2023年房地產(chǎn)估價(jià)師(估價(jià)原理與方法)高分考試題90

2023年估價(jià)原理與方法題庫一、單選題1、房地產(chǎn)估價(jià)（）的理論依據(jù)是事物的過去和未來是有聯(lián)系的，事物的現(xiàn)實(shí)是其歷史發(fā)展的結(jié)果，而事物的未來又是其現(xiàn)實(shí)的延伸。A.假設(shè)開發(fā)法B.長期趨勢法C.成本法D.收益法答案：B本題解析：長期趨勢法的理論依據(jù)是事物的過去和未來是有聯(lián)系的，事物的現(xiàn)實(shí)是其歷史發(fā)展的結(jié)果，而事物的未來又是其現(xiàn)實(shí)的延伸。就房地產(chǎn)價(jià)格而言，房地產(chǎn)價(jià)格是波動的，在短期內(nèi)一般難以看出其變動規(guī)律和發(fā)展趨勢，但從長期來看卻會呈現(xiàn)出一定的變動規(guī)律和發(fā)展趨勢。2、在實(shí)際估價(jià)中，下列求取凈收益A的方法，最合理的是（）。A.過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法B.未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法C.過去數(shù)據(jù)資本化公式法D.未來數(shù)據(jù)資本化公式法答案：D本題解析：本題考查的是凈收益流模式的確定。在過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法、未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法和未來數(shù)據(jù)資本化公式法中，最合理的是未來數(shù)據(jù)資本化公式法3、對于成套住宅抵押估價(jià)報(bào)告、住宅房屋征收分戶估價(jià)報(bào)告，可以采用（）。A.敘述式報(bào)告B.口頭報(bào)告C.書面報(bào)告D.表格式報(bào)告答案：D本題解析：為了估價(jià)報(bào)告的嚴(yán)肅性、規(guī)范化等，估價(jià)報(bào)告應(yīng)采取書面形式，即應(yīng)為書面估價(jià)報(bào)告。書面報(bào)告按照格式，分為敘述式報(bào)告和表格式報(bào)告。敘述式報(bào)告和表格式報(bào)告主要是表現(xiàn)形式上的不同，并不意味著表格式報(bào)告可以省略必要的內(nèi)容。當(dāng)為成套住宅抵押估價(jià)或基于同一估價(jià)目的的大量相似的房地產(chǎn)批量估價(jià)時(shí)，估價(jià)報(bào)告可采取表格形式。住宅房屋征收分戶估價(jià)報(bào)告，也可以采取表格形式。4、氣閉多由什么原因所導(dǎo)致？A.濁邪外阻B.氣不內(nèi)守C.氣的升舉無力D.氣隨血脫答案：A本題解析：氣閉多由于濁邪外阻，或因氣郁之極．氣的外出亦為所阻，從而出現(xiàn)突然閉厥的病理狀態(tài)。觸冒穢濁之氣所致的閉厥，外感熱病過程中的熱盛閉厥，突然精神創(chuàng)傷所致的昏厥等等，其病機(jī)都屬于氣的外出受阻而致氣閉。5、估算估價(jià)對象為某個(gè)商品房在建工程的后續(xù)建設(shè)期，通過市場法得到了類似商品房的建設(shè)期為36個(gè)月，該在建工程的正常建設(shè)期為24個(gè)月，則后續(xù)建設(shè)期為（）個(gè)月。A.36B.24C.16D.12答案：D本題解析：預(yù)測建設(shè)期的關(guān)鍵是先抓住待開發(fā)房地產(chǎn)狀況和未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況這兩頭，然后估算將待開發(fā)房地產(chǎn)狀況開發(fā)成未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況所需要的時(shí)間。具體的估算方法有兩種：①根據(jù)往后需要做的各項(xiàng)工作所需要的時(shí)間來直接估算建設(shè)期；②采用類似于比較法的方法，通過類似房地產(chǎn)已發(fā)生的建設(shè)期的比較、修正或調(diào)整，先分別求取未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的建設(shè)期和待開發(fā)房地產(chǎn)的建設(shè)期，然后將未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的建設(shè)期減去待開發(fā)房地產(chǎn)的建設(shè)期。因此，本題中的后續(xù)建設(shè)期為36－24＝12（個(gè)月）。6、按照謹(jǐn)慎原則，運(yùn)用收益法評估房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí)，當(dāng)估計(jì)未來收益可能會高也可能會低時(shí)，一般應(yīng)采用保守的較低的收益估計(jì)值，相比之下，一般的房地產(chǎn)價(jià)值評估采用的是（）的收益估計(jì)值。A.較高B.較低C.居中D.最低答案：C本題解析：采用收益法評估收益性房地產(chǎn)的抵押價(jià)值，當(dāng)估計(jì)未來的收益可能會高也可能會低時(shí)，遵循謹(jǐn)慎原則應(yīng)采用保守的較低的收益估計(jì)值，相比之下，一般的房地產(chǎn)價(jià)值評估是采用既不偏高也不偏低的居中的收益估計(jì)值。7、選取了可比實(shí)例之后，應(yīng)先對這些可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行換算處理，使其成交價(jià)格之間的口徑一致、（），為進(jìn)行后續(xù)的比較修正建立共同的基礎(chǔ)。A.客觀合理B.有根有據(jù)C.基礎(chǔ)相當(dāng)D.相互可比答案：D本題解析：選取了可比實(shí)例后，一般應(yīng)先對這些可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行換算處理，對價(jià)格內(nèi)涵和形式進(jìn)行“標(biāo)準(zhǔn)化”，使它們之間的口徑一致、相互可比，為后續(xù)對可比實(shí)例成交價(jià)格修正和調(diào)整建立一個(gè)共同的基礎(chǔ)。8、某建筑物的建筑面積為200m2，有效年齡為12年，重置成本為800元/m2，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為40年，殘值率為2%，則運(yùn)用直線法計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值為（）。A.10.2萬元B.11.0萬元C.11.3萬元D.11.5萬元答案：C本題解析：折舊額：D＝C（1－R）/N＝200×800×（1－2%）/40＝3920（元）；建筑物現(xiàn)值＝建筑物重購價(jià)格－折舊額×有效年限＝800×200－3920×12＝11.3（萬元）。9、人們常用距離來衡量房地產(chǎn)區(qū)位的好壞，下列距離中越來越受重視的是()。A.空間直線距離B.交通路線距離C.交通時(shí)間距離D.至市中心距離答案：C本題解析：由于路況、交通擁擠、交通管制以及時(shí)間對于人們越來越寶貴等原因，現(xiàn)在人們越來越重視交通時(shí)間距離。10、有甲、乙兩宗區(qū)位、面積、權(quán)益、規(guī)劃條件等相似的土地，甲土地為空地，乙土地上有建筑物，但相同限制條件下的估價(jià)結(jié)果顯示乙土地連同地上建筑物的價(jià)值低于甲土地的價(jià)值，這是由于（）。A.乙土地上建筑物價(jià)值低于拆遷費(fèi)用B.甲土地的容積率大于乙土地的容積率C.甲土地的價(jià)值高于乙土地的價(jià)值D.甲土地的使用期限比乙土地的使用期限長答案：A本題解析：均衡原理是以估價(jià)對象的各個(gè)組成部分是否搭配，來判定估價(jià)對象是否為最高最佳利用。從建筑物和土地兩大組成部分來看，建筑物與土地相比較，如果規(guī)模過大或過小，或者檔次過高或過低，則建筑物與土地的搭配不當(dāng)，該房地產(chǎn)的效用便不能得到有效發(fā)揮，從而會降低該房地產(chǎn)的價(jià)值。該估價(jià)結(jié)果說明乙地上建筑物無繼續(xù)利用價(jià)值，買者取得該有建筑物的土地后，還要花代價(jià)拆除建筑物，從而該建筑物的存在不僅不能增加土地的價(jià)值，還降低了土地的價(jià)值。11、張某2年前抵押貸款購買了一套產(chǎn)權(quán)40年，建筑面積50m2的商鋪，首期支付50%，目前貸款余額為11.8萬元，現(xiàn)欲出售該商鋪，類似商鋪目前月租金為建筑面積70元/m2，空置率為10%，經(jīng)營費(fèi)用為有效毛收入的10%，資本化率為5%，若由買方支付銀行欠款，則張某出售該商鋪的合理實(shí)得金額為（）萬元。A.42.64B.55.40C.56.24D.68.04答案：C本題解析：直接資本化法是預(yù)測估價(jià)對象未來第一年的收益，將其除以資本化率或乘以收益乘數(shù)得到估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的方法。類似商鋪目前年有效毛收入＝70×50×12×（1－10%）＝37800（元），年凈收益＝37800×90%＝34020（元），利用資本化法公式得：V＝NOI/R＝34020/5%＝680400（元），則張某出售該商鋪的合理實(shí)得金額為：68.04－11.8＝56.24（萬元）。12、從科學(xué)且可操作性上看，能夠用于判斷一個(gè)評估價(jià)值的誤差大小或者準(zhǔn)確性的是（）。A.估價(jià)對象的真實(shí)價(jià)值B.估價(jià)對象的重置價(jià)格C.估價(jià)對象的實(shí)際成交價(jià)格D.合格估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果答案：D本題解析：判斷一個(gè)評估價(jià)值的誤差大小或者準(zhǔn)確性，理論上是將它與真實(shí)價(jià)值進(jìn)行比較，實(shí)際中是將它與數(shù)名合格的估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果進(jìn)行比較。由于真實(shí)價(jià)值不可得知，便出現(xiàn)了兩種替代真實(shí)價(jià)值的選擇：①實(shí)際成交價(jià)格；②合格的估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果。因?yàn)樵u估價(jià)值一般是假定在正常交易情況下進(jìn)行交易的最可能價(jià)格，而實(shí)際成交時(shí)的交易情況不一定是正常的，從而實(shí)際成交價(jià)格不一定是正常成交價(jià)格，另外成交日期和評估價(jià)值對應(yīng)的日期之間通常有“時(shí)間錯位”。因此一般不能直接選用實(shí)際成交價(jià)格，而應(yīng)選用合格的估價(jià)師（通常為公認(rèn)的具有較高專業(yè)勝任能力的若干名估價(jià)專家或估價(jià)專家委員會）對同一估價(jià)對象在同一估價(jià)目的、同一時(shí)間的重新估價(jià)結(jié)果。13、NoneNone14、在賣方市場下，成交價(jià)格會偏向買方（）。A.最低賣價(jià)B.最高買價(jià)C.最低買價(jià)D.最高賣價(jià)答案：B本題解析：賣方和買方通常只知道該區(qū)間中自己的那一端，并都試圖了解對方的那一端（但通常不成功）。實(shí)際的成交價(jià)將落在這個(gè)區(qū)間之中，至于是剛好為賣方最低要價(jià)或買方最高出價(jià)還是在兩者中間或其他位置，取決于買賣雙方相對的議價(jià)能力和技巧，特別是該種房地產(chǎn)市場是處于買方市場還是賣方市場。買方市場是房地產(chǎn)供大于求，買方處于有利地位并對價(jià)格起主導(dǎo)作用的市場。賣方市場是房地產(chǎn)供不應(yīng)求，賣方處于有利地位并對價(jià)格起主導(dǎo)作用的市場。在買方市場下，成交價(jià)會偏向賣方最低要價(jià)；在賣方市場下，成交價(jià)會偏向買方最高出價(jià)。15、相似的房地產(chǎn)之間之所以價(jià)格相互牽掣、相互接近，是因?yàn)橄嗨频姆康禺a(chǎn)之間具有（）。A.異質(zhì)性B.排他性C.替代性D.互補(bǔ)性答案：C本題解析：根據(jù)替代原則，在現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)交易中，任何理性的買者和賣者，都會將其擬買或擬賣的房地產(chǎn)與市場上相似的房地產(chǎn)進(jìn)行比較，從而任何理性的買者不會接受比市場上相似的房地產(chǎn)的正常價(jià)格過高的價(jià)格，任何理性的賣者不會接受比市場上相似的房地產(chǎn)的正常價(jià)格過低的價(jià)格。這種相似的房地產(chǎn)之間價(jià)格相互牽掣的結(jié)果，使它們的價(jià)格相互接近。16、在實(shí)際估價(jià)中，選?。ǎ?yīng)有針對性，主要是根據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)對象來選取的。A.估價(jià)時(shí)點(diǎn)B.價(jià)值類型C.估價(jià)機(jī)構(gòu)D.估價(jià)依據(jù)答案：D本題解析：在估價(jià)中選取估價(jià)依據(jù)應(yīng)有針對性，主要是根據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)對象來選取。不同的估價(jià)目的和估價(jià)對象，估價(jià)依據(jù)有所不同。另外，國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》是效力最高的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，其要求是估價(jià)的底線。鼓勵估價(jià)機(jī)構(gòu)制定嚴(yán)于國家標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，并在不同有關(guān)法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)相抵觸的前提下有所創(chuàng)新。17、某年1月30日購買某房地產(chǎn)的價(jià)格為1000美元/m2，首付款為20%，余款半年末一次性支付，月利率為0.6%。當(dāng)年，該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價(jià)格平均每月比上月上漲1%，人民幣兌美元的匯率1月30日為6.59∶1，9月30日為6.46∶1。下列關(guān)于該房地產(chǎn)價(jià)格的說法，不正確的是（）。A.該房地產(chǎn)的名義交易價(jià)格為人民幣6590元/m2B.該房地產(chǎn)的實(shí)際交易價(jià)格為人民幣6404元/m2C.該房地產(chǎn)于該年9月30日的市場價(jià)格為1052美元/m2D.該類房地產(chǎn)在該年1月30日至9月30日期間以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格平均每月比上月上漲幅度大于1%答案：D本題解析：A項(xiàng)，名義價(jià)格是表面上的價(jià)格，該房地產(chǎn)的購買價(jià)格為1000美元/m2，人民幣兌美元的匯率1月30日為6.59∶1，則該房地產(chǎn)的名義交易價(jià)格為人民幣1000×6.59＝6590（元/m2）；BC項(xiàng)，名義價(jià)格是表面上的價(jià)格，能直接觀察到。實(shí)際價(jià)格一般直接觀察不到，需要在名義價(jià)格的基礎(chǔ)上進(jìn)行計(jì)算或處理才能得到。在不同的付款方式下，在成交日期講明，但不是在成交日期一次性付清的價(jià)格為名義價(jià)格，在成交日期一次性付清的價(jià)格或?qū)⒉皇窃诔山蝗掌谝淮涡愿肚宓膬r(jià)格折現(xiàn)到成交日期的價(jià)格為實(shí)際價(jià)格。本題中付款方式為不是在成交日期一次性付清，需將其折現(xiàn)到成交日期。實(shí)際交易價(jià)格為人民幣＝｛1000×20%＋（1000－1000×20%）÷（1＋0.6%）6｝×6.59＝6404元/m2。該房地產(chǎn)于該年9月30日的市場價(jià)格＝｛1000×20%＋（1000－1000×20%）÷（1＋0.6%）6｝×（1＋1%）8＝1052美元/m2。D項(xiàng)，因?yàn)槿嗣駧艑γ涝膮R率一直在下降，說明人民幣在不斷的升值，所以以美元為基準(zhǔn)上漲1%，以人民幣為基準(zhǔn)，上漲幅度肯定要小于1%。18、折現(xiàn)率是在采用動態(tài)分析法時(shí)需要確定的一個(gè)重要參數(shù)，應(yīng)等同于同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的（），它體現(xiàn)了資金的利率和開發(fā)利潤兩部分。A.平均報(bào)酬率B.利潤率C.回報(bào)率D.報(bào)酬率答案：A本題解析：折現(xiàn)率是在采用動態(tài)分析法時(shí)需要確定的一個(gè)重要估價(jià)參數(shù)，與報(bào)酬資本化法中的報(bào)酬率的求取方法相同，具體應(yīng)等同于同一市場上相同或相似的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的平均收益率，它包含了資金的利率和開發(fā)利潤率兩部分。19、對以買賣為目的的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，當(dāng)租約租金與市場租金有差異且租期較長時(shí)，租約租金與市場租金差異的影響（）。A.應(yīng)考慮B.不考慮C.無所謂D.不大答案：A本題解析：如果是為房地產(chǎn)買賣、抵押目的評估有租約限制或已出租的房地產(chǎn)價(jià)值，就應(yīng)考慮租賃合同約定的租金（簡稱合同租金、租約租金，即實(shí)際租金）與市場租金（房地產(chǎn)在市場上的平均租金，即客觀租金）差異的影響。但如果是為房屋征收目的而估價(jià)，則不考慮房屋租賃因素的影響，應(yīng)視為無租約限制的房屋來估價(jià)。20、在人民法院委托的房地產(chǎn)估價(jià)拍賣中，人民法院是（）。A.估價(jià)利害關(guān)系人B.估價(jià)對象權(quán)利人C.估價(jià)委托人，不是報(bào)告使用者D.估價(jià)委托人和報(bào)告使用者答案：D本題解析：在房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)中，人民法院是估價(jià)委托人和報(bào)告使用者，但不是估價(jià)對象權(quán)利人，也不是估價(jià)利害關(guān)系人，申請執(zhí)行人、被執(zhí)行人和競買人是估價(jià)利害關(guān)系人。21、在某宗房地產(chǎn)估價(jià)中，三個(gè)可比實(shí)例房地產(chǎn)對應(yīng)的比準(zhǔn)單價(jià)分別是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根據(jù)可比性綜合評估得到的三個(gè)可比實(shí)例對應(yīng)的比準(zhǔn)單價(jià)的權(quán)重分別是0.3、0.5和0.2。如果分別采用加權(quán)算術(shù)平均法和中位數(shù)法測算最終的比準(zhǔn)單價(jià)，則前者與后者的差值是()元/m2。A.-100B.50C.50D.100答案：B本題解析：三個(gè)可比實(shí)例的比準(zhǔn)單價(jià)的加權(quán)算術(shù)平均數(shù)=6800×0.3+6700×0.5+6300×0.2＝6650(元/m2)，而三個(gè)可比實(shí)例的比準(zhǔn)單價(jià)的中位數(shù)為6700元/m2，前者與后者的差＝6650-6700＝-50(元/m2)22、某公司5年前與一辦公樓所有權(quán)人簽訂了租賃合同，租用其中建筑面積1000m2的寫字樓，約定租賃期限為20年，第一年租金為24萬元，以后每年租金在上年租金基礎(chǔ)上增加1萬元，第8年以后每年租金與第8年租金相同。目前市場上類似辦公樓的年租金為360元/m2（建筑面積）。該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%，目前該承租人權(quán)益價(jià)值為（）萬元。A.39.48B.40.67C.41.81D.46.84答案：B本題解析：承租人權(quán)益價(jià)值即租賃權(quán)價(jià)值，是指承租人對他人所有的已出租房地產(chǎn)依法享有的權(quán)益的價(jià)值。其評估價(jià)值為按租賃合同約定的租金與市場租金的差額所評估的價(jià)值。同一宗房地產(chǎn)，無租約限制價(jià)值、出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值三者之間的關(guān)系為：無租約限制價(jià)值＝出租人權(quán)益價(jià)值＋承租人權(quán)益價(jià)值。市場上每年租金為360×1000＝36（萬元）。根據(jù)題意得：V＝（36－29）/（1＋10%）＋（36－30）/（1＋10%）2＋（36－31）/[10%×（1＋10%）2]×[1－1/（1＋10%）20－5－2]＝6.36＋4.96＋29.35＝40.67（萬元）。23、利率對房地產(chǎn)價(jià)格的影響，表述不正確的是（）。A.從房地產(chǎn)供給角度看，利率上升增加融資成本，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升B.從房地產(chǎn)需求角度看，利率上升增加購房負(fù)擔(dān)，抑制需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降C.從綜合效應(yīng)上看，利率升降對于房地產(chǎn)需求的影響大于對房地產(chǎn)供給的影響，房地產(chǎn)價(jià)格和利率負(fù)相關(guān)D.從綜合效應(yīng)上看，利率升降對于房地產(chǎn)供給的影響大于對房地產(chǎn)需求的影響，房地產(chǎn)價(jià)格和利率負(fù)相關(guān)答案：D本題解析：本題考查的是經(jīng)濟(jì)因素。從綜合效應(yīng)上看，利率升降對于房地產(chǎn)需求的影響大于對房地產(chǎn)供給的影響，房地產(chǎn)價(jià)格和利率負(fù)相關(guān)。P145。24、判斷誤差大小或者準(zhǔn)確性，實(shí)際中是將（）進(jìn)行比較。A.評估價(jià)值與真實(shí)價(jià)值B.評估價(jià)值與合格的估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果C.真實(shí)價(jià)值與合格的估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果D.真實(shí)價(jià)值與其他估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果答案：B本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。判斷誤差大小或者準(zhǔn)確性，理論上是把它與真實(shí)價(jià)值進(jìn)行比較，實(shí)際中一般是把它與數(shù)名合格的估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果進(jìn)行比較。25、關(guān)于建筑物重新購建價(jià)格求取方法的說法，錯誤的是（）。A.單位比較法需要將估價(jià)對象的實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)修正為可比實(shí)例建筑物的實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)B.分部分項(xiàng)法應(yīng)結(jié)合各個(gè)構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程的特點(diǎn)使用計(jì)量單位C.工料測量法主要用于求取具有歷史價(jià)值的建筑物的重新購建價(jià)格D.指數(shù)調(diào)整法主要用于檢驗(yàn)其他方法的測算結(jié)果答案：A本題解析：A項(xiàng)，單位比較法是以建筑物為整體，選取與該類建筑物的建筑安裝工程費(fèi)密切相關(guān)的某種計(jì)量單位（如單位建筑面積、單位體積、延長米等）為比較單位，調(diào)查在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的近期建成的類似建筑物的單位建筑安裝工程費(fèi)，對其進(jìn)行處理后得到建筑物建筑安裝工程費(fèi)的方法。B項(xiàng)，在運(yùn)用分部分項(xiàng)法測算建筑物的重新購建成本時(shí)應(yīng)結(jié)合各個(gè)構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程的特點(diǎn)使用計(jì)量單位，有的要用面積，有的要用體積，有的要用長度，有的要用容量（如千瓦、千伏安）。C項(xiàng)，工料測量法的優(yōu)點(diǎn)是詳細(xì)、準(zhǔn)確，缺點(diǎn)是比較費(fèi)時(shí)、費(fèi)力，并且需要其他專家（如建筑師、造價(jià)工程師）幫助，它主要用于求取具有歷史價(jià)值的建筑物的重新購建成本。D項(xiàng)，指數(shù)調(diào)整法又稱成本指數(shù)趨勢法，是利用建筑安裝工程費(fèi)的有關(guān)指數(shù)或變動率，將估價(jià)對象建筑物的歷史建筑安裝工程費(fèi)調(diào)整到價(jià)值時(shí)點(diǎn)的建筑安裝工程費(fèi)來求取估價(jià)對象建筑物建筑安裝工程費(fèi)的方法，其主要用于檢驗(yàn)其他方法的測算結(jié)果。26、資本化率構(gòu)成中，流動性補(bǔ)償?shù)牧鲃有允侵福ǎ.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金周轉(zhuǎn)的速度B.估價(jià)對象房地產(chǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金的速度C.估價(jià)對象房地產(chǎn)帶來凈收益的速度D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金周轉(zhuǎn)的速度答案：B本題解析：缺乏流動性補(bǔ)償率是投資者對所投入的資金由于缺乏流動性所要求的補(bǔ)償。房地產(chǎn)與存款、股票、基金、債券、黃金等相比，出售要困難，變現(xiàn)能力弱。因此流動性一般指變現(xiàn)能力。27、心在“五音”歸屬于A.角B.徵C.宮D.商答案：B本題解析：28、為評估某房地產(chǎn)2008年10月1日的市場價(jià)格，選取的可比實(shí)例資料是：交易日期為2008年4月1日，合同約定買方支付給賣方3500元/m2，買賣中涉及的稅費(fèi)全都由買方支付，該地區(qū)房地產(chǎn)交易中規(guī)定買賣雙方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常交易價(jià)格的6%和3%。自2008年4月1日起到2008年10月1日期間，該類房地產(chǎn)價(jià)格均每月比上月上漲0.3%，則該可比實(shí)例修正調(diào)整后的價(jià)格為（）元/m2。A.3673.20B.3673.68C.3790.43D.3792.93答案：B本題解析：正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格＝賣方實(shí)得金額÷（1－應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率），正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格＝3500÷（1－3%）＝3608.25（元/m2），該可比實(shí)例修正調(diào)整后的價(jià)格＝3608.25×（1＋0.3%）6＝3673.68（元/m2）。29、某企業(yè)開發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/m2，正常開發(fā)成本為1500元/m2，管理費(fèi)用為前兩項(xiàng)的5%，投資利息占直接成本的5%，銷售費(fèi)用為100元/m2，直接成本利潤率為6%，則開發(fā)后地價(jià)為（）元/m2。A.1840B.2840C.2966D.3000答案：D本題解析：開發(fā)完成后的地價(jià)＝土地取得成本＋開發(fā)成本＋管理費(fèi)用＋投資利息＋銷售費(fèi)用＋銷售稅費(fèi)＋銷售利潤＝（1000＋1500）×（1＋16%）＋100＝3000（元/m2）。30、關(guān)于成本估價(jià)中土地取得費(fèi)用、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用估算的說法，正確的是（）。A.應(yīng)按它們在過去實(shí)際發(fā)生時(shí)點(diǎn)的實(shí)際水平來估算B.應(yīng)按它們在過去實(shí)際發(fā)生時(shí)點(diǎn)的正常水平來估算C.應(yīng)按它們在未來預(yù)計(jì)發(fā)生時(shí)點(diǎn)的正常水平來估算D.應(yīng)按它們在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的正常水平來估算答案：D本題解析：土地成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等的金額，均應(yīng)按照它們在價(jià)值時(shí)點(diǎn)（在此假設(shè)為現(xiàn)在）的正常水平來估算，而不是按照它們在過去發(fā)生時(shí)的實(shí)際或正常水平來估算。31、NoneNone32、對新開發(fā)區(qū)土地的分宗估價(jià)，（）是一種有效的辦法。A.比較法B.收益法C.市場法D.成本法答案：D本題解析：新開發(fā)區(qū)土地的分宗估價(jià)，成本法是一種有效的方法，因?yàn)樾麻_發(fā)區(qū)在初期，土地市場和房地產(chǎn)市場一般還未形成，土地收益也還沒有。33、從本質(zhì)上講，價(jià)值時(shí)點(diǎn)是由（）決定的。A.委托人B.估價(jià)師C.估價(jià)目的D.估價(jià)對象答案：C本題解析：價(jià)值時(shí)點(diǎn)從本質(zhì)上講既不是由委托人決定的，也不是由估價(jià)師決定的，而是由估價(jià)目的決定的。在實(shí)際估價(jià)中，價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)是估價(jià)師根據(jù)估價(jià)目的并經(jīng)委托人認(rèn)可后確定的。34、簽訂了書面估價(jià)委托合同之后，應(yīng)當(dāng)至少明確（）能夠勝任該項(xiàng)目估價(jià)工作的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師擔(dān)任項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。A.一名B.兩名C.兩名以上D.無明確規(guī)定答案：A本題解析：對受理的估價(jià)業(yè)務(wù)，無論估價(jià)項(xiàng)目大小，都應(yīng)選派至少兩名注冊房地產(chǎn)估價(jià)師承辦，并且應(yīng)明確其中一人為項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。35、癥狀和體征的總稱是A.病B.證C.癥D.主訴答案：C本題解析：癥，即癥狀和體征的總稱，是疾病過程中表現(xiàn)出的個(gè)別、孤立的現(xiàn)象，可以是病人異常的主觀感覺或行為表現(xiàn)，也可以是醫(yī)生檢查病人時(shí)發(fā)現(xiàn)的異常征象。36、某人承租了一商業(yè)房地產(chǎn)，租期為3年，每年年末支付租金。該房地產(chǎn)在3年租期內(nèi)的凈租金為50萬元/年，同期市場凈租金為65萬元/年，報(bào)酬率為7%，該承租人權(quán)益價(jià)值為（）萬元。A.39.36B.45.00C.131.22D.170.58答案：A本題解析：承租人權(quán)益價(jià)值即租賃權(quán)價(jià)值，是指承租人對他人所有的已出租房地產(chǎn)依法享有的權(quán)益的價(jià)值。由題意，該承租人未來各期的凈運(yùn)營收益A＝65－50＝15（萬元/年）；該承租人權(quán)益價(jià)值V＝（A/Y）[1－1/（1＋Y）n]＝（15/7%）×[1－1/（1＋7%）3]＝39.36（萬元）。37、某宗房地產(chǎn)土地面積300m2，建筑面積250m2，建筑物的外觀及設(shè)備均已陳舊過時(shí)，有待拆除重建，估價(jià)拆遷費(fèi)用每平方米建筑面積3002元，殘值每平方米建筑面積50元，則該宗房地產(chǎn)相對于空地的減價(jià)額為()元。A.62500B.62000C.61000D.61500答案：A本題解析：該宗房地產(chǎn)相對于空地的減價(jià)額為＝(300-50)×250＝62500(元)38、在影響房地產(chǎn)價(jià)格的各因素中，“城市化”屬于()。A.社會因素B.環(huán)境因素C.人口因素D.行政因素答案：A本題解析：暫無解析39、某套商品住宅現(xiàn)房的建筑面積為100m2，類似商品住宅現(xiàn)房的月租金凈收益為1000元/套，年折現(xiàn)率為6%，類似商品住宅期房的市場價(jià)值為5000元/m2，尚需10個(gè)月才能入住，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為現(xiàn)房市場價(jià)值的5%。該套商品住宅現(xiàn)房的市場價(jià)值為（）元/m2。A.4653B.5347C.5352D.5366答案：D本題解析：期房價(jià)格是指以目前尚未建成而在將來建成后的房屋及其占用范圍內(nèi)的土地為交易標(biāo)的的房地產(chǎn)價(jià)格。期房價(jià)格＝現(xiàn)房價(jià)格－預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值－風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。本題中，月租金凈收益＝1000÷100＝10（元/m2），月折現(xiàn)率＝6%÷12＝0.5%，設(shè)現(xiàn)房價(jià)格為x（元/m2），則有：5000＝x－10÷0.5%×[1－1÷（1＋0.5%）10]－x×5%。解得：x＝5366。所以，該套商品住宅現(xiàn)房的市場價(jià)值為5366元/m2。40、某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來第一年的總收益和總費(fèi)用分別為12萬元和7萬元，此后分別逐年遞增2%和1%。如果該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%，則該房地產(chǎn)的價(jià)格為（）萬元。A.100B.77C.63D.42答案：A本題解析：由于每年總收益逐年遞增比例超過了每年總費(fèi)用的遞增比例，在未來無限年中，費(fèi)用支出永遠(yuǎn)也不會超過收益，因此此題可用凈收益按一定比率遞增無限年公式進(jìn)行求解：V＝A/（Y－g1）－E/（Y－gE）＝12/（8%－2%）－7/（8%－1%）＝100（萬元）41、“……陽氣衰竭于上，面焦，發(fā)鬢頒白……”是指A.男子，五八B.男子，六八C.女子，五七D.女子，六七答案：B本題解析：暫無解析42、下列關(guān)于濕邪的說法不正確的是A.濕性類水，故為陰邪B.陰勝則陽病，尤以損傷脾陽為著C.濕為陰邪，具有寒冷、凝結(jié)、收引的特性D.氣機(jī)升降失常，則導(dǎo)致胸悶、脘痞、二便不爽答案：C本題解析：C項(xiàng)為寒邪的特點(diǎn)。43、并稱古典地租理論之雙璧的是（）的地租理論。A.威廉·配第和亞當(dāng)·斯密B.大衛(wèi)·李嘉圖和約翰·馮·杜能C.亞當(dāng)·斯密和大衛(wèi)·李嘉圖D.馬爾薩斯和馬克思答案：B本題解析：約翰·馮·杜能的地租理論與李嘉圖的地租理論并稱古典地租理論之雙壁，杜能被譽(yù)為研究空間經(jīng)濟(jì)的鼻祖。44、估價(jià)報(bào)告封面應(yīng)包括估價(jià)報(bào)告名稱、估價(jià)項(xiàng)目名稱、委托人、估價(jià)機(jī)構(gòu)和（）。A.注冊房地產(chǎn)估價(jià)師（姓名和注冊號）、估價(jià)作業(yè)日期、估價(jià)報(bào)告編號B.注冊房地產(chǎn)估價(jià)師（姓名和注冊號）、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)報(bào)告編號C.估價(jià)作業(yè)日期、估價(jià)報(bào)告編號、附件D.估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)作業(yè)日期、估價(jià)報(bào)告編號答案：A本題解析：封面（或扉頁）的基本要素包括：①估價(jià)報(bào)告名稱；②估價(jià)報(bào)告編號；③估價(jià)項(xiàng)目名稱；④估價(jià)委托人；⑤房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)；⑥注冊房地產(chǎn)估價(jià)師；⑦估價(jià)報(bào)告出具日期。說明：新教材已將估價(jià)作業(yè)日期改為估價(jià)報(bào)告出具日期。45、估價(jià)對象是一套不帶車位的住宅，選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為86萬元，含有一個(gè)現(xiàn)價(jià)為8萬元的車位和一套全新狀態(tài)下價(jià)值為3萬元的家具，家具為八成新。該可比實(shí)例經(jīng)統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍后的價(jià)格為（）萬元。A.75.00B.75.60C.83.60D.86.00答案：B本題解析：房地產(chǎn)價(jià)格＝含有房地產(chǎn)以外的資產(chǎn)的價(jià)格－房地產(chǎn)以外的資產(chǎn)的價(jià)值＝86－8－3×0.8＝75.60（萬元）。46、某城市2000年和2005年普通商品房的平均價(jià)格分別是3500萬m2和4800元/m2，采用平均發(fā)展速度法預(yù)測2008年的價(jià)格最接近于（）元/m2。A.4800B.5124C.5801D.7124答案：C本題解析：當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格時(shí)間序列的逐期發(fā)展速度大致相同時(shí)，可以采用平均發(fā)展速度法進(jìn)行預(yù)測。平均發(fā)展速度法的計(jì)算公式為：在此題中，由公式{圖2}其中P0＝3500元/m2；P5＝4800元/m2；n＝5年，得t＝1.0652，P8＝P0×ti＝3500×1.06528＝5801.19（元/m2）。47、運(yùn)用比較法評估某套住宅的現(xiàn)時(shí)市場價(jià)格，選取的可比實(shí)例建成時(shí)間與估價(jià)對象建成時(shí)間相同，2年前公開掛牌出售，成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)相差1年，該類住宅因使用損耗導(dǎo)致每多使用一年價(jià)格下降1%，如果不考慮其他因素，則該可比實(shí)例成交價(jià)格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為（）。A.100/101B.100/100C.100/99D.100/98答案：A本題解析：房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法有：①直接比較調(diào)整、間接比較調(diào)整；②總價(jià)調(diào)整、單價(jià)調(diào)整；③金額調(diào)整、百分比調(diào)整；④加法調(diào)整、乘法調(diào)整。百分比調(diào)整中，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)應(yīng)以估價(jià)對象狀況為基準(zhǔn)來確定。假設(shè)可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格比在估價(jià)對象狀況下的價(jià)格高或低的百分率為±R%（當(dāng)可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格比在估價(jià)對象狀況下的價(jià)格高時(shí)，為＋R%；低時(shí)，為－R%），則有：可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格×1/（1±R%）＝可比實(shí)例在估價(jià)對象狀況下的價(jià)格。則本題中，該可比實(shí)例成交價(jià)格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為100/101。48、某新建房地產(chǎn)的土地取得成本為200萬元，建設(shè)成本和管理費(fèi)用之和為500萬元，投資利息為50萬元。銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)分別為重新購建價(jià)格的3%和6%，成本利潤率為15%，則該房地產(chǎn)的重新購建價(jià)格為（）萬元A.939.56B.947.80C.952.51D.986.84答案：C本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成。V＝200＋500＋50＋3%V＋6%V＋（200＋500＋50＋3%V）×15%，V＝952.512（萬元）49、“皮槁而毛拔”（《素問·五臟生成篇》）的原因是A.多食苦B.多食甘C.多食辛D.多食咸答案：A本題解析：皮槁毛拔，癥名。是指皮膚枯槁不澤，毫毛脫落如拔掉之證。《素問·五臟生成篇》：“多食苦，則皮槁而毛拔?！狈沃髌っ?，肺氣耗傷，則皮毛失榮，而見本癥。故選A?！端貑枴の宀厣善啡眨骸岸嗍诚蹋瑒t脈凝泣而變色；多食苦，則皮槁而毛拔；多食辛，則筋急而爪枯；多食酸，則肉胝而唇揭；多食甘，則骨痛而發(fā)落，此五味之所傷也。故心欲苦，肺欲辛，肝欲酸，脾欲甘，腎欲咸，此五味之所合也。”50、有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，采用（）為好。A.重建成本B.重置成本C.完全成本D.重新購建成本答案：A本題解析：建筑物重建成本又稱建筑物重建價(jià)格，是采用與估價(jià)對象中的建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備及建筑技術(shù)、工藝等，在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的國家財(cái)稅制度和市場價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對象中的建筑物完全相同的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤。重建成本與重置成本通常不同。一般的建筑物適用重置成本，具有歷史、藝術(shù)、科學(xué)價(jià)值或代表性的建筑物適用重建成本。51、用收益法計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格，若凈收益第一年為A，收益年限為n，凈收益逐年遞減的比率g與報(bào)酬率Y相等，則房地產(chǎn)價(jià)格V＝（）。A.0B.A·n/（1＋Y）C.A·nD.∞答案：B本題解析：當(dāng)Y≠g時(shí)，收益期限為有限年的公式為：公式原型為：當(dāng)g＝Y(jié)時(shí)，V＝An/（1＋Y）。52、某寫字樓由于市場不景氣和周邊新增居住房地產(chǎn)較多，造成不便于商務(wù)辦公和需求減少，估計(jì)未來期限內(nèi)每年平均空置率由現(xiàn)在的15%上升為25%，每月可出租面積租金為70元/m2，又知該寫字樓可出租面積為10000m2，運(yùn)營費(fèi)用率為40%。假若該寫字樓可出租剩余年限為30年，投資報(bào)酬率為8%，其他條件保持不變，則該寫字樓將發(fā)生（）萬元的貶值。A.548.19B.558.15C.567.39D.675.40答案：C本題解析：年凈收益減少：A＝12×10000×70×（25%－15%）×（1－40%）＝50.4（萬元）由V＝（A/Y）×[1－1/（1＋Y）n]得，V貶＝（50.4/8%）×[1－1/（1＋8%）30]＝567.39（萬元）。53、建立價(jià)格可比基礎(chǔ)中，統(tǒng)一付款方式是指（）。A.統(tǒng)一以人民幣表示B.統(tǒng)一用建筑面積C.統(tǒng)一采用單價(jià)D.統(tǒng)一折算為成交時(shí)點(diǎn)一次付清答案：D本題解析：由于房地產(chǎn)交易金額大，房地產(chǎn)的成交價(jià)格采用分期付款的方式支付。估價(jià)中為便于比較，價(jià)格一般以在成交日一次性付清所需支付的金額為基準(zhǔn)，因此，統(tǒng)一付款方式是將可比實(shí)例不是在成交日期一次性付清的價(jià)格，調(diào)整為在成交日期一次性付清的價(jià)格。54、下列哪項(xiàng)不是治標(biāo)與治本的運(yùn)用方法A.急則治其標(biāo)B.緩則治其本C.標(biāo)本兼治D.先安未受邪之地答案：D本題解析：治標(biāo)與治本的運(yùn)用方法：急則治其標(biāo)、緩則治其本、標(biāo)本兼治。55、某商場建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預(yù)計(jì)未來正常運(yùn)行年潛在毛收入為120萬元，年平均空置率20%，年運(yùn)營費(fèi)用50萬元。目前該類物業(yè)無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為5%，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為安全利率的60%，則該商場在2005年10月的價(jià)值最接近于（）萬元。A.536B.549C.557D.816答案：A本題解析：收益率＝無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率＋風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率＝5%×（1＋60%）＝8%；收益年限：2040－2005＝35年；凈收益：120×（1－20%）－50＝46（萬元）；收益價(jià)格：V＝（A/Y）×[1－1/（1＋Y）n]＝（46/8%）×[1－1/（1＋8%）35]＝536.11（萬元）。56、氣能攝血主要與哪個(gè)臟腑有關(guān)A.脾B.胃C.腎D.肝答案：A本題解析：脾、肺、腎、肝和三焦共同完成津液的輸布。津液的排泄主要通過尿液和汗液，少數(shù)通過呼氣和糞便來完成。此主要和腎、肺、脾生理功能有關(guān)。津液生成：胃、小腸、大腸、脾。脾、肺、腎、肝和三焦共同完成津液的輸布。血運(yùn)正常相關(guān)臟腑功能心、肺、肝、脾、腎。氣能攝血主要體現(xiàn)在脾氣的統(tǒng)血作用。這可體現(xiàn)在使用補(bǔ)氣藥治療大出血的臨床運(yùn)用中。57、人臥則血?dú)w于A.心B.肝C.脾D.肺答案：B本題解析：肝調(diào)節(jié)血量：人動則血運(yùn)于諸經(jīng)——全身各部得以濡養(yǎng)；人靜則血?dú)w于肝臟——以備不時(shí)之需。五輪學(xué)說”：瞳仁屬腎，稱為水輪；黑睛屬肝，稱為風(fēng)輪；兩眥血絡(luò)屬心，稱為血輪；白睛屬肺，稱為氣輪；眼瞼屬脾，稱為肉輪。58、下列引起某商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的因素中，不屬于該商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格自然增值的是（）。A.該商業(yè)房地產(chǎn)所在地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口增加B.該商業(yè)房地產(chǎn)附近修建地鐵、交通條件改善C.該商業(yè)房地產(chǎn)所在區(qū)域規(guī)劃為城市中央商務(wù)區(qū)D.該商業(yè)房地產(chǎn)擁有者聘用了優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)答案：D本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)的特性。外部經(jīng)濟(jì)、需求增加、房地產(chǎn)使用管制改變導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)格上漲，是真正的房地產(chǎn)自然增值。選項(xiàng)D屬于房地產(chǎn)擁有者對房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良，不是房地產(chǎn)自然增值。59、某宗房地產(chǎn)估價(jià)中，三個(gè)可比實(shí)例房地產(chǎn)對應(yīng)的比較單價(jià)分別是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根據(jù)可比性綜合評估得到的三個(gè)可比實(shí)例對應(yīng)的比較單價(jià)的權(quán)重分別是0.3、0.5和0.2。如果分別采用加權(quán)算術(shù)平均法和中位數(shù)法測算最終的比較單價(jià)，則前者與后者的差值是（）元/m2。A.－100B.－50C.50D.100答案：B本題解析：具體計(jì)算過程如下：①采用加權(quán)算術(shù)平均法計(jì)算的最終的比較單價(jià)：最終比較單價(jià)V＝6800×0.3＋6700×0.5＋6300×0.2＝6650（元/m2）。②中位數(shù)計(jì)算的最終的比較單價(jià)：中位數(shù)是把修正和調(diào)整出的各個(gè)比較價(jià)值按由低到高的順序排列，如果是奇數(shù)個(gè)比較價(jià)值，則處在正中間位置的那個(gè)比較價(jià)值為綜合出的一個(gè)比較價(jià)格值；如果是偶數(shù)個(gè)比較價(jià)值，則處在正中間位置的那兩個(gè)比較價(jià)值的簡單算術(shù)平均數(shù)為綜合出的一個(gè)比較價(jià)值。本題采用中位數(shù)法計(jì)算最終比較單價(jià)為6700元/m2。③采用加權(quán)算術(shù)平均法與采用中位數(shù)法計(jì)算的最終的比較的差值：差值＝6650－6700＝－50（元/m2）。60、下列哪句原文不是陰陽相互轉(zhuǎn)化的體現(xiàn)A.“升已而降，降者謂天；降已而升，升者謂地”B.“重陰必陽，重陽必陰”C.“寒生熱，熱生寒，此陰陽之變也”D.“夏至四十五日，陽氣微上，陰氣微下”答案：D本題解析：由春溫發(fā)展到夏熱之極點(diǎn)，就是向寒涼轉(zhuǎn)化的起點(diǎn)；秋涼發(fā)展到冬寒之極點(diǎn)，就是逐漸向溫?zé)徂D(zhuǎn)化的起點(diǎn)。《素問·六微旨大論》說：“升已而降，降者謂天；降已而升，升者謂地。天氣下降，氣流于地；地氣上升，氣騰于天?！奔词菑奶斓刂畾獾纳祦碚f明陰陽的轉(zhuǎn)化?！八臅r(shí)之變，寒暑之勝，重陰必陽，重陽必陰。故陰主寒，陽主熱。寒甚則熱，熱甚則寒。故日：寒生熱，熱生寒，此陰陽之變也。”《靈樞·論疾診尺》61、利用直線趨勢法對某類商品住宅2010～2019年的平均價(jià)格進(jìn)行分析，擬合成一直線趨勢方程Y＝3522＋385X，其中Y為商品住宅價(jià)格，X為時(shí)間，且∑X＝0。經(jīng)驗(yàn)證該方程擬合度較高，則利用該方程預(yù)測該類商品住宅2020年的平均價(jià)格為（）元/m2。A.5447B.5832C.6987D.7757答案：D本題解析：本題考查的是長期趨勢法中的數(shù)學(xué)曲線擬合法。取2014年對應(yīng)的X＝－1，2015年對應(yīng)的X＝1，則滿足∑X＝0。偶數(shù)年，間隔2。（若為奇數(shù)年數(shù)據(jù)，最中間的數(shù)取0，間隔1）2020年，X＝11，則Y＝3522＋385×11＝7757。P385。62、強(qiáng)調(diào)理性認(rèn)識依賴于感性認(rèn)識，這是A.認(rèn)識論的辯證法B.認(rèn)識論的唯物論C.認(rèn)識論的唯理論D.認(rèn)識論的經(jīng)驗(yàn)論答案：B本題解析：感性認(rèn)識和理性認(rèn)識是統(tǒng)一的認(rèn)識過程中的兩個(gè)階段，它們既有區(qū)別又有聯(lián)系。感性認(rèn)識和理性認(rèn)識在內(nèi)容和形式上都有質(zhì)的區(qū)別。所以，“熟知不等于真知”，“感覺到了的東西.我們不能立刻理解它”。感性認(rèn)識和理性認(rèn)識又是相互聯(lián)系的。首先，感性認(rèn)識和理性認(rèn)識是互相依賴的。理性認(rèn)識依賴于感性認(rèn)識，這是認(rèn)識論的唯物論。感性認(rèn)識是認(rèn)識的低級階段，是理性認(rèn)識的基礎(chǔ)。理性的東西之所以靠得住，正是由于它來源于感性認(rèn)識，否則，理性認(rèn)識也就成了無源之水、無本之木。理性認(rèn)識依賴于感性認(rèn)識，這是認(rèn)識論的唯物主義；感性認(rèn)識有待于發(fā)展到理性認(rèn)識，這是認(rèn)識論的辯證法。感性認(rèn)識有待于深化、發(fā)展到理性認(rèn)識，這是由感性認(rèn)識的局限性和認(rèn)識的任務(wù)、目的決定的。感性認(rèn)識反映了事物的現(xiàn)象和外部聯(lián)系，而認(rèn)識的根本任務(wù)在于揭示事物的本質(zhì)和規(guī)律，認(rèn)識的目的在于用獲得的理性認(rèn)識去指導(dǎo)實(shí)踐。因此，必須使感性認(rèn)識發(fā)展到理性認(rèn)識，這是認(rèn)識論的辯證法。其次，在實(shí)際的認(rèn)識過程中，感性認(rèn)識和理性認(rèn)識又是互相交織、互相滲透的。感性認(rèn)識和理性認(rèn)識統(tǒng)一于實(shí)踐，無論是感性認(rèn)識還是理性認(rèn)識，歸根到底都是在實(shí)踐基礎(chǔ)上產(chǎn)生的。感性認(rèn)識向理性認(rèn)識的過渡，也是最終在實(shí)踐的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)的。因此，本題的正確答案為B。選項(xiàng)A不符合題意，選項(xiàng)C和D的說法本身就是錯誤的。63、利率對房地產(chǎn)價(jià)格的影響，表述不正確的是（）。A.從房地產(chǎn)供給角度看，利率上升增加融資成本，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升B.從房地產(chǎn)需求角度看，利率上升增加購房負(fù)擔(dān)，抑制需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降C.從綜合效應(yīng)上看，利率升降對于房地產(chǎn)需求的影響大于對房地產(chǎn)供給的影響，房地產(chǎn)價(jià)格和利率負(fù)相關(guān)D.從綜合效應(yīng)上看，利率升降對于房地產(chǎn)供給的影響大于對房地產(chǎn)需求的影響，房地產(chǎn)價(jià)格和利率負(fù)相關(guān)答案：D本題解析：本題考查的是經(jīng)濟(jì)因素。從綜合效應(yīng)上看，利率升降對于房地產(chǎn)需求的影響大于對房地產(chǎn)供給的影響，房地產(chǎn)價(jià)格和利率負(fù)相關(guān)。P145。64、某抵押房地產(chǎn)的市場價(jià)值為600萬元，已知法定優(yōu)先受償款為50萬元，抵押率為0.7。則該房地產(chǎn)的抵押貸款額度為（）萬元。A.370B.385C.420D.550答案：B本題解析：抵押價(jià)值是指估價(jià)對象假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值減去注冊房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款后的價(jià)值。抵押價(jià)值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值－法定優(yōu)先受償款＝600－50＝550（萬元）。抵押貸款額度＝抵押價(jià)值×抵押率＝550×0.7＝385（萬元）。65、建筑物實(shí)物因素中的采光和（）尤其對住宅和辦公樓來說，比較重要。A.保溫B.隔聲C.日照D.隔熱答案：B本題解析：交通運(yùn)輸工具（如汽車、火車、飛機(jī)、船舶）、社會人群活動（如農(nóng)貿(mào)市場、中小學(xué)、游樂場、展覽館等人們的喧鬧聲、吆喝聲、高音喇叭聲）、工廠等，都可能產(chǎn)生噪聲，會干擾人們休息、工作和學(xué)習(xí)。對住宅、辦公、旅館、學(xué)校、科研等類房地產(chǎn)來說，噪聲大的地方，房地產(chǎn)價(jià)格較低；噪聲小、安靜的地方，房地產(chǎn)價(jià)格通常較高。新版章節(jié)練習(xí)，考前壓卷，完整優(yōu)質(zhì)題庫+考生筆記分享，實(shí)時(shí)更新，軟件，，因此，隔聲對住宅和辦公樓來說比較重要。66、在符合城市規(guī)劃和建筑結(jié)構(gòu)安全的條件下，住宅所有權(quán)人尋找他人出資，合作加蓋房屋并進(jìn)行分成，屬于動用（）的行為。A.宅基地所有權(quán)B.空間利用權(quán)C.地役權(quán)D.建筑物相鄰關(guān)系答案：B本題解析：建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)質(zhì)上是利用空間的權(quán)利，可稱為空間利用權(quán)或空間權(quán)。加蓋房屋是利用建設(shè)用地使用權(quán)，即空間利用權(quán)。A項(xiàng)，土地所有權(quán)屬于國家和集體，個(gè)人沒有宅基地所有權(quán)，有宅基地使用權(quán)。C項(xiàng)，地役權(quán)是指房地產(chǎn)所有權(quán)人或土地使用權(quán)人按照合同約定利用他人的房地產(chǎn)，以提高自己的房地產(chǎn)效益的權(quán)利。D項(xiàng)，相鄰關(guān)系是指房地產(chǎn)的相鄰權(quán)利人依照法律法規(guī)規(guī)定或者按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣，相互之間應(yīng)當(dāng)提供必要的便利或者接受必要的限制而產(chǎn)生的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。67、某宗房地產(chǎn)規(guī)劃用途為商業(yè)，現(xiàn)狀為超市，年凈收益為18萬元，預(yù)計(jì)改為服裝店后的年凈收益為20萬元，除此無其他更好的用途，則根據(jù)（）應(yīng)按服裝店用途進(jìn)行估價(jià)。A.合法原則B.最高最佳使用原則C.價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則D.替代原則答案：B本題解析：最高最佳使用原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果是在估價(jià)對象最高最佳使用下的價(jià)值或價(jià)格。認(rèn)為改變現(xiàn)有房地產(chǎn)的用途再予以使用最為合理的，應(yīng)以改變用途再予以使用為前提進(jìn)行估價(jià)。應(yīng)改變現(xiàn)有房地產(chǎn)用途的條件是：（新用途的房地產(chǎn)價(jià)值－改變用途所必要的費(fèi)用）＞現(xiàn)用途的房地產(chǎn)價(jià)值。68、男子腎氣衰，發(fā)墮齒槁是A.四七B.三七C.三八D.五八答案：D本題解析：《素問·上古天真篇》是記載了人生長、發(fā)育、衰老過程的重要篇章?？己祟l率高。難度不大。容易混亂的是第三到第五個(gè)七八年的生理變化，可以結(jié)合西醫(yī)的生理常識來記憶、鑒別。男子24左右、女子21歲左右是長智齒的時(shí)候，是再長高最后的可能；而30歲左右是人狀態(tài)的高峰，可見“四七筋骨堅(jiān)，發(fā)長極，身體盛壯，四八筋骨隆盛，肌肉滿壯?！笔O而衰，故五七、五八以后人開始衰弱，只是脫離為困擾而已。正氣久衰到在六七、六八時(shí)，頭發(fā)、面部開始變色。西醫(yī)也統(tǒng)計(jì)出，男女絕育分別是49、60歲左右，恰好是七七和八八精少、天癸竭的時(shí)候。69、根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》，不同資質(zhì)等級房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍按照（）劃分。A.行政區(qū)域B.估價(jià)目的C.估價(jià)對象規(guī)模D.價(jià)值類型答案：B本題解析：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級由高到低分為一級、二級、三級、暫定期內(nèi)的三級；不同資質(zhì)等級房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍根據(jù)估價(jià)目的劃分，應(yīng)當(dāng)在資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事估價(jià)業(yè)務(wù)，但不受地域范圍的限制。70、某宗地的面積為1000m2，采用比較法進(jìn)行評估。通過三宗可比實(shí)例求出的比較價(jià)值分別為2130元/m2、2190元/m2和2220元/m2，如果賦予這三個(gè)價(jià)格的權(quán)重分別為0.3、0.4和0.3，則采用加權(quán)算術(shù)平均法得到的最終比較單價(jià)為（）元/m2。A.2160B.2175C.2181D.2205答案：C本題解析：加權(quán)算術(shù)平均數(shù)是在將修正和調(diào)整出的各個(gè)價(jià)格綜合成一個(gè)比較價(jià)值時(shí)，考慮到每個(gè)比較價(jià)值的重要程度不同，先賦予每個(gè)比較價(jià)值不同的權(quán)數(shù)或權(quán)重，然后綜合出一個(gè)比較價(jià)格。公式為：本題中，將數(shù)據(jù)代入公式得最終比較價(jià)值V＝2130×0.3＋2190×0.4＋2220×0.3＝2181（元/m2）。71、某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為50年，至今已使用8年，預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)年有效毛收入為80萬元，運(yùn)營費(fèi)用率為40%，安全利率假定為6%，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率為安全利率的40%，該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為()。A.368萬元B.552萬元C.561萬元D.920萬元答案：B本題解析：Y＝6%(1+40%)＝84%，A＝80×(1-40%)＝48(萬元)72、五志過極均可傷A.心B.肝C.肺D.腎答案：A本題解析：肺主氣司呼吸，腎主納氣，肺的呼吸深度需要腎的納氣作用來協(xié)助。腎氣充盛，吸人之氣方能經(jīng)肺之肅降而下納于腎，故有“肺為氣之主，腎為氣之根”之說。心主神明，心為君主之官，不僅喜傷心，“愁憂恐懼則傷心《靈樞·邪氣藏府病形》。73、房地產(chǎn)價(jià)格是由房地產(chǎn)的（）和需求這兩種相反的力量共同作用的結(jié)果。A.供求B.價(jià)格C.供給D.市場答案：C本題解析：房地產(chǎn)價(jià)格（或租金）的高低及其變動，從經(jīng)濟(jì)學(xué)上講，是由房地產(chǎn)的供給和需求這兩種相反的力量共同作用的結(jié)果，其中待租售的房地產(chǎn)（包括增量房地產(chǎn)和存量房地產(chǎn)）形成了市場的供給面，房地產(chǎn)的購買者（或承租者）形成了市場的需求面。74、房地產(chǎn)是指土地以及建筑物等土地定著物，是（）的結(jié)合體。A.實(shí)體、權(quán)益、區(qū)位B.實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位C.實(shí)物、權(quán)利、位置D.實(shí)物、權(quán)益、位置答案：B本題解析：房地產(chǎn)通俗地說是指房屋和土地，或者房產(chǎn)和地產(chǎn)。嚴(yán)謹(jǐn)意義上的房地產(chǎn)，是指土地以及建筑物和其他相關(guān)定著物，是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的結(jié)合體。進(jìn)一步理解房地產(chǎn)的定義，一方面需要搞清楚什么是土地、建筑物和其他相關(guān)定著物，另一方面還需要搞清楚什么是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位。75、根據(jù)疾病傳變規(guī)律，先安未受邪之地，腎實(shí)證病應(yīng)安A.脾B.心C.腎D.肺答案：B本題解析：按五行相克規(guī)律，防相乘，故應(yīng)保護(hù)被克之臟。76、下列哪項(xiàng)是影響血運(yùn)行的因素A.氣的推動、固攝、溫煦、涼潤作用B.血液的質(zhì)量C.病邪的影響D.以上均是答案：D本題解析：影響血液運(yùn)行的因素包括：(1)氣的推動、固攝、溫煦、涼潤作用。(2)脈道通暢無阻——約束和引導(dǎo)血行。(3)血液的質(zhì)量——無痰濁瘀阻則血行暢利。(4)病邪的影響——防止寒、火熱、痰濁等病邪的影響。77、在房地產(chǎn)權(quán)利中，屬于用益物權(quán)的是（）。A.自物權(quán)B.地役權(quán)C.抵押權(quán)D.租賃權(quán)答案：B本題解析：用益物權(quán)是指在他人的物上依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。在房地產(chǎn)權(quán)利中屬于用益物權(quán)的有：①建設(shè)用地使用權(quán)；②宅基地使用權(quán)；③土地承包經(jīng)營權(quán)；④地役權(quán)。78、某寫字樓的剩余收益年限為38年，預(yù)計(jì)5年后售出時(shí)價(jià)格將上漲20%，銷售稅費(fèi)率為6%，已知持有期內(nèi)年有效毛收入為400萬元，運(yùn)營費(fèi)用率為30%，報(bào)酬率中無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為6%，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的25%，則該寫字樓目前的收益價(jià)格為（）萬元。A.5286.72B.7552.45C.9939.23D.14198.90答案：A本題解析：該寫字樓的報(bào)酬率＝無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率＋風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率＝6%×（1＋25%）＝7.5%。設(shè)該寫字樓目前的收益價(jià)格為V，依據(jù)公式：V＝（A/Y）[1－1/（1＋Y）n]＋Vt/（1＋Y）t，則V＝400×（1－30%）/7.5%×[1－1/（1＋7.5%）5]＋V×（1＋20%）×（1－6%）/（1＋7.5%）5，解得：V＝5286.72（萬元）。79、在比較法選擇可比實(shí)例的過程中，可比實(shí)例的規(guī)模應(yīng)與估價(jià)對象的規(guī)模相當(dāng)，選取的可比實(shí)例規(guī)模一般應(yīng)在估價(jià)對象規(guī)模的（）范圍之內(nèi)。A.0.5～2.0B.1.5～2.0C.0.5～1.5D.1.0～1.5答案：A本題解析：選取的可比實(shí)例規(guī)模應(yīng)當(dāng)與估價(jià)對象的規(guī)模相當(dāng)。選取的可比實(shí)例的規(guī)模一般應(yīng)在估價(jià)對象規(guī)模的0.5～2倍范圍內(nèi)，即：0.5≤可比實(shí)例規(guī)模/估價(jià)對象規(guī)?！?。80、某舊住宅的重置成本為40萬元，門窗、墻面、地面等破損引起的物質(zhì)折舊為3萬元，戶型設(shè)計(jì)不好、沒有獨(dú)用衛(wèi)生間、燃?xì)夂凸灿秒娨曁炀€引起的功能折舊為6萬元，位于城市衰落地區(qū)引起的外部折舊為4萬元。該舊住宅的折舊總額是（）萬元。A.9B.13C.10D.7答案：B本題解析：根據(jù)引起建筑物折舊的原因，建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和外部折舊。舊住宅的折舊總額＝物質(zhì)折舊＋功能折舊＋外部折舊。本題中，該舊住宅的折舊總額＝3＋6＋4＝13（萬元）。81、肝“五聲”歸屬于A.呼B.笑C.歌D.哭答案：A本題解析：暫無解析82、某房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)一幢建筑面積10000m2的寫字樓，開發(fā)完成后銷售均價(jià)為3000元/m2，已知取得土地時(shí)樓面地價(jià)為1000元/m2，建設(shè)成本和管理費(fèi)用為1200元/m2，建設(shè)成本和管理費(fèi)用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，開發(fā)完成后即開始銷售，銷售費(fèi)用為銷售價(jià)格的2%，銷售稅費(fèi)為銷售價(jià)格的5.5%，開發(fā)期為1.5年，年利率為10%。該幢寫字樓的銷售利潤率為（）。A.7.90%B.11.08%C.11.83%D.13.73%答案：B本題解析：考點(diǎn):開發(fā)利潤。土地投資1000萬，建設(shè)成本和管理費(fèi)用1200萬；投資利息1000×[（1＋10%）1.5－1]＋1200×[（1＋10%）0.75－1]＝242.61（萬元），銷售費(fèi)用3000×2%＝60（萬元），銷售稅費(fèi)3000×5.5%＝165（萬元），銷售利潤＝3000－1000－1200－242.61－60－165＝332.39（萬元），銷售利潤率＝332.39/3000＝11.08%。83、新開發(fā)區(qū)土地的分宗估價(jià)，（）是一種有效的方法，因?yàn)樾麻_發(fā)區(qū)在初期，土地市場和房地產(chǎn)市場一般還未形成，土地收益也還沒有。A.比較法B.成本法C.收益法D.假設(shè)開發(fā)法答案：B本題解析：本題考查的是成本法的基本公式。新開發(fā)區(qū)土地的分宗估價(jià)，成本法是一種有效的方法，因?yàn)樾麻_發(fā)區(qū)在初期，土地市場和房地產(chǎn)市場一般還未形成，土地收益也還沒有84、在某宗房地產(chǎn)估價(jià)中，三個(gè)可比實(shí)例房地產(chǎn)對應(yīng)的比較價(jià)格分別是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根據(jù)可比性綜合評估得到的三個(gè)可比實(shí)例對應(yīng)的比準(zhǔn)單價(jià)的權(quán)重分別是0.3、0.5和0.2。如果分別采用加權(quán)算術(shù)平均法和中位數(shù)法測算最終的比較單價(jià)，則前者與后者的差值是（）元/m2。A.-100B.-50C.50D.100答案：B本題解析：考點(diǎn):計(jì)算最終的比較價(jià)值。加權(quán)平均值為：6800×0.3＋6700×0.5＋6300×0.2＝6650（元/m2）。中位數(shù)為：6700。差值為：6650－6700＝-50（元/m2）。85、某房地產(chǎn)的土地面積為3000m2，容積率為3，市場上類似房地產(chǎn)的價(jià)格為4200元/m2，成本法測算的土地重置單價(jià)為4800元/m2、建筑物重置單價(jià)為3000元/m2。該房地產(chǎn)的總價(jià)為（）萬元。A.2340B.3780C.4140D.5220答案：B本題解析：把房地產(chǎn)分解為土地和建筑物兩個(gè)組成部分，采用成本法估價(jià)的基本公式為：房地產(chǎn)價(jià)值＝土地重新購建價(jià)格＋建筑物重新購建價(jià)格－建筑物折舊。本題中，可以得出土地重新購建價(jià)格和建筑物重新購建價(jià)格，但是無法得到建筑物折舊，因此運(yùn)用可比實(shí)例成交價(jià)格的已知條件，該房地產(chǎn)的總價(jià)值＝4200×3000×3＝3780（萬元）。86、“三通一平”一般是指某區(qū)域具備了（）等設(shè)施以及場地平整。A.水通、氣通、電通B.路通、水通、電通C.路通、水通、氣通D.路通、電通、氣通答案：B本題解析：熟地是指具有較完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施且場地平整，可以直接在其上進(jìn)行房屋建設(shè)的土地。按照基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和場地平整程度，熟地可分為“三通一平”“五通一平”“七通一平”等的土地。其中，“三通一平”一般是指通路、通水、通電以及場地平整。87、最高最佳利用原則要求評估價(jià)格應(yīng)是在（）方式下，各種可能的使用方式中能夠獲得最大利益的使用方式的估價(jià)結(jié)果。A.合法使用B.合法產(chǎn)權(quán)C.合法處分D.合法收益答案：A本題解析：最高最佳利用原則要求估價(jià)價(jià)值是在估價(jià)對象最高最佳利用下的價(jià)值或價(jià)格。最高最佳利用，是指法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行并使價(jià)值最大的合理、可能的利用。遵循了最高最佳利用原則，則必然符合了合法原則中對估價(jià)對象合法利用的要求。因而，最高最佳利用原則要求評估價(jià)格應(yīng)是在合法使用的方式下，各種可能的使用方式中能夠獲得最大利益的使用方式的估價(jià)結(jié)果。88、某宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為7%，收益年限為40年條件下的市場價(jià)值為5500元/m2；若報(bào)酬率為8%，收益年限為30年，則該房地產(chǎn)的市場價(jià)值為（）元/m2。A.4644B.5192C.5308D.5500答案：A本題解析：根據(jù)不同期限房地產(chǎn)價(jià)格之間的換算公式，得：89、某類房地產(chǎn)2012年1月的市場價(jià)格為4230元/m2，2012年9月的市場價(jià)格為4654元/m2。根據(jù)上述數(shù)據(jù)，2012年1月至9月，該類房地產(chǎn)市場價(jià)格的平均環(huán)比月上漲率為（）。A.1.07%B.1.11%C.1.20%D.1.25%答案：C本題解析：采用逐期遞增或遞減的價(jià)格變動率進(jìn)行市場狀況調(diào)整的公式為：可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格×（1±價(jià)格變動率）期數(shù)＝可比實(shí)例在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，故有4654＝4230×（1＋t）8，可得t＝1.20%。90、在某幢建筑面積3000m2的經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)中，某開發(fā)企業(yè)花費(fèi)280萬元用于支付征地和拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、房屋建筑安裝工程費(fèi)、必要的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，并支付了20萬元的貸款利息和行政事業(yè)性收費(fèi)。假定該項(xiàng)目需交納的有關(guān)稅金按開發(fā)成本的4%計(jì)，管理費(fèi)率和開發(fā)利潤率執(zhí)行國家有關(guān)規(guī)定，這幢經(jīng)濟(jì)適用住房的最高基準(zhǔn)價(jià)格為()。A.1067元/m2B.1070元/m2C.1084元/m2D.1141元/m2答案：C本題解析：[280(1+4%+2%+3%)+20]÷3000＝1084(元/m2)91、亞當(dāng)·斯密是古典經(jīng)濟(jì)學(xué)最著名的代表、古典經(jīng)濟(jì)學(xué)理論體系的建立者，于1776年出版了著名的（）。A.《賦稅論》B.《國民財(cái)富的性質(zhì)和原因的研究》C.《資本論》D.《政治經(jīng)濟(jì)學(xué)原理》答案：B本題解析：亞當(dāng)·斯密是古典經(jīng)濟(jì)學(xué)最著名的代表、古典經(jīng)濟(jì)學(xué)理論體系的建立者，于1776年出版了著名的《國民財(cái)富的性質(zhì)和原因的研究》（簡稱《國富論》）。92、在成本法求取折舊中，采用()更符合實(shí)際情況。A.有效經(jīng)過年數(shù)B.實(shí)際經(jīng)過年數(shù)C.剩余經(jīng)過年數(shù)D.自然經(jīng)過年數(shù)答案：A本題解析：自然經(jīng)過年數(shù)不能反映建筑物真實(shí)的狀況，采用有效經(jīng)過年數(shù)求出的折舊更符合實(shí)際情況。93、下列哪項(xiàng)關(guān)于小腸“泌別清濁”功能的敘述是不正確的A.小腸消化飲食物，將其分為水谷精微和食物殘?jiān)鼉蓚€(gè)部分B.小腸在吸收水谷精微的同時(shí)，也吸收了大量的水液，故又稱“小腸主液”C.小腸內(nèi)的水液量多寡與尿量有關(guān)，臨床上常用的“利小便即所以實(shí)大便”的治法D.小腸之氣的運(yùn)動，將糞便傳送至大腸末端，并經(jīng)肛門有節(jié)制地排出體外答案：D本題解析：小腸泌別清濁的功能是指：(1)經(jīng)過小腸消化后的飲食物，分為水谷精微和食物殘?jiān)鼉蓚€(gè)部分；(2)將水谷精微吸收，把食物殘?jiān)虼竽c輸送；(3)小腸在吸收水谷精微的同時(shí)，也吸收了大量的水液，故又稱“小腸主液”。小腸的泌別清濁功能，還與尿液的量有關(guān)。如小腸的泌別清濁功能正常，則二便正常；如小腸的泌別清濁異常，則大便變稀薄，而小便短少，也就是說，小腸內(nèi)的水液量多寡與尿量有關(guān)。臨床上常用的“利小便即所以實(shí)大便”的治法，即是此理。94、關(guān)于估價(jià)目的的說法，錯誤的是（）。A.估價(jià)目的取決于委托人對估價(jià)的實(shí)際需要B.任何估價(jià)項(xiàng)目都有估價(jià)目的C.一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目通常有多個(gè)估價(jià)目的D.估價(jià)目的限制了估價(jià)報(bào)告的用途答案：C本題解析：A項(xiàng)，估價(jià)目的是估價(jià)委托人對估價(jià)報(bào)告的預(yù)期用途。它取決于委托人對估價(jià)的實(shí)際需要，即委托人將要拿未來完成的估價(jià)報(bào)告做什么用。B項(xiàng)，委托人一般不會無緣無故花錢委托估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)，肯定是為了某種需要才委托估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)，因此任何估價(jià)項(xiàng)目都有估價(jià)目的。C項(xiàng)，一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目應(yīng)只有一個(gè)估價(jià)目的。如果委托人有多種估價(jià)目的，應(yīng)分別作為不同的估價(jià)項(xiàng)目。D項(xiàng)，估價(jià)目的限制了估價(jià)報(bào)告的用途。針對某種估價(jià)目的得出的估價(jià)結(jié)果，不能盲目地套用與其不相符的用途。95、房地產(chǎn)通常是家庭財(cái)產(chǎn)的最主要部分，離婚、繼承遺產(chǎn)、分家等通常涉及房地產(chǎn)分割。但房地產(chǎn)一般不宜采?。ǎ┑姆椒?。A.實(shí)物分割B.拍賣分割C.折價(jià)分割D.變賣分割答案：A本題解析：房地產(chǎn)通常是家庭財(cái)產(chǎn)的最主要部分，離婚、繼承遺產(chǎn)、分家等通常涉及房地產(chǎn)分割。但房地產(chǎn)一般不宜采取實(shí)物分割方法，原因包括：①房地產(chǎn)在實(shí)物上或在使用上通常難以分割；②如果進(jìn)行實(shí)物分割則通常會嚴(yán)重破壞房地產(chǎn)的使用價(jià)值或明顯降低房地產(chǎn)的價(jià)值。因此，一般是采取折價(jià)或者拍賣、變賣的方式，然后對折價(jià)或者拍賣、變賣取得的價(jià)款予以分配。96、某套住宅的套內(nèi)建筑面積為145m2，套內(nèi)使用面積為132m2，應(yīng)分?jǐn)偟墓膊糠纸ㄖ娣e為9m2，按套內(nèi)建筑面積計(jì)算的價(jià)格為3500元/m2，則該套住宅按建筑面積計(jì)算的價(jià)格為()元/m2。A.3000B.3277C.3295D.3599答案：C本題解析：依題意，可根據(jù)公式，建筑面積下的價(jià)格＝套內(nèi)建筑面積下的價(jià)格×?97、房屋征收中，用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的，為計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)而評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值，其價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)為（）。A.房屋征收決定公告之日B.原征收補(bǔ)償協(xié)議達(dá)成之日C.用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋支付之日D.委托估價(jià)之日答案：A本題解析：確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)是要確定將要評估的價(jià)值或價(jià)格是在哪個(gè)時(shí)間的價(jià)值或價(jià)格。如果價(jià)值時(shí)點(diǎn)不確定，后續(xù)的估價(jià)工作就難以進(jìn)行，因?yàn)橥环康禺a(chǎn)在不同的時(shí)間會有不同的價(jià)值和價(jià)格。價(jià)值時(shí)點(diǎn)究竟是現(xiàn)在還是過去或?qū)恚怯晒纼r(jià)目的決定的。房屋征收評估的價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)為房屋征收決定公告之日。98、下列哪項(xiàng)不是胃的生理特性A.主通降B.喜燥惡濕C.胃宜降則和D.喜潤惡燥答案：B本題解析：胃主通降，是指胃氣宜保持通暢下降的運(yùn)動趨勢。胃氣的通降作用，主要體現(xiàn)于飲食物的消化和糟粕的排泄過程中。脾宜升則健，胃宜降則和，脾升胃降協(xié)調(diào)，共同促進(jìn)飲食物的消化吸收。胃主通降是降濁，降濁是受納的前提條件。胃為陽土，喜潤而惡燥，胃中津液充足，則能維持其受納腐熟的功能和通降下行的特性。99、下列表述中不正確的是（）。A.在實(shí)際估價(jià)中，不同的估價(jià)方法將影響估價(jià)結(jié)果B.在實(shí)際估價(jià)中，不同的估價(jià)時(shí)點(diǎn)將影響估價(jià)結(jié)果C.在實(shí)際估價(jià)中，不同的估價(jià)目的將影響估價(jià)結(jié)果D.在實(shí)際估價(jià)中，不同的估價(jià)作業(yè)期將影響估價(jià)結(jié)果答案：D本題解析：不同的估價(jià)目的將影響估價(jià)結(jié)果，因?yàn)楣纼r(jià)目的不同，價(jià)值時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對象、價(jià)值類型以及估價(jià)原則、估價(jià)依據(jù)等都有可能不同。而估價(jià)目的不影響估價(jià)作業(yè)期，所以估價(jià)作業(yè)期不影響估價(jià)結(jié)果。100、收益法是以（）為基礎(chǔ)的。A.定期原理B.平衡原理C.替代原理D.預(yù)期原理答案：D本題解析：收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的。預(yù)期原理揭示，決定房地產(chǎn)當(dāng)前價(jià)值的因素，主要是未來的因素而不是過去的因素，即房地產(chǎn)當(dāng)前的價(jià)值通常不是基于其過去的價(jià)格、開發(fā)成本、收益或市場狀況，而是基于市場參與者對其未來所能產(chǎn)生的收益或能夠獲得的滿足、樂趣等的預(yù)期。101、()是更加科學(xué)但較復(fù)雜的一種距離，它是把交通時(shí)間、交通費(fèi)用統(tǒng)一用貨幣來衡量，以反映距離。A.直線距離B.空間距離C.空間直線距離D.經(jīng)濟(jì)距離答案：D本題解析：[知識點(diǎn)]房地產(chǎn)一般因素102、路線價(jià)法主要適用于（）的估價(jià)。A.城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地B.城鎮(zhèn)街道兩側(cè)居住用地C.鄉(xiāng)村街道兩側(cè)商業(yè)用地D.城鎮(zhèn)街道兩側(cè)各類用地答案：A本題解析：路線價(jià)法是在城鎮(zhèn)街道上劃分路線價(jià)區(qū)段并設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，在每個(gè)路線價(jià)區(qū)段內(nèi)選取一定數(shù)量的標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地并測算其平均單價(jià)或樓面地價(jià)，利用有關(guān)調(diào)整系數(shù)將該平均單價(jià)或樓面地價(jià)調(diào)整為各宗臨街土地價(jià)值或價(jià)格的方法。路線價(jià)法主要適用于城鎮(zhèn)臨街商業(yè)用地的批量估價(jià)。103、下列與報(bào)酬率性質(zhì)不同的名詞是（）。A.利息率B.折現(xiàn)率C.內(nèi)部收益率D.空置率答案：D本題解析：報(bào)酬率又稱為回報(bào)率、收益率，是一種折現(xiàn)率，是與利率、內(nèi)部收益率（又稱為內(nèi)部報(bào)酬率）同性質(zhì)的比率。D項(xiàng)，空置率是出租性房地產(chǎn)房間空置的百分率，與報(bào)酬率的性質(zhì)不同。104、路線價(jià)法主要適用于()。A.城市街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價(jià)B.舊建筑物的估價(jià)C.新建筑物的估價(jià)D.拆遷房屋的估價(jià)答案：A本題解析：路線價(jià)法只能用來評估地價(jià)，不能用于評估建筑物價(jià)值。105、資本化率是（）的倒數(shù)。A.毛租金乘數(shù)B.潛在毛租金乘數(shù)C.有效毛收入乘數(shù)D.凈收益乘數(shù)答案：D本題解析：房地產(chǎn)價(jià)格＝凈收益×凈收益乘數(shù)＝凈收益÷資本化率，即凈收益乘數(shù)＝1÷資本化率，凈收益乘數(shù)與資本化率是互為倒數(shù)的關(guān)系。106、女子筋骨堅(jiān)，發(fā)長極，身體盛壯是A.四七B.三七C.三八D.五八答案：A本題解析：《素問·上古天真篇》是記載了人生長、發(fā)育、衰老過程的重要篇章?？己祟l率高。難度不大。容易混亂的是第三到第五個(gè)七八年的生理變化，可以結(jié)合西醫(yī)的生理常識來記憶、鑒別。男子24左右、女子21歲左右是長智齒的時(shí)候，是再長高最后的可能；而30歲左右是人狀態(tài)的高峰，可見“四七筋骨堅(jiān)，發(fā)長極，身體盛壯，四八筋骨隆盛，肌肉滿壯?！笔O而衰，故五七、五八以后人開始衰弱，只是脫離為困擾而已。正氣久衰到在六七、六八時(shí)，頭發(fā)、面部開始變色。西醫(yī)也統(tǒng)計(jì)出，男女絕育分別是49、60歲左右，恰好是七七和八八精少、天癸竭的時(shí)候。107、下列關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格長期趨勢圖分析正確的是（）。A.長期趨勢線越陡，表明房地產(chǎn)價(jià)格的上漲（或下降）趨勢越強(qiáng)B.長期趨勢線越陡，表明房地產(chǎn)價(jià)格的上漲（或下降）趨勢越弱C.長期趨勢線越緩，表明房地產(chǎn)價(jià)格的上漲（或下降）趨勢越強(qiáng)D.長期趨勢的傾斜程度與房地產(chǎn)的上升（或下降）趨勢無關(guān)答案：A本題解析：利用長期趨勢法制作的房地產(chǎn)價(jià)格長期趨勢圖，可用來比較、分析兩宗或兩類房地產(chǎn)價(jià)格上漲（或下降）的強(qiáng)弱程度或發(fā)展?jié)摿?，為房地產(chǎn)投資決策等提供參考依據(jù)。如果長期趨勢線越陡，則表明房地產(chǎn)價(jià)格的上漲（或下降）趨勢越強(qiáng)；新版章節(jié)練習(xí)，考前壓卷，完整優(yōu)質(zhì)題庫+考生筆記分享，實(shí)時(shí)更新，軟件，，反之，則表明房地產(chǎn)價(jià)格的上漲（或下降）趨勢越弱。108、身以前皆寒栗，胃中寒則脹滿可見于A.足陽明氣不足B.足陽明氣盛C.少陰氣血衰極D.太陰終者答案：A本題解析：《靈樞·經(jīng)脈》論述足陽明胃經(jīng)的經(jīng)氣虛實(shí)：“氣盛則身以前皆熱，其有余于胃，則消谷善饑，溺色黃。氣不足，則身以前皆寒栗，胃中寒則脹滿。”又說：“足陽明之別……實(shí)則狂巔，虛則足不收，脛枯。”此即足陽明胃經(jīng)的經(jīng)氣或虛或?qū)嵥鸬牟∽儭?09、已知臨街矩形地塊甲的總價(jià)為36萬元，臨街寬度為20ft，臨街深度為75ft。現(xiàn)有一相鄰矩形地塊乙，臨街寬度為30ft，臨街深度為125ft。運(yùn)用“四三二一”法則，地塊乙的總地價(jià)為()萬元。A.65.4B.81.8C.87.2D.109.0答案：A本題解析：[知識點(diǎn)]路線價(jià)法110、某可比實(shí)例成交價(jià)格為100萬美元，成交時(shí)人民幣兌美元的匯率為6.5∶1，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)按人民幣計(jì)的類似房地產(chǎn)價(jià)格上漲5%，人民幣兌美元的匯率為6.3∶1，對該可比實(shí)例進(jìn)行市場狀況調(diào)整后的價(jià)格為人民幣（）萬元。A.630.0B.650.0C.661.5D.682.5答案：D本題解析：在統(tǒng)一幣種方面，將某一幣種（如美元）的價(jià)格換算為另一幣種（如人民幣）的價(jià)格，應(yīng)采用該價(jià)格所對應(yīng)的日期的匯率，一般是采用成交日期的匯率。但如果先按照原幣種的價(jià)格進(jìn)行市場狀況調(diào)整，則對進(jìn)行了市場狀況調(diào)整后的價(jià)格應(yīng)采用價(jià)值時(shí)點(diǎn)的匯率進(jìn)行換算。匯率的取值，一般采用國家外匯管理部門公布的外匯牌價(jià)的賣出、買入中間價(jià)。本題中，進(jìn)行市場狀況調(diào)整后的價(jià)格＝100×6.5×（1＋5%）＝682.5（萬元人民幣）。111、（）是評估房地產(chǎn)價(jià)格的時(shí)間界限，例如，政府有關(guān)房地產(chǎn)的法律、法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)、稅收等的發(fā)布、變更、實(shí)施日期等，均有可能影響估價(jià)對象的價(jià)格。A.價(jià)值時(shí)點(diǎn)B.致委托方函日期C.估價(jià)作業(yè)日期D.估價(jià)報(bào)告提交日期答案：A本題解析：價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則要求估價(jià)結(jié)果是在根據(jù)估價(jià)目的確定的某一特定時(shí)間的價(jià)值或價(jià)格。價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則的意義在于：價(jià)值時(shí)點(diǎn)除了說明評估價(jià)值對應(yīng)的時(shí)間，還是評估估價(jià)對象價(jià)值的時(shí)間界限。112、下列引起某套住宅價(jià)格上升的因素中，屬于該住宅價(jià)格自然增值因素的是（）。A.對住宅本身進(jìn)行投資改良B.由于人口增長對住宅的需求增加C.因通貨膨脹導(dǎo)致住宅價(jià)格上升D.因人工成本上升導(dǎo)致住宅重置成本提高答案：B本題解析：導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲的原因有以下5個(gè)方面：①房地產(chǎn)擁有者對房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良。如重新進(jìn)行裝修改造，更新或添加設(shè)施設(shè)備，改進(jìn)物業(yè)管理等。②外部經(jīng)濟(jì)，如政府進(jìn)行道路、地鐵等交通建設(shè)，修建廣場、公園、公共綠地，調(diào)整城市發(fā)展方向，改變城市格局等。③需求增加，如經(jīng)濟(jì)發(fā)展、收入增長、人口增加帶來房地產(chǎn)需求增加。④房地產(chǎn)使用管制改變。如將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，將原工業(yè)用途改變?yōu)榫幼∮猛净蜣k公用途、商業(yè)用途，增加容積率等。⑤通貨膨脹，如商品和服務(wù)的貨幣價(jià)格總水平出現(xiàn)了上漲，即出現(xiàn)了物價(jià)普遍上漲。其中，房地產(chǎn)擁有者對房