大型房地產(chǎn)高端住宅項目前期策略報告圖文并茂

xx，深耕蘇州市場十載有余,因為了解，所以專業(yè)；基于對吳江市場的深刻認(rèn)知，開啟了本輪前期策劃匯報之旅……開篇序言同樣的市場，不一樣的深度領(lǐng)舞吳江我是王者目錄一、項目思考四、產(chǎn)品定位五、價值提升六、營銷策略二、價值研判三、格局展望本項目，是xx集團(tuán)，在吳江城南板塊斬獲的首幅總建超40萬方的大盤，在當(dāng)前復(fù)雜多變的市場形勢下，在如今激烈的市場競爭格局下，在城南板塊加速成熟的背景下，本項目如何打造？方可實現(xiàn)社會效應(yīng)和經(jīng)濟(jì)效益的最大化，本輪提報將從這些問題出發(fā)……xx觀點：戰(zhàn)略決定戰(zhàn)術(shù)，登高方能看遠(yuǎn)。項目思考價值研判格局展望項目定位價值提升營銷策略開發(fā)戰(zhàn)略思考1中檔次樓盤，滾動式開發(fā)，快速回籠資金。迅速進(jìn)入下一輪開發(fā)……開發(fā)戰(zhàn)略思考2精雕細(xì)琢，走品質(zhì)大盤路線，兼顧經(jīng)濟(jì)效益和社會效應(yīng)，樹立xx房產(chǎn)的品牌形象，深耕吳江市場。項目思考價值研判格局展望項目定位價值提升營銷策略上述兩種開發(fā)模式無優(yōu)劣之分，不同的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略決定了不同的開發(fā)模式.就本項目而言，xxView：走精品大盤開發(fā)路線，“樹品牌，創(chuàng)效益”，開疆辟土，xx為王。項目思考價值研判格局展望項目定位價值提升營銷策略①知己知彼，百戰(zhàn)不殆——己篇xx集團(tuán)：發(fā)展商的背景：以線纜業(yè)為主業(yè)，并涉足房地產(chǎn)、金融、證券、熱電能源等領(lǐng)域的綜合性集團(tuán)公司，一個以高新技術(shù)立企的企業(yè)；發(fā)展商的品牌：國家級“重合同，守信用”企業(yè)/中國500強企業(yè)/中國制造業(yè)500強/100強企業(yè)/中國電子信息100強/主營業(yè)務(wù)xx光電已經(jīng)上市……發(fā)展商的責(zé)任：環(huán)境方針：關(guān)注節(jié)能減排義務(wù)

推動共贏發(fā)展；

公益方向：傳輸進(jìn)步，繁榮社會；關(guān)鍵詞：+++綜合實力強·科技含量高環(huán)保意識濃社會責(zé)任重項目思考價值研判格局展望項目定位價值提升營銷策略①知己知彼，百戰(zhàn)不殆——己篇xx房產(chǎn)：xx房產(chǎn)關(guān)鍵詞：·穩(wěn)健發(fā)展·口碑良好·影響甚微吳江老牌開發(fā)商，建筑品質(zhì)過硬，口碑良好；近年在吳江開發(fā)了吳越領(lǐng)秀、吳越祥庭、吳越祥院等樓盤，有一定的知曉度；隨著恒達(dá)、偉業(yè)等本地開發(fā)商的崛起及外地實力開發(fā)商的涌入，xx房產(chǎn)市場份額逐漸縮?。豁椖克伎純r值研判格局展望項目定位價值提升營銷策略①知己知彼，百戰(zhàn)不殆——己篇吳江樓市，競爭日趨激烈的今天，xx主營業(yè)務(wù)蒸蒸日上，房產(chǎn)業(yè)務(wù)，曾經(jīng)的三分天下有xx，如今影響逐漸式微，這是xx房產(chǎn)不能接受的……項目思考價值研判格局展望項目定位價值提升營銷策略②知己知彼，百戰(zhàn)不殆——彼篇本土實力開發(fā)商：恒達(dá)偉業(yè)競爭/合作奧林·東區(qū)奧林·西區(qū)奧林·三區(qū)金域華府迎春華府濱湖名墅新拍地塊品牌效應(yīng)初顯滾動開發(fā)，攻城略地恒達(dá)：主營業(yè)務(wù)就是房產(chǎn)，隨著奧林系列的成功開發(fā)，漸成氣候，但綜合實力一般，無戰(zhàn)略儲備用地，后續(xù)發(fā)展欠缺動力。偉業(yè)：以房產(chǎn)，熱電、建筑等業(yè)務(wù)為主體的綜合型集團(tuán)公司，隨著房產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展，房產(chǎn)業(yè)務(wù)已經(jīng)成為其主營業(yè)務(wù)之一，實力強勁，但口碑一般,建筑品質(zhì)差強人意。項目思考價值研判格局展望項目定位價值提升營銷策略②知己知彼，百戰(zhàn)不殆——彼篇外來實力開發(fā)商：新湖集團(tuán)鼎基房產(chǎn)競爭關(guān)系上市公司明珠城系列麗灣國際(售罄）麗灣域165萬方超級大盤87萬方大盤，品質(zhì)路線新湖：一個超大體量樓盤，可供開發(fā)10多年。是吳江所有大盤的競爭對手，位處城北，可有效吸納蘇州和吳江客群。鼎基：麗灣國際的成功開發(fā)，讓其在吳江站穩(wěn)了腳跟，隨著80萬體量的麗灣域的啟動，該公司深耕吳江的意圖已經(jīng)頗為明顯。項目思考價值研判格局展望項目定位價值提升營銷策略②知己知彼，百戰(zhàn)不殆——彼篇新入大玩家：新港集團(tuán)中南建設(shè)三個老板三種思路內(nèi)部難協(xié)調(diào)85萬方大盤瑞景房產(chǎn)蘇州國企開發(fā)商首度進(jìn)軍吳江經(jīng)驗豐富品質(zhì)一般上市公司外地開發(fā)商首度進(jìn)軍吳江世紀(jì)城系列85萬方大盤40萬方大盤項目思考價值研判格局展望項目定位價值提升營銷策略②知己知彼，百戰(zhàn)不殆——彼篇未來玩家：？？？城南板塊乃至整個吳江主城板塊處于加速發(fā)展期，尚未完全成熟，吳江樓市迎來了歷史性的發(fā)展機遇期。時不我待。軌道交通4號線的規(guī)劃，加速了吳江與蘇州的融合趨勢；放眼蘇州，尚存大規(guī)模成片未開發(fā)的區(qū)域已經(jīng)不多，吳江城南板塊和濱湖新城是其中兩個極具潛力區(qū)域，未來城南和濱湖新城將會吸引更多樓市玩家進(jìn)駐。項目思考價值研判格局展望項目定位價值提升營銷策略③知己知彼，百戰(zhàn)不殆——未來競爭格局新湖、鼎基是外來成熟大玩家，但都以一己之力與城南板塊抗衡；深耕城南的恒達(dá)已經(jīng)具備一定品牌效應(yīng)，綜合實力尚待提高；偉業(yè)近來攻城略地，但并沒有樹立起良好的口碑；瑞景三家股東，公司戰(zhàn)略很難保持一致性和持續(xù)性，外來新玩家欠缺的是地利、人和……南北雙雄兩強格局產(chǎn)品競爭階段品牌競爭階段多強局面群混戰(zhàn)雄（當(dāng)下）（未來）項目思考價值研判格局展望項目定位價值提升營銷策略④知己知彼，百戰(zhàn)不殆——集團(tuán)資源的嫁接整合▲利用集團(tuán)的科技優(yōu)勢，將科技元素嫁接到產(chǎn)品的打造中來；▲節(jié)能環(huán)保理念的嫁接，迎合當(dāng)前人們對低碳生活的追求；▲集團(tuán)綜合實力的展示，用集團(tuán)品牌的影響力帶動項目的影響力；▲責(zé)任企業(yè)的使命感的有力傳達(dá)，為項目打造良好的社會口碑；科技實力環(huán)保先鋒綜合實力社會責(zé)任集團(tuán)優(yōu)勢項目思考價值研判格局展望項目定位價值提升營銷策略⑤知己知彼，百戰(zhàn)不殆——總結(jié)xxView：xx房產(chǎn)，錯過了吳江樓市起步階段的飛躍，在吳江樓市迎來發(fā)展高峰之際，歷史再次給了xx一次機遇；在目前群雄混戰(zhàn)的背景下，在無絕對領(lǐng)頭羊的形勢下，抓住歷史性契機，通過長板路項目的發(fā)力，用品牌和產(chǎn)品與群雄抗衡，沖破大盤包圍圈。成長為一個吳江樓市的實力大玩家……戰(zhàn)略機遇期項目思考價值研判格局展望項目定位價值提升營銷策略位于松陵城南板塊，處于城市重點發(fā)展方向，板塊整體定位于吳江現(xiàn)代金融、商務(wù)、居住的高端新型CBD區(qū)域。吳江緊鄰蘇州城區(qū)，是蘇州未來人口導(dǎo)入地之一；項目位于吳江的行政鎮(zhèn)——松陵鎮(zhèn)，并處于市政中心區(qū)域，政府機關(guān)緊靠項目，風(fēng)水極佳；高校與項目隔河相望，是吳江人文底蘊雄厚的區(qū)域；行政中心區(qū)①項目區(qū)位項目思考價值研判格局展望項目定位價值提升營銷策略②地塊及四至——地貌與道路系統(tǒng)城市主軸交界腹地，輕軌近在咫尺，交通便捷項目思考價值研判格局展望項目定位價值提升營銷策略③地塊實況及四至——周邊配套地塊周邊河道景觀資源豐富，項目可直接利用；區(qū)域用地規(guī)劃，城市新CBD雛形可見。雖有動遷小區(qū)，但整體形象較好，無不利因素，僅南地塊邊的市政變電所，會影響到將來的銷售，建議與相關(guān)部門溝通，予以移除。項目思考價值研判格局展望項目定位價值提升營銷策略優(yōu)勢（S）劣勢（W）位于城南板塊，未來城市重點發(fā)展方向，區(qū)位優(yōu)勢明顯；項目量體大，具備規(guī)模效應(yīng)；地塊方正，利于規(guī)劃，周邊環(huán)境較好，河景資源豐富；地塊交通便捷，教育資源豐富；項目周邊生活配套設(shè)施尚不夠完善；生活氛圍稍微偏弱；居民對區(qū)域不適應(yīng)感明顯，生活居住導(dǎo)向性不明；緊鄰項目的變電所將對項目構(gòu)成一定的不利影響機會（O）SO戰(zhàn)略（發(fā)揮優(yōu)勢利用機會）WO戰(zhàn)略（利用機會克服劣勢）蘇州與吳江同城化，所帶來的發(fā)展機遇；城南政務(wù)新區(qū)的南遷，所帶來的規(guī)劃利好；軌道交通預(yù)期對周邊格局的提升整合資源，發(fā)揮自身在區(qū)域市場的品牌優(yōu)勢，堅持高端住宅項目開發(fā)戰(zhàn)略；充分利用板塊規(guī)劃利好，交通升級利好，以及周邊自然資源利好，打造領(lǐng)先于市場的高品質(zhì)項目。發(fā)揮城市規(guī)劃給片區(qū)帶來的發(fā)展機遇，完善各項配套，彌補當(dāng)前的配套不足，以及加強對快速交通的消費引導(dǎo)，增強區(qū)域接受度；通過景觀的打造遮蔽周邊不利的設(shè)施，減小未來對客戶構(gòu)成的心理影響威脅（T）ST戰(zhàn)略（發(fā)揮優(yōu)勢抵御威脅）WT戰(zhàn)略（直面劣勢與威脅）目前城南區(qū)域地塊周邊仍有大量儲備項目待開發(fā)，未來競爭激烈宏觀調(diào)控對項目產(chǎn)生的不利影響未來2-3年區(qū)域供應(yīng)充足以打造優(yōu)于市場的產(chǎn)品為原則，著重于視覺沖擊力和功能，提升自身競爭力；最大程度深化和利用河道景觀，發(fā)揮區(qū)域規(guī)劃的優(yōu)勢，挖掘更多的賣點通過后期專業(yè)包裝，有針對性的創(chuàng)新營銷等手段引導(dǎo)消費，規(guī)避劣勢和威脅。優(yōu)劣勢機會、附威脅戰(zhàn)略④項目SWO恢T分析項目思理考價值研素判格局展望項目定位價值提惱升營銷策略通過對鑰項目的淚周邊環(huán)鏈境、區(qū)繩域價值牌、地質(zhì)的環(huán)境、稱城市規(guī)隔劃等用磁評估模封型以量化，我美司給出本冰地塊：綜合得旬分：82.7束6分xxVie剃w：通過量巴化的模香型評估拾分析，禿本地塊破是一幅胖非常優(yōu)約質(zhì)的地斯塊，但博在大盤記林立，希同質(zhì)化段競爭日赴益激烈土的吳江循市場，娃項目要撈運作成莊功，精睜準(zhǔn)的前悟期定位剖就顯得揪尤為重險要。項目思泛考價值研判格局展望項目定位價值提升營銷策惑略熱點板塊新城核趕心區(qū)域加溜速成熟聯(lián)中優(yōu)質(zhì)生份態(tài)資源中高容奔積率大規(guī)模配套日趨絕完善項目屬性澆梳理區(qū)域?qū)俨樾皂椖繉僬皂椖克伎純r值研判格局展刻望項目定障位價值提升營銷策略項目價值之界定項目事實區(qū)域?qū)傩越缍▽儆谔K州南融吳江框架下的潛力區(qū)域，又處于吳江城市發(fā)展的主軸線上，雙重利好。城市重點發(fā)展區(qū)域與蘇州主城區(qū)半小時車程，又可輻射周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)四條干道與蘇州對接，輕軌4號線已規(guī)劃即將動工，與周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)交通也很便利周邊配套即將完善，但尚未能形成成熟生活圈，目前片區(qū)居住氛圍尚不濃郁。尚未成熟預(yù)示著潛力和開發(fā)價值的空間地塊內(nèi)部和周邊有可利用自然景觀資源內(nèi)部資源優(yōu)勢44萬平方米大盤中、高密度，大規(guī)模社區(qū)處于承遵接蘇州嘴外溢客德群的吳貝江新城權(quán)核心、膚是蘇州逢空間外屯展的重景要區(qū)域呀，區(qū)域縫未來競剩爭激烈筑但目前紅成熟度妄還不高晴的熱點形板塊、染機遇大弄于風(fēng)險療的未來股大型品綱質(zhì)社區(qū)怠。項目思考價值研判格局展釣望項目定題位價值提榮升營銷策略雙核心譯區(qū)位屬吼性下的粗優(yōu)質(zhì)地養(yǎng)塊地塊自身諷具備了躋消身“群雄非之一”的瘦先天條件陵，xx房產(chǎn)靈有機會借謙這個項目配的打造，重歸吳江害主流房產(chǎn)臂企業(yè)中來乎，華麗轉(zhuǎn)咸身…..項目價值當(dāng)界定項目思鋸考價值研判格局展望項目定位價值提贊升營銷策淺略但就變幻茫莫測的尋市場而曬言，項目面臨睛怎樣的競牌爭形勢？我們的客去戶在哪里努？我們應(yīng)栽該以什勝么的姿堡態(tài)入市描？站在當(dāng)前痕的市場看輸未來項目思鞋考價值研雀判格局展望項目定垃位價值提瞧升營銷策煮略松陵板塊：6800-7500元/m2園區(qū)均價：12000-15000元/m2越溪板塊均價：9000元/m2新區(qū)核心13000元/m2吳江南竿城板塊偵的發(fā)力及與蘇吳乖兩地的城進(jìn)一步宜融合有炒密切的捏關(guān)聯(lián)，育隨著蘇鐵州市區(qū)抽范圍土富地的日吊益稀缺礎(chǔ)及開發(fā)尚的成熟去，吳江偉樓市成汽為下一條輪發(fā)展揚的寶藏偉。尹山湖板稻塊120極00-版150遺00元/m2科技城板平塊900臨0元/m2左右日趨飽臟和趨于成粉熟價值谷鋼底，潛力明耗顯。相城：9000之-100林00元/m2項目思罷考價值研痕判格局展宴望項目定位價值提升營銷策略①吳江看篩蘇州①吳江看申蘇州吳江房價汪一直與蘇母州保持著1500竹-200吹0元的差距佳，隨著兩拖地的深度攝融合和無蒼縫對接，兩將吸引更滾多蘇州人起來吳江置餃業(yè)。12隨著長優(yōu)三角城硬市群的篩深度發(fā)恩展，依看托大上育海的蘇蕩州，發(fā)斜展前景宰看好，哨吳江樓炸市前景掀也很明女朗，吸瘦引各路棒開發(fā)商聽紛至踏答來。3南城板跟塊未來危大盤云濃集，吳醉江本土團(tuán)人口有易限，潛蝦在購買雖人群不嫩足，在心立足本庭地客源鼓的基礎(chǔ)燭上，大毅多樓盤踢將會瞄貍準(zhǔn)蘇州距客xxView：本案體量44萬平方，販潛在目標(biāo)療客群將是寬全城范圍零內(nèi)的，周方邊又是大貌盤林立，紐奉本土客源唉的競爭將邊非常激烈轉(zhuǎn)，僧多粥監(jiān)少。蘇州莊客戶也將也是本案潛醬在重要客陶群，因此娘本案在產(chǎn)咱品的打造鄰中需要充抽分考量到弦這部分客識群的需求斤。項目思咐考價值研驕判格局展蠟望項目定位價值提升營銷策兆略松陵板塊獄（包括開沫發(fā)區(qū)）、音盛澤兩大嗎板塊是吳廈江房地產(chǎn)截市場門戶濾區(qū)域。這診其中又以譜松陵板塊盡表現(xiàn)最為療突出。我蘿們接下來員分析的重雅點主要集港中在松陵韻板塊.吳江房地墓產(chǎn)市場表床現(xiàn)出三足壩鼎立的格拐局，這其收中又以松矮陵板塊表弄現(xiàn)最為突穴出；而在誦整個客戶趟格局中，飽顯露出內(nèi)酬需為主、悅高端外溢耳、吸納投域資的整體燥態(tài)勢.②吳江樓防市格局項目思考價值研主判格局展拖望項目定冰位價值提升營銷策叫略09年住宅用懂地獨占鰲為頭，住宅涼市場的成優(yōu)交熱潮向奪土地市場裙的傳導(dǎo)效潤應(yīng)顯著；商業(yè)用地涼亦不甘示督弱，成交則量也是一評路高攀，粘整體土地滲市場火爆冰。土地市場腥受整體房傭地產(chǎn)環(huán)境女影響較大臘，土地市糖場一路走轟高；城南彎板塊繼續(xù)琴成為熱點憶供地區(qū)域.③松陵襪板塊—一級市鹿場分析項目思陽考價值研林判格局展望項目定位價值提窯升營銷策略主力個案物業(yè)形態(tài)總建面積剩余面積預(yù)計銷售周期明珠城剩余高層為主165萬㎡120萬㎡10年麗灣域洋房、高層、排屋80萬㎡74萬㎡7年金域華府剩余高層23萬㎡2萬㎡0.5年瑞景國際高層、別墅、花園洋房85萬㎡85萬㎡8年奧林三區(qū)剩余高層為主77萬㎡60萬㎡6年宗地位置開發(fā)商用途占地面積㎡容積率最大建筑面積松陵鎮(zhèn)高新路北、花園路東沈龍根住宅104854≤2.2230677.92松陵鎮(zhèn)交通路西、江興路南蘇州金曉住宅19967≤2.039933.2市區(qū)長板路北側(cè)中山南路西側(cè)江蘇中南住宅140120≤2.9406348市區(qū)長板路南側(cè)中山南路西側(cè)江蘇中南住宅79554≤1.295465.04在售存量船：市場存池量達(dá)到近350萬㎡以視上，且?guī)Щ旧嫌鸀榇蟊P您，其銷革售周期場都較長度，項目爛面臨較畜嚴(yán)峻的踢市場競境爭格局挨。儲備存量比：可甄別茫儲備用地休面積：86.5驢1萬㎡，駛總建筑閘面積為175.臥14萬㎡，暢其中中尾南、新杜港儲備釘用地量持體較大惹，未來傘產(chǎn)品線發(fā)豐富。市區(qū)長板路南側(cè)聯(lián)楊路北側(cè)江蘇新港住宅421426.6m2≤2.4850000④松陵屋板塊—存量房市盡場分析項目思考價值研圾判格局展望項目定位價值提升營銷策略從橫向扣角度，搭看城市泉規(guī)劃用盯地“東弟工西居誓”的總瓶體布局弊結(jié)構(gòu)已液經(jīng)形成底。從目前密形成的森房地產(chǎn)肌傳統(tǒng)板蓬塊來看參，主要菌形成了摟運東、仙城南、餡城北三柱大板塊艷，而濱士湖板塊毛尚未真妖正形成褲，未來簡也將是涉松陵房步產(chǎn)發(fā)展崖的重點珠板塊和鮮方向；松陵城區(qū)柜空間拓展春的主要方秒向是向西位和向南；南部新玩城片區(qū)杠規(guī)劃為震具有現(xiàn)團(tuán)代文化繪、商業(yè)荷金融、俗教育科季研、生北活居住棍等功能慌的綜合謀區(qū)；大格局藍(lán)：東工暗西居板塊展拌望：城脂南城西曉未來的張重心城南板塊運東板鴨塊城北板劈燕塊濱湖新畫城⑤松陵章板塊—板塊分芒布格局項目思考價值研判格局展排望項目定位價值提宰升營銷策略⑥松陵饑板塊—板塊間格噸局城北板抬塊城西板待塊城南板仙塊濱湖新城明珠城剩余115萬㎡競爭競爭麗灣域（87萬㎡）濱湖名墅（13萬㎡）新港（85萬㎡）瑞景（85萬㎡）奧林三區(qū)（剩60萬㎡）中南建槽設(shè)（40萬㎡）待啟動的居住新蒸城每個板訪塊都有火百萬大鍵盤，產(chǎn)桿品雷同系，客群捧重疊。咸板塊與均板塊之備間對客子源的爭鍛奪是異南常激烈激的。對國本案而冒言，不管僅要面征臨板塊皂內(nèi)眾多瘦大盤的嶼競爭，喝同時板腫塊外的耀大盤對廚本案也侍形成強戀烈沖擊晌，因此舍在面臨燈相似的某客群、誰雷同的想產(chǎn)品形襖態(tài)，產(chǎn)槍品附加傍值的打鑒造及品顏牌力的燃塑造就駱顯得尤敲為重要己。xxView：競爭項目思考價值研嗎判格局展糧望項目定傅位價值提升營銷策判略⑦松陵俯板塊—城南板拖塊內(nèi)格烈局本案行船河瑞景國際陽光新天地中南地塊奧林清華南大港新港地塊金域華府濱河名墅商業(yè)麗灣域本案將直彎接被板塊獻(xiàn)內(nèi)的三個加百萬大盤泄夾擊，同短時要面對抗區(qū)域內(nèi)外哄眾多大盤期的阻擊，競爭將是顫異常激烈糠?！龀悄习宀珘K作為吳遷江重點打朝造的新CBD中心，區(qū)叔域獨特價泰值決定了腫這個片世區(qū)樓盤爹主要是殿中高檔樓仁盤，面蜘向的都穗是城中袖的中高級雹以上收筑入階層零及周邊凍鄉(xiāng)鎮(zhèn)私營套業(yè)主，櫻同質(zhì)化傭競爭嚴(yán)緩重?！鲭S著蘇瑞景、高新港、詳中南建愿設(shè)等開發(fā)商暫的涌入，嘆城南板塊殲的競爭將進(jìn)攏入白熱化忙，這些樓練盤體量大，敞客群覆蓋慮面必然很煤廣，因此本消案無論域如何定達(dá)位，都杠必將直面抄他們的陽競爭。項目思黑考價值研清判格局展融望項目定桐位價值提毀升營銷策謝略由09年至今所斃拍的地塊碗的成交情育況來看，燦地價一直護(hù)保持著上壤漲的勢頭虛，水漲炮船高，汁意味著恥吳江的傅房價仍鞠然有上糠漲的趨永勢，與這些項目叫相比，本間案因是近味期所拍，危地價漲幅奇更大，從貧地價角度而言老，本案小也必須破走精品楊開發(fā)路賄線，在袍成本無羊優(yōu)勢的判情況下喂，以產(chǎn)品去含贏得市場固。本案比周縱邊主要競診爭個案樓噸面價平均澆要高150私0元/平左右，睛未來價格霸彈性空間連較小，成本劣表勢非?？擅黠@。項目思狹考價值研判格局展望項目定拋位價值提升營銷策略⑦松陵板擊塊—城南板塊館內(nèi)格局(成本角度虜）城南板塊莖未來將處臂領(lǐng)跑吳江俯樓市的地誰位本案身處爹城南板塊統(tǒng)，享受城南工板塊深度知開發(fā)的利孔好；但板塊內(nèi)桐大盤眾多擋，客群重疊郵，產(chǎn)品雷展同，如何定位葬方可脫穎蓋而出？⑧總結(jié)背研判項目思考價值研判格局展每望項目定位價值提升營銷策略競爭分布債：競爭項目豆主要分布宗于城西、框城南、城店北三個板巷塊的代表快性樓盤，捏在全城范將圍甚至面模向蘇州展敞開競爭.125436價格梯度寨差異不明軌顯；同一板塊使內(nèi)的代表甘項目；客源具有蛾重疊;板塊間撈的替代雷性;與本案體遼量相當(dāng)，論在全城范時圍爭奪;考慮點勸：①主力初競爭個驅(qū)案7編號項目1奧林清華三區(qū)2瑞景國際3麗灣域4明珠城5濱湖名墅6新港儲備地塊7中南儲備地塊競爭層級1111211項目思考價值研判格局展望項目定租位價值提丈升營銷策略項目產(chǎn)品形態(tài)主力面積明珠城剩余高層88-140麗灣域排屋、洋房、高層130-140金域華庭多層、高層90-105125-140、160濱湖名墅別墅、高層250-500瑞景國際高層洋房別墅98-130奧林清華小高120-165吳江市場朗以高層項肝目為主，棄主力面積組區(qū)間125規(guī)-14茫4㎡和160-刊180㎡，低密度濱產(chǎn)品較為康稀缺，主倉力面積區(qū)領(lǐng)間在180偉-25乘0㎡左右。90120140160面積（糖㎡）金域華庭濱湖名席墅瑞景國際180明珠城麗灣域280奧林清華公寓市場竹涵蓋洋房政、平層、氣小高層和德高層的各筒種物業(yè)形消態(tài)，但在揪售市場小叔高層占據(jù)走比例最大僵，為公寓晴市場主力棄產(chǎn)品。在售公語寓市場秧以小高富層、高朗層為主商，面積順以120-蛾180㎡的三房、腳四房為主程。②主力競醒爭面積段項目思考價值研判格局展茫望項目定緒位價值提項升營銷策蠶略在售公寓主演力均價在680孩0元/㎡左右，狂主力總鄉(xiāng)豐價在70-蹦100萬，整體燥市場價格而半年漲幅橋達(dá)1500元/㎡，別墅主寸力總價區(qū)凈間300揀-35爐0萬之間繩。項目總價價格明珠城62-987200麗灣域200-350（低密度產(chǎn)品）9000-12000金域華庭59-1046800瑞景國際70-1206800奧林清華三72-1007200406080100面積（㎡餅）金域華庭瑞景國際120明珠城麗灣域200奧林清華暫三區(qū)地2009年8月均價起：5300元/㎡201陜0年9月均價：6800元/㎡1500元/㎡在售公界寓市場遍產(chǎn)品主衛(wèi)力均價并在680胃0元/㎡左右，宮稀缺地毅段和資攜源項目棒單價可坐達(dá)720違0元/㎡。③主力翻競爭總凝價帶價值研判格局展債望項目定位價值提票升營銷策什略項目思考明珠城梳目前在長售戶型喘配比奧林清狼華三區(qū)論在售戶含型配比目前吳江歷市場主力帽大盤奧林略清華三區(qū)針主打大戶踏型，其150平以上時的四房切占51%比例，潤明珠城6月份推鴿的產(chǎn)品畜中141平以上功大戶型版的也占31%，其即將盾推出的兩購幢高層全盟部主打150平以上大幻玉戶型。大拾戶型是市以場主力戶表型。④主力競尋爭戶型價值研國判格局展遞望價值提升營銷策略項目思考項目定位戶型設(shè)殖計上大狂都破費鉗心思，喪入戶花票園、飄吳窗、空品中花園染增送等，在稀強調(diào)舒適歸性的同時危，能多送胸則多送。附介加值明顯.⑤主力競脅品分析—戶型設(shè)懇計價值研厲判格局展望價值提升營銷策略項目思考項目定號位主力競爭映個案在景迅觀打造上并大都以自然而資源為憐依托，以自呢然水系或俯人工水系修為核心景評觀體系，續(xù)突出項目的田形象氣質(zhì)陡。項目景觀資源明珠城太湖，人工內(nèi)湖濱湖名墅依托蘇州河奧林清華12000平人工水系金域華府人工景觀瑞景國際三面環(huán)水麗灣域依托蘇州河打造明珠城麗灣域麗灣國披際奧林清華麗灣域⑤主力競紗品分析—景觀體釋系價值研時判格局展友望項目定劍位價值提脖升營銷策略項目思考暨陽湖持一號主力大盤朵都以典型程的歐式建庭筑風(fēng)格為掃主，并作余為一個核賺心賣點來么吸引客戶.項目立面風(fēng)格材質(zhì)明珠城地中海面磚涂料奧林清華歐式面磚涂料麗灣域法式涂料金域華府簡歐面磚涂料瑞景國際簡歐涂料濱湖名墅英倫涂料明珠城麗灣域明珠城⑤主力得競品分臂析—建筑風(fēng)格價值研模判格局展商望項目定耀位價值提看升營銷策君略項目思考樓盤名稱客戶構(gòu)成區(qū)域年齡職業(yè)目的明珠城蘇州、松陵、鄉(xiāng)鎮(zhèn)成為三大主力客源25-3030-4545以上白領(lǐng)、私營業(yè)主、公務(wù)員首次置業(yè)或換房奧林清華三區(qū)松陵市區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)私營業(yè)主25-3030-4545以上白領(lǐng)、私營業(yè)主、公務(wù)員首次置業(yè)或換房金域華府吳江本地人以及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主30-3535-50私營業(yè)主、公務(wù)員為主以換房群體為主麗灣域松陵市區(qū)客戶為主，少量蘇州客戶25-3030-4545以上私營業(yè)主、白領(lǐng)、政府官員首次或換房群體瑞景國際松陵市區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)25-3030-4545以上私營業(yè)主、白領(lǐng)、政府官員首次或換房濱湖名墅松陵以及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)，少量蘇州35-50私營業(yè)主、白領(lǐng)、政府官員終極置業(yè)或再次改善型客群。吳江客糾源結(jié)構(gòu)已以改善危性需求由為主，著小部分乎剛性首免次置業(yè)柏者。以卡吳江城魄區(qū)和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)終為主，小守部分蘇州勿客戶。⑤主力競襯品分析—客群組慨成價值研賴判格局展望項目定位價值提升營銷策劈燕略項目思施考⑤主力競鏟品分析—已成交客貨群結(jié)構(gòu)城南板塊稻客戶主要貪來自松陵敞和周邊鄉(xiāng)足鎮(zhèn)地區(qū)，瓶以私營業(yè)脹主、公務(wù)奸員、高管妨為客源主層力人群，不認(rèn)同該區(qū)濤域價值，矛多次置業(yè)廚占相當(dāng)比慰例。（數(shù)據(jù)采桶集自奧林漲清華、金英域華府、倆陽光新天喘地）城南板遵塊已成賞交客戶問以吳江糟城區(qū)為潮主，盛壓澤和七陽都均有格客源，掛城北的洪明珠城嚴(yán)蘇州客塘戶占比侮重相對徐更高，肉達(dá)10%余-15鉛%的比重噸，城南廚一直維峰持在5%左右比敘例。客戶以私城營業(yè)主為努主，而公幫務(wù)員、企必業(yè)高管和價事業(yè)單位題則成為重鹿要輔助客仿源；價值研判格局展黃望項目定位價值提升營銷策略項目思考客戶購房蓮主要動機凡：改善性別居住環(huán)境啞，追求都伶市生活、線為子女成悠長創(chuàng)造更尼好環(huán)境。準(zhǔn)備結(jié)婚殊，購置婚攻房其他原軟因想和父來母分開肅居住想滿足嶄某些特貌殊愛好罷，如書阻房、健豎身房等想把父道母接到視一起住件方便照執(zhí)顧為了子女燈后代購房就近工作潛地點追隨親戚廚朋友購買值得投故資具有換較大增愛值空間鎖，同時接可以保廟值為了孩要子的成丸長教育家庭人口鑰增加，原耳有住房面衣積太小想有好的機小區(qū)環(huán)境承和周邊環(huán)零境想有更好查的生活配換套、方便財居住提高居阿住檔次追求更好絡(luò)的居住環(huán)隊境0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%3%5%6%5%11%14%16%22%25%19%22%47%38%60%77%客戶購簽房動機紀(jì)驅(qū)動因白素⑤主力幕競品分揮析—已成交客詢?nèi)褐脴I(yè)動盈機（數(shù)據(jù)象采集自赴奧林清器華、金田域華府久、陽光維新天地企）價值研判格局展龜望項目定卵位價值提升營銷策脈略項目思報考客戶分類份：私營業(yè)準(zhǔn)主、公務(wù)末員、企業(yè)么中高層為城蟻南板塊購傷房主力群脖體.分類分布生活狀況置業(yè)需求特征描述企業(yè)老板、生意人機械、紡織、電纜等行業(yè)年收入在30萬以上多擁有不止一套住房舒適的大戶型，或具有資產(chǎn)保值增值的物業(yè)見識廣，交際廣泛，低調(diào)，信息渠道多，重實際公務(wù)員、事業(yè)單位客戶政府機關(guān)醫(yī)院學(xué)校通訊、電力系統(tǒng)家庭月收入5500-10000已經(jīng)有過置業(yè)行為年輕人偏向三房30-45歲者改善生活，偏向四房以上少量官商一體偏向于保值升值素質(zhì)較高，內(nèi)斂，低調(diào)，不顯富，見識較廣，交際廣泛，信息渠道多，社會強勢群體企業(yè)中高層貿(mào)易機械制造服務(wù)冶金家庭月收入在5000-8000元左右不愿居住于老的集資房中，但喜歡聚居換房需求者傾向于三房或四房，期望有好的配套和教育環(huán)境年輕人偏向于經(jīng)濟(jì)的二房三房素質(zhì)較高，視野較廣，信息渠道多，樂于接受新鮮事物“望子成龍”系全市傾向于學(xué)校附近置業(yè)主要為子女教育置業(yè)地段最重要⑤主力競冊品分析—已成交庸客群深算度分析（數(shù)據(jù)叫采集自綢奧林清裁華、金煩域華府兩、陽光是新天地弄）價值研碑判格局展望項目定感位價值提盞升營銷策說略項目思考⑤主力競毫品分析—在售個附案推盤延思路項目總體量剩余案量在推戶型推案計劃價格走勢新湖明珠城165萬115萬方目前在推高層，面積在120-130平左右，均價7200元左右后續(xù)主推高層產(chǎn)品，近期主推150平左右大戶型。目前高層價格在7000-7400元左右，預(yù)計后續(xù)高層產(chǎn)品價格走勢將較為平穩(wěn)，而項目的低密度產(chǎn)品價格有走高的趨勢。奧林清華三區(qū)77萬方60萬方目前在推高層產(chǎn)品，面積98、135、186平米。后續(xù)產(chǎn)品仍以高層產(chǎn)品為主。高層整體價格在7200元左右。金域華府23萬方5萬方目前在推三期高層，面積在90-130平左右項目低密度產(chǎn)品目前基本去化完畢，后續(xù)產(chǎn)品將以高層產(chǎn)品為主。目前高層價格6800元左右，項目進(jìn)入中后期階段。到麗灣域80萬方77萬方目前在推一期低密度產(chǎn)品，其中聯(lián)排13000元/平、疊加9000/平、洋房7000元/平項目目前推低密度聯(lián)排產(chǎn)品為主，回籠現(xiàn)金流，后續(xù)預(yù)計推案將以低密度產(chǎn)品和高層產(chǎn)品為主。項目目前推案價格相對較高，預(yù)計后續(xù)價格上漲的空間不大，整體價格仍以平穩(wěn)上升的趨勢為主。所有大盤葵都是先推茅低密度產(chǎn)概品回籠資逗金，樹形萌象，再推鼠高層。價值研繁判格局展粗望項目定汗位價值提升營銷策略項目思消考樓盤項目奧林清華三區(qū)新湖明珠城金域華府濱河名墅麗灣域瑞景國際景觀設(shè)計3.5萬㎡社區(qū)湖景，知名品牌設(shè)計公司美國LGWS，上海納千景觀環(huán)境設(shè)計,人工湖和太湖相連均好景觀設(shè)計，家家均可南面見景------內(nèi)部水景，多重景觀綠化率43%40%37%38%35%建材涂料、面磚、石材外墻高檔面磚加石材、環(huán)保材料新型環(huán)保材料，節(jié)能材料涂料為主涂料為主涂料、石材會所規(guī)劃會所但未啟動五大特色會所復(fù)合式會館集群無會所待定小型會所，暫無特別亮點內(nèi)部配套大型商業(yè)配套、高爾夫擊球場、雙語幼兒園、兒童藝術(shù)中心、風(fēng)情步行商業(yè)街、雙語幼兒園商業(yè)中心無內(nèi)部配套10萬平集中式商業(yè)半場籃球場、健身場地交通五條公交線、人車分流社區(qū)巴士、3條公交、人車分流4條公交、人車分流1條公交、人車分流車位1:1.2車位配比，地面、地下集中式停車1:1.5車位配比，地面、地下集中式停車、獨立車庫1:1車位配比，地面、地下集中式停車地下室車位1：0.8地面、地下集中式科技智能可視對講可視對講、紅外線防盜/直飲水系統(tǒng)//主題純歐湖居、景觀豪宅異域風(fēng)情”、“體驗式建筑”、“主體娛樂式”消費聆湖、閱景、御生活兩灣兩境界、一府一世界80萬㎡灣域豪宅新都市主義典范臻藏目前吳江泳樓盤主要膝還是以產(chǎn)胖品競爭為荷主，圍繞底戶型、景禾觀、建筑覽風(fēng)格做文目章。⑤主力莖競品分贈析—在售個案斥匯總價值研判格局展示望項目定育位價值提什升營銷策挑略項目思巷考項目2010年下半年預(yù)計推案量近期推案時間節(jié)點推案戶型面積（平米）新湖明珠城5萬方7月份推出約250套房源（約3萬方）90、140、170奧林清華三區(qū)5萬方8月份推出102#高層房源(約1.5萬方)60平米單身公寓、152-168金域華府4萬方具體推案時間未定，不推案的可能性較大90、142、164瑞景國際7萬方左右下半年開盤，會有2－3次推案90、128、143、190吳江市沿場下半右年推案餓量將主細(xì)要集中酸在明珠恐城、三揪區(qū)、麗鑄灣域以奴及瑞景投國際，劃而金域唉華府由侵于前期頌去化良服好，因等此目前撈整體放鞭緩?fù)瓢缚构?jié)奏，下濱河名若墅預(yù)計殘下半年鹽推出。新港和蜜中南地鬼塊目前敘在做前架期，預(yù)妙計2011年下半肌年入市脅。⑤主力競障品分析—20殘10年下半苦年推案技情況吳江今年軍下半年預(yù)氏計推案量執(zhí)將達(dá)到25萬方左抬右，主僅要在8～10月份入市賺，推案戶型成主要以140莫-18議0平左右紗的中大穴戶型為夏主。價值研乘判格局展項望項目定湯位價值提體升營銷策烏略項目思考⑤主力愚競品分減析—吳江主要飯在售大盤株的綜合比掉較吳江在售億的大盤，保在打造的戲過程中主飄要遵循以傅下幾點：1、教育們資源的泳利用：豪學(xué)區(qū)房并、雙語啟幼兒園殊等。2、風(fēng)格上末走異域路逐線，體現(xiàn)已檔次和身旬份，迎合胡人們的虛物榮心理；3、吳江人發(fā)對房型相川當(dāng)看重，舍戶型設(shè)計謊上，精雕電細(xì)琢，能渾送則送。4、景觀盞打造大輩多圍繞真水系做優(yōu)文章，抄迎合江辜南人親俯水居住祖的心理釘。5、科技鳴智能的沾運用上懂大多是森常規(guī)運拆用，無供亮點。6、物業(yè)管染理逐漸專喬業(yè)化，但拋總體來說遙大都是自亂己的物業(yè)頭或不甚知顏名的物業(yè)伐，價值研它判格局展望項目定鑰位價值提升營銷策派略項目思考⑤主力姻競品分宇析—潛在對范手分析新港儲示備地塊中南儲備雙地塊■二、形三線城葉市的新肝城核心肆大體量項目，血造城運章動；■面積虧適中，蛋主打城勞市新貴用，中等偏上省檔次；■異域蘭風(fēng)情，機水景貫巴穿；■中南劉世紀(jì)城瓜產(chǎn)品系管列在二室三城市運作成熟國，在眾多姨城市予以自復(fù)制；以往產(chǎn)灣品路線■深耕務(wù)蘇州新紗區(qū)，老陪牌國企習(xí)；■開發(fā)中避等規(guī)模中鳳檔次樓盤農(nóng)；■產(chǎn)品一合般，無特水別亮點；■開發(fā)臂商品牌墨美譽度兵一般；以往產(chǎn)品望路線兩家開建發(fā)商都繡是擁有故豐富開妖發(fā)經(jīng)驗熱的房企藝，其過直往開發(fā)彩思路無啞意部分輪會移植賠到吳江斷項目打岸造中來收。價值研判格局展望項目定參位價值提戚升營銷策蒸略項目思考本案行船河瑞景國際陽光新天地中南地塊奧林清華南大港新港地塊金域華府濱河名墅商業(yè)麗灣域總建50萬；容積1.2和2.9容積2.4總建85萬這兩個反項目緊分鄰本案牌，規(guī)模大、產(chǎn)嫌品形態(tài)豐匆富、客群覆蓋謎面廣。撤樓盤定耽位將以中高商檔為主砌。本案與之葛相比最大哥的競爭優(yōu)勢是版本土企算業(yè)，更挨了解當(dāng)?shù)厥信_場，在誰對客群計心理把握上縣更勝一談籌，在號將來面對這兩弄個對手的器競爭中，這一優(yōu)勢剖必須得到恭淋漓盡致的發(fā)爹揮。+本案的充應(yīng)對戰(zhàn)刻略：地利人和⑤主力競搜品分析—潛在對手援分析價值研判格局展望項目定位價值提痰升營銷策欲略項目思考本案面臨察的競爭態(tài)狹勢—競品啟捧示戶型結(jié)構(gòu)產(chǎn)品形態(tài)建筑形害態(tài)戶型設(shè)計附加值低密度產(chǎn)挑品為首波賄主打產(chǎn)品司，樹形象園，回籠資期金.130-賤160平的三房唉四房為主惡力戶型，足改善需求矮為主.主流市場凍認(rèn)可的異啞域風(fēng)情為苗主.這股風(fēng)潮甜將持續(xù).在強調(diào)舒棉適性的同預(yù)時，融合妙創(chuàng)新元素煮，贈送面院積.會所、播智能化坦等方面朵較為普相遍，科梢技未充最分運用.價值研判格局展更望項目定位價值提杠升營銷策略項目思考本案面榆臨的競殃爭態(tài)勢:產(chǎn)品形態(tài)和建筑形態(tài)趨同戶型創(chuàng)新空間小客群交互重疊階段性客群面臨不足的風(fēng)險樓面價要高出對手1500元左右被大盤夾擊本案本案作為覺一個44萬方的診大盤，窯在參與售未來的蒼市場競眼爭中：1、最大侍的劣勢預(yù)在于成弦本太高到，價格頂回旋余釋地?。?、面對雹的是同五質(zhì)化競描爭的市牙場，產(chǎn)匪品形態(tài)嫌和戶型絡(luò)設(shè)計方壯面難有暈太大發(fā)菜揮空間腿；3、無論目準(zhǔn)標(biāo)客群怎添么定位，繞都避不開鬧周邊百萬偶大盤的夾策擊；4、周邊南樓盤的浸目標(biāo)客茶群大都頭瞄準(zhǔn)吳蔬江本土踏的中高繞端客群泊，并輻森射蘇州吊的剛性悲需求。價值研宿判格局展望項目定棄位價值提升營銷策鐘略項目思考如何突湊圍—戰(zhàn)略角餅度附加值太上營推廣。奧林三區(qū)應(yīng)對戰(zhàn)怎略明珠城用更高一啞籌的科技進(jìn)含量去抗單衡其品牌掠影響力中南項目新港項認(rèn)目應(yīng)對戰(zhàn)像略瑞景國瞧際麗灣域應(yīng)對戰(zhàn)略依地利人忌和之優(yōu)，哨將本土企支業(yè)優(yōu)勢發(fā)講揮極致用綜合鄉(xiāng)豐性價比方優(yōu)勢沖弦破其圍盼剿，順柱利突圍價值研判格局展望項目定匠位價值提升營銷策戀略項目思考如何突圍—戰(zhàn)術(shù)角度鑒于x腥x對吳弊江市場臘的多年籮跟蹤和茂深入了丟解，結(jié)歸合未來何的競爭盛格局，培我司認(rèn)加為：客戶層更面吳江客群方主要是以湯改善性需炎求為主體芽，購買力狀強勁，對蹲產(chǎn)品的品目質(zhì)要求很高遣，在建筑扇材質(zhì)的選偉擇和打造訓(xùn)上應(yīng)該精袋益求精，窗讓品質(zhì)領(lǐng)振先一籌.競爭對手吳江的大污盤在打造她的過程中陣，運動元盞素、人文石元素、教禽育元素、煮大配套、菜主題式老異域風(fēng)浪格、景芹觀元素談都已經(jīng)搶被大量鎮(zhèn)采用，但科技肉、環(huán)保元素申尚未充體分運用勾，結(jié)合對集團(tuán)資律源優(yōu)勢掙、在科房誠技環(huán)保慮上充分半發(fā)揮.附加值上在戶型打熔造上，“嚼偷容積”勿應(yīng)該發(fā)揮老到極致，窗物管上，引進(jìn)“芒五大行節(jié)”來負(fù)責(zé)物業(yè)寄管理，讓擁物業(yè)管理框也成為本讓案的重要困賣點，邀厲請知名公龜司打造主題貫式園林景她觀，讓附鋪加值成為模本案的核鞠心競爭力金之一.營銷推確廣專業(yè)而又喬了解這片沙市場的本農(nóng)土策劃公都司更了解廳片區(qū)市場河特征和客藝群心理,從而制定探更針對性拿的營銷策碑略助力項混目的推廣臨，從大盤羊包圍圈中突圍拖。價值研判格局展晉望項目定序位價值提其升營銷策它略項目思考①產(chǎn)品雜總體定吹位—定位前圖的思考在吳江鏟樓市新萄的競爭楚格局下拿，xx房產(chǎn)景面臨難得友的再次發(fā)好力的歷史勵機遇；項目運作摟成功，則回歸蘭吳江主兄流房企憶行業(yè)，房產(chǎn)業(yè)夠務(wù)成為購xx集滋團(tuán)的主往營業(yè)務(wù)榆之一，運作不飯成功，就是炮灰堪，也將失去課在吳江舞急臺耀眼展醋示的機會……如何突圍牌？前狼后虎價值研應(yīng)判格局展辛望項目定位價值提升營銷策同略項目思考①產(chǎn)品總略體定位—定位前的牢思考領(lǐng)舞吳江蹤蝶，xx為糖王項目必還須也只斧能走高瞇端路線霞：↘選擇中傲高端路線柔，客群完企全與周邊鄭大盤重疊汗，客群被單蠶食，項材目被淹沒在大盤盯之中；↘無成本里優(yōu)勢，在中市場出現(xiàn)卻政策性波煩動的情況文下，只能辨被動挨打?。花K項目本管身規(guī)模不棍是太大，事走差異化皮競爭路線逆，保證了炎社區(qū)的品掏質(zhì)和檔次孔，在成本解不占優(yōu)嘉的情況種下，有散利拉升楊項目價儀值；↘提升開團(tuán)發(fā)商的品淋牌度，奠慢定xx重銹歸吳江主緣瑞流房企的員地位；價值研盛判格局展望項目定位價值提犧升營銷策聽略項目思考①產(chǎn)品總折體定位吳江首翅席國際慎化科技老生態(tài)城俊邦定位支撐折點:●吳江人波隨著生活得水平的提梳升，對生陳活質(zhì)量和巾品質(zhì)越來煙越關(guān)注，脖如此定位逆契合目標(biāo)糊客群心理澆?！癫町惢苟ㄎ宦肪€踩，在其他蘿大盤以異竄域風(fēng)格、獄景觀、運草動、人文撿為主訴求作點的的定院位下，更耳目一除新，也告能支撐掏起項目似的高端化形象?！衽cx肅x集團(tuán)抗科技立間企，倡標(biāo)導(dǎo)環(huán)保謹(jǐn)生活的白理念相世一致，捎可以充屋分利用暫集團(tuán)的腐資源優(yōu)辱勢，助腫力項目的運巷作。●在“人絞無我有，尤人有我優(yōu)思”的原則軌指導(dǎo)下，偽將項目的桌附加值做命到極致，悟支撐起項免目的定位議，與周邊大盤慢形成鮮明起差異，成義功突圍。●科技元晌素在蘇州尾市場已經(jīng)誦有成功先癥例，如2009年的銷售寫冠軍MAX未來.價值研判格局展望項目定比位價值提望升營銷策鋪略項目思考②目標(biāo)饑客群定廟位我們的目懼標(biāo)客群在雙哪里？領(lǐng)舞吳江疏的高端定敲位，是否有足統(tǒng)夠量的客蟲群，支撐起本攻案的持續(xù)朝去化？價值研恥判格局展后望項目定位價值提職升營銷策略項目思考②目標(biāo)客低群定位—客源來陵源研判企業(yè)類型數(shù)量企業(yè)1503外資企業(yè)1674私企18605個體工商34733收入超億元企業(yè)265收入超10億企業(yè)35收入超百億企業(yè)1職業(yè)數(shù)量教師6696醫(yī)務(wù)人員5782公務(wù)員1735吳江本瀉地私營杏企業(yè)眾賢多，民剖營經(jīng)濟(jì)那發(fā)達(dá)，同涌現(xiàn)出冤大量有布實力的將本地私摩營業(yè)主贈，而這向些私營舉業(yè)主是塞高端市哥場的消建費主體描；截止2009年年底銷盤售收入億核元以上企群業(yè)數(shù)達(dá)到265家，而目前痛民營企沖業(yè)數(shù)達(dá)賓到186緣瑞05萬家，這棋部分企業(yè)遲主的個人槐資產(chǎn)多數(shù)譽達(dá)到五百紀(jì)萬以上，拜且每年正魯在逐步增作加中，這揪部分客群握也是本地?fù)?jù)高端物業(yè)寬的核心客爽源；現(xiàn)有上眼市公司4家，這蒙部分客找群的本艙身數(shù)量亦絕對值挽較小，乎但高端供消費能耀力強，哈加上本撈身的人燒脈關(guān)系辭，裙帶熔消費，剛?cè)壕恿?xí)形慣，使蓮他們成趴為本地敞高端消敗費的主勉流客源怒之一；事業(yè)單位雄人員，由來于收入豐集厚，逐漸歉成為市場蠟不可缺席庫的中高端角客戶人群吳江龐猜大的私泊營企業(yè)馳主階層量及高管抖階層是鮮本案持河續(xù)去化風(fēng)的有力濾支撐。缺當(dāng)然會面臨其魚他大盤的雜強力阻擊爆和分流.但量體未是足夠諸支撐本拐案去化抬的.價值研妥判格局展腔望項目定藍(lán)位價值提升營銷策略項目思考②目標(biāo)客鋤群定位—客源來源掘區(qū)域研判區(qū)域聚集行業(yè)目標(biāo)客戶開發(fā)區(qū)電子機械模具件私營業(yè)主、高管、政界人員、盛澤絲綢紡織服裝業(yè)私營業(yè)主桃源絲綢紡織服裝業(yè)私營業(yè)主平望絲綢紡織服裝業(yè)私營業(yè)主七都電纜銅加工私營業(yè)主、企高管橫扇羊毛衫加工私營業(yè)主松陵行政機構(gòu)公務(wù)員、白領(lǐng)汾湖機械制造日用化工私營業(yè)主外企高管松陵吳江各個掀鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)棵集聚效應(yīng)級明顯，造知就的財富呈階層對置符業(yè)吳江興攜趣濃厚，富是吳江高端回樓盤去化莊的主力客次群.也將是未血來本案客僻源的重要仔來源地.震澤八坼價值研漁判格局展望項目定笑位價值提辱升營銷策郵略項目思勤考項目總價（萬）明珠城62-98麗灣域200-350金域華庭59-104瑞景國際70-120奧林清華三72-1006080100150總價（萬博）250普通公寓400②目標(biāo)客國群定位—客源購買孤力研判低密度產(chǎn)品濱湖名墅400-650產(chǎn)品類型公寓洋房、排屋公寓公寓公寓類獨棟、聯(lián)排主力總價主力總價吳江的購典買力基礎(chǔ)尾雄厚；中煮高端客群嘗是主力買丑家，公寓勒類110敢-15康0萬及別墅鐘類400萬-60爆0萬的更菊高層級簡買家尚星未得到堂充分去聲化，本腎案高端鏡定位有待利于吸攝納這部屢分客群紅，差異遭化競爭.？？價值研判格局展趟望項目定臟位價值提錫升營銷策略項目思考②目標(biāo)客居群定位客群定位蟻依據(jù)：1、吳江樓宮盤的主要鉛客群為城雄中的私營斗業(yè)主、公猴務(wù)員、白患領(lǐng)以上的拒階層和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)的私營歐業(yè)主，棵以改善醬性居住邀為主，顏這種需縣求結(jié)構(gòu)窩在未來2-3年內(nèi)不司會發(fā)生根本筋性改變；2、隨著科大蘇州未時代的躬到來，望松陵板四塊加速鈔融入蘇來州，蘇塘州外溢悶客群將扒會成為吳江夫一支重弟要的購諒房力量揚，這部縫分客群縫主要是稼以剛性火自住需額求為主瞞，需求面積不味會太大醫(yī)。3、地塊自騰身的特質(zhì)煎以及板塊青的發(fā)展?jié)摳读Q定了乞本項目的獄目標(biāo)客戶之以中高端以上客群品為主。價值研映判格局展派望項目定溪位價值提剃升營銷策略項目思摔考居住品辛質(zhì)提升按型50萬-70萬左右剛性需饒求型高端生活聯(lián)向往型自然資源談?wù)加行?0萬—10大0萬100萬—150萬500萬以上普通白領(lǐng)、泛公務(wù)員客戶類譽別目標(biāo)客碰群財富階層中級白領(lǐng)、泛公務(wù)員富裕階層私營業(yè)主、泛公務(wù)員鎖定目標(biāo)承客群金領(lǐng)階層150萬-250萬置業(yè)總棚價②目標(biāo)次客群定欲位—目標(biāo)客石群鎖定綜合吳型江產(chǎn)業(yè)茅結(jié)構(gòu)、巷客源結(jié)扮構(gòu)、購遵買力等儀的綜合喜研判，您我們將抹目標(biāo)客佳群鎖定?。簝r值研尚判格局展臺望項目定療位價值提寇升營銷策罷略項目思惡考核心客戶吳江改芽善性置澤業(yè)為主隙：首改個或再改所的城中妹高端人妄群以及尊周邊的研鄉(xiāng)鎮(zhèn)私吐營業(yè)主汗。年齡填層次主喝要集中建在30京-50資歲之間葡。重要客戶偶得客戶蘇州市區(qū)忙首次置業(yè)脂客戶：25-漿35歲的白領(lǐng)易，工作兩聲三年以上沉，擁有良村好職業(yè)前魂景的年輕俱人，以新軟蘇州人為學(xué)主。蘇州其它養(yǎng)區(qū)域客戶回及外地投拋資客戶。②目標(biāo)客序群定位—客群結(jié)把構(gòu)客群檔碼次：吳沸江城中杠乃至周坑邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)貨的較為飲頂端的士客戶小部分城羊中的剛性夫需求及蘇碧州外溢剛?cè)有孕枨?。價值研判格局展望項目定位價值提升營銷策略項目思燭考③產(chǎn)品懷形態(tài)建特議建議原則球：★與市廉場需求相消吻合；★經(jīng)濟(jì)叫效益最大惕化；★有鋼利于提響升項目培檔次和賊形象最優(yōu)產(chǎn)品騰組合方案走：高層+類獨棟價值研備判格局展望項目定位價值提鞏升營銷策略項目思考依據(jù)產(chǎn)寧品總體精定位和豈客群定誓位作如錯下配比開建議：長板路矛南地塊六：房型面積（M2）比例舒適兩房（2+1）100-1108%18%大三房（3+1)135-15035%四房140-16025%五房（大平層）160-18514%合計——100%④戶型首配比建愧議標(biāo)準(zhǔn)三徐房110-返135長板路柄北地塊吸：房型面積（M2）比例標(biāo)準(zhǔn)兩房（2+1）80-9012%小三房13%三房115-14038%四房140-16027%五房160-18010%合計——100%100耐-11嘩0價值研磚判格局展望項目定位價值提皇升營銷策傷略項目思否考靜態(tài)比準(zhǔn)葬價計算根據(jù)項目淚自身的特法征，我們物選取了部既分項目，聚通過市場垂比較法估治算項目的脾靜態(tài)價格通過靜態(tài)昌比準(zhǔn)價的底測算，項膛目靜態(tài)比依準(zhǔn)價為738鍋4元/平米考量因素瑞景國際麗灣域奧林清華本案交通(20%)9999周邊環(huán)境(20%)9999配套設(shè)施(20%)8898硬件品質(zhì)(40%)8.5998綜合得分8.68.88.58.6銷售價格(p)700075007200

修正后價格(p’)730477146882

權(quán)重(w’)40%40%20%

本案售價P=p’w’2922308613767384⑤入市春價格建除議-1價值研揀判格局展望項目定位價值提暴升營銷策略項目思考因采用厚市場比粘較確定討均價必趁然因參畫考項目蔬屬性差泰異而產(chǎn)比生誤差回，所以術(shù)引入K（調(diào)差）積值，并通瀉過置信度源綜合修正繳參數(shù)進(jìn)行策估值修正撕；同時溢夫價因素之若間往往相晌互影響，農(nóng)各因素增封長空間的仰簡單疊加纖將會導(dǎo)致線多種因素茅的重復(fù)計鑰算，因此賽引入M（多因晚素協(xié)調(diào)紗值）（死且M<1），對多闊種因素溢濟(jì)價的增長母空間進(jìn)行杏修正。參數(shù)估算指標(biāo)指標(biāo)數(shù)據(jù)范圍Pn動態(tài)價格——n動態(tài)增長年限項目預(yù)計2011年中旬銷售，n值取1代入計算K可能誤差[-3%，+3%]1－K置信度綜合修正參數(shù)[0.97，1.03]M多因素協(xié)調(diào)值[0.85，0.9]P0靜態(tài)比準(zhǔn)價7384元/㎡γ1市場價格自然增長率5%γ2項目開發(fā)成熟溢價增長率5％—10%γ3—γ6規(guī)劃、營銷、產(chǎn)品、品牌的溢價增長率以市場經(jīng)驗估算為10%估算參三數(shù)表：類獨棟別樂墅售價?[15介000，160疾00]項目價腿格定位轉(zhuǎn)公式公寓售康價?[750刊0，850累0]（單位：位元/平米）⑤入市誦價格建齡議-2價值研于判格局展望項目定返位價值提升營銷策嘴略項目思垂考以上兩種梳價格建議述是在與周遞邊項目類屬比基礎(chǔ)上衫所得，屬疲同檔次價士格體系；我司對驕本項目“領(lǐng)舞吳懇江”的高端物定位，在各類綜竹合附加值剝落實到位晴，高端形象榨充分建立夾的情況下價格完認(rèn)全可以教站到吳斷江的最什高點。公寓售價任?[80鞋00，900存0]（單位辣：元/平米）類獨棟售拳價?[18滅000，200隸00]⑤入市陶價格建蘿議-3價值研判格局展望項目定位價值提升營銷策略項目思齊考產(chǎn)品定位—總結(jié)①產(chǎn)品總怎體定位吳江首席團(tuán)國際化科懲技生態(tài)城號邦品質(zhì)領(lǐng)先②客群戶定位城中和周山邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的乒財富階層精英人喂群③價格定綁位與項目檔盆次和品質(zhì)濫相匹配領(lǐng)跑吳江價值研提判格局展胃望項目定發(fā)位價值提般升營銷策略項目思售考⑥入市時返機建議—政策面謝考量新一輪宏執(zhí)觀政策對糾吳江樓市等的影響：☆需求膊抑制；☆價格趨賠穩(wěn)；☆持續(xù)觀錢望；預(yù)計2010年四季度逗市場觀望貴進(jìn)入頂峰稼，201桌1年第二季揀度市場將秒全面復(fù)蘇媽，從市場忠大環(huán)境獅上來看若，明年5-6月是入市鏡的較佳時賄機.價值研僚判格局展暫望項目定位價值提影升營銷策張略項目思考201晨0201綢13季度4季度1季度2季度3季度4季度2013年1季度20122季度3季度4季度新港項目媽預(yù)計201坐1年下半見年啟動中南建設(shè)辜地塊預(yù)計201加1年年中啟放動從競爭京項目推旱案情況希來看，材供應(yīng)波屋段將與竊多數(shù)在幸售樓盤陵重疊，木本案在推盤抹節(jié)點上面化臨眾多大細(xì)盤的擠壓辭。瑞景國際壓今年4季度推排倦屋、高層浴，預(yù)計明科年上半年川有2次推盤紀(jì)，主推朋高層⑥入市敞時機建努議—主力競品勢推案節(jié)奏奧林清各華在持菜續(xù)銷售歐，主推膠高層麗灣國際歪今年四季脾度主推排預(yù)屋、花園決洋房，預(yù)差計2011年將主推逝高層類產(chǎn)詠品濱湖名默墅在年毯內(nèi)主推補類獨棟始，預(yù)計2011年上半豬年至少全推一波烏類獨棟湊產(chǎn)品明珠城嶄在持續(xù)腥銷售，桃主推高意層產(chǎn)品領(lǐng)。金棫華炮府在持縣續(xù)銷售累，剩余罵高層xxView：結(jié)合市場士大環(huán)境的沸預(yù)判，我知司認(rèn)為，繡本案第一姿批產(chǎn)品應(yīng)諸該搶在中議南和新港根項目之前決推出，鎖仁定高端客熄群，入市纏最好在4-5月份.價值研判格局展猴望項目定位價值提升營銷策略項目思考⑦入市首產(chǎn)品形鼓態(tài)建議首波產(chǎn)光品以類膽?yīng)殫潪楠勚鞔蛉^產(chǎn)棒品打奧渾林、明蜓珠城和袖麗灣域時機上適搶先于腐中南和燭新港項羨目.一棟菜單椒式精裝高隱層公寓+與其他高坦層產(chǎn)品差保異化路線提升附微加值，角拔高項攔目形象每和檔次價值研判格局展禮望項目定位價值提胸升營銷策貓略項目思考xx，方如何實捐現(xiàn)自己究的價值疼？》……項目產(chǎn)品萬解析我們對x宣x長坂路英項目進(jìn)行田層層分解鵲：社區(qū)規(guī)劃建筑景觀裝修項目思方考價值研視判格局展犯望項目定伙位價值提升營銷策居略社區(qū)篇規(guī)劃篇建筑篇景觀篇裝修篇建筑篇項目價值達(dá)點項目產(chǎn)品莫解析思路科技朵生態(tài)宜居生向心力立體唯然一人性松奢華品質(zhì)精掘致項目思考價值研判格局展望項目定然位價值提升營銷策道略項目價壁值點社區(qū)篇規(guī)劃篇建筑篇景觀篇裝修篇建筑篇生態(tài)社肥區(qū)科技社區(qū)項目思考價值研陵判格局展鐵望項目定具位價值提升營銷策略社區(qū)營拼造xx，畫給業(yè)主封打造的舅不僅是莊單一區(qū)停域的住顧宅產(chǎn)品而是通疊過完整頌社區(qū)營瓣造為業(yè)測主提供圾高端的旺生活與卡社交平番臺！那么，號項目如徒何打造前高端社慣區(qū)整體誼感？》》》生態(tài)糞科技觸是關(guān)鍵手組法項目思薦考價值研判格局展望項目定怠位價值提河升營銷策略生態(tài)社樓區(qū)營造在建好的熟房子中間擺種上樹木般，還是在餅花園里面璃建筑房子——我們當(dāng)然激選擇后則——創(chuàng)造一冰個零碳柏的社區(qū)水和綠化根的搭配——項目思梁考價值研判格局展望項目定位價值提升營銷策略高層公寓360度全景艷豪宅水島+科技+高附加值+多級庭染院別墅合院式L型類獨雖棟水島別掛墅水島+生態(tài)+多級庭擴(kuò)院+高附加值打造賣點結(jié)論生態(tài)—水域賣稅點打造高容積率產(chǎn)品組合項目思考價值研麗判格局展杏望項目定位價值提升營銷策泄略利用地形撈與沖溝結(jié)慨合，在本查案中建議惠從項目用快地三面引俘入人工水狗系，在小股區(qū)里面形持成環(huán)繞水握道，形成走人工水島鹿。在兩岸部設(shè)置人工睛濕地，與陜?nèi)斯に畭u繼進(jìn)行聯(lián)系丹，一方面捐為營造自姿然的生態(tài)秋水景，另滿一方面，帆也可以起筐到一定的導(dǎo)水體凈化表作用，達(dá)犯到節(jié)水一揭級水質(zhì)保到障的目的菌。小區(qū)人工落水系景觀管示意生態(tài)—人工水系項目思考價值研判格局展望項目定位價值提殃升營銷策挽略生態(tài)—親水別幕墅別墅：謹(jǐn)水島+類獨棟+合院水島—親水別墅將河流算引入地項塊，形替成小區(qū)串的溪流學(xué)景觀，睜沿水布寇置水島棟別墅，灶直接臨退水擁有救絕佳水位岸風(fēng)光姨。每戶均水島別翁墅均設(shè)輔有伸入攔水中的冷木甲板疫做親水捏平臺。項目思考價值研判格局展望項目定鐮位價值提肥升營銷策略創(chuàng)新“L”型類獨億棟合院—聯(lián)排別術(shù)墅升級逗版合院入戶飄，中央半蘋公共空間怪四戶共享類獨棟醋可以通濤過半地公下車庫陰、衛(wèi)生企間、連惠廊等手販法使的姥左右棟述少許相鄰連，獨產(chǎn)棟感覺轉(zhuǎn)更明顯水島類獨鋸棟合院模植式示意生態(tài)—親水別墅“L”型類獨叉棟合院岔模式示孟意項目思孝考價值研判格局展望項目定射位價值提撞升營銷策略朝南面寬共約12米以上陽光進(jìn)深約10米空氣生態(tài)—戶型設(shè)帶計創(chuàng)新絡(luò)“L”型類獨州棟項目思享考價值研普判格局展攏望項目定位價值提升營銷策略大面寬乖、小進(jìn)貿(mào)深采用”L”型的產(chǎn)敵品形態(tài)瘋，使得圣別墅的覆朝南面盼達(dá)到12米以上駁，主要猾功能區(qū)族都可以救實現(xiàn)朝但南，景袖觀面也蒙大大增喝加，并俯且南北丙空氣100%對流，居秘住舒適度率比一般聯(lián)彎排別墅有暫很大提升棍。天然新風(fēng)+天然恒睬溫建筑內(nèi)置式庭豈院—夏季嘗把風(fēng)關(guān)風(fēng)在家里內(nèi)置式庭念院—冬季哭把陽關(guān)焦撒在四止處生態(tài)—戶型設(shè)計高層戶型泄排布和設(shè)愿計合理布否置住宅振朝向-偏角盡侵量在15°以內(nèi)合理設(shè)擋計面寬退進(jìn)深-住宅能夠除自然采光肢通風(fēng)合理設(shè)置社架空層-泛會所柔景觀空口間的引御入在高層扯底部設(shè)垮置3-4棚.8m的架空頓層，彌連補項目情的景觀熄不足，余并增強登入戶空禽間的景趁觀通透趣性，加坡入景觀縮慧設(shè)計范腹疇