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文檔簡介

一、德國、瑞士解決低收入家庭住房問題的主要做法德國、瑞士都高度重視解決低收入家庭住房問題,根據(jù)不同時期住房需求特點,制定了相應(yīng)的住房保障制度。(一)德國住房保障制度。德國住房保障制度,根據(jù)不同時期的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、住房狀況以及住房保障需求情況等,適時進(jìn)行調(diào)整。1.在二戰(zhàn)之后的住房短缺時期,政府通過無息或低息貸款支持私人和企業(yè)建設(shè)用于出租的社會保障房。二戰(zhàn)之后,德國80%左右住房受損,住房極其短缺,政府通過無息或者低息(利率0.5%)貸款30年支持私人機構(gòu)、企業(yè)大量建設(shè)只租不售、低租金的社會保障房,當(dāng)時這類社會保障房總量大約為600萬套左右,有效解決了居民住房問題。社會保障房租金標(biāo)準(zhǔn)由政府核定,以成本租金為基礎(chǔ),參照周邊市場租金水平制定,一般為市場平均租金的80%左右,租金管制期為30年。1998年以后,隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民收入的增加,德國政府不再直接參與住房建設(shè),住房供給依靠市場,原有低租金的社會保障房,一部分轉(zhuǎn)為市場租賃房,一部分陸續(xù)出售給住戶,目前僅剩余150萬套左右,約占市場租賃住房的8%。社會保障房的分配由企業(yè)按照政府有關(guān)要求確定。2.在住房供需基本平衡時期,住房保障方式以租金補貼為主。上世紀(jì)六十年代初期,德國經(jīng)濟(jì)從戰(zhàn)后恢復(fù)重建平穩(wěn)進(jìn)入社會發(fā)展期,居民收入普遍增加,已有能力在市場上購建住房,加上經(jīng)過大規(guī)模建設(shè)社會保障房,德國住房市場供需出現(xiàn)了基本平衡,而一些居民收入在條件改善后卻無法退出社會保障房,因此,一方面政府允許這部分社會保障房將租金提高到市場租金水平,另一方面政府將住房保障方式逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橄虻褪杖爰彝グl(fā)放租金補貼,并一直延續(xù)至今。1965年,德國聯(lián)邦政府出臺了《住房補貼法》,規(guī)定凡家庭收入不足以租賃適當(dāng)住房的公民都可以向政府提出申請,經(jīng)審查合格后獲得住房租金補貼。租金補貼按照家庭人口、稅后收入及租金水平計算發(fā)放,使補貼后家庭實際負(fù)擔(dān)的住房支出相當(dāng)于稅后收入的20-25%左右。柏林市規(guī)定,年滿65周歲以上的老年人、失業(yè)超過一年的公民可以向柏林市政府申請租金補貼。慕尼黑市規(guī)定,家庭年收入在4.5萬歐元的低收入人群可以向政府申請租金補貼。在此基礎(chǔ)上,將低收入人群按照收入由低到高劃分為三類,并確定了不同補貼標(biāo)準(zhǔn)。第一類,補貼386歐元/月;第二類,補貼207歐元/月;第三類,補貼157歐元/月。申請租金補貼需要填報申請表格,內(nèi)容包括:收入狀況、社會保障號、申請租房要求、審核情況、審核結(jié)果等,審核工作由市縣負(fù)責(zé)住房保障等事務(wù)的社會部門具體負(fù)責(zé)。德國政府明確,對低收入家庭的租金補貼由聯(lián)邦和州政府按比例分擔(dān)。其中,低收入家庭租金補貼由聯(lián)邦和州政府各負(fù)擔(dān)50%,特困家庭租金補貼由聯(lián)邦和州政府按照30%:70%比例負(fù)擔(dān)。2011年,德國聯(lián)邦和州政府共支付租金補貼180億歐元。其中,聯(lián)邦負(fù)擔(dān)56億歐元,州負(fù)擔(dān)124億歐元。(二)瑞士住房保障制度。瑞士住房保障的責(zé)任主要在聯(lián)邦政府,州和市鎮(zhèn)地方政府也可以根據(jù)財力制定相關(guān)措施,積極參與。瑞士住房保障制度,也經(jīng)歷了動態(tài)發(fā)展過程。從1970年以前政府直接投資建設(shè)廉租住房提供給低收入家庭,轉(zhuǎn)變?yōu)槁?lián)邦政府成立相關(guān)機構(gòu)以低息貸款方式間接支持企業(yè)建設(shè)面向低收入家庭出租的社會保障房,以及市鎮(zhèn)地方政府對低收入家庭發(fā)放租金補貼。.設(shè)立循環(huán)的住房基金,以低息貸款方式支持企業(yè)建設(shè)社會保障房。由聯(lián)邦政府注資5億瑞郎,通過低息貸款(2011年利率為2%,2012年利率擬調(diào)整為1.5%),支持企業(yè)建造面向低收入家庭出租的社會保障房,企業(yè)可以將低息貸款作為首付或者資本金,繼續(xù)向銀行申請社會保障房建設(shè)所需要的剩余貸款。企業(yè)建設(shè)一套社會保障房可獲得3萬瑞郎低息貸款,貸款期限為20年。.成立保障住房建設(shè)中心,由聯(lián)邦政府提供擔(dān)保,允許其通過發(fā)行債券方式融資,向社會保障房建設(shè)企業(yè)提供低息貸款。債券分10年、20年兩種,利率比同期銀行利率低1個百分點。保障住房建設(shè)中心發(fā)放的貸款利率與期限,與住房基金發(fā)放的貸款利率與期限一致。此外,一些財力較好的州和市鎮(zhèn)也可以支持社會保障房建設(shè)。如,洛桑市政府通過提供90年土地使用權(quán),每年按照土地價值1-3%收取土地租金以及低息貸款,累計支持企業(yè)建設(shè)了7700套社會保障房,占住房總量的11%。瑞士全國社會保障房約占住房租賃市場8%。這些社會保障房貸款利率低、建造標(biāo)準(zhǔn)相對較低,因此,租金一般比市場租金低30%左右。.市鎮(zhèn)政府對在市場租賃住房的低收入家庭,按照家庭負(fù)擔(dān)狀況發(fā)給租金補貼。如,洛桑市對于有孩子且住房月租金超過收入30%的家庭,由政府根據(jù)家庭人數(shù)、收入以及基本居住面積發(fā)給租金補貼。目前,洛桑市有1000多個在市場租房的低收入家庭享受了政府租金補貼。.市鎮(zhèn)政府對低收入家庭住房保障資格進(jìn)行審查,并建立動態(tài)管理制度。如,洛桑市低收入家庭可以憑收入證明、身份證明到市住房局申請社會保障房和租金補貼,市住房局每兩年對社會保障房和租金補貼家庭進(jìn)行抽查,了解租金是否合理,居民家庭是否符合保障條件。對于享受社會保障房的居民家庭,如果發(fā)現(xiàn)不再符合保障條件,市住房局將發(fā)給其自動解除租房合約的信函,要求其在6個月內(nèi)搬離。但是,由于洛桑市住房相對緊張,一般在2年內(nèi)退出,對于2年內(nèi)不退出的,則提高租金標(biāo)準(zhǔn)。同時,為加強社會保障房管理,洛桑市住房局還建立了社會保障房信息系統(tǒng),采集社會保障房房源、地理位置、家庭成員、收入等相關(guān)信息,該信息系統(tǒng)已運行20年,對于加強低收入家庭住房保障的動態(tài)管理發(fā)揮重要作用。二、德國、瑞士住房保障制度特點從考察了解的情況來看,德國、瑞士住房保障制度主要呈現(xiàn)出以下幾個特點:(一)住房保障具有法律依據(jù)。德國《民法》是住房政策的法律基礎(chǔ),它規(guī)定了居住權(quán)是公民權(quán)利的重要組成部分,保障公民的基本居住條件。1965年,德國聯(lián)邦政府出臺了《住房補貼法》,規(guī)定凡家庭收入不足以租賃適當(dāng)住房的公民都可以向政府提出申請,經(jīng)審查合格后獲得住房補貼。補貼按照家庭人口、稅后收入及租金水平計算發(fā)放,使補貼后家庭實際負(fù)擔(dān)的住房支出相當(dāng)于稅后收入的20-25%左右。瑞士《憲法》第34條明確規(guī)定了聯(lián)邦政府在促進(jìn)住房建設(shè)、對低收入者提供住房保障支持、保護(hù)租房者權(quán)利等方面的義務(wù)。(二)住房保障政府間責(zé)任比較明確。德國規(guī)定,住房保障屬于州政府的責(zé)任,聯(lián)邦政府給予資助,市縣政府負(fù)責(zé)資格審核管理。瑞士規(guī)定,住房保障屬于聯(lián)邦政府責(zé)任,州、市鎮(zhèn)地方政府根據(jù)財力狀況,可以積極參與。(三)住房保障注重發(fā)揮市場機制作用。德國、瑞士雖然都屬于發(fā)達(dá)國家,但是,兩國政府在住房保障方面并非采取全部由政府“大包大攬”的方式,而是由政府通過低息貸款,鼓勵企業(yè)、私人機構(gòu)投資、建設(shè)、運營、管理社會保障房,采取租金補貼方式幫助低收入家庭解決住房問題,既充分發(fā)揮了市場機制作用,有效利用了市場閑置房源,也使政府?dāng)[脫了建房、管房等具體事務(wù),大大提高了住房保障工作效率。(四)住房保障方式實行動態(tài)調(diào)整。德國、瑞士住房保障一個顯著特點是,住房保障方式不是一成不變,而是根據(jù)住房市場變化進(jìn)行動態(tài)調(diào)整。即,在住房短缺時期,鼓勵建設(shè)面向低收入家庭出租的社會保障房;在住房供求平衡階段,則調(diào)整為發(fā)放租金補貼。這種動態(tài)的住房保障方式,始終保持住房市場處于相對平衡和穩(wěn)定健康發(fā)展?fàn)顟B(tài),有效地避免了過度住房保障對于房地產(chǎn)市場造成的沖擊。(五)住房保障實施范圍有限。從德國、瑞士住房保障實踐來看,兩國住房保障實施的范圍并不寬,兩國社會保障房只占市場租賃住房的8%左右,洛桑市社會保障房僅占住房總量的11%。而且,兩國政府實際投入住房保障的資金數(shù)額也不大,說明政府在住房保障方面的職責(zé)是有限的。三、對完善我國住房保障制度的幾點啟示他山之石,可以攻玉。德國、瑞士在低收入家庭住房保障方面的經(jīng)驗,值得我國學(xué)習(xí)和借鑒,對完善我國住房保障制度有以下幾點啟示:(一)加快住房保障立法進(jìn)程。從德國、瑞士住房保障發(fā)展歷程來看,住房保障工作是政府的一項長期工作任務(wù)。目前,我國住房保障工作主要依據(jù)國務(wù)院、國務(wù)院相關(guān)部門以及地方政府及相關(guān)部門頒布規(guī)范性文件,住房保障工作處于探索實踐階段,各地區(qū)住房保障標(biāo)準(zhǔn)、保障方式、運作模式不盡一致,保障性安居工程種類多達(dá)七大類十一小類,保障性安居工程資金需求量大且來源不穩(wěn)定,對于騙租、騙購保障房行為缺乏強有力的處罰依據(jù),住房保障管理機構(gòu)、管理人員不健全,住房保障責(zé)任雖然確定為地方政府責(zé)任,但地方對于中央存在依賴性,產(chǎn)生上述問題原因之一在于立法滯后。借鑒德國、瑞士住房保障立法經(jīng)驗,我國應(yīng)當(dāng)加快住房保障立法進(jìn)程,盡快研究制定《住房保障法》,將住房保障工作納入法制化管理軌道。(二)住房保障應(yīng)當(dāng)與國家財力狀況等相適應(yīng)。近幾年,我國GDP總量雖然居世界第二位,但是,人均GDP卻位于世界100位以后,還遠(yuǎn)稱不上是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家。同時,目前大量改善民生的事務(wù)均需政府出資,各級財政支出壓力也較大,因此,住房保障雖然是一項重要的民生工程,但是也應(yīng)當(dāng)與國家財力狀況相適應(yīng),保障范圍不宜過寬,保障標(biāo)準(zhǔn)也不宜過高,只能是“保基本住房”,堅持量力而行。此外,住房保障還應(yīng)當(dāng)與房地產(chǎn)市場狀況相適應(yīng)。在市場經(jīng)濟(jì)條件下,住房保障和房地產(chǎn)市場是相輔相成、相互滲透的。在解決居民住房問題上,房地產(chǎn)市場是“主力軍”,住房保障的作用是糾正“市場失靈”,必須正確處理住房保障與房地產(chǎn)市場的關(guān)系,促進(jìn)住房保障與房地產(chǎn)市場的良性互動和均衡發(fā)展。(三)住房保障應(yīng)充分發(fā)揮市場機制作用。住房保障是政府責(zé)任,但并不等于全部都要由政府“大包大攬”。德國、瑞士政府通過低息貸款,鼓勵企業(yè)、私人機構(gòu)投資、建設(shè)、運營、管理社會保障房的經(jīng)驗表明,住房保障完全可以發(fā)揮市場機制作用?!笆濉逼陂g,我國將大規(guī)模建設(shè)保障性安居工程,重點發(fā)展公共租賃住房(類似德國、瑞士社會保障房),資金需求量巨大,完全依靠政府投資不現(xiàn)實,可以借鑒德國、瑞士社會保障房的經(jīng)驗,創(chuàng)新政府支持方式,通過注入資本金、投資補助、貸款貼息、鼓勵企業(yè)發(fā)行債券、稅費減免等,引導(dǎo)社會機構(gòu)參與投資建設(shè)、運營、管理公共租賃住房等保障房。(四)根據(jù)住房市場狀況適時調(diào)整住房保障方式。德國、瑞士住房保障一條寶貴經(jīng)驗,就是根據(jù)住房市場的發(fā)展變化,不斷調(diào)整住房保障方式。現(xiàn)階段,我國主要以政府投資為主大規(guī)模建設(shè)保障性安居工程,通過實物方式解決低收入家庭住房困難問題,今后應(yīng)當(dāng)根據(jù)各地住房市場狀況、住房保障需求、市場房源和財力狀況等,適時調(diào)整住房保障方式,積極研究以租金補貼方式為主提供住房保障,進(jìn)一步提高住房保障的針對性和實效性。(五)建立健全住房保障信息系統(tǒng)。完善的住房保障信息系統(tǒng)是做好住房保障工作的前提和基礎(chǔ)。為促進(jìn)住房保障工作的科學(xué)化、精細(xì)化管

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