某項目定位及規(guī)劃運營建議

謹(jǐn)呈：沈陽xxxx置業(yè)xxxx項目定位及規(guī)劃運營建議規(guī)劃指標(biāo)地塊A地塊B2地塊占地面積約72萬㎡約13萬㎡容積率2.5建筑面積約180萬㎡約34萬㎡前言區(qū)域研究+項目研究郊區(qū)生態(tài)大盤新區(qū)生態(tài)大盤2目錄城市背景解讀高鐵專題研究城市濱湖帶研究XX區(qū)域?qū)傩越缍ū倔w解讀房地產(chǎn)市場研究項目定位大盤開發(fā)研究規(guī)劃運營策略規(guī)劃運營建議區(qū)域篇項目篇XX區(qū)域與西客站融合發(fā)展？XX區(qū)域在城市中角色擔(dān)當(dāng)？XX區(qū)域的特色性如何塑造？項目與XX區(qū)域定位融合、如何實現(xiàn)價值最大化？項目如何領(lǐng)先市場競爭、彰顯自身特色？項目目標(biāo)客群、如何導(dǎo)入？項目的初步規(guī)劃運營建議？3區(qū)域篇|城市背景哈大高鐵線路圖長春城市能級拓展在于南北融合，哈大高鐵是契機(jī)長春南北融合的點將會成為長春新的中心之一，支撐未來長春能級拓展4高鐵站落戶西部區(qū)域，其發(fā)展將帶動長春西部全面升級，城市發(fā)展將呈現(xiàn)“三心”格局西客站區(qū)域是長春南北融合的點，未來的長春三大中心之一區(qū)域篇|城市背景5不同于傳統(tǒng)鐵路，變“城市過道”為“城市客廳”長春城市能級將進(jìn)一步拓展項目開發(fā)的市場輻射范圍更廣，會延展到高鐵所帶來的客群西客站及周邊區(qū)域?qū)⒊蔀殚L春新的城市副中心項目開發(fā)的市場輻射范圍應(yīng)著眼于整個長春區(qū)域帶動長春產(chǎn)業(yè)升級XX區(qū)域與西客站互補(bǔ)，共同構(gòu)建長春新的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)核心XX區(qū)域與西客站互補(bǔ)發(fā)展，項目輻射市場范圍更廣區(qū)域篇|高鐵專題研究日本新干線、法國TGV法國里爾站片區(qū)6引導(dǎo)性：帶動居民生活方式和觀念的前進(jìn)功能性：能夠?qū)^(qū)域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生拉動力服務(wù)性：為周邊社區(qū)和城市居民提供多樣的活動場所獨特性：能夠形成自己的特色XX區(qū)域完善長春城市功能，帶動新的生活方式，項目應(yīng)擔(dān)此責(zé)，提升項目品質(zhì)城市濱湖帶是承載城市功能的重要區(qū)域區(qū)域篇|城市濱湖帶研究時尚的蘇州XX湖浪漫的杭州XX湖奮進(jìn)的堪培拉XX湖寧靜的XXXX湖7區(qū)域篇|屬性界定長春的“休閑極核”，XX區(qū)域首擔(dān)其責(zé)長春中心城區(qū)內(nèi)、特色的、游憩商業(yè)、文化娛樂、濱湖生活集聚區(qū)基于價值最大化融入城市發(fā)展基于競爭差異化、特色化基于本體彰顯項目自身特色8文化娛樂區(qū)影視主題文化、汽車主題文化、劇院、酒吧、美食，打造長春高尚、時尚文化娛樂聚集地游憩商業(yè)區(qū)區(qū)別于傳統(tǒng)的商業(yè)中心，以湖、水系為背景，打造濱湖親水商業(yè)步行街。濱湖居住區(qū)引領(lǐng)長春生活方式的湖岸生活新天地區(qū)域篇|屬性界定長春中心城區(qū)內(nèi)、特色的、游憩商業(yè)、文化娛樂、濱湖生活集聚區(qū)9本案位于長春西部XX區(qū)域，行政上隸屬于XX區(qū)，為XX園、XX兩大產(chǎn)業(yè)集群與西部新城圍合地帶XX產(chǎn)業(yè)集群XX園區(qū)產(chǎn)業(yè)集群XX區(qū)產(chǎn)業(yè)集群中心城南部新城本案，應(yīng)何去何從？凈月組團(tuán)北部新城中心城、XX區(qū)見證了長春的昨天南部新城、凈月湖區(qū)見證著長春的今天西部新城和北部新城將見證長春的明天西部新城本案距西部新城核心區(qū)兩公里項目篇|本體解讀|區(qū)位10序號關(guān)鍵節(jié)點距離（KM）車程（分）1西客站約3約52長春汽車產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管委會新址約6約103長春站約21約304人民廣場約18約305市政府約17約25輕軌1號線快速交通2號線（規(guī)劃中）繞城高速四環(huán)路西客站（規(guī)劃中）XX區(qū)管委會新址長春站人民廣場市政府快速交通發(fā)達(dá)，未來規(guī)劃有軌道交通，半小時內(nèi)可達(dá)長春主要節(jié)點項目篇|本體解讀|交通11先業(yè)后城城優(yōu)業(yè)盛階段特征：以經(jīng)濟(jì)增長為壓倒性目標(biāo)，以工業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)居住、文化娛樂等其他城市功能發(fā)展相對滯后，只能滿足基本生活需求“先業(yè)后城”的發(fā)展模式為后期區(qū)域發(fā)展奠定了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)階段特征：具備一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)后，通過良好的規(guī)劃打造良好的區(qū)域形象，加大各功能配套的建設(shè)環(huán)境的改善和配套的豐富吸引高素質(zhì)人口入住，促進(jìn)高附加值產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐和發(fā)展，實現(xiàn)人口與產(chǎn)業(yè)不斷升級，最終達(dá)到共同繁榮汽車產(chǎn)業(yè)是長春的龍頭產(chǎn)業(yè)，GDP占長春的62.5%；同時，XX區(qū)已經(jīng)提升為國家級開發(fā)區(qū)，產(chǎn)業(yè)十分發(fā)達(dá)；另一方面，XX區(qū)相關(guān)配套較為落后，住宅、商務(wù)辦公、商業(yè)等相關(guān)配套還停留在宿舍區(qū)的水平，嚴(yán)重制約了XX區(qū)的進(jìn)一步發(fā)展。本案應(yīng)主動承擔(dān)XX區(qū)功能完善的責(zé)任，改善西湖環(huán)境，打造高品質(zhì)住宅區(qū)，塑造良好的區(qū)域形象；同時吸引高素質(zhì)人口入住，促進(jìn)人口與產(chǎn)業(yè)的不斷升級，為XX區(qū)的“城優(yōu)”做出自己的貢獻(xiàn)。XX區(qū)亟需完善城區(qū)功能，XX區(qū)域應(yīng)主動承擔(dān)“城優(yōu)”之責(zé)項目篇|本體解讀|周邊環(huán)境12第一代住宅第二代住宅第三代住宅第四代住宅缺失發(fā)展階段階段特征產(chǎn)品特征第一代住宅造房子僅是可以居住的房子，遮風(fēng)避雨的場所而已第二代住宅開始關(guān)注舒適度開始關(guān)注“看起來好”的品質(zhì)和舒適，但依然以戶型的舒適為價值核心第三代住宅產(chǎn)品全面領(lǐng)先，用科技解決居住舒適度，關(guān)注居住社區(qū)的文化及宜居的可持續(xù)社區(qū)呈現(xiàn)有機(jī)增長，各項功能通過成體系的綜合運營來實現(xiàn)社區(qū)增值第四代住宅低碳、綠色、環(huán)保成為住宅的主題，產(chǎn)業(yè)化、個性化成為社區(qū)的新訴求，新住宅代表了一種生活方式的轉(zhuǎn)變體現(xiàn)對自然環(huán)境、科學(xué)技術(shù)、人類文化的傳承與尊重，體現(xiàn)了對人性最極致的關(guān)懷XX區(qū)現(xiàn)狀本項目XX區(qū)現(xiàn)狀二、三代住宅并存，第四代住宅市場缺失項目篇|本體解讀|周邊環(huán)境132010年長春土地供應(yīng)量劇增，達(dá)925.53萬平米，規(guī)劃建筑面積2000多萬平米，是2009年的近3倍，尤其是11、12月土地供應(yīng)量更是占到了全年供應(yīng)量1/3，由于國家宏觀調(diào)控的加強(qiáng)，捂盤風(fēng)險增大，2011年這些土地上住宅將開始集中放量，預(yù)計未來幾年長春商品住宅供應(yīng)量將呈現(xiàn)爆發(fā)性增長，商品住宅市場競爭將異常激烈；從2006-2009年土地成交均價呈快速增長趨勢，2010年土地均價創(chuàng)新高，將對房價產(chǎn)生進(jìn)一步影響。2010年長春土地市場供應(yīng)量劇增，未來幾年長春商品住宅市場將面臨競爭壓力數(shù)據(jù)來源：思源數(shù)據(jù)平臺項目篇|房地產(chǎn)市場研究|土地市場14從分區(qū)土地市場來看，隨著市政府南遷及南部新城的開發(fā)不斷升溫，長春南部高新、南關(guān)兩區(qū)成為城市熱點土地供應(yīng)區(qū)域，占到了長春土地總體供應(yīng)量的50%；XX區(qū)的土地供應(yīng)量較低，老城區(qū)中心朝陽區(qū)土地資源緊缺，供應(yīng)量很小。從供應(yīng)區(qū)域來看，預(yù)計2011年南部新城土地的供應(yīng)熱度不減，西部新城和北部新城的開發(fā)將逐漸升溫，高新區(qū)、南關(guān)區(qū)、XX園區(qū)、XX區(qū)、經(jīng)開區(qū)四個區(qū)域預(yù)計將成為新的一年土地供應(yīng)的主力。

結(jié)論：

2010年高新區(qū)土地供應(yīng)量占長春整體的近30%，2011年其商品房供應(yīng)量巨大，將成為本案的主要競爭區(qū)域；

從未來長春整體發(fā)展方向以及計劃供應(yīng)土地分析，高新區(qū)、南關(guān)、XX園區(qū)、XX區(qū)、二道區(qū)將成為土地集中放量熱點區(qū)域。XX園區(qū)183.07XX區(qū)64.76高新區(qū)622.89凈月區(qū)112.06經(jīng)開區(qū)257.7二道區(qū)208.85寬城區(qū)254.172010年長春市各區(qū)土地成交規(guī)劃建筑面積統(tǒng)計（單位：萬平米）朝陽區(qū)12.75南關(guān)區(qū)328.1區(qū)域內(nèi)競爭較小，區(qū)域外競爭激烈數(shù)據(jù)來源：思源數(shù)據(jù)平臺項目篇|房地產(chǎn)市場研究|土地市場15（萬平米）市場供求分析從長春商品住宅整體市場來看，2010年前11個月新增供應(yīng)量達(dá)到335.4萬平米，但與成交量相比，供不應(yīng)求現(xiàn)象明顯。2009年新增供應(yīng)量僅為成交量的一半，2010年新增供應(yīng)量有所增加，也僅為成交量的80%；究其原因，我們認(rèn)為主要有以下三點：第一，長春居民購房需求旺盛，尤其是長春支柱產(chǎn)業(yè)汽車廠職工進(jìn)入人口分裂期，年輕人急需購買新房作為婚房，中年人急需產(chǎn)品升級換代；第二，長春目前房價仍處于相對合理水平，均價在5000-6000之間，尚處于長春居民可負(fù)擔(dān)范圍內(nèi)；第三，長春在吉林省的地位顯著，城市首位度高,吉林省高端人群來長春置業(yè)的趨勢明顯。2008-2010年商品住宅供求關(guān)系統(tǒng)計（單位：萬平米）年份200820092010年1-11月新增供應(yīng)量490.3293.6335.4成交量358.5607.66403.7供求比1.40.50.8長春住宅市場需求旺盛，新增商品住宅供不應(yīng)求現(xiàn)象明顯數(shù)據(jù)來源：思源數(shù)據(jù)平臺項目篇|房地產(chǎn)市場研究|商品住宅市場16分析：長春商品住宅均價增長迅猛，從2009年上半年的4430元/平米增加到2010年7-11月的將6175元/平米，短短兩年均價增長了近40%，主要原因有以下三點：第一，新出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策導(dǎo)致開發(fā)商進(jìn)度緩慢；第二，通過商品房預(yù)售制度的嚴(yán)格執(zhí)行，政府調(diào)控房產(chǎn)放量；第三，通貨膨脹預(yù)期加強(qiáng)，人們希望用房產(chǎn)保值，且可以通過貸款減少通貨膨脹的損失；隨著宏觀政策的出臺，商品房價格上漲幅度有所回落，市場進(jìn)入盤整期，但價格回調(diào)空間不大；市場轉(zhuǎn)入結(jié)構(gòu)調(diào)整，傳統(tǒng)的“核心區(qū)”商品房的價格競爭力將得到明顯體現(xiàn)，成為市場價格穩(wěn)定的一支重要力量。預(yù)測

在2011年，2010年入市的土地建設(shè)的樓盤開始集中放量，供應(yīng)量會顯著增加；另一方面，基于大房地產(chǎn)調(diào)控大勢，房地產(chǎn)價格過快漲幅受到壓制。預(yù)計2011年房價將會平穩(wěn)，價格基本穩(wěn)定。數(shù)據(jù)來源：思源數(shù)據(jù)平臺兩年長春商品住宅均價增長了近40%，預(yù)計2011年價格將穩(wěn)中有升項目篇|房地產(chǎn)市場研究|商品住宅市場17

供求比分區(qū)上來看，大部分區(qū)新增商品住宅供不應(yīng)求，尤其是凈月區(qū)和XX區(qū)，供求比分別為0.3和0.5，嚴(yán)重供不應(yīng)求。

但從分區(qū)商品住宅銷售均價上看，供不應(yīng)求的XX區(qū)在整個長春各區(qū)中排名靠后，分析其原因，一是XX區(qū)缺少優(yōu)質(zhì)的樓盤，房地產(chǎn)開發(fā)檔次偏低；二是臨近的高新區(qū)等區(qū)憑借便利的交通和中高檔次樓盤分流了很大一部分的XX區(qū)客群。XX區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)檔次較低，亟待提升項目篇|房地產(chǎn)市場研究|商品住宅市場18正北：區(qū)域發(fā)展關(guān)鍵詞：寬城區(qū)政府；老城區(qū)；地鐵、長春火車站、資源一般；房地產(chǎn)印象：南部發(fā)展較好；北部進(jìn)行棚戶區(qū)改造，人口密集，房地產(chǎn)項目較多，檔次低，隨著地鐵向北延伸，房地產(chǎn)的發(fā)展迎來契機(jī)；東北：區(qū)域發(fā)展關(guān)鍵詞：長吉圖發(fā)展戰(zhàn)略；玉米深加工；北部新城；工業(yè)發(fā)展重點；產(chǎn)業(yè)人群聚集；房地產(chǎn)印象：未來房地產(chǎn)發(fā)展重點之一，小盤較多；價格處于中等水平；正東：區(qū)域發(fā)展關(guān)鍵詞：地鐵2號線；長吉高速；產(chǎn)業(yè)檔次高，國際公司多；房地產(chǎn)印象：中高端房產(chǎn)較多，如洋浦花園；東南：區(qū)域發(fā)展關(guān)鍵詞：凈月湖；別墅區(qū)；房地產(chǎn)印象：是長春公認(rèn)的兩大房地產(chǎn)板塊之一，均價高；近郊以城市高端住宅為主，遠(yuǎn)郊以高端、低密度別墅區(qū)為主；項目篇|房地產(chǎn)市場研究|市場格局19西北：區(qū)域發(fā)展關(guān)鍵詞：發(fā)展緩慢；軌道客車；房地產(chǎn)印象：大盤較多，高端樓盤投放量不足；正西：區(qū)域發(fā)展關(guān)鍵詞：發(fā)展緩慢；西客站；同心湖；房地產(chǎn)印象：西客站的建設(shè)將帶來大量項目和客群；西南：區(qū)域發(fā)展關(guān)鍵詞：汽車產(chǎn)業(yè)；高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)印象：XX區(qū)內(nèi)房產(chǎn)密集、水平低，土地放量不大；八一水庫周邊樓盤檔次高，多為第一居所，目前已有多家大開發(fā)商進(jìn)駐；正南：區(qū)域發(fā)展關(guān)鍵詞：市政府；南部新城；重量級商務(wù)區(qū)；城市發(fā)展方向；房地產(chǎn)印象：中高端樓盤聚集地；未來房地產(chǎn)供應(yīng)量大；多點開花，西部起步較慢，東北和西部潛力較大項目篇|房地產(chǎn)市場研究|市場格局20板塊現(xiàn)定狀解讀媽：目前XX區(qū)項目勵主要集俊中于XX大街沿線關(guān)與XX路XX公路沿迫線，高跑端豪宅磨產(chǎn)品沿XX路XX公路發(fā)拉展，普別通住宅巾沿XX大街發(fā)展障，XX大街沿數(shù)線住宅線比XX、XX公路住碰宅均價受低500顯-10預(yù)00元/平米。XX路沿線連：環(huán)境醒較好，基距市中糾心較近泥，集中病了本區(qū)錦域大部裹分高端鑼產(chǎn)品XX街沿線歌：周邊涌環(huán)境較匆差，普井通住宅旬產(chǎn)品多柳數(shù)集中畝于此。板塊分區(qū)代表項目物業(yè)類型價格水平區(qū)位特點XX路、XX公路沿線XXXX花園品質(zhì)洋房5600-6000對城區(qū)輻射力較小XX大街沿線XXX城多層、小高層5000-5600輻射半徑僅能覆蓋本區(qū)XXX城XXXX公館XX時代XXX園XXXX花園XXX略X景XXX府XXX聞XXXXXX郡XX新城二暈期XXX城XX大街XX路、XX路XXX役X19歪53待售項角目在售項感目平行線勞市場布臣局，XX路為主力棗，XX區(qū)域?qū)⒂喅蔀樾潞踬FXX區(qū)\高新區(qū)\XX園區(qū)項目篇|房地產(chǎn)市合場研究|競爭格局21項目名稱總體量（萬m2）開發(fā)商地理位置容積率XXXX公館18.2長春XX房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司東起XX路，南到XX鐵路，西臨XX路，北至XX南街1.3XXX園31.7長春XXXX開發(fā)區(qū)東皇房地產(chǎn)開發(fā)公司XXXX路與XX大路交會處2.3XX時代17吉林省XX實業(yè)XX路與XX路交匯處1.55XXX府20吉林省XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司XXXX路1688號2.2合計86.9XX區(qū)目前待別售項目的素總體量為86.9萬平米蕩，是2010年XX區(qū)成交體改量的近3倍。2010年成交的65萬建面的找土地將會藏陸續(xù)投放陡市場；目前XX區(qū)高端客言群向其他兩區(qū)外溢現(xiàn)愈象明顯，徑隨著XX區(qū)樓盤檔粗次的提高續(xù)，會有很裳大的客群鎖回流；雖然目蟲前XX區(qū)的待售搬項目總體養(yǎng)量和2010年成交的妥土地總體底量較，但戒隨著這些套中高端客掠群的回流預(yù)，XX區(qū)中高端虛的房產(chǎn)需程求會大幅倉增加，因率此，符合部市場的項絕目定位至嶺關(guān)重要。2010年XX區(qū)經(jīng)營性土地成交土地建筑面積（萬平米）652010年XX區(qū)商品住宅新增供應(yīng)量（萬平米）14成交量（萬平米）29.6供求比0.5成交均價（元）4855XX區(qū)主要懸待售項既目數(shù)據(jù)分一覽表XX區(qū)\高新區(qū)\XX園區(qū)面臨一據(jù)定的競記爭，產(chǎn)罵品檔次償需提升蹈，如何船吸引外薄溢客群考是關(guān)鍵項目篇|房地產(chǎn)笑市場研梯究|競爭格局22XX區(qū)\高新區(qū)\XX園區(qū)二元結(jié)構(gòu)甘市場，板鳥塊三分天電下板塊現(xiàn)導(dǎo)狀解讀乏：目前板袍塊北部朗為項目漁集中區(qū)溝域，整探個板塊肺形成二個元結(jié)構(gòu)齒市場，己為價值師核心區(qū)育及起步村發(fā)展部價值核癥心區(qū)：曲隨著城還市發(fā)展欲，區(qū)域煮將成為重主城中燒高端聚趙集區(qū)，芳帶動區(qū)次域房地福產(chǎn)發(fā)展蛛核心價宇值板塊起步發(fā)展裹區(qū)：板塊岸逐漸成熟揪，隨著核沖心價值板濱塊的發(fā)展漆及區(qū)域逐紗漸成熟，落板塊開始巨發(fā)展高端資源贏區(qū)：八一憐湖附近，呆依托八一紀(jì)湖水面，隙打造臨湖赴居住區(qū)板塊分區(qū)代表項目物業(yè)類型價格水平（元/平米）區(qū)位特點價值核心區(qū)別墅、洋房、品質(zhì)小高層別墅9000-12000洋房8000-9000受朝陽區(qū)板塊輻射，地處硅谷大街核心地帶起步發(fā)展區(qū)多層、小高層多層3500-4000小高層3000-3500高新區(qū)北部，靠近市中心區(qū)域高端資源區(qū)高層5400-7000新興發(fā)展區(qū)項目篇|房地產(chǎn)通市場研貌究|競爭格解局23項目名稱總體量（萬m2）地理位置容積率XX城17.2東至吉林省XX公司，南至XX路，西至XXXX，北至XXXX公司3.5XX園9.8高新東至XX西街，南至XX路，西至XX街，北至XX南街2XXX別墅31.9XX大街與XX路交匯處1XXX庭127.5長春市XXX南街與創(chuàng)XX路交匯2.47XXXX45XX路與XX大街交匯1.4XXXX13XX路與XX街交匯處2.6XXXX100.8XX區(qū)XX路與XX大街交匯處2.1合計345.22010年高新區(qū)待售樓盤總體量（萬平米）345.22010年高新區(qū)經(jīng)營性土地成交土地建筑面積（萬平米）6232010年高新區(qū)商品住宅供應(yīng)量（萬平米）36成交量（萬平米）34.7供求比1.0成交均價（元）6608XX區(qū)\高新區(qū)\XX園區(qū)未來幾刑年高新滋區(qū)住宅耀供應(yīng)呈甩爆發(fā)性增增長，士將對本頁案的開洗發(fā)形成剪巨大的俯競爭高新區(qū)似主要待字售項目誰數(shù)據(jù)一諷覽表項目篇|房地產(chǎn)市倘場研究|競爭格局24XX區(qū)\高新區(qū)\XX園區(qū)集中在勾東部兩蒜線，呈勞平行線乖分布，欣大盤聚剩集區(qū)和其板塊高蟲價區(qū)二庭元市場鍵逐漸形斤成板塊現(xiàn)狀慣解讀：從項目分脂布來看，股現(xiàn)有在售寇、未售項渡目大多集堵中在XX園區(qū)東妨部西環(huán)傻城路、她基隆中宏街和正尼陽街兩說線。這飯主要是挖受交通揀和朝陽奏區(qū)輻射怪影響；從項目獸特色來朗看，區(qū)畏域內(nèi)項周目特色蓋不明顯湯，多以磚外國風(fēng)彩情和社百區(qū)景觀區(qū)作為推設(shè)廣重點扛，區(qū)域冰內(nèi)缺乏裁中高端叫品質(zhì)樓背盤，同剝質(zhì)化現(xiàn)小象嚴(yán)重艙。板塊分區(qū)代表項目物業(yè)類型價格水平區(qū)位特點西環(huán)城路沿線洋房、多層、小高層5000-6500元/平位于四環(huán)沿線，交通帶動區(qū)域住宅發(fā)展基隆中街、正陽街沿線酒店式公寓6688-10000元/平靠近朝陽區(qū)，城市發(fā)展較成熟區(qū)域大盤聚假集區(qū)板塊高賤價區(qū)板塊高價低區(qū)項目篇|房地產(chǎn)市跌場研究|競爭格候局25項目名稱總體量（萬m2）開發(fā)商容積率預(yù)計開盤時間產(chǎn)品類型大禹華邦502.52011-5-1普通住宅香港其士XX園項目96.91.92011-10-13普通住宅綠景國際721.22011-6-25普通住宅錦繡西域41.83.72011-9-16普通住宅豐和西都15.61.82011-3-10普通住宅吳中XX園項目5.83.52011-9-16普通住宅展輪新世界8.23.192011-3-17普通住宅合計290.3201言0年XX園區(qū)經(jīng)患營性土羅地成交州建筑面傅積為183萬平米，守按照201商0年商品幅住宅成說交量計西算，約成可消化3年；現(xiàn)在XX園區(qū)主要借待售項目雙總體量為290萬平米扔，按照201民0年商品豎住宅成沉交量計潤算，約筋可消化5年；隨著西部逃新城的開夠發(fā)，預(yù)計未來低幾年XX園區(qū)的孝市場供幫應(yīng)量將醫(yī)有所增克加，成然為房地帳產(chǎn)開發(fā)們熱點地灘區(qū)。2010年XX園區(qū)經(jīng)營性土地成交土地建筑面積（萬平米）1832010年XX園區(qū)商品住宅供應(yīng)量（萬平米）43.3成交量（萬平米）54.8供求比0.8成交均價（元）5341XX區(qū)\高新區(qū)\XX園區(qū)市場供應(yīng)宅將會有所共增加，隨膠著西部新?lián)P城開發(fā)建削設(shè)，將會仇成為房地號產(chǎn)開發(fā)熱可點項目篇|房地產(chǎn)裝市場研土究|競爭格局26從區(qū)域發(fā)展來看，西部新城、南部新城、北部新城是長春未來發(fā)展的重點。本案緊鄰西部新城，擁有西湖這一稀缺資源，處于是未來西部新城和XX區(qū)住宅發(fā)展的核心地帶，未來住宅供應(yīng)量將會有所增加，產(chǎn)品品質(zhì)將引領(lǐng)XX區(qū)發(fā)展項目篇|房地產(chǎn)拳市場研園究|總結(jié)27定位篇基于價值理最大化洞察城遼市發(fā)展故格局下具的項目著價值最炭大化基于競斜爭挖掘區(qū)賢域市場館需求下格的項目旦機(jī)會點本項目定殘位原則基于本鑼體滿足自亂身稟賦疑下的項唉目切入沫點項目篇|項目定侍位|總體定賭位28基于本體滿足自身稟賦下的項目切入點借勢西湖捉、領(lǐng)跑西管湖區(qū)域優(yōu)勢貸：區(qū)域集膊湖居生活費與都市生辭活為一體斷，坐擁XX、XX園高端客簽群；地塊規(guī)壘劃配套究優(yōu)越：邊規(guī)劃了同了大量挖的公園支、商業(yè)倚休閑、命學(xué)校等池基礎(chǔ)配莊套，助稈于休閑你生活氛庸圍的形合成；地塊自然伶環(huán)境優(yōu)越派：緊鄰西壺湖，規(guī)模佩巨大，土雜地平整，變利于打造迅多元產(chǎn)品度組合的湖弊居產(chǎn)品；A地塊率先竟入市，將鈔引領(lǐng)區(qū)域鋸開發(fā)品質(zhì)和；西側(cè)高速稿公路、東逢南側(cè)高壓掘走廊、B2地塊東側(cè)騰石油管道搜的影響，禾可通過后趙期產(chǎn)品規(guī)您劃進(jìn)行處搬理湖居的生態(tài)的多元的生活的休閑的引領(lǐng)的打造多元惡產(chǎn)品組合班，塑造休輔閑生活項目篇|項目定位|總體定漿位29基于市場挖掘區(qū)域市場需求下的項目機(jī)會點定位篇XX區(qū)、XX園區(qū)中高較端客群數(shù)望量大、消確費力強(qiáng)；XX區(qū)、XX園區(qū)住宅練品質(zhì)低，材同質(zhì)化現(xiàn)驗象嚴(yán)重，聯(lián)中高端住堵宅嚴(yán)重匱繪乏；XX區(qū)區(qū)域價說值尚未被晶充分挖掘滿，商品住漢宅均價低喊；汽車廠蓮中高端割客群外瓜溢現(xiàn)象遇嚴(yán)重，柱增強(qiáng)區(qū)客域客群火吸附能編力是關(guān)樣鍵；西湖生炒活標(biāo)準(zhǔn)彼，吸引州西湖尊選貴客群富裕的低端的同質(zhì)的都市的外溢的定位中高泥端，增強(qiáng)名區(qū)域吸附病性項目篇|項目定輔位|總體定往位30基于價值最大化洞察長春城市發(fā)展格局下的項目價值最大化定位篇融入西部茶新城，共徹建西城副抄中心融入西橫部新城霧，引領(lǐng)疼西湖開瞧發(fā)都市的契機(jī)的創(chuàng)造的成長的空間的融入的引領(lǐng)的長春城市秧發(fā)展面臨搜契機(jī)；我們參散與創(chuàng)造鈔一個新昂的城市鄉(xiāng)豐中心；融入新稈的城市列中心帶丙給我們傳更大的藝發(fā)展空脈間；融入西駐湖開發(fā)蜜，與之羽功能共服享；引躍領(lǐng)西湖挎開發(fā)，鈴塑造西醫(yī)湖標(biāo)準(zhǔn)虧；項目篇|項目定越位|總體定位31新標(biāo)準(zhǔn)都櫻市、湖居糖文化、休閑生活毒區(qū)新標(biāo)準(zhǔn)側(cè)、新都覆市、新煤文化、談新生活項目篇|項目定灣位|總體定慣位32長春首妙席都市豆湖居生勇活領(lǐng)地首席即藥是標(biāo)準(zhǔn)是都市、臟是湖居、諒是都市湖蘆居有熙、壇有靜、員生活有侍熙有靜向往都市叔湖居生活色的人的專免屬領(lǐng)地項目篇|項目定位|市場定非位33新標(biāo)準(zhǔn)巨都市、離湖居文羨化、休閑生盟活區(qū)新標(biāo)準(zhǔn)擁、新都蝦市、新駐文化、爐新生活項目定癢位深化|總體定位XX·XX湖夢：寄托醫(yī)夢想，創(chuàng)駁造夢想熙：生屢于自然散，長于劉都市湖：湖居刃文化，休煉閑生活形象定駝位34有知識,有涵養(yǎng),有閱歷,有實力……這群人燥分布在誤長春西錄部、甚敏至以外抬各個區(qū)留域，他烘?zhèn)兿嘈?生活中,除了工作,還有更刺多的精靜神追求;他們崇尚噴自然的和纖諧，因為擊那里有他輩們的精神端家園；他們對文析化類的活只動有天生叮的執(zhí)著和帥熱愛;他們可屬能活躍趙在各行熔業(yè),并且已經(jīng)遍成為了行書業(yè)的中堅元力量,由于他夾們受到賭較好的否文化教疼育熏陶,對居所會鍵有更高的庭追求.這群人捎不會是喘城市最設(shè)令人矚凈目的視震覺焦點,但卻是嗽構(gòu)成本致項目最葉為獨到桑的人文冤風(fēng)景；他們是項目篇|項目定業(yè)位|客群定位3536雅品一族雅：是姿蝴態(tài)，是氣模質(zhì)，是他太們選擇事棕物和約束服自己的標(biāo)療準(zhǔn)！品：是生搜活狀態(tài)，守是行為習(xí)挖慣，是游浙戲規(guī)則；監(jiān)他們對事刻物有自己賀的認(rèn)識和枝衡量標(biāo)準(zhǔn).并且也有誦實力享寄受精致生絹活方式。這群人的繩共性可以死歸納為：項目篇|項目定位|客群定趁位36生相同羞，活有橋別！雅品一翻族的生皺活價值頁觀：項目篇|項目定位|客群定位37思源客群黑梳理模型項目篇|項目定口位|客群定位收入情況距離自由度中等中高高近中遠(yuǎn)低中高自由度曲線客群梳頂理策略基礎(chǔ)：近距離的梯中等收入斜人群，近敏、中距離杰的中高收拾入人群以膚及近、中挪、遠(yuǎn)距離處的高收入找人群提升：中距離況的中等麥?zhǔn)杖肴宿Z群，遠(yuǎn)南距離的偷中高收雄入人群自由度竹：根據(jù)兄收入情頁況，其禮購買房蓋產(chǎn)可能漸的距離洋覆蓋，毛如高收熄入人群曲的購買患房產(chǎn)的枝空間距謎離覆蓋材遠(yuǎn)、中息、近。距離：今或是空址間距離慈、或是蘿時間距狡離亦或外是心理古距離，療在長春怨，根據(jù)欠本項目風(fēng)特征，圓時間、百心理約畏等同于賤空間距敗離38思源客群鏟導(dǎo)入模型項目篇|項目定位|客群定矛位價格承受力區(qū)域認(rèn)可度配套需求周邊環(huán)境需求高收入人群中高收入人群中等收入人群客群的收鵝入不同，丙對相關(guān)需勤求亦不同如高收入煩人群對價分格及相關(guān)突配套相對救不敏感，司更注重周眼邊環(huán)境需月求和區(qū)域翅認(rèn)可度導(dǎo)入策址略：根忙據(jù)客群榜收入對愛價格及雖相關(guān)需硬求的不議同，進(jìn)夕行客群座導(dǎo)入研顯究，在把不同時相期吸引堵項目的炭目標(biāo)客摸群39項目客群櫻梳理項目篇|項目定位|客群定位區(qū)域XX區(qū)、XX園區(qū)長春市內(nèi)其他區(qū)域外地客群項目客群75%10%15%客群修正大盤競爭，西部新城、XX區(qū)域的發(fā)展，高鐵的開通運營項目客群65%15%20%區(qū)域XX、XX園區(qū)長春市內(nèi)其他區(qū)域外地客群綠地上海城90%5%5%XXX城75%5%20%XXXX花園70%20%10%XX區(qū)工作人員收入水平員工級別工資收入水平普通工人4000元/月一般管理人員5000元/月高管及工程技術(shù)人員7000元/月收入級別家庭年收入中等收入10-15萬中高收入15-25萬高收入25萬以上40項目客嶄群梳理項目篇|項目定位|客群定位XXXX園朝陽高新寬城南關(guān)市內(nèi)其他擦區(qū)域省內(nèi)省外家庭中槳等收入10-串15萬/年家庭中崇高收入15-2坊5萬/年家庭高收宰入25萬/年以上普通員工一般管理燦人員私營業(yè)餅主公務(wù)員外企白軌領(lǐng)高管高級技這術(shù)人員私營業(yè)主公務(wù)員一般管理叛人員私營業(yè)科主公務(wù)員外企白掙領(lǐng)高管高級技微術(shù)人員私營業(yè)比主公務(wù)員高管高級技悉術(shù)人員私營業(yè)主公務(wù)員一般管駝理人員私營業(yè)主公務(wù)員外企白番領(lǐng)普通員工基礎(chǔ)客群提升客群定位中高公端，中高床收入客群景為主XX區(qū)、XX園區(qū)的中雅高收入客坡群為主目標(biāo)客膠群重要客賓群偶得客凝群41項目篇|項目定位|客群定碧位起步期-客群梳賊理周邊自然睛環(huán)境優(yōu)越夢，但處于超整治階段西部新贈城開發(fā)弱建設(shè)，仿區(qū)域認(rèn)惱知度較楊低項目處惠于起步研期，各幼項相關(guān)后配套不燥成熟開發(fā)目標(biāo)形象塑造搞階段，樹急立項目中嫁高品質(zhì)項目背景價格承疫受力區(qū)域認(rèn)拔可度配套周邊環(huán)境價格承受力區(qū)域認(rèn)可度周邊環(huán)境需求配套需求初期中低中高低中等收入人群低低低高中高收入人群中中中中高等收入人群高高高低√高收入人隊群中高收晌入人群中等收無入人群42項目篇|項目定租位|客群定位起步期-客群梳執(zhí)理基礎(chǔ)客浙群：人民大閣街以西激方便進(jìn)呀入項目郵區(qū)域的成中高收失入人群旗，其中隱以XX、XX園區(qū)中污高收入暗客群為牲主。項目客適群提升客群斧：依托便利助交通進(jìn)入銷該區(qū)域的番市內(nèi)其他蘿區(qū)域、省舌內(nèi)省外的論中高收入懼人群，尤衰其高鐵開手通運營帶戚來的通勤彎人員目標(biāo)客群重要客群偶得客瓜群43起步期-客群導(dǎo)入價格方應(yīng)面：高品所質(zhì)打造馳，樹立冷項目形造象，低煩價入市舒，快速賊啟動項屯目周邊環(huán)汁境：加快西請湖環(huán)境整此治，西湖童公園建設(shè)壘適度提前區(qū)域認(rèn)姻可度：西部求新城及XX區(qū)域價值火解讀宣傳相關(guān)配套：加快粥道路建鍵設(shè)尤其秋是區(qū)域頂內(nèi)道路隊與區(qū)域保外道路垃的快速陽對接項目篇|項目定位|客群定抓位44價格承認(rèn)受力區(qū)域認(rèn)可蜻度配套周邊環(huán)境項目篇|項目定位|客群定位發(fā)展期-客群梳理周邊自含然環(huán)境延優(yōu)越，臥治理效梢果初顯西部新城污初具雛形湊，區(qū)域認(rèn)傍知度提升項目處于燈發(fā)展期，太相關(guān)配套疊逐步建設(shè)開發(fā)目靈標(biāo)產(chǎn)品線僻覆蓋，旁提高去縮慧化速度茄，迅速叛回流現(xiàn)脈金項目背轉(zhuǎn)景價格承受力區(qū)域認(rèn)可度周邊環(huán)境需求配套需求中期高、中、低中中高中中等收入人群低低低高中高收入人群中中中中高等收入人群高高高低√√√高收入銳人群中高收入邊人群中等收斑入人群45項目篇|項目定謊位|客群定瓣位發(fā)展期-客群梳理基礎(chǔ)客堅群：所有依稿托便利么交通方圾便進(jìn)入塵本區(qū)域克的高收讓入人群悲，人民緊大街以犁西方便蜓進(jìn)入進(jìn)膠入本項厲目的中孤高收入換人群，妻以及XX、XX園區(qū)方便房誠進(jìn)入本區(qū)圍域的中等份收入人群伏，其中以XX、XX園區(qū)人柄群為主揮。提升客準(zhǔn)群：依托便杠利交通盜進(jìn)入該蜜區(qū)域的打朝陽、青高新、漏寬城、靜南關(guān)的艙中等收負(fù)入人群羽以及市宗內(nèi)其他薪區(qū)域、頌省內(nèi)省呈外中高盞收入人炎群。項目客群目標(biāo)客蛇群重要客群偶得客群46項目篇|項目定位|客群定某位發(fā)展期-客群導(dǎo)入價格方面：項目產(chǎn)燥品拉開檔幸次，全面趣滿足中端骨、中高端拘、高端客釋戶的需求周邊環(huán)境：展示xxxx環(huán)境整治膜和西湖公廣園建設(shè)的蛋成果，增優(yōu)強(qiáng)客戶信給心區(qū)域認(rèn)可雜度：起步作期項目炕品質(zhì)展飛示，配若以西部英新城及XX區(qū)域價值洗解讀宣傳相關(guān)配饅套：商業(yè)、舞休閑、娛燦樂配套完赤善，教育血、生活配煤套的完善殖，引入公柳交場站，歪加強(qiáng)地鐵2號線的宣音傳47價格承受力區(qū)域認(rèn)可度周邊環(huán)境需求配套需求后期高、中中高高高中等收入人群低低低高中高收入人群中中中中高等收入人群高高高低價格承洲受力區(qū)域認(rèn)凡可度配套周邊環(huán)細(xì)境項目篇|項目定艇位|客群定三位成熟期-客群梳還理環(huán)境治理側(cè)完畢，真拿正成為長量春四湖之蜜一西部新城著日趨完善舌，西部中揚心快速崛累起相關(guān)配套謊基本完善它，生活、幕交通十分采便利開發(fā)目標(biāo)成為房地棚產(chǎn)發(fā)展熱羅點區(qū)域，續(xù)實現(xiàn)產(chǎn)品炎的大幅溢鋸價項目背景√√高收入人稼群中高收并入人群中等收入慌人群48項目篇|項目定鋼位|客群定舌位成熟期-客群梳理基礎(chǔ)客群虎：所有依存托便利差交通方掛便進(jìn)入概本區(qū)域倍的高收才入人群型，人民椅大街以激西方便斧進(jìn)入進(jìn)鞭入本項濕目的中商高收入犬人群，組其中以XX、XX園區(qū)人群妥為主。提升客專群：依托便利復(fù)交通進(jìn)入編該區(qū)域的層市內(nèi)其他臨區(qū)域、省芝內(nèi)省外的奔中高收入完人群，尤汪其是高鐵堤開通運營惹帶來的通丙勤人員。項目客黑群目標(biāo)客非群重要客群偶得客群49項目篇|項目定斧位|客群定位成熟期-客群導(dǎo)摟入價格方面：延續(xù)柄項目高挺端品質(zhì)府，實現(xiàn)近產(chǎn)品大努幅溢價周邊環(huán)境：XX區(qū)域和濁項目環(huán)炕境及文趨化體驗區(qū)域認(rèn)漁可度：西部賤新城建船設(shè)成果勻展示相關(guān)配冒套：各項斜配套展番示50區(qū)域發(fā)禿展起步期發(fā)展期成熟期起步期發(fā)展期繁榮期打造湖面俘，治理環(huán)脖境,基礎(chǔ)設(shè)晝施建設(shè)西部新城他成功，配介套完善，XX區(qū)域打廚造完善刃階段西客站捐及西部頌新城由扮成勢到得成型，XX區(qū)域面貌福極大改善客戶演拉進(jìn)項目篇|項目定管位|客群定位項目發(fā)展51項目篇|項目規(guī)劃陳設(shè)計建議|項目規(guī)劃名理念新都市希主義區(qū)域的勢發(fā)展從區(qū)域密整體的奶高度審董視和解辯決問題您，從區(qū)含域的整險體配套旱公建，蠢提高使綱用效率鄰里、社工區(qū)、交通蹲走廊優(yōu)先考慮畝公共空間遲，注重公鳳共空間的熄營造，公潛共利益塊大于私人銅利益、同度時，居住敗和服務(wù)功但能相互融峰合，多樣韻化街道、公街塊、曬建筑適宜的色交通組塌織系統(tǒng)博、結(jié)合孝交通提范供服務(wù)也、合適生的街塊李規(guī)模、勸整體統(tǒng)序一又各鞠具特色菠建筑大尺度中尺度小尺度居住社區(qū)社區(qū)發(fā)展倦融入到區(qū)菠域發(fā)展中西，從區(qū)域籠規(guī)劃的角胞度貢獻(xiàn)配晚套公建，其提升社區(qū)獲價值大尺度居住小爆區(qū)注重小荷區(qū)內(nèi)公躍共空間末的打造休，根據(jù)助居住需坡求提供興商業(yè)、輝休閑、廉娛樂服探務(wù)中尺度居住組戰(zhàn)團(tuán)與社區(qū)、磁小區(qū)風(fēng)格尼相對統(tǒng)一伍，居住空六間相對封輪閉、滿足全組團(tuán)內(nèi)相捆關(guān)需求服伴務(wù)中心的搖打造小尺度大包容民、小純脂粹：大開放、牙小封閉；借服務(wù)功能達(dá)分級開敞嗽打造；整糞體風(fēng)格統(tǒng)妹一，分區(qū)湖特色鮮明新都市宋主義更絡(luò)多的作罰為城市凍或片區(qū)丟的規(guī)劃堪設(shè)計理媽念，根索據(jù)其核搶心思想蹤蝶，將本蔬項目從律大到小聾分為社谷區(qū)、小耀區(qū)、組倍團(tuán)三種己尺度52項目篇|項目規(guī)所劃設(shè)計毛建議|整體規(guī)駱劃布局四級空粗間架構(gòu)己關(guān)系開放空赤間半開放索空間半私密走空間私密空間面向城坐市的公嫁共空間筒，商業(yè)守街、會寒所等與維市政規(guī)苗劃路及謝市政廣習(xí)場緊密點連接，治創(chuàng)造與蔽城市空魚間的互蓬動聯(lián)通社區(qū)園秀林綠化捕區(qū)域，書對社區(qū)魄居民開悲放，是右整個社拿區(qū)的公勝共區(qū)域建筑中鄰溉里庭院，驚具有一定摘的私密性住戶獨有貧的景觀陽卷臺、入戶胳花園等私股家場所，捷強(qiáng)調(diào)私有鐘性和隱私燒性53項目篇|項目規(guī)劃遣設(shè)計建議|整體規(guī)劃狹布局土地利用居住+商業(yè)、休衣閑、娛樂居住為主夏、融合商嗎業(yè)、休閑熊、娛樂的榆社區(qū)整體統(tǒng)占一、不備同類型早的居住婚組團(tuán)具若有各自波的環(huán)境密特征分級開蚊敞，商炕業(yè)、休維閑、娛餃樂提供吳服務(wù)中崇心職能中尺度胳：小區(qū)罩服務(wù)中聰心，為抓小區(qū)內(nèi)腹居民提閱供服務(wù)小尺度：杰組團(tuán)內(nèi)服查務(wù)中心，存為組團(tuán)內(nèi)門居民提供攝服務(wù)大尺度永：社區(qū)貍服務(wù)中紐奉心，區(qū)幅域服務(wù)輪中心的丟重要成樓部分大尺度木：整體瞎風(fēng)格相救對統(tǒng)一愈，高端綿、中高趕端相對溫集聚中尺度：羞風(fēng)格獨特賄，產(chǎn)品多篩樣小尺度：市相對封閉桃空間，品喉質(zhì)相同社區(qū)、厚小區(qū)、始組團(tuán)利呀用環(huán)境蟲特征功六能互補(bǔ)灶，相輔撤相依，遙創(chuàng)造和章諧社區(qū)54項目篇|項目規(guī)正劃設(shè)計米建議|整體規(guī)匯劃布局開發(fā)強(qiáng)度—A地塊資源導(dǎo)向板下土地價摸值分析交通導(dǎo)向渴下土地價蓄值分析限制性桌條件導(dǎo)公向下土偏地價值滲分析55項目篇|項目規(guī)劃證設(shè)計建議|整體規(guī)隔劃布局開發(fā)強(qiáng)眉度—A地塊低密度區(qū)中密度雙區(qū)高密度區(qū)三種導(dǎo)澡向下的潤土地價朱值分析軌進(jìn)行疊園加，得劈燕出地塊剪的開發(fā)速強(qiáng)度56項目篇|項目規(guī)劃狹設(shè)計建議|整體規(guī)寨劃布局開發(fā)強(qiáng)偷度—B地塊資源導(dǎo)執(zhí)向下土部地價值鉛分析交通導(dǎo)向稍下土地價返值分析限制性百條件導(dǎo)百向下土玻地價值叮分析57項目篇|項目規(guī)劃憂設(shè)計建議|整體規(guī)劃患布局開發(fā)強(qiáng)度—B地塊低密度區(qū)高密度藥區(qū)三種導(dǎo)糞向下的忠土地價謊值分析婚進(jìn)行疊棟加，得煌出地塊槳的開發(fā)倦強(qiáng)度58項目篇|項目規(guī)劃鳥設(shè)計建議|整體規(guī)鋪劃布局功能布買局建議—A地塊社區(qū)服務(wù)駕中心小區(qū)服洞務(wù)中心景觀軸桑線社區(qū)景農(nóng)觀中心公共服酒務(wù)中心社區(qū)服務(wù)晃中心：靠榆近道路既晝?yōu)樯鐓^(qū)服棗務(wù)又是XX區(qū)域服武務(wù)中心毅重要組向成部分小區(qū)服務(wù)婚中心：分廈為四個小怕區(qū)，服務(wù)誓中心為小倚區(qū)內(nèi)居民磁提供服務(wù)專屬服觀務(wù)中心在低密莫度組團(tuán)泡內(nèi)，根么據(jù)高端戚客群需拜求，為攻其量身粘設(shè)置專唐屬的服許務(wù)中心社區(qū)景觀辛中心與社區(qū)服島務(wù)中心分慌離，為社恩區(qū)居民服知務(wù)景觀軸匠線整個社區(qū)赤橫縱兩條紅軸線是社嫩區(qū)景觀主影軸，每個刮小區(qū)布置礦縱向景觀綢軸，與主鞠景觀軸配穿合，搭建頸小區(qū)景觀團(tuán)軸線59項目篇|項目規(guī)劃并設(shè)計建議|整體規(guī)劃耐布局功能布菊局建議—B地塊社區(qū)服務(wù)中心小區(qū)服務(wù)中心景觀軸線社區(qū)景觀蘿中心與社區(qū)賭服務(wù)中系心重合斜，為社刪區(qū)居民群服務(wù)景觀軸線整個社區(qū)撞橫縱兩條你軸線是社天區(qū)景觀主皂軸，每個排小區(qū)布置葬縱向景觀醒軸，與主莫景觀軸配廳合，搭建徑小區(qū)景觀偽軸線公共服綠務(wù)中心社區(qū)服務(wù)狐中心：地莫塊高端產(chǎn)么品打造，流置于社區(qū)唐內(nèi)部，僅保為社區(qū)居膜民服務(wù)，德保證居民鴨的私密空駛間小區(qū)服務(wù)沒中心：分快為兩個個而小區(qū)，每怠個小區(qū)布購局服務(wù)中淹心與社區(qū)術(shù)服務(wù)中心鑄搭配，為路小區(qū)內(nèi)居爽民提供服召務(wù)專屬服務(wù)穩(wěn)中心：根據(jù)高畜端住宅社帽區(qū)客群，尺為其量身叔設(shè)置的專眾屬服務(wù)中霜心，如精流品酒店、泰紅酒吧等60托斯卡納啄風(fēng)格地中海風(fēng)魂格法式風(fēng)格德式風(fēng)臨格長春現(xiàn)有妹大盤以傳設(shè)統(tǒng)歐美風(fēng)溪格為主，沉已被長春茄市民普遍讀接受，在杯項目建設(shè)炸初期，本智案應(yīng)延續(xù)榜這一風(fēng)格棕。項目篇|項目規(guī)劃挽設(shè)計建議|建筑風(fēng)格傳統(tǒng)歐焰美風(fēng)格61在項目準(zhǔn)后期，脹西部新批城已初可具規(guī)模捎，本案沿應(yīng)以融獻(xiàn)入西部坦新城，藍(lán)打造城虎市副中延心的“巾后花園械”為己鉆任，現(xiàn)綁代時尚辣的建筑初風(fēng)格，公體現(xiàn)“添都市感綢”。項目篇|項目規(guī)太劃設(shè)計宰建議|建筑風(fēng)押格現(xiàn)代時撿尚風(fēng)格62項目篇|項目規(guī)線劃設(shè)計盈建議|產(chǎn)品組該合建議客群導(dǎo)柴向下的惱產(chǎn)品組萬合項目主力羞產(chǎn)品品質(zhì)獻(xiàn)定位為中級高端，滿宗足目標(biāo)客凡群需求目標(biāo)客群重點客群偶得客群中端中高端高端60%40%50%30%20%50%50%50%30%20%63項目篇|項目規(guī)劃聲設(shè)計建議|產(chǎn)品組洲合建議土地價秋值導(dǎo)向鈔下的產(chǎn)懂品組合AB地塊靠近湖森面，一回線湖景懇資源，痛適合打猶造高端愁產(chǎn)品A地塊離湖面理不遠(yuǎn)，捆可以觀倍湖相鄰地翻塊D資源良好毫，適合打幕造高端產(chǎn)言品，A地塊可打相造中高端陵實現(xiàn)差異配、規(guī)避競燙爭DCBB地塊高糟端打造阿，高端雞產(chǎn)品組猾合A地塊中列高端打圾造，中貪高端產(chǎn)宵品組合64項目篇|項目規(guī)書劃設(shè)計營建議|產(chǎn)品組合取建議規(guī)劃指倍標(biāo)導(dǎo)向閑下的產(chǎn)局品組合規(guī)劃指標(biāo)地塊A地塊B地塊占地面積718227㎡134787㎡容積率2.5建筑面積1795567.5㎡336967.5㎡建筑密度35%綠地率30％建筑限高100容積率相桿對較高，斃在用滿的覽情況下，陷拆分出高選端的別墅懇類產(chǎn)品以企及中高端科的洋房產(chǎn)悠品有一定引困難容積率立微降，纖進(jìn)行產(chǎn)把品創(chuàng)新錄，既滿詢足經(jīng)濟(jì)程回報，灘又能保蕩證項目硬的整體惡品質(zhì)，枯利于項這目的整華體開發(fā)版運營。65項目篇|項目規(guī)劃永設(shè)計建議|產(chǎn)品組合咐建議A地塊物業(yè)類型特點問題點契合度獨棟別墅形象好、品質(zhì)高、提升項目形象政策限制低類別墅形象好、品質(zhì)高、提升項目形象面臨D地塊的強(qiáng)烈競爭低花園洋房XX區(qū)市場缺失，提升項目形象市場缺失、如何進(jìn)行亮點打造是關(guān)鍵高小高層拉升整體容積率、與花園洋房構(gòu)建中高端形象價格不易提升中高高層拉升整體容積率、利用高度優(yōu)勢突出景觀概念價格不易提升、市場有一定抗性中高產(chǎn)品組合崇：花園洋糞房+小高層+高層/花園洋綁房+高層花園洋房免和小高層凳支撐A地塊中高拐端形象66項目篇|項目規(guī)第劃設(shè)計賽建議|產(chǎn)品組合屬建議A地塊—產(chǎn)品配比詳（花園洋腿房+小高層+高層）產(chǎn)品建面建面比例容積率花園洋房179561%1.3小高層91573951%2.0高層86187248%3.5合計1795568100%2.5產(chǎn)品建面建面比例容積率花園洋房689504%1.3小高層89634752%2.0高層75844844%3.5合計1723745100%2.4產(chǎn)品建面建面比例容積率花園洋房1321548%1.3小高層84248051%2.0高層67728841%3.5合計1651922100%2.3產(chǎn)品建面建面比例容積率花園洋房18961212%1.3小高層80585151%2.0高層58463737%3.5合計1580099100%2.2產(chǎn)品建面建面比例容積率花園洋房24132416%1.3小高層78430452%2.0高層48264932%3.5合計1508277100%2.1產(chǎn)品建面建面比例容積率花園洋房30165521%1.3小高層74695652%2.0高層38784327%3.5合計1436454100%2.0不同容積袍率下的產(chǎn)聲品配比：葛用足容積壺率情況下忠，花園洋什房+小高層最難大化，同姿時最大化壁花園洋房橫比例。備注：洋喂房+小高層+高層配查比如果吸僅僅最任大化洋蔬房比例暢，則不雖存在小涌高層比鹽例問題嫌，根據(jù)虎經(jīng)驗，局小高層裂成本高嫌，溢價浩能力弱做于洋房67項目篇|項目規(guī)劃獲設(shè)計建議|產(chǎn)品組慎合建議A地塊—產(chǎn)品配比礙（花園洋貸房+高層）產(chǎn)品建面建面比例容積率花園洋房41298123%1.3高層138258777%3.5合計1795568100%2.5產(chǎn)品建面建面比例容積率花園洋房46541127%1.3高層12533473%3.5合計1723745100%2.4產(chǎn)品建面建面比例容積率花園洋房49557730%1.3高層115634570%3.5合計1651922100%2.3產(chǎn)品建面建面比例容積率花園洋房53723434%1.3高層104286666%3.5合計1580099100%2.2產(chǎn)品建面建面比例容積率花園洋房58822839%1.3高層92004961%3.5合計1508227100%2.1產(chǎn)品建面建面比例容積率花園洋房63204044%1.3高層80441456%3.5合計1436454100%2.0不同容積哪率下的產(chǎn)雨品配比：斷用足容積姑率情況下不，最大化石花園洋房名比例。68項目篇|項目規(guī)劃狐設(shè)計建議|產(chǎn)品組被合建議A地塊—價格推號算

35%45%20%洋房估價因素權(quán)重估價對象萬盛理想國XXXX城綠地上海城售價100%待估630058006500區(qū)位30%1001051081071719綜合交通30%1001071101081691周邊自然環(huán)境20%1009594941296社區(qū)成熟度20%1001061101071134

5,840參考比例

45%25%30%小高層估價因素權(quán)重估價對象XXX城偉業(yè)星城萬盛理想國售價100%待估550060005500區(qū)位30%1001031101081588綜合交通30%1001021081061612周邊自然環(huán)境20%1009496941190社區(qū)成熟度20%1001061081061056

5,446參考比例

40%30%30%高層估價因素權(quán)重估價對象恒大綠洲XXX城XXXXXX售價100%待估480058005500區(qū)位30%1001011061101513綜合交通30%1001051051081504周邊自然環(huán)境20%1009994951105社區(qū)成熟度20%1001011051081017

5,139洋房580租0元/平米小高層5400元/平米高層5100元/平米69項目篇|項目規(guī)劃俯設(shè)計建議|產(chǎn)品組刮合建議A地塊—財務(wù)測算逮（花園洋聞房+小高層+高層）容積率總投資（億元）稅后利潤（億元）稅后投資利潤率（%）溢價（%）2.575.814.018.402.473.113.518.512.370.413.018.422.267.712.518.432.165.012.018.442.062.311.518.45綜合各項趁指標(biāo)，建鑰議采用容危積率為2.0方案備注：溢掉價指在降正低容積率握情況下，冒同樣達(dá)到膀用足2.5容積率情掠況下的利犧潤總額，餓產(chǎn)品的價象格應(yīng)提升理多少70項目篇|項目規(guī)寬劃設(shè)計右建議|產(chǎn)品組合倦建議A地塊—財務(wù)測答算（花和園洋房+高層）容積率總投資（億元）稅后利潤（億元）稅后投資利潤率（%）溢價（%）2.577.612.616.302.474.812.316.40.62.372.111.716.31.52.269.311.316.32.32.166.510.916.43.12.063.810.416.44.1綜合各破項指標(biāo)前，建議偶采用容渠積率為2.0方案備注：啦溢價指維在降低絡(luò)容積率往情況下叔，同樣螞達(dá)到用葬足2.5容積率情膽況下的利敬潤總額，元產(chǎn)品的價完格應(yīng)提升究多少71項目篇|項目規(guī)督劃設(shè)計趕建議|產(chǎn)品組合壩建議A地塊—財務(wù)測之算方案容積率總投資（億元）稅后利潤（億元）稅后投資利潤率（%）溢價（%）花園洋房+小高層+高層2.062.311.518.40花園洋房+高層2.063.810.416.42更多的花逆園洋房提你高項目品源質(zhì)，有利寫于項目較雪快的去化聾，同時價敬格有溢價爪的空間，方綜合比較籃，建議容轎積率2.0花園洋堪房+高層方該案產(chǎn)品建面建面比例容積率花園洋房30165521%1.3小高層74695652%2.0高層38784327%3.5合計1436454100%2.0產(chǎn)品建面建面比例容積率花園洋房63204044%1.3高層80441456%3.5合計1436454100%2.072項目篇|項目規(guī)劃嚼設(shè)計建議|產(chǎn)品組潤合建議A地塊—財務(wù)測算序號工程或費用名稱投資金額（萬元）樓面成本（元/平米）占總成本比例一土地成本12538587319.67%二前期工程費155711082.44%三建筑安裝工程費311423216848.85%四基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費7182350011.27%五管理費用9581671.50%六銷售費用194211353.05%七不可預(yù)見費10306721.62%八財務(wù)費用（含建設(shè)期利息及融資費用、以兩年期計算）231331613.63%九經(jīng)營稅費431143006.76%十土地增值稅（預(yù)提）7768541.22%總投資6375264438

總銷售收入776834

稅前利潤139308

十一所得稅(預(yù)提)34827

稅后利潤104481

稅前投資利潤率21.9%稅后投資利潤率16.4%73項目篇|項目規(guī)劃治設(shè)計建議|產(chǎn)品組合柴建議B地塊物業(yè)類型特點問題點契合度獨棟別墅形象好、品質(zhì)高、提升項目形象政策限制低類別墅形象好、品質(zhì)高、提升項目形象如何進(jìn)行亮點打造高花園洋房中高端形象容積率拉升不足中低小高層拉升整體容積率、高端形象不足價格不易提升中高層拉升整體容積率、利用高度優(yōu)勢突出景觀概念、打造空中花園產(chǎn)品進(jìn)行創(chuàng)新，打造高端中高產(chǎn)品組絞合：類榮別墅+高層高層進(jìn)仍行產(chǎn)品涂創(chuàng)新，膀高品質(zhì)長打造，最突出高姿端項目惰形象74項目篇|項目規(guī)掏劃設(shè)計核建議|產(chǎn)品組合遷建議B地塊—產(chǎn)品配比產(chǎn)品建面建面比例容積率類別墅5041017%0.8高層24612183%3.5合計296531100%2.2產(chǎn)品建面建面比例容積率類別墅5930622%0.8高層21026878%3.5合計269574100%2.0產(chǎn)品建面建面比例容積率類別墅6550627%0.8高層17711073%3.5合計242617100%1.8產(chǎn)品建面建面比例容積率類別墅7885039%0.8高層12333061%3.5合計202181100%1.5產(chǎn)品建面建面比例容積率類別墅9057756%0.8高層7116844%3.5合計161744100%1.275項目篇|項目規(guī)娘劃設(shè)計逮建議|產(chǎn)品組航合建議B地塊—價格推算800鈔0元/平米6500元/平米鑒于項目充所在區(qū)域匙尚未成熟趨，類別墅郊類產(chǎn)品價鋼格參照成容熟區(qū)域花排園洋房價伶格高層產(chǎn)典品以空范中花園峰的形式墳塑造高尸端，價天格較普朱通高層絨較高76容積率總投資（億元）稅后利潤（億元）稅后投資利潤率（%）溢價（%）2.214.14.431.202.013.04.031.12.81.811.93.630.66.61.510.23.130.4131.28.52.529.723項目篇|項目規(guī)劃漁設(shè)計建議|產(chǎn)品組合功建議B地塊—財務(wù)測算綜合各幟項指標(biāo)搖，建議慶采用容廢積率為1.8方案備注：溢咽價指在降獎低容積率潛情況下，鋒同樣達(dá)到格用足2.2容積率情廳況下的利溉潤總額，欄產(chǎn)品的價壇格應(yīng)提升第多少77B地塊—財務(wù)測算序號工程或費用名稱投資金額（萬元）樓面成本（元/平米）占總成本比例一土地成本2353197019.79%二前期工程費28691182.41%三建筑安裝工程費57379236548.25%四基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費1213150010.20%五管理費用1738721.46%六銷售費用41881733.52%七不可預(yù)見費1886781.59%八財務(wù)費用（含建設(shè)期利息及融資費用、以兩年期計算）42341753.56%九經(jīng)營稅費92983837.82%十土地增值稅（預(yù)提）1675691.41%總投資1189284902

總銷售收入167527

稅前利潤48599

十一所得稅(預(yù)提)12150

稅后利潤36449

稅前投資利潤率40.9%稅后投資利潤率30.6%

項目篇|項目規(guī)劃傲設(shè)計建議|產(chǎn)品組嫌合建議78選取項目甄選依據(jù)①XXX城XX區(qū)中端樓盤代表項目②XXXX花園XX區(qū)中高端代表項目③恒大綠洲高新區(qū)中高端代表項目④XXX城XX區(qū)高層代表項目⑤萬盛理想國XX園區(qū)大盤代表項目目標(biāo)：茫研究高均層、小釘高層、培花園洋猜房的價詢格情況慢、去化尚情況，獄分析對腸項目產(chǎn)都品組合質(zhì)的借鑒問題：虛項目周慮邊區(qū)域弓高層、表小高層探、花園桿洋房同卸時開盤墨項目很懼少，難章在同一都項目完粗成比較解決措施畫：選取一皇定數(shù)目的社，區(qū)位、磁品質(zhì)相近悄的，具有賊某一類產(chǎn)選品代表性敞的項目相嶼互比較凈月板塊經(jīng)開板塊二道板塊環(huán)城路繞城高速公路軌道交通城市二環(huán)主城區(qū)13245備注：以下市勒場研究垂數(shù)據(jù)均喉來自長杯春房地桿產(chǎn)業(yè)信山息網(wǎng)，踏時間截膀止至201讓1年3月29日相關(guān)數(shù)據(jù)頑界定標(biāo)準(zhǔn)餡：以住宅邊總套數(shù)為仇推出套數(shù)錄的標(biāo)準(zhǔn)，罵以已備案使住宅套數(shù)羨為去化套橫數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)跑。項目篇|項目規(guī)扶劃設(shè)計移建議|產(chǎn)品組合耕建議通過市場肌不同產(chǎn)品塌組合去化阻情況，對咬上述產(chǎn)品輛組合建議茅進(jìn)行修正79整體備注萬盛理想國96%總?cè)莘e率為1.4，小高層大多為15層，洋房品質(zhì)較高，提高項目整體品質(zhì)XXX城86%總?cè)莘e率為1.39，小高層多為17、15層，低密度洋房提升項目整體品質(zhì)XXXX花園82%總?cè)莘e率為1.74，花園洋房7層產(chǎn)品眾多，拉低項目整體品質(zhì)去化情圈況項目名稱小高洋房小高洋房項目的武整體產(chǎn)厭品品質(zhì)在影響項毯目產(chǎn)品惱整體去遙化情況或，在洋肯房與小減高組合耍產(chǎn)品體哭系里，譽(yù)適當(dāng)提那高小高職層容積造率，降餐低洋房顫容積率買打造高傾品質(zhì)樓失盤，有岸利于項踢目的整軋體去化要。√花園洋房桌高品質(zhì)打斗造提升項昌目品質(zhì)，鈔有助于項頂目整體去餅化項目篇|項目規(guī)劃好設(shè)計建議|產(chǎn)品組況合建議項目借臺鑒：通啊過提高貝高容積徑率產(chǎn)品誕與降低刺低容積顫率產(chǎn)品慢，打造鉤高品質(zhì)熊低密度彩產(chǎn)品80高層恒大綠次洲洋房+小高79%萬盛理撇想國XXX城XXXX花園96%86%82%產(chǎn)品組中合代表項何目去化率單純高港層，產(chǎn)權(quán)品較為確單一，扁客群覆丟蓋不足桶，影響乘項目的傾整體去脖化收入水平侮相近的客犯群其購買練的產(chǎn)品應(yīng)蟻相對集聚敵，高層產(chǎn)遼品對相對炎高端收入保人群吸引臣力不足備注：嗽恒大綠偉洲項目抗前期去藍(lán)化較好砌，后期污由于戶義型偏大奴原因，音產(chǎn)品去詞化速度春較慢豐富產(chǎn)品歪組合，覆殺蓋更多客長群，有助罵于項目去賣化項目篇|項目規(guī)劃沿設(shè)計建議|產(chǎn)品組合該建議項目借鑒培：拉長產(chǎn)防品線，覆湯蓋更多客限群，提高膠項目去化81資源占有校型高層產(chǎn)資品有一定改的市場接偏受空間XXX城（高很層）恒大綠洲代表項含目79%銷售率31%恒大綠忍洲和XXX城兩項目共非城市中療心樓盤，刮高層產(chǎn)品季打造要有喜一定的專扭屬資源恒大綠映洲主打拔湖景資險源產(chǎn)品赤，去化悠率較好濤，市場只上具有枝一定的麥認(rèn)知度XXX城高層產(chǎn)匙品去化較陽差，與其浙缺少一定稼的專屬資筋源有一定舌關(guān)系長春客群壩對非城市并中心的且手無一定專墓屬資源的匙高層具有吵一定的抗恒性項目篇|項目規(guī)劃與設(shè)計建議|產(chǎn)品組合宴建議項目借近鑒：高掌層產(chǎn)品棚打造與佳湖景資恩源充分湯的結(jié)合82項目篇|項目規(guī)劃規(guī)設(shè)計建議|產(chǎn)品組合豈建議產(chǎn)品建面建面比例容積率類別墅6550627%0.8高層17711073%3.5合計242617100%1.8產(chǎn)品建面建面比例容積率花園洋房63204044%1.3高層80441456%3.5合計1436454100%2.0財務(wù)測朗算得出曠的產(chǎn)品均組合與多市場去期化反映替下的產(chǎn)態(tài)品組合登具有高像度契合害性A地塊產(chǎn)品疾組合方案B地塊產(chǎn)丟品組合和方案廣州萬哲科四季喊花城83項目篇|項目開戴發(fā)策略|大盤開發(fā)揪研究價值認(rèn)識第一層面幻玉：住宅與牌居住、晨商業(yè)、史商務(wù)等縫功能的命組合。第二層并面：體量（也規(guī)模）梁與大盤駁的社會謊影響力柄。第三層面兇：開發(fā)利破潤與社英區(qū)和諧頸、生活瘡方式塑排造、品鈔牌提升持。大盤開發(fā)制不僅僅有息規(guī)模優(yōu)勢普，有完善池學(xué)校、醫(yī)帥院、會所陳、商業(yè)中晨心大型配六套，更重凍要的是大使盤有的巨舅大的社會示影響力、詞能夠引領(lǐng)嫩新的生活坦方式與居沖住方式。傳統(tǒng)對大汗盤影響力稼的理解僅凈僅是大盤豈規(guī)模；