北京三利商業(yè)地產(chǎn)分析報告

三利商業(yè)項目市場分析報告區(qū)域宏觀經(jīng)濟概況東城區(qū)；地域總面積25.38平方公里。下轄10個街道辦事處，共設(shè)居（家）委會406個。轄街、路、胡同758條，常住人口65萬人，人口密度為每平方公里2.5萬人，加上流淌人口全區(qū)約為130萬人。，人均GDP達到6300美元。依據(jù)北京市奧運行動規(guī)劃，東城區(qū)日前已制定出了東城區(qū)在首都領(lǐng)先基本實現(xiàn)現(xiàn)代化進程中走在前列的相關(guān)安排，依據(jù)這一安排，到2008年，東城區(qū)GDP總量將達到546億元，年均增長10％，人均GDP達到10400美元左右，綜合經(jīng)濟實力顯著增加。安定門區(qū)域概況安定門街道管界面積1.76平方公里。下設(shè)居(家)委會31個。。有中學(xué)10所，小學(xué)6所，幼兒園4所，醫(yī)院4家。轄區(qū)內(nèi)共有各類企事業(yè)單位460個（包括中心單位53個，市屬單位36個，區(qū)屬企業(yè)82家，街屬企業(yè)37家，其他單位252個）。安定門商圈也有自己獨特的商務(wù)氛圍。其一國家部委機關(guān)多。以中煤集團，中國路橋，北京市人才中心等為代表的大型國家直屬企事業(yè)單位匯合于此。其二外省駐京機構(gòu)多。因其便利交通條件。以安定門為中心南北延長線上，江蘇大廈，海南駐京辦，河北飯店，浙江大廈,吉林大廈…近來，隨著金融街的飽和，很多投資公司，銀行，也紛紛選擇安定門商圈落戶。安定門區(qū)域商業(yè)探討區(qū)域常駐人口數(shù)量500米半徑范圍的社區(qū)人口統(tǒng)計（每戶按3口之家計算）位置序號社區(qū)名稱物業(yè)狀態(tài)樓層基戶數(shù)社區(qū)人口總數(shù)三利同側(cè)1安外東河沿10塔22852802地壇社區(qū)20板3門6層332403化工大院10板3門6層316204興化社區(qū)15板3門6層324305分司廳社區(qū)6667三利西側(cè)6上龍西里30板3門6層34860上龍西里3塔22815847興居社區(qū)6板3門6層39728西河沿17板3門6層32754西河沿2塔3門6層31056合計30463500米以外1000米以內(nèi)半徑范圍的社區(qū)人口統(tǒng)計（每戶按3口之家計算）序號社區(qū)名稱物業(yè)狀態(tài)樓層基戶數(shù)社區(qū)人口總數(shù)1和平里社區(qū)一區(qū)16板3門6層325922和平里社區(qū)四區(qū)38板3門6層361563和平里社區(qū)七區(qū)20板3門6層332404雍和家園10005安華里社區(qū)一區(qū)20板3門6層332406安華里社區(qū)二區(qū)20塔228105607其他新盤公寓類3000056788結(jié)論：區(qū)域內(nèi)有常駐人口數(shù)量約10萬人。周邊寫字樓：寶景大廈、海南大廈、同和大廈、中路大廈、中煤大廈、東方文化大廈、中土等商務(wù)寫字樓，租金在3.5元；周邊賓館酒店：太陽宮酒店、中礦賓館、和平里賓館、江蘇飯店、和平里大酒店，標準間價格350元其他：國家平安生產(chǎn)監(jiān)督管理局、國務(wù)院平安生產(chǎn)委員會辦公室、中國煤灰工業(yè)協(xié)會、國家煤礦平安監(jiān)察局、化工大院社區(qū)、中國郵政、中化供銷集團總公司、中化地產(chǎn)股份有限公司、路橋總公司、和平實業(yè)公司、煤炭工業(yè)進出口總公司、中國黃金總公司、武裝部、中國醫(yī)藥管理局、北京軍區(qū)管理局、化工部、地壇體育館和東城人才市場等。區(qū)域商業(yè)市場調(diào)研核心商圈集中性商業(yè)調(diào)研：云柏商業(yè)（和平里）項目基本狀況：地理位置和平里東街與和平里北街的交匯處西南交通狀況交通便捷，13、62、116、117、406、807路等公交線路通過環(huán)境旁邊大多都為老社區(qū)，新樓盤較近的如和平新城。但是四周的商業(yè)設(shè)施配套基本是服務(wù)社區(qū)的。項目狀況投資商北京云柏商貿(mào)公司商業(yè)面積約3000M2商業(yè)樓層地上2層單層面積1000M2電梯扶梯2部/層停車位（地上/下）20個左右業(yè)態(tài)組合樓層業(yè)態(tài)組合運用面積比例%價格一層休閑服裝卡瑪1001.5產(chǎn)品定位：休閑、T恤系列消費群體：年輕人價格定位：30－280元/件，大部分產(chǎn)品價格在100元左右羅賓漢1502.3安踏1001.5華倫天努1001.5時尚女鞋6009.2價格定位：20－100元/雙肯德基2503.9東方名媛美容院1001.5二層女鞋5007.7品牌數(shù)量：40個左右，價格定位：50－200/雙，以100元左右/雙為多男鞋5007.7品牌數(shù)量：30個左右，價格定位：100－200/雙，以100元左右/雙為多運動鞋80012.4品牌數(shù)量：40個左右，價格定位：50－300/雙，以180元/雙為多其他街鋪天福超市(地下一層)100015.4貨品不全，經(jīng)營不好雅視10001802.8千百年康體俱樂部（地下一層）3004.6低檔健身場所味多美西餅店2003鑫百萬烤鴨6009.3中、低檔消費方正證券100015.4總和6480云柏商業(yè)綜評：其商業(yè)業(yè)態(tài)以突出單一業(yè)態(tài)的功能性為主，除了主打鞋業(yè)經(jīng)營外，其街鋪也銷售服裝；1層臨街鋪以供應(yīng)休閑服裝、西式快餐、美容的綜合性協(xié)助服務(wù)業(yè)態(tài)。依據(jù)其產(chǎn)品的售價相對低廉，其目標客戶為周邊社區(qū)中、低檔消費人群。和平商廈項目調(diào)查表和平商廈項目基本狀況：地理位置地理位置和平里北街交通狀況交通略有不便，只有104、116路等公交線路通過環(huán)境旁邊大多都為老社區(qū)，四周的商業(yè)設(shè)施配套基本是服務(wù)社區(qū)的。項目狀況商業(yè)面積約8000M2商業(yè)樓層地上6層，地下一層單層面積1000M2電梯扶梯2部/層停車位（地上/下）25個左右業(yè)態(tài)組合樓層業(yè)態(tài)組合運用面積業(yè)態(tài)比例%地下1層上海華聯(lián)超市5005.8一層街鋪麥當勞6007普蘭德洗衣501膠卷沖洗店501圖書、音像店801永和大王1501.7一層上海華聯(lián)超市150017.5二層鞋帽8009.3鐘表1001.2服裝5005.8通訊1001.2小家電2002.3化妝品1001.2三層小百貨玩具2002.3童裝1001.2女裝8009.3床上用品801男裝801辦公用品3003.5針織用品3003.54層－－注：空置5和6層E－52健身中心200023.2總和8590和平商廈綜評：其商業(yè)業(yè)態(tài)以綜合市場業(yè)態(tài)的功能性為主，除了主打二層鞋帽和三層的小百貨鞋業(yè)經(jīng)營外，其街鋪供應(yīng)便捷的西式和中式餐飲服務(wù)；其商廈的綜合性服務(wù)業(yè)態(tài)主要滿意周邊老社區(qū)的居民消費，雖引入E-52健身中心想提高整個商廈物業(yè)檔次，但業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)上是彌補物業(yè)整體低檔次的局面。其市場產(chǎn)品的售價相對低廉，其目標客戶為周邊社區(qū)低檔消費人群。天客隆項目調(diào)查表天客隆項目基本狀況：地理位置地理位置外館斜街交通狀況交通便捷，113、328、850、912路等公交線路通過環(huán)境凱景銘座的底商，旁邊大多都為老社區(qū)，四周的商業(yè)設(shè)施配套基本是服務(wù)社區(qū)的。項目狀況商業(yè)面積約2000M2商業(yè)樓層地上1層，地下一層單層面積1000M2電梯無停車位（地上/下）50個左右業(yè)態(tài)組合樓層業(yè)態(tài)組合運用面積業(yè)態(tài)比例%地下1層天客隆超市80017.8文化、辦公用品3006.7一層街鋪達美樂比薩4008.9穆仁堂藥店2004.4柯達沖洗店1002.2薇芳服裝飾品店1002.2一層天客隆超市110024.4一層二層圣淘沙茶樓150033.3總和4500綜評：其商業(yè)業(yè)態(tài)以超市業(yè)態(tài)的功能性為主，街鋪只有一個大型中餐和西餐店，業(yè)態(tài)形式比較單一，其商廈的商業(yè)主要滿意周邊老社區(qū)的居民日常生活消費，其市場產(chǎn)品的售價相對低廉，其目標客戶為周邊社區(qū)居民。輻射商圈調(diào)研：安貞華聯(lián)商業(yè)基本狀況：地理位置地理位置安貞西里交通狀況交通便捷，117、302、422、361、300、380、967路等公交線路通過環(huán)境原仟村百貨，后易主華聯(lián)，旁邊商務(wù)、和老社區(qū)較多，并且經(jīng)過安貞華聯(lián)近兩年的經(jīng)營，依靠其繁多的活動促銷，使其成為目前北京知名的商場。項目狀況商業(yè)面積約1.5萬M2商業(yè)樓層地上5層，地下一層單層面積2500M2電梯扶梯4部/層停車位（地上/下）300個左右業(yè)態(tài)組合樓層業(yè)態(tài)組合運用面積業(yè)態(tài)比例%地下1層超市10005.9食街(飛特餐飲，4個檔口)5002.9同仁堂藥店1000.6漢方堂藥店1000.6一層街鋪仙蹤林3001.8必勝客4002.3肯德基3001.8工商銀行8004.7樂杰士3001.8麥當勞3001.8星巴克1500.9美奧整形中心3001.8一層珠寶、化妝品、女鞋、女手袋250014.7二層女裝、女士服飾、玄生壽司、吉野家、ＤＱ250014.7三層職業(yè)女裝、內(nèi)衣文胸、流行時尚女裝250014.7四層男士西裝、男士皮具、牛仔服、旅游用品、羊絨衫、仙桃居餐廳250014.7五層家電、數(shù)碼產(chǎn)品、通訊器材、音像制品、玩具、保暖內(nèi)衣、禮品、辦公用品、鐘表、兒童服裝、嬰兒用品250014.7總和17050安貞華聯(lián)商場綜評：其商業(yè)業(yè)態(tài)以百貨業(yè)態(tài)的功能性為主，街鋪供應(yīng)便利快捷的西式快餐和銀行，整體業(yè)態(tài)形式比較全面，其百貨業(yè)態(tài)定位于中檔商場，因其常常搞一些打折返券的促銷活動，吸引了一部分北京年輕時尚的購物消費群體。耀江服裝商品市場項目基本狀況：地理位置地理位置安貞西里交通狀況交通便捷，117、302、422、361、300、380、967路等公交線路通過環(huán)境緊靠安貞華聯(lián)和浙江大廈，其希望能夠借助分流部分光顧華聯(lián)商場的人流。項目狀況商業(yè)面積約5000M2商業(yè)樓層地上1層，地下一層單層面積2000M2電梯扶梯2部/層停車位（地上/下）50個左右業(yè)態(tài)組合樓層業(yè)態(tài)組合運用面積業(yè)態(tài)比例%地下1層小百貨平價鞋區(qū)6009.5文化、辦公用品70011日用百貨3004.7兒童天地801.3化妝品801.3塑料用品1001.6不銹鋼用品1001.6通訊產(chǎn)品1001.6美甲服務(wù)300.4箱包2003.2音像制品600.9成都美食3004.7一層街鋪張生記餐飲80012.6愛眼2003.2日本音樂信息中心2003.2餃子館1001.6一層男裝80012.6女裝120018.9褲子4006.3總和6340耀江服裝商品市場綜評：其商業(yè)業(yè)態(tài)以綜合類小市場業(yè)態(tài)的功能性為主，街鋪只有一個大型中餐，業(yè)態(tài)形式和品種比較單一，其市場的產(chǎn)品的售價相對低廉，其目標客戶為周邊社區(qū)居民。通過以上商業(yè)調(diào)研，我們有以下點結(jié)論：安定門商圈除巨庫外，目前區(qū)域基本為傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)排列組合和布局，很明顯該商圈內(nèi)缺乏旗艦類商業(yè)物業(yè)來支撐。由于缺乏地標性勝利商業(yè)物業(yè)，從而造成兩種外購現(xiàn)象。通過問卷調(diào)查，本區(qū)域常駐人群只是在區(qū)域內(nèi)購置日常生活消費品和飲食消費，而對于其他類型消費（特殊是時尚類產(chǎn)品的購買）則表現(xiàn)出“北出”和“南抵”現(xiàn)象，即“北出”集中在安貞華聯(lián)商場消費；“南抵”則是集中在西單中友商場、王府井東方廣場和崇文SOGO等消費場所進行消費。區(qū)域內(nèi)綜合類市場經(jīng)營產(chǎn)品檔次偏低，雖價格低廉，但產(chǎn)品時尚性、美觀性較差，并且市場購物環(huán)境普遍不好，影響區(qū)域內(nèi)時尚、中檔收入人群消費者在此消費,，所以社區(qū)型綜合類市場存在的市場爆發(fā)力的潛在點。從目前市調(diào)考察發(fā)覺，項目所處位置客流特點是速度較快，停留時間較短，流淌時間相對集中，這是因為除了一些西式快餐店（如肯德基）可以起到截留部分客流的作用外，目前項目周邊其他商業(yè)啟到截留客流的作用微乎其微。本案的SWOT分析項目現(xiàn)狀三利百貨位于北京市安定門外大街，北臨地壇公園，南通二環(huán)路和環(huán)線地鐵，門前有十余路公共汽車路途通過，商場現(xiàn)為4層布局，營業(yè)總面積約10000平方米。商場首層為化妝品、珠寶首飾、超市，經(jīng)營狀況一般；2層為女裝，有多個品牌來自木樨園天雅等服裝市場；3層為男裝、鞋等，20㎡攤位日流水僅有1000元，高峰期約7000元；4層為運動系列，10㎡攤位，日流水在400――500元。項目ＳＷＯＴ優(yōu)勢分析項目所處地理位置優(yōu)越，門前緊鄰車站，擁有數(shù)十條公交線路，南側(cè)距離地鐵口300米，是由地鐵轉(zhuǎn)乘地上公交系統(tǒng)的必經(jīng)之路，擁有足夠的客流京城北中軸路，財脈所在交通可達性的優(yōu)勢較為突出周邊常住人口密度大，區(qū)域內(nèi)流淌人口多項目地處成熟商圈，所在位置商業(yè)氛圍濃，商業(yè)需求旺盛項目規(guī)模與單層面積適中，適合做片區(qū)商業(yè)周邊居民對三利百貨的商業(yè)認同度較強項目招商以租賃形式，易于統(tǒng)一運作對于項目“可視性”因子，建筑設(shè)計師發(fā)揮余地大劣勢分析項目停車位少，只有緊靠路邊的市政公共停車位，限制驅(qū)車購物的消費群體門前臺階過高，與路面高差過大，簡潔造成拒客心理展示面較好，但沒有有效利用層高不高，尤其是2層以上，如不能采納其他方式改進（利用燈光改善），簡潔給購物者造成空間壓抑感，影響項目購物環(huán)境舒適度和購物者的心情人流淌線主要以路東側(cè)南北向流淌為主，過街天橋吸引西側(cè)人流作用不明顯單層2部扶梯對于人流的垂直流淌略顯支撐不足機會點區(qū)域的有效需求大，對商業(yè)的支撐力度大區(qū)域商業(yè)面積需求大，利于出租區(qū)域內(nèi)目前基本為傳統(tǒng)型商業(yè)，尚未出現(xiàn)旗艦類社區(qū)商業(yè)1萬平米的商業(yè)面積對于綜合市場來說牽強適中威逼短期北京市場類業(yè)態(tài)供應(yīng)量大，趨于飽和中低端市場內(nèi)產(chǎn)品銷售狀況減弱本案的定位大廈定位以大眾產(chǎn)品為主的區(qū)域日常生活消費及非耐用品消費的中檔社區(qū)型綜合商業(yè)中心。商戶定位：服務(wù)業(yè)態(tài)以能引進人流的品牌店零售業(yè)態(tài)以經(jīng)營中、低檔社區(qū)零售類產(chǎn)品的商戶，如老白云、佳藝、菜百等有閱歷的商戶為主流，兼有中、高檔次的品牌服飾主力店，以提升本項目商業(yè)品質(zhì)。消費者定位范圍：以安定門區(qū)域為核心商業(yè)區(qū)，并輻射3公里半徑內(nèi)的10萬人常住居民和部分流淌人口（換乘）作為本案的終端消費群體。樓層業(yè)態(tài)定位：業(yè)態(tài)劃分采納混合業(yè)態(tài)組合方式，即單層業(yè)態(tài)定位和功能分區(qū)不嚴格劃分。每層鋪位面積在主流鋪位面積的基礎(chǔ)上，局部有大面積。（具體看示意圖）其項目業(yè)態(tài)組合結(jié)構(gòu)比例建議如下：具備購物功能(零售)的占93%，具備餐飲\休閑消遣功能的占7%。樓層業(yè)態(tài)規(guī)格首層街鋪主力店（藥店、眼鏡、中西式快餐外賣店、休閑服裝）；小百貨、飾品、化妝品、鞋、包、文化用品街鋪主力店是以64平米為主；化妝品和飾品以3平米柜臺；小百貨以6平米和8平米隔斷；鞋檔以64平米為主2層男女時尚服裝；服務(wù)業(yè)態(tài)：美容、美發(fā)、美體、美甲主流鋪位以8平米；大戶鋪位以32平米3層男女品牌精品服裝；服務(wù)業(yè)態(tài)：主流鋪位以16平米和32平米4層兒童用品、童裝、圖書音像制品、家居用品、小電器；服務(wù)業(yè)態(tài)：餐飲、大頭貼主流鋪位是以20平米左右不等的放開式鋪位（具體鋪位面積見各層示意圖）投資收益平衡分析各層面積指標及均租金綜表樓層建面（平米）使面運用率％商戶數(shù)均日租金年租金收益萬元(含服)業(yè)態(tài)服務(wù)業(yè)業(yè)態(tài)使面服務(wù)業(yè)態(tài)日租金服務(wù)業(yè)態(tài)年租金收益服務(wù)業(yè)態(tài)內(nèi)容B1超市首層4130221053.5291151038小百貨－－－2層365020005515011743時尚服裝270658美容、美發(fā)、形象設(shè)計、足療等3層3110157060809556品牌服裝270548特色休閑區(qū)4層2020125662407285童裝、圖書音像、家居448581餐飲、火鍋、大頭貼、總計12910703654.556110.3526229885.26187比例％7.657(注：因超市面積不明確，所以上表總計一項中的建面、使面及年租金收益中未計入超市數(shù)值)各層數(shù)據(jù)具體演算B1經(jīng)濟指標及租金核算：總建面：3952平米業(yè)態(tài)：超市類似法寶生鮮超市日租金2元/平米·天(建面)3952平米×2.0元/平米·天×360＝284萬元匯總：B1年租金收益313萬元1F經(jīng)濟指標及租金核算總建面：4130平米通道、機電設(shè)備、消防梯等面積：1920平米運用面積：2210平米業(yè)態(tài)：街鋪6個，藥店類1家似同仁堂；眼鏡店1家類似寶島或雅視1000；休閑服裝店2家類似真維斯或班尼路；西餅屋1家類似味多美或好利來；中式快餐外賣1家?；瘖y品、飾品、小百貨、鞋、包、文化用品。街鋪日租金15元/平米·天64平米×7個×15元/平米·天×360天＝241萬元3平米柜臺日租金15元/平米·天170戶×3平米×15元/平米·天×360天＝275萬元6平米隔斷日租金14元/平米·天48戶×6平米×14元/平米·天×360天＝145萬元8平米隔斷日租金14元/平米·天52戶×8平米×14元/平米·天×360天＝209萬元鞋檔日租金12元/平米·天5戶×64平米×12元/平米·天×360天＝138萬元1F南側(cè)斜道10個攤位每個攤位一年收3萬合計30萬元匯總：1F商戶數(shù)291個，年租金收益1038萬元2F經(jīng)濟指標及租金核算總建面：3650平米通道、機電設(shè)備、消防梯等面積：1650平米運用面積：2000平米業(yè)態(tài)：男女時尚服裝，2F服務(wù)業(yè)業(yè)態(tài)（運用面積270平米）：美容美發(fā)美體類似詩婷、柔婷；美甲。8平米隔斷和64平米大戶日租金11元/平米·天（1154平米＋9戶×64平米）×11元/平米·天×360天＝685萬元２Ｆ服務(wù)業(yè)態(tài)日租金6元/平米·天270平米×6元/平米·天×360天＝58萬元匯總：2F商戶數(shù)150個，年租金收益743萬元3F經(jīng)濟指標及租金核算總建面：3110平米通道、機電設(shè)備、消防梯等面積：1540平米運用面積：1570平米業(yè)態(tài)：男女品牌服裝，男裝類似法國勝龍、華倫天努、布衣努等中檔品牌；女裝類似格格、雪福人、中國絲綢等中檔品牌。3F服務(wù)業(yè)業(yè)態(tài)（運用面積270平米）：。16平米隔斷和32平米日租金9元/平米·天1570平米×9元/平米·天×360天＝508萬元3Ｆ服務(wù)業(yè)態(tài)日租金5元/平米·天270平米×5元/平米·天×360天＝48萬元匯總：3F商戶數(shù)80個，年租金收益556萬元4F經(jīng)濟指標及租金核算總建面：2020平米通道、機電設(shè)備、消防梯等面積：764平米運用面積：1256平米業(yè)態(tài)：全為放開式，童裝，圖書音像制品、家居生活用品4F服務(wù)業(yè)業(yè)態(tài)（運用面積448平米）：餐飲區(qū)分兩區(qū)一區(qū)為270平米的食街檔口，另一區(qū)為116平米中式小火鍋（呷卟、咪嘻）；64平米為大頭貼區(qū)。20平米鋪位日租金7元/平米·天808平米×7元/平米·天×360天＝204萬元4Ｆ服務(wù)業(yè)態(tài)日租金5元/平米·天448平米×5元/平米·天×360天＝81萬元