房地產(chǎn)開發(fā)基本流程(圖解)02494

房地產(chǎn)開發(fā)流程圖解房地產(chǎn)開發(fā)流程四階段：一、項(xiàng)目立項(xiàng)階段二、目前期準(zhǔn)備階段三項(xiàng)目建設(shè)階段四、目銷售及售后服務(wù)階段首先投地區(qū)和投資環(huán)境進(jìn)行研究、分析，根據(jù)對(duì)自然資源的了解和市場(chǎng)情況的調(diào)查以及對(duì)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)政策和政治環(huán)境等情況進(jìn)行綜合分析預(yù)測(cè)，找到最有利的投資機(jī)會(huì)，為投資機(jī)會(huì)的選擇提供依據(jù)到城市規(guī)劃管理部請(qǐng)定點(diǎn)；需向規(guī)劃部門提交有效的目立項(xiàng)批文址意見書、請(qǐng)定點(diǎn)報(bào)告請(qǐng)用地報(bào)告；企業(yè)資質(zhì)證明、營(yíng)業(yè)執(zhí)照人代表委托等文件或證書；到土地管理部門辦理土地出讓或轉(zhuǎn)讓手續(xù)，簽訂土地使用權(quán)讓或轉(zhuǎn)讓合同并繳納土地使用權(quán)出讓金；提建設(shè)用地規(guī)設(shè)計(jì)總圖，供規(guī)劃管理部門核，然后由規(guī)劃面積，報(bào)經(jīng)政府批準(zhǔn)，發(fā)給開發(fā)《設(shè)用地規(guī)劃許可證

投機(jī)研申項(xiàng)《址見》及項(xiàng)立批》申定申購(gòu)?fù)?、理土產(chǎn)手申規(guī)紅圖規(guī)設(shè)條通等件申《設(shè)地規(guī)許證

《選址意見書項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)、開發(fā)和管理的重要依據(jù)；申項(xiàng)目選址意見書》時(shí)需向主管部門提交地址申請(qǐng)報(bào)告、有效的項(xiàng)目建議書等；《項(xiàng)目立項(xiàng)批文有計(jì)劃管理部門頒發(fā)，審核，是可以進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的文件；申領(lǐng)《項(xiàng)目立項(xiàng)批文》的時(shí)候需向主管部門提可行性報(bào)告、立項(xiàng)申請(qǐng)書金來(lái)源說(shuō)明、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)類型明等；被申請(qǐng)建設(shè)用地現(xiàn)狀地形圖，根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)和所處地段條件提出用地范圍，外部限制條件；提出規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)包括建筑密、容積率、建筑層數(shù)、高度、體量紅線等

《建設(shè)工許可證是由規(guī)劃管理部審批頒發(fā)的；《施工許證是由建設(shè)單位（即開發(fā)商）而不是有施工單位負(fù)責(zé)申領(lǐng)；在開工前辦理經(jīng)許可，不得擅自開工；

選勘隊(duì)和計(jì)位

精品文庫(kù)通過(guò)招標(biāo)選擇勘察隊(duì)伍進(jìn)行地質(zhì)勘察和設(shè)計(jì)單位進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)申《程劃可》《工可》使土(地)通過(guò)一級(jí)開發(fā)后達(dá)到具備上水、雨污水、電力、暖氣、電信和道路通以及場(chǎng)地平整的條件，使二級(jí)開發(fā)商可

房屋所在地的市、縣人民政房屋拆遷管理部門經(jīng)審查后，為符合條件的折遷人頒發(fā)的據(jù)以實(shí)施拆遷的有關(guān)以進(jìn)場(chǎng)后迅速開發(fā)建設(shè)。主要包括：通給水、通排水、通電、通訊、通路、通燃?xì)?、通熱力以及?chǎng)地平整。通過(guò)招標(biāo)選擇承包商招標(biāo)一般流程：擬定招標(biāo)方式，準(zhǔn)備文件↓編制標(biāo)底↓向招標(biāo)主管部門申請(qǐng)招標(biāo)↓發(fā)布招標(biāo)通告↓對(duì)承包企業(yè)的資格進(jìn)行預(yù)審↓發(fā)送招標(biāo)文件↓招標(biāo)工程交底與解答↓開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、決標(biāo)發(fā)出中標(biāo)通知及簽訂合同

申《屋遷可》做“通平工選承單選監(jiān)單

證書。拆遷程序：拆遷調(diào)查↓制定拆遷安置計(jì)劃↓申領(lǐng)房屋拆遷許可證↓發(fā)布拆遷公告↓與被拆遷人簽訂協(xié)議↓動(dòng)遷驗(yàn)收↓辦理拆遷房屋產(chǎn)權(quán)滅籍和土地使用證通過(guò)招標(biāo)方式擇監(jiān)理單位（接受建設(shè)單位的委托，承擔(dān)其項(xiàng)目管理工作）歡迎下載

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精品文庫(kù)1合承包商做好各項(xiàng)工作2、按時(shí)提供施工現(xiàn)場(chǎng)，完成場(chǎng)地的“七通一平”3時(shí)提供以約定數(shù)量的圖紙，組織以約定的由開發(fā)商負(fù)責(zé)訂購(gòu)的材料設(shè)備及時(shí)進(jìn)場(chǎng)。4助承包商做好接受驗(yàn)查工作5對(duì)項(xiàng)目的投資進(jìn)度和施工質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)控。6、進(jìn)行合同管理7效地協(xié)調(diào)參與項(xiàng)目單位的關(guān)系。建設(shè)工程竣工驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)具備下列條件：1.完成建設(shè)工程全部設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容，達(dá)到使用要求；2.有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料；3.有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告；4.有勘察設(shè)計(jì)施工、工程監(jiān)理單位分別簽署的質(zhì)量合格文件；5.有施工單位簽署的工程保修書。不合上述條件的工程，建設(shè)單位驗(yàn)收。

組承商場(chǎng)加開項(xiàng)工管與控申《品預(yù)許證項(xiàng)的工收應(yīng)提交材料：項(xiàng)目開工報(bào)告、竣工報(bào)告、分部分項(xiàng)工程技術(shù)人員名單、圖紙會(huì)審及交底記錄設(shè)計(jì)變更通知技術(shù)變更核定單、工程質(zhì)量事故調(diào)查處理資料、測(cè)量放線資料、材料構(gòu)件設(shè)備合格證明、試驗(yàn)檢驗(yàn)報(bào)告隱蔽工程驗(yàn)收記錄施工日志、竣工圖、質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定資料、竣工驗(yàn)收資料等

1織監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)理2織業(yè)主負(fù)責(zé)供應(yīng)的材料、設(shè)備訂貨到房地產(chǎn)市場(chǎng)管理部門申請(qǐng)；應(yīng)具備條件：1設(shè)項(xiàng)目各種批準(zhǔn)手續(xù)齊備，且已確定竣工交付使用日期；2完成建設(shè)項(xiàng)目投資的已完成單體項(xiàng)目的主體結(jié)構(gòu)（即結(jié)構(gòu)封頂）3確定預(yù)售的監(jiān)管機(jī)構(gòu)和監(jiān)管方案4制定房屋使用維修公約應(yīng)提交的材料：1開發(fā)商的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，建設(shè)項(xiàng)目的投資立項(xiàng)、規(guī)劃、用地和施工等批準(zhǔn)文件或證件。2工程施工進(jìn)度計(jì)劃。3入開發(fā)建設(shè)的資金已達(dá)工程建設(shè)總投資的以上的證明材料。4商品房的預(yù)售方案，方案應(yīng)說(shuō)明商品房位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、交付使用日期、預(yù)售總面積和交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容；應(yīng)附有商品房預(yù)售總平面圖。歡迎下載

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精品文庫(kù)新房竣工后3個(gè)月內(nèi)申登記；登記時(shí)需提交建設(shè)許可證和建筑圖紙等圖件；物業(yè)管理務(wù)業(yè)管理企受業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委，以有償方式對(duì)物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行日常維護(hù)、修繕與整治等服務(wù)。開發(fā)企業(yè)將新物業(yè)交付物業(yè)管理公司接管時(shí)，應(yīng)提交以下資料：房屋建設(shè)的各項(xiàng)批準(zhǔn)文件、竣工總平面圖、房屋及配套基礎(chǔ)設(shè)施、設(shè)備的竣工圖，地下管道網(wǎng)圖及其他必要資料購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同

辦竣后產(chǎn)登手申《品銷許證與業(yè)司訂業(yè)托理同提相材與戶訂品銷合或賃同

向主管部門交驗(yàn)主要的證明文件及相關(guān)資料（如：項(xiàng)目批文、規(guī)劃紅線圖、土地權(quán)屬證明文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、房屋竣工驗(yàn)收資料及平面圖、價(jià)格申請(qǐng)表等。包括管理和服務(wù)兩方面：管理：掌握物業(yè)的變動(dòng)、使用狀況、使房屋設(shè)備和配套設(shè)施及時(shí)得到修復(fù)、更新、保養(yǎng)；服務(wù)：以充分保障產(chǎn)權(quán)所有人、居住者和使用人的各種需求，及時(shí)提供各類服務(wù)，以方便用戶；物業(yè)管理范圍：1治安消防服務(wù)2環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)3維修保養(yǎng)服務(wù)4綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)5家居服務(wù)簽訂日起90天內(nèi)辦理土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。

做物管工歡迎下載

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精品文庫(kù)第一部分，房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)工作在報(bào)行政機(jī)審批之前地產(chǎn)開發(fā)公應(yīng)辦理好土地出手續(xù)委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)院對(duì)待建項(xiàng)目進(jìn)行研究并制作報(bào)告,附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖，并落實(shí)足夠的開發(fā)資金。第二部分，行政審批部分根據(jù)我國(guó)當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)的行政許程序一般共分六個(gè)階段1選址定點(diǎn)；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)條；）步設(shè)計(jì)及施工圖審查；）規(guī)劃報(bào)建審查；5）施報(bào)建；6）建設(shè)工程竣工合驗(yàn)收備案一、選址定點(diǎn)階段。此階段一般辦理以下事項(xiàng)：、計(jì)委審查可行性究報(bào)和進(jìn)行目立。、土資源局進(jìn)行地利用總體規(guī)和土地供應(yīng)方式的審查。、建委辦理投資開項(xiàng)目建條件意見書。、保辦生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見書（表、化、震局、園林局水利對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。、規(guī)劃部門辦理項(xiàng)選址意見。二、規(guī)劃總圖審查及確規(guī)劃設(shè)計(jì)條件階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：、人防辦進(jìn)人防工程建設(shè)布局審查。、土資源局辦理地預(yù)審。、公安消防支隊(duì)、公安交警支隊(duì)、教育局水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。、規(guī)劃部門對(duì)規(guī)總進(jìn)行評(píng)審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。三、初步設(shè)和工圖設(shè)審查，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：、規(guī)劃部門初步設(shè)計(jì)的規(guī)劃要求進(jìn)行審查。、公安消防支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)消防設(shè)進(jìn)行審查。、公安局交警支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的交通條件進(jìn)行審查。、人防辦對(duì)初步設(shè)計(jì)的人防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。、土資源局進(jìn)行地預(yù)審。、市政部門環(huán)保局衛(wèi)生局地震局等相關(guān)部門對(duì)初步設(shè)計(jì)的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查。、建委制發(fā)初步設(shè)計(jì)批復(fù)，并對(duì)落實(shí)初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行審查。、建委施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核技性審查委通知單。委據(jù)施工圖計(jì)文件審查機(jī)構(gòu)發(fā)出建工程施圖設(shè)計(jì)文審查報(bào)告設(shè)程施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)四、規(guī)劃報(bào)建圖審查階段，此階辦理以下一般事項(xiàng)：、公安消防支隊(duì)進(jìn)消防設(shè)審查。、人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查。、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局按職責(zé)劃分對(duì)相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行查。、規(guī)劃部門對(duì)變更部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，建單繳有關(guān)規(guī)后，歡迎下載

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精品文庫(kù)核發(fā)《設(shè)工程規(guī)劃許可本五、施工報(bào)建階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：、設(shè)單位辦理施報(bào)建登記。、建設(shè)方對(duì)工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊(duì)伍。招標(biāo)類工程通過(guò)招標(biāo)確定施工隊(duì)伍，非標(biāo)類工程直接發(fā)。、建委組織職能部對(duì)工開工條進(jìn)行審查，核發(fā)建工程施工許可六、商品房預(yù)售許可階段，此階辦理以下一般事項(xiàng)：由地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記核發(fā)商品房預(yù)售許可開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理《商品房預(yù)售許可》應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：、以下證明材料：（1已交付全部土地使用權(quán)出讓，取得土使用權(quán)證書；（2持建設(shè)工程規(guī)劃許可和工許可證；（3按提供預(yù)售商房計(jì)算，投入開發(fā)建的金到工程建總投資的25以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。、開發(fā)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級(jí)證書；、工程工合同；、品房預(yù)售方案預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)商品的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)商品房預(yù)售總平面、層平面圖。七、建設(shè)工程竣綜合驗(yàn)備案階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：、筑工程質(zhì)量督站（機(jī)構(gòu)）建設(shè)單提供的竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)進(jìn)行備案審查。、財(cái)政部門建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)繳納行政事業(yè)性收和基金進(jìn)行核實(shí)驗(yàn)收。、規(guī)劃部門、市政部門水利局、環(huán)保局文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊(duì)、園林以及其他需要參加驗(yàn)收的部門按照法律法規(guī)規(guī)的有關(guān)規(guī)定對(duì)相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行驗(yàn)收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗(yàn)收情況核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證本、建委綜合各部門驗(yàn)收、