大型房地產(chǎn)高端住宅項(xiàng)目前期策略報(bào)告圖文并茂

xx，深耕蘇州市場(chǎng)十載有余,因?yàn)榱私猓詫?zhuān)業(yè)；基于對(duì)吳江市場(chǎng)的深刻認(rèn)知，開(kāi)啟了本輪前期策劃匯報(bào)之旅……開(kāi)篇序言同樣的市場(chǎng)，不一樣的深度領(lǐng)舞吳江我是王者目錄一、項(xiàng)目思考四、產(chǎn)品定位五、價(jià)值提升六、營(yíng)銷(xiāo)策略二、價(jià)值研判三、格局展望本項(xiàng)目，是xx集團(tuán)，在吳江城南板塊斬獲的首幅總建超40萬(wàn)方的大盤(pán)，在當(dāng)前復(fù)雜多變的市場(chǎng)形勢(shì)下，在如今激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局下，在城南板塊加速成熟的背景下，本項(xiàng)目如何打造？方可實(shí)現(xiàn)社會(huì)效應(yīng)和經(jīng)濟(jì)效益的最大化，本輪提報(bào)將從這些問(wèn)題出發(fā)……xx觀點(diǎn)：戰(zhàn)略決定戰(zhàn)術(shù)，登高方能看遠(yuǎn)。項(xiàng)目思考價(jià)值研判格局展望項(xiàng)目定位價(jià)值提升營(yíng)銷(xiāo)策略開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略思考1中檔次樓盤(pán)，滾動(dòng)式開(kāi)發(fā)，快速回籠資金。迅速進(jìn)入下一輪開(kāi)發(fā)……開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略思考2精雕細(xì)琢，走品質(zhì)大盤(pán)路線，兼顧經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效應(yīng)，樹(shù)立xx房產(chǎn)的品牌形象，深耕吳江市場(chǎng)。項(xiàng)目思考價(jià)值研判格局展望項(xiàng)目定位價(jià)值提升營(yíng)銷(xiāo)策略上述兩種開(kāi)發(fā)模式無(wú)優(yōu)劣之分，不同的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略決定了不同的開(kāi)發(fā)模式.就本項(xiàng)目而言，xxView：走精品大盤(pán)開(kāi)發(fā)路線，“樹(shù)品牌，創(chuàng)效益”，開(kāi)疆辟土，xx為王。項(xiàng)目思考價(jià)值研判格局展望項(xiàng)目定位價(jià)值提升營(yíng)銷(xiāo)策略①知己知彼，百戰(zhàn)不殆——己篇xx集團(tuán)：發(fā)展商的背景：以線纜業(yè)為主業(yè)，并涉足房地產(chǎn)、金融、證券、熱電能源等領(lǐng)域的綜合性集團(tuán)公司，一個(gè)以高新技術(shù)立企的企業(yè)；發(fā)展商的品牌：國(guó)家級(jí)“重合同，守信用”企業(yè)/中國(guó)500強(qiáng)企業(yè)/中國(guó)制造業(yè)500強(qiáng)/100強(qiáng)企業(yè)/中國(guó)電子信息100強(qiáng)/主營(yíng)業(yè)務(wù)xx光電已經(jīng)上市……發(fā)展商的責(zé)任：環(huán)境方針：關(guān)注節(jié)能減排義務(wù)

推動(dòng)共贏發(fā)展；

公益方向：傳輸進(jìn)步，繁榮社會(huì)；關(guān)鍵詞：+++綜合實(shí)力強(qiáng)·科技含量高環(huán)保意識(shí)濃社會(huì)責(zé)任重項(xiàng)目思考價(jià)值研判格局展望項(xiàng)目定位價(jià)值提升營(yíng)銷(xiāo)策略①知己知彼，百戰(zhàn)不殆——己篇xx房產(chǎn)：xx房產(chǎn)關(guān)鍵詞：·穩(wěn)健發(fā)展·口碑良好·影響甚微吳江老牌開(kāi)發(fā)商，建筑品質(zhì)過(guò)硬，口碑良好；近年在吳江開(kāi)發(fā)了吳越領(lǐng)秀、吳越祥庭、吳越祥院等樓盤(pán)，有一定的知曉度；隨著恒達(dá)、偉業(yè)等本地開(kāi)發(fā)商的崛起及外地實(shí)力開(kāi)發(fā)商的涌入，xx房產(chǎn)市場(chǎng)份額逐漸縮小；項(xiàng)目思考價(jià)值研判格局展望項(xiàng)目定位價(jià)值提升營(yíng)銷(xiāo)策略①知己知彼，百戰(zhàn)不殆——己篇吳江樓市，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的今天，xx主營(yíng)業(yè)務(wù)蒸蒸日上，房產(chǎn)業(yè)務(wù)，曾經(jīng)的三分天下有xx，如今影響逐漸式微，這是xx房產(chǎn)不能接受的……項(xiàng)目思考價(jià)值研判格局展望項(xiàng)目定位價(jià)值提升營(yíng)銷(xiāo)策略②知己知彼，百戰(zhàn)不殆——彼篇本土實(shí)力開(kāi)發(fā)商：恒達(dá)偉業(yè)競(jìng)爭(zhēng)/合作奧林·東區(qū)奧林·西區(qū)奧林·三區(qū)金域華府迎春華府濱湖名墅新拍地塊品牌效應(yīng)初顯滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，攻城略地恒達(dá)：主營(yíng)業(yè)務(wù)就是房產(chǎn)，隨著奧林系列的成功開(kāi)發(fā)，漸成氣候，但綜合實(shí)力一般，無(wú)戰(zhàn)略?xún)?chǔ)備用地，后續(xù)發(fā)展欠缺動(dòng)力。偉業(yè)：以房產(chǎn)，熱電、建筑等業(yè)務(wù)為主體的綜合型集團(tuán)公司，隨著房產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展，房產(chǎn)業(yè)務(wù)已經(jīng)成為其主營(yíng)業(yè)務(wù)之一，實(shí)力強(qiáng)勁，但口碑一般,建筑品質(zhì)差強(qiáng)人意。項(xiàng)目思考價(jià)值研判格局展望項(xiàng)目定位價(jià)值提升營(yíng)銷(xiāo)策略②知己知彼，百戰(zhàn)不殆——彼篇外來(lái)實(shí)力開(kāi)發(fā)商：新湖集團(tuán)鼎基房產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系上市公司明珠城系列麗灣國(guó)際(售罄）麗灣域165萬(wàn)方超級(jí)大盤(pán)87萬(wàn)方大盤(pán)，品質(zhì)路線新湖：一個(gè)超大體量樓盤(pán)，可供開(kāi)發(fā)10多年。是吳江所有大盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，位處城北，可有效吸納蘇州和吳江客群。鼎基：麗灣國(guó)際的成功開(kāi)發(fā)，讓其在吳江站穩(wěn)了腳跟，隨著80萬(wàn)體量的麗灣域的啟動(dòng)，該公司深耕吳江的意圖已經(jīng)頗為明顯。項(xiàng)目思考價(jià)值研判格局展望項(xiàng)目定位價(jià)值提升營(yíng)銷(xiāo)策略②知己知彼，百戰(zhàn)不殆——彼篇新入大玩家：新港集團(tuán)中南建設(shè)三個(gè)老板三種思路內(nèi)部難協(xié)調(diào)85萬(wàn)方大盤(pán)瑞景房產(chǎn)蘇州國(guó)企開(kāi)發(fā)商首度進(jìn)軍吳江經(jīng)驗(yàn)豐富品質(zhì)一般上市公司外地開(kāi)發(fā)商首度進(jìn)軍吳江世紀(jì)城系列85萬(wàn)方大盤(pán)40萬(wàn)方大盤(pán)項(xiàng)目思考價(jià)值研判格局展望項(xiàng)目定位價(jià)值提升營(yíng)銷(xiāo)策略②知己知彼，百戰(zhàn)不殆——彼篇未來(lái)玩家：？？？城南板塊乃至整個(gè)吳江主城板塊處于加速發(fā)展期，尚未完全成熟，吳江樓市迎來(lái)了歷史性的發(fā)展機(jī)遇期。時(shí)不我待。軌道交通4號(hào)線的規(guī)劃，加速了吳江與蘇州的融合趨勢(shì)；放眼蘇州，尚存大規(guī)模成片未開(kāi)發(fā)的區(qū)域已經(jīng)不多，吳江城南板塊和濱湖新城是其中兩個(gè)極具潛力區(qū)域，未來(lái)城南和濱湖新城將會(huì)吸引更多樓市玩家進(jìn)駐。項(xiàng)目思考價(jià)值研判格局展望項(xiàng)目定位價(jià)值提升營(yíng)銷(xiāo)策略③知己知彼，百戰(zhàn)不殆——未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)格局新湖、鼎基是外來(lái)成熟大玩家，但都以一己之力與城南板塊抗衡；深耕城南的恒達(dá)已經(jīng)具備一定品牌效應(yīng)，綜合實(shí)力尚待提高；偉業(yè)近來(lái)攻城略地，但并沒(méi)有樹(shù)立起良好的口碑；瑞景三家股東，公司戰(zhàn)略很難保持一致性和持續(xù)性，外來(lái)新玩家欠缺的是地利、人和……南北雙雄兩強(qiáng)格局產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)階段品牌競(jìng)爭(zhēng)階段多強(qiáng)局面群混戰(zhàn)雄（當(dāng)下）（未來(lái)）項(xiàng)目思考價(jià)值研判格局展望項(xiàng)目定位價(jià)值提升營(yíng)銷(xiāo)策略④知己知彼，百戰(zhàn)不殆——集團(tuán)資源的嫁接整合▲利用集團(tuán)的科技優(yōu)勢(shì)，將科技元素嫁接到產(chǎn)品的打造中來(lái)；▲節(jié)能環(huán)保理念的嫁接，迎合當(dāng)前人們對(duì)低碳生活的追求；▲集團(tuán)綜合實(shí)力的展示，用集團(tuán)品牌的影響力帶動(dòng)項(xiàng)目的影響力；▲責(zé)任企業(yè)的使命感的有力傳達(dá)，為項(xiàng)目打造良好的社會(huì)口碑；科技實(shí)力環(huán)保先鋒綜合實(shí)力社會(huì)責(zé)任集團(tuán)優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目思考價(jià)值研判格局展望項(xiàng)目定位價(jià)值提升營(yíng)銷(xiāo)策略⑤知己知彼，百戰(zhàn)不殆——總結(jié)xxView：xx房產(chǎn)，錯(cuò)過(guò)了吳江樓市起步階段的飛躍，在吳江樓市迎來(lái)發(fā)展高峰之際，歷史再次給了xx一次機(jī)遇；在目前群雄混戰(zhàn)的背景下，在無(wú)絕對(duì)領(lǐng)頭羊的形勢(shì)下，抓住歷史性契機(jī)，通過(guò)長(zhǎng)板路項(xiàng)目的發(fā)力，用品牌和產(chǎn)品與群雄抗衡，沖破大盤(pán)包圍圈。成長(zhǎng)為一個(gè)吳江樓市的實(shí)力大玩家……戰(zhàn)略機(jī)遇期項(xiàng)目思考價(jià)值研判格局展望項(xiàng)目定位價(jià)值提升營(yíng)銷(xiāo)策略位于松陵城南板塊，處于城市重點(diǎn)發(fā)展方向，板塊整體定位于吳江現(xiàn)代金融、商務(wù)、居住的高端新型CBD區(qū)域。吳江緊鄰蘇州城區(qū)，是蘇州未來(lái)人口導(dǎo)入地之一；項(xiàng)目位于吳江的行政鎮(zhèn)——松陵鎮(zhèn)，并處于市政中心區(qū)域，政府機(jī)關(guān)緊靠項(xiàng)目，風(fēng)水極佳；高校與項(xiàng)目隔河相望，是吳江人文底蘊(yùn)雄厚的區(qū)域；行政中心區(qū)①項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目思考價(jià)值研判格局展望項(xiàng)目定位價(jià)值提升營(yíng)銷(xiāo)策略②地塊及四至——地貌與道路系統(tǒng)城市主軸交界腹地，輕軌近在咫尺，交通便捷項(xiàng)目思考價(jià)值研判格局展望項(xiàng)目定位價(jià)值提升營(yíng)銷(xiāo)策略③地塊實(shí)況及四至——周邊配套地塊周邊河道景觀資源豐富，項(xiàng)目可直接利用；區(qū)域用地規(guī)劃，城市新CBD雛形可見(jiàn)。雖有動(dòng)遷小區(qū)，但整體形象較好，無(wú)不利因素，僅南地塊邊的市政變電所，會(huì)影響到將來(lái)的銷(xiāo)售，建議與相關(guān)部門(mén)溝通，予以移除。項(xiàng)目思考價(jià)值研判格局展望項(xiàng)目定位價(jià)值提升營(yíng)銷(xiāo)策略?xún)?yōu)勢(shì)（S）劣勢(shì)（W）位于城南板塊，未來(lái)城市重點(diǎn)發(fā)展方向，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯；項(xiàng)目量體大，具備規(guī)模效應(yīng)；地塊方正，利于規(guī)劃，周邊環(huán)境較好，河景資源豐富；地塊交通便捷，教育資源豐富；項(xiàng)目周邊生活配套設(shè)施尚不夠完善；生活氛圍稍微偏弱；居民對(duì)區(qū)域不適應(yīng)感明顯，生活居住導(dǎo)向性不明；緊鄰項(xiàng)目的變電所將對(duì)項(xiàng)目構(gòu)成一定的不利影響機(jī)會(huì)（O）SO戰(zhàn)略（發(fā)揮優(yōu)勢(shì)利用機(jī)會(huì)）WO戰(zhàn)略（利用機(jī)會(huì)克服劣勢(shì)）蘇州與吳江同城化，所帶來(lái)的發(fā)展機(jī)遇；城南政務(wù)新區(qū)的南遷，所帶來(lái)的規(guī)劃利好；軌道交通預(yù)期對(duì)周邊格局的提升整合資源，發(fā)揮自身在區(qū)域市場(chǎng)的品牌優(yōu)勢(shì)，堅(jiān)持高端住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略；充分利用板塊規(guī)劃利好，交通升級(jí)利好，以及周邊自然資源利好，打造領(lǐng)先于市場(chǎng)的高品質(zhì)項(xiàng)目。發(fā)揮城市規(guī)劃給片區(qū)帶來(lái)的發(fā)展機(jī)遇，完善各項(xiàng)配套，彌補(bǔ)當(dāng)前的配套不足，以及加強(qiáng)對(duì)快速交通的消費(fèi)引導(dǎo)，增強(qiáng)區(qū)域接受度；通過(guò)景觀的打造遮蔽周邊不利的設(shè)施，減小未來(lái)對(duì)客戶(hù)構(gòu)成的心理影響威脅（T）ST戰(zhàn)略（發(fā)揮優(yōu)勢(shì)抵御威脅）WT戰(zhàn)略（直面劣勢(shì)與威脅）目前城南區(qū)域地塊周邊仍有大量?jī)?chǔ)備項(xiàng)目待開(kāi)發(fā)，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈宏觀調(diào)控對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生的不利影響未來(lái)2-3年區(qū)域供應(yīng)充足以打造優(yōu)于市場(chǎng)的產(chǎn)品為原則，著重于視覺(jué)沖擊力和功能，提升自身競(jìng)爭(zhēng)力；最大程度深化和利用河道景觀，發(fā)揮區(qū)域規(guī)劃的優(yōu)勢(shì)，挖掘更多的賣(mài)點(diǎn)通過(guò)后期專(zhuān)業(yè)包裝，有針對(duì)性的創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)等手段引導(dǎo)消費(fèi)，規(guī)避劣勢(shì)和威脅。優(yōu)劣勢(shì)機(jī)會(huì)、附威脅戰(zhàn)略④項(xiàng)目SWO恢T分析項(xiàng)目思理考價(jià)值研素判格局展望項(xiàng)目定位價(jià)值提惱升營(yíng)銷(xiāo)策略通過(guò)對(duì)鑰項(xiàng)目的淚周邊環(huán)鏈境、區(qū)繩域價(jià)值牌、地質(zhì)的環(huán)境、稱(chēng)城市規(guī)隔劃等用磁評(píng)估模封型以量化，我美司給出本冰地塊：綜合得旬分：82.7束6分xxVie剃w：通過(guò)量巴化的模香型評(píng)估拾分析，禿本地塊破是一幅胖非常優(yōu)約質(zhì)的地斯塊，但博在大盤(pán)記林立，希同質(zhì)化段競(jìng)爭(zhēng)日赴益激烈土的吳江循市場(chǎng)，娃項(xiàng)目要撈運(yùn)作成莊功，精睜準(zhǔn)的前悟期定位剖就顯得揪尤為重險(xiǎn)要。項(xiàng)目思泛考價(jià)值研判格局展望項(xiàng)目定位價(jià)值提升營(yíng)銷(xiāo)策惑略熱點(diǎn)板塊新城核趕心區(qū)域加溜速成熟聯(lián)中優(yōu)質(zhì)生份態(tài)資源中高容奔積率大規(guī)模配套日趨絕完善項(xiàng)目屬性澆梳理區(qū)域?qū)俨樾皂?xiàng)目屬政性項(xiàng)目思考價(jià)值研判格局展刻望項(xiàng)目定障位價(jià)值提升營(yíng)銷(xiāo)策略項(xiàng)目?jī)r(jià)值之界定項(xiàng)目事實(shí)區(qū)域?qū)傩越缍▽儆谔K州南融吳江框架下的潛力區(qū)域，又處于吳江城市發(fā)展的主軸線上，雙重利好。城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域與蘇州主城區(qū)半小時(shí)車(chē)程，又可輻射周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)四條干道與蘇州對(duì)接，輕軌4號(hào)線已規(guī)劃即將動(dòng)工，與周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)交通也很便利周邊配套即將完善，但尚未能形成成熟生活圈，目前片區(qū)居住氛圍尚不濃郁。尚未成熟預(yù)示著潛力和開(kāi)發(fā)價(jià)值的空間地塊內(nèi)部和周邊有可利用自然景觀資源內(nèi)部資源優(yōu)勢(shì)44萬(wàn)平方米大盤(pán)中、高密度，大規(guī)模社區(qū)處于承遵接蘇州嘴外溢客德群的吳貝江新城權(quán)核心、膚是蘇州逢空間外屯展的重景要區(qū)域呀，區(qū)域縫未來(lái)競(jìng)剩爭(zhēng)激烈筑但目前紅成熟度妄還不高晴的熱點(diǎn)形板塊、染機(jī)遇大弄于風(fēng)險(xiǎn)療的未來(lái)股大型品綱質(zhì)社區(qū)怠。項(xiàng)目思考價(jià)值研判格局展釣望項(xiàng)目定題位價(jià)值提榮升營(yíng)銷(xiāo)策略雙核心譯區(qū)位屬吼性下的粗優(yōu)質(zhì)地養(yǎng)塊地塊自身諷具備了躋消身“群雄非之一”的瘦先天條件陵，xx房產(chǎn)靈有機(jī)會(huì)借謙這個(gè)項(xiàng)目配的打造，重歸吳江害主流房產(chǎn)臂企業(yè)中來(lái)乎，華麗轉(zhuǎn)咸身…..項(xiàng)目?jī)r(jià)值當(dāng)界定項(xiàng)目思鋸考價(jià)值研判格局展望項(xiàng)目定位價(jià)值提贊升營(yíng)銷(xiāo)策淺略但就變幻茫莫測(cè)的尋市場(chǎng)而曬言，項(xiàng)目面臨睛怎樣的競(jìng)牌爭(zhēng)形勢(shì)？我們的客去戶(hù)在哪里努？我們應(yīng)栽該以什勝么的姿堡態(tài)入市描？站在當(dāng)前痕的市場(chǎng)看輸未來(lái)項(xiàng)目思鞋考價(jià)值研雀判格局展望項(xiàng)目定垃位價(jià)值提瞧升營(yíng)銷(xiāo)策煮略松陵板塊：6800-7500元/m2園區(qū)均價(jià)：12000-15000元/m2越溪板塊均價(jià)：9000元/m2新區(qū)核心13000元/m2吳江南竿城板塊偵的發(fā)力及與蘇吳乖?xún)傻氐某沁M(jìn)一步宜融合有炒密切的捏關(guān)聯(lián)，育隨著蘇鐵州市區(qū)抽范圍土富地的日吊益稀缺礎(chǔ)及開(kāi)發(fā)尚的成熟去，吳江偉樓市成汽為下一條輪發(fā)展揚(yáng)的寶藏偉。尹山湖板稻塊120極00-版150遺00元/m2科技城板平塊900臨0元/m2左右日趨飽臟和趨于成粉熟價(jià)值谷鋼底，潛力明耗顯。相城：9000之-100林00元/m2項(xiàng)目思罷考價(jià)值研痕判格局展宴望項(xiàng)目定位價(jià)值提升營(yíng)銷(xiāo)策略①吳江看篩蘇州①吳江看申蘇州吳江房?jī)r(jià)汪一直與蘇母州保持著1500竹-200吹0元的差距佳，隨著兩拖地的深度攝融合和無(wú)蒼縫對(duì)接，兩將吸引更滾多蘇州人起來(lái)吳江置餃業(yè)。12隨著長(zhǎng)優(yōu)三角城硬市群的篩深度發(fā)恩展，依看托大上育海的蘇蕩州，發(fā)斜展前景宰看好，哨吳江樓炸市前景掀也很明女朗，吸瘦引各路棒開(kāi)發(fā)商聽(tīng)紛至踏答來(lái)。3南城板跟塊未來(lái)危大盤(pán)云濃集，吳醉江本土團(tuán)人口有易限，潛蝦在購(gòu)買(mǎi)雖人群不嫩足，在心立足本庭地客源鼓的基礎(chǔ)燭上，大毅多樓盤(pán)踢將會(huì)瞄貍準(zhǔn)蘇州距客xxView：本案體量44萬(wàn)平方，販潛在目標(biāo)療客群將是寬全城范圍零內(nèi)的，周方邊又是大貌盤(pán)林立，紐奉本土客源唉的競(jìng)爭(zhēng)將邊非常激烈轉(zhuǎn)，僧多粥監(jiān)少。蘇州莊客戶(hù)也將也是本案潛醬在重要客陶群，因此娘本案在產(chǎn)咱品的打造鄰中需要充抽分考量到弦這部分客識(shí)群的需求斤。項(xiàng)目思咐考價(jià)值研驕判格局展蠟望項(xiàng)目定位價(jià)值提升營(yíng)銷(xiāo)策兆略松陵板塊獄（包括開(kāi)沫發(fā)區(qū)）、音盛澤兩大嗎板塊是吳廈江房地產(chǎn)截市場(chǎng)門(mén)戶(hù)濾區(qū)域。這診其中又以譜松陵板塊盡表現(xiàn)最為療突出。我蘿們接下來(lái)員分析的重雅點(diǎn)主要集港中在松陵韻板塊.吳江房地墓產(chǎn)市場(chǎng)表床現(xiàn)出三足壩鼎立的格拐局，這其收中又以松矮陵板塊表弄現(xiàn)最為突穴出；而在誦整個(gè)客戶(hù)趟格局中，飽顯露出內(nèi)酬需為主、悅高端外溢耳、吸納投域資的整體燥態(tài)勢(shì).②吳江樓防市格局項(xiàng)目思考價(jià)值研主判格局展拖望項(xiàng)目定冰位價(jià)值提升營(yíng)銷(xiāo)策叫略09年住宅用懂地獨(dú)占鰲為頭，住宅涼市場(chǎng)的成優(yōu)交熱潮向奪土地市場(chǎng)裙的傳導(dǎo)效潤(rùn)應(yīng)顯著；商業(yè)用地涼亦不甘示督弱，成交則量也是一評(píng)路高攀，粘整體土地滲市場(chǎng)火爆冰。土地市場(chǎng)腥受整體房傭地產(chǎn)環(huán)境女影響較大臘，土地市糖場(chǎng)一路走轟高；城南彎板塊繼續(xù)琴成為熱點(diǎn)憶供地區(qū)域.③松陵襪板塊—一級(jí)市鹿場(chǎng)分析項(xiàng)目思陽(yáng)考價(jià)值研林判格局展望項(xiàng)目定位價(jià)值提窯升營(yíng)銷(xiāo)策略主力個(gè)案物業(yè)形態(tài)總建面積剩余面積預(yù)計(jì)銷(xiāo)售周期明珠城剩余高層為主165萬(wàn)㎡120萬(wàn)㎡10年麗灣域洋房、高層、排屋80萬(wàn)㎡74萬(wàn)㎡7年金域華府剩余高層23萬(wàn)㎡2萬(wàn)㎡0.5年瑞景國(guó)際高層、別墅、花園洋房85萬(wàn)㎡85萬(wàn)㎡8年奧林三區(qū)剩余高層為主77萬(wàn)㎡60萬(wàn)㎡6年宗地位置開(kāi)發(fā)商用途占地面積㎡容積率最大建筑面積松陵鎮(zhèn)高新路北、花園路東沈龍根住宅104854≤2.2230677.92松陵鎮(zhèn)交通路西、江興路南蘇州金曉住宅19967≤2.039933.2市區(qū)長(zhǎng)板路北側(cè)中山南路西側(cè)江蘇中南住宅140120≤2.9406348市區(qū)長(zhǎng)板路南側(cè)中山南路西側(cè)江蘇中南住宅79554≤1.295465.04在售存量船：市場(chǎng)存池量達(dá)到近350萬(wàn)㎡以視上，且?guī)Щ旧嫌鸀榇蟊P(pán)您，其銷(xiāo)革售周期場(chǎng)都較長(zhǎng)度，項(xiàng)目爛面臨較畜嚴(yán)峻的踢市場(chǎng)競(jìng)境爭(zhēng)格局挨。儲(chǔ)備存量比：可甄別茫儲(chǔ)備用地休面積：86.5驢1萬(wàn)㎡，駛總建筑閘面積為175.臥14萬(wàn)㎡，暢其中中尾南、新杜港儲(chǔ)備釘用地量持體較大惹，未來(lái)傘產(chǎn)品線發(fā)豐富。市區(qū)長(zhǎng)板路南側(cè)聯(lián)楊路北側(cè)江蘇新港住宅421426.6m2≤2.4850000④松陵屋板塊—存量房市盡場(chǎng)分析項(xiàng)目思考價(jià)值研圾判格局展望項(xiàng)目定位價(jià)值提升營(yíng)銷(xiāo)策略從橫向扣角度，搭看城市泉規(guī)劃用盯地“東弟工西居誓”的總瓶體布局弊結(jié)構(gòu)已液經(jīng)形成底。從目前密形成的森房地產(chǎn)肌傳統(tǒng)板蓬塊來(lái)看參，主要菌形成了摟運(yùn)東、仙城南、餡城北三柱大板塊艷，而濱士湖板塊毛尚未真妖正形成褲，未來(lái)簡(jiǎn)也將是涉松陵房步產(chǎn)發(fā)展崖的重點(diǎn)珠板塊和鮮方向；松陵城區(qū)柜空間拓展春的主要方秒向是向西位和向南；南部新玩城片區(qū)杠規(guī)劃為震具有現(xiàn)團(tuán)代文化繪、商業(yè)荷金融、俗教育科季研、生北活居住棍等功能慌的綜合謀區(qū)；大格局藍(lán)：東工暗西居板塊展拌望：城脂南城西曉未來(lái)的張重心城南板塊運(yùn)東板鴨塊城北板劈燕塊濱湖新畫(huà)城⑤松陵章板塊—板塊分芒布格局項(xiàng)目思考價(jià)值研判格局展排望項(xiàng)目定位價(jià)值提宰升營(yíng)銷(xiāo)策略⑥松陵饑板塊—板塊間格噸局城北板抬塊城西板待塊城南板仙塊濱湖新城明珠城剩余115萬(wàn)㎡競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)麗灣域（87萬(wàn)㎡）濱湖名墅（13萬(wàn)㎡）新港（85萬(wàn)㎡）瑞景（85萬(wàn)㎡）奧林三區(qū)（剩60萬(wàn)㎡）中南建槽設(shè)（40萬(wàn)㎡）待啟動(dòng)的居住新蒸城每個(gè)板訪塊都有火百萬(wàn)大鍵盤(pán)，產(chǎn)桿品雷同系，客群捧重疊。咸板塊與均板塊之備間對(duì)客子源的爭(zhēng)鍛奪是異南常激烈激的。對(duì)國(guó)本案而冒言，不管僅要面征臨板塊皂內(nèi)眾多瘦大盤(pán)的嶼競(jìng)爭(zhēng)，喝同時(shí)板腫塊外的耀大盤(pán)對(duì)廚本案也侍形成強(qiáng)戀烈沖擊晌，因此舍在面臨燈相似的某客群、誰(shuí)雷同的想產(chǎn)品形襖態(tài)，產(chǎn)槍品附加傍值的打鑒造及品顏牌力的燃塑造就駱顯得尤敲為重要己。xxView：競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目思考價(jià)值研嗎判格局展糧望項(xiàng)目定傅位價(jià)值提升營(yíng)銷(xiāo)策判略⑦松陵俯板塊—城南板拖塊內(nèi)格烈局本案行船河瑞景國(guó)際陽(yáng)光新天地中南地塊奧林清華南大港新港地塊金域華府濱河名墅商業(yè)麗灣域本案將直彎接被板塊獻(xiàn)內(nèi)的三個(gè)加百萬(wàn)大盤(pán)泄夾擊，同短時(shí)要面對(duì)抗區(qū)域內(nèi)外哄眾多大盤(pán)期的阻擊，競(jìng)爭(zhēng)將是顫異常激烈糠。■城南板搏塊作為吳遷江重點(diǎn)打朝造的新CBD中心，區(qū)叔域獨(dú)特價(jià)泰值決定了腫這個(gè)片世區(qū)樓盤(pán)爹主要是殿中高檔樓仁盤(pán)，面蜘向的都穗是城中袖的中高級(jí)雹以上收筑入階層零及周邊凍鄉(xiāng)鎮(zhèn)私營(yíng)套業(yè)主，櫻同質(zhì)化傭競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)緩重?！鲭S著蘇瑞景、高新港、詳中南建愿設(shè)等開(kāi)發(fā)商暫的涌入，嘆城南板塊殲的競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)攏入白熱化忙，這些樓練盤(pán)體量大，敞客群覆蓋慮面必然很煤廣，因此本消案無(wú)論域如何定達(dá)位，都杠必將直面抄他們的陽(yáng)競(jìng)爭(zhēng)。項(xiàng)目思黑考價(jià)值研清判格局展融望項(xiàng)目定桐位價(jià)值提毀升營(yíng)銷(xiāo)策謝略由09年至今所斃拍的地塊碗的成交情育況來(lái)看，燦地價(jià)一直護(hù)保持著上壤漲的勢(shì)頭虛，水漲炮船高，汁意味著恥吳江的傅房?jī)r(jià)仍鞠然有上糠漲的趨永勢(shì)，與這些項(xiàng)目叫相比，本間案因是近味期所拍，危地價(jià)漲幅奇更大，從貧地價(jià)角度而言老，本案小也必須破走精品楊開(kāi)發(fā)路賄線，在袍成本無(wú)羊優(yōu)勢(shì)的判情況下喂，以產(chǎn)品去含贏得市場(chǎng)固。本案比周縱邊主要競(jìng)診爭(zhēng)個(gè)案樓噸面價(jià)平均澆要高150私0元/平左右，睛未來(lái)價(jià)格霸彈性空間連較小，成本劣表勢(shì)非?？擅黠@。項(xiàng)目思狹考價(jià)值研判格局展望項(xiàng)目定拋位價(jià)值提升營(yíng)銷(xiāo)策略⑦松陵板擊塊—城南板塊館內(nèi)格局(成本角度虜）城南板塊莖未來(lái)將處臂領(lǐng)跑吳江俯樓市的地誰(shuí)位本案身處爹城南板塊統(tǒng)，享受城南工板塊深度知開(kāi)發(fā)的利孔好；但板塊內(nèi)桐大盤(pán)眾多擋，客群重疊郵，產(chǎn)品雷展同，如何定位葬方可脫穎蓋而出？⑧總結(jié)背研判項(xiàng)目思考價(jià)值研判格局展每望項(xiàng)目定位價(jià)值提升營(yíng)銷(xiāo)策略競(jìng)爭(zhēng)分布債：競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目豆主要分布宗于城西、框城南、城店北三個(gè)板巷塊的代表快性樓盤(pán)，捏在全城范將圍甚至面模向蘇州展敞開(kāi)競(jìng)爭(zhēng).125436價(jià)格梯度寨差異不明軌顯；同一板塊使內(nèi)的代表甘項(xiàng)目；客源具有蛾重疊;板塊間撈的替代雷性;與本案體遼量相當(dāng)，論在全城范時(shí)圍爭(zhēng)奪;考慮點(diǎn)勸：①主力初競(jìng)爭(zhēng)個(gè)驅(qū)案7編號(hào)項(xiàng)目1奧林清華三區(qū)2瑞景國(guó)際3麗灣域4明珠城5濱湖名墅6新港儲(chǔ)備地塊7中南儲(chǔ)備地塊競(jìng)爭(zhēng)層級(jí)1111211項(xiàng)目思考價(jià)值研判格局展望項(xiàng)目定租位價(jià)值提丈升營(yíng)銷(xiāo)策略項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài)主力面積明珠城剩余高層88-140麗灣域排屋、洋房、高層130-140金域華庭多層、高層90-105125-140、160濱湖名墅別墅、高層250-500瑞景國(guó)際高層洋房別墅98-130奧林清華小高120-165吳江市場(chǎng)朗以高層項(xiàng)肝目為主，棄主力面積組區(qū)間125規(guī)-14茫4㎡和160-刊180㎡，低密度濱產(chǎn)品較為康稀缺，主倉(cāng)力面積區(qū)領(lǐng)間在180偉-25乘0㎡左右。90120140160面積（糖㎡）金域華庭濱湖名席墅瑞景國(guó)際180明珠城麗灣域280奧林清華公寓市場(chǎng)竹涵蓋洋房政、平層、氣小高層和德高層的各筒種物業(yè)形消態(tài)，但在揪售市場(chǎng)小叔高層占據(jù)走比例最大僵，為公寓晴市場(chǎng)主力棄產(chǎn)品。在售公語(yǔ)寓市場(chǎng)秧以小高富層、高朗層為主商，面積順以120-蛾180㎡的三房、腳四房為主程。②主力競(jìng)醒爭(zhēng)面積段項(xiàng)目思考價(jià)值研判格局展茫望項(xiàng)目定緒位價(jià)值提項(xiàng)升營(yíng)銷(xiāo)策蠶略在售公寓主演力均價(jià)在680孩0元/㎡左右，狂主力總鄉(xiāng)豐價(jià)在70-蹦100萬(wàn)，整體燥市場(chǎng)價(jià)格而半年漲幅橋達(dá)1500元/㎡，別墅主寸力總價(jià)區(qū)凈間300揀-35爐0萬(wàn)之間繩。項(xiàng)目總價(jià)價(jià)格明珠城62-987200麗灣域200-350（低密度產(chǎn)品）9000-12000金域華庭59-1046800瑞景國(guó)際70-1206800奧林清華三72-1007200406080100面積（㎡餅）金域華庭瑞景國(guó)際120明珠城麗灣域200奧林清華暫三區(qū)地2009年8月均價(jià)起：5300元/㎡201陜0年9月均價(jià)：6800元/㎡1500元/㎡在售公界寓市場(chǎng)遍產(chǎn)品主衛(wèi)力均價(jià)并在680胃0元/㎡左右，宮稀缺地毅段和資攜源項(xiàng)目棒單價(jià)可坐達(dá)720違0元/㎡。③主力翻競(jìng)爭(zhēng)總凝價(jià)帶價(jià)值研判格局展債望項(xiàng)目定位價(jià)值提票升營(yíng)銷(xiāo)策什略項(xiàng)目思考明珠城梳目前在長(zhǎng)售戶(hù)型喘配比奧林清狼華三區(qū)論在售戶(hù)含型配比目前吳江歷市場(chǎng)主力帽大盤(pán)奧林略清華三區(qū)針主打大戶(hù)踏型，其150平以上時(shí)的四房切占51%比例，潤(rùn)明珠城6月份推鴿的產(chǎn)品畜中141平以上功大戶(hù)型版的也占31%，其即將盾推出的兩購(gòu)幢高層全盟部主打150平以上大幻玉戶(hù)型。大拾戶(hù)型是市以場(chǎng)主力戶(hù)表型。④主力競(jìng)尋爭(zhēng)戶(hù)型價(jià)值研國(guó)判格局展遞望價(jià)值提升營(yíng)銷(xiāo)策略項(xiàng)目思考項(xiàng)目定位戶(hù)型設(shè)殖計(jì)上大狂都破費(fèi)鉗心思，喪入戶(hù)花票園、飄吳窗、空品中花園染增送等，在稀強(qiáng)調(diào)舒適歸性的同時(shí)危，能多送胸則多送。附介加值明顯.⑤主力競(jìng)脅品分析—戶(hù)型設(shè)懇計(jì)價(jià)值研厲判格局展望價(jià)值提升營(yíng)銷(xiāo)策略項(xiàng)目思考項(xiàng)目定號(hào)位主力競(jìng)爭(zhēng)映個(gè)案在景迅觀打造上并大都以自然而資源為憐依托，以自呢然水系或俯人工水系修為核心景評(píng)觀體系，續(xù)突出項(xiàng)目的田形象氣質(zhì)陡。項(xiàng)目景觀資源明珠城太湖，人工內(nèi)湖濱湖名墅依托蘇州河奧林清華12000平人工水系金域華府人工景觀瑞景國(guó)際三面環(huán)水麗灣域依托蘇州河打造明珠城麗灣域麗灣國(guó)披際奧林清華麗灣域⑤主力競(jìng)紗品分析—景觀體釋系價(jià)值研時(shí)判格局展友望項(xiàng)目定劍位價(jià)值提脖升營(yíng)銷(xiāo)策略項(xiàng)目思考暨陽(yáng)湖持一號(hào)主力大盤(pán)朵都以典型程的歐式建庭筑風(fēng)格為掃主，并作余為一個(gè)核賺心賣(mài)點(diǎn)來(lái)么吸引客戶(hù).項(xiàng)目立面風(fēng)格材質(zhì)明珠城地中海面磚涂料奧林清華歐式面磚涂料麗灣域法式涂料金域華府簡(jiǎn)歐面磚涂料瑞景國(guó)際簡(jiǎn)歐涂料濱湖名墅英倫涂料明珠城麗灣域明珠城⑤主力得競(jìng)品分臂析—建筑風(fēng)格價(jià)值研模判格局展商望項(xiàng)目定耀位價(jià)值提看升營(yíng)銷(xiāo)策君略項(xiàng)目思考樓盤(pán)名稱(chēng)客戶(hù)構(gòu)成區(qū)域年齡職業(yè)目的明珠城蘇州、松陵、鄉(xiāng)鎮(zhèn)成為三大主力客源25-3030-4545以上白領(lǐng)、私營(yíng)業(yè)主、公務(wù)員首次置業(yè)或換房奧林清華三區(qū)松陵市區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)私營(yíng)業(yè)主25-3030-4545以上白領(lǐng)、私營(yíng)業(yè)主、公務(wù)員首次置業(yè)或換房金域華府吳江本地人以及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主30-3535-50私營(yíng)業(yè)主、公務(wù)員為主以換房群體為主麗灣域松陵市區(qū)客戶(hù)為主，少量蘇州客戶(hù)25-3030-4545以上私營(yíng)業(yè)主、白領(lǐng)、政府官員首次或換房群體瑞景國(guó)際松陵市區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)25-3030-4545以上私營(yíng)業(yè)主、白領(lǐng)、政府官員首次或換房濱湖名墅松陵以及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)，少量蘇州35-50私營(yíng)業(yè)主、白領(lǐng)、政府官員終極置業(yè)或再次改善型客群。吳江客糾源結(jié)構(gòu)已以改善危性需求由為主，著小部分乎剛性首免次置業(yè)柏者。以卡吳江城魄區(qū)和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)終為主，小守部分蘇州勿客戶(hù)。⑤主力競(jìng)襯品分析—客群組慨成價(jià)值研賴(lài)判格局展望項(xiàng)目定位價(jià)值提升營(yíng)銷(xiāo)策劈燕略項(xiàng)目思施考⑤主力競(jìng)鏟品分析—已成交客貨群結(jié)構(gòu)城南板塊稻客戶(hù)主要貪來(lái)自松陵敞和周邊鄉(xiāng)足鎮(zhèn)地區(qū)，瓶以私營(yíng)業(yè)脹主、公務(wù)奸員、高管妨為客源主層力人群，不認(rèn)同該區(qū)濤域價(jià)值，矛多次置業(yè)廚占相當(dāng)比慰例。（數(shù)據(jù)采桶集自?shī)W林漲清華、金英域華府、倆陽(yáng)光新天喘地）城南板遵塊已成賞交客戶(hù)問(wèn)以吳江糟城區(qū)為潮主，盛壓澤和七陽(yáng)都均有格客源，掛城北的洪明珠城嚴(yán)蘇州客塘戶(hù)占比侮重相對(duì)徐更高，肉達(dá)10%余-15鉛%的比重噸，城南廚一直維峰持在5%左右比敘例。客戶(hù)以私城營(yíng)業(yè)主為努主，而公幫務(wù)員、企必業(yè)高管和價(jià)事業(yè)單位題則成為重鹿要輔助客仿源；價(jià)值研判格局展黃望項(xiàng)目定位價(jià)值提升營(yíng)銷(xiāo)策略項(xiàng)目思考客戶(hù)購(gòu)房蓮主要?jiǎng)訖C(jī)凡：改善性別居住環(huán)境啞，追求都伶市生活、線為子女成悠長(zhǎng)創(chuàng)造更尼好環(huán)境。準(zhǔn)備結(jié)婚殊，購(gòu)置婚攻房其他原軟因想和父來(lái)母分開(kāi)肅居住想滿(mǎn)足嶄某些特貌殊愛(ài)好罷，如書(shū)阻房、健豎身房等想把父道母接到視一起住件方便照?qǐng)?zhí)顧為了子女燈后代購(gòu)房就近工作潛地點(diǎn)追隨親戚廚朋友購(gòu)買(mǎi)值得投故資具有換較大增愛(ài)值空間鎖，同時(shí)接可以保廟值為了孩要子的成丸長(zhǎng)教育家庭人口鑰增加，原耳有住房面衣積太小想有好的機(jī)小區(qū)環(huán)境承和周邊環(huán)零境想有更好查的生活配換套、方便財(cái)居住提高居阿住檔次追求更好絡(luò)的居住環(huán)隊(duì)境0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%3%5%6%5%11%14%16%22%25%19%22%47%38%60%77%客戶(hù)購(gòu)簽房動(dòng)機(jī)紀(jì)驅(qū)動(dòng)因白素⑤主力幕競(jìng)品分揮析—已成交客詢(xún)?nèi)褐脴I(yè)動(dòng)盈機(jī)（數(shù)據(jù)象采集自赴奧林清器華、金田域華府久、陽(yáng)光維新天地企）價(jià)值研判格局展龜望項(xiàng)目定卵位價(jià)值提升營(yíng)銷(xiāo)策脈略項(xiàng)目思報(bào)考客戶(hù)分類(lèi)份：私營(yíng)業(yè)準(zhǔn)主、公務(wù)末員、企業(yè)么中高層為城蟻南板塊購(gòu)傷房主力群脖體.分類(lèi)分布生活狀況置業(yè)需求特征描述企業(yè)老板、生意人機(jī)械、紡織、電纜等行業(yè)年收入在30萬(wàn)以上多擁有不止一套住房舒適的大戶(hù)型，或具有資產(chǎn)保值增值的物業(yè)見(jiàn)識(shí)廣，交際廣泛，低調(diào)，信息渠道多，重實(shí)際公務(wù)員、事業(yè)單位客戶(hù)政府機(jī)關(guān)醫(yī)院學(xué)校通訊、電力系統(tǒng)家庭月收入5500-10000已經(jīng)有過(guò)置業(yè)行為年輕人偏向三房30-45歲者改善生活，偏向四房以上少量官商一體偏向于保值升值素質(zhì)較高，內(nèi)斂，低調(diào)，不顯富，見(jiàn)識(shí)較廣，交際廣泛，信息渠道多，社會(huì)強(qiáng)勢(shì)群體企業(yè)中高層貿(mào)易機(jī)械制造服務(wù)冶金家庭月收入在5000-8000元左右不愿居住于老的集資房中，但喜歡聚居換房需求者傾向于三房或四房，期望有好的配套和教育環(huán)境年輕人偏向于經(jīng)濟(jì)的二房三房素質(zhì)較高，視野較廣，信息渠道多，樂(lè)于接受新鮮事物“望子成龍”系全市傾向于學(xué)校附近置業(yè)主要為子女教育置業(yè)地段最重要⑤主力競(jìng)冊(cè)品分析—已成交庸客群深算度分析（數(shù)據(jù)叫采集自綢奧林清裁華、金煩域華府兩、陽(yáng)光是新天地弄）價(jià)值研碑判格局展望項(xiàng)目定感位價(jià)值提盞升營(yíng)銷(xiāo)策說(shuō)略項(xiàng)目思考⑤主力競(jìng)毫品分析—在售個(gè)附案推盤(pán)延思路項(xiàng)目總體量剩余案量在推戶(hù)型推案計(jì)劃價(jià)格走勢(shì)新湖明珠城165萬(wàn)115萬(wàn)方目前在推高層，面積在120-130平左右，均價(jià)7200元左右后續(xù)主推高層產(chǎn)品，近期主推150平左右大戶(hù)型。目前高層價(jià)格在7000-7400元左右，預(yù)計(jì)后續(xù)高層產(chǎn)品價(jià)格走勢(shì)將較為平穩(wěn)，而項(xiàng)目的低密度產(chǎn)品價(jià)格有走高的趨勢(shì)。奧林清華三區(qū)77萬(wàn)方60萬(wàn)方目前在推高層產(chǎn)品，面積98、135、186平米。后續(xù)產(chǎn)品仍以高層產(chǎn)品為主。高層整體價(jià)格在7200元左右。金域華府23萬(wàn)方5萬(wàn)方目前在推三期高層，面積在90-130平左右項(xiàng)目低密度產(chǎn)品目前基本去化完畢，后續(xù)產(chǎn)品將以高層產(chǎn)品為主。目前高層價(jià)格6800元左右，項(xiàng)目進(jìn)入中后期階段。到麗灣域80萬(wàn)方77萬(wàn)方目前在推一期低密度產(chǎn)品，其中聯(lián)排13000元/平、疊加9000/平、洋房7000元/平項(xiàng)目目前推低密度聯(lián)排產(chǎn)品為主，回籠現(xiàn)金流，后續(xù)預(yù)計(jì)推案將以低密度產(chǎn)品和高層產(chǎn)品為主。項(xiàng)目目前推案價(jià)格相對(duì)較高，預(yù)計(jì)后續(xù)價(jià)格上漲的空間不大，整體價(jià)格仍以平穩(wěn)上升的趨勢(shì)為主。所有大盤(pán)葵都是先推茅低密度產(chǎn)概品回籠資逗金，樹(shù)形萌象，再推鼠高層。價(jià)值研繁判格局展粗望項(xiàng)目定汗位價(jià)值提升營(yíng)銷(xiāo)策略項(xiàng)目思消考樓盤(pán)項(xiàng)目奧林清華三區(qū)新湖明珠城金域華府濱河名墅麗灣域瑞景國(guó)際景觀設(shè)計(jì)3.5萬(wàn)㎡社區(qū)湖景，知名品牌設(shè)計(jì)公司美國(guó)LGWS，上海納千景觀環(huán)境設(shè)計(jì),人工湖和太湖相連均好景觀設(shè)計(jì)，家家均可南面見(jiàn)景------內(nèi)部水景，多重景觀綠化率43%40%37%38%35%建材涂料、面磚、石材外墻高檔面磚加石材、環(huán)保材料新型環(huán)保材料，節(jié)能材料涂料為主涂料為主涂料、石材會(huì)所規(guī)劃會(huì)所但未啟動(dòng)五大特色會(huì)所復(fù)合式會(huì)館集群無(wú)會(huì)所待定小型會(huì)所，暫無(wú)特別亮點(diǎn)內(nèi)部配套大型商業(yè)配套、高爾夫擊球場(chǎng)、雙語(yǔ)幼兒園、兒童藝術(shù)中心、風(fēng)情步行商業(yè)街、雙語(yǔ)幼兒園商業(yè)中心無(wú)內(nèi)部配套10萬(wàn)平集中式商業(yè)半場(chǎng)籃球場(chǎng)、健身場(chǎng)地交通五條公交線、人車(chē)分流社區(qū)巴士、3條公交、人車(chē)分流4條公交、人車(chē)分流1條公交、人車(chē)分流車(chē)位1:1.2車(chē)位配比，地面、地下集中式停車(chē)1:1.5車(chē)位配比，地面、地下集中式停車(chē)、獨(dú)立車(chē)庫(kù)1:1車(chē)位配比，地面、地下集中式停車(chē)地下室車(chē)位1：0.8地面、地下集中式科技智能可視對(duì)講可視對(duì)講、紅外線防盜/直飲水系統(tǒng)//主題純歐湖居、景觀豪宅異域風(fēng)情”、“體驗(yàn)式建筑”、“主體娛樂(lè)式”消費(fèi)聆湖、閱景、御生活兩灣兩境界、一府一世界80萬(wàn)㎡灣域豪宅新都市主義典范臻藏目前吳江泳樓盤(pán)主要膝還是以產(chǎn)胖品競(jìng)爭(zhēng)為荷主，圍繞底戶(hù)型、景禾觀、建筑覽風(fēng)格做文目章。⑤主力莖競(jìng)品分贈(zèng)析—在售個(gè)案斥匯總價(jià)值研判格局展示望項(xiàng)目定育位價(jià)值提什升營(yíng)銷(xiāo)策挑略項(xiàng)目思巷考項(xiàng)目2010年下半年預(yù)計(jì)推案量近期推案時(shí)間節(jié)點(diǎn)推案戶(hù)型面積（平米）新湖明珠城5萬(wàn)方7月份推出約250套房源（約3萬(wàn)方）90、140、170奧林清華三區(qū)5萬(wàn)方8月份推出102#高層房源(約1.5萬(wàn)方)60平米單身公寓、152-168金域華府4萬(wàn)方具體推案時(shí)間未定，不推案的可能性較大90、142、164瑞景國(guó)際7萬(wàn)方左右下半年開(kāi)盤(pán)，會(huì)有2－3次推案90、128、143、190吳江市沿場(chǎng)下半右年推案餓量將主細(xì)要集中酸在明珠恐城、三揪區(qū)、麗鑄灣域以奴及瑞景投國(guó)際，劃而金域唉華府由侵于前期頌去化良服好，因等此目前撈整體放鞭緩?fù)瓢缚构?jié)奏，下濱河名若墅預(yù)計(jì)殘下半年鹽推出。新港和蜜中南地鬼塊目前敘在做前架期，預(yù)妙計(jì)2011年下半肌年入市脅。⑤主力競(jìng)障品分析—20殘10年下半苦年推案技情況吳江今年軍下半年預(yù)氏計(jì)推案量執(zhí)將達(dá)到25萬(wàn)方左抬右，主僅要在8～10月份入市賺，推案戶(hù)型成主要以140莫-18議0平左右紗的中大穴戶(hù)型為夏主。價(jià)值研乘判格局展項(xiàng)望項(xiàng)目定湯位價(jià)值提體升營(yíng)銷(xiāo)策烏略項(xiàng)目思考⑤主力愚競(jìng)品分減析—吳江主要飯?jiān)谑鄞蟊P(pán)株的綜合比掉較吳江在售億的大盤(pán)，保在打造的戲過(guò)程中主飄要遵循以傅下幾點(diǎn)：1、教育們資源的泳利用：豪學(xué)區(qū)房并、雙語(yǔ)啟幼兒園殊等。2、風(fēng)格上末走異域路逐線，體現(xiàn)已檔次和身旬份，迎合胡人們的虛物榮心理；3、吳江人發(fā)對(duì)房型相川當(dāng)看重，舍戶(hù)型設(shè)計(jì)謊上，精雕電細(xì)琢，能渾送則送。4、景觀盞打造大輩多圍繞真水系做優(yōu)文章，抄迎合江辜南人親俯水居住祖的心理釘。5、科技鳴智能的沾運(yùn)用上懂大多是森常規(guī)運(yùn)拆用，無(wú)供亮點(diǎn)。6、物業(yè)管染理逐漸專(zhuān)喬業(yè)化，但拋總體來(lái)說(shuō)遙大都是自亂己的物業(yè)頭或不甚知顏名的物業(yè)伐，價(jià)值研它判格局展望項(xiàng)目定鑰位價(jià)值提升營(yíng)銷(xiāo)策派略項(xiàng)目思考⑤主力姻競(jìng)品分宇析—潛在對(duì)范手分析新港儲(chǔ)示備地塊中南儲(chǔ)備雙地塊■二、形三線城葉市的新肝城核心肆大體量項(xiàng)目，血造城運(yùn)章動(dòng)；■面積虧適中，蛋主打城勞市新貴用，中等偏上省檔次；■異域蘭風(fēng)情，機(jī)水景貫巴穿；■中南劉世紀(jì)城瓜產(chǎn)品系管列在二室三城市運(yùn)作成熟國(guó)，在眾多姨城市予以自復(fù)制；以往產(chǎn)灣品路線■深耕務(wù)蘇州新紗區(qū)，老陪牌國(guó)企習(xí)；■開(kāi)發(fā)中避等規(guī)模中鳳檔次樓盤(pán)農(nóng)；■產(chǎn)品一合般，無(wú)特水別亮點(diǎn)；■開(kāi)發(fā)臂商品牌墨美譽(yù)度兵一般；以往產(chǎn)品望路線兩家開(kāi)建發(fā)商都繡是擁有故豐富開(kāi)妖發(fā)經(jīng)驗(yàn)熱的房企藝，其過(guò)直往開(kāi)發(fā)彩思路無(wú)啞意部分輪會(huì)移植賠到吳江斷項(xiàng)目打岸造中來(lái)收。價(jià)值研判格局展望項(xiàng)目定參位價(jià)值提戚升營(yíng)銷(xiāo)策蒸略項(xiàng)目思考本案行船河瑞景國(guó)際陽(yáng)光新天地中南地塊奧林清華南大港新港地塊金域華府濱河名墅商業(yè)麗灣域總建50萬(wàn)；容積1.2和2.9容積2.4總建85萬(wàn)這兩個(gè)反項(xiàng)目緊分鄰本案牌，規(guī)模大、產(chǎn)嫌品形態(tài)豐匆富、客群覆蓋謎面廣。撤樓盤(pán)定耽位將以中高商檔為主砌。本案與之葛相比最大哥的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是版本土企算業(yè)，更挨了解當(dāng)?shù)厥信_(tái)場(chǎng)，在誰(shuí)對(duì)客群計(jì)心理把握上縣更勝一談籌，在號(hào)將來(lái)面對(duì)這兩弄個(gè)對(duì)手的器競(jìng)爭(zhēng)中，這一優(yōu)勢(shì)剖必須得到恭淋漓盡致的發(fā)爹揮。+本案的充應(yīng)對(duì)戰(zhàn)刻略：地利人和⑤主力競(jìng)搜品分析—潛在對(duì)手援分析價(jià)值研判格局展望項(xiàng)目定位價(jià)值提痰升營(yíng)銷(xiāo)策欲略項(xiàng)目思考本案面臨察的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)狹勢(shì)—競(jìng)品啟捧示戶(hù)型結(jié)構(gòu)產(chǎn)品形態(tài)建筑形害態(tài)戶(hù)型設(shè)計(jì)附加值低密度產(chǎn)挑品為首波賄主打產(chǎn)品司，樹(shù)形象園，回籠資期金.130-賤160平的三房唉四房為主惡力戶(hù)型，足改善需求矮為主.主流市場(chǎng)凍認(rèn)可的異啞域風(fēng)情為苗主.這股風(fēng)潮甜將持續(xù).在強(qiáng)調(diào)舒棉適性的同預(yù)時(shí)，融合妙創(chuàng)新元素煮，贈(zèng)送面院積.會(huì)所、播智能化坦等方面朵較為普相遍，科梢技未充最分運(yùn)用.價(jià)值研判格局展更望項(xiàng)目定位價(jià)值提杠升營(yíng)銷(xiāo)策略項(xiàng)目思考本案面榆臨的競(jìng)殃?duì)帒B(tài)勢(shì):產(chǎn)品形態(tài)和建筑形態(tài)趨同戶(hù)型創(chuàng)新空間小客群交互重疊階段性客群面臨不足的風(fēng)險(xiǎn)樓面價(jià)要高出對(duì)手1500元左右被大盤(pán)夾擊本案本案作為覺(jué)一個(gè)44萬(wàn)方的診大盤(pán)，窯在參與售未來(lái)的蒼市場(chǎng)競(jìng)眼爭(zhēng)中：1、最大侍的劣勢(shì)預(yù)在于成弦本太高到，價(jià)格頂回旋余釋地小；2、面對(duì)雹的是同五質(zhì)化競(jìng)描爭(zhēng)的市牙場(chǎng)，產(chǎn)匪品形態(tài)嫌和戶(hù)型絡(luò)設(shè)計(jì)方壯面難有暈太大發(fā)菜揮空間腿；3、無(wú)論目準(zhǔn)標(biāo)客群怎添么定位，繞都避不開(kāi)鬧周邊百萬(wàn)偶大盤(pán)的夾策擊；4、周邊南樓盤(pán)的浸目標(biāo)客茶群大都頭瞄準(zhǔn)吳蔬江本土踏的中高繞端客群泊，并輻森射蘇州吊的剛性悲需求。價(jià)值研宿判格局展望項(xiàng)目定棄位價(jià)值提升營(yíng)銷(xiāo)策鐘略項(xiàng)目思考如何突湊圍—戰(zhàn)略角餅度附加值太上營(yíng)推廣。奧林三區(qū)應(yīng)對(duì)戰(zhàn)怎略明珠城用更高一啞籌的科技進(jìn)含量去抗單衡其品牌掠影響力中南項(xiàng)目新港項(xiàng)認(rèn)目應(yīng)對(duì)戰(zhàn)像略瑞景國(guó)瞧際麗灣域應(yīng)對(duì)戰(zhàn)略依地利人忌和之優(yōu)，哨將本土企支業(yè)優(yōu)勢(shì)發(fā)講揮極致用綜合鄉(xiāng)豐性?xún)r(jià)比方優(yōu)勢(shì)沖弦破其圍盼剿，順柱利突圍價(jià)值研判格局展望項(xiàng)目定匠位價(jià)值提升營(yíng)銷(xiāo)策戀略項(xiàng)目思考如何突圍—戰(zhàn)術(shù)角度鑒于x腥x對(duì)吳弊江市場(chǎng)臘的多年籮跟蹤和茂深入了丟解，結(jié)歸合未來(lái)何的競(jìng)爭(zhēng)盛格局，培我司認(rèn)加為：客戶(hù)層更面吳江客群方主要是以湯改善性需炎求為主體芽，購(gòu)買(mǎi)力狀強(qiáng)勁，對(duì)蹲產(chǎn)品的品目質(zhì)要求很高遣，在建筑扇材質(zhì)的選偉擇和打造訓(xùn)上應(yīng)該精袋益求精，窗讓品質(zhì)領(lǐng)振先一籌.競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手吳江的大污盤(pán)在打造她的過(guò)程中陣，運(yùn)動(dòng)元盞素、人文石元素、教禽育元素、煮大配套、菜主題式老異域風(fēng)浪格、景芹觀元素談都已經(jīng)搶被大量鎮(zhèn)采用，但科技肉、環(huán)保元素申尚未充體分運(yùn)用勾，結(jié)合對(duì)集團(tuán)資律源優(yōu)勢(shì)掙、在科房誠(chéng)技環(huán)保慮上充分半發(fā)揮.附加值上在戶(hù)型打熔造上，“嚼偷容積”勿應(yīng)該發(fā)揮老到極致，窗物管上，引進(jìn)“芒五大行節(jié)”來(lái)負(fù)責(zé)物業(yè)寄管理，讓擁物業(yè)管理框也成為本讓案的重要困賣(mài)點(diǎn)，邀厲請(qǐng)知名公龜司打造主題貫式園林景她觀，讓附鋪加值成為模本案的核鞠心競(jìng)爭(zhēng)力金之一.營(yíng)銷(xiāo)推確廣專(zhuān)業(yè)而又喬了解這片沙市場(chǎng)的本農(nóng)土策劃公都司更了解廳片區(qū)市場(chǎng)河特征和客藝群心理,從而制定探更針對(duì)性拿的營(yíng)銷(xiāo)策碑略助力項(xiàng)混目的推廣臨，從大盤(pán)羊包圍圈中突圍拖。價(jià)值研判格局展晉望項(xiàng)目定序位價(jià)值提其升營(yíng)銷(xiāo)策它略項(xiàng)目思考①產(chǎn)品雜總體定吹位—定位前圖的思考在吳江鏟樓市新萄的競(jìng)爭(zhēng)楚格局下拿，xx房產(chǎn)景面臨難得友的再次發(fā)好力的歷史勵(lì)機(jī)遇；項(xiàng)目運(yùn)作摟成功，則回歸蘭吳江主兄流房企憶行業(yè)，房產(chǎn)業(yè)夠務(wù)成為購(gòu)xx集滋團(tuán)的主往營(yíng)業(yè)務(wù)榆之一，運(yùn)作不飯成功，就是炮灰堪，也將失去課在吳江舞急臺(tái)耀眼展醋示的機(jī)會(huì)……如何突圍牌？前狼后虎價(jià)值研應(yīng)判格局展辛望項(xiàng)目定位價(jià)值提升營(yíng)銷(xiāo)策同略項(xiàng)目思考①產(chǎn)品總略體定位—定位前的牢思考領(lǐng)舞吳江蹤蝶，xx為糖王項(xiàng)目必還須也只斧能走高瞇端路線霞：↘選擇中傲高端路線柔，客群完企全與周邊鄭大盤(pán)重疊汗，客群被單蠶食，項(xiàng)材目被淹沒(méi)在大盤(pán)盯之中；↘無(wú)成本里優(yōu)勢(shì)，在中市場(chǎng)出現(xiàn)卻政策性波煩動(dòng)的情況文下，只能辨被動(dòng)挨打啞；↘項(xiàng)目本管身規(guī)模不棍是太大，事走差異化皮競(jìng)爭(zhēng)路線逆，保證了炎社區(qū)的品掏質(zhì)和檔次孔，在成本解不占優(yōu)嘉的情況種下，有散利拉升楊項(xiàng)目?jī)r(jià)儀值；↘提升開(kāi)團(tuán)發(fā)商的品淋牌度，奠慢定xx重銹歸吳江主緣瑞流房企的員地位；價(jià)值研盛判格局展望項(xiàng)目定位價(jià)值提犧升營(yíng)銷(xiāo)策聽(tīng)略項(xiàng)目思考①產(chǎn)品總折體定位吳江首翅席國(guó)際慎化科技老生態(tài)城俊邦定位支撐折點(diǎn):●吳江人波隨著生活得水平的提梳升，對(duì)生陳活質(zhì)量和巾品質(zhì)越來(lái)煙越關(guān)注，脖如此定位逆契合目標(biāo)糊客群心理澆?！癫町惢苟ㄎ宦肪€踩，在其他蘿大盤(pán)以異竄域風(fēng)格、獄景觀、運(yùn)草動(dòng)、人文撿為主訴求作點(diǎn)的的定院位下，更耳目一除新，也告能支撐掏起項(xiàng)目似的高端化形象。●與x肅x集團(tuán)抗科技立間企，倡標(biāo)導(dǎo)環(huán)保謹(jǐn)生活的白理念相世一致，捎可以充屋分利用暫集團(tuán)的腐資源優(yōu)辱勢(shì)，助腫力項(xiàng)目的運(yùn)巷作?！裨凇叭私g無(wú)我有，尤人有我優(yōu)思”的原則軌指導(dǎo)下，偽將項(xiàng)目的桌附加值做命到極致，悟支撐起項(xiàng)免目的定位議，與周邊大盤(pán)慢形成鮮明起差異，成義功突圍。●科技元晌素在蘇州尾市場(chǎng)已經(jīng)誦有成功先癥例，如2009年的銷(xiāo)售寫(xiě)冠軍MAX未來(lái).價(jià)值研判格局展望項(xiàng)目定比位價(jià)值提望升營(yíng)銷(xiāo)策鋪略項(xiàng)目思考②目標(biāo)饑客群定廟位我們的目懼標(biāo)客群在雙哪里？領(lǐng)舞吳江疏的高端定敲位，是否有足統(tǒng)夠量的客蟲(chóng)群，支撐起本攻案的持續(xù)朝去化？?jī)r(jià)值研恥判格局展后望項(xiàng)目定位價(jià)值提職升營(yíng)銷(xiāo)策略項(xiàng)目思考②目標(biāo)客低群定位—客源來(lái)陵源研判企業(yè)類(lèi)型數(shù)量企業(yè)1503外資企業(yè)1674私企18605個(gè)體工商34733收入超億元企業(yè)265收入超10億企業(yè)35收入超百億企業(yè)1職業(yè)數(shù)量教師6696醫(yī)務(wù)人員5782公務(wù)員1735吳江本瀉地私營(yíng)杏企業(yè)眾賢多，民剖營(yíng)經(jīng)濟(jì)那發(fā)達(dá)，同涌現(xiàn)出冤大量有布實(shí)力的將本地私摩營(yíng)業(yè)主贈(zèng)，而這向些私營(yíng)舉業(yè)主是塞高端市哥場(chǎng)的消建費(fèi)主體描；截止2009年年底銷(xiāo)盤(pán)售收入億核元以上企群業(yè)數(shù)達(dá)到265家，而目前痛民營(yíng)企沖業(yè)數(shù)達(dá)賓到186緣瑞05萬(wàn)家，這棋部分企業(yè)遲主的個(gè)人槐資產(chǎn)多數(shù)譽(yù)達(dá)到五百紀(jì)萬(wàn)以上，拜且每年正魯在逐步增作加中，這揪部分客群握也是本地?fù)?jù)高端物業(yè)寬的核心客爽源；現(xiàn)有上眼市公司4家，這蒙部分客找群的本艙身數(shù)量亦絕對(duì)值挽較小，乎但高端供消費(fèi)能耀力強(qiáng)，哈加上本撈身的人燒脈關(guān)系辭，裙帶熔消費(fèi)，剛?cè)壕恿?xí)形慣，使蓮他們成趴為本地敞高端消敗費(fèi)的主勉流客源怒之一；事業(yè)單位雄人員，由來(lái)于收入豐集厚，逐漸歉成為市場(chǎng)蠟不可缺席庫(kù)的中高端角客戶(hù)人群吳江龐猜大的私泊營(yíng)企業(yè)馳主階層量及高管抖階層是鮮本案持河續(xù)去化風(fēng)的有力濾支撐。缺當(dāng)然會(huì)面臨其魚(yú)他大盤(pán)的雜強(qiáng)力阻擊爆和分流.但量體未是足夠諸支撐本拐案去化抬的.價(jià)值研妥判格局展腔望項(xiàng)目定藍(lán)位價(jià)值提升營(yíng)銷(xiāo)策略項(xiàng)目思考②目標(biāo)客鋤群定位—客源來(lái)源掘區(qū)域研判區(qū)域聚集行業(yè)目標(biāo)客戶(hù)開(kāi)發(fā)區(qū)電子機(jī)械模具件私營(yíng)業(yè)主、高管、政界人員、盛澤絲綢紡織服裝業(yè)私營(yíng)業(yè)主桃源絲綢紡織服裝業(yè)私營(yíng)業(yè)主平望絲綢紡織服裝業(yè)私營(yíng)業(yè)主七都電纜銅加工私營(yíng)業(yè)主、企高管橫扇羊毛衫加工私營(yíng)業(yè)主松陵行政機(jī)構(gòu)公務(wù)員、白領(lǐng)汾湖機(jī)械制造日用化工私營(yíng)業(yè)主外企高管松陵吳江各個(gè)掀鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)棵集聚效應(yīng)級(jí)明顯，造知就的財(cái)富呈階層對(duì)置符業(yè)吳江興攜趣濃厚，富是吳江高端回樓盤(pán)去化莊的主力客次群.也將是未血來(lái)本案客僻源的重要仔來(lái)源地.震澤八坼價(jià)值研漁判格局展望項(xiàng)目定笑位價(jià)值提辱升營(yíng)銷(xiāo)策郵略項(xiàng)目思勤考項(xiàng)目總價(jià)（萬(wàn)）明珠城62-98麗灣域200-350金域華庭59-104瑞景國(guó)際70-120奧林清華三72-1006080100150總價(jià)（萬(wàn)博）250普通公寓400②目標(biāo)客國(guó)群定位—客源購(gòu)買(mǎi)孤力研判低密度產(chǎn)品濱湖名墅400-650產(chǎn)品類(lèi)型公寓洋房、排屋公寓公寓公寓類(lèi)獨(dú)棟、聯(lián)排主力總價(jià)主力總價(jià)吳江的購(gòu)典買(mǎi)力基礎(chǔ)尾雄厚；中煮高端客群嘗是主力買(mǎi)丑家，公寓勒類(lèi)110敢-15康0萬(wàn)及別墅鐘類(lèi)400萬(wàn)-60爆0萬(wàn)的更菊高層級(jí)簡(jiǎn)買(mǎi)家尚星未得到堂充分去聲化，本腎案高端鏡定位有待利于吸攝納這部屢分客群紅，差異遭化競(jìng)爭(zhēng).？？?jī)r(jià)值研判格局展趟望項(xiàng)目定臟位價(jià)值提錫升營(yíng)銷(xiāo)策略項(xiàng)目思考②目標(biāo)客居群定位客群定位蟻依據(jù)：1、吳江樓宮盤(pán)的主要鉛客群為城雄中的私營(yíng)斗業(yè)主、公猴務(wù)員、白患領(lǐng)以上的拒階層和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)的私營(yíng)歐業(yè)主，棵以改善醬性居住邀為主，顏這種需縣求結(jié)構(gòu)窩在未來(lái)2-3年內(nèi)不司會(huì)發(fā)生根本筋性改變；2、隨著科大蘇州未時(shí)代的躬到來(lái)，望松陵板四塊加速鈔融入蘇來(lái)州，蘇塘州外溢悶客群將扒會(huì)成為吳江夫一支重弟要的購(gòu)諒房力量揚(yáng)，這部縫分客群縫主要是稼以剛性火自住需額求為主瞞，需求面積不味會(huì)太大醫(yī)。3、地塊自騰身的特質(zhì)煎以及板塊青的發(fā)展?jié)摳读Q定了乞本項(xiàng)目的獄目標(biāo)客戶(hù)之以中高端以上客群品為主。價(jià)值研映判格局展派望項(xiàng)目定溪位價(jià)值提剃升營(yíng)銷(xiāo)策略項(xiàng)目思摔考居住品辛質(zhì)提升按型50萬(wàn)-70萬(wàn)左右剛性需饒求型高端生活聯(lián)向往型自然資源談?wù)加行?0萬(wàn)—10大0萬(wàn)100萬(wàn)—150萬(wàn)500萬(wàn)以上普通白領(lǐng)、泛公務(wù)員客戶(hù)類(lèi)譽(yù)別目標(biāo)客碰群財(cái)富階層中級(jí)白領(lǐng)、泛公務(wù)員富裕階層私營(yíng)業(yè)主、泛公務(wù)員鎖定目標(biāo)承客群金領(lǐng)階層150萬(wàn)-250萬(wàn)置業(yè)總棚價(jià)②目標(biāo)次客群定欲位—目標(biāo)客石群鎖定綜合吳型江產(chǎn)業(yè)茅結(jié)構(gòu)、巷客源結(jié)扮構(gòu)、購(gòu)遵買(mǎi)力等儀的綜合喜研判，您我們將抹目標(biāo)客佳群鎖定取：價(jià)值研尚判格局展臺(tái)望項(xiàng)目定療位價(jià)值提寇升營(yíng)銷(xiāo)策罷略項(xiàng)目思惡考核心客戶(hù)吳江改芽善性置澤業(yè)為主隙：首改個(gè)或再改所的城中妹高端人妄群以及尊周邊的研鄉(xiāng)鎮(zhèn)私吐?tīng)I(yíng)業(yè)主汗。年齡填層次主喝要集中建在30京-50資歲之間葡。重要客戶(hù)偶得客戶(hù)蘇州市區(qū)忙首次置業(yè)脂客戶(hù)：25-漿35歲的白領(lǐng)易，工作兩聲三年以上沉，擁有良村好職業(yè)前魂景的年輕俱人，以新軟蘇州人為學(xué)主。蘇州其它養(yǎng)區(qū)域客戶(hù)回及外地投拋資客戶(hù)。②目標(biāo)客序群定位—客群結(jié)把構(gòu)客群檔碼次：吳沸江城中杠乃至周坑邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)貨的較為飲頂端的士客戶(hù)小部分城羊中的剛性夫需求及蘇碧州外溢剛?cè)有孕枨蟆r(jià)值研判格局展望項(xiàng)目定位價(jià)值提升營(yíng)銷(xiāo)策略項(xiàng)目思燭考③產(chǎn)品懷形態(tài)建特議建議原則球：★與市廉場(chǎng)需求相消吻合；★經(jīng)濟(jì)叫效益最大惕化；★有鋼利于提響升項(xiàng)目培檔次和賊形象最優(yōu)產(chǎn)品騰組合方案走：高層+類(lèi)獨(dú)棟價(jià)值研備判格局展望項(xiàng)目定位價(jià)值提鞏升營(yíng)銷(xiāo)策略項(xiàng)目思考依據(jù)產(chǎn)寧品總體精定位和豈客群定誓位作如錯(cuò)下配比開(kāi)建議：長(zhǎng)板路矛南地塊六：房型面積（M2）比例舒適兩房（2+1）100-1108%18%大三房（3+1)135-15035%四房140-16025%五房（大平層）160-18514%合計(jì)——100%④戶(hù)型首配比建愧議標(biāo)準(zhǔn)三徐房110-返135長(zhǎng)板路柄北地塊吸：房型面積（M2）比例標(biāo)準(zhǔn)兩房（2+1）80-9012%小三房13%三房115-14038%四房140-16027%五房160-18010%合計(jì)——100%100耐-11嘩0價(jià)值研磚判格局展望項(xiàng)目定位價(jià)值提皇升營(yíng)銷(xiāo)策傷略項(xiàng)目思否考靜態(tài)比準(zhǔn)葬價(jià)計(jì)算根據(jù)項(xiàng)目淚自身的特法征，我們物選取了部既分項(xiàng)目，聚通過(guò)市場(chǎng)垂比較法估治算項(xiàng)目的脾靜態(tài)價(jià)格通過(guò)靜態(tài)昌比準(zhǔn)價(jià)的底測(cè)算，項(xiàng)膛目靜態(tài)比依準(zhǔn)價(jià)為738鍋4元/平米考量因素瑞景國(guó)際麗灣域奧林清華本案交通(20%)9999周邊環(huán)境(20%)9999配套設(shè)施(20%)8898硬件品質(zhì)(40%)8.5998綜合得分8.68.88.58.6銷(xiāo)售價(jià)格(p)700075007200

修正后價(jià)格(p’)730477146882

權(quán)重(w’)40%40%20%

本案售價(jià)P=p’w’2922308613767384⑤入市春價(jià)格建除議-1價(jià)值研揀判格局展望項(xiàng)目定位價(jià)值提暴升營(yíng)銷(xiāo)策略項(xiàng)目思考因采用厚市場(chǎng)比粘較確定討均價(jià)必趁然因參畫(huà)考項(xiàng)目蔬屬性差泰異而產(chǎn)比生誤差回，所以術(shù)引入K（調(diào)差）積值，并通瀉過(guò)置信度源綜合修正繳參數(shù)進(jìn)行策估值修正撕；同時(shí)溢夫價(jià)因素之若間往往相晌互影響，農(nóng)各因素增封長(zhǎng)空間的仰簡(jiǎn)單疊加纖將會(huì)導(dǎo)致線多種因素茅的重復(fù)計(jì)鑰算，因此賽引入M（多因晚素協(xié)調(diào)紗值）（死且M<1），對(duì)多闊種因素溢濟(jì)價(jià)的增長(zhǎng)母空間進(jìn)行杏修正。參數(shù)估算指標(biāo)指標(biāo)數(shù)據(jù)范圍Pn動(dòng)態(tài)價(jià)格——n動(dòng)態(tài)增長(zhǎng)年限項(xiàng)目預(yù)計(jì)2011年中旬銷(xiāo)售，n值取1代入計(jì)算K可能誤差[-3%，+3%]1－K置信度綜合修正參數(shù)[0.97，1.03]M多因素協(xié)調(diào)值[0.85，0.9]P0靜態(tài)比準(zhǔn)價(jià)7384元/㎡γ1市場(chǎng)價(jià)格自然增長(zhǎng)率5%γ2項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成熟溢價(jià)增長(zhǎng)率5％—10%γ3—γ6規(guī)劃、營(yíng)銷(xiāo)、產(chǎn)品、品牌的溢價(jià)增長(zhǎng)率以市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)估算為10%估算參三數(shù)表：類(lèi)獨(dú)棟別樂(lè)墅售價(jià)?[15介000，160疾00]項(xiàng)目?jī)r(jià)腿格定位轉(zhuǎn)公式公寓售康價(jià)?[750刊0，850累0]（單位：位元/平米）⑤入市誦價(jià)格建齡議-2價(jià)值研于判格局展望項(xiàng)目定返位價(jià)值提升營(yíng)銷(xiāo)策嘴略項(xiàng)目思垂考以上兩種梳價(jià)格建議述是在與周遞邊項(xiàng)目類(lèi)屬比基礎(chǔ)上衫所得，屬疲同檔次價(jià)士格體系；我司對(duì)驕本項(xiàng)目“領(lǐng)舞吳懇江”的高端物定位，在各類(lèi)綜竹合附加值剝落實(shí)到位晴，高端形象榨充分建立夾的情況下價(jià)格完認(rèn)全可以教站到吳斷江的最什高點(diǎn)。公寓售價(jià)任?[80鞋00，900存0]（單位辣：元/平米）類(lèi)獨(dú)棟售拳價(jià)?[18滅000，200隸00]⑤入市陶價(jià)格建蘿議-3價(jià)值研判格局展望項(xiàng)目定位價(jià)值提升營(yíng)銷(xiāo)策略項(xiàng)目思齊考產(chǎn)品定位—總結(jié)①產(chǎn)品總怎體定位吳江首席團(tuán)國(guó)際化科懲技生態(tài)城號(hào)邦品質(zhì)領(lǐng)先②客群戶(hù)定位城中和周山邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的乒財(cái)富階層精英人喂群③價(jià)格定綁位與項(xiàng)目檔盆次和品質(zhì)濫相匹配領(lǐng)跑吳江價(jià)值研提判格局展胃望項(xiàng)目定發(fā)位價(jià)值提般升營(yíng)銷(xiāo)策略項(xiàng)目思售考⑥入市時(shí)返機(jī)建議—政策面謝考量新一輪宏執(zhí)觀政策對(duì)糾吳江樓市等的影響：☆需求膊抑制；☆價(jià)格趨賠穩(wěn)；☆持續(xù)觀錢(qián)望；預(yù)計(jì)2010年四季度逗市場(chǎng)觀望貴進(jìn)入頂峰稼，201桌1年第二季揀度市場(chǎng)將秒全面復(fù)蘇媽?zhuān)瑥氖袌?chǎng)忠大環(huán)境獅上來(lái)看若，明年5-6月是入市鏡的較佳時(shí)賄機(jī).價(jià)值研僚判格局展暫望項(xiàng)目定位價(jià)值提影升營(yíng)銷(xiāo)策張略項(xiàng)目思考201晨0201綢13季度4季度1季度2季度3季度4季度2013年1季度20122季度3季度4季度新港項(xiàng)目媽預(yù)計(jì)201坐1年下半見(jiàn)年啟動(dòng)中南建設(shè)辜地塊預(yù)計(jì)201加1年年中啟放動(dòng)從競(jìng)爭(zhēng)京項(xiàng)目推旱案情況希來(lái)看，材供應(yīng)波屋段將與竊多數(shù)在幸售樓盤(pán)陵重疊，木本案在推盤(pán)抹節(jié)點(diǎn)上面化臨眾多大細(xì)盤(pán)的擠壓辭。瑞景國(guó)際壓今年4季度推排倦屋、高層浴，預(yù)計(jì)明科年上半年川有2次推盤(pán)紀(jì)，主推朋高層⑥入市敞時(shí)機(jī)建努議—主力競(jìng)品勢(shì)推案節(jié)奏奧林清各華在持菜續(xù)銷(xiāo)售歐，主推膠高層麗灣國(guó)際歪今年四季脾度主推排預(yù)屋、花園決洋房，預(yù)差計(jì)2011年將主推逝高層類(lèi)產(chǎn)詠品濱湖名默墅在年毯內(nèi)主推補(bǔ)類(lèi)獨(dú)棟始，預(yù)計(jì)2011年上半豬年至少全推一波烏類(lèi)獨(dú)棟湊產(chǎn)品明珠城嶄在持續(xù)腥銷(xiāo)售，桃主推高意層產(chǎn)品領(lǐng)。金棫華炮府在持縣續(xù)銷(xiāo)售累，剩余罵高層xxView：結(jié)合市場(chǎng)士大環(huán)境的沸預(yù)判，我知司認(rèn)為，繡本案第一姿批產(chǎn)品應(yīng)諸該搶在中議南和新港根項(xiàng)目之前決推出，鎖仁定高端客熄群，入市纏最好在4-5月份.價(jià)值研判格局展猴望項(xiàng)目定位價(jià)值提升營(yíng)銷(xiāo)策略項(xiàng)目思考⑦入市首產(chǎn)品形鼓態(tài)建議首波產(chǎn)光品以類(lèi)膽?yīng)殫潪楠?jiǎng)主打拳頭產(chǎn)棒品打奧渾林、明蜓珠城和袖麗灣域時(shí)機(jī)上適搶先于腐中南和燭新港項(xiàng)羨目.一棟菜單椒式精裝高隱層公寓+與其他高坦層產(chǎn)品差保異化路線提升附微加值，角拔高項(xiàng)攔目形象每和檔次價(jià)值研判格局展禮望項(xiàng)目定位價(jià)值提胸升營(yíng)銷(xiāo)策貓略項(xiàng)目思考xx，方如何實(shí)捐現(xiàn)自己究的價(jià)值疼？》……項(xiàng)目產(chǎn)品萬(wàn)解析我們對(duì)x宣x長(zhǎng)坂路英項(xiàng)目進(jìn)行田層層分解鵲：社區(qū)規(guī)劃建筑景觀裝修項(xiàng)目思方考價(jià)值研視判格局展犯望項(xiàng)目定伙位價(jià)值提升營(yíng)銷(xiāo)策居略社區(qū)篇規(guī)劃篇建筑篇景觀篇裝修篇建筑篇項(xiàng)目?jī)r(jià)值達(dá)點(diǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品莫解析思路科技朵生態(tài)宜居生向心力立體唯然一人性松奢華品質(zhì)精掘致項(xiàng)目思考價(jià)值研判格局展望項(xiàng)目定然位價(jià)值提升營(yíng)銷(xiāo)策道略項(xiàng)目?jī)r(jià)壁值點(diǎn)社區(qū)篇規(guī)劃篇建筑篇景觀篇裝修篇建筑篇生態(tài)社肥區(qū)科技社區(qū)項(xiàng)目思考價(jià)值研陵判格局展鐵望項(xiàng)目定具位價(jià)值提升營(yíng)銷(xiāo)策略社區(qū)營(yíng)拼造xx，畫(huà)給業(yè)主封打造的舅不僅是莊單一區(qū)停域的住顧宅產(chǎn)品而是通疊過(guò)完整頌社區(qū)營(yíng)瓣造為業(yè)測(cè)主提供圾高端的旺生活與卡社交平番臺(tái)！那么，號(hào)項(xiàng)目如徒何打造前高端社慣區(qū)整體誼感？》》》生態(tài)糞科技觸是關(guān)鍵手組法項(xiàng)目思薦考價(jià)值研判格局展望項(xiàng)目定怠位價(jià)值提河升營(yíng)銷(xiāo)策略生態(tài)社樓區(qū)營(yíng)造在建好的熟房子中間擺種上樹(shù)木般，還是在餅花園里面璃建筑房子——我們當(dāng)然激選擇后則——?jiǎng)?chuàng)造一冰個(gè)零碳柏的社區(qū)水和綠化根的搭配——項(xiàng)目思梁考價(jià)值研判格局展望項(xiàng)目定位價(jià)值提升營(yíng)銷(xiāo)策略高層公寓360度全景艷豪宅水島+科技+高附加值+多級(jí)庭染院別墅合院式L型類(lèi)獨(dú)雖棟水島別掛墅水島+生態(tài)+多級(jí)庭擴(kuò)院+高附加值打造賣(mài)點(diǎn)結(jié)論生態(tài)—水域賣(mài)稅點(diǎn)打造高容積率產(chǎn)品組合項(xiàng)目思考價(jià)值研麗判格局展杏望項(xiàng)目定位價(jià)值提升營(yíng)銷(xiāo)策泄略利用地形撈與沖溝結(jié)慨合，在本查案中建議惠從項(xiàng)目用快地三面引俘入人工水狗系，在小股區(qū)里面形持成環(huán)繞水握道，形成走人工水島鹿。在兩岸部設(shè)置人工睛濕地，與陜?nèi)斯に畭u繼進(jìn)行聯(lián)系丹，一方面捐為營(yíng)造自姿然的生態(tài)秋水景，另滿(mǎn)一方面，帆也可以起筐到一定的導(dǎo)水體凈化表作用，達(dá)犯到節(jié)水一揭級(jí)水質(zhì)保到障的目的菌。小區(qū)人工落水系景觀管示意生態(tài)—人工水系項(xiàng)目思考價(jià)值研判格局展望項(xiàng)目定位價(jià)值提殃升營(yíng)銷(xiāo)策挽略生態(tài)—親水別幕墅別墅：謹(jǐn)水島+類(lèi)獨(dú)棟+合院水島—親水別墅將河流算引入地項(xiàng)塊，形替成小區(qū)串的溪流學(xué)景觀，睜沿水布寇置水島棟別墅，灶直接臨退水擁有救絕佳水位岸風(fēng)光姨。每戶(hù)均水島別翁墅均設(shè)輔有伸入攔水中的冷木甲板疫做親水捏平臺(tái)。項(xiàng)目思考價(jià)值研判格局展望項(xiàng)目定鐮位價(jià)值提肥升營(yíng)銷(xiāo)策略創(chuàng)新“L”型類(lèi)獨(dú)億棟合院—聯(lián)排別術(shù)墅升級(jí)逗版合院入戶(hù)飄，中央半蘋(píng)公共空間怪四戶(hù)共享類(lèi)獨(dú)棟醋可以通濤過(guò)半地公下車(chē)庫(kù)陰、衛(wèi)生企間、連惠廊等手販法使的姥左右棟述少許相鄰連，獨(dú)產(chǎn)棟感覺(jué)轉(zhuǎn)更明顯水島類(lèi)獨(dú)鋸棟合院模植式示意生態(tài)—親水別墅“L”型類(lèi)獨(dú)叉棟合院岔模式示孟意項(xiàng)目思孝考價(jià)值研判格局展望項(xiàng)目定射位價(jià)值提撞升營(yíng)銷(xiāo)策略朝南面寬共約12米以上陽(yáng)光進(jìn)深約10米空氣生態(tài)—戶(hù)型設(shè)帶計(jì)創(chuàng)新絡(luò)“L”型類(lèi)獨(dú)州棟項(xiàng)目思享考價(jià)值研普判格局展攏望項(xiàng)目定位價(jià)值提升營(yíng)銷(xiāo)策略大面寬乖、小進(jìn)貿(mào)深采用”L”型的產(chǎn)敵品形態(tài)瘋，使得圣別墅的覆朝南面盼達(dá)到12米以上駁，主要猾功能區(qū)族都可以救實(shí)現(xiàn)朝但南，景袖觀面也蒙大大增喝加，并俯且南北丙空氣100%對(duì)流，居秘住舒適度率比一般聯(lián)彎排別墅有暫很大提升棍。天然新風(fēng)+天然恒睬溫建筑內(nèi)置式庭豈院—夏季嘗把風(fēng)關(guān)風(fēng)在家里內(nèi)置式庭念院—冬季哭把陽(yáng)關(guān)焦撒在四止處生態(tài)—戶(hù)型設(shè)計(jì)高層戶(hù)型泄排布和設(shè)愿計(jì)合理布否置住宅振朝向-偏角盡侵量在15°以?xún)?nèi)合理設(shè)擋計(jì)面寬退進(jìn)深-住宅能夠除自然采光肢通風(fēng)合理設(shè)置社架空層-泛會(huì)所柔景觀空口間的引御入在高層扯底部設(shè)垮置3-4棚.8m的架空頓層，彌連補(bǔ)項(xiàng)目情的景觀熄不足，余并增強(qiáng)登入戶(hù)空禽間的景趁觀通透趣性，加坡入景觀縮慧設(shè)計(jì)范腹疇