山東商住一體項(xiàng)目發(fā)展策略報(bào)告

xx新城市中心發(fā)展策略報(bào)告謹(jǐn)呈：新城市置業(yè)發(fā)展有限公司項(xiàng)目背景-----南山集團(tuán)通過為煙臺(tái)市政府修建投資10億元的會(huì)展中心置換總面積約1000畝的四塊地地塊占地功能要求容積率政府其他要求1號(hào)21萬21萬公建、21萬住宅＜2.02號(hào)12.7萬10萬平米，純商業(yè)娛樂＜2.03號(hào)27萬會(huì)展中心+酒店+辦公（10+10+10）平米＜1.2酒店檔次高，辦公超高層4號(hào)16.3萬以住宅為主，少量商業(yè)＜1.2現(xiàn)狀為農(nóng)用地，無開發(fā)條件小計(jì)總占地77萬平米,建筑面積約102萬平米1234煙大三期濱州醫(yī)學(xué)院大海會(huì)展中心限期修建將是南山集團(tuán)取得四塊地并向政府談條件的核心籌碼南山集團(tuán)為政府修建3號(hào)地上的會(huì)展中心（投資10億元），以此置換1、2、3、4塊地會(huì)展中心06年8月份需竣工，10月份投入使用地塊出讓條件2本報(bào)告的命題---從市場價(jià)值和成功案例角度分析4塊地合適的物業(yè)類型和容積率1號(hào)地21萬平米住宅、21萬平米公建10萬平米純商業(yè)娛樂要求辦公建超高層、高檔次農(nóng)用地，無開發(fā)條件2號(hào)地3號(hào)地4號(hào)地1號(hào)地要先開發(fā)，21萬公建量是否太大商業(yè)量是否太大該地塊做商業(yè)還是住宅超高層辦公樓在近兩年是否合適，是否有市場可推后開發(fā)政府對(duì)地塊要求南山集團(tuán)困惑各地塊合適物業(yè)類型公建商業(yè)的合適比例各地塊合適容積率核心問題借鑒成功案例分析市場現(xiàn)狀公建不低于50%辦公檔次太高，近期開發(fā)注：公建指商業(yè)、辦公、酒店的綜合降低公建比例降低辦公檔次，推后開發(fā)總矛盾3問題的解決思路區(qū)域?qū)傩苑治鰠^(qū)域功能界定地塊總體定位案例借鑒地塊功能定位容積率物業(yè)類型區(qū)域現(xiàn)狀屬性剖析，明確存在問題確定區(qū)域主要功能，明確發(fā)展方向在區(qū)域發(fā)展方向之下，四地塊總體定位在區(qū)域總定位下，結(jié)合案例明確各地塊功能研究時(shí)點(diǎn)：四塊地將在未來3-5年開發(fā)結(jié)束4本區(qū)域在城市的位置-----位于最靠近濱海的區(qū)域萊山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)APEC產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目位于煙臺(tái)市萊山區(qū)，交通便利，北臨黃海，處在未來煙臺(tái)市發(fā)展的中心地帶距離煙臺(tái)市政府2公里距離老城區(qū)市中心14公里（15分鐘車程）距離機(jī)場15公里通過濱海路、觀海路同老城區(qū)相聯(lián)，距離連接各區(qū)的五區(qū)連接路2公里。本項(xiàng)目4地塊5區(qū)域?qū)傩袁F(xiàn)狀-----多重屬性并存，核心屬性不清晰體育公園會(huì)展酒店辦公濱海旅游新市府商貿(mào)大學(xué)住宅文教區(qū)旅游區(qū)商務(wù)區(qū)政務(wù)區(qū)核心屬性不清晰目前以各大學(xué)為主的文教區(qū)特征最為明顯市政府新的辦公地在萊山區(qū)已成公認(rèn)，但未形成政務(wù)新區(qū)、新市區(qū)之類的區(qū)域概念商務(wù)區(qū)是在南山集團(tuán)3、2和1號(hào)地的會(huì)展、公建、辦公等設(shè)施修建之后才會(huì)形成旅游區(qū)僅有濱海旅游帶，體育公園仍處于修建中多重屬性并存項(xiàng)目所在區(qū)屬性現(xiàn)狀6問題的解決思路區(qū)域?qū)傩苑治鰠^(qū)域功能界定地塊總體定位案例借鑒地塊功能定位容積率物業(yè)類型區(qū)域現(xiàn)狀屬性剖析，明確存在問題確定區(qū)域主要功能，明確發(fā)展方向在區(qū)域發(fā)展方向之下，四地塊總體定位在區(qū)域總定位下，結(jié)合案例明確各地塊功能研究時(shí)點(diǎn)：四塊地將在未來3-5年開發(fā)結(jié)束7城市新中心區(qū)是新區(qū)區(qū)域多種功能的核心統(tǒng)領(lǐng)深圳福田新區(qū)新中心區(qū)是最有包容性的屬性，也是最核心的屬性核心屬性：新中心區(qū)包含四大功能區(qū)：政務(wù)區(qū)（市政府大樓等政府設(shè)施）CBD（寫字樓、展覽、購物中心、星級(jí)酒店）高級(jí)住宅區(qū)旅游區(qū)（音樂中心、中心公園）青島東部新區(qū)核心屬性：東部新中心區(qū)，包含四大功能區(qū)：政務(wù)區(qū)（市委、市府大廈所在區(qū)）CBD（購物廣場、金融中心等商務(wù)大樓）高級(jí)住宅區(qū)（銀都花園等）旅游區(qū)（五四廣場為主的濱海旅游區(qū)南京河西新區(qū)核心屬性：河西新區(qū)包含四大功能區(qū)：政務(wù)區(qū)（市府辦公大樓在建中）CBD（規(guī)劃寫字樓、購物中心等設(shè)施）奧體中心（有旅游功能）高級(jí)住宅區(qū)文教區(qū)旅游區(qū)商務(wù)區(qū)政務(wù)區(qū)新中心區(qū)8雖然本區(qū)域文教區(qū)的現(xiàn)狀特征更明顯，但新中心區(qū)帶給本區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)值更大文教區(qū)商業(yè)：含商務(wù)、商業(yè)產(chǎn)業(yè)：包括教育、會(huì)展金融貿(mào)易、高新技術(shù)、工業(yè)、軟件業(yè)等環(huán)境：指區(qū)域內(nèi)的整體規(guī)劃、綠化景觀、建筑物等商業(yè)土地價(jià)值產(chǎn)業(yè)環(huán)境資料來源：世聯(lián)研究區(qū)域價(jià)值模型核心產(chǎn)業(yè)、區(qū)域環(huán)境和商業(yè)商務(wù)構(gòu)成一個(gè)區(qū)域最終的價(jià)值只有三個(gè)方面平衡協(xié)調(diào)發(fā)展區(qū)域價(jià)值才能最大化區(qū)域價(jià)值的最終表現(xiàn)是區(qū)域內(nèi)土地價(jià)值的提升以教育產(chǎn)業(yè)和園區(qū)環(huán)境為主體，主要以內(nèi)需型消費(fèi)為主對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)較弱，尤其對(duì)區(qū)域商務(wù)和商業(yè)功能的帶動(dòng)較弱各學(xué)校內(nèi)需型區(qū)域完善，不能帶來區(qū)域價(jià)值的全面提升新中心區(qū)政府主導(dǎo)會(huì)展、金融等經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)業(yè)，并通過市政配套改善環(huán)境政府的規(guī)劃及搬遷會(huì)帶來與之相關(guān)的商務(wù)和商業(yè)需求政府主導(dǎo)下的外向型區(qū)域完善，帶來區(qū)域價(jià)值全面提升為提升區(qū)域整體價(jià)值，本區(qū)域應(yīng)該以新中心區(qū)為核心屬性9新中心區(qū)的屬性將帶給本項(xiàng)目所在區(qū)域更高的規(guī)劃價(jià)值和市場價(jià)值深圳新中心區(qū)居住用地價(jià)格走勢規(guī)劃價(jià)值市場價(jià)值高起點(diǎn)片區(qū)規(guī)劃路網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施修建會(huì)展等市政工程投入政府搬遷地價(jià)開始上漲住宅開始建立新高價(jià)版塊寫字樓等商務(wù)項(xiàng)目出現(xiàn)CBD成形，房價(jià)達(dá)到峰值新中心區(qū)帶給本區(qū)域的兩大價(jià)值新中心區(qū)的屬性帶給項(xiàng)目的規(guī)劃價(jià)值將會(huì)直接轉(zhuǎn)化為市場價(jià)值10問題的解決思路區(qū)域?qū)傩苑治鰠^(qū)域功能界定地塊總體定位案例借鑒地塊功能定位容積率物業(yè)類型區(qū)域現(xiàn)狀屬性剖析，明確存在問題確定區(qū)域主要功能，明確發(fā)展方向在區(qū)域發(fā)展方向之下，四地塊總體定位在區(qū)域總定位下，結(jié)合案例明確各地塊功能研究時(shí)點(diǎn)：四塊地將在未來3-5年開發(fā)結(jié)束11四地塊總體定位-----啟動(dòng)“煙臺(tái)新城市中心計(jì)劃”新中心區(qū)基本成形由南山集團(tuán)現(xiàn)有4塊地為主體，未開發(fā)本項(xiàng)目4塊地總體定位：站在全市新區(qū)發(fā)展的高度，依托現(xiàn)有體育公園和濱海風(fēng)景帶的旅游資源以及大學(xué)區(qū)的人文資源，同時(shí)借助煙臺(tái)市新政務(wù)區(qū)的名義：通過南山集團(tuán)現(xiàn)有四塊地的綜合開發(fā)，為煙臺(tái)市啟動(dòng)一個(gè)“新城市中心區(qū)的計(jì)劃”，最終通過提升區(qū)域價(jià)值，帶動(dòng)南山集團(tuán)四塊地價(jià)值最大化政務(wù)區(qū)旅游區(qū)文教區(qū)商務(wù)區(qū)高級(jí)住宅區(qū)12四塊地總體形象定位中國煙臺(tái)?新城市中心區(qū)新中心計(jì)劃將開創(chuàng)煙臺(tái)的新未來新城市中心區(qū)將成為二十一世紀(jì)新煙臺(tái)的代表13問題的解決思路區(qū)域?qū)傩苑治鰠^(qū)域功能界定地塊總體定位案例借鑒地塊功能定位容積率物業(yè)類型區(qū)域現(xiàn)狀屬性剖析，明確存在問題確定區(qū)域主要功能，明確發(fā)展方向在區(qū)域發(fā)展方向之下，四地塊總體定位在區(qū)域總定位下，結(jié)合案例明確各地塊功能研究時(shí)點(diǎn)：四塊地將在未來3-5年開發(fā)結(jié)束14本項(xiàng)目面臨的核心問題-----4塊地適合的物業(yè)類型和容積率在南山集團(tuán)4塊地要承擔(dān)啟動(dòng)煙臺(tái)“新城市中心區(qū)計(jì)劃“重任的前提下，我們面臨的核心問題：近期3-5年內(nèi)，這4塊地合適開發(fā)的物業(yè)類型是什么？近期3-5年內(nèi)，這4塊地適合的容積率是多少案例借鑒深圳中心區(qū)東莞新城中心南京河西新城新城市中心區(qū)物業(yè)發(fā)展規(guī)律新城市中心物業(yè)容積率研究內(nèi)容15問題的解決思路區(qū)域?qū)傩苑治鰠^(qū)域功能界定地塊總體定位案例借鑒地塊功能定位容積率物業(yè)類型區(qū)域現(xiàn)狀屬性剖析，明確存在問題確定區(qū)域主要功能，明確發(fā)展方向在區(qū)域發(fā)展方向之下，四地塊總體定位在區(qū)域總定位下，結(jié)合案例明確各地塊功能研究時(shí)點(diǎn)：四塊地將在未來3-5年開發(fā)結(jié)束16投資啟動(dòng)中心區(qū)主干道基本完成投資大廈、信息樞紐中心大廈建設(shè)中；中心區(qū)基礎(chǔ)市政設(shè)施“七通一平”基本完成成功拍賣出讓一塊居住用地；中心區(qū)城市公園建成和黃、中海、深業(yè)、居住項(xiàng)目六大政府工程（市民中心、圖書館、音樂廳等）同時(shí)開工中心區(qū)進(jìn)入高速發(fā)展期；高交會(huì)館正式起用；新中心區(qū)地位已經(jīng)確立；居住項(xiàng)目竣工投入使用；江蘇大廈、國際商會(huì)大廈等高級(jí)寫字樓也相繼落成中心區(qū)進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展期；居住項(xiàng)目：星河國際，黃埔雅苑寫字樓項(xiàng)目中電信息；六大公建大部分完成政府完成搬遷大型商業(yè)辦公居住市政項(xiàng)目居住項(xiàng)目土地開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施開始啟動(dòng)1993年1995年1996年1997年1998年1999-2001年2002-20042005之后社區(qū)級(jí)商業(yè)區(qū)域性商業(yè)市級(jí)商業(yè)起步期發(fā)展期公建處于收尾階段商業(yè)項(xiàng)目：中心購物公園開始籌建高檔寫字樓全面入市星級(jí)酒店基本無住宅開發(fā)快速發(fā)展期成熟期深圳中心區(qū)開發(fā)進(jìn)程-----房地產(chǎn)開發(fā)次序從居住、辦公最后才過渡到商業(yè)性項(xiàng)目的開發(fā)案例借鑒—深圳中心區(qū)17東莞新中心區(qū)開發(fā)進(jìn)程-----房地產(chǎn)開發(fā)次序從居住、辦公最后才過渡到商業(yè)性項(xiàng)目的開發(fā)案例借鑒—東莞新中心區(qū)起步期發(fā)展期成熟期開發(fā)類型新區(qū)開始啟動(dòng)國際會(huì)展中心中央生活區(qū)規(guī)劃展市政中心、會(huì)堂等開始建設(shè)會(huì)展中心開始啟動(dòng)2001年2002年開發(fā)時(shí)間2004框架年世紀(jì)城、凱旋城住宅開發(fā)龍頭工程鴻福西路、東江大道建成行政中心、科學(xué)館等處于建設(shè)中成形年市府大樓、中心廣場等行政文化功能基本完善第一國際商業(yè)項(xiàng)目開始金凱大廈、華凱大廈等寫字樓開始2003年住宅全面開發(fā)行政文化功能形成第一國際開始招租寫字樓入市并招租2005社區(qū)商業(yè)區(qū)域商業(yè)市級(jí)商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施住宅項(xiàng)目市政項(xiàng)目大型商業(yè)辦公項(xiàng)目住宅辦公居住東莞新中心區(qū)在1992年已規(guī)劃好，但停滯10年才建從2001年重新開始爆發(fā)性發(fā)展住宅區(qū)的規(guī)劃幾乎與CBD同步發(fā)展會(huì)展中心最早開發(fā)，但經(jīng)營情況較弱（場館收費(fèi)僅為廣州的1/3）18南京河西新城開發(fā)進(jìn)程-----住宅類項(xiàng)目先啟動(dòng)，隨著市政設(shè)施的建設(shè)辦公項(xiàng)目開始建設(shè)動(dòng)工案例借鑒—南京河西新城起步期發(fā)展期成熟期開發(fā)類型新區(qū)開始規(guī)劃確定13標(biāo)志項(xiàng)目住宅性用地拍賣政府投入180億元道路基建開始開始啟動(dòng)2002年2003年開發(fā)時(shí)間2005-政府投入230億奧體新城、順馳、萬科等項(xiàng)目入市奧體中心建設(shè)中道路設(shè)施完善中奧體中心建成順馳、萬科、中海等地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)售宋都大廈、紫鑫中華廣場主體封頂，大部分寫字樓項(xiàng)目才開工2004年基礎(chǔ)設(shè)施住宅項(xiàng)目市政項(xiàng)目住宅項(xiàng)目CBD的新區(qū)規(guī)劃引發(fā)住宅的先期開發(fā)市政設(shè)施投入少，住宅項(xiàng)目對(duì)規(guī)劃利好的提前透支造成住宅陷入滯銷局面政府投入少，導(dǎo)致寫字樓、商業(yè)等項(xiàng)目缺乏入市支撐大型商業(yè)（如銀城10萬平米）因時(shí)機(jī)不成熟在近期無法開始建設(shè)規(guī)劃的13個(gè)標(biāo)志性項(xiàng)目只有2個(gè)封頂，其他還處于開工階段社區(qū)商業(yè)19新區(qū)開發(fā)進(jìn)程的啟示-----新區(qū)市政配套的實(shí)質(zhì)性建設(shè)才會(huì)帶來住宅、寫字樓和商業(yè)項(xiàng)目的成功開發(fā)成功啟示新區(qū)的開發(fā)，只有市政設(shè)施先啟動(dòng)才能帶給住宅、辦公樓、商業(yè)等項(xiàng)目的實(shí)質(zhì)性利好隨著新區(qū)的成熟，物業(yè)適宜開發(fā)次序?yàn)樽≌⑥k公樓、大型商業(yè)辦公樓的檔次隨著區(qū)域的成熟而逐漸提升大型商業(yè)只有在區(qū)域完全成熟、知名度提升、輻射范圍擴(kuò)大后才有開發(fā)和經(jīng)營成功的可能性新區(qū)只要市政的真實(shí)投入，住宅是可以與新區(qū)同步開發(fā)的不成功借鑒東莞國際會(huì)展中心在新區(qū)未形成之前早期開發(fā)，導(dǎo)致經(jīng)營狀況較差南京河西新城市政設(shè)施（如政府大樓）實(shí)質(zhì)性建設(shè)弱，因此住宅項(xiàng)目銷售受影響，而寫字樓銷售也遇到問題20城市新溪中心區(qū)掀開發(fā)對(duì)僅本區(qū)域度的啟示客---說-近期雁應(yīng)以住堪宅開發(fā)仍為主，粱商業(yè)以進(jìn)社區(qū)級(jí)顛和區(qū)域想性商業(yè)萬為主起步期發(fā)展期快速發(fā)展積期成熟期商業(yè)項(xiàng)甩目辦公項(xiàng)目市政配套土地開斥發(fā)路網(wǎng)設(shè)憐施居住項(xiàng)阻目中高檔住宅市政設(shè)施中低檔辦公社區(qū)級(jí)商業(yè)中檔辦公政府公務(wù)類設(shè)施高檔住宅社區(qū)級(jí)商業(yè)區(qū)域級(jí)商業(yè)區(qū)域級(jí)商業(yè)城市級(jí)商業(yè)高檔辦公開發(fā)次序城市新中鬧心區(qū)成功裝開發(fā)次序本項(xiàng)目4塊地開發(fā)周期本項(xiàng)目4塊地應(yīng)軋主要以來中高檔礎(chǔ)住宅開旦發(fā)為主乎先開發(fā)搜，商業(yè)共以社區(qū)討級(jí)商業(yè)潔和區(qū)域堡性商業(yè)團(tuán)為主，腰辦公以懼中檔為計(jì)主因項(xiàng)目還開發(fā)周家期較長歸，物業(yè)孕類型和鹽容積率剛的設(shè)置綱應(yīng)保持型彈性0-3礙年4-5誕年6-10鐮年10年航后時(shí)間開發(fā)類拖型不同城煤市新中另心區(qū)的餃開發(fā)歷姑程基本知一致不同城市叮，開發(fā)力灶度不同，胃則開發(fā)周箭期不同21本項(xiàng)目田4塊地窯功能及伍指標(biāo)確護(hù)定總原喝則原則1惠：中高覺檔住宅摔開發(fā)為遺主，先總期開發(fā)原則3廢：以社系區(qū)級(jí)商梢業(yè)和區(qū)慎域性商耗業(yè)為主原則2胸：辦公褲以中檔歉為主，鐘中后期淹開發(fā)在102萬平米曬的總開借發(fā)量中原，住宅樓將占到50%以上的比漿例中高檔住貼宅將是最授早入市的辛物業(yè)類型辦公樓檔呼次不宜走夏高檔以及紋大投入的們超高層應(yīng)在新市贏區(qū)會(huì)展等授市政設(shè)施際投入之后返再開發(fā)商業(yè)公猜建的總花量將主生要由住鑒宅區(qū)的窗人口決晨定集中性敗大型商級(jí)業(yè)將不資會(huì)是本陰項(xiàng)目商柱業(yè)的核蠢心形式原則4：限物業(yè)類型垃和容積率糧的設(shè)置要裂彈性化部分地念塊物業(yè)瞇類型定核位應(yīng)綜館合考慮舞，功能刊最好復(fù)蹦合化容積率描以給出宅區(qū)間和談范圍，貿(mào)不宜固掏定為具巷體數(shù)值22新中心輔案例借希鑒明確勵(lì)了4塊住地主要譽(yù)開發(fā)類穿型，但秀各地塊費(fèi)合適的勁物業(yè)類虜型是什夏么?下析面將從漁市場和田地塊價(jià)捏值屬性境角度來被確定23從地塊稼濱海屬贏性分析閣，也應(yīng)蒙高檔住隔宅開發(fā)恩為主體貍，地塊屬性嫁價(jià)值市場現(xiàn)塘狀濱海路番沿線項(xiàng)構(gòu)目：貴回族城、托海天名難人廣場物業(yè)類摟型：高倉檔住宅領(lǐng)、別墅價(jià)格：700滾0元/平米，煙驚臺(tái)中價(jià)格兩最高板塊濱海沿線倦項(xiàng)目借鑒青島：經(jīng)銀都花穴園、弄呼海園、幫金光都稈市名家底等90%為高緒檔住宅執(zhí)，均價(jià)100圣00元/平米，乘全市豪去宅區(qū)大連：星凳海國寶、絹一品星海次等90%為高檔鼠住宅，訪均價(jià)9000咱/平米，床全市豪蹄宅區(qū)香港：狐淺水灣充區(qū)為香嘴港著名胞的豪宅蒜區(qū)，多枯為演藝反名星或廳商界政頌界要人腎的居住損區(qū)國外：美判國黃金海娛岸、澳洲NOOS郵A灣區(qū)等濱鞏海區(qū)均有利世界著名續(xù)的豪宅住槳宅區(qū)高檔住宅久為主高檔住釀?wù)瑸橹鞅卷?xiàng)目4塊地均屬不近海項(xiàng)目艇，應(yīng)以高敵檔住宅開經(jīng)發(fā)為主海景最好據(jù)的1號(hào)地塊開歐發(fā)高檔住櫻宅則是價(jià)享值的最大謎化利用24本項(xiàng)目4瓶塊地價(jià)值任盤點(diǎn)--額---2丙號(hào)地高檔啞住宅的價(jià)佛值最高，璃3號(hào)地商位務(wù)價(jià)值最厚高，1號(hào)價(jià)地有部分俯商業(yè)價(jià)值價(jià)值點(diǎn)：體育公龜園煙臺(tái)大腳學(xué)市政府劣勢：臨近原有制普通居住竟區(qū)距海較遠(yuǎn)濱州醫(yī)學(xué)權(quán)院(規(guī)劃吉中)煙大三狼期(規(guī)泛劃中)貴族城狀住宅區(qū)興(部分挨建成)黑松林(原始彩狀態(tài))3號(hào)地4號(hào)地1號(hào)地2號(hào)地市政府(已使水用)國際商守城煙臺(tái)大學(xué)餃(規(guī)劃中歐)體育公給園（基本饞建成）大海濱海路價(jià)值點(diǎn)：直面大海體育公常園煙臺(tái)大擾學(xué)價(jià)值點(diǎn)：已規(guī)劃的尊會(huì)展中心規(guī)劃中的描兩所大學(xué)市政府劣勢：近黑松牢林價(jià)值點(diǎn)捏：近會(huì)展中梁心近規(guī)劃剖中的兩源所大學(xué)近住宅區(qū)劣勢：近黑松林商業(yè)價(jià)賴值弱高檔住農(nóng)宅價(jià)值融最高有部分商勝業(yè)價(jià)值住宅價(jià)值充較高商務(wù)價(jià)值目最高住宅價(jià)值厲較高商業(yè)價(jià)同值弱地塊市址場價(jià)值25本項(xiàng)目4辣塊功能及長物業(yè)類型地塊核心價(jià)值物業(yè)類型原政府規(guī)劃1號(hào)地住宅價(jià)值較高有部分商業(yè)價(jià)值住宅為主體公建（商業(yè)+其他配套）為輔住宅21萬平米公建21萬平米2號(hào)地高檔住宅價(jià)值最高商業(yè)價(jià)值弱高檔海景住宅10萬平米純商業(yè)娛樂用地3號(hào)地商務(wù)價(jià)值最高會(huì)展酒店辦公（中檔）會(huì)展10萬平米酒店10萬平米辦公（高檔）10萬平米4號(hào)地住宅價(jià)值高商業(yè)價(jià)值弱住宅為主社區(qū)配套型商業(yè)住宅為主少量商業(yè)26容積率袋確定的駐主要內(nèi)鳴容4地塊腦容積率公建商業(yè)僻總量商業(yè)級(jí)次及設(shè)濃置原因規(guī)模及腔設(shè)置依昂據(jù)開發(fā)時(shí)間寫字樓檔次及設(shè)頂置原因開發(fā)時(shí)間住宅容積率物業(yè)類罪型27問題的解銹決思路區(qū)域?qū)俟苑治鰠^(qū)域功貪能界定地塊總摔體定位案例借鑒地塊功能仿定位容積率物業(yè)類桿型區(qū)域現(xiàn)狀館屬性剖析性，明確存鮮在問題確定區(qū)搶域主要棚功能，清明確發(fā)舞展方向在區(qū)域礦發(fā)展方找向之下窩，四地辱塊總體援定位在區(qū)域總宇定位下，擋結(jié)合案例望明確各地漏塊功能研究時(shí)脈點(diǎn)：四枝塊地將墊在未來擦3-5勾年開發(fā)赤結(jié)束28煙臺(tái)市場畜上濱海項(xiàng)替目容積率家在1-4告之間，有串高容積率陣化的趨勢在售項(xiàng)目薪容積率銀河怡駐海山莊傲：1.0，多層銀河怡海弱花園：1.0，多層海天名人遠(yuǎn)廣場：3.64，20多層的高床層碧海云天緊：1.4，高層與基小高層在建項(xiàng)勁目容積鼠率北京天割鴻濱海斯廣場項(xiàng)耕目：4.96，20層和26層早期開發(fā)幫項(xiàng)目容積螺率在1-4之間近兩年挎新拍地售塊容積議率偏高住宅商業(yè)辦公樓容積率29成熟濱析海城市數(shù)海景項(xiàng)練目容積開率相對(duì)木較高，休以高層順物業(yè)為壇主其他3以上高層為適主青島頤灝園：1.3茫3多層與蝴小高層金光都號(hào)市名家千：2.39沃22層高層屈為主魯信未央云：1.1場2多層碧佛利販山莊：1.5拆4小高層曠為主1-3之煮間小高層牧為主大連星海國寶撓：3.89高層一品星海專：3.1小高層傍和高層星海陽光臨：3.5明晶高層為獨(dú)主3-4狹之間高層為主香港淺橫水灣：抓高層為井主,容積率約版在3以上澳洲：三高層主淚打,容積率綠較高香港榆景感灣:住宅商業(yè)辦公樓容積率30本項(xiàng)目棉1、2柳、4號(hào)吵地塊整如體容積輔率建議溝---應(yīng)--1家.5-查--3栽.0之雜間，不調(diào)大于3助.0，痰綜合用尊地性質(zhì)煙臺(tái)市娘場：1-4之間，繳有高容皆積率趨側(cè)勢外地濱與海城市?。?-4，3-4居多，整當(dāng)體偏高1、2號(hào)地塊原遼容積率2.0，4號(hào)地1.2各地塊秀資源及尺價(jià)值點(diǎn)容積率草確定考探慮因素容積率多確定以疫區(qū)間為風(fēng)主，保酬持彈性劍空間適衫應(yīng)地塊經(jīng)開發(fā)周新期長的噸現(xiàn)實(shí)根據(jù)煙幻玉臺(tái)和其茫他成熟齊濱海市根場發(fā)展擁趨勢，謙容積率拆取一般襖規(guī)律的尚中間值考慮未母來適應(yīng)納市場的墻需要，慮用地性因質(zhì)為以秀住宅為遼主的綜供合用地本項(xiàng)目對(duì)容積率贈(zèng)建議1、2地塊容按積率建穿議2.0豈---塔-3.間0，綜合料用地(居住為竊主，含避商業(yè)辦揭公)4號(hào)地塊容鹽積率建議1.5-蠅--3.誘0，綜合用乒地(居住為槳主，含壯商業(yè)辦厲公)住宅商業(yè)辦公樓容積率31新容積率砌下1、2游、4號(hào)地梳塊住宅總榴量統(tǒng)計(jì)地塊容積率占地面積(萬平方米)住宅面積(萬平方米)總?cè)藬?shù)(全部按住宅，130平米/套估算)1號(hào)地2.0214296002號(hào)地2.012.72660004號(hào)地2.016.3327200小計(jì)5010022600住宅商業(yè)辦公樓容積率考慮到仁4地塊升土地均尺為招拍杠掛用地告，容積帝率必須轎是固定跌值，且州政府所揪給占地衫面積為繼毛地，棋有退紅贈(zèng)線的要亮求，因池此容積誓率取下刑限32深圳新中青心區(qū)商業(yè)握發(fā)展規(guī)律故---商韻業(yè)規(guī)模和細(xì)面積隨中寶心區(qū)的成急熟逐漸升梢級(jí)起步期發(fā)展期快速發(fā)澡展期成熟期商業(yè)級(jí)次中海華庭耗等社區(qū)級(jí)衣商業(yè)萬佳百攀貨、天該虹商場接等成為她南北部區(qū)域型商傷業(yè)購物公園唐、五星級(jí)劍酒店著手郵打造深圳市級(jí)商業(yè)柱中心0-2年3-5年6-1悉0年10年孝后開發(fā)類沉型開發(fā)時(shí)砍間發(fā)展驅(qū)動(dòng)腎力住宅項(xiàng)目鉗內(nèi)需型消刻費(fèi)住宅人口練遷移成為恥區(qū)域中心區(qū)域成噸為城市有中心辦削公、住艘宅引起偵總?cè)丝谶@增加輻射范角圍中海等條居住區(qū)徑內(nèi)北部區(qū)域拋內(nèi)大部分荒社區(qū)中心區(qū)騰，全市濟(jì)范圍商業(yè)級(jí)次堆隨人口增士加、區(qū)域荒功能提升魯而逐漸升秧級(jí)區(qū)域級(jí)商姜業(yè)是借助來于住宅區(qū)唱配套的需隨要而產(chǎn)生中心區(qū)仰發(fā)展12年后，具竊市級(jí)商業(yè)璃功能的大秤型商業(yè)和帆酒店才出橋現(xiàn)注：以下堵所講商業(yè)古含公建在亡內(nèi)住宅商業(yè)辦公樓容積率33南京河西嚇新城和東強(qiáng)莞新中心倦?yún)^(qū)商業(yè)發(fā)形展現(xiàn)狀-在----衣-大型商?hào)|業(yè)只能在街新中心區(qū)副功能成熟慶之后才入你市南京河陸西新城商業(yè)規(guī)劃畢面積：商業(yè)規(guī)陡劃面積58萬平米如，，占符新區(qū)總責(zé)建筑面疑積（240萬平米）煉的25%，含綜合典性商業(yè)、揚(yáng)商業(yè)街等商業(yè)開發(fā)死現(xiàn)狀：2002年新區(qū)開館始規(guī)劃，葡目前純商會(huì)業(yè)和綜合侮性項(xiàng)目還辦未開發(fā)2004年2月以奧斥體新城球?yàn)榇磙p的7個(gè)住宅的必社區(qū)級(jí)商沃鋪開始發(fā)深售，但未陸經(jīng)營規(guī)劃10萬平米商截業(yè)的西堤篩國際項(xiàng)目稻因時(shí)機(jī)不滑成熟至今愁仍未開工僅有為住俘宅作配套項(xiàng)的的社區(qū)假級(jí)商業(yè)進(jìn)象入市場東莞新中煌心區(qū)商業(yè)開玻發(fā)現(xiàn)狀罰：200鐮1年9月：國匆際會(huì)展效中心建烤成開始娘對(duì)外營臂業(yè)2001描-200砍4年：中勇信凱旋朗城、世冬紀(jì)城等祖住宅陸軍續(xù)開發(fā)續(xù)，配備糟相關(guān)社龍區(qū)商業(yè)200虎4年5月：在新遼中心區(qū)行燙政文化功款能集中后肌，第一國陶際大型商山業(yè)發(fā)售在新中藏心區(qū)形睛成、住妖宅大量蹈開發(fā)后秋綜合性病商業(yè)入揪市住宅商業(yè)辦公樓容積率34煙臺(tái)市對(duì)洲本區(qū)域商仰業(yè)的規(guī)劃雹----米-以區(qū)域修級(jí)商業(yè)為哥主，但近續(xù)幾年成為捎城市級(jí)商荷業(yè)的可能墾性較弱區(qū)域級(jí)只商業(yè)中銅心位置：罪世貿(mào)中登心及體晉育公園勺附近輻射人口臂：20-5菠0萬人規(guī)模：5萬平米賤以上內(nèi)容：大王百貨/超市、商淘業(yè)街、商攜務(wù)活動(dòng)辦像公樓、星慚級(jí)酒店、逆休閑娛樂列設(shè)施、金寧融及電子取商務(wù)設(shè)施位置：父世貿(mào)中粘心及體宿育公園烏附近輻射人?？冢?0-5其0萬人規(guī)模：5萬平米庫以上內(nèi)容：大眠百貨/超市、鵝商業(yè)街縣、商務(wù)釋活動(dòng)辦巖公樓、弓星級(jí)酒對(duì)店、休酬閑娛樂釀設(shè)施、驗(yàn)金融及丙電子商導(dǎo)務(wù)設(shè)施城市級(jí)傅級(jí)商業(yè)妄中心以發(fā)展眼海光看，萊典山區(qū)將成曉為煙臺(tái)的鈔城市中心輻射及服婦務(wù)人口：50-1行00萬人住宅商業(yè)辦公樓容積率35未來3-幣5年本項(xiàng)煉目將以社趴區(qū)級(jí)商業(yè)倘和區(qū)域級(jí)號(hào)商業(yè)為主色，兼顧城裝市級(jí)商業(yè)擦，保留商墨業(yè)發(fā)展的曲彈性空間新城市挪中心計(jì)不劃0-2年內(nèi)：史依托住封宅開發(fā)鬧社區(qū)級(jí)汗的配套旁商業(yè)3-5年：社區(qū)遞級(jí)商業(yè)與茅區(qū)域級(jí)商托業(yè)并存煙臺(tái)市哪商業(yè)規(guī)尖劃近期：旋區(qū)域級(jí)蠻商業(yè)遠(yuǎn)期：夫城市級(jí)火商業(yè)，娃全市中廁心以社區(qū)級(jí)夜商業(yè)和區(qū)抹域級(jí)商業(yè)持為主考慮城市擠未來發(fā)展績，兼顧城丑市級(jí)商業(yè)教育及旅蘋游功能煙大為姨主的大小學(xué)園區(qū)銀：學(xué)校聞人口增宰加引起別商業(yè)規(guī)顧模擴(kuò)大濱海旅游剪帶的發(fā)展議：旅游人謊口增加引更起商業(yè)規(guī)葵模擴(kuò)大住宅商業(yè)辦公樓容積率36商業(yè)面積畏確定的一榮般規(guī)范-潛----誓本項(xiàng)目商暖業(yè)規(guī)模將腹以社區(qū)商屆業(yè)和區(qū)域樸性商業(yè)為刊主基本要素市級(jí)中心商業(yè)區(qū)區(qū)域性商業(yè)區(qū)居住區(qū)級(jí)商業(yè)中心新城商業(yè)中心規(guī)模30萬M2以上10萬M2以上2.5萬M212萬M2以上區(qū)位城市交通、人口核心區(qū)，歷史形成的商業(yè)聚集區(qū)居民聚居區(qū)、商務(wù)集聚地，公共交通集散地周邊大型住宅小區(qū)，人流集中交通便利城市規(guī)劃的新城中心商業(yè)區(qū)客流量日人流量50萬以上日人流量25萬以上居住人口5000以上日人流量25萬以上核心消費(fèi)群內(nèi)城區(qū)與中距離郊區(qū)（半小時(shí)車程內(nèi)）居民與辦公工作人員、旅游者區(qū)域15分鐘車程內(nèi)居民，以及外來消費(fèi)者步行15分鐘內(nèi)居民車行30分鐘內(nèi)居民本區(qū)域返的商業(yè)碼規(guī)模應(yīng)垃介于區(qū)團(tuán)域性商機(jī)業(yè)區(qū)及容居住區(qū)踢級(jí)商業(yè)賣中心之藝間同時(shí)兼意顧新城磨市商業(yè)紐奉中心的懲規(guī)范確們定住宅商業(yè)辦公樓容積率37本項(xiàng)目公斃建商業(yè)的召規(guī)模--稀--不低肺于4塊地捷綜合開發(fā)蒙面積的2煌5%社區(qū)級(jí)湊商業(yè)規(guī)錄模區(qū)域級(jí)跌商業(yè)規(guī)敢模地塊住宅面積總戶數(shù)總?cè)丝谏虡I(yè)面積1、2、4號(hào)地90-150萬平米6130—10000戶18000-30000人（按3人/戶）27000平米煙大等30000人27000平米小計(jì)60000人54000平米商業(yè)總設(shè)量為3屯-6萬級(jí)平米商業(yè)總量迎為12萬福平米以上區(qū)域性商業(yè)中心10萬平米以上區(qū)域15分鐘車程內(nèi)居民和外來消費(fèi)者新城市中心商業(yè)12萬平米以上車行30分鐘內(nèi)居民城市級(jí)不商業(yè)規(guī)鋒模商業(yè)總量藥為30萬悠平米以上城市級(jí)商業(yè)中心30萬平米以上全市及外來旅游、公務(wù)人員按社區(qū)和貴區(qū)域雙級(jí)戴次，本項(xiàng)若目商業(yè)規(guī)昆模確定為宮15-2諒0萬平米考慮區(qū)域淚未來發(fā)展拜空間，本嫌項(xiàng)目商業(yè)割總規(guī)模確奧定一個(gè)彈忌性范圍-盯----扁--不低鑄于25萬雅平米，即滲不低于4典塊地總建西面的25遞%商業(yè)面餅積的彈停性范圍物利于項(xiàng)姑目的后敗期操作蛋及利潤雖最大化刻發(fā)揮住宅商業(yè)辦公樓容積率38商業(yè)公建僵在4塊地槍中的級(jí)次課劃分濱州醫(yī)學(xué)董院(規(guī)劃太中)煙大三期擴(kuò)(規(guī)劃中犬)貴族城初住宅區(qū)斧(部分竟建成)黑松林(原始擇狀態(tài))3號(hào)地4號(hào)地1號(hào)地2號(hào)地市政府(已使用僻)國際商敗城煙臺(tái)大咽學(xué)(規(guī)啊劃中)體育公仰園（基本錦建成）大海商業(yè)設(shè)師置原則住宅性舟用地盡孟量少的繡布置商躁業(yè)和公棋建1.2.窗4號(hào)以社型區(qū)商業(yè)婆為主商務(wù)價(jià)稅值高的液地塊要兆布置綜毯合性商賓業(yè)3號(hào)以區(qū)域蠢和城市商早業(yè)為主社區(qū)級(jí)芳商業(yè)總量不低祖于總面積悠的10%區(qū)域級(jí)商鞭業(yè)，功能粒盡可能復(fù)殺合，形成繭新城市中注心的核心社區(qū)級(jí)自商業(yè)，系總量不虎低于總會(huì)面積的蠶10%39商業(yè)公階建的面慣積劃分地塊占地面積(萬平米)總面積(萬平米)商業(yè)公建比例（%）商業(yè)公建面積(萬平方米)1號(hào)地2142不低于10%42號(hào)地12.72423號(hào)地2733公建中設(shè)30%的商業(yè)量10萬商業(yè)23萬會(huì)展、辦公及酒店4號(hào)地16.332不低于10%3小計(jì)5012319萬商業(yè)23萬會(huì)展、辦公及酒店40深圳新詳中心區(qū)見辦公樓敢的發(fā)展銜規(guī)律-凝---背中心區(qū)旁越成熟璃，辦公劣樓越高北檔，輻呆射范圍煉也越廣起步期發(fā)展期快速發(fā)展炎期成熟期寫字樓帳及檔次江蘇大廈拒等高檔寫禽字樓諾德中辨心等全紡市最高守檔的寫標(biāo)字樓0-3年4-5姻年6-10艷年10年喘后開發(fā)類搜型開發(fā)時(shí)騾間寫字樓客罷戶第三產(chǎn)挽業(yè)：與刺金融相托關(guān)的行盾業(yè)廣告、律槐師、金融旁、電子及駐實(shí)業(yè)類企肯業(yè)驅(qū)動(dòng)力市政府雨的搬遷全市C竭BD的厭形成住宅商業(yè)辦公樓容積率投資大杰廈等中界檔第三產(chǎn)激業(yè)：服裕務(wù)于第神二產(chǎn)業(yè)梨的貿(mào)易付、律師捏等行業(yè)寫字樓的泊檔次隨著鈴區(qū)域的成縮慧熟而逐漸屠提升客戶的株規(guī)模和拋檔次也款隨著區(qū)障域的成魯熟而擴(kuò)糕大和提指高寫字樓客抬戶的來源壓隨著區(qū)域無的成熟而苗影響范圍體擴(kuò)大規(guī)劃前景輻射范滔圍本區(qū)域及霉周邊全市范鉗圍本區(qū)域內(nèi)艱為主41南京河針西新城肉和東莞縫新中心套區(qū)辦公明樓現(xiàn)狀淺---適--市導(dǎo)政設(shè)施訊的完善蕩和區(qū)域政成熟是載寫字樓違開發(fā)的粱核驅(qū)動(dòng)沙力住宅商業(yè)辦公樓容積率起步期發(fā)展期快速發(fā)展墊期成熟期寫字樓粘及檔次紫鑫中華果廣場和宋損都廣場封潛頂，紫金四大廈等建虹設(shè)中2002瞇年初2002絲式-200法42005黨-開發(fā)類型開發(fā)時(shí)磨間無南京河另西新城驅(qū)動(dòng)力奧體中心釀建成無剛規(guī)劃酸，無商絹務(wù)氛圍住宅為撿主，無嬌商務(wù)氛碌圍東莞新吐中心區(qū)起步期發(fā)展期快速發(fā)居展期成熟期寫字樓及舊檔次華凱大廈役、元美廣道場等高檔200樣1-2蛇002200捎3-2飯0042005班-開發(fā)類嘉型開發(fā)時(shí)間驅(qū)動(dòng)力新中心區(qū)烤成熟聯(lián)合大廈筆、金貿(mào)大值廈等中檔剛規(guī)劃，臺(tái)無商務(wù)氛畝圍市政設(shè)瓣施建成搭，新區(qū)翼開始成侵熟42本區(qū)域暮經(jīng)濟(jì)發(fā)赴展現(xiàn)狀謀對(duì)辦公劑樓的需妙求將主披要是以換中檔辦習(xí)公樓為剩主住宅商業(yè)辦公樓容積率起步期發(fā)展期快速發(fā)展群期成熟期寫字樓及份檔次大量出現(xiàn)中高檔是幣主體開發(fā)類型無驅(qū)動(dòng)力區(qū)域功貿(mào)能完善傻的利好開始出區(qū)現(xiàn)以中檔漂為主剛規(guī)劃，坐無商務(wù)氛贏圍市政投入廚帶來的前秒景0-2年3-5年6-1蒜0年10年后開發(fā)時(shí)間寫字樓聚蝦集高檔區(qū)域成執(zhí)熟客戶為第二聲產(chǎn)業(yè)服艇務(wù)的第哭三產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)卡業(yè)：金酷融類服革務(wù)行業(yè)大型、跨乖國的服務(wù)皺業(yè)煙臺(tái)3-榴5年?duì)顩r煙臺(tái)全鐘市：第三產(chǎn)排業(yè)比例填僅為35%，比例較