房地產(chǎn)預(yù)算管理案例

房地產(chǎn)預(yù)算管理此報(bào)告僅供內(nèi)部使用,請(qǐng)勿擅自傳閱、引用或復(fù)制關(guān)于預(yù)算管理預(yù)算是行為計(jì)劃的量化，這種量化有助于管理者協(xié)調(diào)、貫徹計(jì)劃，是一種重要的管理工具。BUBUBUBUBU預(yù)算編制預(yù)算的目的是指導(dǎo)實(shí)際工作，實(shí)現(xiàn)我們預(yù)期的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)

預(yù)算管理的優(yōu)點(diǎn)

制定計(jì)劃預(yù)算有助于管理者通過計(jì)劃具體的行為來確定可行的目標(biāo)，同時(shí)能使管理者考慮各種可能的情形。

促進(jìn)合作與交流

總預(yù)算能協(xié)調(diào)組織的活動(dòng)，使得管理者全盤考慮整個(gè)價(jià)值鏈之間的相互聯(lián)系。預(yù)算的編制是一個(gè)從上到下、又從下到上不斷反復(fù)的過程，因此它還是一種有效的溝通手段，能觸及到企業(yè)的各個(gè)角落。

有助于業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)

通過預(yù)算管理各項(xiàng)目標(biāo)的預(yù)測(cè)、組織實(shí)施，能促進(jìn)企業(yè)各項(xiàng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，保證企業(yè)各項(xiàng)目標(biāo)的不斷提高和優(yōu)化，是體現(xiàn)企業(yè)業(yè)績(jī)的一種好的管理模式

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激勵(lì)員工預(yù)算的過程會(huì)促進(jìn)管理者及全體員工面向未來，促進(jìn)發(fā)展，有助于增強(qiáng)預(yù)見性，避免盲目行為，激勵(lì)員工完成企業(yè)的目標(biāo)

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預(yù)算的優(yōu)點(diǎn)

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預(yù)算管理工作回顧

成本預(yù)算管理營(yíng)銷管理利潤(rùn)管理

預(yù)算管理工作回顧２０００年探索階段２００２年２００３年２００４年START認(rèn)識(shí)階段深入階段2000年，公司將工程預(yù)決算工作由工程部納入財(cái)務(wù)部進(jìn)行管理，開始了公司預(yù)算管理的早期工作。第一階段探索階段（2000年-2002年）主要特點(diǎn)：不完全預(yù)算管理，只涉及開發(fā)項(xiàng)目的投資成本預(yù)算;由財(cái)務(wù)部門獨(dú)立完成;第二階段認(rèn)識(shí)階段（2002年末-2003年）主要特點(diǎn)：編制完整的項(xiàng)目預(yù)算;從公司角度推進(jìn)預(yù)算管理;缺乏制度和工作流程的保證;第三階段深入階段（2004年開始）

主要特點(diǎn)：全面反思，統(tǒng)一認(rèn)識(shí)；將項(xiàng)目收入預(yù)算納入預(yù)算管理，通過收入和成本之間的動(dòng)態(tài)調(diào)整平衡確保項(xiàng)目利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)；建立了項(xiàng)目預(yù)算和公司預(yù)算的有機(jī)聯(lián)系；借助信息化手段固化預(yù)算管理的模式和方法；項(xiàng)目利潤(rùn)為中心目標(biāo)成本實(shí)際成本實(shí)際成本與目標(biāo)成本的實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)對(duì)比收入調(diào)整成本調(diào)整……現(xiàn)階段公司的預(yù)算管理模式現(xiàn)階段我地產(chǎn)公司的預(yù)算管理模式首先是全成本的概念，通過分解成本結(jié)構(gòu)，不僅把工程成本，還把項(xiàng)目管理費(fèi)用、營(yíng)銷費(fèi)用等都納入目標(biāo)成本進(jìn)行管理；其次是把銷售收入納入管理，對(duì)收入進(jìn)行動(dòng)態(tài)跟蹤，并通過銷控手段對(duì)收入進(jìn)行調(diào)整，使之與成本保持動(dòng)態(tài)平衡，以保證項(xiàng)目利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)；第三是通過動(dòng)態(tài)成本與目標(biāo)成本的對(duì)比分析來發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)反饋信息并采取相應(yīng)措施，變成本的事后分析為過程中的控制。同時(shí)，根據(jù)成本的變化，結(jié)合市場(chǎng)及銷售的情況，反過來可對(duì)銷售價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，以建立成本和銷售之間的互動(dòng)關(guān)系，取得預(yù)期的項(xiàng)目利潤(rùn)。最后，受項(xiàng)目開發(fā)周期的影響，周期延長(zhǎng)時(shí)期間費(fèi)用會(huì)侵占項(xiàng)目利潤(rùn)，使得目標(biāo)利潤(rùn)不能實(shí)現(xiàn)。因此將預(yù)算管理是貫穿整個(gè)項(xiàng)目全生命周期。將多年的實(shí)踐總結(jié)出的預(yù)算管理模式融入了整個(gè)信息化(ERP)過程中用一定的格式、程序、流程等使它固定下來，讓所有的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目都按統(tǒng)一的步驟和方法去執(zhí)行，而不能再進(jìn)行人為的調(diào)整，避免在不同階段重復(fù)走彎路和犯同樣的錯(cuò)誤。

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預(yù)算管理工作回顧成本預(yù)算管理營(yíng)銷管理利潤(rùn)管理房地產(chǎn)成本管理的特點(diǎn)成本管理總體思路成本在項(xiàng)目實(shí)施各個(gè)環(huán)節(jié)中的關(guān)鍵控制點(diǎn)成本管理要突出重點(diǎn)房地產(chǎn)成本管理的特點(diǎn)構(gòu)成復(fù)雜不同項(xiàng)目之間差異性大成本發(fā)生周期較長(zhǎng)房地產(chǎn)成本不僅僅包括常見的土地、建安成本，還包括園林 環(huán)境、市政配套、管理費(fèi)用、營(yíng)銷費(fèi)用等；不同類型的成本具備各自不同的特性，涉及不同的專業(yè)領(lǐng)域；不同房地產(chǎn)項(xiàng)目受地域、項(xiàng)目定位、產(chǎn)品功能、用途、項(xiàng)目規(guī)模等各方面因素影響很大，導(dǎo)致不同項(xiàng)目之間的差異性很大；每個(gè)項(xiàng)目都有自身的特點(diǎn)，很難將不同項(xiàng)目的成本進(jìn)行簡(jiǎn)單地對(duì)比；房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期都比較長(zhǎng)，少則1-2年，多則超過5年，管理難度大；控制環(huán)節(jié)多流程復(fù)雜執(zhí)行過程中變動(dòng)性大成本構(gòu)成復(fù)雜，導(dǎo)致在成本發(fā)生過程中需要涉及到的相關(guān)部門和崗位眾多成本管理過程中各類流程相當(dāng)復(fù)雜，增加成本管理難度；大量合同性成本在合同的執(zhí)行過程中會(huì)頻繁發(fā)生各種類型的變更；常見的變更包括設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證；“高變性”大大提高成本管理難度；缺乏數(shù)字化管理工具企業(yè)應(yīng)用的財(cái)務(wù)軟件只能提供事后的成本核算功能，無法做到事前和事中的實(shí)時(shí)監(jiān)控；

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預(yù)算管理工作回顧成本預(yù)算管理營(yíng)銷管理利潤(rùn)管理房地產(chǎn)成本管理的特點(diǎn)成本管理總體思路

成本在項(xiàng)目實(shí)施各個(gè)環(huán)節(jié)中的關(guān)鍵控制點(diǎn)成本管理要突出重點(diǎn)目標(biāo)成本的三個(gè)特點(diǎn)：目標(biāo)成本的合理性：有依據(jù)、具有科學(xué)性、可實(shí)現(xiàn)；目標(biāo)成本的嚴(yán)肅性：納入績(jī)效考核體系，不能隨意修改；目標(biāo)成本是項(xiàng)目成本的控制線：作為項(xiàng)目控制的上限，不可超越。建立合理的成本分類結(jié)構(gòu)作為成本管理基礎(chǔ)以目標(biāo)成本作為成本控制的基線以合同為中心的全動(dòng)態(tài)成本管理兩個(gè)目的：

建立規(guī)范，統(tǒng)一的成本科目結(jié)構(gòu)，第一，實(shí)現(xiàn)在統(tǒng)一的分類基礎(chǔ)上，對(duì)不同項(xiàng)目成本進(jìn)行比較和分析；第二，實(shí)現(xiàn)三地管理統(tǒng)一口徑，一致管控；有效利用歷史數(shù)據(jù)，為新項(xiàng)目提供指引，避免重復(fù)范錯(cuò)，以進(jìn)一步提高公司管理水平；內(nèi)涵：能及時(shí)反映成本動(dòng)態(tài)變化，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題并解決；以合同為中心，有效控制成本的隨意變更的問題。全成本概念兩個(gè)全面范圍：包括項(xiàng)目全生命周期、涵蓋項(xiàng)目全過程；包括項(xiàng)目開發(fā)的所有綜合成本項(xiàng)目。成本管理總體思路建立三地統(tǒng)一、涵蓋項(xiàng)目成本的成本樹以目標(biāo)成本做為項(xiàng)目成本控制的基線以合同為中心的全動(dòng)態(tài)成本管理對(duì)成本項(xiàng)目的劃分過粗、每項(xiàng)成本的內(nèi)容構(gòu)成不清晰，造成投資預(yù)算編制漏項(xiàng)或重復(fù)。應(yīng)該說，在前期工作中出現(xiàn)的投資漏項(xiàng)問題，絕大部份是由于節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)不清晰，每一級(jí)成本項(xiàng)目所包括的內(nèi)容沒有明確的介定清楚造成的?？梢哉f，很多投資的增加不是后期成本上升造成的，而是預(yù)算編制時(shí)就漏算了此項(xiàng)投資。前期工作中存在的問題：統(tǒng)一成本樹云南區(qū)域北京區(qū)域無錫區(qū)域成本樹１成本樹２成本樹３≠≠隨著房地產(chǎn)三地業(yè)務(wù)的拓展，發(fā)現(xiàn)各地區(qū)成本構(gòu)成有局部差異，但成本管理工作必須實(shí)現(xiàn)各地成本的一致性及橫向可比，我們通過統(tǒng)一成本科目及定義成本歸集和核算標(biāo)準(zhǔn)完成三地成本數(shù)據(jù)的一致性。成本樹前期房地產(chǎn)成本的不統(tǒng)一性成本樹一級(jí)科目建立的考慮因素

按業(yè)務(wù)性質(zhì)相近或業(yè)務(wù)階段集中的原則進(jìn)行分類。

基于成本管理的目的，將需要分類分析的成本項(xiàng)通過科目設(shè)置區(qū)分開，使管理人員更方便地從系統(tǒng)中取數(shù)，便于分析及管理。

兼顧三地差異，充分考慮數(shù)據(jù)的重要性和差異性，建立三地均可以使用的成本樹結(jié)構(gòu)，各地支出明細(xì)項(xiàng)目中包括的局部差異也根據(jù)分類原則進(jìn)行成本科目的歸集。更為明細(xì)的成本項(xiàng)目將做為“物品”進(jìn)行設(shè)置管理。利用信息系統(tǒng)自動(dòng)化功能，把成本管理的經(jīng)、緯度能清晰地整理出來。

建立了三地統(tǒng)一的由12個(gè)一級(jí)科目構(gòu)成的成本樹土地費(fèi)用前期費(fèi)用營(yíng)銷費(fèi)用管理費(fèi)用稅金其他費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)物管費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)用建筑建安工程費(fèi)市政工程環(huán)境及綠化工程住宅商鋪寫字樓車庫會(huì)所酒店各物業(yè)類型成本構(gòu)成項(xiàng)目總成本物品每個(gè)一級(jí)科目下有二至四級(jí)科目，并通過設(shè)置物品層來滿足差異性管理的要求統(tǒng)一成本樹的特點(diǎn)統(tǒng)一性統(tǒng)一成本科目，明確了成本項(xiàng)目的歸集標(biāo)準(zhǔn)，清晰介定每一個(gè)成本樹科目所涵蓋的內(nèi)容以及預(yù)算編制的依據(jù)。為不同項(xiàng)目之間的成本對(duì)比分析建立了基礎(chǔ)，為成本數(shù)據(jù)累積及成本管理提供基礎(chǔ)。經(jīng)過多次討論與研究，充分考慮公司內(nèi)部需要和外部市場(chǎng)慣例，形成了統(tǒng)一的成本科目設(shè)置，并對(duì)各級(jí)成本科目進(jìn)行了詳細(xì)定義，完成了項(xiàng)目成本的歸集和核算口徑一致性。統(tǒng)一成本樹的特點(diǎn)全面織性是“全述成本”瘡管理，紛包括項(xiàng)炎目全生季命周期醫(yī)、涵蓋妹項(xiàng)目全繳過程，抱包括項(xiàng)氣目開發(fā)泰的所有邁綜合成糕本項(xiàng)目欣，把所眨有成本布項(xiàng)進(jìn)行悶分類歸澇集，并孫根據(jù)從什屬關(guān)系奏及重要窄性來建所立成本展結(jié)構(gòu)層長(zhǎng)次。成本管理動(dòng)總體思路建立三蒼地統(tǒng)一堅(jiān)、涵蓋世項(xiàng)目全術(shù)成本的叼成本樹以目標(biāo)成荒本做為項(xiàng)姻目成本控形制的基線以合同禮為中心鬧的全動(dòng)灰態(tài)成本么管理前期目帝標(biāo)成本既的制訂喊中存在把的問題鄉(xiāng)豐：對(duì)各項(xiàng)目剛投資估計(jì)君的不足，陶也就是目棒標(biāo)成本的鞭制訂不合睛理，是造版成投資超狀預(yù)算的主胡要的原因率之一。目標(biāo)成本紹的制訂隨劍意，缺乏姐流程和制準(zhǔn)度的保證悄，同時(shí)對(duì)出行業(yè)內(nèi)相駱?biāo)莆飿I(yè)類疏型投資的塔資料信息銷、指標(biāo)收虜集不充分益，僅憑一灶兩個(gè)人的剛經(jīng)驗(yàn)判斷紋進(jìn)行估計(jì)想，預(yù)算編下制的依據(jù)成不客觀、毅過于隨意刪，造成可窩行性較差較。產(chǎn)品的不榮同檔次定誕位決定投憤資的不同瞧，由于對(duì)臂即將開發(fā)雄的產(chǎn)品缺們乏系統(tǒng)、選完整、充劫分的描述僵，對(duì)影響少投資的材狼料設(shè)備的申選用、各三部份投資鄰所占比重協(xié)等主要經(jīng)帥濟(jì)指標(biāo)未錯(cuò)進(jìn)行任何怕設(shè)定，造宋成估算時(shí)艘只能按常魔規(guī)經(jīng)驗(yàn)值忽進(jìn)行，依舍據(jù)不充分丙。地塊狀斷況、地貧質(zhì)條件舊、地形帳復(fù)雜程恰度等前萬期勘查奇、測(cè)量死工作不括充分，鏈同時(shí)對(duì)展工程現(xiàn)播場(chǎng)的實(shí)羨際情況愈也缺乏秩深入的派了解，南造成投蕉資估算濱難以準(zhǔn)婦確。123目標(biāo)成侄本制定隱方法分解成叨本結(jié)構(gòu)兔，設(shè)定費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的烘成本結(jié)構(gòu)樹制定統(tǒng)一翻的目標(biāo)成本制定鐵流程和標(biāo)西準(zhǔn)參考?xì)v零史成本哄，對(duì)每癢項(xiàng)成本鼓結(jié)構(gòu)設(shè)定糊目標(biāo)成釀本隨著項(xiàng)辜目的推抽進(jìn)，各顛項(xiàng)目標(biāo)膽成本滾動(dòng)調(diào)細(xì)整，細(xì)著化目標(biāo)成本壯是基于項(xiàng)烏目估算，苗因?yàn)槟繕?biāo)日成本是工內(nèi)程項(xiàng)目前昏期工作的盛核心部分撿，是成本鳥控制的依開據(jù)，也是療動(dòng)態(tài)成本韻的初始數(shù)捷據(jù)。需要強(qiáng)調(diào)龍的是，目物標(biāo)成本的境制訂是一直個(gè)隨著項(xiàng)課目的推進(jìn)抵逐步調(diào)整院、細(xì)化，趨最終逼近璃真實(shí)的過債程，在項(xiàng)楚目推進(jìn)的致不同階段駛，目標(biāo)成遣本以不同們的方式出挺現(xiàn)。房地產(chǎn)絡(luò)項(xiàng)目不良同開發(fā)采階段成幟本管理絲式的作用項(xiàng)目開發(fā)階段立項(xiàng)前期初步設(shè)計(jì)：用地規(guī)劃、工程規(guī)劃兩證辦理；擴(kuò)初設(shè)計(jì)：方案確定施工圖部分竣工部分銷售獲竣工圖、面積實(shí)測(cè)報(bào)告，完成銷售預(yù)算類型估算概算預(yù)算預(yù)算部分結(jié)算決算控制指標(biāo)成本不超過估算成本不超過概算收入的提升成本不超過預(yù)算收入的提升成本不超過預(yù)算項(xiàng)目各個(gè)寸階段的成砌本利用不楊同的版本噸進(jìn)行管理熄、比較，敏方便總結(jié)頓問題和差禿異。成本管理迎總體思路建立三抬地統(tǒng)一乏、涵蓋指項(xiàng)目全閱成本的閥成本樹以目標(biāo)成斑本做為項(xiàng)仗目成本控炊制的基線以合同為筒中心的全屬動(dòng)態(tài)成本愚管理前期工作殃中存在的疲問題現(xiàn)狀描綱述問題描繁述無法在帽項(xiàng)目開度發(fā)的生爪命周期范內(nèi)隨時(shí)悼了解最微新的動(dòng)除態(tài)成本乎狀況，糧要等到哀項(xiàng)目完量成后才訊能核算囑出項(xiàng)目池的實(shí)際初成本。第一階若段難以在返項(xiàng)目開賣發(fā)過程架中及時(shí)講發(fā)現(xiàn)成構(gòu)本控制閘上存在氧的問題方并及時(shí)唇解決，接而在項(xiàng)獲目完成跌后才發(fā)譜現(xiàn)問題畏已經(jīng)與彼事無補(bǔ)第。通過經(jīng)托營(yíng)分析重會(huì)議對(duì)井項(xiàng)目實(shí)滲際情況遇和預(yù)算型進(jìn)行對(duì)槐比分析仍。第二階災(zāi)段由于財(cái)務(wù)刃結(jié)算及工窄程付款嚴(yán)梅重滯后于色工程進(jìn)度好，無法及括時(shí)掌握項(xiàng)抱目動(dòng)態(tài)成割本數(shù)據(jù)，拍只能對(duì)結(jié)寒果進(jìn)行事傳后說明，伐無法進(jìn)行絞過程的監(jiān)香控和預(yù)警往。以合同為域中心的全膀動(dòng)態(tài)成本慣管理；在項(xiàng)目床的執(zhí)行哈過程中稱，管理講層以及妻各級(jí)成漲本管理戴人員必爪須通過旗對(duì)動(dòng)態(tài)斯成本的量實(shí)時(shí)計(jì)墻算和監(jiān)侵控來及歲時(shí)發(fā)現(xiàn)違問題并糧解決問槳題。第三階段動(dòng)態(tài)成限本管理動(dòng)態(tài)成之本=實(shí)油際發(fā)生尤成本+禽待發(fā)生自成本動(dòng)態(tài)成輪本表示憂了站在小目前這黃一時(shí)點(diǎn)趙，看項(xiàng)辮目的全勵(lì)成本，鉗已經(jīng)發(fā)申生的部雞分和預(yù)似計(jì)發(fā)生商的部分欣之和，動(dòng)即為當(dāng)帶前可以殊預(yù)計(jì)到昨的實(shí)時(shí)遙成本金件額。動(dòng)態(tài)成藝本構(gòu)成激描述根據(jù)成本紛是否已經(jīng)常實(shí)際發(fā)生摧，將動(dòng)態(tài)播成本進(jìn)行猶如下定義箏：動(dòng)態(tài)成本海＝孩A實(shí)際發(fā)奶生成本擴(kuò)＋爸B馳未發(fā)生成享本＝（A實(shí)躁際發(fā)生成吧本）到＋（B堡1簽約但殼未完成鏈＋B走2未簽約副）“A實(shí)際發(fā)呀生成本知”歸納簽下來，抄主要分昨以下三蒙類：第一類錯(cuò)：合同已經(jīng)把簽訂，同逐金額的支秋付以簽定怕的付款條揪件為準(zhǔn)，捐必須準(zhǔn)確權(quán)審核合同爆支付條件敲是否滿足祥才予以付預(yù)款的，以角實(shí)際完成暗工作（合濟(jì)同履行）界來確定實(shí)采際發(fā)生成它本。第二類答：具有強(qiáng)駱制性或鉗必須支董出的款悉項(xiàng)，以抹目前確鼓定需要灘支出（財(cái)包括將嬌來需要機(jī)支出的襪）金額染作為實(shí)托際發(fā)生湊成本。第三類逮：成本項(xiàng)目潛支出以費(fèi)壁用形式發(fā)僑生，確定賢支出事項(xiàng)罪及金額后們，付款金擠額基本無走變化，以慘實(shí)際發(fā)生涂（確定需凳要支付的算金額）作州為實(shí)際發(fā)胞生成本。女例如銷售狂提成、工起程獎(jiǎng)勵(lì)金巨、機(jī)構(gòu)管喪理費(fèi)等。“未發(fā)生朱成本”主旋要由“B1簽約但怖未完成鴉”和“B2未簽約”雁兩部分組吊成：“B1簽約但未趣完成”主擠要是指合洞同已經(jīng)簽茶訂，但尚謊未履行完筆畢，同時(shí)芹未發(fā)生合恰同中止（究終止）事猾項(xiàng)，則針霸對(duì)于本合照同扣減完她成部分為儀“未完成幼”“B2未簽約粒”主要獻(xiàn)是指截批止到“鄙現(xiàn)在”切還沒有膛簽約但唉將來（旱在項(xiàng)目北結(jié)算之峽前）會(huì)效簽約發(fā)注生的成束本，就奮是預(yù)算匠成本中艇還未發(fā)父生的部耀分。這披一金額稱必須依岔據(jù)項(xiàng)目擱未啟動(dòng)紙事項(xiàng)、赤對(duì)未啟亂動(dòng)事項(xiàng)黎的金額潤(rùn)預(yù)計(jì)等喜因素進(jìn)翠行綜合駁預(yù)測(cè)，創(chuàng)預(yù)測(cè)準(zhǔn)享確性主繁要依據(jù)歐于該成榮本事項(xiàng)補(bǔ)的管理雄人員（申包括預(yù)粥決算人障員）的鑒經(jīng)驗(yàn)、鈴市場(chǎng)判大斷能力英和事項(xiàng)族的執(zhí)行止力。動(dòng)態(tài)成肢本舉例邪：“實(shí)際發(fā)肺生成本”推即”合同俘完成值“輩，指項(xiàng)目怠當(dāng)前已審嫩定的工程噸量?！睂?shí)見際發(fā)生成需本“與”河動(dòng)態(tài)成本句“對(duì)比可否反映出項(xiàng)追目整體進(jìn)偵度；成本總結(jié)和成本庫構(gòu)建責(zé)任成

本分解落實(shí)目標(biāo)成本制定成本執(zhí)行動(dòng)態(tài)

跟蹤成本管理疤模式示意捧圖在成本刮管理總襪體思路缺的指導(dǎo)派下形成確了成本叼管理模陽式把目標(biāo)成鼠本分解到商具體崗位互，明確責(zé)灣任人，保密證預(yù)算執(zhí)束行和成本算控制的嚴(yán)毒格明確制定一啟個(gè)全面圍、規(guī)范鐮、合理舉的成本篩管理制售度，以量此建立屠起成本員管理評(píng)擋價(jià)體系炸和考核越體系，欠制定相落應(yīng)的控非制流程回，并在惑公司規(guī)順范流程巖下進(jìn)行抖操作，血并根據(jù)預(yù)實(shí)際情論況在實(shí)狐際業(yè)務(wù)寸中不斷燙修正、手完善。保證目麥標(biāo)成本忌結(jié)構(gòu)里輸面的每月個(gè)層次鋒，每一貍項(xiàng)都有得具體的葛部門和指人員負(fù)黃責(zé)。對(duì)每個(gè)成鋪本項(xiàng)控制燒即要有結(jié)伍果性指標(biāo)蓄體系，也猜要有過程緩性指標(biāo)體顛系，明確僑相關(guān)的評(píng)億價(jià)指標(biāo)、析評(píng)價(jià)部門封，實(shí)施過醉程評(píng)價(jià)、而結(jié)果評(píng)價(jià)絕，同時(shí)建姑立過程考?jí)艉?、結(jié)果累考核，并肺在過程控躁制中實(shí)時(shí)列給予反饋查。對(duì)相關(guān)責(zé)釋任人，要染有專業(yè)的毒成本控制紡技能指導(dǎo)貢，同時(shí)規(guī)與定各項(xiàng)成趙本控制的稀管理流程霸相關(guān)指標(biāo)驗(yàn)等內(nèi)容。在成本鏈制定階戚段，必掉須由各域項(xiàng)成本牢負(fù)責(zé)人期參與目泰標(biāo)成本圈的制定桶和反饋屈，保證見目標(biāo)成愿本制定哭的合理榴性。責(zé)任成本分配原則在項(xiàng)目結(jié)咳算后，必話須及時(shí)匯池總成本數(shù)偵據(jù)，進(jìn)行倉總結(jié)，并蒙通過統(tǒng)一才格式保存升，如成本賠數(shù)據(jù)庫，朵為未來的妙項(xiàng)目成本續(xù)控制提供歲參考在成本收造集的過程皂中，必須閥對(duì)各項(xiàng)成筍本按不同叨維度，例仿如材料，紛供應(yīng)商、圈單方造價(jià)避、成本結(jié)炕構(gòu)等進(jìn)行緊深入分析津，分別匯棄總。項(xiàng)目各個(gè)毫階段的成擔(dān)本利用不裳同的版本細(xì)進(jìn)行管理歪、比較，僅方便總結(jié)鍛問題和差碎異。成本庫必勇須能夠快緣瑞速、方便頁的查詢，久并能夠方第便的導(dǎo)出賽到成本管壁理系統(tǒng)中姥，以便于欺預(yù)算和成痛本控制參域考。成本庫漠必須設(shè)灶立嚴(yán)格矩的使用灘權(quán)限體論系，保輩證各級(jí)塘成本數(shù)艙據(jù)的安享全使用妨在成本軍總結(jié)完墳成后，嘉及時(shí)調(diào)愈整責(zé)任捐成本的紅各項(xiàng)指灣標(biāo)，并高進(jìn)行相扶關(guān)的考柱核和激乎勵(lì)。報(bào)告目錄預(yù)算管理訊工作回顧成本預(yù)算怠管理營(yíng)銷管炒理利潤(rùn)管理房地產(chǎn)成器本管理的博特點(diǎn)成本管鞏理總體香思路成本在棄項(xiàng)目實(shí)服施各個(gè)傻環(huán)節(jié)中資的關(guān)鍵盈控制點(diǎn)成本管備理要突強(qiáng)出重點(diǎn)規(guī)劃設(shè)棒計(jì)環(huán)節(jié)工程建設(shè)撤環(huán)節(jié)竣工結(jié)算資環(huán)節(jié)規(guī)劃設(shè)菜計(jì)環(huán)節(jié)5%35%75%95%初步設(shè)靠計(jì)階段技術(shù)設(shè)計(jì)豈階段施工階段在項(xiàng)目做夏出投資決痰策后，控砍制項(xiàng)目成識(shí)本的關(guān)鍵扯在于前期走的規(guī)劃設(shè)圣計(jì)項(xiàng)目投缸資控制項(xiàng)目在各坐階段對(duì)成禿本的影響重程度產(chǎn)品規(guī)搭劃決策振階段通過市場(chǎng)研究提出客戶定位及產(chǎn)品定位指向提交設(shè)計(jì)單位進(jìn)行初步設(shè)計(jì)，為設(shè)計(jì)院提供盡可能大的發(fā)揮空間，并提出產(chǎn)品創(chuàng)新的方向。通過市場(chǎng)策劃提出明確的產(chǎn)品策劃概念和屬性，形成《產(chǎn)品研發(fā)的核心成果報(bào)告》提交設(shè)計(jì)院明確的設(shè)計(jì)任務(wù)書，過程中指導(dǎo)設(shè)計(jì)完成產(chǎn)品研惕發(fā)核心成果產(chǎn)品概念敘和屬性：產(chǎn)品策引劃概念蠢、物業(yè)疫類型比耽選、預(yù)泉制核心捎賣點(diǎn)、傅物業(yè)特疤征描述礙、物業(yè)異屬性構(gòu)很成、物要業(yè)類型蠶配貨比眠、物業(yè)耽檔次和往建設(shè)標(biāo)慰準(zhǔn)定位貿(mào)、項(xiàng)目澇概念包帆裝指向仍、產(chǎn)品盲競(jìng)爭(zhēng)專即長(zhǎng)指向鞭。產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)逆性評(píng)價(jià)：成本控濟(jì)制關(guān)鍵勉點(diǎn)、項(xiàng)鞋目經(jīng)濟(jì)桐性估算圾、營(yíng)銷辦及推廣類成本。產(chǎn)品營(yíng)筆銷策劃咸主張：整案營(yíng)銷免思想及運(yùn)蟲作原理、狗產(chǎn)品構(gòu)成滴及生活方晚式闡述、拖項(xiàng)目形象閥定位策略我和包裝建廚議、核心約賣點(diǎn)提煉偽、項(xiàng)目定尸擋、分期刊運(yùn)作推盤偷策略及上窮市策略、欺首攻營(yíng)銷老策略、促和銷策略、箱賣場(chǎng)格式添、房源分誘貨和價(jià)格欺策略、營(yíng)廊銷費(fèi)用預(yù)諷算。目標(biāo)客群定位產(chǎn)品定位價(jià)格定位經(jīng)營(yíng)目標(biāo)營(yíng)銷策略推廣策略營(yíng)銷控制設(shè)計(jì)理念道路設(shè)計(jì)功能分區(qū)景觀設(shè)計(jì)概念設(shè)計(jì)規(guī)劃指標(biāo)建筑布局交通組織水系處理建筑風(fēng)格室內(nèi)外空間戶型面積戶型配比開發(fā)理念市場(chǎng)策劃產(chǎn)品策劃項(xiàng)目定位規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑材料及技術(shù)土地利繁用情況蕉設(shè)計(jì)思羊想、提譽(yù)高土地低利用率綜合平鏈衡用地彎規(guī)劃、克容積率濫設(shè)計(jì)思榴想不可售怒面積配悉比情況總圖對(duì)互未來使庫用情況確便利性住、實(shí)用夢(mèng)性的考畜慮整體的交音通組織情蔥況規(guī)劃方程案考慮船因素規(guī)劃方案規(guī)劃方案綜合管歉網(wǎng)總體鐘布局圖項(xiàng)目整體綠效化規(guī)劃驗(yàn)情況加強(qiáng)總體忍規(guī)劃方案幅的論證工講作集團(tuán)層上面規(guī)劃設(shè)集計(jì)評(píng)議小傷組設(shè)計(jì)規(guī)劃掘階段根據(jù)項(xiàng)目芽用地規(guī)模幕，進(jìn)行項(xiàng)譯目總體規(guī)提劃，引入生概念性規(guī)執(zhí)劃設(shè)計(jì)思雀想，以項(xiàng)飽目長(zhǎng)期戰(zhàn)左略發(fā)展規(guī)燈劃指引項(xiàng)紡目近期的賭用地規(guī)劃哨和產(chǎn)品規(guī)貍劃。設(shè)計(jì)規(guī)劃階段準(zhǔn)確進(jìn)行資項(xiàng)目定位未基礎(chǔ)上，弊充分分析鋒項(xiàng)目差異捉性，突出意不同定位封的項(xiàng)目設(shè)改計(jì)重點(diǎn)，蹦為把握項(xiàng)捎目成本控渾制重點(diǎn)、掙控制方式秘做出前期綠規(guī)劃。景觀設(shè)增計(jì)在項(xiàng)賭目方案滾規(guī)劃前早期進(jìn)入乏才能有隨完整的余可實(shí)施愉設(shè)計(jì)解姻決方案。物業(yè)管讀理的前效期介入站，以滿好足物業(yè)桐使用者杰和管理口者需求東的角度菜，對(duì)項(xiàng)伐目的交沾通組織污、導(dǎo)視奏系統(tǒng)、盡安防系蠻統(tǒng)、景框觀、公厘建等設(shè)座計(jì)工作灶提出要侵求，避誕免投入爬不合理槳或不完立整的問攪題，減標(biāo)少后續(xù)蓄的損失禮和維護(hù)改成本。1234施工圖設(shè)利計(jì)階段鋼筋和混黑凝土的成擊本占到主賄體建安成延本的65喚%，在施腥工圖階段乏，針對(duì)影泉響項(xiàng)目投尖資最大的棄含鋼量進(jìn)窗行優(yōu)化，繳需要結(jié)構(gòu)猜設(shè)計(jì)人員么和預(yù)算人信員通過反辣復(fù)對(duì)比、紡計(jì)算，在周出圖前與橋設(shè)計(jì)院進(jìn)傅行溝通、舒交流，在屑設(shè)計(jì)階段沃在結(jié)構(gòu)形塌式充分引德入“成本蠟試算”進(jìn)接行工程結(jié)寇構(gòu)選擇的躲對(duì)比。在施工吉圖階段概，建立迅以結(jié)構(gòu)傲設(shè)計(jì)為肆核心的漫技術(shù)性沒成本控探制方式偷，增強(qiáng)羨事前成送本的控趙制能力粥。施工圖的設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目的襯設(shè)計(jì)深度庫不夠，圖銅紙不完善飲，施工過戶程中頻繁榴更改，反紋復(fù)過多，徹造成現(xiàn)場(chǎng)害簽證大量禽存在，成杠本變得不妄可控，且蜜施工工期攪難以保證神。設(shè)計(jì)深誼度不夠蒜造成的膀另一個(gè)農(nóng)后果是淺使現(xiàn)場(chǎng)播施工組封織設(shè)計(jì)剛不當(dāng)、貝工序安瓜排不合事理、交福叉施工邁等，導(dǎo)檢致不必檔要的投許資和浪零費(fèi)。強(qiáng)化設(shè)計(jì)沙深度，盡季量減少三股邊工程，贊減少現(xiàn)場(chǎng)計(jì)簽證施工圖的設(shè)計(jì)階段各項(xiàng)目賓現(xiàn)場(chǎng)簽矛證統(tǒng)計(jì)滔表簽證類別國際花園博園世家晨曦街洋房小計(jì)室內(nèi)簽證280155150585室外簽證96012012512412現(xiàn)場(chǎng)簽證量15-20元/平方米50元/平方米80元/平方米——博園世家鵝的現(xiàn)場(chǎng)簽喬證量是最捎大的，幾鏡乎達(dá)到總觸投資的1臣4%，占窗建安工程沉費(fèi)（含公或建及配套忙費(fèi)）的3雄2%，比滴例非常的磚高。博園復(fù)世家占地咱面積僅6碼0畝，累網(wǎng)計(jì)挖填、劍外運(yùn)、倒瀉運(yùn)的土方局量達(dá)到7斷萬方，相滅當(dāng)于將整拜個(gè)博園世遠(yuǎn)家填高1期.74米其。博園世騾家的簽證牧是值得我敗們很好的沿去總結(jié)的零，其中只埋要有20旋%的簽證皺是不合理背的投資，旱公司的利騙潤(rùn)就減少菌了270旨萬元?？尚币哉f，博傍園世家的裝利潤(rùn)就是絕在這不斷飲的整改、毫變動(dòng)中流諷失的。昆明走廊夕的簽證量伯也是非常黃大的。單位:仁萬元施工圖罪紙的會(huì)兵審是在稻實(shí)際投破資前對(duì)界設(shè)計(jì)結(jié)凈果的最渠后一個(gè)刺檢查環(huán)夢(mèng)節(jié)，可遲以避免粘很多設(shè)到計(jì)上存抬在的使勝用功能擴(kuò)不合理晃、考慮暖不周全澆、設(shè)計(jì)門失誤等阻問題，叼減少由施于失誤柔造成的永投資成叢本的增麥加。加強(qiáng)施售工圖紙恥會(huì)審工恒作施工圖的設(shè)計(jì)階段由于材料盯的品質(zhì)差孝異和價(jià)格星差異非常躍大，因此子在設(shè)計(jì)階退段要根據(jù)籌產(chǎn)品所要交達(dá)到的品貫質(zhì)要求確桌定各項(xiàng)材抱料的選取喚，這對(duì)工軍程成本的春影響是比略較大的。材限額設(shè)計(jì)趨可以有效顧的控制成總本，但在塑設(shè)計(jì)方案娃形成過程酬中，由于腦缺乏與設(shè)集計(jì)品質(zhì)相項(xiàng)匹配的材陡料選型的優(yōu)細(xì)化工作挎，一旦選痕材出現(xiàn)變亂化，就會(huì)懇使設(shè)計(jì)效捉果與產(chǎn)品確品質(zhì)產(chǎn)生項(xiàng)較大的變茄化。另外現(xiàn)葵階段，倆工程材超料日新闊月異，笨設(shè)計(jì)階棋段可能蓬由于設(shè)吃計(jì)人員因?qū)Σ牧下沽私獠惶ぷ?，造叢成一些漸資源的圈浪費(fèi)，和因此，業(yè)在設(shè)計(jì)信階段，三工程管三理人員弄及成本傘控制人窗員主動(dòng)陸結(jié)合市溝場(chǎng)及項(xiàng)晉目特點(diǎn)守，走出掏去了解烏更多的圖材料與黃工藝，殊參與新基材料、生新工藝彈的比選鑰，選取潮性價(jià)比健較高的債材料，象從而降劑低工程擊成本。加強(qiáng)對(duì)材此料選型的乖管理，使羽限額設(shè)計(jì)層與品質(zhì)得利到有效的御保證和控壇制施工圖的設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)工作禮技術(shù)領(lǐng)域錄較為寬泛鐮，專業(yè)化折程度較高租，水平差笨異較大，邁因此做好危設(shè)計(jì)資源購的管理和走整合，因勾地制宜的越結(jié)合項(xiàng)目葛的情況，徹采取合理衫的設(shè)計(jì)單景位服務(wù)方秒式，協(xié)調(diào)龍好前端的鍵設(shè)計(jì)單位房誠與后端具假體實(shí)施的胃設(shè)計(jì)單位誤的工作，襖避免產(chǎn)生川較多的設(shè)碼計(jì)工作的載灰色空間們。加強(qiáng)對(duì)設(shè)際計(jì)單位的趴管理施工圖的設(shè)計(jì)階段目前對(duì)設(shè)古計(jì)單位管醋理存在的注問題設(shè)計(jì)招館投標(biāo)實(shí)奧施的有哄效性不潮高，對(duì)鉆各參與盤投標(biāo)的轟各設(shè)計(jì)改單位設(shè)判計(jì)理念漸的整合社較差，螞如A座榆外立面絲式設(shè)計(jì)的型整合，培經(jīng)過多響次的論士證，但璃在各設(shè)環(huán)計(jì)單位粱間的有泡效完整竭融合不耍完備。引進(jìn)專山業(yè)設(shè)計(jì)縮慧隊(duì)伍較欲分散，概設(shè)計(jì)階乳段對(duì)各深專業(yè)設(shè)捆計(jì)階段毀成果的度綜合上技欠缺，籌局部地氣方的設(shè)訴計(jì)成果救有交叉峽打架現(xiàn)生象，給怒施工現(xiàn)夏場(chǎng)帶來吼不便及悶成本的努浪費(fèi)。在項(xiàng)目存實(shí)施過碌程，施什工與設(shè)恥計(jì)的溝雖通與銜易接不夠定，帶來春局部地鄙方設(shè)計(jì)謙效果與五最終的取實(shí)施效而果具有袖差異性犬。部分項(xiàng)目夢(mèng)由于工期煮緊迫，如訂B座樣板牽設(shè)計(jì)交底孔委托考慮迷不周全，怕帶來后期汪施工管理綁有些脫節(jié)悟。存在問題報(bào)告目賭錄預(yù)算管理宵工作回顧成本預(yù)算勉管理營(yíng)銷管理利潤(rùn)管央理房地產(chǎn)成飾本管理的響特點(diǎn)成本管理蝦總體思路成本在訓(xùn)項(xiàng)目實(shí)肝施各個(gè)曲環(huán)節(jié)中建的關(guān)鍵職控制點(diǎn)成本管理帆要突出重并點(diǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)厭環(huán)節(jié)工程建踢設(shè)環(huán)節(jié)竣工結(jié)算弄環(huán)節(jié)招投標(biāo)校管理通過招標(biāo)霞文件的制計(jì)作進(jìn)行要矩約，明確平了合同的咽主要條款毫，使我們逢以合同為丑中心的成睬本管理落衣到實(shí)處。招標(biāo)管皇理的作非用通過招例標(biāo)，可運(yùn)以選擇帶條件最川優(yōu)的合叨作者，例有效控鋸制投資歸成本。招投標(biāo)是棉工程建設(shè)脖階段加強(qiáng)成本管撓理的最有輕效的手段病之一規(guī)范標(biāo)書軋的內(nèi)容和辟中標(biāo)條件歉的設(shè)定，扯且對(duì)標(biāo)書絞中的開口際條款依權(quán)潤(rùn)限給出制倘定的標(biāo)準(zhǔn)依。加強(qiáng)對(duì)頑投標(biāo)單得位的資等質(zhì)審核耕，確?；释稑?biāo)單貧位的質(zhì)北量。建立對(duì)違評(píng)標(biāo)和視定標(biāo)過描程的監(jiān)叉督管理或機(jī)制。對(duì)于標(biāo)晶的較大松的工程嘆類合同用，根據(jù)晴項(xiàng)目的秧規(guī)模以誼及自身揀管理控腦制能力樂，合理旅確定發(fā)榨包方式何。招投標(biāo)管尖理的主要內(nèi)容合同管察理的主娛要內(nèi)容合同管理要規(guī)范合炊同文本要明確簽諸批環(huán)節(jié)的搜審核責(zé)任要完善合橫同的審批念程序要實(shí)行矮合同匯舞簽，減縣化工作鮮流程合同管理文本管澆理簽批管理執(zhí)行過早程管理現(xiàn)場(chǎng)簽證跪管理現(xiàn)場(chǎng)管阿理事后監(jiān)潤(rùn)督現(xiàn)場(chǎng)簽證管理沒有按叨每一份烤簽證涉濱及金額福大小設(shè)套定簽證法權(quán)，等猛于公司匪把簽證想權(quán)放到青了工地燭現(xiàn)場(chǎng)，佛造成工術(shù)程現(xiàn)場(chǎng)煎權(quán)力過韻大，往單往是現(xiàn)印場(chǎng)項(xiàng)目頓經(jīng)理簽告字后就孫生效。后期財(cái)務(wù)隙部的審核窯，僅只是幼對(duì)這項(xiàng)工典作量和價(jià)才格的一個(gè)剛核定，而繼對(duì)于是否腔該發(fā)生、拐是否一定土要發(fā)生這暈項(xiàng)工作卻紙沒有監(jiān)督趣機(jī)制。導(dǎo)致掩蓋工作麗中的失誤病，不利于罷責(zé)任的追修究和總結(jié)認(rèn)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)前期現(xiàn)劣場(chǎng)簽證壩管理情湖況根據(jù)簽證施產(chǎn)生的原扇因及對(duì)項(xiàng)仁目成本的架影響，對(duì)皂簽證進(jìn)行泛如下的分掙類，并通虛過系統(tǒng)的偏分類統(tǒng)計(jì)谷匯總，實(shí)霜時(shí)監(jiān)控項(xiàng)斤目，并通獸過簽證統(tǒng)賊計(jì)報(bào)表，統(tǒng)建立成本睛管理KP閱I指標(biāo)及昂績(jī)效考核追體系。簽證類型設(shè)計(jì)原因施工原因不可預(yù)見設(shè)計(jì)缺陷設(shè)計(jì)變更應(yīng)客戶要求監(jiān)理管理列轉(zhuǎn)公司重新決策設(shè)計(jì)再次創(chuàng)作項(xiàng)目部管理正常工序交叉影響簽證的管悄理----各類簽證伍定義設(shè)計(jì)變更—應(yīng)客戶要求設(shè)計(jì)類簽證因客戶個(gè)性化風(fēng)格的要求，而引起的設(shè)計(jì)變更產(chǎn)生的簽證。設(shè)計(jì)變更—公司重新決策由于公司決策層根據(jù)市場(chǎng)的需求或公司品牌策略的需要，重新調(diào)整設(shè)計(jì)，而引起的設(shè)計(jì)變更簽證。因設(shè)計(jì)院在設(shè)計(jì)過程中考慮不周全，或設(shè)計(jì)院經(jīng)過市場(chǎng)調(diào)查后再次優(yōu)化創(chuàng)作，而引起的設(shè)計(jì)變更簽證。設(shè)計(jì)變更—設(shè)計(jì)再創(chuàng)作未按設(shè)計(jì)任務(wù)書委托意圖、設(shè)計(jì)規(guī)范、強(qiáng)制性條文要求等進(jìn)行或因設(shè)計(jì)交底（圖紙會(huì)審力度不夠）等不周全而引起的設(shè)計(jì)變更簽證。設(shè)計(jì)變更—設(shè)計(jì)缺性監(jiān)理管理-優(yōu)化施工原因類簽證由于監(jiān)理在原方案的基礎(chǔ)上提出優(yōu)化的方案措施，引起的成本降低而產(chǎn)生的簽證。監(jiān)理管理-失誤由于監(jiān)理自身管理失誤導(dǎo)致成本增加而產(chǎn)生的簽證。由于項(xiàng)目部在原方案的基礎(chǔ)上提出優(yōu)化的方案措施，引起的成本降低而產(chǎn)生的簽證。項(xiàng)目管理-優(yōu)化由于項(xiàng)目部自身管理失誤導(dǎo)致成本增加而產(chǎn)生的簽證。項(xiàng)目管理-失誤由于施工工序的的原因，產(chǎn)生不可避免的工序交叉影響而產(chǎn)生的簽證，尤其是同特殊專業(yè)施工單位交叉施工造成的簽證。正常工序交叉影響列轉(zhuǎn)簽證列轉(zhuǎn)類簽證由A施工方施工的某分部分項(xiàng)工程，產(chǎn)生了屬于A施工方的質(zhì)量等責(zé)任問題，由于A的原因未能及時(shí)整改，甲方委托了B施工方進(jìn)行整改，由B方整改而產(chǎn)生的費(fèi)用應(yīng)列轉(zhuǎn)至A施工方的工程款中（一般要求有三方的認(rèn)可依據(jù)，但實(shí)際操作過程中往往缺少A施工單位的認(rèn)可依據(jù)）。不可預(yù)見簽證在施工過程中超出正常情況（如在基礎(chǔ)處理、溶洞、地下不明物、地震、自然災(zāi)害等）而產(chǎn)生的簽證。不可預(yù)見類簽證建立簽證姥作業(yè)及管匯理的規(guī)范位流程簽證作撐業(yè)及管理流匆程簽證發(fā)堪生后，阿成本管悼理部門但及相關(guān)肌的責(zé)任逐部門必計(jì)須分析沉簽證產(chǎn)嫩生的財(cái)懼務(wù)影響踐。在對(duì)簽證各分類后，贈(zèng)對(duì)各類簽像證進(jìn)行控銅制的責(zé)任姐主體進(jìn)行繁落實(shí)，并繡將簽證責(zé)總?cè)魏涂己酥睊煦^。規(guī)定簽證先辦理的工份作程序，襯并明確各般環(huán)節(jié)最長(zhǎng)楚時(shí)限，同價(jià)時(shí)明確工懶作標(biāo)準(zhǔn)。建立與制營(yíng)銷聯(lián)銀動(dòng)的工摔程管理伶工作意梅識(shí)在公司以嘴往的工程晶施工組織枝計(jì)劃中，俗基本上都脂是根據(jù)場(chǎng)畫地條件、抗設(shè)計(jì)條件款進(jìn)行施工騰組織計(jì)劃版，作為房剩地產(chǎn)開發(fā)債兩個(gè)最重域要的執(zhí)行研部門，工脹程部門缺嘩乏對(duì)項(xiàng)目激營(yíng)銷方面灣的連動(dòng)意子識(shí)，沒有井把項(xiàng)目的動(dòng)工地現(xiàn)場(chǎng)帆作為一個(gè)近重要的銷堡售條件來逐看待。沒判有把項(xiàng)目碎的營(yíng)銷從婆傳統(tǒng)的報(bào)團(tuán)紙廣告的睡語言畫面筒的表現(xiàn)，肢轉(zhuǎn)為以客悟戶最終選瓶擇入住的演視角去看砍待項(xiàng)目的岸工地現(xiàn)場(chǎng)冬，從道路奇通達(dá)、景抗觀感受等盲各方面支頸持銷售。報(bào)告目錄預(yù)算管痕理工作吼回顧成本預(yù)算泄管理營(yíng)銷管理利潤(rùn)管討理房地產(chǎn)枯成本管葉理的特冬點(diǎn)成本管藝?yán)砜傮w槽思路成本在氣項(xiàng)目實(shí)川施各個(gè)鳳環(huán)節(jié)中居的關(guān)鍵飯控制點(diǎn)成本管裳理要突咐出重點(diǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)雞環(huán)節(jié)工程建欠設(shè)環(huán)節(jié)竣工結(jié)算冒環(huán)節(jié)項(xiàng)目部的敏預(yù)決算工噸作組對(duì)成本條的管理編制項(xiàng)娃目投資肥預(yù)算，做為成昂本控制威的目標(biāo)審定各組項(xiàng)工程逼投資決訓(xùn)算開發(fā)過狹程中的勸成本管圓理報(bào)告目錄預(yù)算管理腔工作回顧成本預(yù)滅算管理營(yíng)銷管雹理利潤(rùn)管綁理房地產(chǎn)扶成本管西理的特怖點(diǎn)成本管尤理總體晝思路成本在項(xiàng)蠅目實(shí)施各給個(gè)環(huán)節(jié)中酸的關(guān)鍵控染制點(diǎn)成本管理摧要突出重吩點(diǎn)劃分可控北成本和不姻可控成本不同類型游產(chǎn)品的管狗控重點(diǎn)不隙同房地產(chǎn)成染本構(gòu)成復(fù)嫩雜，公司敗實(shí)施“全產(chǎn)成本”管桂理，但目浪前對(duì)所有膊的成本采博取同一的政管控辦法琴，缺乏分譯類管理意云識(shí)，使我衣們?cè)谖迥昃S多時(shí)間成軋本管理的連工作過程伙中，提升廁了對(duì)部分暢成本的管悅控能力，侵但對(duì)于部篇分成本仍衫處于管控下很弱的狀尊態(tài)。從12歲個(gè)一級(jí)鐵成本樹范科目來?？?，建梯安工程攪費(fèi)、市投政工程靠、環(huán)境敘及綠化儉工程以時(shí)及營(yíng)銷搭費(fèi)用是槽成本控舊制的關(guān)嘆鍵所在踩，而土當(dāng)?shù)爻杀韭?、前期棵費(fèi)用、嬌稅金、那其他費(fèi)缸用等相視對(duì)來講外是不可哥控的。不可控賤成本舉裙例：可控性名稱說明不可控成本土地成本主要取決于土地獲取的方式，公司的政府關(guān)系等因素，難以通過有效的管理方法來降低支出；不可控成本前期費(fèi)用絕大部份是按照一定的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取的，如報(bào)建費(fèi)；只有設(shè)計(jì)費(fèi)用相對(duì)彈性比較大，特別是總規(guī)方案的設(shè)計(jì)，不同事務(wù)所的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相差非常大；不可控成本稅金法律強(qiáng)制征收不可控成本其他費(fèi)用特點(diǎn)是金額較小，按一定的費(fèi)率來收取，費(fèi)用的發(fā)生標(biāo)準(zhǔn)化程度較高。不可控成本財(cái)務(wù)費(fèi)用管理費(fèi)物管費(fèi)由于在整個(gè)項(xiàng)目支出中所占金額較小，也不是成本管理的重點(diǎn)。其中財(cái)務(wù)費(fèi)用是由于其支出相對(duì)于資本帶來的收益而言是很小的?？煽爻杀旧缗e例：可控性名稱說明可控成本建安工程建安工程費(fèi)是所有房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)關(guān)注的成本控制點(diǎn)，也是公司最早列入成本控制范圍的支出，通過多年的積累，管理較為成熟。其控制的關(guān)鍵點(diǎn)是前期的施工圖設(shè)計(jì)（合理的配筋量設(shè)計(jì)，方案不能過于保守）、施工過程中的現(xiàn)場(chǎng)簽證管理和招投標(biāo)管理。可控成本環(huán)境及綠化工程環(huán)境及綠化工程投資由于在整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的投資中所占比重越來越大，而且是拉升物業(yè)銷售價(jià)格的關(guān)鍵，因此成為了重要的成本管理點(diǎn)。但是，該項(xiàng)投資的管理又是很困難的，由于環(huán)境和綠化工程的非標(biāo)性很強(qiáng)，比如同樣的樹種，樹型的好壞，胸徑大小幾厘米，價(jià)格就可能相差幾倍以上；石材的價(jià)格也是根據(jù)形狀、成色等來確定；同樣的苗木，不同的景觀公司可以做出截然不同的效果，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也就自然相差很大。可控性名稱說明可控成本市政工程市政工程也是將來成本管理的一個(gè)重點(diǎn)和難點(diǎn)。我們知道，交通的便利程度是買房人選擇項(xiàng)目的一個(gè)非常重要的因素，一般來說，開發(fā)商為了促成項(xiàng)目的銷售，在不得已的情況下也會(huì)對(duì)用地紅線外的市政進(jìn)行投資，比如市政道路。因此，市政工程有一定的政府關(guān)系特色，如用地紅線外的市政道路由誰投資，這對(duì)于大型開發(fā)項(xiàng)目而言尤其重要。另外，市政工程中的自來水和用電工程有一定的壟斷色彩，較難做到通過招投標(biāo)控制投資?？煽爻杀緺I(yíng)銷費(fèi)用我們將在下一個(gè)章節(jié)重點(diǎn)闡述。可控性名稱說明可控成本不可預(yù)見費(fèi)在項(xiàng)目投資預(yù)算中，不可預(yù)見費(fèi)是按工程建設(shè)投資的3％－6％來提取的，但在項(xiàng)目的實(shí)際運(yùn)作過程中，不可預(yù)見費(fèi)的列支是有嚴(yán)格的規(guī)定的，一方面是審批嚴(yán)格，區(qū)域公司不得自行列支；另一方面是列支內(nèi)容嚴(yán)格，必須是在預(yù)算編制時(shí)確實(shí)無法預(yù)見的。報(bào)告目錄預(yù)算管沖理工作選回顧成本預(yù)算旱管理營(yíng)銷管櫻理利潤(rùn)管理劃分可控斥成本和不寶可控成本不同類型幫產(chǎn)品的管盾控重點(diǎn)不筍同房地產(chǎn)榆成本管擊理的特熔點(diǎn)成本管賭理總體攜思路成本在授項(xiàng)目實(shí)駱施各個(gè)強(qiáng)環(huán)節(jié)中蹦的關(guān)鍵順控制點(diǎn)成本管折理要突政出重點(diǎn)昆明走廊/昆明國際雄花園/望湖雅筑/無錫春天航花園/無錫婆春天花伐園/昆明博找園世家/野鴨姓湖/北京香點(diǎn)山公館山地開發(fā)星項(xiàng)目TOWN拜HOUS戴E及別墅庸產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)適用支房中-中暴高檔住呼宅商業(yè)地灣產(chǎn)項(xiàng)目小城鎮(zhèn)建建設(shè)項(xiàng)目高爾夫項(xiàng)踏目不同類磨型產(chǎn)品圈的管控貫重點(diǎn)不競(jìng)同房地產(chǎn)終開發(fā)項(xiàng)羞目隨產(chǎn)若品類型掉不同，劍形成不巾同的成淹本標(biāo)準(zhǔn)悟和管控薪重點(diǎn)，師但公司叔目前對(duì)儀于這一握方面的思研究工洞作尚未仆深入及并細(xì)化。不同的債成本標(biāo)準(zhǔn)和管控朗重點(diǎn)報(bào)告目錄預(yù)算管院理工作殘回顧成本預(yù)順?biāo)愎芾頎I(yíng)銷管理利潤(rùn)管理前期存買在的問疲題加強(qiáng)營(yíng)銷靠管理銷售費(fèi)用管理營(yíng)銷管閥理內(nèi)容營(yíng)銷管理銷售收入愧管理銷售費(fèi)用疫管理前期存在餓的問題項(xiàng)目開守發(fā)利潤(rùn)鴿的產(chǎn)生裂取決于但兩個(gè)因棒素，一紛是收入歐、二是燥投資。拉在前期斗的預(yù)算怖工作中醫(yī)，我們請(qǐng)將大量升的精力棋花在控域制成本衛(wèi)上，而借沒有對(duì)描銷售收爆入采取餡適當(dāng)?shù)囊丝刂拼攵咽靷愠闪耸諏偃氲牧鳂邮?。折扣較為隨意，銷售價(jià)格剛性不夠未挖掘銷售潛力銷售費(fèi)用的支出缺乏總體規(guī)劃銷售定價(jià)不合理銷控實(shí)施不利銷售管理前期存在的問題報(bào)告目鵲錄預(yù)算管理今工作回顧成本預(yù)算愛管理營(yíng)銷管理利潤(rùn)管理前期存在序的問題加強(qiáng)營(yíng)銷做管理加強(qiáng)銷售蕩環(huán)節(jié)的法云務(wù)審核加強(qiáng)營(yíng)銷歲管理加強(qiáng)收雖入管理叫，通過呈銷售控闖制增加酷銷售收緊入；加強(qiáng)營(yíng)質(zhì)銷管理統(tǒng)計(jì)性小銷控向舉策略性欣銷控的廢轉(zhuǎn)變；劃分費(fèi)鳥用性質(zhì)欲，突出廢營(yíng)銷費(fèi)莫用管理豈的重點(diǎn)溫是彈性憲費(fèi)用；營(yíng)銷費(fèi)用劣控制重在邀營(yíng)銷策略匹系統(tǒng)性，伙項(xiàng)目推廣通計(jì)劃與媒綢體資源的暢有效整合購；加強(qiáng)對(duì)詠銷售工至具的運(yùn)獄用能力爬；提高對(duì)己營(yíng)銷外送協(xié)機(jī)構(gòu)妹的管理督能力；加強(qiáng)銷售表環(huán)節(jié)的法徒務(wù)審核，謝完善法律霜文件的審碰核機(jī)制，僅確保開發(fā)竊商物權(quán)利逗益；報(bào)告目溉錄預(yù)算管露理工作改回顧成本預(yù)算開管理營(yíng)銷管理利潤(rùn)管咐理期間費(fèi)用孝管理項(xiàng)目周期尖管理稅收管得理期間費(fèi)用丘管理期間費(fèi)用包括：絕對(duì)費(fèi)用（總額的控制）期間費(fèi)用的分配這里所捎指的期趨間費(fèi)用張的管理估主要作是對(duì)公謝司管理戒費(fèi)用的援管理。管理費(fèi)用科目表一、人事費(fèi)用1、工資2、三費(fèi)計(jì)提3、社會(huì)保障4、職工安置5、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)二、辦公費(fèi)1、水電費(fèi)2、通訊費(fèi)3、辦公用品4、其他三、業(yè)務(wù)招待費(fèi)四、租賃費(fèi)五、汽車費(fèi)用六、差旅費(fèi)七、計(jì)提\攤銷性費(fèi)用1、待攤費(fèi)用2、無形資產(chǎn)攤銷3、折舊4、長(zhǎng)期待攤費(fèi)用八、中介機(jī)構(gòu)費(fèi)1、法律事務(wù)費(fèi)2、審計(jì)費(fèi)3、評(píng)估費(fèi)4、咨詢費(fèi)5、保險(xiǎn)費(fèi)6、其他7、公證費(fèi)九、費(fèi)用性稅金1、印花稅2、車船使用稅3、房產(chǎn)稅4、土地使用稅十、準(zhǔn)備計(jì)提1、壞賬準(zhǔn)備-應(yīng)收帳款2、壞賬準(zhǔn)備-其他應(yīng)收款十一、修理費(fèi)十二、企業(yè)文化費(fèi)十三、技術(shù)開發(fā)費(fèi)十四、物料消耗十五、低值易耗品攤銷十六、人力資源開發(fā)費(fèi)1、招募費(fèi)用2、培訓(xùn)費(fèi)十七、上市公司費(fèi)用十八、其他十九、信息費(fèi)1、實(shí)施費(fèi)2、維護(hù)費(fèi)舉例：期間費(fèi)洽用管理劃分費(fèi)隸用性質(zhì)債，突出造重點(diǎn)費(fèi)銳用的管較理當(dāng)期無做法控制喜的恭費(fèi)用1發(fā)生彈性盒較小的費(fèi)容用2彈性較儀大的費(fèi)恨用3如計(jì)提攤運(yùn)銷性費(fèi)用櫻、費(fèi)用性矮稅金、準(zhǔn)熔備計(jì)提等前。如租賃鋤費(fèi)、中泊介機(jī)構(gòu)數(shù)費(fèi)、人幼力資源尖開發(fā)費(fèi)強(qiáng)、企業(yè)禁文化費(fèi)炊、信息疤費(fèi)等。如人事費(fèi)削用、業(yè)務(wù)湖招待費(fèi)、造辦公費(fèi)、章差旅費(fèi)、勒汽車費(fèi)用多等。管理重禽點(diǎn)按部門分冶解管理費(fèi)氧用，節(jié)約飾的費(fèi)用部捕門可與公縫司分享費(fèi)用預(yù)算金執(zhí)行部門預(yù)算牽分解費(fèi)用列支費(fèi)用調(diào)劑……部門管理費(fèi)用“打包”部門經(jīng)理（責(zé)任人）費(fèi)用預(yù)算執(zhí)行情況部門經(jīng)理榆業(yè)績(jī)考核部門費(fèi)央用節(jié)約好獎(jiǎng)勵(lì)完善期覺間費(fèi)用沒在項(xiàng)目可預(yù)算和評(píng)公司預(yù)亭算中的塞分配將管理袋費(fèi)用、迷財(cái)務(wù)費(fèi)山用嚴(yán)格格區(qū)分是林屬于公省司費(fèi)用頂還是項(xiàng)起目費(fèi)用宣，完成省期間費(fèi)參用在項(xiàng)日目預(yù)算款與公司逗預(yù)算間交的分配前期將公皇司在項(xiàng)目柄計(jì)劃開發(fā)隊(duì)周期中的厲管理費(fèi)用行、財(cái)務(wù)費(fèi)櫻用全額分值攤進(jìn)入項(xiàng)甩目預(yù)算，腹但隨著項(xiàng)燭目周期延識(shí)長(zhǎng)，上述編費(fèi)用就遠(yuǎn)腿遠(yuǎn)超出項(xiàng)張目預(yù)算總艱額，成為輝“預(yù)算外匪支出”，襯例如國際榴花園項(xiàng)目央配比原開商發(fā)周期和及公司規(guī)模錢，預(yù)算項(xiàng)盤目開發(fā)年膀度分?jǐn)偟乃鹿竟芾碚官M(fèi)用為200兇0多萬元，米但到03年初，旨發(fā)現(xiàn)云雜南公司宴從01年-04年的整個(gè)擺項(xiàng)目開發(fā)粗周期內(nèi)，鋼實(shí)際發(fā)生壇的管理費(fèi)忘用已經(jīng)遠(yuǎn)蟻遠(yuǎn)超出我父?jìng)儼错?xiàng)目勁計(jì)提的管伙理費(fèi)用。管理費(fèi)用辯屬于期間坡費(fèi)用，與派項(xiàng)目成本桌核算有本財(cái)質(zhì)的差異枝即必須就招發(fā)生額核望算到當(dāng)期集，把管理虜費(fèi)用硬性關(guān)分?jǐn)偟接?jì)溜劃的項(xiàng)目煙周期中、尋分?jǐn)偟蕉嗟仨?xiàng)目中的歪方式，一糊旦遇到項(xiàng)貿(mào)目周期延敞長(zhǎng)，管理驕費(fèi)用將不啞再夠用，弊就形成超馳預(yù)算的開扣支，或項(xiàng)逝目停止或卸徹底取消祝，將使項(xiàng)缺目經(jīng)分?jǐn)偲勘仨毘袚?dān)宅的管理費(fèi)璃用預(yù)算額懷度落空，蟻一樣使管疑理費(fèi)用成打?yàn)槌A(yù)算糖開支。報(bào)告目錄預(yù)算管扮理工作垮回顧成本預(yù)損算管理營(yíng)銷管理利潤(rùn)管匯理期間費(fèi)仇用管理項(xiàng)目周射期管理稅收管理我們對(duì)泡預(yù)算工織作的不戀重視，吸使我們歸對(duì)項(xiàng)目贈(zèng)的開發(fā)魔周期問友題一直項(xiàng)不敏感宅。在利駱潤(rùn)一定全的情況孟下，一少年開發(fā)啦完項(xiàng)目離還是兩拖年開發(fā)蹄完項(xiàng)目信，投資閘回報(bào)率排相差了鑒一倍。周期管理廊不當(dāng)還會(huì)灑造成管理洲費(fèi)用吞時(shí)寨公司利潤(rùn)虹。項(xiàng)目實(shí)仆現(xiàn)利潤(rùn)（緒虧損）分格配到項(xiàng)目踏開發(fā)及銷停售的年度版，即項(xiàng)目圍生命周期翻產(chǎn)生的收壇支必須分茶配到各會(huì)例計(jì)年度，獎(jiǎng)單純的房栽地產(chǎn)公司戴必須用項(xiàng)呢目實(shí)現(xiàn)的株盈余來消李化公司正怕常運(yùn)行過頑程中發(fā)生山的管理費(fèi)聯(lián)用，缺乏枕項(xiàng)目周期凍的嚴(yán)格計(jì)袖劃及執(zhí)行律，項(xiàng)目利課潤(rùn)對(duì)公司瓶利潤(rùn)的影仁響就會(huì)產(chǎn)歸生較大變抖動(dòng)，甚至趙出現(xiàn)項(xiàng)目揚(yáng)利潤(rùn)被公聽司費(fèi)用吃顧掉的可能補(bǔ)。隨著公悠司規(guī)模抱擴(kuò)大，喬出現(xiàn)多現(xiàn)項(xiàng)目操觸作，就原提出了垂項(xiàng)目開治發(fā)時(shí)機(jī)逮、項(xiàng)目重開發(fā)周馳期、利瓦潤(rùn)結(jié)轉(zhuǎn)盼年度安栽排等新恭課題，汁同時(shí)也密和市場(chǎng)犯環(huán)境判淘斷和預(yù)岡測(cè)、項(xiàng)消目收入蟻預(yù)期等崗因素息杯息相關(guān)向，這樣紛就對(duì)各弊項(xiàng)目周喇期的計(jì)恩劃、安劈燕排提出相了新的亮課題。目前，集燭團(tuán)公司在觸制訂的新程的激勵(lì)方擾案中，明罪確提出對(duì)謹(jǐn)各項(xiàng)目設(shè)姓立項(xiàng)目獎(jiǎng)飾勵(lì)，項(xiàng)目累獎(jiǎng)綜合考掘慮項(xiàng)目利狐潤(rùn)和開發(fā)助周期兩個(gè)踩關(guān)鍵因素為，當(dāng)項(xiàng)目男進(jìn)度延期聲超過其目友標(biāo)周期的秩50%以猶上不發(fā)放蛛項(xiàng)目獎(jiǎng)金修，從而牽妹引各區(qū)域捏房地產(chǎn)公互司在關(guān)注嘩項(xiàng)目利潤(rùn)林的同時(shí)，粗兼顧項(xiàng)目性周期，注安重均衡發(fā)境展。報(bào)告目錄預(yù)算管理厚工作回顧成本預(yù)算似管理營(yíng)銷管理利潤(rùn)管度理期間費(fèi)用賊管理項(xiàng)目周期僑管理稅收管車?yán)戆咐治龆愂栈I溝劃的目澤的稅收籌貨劃的原返則稅收籌籮劃的方吃向不能合理赴、充分地孩利用稅收緣瑞優(yōu)惠政策會(huì)計(jì)核求算沒有鵝前瞻性弄，不能其充分利滅用統(tǒng)一報(bào)核算的躬優(yōu)勢(shì)，蹄合理分姜配各個(gè)權(quán)公司的徹稅負(fù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)乎過程中沒束有充分考扭慮降低公聯(lián)司的涉稅竊風(fēng)險(xiǎn)公司的設(shè)尖立、組織術(shù)形式的選稼擇未考慮丘稅收的影狗響稅收管理落存在的問苗題，總體騰來說是缺乏納稅窯籌劃的意唐識(shí)，不能厭通過事先吊的安排，尊達(dá)到降低橋稅收成本電，減少涉若稅風(fēng)險(xiǎn)的播目的。案例分當(dāng)析稅收籌劃奶的目的稅收籌爭(zhēng)劃的原公則稅收籌劃有的方向報(bào)告目錄預(yù)算管寬理工作蟻回顧成本預(yù)算歪管理營(yíng)銷管皂理利潤(rùn)管枯理期間費(fèi)用容管理項(xiàng)目周期結(jié)管理稅收管換理由于資五金具有炭時(shí)間價(jià)喜值，我辜們應(yīng)當(dāng)蝦推遲或環(huán)盡量減乎少當(dāng)期與的應(yīng)納膝稅所得同額，以壞延緩當(dāng)扔期的稅愚款繳納爭(zhēng)。無償補(bǔ)地占用柳