆遷調(diào)查↓制定拆遷安置計劃↓申領房屋拆遷許可證↓發(fā)布拆遷公告↓與被拆遷人簽訂協(xié)議↓動遷驗收↓辦理拆遷房屋產(chǎn)權(quán)滅籍和土地使用證通過招標方式擇監(jiān)理單位（接受建設單位的委托，承擔其項目管理工作）歡迎下載

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精品文庫1合承包商做好各項工作2、按時提供施工現(xiàn)場，完成場地的“七通一平”3時提供以約定數(shù)量的圖紙，組織以約定的由開發(fā)商負責訂購的材料設備及時進場。4助承包商做好接受驗查工作5對項目的投資進度和施工質(zhì)量進行監(jiān)控。6、進行合同管理7效地協(xié)調(diào)參與項目單位的關系。建設工程竣工驗收應當具備下列條件：1.完成建設工程全部設計和合同約定的各項內(nèi)容，達到使用要求；2.有完整的技術檔案和施工管理資料；3.有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設備的進場試驗報告；4.有勘察設計施工、工程監(jiān)理單位分別簽署的質(zhì)量合格文件；5.有施工單位簽署的工程保修書。不合上述條件的工程，建設單位驗收。

組承商場加開項工管與控申《品預許證項的工收應提交材料：項目開工報告、竣工報告、分部分項工程技術人員名單、圖紙會審及交底記錄設計變更通知技術變更核定單、工程質(zhì)量事故調(diào)查處理資料、測量放線資料、材料構(gòu)件設備合格證明、試驗檢驗報告隱蔽工程驗收記錄施工日志、竣工圖、質(zhì)量檢驗評定資料、竣工驗收資料等

1織監(jiān)理單位進行監(jiān)理2織業(yè)主負責供應的材料、設備訂貨到房地產(chǎn)市場管理部門申請；應具備條件：1設項目各種批準手續(xù)齊備，且已確定竣工交付使用日期；2完成建設項目投資的已完成單體項目的主體結(jié)構(gòu)（即結(jié)構(gòu)封頂）3確定預售的監(jiān)管機構(gòu)和監(jiān)管方案4制定房屋使用維修公約應提交的材料：1開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照，建設項目的投資立項、規(guī)劃、用地和施工等批準文件或證件。2工程施工進度計劃。3入開發(fā)建設的資金已達工程建設總投資的以上的證明材料。4商品房的預售方案，方案應說明商品房位置、裝修標準、交付使用日期、預售總面積和交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容；應附有商品房預售總平面圖。歡迎下載

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精品文庫新房竣工后3個月內(nèi)申登記；登記時需提交建設許可證和建筑圖紙等圖件；物業(yè)管理務業(yè)管理企受業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委，以有償方式對物業(yè)項目進行日常維護、修繕與整治等服務。開發(fā)企業(yè)將新物業(yè)交付物業(yè)管理公司接管時，應提交以下資料：房屋建設的各項批準文件、竣工總平面圖、房屋及配套基礎設施、設備的竣工圖，地下管道網(wǎng)圖及其他必要資料購買人應當自銷售合同

辦竣后產(chǎn)登手申《品銷許證與業(yè)司訂業(yè)托理同提相材與戶訂品銷合或賃同

向主管部門交驗主要的證明文件及相關資料（如：項目批文、規(guī)劃紅線圖、土地權(quán)屬證明文件、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、房屋竣工驗收資料及平面圖、價格申請表等。包括管理和服務兩方面：管理：掌握物業(yè)的變動、使用狀況、使房屋設備和配套設施及時得到修復、更新、保養(yǎng)；服務：以充分保障產(chǎn)權(quán)所有人、居住者和使用人的各種需求，及時提供各類服務，以方便用戶；物業(yè)管理范圍：1治安消防服務2環(huán)境衛(wèi)生服務3維修保養(yǎng)服務4綠化養(yǎng)護服務5家居服務簽訂日起90天內(nèi)辦理土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。

做物管工歡迎下載

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精品文庫第一部分，房地產(chǎn)開發(fā)公司的準工作在報行政機審批之前地產(chǎn)開發(fā)公應辦理好土地出手續(xù)委托有資質(zhì)的勘察設計院對待建項目進行研究并制作報告,附有詳細的規(guī)劃設計參數(shù)和效果圖，并落實足夠的開發(fā)資金。第二部分，行政審批部分根據(jù)我國當前法律、法規(guī)、規(guī)章房地產(chǎn)建設項的行政許程序一般共分六個階段1選址定點；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設條；）步設計及施工圖審查；）規(guī)劃報建審查；5）施報建；6）建設工程竣工合驗收備案一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：、計委審查可行性究報和進行目立。、土資源局進行地利用總體規(guī)和土地供應方式的審查。、建委辦理投資開項目建條件意見書。、保辦生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書（表、化、震局、園林局水利對建設工程相關專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。、規(guī)劃部門辦理項選址意見。二、規(guī)劃總圖審查及確規(guī)劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項：、人防辦進人防工程建設布局審查。、土資源局辦理地預審。、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文對建設工程相關專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。、規(guī)劃部門對規(guī)總進行評審，核發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃部門確定建設工程規(guī)劃設計條件。三、初步設和工圖設審查，此階段辦理以下一般事項：、規(guī)劃部門初步設計的規(guī)劃要求進行審查。、公安消防支隊對初步設計消防設進行審查。、公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。、土資源局進行地預審。、市政部門環(huán)保局衛(wèi)生局地震局等相關部門對初步設計的相關專業(yè)內(nèi)容進行審查。、建委制發(fā)初步設計批復，并對落實初步設計批準文件的要求進行審查。、建委施工圖設計文件進行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核技性審查委通知單。委據(jù)施工圖計文件審查機構(gòu)發(fā)出建工程施圖設計文審查報告設程施工圖設計文件審查批準四、規(guī)劃報建圖審查階段，此階辦理以下一般事項：、公安消防支隊進消防設審查。、人防辦進行人防設施審查。、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局按職責劃分對相關專業(yè)內(nèi)容和范圍進行查。、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設計補充核準規(guī)劃設計條件，建單繳有關規(guī)后，歡迎下載

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精品文庫核發(fā)《設工程規(guī)劃許可本五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：、設單位辦理施報建登記。、建設方對工程進行發(fā)包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非標類工程直接發(fā)。、建委組織職能部對工開工條進行審查，核發(fā)建工程施工許可六、商品房預售許可階段，此階辦理以下一般事項：由地產(chǎn)管理部門辦理預售登記核發(fā)商品房預售許可開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預售許可》應當提交下列證件（復印件）及資料：、以下證明材料：（1已交付全部土地使用權(quán)出讓，取得土使用權(quán)證書；（2持建設工程規(guī)劃許可和工許可證；（3按提供預售商房計算，投入開發(fā)建的金到工程建總投資的25以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書；、工程工合同；、品房預售方案預售方案應當說商品的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業(yè)管理內(nèi)容，并應當商品房預售總平面、層平面圖。七、建設工程竣綜合驗備案階段，此階段辦理以下一般事項：、筑工程質(zhì)量督站（機構(gòu)）建設單提供的竣工驗收報進行備案審查。、財政部門建設項目應繳納行政事業(yè)性收和基金進行核實驗收。、規(guī)劃部門、市政部門水利局、環(huán)保局文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊、園林以及其他需要參加驗收的部門按照法律法規(guī)規(guī)的有關規(guī)定對相關專業(yè)內(nèi)容和范圍進行驗收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗收情況核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證本、建委綜合各部門驗收、