城中村改造中的項目融資模式

后記PAGEPAGE53緒論銷0.1載研究背景坐員崗村位于癥番禺區(qū)北部碼的南村鎮(zhèn)內(nèi)提，與漢溪-銷-長隆商貿(mào)短旅游服務(wù)中混心、廣州大誠學(xué)城及其南拍岸發(fā)展片區(qū)五毗鄰。同時暢，員崗村地筋處廣州城市管拓展軸的南籌拓軸，沿江佛城市發(fā)展帶唉的沿珠江后俱航道發(fā)展帶字上，也是廣尼州市地鐵7膨號線上的一哭個重要節(jié)點相，是廣州市雨番禺區(qū)城市扛快速發(fā)展帶始中的一個亟鋸待改造的城月中村。番禺袍區(qū)政府一直站計劃啟動該炒地區(qū)的舊村焰改造，但時召機都不成熟候。近期廣州抱市政府將啟每動地鐵7號酒線的開發(fā)建幻設(shè)，且在該姐村的范圍內(nèi)餡要實施建設(shè)噸該站點，該雜村的區(qū)位優(yōu)受勢也進一步電凸顯，經(jīng)濟銅效益熱點進糕一步激化，留尤其是7號旦線在該村的忘站點建設(shè)不鄙可避免的需誼要該村全力沿配合，由此稻該地區(qū)的改冷造工作也被膝再次啟動。昌城中村改造美涉及到的權(quán)懷屬較多，利泄益復(fù)雜，因?qū)O素較多，特渾別是改造資憶金的籌措。榜本次有機會蜓主持負責(zé)該炒村的改造方旋案規(guī)劃設(shè)計構(gòu)，從而得以揮對城中村改小造的融資模殺式進行研究死探討，尤其迎是如何在充犬分保障村民回利益，政府狐少投入，的熊情況下，利墨用員崗村自激身的區(qū)域位狼置、地理優(yōu)送勢等，設(shè)置般合理的融資詢方案，籌得匯充裕的資金桐推進該村的擋順利改造。奇0.2互研究意義聲對于城市中電的農(nóng)村實施銷改造。屠是一項復(fù)雜鋪的系統(tǒng)工程劑，涉及的因供素較多，但朋其中不可忽柏視的一個重短要因素就是宣城中村改造夸的資金籌集訪。可以說城辜中村位置因徐素為改造提和供了可能性蒸，但城中村紅改造能否順孫利啟動，乃李至成功，在巡很大程度上歷取決于城中萬村改造的項樸目資金是否行充分?？窂V州市的城沸中村改造啟扔動過程就是乘明顯例子。燙廣州市一直攪有意推動廣援州市的城中萌村改造，但率又擔(dān)心在城洽中村改造過瓜程中，開發(fā)旗商介入會損啟害村集體或故者政府的利腹益。盛廣州市前任稅市委書記林蠶樹森多次明季確表示，不哥準(zhǔn)開發(fā)商參貧與包括城中歲村在內(nèi)的舊傭城改造。但訪是，巨額的被改造資金令售政府獨木難抬支錘，廣州市的那城中村改造思也一直雷聲軍大，雨點小驕，難以真正扶推進經(jīng)，而城中村襪因各種問題兄突出又被認竊為已日益成刑為城市的“攀毒瘤”。灶尤其是賠其它省市城蠅中村改造迅拆速推進，廣瀉州市政府終恨于改變策略漿，在200意7年連任市吹長不久，張籌廣寧市長就靠在近該市一年一陵度的城建工陡作會議上明準(zhǔn)確表示，“梯歡迎開發(fā)商潤參與城中村竿改造”。首乘度在城中村貓改造中引澇入\o"開發(fā)商"丑開發(fā)商換。稱開發(fā)商的引勸入實質(zhì)上就縮是為城中村皺改造引入了趕資金源，從字而保證城中睜村可以順利散啟動。因此家，融資在城占中村改造中連重要性不言顆而喻。寶那么對于城丸中村改造中詞的資金需求抗如何進行籌誓措滿足。關(guān)遼于城中村改制造，各地已痰先后啟動，伶也在改造建從設(shè)中積累了猴不少經(jīng)驗，閣國內(nèi)學(xué)者對剛此也進行了托積極的分析董總結(jié)，但可抓能專業(yè)的原把因，對城中陳村改造的總克結(jié)多是規(guī)劃蓬界方面的專架家學(xué)者，他肉們對于城中蠶村改造的總腫結(jié)研究多集深中在城中村糊改造的利弊刑、意義，以濁及改造模式催方面，對于端影響城中村支改造的資金兄籌措研究不彼多，或者簡價單提及。本執(zhí)次通過對國件內(nèi)選取廣州緣市、深圳市揚等不同城市訂不同城中村玉改造的典型姻實例，進行永分析探討和待總結(jié)，尤其粘是資金籌措浸方面，結(jié)合輕項目融資的迎相關(guān)知識，邁提出了城中技村改造中項設(shè)目融資的相褲關(guān)模式，并勁且利用負責(zé)妹廣州市番禺聚區(qū)員崗村改貢造的方案的恒機會，在實危踐中予以實因證，以期對壟今后相關(guān)的遵城中村改造多項目融資予裳以啟示，順寸利實施城中款村改造，加棕快各地的城咱市化速度，臂快速推進我陜國的城鎮(zhèn)化你步伐。雨0.3派研究方法與為創(chuàng)新檔項目融資常夠應(yīng)用大型市撕政建設(shè)和能稈源礦業(yè)等領(lǐng)勾域，尤其是筆政府依托特倒許權(quán)向社會決企業(yè)進行融尋資。本次研吼究以項目融廣資理論為基急礎(chǔ)，但又不紙拘泥傳統(tǒng)項李目融資的內(nèi)尾容，而是依由托項目融資驗的概念和項爪目融資概念學(xué)的本身意義臟，把項目融諸資放在城中拐村改造的項任目中研究，床更關(guān)注于融展資模式的設(shè)或計，通過融靜資模式的設(shè)睡計達到融資架的目的。研賭究方法主要謙通過研究模立型的設(shè)定，鳥采用實例研摧究法、比較抹分析法對當(dāng)無前城中村改催造的項目融拉資模式進行泉分析，采用章實證研究法姨對城中村改丘造的融資模送式進行具體憶分析。提出山了在不依靠后政府資金的攀情況下，科陷學(xué)合理的引糖進社會資金何。既充分有搖效的保障村久民的利益、于村集體自身命的利益和今留后長遠的發(fā)滔展；又使舊慘村得以合理渣改造，從而梢推動城市自娃身進一步的虎完善優(yōu)化，旨達到經(jīng)濟效岔益、社會效您益和環(huán)境效忍益的高度統(tǒng)豐一，使城市球更加美麗、妖社會更加和疊諧的新型融序資模式。后第1章漠城中村改造忘與項目融資停概論科1.1浴城中村社會替影響的復(fù)雜必性常及其改造的勾必然性馳1.1.1新猜城中村剩城中村是梯中國吉大陸俗地區(qū)上城市化至進程中出現(xiàn)銜的一種特有轎的現(xiàn)象。在證1978年夢開始屠改革開放繁后的30多明年間里，一悶些經(jīng)濟發(fā)達叉地區(qū)（如珠燙三角、長三戰(zhàn)角、論環(huán)渤海徑、直轄市、途省會城市等蛾）城市的建獎成面積迅速轉(zhuǎn)擴張，原先熊分布在竟城市駛周邊的茄農(nóng)村張被納入城市泛的版圖，被良鱗次櫛比的財高樓大廈所憑包圍，成為缺了“套都市里的村丘莊徐娜.中國城鎮(zhèn)化進程中的城中村改造.《山西建筑》.2011年01期?！?。比較著鴨名的城市如史北京銜、天津、黑重慶料、上海、相武漢者、廣州、賺深圳屈等城市。徐娜.中國城鎮(zhèn)化進程中的城中村改造.《山西建筑》.2011年01期虛因此，己所謂“城中鉤村”，是指絲在城市高速系發(fā)展的瘋過意程傻之裝中，快村民的集體嚼土地槍被征用，鳳村民的羊農(nóng)民身份附發(fā)生懸轉(zhuǎn)變浙，成為城市釋為居民，麗但是住的地陜方?jīng)]變，農(nóng)仍恭在原村集體萍所在地，另霸一種情況是綁城市化傾過倍程更之鑄中，蠶村民的集體熊土地秘被征用，剃但又與城市弦的發(fā)展不同豐步，周邊已恭經(jīng)成為城市鏈發(fā)展區(qū)，而換村民居住的品村莊仍然是點村莊，村民研依然是村民夜，仍然按照農(nóng)村莊的生活制和管理模式嘗生活，村被擺城市包圍，撥也稱為城市挺內(nèi)的農(nóng)村陳柳欽.陳柳欽.城市化進程中的“城中村”問題探索.（天津社會科學(xué)院城市經(jīng)濟研究所.天津.300191陷從目前這些是城中村與土社地的關(guān)系也患可清晰的看舒出這些特征杰。目前城中萬村的土地臣所有權(quán)慶方面分為以籌下三種不同昨的情況符：橫（1）已“畏轉(zhuǎn)路村桑為獨居”，土地挎由于城市建棗設(shè)而被征用立，喪農(nóng)民榴沒蓋有集體土地消所有權(quán)，值村莊成為城設(shè)市包圍下的使村莊，生活憤在村莊的卵農(nóng)民務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘绣懢用?，悟但生活模式材依然按照過內(nèi)去農(nóng)村的生買活模式生活積。姜（2）正在谷“忘轉(zhuǎn)廁村概為斷居”。脅村莊的訪大部分倚土地已泛被幕政府教征用，扯集體債土地所有權(quán)叛大仆部分屬于國棗家，呢還有一顏部分屬于集盛體，親生活在村莊閱的農(nóng)民依然齒是農(nóng)民。放（3）尚未炕“門轉(zhuǎn)錯村叼為臉居”，鹿在城市規(guī)劃耀確定的城市黎發(fā)展區(qū)內(nèi)，搬而目前村莊牧依然是村莊您，還未按照魔城市規(guī)劃的付要求被征地兔。白1則.1.2巨畏城中村形成勁的原因么分析城中村旗形成的考原因，從“足城中村”斜演變過程篩中雖可以看到杜"城中村"送形成的主要水原因：暢從岸城市發(fā)展的謊客觀現(xiàn)實來綁看，是因為彩我國城市化熱水平不斷提苦高的結(jié)果?？翟谶^去的革20多年中窯，由于改革役開發(fā)的快速膠發(fā)展，我國嫌城市化進程濃不斷加速，儲城市化水平徒不斷提高泉，厭目前，全棟國的城市數(shù)刑量也油從1978野年的320島個公迅猛宜發(fā)展到現(xiàn)在迷的662個熟。認這些灣城市建成區(qū)枕面積確不斷擴大，刪早期是痰3.6萬平喊方公里房，而目前據(jù)頓調(diào)查已經(jīng)達盤到允到9萬多平愉方公里吳亮.城中村改造過程中存在的問題及對策研究.《西安建筑科技大學(xué)》.2005年鉛。在城市化旅進程中，城殿市政府往往跡通過征用近蒜郊農(nóng)村土地賴來實現(xiàn)其鉤城市規(guī)模的壯擴大再。紐特別是為了服減輕城市發(fā)紹展成本，遇糟到農(nóng)村繞著裂走，需要土唉地時，只征河農(nóng)民舊村之握外，尚未建踩設(shè)的用地，虹而村民生活倡、生產(chǎn)的區(qū)艷域由于征收汗和改造成本嘴太高，而繞資開不管，最遵終村莊被城造市所包圍，吳亮.城中村改造過程中存在的問題及對策研究.《西安建筑科技大學(xué)》.2005年剝另一方面，差我國的城市址化進程已成嫂為斯一個不可逆爛轉(zhuǎn)的歷史趨蕩勢。據(jù)估計約，行到脈2030年揮左右，我國償城市化率將胃達到65%格以上，城市潤人口達10露億人左右《2008年中國城市競爭力藍皮書：中國城市競爭力報告》報告對中國城市群未來發(fā)展進行預(yù)測：預(yù)計2030年，從規(guī)模上來看，城市化率達到65%以上，城市人口達10億人左右。城市數(shù)量達到1000個左右，小城鎮(zhèn)1500～2000個之間；從等級上來看：世界頂級城市1個，世界城市3～5個，國際化城市15個左右，國家級城市30～50個。從城市群競爭力看，珠三角城市群競爭力位居三甲之列。叉。隨著城市弦規(guī)模的不斷銷擴大，土地麗所有權(quán)通過脊國家征收不傘斷從農(nóng)村集某體經(jīng)濟組織壘所有變?yōu)閲宜?。例但是隨著農(nóng)駱村村民維權(quán)本意識的增強沾，饅進一步的城慢市化擴張沿中，踐農(nóng)村集體經(jīng)軟濟組織和農(nóng)誓民災(zāi)在蒜失去大部分喝或全部耕地周的領(lǐng)時，包對抗愈也在不斷增中強山，位面對此種狀遙況，罪地方政府和散開發(fā)商一般鳥會選擇先行絨迂回繞開村晚莊的方式進肉行城市建設(shè)養(yǎng)和開發(fā)，當(dāng)保城市建成區(qū)筐逐漸連成一檔片后，牌原有的村中左就燭逐步萎縮為血僅剩村民宅秀基地和小部娃分農(nóng)用地。用從而徹底形媽成了“城中哀有村，城村崖共存”的現(xiàn)缺《2008年中國城市競爭力藍皮書：中國城市競爭力報告》報告對中國城市群未來發(fā)展進行預(yù)測：預(yù)計2030年，從規(guī)模上來看，城市化率達到65%以上，城市人口達10億人左右。城市數(shù)量達到1000個左右，小城鎮(zhèn)1500～2000個之間；從等級上來看：世界頂級城市1個，世界城市3～5個，國際化城市15個左右，國家級城市30～50個。從城市群競爭力看，珠三角城市群競爭力位居三甲之列。皺從呼根本上看殼，璃城中村的形閉成潑是蔬因為及我國葵當(dāng)前城市和竹鄉(xiāng)村實施兩倍種不同的管礎(chǔ)理體制和土碼地所有體制毀，也就是城昌市按照城市巧進行管理，剩管理的對象氧主要是城市翅居民，而農(nóng)醋村按照農(nóng)村張進行管理，橫管理對象主淹要是村民。嘆其次在城市額，人們生活佳居住工作的拿空間土地主隙要是國有建縣設(shè)用地，即擾通過征收，黃用地所有權(quán)洋屬于國家，負使用權(quán)屬于儉政府，或者鍛某個生產(chǎn)業(yè)廁主通過向政注府繳交費用慮的基礎(chǔ)上，比按照法定手借續(xù)所得。而戲農(nóng)村土地主斑要屬于村集練體所有，不黎是某個個體且擁有，在該睡空間上進行坡的開發(fā)建設(shè)脊行為，必須勤征得集體成棋員的同意，艘但同時村民需按照國家土榆地管理條例崗的規(guī)定，享概有一戶一宅壘的權(quán)利，即睜村民個人在逢達到法定年盆齡，成家分址戶時可以向歷村集體申請肉宅基地建設(shè)期住宅的權(quán)利壞。通常所說圣的盛城鄉(xiāng)二元體厚制。叛因此，從“仰城中村”的濕形成和發(fā)展樸過程中我們裕可以看出趁，噴正是召土地的二元妨所有制結(jié)構(gòu)拍導(dǎo)致了梅澤“城中村”便的戒形成。轎因為使二元所有制置結(jié)構(gòu)執(zhí)，頸村民可以念可以在法定輔要求內(nèi)，分誦戶建房，且遲成本很低。漂同時對于城脆中村的村民基，土地被征朋收，失去土照地后，村民歐為了自己的首經(jīng)濟收入，引往往會違反爬相關(guān)管理要住求，提高住暖宅的層數(shù)，熔加大住宅建攏設(shè)面積，多受余的面積用榆來出租獲取辦收入，從傳宇統(tǒng)的抄“塑耕地村”組轉(zhuǎn)向洽“暮耕屋框”偉。也有人指氣出螺“從個體礦理性選擇的逼角度看，‘隸城中村’這不種特殊的建員筑群體和村磚落體制的形雖成，是農(nóng)民折在土地和房蹦屋租金快速濱增值的情況踢下，追求土凡地和房屋租凡金收益最大恢化的結(jié)果?？堋笨艘策M一步加坡劇了歸“城中村”敗的形成。猜1.1.3仍斑城中村復(fù)雜僑的社會問題細“城中村”貓在從鄉(xiāng)村向示城市轉(zhuǎn)變過變程中，因土敏地、戶籍、倡人口等多方攔面均屬城鄉(xiāng)無二元管理體夾制，沒有完漢全納入城市俘統(tǒng)一規(guī)劃、疏建設(shè)和管理倡，其發(fā)展有目很大的自發(fā)村性和盲目性坊，在生產(chǎn)方竟式、生活方掀式、景觀建緣設(shè)等各方面迫仍保留濃厚象的農(nóng)民特征銜，因而影響及了繳城市基礎(chǔ)設(shè)熔施姓布局，乃至糞城市整體規(guī)異劃的實施。掀“城中村”臣的長期存在柴，已經(jīng)成為沙我國很多城醬市發(fā)展面臨提的一個難題仿。其中比較站典型的有以箏下幾點:祖一城中村治格安形勢嚴(yán)峻鴿。城中村握人口沒混雜宋，“城中村這”愿的人口構(gòu)成竊主要是嶄村民、市民扶和流動人口輸。流動人口宴自身無固定覆工作，容易適流動、生活惠壓力大，而分低成本的城吸中村往往成史為流動人口注居住的首選顧，另一方面覆，城中村特典殊的管理模聚式和雜亂的嚷建設(shè)空間，遇在一定程度垮上為流動人番口犯罪提供早了可能，從福而使城中村述成為城市藏膝污納垢的所榨在地，導(dǎo)致健城中村的講治安處管理場形勢恩十分挎嚴(yán)峻。巷二是違法建貞設(shè)建設(shè)嚴(yán)重腎。村集體特律殊的自我管憲理模式，鄰春里之間難以證割舍的宗族運關(guān)系，村集艱體自身不可穴能真正按照碰正常的城市潮規(guī)劃進行管令理，從而導(dǎo)顫致大量違法掙建筑出現(xiàn)，摟且難以遏制守。尤其是在志失地后經(jīng)濟胖利益的強烈嗎驅(qū)動下，村室民見縫插針聲式的進行建岸設(shè)，且不經(jīng)爹過禍任何規(guī)劃與乏建設(shè)部門的黎批準(zhǔn)陰，從而導(dǎo)致賊城中村或“一線天”架、“握手樓宏”、“貼面斬樓”拍等的出現(xiàn)，覽房屋房屋之券間，采光通典風(fēng)成為奢望野，要的只是撥居住面積和卻高居住面積票下帶來的高冶經(jīng)濟效益。昆風(fēng)景獨特察。由于房屋辛密度高、采邊光通風(fēng)條件青差，村民居眠住環(huán)境差。萬三是城中村狠落后的居住巡條件。城中真村沒有合理握的規(guī)劃，也投難以按照規(guī)島劃進行建設(shè)吹，早期的基很礎(chǔ)設(shè)施在日姜益增多的違謹法建設(shè)面前廟顯得日益不碧足。巷衛(wèi)生條件差屈。爬市政芽管線雜亂無星章，排水排瞎污格難以保障亭，垃圾漢隨意堆放符。退同時違法建粗設(shè)，西“一線天”恭、“握手樓涂”、“貼面忠樓”坐的形成致使疾消防工作難頃以正常進行凝，一旦發(fā)生貧火災(zāi)不可設(shè)扮想，可以說躁存在嚴(yán)重翠的鎮(zhèn)消防隱患，明四是違法固使用土地爬。城中村內(nèi)議商業(yè)用地綿、召工業(yè)用地擋和檔宅基地昨混雜在一起趨，捉亂占、亂圈統(tǒng)地現(xiàn)象毫嚴(yán)重。沒有贈完善合法用污地手續(xù)，就趨租賃土地螺給他人使用型，償用集體土地漸進行非法的臨房地產(chǎn)開發(fā)靈、經(jīng)營類，批用集體土地氧抵押貸款裝，國以土地入股處開辦各種實掌業(yè)賠。賺五扶是“城中村揭”村小農(nóng)經(jīng)育濟觀念濃重式,安于現(xiàn)狀塘,受教育程輩度普遍偏低鏟,綜合素質(zhì)鳥較差,就業(yè)級困難,較難礦適應(yīng)城市發(fā)伏展的要求。圖1.1圖1.1廣州市石牌村中的握手樓虧例如位于天采河核心區(qū)的窗石牌村，是稿廣州最大也流是歷史最長乖的城中村，端由版村民宅基地姥擴展起來的厚密集建筑群京（被稱為“恐接吻樓”）緞及部分自獎留地構(gòu)成，嫩由170條睜窄小的古巷爛支撐，面積辮約一平方公夠里的石牌村宏里居住著5隆萬多的外來笑人口，這個諒有700多彈年歷史的老依村子，被征含完了所有土析地。如今，跳村落的周邊她已經(jīng)建設(shè)為荷廣州最為繁貧華的都市，獻四周被廣州近CBD里的盛高樓大廈和納繁榮的商業(yè)壘街包圍，周拉邊毗鄰IT鄙銷售圈、天屢河娛樂城、梅天河電影院勁、地中海國忘際大酒店（浸五星）、總賴統(tǒng)大酒店（裙四星）、大巖華酒店（四掌星）、中山直三院等、現(xiàn)搞有石牌東路其和石牌西路贊兩條繁華的島商業(yè)街平行述圍繞，以華餃南師范大學(xué)券和暨南大學(xué)紛等高等學(xué)府察相鄰。但是全高樓簇擁下溫的城中村內(nèi)信，密密麻麻示蓋了365時6棟房子，浪整個村子沒撫有一點空地撥，最小的一辰塊宅基地只演有競8平方米緞，上面卻神跌奇地蓋起了少42平方米逃的建筑面積位。“貼面樓扒”、“接吻銷樓”，讓狹延窄的街道“籮暗無天日”造。圖1.2廣州市石牌村圖1.2廣州市石牌村挽石牌僅僅只存是城中村的鳥一個縮影，別幾乎所有在仇城中村居住認過的人，都稱清楚其中隱沙藏的偷盜、暮兇殺以及消學(xué)防問題的嚴(yán)秧重性。據(jù)廣糊州市社科院察最近的調(diào)查痛，廣州市近支年來各類治裳安案件中，鴉有約60%據(jù)由藏匿在城瑞中村的流動敞人口所為。筍治安惡化一俯度令廣州背賣上惡名。塘可以說摩“城中村”己的存在不僅養(yǎng)嚴(yán)重片影響導(dǎo)了叨城市的霜環(huán)境美美觀，也制耀約著城市辨向更高層次朽的發(fā)展府，微已成為困擾胃許多城市發(fā)員展的“痼疾輛”。礎(chǔ)1.1.4勢疫城中村改造箭的必然性無大量的“城東中村”存在邊于都市之中植，給城市建豬設(shè)和管理帶超來很大的負指面影響，航亟待改造。是一方面香,改造“城傭中村”是推王進城市化進昏程的迫切需貴要。城市對攪周邊地區(qū)有匆較強的主導(dǎo)厚作用和聚集子力、輻射力拖.也是現(xiàn)代攤文明向廣大環(huán)農(nóng)村輻射的騙源頭。如果耐“城中村”抵不進行徹底端的改造,城召鄉(xiāng)建設(shè)和管沖理就難以適注應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展化和居民生活據(jù)水平的提高撒。舍另一方面嘆,改造“城典中村”是建達設(shè)現(xiàn)代化城豐市、營造良治好發(fā)展環(huán)境矩的迫切需要蜘?！俺侵邢荡濉彪s亂的綠建筑景觀,西“臟、亂、時差”的生活品環(huán)境.在很巡大程度上破法壞了城市的瘋形象,降低營了城市的品喇位,成為城筒市現(xiàn)代化的珠一大障礙。夫因此,要建凝設(shè)現(xiàn)代化城怨市,提高城海市的品位和伐競爭力,就句必須從物質(zhì)迷形態(tài)、管理刪體制上改造海好“城中村反”。遠其次彈,改造“城犁中村”也是餐加強社會主皆義精神文明降建設(shè)的迫切靜需要?！凹〕侵写濉比逼鸱ε涮谆A(chǔ)摧設(shè)施,居民尤受教育程度毛普遍偏低,尿就業(yè)困難,和不能適應(yīng)城遵市發(fā)展的要個求。因此,絡(luò)改造“城中騙村”的物質(zhì)戒環(huán)境,加強越社區(qū)建設(shè),坑更新居民的傾思想觀念和跌提高其文明卷素質(zhì),已成酸為維護社會登治安和加強急城市精神文谷明建設(shè)的當(dāng)雞務(wù)之急。北1.1.5緊陜城中村改造評的復(fù)雜性悅城中村資源噸的稀缺性及現(xiàn)復(fù)雜的社會不影響已決定嫁了無論是地瞎方政府還是障開發(fā)商都對牌城中村改造備產(chǎn)生了濃厚己的興趣。鍵城中村改造豎簡單而言就泄是按照相關(guān)亮的規(guī)劃要求朋，對城市中擱的舊村進行遣改造。駱目前杭州、頓深圳、廣州孟、福州、錢南昌夸、天津、器青島粒、太原、餅西安鞠等很多城市聾先后開始了蓬城中村改造覆。但是政如何改造“糊城中村”杏，昨是全國幾乎喊所有城市都泰正在面臨的途重大課題。陷由于國家拆攏遷政策和土夫地政策的調(diào)議整，居民和刷農(nóng)民產(chǎn)權(quán)意明識和維權(quán)意窄識的提高，徒拆遷、征地蟻難度非常大呼。而“城中拌村”大都建幟筑密度很高羨，跌外來人口禍多，很多村舒民沒有工作等，很多還是恢靠出租違章短建筑為生。目不同“城中界村”的房屋征土地產(chǎn)權(quán)混費亂，土地和繳宅基地城鎮(zhèn)靠產(chǎn)權(quán)和農(nóng)民腫產(chǎn)權(quán)都有。拘很多“城中校村”還保留慢著鄉(xiāng)、村行得政建制，還練有很多農(nóng)民馬集體企業(yè)財蠻產(chǎn)，是當(dāng)?shù)孛{農(nóng)民賴以為遠生的生存基年礎(chǔ)，處理這貪些財產(chǎn)，解沿決安置農(nóng)民僻就業(yè)問題更宗是巨大的難壩題。這些都荒給“城中村動”的改造增打加了很多困潮難。菠1.1.6砌結(jié)城中村改造泥中的融資必郊要性葵城中村改造晶的問題較多觀，但歸根結(jié)辱底這些問題悟主要在于利嫁益的分配是性否滿意，因棉此城中村改政造的重點在紐于利益分配鬼，關(guān)鍵在于杰項目融資。膝利益分配在攻一定程度上底表現(xiàn)為城中被村改造前后須的利益保障報。如果城中虜村該由村集遺體進行，則辱村自身資金啊能力不足，史難以一己之躍力啟動城中己村改造，另巖一方面村集頓體開發(fā)建設(shè)俯的經(jīng)驗不足圾，對順利推水動本村的改棄造具有一定元難度；如果嫂城府直接投煎入，大包大木攬，違背市度場經(jīng)濟規(guī)律酒，不按市場糟經(jīng)濟規(guī)律辦沫事，投入過匯多，成本考市慮較少，更正多的考慮政位績工程，一愿種是改造是欄好了，村集怨體認為政府籍的投入是理懼所應(yīng)該的，迷要求過多，燒但政府負債旋較多，一種屢是政府難以臥承受負債之朗中，中途過懂程中偷工減鎖料，表面是玩好了，但出鼓現(xiàn)質(zhì)量問題莫，一種是半玉途而廢，出夕現(xiàn)半拉子工餅程，一種是魂政府強勢推瞇進，村集體杏的利益得不箱到保證。由瑞此決定了城僵中村改造必摩須依靠引進蠅外界資金來現(xiàn)推動，即必助須進行融資本。統(tǒng)1.2攏城中村改造箏中的項目融右資項目融資是近些年興起的一種融資手段，是以項目的名義籌措一年期以上的資金，以項目營運收入承擔(dān)債務(wù)償還責(zé)任的融資形式。形式有很多，也比較靈活，至于趨勢，每一種模式都有適用的領(lǐng)域和趨勢項目融資是近些年興起的一種融資手段，是以項目的名義籌措一年期以上的資金，以項目營運收入承擔(dān)債務(wù)償還責(zé)任的融資形式。形式有很多，也比較靈活，至于趨勢，每一種模式都有適用的領(lǐng)域和趨勢。舌1.2.1殿姜項目融資概輛念掘項目融資是弄指貸款人向述特定的工程較項目提供貸潮款協(xié)議融資親，對于該項狹目所產(chǎn)生的裹現(xiàn)金流量享短有償債請求吉權(quán)，并以該擦項目資產(chǎn)作炭為附屬擔(dān)保交的融資類型驚。它是一種改以項目的未畏來收益和資悔產(chǎn)作為償還溉貸款的資金慣來源和安全貸保障的融資高方式。裙從廣義上講描，為了建設(shè)亮一個新項目笛或者收購一拔個現(xiàn)有項目囑，或者對已游有項目進行既債務(wù)重組所噸進行的一切丙融資活動都裹可以被稱為殃項目融資。爽從狹義上江講，項目融寫資是指顧通過晶項目的資產(chǎn)妖、預(yù)期收益此或權(quán)益作抵薄押取得的一通種無追索權(quán)抓或有限追索它權(quán)的融資或蝦貸款活動。偉項目融資最遼早開始于上紗世紀(jì)30年植代美國一家趴公司的油田懼開發(fā)工程，竄后來應(yīng)用越其來越廣，應(yīng)雙用到煤炭、怎銅、石油、貞天然氣、鋁賭等礦產(chǎn)資源窄的開發(fā)，如岡世界最大的避，年產(chǎn)80亮萬噸銅的智禽利埃斯康迪沃達銅礦，就敘是通過項目孤融資實現(xiàn)開晨發(fā)的。諒1.2.2哨深項目融資的胳特點甩項目融資和匹傳統(tǒng)融資方筐式相比，具秒有以下特點揪：敵（沒1押）報融資主體的澆排他性。立項目融資主木要依賴項目準(zhǔn)自身未來現(xiàn)恰金流量及形報成的資產(chǎn)，父而不是依賴偵項目的投資孟者或發(fā)起人稿的資信及項垮目自身以外掌的資產(chǎn)來安叔排融資。融趟資主體的排籮他性決定了盾債權(quán)人關(guān)注堤的是項目未郊來現(xiàn)金流量較中可用于還悲款的有多少題，其融資額桶度、成本結(jié)功構(gòu)等都與項還目未來現(xiàn)金繡流量和資產(chǎn)貨價值密切相緣關(guān)。喚（2）傳追索權(quán)的有證限性。狡在其它融資箱方式中，投朱資者向金融趨機構(gòu)的貸款稿盡管是用于\o"項目"贏項目襖，但是\o"債務(wù)人"衛(wèi)債務(wù)人菌是投資者而家不是項目，興整個投資者踐的資產(chǎn)都可炒能用于提供熟擔(dān)?；騼斶€找債務(wù)；也就化是說\o"債權(quán)人"憤債權(quán)人般對債務(wù)有完蠶全的\o"追索權(quán)"聚追索權(quán)新，即使項目皂失敗也必須仔由投資者還改貸，因而貸理款的風(fēng)險對礙金融機構(gòu)來班講相對較小希。而在項目濫融資中，投級資者只承擔(dān)則有限的債務(wù)惰責(zé)任，貸款像銀行一般在避貸款的某個革特定階段(界如項目的建離設(shè)期)或特框定范圍可以鞠對投資者實漆行追索，而蝴一旦項目達慣到完工標(biāo)準(zhǔn)啦，貸款將變竭成無追索。麥（3）罰項目風(fēng)險的政分散性。咬因融資主體皂的排他性、黨追索權(quán)的有漁限性，決定忠著作為項目佳簽約各方對爪各種風(fēng)險因蒜素和收益的赴充分論證。裕確定各方參張與者所能承貴受的最大風(fēng)姐險及合作的濟可能性，利蛋用一切優(yōu)勢盜條件，設(shè)計茅出最有利的石融資方案。急1.2.3怎煙項目融資的仙參與者荷伐由于項目融員資的結(jié)構(gòu)復(fù)焦雜，因此參毀與融資的利拖益主體也較蹄傳統(tǒng)的融資線方式要多。藥概括起來主妙要包括以下追幾種：\o"項目公司"除項目公司忠、項目投資姓者、銀行等茫金融機構(gòu)、寄項目產(chǎn)品購過買者、項目因承包工程公摧司、材料供謹應(yīng)商、融資熱顧問、項目假管理公司等矮。\o"項目公司"時項目公司鍋是直接參與丸項目建設(shè)和筆管理，并承爐擔(dān)債務(wù)責(zé)任著的法律實體銅。也是組織先和協(xié)調(diào)整個珠項目開發(fā)建閣設(shè)的核心。墨項目投資者水擁有\(zhòng)o"項目公司"攝項目公司循的全部或部真分股權(quán)，除勇提供部分\o"股本資金"店股本資金蒙外，還需要犬以直接或\o"間接擔(dān)保"副間接擔(dān)保姨的形式為\o"項目公司"天項目公司暈提供一定的傾信用支持。泉六1.2.4智災(zāi)適用范圍墳項目融資主斜要運用于三身類項目：資陵源開發(fā)、基綠礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)博、制造業(yè)項賊目。微（1）際資源開發(fā)項蝴目蕩資源開發(fā)項掩目包括石油劈、天然氣、喘煤炭、鐵、止銅等開采業(yè)破。項目融資鴿最早就是源駛于資源開發(fā)烈項目。草（2）削基礎(chǔ)設(shè)施建話設(shè)項目昏基礎(chǔ)設(shè)施一寒般包括鐵路繪、公路、港溉口、電訊和運能源等項目真的建設(shè)?；鸬A(chǔ)設(shè)施建設(shè)德是項目融資這應(yīng)用最多的繞領(lǐng)域，其原難因是：一方抗面，這類項于目投資規(guī)模傲巨大，完全樸由政府出資盈有困難；另纏一方面，商掌業(yè)化經(jīng)營的般需要，只有我商業(yè)化經(jīng)營器，才能產(chǎn)生像收益，提高傭收益。在發(fā)落達國家中，暑許多基礎(chǔ)設(shè)賊施建設(shè)項目簡因采用項目禍融資而取得繞成功，發(fā)展穴中國家也逐減漸引入這種謎融資方式。舌（3）真制造業(yè)項目阿雖然項目融嫩資在制造業(yè)頓領(lǐng)域有所應(yīng)猾用，但范圍危比較窄，因且為制造業(yè)中克間產(chǎn)品很多省，工序多恩，操作起來抱比較困難，地另外，其對勸資金需求也千不如前兩個泊領(lǐng)域那么大松。在制造業(yè)悼中，項目融竊資多用于工英程上比較單訊純或某個工胞程階段中已虎使用特定技茅術(shù)的制造潮業(yè)項目，此晨外，也適用匪于委托加工牙生產(chǎn)的制造義業(yè)項目。建1.2.5均蹤項目融資模府式芬項目融資模盞式是指項目銅法人取得資烘金的具體形嘩式。解決w伐ho,h摸ow的問題事，融資模式維設(shè)計事實上乘是一個多目包標(biāo)的決策過飾程。常用的促模式有以下址（1）竟產(chǎn)品支付能產(chǎn)品支付色主要棄是崇就殿項目貸款的椅還款方式閉來講的，那項目投產(chǎn)后過直接用項目輕生產(chǎn)的舍產(chǎn)品來還本失付息。在貸縮款償還以前獄，貸款方度可以番擁有項目的扣部分或全部向產(chǎn)品?？癞a(chǎn)品支付這您種模式常常圍應(yīng)用于遇天然氣麗、暢石油和采礦介等大型能源撇型的愈項目融資中費，影其特點是：巨用來清償債廳務(wù)本息的唯議一來源是項添目產(chǎn)品藍；而且端貸款的償還鍬期民常常逼短于項目有彎效生產(chǎn)期；春同時期貸款方對項戲目經(jīng)營費用各不承擔(dān)直接昨責(zé)任。緊（2）譽融資租賃廟融資租賃愛是一種債務(wù)溫融資方式，國項目建設(shè)臣單位誼向互銀行、信托逆等托金融機構(gòu)申刺請融資租賃吉，允金融機構(gòu)購軋入茄標(biāo)的與設(shè)備討后物租借給建設(shè)騎單位，建設(shè)滔單位結(jié)通過臉分期浮支付租金的蔽方式，刷租借河金融機構(gòu)的沈設(shè)備。融資扇租賃叔主要應(yīng)用于偽資產(chǎn)抵押性憶融資，踢尤其迫是在購買輪殲船和飛機蒜，或者萄在籌建大型抹如三峽大壩繡類的份電力萄、水利草項目中可采有用融資租賃渠。芬（3）閣BOT融資遮BOT融資透是私營企業(yè)禿參與亦政府預(yù)期的棋基礎(chǔ)設(shè)施建典設(shè)，向社會紋提供公共服捎務(wù)的一種方賞式。BOT疑方式在不同晝的國家有不捐同稱謂，我子國一般稱其熊為“特許權(quán)糟”。BO崗T投資方式博常應(yīng)鐮用于建設(shè)發(fā)今電廠、鐵路怒、收費公路俱、城市地鐵亞和廢水處理勵設(shè)施等基礎(chǔ)寄設(shè)施項目。斷在此基礎(chǔ)上午，責(zé)BOT你在不同的層絕面，由于建如設(shè)、經(jīng)營和動擁有建設(shè)項柳目的不同，狡演化出了多劉種虎模式，碌如宋：BT（建號設(shè)－轉(zhuǎn)讓）沃、BOOT革（建設(shè)－經(jīng)骨營－擁有－堅轉(zhuǎn)讓）、T閣OT（轉(zhuǎn)讓吃－經(jīng)營－轉(zhuǎn)苗讓）、BL纖T（建設(shè)－何租賃－轉(zhuǎn)讓汽）、BTO翅（建設(shè)－轉(zhuǎn)風(fēng)讓－經(jīng)營）伏、BOO（瓣建設(shè)－經(jīng)營拔－擁有）等席。便（4）勿TOT融資燒TOT(T約ransf捏er-Op困erate兩-Tran擾sfer)俊就兇是“移交—滔—經(jīng)營——浙移交”的簡冶稱，厘常抖指民間投資薯者與政府簽坡訂特許經(jīng)營鐘協(xié)議后，墨從政府手中照獲得幕己經(jīng)投產(chǎn)運掃行的可收益謀公共設(shè)施項住目肥的鼠經(jīng)營襲權(quán)可，憑借該設(shè)楚施在未來若兄干年內(nèi)的收除益，一次性沾地炒給政府呈一筆資金，稅城市政府在授獲得該筆資堂金后可以宰用于建設(shè)新償?shù)幕A(chǔ)設(shè)施渴項目；特許勻經(jīng)營期滿后辰，投資者再避把該設(shè)施無那償移交給政躬府管理。惡TOT方式劍與BOT方劍式是有明顯慘的鎮(zhèn)不同軟，TOT不研需館要杯投資者直接杜投資建設(shè)基暗礎(chǔ)設(shè)施，色接手的是已欣經(jīng)建設(shè)好的藍具有特許權(quán)挎的公益設(shè)施呼，如此可以必避開基礎(chǔ)設(shè)華施建設(shè)過程化中產(chǎn)生的風(fēng)膛險和矛盾，蕩政府與投資莊者比較容易勺達成一致。輝TOT方式第常應(yīng)赤用于交通基聾礎(chǔ)設(shè)施的建科設(shè)。灣（5）煙PPP融資略PPP（P也ublic庸

Priv駝ate

P次artne淡rship鍛），隙即翅：公共、民臣營、伙伴，帽該斃模式的構(gòu)架待是：從公共沙事業(yè)的需求膝出發(fā)，利用私民營資源的叔產(chǎn)業(yè)化優(yōu)勢比，通過政府歌與民營企業(yè)雹雙方合作，畫共同開發(fā)、版投資建設(shè)，允并維護運營渴公共事業(yè)的閱合作模式，賄即政府與民舉營經(jīng)濟在公穿共領(lǐng)域的合動作伙伴關(guān)系肅。通過這種禿合作形式，度合作各方可歲以達到與預(yù)界期單獨行動行相比更為有伍利的結(jié)果。競合作各方參孟與某個項目作時，由參與秩合作的各方闖共同承擔(dān)責(zé)青任和融資風(fēng)繭險。州（6）謀PFI融資蒼PFI檢融資模式奉的蹄實質(zhì)歸在于政府從揉私人處購買箏服務(wù)，多用熔于社會福利濾性質(zhì)的建設(shè)熟項目，被那戒些硬件基礎(chǔ)寒設(shè)施相對已僚經(jīng)較為完善巡的發(fā)達國家扯采用。膚（7）滅ABS融資第ABS融資領(lǐng)也即哄資產(chǎn)收益證雜券化融資。唇它是以項目匪資產(chǎn)可以帶樂來的預(yù)期收目益為保證，侮通過一套提腦高信用等級辜計劃在資本童市場發(fā)行債脾券來募集資非金的一種項典目融資方式橡。具體運作丹過程是：（敵1）組建目鄙標(biāo)公司。（狡2）目標(biāo)公昆司選擇能進螺行資產(chǎn)證券悔化融資的對唉象。（3）拐以合同、協(xié)敢議等方式將房政府項目未居來現(xiàn)金收入然的權(quán)利轉(zhuǎn)讓晨給目標(biāo)公司授。（4）目核標(biāo)公司直接諸在資本市場僅發(fā)行債券募冬集資金或者撫由目標(biāo)公司降信用擔(dān)保，掌由其他機構(gòu)倚組織發(fā)行，狂并將募集到曾的資金用于耳項目建設(shè)。犁（5）目標(biāo)姨公司通過項醒目資產(chǎn)的現(xiàn)罩金流入清償設(shè)債券本息。覆1.2.6脂肥項目融資可憐以適用于城餡中村改造命城中村改造晚本身是一個既建設(shè)項目。巴但是從項目懶融資的適用峽范圍和模式冊來看，項目艦融資似乎很肚難應(yīng)用于城膏中村改造。協(xié)或者說城中吸村改造很難似與項目融資緞有直接的關(guān)招聯(lián)。項目融淘資似乎更多級的適用于方資源開發(fā)、鏈基礎(chǔ)設(shè)施建游設(shè)、制造業(yè)均等情項目攝，項目融資映模式也更多添的關(guān)注于開小發(fā)商與金融放機構(gòu)或者政拐府與金融機喜構(gòu)，信托機脖構(gòu)、其他大意型投資者等刮，但從項目結(jié)融資的概念珍來看城中村潛改造的籌資酒可以歸屬于單項目融資。專首先城中村蔽改造的融資殼活動符合項蟲目融資的概柄念。城中村篇改造的融資勵簡單而言就波是借助城中腸村改造未來刑的預(yù)期收益拉進行籌資。浸符合為了一廚個建設(shè)項目換而進行融資框活動的廣義挨項目融資概獄念，也符合遵以項目的資暖產(chǎn)、權(quán)益或魔預(yù)期收益作駕為橋抵押取得一兆種無追索權(quán)期或綱者煮有限追索權(quán)鹿的融資或貸波款活動含的狹義概念朋?；炱浯纬侵写謇L改造的融資告活動具有項險目融資的特偽點。具有責(zé)融資主體的裁排他性負特點。城中攤村改造的臺項目融資主你要依賴項目金自身未來現(xiàn)解金流量及形免成的資產(chǎn)，河而不是依賴濱項目的投資瘡者或發(fā)起人奴的資信及項忌目自身以外巴的資產(chǎn)來安在排融資。融偶資主體的排晉他性決定了捧債權(quán)人關(guān)注陡的是項目未幫來現(xiàn)金流量終中可用于還攏款的有多少變，其融資額盞度、成本結(jié)焰構(gòu)等都與項知目未來現(xiàn)金蟲流量和資產(chǎn)舞價值密切相授關(guān)。傳再次融資模咐式來看，城竿中村改造的背籌資模式具君有類似與項迅目融資模式眠的特點。簡荒單的從項目損融資的模式今來看，城中做村改造的社諒會融資似乎門不屬于傳統(tǒng)期項目融資中增產(chǎn)品支付醫(yī)、銀融資租賃遵、尾BOT融資僻、段TOT融資德、片PPP融資英、凳PPP融資時、緞PFI融資西、價ABS融資雷的任何一種扔。這些項目向融資更多的降在于從政府禽與私人的合鉗作模式和投屑資方式來進榜行定義，但吸城中村改造甜作為一種建胞設(shè)行為，以終空間用地為輛載體，與城苦市建設(shè)緊密孔相聯(lián)，決定嘴了它具有不豐同于傳統(tǒng)融孤資模式的特魔點。它的融狂資活動主要糾是以土地為扁媒介，利用墳土地資源的患稀缺性來吸籠引社會投資寧者投資而進琴行的一種融互資活動。如治果從另一角借度分析，城丸中村的村集匙體自身是具切有獨立法人丟的機構(gòu)，它塞可以通過自穴身的權(quán)益（萄土地）出讓勒去獲得資金持，則城中村攪的融資模式墳可以類似于具政府出讓自估身的某種特宇殊權(quán)來籌資凡建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)理施，具有晃BOT融資象模式的特點石。北因此，可以闖說城中村改嶼造中的融資至活動符合項影目融資的特難點，項目融肉資的相關(guān)模扁式可以在城沉中村改造中棄應(yīng)用。點第2章馳城中村購改造中的項刃目融資模式剖及分析扯城中村改造鋒中的融資活描動本身就是滋一種項目融星資。本次就凳是以地方政涂府、村集體灑、社會投資蛇者三個為基啟本要素，從夫村集體與社挖會投資者的彈合作模式為智媒介，從改曾造效果為評斜判標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定捧研究模型來奏探討城中村漁改造中的項形目融資。掌此種融資不覆同于常見領(lǐng)怠域（能源開構(gòu)發(fā)項目、石銷油管道、煉晌油廠項目、殲礦藏資源開復(fù)采項目、收鉛費公路及隧足道、橋梁等命交通設(shè)施建臣設(shè)項目、污犯水處理項目灑、通訊設(shè)施眨項目、其他垃項目）的項席目融資，不箏涉及項目的瓦可融資性分院析。更多偏蹈重于城中村再改造項目的噸成功因素分戒析、效益評太價。對于投軋資者可能存套在的與金融糞機構(gòu)的貸款途活動也不做鋒進一步分析序，更多是假見定在投資者箏投入的資金謎是企業(yè)自有娘資金。岔城中村改造翼的模式與其礎(chǔ)中的項目融西資模式緊密防相關(guān)，不同日的城中村改流造模式?jīng)Q定掠了項目融資悟模式的不同劣。斷城中村改造哈的不同模式介,主要由政王府作用、改趙造形式、改兔造主體、籌被資方式、土鬧地權(quán)屬變更磚、管理體制另變更等諸多蹲要素的不同供組合造成。自要素的不同雕組合,在紀(jì)城中村改造模中表現(xiàn)出各盲地既有相同凈的做法,膊也有較大的茶不同。晴本次研究結(jié)濤合研究模式嗚的主要選取平了三個具有窮典型意義城棚中村的改造優(yōu)，分別是廣登州市的小谷痛圍村、獵德進村和深圳的棍大沖村。這初三奪個城中村的欲改造模式各知具特色，分秋別代表了政動府直接投入偷型、村集體宜主導(dǎo)、開發(fā)槳商投入型三息種改造模式洽。其中的項板目融資模式釘也因而各不濤相同，各具勒特色。敏2.1敗政府直接投淋入型的融資里模式閃2.1.1旨朋概念龍釋義獻政府直接投歇入型寸：一般指嶄因為遵城市建設(shè)決，肯需要電對城中村進梅行整體改造當(dāng)或者搬遷，挽通常是地方蓄政府直接與曾村集體進行息談判，尋按雙方討談判確定的從價格或土參考勾市場腹進行彼估價粗，對村集體培、寸村民所換擁有的底集體土地炭，以及村民港和村集體的清住宅廠房等陸物業(yè)臂進行聽贖買咐，對原城中既村整體搬遷豪，在新的地欺方選址重建郵安置。幟其后，由政垃府或政府委啊托的開發(fā)商鋒對舊村越整體厭拆除，并按示照進城市建設(shè)項奏目的要求進阻行建設(shè)。威政府直接投迎入型的項目系融資通常來漆講，形式或盆者方式比較掏簡單單一，嗓主要由地方程政府露從政府財政賴中撥付來進始行項目推進陸。主要費用罵包括村集體宵土地征用補鐵償、異地新疏建安置區(qū)的陶土地征用費侮、城中村村做民的物業(yè)補紗償，城中村惡村民異地安至置區(qū)的建設(shè)拔費用、原城拆中村的拆除眉整理費用、榜居民安置區(qū)脹建設(shè)期間的忽安置費（有欣些在時間允級許的情況下墓可在安置區(qū)嫁建設(shè)后再安倚置，該費用臥可不用支出羞）。村民在插土地失去后領(lǐng)的經(jīng)濟發(fā)展發(fā)物業(yè)建設(shè)用乳地征用和建夢設(shè)費。侍2.1.2干賺具體案例：萬小谷圍島的填城中村改造貿(mào)小谷圍島位蠶于廣州市番約禺區(qū)北部，蹲面積20.蝦15平方公環(huán)里，風(fēng)光秀墓麗，四面環(huán)繳水，距廣州華市中心約罪17公里撓，稠居民世代以贊漁業(yè)、種菜除和果樹為生窮。2001想年3月，小飽谷圍島上拳20.15胸平方公里的紹土地被正式夢確定為廣州阿大學(xué)城規(guī)劃搭用地。跡大學(xué)城的降列臨打破了這嘗個小島原先椅的平靜，島陶內(nèi)的南亭、乏北亭、穗石摩、貝崗、練陳溪、郭塱6甲條行政村由張此成為城中保村，當(dāng)中練掌溪和郭塱村陸屬于全部拆象遷。拆遷涉理及約1.4仍萬人，拆遷今面積為17稱.9平方公注里。虛圖2.1圖2.1廣州大學(xué)城吉根據(jù)當(dāng)年的并征地拆遷補悟償安置辦法無，拆遷村民餐在規(guī)定日期貿(mào)內(nèi)遷出，每錫人可享受安夸置補貼獎勵選2萬元。被斬拆房屋按照秤不同的結(jié)構(gòu)廊等級賠償金觀額約400鮮—煙850元/母平方米不等惑。土地被征鐮后，村民靠汗村里集體物倉業(yè)的租金和功經(jīng)濟發(fā)展用閥地分紅的1梅5%作為主唐要收入。稅專為大學(xué)城女拆遷所建的鵲谷圍新村占跑地1200邪畝，共建設(shè)肢安置房31問44套，有員別墅型和公艷寓型兩種住闖房，叔配置了眠學(xué)校、診所己、肉菜市場扎、人工湖等蹦公共設(shè)施，輩政府部門突如破常規(guī)為大行學(xué)城拆遷的口村民購買了墊社會保險菌和警醫(yī)保貴。從此，村奴里的農(nóng)民府“便洗腳上田躬”蛇成了城里人幸。監(jiān)大學(xué)城總體絡(luò)規(guī)劃建設(shè)險也添于2003能年1月正式六啟動，績定位為既中國一流的殃大學(xué)園區(qū)，必華南地區(qū)高叢級人才培養(yǎng)皮、科學(xué)研究卷和交流的中狡心，學(xué)、研懶、產(chǎn)一體化殖發(fā)展的城市爪新區(qū)，適應(yīng)態(tài)市場經(jīng)濟遭體制和廣州寸國際化區(qū)域新中心城市地渴位、生態(tài)化座和信息化的普大學(xué)園區(qū)。糖計劃入駐2該0萬大學(xué)生鞋，規(guī)劃煌城市人口否約35萬人霸，相當(dāng)于一圓個中等規(guī)模則的城市，總處投資規(guī)模約咬300億元懼。19個月丹后一期工程妄正式完工。柿2004年釘9月1日桌，第一批進明駐大學(xué)城的醫(yī)10所廣東類高校新業(yè)生霉陸續(xù)入住大霉學(xué)城。猜2.1.3見乞優(yōu)缺點分析肥政府直接投奮入型的項目豎融資模式中拜，地方政府脹充當(dāng)了投資枯商的角色，標(biāo)改造中的融販資方式以政隔府直接投入鹿為主，與城踏中村的村集構(gòu)體進行談判臭，對原城中樂村進行改造政。優(yōu)點表現(xiàn)瀉在：一是政劇府鳳對村民的物籮業(yè)和土地忠直接秋買斷，延政府這個開披發(fā)商與村集越體之間的偵關(guān)系河簡單弄單純，斯買斷之后的課土地（城中額村）政府可畢以直接決定輔如何開發(fā)使?fàn)钣?。其次政殼府的項目建大設(shè)得以順利節(jié)保證實施；掛另外，此種宇政府主導(dǎo)式摩的建設(shè)可以簡為地方政府兩帶來巨大的軋社會效益，凍并且此效益辰可以是倍數(shù)渠級的擴大。煎對村集體而死言，原舊村職的居住環(huán)境濁得以改善，順按照新的要尺求建設(shè)安置擦區(qū)的在居住叮環(huán)境和公建還配套設(shè)施（功文化、教育飾、體育衛(wèi)生學(xué)等）也是按纏照城市建設(shè)繼標(biāo)準(zhǔn)配置，尚生活質(zhì)量得雨以提高。村菜集體的長遠城的經(jīng)濟利益擴也通過政府醒專項安排的雪經(jīng)濟發(fā)展留楊用地得以保頸障，原來的棉農(nóng)民身份轉(zhuǎn)嘴化為城市居嫌民身份。棒但如此大的傘投資和單一涼的投資主體被不可避免存乞在不足。缺描點表現(xiàn)在：殘一是撞政府需支付炮高昂的贖買泳資金和安置爽成本；夜改造后政府環(huán)的收益在于滴可在原城中侵村所在地按汁照預(yù)期目的逆進行項目建火設(shè)。如果該賓建設(shè)項目具然有直接的經(jīng)脖濟利益，則血對政府這個胃投資商而言副，具有經(jīng)濟川收益。如蘇埋州工業(yè)園的蓄開發(fā)建設(shè)、督天凈濱海新煤區(qū)的開發(fā)建染設(shè)期間，規(guī)汗劃建設(shè)區(qū)域援內(nèi)的城中村警改造模式就長是此種模式款。如果建設(shè)史大學(xué)城這種鳥公益性的基魂礎(chǔ)設(shè)施，則念政府的投入煌在經(jīng)濟利益靈上難以直接冰測算評估，交僅能從社會矮效益進行評曠價。二是直文接投入型的倒城中村改造超得不到村民墻的積極響應(yīng)佩，村民爐認為，政府宏是為了自身徹建設(shè)才對村擺莊進行改造嘉，誤政府自然要釘把相關(guān)村民粗安置、今后庭生活的經(jīng)濟飾保障、公共恭設(shè)施的建設(shè)替等一切做好掃，不做好就累是政府自身證失職。甚至縮有些村民認挪為政府想征遮地建設(shè)，如啄果沒有村民怖的配合政府思的項目建設(shè)豪就難以推進態(tài)，他們在建僚設(shè)中可以有堵更多的話語疾權(quán)，可以借崇機要求政府猛提供掛更多的實惠前。膝三是項由于高村民強勢的夫話語權(quán)，導(dǎo)呆致了政府在雖此情況下的第弱勢角色，赴村民有可能融提出超出市盼場價格的補倆償要求，耽政府棵可能獵需然要凝付出較大筋的腹成本秘來推進城中推村的拆遷，莫土地整理、株異地建設(shè)新麥村，對村民神今后長遠的郊經(jīng)濟發(fā)展作燒出安排等。搜另一方面村激民原來村莊識的土地從此辭不再擁有，叉在新的城市惕建設(shè)后可能坦產(chǎn)生的更高忌經(jīng)濟利益難老以分享，原沫有的居住文漸脈被割裂，漏對村集體而鴨言在社會效縫益評價上并翁不成功，正歷如《三峽人亭》中的居民慕對原有村莊鎮(zhèn)的難以割舍路。晉因此，這種糾模式璃費力不討好籃，還容易激施化社會矛盾餡，帶來維穩(wěn)嘩壓力，如果隨不是大型市羨政或者公益失設(shè)施的建設(shè)謠需要政府往徑往不愿意稼采用這一模屬式。它2.1.4種蒸應(yīng)睛用范圍谷這種模式常牙應(yīng)用于磚涉及到國家艙重大工程項悔目需強制征撤用農(nóng)村土地合、并且不是艘社會一般投搬資者可以承采擔(dān)投資，且努有收益的項認目刺情形耗，如廣州大交學(xué)城的建設(shè)爐，三峽大壩蔬工程的建設(shè)上城中村拆遷期安置。還有右就是監(jiān)一些地理位悉置較偏、饞村莊晉規(guī)模小、壤村抵經(jīng)濟實力較若弱的城中村兩，哄如蘇州工業(yè)革園建設(shè)初期尸時園內(nèi)的的河城中村，由誘于位置較偏爪，彼時的經(jīng)今濟實力較弱嫁，園區(qū)的城仁中村可以順虹利實施整體零搬遷。修2.2餃村寸集體主導(dǎo)則型的融資模些式絹2.2.1挑鐮概念釋義嚷村集體主導(dǎo)毀型的融資?？凳剑菏菨姶寮w茶自身的經(jīng)濟怎實力強大，援依托自身的裳經(jīng)濟實力呀，在相城市規(guī)劃量引導(dǎo)下，絲以委村委會朗為主體進行斧組織，扔籌資，完成勝村民協(xié)調(diào)、顧村莊拆遷、貍土地整理、包回遷建設(shè)怎、村民雀安置咱和村集體物象業(yè)建設(shè)衰的逆所有槐工作?？嗪唵味栽摼褪谴寮w位依托自身經(jīng)團濟實力，按暴照城市規(guī)劃配要求，對本羞村進行自我?guī)脑臁２翊朔N開發(fā)融展資模式看似適簡單，自行完籌資，但其刪實多是以地雷籌資，具體琴來講就是利抽用城中村改鋤造的機會，籌對城中村內(nèi)紅的土地進行采整理，對整目理出來的土瞇地在本村舊頓村搬遷、物翻業(yè)復(fù)建等建扭設(shè)需求滿足卡的基礎(chǔ)上，使對剩余的土怠地借助土地侮自身良好優(yōu)也越的區(qū)域位基置和土地的延稀缺性，通省過外部市場島按照招拍掛理的方式公開初出讓，籌到的土地改造資峽金，推進舊慎村整體改造鍵。并且為了慎有效的控制家城中村開發(fā)燒的可行性，惠整理出來的際土地往往借就助調(diào)整地塊冊容積率的方噴式，提高地傾塊出讓價值梁，提高地塊輛容積率的主蛇要依據(jù)多是姐從城中村改敏造的經(jīng)濟平波衡分析。夏2.2.2昂籮具體誦案例：鐵廣州市獵德雷村改造伯堵獵德村位于酒天河區(qū)珠江咽新城中南部問，南臨珠江控，別是一個有著挑900多年匙悠久歷史的可嶺南水鄉(xiāng)，老總面積酬33.63精公頃灰，轄內(nèi)住3熊167戶共肢7865人丈。這里被曾衰是河涌縱橫訴，古榕依依首，曾是美麗琴的嶺南水鄉(xiāng)基。隨著城市否化進程的推該進，高樓大女廈所包圍，祥人口越來越次多，巷子越干來越窄，村程民都洗腳上洪田，成了出認租屋主，這繡里也變成了刃“球城中村姿”荷，容納了1縮萬多外來暫安住人口。與納所有的城中啊村一樣，曾井經(jīng)的獵德村刷成了臟亂差以的代名詞，串幽暗狹窄的授小巷，河涌鄉(xiāng)越來越黑，谷出租屋里住噸滿了流動人達口，治安也揀大受影響。圖2.3圖2.3廣州獵德村的小橋流水圖2.2圖2.2廣州獵德村村貌臥嚴(yán)重影響了但村民和周邊便居民的生活脾，制約了村車民和村集體茶經(jīng)濟的發(fā)展段，束縛了城耍市綜合競爭圣力的提升和捐城市現(xiàn)代化腫的推進，獵至德“城中村杜”改造迫在現(xiàn)眉睫。20萍07年5月的，該村整體汗改造工作正躺式啟動，仍整個村的改乎造經(jīng)濟測算初需要30個胞億。彼按照獵德村隆改造方案，棕獵德村全部英拆掉重建，允其東部作為鵲村民的安置槐區(qū)，南部則杯建星級酒店古，支撐集體鋒經(jīng)濟嗓，撕西部莖用于公拍賣發(fā)展商嚼業(yè)灣。事用地面積1柔1.417超6萬平方米洲，總建筑面峽積56.8香23萬平方惜米釣，公開出讓痛的藏最低交易價怒是年38.6億淋元，貪最終拍出價脊是46億，柔超過預(yù)期。州2010年陪9月28日勁完成復(fù)建安種置房工程和悅回遷?；剡w佳后，村民人久居環(huán)境有了身翻天覆地的工變化；村集鴨體收益翻番正，2011夸年達到5億盆元，經(jīng)濟總隊量躍居天河局區(qū)村改制公串司第1位，爛人均年收入膜達9000轉(zhuǎn)0元。圖2.5改造后傳統(tǒng)與現(xiàn)代共存的獵德村圖2.5改造后傳統(tǒng)與現(xiàn)代共存的獵德村圖2.4廣州獵德村富有傳統(tǒng)特色的龍舟賽圖2.4廣州獵德村富有傳統(tǒng)特色的龍舟賽羨2.2.3球優(yōu)缺點步分析鉛獵德村改造帖的優(yōu)點在于郊不需要政府拋出資，依靠便自身進行改建造，望首創(chuàng)了村民銀以土地產(chǎn)權(quán)飛（土地拍賣果）置換開發(fā)候商物業(yè)（安燭置房建設(shè)）迫來改造的新餅?zāi)Ｊ?，有別陪于以往以政旱府為主導(dǎo)進鏡行的舊城改召造模式。今燥天的獵德村荷已經(jīng)成為珠竿江新城的魅鍛力名片，成桶為廣東城中憂村改造的一油個成功典范武。廚但是也有專煩家認為獵德劇村的改造問室題多多。著旨名城市規(guī)劃甲專家、內(nèi)現(xiàn)任中山大木學(xué)教授、博慶士生導(dǎo)師的邀袁奇峰爹教授認為固“測簡單的拆除睛重建，經(jīng)濟脫上算得過，改文化上太可但惜了?！蔽鬯陶J為，珠江翻新城區(qū)域內(nèi)脫，值得留下倘的文化符號訪本來就不多現(xiàn)，獵德村改林造方案，絕觸對不能鏟平忙重建這么簡傍單了事?！安粗两駷橹?，寨村內(nèi)小橋、迷流水、祠堂擁的老記憶都謹還存在。比跨如在河涌兩名側(cè)，就可以浩進行一些文熄化保留，實艇行有文化的塊改造。獵德邪村需要提升樹的，不僅僅廟是握手樓、驕違章建筑，盜也要發(fā)揚它狐的文化、游壤覽價值。”四尤其是葛獵德涌兩側(cè)燒的十多座古批祠堂、古廟怪宇全部要被憶拆除，變成會商務(wù)樓宇?？溉绱恕扮P平你”，是規(guī)劃稼專家們不愿張見到的。絡(luò)其次手獵德模式表若面上看起來殃政府很輕松課，一分錢都蜜不用花，但突“下一屆政滅府肯定需要宴為這么高的那容積率進行翅大量的基礎(chǔ)尊設(shè)施建設(shè)，鏈支出大筆財啞政”，這樣逆一來，“村屬民得益了，壩全市人民卻肢受損?！蔽蛟俅纹н@種賣地籌葛集改造資金棗、單個村或曾單個改造地語塊進行經(jīng)濟畜平衡的模式賞，容易面臨償市場波動和禮容積率過高植的難題。如采果所有的城綿中村都采取既這種改造模檢式，就喪失祖了改善城市雨環(huán)境、抽疏際中心城區(qū)人鍛口密度的意衰義。棄2.2.4慈段應(yīng)棚用范圍昨這種模式響主要月應(yīng)居用于村集體嶄經(jīng)濟股份制雕較為完善、嗎改制較為超談前、村的經(jīng)爪濟實力較為哪雄厚、斜管理能力較水強，對凝商業(yè)運作較匠為嫻熟悼；并且城中振村自身的區(qū)明域位置較好兩，舊村有可經(jīng)整理出讓的孩土地的城中救村。述永2.3籍開發(fā)商投入線型的融資模碌式制2.3.1基拌概念釋義抖開發(fā)商投入齊型的融資模巧式就是開發(fā)堂商通過與城輔中村的村集孩體合作，合獲作區(qū)成立項目公繩司，莊項目公司禽負責(zé)為城中村改造騰中的地征地、補償渡、拆遷、安劑置、建設(shè)、燈銷售等，榆城中村改造萬的策劃方案艇方案、資金什運作都由開厘發(fā)商自己承檢擔(dān)慈，歡按市場化方謊式進行綜合受開發(fā)，錯最后所得利牙益由開發(fā)商共和村集體所珍成。一般而考言，善“城中村槐”跑的村登集體的經(jīng)濟石實力相對有布限，球依托城中村答自身的實力訓(xùn)進行城中村詞改造難度較頃大，尤其是循市場化的運鉆作方面。另策一方面桐政府明不愿意也難拒以提供強大五的資金對城類中村直接進發(fā)行光大規(guī)模嫂的寸改造。因此井，開發(fā)商介犬入是促進“邪城中村”改散造的重要方徑式。岡這種模式主視要是船利用里城中兆村說內(nèi)具有后較多昏的策剩余空簡地清，啟和城中村改揪造捆綁在一遣起，把這些勾空地轉(zhuǎn)為商奶業(yè)、居住等挺經(jīng)營性質(zhì)的幻用地，豈聯(lián)通城中村盾村民的單宅基地棚進行統(tǒng)一開州發(fā)規(guī)劃。拆避除城中村舊喉有物業(yè)濾，建設(shè)旱經(jīng)營性物業(yè)哀，道將一部分住俘宅物業(yè)按一火定比例分配曾給村民（按層成本價購買土），凱安置城中村但村民，對村靈集體和村民斯的物業(yè)等通薯過貨幣或者陷建筑物的形亡式進行補償能。躲而另一部分筋物業(yè)則對外智銷售，汽對外銷售的每收入稠一部分用于地支付舊村拆唯遷補償，一造部分用于支闊付新村建設(shè)餐成本，剩余英部分則蹲是刻投資者驗進行城中村夫改造項目叉的必要利潤畢。嗓2.3.2尼斯具體塵案例：深圳互南山區(qū)大沖覆村改造垃大沖村位于鏡深圳市南山摧區(qū)雜高新技術(shù)產(chǎn)導(dǎo)業(yè)園區(qū)中區(qū)焦的東部，西別面是綠高新中區(qū)西醉片區(qū)，北蠢面是倍松坪山住宅蝕區(qū)，南毛面是槐高新南區(qū)。賢地理位置優(yōu)想越，現(xiàn)有各班類建筑物1算400多棟途，總建筑面蔬積100多兵萬平方米，型在此居住有屈6萬多人。鉗此次改造面方積不范圍面積約績68.墾4萬平方米技，最終達到渾的建筑面積誓約作280萬平藝方米浸，臺其中唯用于禿回遷榴的鵝物業(yè)性面積是求110多萬括平方米，公杏共配套設(shè)施范6.45萬溝平方米川，也有削5.36萬泳平方米懼的住宅用于塔政府保障性作住房柔。其它作為餡改造的成本萍及利潤。叔該項目是深撓圳“十二五接”期間五大殺標(biāo)志性城市丘更新項目之萬一杠，也是骨廣東省麥截止目前污最大的苗一個纏城中村改造聞項目勉。條預(yù)計總投資汁超過200胸億元人民幣然，在“十二炭五”期間，明將完成投資旁100億元鈴。圖2.6深圳大沖村改造夜景效果圖2.6深圳大沖村改造夜景效果在按照“大沖馳村舊村改造六規(guī)劃”切，該地區(qū)改怕造后將成為駐為奉深圳市累高新技術(shù)園盲區(qū)的配套基艘地，影同時也是畏深圳市臟西部暴新型現(xiàn)代化峽高尚居住社糕區(qū)。劍整個項目郵建設(shè)和完成好后匙，一方面，墾將一改現(xiàn)在拘“貼面樓”掃、“握手樓鈔”林立的局片面，取而代闊之的是平均冰容積率僅有辦2.71，瘡?fù)饬⒚婷烙^摧時尚的寫字其樓、辦公樓雹、星級酒店孤等，整體的釋建筑觀感大爽大提升。橡另一方面，元大沖村改造長項目在保留約大沖石、大叼王古廟、鄭勝氏宗祠、水哭塘和五棵老狼榕樹等歷史土古韻之外，健并將通過適捷當(dāng)?shù)姆绞礁鼧湫赂脑?。未鞠來的大沖，龍將會增建林積陰大道、公啄園、街頭綠謹?shù)亍⑽蓓敾ㄗ寛@等不同的邪綠色空間。湊加之現(xiàn)有的曾大沙河公園乓，從華僑城北遠眺大沖，左除了可以繼倘續(xù)體會到深庭圳的歷史底艇蘊之外，還紡可獲得更為巨震撼的綠色毅視覺效果。挨更為重要的伍是，在大沖們村改造項目寨中，將打造綁成為南山“顧萬象城”，批擁有集零售則、餐飲、娛雞樂、休閑、褲文化及康體序于一體的超遷大型sho棄pping耕

mall加建設(shè)，在成揮為深圳灣畔梅一顆耀眼明錫珠的同時，道更進一步填嫩補了華僑城訴商業(yè)相對缺揮乏的短板桐，摘將成為與深疲圳未來整體獅城市形象相倚適應(yīng)的新型帳現(xiàn)代化高尚暢商業(yè)、商務(wù)飽中心及居住肯社區(qū)，成為矮深圳高新技廚術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)灶和華僑城旅州游景區(qū)的重最要配套基地縫。堵改造后暴按照每平方拾米1.1萬煙元的拆遷補媽償標(biāo)準(zhǔn)，這嬌個村盤還瓶將造就40削0多個千萬誰富翁，十個械億萬富翁。圖2.7圖2.7深圳大沖村改造整體效果流對于此項目們，深圳市政叨府、南山區(qū)循政府高度重滑視。蠢2007年同3月，省在鼠深圳唯市劇南山區(qū)政府僵牽糟引下疼，軍深圳酷華潤集團與駝大沖村村委乞會的大沖實學(xué)業(yè)股份公司淋確定了合作淡意向毯，簽訂了合貿(mào)作開發(fā)的協(xié)敗議聚。鞋城中村改造農(nóng)過程中，淹南山區(qū)政府殃與仇代表大沖村測的大沖實業(yè)蝶股份公司直愁接協(xié)商，大鑄沖實業(yè)股份為公司驅(qū)的主要職責(zé)蛾是匠負責(zé)協(xié)調(diào)內(nèi)涼部村民貍，保證城中銳村改造工作義的順利推進叢。華潤集團噴則主要逝承擔(dān)大沖村辰舊村改造甜整體項目的碧開發(fā)建設(shè)。添對搞大沖難而言爺，愛引進營華潤集團步進行城中村醒改造芒，動可以戲借植助于電華潤買集團哭的雄厚實力姑，咸在村集體利效益確保的前卻提下，可以顆把喉大沖次村居建設(shè)為新型胖、墨高尚社區(qū)。迅對勵華潤丟集團來講，錄隨著土地資況源的日趨緊斥張，在城市發(fā)中能夠一次設(shè)性拿到規(guī)模桌在爆40萬平方竹米以上，釋而且區(qū)域位沙置優(yōu)越的土裳地非常之難答。學(xué)若通過招拍糾掛等途徑鎮(zhèn)來輔獲留取攻，未更不可能，坐除了通過城判中村改造的閑方式外，深撫圳市已沒有抵一塊如此規(guī)琴模大、區(qū)位敏好的完整土服地可以開發(fā)率。因此，借及助城中村改侮造的方式來枯拿地開發(fā)建墾設(shè)是其必然胞的選擇。燭2.3.3差悲優(yōu)缺點分析壞此種模式的旨優(yōu)點在于開眨發(fā)商的引進頑，對于整個逆項目的順利注推動無意具挽有重要意義郊，確保了城凡中村改造所珍需的資金，蠶以及成熟的港開發(fā)管理經(jīng)殖驗和商業(yè)運盞作。如果單客憑村集體進聚行開發(fā)建設(shè)某，一方面資豈金很難保證醒，另一方面境，從此大項沸目的改造策餅劃，規(guī)劃建輝設(shè)等沒有一孩定的開發(fā)建店設(shè)經(jīng)驗，勢猾必難以成功辛推進。另一配方面，地方香政府的介入武，也保證了落項目的開發(fā)床建設(shè)在政府?dāng)U預(yù)期的規(guī)劃每控制內(nèi)進行雹，按照城市匹規(guī)劃的要求過，從城市整蒙體的功能布膏局出發(fā)進行蘇改造。你當(dāng)然也有專陡業(yè)人士指出拾，深圳的舊坑改模式是政項府規(guī)劃，政舟府包辦雄。黑項目的最初壓設(shè)計以及與灣村民的協(xié)商簽，補償?shù)膬r際格砝碼都是俱由政府且定童。政府既當(dāng)訴裁判員又當(dāng)睛運動員亡。甩所以，如果陳補償多了開碼發(fā)商賺崇不到宏錢，背沒有投資動忌力，但賤補償少了貢，村民的利澤益得不到保棋障，私項目章也難以推進加，言而蔬最終為了項陳目的開發(fā)，辛政府很有可奇能會歐確保村民的漢利益，不顧深開發(fā)商的利悄益妻，如此一來窩，開發(fā)商的舊利益可能會姜受影響。割2.3.4灶痕應(yīng)貼用范圍臭這種模式主衡要地應(yīng)用于溜有芹村集體有醒一定茂量的報復(fù)建用地、蕩而且倉村的規(guī)模冒比儀較大、酒村的區(qū)域位旺置優(yōu)越寸、商業(yè)資源權(quán)稟賦好惑，但村的經(jīng)認濟條件一般碧，村的管理探團隊較弱，私依托自身難舌以推進城中液村改造的村網(wǎng)。兇2.4氏分析總結(jié)污城中村改造冰選擇哪一種老融資模式，摸要根據(jù)城中凈村自身特點莫進行設(shè)計，盲不能死搬硬炊套。每一種蔥城中村改造順的融資模式禍都是由于自遭身條件而設(shè)竄置。除政府棵直接投入型曲的項目融資捧模式外，是今否選擇村集切體主導(dǎo)，還童是開發(fā)商介資入需根據(jù)村形自身的條件濁而設(shè)置，關(guān)提鍵是城中村太所處位置、漫周邊地區(qū)的心商業(yè)成熟度績和可以整理竹的土地規(guī)模午三個因素。外北大公共府經(jīng)濟研究中深心研究員韓轉(zhuǎn)世同表示，餅根據(jù)現(xiàn)狀，春城中村的改蜓造建設(shè)單憑土政府之力恐月怕難以完成善，因此，借飼助發(fā)展商之敲手推動改成舒為目前最為陶可行的城中晝村改造模式偶。而如果借旨助發(fā)展商之稍力完成城中趕村改造，就攤必須滿足其革在改造項目粘中平衡賬目云利益的需求申。頌第3章茅員崗票村改造項目活背景治3.1剖員崗村簡介暑員崗村位于字廣州市番禺廚區(qū)北部的南嗎村鎮(zhèn)內(nèi)，西令鄰華南快速脂干線,北臨撒三支香水道葡,東側(cè)緊靠勢南沙港快速猜路。唐末時雨，鄭姓建村谷，因村旁山蓬崗?fù)庑螠唸A派，故名圓崗帝，后簡化為蛙“騙員崗暈”尸。該村雷峰訓(xùn)山麓南漢時殖建海云寺，疼南宋，崔氏籠從中原遷入玉該村，以后堆帶來了江西生民間蹺色技嘴藝，使員崗拴成為番禺最坐早有蹺色技炕藝的鄉(xiāng)村。沫同時，員崗秋是當(dāng)代嶺南嫩畫派創(chuàng)始人陷高劍父的家歐鄉(xiāng)。主要姓破氏有崔、林謹、梁、馮、另劉、高、陳悔、張。常住產(chǎn)總?cè)丝诠灿嫺?110餓人，總戶揀數(shù)共計滿1270鞭艱戶；其中：陷村民26澇10人，浮1090擁戶；居民約土500喇人，130泰戶，祖籍宋居民（港澳稱）50至戶，村國內(nèi)棒生產(chǎn)總值2萄010年約更8000萬窯元，人均收毯入1530虛0元。圖3.1員崗村區(qū)位圖圖3.1員崗村區(qū)位圖狗3.2術(shù)員崗村屬于斬典型的城中寨村漸員崗村與漢吼溪--長隆運商貿(mào)旅游服凳務(wù)中心、廣婚州大學(xué)城及登其南岸發(fā)展謠片區(qū)毗鄰。送同時，本村系地處廣州城活市拓展軸的鐮南拓軸，沿奮江城市發(fā)展修帶的沿珠江鉤后航道發(fā)展目帶上，為適通應(yīng)廣州城市則南拓的需要陪，該區(qū)域作策為廣州新增稀住房用地的古主要地區(qū)，寧積極承接廣束州市居住功心能擴散，近后期作為吸納煩主城區(qū)疏解謙人口的一級球地區(qū)，周邊問是華南地區(qū)貌大型的城市深居住社區(qū)，樣如華南新城絹、廣州雅居壇樂、星河灣憶等，是典型黨城中村。圖3.2員崗村航拍圖圖圖3.2員崗村航拍圖圖刪3.3攤員崗村亟待紛改造族員崗村具有朱城中村共同舉的特點。村瞞內(nèi)部通常沒隆有統(tǒng)一的規(guī)呼劃和管理，繳村域內(nèi)多為隙工業(yè)廠房和護村民住宅，微建筑較低，爆存在一定量灣的違法建筑漲，消人流混雜、找環(huán)境臟亂、殊治安混亂、范基礎(chǔ)設(shè)施鏟缺乏，居住蠶環(huán)境差，與庭周邊品質(zhì)較笛好的居住小酸區(qū)（如華南陷新城、雅居共樂等）的城壁市景觀形成扛強烈對比。捷游離于城市摔管理體制之午外，成為厘該區(qū)域發(fā)展診的“辣癌癥閱”祝，怕親亟待改造。圖3.3員崗村內(nèi)密集的建設(shè)現(xiàn)狀圖3.3員崗村內(nèi)密集的建設(shè)現(xiàn)狀姨3.4貫員崗村改造機的可行性叨2009年后2月，廣州燭軌道交通地辟鐵七號線獲遍得了國家發(fā)耗改委的批復(fù)奪，地鐵七號港線一期西起反廣州南站，狂往東經(jīng)鐘村萌、漢溪長隆款，止于大學(xué)涼城南，分別賞與廣州地鐵笑2、3、4般號線銜接換殲乘，沿線9贊站各分布在屬番禺鐘村、蓄南村、新造參三鎮(zhèn)內(nèi)，可件惠及已建、閉在建的樓盤嗚18個。按尚照廣州市公陰布的實施計黑劃，地鐵七條號線一期將嘴在2012嗚年后建成投孔入使用，建套成后將加快病形成以軌道巷交通為骨干獄的番禺北部么公共交通體史系并與廣州索老中心城區(qū)妄銜接，構(gòu)筑姿東西向的軌樣道交通走廊尤，有效加強呢大學(xué)城與新者客站的溝通膀，徹底改善字華南板塊的堅出行難題。油員崗村項目漫位于規(guī)劃的毯七號線官塘愈站上方。續(xù)廣州市建設(shè)驅(qū)部門理在城市建設(shè)美總結(jié)緊中亦、毫也一再種提出“市云政基礎(chǔ)設(shè)施叼建設(shè)到哪里得，‘城中村蒸’改造到哪法里；河涌整殊治到哪里，候‘城中村’瞎改造到哪里錘”的思路她。滋可見員崗村幣由于優(yōu)越的恩區(qū)域位置為讀其本身改造渡提供了可能疾。而地鐵7虛號線的建設(shè)籠，則從進一化步加速了該平村的改造。圖3.4員崗村與地鐵7號線位置關(guān)系圖圖3.4員崗村與地鐵7號線位置關(guān)系圖媽第4章劃員崗村改造球的成本測算能4.1彩員崗村改造眠的成本分析暈村改造影響按成本測算的國因素包括安步置和復(fù)建物成業(yè)的規(guī)模，師其次是安置壽和復(fù)建的標(biāo)逼準(zhǔn)。本次建滾設(shè)量依據(jù)舊睬村的入戶調(diào)智查建設(shè)量計悠，復(fù)建標(biāo)準(zhǔn)府參照廣州市柏目前的復(fù)建斬標(biāo)準(zhǔn)進行測紀(jì)算。圖4.1員崗村內(nèi)的現(xiàn)狀建筑模擬圖圖4.1員崗村內(nèi)的現(xiàn)狀建筑模擬圖儲4.1.1果布員崗村的建子筑現(xiàn)狀償本次改造虎范圍內(nèi)的建脫筑總量約為纏54.1幟4萬平方浴米，約20腰13棟，熊毛容積率為扶1.09煉，建筑密墊度為44課.3%。其梁中，集體物疑業(yè)12.祝36萬平嫌方米，人均呆亞47.4執(zhí)平方米業(yè)；國有物業(yè)脅0.38接萬平方米羅；村民住宅前約為34.營55萬平駛方米，村民暮人均居住面策積企132.4近平方米垂；居民住宅博約為6.6許7萬平方柔米，居民人座均居住面積像瀉133.5杏平方米褲。歷史建筑在約0.1夕8萬平方膜米，現(xiàn)狀建黨筑多為1~字3層的低層橫建筑，小部雄分建筑為4鴨~6層，建島筑質(zhì)量一般權(quán)。舉從現(xiàn)狀建筑誓建設(shè)情況分蠻析可知，建刷筑多是1-句3層，建筑合質(zhì)量一般，忠元崗村現(xiàn)狀責(zé)的建設(shè)量相燭對較少，則代改造時舊村啦人員安置建郵設(shè)和物業(yè)復(fù)泳建量壓力較愈小。追4.1.2繁籠員崗村的公個共服務(wù)設(shè)施瘦現(xiàn)狀建村內(nèi)現(xiàn)有小照學(xué)、幼兒園祥、員崗肉菜儉市場、衛(wèi)生毅院等主要公及共服務(wù)設(shè)施跑建筑面積共棉20400去平方米伯，占現(xiàn)狀總蠟建筑面積的卻3.76%憶；占地面積愉約拘34000閣平方米鵝，占總改造啦范圍的6.刺34%。捎4.1.3桿每員崗村的歷舌史文化遺存叨員崗村由于腎建村歷史較獅久，村內(nèi)有黃一定的歷史帖文化依存，腎且種類多樣簡，包括有牌郊坊、明清年伸代的祠堂、思嶺南特色的眨古民居（碉愧樓、蠔殼屋渣）、百年古動榕樹等。其娃中具有歷史橡價值的古建葵筑有昌大堂該（又名崔氏題太公祠，始于建于宋代后損期，有八百概多年歷史，詳是番禺區(qū)三笑大名祠之一摩）、崔氏古番墓、崔氏祠屠堂（又名列“局崔氏蔭堂飄”桿）、高峰崔頁公祠、康公尼古廟、列圣圍廟、叢桂坊溫門樓、桂桂評坊大街九市存巷6號古民返居、叢桂大什街9號古民慧居、叢桂大箏街11號古徐民居，建筑紋面積共約包1811處平方米。為備實現(xiàn)村民居屈住環(huán)境的徹中底改善，同碰時延續(xù)和展蜘現(xiàn)石壁村落毀文脈的獨特旦空間，本次廣改造應(yīng)保留久大部分祠堂報及歷史建筑需，作為全村烤的公共活動閱空間。其余踏舊建筑全部炊拆除重建，譯確定新的功虛能布局，以夫整體提升舊捎村的整體環(huán)恭境質(zhì)量。圖4.2員崗村內(nèi)的歷史文化遺存圖4.2員崗村內(nèi)的歷史文化遺存筋從現(xiàn)狀分析丹可知現(xiàn)狀建挖筑量較小，理安置和物業(yè)響復(fù)建量小，孤但舊村歷史暈文化依存的畝保留對舊村獵改造融資是臭一種制約因辣素，會增加嫂建設(shè)成本，遣不過建設(shè)總濾量較小，影辨響不大。閉4.2罰員崗村改造候的復(fù)建標(biāo)準(zhǔn)燥及復(fù)建規(guī)?？?.2.1澤犁村民住宅復(fù)粒建怖考慮到與番杠禺區(qū)多年以窗來對農(nóng)民住脾宅按取“疏三層加梯間捏”北的管理辦法主相銜接，同顧時落實廣州葛市規(guī)劃部門功近年有關(guān)農(nóng)穴民建房審批系辦法。本次柿規(guī)劃采用戶炎均建筑面積吧慎280平萄方米慣的測算標(biāo)準(zhǔn)賓。復(fù)建標(biāo)準(zhǔn)：術(shù)村民按戶均轟280筐平方米蛙標(biāo)準(zhǔn)推算復(fù)糠建面積。貢有證村民住愛宅按盞1侍：敵1擇等量補償安約置。無證部獸分給予適當(dāng)巖補償。蟻村申請預(yù)留悠6%呈的公配面積句。疾員崗村現(xiàn)有月村民住宅總聚量達34梨5476萬枯平方米，按諒村民10敵90戶，迫戶籍人口嶼村民26塵10人計暖算。橡確定可復(fù)建劇住宅總量為墓：280產(chǎn)X109鄙0=榨30520攝0平方米河同時，規(guī)劃標(biāo)預(yù)留6%散公建配套可面積，30第5200仇X0.0產(chǎn)6=賀18312罪平方米糊即本次復(fù)建奇住宅總量為乘：3052唉00+星18312蓄=哄32351廳2平方米華（其中，被巖拆遷有證房早屋冠30425提5平方米脹統(tǒng)一按?！皦舨鹨谎a一趴”蠶給于安置。營另外，政策揮預(yù)留的權(quán)益昌面積腹945平劣方米興，該部分建積筑量由村民伴自籌資金建付設(shè)。）帥4.2.2孟焰有證居民住君宅拆復(fù)建斃員崗村現(xiàn)有儀居民住宅總福量達捉66740旱平方米少，按居民1捐30戶，祖火籍居民（港堅澳）50參戶，戶籍住人口居民喬共約500晃人。尿有證居民住很宅按元“殊拆一補一脾”讀的方式，對竟居民住宅進綠行等量拆復(fù)孔建。互計得復(fù)建居丸民住宅面積燈為朗66740奪平方米兇。同時，規(guī)甚劃預(yù)留6時%公建配若套面積，6現(xiàn)6740瞇X0.0疲6=疊4004續(xù)平方米考即本次復(fù)建束住宅總量為濁：6674寺0+4京004=對歪70744罩平方米罰4.2.3旬初村集體物業(yè)烈復(fù)建券員崗村內(nèi)有勵證村集體物冒業(yè)有貸11122般4平方米舍。悲村屬有證經(jīng)吳濟物業(yè)按1族：1拆復(fù)建洋，計得復(fù)建雄面積果11122京4平尾方米捐。妹4.2.4博類國有建筑復(fù)悲建捏國有經(jīng)濟物飄業(yè)借3779蕉平方米糞，參照舊廠澆房自行改造碼方式，按新武舊用途基準(zhǔn)疲地價的差價未補交土地出顛讓金后，納灘入城中村改奸造范圍，按躍1：1拆復(fù)買建，計得復(fù)塘建面積餡3779分平方米泥。粗綜合村民、跟居民、村集漲體物業(yè)和國莫有建筑復(fù)建劇規(guī)模，本次姜復(fù)建總規(guī)模病為嶄50925敵9.0平方你米煌。腔4.3頓員崗村改造括的成本測算尾舊村改造的狗成本測算主揭要包括舊村映改造中的方矩案策劃及測爪量等前期費倦用、歷史建杜筑在本次改木造后的修葺突費用，拆除朽時的人工費灑以及臨時安蘋置費用，村瓜復(fù)建費用拆杯遷費用、復(fù)跑建費用，和血其它費用，齡建設(shè)期間對瞞國有地塊的割租金補償，多建設(shè)時期的災(zāi)區(qū)級公建配嫌套設(shè)施和基下礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)擠費用，農(nóng)業(yè)什地收儲費，謊以及不可預(yù)束見的成本等晌10項內(nèi)容促。按照相關(guān)毛費用標(biāo)準(zhǔn)進塔行測算，本良次成本費用堤為23.0燭48億元。封具體見表繩4.雷1。綠表4.1幕鏈員崗村改悄造成本測算嫂表篇序號半類型騎拆/復(fù)建面毒積（平方米架）哄改造單價（段元/平方米疾）稱總成本（億刮元）崖備注屋1薯前期費用彎改造方案編李制費幸49690蹦2充嗎0.027鬧根據(jù)實際情夕況確現(xiàn)狀測量幕運粥0.022妨孩其中賞土地測量襪27735城24女0.5單0.