房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營管理咨詢培訓(xùn)

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營管理2009年02月房地產(chǎn)企業(yè)卓越管理系列之現(xiàn)實(shí)的案例——繁榮與危機(jī)，距離如此之近A公司基本情況業(yè)績增長國內(nèi)一線城市小有名氣的房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)的集團(tuán)公司，成立于1997年相繼開發(fā)了市中心核心區(qū)7個(gè)住宅類項(xiàng)目、2006年進(jìn)入多項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)（3個(gè)以上），截止到2007年底，總開發(fā)量將達(dá)到500萬平方米2007年底，已經(jīng)發(fā)展為擁有總資產(chǎn)近60億元，涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、商貿(mào)代理、綜合投資業(yè)務(wù)的大型集團(tuán)企業(yè)2007年A股IPO方案報(bào)證監(jiān)會(huì)、準(zhǔn)備上發(fā)行委審批（但10月被迫暫停）1999年-2007年：銷售收入復(fù)合增長率40%、總資產(chǎn)復(fù)合增長率67%A公司的快速發(fā)展與行業(yè)的景氣行情一致但是，公司在進(jìn)入多項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)之后，管理矛盾逐漸凸現(xiàn)、項(xiàng)目實(shí)施中的問題大量出現(xiàn)項(xiàng)目指標(biāo)幾乎全面下滑管理矛盾——總部和項(xiàng)目定位不清晰，“有些工作總部和項(xiàng)目搶著干，有些工作又都等著干”大量新員工對專業(yè)和文化的稀釋，各個(gè)項(xiàng)目的操作水平差異很大、完全依賴于項(xiàng)目經(jīng)理的能力失敗的教訓(xùn)在多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)出現(xiàn)……“我們做了十年房地產(chǎn)，最大的問題不是不知道怎么做項(xiàng)目，而是不知道如何管理項(xiàng)目、尤其是同時(shí)管理多個(gè)項(xiàng)目”——總經(jīng)理2008年，受整體行業(yè)狀況的影響，A公司可謂“流年不利”，多方面的問題接踵爆發(fā)由于異地項(xiàng)目始終控制不力，在開發(fā)了一期7.6萬平米住宅之后停工，尋求出讓近8萬計(jì)劃在07年下半年銷售的項(xiàng)目，由于項(xiàng)目計(jì)劃延遲，08年5月才陸續(xù)達(dá)到銷售條件，銷售價(jià)格（均價(jià)）從07年預(yù)期的1.8萬，調(diào)整到1.35萬，賬面“損失”3.6億由于08年銀行信貸控制和自身項(xiàng)目銷售不利，公司現(xiàn)金流非常緊張，本地一個(gè)項(xiàng)目也被迫停工(項(xiàng)目總經(jīng)理離職)管理矛盾突出，06年后空降高管全部離職或辭退……在一個(gè)繁榮的市場背景下，糟糕的項(xiàng)目運(yùn)營管理僅僅意味著“少一點(diǎn)兒、晚一點(diǎn)兒、難受一點(diǎn)兒”；而當(dāng)行業(yè)回歸到最基本的商業(yè)邏輯之后，一個(gè)失敗的項(xiàng)目運(yùn)營管理也許意味著死亡——中國房地產(chǎn)企業(yè)的生命力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力也許并沒有我們現(xiàn)在感覺得如此良好！“潮水退去的時(shí)候，才知道誰在裸泳”我們的困惑A公司的疑惑與問題其實(shí)在很多企業(yè)普遍存在，A公司的困境也許我們正在或是即將一樣面對房地產(chǎn)企業(yè)如何控制項(xiàng)目目標(biāo)的達(dá)成(進(jìn)度控制\質(zhì)量控制\風(fēng)險(xiǎn)控制)，尤其是多項(xiàng)目同時(shí)運(yùn)作如何實(shí)現(xiàn)管理復(fù)制，復(fù)制項(xiàng)目的成功經(jīng)驗(yàn)\避免項(xiàng)目的潛在風(fēng)險(xiǎn)和失敗重現(xiàn)如何使項(xiàng)目管理更有效（多快好省穩(wěn)）如何快速推進(jìn)規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化？……**咨詢?nèi)绾文苡行七M(jìn)流程體系如何提升咨詢的價(jià)值如何在短期內(nèi)幫助客戶迅速提升項(xiàng)目管理能力，簡單、有效、快速找到管理變革的切入點(diǎn)……一整套對項(xiàng)目如何管理的方法論及配套工具今天，我們就試圖在“如何管理項(xiàng)目”方面進(jìn)行一些探討房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營管理2009年02月通過今天的研討，我們可以了解到一、是什么？ ——房地產(chǎn)企業(yè)“項(xiàng)目運(yùn)營管理”的概念及核心內(nèi)容二、如何做？ ——解析房地產(chǎn)企業(yè)的“項(xiàng)目運(yùn)營管理”構(gòu)建實(shí)務(wù)三、可以做什么？——“戰(zhàn)略導(dǎo)向型項(xiàng)目運(yùn)營管理”理念的提出關(guān)于“項(xiàng)目運(yùn)營管理”

一、是什么？ ——房地產(chǎn)企業(yè)“項(xiàng)目運(yùn)營管理”的概念及核心內(nèi)容二、如何做？ ——解析房地產(chǎn)企業(yè)的“項(xiàng)目運(yùn)營管理”構(gòu)建實(shí)務(wù)三、可以做什么？——“戰(zhàn)略導(dǎo)向型項(xiàng)目運(yùn)營管理”理念的提出什么是“運(yùn)營管理”運(yùn)營——西方學(xué)者把有形產(chǎn)品的生產(chǎn)稱為“production”或“manufacturing”，而將提供服務(wù)的活動(dòng)稱為“operations”；現(xiàn)在的趨勢是將兩者均稱為“operations即運(yùn)營”運(yùn)營管理——就是對“運(yùn)營活動(dòng)”的規(guī)劃、控制和評(píng)估，是與產(chǎn)品生產(chǎn)和服務(wù)提供密切相關(guān)的各項(xiàng)管理工作的總稱。輸入輸出資源(社會(huì)規(guī)則)許可有形產(chǎn)品服務(wù)運(yùn)營活動(dòng)運(yùn)營管理運(yùn)營戰(zhàn)略、新產(chǎn)品開發(fā)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、采購供應(yīng)、生產(chǎn)制造、產(chǎn)品配送直至售后服務(wù)規(guī)劃/控制和評(píng)估運(yùn)營房地產(chǎn)企業(yè)的”運(yùn)營管理”，主要是對項(xiàng)目開發(fā)活動(dòng)的規(guī)劃、控制和評(píng)估住宅/寫字樓/商鋪/酒店……物業(yè)服務(wù)/管理服務(wù)/生活服務(wù)……運(yùn)營活動(dòng)運(yùn)營管理經(jīng)營權(quán)取得產(chǎn)品計(jì)劃產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品生產(chǎn)產(chǎn)品銷售產(chǎn)品交付與服務(wù)一般意義的運(yùn)營活動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)的運(yùn)營活動(dòng)項(xiàng)目取得項(xiàng)目策劃項(xiàng)目實(shí)施營銷管理產(chǎn)品交付為達(dá)成項(xiàng)目開發(fā)所必須完成的：成本/采購/外部程序人力/資金/……土地開發(fā)經(jīng)營權(quán)……運(yùn)營管理——究竟包含哪些內(nèi)容？？？？

輸入輸出運(yùn)營方案設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)龍湖運(yùn)營管理中心的7項(xiàng)內(nèi)容（2009年進(jìn)行了調(diào)整——七巧板）討論:您認(rèn)為您所在公司的是否有必要成立運(yùn)營管理部？如果成立運(yùn)營管理部，您認(rèn)為該部門的職能應(yīng)該包含哪些？我們對房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營管理的理解房地產(chǎn)企業(yè)“項(xiàng)目運(yùn)營管理”,本質(zhì)應(yīng)該是是貫穿于項(xiàng)目開發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)的管理行為，對各個(gè)開發(fā)環(huán)節(jié)的共性管理行為,構(gòu)成了“項(xiàng)目運(yùn)營管理”的核心內(nèi)容房地產(chǎn)價(jià)值鏈ACTIONn……

ACTION03ACTION02ACTION01輸出輸入成果標(biāo)準(zhǔn)體系流程管理體系計(jì)劃管理體系決策(會(huì)議)體系項(xiàng)目評(píng)估管理項(xiàng)目評(píng)估體系輸出輸入輸出輸入輸出輸入輸出輸入信息管理信息管理體系我們對房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營管理的定義:三大功能、六大體系“項(xiàng)目運(yùn)營管理”有別與“項(xiàng)目開發(fā)業(yè)務(wù)活動(dòng)”和相關(guān)的“專業(yè)活動(dòng)”，主要表現(xiàn)為對各個(gè)項(xiàng)目活動(dòng)的規(guī)劃、控制和評(píng)估規(guī)劃控制評(píng)估QCTPA計(jì)劃管理體系成果管理體系決策會(huì)議體系流程管理體系項(xiàng)目評(píng)價(jià)體系工具和手段——Ⅰ信息管理回顧：龍湖“運(yùn)營管理體系”的7項(xiàng)內(nèi)容龍湖的”項(xiàng)目運(yùn)營管理”包括了專業(yè)管理和運(yùn)營管理兩個(gè)平臺(tái)的部分職能項(xiàng)目運(yùn)營管理的重要性日益受到房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注華遠(yuǎn)--運(yùn)營管理部（04年成立計(jì)劃信息部，06年更名）首創(chuàng)--運(yùn)營管理中心（04年成立，偏成本管理，05年職能調(diào)整）世茂—營運(yùn)管理部（06年成立）華潤運(yùn)營管理部（07年成立）綜合計(jì)劃管理（含中期規(guī)劃）部門績效評(píng)價(jià)流程管理公司制度管理戰(zhàn)略管理項(xiàng)目運(yùn)營管理客戶滿意度管理銷售定價(jià)管理項(xiàng)目經(jīng)營開發(fā)計(jì)劃管理項(xiàng)目實(shí)施檢察管理合作供應(yīng)商管理業(yè)務(wù)流程體系管理信息化管理組織管理計(jì)劃管理資本運(yùn)作與管理商業(yè)經(jīng)營管理流程建設(shè)與管理信息化管理案例：沿海集團(tuán)2007年“推進(jìn)項(xiàng)目運(yùn)籌管理、項(xiàng)目加速戰(zhàn)略”的前后對比項(xiàng)目提速，項(xiàng)目開發(fā)里程碑節(jié)點(diǎn)（按時(shí)）完成率較06年度提升45%。8個(gè)項(xiàng)目按期竣工，竣工面積80.5萬平米，較06年度上升70%。序號(hào)07年度實(shí)現(xiàn)竣工項(xiàng)目備注1華南項(xiàng)目1期2

華南項(xiàng)目2期3華中項(xiàng)目一：1期4

華中項(xiàng)目二：3期從開工到竣工9個(gè)月5

華北項(xiàng)目一：5期從開工到竣工14個(gè)月6華北項(xiàng)目一：3期從開工到竣工19個(gè)月7東北項(xiàng)目：6期8華東項(xiàng)目1期一、是什么？ ——房地產(chǎn)企業(yè)“項(xiàng)目運(yùn)營管理”的概念及核心內(nèi)容二、如何做？ ——解析房地產(chǎn)企業(yè)的“項(xiàng)目運(yùn)營管理”構(gòu)建實(shí)務(wù)三、可以做什么？——“戰(zhàn)略導(dǎo)向型項(xiàng)目運(yùn)營管理”理念的提出回顧：項(xiàng)目運(yùn)營管理的三大功能、六大體系P-流程管理體系T-計(jì)劃管理體系Q-成果管理體系C-決策會(huì)議體系A(chǔ)-項(xiàng)目評(píng)價(jià)體系I-信息管理體系房地產(chǎn)溫企業(yè)構(gòu)繩建項(xiàng)目糟運(yùn)營管皺理體系酒整體框床架強(qiáng)化房招地產(chǎn)企只業(yè)項(xiàng)目邊運(yùn)營效芬能，搭秤建項(xiàng)目劣運(yùn)營管鉤理平臺(tái)迎，策劃皺項(xiàng)目運(yùn)逆營管理勺體系，脊協(xié)助企依業(yè)全面打掌握項(xiàng)芝目運(yùn)營旺管理的福方法論夢和工具目標(biāo)原則方法戰(zhàn)略導(dǎo)浮向原則斤精仰簡高效宜原則魂分鍛級(jí)管理睡原則駝系統(tǒng)恨協(xié)同原懇則組織保證絲式，搭建平俊臺(tái)基于流程盡活動(dòng)的深蓋入分析，創(chuàng)系統(tǒng)規(guī)劃鄙六大體系討，設(shè)計(jì)有酷序執(zhí)行的赤制度保障墳體系基于流閱程活動(dòng)筆分析體系策劃執(zhí)行保障劫體系項(xiàng)目運(yùn)營抓管理之——組織管曲理房地產(chǎn)企兔業(yè)運(yùn)作管鹽理的四個(gè)諸平臺(tái)資源管理平臺(tái)專業(yè)管理平臺(tái)項(xiàng)目運(yùn)營管理平臺(tái)

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成本管理

采購管理

營銷管理客戶服務(wù)管理……P-流程管理體系T-計(jì)劃管理體系Q-成果管理體系C-決策會(huì)議體系A(chǔ)-項(xiàng)目評(píng)價(jià)體系I-信息管理體系……項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作平臺(tái)項(xiàng)目取得項(xiàng)目策劃施工圖設(shè)計(jì)項(xiàng)目實(shí)施營銷管理產(chǎn)品交付為達(dá)成項(xiàng)目開發(fā)所必須完成的：成本/采購/外部程序方案設(shè)計(jì)獲取并整合核心資源，為項(xiàng)目開發(fā)提供最基本的資源保障基于戰(zhàn)略，規(guī)劃核心競爭力，設(shè)計(jì)項(xiàng)目開發(fā)模式，研究并提供方法、標(biāo)準(zhǔn)、支持為保證項(xiàng)目目標(biāo)所進(jìn)行的監(jiān)督、控制、評(píng)估活動(dòng)（而非開發(fā)環(huán)節(jié)的操作性活動(dòng)）案例分矛析：*錢*的項(xiàng)景目運(yùn)營搖平臺(tái)總經(jīng)理總經(jīng)理辦公室財(cái)務(wù)管理部…………項(xiàng)目部項(xiàng)目部**的項(xiàng)目運(yùn)營管理平臺(tái)項(xiàng)目評(píng)價(jià)（考核）：集團(tuán)層面-項(xiàng)目運(yùn)營委員會(huì)（財(cái)務(wù)管理部牽頭），季度+年度城市公司層面-總辦牽頭負(fù)責(zé)，季度+年度信息化管理：集團(tuán)層面-07年成立流程信息部，之前總裁辦公室負(fù)責(zé)城市公司層面-總經(jīng)理辦公室流程管理：集團(tuán)層面-07年成立流程信息部，之前各部門按職能各自管理城市公司層面-總經(jīng)理辦公室計(jì)劃管理：集團(tuán)層面-項(xiàng)目運(yùn)營委員會(huì)（財(cái)務(wù)管理部牽頭）城市公司層面-計(jì)劃管理的職能由片區(qū)總牽頭、總辦審核和職能管理，財(cái)務(wù)管理部編制項(xiàng)目運(yùn)營計(jì)劃與集團(tuán)財(cái)務(wù)管理部對接決策會(huì)議和成果管理，集團(tuán)尚無專門的職能管理部門，主要靠各專業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化、相關(guān)的決策制度決定**集委團(tuán)運(yùn)營檢平臺(tái)的境特點(diǎn)—吐—投祖資控制軌型總部功能定位運(yùn)營監(jiān)管重點(diǎn)運(yùn)營管理部門投資控制型——主要關(guān)注項(xiàng)目是否滿足投資意愿、以及當(dāng)年度財(cái)務(wù)表現(xiàn)；幾乎不介入項(xiàng)目的具體開發(fā)-戰(zhàn)略采購除外項(xiàng)目運(yùn)營委員會(huì)（財(cái)務(wù)牽頭）流程信息部投資決策會(huì)項(xiàng)目運(yùn)營計(jì)劃（全期+各年度），季度評(píng)價(jià)案例分析住：龍湖的踩項(xiàng)目運(yùn)營炒平臺(tái)(Pro吊ject斷Man起agem臨ent者Offi療ce)地區(qū)公欄司項(xiàng)目伐運(yùn)營決必策機(jī)構(gòu)族。PMO最高負(fù)笨責(zé)人（緊主持人矮）：區(qū)表域公司紡總經(jīng)理重。當(dāng)PMO其他成員醒之間不能橡達(dá)成共識(shí)禮、不能實(shí)貝現(xiàn)相互承勝諾、資源道不能完成欺相互支持膠和配置時(shí)捷，由PMO最高負(fù)責(zé)春人作最后吹的決定。PMO召集人：華是地區(qū)公片司項(xiàng)目管神理的總牽城頭人，也停是PMO會(huì)議召椅集人，周通常也矮兼任地弊區(qū)公司瞧項(xiàng)目計(jì)挨劃運(yùn)營曬專員、龍定義地銀區(qū)知識(shí)貓管理員貌，其權(quán)路限職責(zé)樓將在集央團(tuán)的PMO系統(tǒng)和榮知識(shí)管早理體系妨中。PMO的運(yùn)作形帆式：主要乓是由各種PMO會(huì)議組成突。集團(tuán)總經(jīng)理集團(tuán)運(yùn)營發(fā)展部集團(tuán)人力資源行政部集團(tuán)財(cái)務(wù)部集團(tuán)公共事務(wù)部集團(tuán)戰(zhàn)略品牌部集團(tuán)運(yùn)營中心區(qū)域總經(jīng)理區(qū)域總經(jīng)理區(qū)域總經(jīng)理投資發(fā)展研發(fā)設(shè)計(jì)工程管理造價(jià)管理營銷管理計(jì)財(cái)管理人資行政商運(yùn)管理物業(yè)管理研發(fā)經(jīng)理工程經(jīng)理成本經(jīng)理營銷經(jīng)理地區(qū)PMO項(xiàng)目負(fù)責(zé)人某標(biāo)桿運(yùn)鵝營體系－談通過PMO協(xié)調(diào)總部功能定位運(yùn)營監(jiān)管重點(diǎn)運(yùn)營管理部門項(xiàng)目監(jiān)管型—不介入項(xiàng)目的具體開發(fā)-戰(zhàn)略采購除外；監(jiān)管重點(diǎn)除涵蓋投資控制型內(nèi)容外，還關(guān)注重要的項(xiàng)目決策點(diǎn)（如方案、營銷總案等）管理委員會(huì)（戰(zhàn)略運(yùn)營部之運(yùn)營中心（3人）承擔(dān)日常職責(zé)）戰(zhàn)略運(yùn)營部之運(yùn)營中心（投資跟蹤評(píng)價(jià)+項(xiàng)目計(jì)劃+流程+信息化+知識(shí)管理等）項(xiàng)目計(jì)劃（全期+各年度），月度簡報(bào)關(guān)鍵成果標(biāo)準(zhǔn)管理+決策會(huì)議管理+知識(shí)管理龍湖運(yùn)營悟平臺(tái)的特疫點(diǎn)——項(xiàng)目監(jiān)控候型案例分相析：華福遠(yuǎn)的項(xiàng)暑目運(yùn)營歡平臺(tái)華遠(yuǎn)的枯本地項(xiàng)騾目管理眾模式是凝“平衡呆矩陣式馳”——項(xiàng)目部斯負(fù)責(zé)工亭程實(shí)施天（含施代工圖）竿，專業(yè)型部門的啄協(xié)調(diào)，藥主要依嘉靠項(xiàng)目奴總監(jiān)運(yùn)營管理他部：計(jì)劃地管理+流程管耳理+信息化管味理，其中底計(jì)劃的編腳制、協(xié)調(diào)給職能發(fā)揮枝較為明顯總部功能定位運(yùn)營監(jiān)管重點(diǎn)運(yùn)營管理部門項(xiàng)目操作型—矩陣式，項(xiàng)目部負(fù)責(zé)工程施工，專業(yè)部門配合；監(jiān)管重點(diǎn)除涵蓋項(xiàng)目監(jiān)控型內(nèi)容外，更多關(guān)注過程計(jì)劃的細(xì)化編制、協(xié)調(diào)等公司高層＋項(xiàng)目總監(jiān)組成項(xiàng)目管理核心層運(yùn)營管理部（計(jì)劃管理+流程管理+信息化管理，其中計(jì)劃的編制、協(xié)調(diào)職能發(fā)揮較為明顯）項(xiàng)目計(jì)劃（全期+各年度），總部組織；執(zhí)行計(jì)劃（月度），總部協(xié)調(diào)并審批深入到項(xiàng)目操作層面——流程責(zé)權(quán)設(shè)計(jì)+主要決策+專業(yè)操作系統(tǒng)華遠(yuǎn)總部燭運(yùn)營平臺(tái)攻的特點(diǎn)——項(xiàng)目操作乞型對三類項(xiàng)勻目運(yùn)營管售理模式的逼總結(jié)項(xiàng)目操作暑型項(xiàng)目監(jiān)管鞭型投資監(jiān)驅(qū)控型操作項(xiàng)目—華遠(yuǎn)監(jiān)管項(xiàng)目—龍湖投資項(xiàng)過目—**職責(zé)分遞工運(yùn)營控霸制型總部＋項(xiàng)就目部／項(xiàng)光目公司，舅項(xiàng)目管理虹模式多職旗能制或矩逆陣制管控特點(diǎn)運(yùn)營控制辛型（弱價(jià)解值鏈控制明）或戰(zhàn)略戒控制型總部＋城晝市公司職責(zé)分葬工投資決非策計(jì)劃編制無／監(jiān)控+業(yè)務(wù)決策+成果標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目操墨作運(yùn)營管許理重點(diǎn)投資決名策計(jì)劃規(guī)掀劃／監(jiān)賭控+業(yè)務(wù)決巧策+成果標(biāo)慚準(zhǔn)投資決策計(jì)劃審批樓／監(jiān)控戰(zhàn)略管較控型或漢投資管鏟控型總部＋沙城市公傳司或三誦級(jí)架構(gòu)職責(zé)分脂工健全完斑善執(zhí)行竭保障體哀系，計(jì)給劃的組屈織編制斥、協(xié)調(diào)扣、督辦芳職能比邀較突出常見的斜職能承視擔(dān)部門?。傊燹k、工屈程管理坊部或單百獨(dú)成立濁運(yùn)營管鵲理部運(yùn)營管烘理部門特點(diǎn)健全計(jì)歸劃監(jiān)控賞機(jī)制、熟提高項(xiàng)欠目決策拿質(zhì)量和謊效果、沉健全信奶息上報(bào)蠅機(jī)制常見職能脆承擔(dān)部門—總辦、撒運(yùn)營管悠理部（瘡較少在盼工程系絹統(tǒng)）建立項(xiàng)目殖投資跟蹤蘭評(píng)價(jià)系統(tǒng)提，通過計(jì)害劃監(jiān)控實(shí)款現(xiàn)項(xiàng)目投正資目標(biāo)以繩及當(dāng)年度窗的財(cái)務(wù)表譯現(xiàn)常見職能琴承擔(dān)部門—財(cái)務(wù)管泄理部、蔽投資管坊理部企業(yè)在歸構(gòu)建項(xiàng)緒目運(yùn)營罩平臺(tái)時(shí)般需關(guān)注爪幾個(gè)問進(jìn)題管控思路菌決定了總甩部的功能液和項(xiàng)目運(yùn)蛇營管理模極式項(xiàng)目運(yùn)善營管理榴模式?jīng)Q貢定運(yùn)營賽管理的哨職能和輕管理深儀度職能和抓管理深興度決定密了由哪裁個(gè)部門督承擔(dān)更報(bào)適合但無論庫怎么設(shè)男置運(yùn)營膏管理部假門，我字們都應(yīng)廉該意識(shí)子到運(yùn)營冷管理部槳門不是一餃個(gè)負(fù)責(zé)糠某一方陵面專職調(diào)業(yè)務(wù)的些職能部逼門（不歌是第二漆個(gè)工程漏管理部懲或第二勻個(gè)總經(jīng)域理辦公苦室），尋它是公舞司決策賢層的參欲謀和智夾囊總是站恒在公司蒸層面、貓戰(zhàn)略的熔高度，傘運(yùn)用標(biāo)濫準(zhǔn)化運(yùn)膏營管理遲體系，菌從全面終經(jīng)營管圣理的角菠度來發(fā)掃現(xiàn)問題淘、分析抵問題并肢協(xié)調(diào)相葬關(guān)職能闖部門或拍項(xiàng)目公蝴司提出搞解決問踢題的建態(tài)議是一個(gè)獲定規(guī)則亮、搭平什臺(tái)、管改計(jì)劃、葛促糾偏唱的工作話團(tuán)隊(duì)是銜接宏阻觀戰(zhàn)略目片標(biāo)和微觀姨項(xiàng)目實(shí)施單的紐帶項(xiàng)目運(yùn)營獅管理之——流程管理流程分紅析是構(gòu)圍建房地頓產(chǎn)企業(yè)顯項(xiàng)目運(yùn)封營體系志的基礎(chǔ)基于流程活動(dòng)的深入分析，系統(tǒng)規(guī)劃六大體系，設(shè)計(jì)有序執(zhí)行的制度保障體系基于流程活動(dòng)分析體系策劃執(zhí)行保障體系流程分析丙是構(gòu)建房管地產(chǎn)企業(yè)預(yù)項(xiàng)目運(yùn)營伶體系的基她礎(chǔ)業(yè)務(wù)活動(dòng)（具有矢量屬性）輸入輸出業(yè)務(wù)活動(dòng)績效評(píng)逆估從工作流沉的角度看飽，各個(gè)相牢對獨(dú)立活茅動(dòng)之間耦有合，需要攏“控制”歌或曰“啟批動(dòng)”，在否日常管理辦中常常體紫現(xiàn)為“決瀉策”從工作流柄的角度看賊，每一項(xiàng)困業(yè)務(wù)活動(dòng)牢是一個(gè)矢牧量，具有多兩方面要蘋素，即方差向和量度肆；方向是充緊前/緊后節(jié)構(gòu)點(diǎn)，量定度是時(shí)里間回顧——諒流程分析畜是構(gòu)建房往地產(chǎn)企業(yè)胳項(xiàng)目運(yùn)營借體系的基峽礎(chǔ)房地產(chǎn)企適業(yè)“項(xiàng)目參運(yùn)營管理膊”,本質(zhì)應(yīng)該追是是貫穿展于項(xiàng)目開囑發(fā)各個(gè)環(huán)屬節(jié)的管理帥行為，對開各個(gè)開發(fā)雕環(huán)節(jié)的共撤性管理行還為,構(gòu)成了“楊項(xiàng)目運(yùn)營敲管理”的若核心內(nèi)容房地產(chǎn)價(jià)擾值鏈ACTIONn……

ACTION03ACTION02ACTION01輸出輸入成果標(biāo)準(zhǔn)體系流程管理體系計(jì)劃管理體系決策(會(huì)議)體系項(xiàng)目評(píng)估管理項(xiàng)目評(píng)估體系輸出輸入輸出輸入輸出輸入輸出輸入信息管理信息管理體系專題研鑒究（此部茂分未來犁得及好妙好做,仍待完產(chǎn)善）**對灶國內(nèi)房緣瑞地產(chǎn)企閑業(yè)開發(fā)圓流程的屠研究設(shè)計(jì)配蘋合采購策落劃、總時(shí)包監(jiān)理雜招標(biāo)地質(zhì)勘梨查、七駝通一平去、施工盆準(zhǔn)備及莖樁基等捷工程施執(zhí)工項(xiàng)目論莊證階段項(xiàng)目策照劃階段方案設(shè)性計(jì)階段工程管法理階段項(xiàng)目取得主體結(jié)構(gòu)尸開工開盤銷頑售入伙竣工產(chǎn)品交拴付階段項(xiàng)目發(fā)傷展?fàn)I銷設(shè)計(jì)工程采購組織項(xiàng)目纏論證項(xiàng)目取得市場調(diào)研初步項(xiàng)目銜定位規(guī)劃要點(diǎn)倍/規(guī)劃草馳案項(xiàng)目定位概念規(guī)霸劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目營主銷總案終、項(xiàng)目窗推廣方否案策劃銷售前漸準(zhǔn)備（運(yùn)含前期悔客戶積紐奉累）方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)玻計(jì)主體結(jié)停構(gòu)施工腹至具備劫預(yù)售條吸件工程施療工至竣伙工驗(yàn)收銷售及爹入伙配里合工程施湖工配合怠、銷售呢配合及忽入伙配島合銷售事務(wù)啞管理成本前期成摔本估算測算設(shè)計(jì)階嫌段成本鋤控制及帝測算、素形成控躍制性目咬標(biāo)成本境確定合約框禁架動(dòng)態(tài)成菊本管理工程實(shí)吼施階段催的成本裕管理結(jié)算產(chǎn)品交付遷管理入住事務(wù)脹管理客服戰(zhàn)略用地規(guī)旱劃許可彈證國有土芬地使用角證規(guī)劃許法可證開工許斷可證（訂基礎(chǔ)然提前施閘工報(bào)建余）辦理房淋地產(chǎn)預(yù)境售許可柱證產(chǎn)權(quán)初始激登記工程施工懲配合物業(yè)方訂案策劃縫、設(shè)計(jì)腹配合、淋物業(yè)公毅司選聘銷售配合工程條票件評(píng)估投資估算投資目然標(biāo)執(zhí)行良監(jiān)控項(xiàng)目計(jì)住劃動(dòng)態(tài)耽管理項(xiàng)目后椒評(píng)估項(xiàng)目運(yùn)收營策劃（含項(xiàng)目鑄計(jì)劃）景觀/精裝專項(xiàng)旨設(shè)計(jì)、部脹品策劃初設(shè)-施工圖階駁段內(nèi)部立逢項(xiàng)項(xiàng)目策劃判會(huì)方案評(píng)審智會(huì)銷售管桐理階段VAC模型——**總結(jié)璃的房地產(chǎn)斯開發(fā)基本矩模式（7階段、7專業(yè)、53個(gè)關(guān)鍵活并動(dòng)/節(jié)點(diǎn)）階段1——項(xiàng)目投住資論證鹽階段PD（Pro穗jec向t-d遣eve籍lop瞎men呆t）階段2——項(xiàng)目策貪劃階段PS（Proj扔ect-庭sche儲(chǔ)me）階段3——方案設(shè)賺計(jì)階段（sch鉛eme葵-de莫sig啞n）階段4——初設(shè)-施工圖爸階段ED&婦CD（ext錦end前ed虎–prel僻imin勸ary-杯desi張gn&c都o(jì)ns騰tru勇cti蓄on-巨dra陰win批g-d程esi夜gn）階段5——銷售管眉理階段M&S（Mark啄et&股sal木esm叫anag田emen甩t）階段6——工程管冊理階段CEM（Cons屯truc靈tion瓜-Eng創(chuàng)inee往ring同man唯agem帝ent）正負(fù)0示范區(qū)兼開放達(dá)預(yù)售條允件結(jié)構(gòu)封榴頂項(xiàng)目亮相首次工蜓地開放麻日竣工驗(yàn)高收(前有園林敞市政\精裝)階段7——產(chǎn)品交付貓階段PD（Pro絨duc礎(chǔ)td命eli具ver周y）內(nèi)部驗(yàn)收模擬驗(yàn)收物業(yè)移交集中入涌住資產(chǎn)移交項(xiàng)目后己評(píng)估兩個(gè)會(huì)滔議:1、項(xiàng)目交巡壽付方案評(píng)嫩審會(huì)2、項(xiàng)目晨后評(píng)估紹會(huì)議**對首房地產(chǎn)善關(guān)鍵活水動(dòng)的研雅究《房地產(chǎn)畝項(xiàng)目開慎發(fā)關(guān)鍵航活動(dòng)分稠析表》專題研貫究國內(nèi)房鴿地產(chǎn)企院業(yè)流程在管理的行三個(gè)階簡段房地產(chǎn)企寒業(yè)流程管勇理的三個(gè)些階段現(xiàn)階段，30%以上的企疲業(yè)沒有達(dá)包到模塊化限的規(guī)范管缸理，70％以上失企業(yè)沒限有達(dá)到飛協(xié)同管枯理階段塵，而一伯些標(biāo)桿搜房地產(chǎn)晃企業(yè)已肉經(jīng)開始籮進(jìn)入流您程的效寧能管理益階段第一次爭跨越雕——米從模塊踩管理到行協(xié)同管笛理房地產(chǎn)朋企業(yè)的壓規(guī)范化怎管理，擾常常是債從專業(yè)池線的自異發(fā)性規(guī)寄范化開稱始的，姐解決了伍“從無冠序到有幼序”的換基本問炊題，但瓶仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)禍不能滿怠足房地三產(chǎn)項(xiàng)目蠻開發(fā)的間業(yè)務(wù)特獲點(diǎn)設(shè)計(jì)管理規(guī)定成本管理規(guī)定工程管理規(guī)定采購管理規(guī)定項(xiàng)目發(fā)展管理規(guī)定財(cái)務(wù)管理規(guī)定營銷管理規(guī)定客服管理規(guī)定房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的特點(diǎn)內(nèi)外部接口多且復(fù)雜，協(xié)調(diào)控制成本高決策風(fēng)險(xiǎn)高，需多專業(yè)綜合決策并行運(yùn)作始終貫穿快速開發(fā)要求各專業(yè)高度配合專業(yè)耦合，相互制約影響……模塊管環(huán)理最大胞的問題鏈在于,沒有系統(tǒng)怒解決專業(yè)櫻與專業(yè)之個(gè)間的協(xié)作這一階雄段房地禽產(chǎn)企業(yè)絹在流程烘管理方照面的關(guān)燃注點(diǎn)縱深發(fā)賤展——流程規(guī)豪范化和搖精細(xì)化橫向發(fā)展——強(qiáng)調(diào)專業(yè)境協(xié)同“以項(xiàng)目前染期論證為醫(yī)例”縱深發(fā)貍展——傘流程的真規(guī)范化掀和精細(xì)且化項(xiàng)目現(xiàn)場棍勘察收集地怠塊信息地塊現(xiàn)炭場照片項(xiàng)目盡職堤調(diào)查土地屬度性分析土地方工貌商調(diào)查債權(quán)債務(wù)博調(diào)查自然條恩件信息社會(huì)條件磚信息項(xiàng)目風(fēng)聚險(xiǎn)評(píng)估對項(xiàng)目獲粗取過程中領(lǐng)的17類風(fēng)險(xiǎn)睬進(jìn)行評(píng)律估市場與蠢產(chǎn)品分析相關(guān)工作眨前置開展建立新坦項(xiàng)目經(jīng)挪濟(jì)指標(biāo)逃測算模瘡型，通壯過對規(guī)破劃指標(biāo)喇進(jìn)行分耕析，進(jìn)遣行項(xiàng)目裕經(jīng)濟(jì)指淋標(biāo)測算霸。項(xiàng)目可研御內(nèi)容指引莊：項(xiàng)目可行康性研究過喚程關(guān)鍵點(diǎn)人員：相輸關(guān)專業(yè)人父員（市場嬸營銷、設(shè)橡計(jì)、成本貍、財(cái)務(wù)）拌組成新項(xiàng)橫目發(fā)展小峽組，以項(xiàng)丸目發(fā)展小嚷組的形式談開展可行鍋性研究工見作，提高朗各專業(yè)協(xié)拐調(diào)效率；過程：振提前制欺定可行單性研究銜計(jì)劃；結(jié)果：蘭建立固布定的項(xiàng)畜目可行智性報(bào)告堤模板；項(xiàng)目可釋研內(nèi)容屬指引：橫向發(fā)展妙——基快于VAC揉模型的協(xié)小同管理設(shè)計(jì)配合采購策迫劃、總怨包監(jiān)理谷招標(biāo)地質(zhì)勘耍查、七鄉(xiāng)豐通一平季、施工辱準(zhǔn)備及團(tuán)樁基等剛工程施斃工項(xiàng)目論證譯階段項(xiàng)目策劃減階段方案設(shè)客計(jì)階段工程管祥理階段項(xiàng)目取脂得主體結(jié)構(gòu)偵開工開盤銷售入伙竣工產(chǎn)品交付唱階段項(xiàng)目發(fā)展?fàn)I銷設(shè)計(jì)工程采購組織項(xiàng)溉目論證項(xiàng)目取得市場調(diào)研初步項(xiàng)目賴定位規(guī)劃要點(diǎn)農(nóng)/規(guī)劃草被案項(xiàng)目定盞位概念規(guī)劃鞠設(shè)計(jì)項(xiàng)目營肆銷總案駁、項(xiàng)目列推廣方肢案策劃銷售前娛準(zhǔn)備（欠含前期桐客戶積中累）方案設(shè)街計(jì)擴(kuò)初設(shè)鍬計(jì)施工圖惡設(shè)計(jì)主體結(jié)構(gòu)親施工至具拔備預(yù)售條通件工程施工扭至竣工驗(yàn)銷收銷售及入旺伙配合工程施鐮工配合鼻、銷售縣配合及址入伙配責(zé)合銷售事務(wù)快管理成本前期成前本估算測算設(shè)計(jì)階血段成本唱控制及孫測算、所形成控順制性目派標(biāo)成本迎確定合約框架動(dòng)態(tài)成本肌管理工程實(shí)施頌階段的成案本管理結(jié)算產(chǎn)品交伍付管理入住事務(wù)糠管理客服戰(zhàn)略用地規(guī)劃縱許可證國有土鍛地使用扁證規(guī)劃許可關(guān)證開工許可命證（基咐礎(chǔ)提前施求工報(bào)建）辦理房地當(dāng)產(chǎn)預(yù)售許脊可證產(chǎn)權(quán)初雷始登記工程施工配香合物業(yè)方案融策劃、設(shè)核計(jì)配合、叔物業(yè)公司售選聘銷售配合工程條五件評(píng)估投資估算投資目標(biāo)匹執(zhí)行監(jiān)控項(xiàng)目計(jì)蝴劃動(dòng)態(tài)擋管理項(xiàng)目后評(píng)富估項(xiàng)目運(yùn)營榜策劃（含項(xiàng)目寫計(jì)劃）景觀/精裝專項(xiàng)筐設(shè)計(jì)、部親品策劃初設(shè)-施工圖襖階段內(nèi)部立項(xiàng)項(xiàng)目策仆劃會(huì)方案評(píng)審君會(huì)銷售管理補(bǔ)階段**的7谷對眼睛John：…………在競爭乒的環(huán)境逃里取勝激，需要紡我們給客戶的鋪定位一定要精超確，令顧跟客一走攜進(jìn)門說怖這正是兆我要的跨房子?！褪瞧邔鲅劬Φ囊馕r義，精確為的產(chǎn)品定竊位?！邔ρ鄯啪κ谴蚱古抑肭蚴降膮⒃O(shè)計(jì)過鞋程，這時(shí)我們陶已經(jīng)知道著客戶的欣情況和迫價(jià)格的頓定位，混為客戶壇設(shè)計(jì)一個(gè)完美直的房子坊的過程疾。我們通過芹這個(gè)過程辱，在乒乓友球式的對蜓話，先是圣市場做市易場的，乒然后建族筑的提草出意見錄，成本環(huán)的說出意見，所以每賽一對眼奮睛，每米一個(gè)人圾都是在膀?qū)ψ詈蟪善返闹?guī)劃做扯貢獻(xiàn)，我們材畢料有很仗多很多構(gòu)的特點(diǎn)警，但是做這澤個(gè)成本的近預(yù)算的人添，說不行苦，太貴了到，做不起。旦或者銷售竿的說我們輛有這個(gè)特肆征才能賣矛得好，然后雄做風(fēng)水的轟說，不能循省，這個(gè)熊少了，就發(fā)會(huì)很不好等爹等，所以強(qiáng)這樣對話賴的過程是戀翻來復(fù)去彼，要開無哥數(shù)次的墾會(huì)議，舉我們叫竄做產(chǎn)品鄭開發(fā)委香員會(huì)過程劉。打乒乓泛球的過出程每一個(gè)敵人都是獅在對最基后成品若的規(guī)劃雖做貢獻(xiàn)⑴項(xiàng)目戰(zhàn)略要求⑵財(cái)務(wù)指標(biāo)要求⑶項(xiàng)目土地屬性分析⑷客戶對土地屬性需求分析⑸競品客戶及產(chǎn)品分析⑹客戶初選定位⑺項(xiàng)目成本分析⑼項(xiàng)目客戶定位⑽項(xiàng)目產(chǎn)品解決方案分析⑻項(xiàng)目產(chǎn)品配比分析規(guī)劃方案產(chǎn)品解決方案市場/客戶角甚度產(chǎn)品技辛術(shù)角度項(xiàng)目投債資角度產(chǎn)品系窄列標(biāo)準(zhǔn)客戶細(xì)分蜜研究市場研究私建議產(chǎn)品策劃臘建議業(yè)態(tài)建議客群定兵位及主濾力店初殃步意向產(chǎn)品建乓議(平面規(guī)葬劃\系統(tǒng)配置\單體功品能)競品分析場地/密度指標(biāo)將分析平面規(guī)劃坑初步方案單體功能隙及配置范本調(diào)研開發(fā)節(jié)奏胳和開發(fā)進(jìn)數(shù)度成本測爪算方案產(chǎn)品需代求深化攪（含項(xiàng)饒目客戶論模型研釘究）概念設(shè)譯計(jì)項(xiàng)目開悲發(fā)經(jīng)營臨方案戰(zhàn)略規(guī)劃業(yè)態(tài)選擇/持有或出底售比例開發(fā)經(jīng)使?fàn)I方案賓建議現(xiàn)金流要臭求事實(shí)上，買專業(yè)配合弦是個(gè)持續(xù)善的過程龍湖階涼段評(píng)審樹會(huì)——誓項(xiàng)目啟斯動(dòng)會(huì)（雜多專業(yè)宅多專案賭綜合）投資測算市場定位產(chǎn)品定位風(fēng)險(xiǎn)顯化價(jià)值挖掘一二級(jí)計(jì)劃成本測算體驗(yàn)區(qū)選址定位項(xiàng)目成功標(biāo)尺（產(chǎn)品成功、管理成功）項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)最終成果《項(xiàng)目成功標(biāo)尺》《風(fēng)險(xiǎn)顯化及預(yù)案》《市場定位》《產(chǎn)品定位》（含建筑、景觀設(shè)計(jì)任務(wù)書）《體驗(yàn)區(qū)選址、定位及開放計(jì)劃》《產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)》《項(xiàng)目一二級(jí)計(jì)劃》(提交到計(jì)劃系統(tǒng))《項(xiàng)目目標(biāo)成本及合約規(guī)劃（啟動(dòng)版）》(提交到成本系統(tǒng))《投資分析模型（啟動(dòng)版）》模仿、華復(fù)制項(xiàng)辦目：取書得土地收（第一地筆土地?cái)偪钪Ц兑颍┖?0個(gè)工作泛日內(nèi)。創(chuàng)新項(xiàng)目笨、新公司記第一個(gè)項(xiàng)覆目、商業(yè)捧面積超過5萬平米（賺不計(jì)社區(qū)照商業(yè)門面若）：取得資土地（第夢一筆土地靜款支付）后45個(gè)工作傷日內(nèi)。第二次憐跨越號(hào)——粗從協(xié)同侵管理到蹲效能管樂理如何使流態(tài)程更有價(jià)妨值——有序/有效/高效如何根贏據(jù)公司質(zhì)戰(zhàn)略進(jìn)銷行業(yè)務(wù)柔流程改艘造流程不洗在于多腐而在于鋼有用流程不飾在于細(xì)避而在于來有效原設(shè)計(jì)流筆程－20份現(xiàn)設(shè)計(jì)流鼠程－7份我們需開要關(guān)注袖什么？原流程餃審批環(huán)融節(jié)－7個(gè)丈現(xiàn)涼流程審京批環(huán)節(jié)3－6CPCPCPCPCP案例（笨宏觀）庫——*顯*基于列項(xiàng)目加汽速需求蘿的流程腹改造支持項(xiàng)憂目加速栗的三大午工具對于非馬創(chuàng)新項(xiàng)傍目,在項(xiàng)目取躁得前完成鴉產(chǎn)品定位尋和概念方育案,對標(biāo)準(zhǔn)化搶產(chǎn)品基本慢可以達(dá)到扶方案設(shè)計(jì)煤深度(項(xiàng)目取得彎后縮短1.5個(gè)月定位宮設(shè)計(jì)時(shí)間勉按)案例（旨中觀）穿——某茅商業(yè)地齡產(chǎn)開發(fā)藍(lán)公司對股關(guān)鍵流歲程的規(guī)叉劃商業(yè)地產(chǎn)樂評(píng)價(jià)指標(biāo)資金平衡納點(diǎn)投資回約收期項(xiàng)目NPV理論最大教值F（項(xiàng)目維開發(fā)支墳出,商業(yè)經(jīng)營螺回款,商業(yè)經(jīng)黃營支出春）項(xiàng)目權(quán)益/屆時(shí)年均粉凈利潤屆時(shí)出異售價(jià)格+屆時(shí)NPV項(xiàng)目開惠發(fā)支付↓項(xiàng)目取得商至商業(yè)開諸始經(jīng)營時(shí)蹲間↓商業(yè)經(jīng)營醫(yī)回款↑商業(yè)經(jīng)故營支出↓開發(fā)階段掩無效成本↓商業(yè)經(jīng)營作收入↑商業(yè)經(jīng)閑營成本↓合理控制趙經(jīng)營性支拳出屆時(shí)資寇產(chǎn)估值↑屆時(shí)NPV↑表示商盛業(yè)地產(chǎn)事評(píng)價(jià)指戰(zhàn)標(biāo)的敏子感因素(敏感性您分析\結(jié)合關(guān)聯(lián)純性分析),亦可視為覺商業(yè)地產(chǎn)被開發(fā)/經(jīng)營特有墓的KPI（與銷售籃型開發(fā)相互比）上述分析店時(shí)，假定戒項(xiàng)目的投定資總額目何標(biāo)已確定備、公司權(quán)介益乘數(shù)相布對穩(wěn)定3-重要影響，2-強(qiáng)相關(guān)，1-弱相關(guān)商業(yè)開發(fā)/經(jīng)營活動(dòng)綜合評(píng)分項(xiàng)目取得至商業(yè)營業(yè)經(jīng)營時(shí)間開發(fā)階段無效成本營業(yè)收入營業(yè)成本屆時(shí)資產(chǎn)估值20%10%50%10%10%論證策劃階段項(xiàng)目論證2.022222項(xiàng)目拓展0.21

項(xiàng)目深化定位2.6323

3經(jīng)營模式研究1.61

222前期客戶拓展1.422121設(shè)計(jì)管理階段概念設(shè)計(jì)2.031212規(guī)劃設(shè)計(jì)2.631313單體方案2.631313初步設(shè)計(jì)1.732122施工圖設(shè)計(jì)0.813

21景觀設(shè)計(jì)1.011111其他專項(xiàng)工作0.921

22項(xiàng)目施工階段客戶洽商0.933

招商推廣階段招商策劃2.422321招商推廣/項(xiàng)目推廣0.63

集中招商2.631313商業(yè)經(jīng)營階段商戶進(jìn)場1.22211

開業(yè)1.5

3

日常經(jīng)營管理活動(dòng)1.5

232商戶調(diào)整/補(bǔ)位1.4

213推廣1.9

313商業(yè)開發(fā)/經(jīng)營活動(dòng)綜合評(píng)分平均得分項(xiàng)目取得至商業(yè)營業(yè)經(jīng)營時(shí)間開發(fā)階段無效成本營業(yè)收入營業(yè)成本屆時(shí)資產(chǎn)估值20%10%50%10%10%1項(xiàng)目深化定位2.62.8323

32規(guī)劃設(shè)計(jì)2.62.2313133單體方案2.62.2313134集中招商2.62.2313135招商策劃2.42.0223216概念設(shè)計(jì)2.01.8312127項(xiàng)目論證2.02.0222228推廣（經(jīng)營階段）1.92.3

3139初步設(shè)計(jì)1.72.03212210消費(fèi)者關(guān)系維護(hù)1.7

3

211經(jīng)營模式確定1.61.81

22212開業(yè)1.53.0

3

13日常經(jīng)營管理活動(dòng)1.52.3

23214前期客戶拓展1.41.62212115商戶調(diào)整/補(bǔ)位1.42.0

21316景觀設(shè)計(jì)1.01.01111117客戶洽商0.41.512

18其他專項(xiàng)工作0.91.821

2219商戶進(jìn)場0.81.01

11

20施工圖設(shè)計(jì)0.81.813

2121招商推廣/項(xiàng)目推廣0.63.03

22項(xiàng)目拓展0.21.01

核心流乒程案例練狠習(xí)（微蠻觀）—站—減少馳流程中嚴(yán)的非增坊值環(huán)節(jié)薦，關(guān)注膀流程的將效率，憑提升流珍程“效城能”請對流程世進(jìn)行分析卸，提出修銜改意見委員會(huì)決策效果不佳：可決策內(nèi)容少，人員召集困難、占用領(lǐng)導(dǎo)時(shí)間改為總經(jīng)理確認(rèn)\委員會(huì)調(diào)整為審批預(yù)可研報(bào)告應(yīng)前置,與項(xiàng)目拓展部信息收集同步\且應(yīng)早于其定位策劃調(diào)整流程次序靜態(tài)測算并非一定要財(cái)務(wù)資金部完成加快效率,由項(xiàng)目拓展部完成無實(shí)質(zhì)內(nèi)容建議改為，管理部提出分期開發(fā)方案（設(shè)計(jì)部配合）財(cái)務(wù)資金部對套表熟悉不夠加快效率,由項(xiàng)目拓展部完成，財(cái)務(wù)資金部提供融資計(jì)劃缺少招憑拍掛預(yù)撕案環(huán)節(jié)游，最終棄確定投燥資上限賠、投標(biāo)同策略等詢，增加仗該環(huán)節(jié)采，投標(biāo)痰前2天三點(diǎn)優(yōu)化:加快效器率減少非增燒值環(huán)節(jié)嚴(yán)格投賀標(biāo)方案客前的確懶認(rèn)程序項(xiàng)目運(yùn)顫營管理千之——項(xiàng)目計(jì)劃挨管理項(xiàng)目計(jì)紙劃管理在是房地倆產(chǎn)企業(yè)巧管理尤然其項(xiàng)目她運(yùn)營管拾理中的放重點(diǎn)，賭也是難挎點(diǎn)項(xiàng)目計(jì)妨劃管理部是房地惑產(chǎn)企業(yè)跑經(jīng)營管讀理中的拳重點(diǎn)加速資產(chǎn)發(fā)周轉(zhuǎn)率需堆求多項(xiàng)目促運(yùn)作需噴求規(guī)范化/標(biāo)準(zhǔn)化糾管理需汽求房地產(chǎn)竹企業(yè)的鼻凈資產(chǎn)款回報(bào)率醒，主要皮取決于薪銷售利島潤率、盾資產(chǎn)周尺轉(zhuǎn)率和著財(cái)務(wù)杠罵桿，而堪資產(chǎn)周禍轉(zhuǎn)率主貌要取決霉于項(xiàng)目仆開發(fā)進(jìn)姨度好的項(xiàng)祝目計(jì)劃朗管理和情執(zhí)行是核保證較劣高資產(chǎn)暖周轉(zhuǎn)率歌的主要拔手段多項(xiàng)目同沃時(shí)運(yùn)作，疏需要有效拖的項(xiàng)目計(jì)子劃體系為超主要監(jiān)控更手段支持項(xiàng)目計(jì)安劃管理土體系是擺房地產(chǎn)爽企業(yè)整柜合、調(diào)堵動(dòng)、高浮效利用名資源的清保證房地產(chǎn)場項(xiàng)目開辯發(fā)中的腹并行、鳴專業(yè)配拜合、內(nèi)掏外接口燃多等特冊點(diǎn)，需謝要項(xiàng)目耐計(jì)劃來拔實(shí)現(xiàn)有經(jīng)效的組娃織和協(xié)痕同隨著規(guī)傲模的擴(kuò)恰大，高廁層決策因、協(xié)調(diào)隱和監(jiān)控問，主要頁通過項(xiàng)避目計(jì)劃件管理實(shí)縫現(xiàn)從人盯挑人的個(gè)戒人行為約，向基么于計(jì)劃公的目標(biāo)判管理轉(zhuǎn)冤變房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要高效運(yùn)作的項(xiàng)目計(jì)劃管理體系現(xiàn)實(shí)中常見的問題體現(xiàn)企將業(yè)核心榴的戰(zhàn)略由要求和鑒項(xiàng)目運(yùn)麻作思路協(xié)調(diào)各專捕業(yè)和各維玩度，實(shí)現(xiàn)嘆項(xiàng)目績效晚最優(yōu)準(zhǔn)確反映德項(xiàng)目實(shí)際澤運(yùn)行情況過程預(yù)警晌功能考核激坡勵(lì)的主今要依據(jù)……僅有關(guān)注荷進(jìn)度，與煙資金計(jì)劃形、財(cái)務(wù)預(yù)貧算銜接不屢緊密各自為衣政，可緣瑞執(zhí)行性拾差，難雪以考核缺乏分代級(jí)管理東原則，剛操作復(fù)壺雜，無沖效計(jì)劃毫多缺乏預(yù)芹警計(jì)劃過程監(jiān)啊控和評(píng)家估不嚴(yán)歷格……我們對蠟標(biāo)桿企麗業(yè)項(xiàng)目蓄計(jì)劃管舒理經(jīng)驗(yàn)材的總結(jié)`P-策劃D-編制C-檢查A-評(píng)估項(xiàng)目計(jì)劃座的分級(jí)管兇理基于管理省需求的項(xiàng)似目關(guān)鍵節(jié)抄點(diǎn)定義標(biāo)準(zhǔn)工絹?zhàn)髦芷谏芯宽?xiàng)目運(yùn)營宇策劃三位一礎(chǔ)體的項(xiàng)仍目計(jì)劃分級(jí)管理納、滾動(dòng)編帖制項(xiàng)目計(jì)撞劃的檢屋查項(xiàng)目計(jì)柏劃的動(dòng)診態(tài)預(yù)警惜機(jī)制項(xiàng)目計(jì)劃蛙考核P——欄項(xiàng)目余計(jì)劃體客系的策聾劃計(jì)劃體系策劃匹配性完整性層次性可控性體現(xiàn)公肥司戰(zhàn)略掌導(dǎo)向和貿(mào)管理意妖圖與管控模巴式相匹配與管理李水平、甚人員素屢質(zhì)相匹蓋配包含進(jìn)土度、資觸金、成炒本和經(jīng)孔營全面覆火蓋項(xiàng)目碗開發(fā)業(yè)輕務(wù)流程全員覆凈蓋完整的計(jì)猶劃管理程環(huán)序計(jì)劃分跌級(jí)標(biāo)準(zhǔn)各層級(jí)計(jì)恒劃的管理弟職責(zé)標(biāo)準(zhǔn)模版標(biāo)準(zhǔn)工港作周期適用性鄭測試一個(gè)典邀型的集置團(tuán)公司槳計(jì)劃管筋理架構(gòu)集團(tuán)城市公司項(xiàng)目部《項(xiàng)目投資指導(dǎo)書（全周期計(jì)劃）》《項(xiàng)目年度經(jīng)營開發(fā)計(jì)劃》《一級(jí)計(jì)劃(35關(guān)鍵節(jié)點(diǎn))監(jiān)控報(bào)告》《項(xiàng)目季度經(jīng)營開發(fā)計(jì)劃》《項(xiàng)目月度經(jīng)營開發(fā)計(jì)劃》《二級(jí)計(jì)劃(108關(guān)鍵節(jié)點(diǎn))監(jiān)控報(bào)告》《項(xiàng)目月度經(jīng)營開發(fā)計(jì)劃》《項(xiàng)目周計(jì)劃》編制、調(diào)整《三級(jí)計(jì)劃》編制、調(diào)整《專項(xiàng)計(jì)劃》WHY——評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目整體規(guī)劃（投資指導(dǎo)書）

重點(diǎn)監(jiān)控，保證公司整體的財(cái)務(wù)表現(xiàn)、現(xiàn)金流WHAT——編制全周期、審批年度計(jì)劃（一般都僅到一級(jí)節(jié)點(diǎn)）HOW——全周期計(jì)劃主導(dǎo)、年度計(jì)劃審批、過程計(jì)劃督促WHY——保證完成對集團(tuán)的承諾

重點(diǎn)監(jiān)控，并解決項(xiàng)目部權(quán)限外的審批、調(diào)整WHAT——編制年度計(jì)劃、審批月度計(jì)劃HOW——全周期計(jì)劃參與、年度計(jì)劃主導(dǎo)、過程計(jì)劃審批/監(jiān)控WHY——保證完成對公司的承諾

形成具體的作業(yè)計(jì)劃，指導(dǎo)實(shí)際工作WHAT——參與細(xì)化年度計(jì)劃、編制月度/周計(jì)劃HOW——年度計(jì)劃參與、過程計(jì)劃編制/動(dòng)態(tài)調(diào)整項(xiàng)目節(jié)割點(diǎn)計(jì)劃幸的分級(jí)貝管理職敬責(zé)——“抓一勇級(jí)、控汁一級(jí)、遭看一級(jí)”集團(tuán)城市公淋司項(xiàng)目部項(xiàng)目月度換計(jì)劃全周期計(jì)英劃項(xiàng)目年度增計(jì)劃編制（噸至各分覆期五大眉節(jié)點(diǎn)）參與參與控制意舊見（確沉定五大崇節(jié)點(diǎn)）組織編制勤一級(jí)節(jié)點(diǎn)勸（35個(gè)節(jié)點(diǎn)精）參與一級(jí)辯節(jié)點(diǎn)編制,細(xì)化到二掏級(jí)節(jié)點(diǎn)（99個(gè)）審批二級(jí)凱節(jié)點(diǎn)（上仿報(bào)一級(jí)節(jié)脈點(diǎn)）審批一級(jí)信節(jié)點(diǎn)動(dòng)態(tài)調(diào)整駁二級(jí)計(jì)劃哭，滾動(dòng)編先制三級(jí)計(jì)初劃（審批二費(fèi)級(jí)節(jié)點(diǎn)，賺上報(bào)一級(jí)魄節(jié)點(diǎn)執(zhí)行旨報(bào)告）三杯級(jí)備案（考核冷一級(jí)節(jié)打點(diǎn)）二皺級(jí)節(jié)點(diǎn)停備案抓一級(jí)——主導(dǎo)控一級(jí)——審批看一級(jí)——知情/原因分名析標(biāo)準(zhǔn)化應(yīng)的計(jì)劃童管理模鴿版，提轉(zhuǎn)高計(jì)劃俱編制效秒率，保足證計(jì)劃謹(jǐn)質(zhì)量三級(jí)節(jié)點(diǎn)廟計(jì)劃按照層專業(yè)類型/部門進(jìn)也行編制掛：①報(bào)批報(bào)澆建類計(jì)劃聚，經(jīng)營開尚發(fā)部組織航編制；②設(shè)計(jì)出森圖計(jì)劃，錫設(shè)計(jì)管理館部組織編士制；③營銷旗作業(yè)計(jì)朱劃，營途銷部組腎織編制歲；④工程進(jìn)左度計(jì)劃，滅項(xiàng)目部組尾織編制；⑤招標(biāo)采會(huì)購計(jì)劃，榴合約采購豆部依據(jù)項(xiàng)竿目部提出餓的進(jìn)場計(jì)煤劃要求，工組織編制壯，工程管油理部重點(diǎn)稿配合⑥產(chǎn)品胳交付計(jì)擱劃，客立戶服務(wù)癥部組織斯編制。通過標(biāo)臺(tái)準(zhǔn)工作豆周期的煩研究，燈規(guī)劃項(xiàng)牧目的整柴體進(jìn)度躁，同時(shí)潔也可以蹦降低溝化通成本案例—悄—沿海叔集團(tuán)的靈開發(fā)周輪期規(guī)劃快“16寨361室”專題研閑究——鏡如何乘設(shè)定項(xiàng)至目的一語/二級(jí)雙節(jié)點(diǎn)基于項(xiàng)目縫管理需求耽的關(guān)鍵節(jié)恥點(diǎn)識(shí)別項(xiàng)目開繡發(fā)流程蜓素描耀——酷12個(gè)筑項(xiàng)目里寫程碑項(xiàng)目開止發(fā)及商慘品化1.項(xiàng)目獲取2.項(xiàng)目策競劃3.方案設(shè)計(jì)4.初設(shè)-開工5.項(xiàng)目開發(fā)組實(shí)施6.項(xiàng)目銷售7.產(chǎn)品交付拓展報(bào)建營銷設(shè)計(jì)工程采梢購成本客服運(yùn)營項(xiàng)目定績位規(guī)劃方案單體方案初步設(shè)冶計(jì)施工圖蘇設(shè)計(jì)總包監(jiān)匹理確定開工達(dá)預(yù)售供條件結(jié)構(gòu)封頂竣工備乖案集中入住開盤關(guān)注點(diǎn):進(jìn)度!（關(guān)鍵路雄徑）立項(xiàng)可研報(bào)告項(xiàng)目取得單體方案施工圖設(shè)計(jì)總包/監(jiān)理開工達(dá)預(yù)售條件竣工開盤結(jié)案（非時(shí)間敏感點(diǎn)）集中入住項(xiàng)目定位規(guī)劃方案結(jié)構(gòu)封頂初步設(shè)計(jì)項(xiàng)目開拍發(fā)流程徑素描餡——查常見的面項(xiàng)目一將級(jí)節(jié)點(diǎn)燭（公司蠅重點(diǎn)監(jiān)片控節(jié)點(diǎn)搞）一般救都在2艙0-3戲0個(gè)**——集團(tuán)監(jiān)控祝級(jí)25個(gè)，城市經(jīng)公司級(jí)-36/日48/…遞…龍湖——1阻7個(gè)首創(chuàng)——3序5個(gè)金隅——2扔0個(gè)12個(gè)里程占碑+???增加的鋒項(xiàng)目節(jié)儀點(diǎn)，體招現(xiàn)了項(xiàng)懶目管理巡壽或公司荒管理的養(yǎng)“需求覆”和“仔思想”進(jìn)度的綿過程控金制點(diǎn)項(xiàng)目難點(diǎn)/進(jìn)度瓶頸財(cái)務(wù)／現(xiàn)存金流影響產(chǎn)品品嫁質(zhì)景觀：完成景仍觀概念曲方案設(shè)趣計(jì)景觀施工床進(jìn)場資金影響雪：開工正負(fù)0結(jié)構(gòu)竣工促進(jìn)銷引售：接受認(rèn)購銷售展坦示區(qū)開攀發(fā)方案銷售展簡示區(qū)開恐放外腳手俊架拆除銷售進(jìn)滲度-40%勒\70%平\95%旺(龍湖)報(bào)批報(bào)建饒類：五證（皺尤其是值規(guī)證，嫌**－芝節(jié)能審爪查）前期/設(shè)計(jì)：景觀施垃工圖樁基施駐工圖（滋**，賀基礎(chǔ)提惡前施工籍圖）施工報(bào)播建圖（見用于加越快報(bào)建般工作-規(guī)證、開塌工證）精裝修施坡工圖工程施工鑰類：基礎(chǔ)施自工（提腎前開工杯）正負(fù)0室外配亭套、園記建完成精裝修項(xiàng)散目:（精裝贈(zèng)修項(xiàng)目7個(gè)）精裝修施敬工圖裝修樣剃板房施僚工裝修樣板墾房樣板驗(yàn)仔收土建單位繼與裝修單布位工作面瘋移交裝修大亦面積施魂工裝修樣板描房內(nèi)部客奴戶體驗(yàn)工地開放河日（第一山次）內(nèi)部驗(yàn)收房誠（預(yù)驗(yàn)收撫）項(xiàng)目運(yùn)悄營策劃目標(biāo)成葉本采購策蜂劃部品決策營銷策啊劃總案首次開盤刮全套資料項(xiàng)目工錘程策劃報(bào)建策劃室外綜惱合管網(wǎng)交地（她龍湖？兩）項(xiàng)目后評(píng)賠估關(guān)鍵綜合污會(huì)議（多助活動(dòng)的綜康合確認(rèn)）關(guān)注客育戶：物業(yè)方禾案策劃物業(yè)公澤司選定銷售代由理公司油選定銷售風(fēng)險(xiǎn)播檢查交付風(fēng)楊險(xiǎn)檢查吹完成模擬驗(yàn)葬收工地開放既日物業(yè)移戀交客戶導(dǎo)量向管理精暢細(xì)化**的項(xiàng)材目關(guān)鍵節(jié)著點(diǎn)（集團(tuán)尖25、城楚市公司3構(gòu)6）里程碑繪節(jié)點(diǎn)集團(tuán)增羞加的15個(gè)節(jié)點(diǎn)城市公司(精裝修)增11個(gè)項(xiàng)目定位(分解)規(guī)劃方口案單體方喘案初步設(shè)計(jì)厘（實(shí)施方蜻案）施工圖設(shè)游計(jì)總包監(jiān)揀理確定開工達(dá)預(yù)售條葵件結(jié)構(gòu)封頂竣工備接案集中入住開盤投資分析啟完成概念設(shè)計(jì)規(guī)劃用地燃許可證基礎(chǔ)施工努圖完成施工報(bào)建斜圖完成取得《建設(shè)工姨程規(guī)劃大許可證》節(jié)能審揪批通過室外綜合圖管網(wǎng)與景系觀施工圖喉完成取得《施工許主可證》基礎(chǔ)開工銷售展示碎區(qū)實(shí)施計(jì)噸劃確定銷售展笑示區(qū)開品放時(shí)間外腳手焰架拆除室外配粱套、園猜建完成模擬驗(yàn)收碼及整改完染成項(xiàng)目啟兇動(dòng)時(shí)間施工至捕正負(fù)零第一次工幼地開放日交付風(fēng)險(xiǎn)量檢查完成精裝修施糞工圖裝修樣板哲房施工裝修樣板離房樣板驗(yàn)哥收土建單位沾與裝修單秒位工作面納移交裝修大面凍積施工裝修樣犧板房內(nèi)串部客戶賤體驗(yàn)工地開放底日（第二恢次）調(diào)整為10個(gè)對**米的節(jié)點(diǎn)虜進(jìn)行分峽析——衡客戶導(dǎo)妖向、過艙程控制內(nèi)、價(jià)值瓣鏈前段現(xiàn)控制

過程控制點(diǎn)財(cái)務(wù)/資金產(chǎn)品品質(zhì)客戶導(dǎo)向管理精細(xì)化項(xiàng)目策劃1.投資分析完成

?

2.概念設(shè)計(jì)

?

3.規(guī)劃用地許可證?

前期設(shè)計(jì)階段4.基礎(chǔ)施工圖完成?

5.施工報(bào)建圖完成?

6.取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》?

7.節(jié)能審批通過?

8.室外綜合管網(wǎng)與景觀施工圖完成?

9.取得《施工許可證》?

工程管理階段10.基礎(chǔ)開工?

14.室外配套、園建完成?

13.外腳手架拆除

?

銷售管理11.銷售展示區(qū)實(shí)施計(jì)劃確定

?

12.銷售展示區(qū)開放時(shí)間

?

產(chǎn)品交付15.模擬驗(yàn)收及整改完成

項(xiàng)目策劃1.項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)間

?

前期設(shè)計(jì)5.精裝修施工圖?

工程管理2.施工至正負(fù)零?

3.第一次工地開放日

?

6.裝修樣板房施工?

7.裝修樣板房樣板驗(yàn)收

??

8.土建單位與裝修單位工作面移交

?9.裝修大面積施工?

產(chǎn)品交付4.交付風(fēng)險(xiǎn)檢查完成

??

10.裝修樣板房內(nèi)部客戶體驗(yàn)

?

11.工地開放日（第二次）

?

從階段嘴看項(xiàng)目策劃-3+1前期設(shè)勸計(jì)階段-6+琴0工程管理耍階段-3+隱2銷售管喉理階段2+0產(chǎn)品交付種階段-1+繁1精裝修7個(gè)看“項(xiàng)目域成功”過程控抱制—13財(cái)務(wù)/資金–5產(chǎn)品品質(zhì)—3客戶導(dǎo)桶向—5管理精細(xì)勝化--1龍湖的壁節(jié)點(diǎn)分睡析——膛項(xiàng)目收傭益持續(xù)弱評(píng)估及青監(jiān)測、倡項(xiàng)目競蜘爭優(yōu)勢爪、投資童收益里程碑混節(jié)點(diǎn)集團(tuán)增加腹的9個(gè)節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目定思位（無木）規(guī)劃方括案單體方案(規(guī)劃單體疑合并)初步設(shè)殲計(jì)（實(shí)甚施方案極）施工圖鋤設(shè)計(jì)總包監(jiān)理片確定（無蹤蝶）開工達(dá)預(yù)售條尾件（無）結(jié)構(gòu)封頂譜（無）竣工備案集中入住購（交房95%）開盤取得國呢土使用芝權(quán)證交地（開追發(fā)部向項(xiàng)勁目部交地逐）施工許可他證景觀施雖工進(jìn)場售樓部、乎樣板區(qū)開艦放取得預(yù)閃售許可妙證完成40%銷售完成70%銷售完成95%銷售8個(gè)所以，值沒有標(biāo)嗎準(zhǔn)的項(xiàng)扶目一級(jí)巡壽節(jié)點(diǎn)—鹽—但應(yīng)覺該有設(shè)搬置的思略路原則兼和工具謊（57喂個(gè)房地削產(chǎn)開發(fā)槽關(guān)鍵活劑動(dòng)）立項(xiàng)可研報(bào)告項(xiàng)目取得單體方案施工圖設(shè)計(jì)總包/監(jiān)理開工達(dá)預(yù)售條件竣工開盤結(jié)案（非時(shí)間敏感點(diǎn)）集中入住項(xiàng)目定位規(guī)劃方案結(jié)構(gòu)封頂初步設(shè)計(jì)進(jìn)度的河過程控可制點(diǎn)項(xiàng)目難在點(diǎn)/進(jìn)度瓶頸財(cái)務(wù)／隔現(xiàn)金流捐影響產(chǎn)品品歲質(zhì)管理精細(xì)笛化客戶導(dǎo)器向我們的樣工作方抓式項(xiàng)目關(guān)鍵神節(jié)點(diǎn)(20-平40個(gè))必選項(xiàng)新（12個(gè)歷程滿碑）依據(jù)公司/項(xiàng)目特糾點(diǎn)(57項(xiàng)關(guān)鍵活政動(dòng))進(jìn)度——過程控制記點(diǎn)投資/財(cái)務(wù)/資金產(chǎn)品品質(zhì)(精裝修7個(gè)節(jié)點(diǎn)灶可選)客戶導(dǎo)華向管理精柜細(xì)化創(chuàng)造價(jià)菊值D—趙—項(xiàng)液目計(jì)劃饒的編制項(xiàng)目計(jì)器劃的3層次、4要素項(xiàng)目運(yùn)營策劃（全周期計(jì)劃）經(jīng)營目標(biāo)成本目標(biāo)進(jìn)度目標(biāo)資金運(yùn)作目標(biāo)項(xiàng)目年度計(jì)劃年度經(jīng)營計(jì)劃引自目標(biāo)成本不單獨(dú)編制年度項(xiàng)目計(jì)劃年度資金計(jì)劃項(xiàng)目執(zhí)行計(jì)劃(月度)月度收入計(jì)劃月度進(jìn)度計(jì)劃月度資金計(jì)劃D——扣項(xiàng)目計(jì)擾劃的編制錘（STE蹄P-01右）項(xiàng)目運(yùn)營逮策劃——是對項(xiàng)目富整體開發(fā)胃策略及經(jīng)化營開發(fā)計(jì)廈劃內(nèi)容的乖整體規(guī)劃蚊，體現(xiàn)了等公司項(xiàng)目偵投資的最吵初意愿，誦應(yīng)作為項(xiàng)徑目經(jīng)營計(jì)餓劃細(xì)化及禍執(zhí)行的總探綱收益類指標(biāo)：銷售利潤/結(jié)轉(zhuǎn)收入/結(jié)轉(zhuǎn)成本效率類指標(biāo)：銷售利潤率/投資回報(bào)率/IRR

資金類指標(biāo)：經(jīng)營性現(xiàn)金流/資金平衡時(shí)間資產(chǎn)類指標(biāo)：NPV……項(xiàng)目品牌：知名度/認(rèn)知度/美譽(yù)度等客戶滿意度：滿意度（規(guī)劃設(shè)計(jì)/銷售服務(wù)/工程質(zhì)量/物業(yè)服務(wù)）……運(yùn)營視角進(jìn)度指標(biāo)質(zhì)量目標(biāo)專業(yè)管理目標(biāo):如目標(biāo)成本變動(dòng)率\標(biāo)準(zhǔn)部品應(yīng)用率\戰(zhàn)略采購比例安全控制目標(biāo)……學(xué)習(xí)視角人員培養(yǎng)知識(shí)管理……財(cái)務(wù)視角客戶視角項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)典型案例喬——*未*的項(xiàng)目五運(yùn)營策劃載（第一頁班紙）項(xiàng)目運(yùn)營目標(biāo)書典型案例潮——龍湖傘的項(xiàng)目成令功標(biāo)尺項(xiàng)目銷售喘凈利潤率>20%項(xiàng)目內(nèi)部潤收益率IRR>礎(chǔ)69%一次性交疊房成功率>98停%形成PMO制度下狂高標(biāo)準(zhǔn)沙的項(xiàng)目矩運(yùn)作模捐板:包括但不君限于：項(xiàng)此目啟動(dòng)會(huì)沸綜合模板剖、別墅項(xiàng)女目建造標(biāo)負(fù)準(zhǔn)模板、積樣板區(qū)建丘設(shè)計(jì)劃管殖理模板、微報(bào)批報(bào)建誓流程模板鍛煉出懷能打硬魄仗的項(xiàng)抵目團(tuán)隊(duì):項(xiàng)目建量設(shè)過程恐中，向嚴(yán)上海公明司其他毅項(xiàng)目團(tuán)貝隊(duì)輸送棟人才不簽少于5人。奠定龍象湖在上溪海地產(chǎn)迎界的口擦碑及領(lǐng)語先地位:項(xiàng)目品脆牌知名隱度進(jìn)入框前5（無提嘩示狀態(tài)公下第一捎提及率冠，第三占方調(diào)查挪）單項(xiàng)目年僅度銷售額鏟進(jìn)入前5典型案例充——首鋼創(chuàng)的投資治指導(dǎo)書項(xiàng)目運(yùn)舟營目標(biāo)封書——體現(xiàn)公司揭項(xiàng)目投資綱的戰(zhàn)略意昌圖和最初弓意愿，對宗整體開發(fā)語策略及經(jīng)冰營開發(fā)計(jì)躁劃內(nèi)容的陪整體規(guī)劃亡，是項(xiàng)目訂經(jīng)營計(jì)劃玩細(xì)化及執(zhí)哲行的總綱D—街—項(xiàng)紛目計(jì)劃左的編制算（ST謝EP-絡(luò)02）項(xiàng)目年若度計(jì)劃世的編制——三位一末體的年庭度項(xiàng)目牲經(jīng)營開籃發(fā)計(jì)劃項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃項(xiàng)目資金計(jì)劃項(xiàng)目經(jīng)營計(jì)劃項(xiàng)目整體運(yùn)營目標(biāo)v結(jié)轉(zhuǎn)收入結(jié)轉(zhuǎn)成本銷售利潤……項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)（一般至一級(jí)節(jié)點(diǎn)即可滿足計(jì)劃編制需要）……經(jīng)營性流入經(jīng)營性輸出融資計(jì)劃……案例:《某企業(yè)年度項(xiàng)友目經(jīng)營毅開發(fā)計(jì)賤劃》三位一體港的年度項(xiàng)澆目經(jīng)營開酷發(fā)計(jì)劃的補(bǔ)指標(biāo)勾稽粉關(guān)系銷售計(jì)翻劃（回洗款）資金支出雷計(jì)劃經(jīng)營計(jì)惰劃（財(cái)狐務(wù)指標(biāo)到）可售資木源及推崇出時(shí)間結(jié)轉(zhuǎn)收入/成本融資計(jì)擴(kuò)劃項(xiàng)目開嶺發(fā)計(jì)劃項(xiàng)目資金永計(jì)劃項(xiàng)目經(jīng)營姨計(jì)劃開工地下結(jié)飽構(gòu)完工達(dá)預(yù)售條碑件(開盤)封頂集中入住其他項(xiàng)目黃基礎(chǔ)文件分期開發(fā)拿規(guī)劃項(xiàng)目技術(shù)糠指標(biāo)項(xiàng)目目標(biāo)覆成本/動(dòng)態(tài)成硬本123討論：湯關(guān)于項(xiàng)鳴目年度假計(jì)劃編偶制的幾值個(gè)常見奧困惑自上而下計(jì)，還是自洪下而上？項(xiàng)目計(jì)劃肅與財(cái)務(wù)預(yù)優(yōu)算的關(guān)系景？先有預(yù)星算還是先層有計(jì)劃？實(shí)際上，貌項(xiàng)目在執(zhí)糟行過程中厭由于各種痛原因?qū)е吕四甓扔?jì)劃撞與運(yùn)營目攻標(biāo)的脫節(jié)膜，也經(jīng)常熊遇到，如鎖何理解？D—壺—項(xiàng)住目計(jì)劃戚的編制怨（ST魚EP-著03）您是否也常常被日常計(jì)劃編制\調(diào)整工作拖得筋疲力盡?至少有70%的項(xiàng)目休管理人膏員和計(jì)燒劃管理垂人員抱扁怨，年剩度計(jì)劃穴尚能有州足夠的濤精力制著訂，但稼執(zhí)行過來程中的混計(jì)劃調(diào)螺整的工缸作量常您常把人黃拖得筋太疲力盡與、無暇輛應(yīng)對房地產(chǎn)軋企業(yè)項(xiàng)稱目計(jì)劃贊執(zhí)行內(nèi)騙外部影押響因素壤很多，影經(jīng)常需高要?jiǎng)討B(tài)彩調(diào)整，菌年度計(jì)矩劃編制爬到什么堤深度才夏能保證攻既有指困導(dǎo)性、煉又有一膜定的靈運(yùn)活度？月度或朗者季度船項(xiàng)目計(jì)乏劃編制碑的標(biāo)準(zhǔn)毫是什么針？過粗寬和過度非肢解的著計(jì)劃編牲制傾向凱如何避妖免？執(zhí)行計(jì)劃削誰來編？……D—塌—項(xiàng)訊目計(jì)劃逐的編制滾動(dòng)編制,過程細(xì)捧化集團(tuán)城市公司項(xiàng)目部項(xiàng)目月熟度計(jì)劃全周期計(jì)模劃項(xiàng)目年度鹿計(jì)劃編制（滴至各分右期五大安節(jié)點(diǎn)）參與參與控制意見浸（確定五楚大節(jié)點(diǎn)）組織編制乳一級(jí)節(jié)點(diǎn)首（35個(gè)節(jié)點(diǎn)套）參與一級(jí)功節(jié)點(diǎn)編制,細(xì)化到想二級(jí)節(jié)狗點(diǎn)（99個(gè)）審批二荒級(jí)節(jié)點(diǎn)泛（上報(bào)顯一級(jí)節(jié)劑點(diǎn)）審批一級(jí)毀節(jié)點(diǎn)動(dòng)態(tài)調(diào)擦整二級(jí)膚計(jì)劃，匪滾動(dòng)編始制三級(jí)忽計(jì)劃（審批枯二級(jí)節(jié)魄點(diǎn)，上臉報(bào)一級(jí)把節(jié)點(diǎn)執(zhí)憤行報(bào)告區(qū)）三級(jí)俱備案（考核結(jié)一級(jí)節(jié)引點(diǎn)）二悅級(jí)節(jié)點(diǎn)鞋備案D——揪項(xiàng)目計(jì)劍劃的編制滾動(dòng)編儲(chǔ)制,過程細(xì)化五大節(jié)晚點(diǎn)一級(jí)節(jié)占點(diǎn)二級(jí)節(jié)唯點(diǎn)三級(jí)節(jié)點(diǎn)逐步細(xì)化計(jì)劃等雨級(jí)越高盟，剛性茶越強(qiáng)確定計(jì)禁劃編制碌標(biāo)準(zhǔn)，晉避免過甘粗和過軍度肢解C/A—姿—項(xiàng)目貌計(jì)劃的檢騎查和評(píng)估集團(tuán)項(xiàng)目月寶度計(jì)劃全周期計(jì)器劃項(xiàng)目年度臂計(jì)劃編制（初至各分供期五大乘節(jié)點(diǎn)）控制意見幼（確定五翻大節(jié)點(diǎn)）審批一級(jí)般節(jié)點(diǎn)（考核一晶級(jí)節(jié)點(diǎn)）蔑二級(jí)節(jié)點(diǎn)親備案抓一級(jí)——主導(dǎo)控一級(jí)——審批看一級(jí)——知情/原因分析項(xiàng)目計(jì)坑劃的檢跌查評(píng)估渠，需要疤以項(xiàng)目初計(jì)劃分撞級(jí)管理抽職責(zé)為尊基礎(chǔ)，寸以計(jì)劃鳥考核為刺驅(qū)動(dòng)手爺段年度考化核一線湊公司季度考閘核一線押公司主導(dǎo)—結(jié)果考勝核（年縫度考核桌五大節(jié)撫點(diǎn)）審批—過程考核守（季度考拒核所有一騰級(jí)節(jié)點(diǎn)）知情—不作考染核案例——掛龍湖的計(jì)飛劃回顧和蠶調(diào)整規(guī)范案例——退**的項(xiàng)奶目節(jié)點(diǎn)計(jì)奔劃考核方鄭法C/A—潔—項(xiàng)目附計(jì)劃的檢濫查和評(píng)估形成標(biāo)都準(zhǔn)化的博項(xiàng)目計(jì)地劃監(jiān)控爹報(bào)告（宗**城軌市公司幻玉項(xiàng)目計(jì)玩劃動(dòng)態(tài)工跟蹤表醬）C/A重——推項(xiàng)目計(jì)洋劃的檢清查和評(píng)慨估項(xiàng)目計(jì)劃監(jiān)的動(dòng)態(tài)預(yù)乳警機(jī)制項(xiàng)目運(yùn)請營管理摸之——成果標(biāo)準(zhǔn)防管理為什么伏要關(guān)注佳“成果本標(biāo)準(zhǔn)”成果標(biāo)烏準(zhǔn)就是對開帖發(fā)各個(gè)環(huán)蠻節(jié)所產(chǎn)生鄙的成果，庫尤其是文楚件，在結(jié)欺構(gòu)的完善供與合理、沒內(nèi)容的全單面深入與進(jìn)有效、形窗式的規(guī)范療與統(tǒng)一等穩(wěn)方面所作陶出的統(tǒng)一職的規(guī)范要果求或指導(dǎo)紙性綱領(lǐng)。壘其表現(xiàn)形辦式往往為屑階段成果級(jí)文件的綱鏡領(lǐng)目錄、鵝涵蓋要點(diǎn)否規(guī)定、表躬現(xiàn)形式限齒制等。非標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品,對人的依賴性比較高企業(yè)差異大，管理要求各異基礎(chǔ)教育不足,內(nèi)部培養(yǎng)決策所需信息多樣復(fù)雜一次性，風(fēng)險(xiǎn)高成果標(biāo)準(zhǔn)洪管理體系案例:值龍湖的成救果標(biāo)準(zhǔn)管浩理龍湖的35個(gè)階段日關(guān)鍵成同果文件-1序號(hào)階段定義階段性成果名稱責(zé)任部門【1】土地投資分析階段成果《項(xiàng)目投資分析模型（土地版）》開發(fā)部【2】《項(xiàng)目投資建議書》策劃部、財(cái)務(wù)【3】《項(xiàng)目預(yù)案》設(shè)計(jì)部門【4】項(xiàng)目啟動(dòng)階段成果項(xiàng)目定位報(bào)告策劃部【5】成本敏感分析、價(jià)值分配和目標(biāo)成本預(yù)設(shè)報(bào)告成本管理【6】《項(xiàng)目一二級(jí)計(jì)劃》總經(jīng)辦、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人【7】《景觀方案設(shè)計(jì)任務(wù)書》設(shè)計(jì)部門【8】《項(xiàng)目投資分析模型（啟動(dòng)版）》財(cái)務(wù)管理部【9】《售樓處和樣板房的選址、定位及修建和開放計(jì)劃》營銷部門【10】《項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)任務(wù)書》設(shè)計(jì)部門【11】《精裝房定位、限價(jià)及建設(shè)實(shí)施方案》營銷、設(shè)計(jì)部門龍湖的35個(gè)階段關(guān)福鍵成果文蒸件-2序號(hào)階段定義階段性成果名稱責(zé)任部門【12】方案設(shè)計(jì)分析成果驗(yàn)算及初設(shè)指導(dǎo)階段成果《項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)成果》設(shè)計(jì)部門【13】《項(xiàng)目投資分析模型（方案版）》財(cái)務(wù)管理部【14】《精裝房方案與建筑方案的配合及指導(dǎo)意見》設(shè)計(jì)部門【15】《景觀方案與建筑方案的配合及指導(dǎo)意見》設(shè)計(jì)部門【16】《成本測算及驗(yàn)算》成本管理部【17】《項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)任務(wù)書》設(shè)計(jì)部門【18】初步設(shè)計(jì)成果驗(yàn)算及施工圖設(shè)計(jì)指導(dǎo)階段成果《項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)成果》設(shè)計(jì)部門【19】《景觀方案設(shè)計(jì)成果》設(shè)計(jì)部門【20】《精裝房方案設(shè)計(jì)任務(wù)書》設(shè)計(jì)部門【21】《項(xiàng)目投資分析模型（初設(shè)版）》財(cái)務(wù)管理部【22】《項(xiàng)目目標(biāo)成本（執(zhí)行版）》成本管理部【23】《項(xiàng)目銷售指標(biāo)》營銷部門【24】施工準(zhǔn)備階段成果《項(xiàng)目管理指引》項(xiàng)目部【25】《三通一平實(shí)施方案》項(xiàng)目部【26】《施工、監(jiān)理單位篩選及評(píng)估報(bào)告》招標(biāo)采購部【27】《招投標(biāo)、計(jì)價(jià)方案及合約規(guī)劃》招標(biāo)采購部龍湖的35個(gè)階段關(guān)運(yùn)鍵成果文敘件-3序號(hào)階段定義階段性成果名稱責(zé)任部門【28】營銷開盤階段成果《營銷策略方案》策劃部【29】《售房合同配置標(biāo)準(zhǔn)》營銷、技術(shù)部門【30】《售房合同附圖》營銷、技術(shù)部門【31】《價(jià)格表及付款方式》銷售部【32】項(xiàng)目交房階段成果《交房方案》客戶服務(wù)部【33】《商業(yè)移交方案》商業(yè)、人事行政部【34】《資產(chǎn)管理方案》財(cái)務(wù)、人事行政部【35】項(xiàng)目后續(xù)階段《項(xiàng)目后評(píng)估》（分專業(yè)）各部門龍湖階首段關(guān)鍵破成果體朱系的特蓄點(diǎn)為提高項(xiàng)悅目運(yùn)作效更率，降低檔項(xiàng)目管理對風(fēng)險(xiǎn)，集賺團(tuán)制定了陡項(xiàng)目從拿前地開始到組項(xiàng)目結(jié)束基全過程，數(shù)各關(guān)鍵節(jié)災(zāi)點(diǎn)的項(xiàng)目漁控制標(biāo)準(zhǔn)蛙和重要輸搞出成果，瞧形成了35個(gè)項(xiàng)目階毅段性成卸果；各項(xiàng)目棍階段性稈成果經(jīng)來集團(tuán)領(lǐng)習(xí)導(dǎo)或各杏區(qū)域地巾產(chǎn)公司答領(lǐng)導(dǎo)審嘆批后，亞即形成鹿項(xiàng)目實(shí)滅施過程尖中的里堡程碑信證號(hào)，上以階段的譽(yù)里程碑角信號(hào)是榜該項(xiàng)目御下一階甜段工作腸的重點(diǎn)幟支持依功據(jù)，上絕一階段副性成果旱未審批庸完成，趨不得進(jìn)長入下一離階段工聰作。明確階