對不動產(chǎn)登記及其征稅的思考和建議

第第頁對不動產(chǎn)登記及其征稅的思考和建議[摘要]我國目前大力推進(jìn)不動產(chǎn)登記工作以及相應(yīng)的房地產(chǎn)稅的征收工作，我國的不動產(chǎn)登記制度和房地產(chǎn)稅制還具有諸多問題，本文對于現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記制度和房地產(chǎn)稅制改革進(jìn)行闡述，并給出相應(yīng)的建議。對房產(chǎn)稅概念和征收房產(chǎn)稅原因進(jìn)行系統(tǒng)闡述，并提出房產(chǎn)稅制問題，以及不動產(chǎn)登記和征收房地產(chǎn)稅的意義。

[關(guān)鍵詞]不動產(chǎn)登記；房地產(chǎn)稅；貧富差距

[DOI]1013939/jcnkizgsc201529123

1不動產(chǎn)登記

1.1不動產(chǎn)登記的概念的概述

不動產(chǎn)登記是指專門的登記機(jī)構(gòu)根據(jù)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請，依照法定程序，對其不動產(chǎn)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅情況在不動產(chǎn)登記簿上進(jìn)行記載并供不特定的第三人查閱的行為。它是不動產(chǎn)物權(quán)變動的法定公示方法，不動產(chǎn)物權(quán)的變動須以法定公示方式進(jìn)行才能生效，公示是具有公信力的，受法律承認(rèn)和保護(hù)。該登記具有以下三個特征：第一，不動產(chǎn)登記范圍僅限于不動產(chǎn)，一般來說，所謂不動產(chǎn)是指土地以及房屋、林木等土地上的定著物。第二，不動產(chǎn)登記必須是由申請人提出申請。第三，登記機(jī)關(guān)需要對其進(jìn)行審查以決定其是否能夠登記。第四，不動產(chǎn)登記必須記載于登記簿上并且應(yīng)能為公眾所查閱。

1.2我國不動產(chǎn)登記的現(xiàn)狀

第一，不動產(chǎn)登記的法律規(guī)范不統(tǒng)一，法律規(guī)范之間協(xié)調(diào)度不高。我國目前沒有指定專門的不動產(chǎn)登記法，對于不動產(chǎn)登記的相關(guān)規(guī)定散見于若干法律法規(guī)中，主要分散存在于《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》、《土地管理法》以及一些相對的具體法律法規(guī)中。缺乏統(tǒng)一的法律規(guī)范導(dǎo)致不能形成統(tǒng)一的登記規(guī)則，許多涉及相關(guān)或類似內(nèi)容的不動產(chǎn)登記的規(guī)則之間相互交叉，相互覆蓋，有的甚至相互矛盾，這大大降低了登記的權(quán)威性和嚴(yán)肅性，十分不利于不動產(chǎn)登記的發(fā)展。

第二，不動產(chǎn)登記的人員素質(zhì)不統(tǒng)一，責(zé)任機(jī)制不健全。不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的人員專業(yè)水平參差不齊，導(dǎo)致不動產(chǎn)登記不能按照標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)范化的流程統(tǒng)一進(jìn)行，人員的專業(yè)素養(yǎng)高低是登記工作能否高質(zhì)量高效率完成的保證，應(yīng)該配備經(jīng)過專業(yè)化訓(xùn)練的統(tǒng)一人才上崗，而我國目前顯然并沒有做到這一點(diǎn)，導(dǎo)致登記工作質(zhì)量和效率的低下。由于登記人員的素質(zhì)問題，導(dǎo)致登記的錯、漏及登記資料遺失等現(xiàn)象時有發(fā)生，這會導(dǎo)致當(dāng)事人損失慘重，但登記機(jī)關(guān)卻不承擔(dān)有關(guān)責(zé)任。這是一種權(quán)利和義務(wù)以及責(zé)任的不對等，損害了當(dāng)事人的合法權(quán)益，導(dǎo)致了諸多登記糾紛，這都源于責(zé)任機(jī)制的不健全。

第三，不動產(chǎn)登記的信息不夠公開化。我國目前還沒有一項(xiàng)不動產(chǎn)物權(quán)登記記錄能夠建立起全國性的數(shù)據(jù)信息交換查詢系統(tǒng)。查詢登記材料需要花費(fèi)很多的人力物力，一些材料還有相關(guān)規(guī)定不能查閱，這嚴(yán)重制約了信息的傳播和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

1.3完善不動產(chǎn)登記的建議

根據(jù)我國的現(xiàn)狀，結(jié)合當(dāng)前國情以及世界經(jīng)濟(jì)的趨勢，提出四點(diǎn)建議。

第一，制定統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法。應(yīng)頒布實(shí)施獨(dú)立的《不動產(chǎn)登記法》，規(guī)范不動產(chǎn)登記的相關(guān)程序。應(yīng)該改變目前不動產(chǎn)登記法律法規(guī)混亂的現(xiàn)狀，制定一部專門的法律，對不動產(chǎn)登記的權(quán)力體系、登記范圍、程序和登記的法律依據(jù)等進(jìn)行詳細(xì)規(guī)定。

第二，對不動產(chǎn)登記人員的同質(zhì)化要求。對于新成立的不動產(chǎn)登記局，對于從業(yè)人員的篩選以及培訓(xùn)都要尤為慎重，要保證登記人員的專業(yè)化、職業(yè)化、均衡化與趨同化。通過一定的選拔機(jī)制選拔出高素質(zhì)并且具有相關(guān)知識的人員，取得登記人員資格證，從業(yè)人員實(shí)行持證上崗的制度，從而確保從業(yè)人員的素質(zhì)。

第三，建立登記機(jī)關(guān)的責(zé)任賠償制度。不動產(chǎn)登記內(nèi)容的正確與否關(guān)乎著當(dāng)事人的利益，也涉及交易的安全以及社會秩序。對于發(fā)生登記錯誤，應(yīng)查明錯誤產(chǎn)生的原因，如果是登記機(jī)關(guān)的問題導(dǎo)致登記錯誤、漏記、資料遺失或違背登記程序等情況，給當(dāng)事人造成損失時，應(yīng)由登記機(jī)關(guān)進(jìn)行賠償，登記機(jī)關(guān)內(nèi)部再進(jìn)行追責(zé)。但若是當(dāng)事人提供虛假的證明材料來騙取登記的，就應(yīng)該追究當(dāng)事人的民事及刑事責(zé)任。為了確保賠償責(zé)任能夠得到落實(shí)，還應(yīng)該借鑒德國、瑞典等國家，建立相應(yīng)的配套制度，如設(shè)立賠償基金制度。

第四，建立不動產(chǎn)登記資料信息公開制度。建立不動產(chǎn)登記資料信息公開制度對于我國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有十分重要的意義，不動產(chǎn)登記信息的公開，有利于不動產(chǎn)交易安全的進(jìn)行，可以起到反腐的效果，有利于推動我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。本人認(rèn)為不動產(chǎn)登記應(yīng)該面向全體公眾公開，目前我國《物權(quán)法》規(guī)定，只有權(quán)利人和利害關(guān)系人可以申請查詢，這大大縮小了查詢主體范圍，會將許多潛在的交易對象都排除在外。公開不動產(chǎn)登記信息，使之為社會所充分使用，可以創(chuàng)造出巨大的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。

2房地產(chǎn)稅

2.1房地產(chǎn)稅的概念

從新中國成立初期建立房地產(chǎn)稅以來到現(xiàn)今逐步完善房地產(chǎn)稅的改革，房地產(chǎn)稅的概念范圍從窄到寬可依次分為對個人住房征收房產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅、房地產(chǎn)稅、房地產(chǎn)稅收體系。在十八屆三中全會的決定中提出“房地產(chǎn)稅”的概念與“房產(chǎn)稅”雖只相差一字，但征稅范圍卻從單純的對房屋征稅擴(kuò)展到對房屋和土地都征稅，這是具有重要意義的改革，意味著我國正在逐步建立完善的房地產(chǎn)稅收體系。

2.2征收房地產(chǎn)稅的原因

任何一種稅種的征收，其首要目的都是組織財(cái)政收入為政府提供公共服務(wù)以提供財(cái)力支持。因而，結(jié)合我國國情，征收房地產(chǎn)稅有以下兩方面的原因。

第一，征收房地產(chǎn)稅可以調(diào)節(jié)財(cái)富分配。改革開放初期，我國提出了讓一部分人先富起來，讓先富帶動后富的政策號召，隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，已經(jīng)成為世界第二大經(jīng)濟(jì)體，讓一部分人先富起來的目標(biāo)已經(jīng)達(dá)到，然而先富卻沒有能夠帶動后富實(shí)現(xiàn)共同富裕，我國目前的貧富分化狀況十分嚴(yán)重，基尼系數(shù)已經(jīng)接近05，這對于我國不僅是經(jīng)濟(jì)還包括政治等方方面面的長久發(fā)展具有十分嚴(yán)重的影響。而基于我國要立家先買房的傳統(tǒng)思想，征收房地產(chǎn)稅就成為了一個良好的調(diào)節(jié)財(cái)富分配的手段。鑒于此，在房地產(chǎn)稅制的設(shè)計(jì)上可以有如下考量：首先，可以加大對擁有多套住房、非用于自住的住房或豪華住宅的征稅力度，而對于基本住房則采取減免征稅的政策，以此來調(diào)節(jié)居民手中的存量財(cái)富；其次，可以對不同類型的房地產(chǎn)采取區(qū)別征稅，對于投資用房地產(chǎn)可以采用高稅率征稅，而對于公共設(shè)施，如醫(yī)院、學(xué)校、福利機(jī)構(gòu)等可以采用低稅率或直接免稅；再次，可以對非自住類房地產(chǎn)投資的持有過程的溢價收入征稅。通過這些稅制的設(shè)計(jì)來達(dá)到國家的政策目標(biāo)和調(diào)節(jié)財(cái)富分配的目的。

第二，征收房地產(chǎn)稅可以調(diào)控房價。目前我國房價居高不下，其根本的原因就是房地產(chǎn)市場上的需求大于供給，所以調(diào)控房價可以從兩方面入手，一是減少需求，二是增加供給。征收房地產(chǎn)稅可以增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的成本，尤其是對于多套住房以及豪華住房的持有者的持有成本，以減少投資性房地產(chǎn)的需求，從而減少現(xiàn)行房地產(chǎn)市場上的需求?？梢詫?shí)行房地一律同等征稅，對于在開發(fā)商手中未按期開發(fā)而閑置的土地征收土地閑置稅，對于在開發(fā)商手中超過一定時間仍未售出的房產(chǎn)同樣征收房產(chǎn)稅，這樣可以遏制開發(fā)商的一些惡意炒房炒地行為，減少土地的閑置，從而增加房地產(chǎn)市場上的供給。通過以上兩種方式減少對于房地產(chǎn)需求而增加房地產(chǎn)的供給，可以從根本上抑制房價的過快增長和居高不下的現(xiàn)象，實(shí)現(xiàn)對于房價的調(diào)控。

2.3我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的主要問題

我國有關(guān)房地產(chǎn)稅的現(xiàn)行稅制是由1949年的稅制改革和之后的微調(diào)形成的。我國房地產(chǎn)現(xiàn)行稅制有以下三方面問題。

第一，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)過輕。我國目前對于房地產(chǎn)稅的征收主要在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，稅種繁雜且稅負(fù)重，而對于保有環(huán)節(jié)基本實(shí)行零稅負(fù)。這種保有環(huán)節(jié)稅負(fù)的缺失導(dǎo)致了有房者比無房者，多房者比少房者享有更多的公共設(shè)施的服務(wù)，卻沒有盡到應(yīng)盡的納稅義務(wù)，這是一種不公平的社會現(xiàn)象。況且，保有環(huán)節(jié)稅種的缺失，也導(dǎo)致了大量投資性甚至投機(jī)性的購房行為，富裕者大量購買房產(chǎn)，致使房價飆升，而普通百姓想要買一套房就變得越來越困難，這都是有失社會公平且不利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的。

第二，房地產(chǎn)稅基狹窄。我國房地產(chǎn)稅的稅基過于狹窄，免稅范圍過大，即使是在滬渝試點(diǎn)也只是對增量房產(chǎn)和部分高檔存量住宅征稅，縱觀世界上經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國家，采取的都是寬稅基的政策，而我國的現(xiàn)行稅制稅基狹窄，難以組織地方收入，不利于地方增強(qiáng)財(cái)政自給能力。

第三，計(jì)稅依據(jù)滯后不完善。我國目前缺乏完善的財(cái)產(chǎn)登記、估價、定價等相關(guān)制度，在計(jì)稅依據(jù)上沒有定期重估市場價格的制度設(shè)計(jì)。房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅的重點(diǎn)在于對房地產(chǎn)的增值部分進(jìn)行調(diào)節(jié)，以實(shí)現(xiàn)“漲價歸公”的目標(biāo)，然而我國目前現(xiàn)行稅制中并沒有對于房地產(chǎn)定期重估市場價值的制度安排，這使得房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收流失十分嚴(yán)重。

2.4改革建議

針對我國目前現(xiàn)狀，在房地產(chǎn)稅的改革上應(yīng)堅(jiān)持的思路是“先立法，后改革”，房地產(chǎn)稅的征收直接影響了許多人的直接利益，尤其是擁有較多房產(chǎn)的富人階層，況且該稅種不同于消費(fèi)稅和所得稅等稅種，房地產(chǎn)稅屬于直接稅，直接減少現(xiàn)金流，且是需要每年都要持續(xù)性繳納，這都直接損害了很多人的利益，會遭到大量的反對的聲音，因而需要通過立法樹立征稅的權(quán)威性和合法性，強(qiáng)制性要求人們服從，從而減少改革過程的阻力。而對于具體稅制的改革可以借鑒世界上經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國的國情對以下六個方面進(jìn)行改革。

一是精簡稅種，將我國現(xiàn)行的房與地分開征稅的稅制合并為新的房地產(chǎn)稅，對房地產(chǎn)統(tǒng)一征稅，從而解決重復(fù)征稅問題；二是開征保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅，提高保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅稅負(fù)；三是擴(kuò)大稅基，普遍實(shí)行寬稅基原則，然后再對一些法律規(guī)定的物業(yè)實(shí)行減免稅或優(yōu)惠稅率；四是穩(wěn)定稅負(fù)，在實(shí)行房地產(chǎn)稅改革的過程中一定要注意的問題就是穩(wěn)定稅負(fù)，要保證開征房地產(chǎn)稅后對應(yīng)的稅負(fù)不宜超過所整合、吸收的原有稅種和收費(fèi)項(xiàng)目的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)總和，若稅負(fù)在原來基礎(chǔ)上有所增加，則要相應(yīng)的在其他稅收上給予一定的減免，不額外增加普通百姓的稅收負(fù)擔(dān)；五是采用累進(jìn)和比例稅率，對于擁有多套住房或豪華住宅采取累進(jìn)稅率，逐級增加稅率，而對于生產(chǎn)經(jīng)營用房和普通住房采取低稅率，并設(shè)有起征點(diǎn)，確定一定的人均免稅面積，在此基礎(chǔ)上征收房地產(chǎn)稅；六是完善計(jì)稅依據(jù)，在技術(shù)上做好準(zhǔn)備工作，現(xiàn)在我國正在大力推進(jìn)的不動產(chǎn)登記就是在為征收房地產(chǎn)稅提供計(jì)稅依據(jù)，通過不動產(chǎn)登記全面掌握房地產(chǎn)權(quán)屬信息，通過完善資產(chǎn)評估工作做好對于房地產(chǎn)的定期重估市場價格工作，以實(shí)現(xiàn)“漲價歸公”的目標(biāo)。

3從《21世紀(jì)資本論》看不動產(chǎn)登記及其征稅

《21世紀(jì)資本論》是近期最具有影響力的經(jīng)濟(jì)學(xué)著作之一，這本書著重闡述了發(fā)達(dá)國家日益嚴(yán)重的貧富差距問題。誠如書中所說，目前世界上的貧富差距越來越嚴(yán)重，據(jù)統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)在全球最富有的85人的財(cái)富總額，相當(dāng)于世界上35億（全世界一半人口）最貧困人口所擁有的全部財(cái)產(chǎn)。這已經(jīng)是一個近乎駭人聽聞的數(shù)據(jù)，然而全球的貧富差距卻依然在擴(kuò)大中，如此懸殊的貧富差距會帶來很多可怕的甚至是毀滅性的后果，貧富分化嚴(yán)重會導(dǎo)致政局的不穩(wěn)，社會動蕩，世界最富裕的那85人擁有的財(cái)富量驚人，甚至很可能左右世界政治，這對于全世界來說無疑都是一個巨大的危害。而一直生活在社會底層的窮人，如果他們長期處于如此貧窮的狀態(tài)，當(dāng)他們的不滿積聚到一定程度，他們會起義，想要推翻讓他們?nèi)绱素毟F的政治當(dāng)局，想要改變這種格局，一旦這種事件發(fā)生會導(dǎo)致全社會的混亂。因而無論從何種角度來說，嚴(yán)重的貧富分化問題都是當(dāng)今世界的一大難題，應(yīng)該給予全面的重視，想辦法解決這個問題，否則會導(dǎo)致不可估量的后果。而如何才能控制日益加重的貧富差距呢？皮凱蒂（該書作者）給出了一個解決辦法，就是在全球范圍內(nèi)征收累進(jìn)資本稅。但這是一個烏托邦式的想法，因?yàn)橐谌蚍秶鷥?nèi)征收累進(jìn)資本稅就要求全球信息透明化并且可以共享，雖然目前來說基本是不可實(shí)現(xiàn)的，但卻不能否認(rèn)這一方案若能實(shí)現(xiàn)，一定會有效遏制世界貧富分化嚴(yán)重現(xiàn)象，所以我們寄希望于將來有一天這個方案能夠?qū)崿F(xiàn)。

現(xiàn)在把視角拉回中國，皮凱蒂曾告誡中國讀者：中國經(jīng)濟(jì)正高速增長，中國GDP占全球的比重很快會達(dá)到1/4，今后將超過北美和歐洲，故中國也將面臨貧富不均問題。事實(shí)上，中國目前的貧富差距問題雖然較發(fā)達(dá)國家要好一些，但卻依然嚴(yán)峻。對于解決中國的貧富差距問題他也提出了三點(diǎn)建議：一是增加財(cái)富和收入分布的透明度，以利于征稅；二是增加遺產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅及其他金融資產(chǎn)稅等稅種，并采取累進(jìn)稅制；三是中國的國有資產(chǎn)占比還非常高，這是很大且很好的資源，把這部分資源用好，有利于實(shí)現(xiàn)財(cái)富公平分配。根據(jù)皮凱蒂給出的建議，實(shí)行不動產(chǎn)登記進(jìn)而征收房地產(chǎn)稅對于解決中國的貧富分化問題是具有重要意義的。不動產(chǎn)登記制度為征收房地產(chǎn)稅提供技術(shù)支持，房地產(chǎn)稅的征收是征收資本稅的基礎(chǔ)，因?yàn)樵谥袊プ罡挥械?%人口，富裕階層的剩余的9%人口中的很大一部分資產(chǎn)都是房地產(chǎn)的投資。因而征收房地產(chǎn)稅可以有效地遏制富人財(cái)富的快速增長，調(diào)節(jié)社會上的財(cái)富分配。不動產(chǎn)登記的另一個重要作用就是反腐，透明化的信息制度，讓那些房姐房叔無處遁形，有助于摸清那些多占多用、占而不用和不正當(dāng)交易的問題，對于發(fā)現(xiàn)腐敗活動，斬?cái)嗬孑斔蜁泻艽笞饔谩６锤袆訉τ诳s小貧富差距也是十分必要的，可以有效控制那些不正當(dāng)收入導(dǎo)致的貧富差距懸殊。

綜上所述