華庭街項(xiàng)目市調(diào)報(bào)告

華庭街項(xiàng)目市調(diào)報(bào)告華庭街項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查（定位）情況目錄：1、嘉興目前城市現(xiàn)狀2、嘉興目前的主要業(yè)態(tài)3、嘉興目前主要業(yè)態(tài)分布4、華庭街地塊特征5、華庭街項(xiàng)目區(qū)域市政配套分析6、嘉興市民對(duì)地塊的看法評(píng)7、華庭街徹項(xiàng)目目前主姨要競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)犯8、華庭街蔬項(xiàng)目產(chǎn)品定順位尚1、嘉興目襪前城市現(xiàn)狀安a、嘉曉興的地理位去置哥嘉興位懸于浙江省的匆東北部、長(zhǎng)喪江三角洲杭線嘉湖平原腹基心地帶。東淋臨大海，南貍倚錢塘江，株北負(fù)太湖，嗚滬杭甬高速壞公路、京杭斗大運(yùn)河貫穿赤境內(nèi)。東接紐上海、北鄰凡蘇州、西通厚湖州，南接糞杭州，嘉興拾與這幾個(gè)城冬市相距均不謙到百公里。芽鐵路、公路給、水路網(wǎng)絡(luò)勒交織，四通凍八達(dá)，交通氣十分便利。竊目前，哀乍嘉蘇高速嫂公路（乍浦豎—茄嘉興桐—罩蘇州）已通眉車，杭州灣五跨海大橋（賞寧波慈溪招——狼嘉興乍浦）排也于200即2年開始動(dòng)饑工興建，并催將2006熱年正式通車簽，嘉興的交趕通將越將發(fā)盯達(dá)。擋b、嘉舊興的經(jīng)濟(jì)發(fā)飄展?fàn)顩r互嘉興作報(bào)為浙江的北視大門，同時(shí)脫也是浙北的桃經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)。膠國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總崇值、財(cái)政收帖入、城鎮(zhèn)居翠民收入等主碗要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)批的增幅領(lǐng)先島全省，所轄擦五個(gè)縣（市餐）（即桐鄉(xiāng)戴、海寧、嘉次善、平湖、爽海鹽）全部嬸進(jìn)入全國(guó)縣撇（市）綜合垃發(fā)展水平前假50位，綜叮合經(jīng)濟(jì)實(shí)力疏進(jìn)一步增強(qiáng)旋。延c、嘉驚興的人口先嘉興城福區(qū)現(xiàn)有人口哭約40萬，動(dòng)城區(qū)面積3紗0平方公里糧。未來十年挨人口將達(dá)到仆50萬。新秧興的產(chǎn)業(yè)和愛居住大多集睡中在城市的煮西部和北部嘴。城南以政征府機(jī)關(guān)、文銷化教育體育貓、展覽為主吊，加上南湖亞的旅游功能伙，將成為嘉衰興文化價(jià)值份較高的區(qū)域荷，本項(xiàng)目地牲塊與城南的稻聯(lián)系也較為昆密切。香2、嘉興目者前的主要業(yè)焰態(tài)姻零售業(yè)態(tài)：向百貨店、超劈市、大型綜氏合超市、便倍利店、專業(yè)押市場(chǎng)、專賣移店等；杰餐飲類：大釋型酒店、風(fēng)眠味美食店、形休閑小吃店跑等；巧娛樂類：迪同廳、茶吧、循咖啡吧等；繳文化類：電列影院、書店列等；豆雖然主緣要的業(yè)態(tài)包搬括了許多種胡類，但都缺并乏一定的品鋪牌和知名度包，也都沒有銅形成一定的藍(lán)經(jīng)營(yíng)規(guī)模和族經(jīng)營(yíng)思路。降3、嘉興目核前主要業(yè)態(tài)易分布奉（1）百貨苦店：治a、江南大剝廈：詢位于市石中心禾興北赤路和中山路智交界處，是泊嘉興市僅有屠的二個(gè)大型訊購(gòu)物中心之痛一。貌該大廈由南換北樓組成，徑營(yíng)業(yè)面積1區(qū).8萬平方否米，就業(yè)人廊員1000歲余人，整幢藝大廈共5層適，地下一層旬，地上四層健，其中地下政一層為各類擔(dān)家用電器，環(huán)地上一層經(jīng)孕營(yíng)家電、化轎裝品、黃金毒珠寶，二層蝕經(jīng)營(yíng)男女服秘飾鞋帽，三朝層經(jīng)營(yíng)書籍厘文具、床上叢用品與工藝眾品等，四層超為兒童娛樂耍廣場(chǎng)與美食火城，南樓的華一二層部分平區(qū)域?yàn)槌衼?。大廈主要孝經(jīng)營(yíng)中檔商義品。私現(xiàn)在一樓生集意尚可外，腿其余樓層的閉經(jīng)營(yíng)狀況一職般。主要是葵有品牌的東走西太少，因膝為現(xiàn)在人們輩的生活水平堵越來越高，疲已不滿足原站有的狀態(tài)。姑該大廈的顧賺客為中高收址入階層，其領(lǐng)出行方式8窩0%為非機(jī)景動(dòng)車和步行貍，20%為煤機(jī)動(dòng)車，由復(fù)于經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地災(zāi)前無停車場(chǎng)份，因此整個(gè)劇交通組織略奉顯混亂。該景大廈零售總腰額雖大，但緣贏利能力低豆。毒b、戴夢(mèng)得箏購(gòu)物中心駝是嘉興閑市最高檔的扮購(gòu)物中心，國(guó)位于禾興南鍬路，與江南熄大廈隔路相伸望，為26名層高的戴夢(mèng)秀得大酒店的蔑裙房。該購(gòu)黑物中心原為退杭州百貨大達(dá)樓嘉興分店般，后因租金莖過高，加之徑百貨業(yè)利潤(rùn)是較薄，于2盤000年撤辣出，由戴夢(mèng)至得自行接管循。其周邊圍似繞中山影城烈、麥當(dāng)勞等肥休閑場(chǎng)所。塘現(xiàn)在此購(gòu)物三中心經(jīng)營(yíng)布還局不是十分蔬合理，來此錦的人經(jīng)常抱千怨買不到好淹的東西。號(hào)戴夢(mèng)得購(gòu)物續(xù)中心營(yíng)業(yè)面霧積約1萬平墨方米左右，棋共設(shè)5層：如地下一層為唇超市；地上槐為一層經(jīng)營(yíng)悼黃金珠寶、友化妝品、工本藝品；二層案為男女服飾參鞋帽；三層南經(jīng)營(yíng)家電；釣四、五層空伯置。在該購(gòu)物中心占主要經(jīng)營(yíng)中湊檔商品，消縱費(fèi)導(dǎo)向以高爺檔服飾為主申，但其家電腹種類、品牌怎比江南大廈諸貧乏。戴夢(mèng)仁得購(gòu)物中心覽經(jīng)營(yíng)狀況一舞般，人氣比警江南略遜。提從以上兩點(diǎn)藝可以看出，像嘉興目前缺舞乏一個(gè)規(guī)模懶大、有檔次耗的購(gòu)物中心勢(shì)或購(gòu)物場(chǎng)所幫，以此來滿傳足嘉興人民莖越來越高的石生活水平，勉這同時(shí)也說嚇明，華庭街污內(nèi)將設(shè)立一崗萬多平方米側(cè)的主力百貨令店（簡(jiǎn)稱主插力店）的思販路是十分正胃確的，同時(shí)彼它也會(huì)帶動(dòng)極華庭街整個(gè)裁街區(qū)的繁榮勾。（2）超市農(nóng)a、江南超稻市：倘于19螺99年9月臂20日開業(yè)律，位于市中咱心禾興北路卷和中山路交摩界處的江南集大廈內(nèi)，營(yíng)程業(yè)面積15借00平方米飄左右，裝修杰較為簡(jiǎn)單，腎以經(jīng)營(yíng)各種但中檔食品為侄主，價(jià)位中星檔，整個(gè)超揭市共兩層。麥整個(gè)超市經(jīng)令營(yíng)狀況良好會(huì)，人氣旺盛瞧，在春節(jié)等癢高峰期營(yíng)業(yè)鍬額可達(dá)20勇萬元左右/襯天，平均日舌營(yíng)業(yè)額在5新—悶10萬元之弱間。源但其略發(fā)勢(shì)有1、場(chǎng)售地前交通組補(bǔ)織混亂，2較、規(guī)模小，灶攤貨場(chǎng)地?fù)碚Q擠，購(gòu)物環(huán)面境差，3、梁打折促銷活伙動(dòng)少。諷b、戴夢(mèng)得絮超市：手于20打00年開業(yè)峽，位于戴夢(mèng)虎得購(gòu)物中心鄰底層，營(yíng)業(yè)漆面積約30覆0平方米左辦右，中檔裝窗修，以經(jīng)營(yíng)少中高檔食品字和中高檔酒獎(jiǎng)?lì)悶橹?，兼低顧部分日用解品。遭?jīng)營(yíng)狀況良虎好。送C、大潤(rùn)發(fā)甚超市：收于20懶00年開業(yè)鬼，位于嘉興節(jié)市中山西路烤，距市區(qū)較瀉遠(yuǎn)，只有9勤路專線車，傘來回市區(qū)接釣送顧客。吐營(yíng)業(yè)面聾積1.5萬廊平方米左右仆，共一層，喬是目前嘉興傭規(guī)模最大的虛超市，實(shí)行幫倉儲(chǔ)式經(jīng)營(yíng)擱，日用品批待量采購(gòu)，價(jià)希格與市區(qū)其梅它超市相比靜較低。迫由于該超市助距市區(qū)較遠(yuǎn)噸，加之受本尚地人購(gòu)物觀辨念影響廟——廉不習(xí)慣批量岔采購(gòu)，因此閃經(jīng)營(yíng)狀況一訓(xùn)般。耽從以上款的幾個(gè)超市剝的情況可以識(shí)說明，嘉興豈目前缺乏一旅個(gè)既在市中烏心、配套設(shè)掘施又十分齊掙全的大型超稱市，而華庭咬街將設(shè)立一林萬多平方米桑的地下超市測(cè)正符合了這栗一點(diǎn)。華庭免街地下超市董（1）準(zhǔn)備垂請(qǐng)國(guó)內(nèi)外著隱名的超市進(jìn)連行經(jīng)營(yíng)管理暮，（2）超瓣市旁邊有大揀型的地下停襪車場(chǎng)，（3櫻）在真正的脆市中心，（施4）逛完超陪市再到上面窯的步行街，邁可以享受逮“幻一站式坑”饞的購(gòu)物全新犁體驗(yàn)。所以路，華庭街的異地下超市肯聯(lián)定會(huì)有十分嶺旺盛的人氣氏。較（3）專賣室店烤a、少年南兇路專賣店隸少年南后路，位于嘉煮興市區(qū)北部蒙，是中低檔礦服飾的集聚耽地。此路為稱二車道支路紡，機(jī)非混行維。兩邊多為勇五六層的商俗住樓，多數(shù)分建成于90覽年代初，外糠立面陳舊，疑一樓為各種牌服飾店，店機(jī)面面積小，黨大部分在二鏈三十方，個(gè)踏別店面達(dá)七皇八十方。課路上的商家棄原先都在建浮國(guó)路開店經(jīng)籍營(yíng)，后因建壤國(guó)路拆遷改憂造，才搬遷枕于此。以經(jīng)編營(yíng)中低檔服通飾、大眾休膨閑品牌為主罰，而知名品菊牌較少。禽店面96年堵售價(jià)120貫00元/平雁方米，20早01年售價(jià)僚17000網(wǎng)元/平方米型，店面租金焦170倒—罵200元/疼平方米/月礎(chǔ)，各店經(jīng)營(yíng)攤狀況良好，徐但與前幾年宣相比，營(yíng)業(yè)蔬額普遍下降討1/3，部偷分承租戶抱亦怨租金高。嘗少年路路窄警店密，尺度資宜人，但由虹于街道功能庫的限制，加蠅之人車混行就，外部購(gòu)物嘗環(huán)境較差，銳因此形不成卻真正意義上錯(cuò)的步行街。搶b、勤儉路備專賣店統(tǒng)生活性麥交通次干道嚇，兩車道，波機(jī)非劃線分救隔，道路兩辰側(cè)建筑多為延底商上住宅碑或?qū)懽謽?。壇商業(yè)形態(tài)以椒條商為主，都?jí)K商為輔，慕整條街集聚兩了眾多的專喉賣店。店面翁租金100勝—原180元/橋平方米/月微。權(quán)華庭街著今后的經(jīng)營(yíng)結(jié)除了大型主離力百貨店和戲大型地下超軌市后，另一徒個(gè)重要的業(yè)染態(tài)就是單個(gè)腥專賣店的經(jīng)關(guān)營(yíng)，而且，劍華庭街內(nèi)的暖專賣店將彌描補(bǔ)以上街區(qū)貍存在的不足閃：（1）華婚庭街今后將襯劃功能區(qū)塊縫進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，惑如服飾、黃竿金珠寶、鞋撲帽、工藝品惡、兒童游藝掠館等將各有課各的區(qū)塊，峰這樣有利于桌統(tǒng)一管理，赴也有利于帶妨動(dòng)整條街的縫人氣；（2拾）靠近建國(guó)逢路，交通便件利，而且有準(zhǔn)大型的地下杯停車場(chǎng)；（撈3）將對(duì)各誦業(yè)態(tài)進(jìn)行品曉牌招商，使芽其進(jìn)入街內(nèi)個(gè)的專賣店進(jìn)羞行經(jīng)營(yíng)，而橫且突出招商爬的品牌性；態(tài)（4）品種倚將會(huì)十分的老齊全，真正槳讓顧客享受嘉到一種醋“廚一站式購(gòu)物柱”蹄的體驗(yàn)。胖（4）便利卡店疑a、陽光購(gòu)乏物中心富于97短年開業(yè)，營(yíng)市業(yè)面積80藍(lán)00平方米藥左右，經(jīng)營(yíng)驢日用百貨、綠服飾及家電敲。因遠(yuǎn)離市胡區(qū)，經(jīng)營(yíng)狀友況較差，相玩比之下其市獨(dú)區(qū)內(nèi)的連鎖罵店則人氣旺晝盛，經(jīng)營(yíng)狀爛況甚佳。歉b、可的便擠利店膝于20夜02年底開際始進(jìn)入嘉興捷，并且迅速例在市區(qū)內(nèi)開院出多家分店揮，由于其為涂24小時(shí)經(jīng)維營(yíng)，經(jīng)營(yíng)狀浴況良好。耀（5）專業(yè)訓(xùn)市場(chǎng)燥a、嘉興商荒城肅位于建諷國(guó)南路，營(yíng)吳業(yè)面積70償00平方米道左右，共兩饑層，第一層冷各類低檔服兆飾，二層經(jīng)殼營(yíng)燈具、童芒裝、床上用崗品、窗簾等烏。攤位面積謙小，多為1制5寺—倍20平方米戒，其余為7催0平方米左邀右。主要經(jīng)率營(yíng)低檔商品霞。狼97年弊開業(yè)，租金圾一層為90動(dòng)—點(diǎn)120元/頂月/平方米紙，二層為1旗4元/月/壟平方米，現(xiàn)末在商城的租酷金已遠(yuǎn)遠(yuǎn)高進(jìn)于開業(yè)之際跑的租金水平慶，二層的租籃金比一層低響，但一樓與飽二樓的經(jīng)營(yíng)淡狀況良好。箏b、姚氏廣猾場(chǎng)挪200誓0年9月2舒8日開張，牙位于勤儉路撇、中山路之復(fù)間，標(biāo)準(zhǔn)層歐面積在30來00栽—伸4000平窯方米，一樓脅部分為商場(chǎng)存、銀行；二補(bǔ)樓為名門和無貴屬大酒店急，且有地下帆停車場(chǎng)；三陜、四樓空置導(dǎo)。租金10哭0元/月/遭平方米左右泛。（6）其它的其它的襯專業(yè)市場(chǎng)包四括，嘉興大墻都市、電腦籃市場(chǎng)、家電件市場(chǎng)、燈具襲城、窗簾城溪、家具城等箏經(jīng)營(yíng)狀況都規(guī)一般，主要瞇是缺乏有效落的管理。童（7）大型而酒店蘆嘉興的宿大型酒店包鳳括，金龍船妄海鮮城、戴蹤夢(mèng)得大酒店疑、名門大酒息店、貴屬酒燈家、金悅大汪酒樓、太陽犬宮大酒店等費(fèi)，其經(jīng)營(yíng)狀沃況都非常好暫。補(bǔ)一個(gè)城市的顯流動(dòng)人口決怪定了其市場(chǎng)貼的興旺，而濾專業(yè)市場(chǎng)更轉(zhuǎn)是由此原因腫受制約，嘉豎興的專業(yè)市因場(chǎng)由于沒有琴統(tǒng)一有效的匠管理，開設(shè)深的情況參差緩不齊，而華猾庭街決不會(huì)脖走專業(yè)市場(chǎng)洋這條路，而才是向集多種咐業(yè)態(tài)的步行進(jìn)商業(yè)街方向怒發(fā)展；位于波華庭街北端經(jīng)的大型觀景鍵酒店將滿足柜嘉興市民希改望更有經(jīng)營(yíng)志特色菜肴出揀現(xiàn)的需求，楚使人們就餐策有了一個(gè)新串的去處，也犧是最理想的蜂一個(gè)去處，煤讓市民在就成餐的同時(shí)，慨也能欣賞窗灘外美麗的古才運(yùn)河與保存晃完好的古名久居，讓吃飯脆也真正成為攪一種享受。觸（8）風(fēng)味黃美食店啄包括五妙芳齋、永和擁豆?jié){等，其是經(jīng)營(yíng)狀況都敬良好，但有慢特色的小吃泊店較少。粥（9）休閑浪小吃店詳包括麥搶當(dāng)勞、肯得集基、唯新食揀品等經(jīng)營(yíng)狀兆況都尚可。劃嘉興目注前的各類小裳吃種類不是筋很多，市民拘也急盼有新慰的種類出現(xiàn)昨，而華庭街礦今后將引進(jìn)主各類洋快餐粥及全國(guó)各地淹的各類風(fēng)味回小吃品種，沈以滿足市民之的普遍需求色，同時(shí)將彌輕補(bǔ)目前嘉興監(jiān)市場(chǎng)上存在遞的空缺。宰（10）娛停樂類撞迪廳包像括凱旋門夜員總會(huì)、滾石僚夜總會(huì)、太合陽吧、金碧消輝煌等，每羨天生意都十頓分火爆。茶沈館包括鉆石儀雨、香菊、塵藍(lán)沙、上島瘋咖啡、名典爐、迪歐等，末其經(jīng)營(yíng)檔次塊不同，但其詢經(jīng)營(yíng)都甚佳蛙。序（11）文詞化類驗(yàn)包括中叢山影城、新朗華書店等經(jīng)剪營(yíng)狀況都一券般。餐目前嘉興的管娛樂和文化龍?jiān)O(shè)施檔次都幣十分的低，勁與嘉興的城萌市發(fā)展極不免匹配，華庭嗚街建成后將藥開設(shè)一個(gè)五孔星級(jí)的多廳曲影院，同時(shí)重，攝影展、搜書畫展等將單會(huì)不定期的偵在華庭街內(nèi)蘇舉辦，將增俯強(qiáng)整條街的嬌文化內(nèi)涵；匆華庭街也將齊引進(jìn)相關(guān)的嬸休閑娛樂設(shè)鍛施，如酒吧富、咖啡吧、受茶吧等，以杯彌補(bǔ)嘉興市隙場(chǎng)存在的空機(jī)缺。藍(lán)4、華庭街出地塊特征奪（1）、華裳庭街地塊位押置嗚華庭街隱地塊東靠建關(guān)國(guó)中路、南勇依勤儉路、端北頻環(huán)城北祖路、西臨少攔年路。戀?gòu)娜A庭街地惹塊周圍區(qū)域拐看，有眾多烘的老字號(hào)分櫻布；華庭街摘所在的建國(guó)紗路在歷史上窮就是嘉興最恨繁華的商業(yè)封中心、文化沾中心，被稱褲為遠(yuǎn)——“排北大街亂”惠，雖然現(xiàn)代送商業(yè)的發(fā)展扁逐步西移，餃但其商業(yè)黃習(xí)金中心地段忍的概念仍在積嘉興市民和架周邊地區(qū)市遞民心目中保渡留著重要的嶺地位。訂從城市中心鹿區(qū)域看，華夢(mèng)庭街項(xiàng)目地頁塊位于中心倍區(qū)東北部，寶與禾興路并白行成為南北銳向貫穿市中脹心區(qū)域的主駁要干道。且址為規(guī)劃中子鴉城軸（詳見痛城市發(fā)展與謹(jǐn)城市規(guī)劃）峽北部。皮從整個(gè)嘉興舒市區(qū)范圍看雕，本項(xiàng)目地葡塊位于城市苦中心區(qū)域，湯是城市東部澤、西部、北槍部人流進(jìn)入薦市中心的主騰要入口。從也未來城市發(fā)倆展看，嘉興邪城市中心（哈環(huán)河內(nèi)環(huán)線管以內(nèi)）不會(huì)還隨著城市發(fā)示展而變遷，厲只會(huì)隨著城格市規(guī)模的擴(kuò)姓大而進(jìn)一步治增強(qiáng)。業(yè)（2）建國(guó)接路歷史變遷溉建國(guó)路孫被確定為具林有深厚歷史朵文化積淀的農(nóng)、可加以挖賢掘的傳統(tǒng)商訂業(yè)文化街區(qū)智。如該地塊敗上曾有百年盡老店五芳齋柴粽子店（原條在華庭街地齒塊地塊上）彩、正春和布蜜店（原在華摔庭街地塊上籠）等；有孩國(guó)兒塔、嚴(yán)助宋墓、天寧寺芬等文物古跡球和特色建筑省，周邊尚有熔明倫堂、瓶視山、文廟等陽文物古跡，燕這些歷史文基化遺產(chǎn)體現(xiàn)錄了城市原有柔的場(chǎng)所文化夜內(nèi)涵和空間銀序列，可重男點(diǎn)恢復(fù)少量幻在城市歷史聞文化環(huán)境中信曾有重要作財(cái)用、知名度盈高，在市民屢心目中仍保陳留有親切記棕憶的建筑物姑，如正春和母布店、孩兒盟塔等，以后雷都將在華庭昨街項(xiàng)目中重紋現(xiàn)。斯建國(guó)路（原紋先也為步行旁街）在80權(quán)年代中旬前撤一直是嘉興重最繁華的商如業(yè)中心，是掛嘉興市民和炊郊區(qū)進(jìn)城農(nóng)饅民購(gòu)物、餐心飲、娛樂最邊主要的去處寫，80年代嚼后期，因城萄市向西發(fā)展身，建國(guó)路繁檔華程度減弱擊，建國(guó)路道號(hào)路改造破壞掃了原有步行愈街的格局。汁本項(xiàng)目裂屬于舊城復(fù)戀興項(xiàng)目，在粒嘉興人民的央心目中有著木重要的影響董和地位，華柜庭街項(xiàng)目的釣建設(shè)和今后情的經(jīng)營(yíng)發(fā)展牙會(huì)時(shí)刻牽動(dòng)度著嘉興人民浙的心，所以殖也志在必得朵。在5、華庭街完項(xiàng)目區(qū)域市戒政配套分析呆（1）華庭象街項(xiàng)目周圍聽道路狀況及燭人流方向煩本項(xiàng)目博南至勤儉路安，北至環(huán)城顛北路，東靠付建國(guó)路，周擇邊的主要交賓通干道為建攔國(guó)路、環(huán)城彎北路、勤儉孩路及中山路誤。拓寬后的組建國(guó)路為機(jī)杯非實(shí)物分割袋的四車道市勸級(jí)主干道，稠南起環(huán)城南蘿路，北至中幣環(huán)北路。環(huán)呆城北路同樣藍(lán)為市級(jí)交通搖主干道，與佳環(huán)城東路、稿環(huán)城西路相皂連，形成市恨中心內(nèi)環(huán)線優(yōu)。古人流的模導(dǎo)入主要通撲過三條路進(jìn)蜘來，即建國(guó)而路、勤儉路荷、環(huán)城北路淋，建國(guó)路是葬最大人流導(dǎo)趨入量的道路可，主要方向埋為建國(guó)北路搞由北向南，飽將嘉興市北壁部人流輸入洗建國(guó)中路，貴雖然北部由獅嘉禾北京城迫項(xiàng)目扼守，節(jié)但其無論是針規(guī)?；蛞?guī)劃民都無法同本臟案匹敵，雖管然可能有部?jī)捶挚土髁魇?，但可能只警是很小的一躁部分，相反燙的還可以與汪之形成客源句的互補(bǔ)。答建國(guó)南路由成南向北，另咱兩股人流方良向是從環(huán)城抽北路直接進(jìn)眼入建國(guó)中路雅，環(huán)城北路弓西段與禾興番路交匯，直救接將嘉興市父北部西北部索人流輸入到捉建國(guó)路上，婚東段的環(huán)城得北路連秀州許路，環(huán)城路龍為第二大人頑流導(dǎo)入口。流而勤儉蛾路由于路幅交較窄，且冠人車混流，驕它將是主要及以步行進(jìn)入凝本項(xiàng)目的人夾流主要導(dǎo)入幕口，禾興路宜、少年路上摔諸多客流可胞通過勤儉路擇間接導(dǎo)入本恐項(xiàng)目。勤儉陽路為城市中莖心區(qū)生活性蓮干道，因商討業(yè)氣氛較濃暑，甚至有夜米市。慌現(xiàn)在勤脆儉路、少年陶路由于沒有示形成統(tǒng)一的練規(guī)劃管理，吐而且車輛通蹲行也十分困粗難，據(jù)調(diào)查螺分析，勤儉躺路、少年路扣一帶的經(jīng)營(yíng)錦戶都認(rèn)為現(xiàn)訊在這兩條街壤雖然人氣比外較旺，但由薦于缺乏好的相規(guī)劃，等華幻庭街開出后這都表示愿意盈進(jìn)入經(jīng)營(yíng)；日況且，原先檢少年路上的漆許多經(jīng)營(yíng)戶趟都是從華庭塞街地塊上拆驚遷過去的。落（2）項(xiàng)目貝地塊及周圍掀的公交線路哈建國(guó)路啊及周圍的主皮要干道上有欺相當(dāng)多的公早交線路。離建國(guó)路上有層四條公交線矮路，位于地合塊南端建國(guó)嫂路上和環(huán)城冷北路地塊西示側(cè)：持4路，從東盈方路桌——愈火車站6冊(cè)路，從火車尤站槐——擔(dān)汽車西站砌23路，從烏陽光小區(qū)徹——訴大潤(rùn)發(fā)超市角其周圍主要富干道上有其拐他公交線路狹可到達(dá)本項(xiàng)矮目地塊：售5路，從昌娛盛北路均——誘三水灣小區(qū)腰9路，行政漂中心浮——嘴秀州花園綱2路，從科運(yùn)技館么——向東柵3路嫂，從汽車西具站撓——匯火車站1量2路，從汽刪車北站哨——父王江23急路，陽光小秋區(qū)析——域秀州公園酷51路，從俘城建培訓(xùn)中音心非——勤火車站紗……喇一條商絲業(yè)街的興旺鞋主要靠人流木來帶動(dòng)，這墓些公交路線逝的設(shè)立都會(huì)項(xiàng)給本項(xiàng)目導(dǎo)淋入諸多的客顛流。亞（3）、靠和近地塊的市轟政設(shè)施籍建國(guó)路：市茫二醫(yī)院、中喘國(guó)銀行嘉興債支行、瓶山復(fù)公園、五芳繳齋粽子店、非貴屬酒樓、魯名門大酒店痛勤儉路：博竹物館、市一窄幼、嘉興衛(wèi)煉校、銀行檔少年路：實(shí)梅驗(yàn)小學(xué)、郊矮區(qū)電影放影蠢公司、房管玉處改中山路：嘉覺興三中、戴摟夢(mèng)得大酒店宴、市自考辦研、省榮譽(yù)軍委人康復(fù)醫(yī)院特、子城樂園精禾興路：第副一醫(yī)院、工仰行市分行淘這些設(shè)條施都會(huì)給入挺華庭街經(jīng)營(yíng)剝的客戶提供徐方便，同時(shí)罰這也是吸引號(hào)客戶入市的剖一個(gè)重要原焦因，而且今鳳后華庭街內(nèi)豆也將會(huì)設(shè)立牲銀行、郵局帥等設(shè)施。許6、嘉興市預(yù)民對(duì)地塊的搭看法憑根據(jù)專感業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)嘉釀興市區(qū)的實(shí)范地考察及有排目的性深入毯性的需求調(diào)烏研，并結(jié)合殘調(diào)查的實(shí)際疊數(shù)據(jù)，得出鏡對(duì)華庭街地污塊的看法，染這也是客戶釘能入市經(jīng)營(yíng)師的一個(gè)重要蓬因素。下面狠的幾個(gè)問題乘都是對(duì)本項(xiàng)逗目有著重要縱的意義。汗（1）是否松平時(shí)經(jīng)常到犧這一帶（建災(zāi)國(guó)中路地塊食）去？艙在調(diào)查析的人數(shù)中有邁83.6%扎常去該地區(qū)但，這一比列饒足以說明這糖一結(jié)論：酬華庭街項(xiàng)目盛地塊所處地辰區(qū)在嘉興市歉民心目中有卡相當(dāng)高的地州位，是市民眉消費(fèi)去處的鏟一個(gè)重要組勞成部分，也惡是居民生活擦的一個(gè)必去檢之處。筒（2）平時(shí)紹一個(gè)月會(huì)去筍幾次（建國(guó)廊路該地塊及窗附近）？敗在調(diào)查繭者總數(shù)當(dāng)中竿，分別有3混7.5%、套20.4%鄰、16.7掛%和16.裂1%的人平麻均每月會(huì)到葵該地區(qū)4次額以上、1蓮—臨2次、3嘩—擾4次和2齒—編3次。數(shù)據(jù)店顯示，每月蘆去建國(guó)路4錦次以上的占?xì)W總樣本量的灑37.5%孤，占據(jù)了最吧高份額，每盛月去1滿—眾4次的占總忽樣本量的5罪3.2%，果兩者之和為尼89.7%穗?；鹂梢姡瑢⒂蝎C九成的受訪涂者會(huì)定期到場(chǎng)本區(qū)域來，威由此，建國(guó)炸路本身在嘉堆興市民心目答中就有非常陳的知名度，混也驗(yàn)證了建燃國(guó)路是嘉興友市民習(xí)慣性水消費(fèi)或休閑挑的一大區(qū)域目。看（3）到這己一區(qū)域的主妙要目的是什千么？運(yùn)從調(diào)查孕結(jié)果顯示，克有51.5膊%的受訪者與到此區(qū)塊的豬主要目的是泛購(gòu)物，除此伶之外，有2貪4.7%的辦人是散步，旦有9.4%流的人是娛樂勝，以上三項(xiàng)丹合計(jì)共占被惑調(diào)查總數(shù)的袍85.6%疊，可以看出賊，建國(guó)路是碌嘉興市民的圖理想的購(gòu)物諷、休閑場(chǎng)所毒。滾石等大返型娛樂廳的舟開設(shè)，為建嘴國(guó)路帶來了逮不少的人流瞎。人流即代妨表了商機(jī)，滔雖在以娛樂震為目的抵達(dá)仙的人流比例倦相對(duì)小是因取為嘉興或本刃區(qū)域娛樂設(shè)求施的提供較德為稀缺，意頁向未被激發(fā)帝罷了。則所以，懸在華庭街上損設(shè)立娛樂、迫休閑設(shè)施是蔽十分必要的肯，它在帶動(dòng)浮人氣的同時(shí)呼，就是帶動(dòng)襲了整條街的飛商機(jī)。筍（4）對(duì)這厚一區(qū)域最滿鈔意的是？趴購(gòu)物是注受訪者最滿寇意的，占總盈量的58%槽，可見，雖勝然建國(guó)路在襪拓寬后造成多的客源流失芬、商業(yè)氣氛豈減弱，但改熄建后的建國(guó)反路環(huán)境有所驚提升，老牌卻的商業(yè)街的習(xí)印象在嘉興疲市民心中仍捕占有相當(dāng)高車的地位，加宮上許多商家陪對(duì)建國(guó)路的獅肯定，在嘉關(guān)興人心目中亦建國(guó)路依然皆是購(gòu)物的好稱去處。接下稠來依次為娛吊樂/休閑、演交通和環(huán)境筋衛(wèi)生選項(xiàng)。條可見，唐建國(guó)路除了服購(gòu)物方面的紡優(yōu)勢(shì)外，也晝存在著其他讓方面的優(yōu)勢(shì)瞞，但這些優(yōu)斬勢(shì)表現(xiàn)不很典明顯，所以迎建國(guó)路的再棋次復(fù)興，務(wù)徐必要做到各焦方面包括環(huán)木境、配套服膽務(wù)等多方面木的改進(jìn)和提熔升，而本項(xiàng)維目是嘉興市青政府重點(diǎn)支寺持的建設(shè)項(xiàng)框目，對(duì)本項(xiàng)轉(zhuǎn)目的優(yōu)惠措掙施和相關(guān)的趨配套服務(wù)措致施相當(dāng)?shù)亩嘣?，這將會(huì)帶俊動(dòng)整條建國(guó)幅路的興旺。堤（5）在印籠象中，這一心區(qū)域以前最腐具特色的方疲面是什么？判從調(diào)查化中顯示，本廟建設(shè)區(qū)域以嫂往就是嘉興朽市民主要的丹購(gòu)物、飲食貴和娛樂場(chǎng)所斯，這對(duì)日后幸的建設(shè)是十勒分有利的。唐分別有53祥.7%、1羽9.3%、批17.3%名的消費(fèi)者認(rèn)豬為以往該地臟區(qū)最大的特旁色是購(gòu)物、剝飲食和娛樂訪。在建國(guó)路喝未拓寬以前駝，更是由于蕉商業(yè)的聚集肌而一直是嘉距興市中心所躍在區(qū)域。攏所以，合華庭街會(huì)借兇助建國(guó)路原估有的特色，池設(shè)立更有特翠色的產(chǎn)品，平也將進(jìn)一步鏈繁榮華庭街爬。糖（6）嘉興講目前最具特碌色的購(gòu)物場(chǎng)塌所或購(gòu)物街蛙？芝對(duì)最具削特色的購(gòu)物挺街嘉興市民盛對(duì)江南大廈致、建國(guó)路、股少年路、中錄山路、勤儉帆路、北京路疊認(rèn)同的比例斯分別是32幕.7%、2莫4.4%、袋15.1%否、12%、棄10.4%錢、2.7%鞋，盡管近兩留年建國(guó)路、醒勤儉路一帶江的商貿(mào)地位處有所削弱，貨但到目前為質(zhì)止，它在嘉勢(shì)興市民心目瞇中仍然占有據(jù)相當(dāng)高的地叮位。菠調(diào)查還顯示綁，嘉興目前片還未形成富稻有特色的餐且飲業(yè)市場(chǎng)，慢市民對(duì)飲食族方面具有較巷高的需求，銳所以，華庭鏡街設(shè)立一個(gè)荷大型的觀景警酒店是十分政必要和正確焰的；嘉興市農(nóng)民在喜愛家州鄉(xiāng)所特有的扇文化外也希飛望有一點(diǎn)酒養(yǎng)吧歌舞表演屆等外來的新羅鮮事物來充夜實(shí)他們的生晴活，提高他奪們的生活質(zhì)艇量，因此，惑華庭街將引碰進(jìn)一些外來稠的休閑文化父。辟7、華庭街錯(cuò)項(xiàng)目目前面大對(duì)主要的競(jìng)儀爭(zhēng)市場(chǎng)方（1）、寫吵字樓距前幾年管，嘉興市場(chǎng)同的寫字樓有轎些怪，有些押樓盤的寫字復(fù)樓均價(jià)比住想宅還便宜。晚不過，最近舌一段時(shí)間寫架字樓市場(chǎng)開蘆始活躍，價(jià)德格也逐步的時(shí)開始上升。屠而華庭街寫枝字樓的面積傳不大，而且果又處于黃金褲地段，所以鋼，根本不存省在著有競(jìng)爭(zhēng)芝市場(chǎng)，反而粥會(huì)帶動(dòng)整個(gè)它嘉興的寫字張樓市場(chǎng)。甩a、眾安商蒸務(wù)中心劉位于禾遷興北路，地柱理位置優(yōu)越膜，共7層，波總面積約3飛200平方詞米，地下一歉層為車庫，死一層為商鋪取，二至七層卡為寫字樓、做住宅。寫字頂樓均價(jià)20峰00元/平獲方米，有一甩部國(guó)產(chǎn)電梯膝。眾安商務(wù)鑰中心作為中記高檔純寫字礙樓的出現(xiàn)，頓填補(bǔ)嘉興市領(lǐng)場(chǎng)的空白，腰銷售率達(dá)1壓00%。目房前已逐步裝遼修入戶，辦旅公樓環(huán)境好視，但因場(chǎng)地免前無停車場(chǎng)虛，臨時(shí)停車更不方便。返b、禾興北軌路寫字樓港共六層猴，為普通商羞住樓，每層菌的建筑面積族約為800由平方米，均此價(jià)2000崗元/平方米佩。普c、少年北枕路寫字樓盛于98般年竣工，老扣式商住樓，杯共六層，無耗電梯，每層群面積約為四習(xí)、五百方，光均價(jià)190膚0元/平方頂米，租售率素85%。因侮少年北路路旺窄店多，客口戶普遍反映宿車輛通行不富便，停車較絨為困難。陵d、勤儉路鋼寫字樓癢共7層眠，無電梯，柄均價(jià)150誘0元/平方庸米。的從以上的寫雞字樓可以看臂出，目前嘉縣興還沒有設(shè)腿施齊全的寫桑字樓，也急摔需這樣的寫褲字樓出現(xiàn)，么而華庭街正腔好彌補(bǔ)這一豆空缺。爐（2）、同佛類產(chǎn)品開發(fā)相情況搞a、少年路栗商業(yè)步行街鎮(zhèn)（中和路步逝行街）轟開發(fā)單位：昌嘉興興嘉房執(zhí)地產(chǎn)有限公宿司打設(shè)計(jì)單位：債嘉興中房建梁筑設(shè)計(jì)研究熱院略總占地面積沿5025平盤方米，總建鈔筑面積12爛560平方揪米，一、二馬層商鋪高3堅(jiān).6米，開半間3.6米冶，進(jìn)深12啊米，3伐—槍4層以上為縮辦公。脹沿少年路商央鋪的單個(gè)店姨面，面積約減為40多平絮方米，單個(gè)劫店面單價(jià)已皂達(dá)2000郵0元/平方躲米，目前已迫全部售完，胃二、三層均匙價(jià)在200蘿0曲—甜3000元境，都已售完社。沿中和路詠的店面，單朗個(gè)店面單價(jià)蝴為1700禿0元/平方蔽米。銀行提期供六成十年吧按揭。感但是，步行盼街沒有統(tǒng)一介管理，私人餓業(yè)主在招租曠，而且此地攻交通也不方卵便，且沒有五停車場(chǎng)。介b、嘉禾北揮京城拐開發(fā)商：浙織江東方萊茵晉達(dá)置業(yè)有限鑒公司睜建筑設(shè)計(jì)：醋杭州江南工裂程設(shè)計(jì)院錘此項(xiàng)目剖總地價(jià)1.琴6億元，土刻地單價(jià)21夏25元/平查方米，樓面墊地價(jià)132承8元/平方煩米。掀嘉禾北京城蘇建筑占地面首積3129蘿8平方米，梯總建筑面積鏡12023驕1平方米，貸商業(yè)面積4殼6792平忘方米。乖建筑為二層聽的條型結(jié)構(gòu)維，分別沿北慘京路和建國(guó)哭路布置，由茶于北麗橋產(chǎn)歇生的高差，經(jīng)使得橋邊的膜入口廣場(chǎng)高疾度與地面產(chǎn)過生2米左右史的高差，進(jìn)光入地面層需條從廣場(chǎng)一側(cè)映的臺(tái)階向下籮步行，二層柄則通過向上噴的臺(tái)階方能峰進(jìn)入。這使悄得嘉禾北京助城的主入口冷人流將受到旱嚴(yán)重影響，碗從而影響整容條街的人流對(duì)和經(jīng)營(yíng)情況揮。撇據(jù)銷售急人員介紹：爆北京城是集毯商貿(mào)、旅游噴、休閑、娛緊樂為一體的文步行街。具蠶體經(jīng)營(yíng)內(nèi)容觸為：流行服房飾、化妝品志、音響制品梁、傳統(tǒng)工藝?yán)テ贰⑦B鎖快孤餐、酒吧、粥茶樓、小影伏院等，但它粒沒有明確的轉(zhuǎn)功能分區(qū)和慶定位，即使級(jí)對(duì)建筑結(jié)構(gòu)盈有較大要求霞的餐飲業(yè)，速設(shè)計(jì)上也無很特別安排（穴如上下水、代排氣、廚房福位置等）。遙從客戶購(gòu)買名用途看，同去樣無明確意催向。冊(cè)從以上嬌可以看出，提北京城的經(jīng)稈營(yíng)將會(huì)受到溉嚴(yán)重影響。眉而華庭街在殿每個(gè)店面都線考慮了上下辱水、排污等昆設(shè)施，經(jīng)營(yíng)嘉戶入內(nèi)后無鞭需再考慮這穴些問題。催商鋪從繭2000年傲12月開始珠預(yù)定，20壁01年5月令正式銷售（峽1）沿建國(guó)抗路一層店面考，每間面積開約為150雖平方米，小但面積也有，布單價(jià)135突00元/平園方米，開間去靠建國(guó)路8釋*15米、怕靠住宅區(qū)8愁*7.5米堪；（2）北拜京城內(nèi)純底戚樓店面，每桃間面積約為彈40多平方雀米，單價(jià)9通500元/蛇平方米；（隔3）北京城倒內(nèi)一樓一底警店面，各間量面積不等，獻(xiàn)單價(jià)底樓8胡500元/征平方米，二瘡樓3800盟元/平方米寨（4）沿北脫京路中庭步豈行街，一層覆靠南沿河8返*9米，兩找面開門，靠草北面住宅區(qū)軋為4*12滅米。住宅共胖10幢樓，初均價(jià)260證0元/平方努米?？蛻?憤0%為投資鐵客，溫州人壯與本地人相省當(dāng)，欲經(jīng)營(yíng)蟲內(nèi)容不明。泉付寬方式是河預(yù)定是以總攔房?jī)r(jià)的10敢%作為訂金良，五月份簽存定合同，再嘆付20%的慘房款，其余紹70%作為捆按揭。寇目前，矩北京城的經(jīng)拔營(yíng)業(yè)態(tài)已在鋤原先的基礎(chǔ)倡上進(jìn)行了調(diào)格整，變成以欄家居（裝）孝一條街、小稱商品市場(chǎng)與舍蘇寧電器業(yè)鉛態(tài)為主，而蘿且經(jīng)營(yíng)狀況執(zhí)一般。禮8、華庭街信項(xiàng)目的產(chǎn)品盤定位命a、綜合各迅方面因素，附本項(xiàng)目產(chǎn)品鏡定位為具有脂下列特征的睛綜合性商業(yè)福文化娛樂設(shè)竟施：察（1）、以列小型商鋪為菊主（零售店稱）、在節(jié)點(diǎn)岸上間插規(guī)模郊較大的主力睛店（一萬多摟平方米），瓦以步行街方系式進(jìn)行組合滅，地下設(shè)立制大型超市及程大型地下停百車場(chǎng)。騾（2）、功寬