大盤住宅項(xiàng)目營銷策劃方案

xx市xx園項(xiàng)目營銷策劃提案2011年5月13日恒昌地產(chǎn)工作階段劃分2011/04/172011/05/7工作xx市市場(chǎng)背景研究xx市區(qū)市場(chǎng)調(diào)研xx開發(fā)區(qū)市場(chǎng)調(diào)研客戶訪談專業(yè)人士訪談項(xiàng)目背景資料及市場(chǎng)現(xiàn)狀研究區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)研究區(qū)域產(chǎn)品研究區(qū)域客戶研究項(xiàng)目?jī)r(jià)值與價(jià)格體系研究營銷推廣策略第二階段（中期）項(xiàng)目營銷策劃提案第一階段項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研區(qū)域市場(chǎng)情況區(qū)域客戶分析5個(gè)工作日4個(gè)日歷天2011/05/111個(gè)日歷天第三階段（終期）提交終稿根據(jù)客戶建議深化研究，完善報(bào)告2011/05/12成果客戶目標(biāo)與核心問題界定客戶目標(biāo)：短平快操作，降低風(fēng)險(xiǎn)，減少資金占用，實(shí)現(xiàn)資金快速回籠。解決靠近普照路的1#、18#、19#樓的銷售難題。閣樓單獨(dú)銷售還是贈(zèng)送。如何淡化本項(xiàng)目產(chǎn)品的抗性，尋找最合適的客戶群，從而實(shí)現(xiàn)最大化利潤(rùn)并風(fēng)險(xiǎn)降到最低？問題1問題2怎樣做透項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)短、平、快的銷售策略？怎樣能夠?qū)崿F(xiàn)低風(fēng)險(xiǎn)快速操作本次提案整體框架項(xiàng)目定位篇營銷執(zhí)行篇項(xiàng)目背景篇xx城市背景研究xx市場(chǎng)現(xiàn)狀競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)區(qū)域典型樓盤個(gè)案分析項(xiàng)目地塊解析項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目SWOT戰(zhàn)略分析項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目客戶定位項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位產(chǎn)品完善建議營銷總體思路營銷時(shí)間節(jié)點(diǎn)建議營銷推廣媒體策略階段性營銷策略銷售策略與執(zhí)行VI形象展示銷售管理策劃（附件）前期工作重點(diǎn)（附件）xx市在2010年全國百強(qiáng)縣排名57位，在龍口、萊州之后城市背景研究

xx總面積1433平方公里，下設(shè)10個(gè)鎮(zhèn)、3個(gè)街道辦事處、1個(gè)外向型經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，人口58萬。依據(jù)本地優(yōu)勢(shì)，xx確立"以金興工、以金招商"的發(fā)展戰(zhàn)略。工業(yè)方面建設(shè)了電子、針紡、輪胎、黃金四大工業(yè)園區(qū)，全市形成了以電子、粉絲、化工、針紡、建材等8大行業(yè)為支柱的工業(yè)生產(chǎn)體系。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上，第一產(chǎn)業(yè)保持穩(wěn)定，第二產(chǎn)業(yè)仍是比重最大的產(chǎn)業(yè)，占到60%以上，但是可以看出近年來經(jīng)過產(chǎn)業(yè)調(diào)整有所下降，第三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步上升。黃金、食品、機(jī)械、橡膠、電子是目前xx五大支柱產(chǎn)業(yè)。在城市總體規(guī)劃方面確立了東進(jìn)的發(fā)展主題。近來來xx市GDP和人均可支配收入高速增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)高速發(fā)展提供了動(dòng)力和基礎(chǔ)城市背景研究GDP增幅和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的關(guān)系

小于4%4%-5%5%-8%

大于8%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展快速發(fā)展xx市GDP近四年保持平均約17%的增長(zhǎng)速度；2009年xxGDP達(dá)到383.96億元，增長(zhǎng)速度高于全國平均水平接近9個(gè)百分點(diǎn)。按照GDP增長(zhǎng)與房地產(chǎn)發(fā)展的一般關(guān)系，伴隨經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁發(fā)展，xx市房地產(chǎn)市場(chǎng)處于高速發(fā)展階段。由于xx市人口近來來呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，人均GDP保持高速增長(zhǎng)，而且增速不斷加快。按照人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系，xx房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭良好，需求表現(xiàn)為數(shù)量與質(zhì)量并重發(fā)展的階段。人均可支配收入增速放緩，但是由于基數(shù)較大，2009年人均可支配收入達(dá)到了18725元。xx市連續(xù)三年銷售面積大于竣工面積，市場(chǎng)供不應(yīng)求，商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)定上漲市場(chǎng)現(xiàn)狀房地產(chǎn)市場(chǎng)投資：從2007年開始固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率高于GDP增長(zhǎng)率，固定資產(chǎn)投資活躍。房地產(chǎn)投資2009年增長(zhǎng)率超過50%，增長(zhǎng)快速。房地產(chǎn)需求方面：2007年過后人均消費(fèi)支出增長(zhǎng)迅猛，而在消費(fèi)支出中居住消費(fèi)占到35%左右的比例。房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)：商品住宅銷售量穩(wěn)步上升，商品房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲，上升幅度不大。2007年過后銷售面積一直大于竣工面積，市場(chǎng)仍顯供不應(yīng)求，施工面積一直高速增長(zhǎng)，在2010年以后市場(chǎng)開始集中放量，待消化的面積剩余不少。市區(qū)住宅項(xiàng)目主要集中在西北部，開發(fā)區(qū)住宅項(xiàng)目主要分布在北部，總體規(guī)模相對(duì)較大xx市樓盤分布普遍集中在城市北部?，F(xiàn)在市區(qū)板塊在售樓盤在10個(gè)左右，主要集中在初山路和金城路上，多為舊城改造和廠區(qū)拆遷，項(xiàng)目規(guī)模體量一般在10萬㎡左右，一般大盤集中在城市邊緣部分。xx開發(fā)區(qū)當(dāng)前在售項(xiàng)目集中于溫泉路以北，玲瓏路以南區(qū)域，呈現(xiàn)集中面世情況，作為政府重點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展區(qū)域，各種配套設(shè)施在逐漸完善，該區(qū)域必將成為各路開發(fā)商必爭(zhēng)之地。其他區(qū)域零星分布。市場(chǎng)現(xiàn)狀龍馨佳苑錦繡江南麗山花園悅福苑福泉苑金桂苑春色東城玲瓏和園龍湖名園麗湖國際水悅藍(lán)山水悅逸品御景華城金暉花園本案xx市場(chǎng)樓盤研究樓盤錦繡江南悅福苑

福泉苑麗湖國際區(qū)位針織廠北200米路西針織廠家家悅對(duì)面羅峰路129號(hào)初山路18號(hào)基本情況總占地5.708公頃，xx市仁和置業(yè)開發(fā)、分階段開發(fā)，目前一期在認(rèn)購?？傉嫉?萬㎡、總建9萬㎡新悅城市投資鴻福德潤(rùn)開發(fā)，規(guī)劃分兩期開發(fā)，現(xiàn)處于蓄客階段。總占地14901㎡，鴻福德潤(rùn)投資開發(fā)，一期開發(fā)總戶數(shù)172戶?？偨?0萬㎡，由麗湖置業(yè)投資開發(fā)。共分五期開發(fā)，共1350戶物業(yè)類型31棟多層、4棟11F小高層（12/17層）2棟11+1F小高層由5+1F多層、11+1F構(gòu)成主力戶型88、94、127三房68-83㎡兩房104、117、120、127、150㎡三房96、103、115、120、143㎡三房121、123、130-139、136-145㎡三房均價(jià)具體價(jià)格未出，參考均價(jià)3300左右。價(jià)格未定，5月中旬出具體價(jià)格參考價(jià)3700-4600參考價(jià)格3700-4000銷售情況正在認(rèn)購階段，交五萬定房號(hào)，交三萬不定房號(hào)，最高價(jià)格3698元/㎡。現(xiàn)在正在接受報(bào)名，不用交錢，首付50%，外地戶口不能貸款。銷售狀況良好，去化93%。多層在3700-3800，洋房4000，小高層3800-4000，三期多層洋房，已開盤，小高層開盤時(shí)間未定?？蛻羧菏袇^(qū)為主，少數(shù)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)為輔主要以市區(qū)客戶為主，工薪階層、個(gè)體老板等。以市區(qū)為主，少數(shù)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，行業(yè)集中于企事業(yè)單位。主要鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶為主。核心競(jìng)爭(zhēng)力“繁華領(lǐng)地綠色人居”江南園林，大社區(qū)。城區(qū)中心，交通便利，周邊配套完善，景觀設(shè)計(jì)較好。地段優(yōu)越，面臨主干道，周邊配套設(shè)施齊全。賣點(diǎn)是環(huán)境和自造人工湖，體量大。市場(chǎng)現(xiàn)狀xx市場(chǎng)樓盤研究樓盤龍湖名園水悅逸品金桂苑玲瓏和園區(qū)位金城路與文三線交匯處河?xùn)|路396號(hào)金暉路與初山路交匯處招金路555號(hào)基本情況總建面積29720㎡，金興置業(yè)投資開發(fā)，分兩期開發(fā)，共計(jì)244戶總建12萬㎡，玲瓏置業(yè)投資開發(fā)，共計(jì)503戶總建143155㎡，上海金貴緣投資xx金地置業(yè)開發(fā)，共計(jì)1000戶總建面積12萬㎡，山東玲瓏置業(yè)開發(fā)，規(guī)劃戶數(shù)822戶物業(yè)類型5+1多層、10+1小高層3棟6+1多層8棟12+1小高層20棟5+1F多層7棟11+1F小高層兩棟11+1小高層其余均為5+1多層主力戶型78-80兩房85-98三房128—160㎡三房184㎡四房200復(fù)式300平的空中別墅76-88㎡兩房98-120㎡三房86-130㎡三房均價(jià)參考單價(jià)3000參考單價(jià)4500參考單價(jià)3000起價(jià)2700參考價(jià)格2900銷售情況銷售良好去化70%銷售良好去化70%一期銷售80%目前客戶預(yù)約，交1萬元誠意金，開盤時(shí)如成功簽約，可享受1萬抵1.5萬及98折優(yōu)惠客戶群多以第一次置業(yè)為主，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居多主要以全市個(gè)體老板等收入較高的客戶群為主城區(qū)客戶以項(xiàng)目周邊為主，鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶占較高比例城區(qū)客戶與鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶比例相當(dāng)核心競(jìng)爭(zhēng)力現(xiàn)在xx城區(qū)西南方向唯一在售樓盤，以環(huán)境為賣點(diǎn)緊靠金泉河，市中心，周邊設(shè)施相對(duì)較為完善，景觀設(shè)計(jì)出色，建筑材料優(yōu)質(zhì)城市向東發(fā)展，樓盤整體規(guī)模較大玲瓏置業(yè)品牌優(yōu)勢(shì)，城市整體向東發(fā)展市場(chǎng)現(xiàn)狀xx市場(chǎng)樓盤總結(jié)現(xiàn)在市區(qū)板塊在售樓盤，主要集中在初山路和金城路上；開發(fā)區(qū)當(dāng)前在售項(xiàng)目集中在溫泉路以北，玲瓏路以南區(qū)域，呈現(xiàn)集中面世情況。供應(yīng)集中，未來市場(chǎng)放量巨大。相對(duì)于開發(fā)區(qū)，市區(qū)去化速度較快，并以多層為主，附帶小高層。貼近市場(chǎng)、迎合剛需，開發(fā)商逐漸從自我角度向客戶需求轉(zhuǎn)變，以滿足市場(chǎng)需求。設(shè)計(jì)產(chǎn)品成為開發(fā)商的共識(shí)。從前期規(guī)劃到后期物業(yè)都聘請(qǐng)專業(yè)公司介入，打造精品、提升營銷手段，成為開發(fā)商的另一共識(shí)。項(xiàng)目規(guī)模開發(fā)體量逐步增大推盤節(jié)奏分期開發(fā)，一般小高層屬后期開發(fā)、前期多層據(jù)工程進(jìn)度推出物業(yè)產(chǎn)品大多以多層為主、小高層為輔，也有少數(shù)花園洋房，復(fù)式，空中別墅等價(jià)格趨勢(shì)價(jià)格集中在2900元/㎡-3400元/㎡之間，價(jià)格差距并沒有實(shí)質(zhì)性拉開，但隨著水悅逸品的崛起呈現(xiàn)分化趨勢(shì)主力戶型兩房、三房為主，面積在80㎡-110㎡左右，大面積戶型出現(xiàn)在較為高檔的項(xiàng)目，如水悅逸品、水悅藍(lán)山、御景華城。銷售情況由于市區(qū)屬于生活商業(yè)成熟板塊，銷售速度非常快，基本沒有銷售積壓；相比之下開發(fā)區(qū)銷售相對(duì)滯后核心競(jìng)爭(zhēng)力按影響因素：價(jià)格、地段、環(huán)境、配套客戶分析城市中心項(xiàng)目，客戶主要是市區(qū)居民和城鎮(zhèn)客戶，職業(yè)集中在個(gè)體老板、泛公務(wù)員等；城區(qū)邊緣的項(xiàng)目客戶鄉(xiāng)鎮(zhèn)購房者明顯增多；客戶群體高檔社區(qū)主要以全市私營企業(yè)、富裕的個(gè)體經(jīng)營者及單位領(lǐng)導(dǎo)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商逐漸從自我角度向客戶需求轉(zhuǎn)變營銷水平規(guī)模大、檔次高的項(xiàng)目營銷手段逐漸翻新，首先是售樓處的精美包裝、功能分區(qū)明確，到專業(yè)培訓(xùn)的銷售人員，以及印刷設(shè)計(jì)精美的樓書、海報(bào)、戶型單頁，各種公關(guān)促銷活動(dòng)，隨處可見的戶外廣告都在證明著這一點(diǎn)；但大部分項(xiàng)目銷售水平還相對(duì)落后，銷售人員專業(yè)水準(zhǔn)低、售樓處包裝差等。市場(chǎng)現(xiàn)狀悅福苑：周邊配套齊全，建筑形態(tài)以小高層為主項(xiàng)目地址針織廠家家悅對(duì)面開發(fā)商新悅城市投資鴻福德潤(rùn)占地面積2萬㎡總建面積9萬㎡綠地率35%建筑形態(tài)小高層（12/17層）戶型區(qū)間104㎡、117㎡、120㎡、127㎡、150㎡總戶數(shù)542戶配套設(shè)施城北中學(xué)、金城小學(xué)、北關(guān)西實(shí)驗(yàn)學(xué)校、xx一中、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、十六中、人民醫(yī)院、家家悅等生活配套設(shè)施完善項(xiàng)目特色城區(qū)中心，交通便利，周邊配套完善，景觀設(shè)計(jì)較好開發(fā)節(jié)奏兩期開發(fā)價(jià)格五月中旬出價(jià)格銷售情況現(xiàn)認(rèn)購階段項(xiàng)目劣勢(shì)周邊噪音和污染比較嚴(yán)重，開發(fā)商自己的物業(yè)管理公司，實(shí)力水平一般個(gè)案分析錦繡江南：強(qiáng)勢(shì)的配套和口碑優(yōu)勢(shì)成為銷售較好的因素項(xiàng)目地址針織廠北200米路西開發(fā)商xx市仁和置業(yè)占地面積5.708公頃總建面積10萬㎡綠地率37%建筑形態(tài)31棟多層、4棟11F戶型區(qū)間88㎡、94㎡、127㎡三房68-83㎡兩房配套設(shè)施機(jī)關(guān)幼兒園、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、十六中、xx一中等學(xué)校，建行、農(nóng)行、中行、恒豐等銀行，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，家家悅、商場(chǎng)等，生活基礎(chǔ)配套齊全；項(xiàng)目特色“繁華領(lǐng)地綠色人居”江南園林，大社區(qū)開發(fā)節(jié)奏多期開發(fā)，正處內(nèi)部認(rèn)購階段價(jià)格價(jià)格未定，參考價(jià)格均價(jià)3300元/㎡銷售情況正處內(nèi)部認(rèn)購階段，交五萬定房號(hào)，交三萬不定房號(hào)，最高價(jià)格3698元/㎡項(xiàng)目劣勢(shì)就目前分析項(xiàng)目無明顯劣勢(shì)，項(xiàng)目客戶定位以中等收入水平者，整體規(guī)模較大，產(chǎn)品齊全；景觀以江南園林風(fēng)格，特色鮮明.個(gè)案分析龍湖名園：位于城市西南，中小戶型為主，85-90㎡緊湊型三室為主項(xiàng)目地址金城路與文三路交匯處西南開發(fā)商金興置業(yè)占地面積17460㎡總建面積29720㎡綠地率35%容積率1.6建筑形態(tài)5+1多層、一棟10+1小高層戶型區(qū)間78-80㎡、85-98㎡，主要以90㎡左右三室為主、全明設(shè)計(jì)總戶數(shù)244項(xiàng)目特色是現(xiàn)在xx城區(qū)西南方向唯一在售樓盤，項(xiàng)目主要以環(huán)境為賣點(diǎn)，周邊空氣新鮮。開發(fā)節(jié)奏整體規(guī)模小，持續(xù)開發(fā)價(jià)格3000元/㎡銷售情況銷售良好70%，多層售罄，只剩下小高層項(xiàng)目劣勢(shì)配套不完善，生活不便利。個(gè)案分析項(xiàng)目基本概況：處于xx南端，屬于舊村拆遷改造的中小規(guī)模項(xiàng)目項(xiàng)目位于xx市區(qū)南部，屬于舊村拆遷改造的項(xiàng)目。有一條主干道普照路與項(xiàng)目地塊相鄰，但是地勢(shì)較凹，主要為工程車和貨車經(jīng)過，噪音較大，但是距離金泉河、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、學(xué)校等設(shè)施較近。占地面積：46788.32㎡建筑面積：59353.52㎡容積率：1.38綠地率：42.6%基本指標(biāo)地塊解析xx園河西路普照路河?xùn)|路金泉河xx園項(xiàng)目地塊N建筑公司濱河花園泉山路規(guī)劃路悅溪園項(xiàng)目四至：與一條主干道相鄰，有工程車和貨車經(jīng)過，噪音較大，周邊植被茂密北側(cè)為濱河花園和悅溪園兩個(gè)住宅項(xiàng)目，其中悅溪園去年售罄，主樓體建設(shè)結(jié)束，有一部分準(zhǔn)現(xiàn)房，剩下預(yù)計(jì)在明年交房。西側(cè)為昕鴻建筑公司和加油站、金泉河，道路情況一般，河景較好。南側(cè)普照路為主要干道，車流較多，且噪音較大，相隔一片林地，地勢(shì)較為開闊。東側(cè)為一片小林地，植被為楊樹。小結(jié)：周邊路網(wǎng)較發(fā)達(dá)，但是面臨的主干道車流較多噪音較大，東南兩側(cè)為楊樹林，距離金泉河較近。西側(cè)東側(cè)南側(cè)北側(cè)地塊解析N普照路河西路河?xùn)|路金泉河xx園建筑公司濱河花園泉山路規(guī)劃路悅溪園項(xiàng)目周邊配套綜合商場(chǎng)：金城廣場(chǎng)、金都百貨、振華商廈中小學(xué)：魁星學(xué)校、泉山學(xué)校郵局:中國郵政銀行:恒豐銀行等醫(yī)院:中醫(yī)院其他：金泉河小結(jié)：周邊配套齊全，但是小區(qū)主出入口在項(xiàng)目南側(cè)，在感覺上距離稍遠(yuǎn)。次出入口彌補(bǔ)了這個(gè)問題。地塊解析河西路普照路河?xùn)|路金泉河xx園項(xiàng)目地塊N恒豐銀行泉山路規(guī)劃路普照路泉山路魁星路羅峰路溫泉路溫泉路金都百貨金城廣場(chǎng)

振華商廈金泉河中醫(yī)院河?xùn)|市場(chǎng)魁星學(xué)校泉山學(xué)校項(xiàng)目屬性屬性具象詮釋區(qū)位xx市區(qū)南部不在城市發(fā)展主方向上交通路網(wǎng)較發(fā)達(dá)，公共交通較為便利臨近主干道，項(xiàng)目西側(cè)河?xùn)|路有公交車通過環(huán)境生活設(shè)施較完善周邊有醫(yī)院、中學(xué)、小學(xué)、幼兒園等植被較多，距離金泉河較近項(xiàng)目東側(cè)一片小楊樹林，南部為開闊地，基本是野草和楊樹，西側(cè)是xx形象工程金泉河，環(huán)境較好。項(xiàng)目中小規(guī)模項(xiàng)目占地46788.32㎡，總建59353.52㎡，容積率1.38產(chǎn)品多層，中小戶型4+1和5+1兩種建筑形態(tài)，90㎡以下戶型占84.6%地塊部分地勢(shì)較凹，一面臨近主干道地塊西側(cè)和北側(cè)為建筑公司和濱河花園、悅溪園包圍，東、南兩側(cè)是樹林，南側(cè)靠普照路。限制條件拆遷問題項(xiàng)目屬于舊村拆遷改造，存在補(bǔ)償問題。小結(jié)：南部城市邊緣舊村改造的中小規(guī)模項(xiàng)目屬性界定戶型配比SWOT分析SWOT優(yōu)勢(shì)Strength劣勢(shì)Weak規(guī)模較小、快速操作、資金回籠戶型配比均衡、面積區(qū)間合理周邊教育、醫(yī)療、市場(chǎng)等配套較完善臨近金泉河，環(huán)境較好、適宜居住多層建筑形態(tài)、市場(chǎng)認(rèn)可開發(fā)商經(jīng)驗(yàn)豐富、實(shí)力雄厚南側(cè)臨近主干道普照路，工程車和貨車經(jīng)過，噪音較大路邊無護(hù)欄，危險(xiǎn)系數(shù)增加項(xiàng)目周邊形象較差不在城市的主發(fā)展方向上機(jī)會(huì)Opportunity發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)片區(qū)市場(chǎng)穩(wěn)定且處于快速上升階段，銷售量和價(jià)格同步上升。市場(chǎng)項(xiàng)目以價(jià)格、配套為主要競(jìng)爭(zhēng)力。片區(qū)內(nèi)無競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目片區(qū)內(nèi)原有售罄項(xiàng)目去化速度較快說明消費(fèi)者對(duì)片區(qū)較為認(rèn)可利用項(xiàng)目自身價(jià)值，有效整合周邊資源，提升項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力與銷售速度利用對(duì)片區(qū)的認(rèn)可充分實(shí)現(xiàn)區(qū)域價(jià)值充分發(fā)揮開發(fā)商和代理商的實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)強(qiáng)化項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值，消除消費(fèi)者對(duì)周邊形象較差的心理障礙；借助整體房地產(chǎn)市場(chǎng)供需旺盛的情況，實(shí)現(xiàn)快速銷售和資金的快速回籠威脅Threaten發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅減小劣勢(shì)，避免威脅住宅供應(yīng)量正在加大，整體市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)漸趨激烈；拆遷問題可能影響工程進(jìn)度和項(xiàng)目正面形象項(xiàng)目南側(cè)規(guī)劃不明確，未來可能出現(xiàn)變數(shù)迎合市場(chǎng)需求，發(fā)揮產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)通過有效的營銷推廣，凸現(xiàn)項(xiàng)目形象，提升項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力，打造開發(fā)商實(shí)力品牌用專業(yè)的營銷在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出產(chǎn)品創(chuàng)新和完善，差異化競(jìng)爭(zhēng)，減少客戶對(duì)噪音、地勢(shì)等劣勢(shì)的關(guān)注以區(qū)域擴(kuò)大客戶層面，以產(chǎn)品細(xì)分市場(chǎng)客戶。SWOT分析本次提案整體框架項(xiàng)目定位篇營銷執(zhí)行篇項(xiàng)目背景篇xx城市背景研究xx市場(chǎng)現(xiàn)狀競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤個(gè)案分析項(xiàng)目地塊解析項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目SWOT戰(zhàn)略分析項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目客戶定位項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位產(chǎn)品完善建議營銷總體思路營銷時(shí)間節(jié)點(diǎn)建議營銷推廣媒體策略階段性營銷策略銷售策略與執(zhí)行VI形象展示銷售管理策劃（附件）前期工作重點(diǎn)（附件）整體定位項(xiàng)目定位xx首創(chuàng)生活樣本主推廣語城中三居，幸福安家項(xiàng)目定位多層生活樣本主推廣語主城濱河金領(lǐng)域項(xiàng)目定位金都首座精英專屬公館主推廣語幸?？堪?，大城境界備選主推廣語生活可以更從容方案一方案三方案二項(xiàng)目客戶忌定位，通娃過訪談和糖調(diào)研得知胞區(qū)域內(nèi)的咱主力客戶浩基本為初診次置業(yè)，廉來自項(xiàng)目研南部地區(qū)客戶分類客戶特征對(duì)本項(xiàng)目的啟示高端客戶經(jīng)商老板、企業(yè)主注重居住環(huán)境，品味、品牌、符合身份、高檔對(duì)本項(xiàng)本無需求政企高層領(lǐng)導(dǎo)注重居住環(huán)境，空氣好，環(huán)境很好，不偏遠(yuǎn)對(duì)本項(xiàng)目基本無需求中端客戶公務(wù)員、事業(yè)單位管理層老師、醫(yī)生等注重居住環(huán)境，自然條件好，同時(shí)生活配套要齊全，離工作地點(diǎn)近（受區(qū)域限制）該客戶群具有較高的區(qū)域性，也是本項(xiàng)目的主要客戶個(gè)體經(jīng)營戶、工業(yè)園等企業(yè)中層注重居住環(huán)境，同時(shí)要求周邊配套要齊全有一定的購買力，是本項(xiàng)目的重要客戶普通客戶上升的階層開始追求高品質(zhì)的生活，對(duì)居住環(huán)境、質(zhì)量等要求較高品味要求高，未來發(fā)展前景看好。是本項(xiàng)目重要客戶。大眾需求者生活配套齊全，注重便利性要吸引此類客戶，必須有強(qiáng)勢(shì)配套和交通，本項(xiàng)目的核心客戶其他客戶投資性客戶本項(xiàng)目投資價(jià)值門檻不高地段價(jià)值是吸引投資的重要因素客戶定滿位核心客戶哄群體潛在客材戶價(jià)格定位止說明，明郊確我們的彈價(jià)格是怎探么測(cè)算出攻來的市場(chǎng)需求黑——目標(biāo)厲客戶對(duì)項(xiàng)招目所在片籃區(qū)的可接塞受價(jià)格限妻度；項(xiàng)目成帳本——閑含地價(jià)倆、財(cái)務(wù)座成本、揚(yáng)建筑工燦程、稅框費(fèi)、利六潤(rùn)、及興管理費(fèi)脾用等；市場(chǎng)價(jià)起格——粒本項(xiàng)目促客戶可沃能選擇完的其它院競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)確目的價(jià)闊格水平臥和品質(zhì)落對(duì)比。以上3個(gè)李方面分別夕決定了本堅(jiān)項(xiàng)目定價(jià)貫的上限、剪下限和定借價(jià)區(qū)間。價(jià)格定位更高的價(jià)位市場(chǎng)需求承受能力客戶心里價(jià)位關(guān)口競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)格水平項(xiàng)目成本更低的價(jià)位在此價(jià)格以上

沒有可能的需求項(xiàng)目?jī)r(jià)格的上限項(xiàng)目定價(jià)的出發(fā)點(diǎn)和依據(jù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格的下線在此價(jià)格以下

沒有可能的利潤(rùn)定價(jià)方磚法這里我們治只重點(diǎn)討砍論前兩部扁分價(jià)格定無位價(jià)格形成恭思路確定銷伴售目標(biāo)形成對(duì)外深表價(jià)第一步：相關(guān)準(zhǔn)備1.重新估計(jì)項(xiàng)目成本3.分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手確定可比較樓盤收集資料4.對(duì)本項(xiàng)目資料收集5.認(rèn)購客戶產(chǎn)品需求資料收集2.確定定價(jià)方法6.相關(guān)三級(jí)市場(chǎng)價(jià)格資料收集第二步：確定核心均價(jià)1.設(shè)定可比樓盤可比因素、權(quán)重，根據(jù)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)打分。3.圍繞核心均價(jià)，確定均價(jià)范圍，確定實(shí)收均價(jià)2.形成初步核心均價(jià)。4.價(jià)格分解，分棟分期價(jià)格確定1.構(gòu)建價(jià)格表EXCEL框架，房號(hào)面積表、送面積表（查丈面積）、項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查表。2.價(jià)格調(diào)差水平差、垂直差、送面積調(diào)差、特別調(diào)差確定3.合成實(shí)收價(jià)目表4.價(jià)格分析討論第三步：價(jià)目表制作第四步：對(duì)外價(jià)目表制作1.確定付款方式與優(yōu)惠促銷額度2.計(jì)算平均折扣率3.在實(shí)收價(jià)目表和平均折扣率確定后，反推對(duì)外表價(jià)。4.對(duì)外表價(jià)比較重點(diǎn)與往發(fā)展商隱溝通實(shí)模收均價(jià)殖范圍與哄價(jià)格分削解重點(diǎn)與魄發(fā)展商停確定實(shí)芽收價(jià)格賀、付款察方式與毫優(yōu)惠折浪扣我們將跑通過選兆取可比映樓盤，叔應(yīng)用可虹比樓盤身量化分曲析法，肅制定本塵項(xiàng)目的臂初步核客心均價(jià)價(jià)格定位編號(hào)定級(jí)因素指標(biāo)分值1地段A.從城市規(guī)劃的角度來看所處地段的功能分布；B.樓盤周邊的居住氛圍C.是否擁有良好的自然資源A.最差；B.很差；C.一般；D.很好；E.最好2配套A.附近城市基礎(chǔ)設(shè)施的完善程度；B.社會(huì)服務(wù)設(shè)施；文化教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生、文娛體育、郵電、公園綠地等方面綜合評(píng)判。A.很不完善；B.不完善；C.一般；D.完善；E.最完善3物業(yè)管理A.保安；B.清潔衛(wèi)生；C.機(jī)電；D.綠化率及養(yǎng)護(hù)狀況；E.物業(yè)管理費(fèi)；F.有無物業(yè)管理公司。A.最差；B.很差；C.一般；D.很好；E.最好4建筑品質(zhì)A.產(chǎn)品的設(shè)計(jì)；B.建筑的質(zhì)量。A.最差；B.很差；C.一般；D.很好；E.最好5項(xiàng)目規(guī)劃A,項(xiàng)目整體規(guī)劃；B.項(xiàng)目產(chǎn)品內(nèi)部的規(guī)劃。A.最差；B.很差；C.一般；D.很好；E.最好6立面裝飾A.立面效果是否新穎；B.立面形象是否給人以良好的形象;C.立面所采用的材質(zhì)A.最差；B.很差；C.一般；D.很好；E.最好7開發(fā)商實(shí)力及信譽(yù)A.開發(fā)商的資質(zhì)等級(jí)；B.開發(fā)商的信譽(yù)；C.開發(fā)商的品牌；D.已開發(fā)的項(xiàng)目的市場(chǎng)情況A.最差；B.很差；C.一般；D.很好；E.最好8戶型設(shè)計(jì)A.各個(gè)功能分區(qū)的合理性；B.是否有暗房；C.實(shí)用率的大??；D.結(jié)構(gòu)布局的合理性。A.最差；B.很差；C.一般；D.很好；E.最好9營銷推廣A.營銷代理公司的有無；b.營銷代理公司的品牌及實(shí)力；c.廣告的發(fā)布情況A.最差；B.很差；C.一般；D.很好；E.最好10停車位A.停車位數(shù)量；B.業(yè)主的方便程度；C.停車的難易程度A.最差；B.很差；C.一般；D.很好；E.最好核心均缺價(jià)對(duì)影響然價(jià)格的捕各因素蟻進(jìn)行篩斯選確定薪，對(duì)可賄比樓盤煤各項(xiàng)權(quán)雅重值進(jìn)荷行修正價(jià)格定位核心均價(jià)序號(hào)項(xiàng)目權(quán)重龍湖名園麗山花園龍馨佳苑錦繡江南金暉花園本案1地段0.531.542.042.052.542.042.02配套0.330.941.241.241.230.941.23物業(yè)管理0.341.230.941.241.241.230.94建筑品質(zhì)0.330.930.930.930.930.930.95項(xiàng)目規(guī)劃0.441.641.641.641.652.041.66立面裝飾0.330.930.930.941.241.230.97開發(fā)商實(shí)力0.140.430.340.440.450.540.48戶型設(shè)計(jì)0.140.440.420.240.440.440.49營銷推廣0.120.210.140.440.430.350.510車位數(shù)0.130.330.330.330.330.330.3合

計(jì)8.38.69.110.19.79.1注：由于洗時(shí)間和版經(jīng)面的原因誤，因素的咱篩選、權(quán)寬重值的修冠正在此不滑再敘述，秧各項(xiàng)因素完的細(xì)分打咸分同時(shí)也殿省略；選債用了更為玻簡(jiǎn)單明了昨的方法；扣表中分值可的評(píng)判為A得1分、B得2分、C得3分、D得4分、E得5分；表中剩對(duì)項(xiàng)目評(píng)番分的依據(jù)倍來源于對(duì)漁市場(chǎng)的了姜解和個(gè)案強(qiáng)的調(diào)研。結(jié)合各項(xiàng)離目對(duì)于本顛項(xiàng)目的參棗考權(quán)重，縫進(jìn)行本項(xiàng)犯目的初步冤核心均價(jià)森計(jì)算價(jià)格定納位項(xiàng)目龍湖名園A麗山花園B龍馨佳苑C錦繡江南D金暉花園E本案售價(jià)Pi30003100325033003300Px權(quán)重Wi25%15%20%25%15%1總分Qi8.38.69.110.19.79.1核心均朵價(jià)注：各項(xiàng)打目的權(quán)重蒼分析過程且在此省略樣。通修正驅(qū)后各相戶關(guān)樓盤域價(jià)格Pi’Pi’=(Q爭(zhēng)X/Qi失)×Pi注：Pi為均價(jià)PA’=(戀Q(mào)X/娃QA)更×PA長(zhǎng)=防32駁89.半16PB’=(Q蛋X/QB跑)×PB悶=3掙280.蒜23PC’=(Q澤X/QC頓)×PC結(jié)=3槽250.訂00PD’=(扛QX/禍Q(jìng)D)般×PD黃=冠297毅3.2戰(zhàn)7PE’=(酒QX/伸QE)苗×PE禁=叉309運(yùn)5.8盤8各相關(guān)樓耕盤權(quán)重取雨值為Wi’WA=類25腰%競(jìng)WB匹=15碎%想WC類=20惠%W期D=2晨5%取WE塔=15親%P孟X=P謎A’×WA終+PB’×WB+疏PC’×WC馳+PD’×WD通+PE’×WE償+P犬E’×WE黨=3172總.024元/㎡通過以上扒計(jì)算，確定本項(xiàng)圈目初步核蝕心均價(jià)為317錦2元/㎡綜合幾種瞎定價(jià)方法琴的結(jié)果，初制定入市儲(chǔ)均價(jià)價(jià)格定位入市均價(jià)定價(jià)方法價(jià)格區(qū)間（元/㎡）可比樓盤量化分析法3172市場(chǎng)供求情況2900-3300客戶需求情況3000據(jù)此，可店以得出本改項(xiàng)目核心狹均價(jià)的合迫理區(qū)間應(yīng)師當(dāng)為2900容-330暢0元/㎡?？紤]到本介項(xiàng)目目前尸工程展示拜及包裝等純方面的情別況，可能頸的前期積協(xié)累客戶的纏情況，提習(xí)出對(duì)入市沸定價(jià)所采鋼取的價(jià)格拉，及相關(guān)取的優(yōu)惠促史銷，啟動(dòng)蒸銷售。在準(zhǔn)入市后即全時(shí)根據(jù)銷應(yīng)售的具體預(yù)情況再進(jìn)鋒行相應(yīng)銷乏控與價(jià)格紛調(diào)整。盡窯量減少前軋期意向客次戶流失，噸形成解籌謠與開盤時(shí)騾的熱銷局咱面，減少疼銷售風(fēng)險(xiǎn)默。整體入糠市均價(jià)3200元/㎡按照位置戒、景觀、礎(chǔ)噪音、戶揚(yáng)型、樓層踏數(shù)五種影療響因素進(jìn)戲行均價(jià)分境解，結(jié)果惱如下：均價(jià)分晃解忽略序分期銷剃售的因修素。分期銷看售可以木預(yù)見整陵體均價(jià)姻大于入田市均價(jià)3200元/㎡（不包括妻閣樓）。柳完成全部兆銷售后，喝預(yù)計(jì)整體奧均價(jià)會(huì)達(dá)古到328倚0元/㎡（不包括術(shù)閣樓）以像上。價(jià)格定位均價(jià)分解6#酷樓10賢#樓5#役樓13辣#樓12魔#樓11扒#樓7#腔樓8獎(jiǎng)#東樓9#滲樓1#饑樓2#毫樓3與#給樓4蝦#港樓16鍛#序樓17跑#蜜樓18舍#樓19岡#稻樓14濱#肚樓15模#俯樓305析0元/㎡325慣0元/㎡315鼻0元/㎡3300元/㎡3200元/㎡3250元/㎡對(duì)各棟樓莫的價(jià)格分尿解以后，枕對(duì)每層進(jìn)性行價(jià)格分碗解，結(jié)果齊如下：價(jià)格定位均價(jià)分景解1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#11#12#13#14#18#19#閣樓17881828182818281828182818281828182818281828182818281828178817885F29382938293829384F31783178336833683368322832283078307832283228317833683F31583378337833383338333834283428327832783428342833783338305830582F31083328332832883288328833783378322832283378337833283288300830081F2908312831283088308830883178317830283028317831783128308828082808入口廣陪場(chǎng)展示柔意向突出社區(qū)哲入口的標(biāo)炸識(shí)性出入口設(shè)船計(jì)富有情鴨趣；環(huán)境元素捏中可以使默用部分歐統(tǒng)洲傳統(tǒng)建停筑風(fēng)格或救元素；水系可以抖增加空間鉆活力，考采慮北方氣托候，建議帶旱地噴泉良與小面積極硬質(zhì)水景滴結(jié)合使用姑。產(chǎn)品完禮善建議統(tǒng)一設(shè)召計(jì)的符始號(hào)反復(fù)牽運(yùn)用，年塑造統(tǒng)石一的社翼區(qū)形象駕，強(qiáng)化哄領(lǐng)域感坡。帶有歐式技風(fēng)情而極質(zhì)富設(shè)計(jì)美駁感的標(biāo)示眾符號(hào)很能保提升項(xiàng)目艱的品質(zhì)追浙求。產(chǎn)品完善剩建議DIS系統(tǒng)——內(nèi)部符號(hào)忠系統(tǒng)DIS系冒統(tǒng)——社猾區(qū)邊界意斯向邊界充分胖利用綠化縫帶資源，致如通過微洲地形起伏醒和植被等請(qǐng)，強(qiáng)化本趙項(xiàng)目邊界宜，可以遮擋尊噪音和較廊差的周邊切形象，保院證順利完鉛成沿街的1、18、19#樓的銷練售。項(xiàng)目建設(shè)恒期間鄰殊主要交通腳干道的圍灶墻要做包振裝，凸現(xiàn)棟項(xiàng)目特色棉。產(chǎn)品完蚊善建議雖然商遞鋪數(shù)量蜻較少，汁可以小騙成本設(shè)禮計(jì)統(tǒng)一敏的店鋪葬招牌，叫加入體拋現(xiàn)美感喝的元素巾，統(tǒng)一罷的符號(hào)睬烘托商達(dá)業(yè)氛圍鹽，間接箏的拉動(dòng)棄項(xiàng)目形飄象。中心可條參與性稈園林——清晨在樹蔥林中慢跑軋、傍晚孩悉子們?cè)诓菘鸬厣峡鞓废赜螒?，都園林不再浮是僅供觀寸賞的符號(hào)戶外園林別景觀是居鄰住環(huán)境中壺不可分割恢的一部分吐，而只有脹可參與性焰的景觀才臣能讓環(huán)境君與居住最普大限度的參融為一體酬。室外游牽樂設(shè)施偵與綠地可的結(jié)合慢跑道灌木圍合直成的迷宮捷是孩子們霜的天堂可以玩耍煉的石頭小讓景石磚鑲嵌舞在草地中浴，形成充咱滿意趣的坦小廣場(chǎng)產(chǎn)品完善頌建議點(diǎn)綴充滿猴意趣的現(xiàn)渾代雕塑，究提升社區(qū)蝴高尚人文貴氛圍活力中環(huán)株園林景觀在園林中丙點(diǎn)綴體現(xiàn)第創(chuàng)意的雕技塑，成本叫投入不高譯，但可以師有效的提郵升環(huán)境的饒品質(zhì)感，頃也能顯示捆項(xiàng)目的整群體格調(diào)，太強(qiáng)化人文鼠氛圍。還可以勇形成不京同的主看題序列蝕，賦予粱每個(gè)院杰落以鮮惜明的個(gè)朝性，強(qiáng)傲化組團(tuán)問的識(shí)別盜性與歸飲屬感。產(chǎn)品完宴善建議本次提柳案整體毛框架項(xiàng)目定位眠篇營銷執(zhí)行企篇項(xiàng)目背景撕篇xx城市背舍景研究xx市場(chǎng)現(xiàn)狀鬧競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)最樓盤個(gè)案互分析項(xiàng)目地退塊解析項(xiàng)目屬團(tuán)性界定項(xiàng)目SWOT戰(zhàn)略分析項(xiàng)目整體帳定位項(xiàng)目客戶逮定位項(xiàng)目?jī)r(jià)格錫定位產(chǎn)品完善餅建議營銷總鉤體思路營銷時(shí)邀間節(jié)點(diǎn)休建議營銷推是廣媒體揮策略階段性營州銷策略銷售策燥略與執(zhí)筆行VI形象展鞭示銷售管額理策劃匹（附件樣）前期工作擺重點(diǎn)（附康件）總體營諷銷思路溫以客觀拐面臨的嚼現(xiàn)狀為原出發(fā)點(diǎn)籮，思考腦解決這戀些難題清的思路必須面農(nóng)對(duì)的客偏觀現(xiàn)狀萍：現(xiàn)階段奴項(xiàng)目形具象未落警地，基睛本沒有培市場(chǎng)認(rèn)魄知。項(xiàng)目周風(fēng)邊唯一飾可以利仰用的自項(xiàng)然景觀忘資源是鳴金泉河項(xiàng)目地塊秤處于xx城區(qū)最南娘端，人流書量不大?，F(xiàn)在已經(jīng)并建成的樓砌體臨近主燒干道，噪給音較大，矛感覺明顯柿。所以：必須以強(qiáng)份勢(shì)的啟動(dòng)抱策略達(dá)到酒市場(chǎng)快速言對(duì)區(qū)域和乘項(xiàng)目認(rèn)知咽的目標(biāo)?？焖贉?zhǔn)確鑼傳遞項(xiàng)目營信息，完喇美樹立項(xiàng)憐目形象。同時(shí)通過暗有節(jié)奏的竭營銷活動(dòng)惰安排，達(dá)場(chǎng)到宣傳的徒連續(xù)性，膀達(dá)到去化邊項(xiàng)目的目像的。營銷方凈向營銷動(dòng)趣作基于區(qū)域盜價(jià)值基于項(xiàng)搜目?jī)r(jià)值基于產(chǎn)品案價(jià)值利用區(qū)謝域的金西泉河營坦造居住融的優(yōu)越嶼感利用較串完善的劍配套和架交通營佩造居住搶的便利磁感利用純仗多層項(xiàng)節(jié)目的優(yōu)您勢(shì)營造琴居住的俱舒適感營銷動(dòng)貌作營銷方向區(qū)域項(xiàng)目產(chǎn)品優(yōu)越便利舒適啟動(dòng)：已制造話忍題瘋狂慕炒作現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)盛中心盛情寬開放實(shí)景板塊就展示區(qū)現(xiàn)逗場(chǎng)體驗(yàn)活波動(dòng)一期VIP卡認(rèn)籌姓活動(dòng)一期VIP解籌及膀開盤活菠動(dòng)項(xiàng)目產(chǎn)品弓推介會(huì)樣板房脖開放及遲鑒賞活偏動(dòng)營銷總乞體思路營銷時(shí)間摩節(jié)點(diǎn)建議形象導(dǎo)入偵和蓄勢(shì)期強(qiáng)推和型公開期持續(xù)熱銷肯期推廣強(qiáng)度碌曲線形象確弄立、積曾累客戶強(qiáng)推期閣、盛大漆開盤一期收官話、二期籌礙備媒介推廣活動(dòng)推廣戶外報(bào)紙、然軟文、飼單頁、叢電臺(tái)、鏟車體硬廣報(bào)版畏、電視廣掛告、電臺(tái)袍、車體電視字幕短信推廣媒介公母關(guān)活動(dòng)客戶會(huì)推宣廣七夕活動(dòng)中秋客戶殖家庭活動(dòng)老帶新促管銷活動(dòng)項(xiàng)目推持介會(huì)意向登記辦理VIP分期銷售201擾1年6月——8月2011年9月——10月2011年11月——注：上技述時(shí)間挎暫定，當(dāng)后期根歷據(jù)實(shí)際松情況適游當(dāng)調(diào)整億。體驗(yàn)中麻心開放樣板間鑒凍賞活動(dòng)營銷時(shí)膨間節(jié)點(diǎn)蛛建議通過對(duì)xx的市場(chǎng)狗調(diào)研、販客戶訪牲談、置疊業(yè)顧問插的溝通販，目前xx最有效盲的宣傳喜方式是而短信和途電視字妹幕廣告襪以及口渣碑傳播形象掛帥川：整體品冶牌形象的繡宣傳，旨缺在迅速樹掏立并維系階項(xiàng)目的入仔市整體品至牌形象，順明確項(xiàng)目描定位，進(jìn)拐而形成強(qiáng)膛烈的視覺偷沖擊，為握項(xiàng)目進(jìn)入嚇銷售階段熔做鋪墊?？诒畟餍硬ヤ伮访捍蛟炖己玫亩箍诒?，喚是客戶巷瘋狂傳腰播不斷豆強(qiáng)化客星戶對(duì)于貫項(xiàng)目及汗片區(qū)的歸關(guān)注、涂認(rèn)同及柄向往。硬廣強(qiáng)答攻：硬絨廣一方宏面塑造敏項(xiàng)目形靠象，一創(chuàng)方面發(fā)吼布銷售斜信息，川配合軟騎文炒作甘，相互晌支撐，米相互強(qiáng)考化，達(dá)特到最大纖的廣告迷效果。媒體選棕?fù)穸绦判嗪碗娨暻纷帜粸樾χ鳌?、圈層營創(chuàng)銷策略1、客戶攻公關(guān)策敘略從對(duì)xx的市場(chǎng)調(diào)糾查來看，鉛所有銷售盡情況好的瀉項(xiàng)目口碑姻都較好，xx人民熱衷刺于口碑傳腐播，首先伴客戶公關(guān)仍，創(chuàng)造和顛保持良好菊的客戶關(guān)碰系?，F(xiàn)場(chǎng)售訓(xùn)樓形象眼升級(jí)；樣板間妻形象主網(wǎng)題展示毒；景觀示妹范區(qū)體委驗(yàn)；建筑材努料展示筑；在項(xiàng)目僻各銷售拜階段將扎配合相姻關(guān)的主罩題活動(dòng)疼造勢(shì)、胞蓄客；不虛投慘媒體，弄有針對(duì)牛性挖掘毀客群，花擴(kuò)大其敞對(duì)項(xiàng)目孫認(rèn)知。目標(biāo)客龍群有大京部分是暖通過親幅朋好友嚼的介紹欣成交的戀，因此聚對(duì)于客討群的圈炸層營銷教將充分角發(fā)揮客軟戶的“裕老帶新慘”作用忘，促成吹成交。2、體驗(yàn)喚營銷策掠略3、活動(dòng)行娘銷策略媒體策略完成客營戶積累沾的目標(biāo)形象導(dǎo)入趨和蓄勢(shì)期強(qiáng)推和匠公開期持續(xù)熱鄰銷期階段時(shí)間：201上1年6月－8月階段目漁的：前貫期造勢(shì)庸，為項(xiàng)停目的形眠象導(dǎo)入炸做前期蒙鋪墊，券完成項(xiàng)晉目區(qū)域奏形象的養(yǎng)樹立，三開放體餃驗(yàn)中心隸、宣傳桶鋪開、烏吸引并窯完成一井定客戶鵝積累目范標(biāo)。階段工作長(zhǎng)內(nèi)容：制造話題難、建立良倍好的口碑售樓處還選址及疫裝修設(shè)發(fā)計(jì)包裝項(xiàng)目形象耳包裝：戶喜外及圍墻削形象包裝將展示項(xiàng)目崇基本形象銷售物架料落實(shí)潑準(zhǔn)備：座樓書、斜折頁、站單頁、酷沙盤及別分戶模斤型的制聾作營銷活動(dòng)惑安排：銷售體驗(yàn)識(shí)中心正式牲開放、七鉤夕活動(dòng)推廣主題始：xx首創(chuàng)優(yōu)面質(zhì)生活翻樣本階段性推我廣策略項(xiàng)目產(chǎn)品推介會(huì)暨VIP卡認(rèn)籌41階段性推輔廣策略形象導(dǎo)入綱和蓄勢(shì)期現(xiàn)場(chǎng)體贏驗(yàn)中心侍對(duì)外開刪放儀式群：活動(dòng)時(shí)間犧：201道1年7月活動(dòng)地點(diǎn)怖：現(xiàn)場(chǎng)體郊驗(yàn)中心活動(dòng)目柴的：通飛過現(xiàn)場(chǎng)夜體驗(yàn)中猴心的正遭式開放嗚及現(xiàn)場(chǎng)穗實(shí)景展逼示區(qū)的境開放體豬驗(yàn)，增沉強(qiáng)目標(biāo)信客戶對(duì)撥項(xiàng)目的績(jī)認(rèn)同感童。階段性推歌廣策略形象導(dǎo)醉入和蓄彎勢(shì)期宣傳全面娘鋪開，繼植續(xù)積累足鋤夠多的意圖向客戶，粘開盤消化形象導(dǎo)入稍和蓄勢(shì)期強(qiáng)推和公半開期持續(xù)熱旺銷期階段時(shí)間：2011年9月－10月階段目喜的：項(xiàng)目正式組入市，樣蔽板間正式歸開放及媒水體宣傳全由面鋪開，瓜吸引潛在灑目標(biāo)客戶腔上訪，積夠累意向客谷戶，蓄足哭能量開盤童消化。階段工作鴨內(nèi)容：立體宣傳趕推廣鋪開乞：短信、電涼視、車體驚、報(bào)紙硬墻廣及軟文嬸訴求，戶邪外及工地廣現(xiàn)場(chǎng)形象暫包裝項(xiàng)目客戶VIP卡認(rèn)籌活向動(dòng)暨產(chǎn)品柴推介會(huì)項(xiàng)目開洗盤及中衫秋晚會(huì)術(shù)活動(dòng)營銷活動(dòng)樓安排：VIP認(rèn)籌暨項(xiàng)本目推介會(huì)慣、中秋活庫動(dòng)、開盤推廣主寺題：xx首創(chuàng)優(yōu)質(zhì)責(zé)生活樣本階段性推毫廣策略新穎的路慣演推廣活賤動(dòng)：活動(dòng)構(gòu)多思：讓各愛熱鬧村的鄉(xiāng)鎮(zhèn)雖居民眼買前一亮鄭，紛紛盾圍觀；活動(dòng)特色余：路演展煉示和精彩疼的節(jié)目表品演及小禮恩品活動(dòng)地育點(diǎn)：人跪流量大工而集中僵的地方活動(dòng)目的耗：宣傳項(xiàng)磁目信息，漠派發(fā)樓盤巾資料。階段性推勉廣策略強(qiáng)推和公奪開期“陽光杯艦”青少賭年才藝企大獎(jiǎng)賽疾：活動(dòng)構(gòu)思客：一個(gè)孩拘子的背后顛就是一個(gè)染家庭活動(dòng)特色臘：展現(xiàn)孩須子的才藝徹就是展現(xiàn)頭家庭的驕診傲參與對(duì)象狡：與小學(xué)姑、中學(xué)聯(lián)失合舉辦活動(dòng)目拿的：孩訪子參與招，即是案家庭參郵與，即娘是項(xiàng)目彈的傳播階段性推題廣策略強(qiáng)推和公址開期xx園貴賓預(yù)脹約卡全程管限量發(fā)售挪：活動(dòng)構(gòu)志思：開索盤前一仗個(gè)月啟憲動(dòng)預(yù)約窄卡辦理腿活動(dòng)，伍大數(shù)額尾促銷；活動(dòng)特頓色：二生萬元購汽金鉆卡白享受一哥萬元房刷款優(yōu)惠鞋；一萬霞元購銀拳鉆卡享略受五千個(gè)元房款字優(yōu)惠；烈五千元木購鉆石征卡享受蘆兩千元愛房款優(yōu)占惠。活動(dòng)時(shí)繪間：1個(gè)月；活動(dòng)目陣的：測(cè)僑試客戶踩誠意度埋，為開易盤積累話有效的良購買客唯戶。強(qiáng)推和公儲(chǔ)開期階段性逮推廣策韻略xx園隆重鋼開盤，膝驚喜不踏斷：活動(dòng)構(gòu)倘思：現(xiàn)扣場(chǎng)銷售省中心舉奮辦隆重瞇的開盤襖活動(dòng)，席實(shí)現(xiàn)銷間售活動(dòng)特堪色：隆恨重的開吩盤儀式津，豐厚非的現(xiàn)場(chǎng)杜折扣和掌靚麗的合模特當(dāng)爭(zhēng)司儀活動(dòng)地汁點(diǎn)：現(xiàn)擱場(chǎng)銷售當(dāng)中心活動(dòng)目的菠：實(shí)現(xiàn)開歸盤熱銷并悅強(qiáng)化項(xiàng)目憑品質(zhì)樓盤罵形象階段性蘿推廣策京略強(qiáng)推和公框開期答謝客組戶，保澇持良好溉的口碑貍和客戶達(dá)關(guān)系，廈依此來辟消化一僻期剩余肥部分和夸宣傳項(xiàng)睬目二期形象導(dǎo)狼入和蓄勾勢(shì)期強(qiáng)推和蛇公開期熱銷加湊推期階段時(shí)間：201完1年11月－階段目號(hào)的：繼泄續(xù)消化備前期積違累客戶江，積極研開發(fā)潛箱在客戶富，總結(jié)挺和反饋鹽前面營芽銷工作例的效果捧，并為咬二期銷啄售做準(zhǔn)使備。階段工孕作內(nèi)容雷：客戶答帶謝分析客剪戶和階壁段營銷雞效果宣傳一期蘆成功并為罰二期做下甲鋪墊銷售資曲料和項(xiàng)劇目圍擋煉、單頁靜、廣告攻更換與庸更新營銷活動(dòng)矩安排：老帶新促筋銷活動(dòng)推廣主題黨：幸?？堪?，生檔活可以柳更從容階段性推位廣策略xx園老帶新羊優(yōu)惠回饋萍計(jì)劃：活動(dòng)構(gòu)思偏：開盤后態(tài)，充分利凱用鄉(xiāng)鎮(zhèn)客株戶的裙帶消關(guān)系促進(jìn)