土地儲備管理工作操作模式

土地儲備管理工作操作模式1主要內(nèi)容土地儲備機(jī)構(gòu)目的和職責(zé)1土地儲備相關(guān)概念解釋2土地儲備機(jī)構(gòu)工作規(guī)范3土地儲備機(jī)構(gòu)工作要點(diǎn)42主要內(nèi)容土地儲備機(jī)構(gòu)部門職責(zé)5土地儲備工作機(jī)制6土地儲備工作流程7土地儲備風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避831.土地儲備機(jī)構(gòu)目的和職責(zé)1.1土地收購儲備的重要性和必要性1.2土地儲備制度的目的1.3土地儲備機(jī)構(gòu)的職責(zé)

4壟斷城市存量土地供應(yīng)土地市場規(guī)范化盤活存量土地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級改善投資環(huán)境1.1土地收購儲備的重要性和必要性生地熟地5城市土地管理土地一級市場規(guī)范化公開、公平公正房地產(chǎn)市場調(diào)控1.2土地儲備制度的目的限地令地價(jià)王61.3土地儲備機(jī)構(gòu)的職責(zé)收購、儲備收回、收購、置換和征收土地儲備庫服務(wù)于政府－非盈利土地市場管理出讓：招拍掛融資72土地儲備相關(guān)基本概念市場交易級別劃撥改制土地儲備土地儲備范圍國有土地使用形式市場交易形式出讓范圍及年限征收補(bǔ)償費(fèi)用82.1土地儲備的內(nèi)涵9簡而言之：

是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實(shí)現(xiàn)調(diào)控土地市場、促進(jìn)土地資源合理利用目標(biāo)，依法取得土地，進(jìn)行前期開發(fā)、儲存以備供應(yīng)土地的行為2.1土地儲備的內(nèi)涵10有償使用招拍掛一級市場－出讓入股、授權(quán)經(jīng)營劃撥改制出讓形式范圍市場級別有償使用各類經(jīng)營性用地二級市場－轉(zhuǎn)讓出讓、出租未有償使用不可出讓其他相關(guān)概念補(bǔ)償費(fèi)用113土地儲備機(jī)構(gòu)的工作規(guī)范土地儲備管理辦法國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知中心日常管理制度土地儲備資金管理暫行辦法地方土地儲備辦法國家地方124土地儲備機(jī)構(gòu)的工作重點(diǎn)4.1理論研究——專項(xiàng)課題4.2市場調(diào)研——分析土地市場4.3土地儲備品牌——更有助于城市土地經(jīng)營4.4廉政建設(shè)135土地儲備機(jī)構(gòu)的部門及職責(zé)5.1土地儲備機(jī)構(gòu)一般設(shè)置專門負(fù)責(zé)儲備、交易、開發(fā)和財(cái)務(wù)等方面的部門

土地儲備機(jī)構(gòu)

綜合處儲備管理財(cái)務(wù)管理

后勤保障人力資源信息化建設(shè)儲備管理開發(fā)管理項(xiàng)目開發(fā)市場交易地產(chǎn)處財(cái)務(wù)管理政策分析資金運(yùn)作145.2部門職責(zé)（1）財(cái)務(wù)管理部財(cái)務(wù)管理部為財(cái)務(wù)管理及資金運(yùn)作部門。（2）儲備管理部儲備管理部為土地儲備綜合管理部門155.2部門職責(zé)（3）開發(fā)管理部開發(fā)管理部為土地一級開發(fā)業(yè)務(wù)綜合部門，負(fù)責(zé)土地一級開發(fā)管理，承擔(dān)一級開發(fā)授權(quán)批復(fù)前的各項(xiàng)工作。（4）市場交易部市場交易部為全市土地入市交易管理部門165.2部門職責(zé)（5）項(xiàng)目開發(fā)部項(xiàng)目開發(fā)部為具體承擔(dān)儲備開發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)作部門。（6）綜合辦公室綜合辦公室為行政綜合部門。176土地儲備機(jī)構(gòu)的工作機(jī)制置換征收收回收購資金運(yùn)作儲備內(nèi)部運(yùn)行出讓18土地儲備中心部門職責(zé)及工作機(jī)制19土地儲備中心部門職責(zé)及工作機(jī)制20土地儲備中心部門職責(zé)及工作機(jī)制217土地儲備工作程序及流程1、單位因拆遷、解散、撤銷、破產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整或者其它原因，擬將原用地性質(zhì)調(diào)整為商業(yè)、住宅等的土地，由用地單位向土地儲備機(jī)構(gòu)提出土地收購或預(yù)購申報(bào)意見，并告知規(guī)劃部門。2、實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃和土地整治項(xiàng)目政府指令收購的土地，由市規(guī)劃、建設(shè)、農(nóng)業(yè)等部門向土地儲備機(jī)構(gòu)提出收購或預(yù)購意見227土地儲備工作程序及流程3、土地儲備機(jī)構(gòu)根據(jù)匯總的土地儲備申報(bào)情況和土地市場供求狀況，以及區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和城市建設(shè)的需要，制定階段性的土地儲備計(jì)劃4、土地收購儲備過程中，建設(shè)局負(fù)責(zé)拆遷審批工作237.1.1土地收購的一般程序（1）申請收購（2）權(quán)屬核查（3）征詢意見（4）費(fèi)用測算（5）方案報(bào)批（6）簽訂合同（7）收購補(bǔ)償（8）權(quán)屬變更（9）交付土地247.1.2征地提交的文件（1）征地拆遷成本核算報(bào)告（2）附件257.1.3土地收購需原土地使用者提供的資料土地使用證原件及復(fù)印件（復(fù)印件要加蓋公章，原件驗(yàn)后返還）；房屋所有權(quán)證原件及復(fù)印件（復(fù)印件要加蓋公章，原件驗(yàn)后返還）;填寫收購申請表；1：500或1：1000地形圖（定線、做權(quán)屬）二張；集體土地提供勘測定界圖一張；近期的地籍工作聯(lián)系單（應(yīng)注明有無抵押、查封等情況，如果無上述情況請注明“無”）等等267.1.4需要進(jìn)行儲備的土地類型（1）因單位搬遷、解散、撤銷、破產(chǎn)或其他原因停止使用的土地；（2）為政府帶征的土地；（3）依法沒收的土地；（4）依法收回的拋荒、閑置以及其他無力繼續(xù)開發(fā)的土地；（5）因?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃和土地整理，市政府依法收購的土地；（6）使用期限屆滿的土地；（7）土地使用權(quán)人申請收購的土地；277.2土地拍賣、掛牌競價(jià)工作流程（1）根據(jù)列入年度供地計(jì)劃的地塊，向規(guī)劃局委托申請規(guī)劃選址、指標(biāo)設(shè)計(jì)工作；（2）規(guī)劃局出具建設(shè)項(xiàng)目選址意見書、規(guī)劃控制指標(biāo)、紅線圖；（3）地籍調(diào)查、宗地測繪；（4）委托具有資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價(jià)評估；（5）根據(jù)評估價(jià)確定土地出讓起報(bào)價(jià)；（6）制訂土地拍賣、掛牌競價(jià)出讓方案上報(bào)市政府審批；287.2土地拍賣、掛牌競價(jià)工作流程（7）在媒體上發(fā)布土地拍賣、掛牌競價(jià)出讓公告；（8）制作土地拍賣、掛牌競價(jià)文件；（9）組織地塊現(xiàn)場踏勘；（10）辦理報(bào)名登記申請，審核競買資格；（11）組織土地拍賣、掛牌競價(jià)會并現(xiàn)場公證；（12）簽訂拍賣、掛牌成交確認(rèn)書；（13）15日內(nèi)憑成交確認(rèn)書簽訂正式土地出讓合同。297.3儲備資金運(yùn)作儲備土地資金運(yùn)作實(shí)行收支兩條線，并接受財(cái)政、審計(jì)部門的監(jiān)督。土地儲備資本金來源：（1）財(cái)政撥款；（2）儲備土地增值部分資金；（3）土地使用權(quán)出讓金墊支；（4）儲備土地的經(jīng)營收入。307.3儲備資金運(yùn)作土地儲備資本金只能用于下列用途，不得移作他用：（1）土地使用權(quán)收購補(bǔ)償費(fèi)用；（2）地上建筑物及其附屬物拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用；（3）儲備土地的前期開發(fā)費(fèi)用；（4）儲備土地的管理、招商等其他費(fèi)用。318.1城市土地儲備風(fēng)險(xiǎn)類型328.1.1政策性風(fēng)險(xiǎn)國家政策——如：限地令、審批權(quán)限回收——房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模和土地拍賣進(jìn)程——影響貸款的按期收回338.1.2規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)土地政策與城市建設(shè)方針變動(dòng)，甚至地方行政部門職能變動(dòng)與行政領(lǐng)導(dǎo)變動(dòng)，都可能引起土地儲備風(fēng)險(xiǎn)。348.1.3效益風(fēng)險(xiǎn)兼顧環(huán)境治理、提升投資環(huán)境、解決群眾困難、促進(jìn)地方發(fā)展等多方利益必須重視其經(jīng)濟(jì)效益與社會效益的平衡與協(xié)調(diào)，如果各種效益間的平衡與協(xié)調(diào)被打破，就意味著產(chǎn)生了土地儲備效益風(fēng)險(xiǎn)。358.1.4社會風(fēng)險(xiǎn)開發(fā)商囤積土地的行為限制作用農(nóng)民安置補(bǔ)償、地價(jià)上升引起的房價(jià)上升等問題政府管理職能的“越位”風(fēng)險(xiǎn)較低成本獲得大量土地的高新技術(shù)工業(yè)園區(qū)、大學(xué)城內(nèi)的企業(yè)來說，兩者不具備平等的競爭條件——公平368.1.5可持續(xù)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)如果不對土地儲備數(shù)量與規(guī)模做合理預(yù)測與管理，城市規(guī)模將無序擴(kuò)大，導(dǎo)致城市建設(shè)規(guī)模失控風(fēng)險(xiǎn)征收了近期土地使用費(fèi)，而且把土地未來收益也收入囊中，儲備出讓的規(guī)模失衡，則會使政府喪失對城市土地資產(chǎn)的使用權(quán)與收益權(quán)378.1.6資金風(fēng)險(xiǎn)大部分資金都來源于商業(yè)銀行貸款，造成借貸資金比例太大，增加了實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的不確定性及風(fēng)險(xiǎn)水平政府部門資金風(fēng)險(xiǎn)土地儲備機(jī)構(gòu)資金風(fēng)險(xiǎn)銀行資金操作風(fēng)險(xiǎn)388.1.7政府信用風(fēng)險(xiǎn)政府可能存在把土地儲備貸款當(dāng)作財(cái)政資金管理使用，并沒有完全把土地儲備貸款用于儲備的土地項(xiàng)目，而是用于彌補(bǔ)其他城市建設(shè)資金的情況;對于拍賣的儲備土地款項(xiàng)，政府也可能未及時(shí)用于歸還貸款，僅僅向銀行承諾安排財(cái)政資金還貸，而這些承諾又往往不能完全兌現(xiàn)398.1.8法律風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)?shù)卣綑?quán)審批占用，且土地儲備機(jī)構(gòu)取得土地并未實(shí)際繳納土地出讓金，僅僅是為了取得貸款而辦理了土地過戶手續(xù)和變更了土地性質(zhì)，處置土地存在較大的法律風(fēng)險(xiǎn)。408.2城市土地儲備風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施建議8.2.1土地儲備資金籌集的措施建議8.2.2土地儲備效益保障的措施建議8.2.3土地儲備組織職能的措施建議8.2.4土地儲備管理監(jiān)督的措施建議8.2.5土地儲備指導(dǎo)思想的建議418.2城市土地儲備風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施建議8.2.1土地儲備資金籌集的措施建議提高土地儲備機(jī)構(gòu)的自有資金大力推行土地證券化建立土地基金428.2城市土地儲備風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施建議8.2.2土地儲備效益保障的措施建議要改革土地收益評估體制，做好收支平衡分析要提高資金運(yùn)轉(zhuǎn)效率438.2城市土地儲備風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施建議8.2.3土地儲備組織職能的措施建議提高土地儲備機(jī)構(gòu)的政府職能，加強(qiáng)與其他政府部門的聯(lián)系