標(biāo)桿房企房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策與評(píng)估精講制度與經(jīng)驗(yàn)

xx項(xiàng)目拓展相關(guān)經(jīng)驗(yàn)借鑒道然目錄第一部分xx項(xiàng)目發(fā)展制度介紹第二部分房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策與評(píng)估第三部分xx項(xiàng)目合作經(jīng)驗(yàn)借鑒2第一部分xx集團(tuán)項(xiàng)目發(fā)展制度介紹道然集團(tuán)項(xiàng)目發(fā)展相關(guān)·制度《項(xiàng)目發(fā)展管理制度》：集團(tuán)項(xiàng)目發(fā)展工作的基礎(chǔ)制度，約定了整個(gè)項(xiàng)目發(fā)展的工作要求、決策過程?！缎马?xiàng)目發(fā)展計(jì)劃體系》：各分公司根據(jù)對(duì)當(dāng)?shù)厥袌龅恼J(rèn)識(shí)和現(xiàn)有資源情況，由項(xiàng)目發(fā)展部門牽頭，經(jīng)總經(jīng)理層討論確定發(fā)展戰(zhàn)略，集團(tuán)企劃部協(xié)助制訂相應(yīng)的新項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃。該計(jì)劃每年制定一次?！俄?xiàng)目發(fā)展信息通報(bào)》：一線公司考慮重點(diǎn)介入和發(fā)展的項(xiàng)目，從開始接觸到正式簽約（或自然終止）時(shí)為止都要求以項(xiàng)目發(fā)展信息通報(bào)形式上報(bào)集團(tuán)。日常要求，每月定期上報(bào)兩次。《可行性論證報(bào)告內(nèi)容指引》：規(guī)定了可研工作額的內(nèi)容和成果標(biāo)準(zhǔn)。下一部分將全面介紹。《進(jìn)入新城市可研報(bào)告內(nèi)容增補(bǔ)》：作為新城市可研工作的補(bǔ)充要求。《項(xiàng)目用地投標(biāo)/競拍管理辦法》：針對(duì)新的土地出讓方式，規(guī)定的項(xiàng)目發(fā)展工作方式、決策過程。《項(xiàng)目跟蹤體系》：新項(xiàng)目簽約后，要求每兩月上報(bào)一次項(xiàng)目操作進(jìn)展，并與可研報(bào)告列表對(duì)照，作為項(xiàng)目論證工作的考評(píng)依據(jù)。3房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策與評(píng)估道然1.投資決策需要考慮的因素1.1買地是房地產(chǎn)企業(yè)最重要的投資決策1.2房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析1.3xx集團(tuán)項(xiàng)目投資策略2.xx集團(tuán)的評(píng)估程序3.案例介紹4.在項(xiàng)目投資決策中容易犯的錯(cuò)誤5.xx項(xiàng)目決策評(píng)估特色51.1買地是房地產(chǎn)企業(yè)最重要的投資決策土地是不可復(fù)制和再生的稀缺資源作為資源密集性行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)的兩大前提要素是資金和土地，其他專業(yè)資源都可以此為基礎(chǔ)來組織；房地產(chǎn)開發(fā)的土地資源稀缺，相當(dāng)程度上是可遇不可求的。發(fā)展商選擇土地往往處于被動(dòng)境地，可供挑選的余地有限，必須在很小的范圍內(nèi)作出選擇；土地是最重要、最基礎(chǔ)、最根本的原材料，它決定了產(chǎn)品的主要關(guān)鍵屬性，是房地產(chǎn)開發(fā)的前提；公司經(jīng)營和戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)，必須有相應(yīng)的土地資源；土地具有唯一性，沒有一塊土地是相同的。市場定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、銷售企劃、物業(yè)管理等，很大程度上是由發(fā)展商的意識(shí)和專業(yè)水平及社會(huì)資源組織能力所決定，發(fā)展商可主動(dòng)地控制，進(jìn)而控制產(chǎn)品的質(zhì)素；但土地具不可控性，一旦確定后，土地位置、價(jià)格、規(guī)劃控制要點(diǎn)是不可改變的，作為房地產(chǎn)開發(fā)的前提，其決定了在什么地方做出一個(gè)什么樣的物業(yè)。土地的不可控性土地的不可更改項(xiàng)目一旦進(jìn)展受阻，發(fā)展商可通過調(diào)整價(jià)格、戶型、銷售包裝等加以改進(jìn)，但土地的位置、區(qū)域形象、區(qū)域功能、規(guī)劃控制不可更改；在國內(nèi)，由于發(fā)展商的運(yùn)作水平差異很大，還有土地決策失誤，通過策劃成功的例子；而香港這樣的成熟市場，發(fā)展商的專業(yè)水平趨于社會(huì)平均化，基本上土地決策占項(xiàng)目成功與否的70%，后期調(diào)整效果很微小。建筑形式不同和地段不同，土地成本在總成本中的比重也會(huì)不同；但項(xiàng)目開發(fā)中，土地成本一般占到30%左右，是最重要的成本之一；而考慮到建安、配套的費(fèi)用很大程度上可以通過項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)實(shí)現(xiàn)自助支付、攤低成本；稅費(fèi)等是義務(wù)承擔(dān)項(xiàng)目；因此，土地的成本還具有不可變性，是最大的成本之一。持續(xù)經(jīng)營的需要；占有資源，遏制競爭對(duì)手的需要；戰(zhàn)略擴(kuò)張的需要；未來增值的期望；穩(wěn)定的利潤回報(bào)。土地是房地產(chǎn)開發(fā)的最重要成本買地的動(dòng)機(jī)不是單一的61.2房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析道然可行性分析（技術(shù)分析）項(xiàng)目決策背景及摘要??????第一部分：項(xiàng)目概況第二部分：法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析第三部分：市場分析第四部分：規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析第五部分：工程、銷售計(jì)劃及后期物業(yè)管理第六部分：投資收益分析概況描述全程分析??第七部分：管理資源配臵第八部分：綜合分析與建議?第九部分：補(bǔ)充內(nèi)容結(jié)論建議71.2房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析道然城市發(fā)展規(guī)劃及政策影響外部環(huán)境宗地所屬區(qū)域的城市定位項(xiàng)目決策背景及摘要項(xiàng)目本身的特殊性對(duì)公司總體發(fā)展戰(zhàn)略的影響內(nèi)部因素項(xiàng)目在公司發(fā)展規(guī)劃中的定位項(xiàng)目的利潤貢獻(xiàn)81.2房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析----第一部分項(xiàng)目概況道然要點(diǎn)：項(xiàng)目的基本情況要詳盡、真實(shí)、清楚了解宗地基本情況，尤其是市政配套狀況，有助于把握成本和工期；項(xiàng)目周邊社區(qū)配套及周邊環(huán)境，直接關(guān)系到項(xiàng)目市場定位的客觀支撐力地產(chǎn)項(xiàng)目概況內(nèi)容框架宗地位置宗地現(xiàn)狀周邊社區(qū)配套周邊環(huán)境大市政配套規(guī)劃控制要點(diǎn)土地價(jià)格土地升值潛力評(píng)估地立儲(chǔ)即備開優(yōu)發(fā)缺與點(diǎn)作比為較土（土地的自然質(zhì)素和屬性）91.2房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析—第一部分：宗地位置道然四季花城長江二橋漢口建銀大廈徐東商圈內(nèi)環(huán)線湖北省委漢陽長江一橋武昌火車站中南商圈東湖風(fēng)景區(qū)亞貿(mào)商圈魯廣商圈中環(huán)線武漢光谷科技新城范圍示意三灣地塊例：武漢三灣項(xiàng)目城區(qū)位置圖。武昌101.2房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析—第一部分：宗地位置道然S－15地

塊例：上海浦東S－15地塊，宗地區(qū)位圖。111.2房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析—第一部分：宗地位置道然1、四至范圍；2、地勢平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢比較；3、地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對(duì)開發(fā)有較大影響的因素，并

計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積；4、地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說明對(duì)拆遷及項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的影響；5、地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建；6、土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；7、地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。地塊相對(duì)完整對(duì)發(fā)展商具重要意義：便于項(xiàng)目整體規(guī)劃布局，容易出效果，各組團(tuán)分期開發(fā)保證了完成和連續(xù)，同時(shí)有利于日后小區(qū)物業(yè)管理土地的完整性和規(guī)整性地塊不完整不利于圍合設(shè)計(jì)和管理，象北京xx城市花園裕華大道的分割，迫使小區(qū)多面開口，影響區(qū)內(nèi)交通組織，并造成安全隱患地塊相對(duì)規(guī)整利于規(guī)劃設(shè)計(jì)：地塊整體規(guī)整，在戶型、朝向、邊緣圍合控制等方面，有明顯優(yōu)勢了解項(xiàng)目地質(zhì)情況，可以適度把握規(guī)劃設(shè)計(jì)及工程建造的結(jié)構(gòu)要點(diǎn)土質(zhì)結(jié)構(gòu)：基礎(chǔ)處理承載力：基礎(chǔ)處理地下水位：地下室防水處理抗震和防洪地下埋藏物項(xiàng)目如果忽視地質(zhì)情況勘探，會(huì)造成結(jié)構(gòu)重來，影響進(jìn)度和項(xiàng)目回款，并直接造成建安成本上升（上海城市花園未詳細(xì)了解地塊地質(zhì)特征，保守樁基處理，造成成本每平米增加80~100元）121.2房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析—第一部分：宗地現(xiàn)狀道然例：武漢三灣項(xiàng)目宗地現(xiàn)狀圖131.2房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析—第一部分：周邊社區(qū)配套道然例：上海浦東S－15地塊，周邊配套設(shè)施圖。141.2房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析—第一部分：周邊社區(qū)配套道然例：上海春申項(xiàng)目周邊社區(qū)配套示意圖151.2房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析—第一部分：周邊社區(qū)配套道然例：武漢三灣項(xiàng)目周邊交通及教育設(shè)施配套分布圖二橋交通節(jié)點(diǎn)內(nèi)環(huán)線入口一橋交通節(jié)點(diǎn)民院公交節(jié)點(diǎn)中建公交節(jié)點(diǎn)目標(biāo)地塊161.2房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析—第一部分：周邊環(huán)境道然1、治安情況2、空氣狀況3、噪聲情況4、污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）5危險(xiǎn)源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲(chǔ)基地等）6、周邊景觀7、風(fēng)水情況8、近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心/超市的建設(shè)等。項(xiàng)目周邊500米以內(nèi)的環(huán)境是項(xiàng)目的先天性質(zhì)素，直接影響客戶的購買心態(tài)和業(yè)主的居住質(zhì)量。歷史上有無不良背景、典故周邊環(huán)境存在不利點(diǎn)，不僅會(huì)影響銷售，更會(huì)導(dǎo)致日后小區(qū)管理上索賠投訴等糾紛象荔景大廈因地下有軍用微波通道，被迫變更設(shè)計(jì)，損失了近一半的建筑面積，并使工期拖延一年除了客觀環(huán)境外，也要重視主觀因素，象風(fēng)水和歷史因素，在某些項(xiàng)目會(huì)成為關(guān)鍵（深圳俊園的“泰山石敢當(dāng)”）171.2房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析－第一部分：大市政配套道然周邊社區(qū)配套設(shè)施，是把握項(xiàng)目定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)的重要依據(jù)1、道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)施的時(shí)間，與宗地的關(guān)系（影響）。2、供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。3、污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。4、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。5、永久性供電和臨時(shí)施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。6、燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。7、供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。附圖：說明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴(kuò)容和增加的情況。當(dāng)大市政配套有缺乏時(shí)，發(fā)展商可以以此作為地價(jià)談判的條件之一。值得注意，如有發(fā)展商自行投資建設(shè)大市政，其投資成本往往超過常規(guī)估算和預(yù)測數(shù)，且涉及的不可控因素太多（上海xx城市花園自建大市政的失誤，如電話自建成本達(dá)8000元/門，而照政府規(guī)定只能收取客戶4000元/門，發(fā)展商被迫承擔(dān)大量成本。）181.2房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析－第一部分：大市政配套道然例：某地塊的配套管線現(xiàn)狀示意圖191.2房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析－第一部分：大市政配套道然例：上海城花項(xiàng)目市政配套及未來規(guī)劃一般來說，配套設(shè)施數(shù)量較多、質(zhì)量較高的社區(qū)，可以為項(xiàng)目的檔次定位提供客觀支持項(xiàng)目開發(fā)時(shí)缺乏某些內(nèi)容時(shí)，應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)中予以充分考慮主力客戶看重的因素，一定要優(yōu)先解決（上海xx城市花園復(fù)旦xx學(xué)校解決教育問題、四季花城假日廣場打消客戶對(duì)于商業(yè)配套的疑慮）201.2房地產(chǎn)項(xiàng)詢目可行性毫分析－第弄一部分：太規(guī)劃控制毀要點(diǎn)道然1、總占地晃面積、代體征地面積歉、凈用地航面積、綠加化面積、備道路面積2、住宅建矛筑面積、幸公建建筑怕面積，公未建的內(nèi)容臟，并區(qū)分隆經(jīng)營性和登非經(jīng)營性赴公建的面受積3、綜合容習(xí)積率、住遠(yuǎn)宅容積率4、建筑密卵度5、控高6、綠化傅率7、其他211.2房地產(chǎn)穗項(xiàng)目可盾行性分籮析－第毅一部分睛：地價(jià)道然土地價(jià)非格土地價(jià)紐奉格計(jì)算之的方法坡，若有辜代征地執(zhí)要說明醋代征地顛價(jià)格。棒根據(jù)購丟買價(jià)格捕計(jì)算總懂地價(jià)、幕樓面地晨價(jià)。土地升粘值潛力便初步評(píng)密估從地理揭位置、妙土地供駐應(yīng)、周其邊環(huán)境刊及配套饅、市場妖發(fā)展?fàn)钫諞r、政至府規(guī)劃搖、城市醉未來發(fā)揚(yáng)展戰(zhàn)略搖等角度對(duì)土城地升值腐潛力做蓋出初步嚷評(píng)估。近幾年與段本案相臨噸地塊的土屬地價(jià)格比布較分析。立即開發(fā)貪與作為土課地儲(chǔ)備優(yōu)烏缺點(diǎn)分析221.2房地產(chǎn)項(xiàng)媽目可行性乖分析－第鴉二部分：塞法律及政隱策性風(fēng)險(xiǎn)耳分析道然項(xiàng)目用地谷取得土地跟使用權(quán)的柿法律手續(xù)瘡現(xiàn)狀描述1.項(xiàng)目立項(xiàng)2.項(xiàng)目用地邊現(xiàn)狀3.項(xiàng)目用額地規(guī)劃4.項(xiàng)目用堵地取得菜土地使涂用權(quán)程測序評(píng)估5.項(xiàng)目用地退土地性質(zhì)踏變更的評(píng)喇估6.政策性栗風(fēng)險(xiǎn)評(píng)紛估項(xiàng)目法黑律手續(xù)確認(rèn)項(xiàng)目厲法律手續(xù)階，初步把攏握項(xiàng)目轉(zhuǎn)外、立項(xiàng)的邊合法性（1）省市國潑土局批準(zhǔn)悔的土地出男讓合同（2）省市蟲規(guī)劃局冒審批的代規(guī)劃許逢可證（3）項(xiàng)目遼立項(xiàng)批束準(zhǔn)書（4）建設(shè)許私可證（5）地價(jià)付秀款憑證了解當(dāng)兵地主管益部門對(duì)預(yù)項(xiàng)目轉(zhuǎn)植讓、立敗項(xiàng)合法折性的有膀關(guān)規(guī)定萍，并隨蠶時(shí)掌握效最新動(dòng)扣態(tài)，是松一項(xiàng)基獅本的工蔬作，因欣為政府除的規(guī)定不是誰一成不變示的。231.2房地產(chǎn)慚項(xiàng)目可暗行性分凳析－第共二部分抹：法律粥及政策罪性風(fēng)險(xiǎn)煎分析道然合作方擴(kuò)式及風(fēng)抹險(xiǎn)評(píng)估輸（合同午控制）1.合作方基禿本情況2.合作方式3.主要合作民條件4.合作風(fēng)險(xiǎn)蓄評(píng)估總體評(píng)價(jià)對(duì)各項(xiàng)法網(wǎng)律手續(xù)和濃程序的可索操作性、犬合法性，慣風(fēng)險(xiǎn)的可義控性進(jìn)行制評(píng)價(jià)。合同不機(jī)是萬能德的，不忘能規(guī)避經(jīng)所有風(fēng)到險(xiǎn)合同只是貞最后一道損防線，合驗(yàn)同中的約哀定必須在榮簽署前對(duì)該其可實(shí)現(xiàn)鼠性逐步落冒實(shí)和評(píng)估241.2房地產(chǎn)之項(xiàng)目可歪行性分革析－第障三部分緣瑞：市場堵分析道然市場分哭析應(yīng)了勺解和把稱握的主涼要方面珠：1、當(dāng)?shù)鼐V房地產(chǎn)棋市場宏弓觀情況2、城市影發(fā)展規(guī)乞劃和重遍要基礎(chǔ)介設(shè)施建罩設(shè)3、地塊僵所在區(qū)席域市場另表現(xiàn)4、地塊周緒邊樓盤情趴況5、項(xiàng)目壇定位251.2房地產(chǎn)項(xiàng)扔目可行性闖分析－第棄三部分：漿市場分析道然1、當(dāng)?shù)胤坑^地產(chǎn)市場共宏觀情況房地產(chǎn)藝發(fā)展的弓城市經(jīng)今濟(jì)基礎(chǔ)援和政策貸環(huán)境一級(jí)市捆場土地神政策和雞批租情小況二級(jí)市場且投資量、喊供應(yīng)情況泥、銷售總敲量、均價(jià)局水平和各糾指標(biāo)的增挺長預(yù)期市場區(qū)域桌分布情況消費(fèi)群奧體特征主要發(fā)似展商情立況通過以上護(hù)研究，將毒得出以下脾幾個(gè)方面勢的結(jié)論：城市房皂地產(chǎn)的逝發(fā)展容諷量有多鐘大、走閑向好壞一級(jí)市繩場獲得楚土地的抹渠道、給難易程昨度和價(jià)虧格水平二級(jí)市場跨的競爭狀商況、售價(jià)狂水平和盈幣利空間哪些區(qū)域第有發(fā)展的賤現(xiàn)時(shí)和潛查在空間市場的總弦體操作水循平消費(fèi)者些的偏好墊區(qū)域、穴產(chǎn)品形轟態(tài)261.2房地產(chǎn)項(xiàng)援目可行性釣分析－第方三部分：沃市場分析道然舉例：93年xx認(rèn)為浦東萬尚不明朗剃，而進(jìn)軍攤浦西；現(xiàn)賴在浦東已成具最好的領(lǐng)發(fā)展空間寸，xx考慮進(jìn)挪入深圳市場織化程度高癢，個(gè)人購語房要求戶崗型實(shí)用，描四季花城串開發(fā)以3居為主，姿而不一味衫求小，獲得了良好縮慧效果北京拿坡地過去潤基本上烈是2手地，拿買地成本高頃企造成房陳價(jià)具高不第下，xx在城里槽拿不到薪合適的地，在剝機(jī)場邊廁發(fā)展物爆業(yè)反而之取得巨芹大成功271.2房地產(chǎn)項(xiàng)更目可行性愧分析－第文三部分：廳市場分析道然2、城市發(fā)稀展規(guī)劃和胡重要基礎(chǔ)腫設(shè)施建設(shè)地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)的開發(fā)周幼期長，項(xiàng)目目銷售形芝勢與當(dāng)?shù)匮统鞘薪?、鳥中期的發(fā)壤展規(guī)劃、殺功能布局閉、基礎(chǔ)設(shè)蓮施建設(shè)等方面有較閃大關(guān)聯(lián)總體來筋講，順沃勢而為約，甚至噸預(yù)先投且資于潛段力區(qū)域命，項(xiàng)目獨(dú)會(huì)有更傲大的增庭值可能斬和創(chuàng)利搶空間。主要包逝括以下醫(yī)幾方面鄭：城市建揚(yáng)設(shè)的總狡體發(fā)展奴方針各區(qū)域嚼的發(fā)展涂、功能行定位和厲重要的錘區(qū)域發(fā)住展政策各區(qū)域的傷建設(shè)重點(diǎn)故和控制規(guī)杠范重要基圍礎(chǔ)設(shè)施歡建設(shè)的仍規(guī)劃和浩完成周兔期通過以州上分析勝，得出稻房地產(chǎn)常開發(fā)的復(fù)優(yōu)選區(qū)癥域281.2房地產(chǎn)輔項(xiàng)目可午行性分而析－第懸三部分詞：市場糖分析道然舉例：浦東對(duì)尊上海房僑市的重理要意義遞：發(fā)展義空間和匙增長預(yù)匙期深圳市有的中心已區(qū)開發(fā)儉熱潮北京中圓關(guān)村高庭科技產(chǎn)妨業(yè)園區(qū)烤的建設(shè)杏利好北京上疊海兩個(gè)xx城市花雹園的大墊配套在5年之后的紅不同現(xiàn)狀野，影響了謹(jǐn)客戶對(duì)項(xiàng)著目的評(píng)價(jià)291.2房地產(chǎn)項(xiàng)占目可行性危分析－第子三部分：谷市場分析道然3、地塊倉所在區(qū)當(dāng)域市場渴表現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)值基礎(chǔ)和政歸策環(huán)境區(qū)域發(fā)奸展規(guī)劃馳和重要平基礎(chǔ)設(shè)羅施建設(shè)主要指斥標(biāo)：土帳地供應(yīng)趴、投資跡量；供浙銷總量滑、總額堡、價(jià)格奸水平和凈各指標(biāo)疑增長預(yù)瓜期客戶群體觀特征熱點(diǎn)產(chǎn)貞品和熱匠點(diǎn)項(xiàng)目通過上夢述分析宵，預(yù)測冰區(qū)域市魔場發(fā)展鼠（容量亭和走勢筆），并責(zé)初步判要斷在該吊區(qū)域項(xiàng)牽目的定輸位（產(chǎn)霜品形態(tài)培和客戶定乏位）301.2房地產(chǎn)項(xiàng)訂目可行性攤分析－第詞三部分：說市場分析道然舉例：深圳口累岸附近貸以港人便外銷為黑主，小非戶型的郊皇御苑棵、海悅本華苑等第取得良接好業(yè)績北京中約關(guān)村區(qū)幫域項(xiàng)目漢（如都餃?zhǔn)芯W(wǎng)景框、水清里木華等氧）打網(wǎng)打絡(luò)牌、紐奉教育牌標(biāo)，客戶松認(rèn)同度助高沈陽高檔榨社區(qū)流行急大戶型，xx紫金苑180平米的4居銷售冷紅淡，房間終改大、房努間數(shù)減少碰為3居，反而獲得很書好效果311.2房地產(chǎn)累項(xiàng)目可岡行性分丑析－第悅?cè)糠直龋菏袌龈椒治龅廊?、地塊周帝邊樓盤情立況了解地僵塊周邊3—5平方公潑里內(nèi)的個(gè)樓盤情森況，把革握競爭揮的水平富和程度歐，并了缺解主要釋客戶群譽(yù)的偏好主要包曬括：樓盤位置葉、規(guī)模、角規(guī)劃特點(diǎn)牲、立面和夫套內(nèi)戶型售價(jià)水鋸平和定針價(jià)策略營銷特點(diǎn)醫(yī)、主要賣渾點(diǎn)、熱銷宜戶型、主討要客戶群琴、賣場布臟置、有無待代理銷售率、指入住率（宋已有入伙豪的項(xiàng)目）物業(yè)管薦理、小誦區(qū)環(huán)境濁、配套321.2房地產(chǎn)怪項(xiàng)目可感行性分便析－第闖三部分綿：市場極分析道然5、項(xiàng)目定宅位項(xiàng)目定位誦決定了該憤項(xiàng)目的成氏敗，經(jīng)過跌上述四個(gè)頓調(diào)研，將蘿作出基本達(dá)定位：主力客戶今定位：目噸標(biāo)主力客喜戶的判斷敬，包括其控職業(yè)、年猾齡結(jié)構(gòu)、硬家庭人口氏、收入水奇平、區(qū)域催分布、置業(yè)目的水和經(jīng)歷產(chǎn)品規(guī)泡劃設(shè)計(jì)找：總體至理念要贊迎合主已力目標(biāo)驅(qū)客戶的量偏好，督并挖掘鞭引導(dǎo)其劇發(fā)現(xiàn)新起喜好主力戶型泄構(gòu)成售價(jià)水淋平和定業(yè)價(jià)策略小區(qū)風(fēng)攜格、環(huán)額境、配探套主要推女廣點(diǎn)和振營銷策寺略選擇331.2房地產(chǎn)項(xiàng)違目可行性添分析－第尿三部分：嘉市場分析道然舉例：深圳百仕沒達(dá)和皇御同苑都定位國為港人外禍銷社區(qū)，匯但前者戶跟型大，總仔價(jià)高，不慰符合在深梯置業(yè)港人刊的需求主流大，后期紗陷入沉蜂寂。北京中艙關(guān)村區(qū)修域目標(biāo)昨市場定物位：海淀區(qū)內(nèi)包的IT企業(yè)職業(yè)采經(jīng)理及私紛民企業(yè)主桿，周邊院蝕校部分富遠(yuǎn)裕教師年齡28-各--3娘6歲之間以改善診型購買年為主主力戶型寧以3室2廳2位為主，咸面積在130-泛140平米盡量爭藏取與人獄大附中原等知名欄學(xué)校合敞作，打養(yǎng)子女教民育賣點(diǎn)341.2房地產(chǎn)倒項(xiàng)目可句行性分遇析－第腔四部分匙：規(guī)劃掙設(shè)計(jì)初價(jià)步分析道然規(guī)劃設(shè)食計(jì)的可曠行性分耍析規(guī)劃設(shè)計(jì)羽的初步概泡念1.設(shè)計(jì)概念2.技術(shù)概念3.可持續(xù)緊發(fā)展概姓念351.2房地產(chǎn)皂項(xiàng)目可徒行性分縮慧析－第盜五部分驚：工程暖、銷售殺計(jì)劃道然項(xiàng)目前雁期報(bào)批嗚報(bào)建計(jì)容劃、取掩得建設(shè)勒用地規(guī)無劃許可泊證、建仆設(shè)工程孫規(guī)劃許鋸可證、霉開工許可證橋、銷售許稼可證等的成時(shí)間。嫩項(xiàng)目設(shè)計(jì)雪計(jì)劃的時(shí)允間安排。工程計(jì)輔劃：開努竣工時(shí)雁間及工名期計(jì)劃劃、各期愈開工面輪積、開心竣工時(shí)馳占當(dāng)?shù)爻鞘惺杏袌龊推瑓^(qū)泰市場的占槽有率。（歪按季列示綠）銷售計(jì)劃筐：各期銷合售時(shí)間、軋價(jià)格、面稿積，入住謊時(shí)間，預(yù)擠計(jì)銷售各陵期的市場嘗占有率隆，銷售刺計(jì)劃實(shí)槍現(xiàn)的可獵行性分喪析。（具按季列帳示）物業(yè)管理餃：當(dāng)?shù)匚飼儤I(yè)管理政叛策法規(guī)、厚物業(yè)管理消模式以及方收費(fèi)和運(yùn)掠營測算。361.2房地產(chǎn)殿項(xiàng)目可吸行性分甩析－第枯六部分諒：投資畢收益分換析道然投資回鋼報(bào)要求設(shè)定投資宏回報(bào)率低郊限，原則農(nóng)上總投資貪回報(bào)率低潤于一定水捷平的項(xiàng)目眾不予考慮資金優(yōu)先歲支持核心再項(xiàng)目，保綱證持續(xù)穩(wěn)逃定的利潤舊回報(bào)合理安仰排周期嶺，滾動(dòng)馬開發(fā)，至提高資寧金獲利庫能力滿足全凱公司凈惡資產(chǎn)收芽益率高許于10%的要求成本預(yù)測——成本測算增表稅務(wù)分析——營業(yè)稅及服附加、所剪得稅、土扛地增值稅項(xiàng)目資腐金預(yù)測——資金投獄入計(jì)劃墳，回款票計(jì)劃，她需求計(jì)孟劃，啟動(dòng)資挽金及啟扭動(dòng)時(shí)占剝用資金義內(nèi)容、堤資金占允用峰值鄭、實(shí)現(xiàn)闖現(xiàn)金正膛流入時(shí)信間、資敢金占用住月平均息額。財(cái)務(wù)測算蠶表——收益分析371.2房地產(chǎn)項(xiàng)思目可行性造分析－第昆六部分：悶投資收益紐奉分析道然項(xiàng)目投資彎收益數(shù)據(jù)擋簡表經(jīng)濟(jì)指標(biāo)銷售收入直接成圣本總投資毛利率稅前利碗潤稅后利灰潤銷售凈朽利率投回報(bào)才率參考指庸標(biāo)核心指膊標(biāo)單位數(shù)政值（元/m2）項(xiàng)目總廈金額（淹萬元）單位面惕積凈利銷售毛醫(yī)利率項(xiàng)目投資逐收益指標(biāo)受要求內(nèi)部收猴益率≥25%銷售凈利莊率≥9%資金峰值凱比例地價(jià)支付散貼現(xiàn)比各年資株金占用記回報(bào)率381.2房地產(chǎn)項(xiàng)戰(zhàn)目可行性結(jié)分析－第直六部分：垂投資收益朝分析道然資金流杰分析（我開發(fā)周善期安排海）項(xiàng)目開麻發(fā)要有斷合理的矩周期安累排，保麻證理想俱的現(xiàn)金吉流量，賞增強(qiáng)贏賞利能力觀和抗風(fēng)悟險(xiǎn)能力（1）分期開墓發(fā)，地價(jià)農(nóng)支付、建代安投入要元配合項(xiàng)目射銷售，盡熔量通過銷姓售回款實(shí)身現(xiàn)滾動(dòng)開退發(fā)，減少基資金占用（2）資金練回籠計(jì)神劃：嚴(yán)怠謹(jǐn)?shù)氖衅葓稣撟C脊，項(xiàng)目桂公開后吼迅速實(shí)桃現(xiàn)回款立，通過墾銷售回封款帶動(dòng)漆項(xiàng)目進(jìn)去展，保否持合理糟的現(xiàn)金波流（3）減少班資金占太用和利聞息成本您，通過解銷售回則款保持慎資金流洽，降低犬財(cái)務(wù)風(fēng)且險(xiǎn)總的原黨則是“碎進(jìn)度配樹合、分沒期支付決”稅費(fèi)分槳析（1）各項(xiàng)收請(qǐng)費(fèi)內(nèi)容和死標(biāo)準(zhǔn)：對(duì)睜成本及費(fèi)傭用做充分蜜估算（2）稅金物繳納：檔尤其避抹免合作傘開發(fā)項(xiàng)距目的雙慰重征稅（3）配套建房誠設(shè)與配套公費(fèi)支付時(shí)符間的關(guān)系需要指吐出，房箏地產(chǎn)項(xiàng)既目開發(fā)掙，在獲儲(chǔ)得土地思、分配憤收益這倚二個(gè)環(huán)絨節(jié)上容勒易產(chǎn)生蚊被重復(fù)佛征收營司業(yè)稅的助問題，奮且數(shù)額舒巨大。爭取合理線的稅收優(yōu)伏惠，降低嬌成本，提評(píng)高項(xiàng)目回摸報(bào)。391.2房地產(chǎn)梯項(xiàng)目可園行性分瞇析－第隸七部分樓：管理慚資源配羨置道然機(jī)構(gòu)設(shè)臵老：是否需繭要成立獨(dú)處立法人公飯司（項(xiàng)目換公司）；視主要部門送設(shè)臵。人力資每源需求朝：啟動(dòng)徒項(xiàng)目對(duì)或個(gè)專業(yè)給（部門衣）人員住的需求停，具體旬人數(shù)（捷重點(diǎn)是蕉專業(yè)經(jīng)理）。人力資源叼缺口及解薯決：現(xiàn)有遇人員能否手滿足需要豆，缺口人推員的解決判途徑（調(diào)久動(dòng)、招聘禽、培訓(xùn)等計(jì)）。人力資源寬考慮在各地憶的發(fā)展柄新項(xiàng)目塊，是否妙有充裕初合格的紀(jì)人力資復(fù)源保證胞，是考計(jì)慮的重展要方面（1）項(xiàng)目仇經(jīng)理人醉才：是巨否有合借格的項(xiàng)日目總經(jīng)港理，具肌備綜合徑管理項(xiàng)梯目和組哭織各專腐業(yè)經(jīng)理睬隊(duì)伍及認(rèn)社會(huì)資駁源的能魂力經(jīng)驗(yàn)，束是項(xiàng)目偏成敗的域關(guān)鍵之說一；（2）專業(yè)促經(jīng)理人椅才：充忠裕合格類的規(guī)劃捏設(shè)計(jì)、指工程、魯銷售企酸劃、財(cái)黃務(wù)等專孩業(yè)經(jīng)理澤隊(duì)伍，稱是保證陰項(xiàng)目成凍功運(yùn)做谷的基礎(chǔ)，賭新項(xiàng)目旨發(fā)展，扯要考慮末各方面開人力配談臵是否樣能夠到撒位401.2房地產(chǎn)項(xiàng)奸目可行性恰分析－第扶八部分：嚷綜合分析舍及建議道然從品牌、俱設(shè)計(jì)、啟況動(dòng)速度、爐產(chǎn)品品質(zhì)絕和特性、頂市場競爭油、營銷、宏合作方式獻(xiàn)、大市政配套、續(xù)生活配套剃、是否符獎(jiǎng)合xx一貫發(fā)展奸思路等方棵面論述。一、項(xiàng)目畜優(yōu)勢二、項(xiàng)鎖目劣勢三、項(xiàng)目擾機(jī)會(huì)四、結(jié)論包和建議411.2房地產(chǎn)遭項(xiàng)目可怖行性分勢析－第萌九部分桂：補(bǔ)充扎內(nèi)容道然拍賣和窩投標(biāo)方雷式取得定土地需抽要增加星和完善塌的內(nèi)容一、主困要指標(biāo)捉測算二、競祥爭對(duì)手僅分析三、制定福策略四、資春金籌措進(jìn)入新城阿市需要增旺加和完善墓的內(nèi)容城市發(fā)展慘和行業(yè)環(huán)趴境分析421.2房地產(chǎn)房誠項(xiàng)目可注行性分垮析－補(bǔ)寺充內(nèi)容道然多項(xiàng)目朋操作的念權(quán)衡（1）把握核槐心項(xiàng)目與而輔助項(xiàng)目邁的關(guān)系：月優(yōu)先發(fā)展販在規(guī)模、益利潤回報(bào)披上能支撐訴當(dāng)?shù)毓镜暮巳绦捻?xiàng)目頁，保證欲增長的箭穩(wěn)定和志持續(xù)的盟回報(bào)。原輔助項(xiàng)笑目支持量公司的量擴(kuò)張和雖占有率的實(shí)現(xiàn)（2）項(xiàng)目葛布局考三慮：合派理區(qū)域塞分布，折擴(kuò)大市捆場覆蓋岡面，避沖免自我碑競爭，附保證銷貼售速度，降低船市場風(fēng)險(xiǎn)（3）資源配監(jiān)置合理：省培養(yǎng)充裕釋的項(xiàng)目經(jīng)利理人才，源公司資金悔、人力資猜源按照項(xiàng)委目的重要性和資覽源要求合創(chuàng)理配置（4）項(xiàng)目互液動(dòng)：圍繞避主力產(chǎn)品佩路線，共庫同培育利指用積累客伯戶資源，欠保持一定弓的延續(xù)性，并從啊各細(xì)分市打場促進(jìn)企粗業(yè)品牌和痛市場份額貢擴(kuò)大431.3xx集團(tuán)項(xiàng)鑼目投資枝策略--發(fā)展思路氧和原則道然1.2.3.4.5.繼續(xù)遵循怨持續(xù)穩(wěn)健夸發(fā)展的原窮則；投資收益葬指標(biāo)必須柏滿足集團(tuán)株最低要求歸，優(yōu)先考物慮年度能踐達(dá)到結(jié)算達(dá)條件的項(xiàng)州目；鼓勵(lì)發(fā)展屠分期付款扭，資金占禿用小的項(xiàng)嫂目；鼓勵(lì)深嚴(yán)圳、上牽海和北法京三大辮區(qū)域大送力發(fā)展衡，提高竭經(jīng)營規(guī)沙模，其拘他公司積結(jié)合土述地儲(chǔ)備狀況額適當(dāng)發(fā)展朽；集團(tuán)資右源向公鳴司經(jīng)營暖能力強(qiáng)章、市場密潛力巨兇大的地嗚區(qū)傾斜航。441.3xx集團(tuán)項(xiàng)旁目投資臥策略—購買股代權(quán)（公館司）道然嘗試與牌其他公遙司各種碌方式的悄合作（排不包括住買斷土休地使用累權(quán)）???嘗試與穗政府或松代表政嘆府行為杜的擁有咳土地處拉置權(quán)的玩公司合瞧作；可以考慮歐與上市公級(jí)司或一般也國有大公君司的合作才；不贊同購鑒買公司，臥除非該公皂司從成立陸開始，我殲司能夠控般制各種經(jīng)磁營行為和欣風(fēng)險(xiǎn)；?不贊同漫與私人捏公司或號(hào)規(guī)模較滔小、資葛信較差屑的民營由企業(yè)合帆作。452.x板x集團(tuán)的差評(píng)估程售序道然2.1集團(tuán)項(xiàng)目叼發(fā)展相關(guān)筍制度2.2項(xiàng)目論售證及決瓶策階段塔業(yè)務(wù)流鍬程2.3項(xiàng)目論蓄證階段洞部門分哨工2.4項(xiàng)目決策愁階段時(shí)間恰控制計(jì)劃462.1集團(tuán)項(xiàng)冤目發(fā)展抓相關(guān)制潑度道然《項(xiàng)目發(fā)展伐管理制度》《新項(xiàng)目棍發(fā)展計(jì)誕劃體系》《項(xiàng)目發(fā)展攔信息通報(bào)》《可行性論閱證報(bào)告內(nèi)柳容指引》《進(jìn)入新更城市可確研報(bào)告多內(nèi)容增畜補(bǔ)》《項(xiàng)目用曾地投標(biāo)/競拍管接理辦法》《項(xiàng)目跟蹤熄體系》472.2項(xiàng)目論嘴證及決臥策階段謎業(yè)務(wù)流拍程項(xiàng)目發(fā)展櫻計(jì)劃獲取土窩地信息一線公司定研究項(xiàng)目可皺行性研毫究集團(tuán)項(xiàng)目皂小組研究集團(tuán)項(xiàng)目勇決策會(huì)報(bào)董事會(huì)項(xiàng)目簽約進(jìn)入項(xiàng)目最跟蹤482.3項(xiàng)目論京證階段姥部門分箱工道然項(xiàng)目論郊證階段筒，一線屠公司多洋部門配唉合主要硬體現(xiàn)在收各專業(yè)的部門對(duì)陵項(xiàng)目可捆行性的牧分析。492.4項(xiàng)目決測策階段億時(shí)間控粒制計(jì)劃道然協(xié)議方式景獲取土地成立小組申請(qǐng)可研報(bào)告初稿14D可項(xiàng)研目報(bào)決告策正會(huì)式申稿請(qǐng)一線公司渡工作10D實(shí)完地成調(diào)小研組8D回復(fù)3D可集研團(tuán)報(bào)領(lǐng)告導(dǎo)報(bào)0D組織項(xiàng)目聽證會(huì)董事會(huì)審批集團(tuán)項(xiàng)目箭發(fā)展小組疑工作502.4項(xiàng)目決策闖階段時(shí)間辮控制計(jì)劃道然公開方式塑獲取土地一線公司滿工作立與文獲項(xiàng)。讀件知目初，拍發(fā)步案及賣展可濃時(shí)招小研齡決標(biāo)組分定當(dāng)申析是天請(qǐng)、否領(lǐng)。成孩參取根否據(jù)參評(píng)加估投，標(biāo)最、終競確買定是競決可買策研申會(huì)報(bào)請(qǐng)申告書請(qǐng)報(bào)樣、集稿投團(tuán)、標(biāo)7D4D標(biāo)完成競項(xiàng)買目會(huì)方訴決議案替策案，會(huì)完、成確董定事投/3D投標(biāo)、競買截至日集團(tuán)項(xiàng)目漆發(fā)展小組薪工作/10D0D完成小組實(shí)地調(diào)研確定資金準(zhǔn)備情況513.案例介紹道然為什么選邊擇這個(gè)案猾例？《上海黃浦寇區(qū)金陵路逝項(xiàng)目可行性候報(bào)告（捉有刪減貧）》xx上海都市耗改造計(jì)劃No.21、xx產(chǎn)品創(chuàng)佳新和經(jīng)彩營創(chuàng)新完的嘗試（新的盈核利模式）掀；2、上海源公司拿修到這個(gè)本項(xiàng)目是錫清晰的積公司經(jīng)栽營計(jì)劃王和項(xiàng)目俱發(fā)展戰(zhàn)具略的必蔑然選擇窯；3、項(xiàng)目前傾期論證的匙專業(yè)深度丙是值得我掀們學(xué)習(xí)的招。523.案例介滿紹道然目錄第一部燙分第二部分第三部分上海xx項(xiàng)目組促合狀況黃浦區(qū)概很況宗地概況第四部炒分第五部永分第六部分第七部分第八部分第九部分法律及政帥策性風(fēng)險(xiǎn)線分析市場分析規(guī)劃設(shè)湊計(jì)初步拜分析開發(fā)及貪銷售計(jì)貧劃投資收益愈分析綜合分析僻及建議534.國內(nèi)發(fā)戚展商在始項(xiàng)目投咐資決策咸中容易畏犯的錯(cuò)硬誤道然1、盲目將投資2、缺乏盼自有資并金、完基全依賴吐融資3、對(duì)項(xiàng)齊目的宏肺觀背景勾缺乏調(diào)仰研把握4、對(duì)項(xiàng)目執(zhí)定位的不摘科學(xué)、不悠嚴(yán)謹(jǐn)5、對(duì)項(xiàng)檢目可行菠性論證銳的隨意姿性544.國內(nèi)發(fā)病展商在協(xié)項(xiàng)目投懶資決策盈中容易駕犯的錯(cuò)寧誤道然1、盲目矛投資主要有：●專業(yè)培資源不侵足，有探錢就想桑干房地順產(chǎn)，而攤不考慮倒是否有找經(jīng)驗(yàn)和晝專業(yè)資佛源積累秤，盡管史社會(huì)資間源已很艇豐富，供但作為甲方壯，本身仍艙需相當(dāng)?shù)目硨I(yè)資源傷和組織判居斷能力●盲目的薯跨地域投資資，事實(shí)燒證明，房適地產(chǎn)開發(fā)晃有相當(dāng)強(qiáng)證的地域性細(xì)，跨地域竿操作對(duì)專冤業(yè)資源和鐵管理水平銷有更高要求趕。大多憶數(shù)公司帝跨地域偶經(jīng)營都梅不成功迷，還不而如在政楚策法規(guī)碑了解、臂各環(huán)節(jié)鉆熟悉、錄市場把米握較準(zhǔn)瀉的“熟拉地”作項(xiàng)目均?！衩つ康牡露嗥贩N開章發(fā)：項(xiàng)目辦操作應(yīng)保鵝持主線和禍延續(xù)性，紀(jì)有利于品弓牌積累和遙客戶資源販積累，公絲式司的專業(yè)雷資源也能保平證。而盒多品種晨開發(fā)，嚴(yán)尤其盲奔目開發(fā)拋低檔和傍高端產(chǎn)捉品，往比往因生培疏而不懂易成功竭。554.國內(nèi)發(fā)展速商在項(xiàng)目舅投資決策筑中容易犯積的錯(cuò)誤道然2、缺乏肌自有資芳金，完聚全依賴活融資房地產(chǎn)開梁發(fā)是資金聰密集性行仿業(yè)，對(duì)公窯司資金水亮平有很嚴(yán)企格要求。淘最忌諱缺中乏自有資差金，完全嶄依賴融資疤來購地開淘發(fā)因?yàn)橐缓箓€(gè)項(xiàng)目圈在開發(fā)酸前期一摟般都是吉資金負(fù)圾流出，鋒很少有商正流入睡。如缺衫乏自有星資金，狐完全靠巷借錢運(yùn)束做，一旦項(xiàng)目掌銷售不鵝暢，出仰現(xiàn)資金只周轉(zhuǎn)問推題，很遷可能缺低乏后續(xù)猶資金，此成為爛遵尾樓，巷并使融悼資方和咱購房者塊承擔(dān)巨大融資因黑銀行要糞求日趨弟嚴(yán)格，準(zhǔn)有些發(fā)烤展商非壯?？春锰垌?xiàng)目前亮景，會(huì)削走民間其融資的雙地下方繡式，這詳樣一旦李項(xiàng)目進(jìn)展受阻，五更會(huì)出現(xiàn)落社會(huì)問題564.國內(nèi)發(fā)展車商在項(xiàng)目移投資決策念中容易犯則的錯(cuò)誤道然3、對(duì)項(xiàng)目贊的宏觀背符景缺乏調(diào)患研把握房地產(chǎn)享開發(fā)有芳一定的定周期，提尤其土截地儲(chǔ)備橫行為，撐成敗受島項(xiàng)目宏滅觀背景江影響很軍大一些公布司本身庫沒有對(duì)路項(xiàng)目宏酸觀背景頸進(jìn)行深佳入研究軋，自身繩缺乏專反業(yè)人員友，對(duì)項(xiàng)括目前瞻席失誤。如北京感某發(fā)展母商在二相環(huán)內(nèi)外選囤積大賢量土地鴨儲(chǔ)備，伸而近兩讀年來，種隨集團(tuán)若購買淡肚出，只屆重位臵翅不問價(jià)腿格已成為過畫去。因價(jià)咱格、交通萍、環(huán)境等岔因素，個(gè)濱人購房更攪傾向于3環(huán)以外晃，二環(huán)其作高檔悉房量太賄大，市澇場去化速淚度有限扭。該發(fā)名展商資娘金占?jí)簯?zhàn)嚴(yán)重，睬運(yùn)營出電現(xiàn)危機(jī)又如香攀港一些排發(fā)展商擦，延續(xù)艇在港的漫思路，胳在內(nèi)陸伙主要城石市大量棋購臵“濃地王”鑒，開發(fā)富公用和艱住宅物妹業(yè)。而隨經(jīng)濟(jì)烏發(fā)展城市尖化，許多嗎傳統(tǒng)的旺獸地已退居街次要地位背，公用及愛外銷型高桶檔住宅又的因經(jīng)濟(jì)著何陸而需求清淡廊，而拿漸地時(shí)成郵本高企寬，售價(jià)擱又只能域隨行就始市，導(dǎo)朱致許多緣瑞不成功幟的例子574.國內(nèi)發(fā)鞭展商在晴項(xiàng)目投筐資決策寬中容易嫌犯的錯(cuò)膀誤道然4、對(duì)項(xiàng)目船定位的不圍科學(xué)、不到嚴(yán)謹(jǐn)項(xiàng)目定婆位是項(xiàng)逝目操作瓦的基礎(chǔ)恰和關(guān)鍵酷。主要壞有客戶完定位、熄產(chǎn)品定釘位等象深圳xx彩園，因砍為全復(fù)式般大戶型，xx在深圳獎(jiǎng)有號(hào)召馬力，早胃期客戶斥定位為莖全深圳痕客戶，妻并傾向于北方載人。項(xiàng)欠目推廣拐不順。丟后經(jīng)過緞?wù){(diào)研，纏認(rèn)為東有門地域煙特殊，恨周邊做別小業(yè)主集的潮洲妖人對(duì)其園認(rèn)同度碼高，有錢有獲改善居倆住的需岔要，而蠶其他片屑區(qū)客戶造認(rèn)為其迎嘈雜，忠環(huán)境差消。因此予改定位雀為周邊臨潮洲小潑業(yè)主。論這些人不看鳴報(bào)，太太西不上班，劇在家長看食電視，因綁此減少報(bào)東紙推廣，省增加電視輛廣告和直母投資料，威取得了很好的銷螞售業(yè)績。又如產(chǎn)品絮定位，xx金色家關(guān)園定位孤為年輕吼白領(lǐng)夫畫婦，主麗力為中奴小戶型并。而公侍開后，依事實(shí)證校明，景幫田片區(qū)具有帶高檔社區(qū)皂形象，很劃多客戶認(rèn)調(diào)同xx品牌，溉覺得金哨色家園果是高檔鵝項(xiàng)目，買很多是絕來買大爬戶型，復(fù)式單位考迅速銷售盾一空。公經(jīng)司立刻調(diào)識(shí)整產(chǎn)品定闊位，增改打了很多復(fù)套式單位，蛙取得好效吧果。584.國內(nèi)發(fā)撐展商在沿項(xiàng)目投稍資決策廢中容易洞犯的錯(cuò)何誤道然5、對(duì)項(xiàng)梨目可行乳性論證障的隨意群性很多發(fā)展齊商缺乏嚴(yán)狂謹(jǐn)?shù)恼{(diào)研卸，對(duì)宏觀耗背景、競腦爭狀況、緣瑞客戶需求摧缺乏了解模，在可行慎性論證中閱隨意臆測，招鳴致項(xiàng)目賭失誤象深圳因訴交通便利默，私家車無普及，很史多客戶對(duì)楊高檔房的妖需求看重螺海景、高格爾夫、公籮園山景等橫，而對(duì)地鐵上廈蓋物業(yè)媽并不太飾認(rèn)同。劫而對(duì)地稿鐵公共鄙交通依自賴的上回班族，陣又對(duì)價(jià)奇格敏感罷性高。奴許多地茂鐵上蓋終物業(yè)均價(jià)很迅高，戶型貸又以中大頁為主，發(fā)遵展商認(rèn)為行地鐵概念丘象香港一累樣，能招松徠大量高襲級(jí)白領(lǐng)客誼戶，而不考慮忙兩地的庫差異，證隨意作半出主觀埋推測象羅湖商墾業(yè)城，靠倆最大口岸撲和深圳火棵車站，人奇流量大，恥發(fā)展商認(rèn)錯(cuò)為有很高肉商業(yè)開發(fā)差價(jià)值。然丸而香港人入關(guān)購流物有東門響等目的地罪，出關(guān)歸塑家無心購縫物；內(nèi)地航人出關(guān)大鞠多打算在考香港購物科，火車站增的人流大部分值為低檔藥需求，悉也不太林有多品礎(chǔ)種的商碰品需求剃。發(fā)展隊(duì)商僅憑柏人流量梢大就臆疊測項(xiàng)目霧有可行備性，結(jié)煤果招致失易敗。595.x漲x項(xiàng)目投何資決策傳的特色道然1、推行項(xiàng)師目聽證會(huì)朵制度2、符合總天體發(fā)展戰(zhàn)以略3、符合翁當(dāng)?shù)匕l(fā)辛展策略4、重視人淡力資源保桑證5、最大特漲點(diǎn)：嚴(yán)謹(jǐn)船、科學(xué)的頓市場論證605.x和x項(xiàng)目投沿資決策塵的特色道然1、推行愚項(xiàng)目聽壇證會(huì)制限度?經(jīng)過多年英房地產(chǎn)經(jīng)乎營實(shí)踐，xx逐漸形成祖了完善嚴(yán)白謹(jǐn)?shù)捻?xiàng)目集投資決策棍體制，于98年開始執(zhí)妨行項(xiàng)目聽晃證會(huì)制度，耽由項(xiàng)目評(píng)塘審委員會(huì)雅執(zhí)行集體勝?zèng)Q策，防傳范風(fēng)險(xiǎn)、梅促進(jìn)集團(tuán)適管理資源貪和經(jīng)驗(yàn)共悶享，并幫權(quán)助項(xiàng)目所在公司核在聽證臉會(huì)階段謠獲得集甚團(tuán)專業(yè)臨資源的突支持，普利于項(xiàng)癢目日后棋操作。?項(xiàng)目評(píng)審名委員會(huì)由劑集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)被、各地公秧司第一負(fù)點(diǎn)責(zé)人、集侮團(tuán)企劃、吊財(cái)務(wù)、法摸律等專業(yè)幻玉職能部門域負(fù)責(zé)人組成，視棉項(xiàng)目規(guī)堅(jiān)模和背飼景確定拌每次聽左證會(huì)參遣加的委購員。?各地公敲司項(xiàng)目霜進(jìn)入可畝操作階赴段，報(bào)渾集團(tuán)企舒劃部，夠由企劃雙部牽頭稀，集團(tuán)位專業(yè)小鍵組初審缺同意后蠅，召開施項(xiàng)目聽證會(huì)餓，就項(xiàng)紡目可行玻性進(jìn)行斗討論表喇決，并蓮就市場奔、規(guī)劃蛾、財(cái)務(wù)秀等提出押改進(jìn)意營見。聽鑒證會(huì)通棕過，項(xiàng)禾目經(jīng)集團(tuán)報(bào)董泡事會(huì)同意庫后，方可吳簽署協(xié)議項(xiàng)目聽證聚會(huì)通過后幟，項(xiàng)目進(jìn)首入操作階盞段，將由賺集團(tuán)企劃銜部為主對(duì)喇項(xiàng)目執(zhí)行自進(jìn)行持續(xù)姐的跟蹤監(jiān)柔督，集團(tuán)牧對(duì)項(xiàng)目操可作過程中的偏奇差和失誤獲，給予指狀導(dǎo)和糾正昆?？傇瓌t輕是：事族先知情啊、事中責(zé)評(píng)審、構(gòu)事后監(jiān)兇控宗旨：資著源共享、蠢防范風(fēng)險(xiǎn)革、提高成率功率各部門巾資料預(yù)洽審責(zé)任您人制由各部怕門安排興對(duì)分冊(cè)聯(lián)資料的率預(yù)審。喬各部門逝負(fù)責(zé)人縣要代表鐮本部門訊書面提電出明確悠的意見壩或建議奇。明確下述臟部門的責(zé)綢任人為預(yù)憲審責(zé)任人秤：總辦、塘人力資源舊部、財(cái)務(wù)井部、企趣劃部、倚結(jié)算中心61項(xiàng)目決策宣評(píng)審操作健流程道然通過后報(bào)睜董事會(huì)簽合同企劃部進(jìn)引行項(xiàng)目跟竊蹤項(xiàng)目所群在公司8、表決論證并形成決議2、總部事先知情1、時(shí)間、娘地點(diǎn)及資料7、評(píng)審會(huì)卸議總部職企能部門聯(lián)合工仆作小組3、專業(yè)甘意見4、進(jìn)行蝴項(xiàng)目審核，專業(yè)級(jí)意見匯總后報(bào)送簽意向書6、同意開章論證會(huì)總部企我劃部舉行項(xiàng)目絮聽證會(huì)作出批征示5、不同意足開論證會(huì)回報(bào)率過唐低的項(xiàng)目彼，原則上不予賽報(bào)批上備會(huì)集團(tuán)董事寬長終止625.x勉x項(xiàng)目投管資決策捎的特色道然項(xiàng)目審定茶會(huì)議決議1、項(xiàng)目遠(yuǎn)審定會(huì)丘對(duì)是否殺同意所屈審議項(xiàng)儉目的立限項(xiàng)應(yīng)有芒一個(gè)明陡確的結(jié)立論。2、結(jié)論有源以下三種新形式：同意立洋項(xiàng)不同意從立項(xiàng)延遲立項(xiàng)上述，獄明確為貨延遲立決項(xiàng)的項(xiàng)高目，一泳線公司嶺在依據(jù)伙會(huì)議所買提意見疊、建議搞，解決炎項(xiàng)目存扛在的問善題后，可再次諒報(bào)請(qǐng)審蓮定委員清會(huì)召開懷項(xiàng)目審躬定會(huì)議清。3、會(huì)議馳采取記綿名投票槽表決的梳形式對(duì)忙所審議淘項(xiàng)目的裝最終結(jié)展果進(jìn)行駁判斷。各評(píng)審六委員在丘“同意炮立項(xiàng)”平、“不板同意立亂項(xiàng)”及御“延遲恒立項(xiàng)”刺這3種可能羅結(jié)果中榴進(jìn)行選扒擇，投俯票表決添。項(xiàng)目要獲頌得立項(xiàng)，王必須獲得2/3以上的評(píng)昨?qū)徫瘑T通色過。立項(xiàng)屈通過后，聰方可報(bào)董頓事會(huì)審批色。635.x古x項(xiàng)目投資沿決策的特狡色道然2、符合xx總體發(fā)鎖展戰(zhàn)略????符合整體帖發(fā)展目標(biāo)內(nèi)：做住宅什產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)多跑者符合xx城市布局蠅的要求：抽發(fā)展的重肥點(diǎn)城市，削爭取進(jìn)入畏的城市規(guī)模開起發(fā)要求碧：主要憤城市加宴大開發(fā)蛋力度，幻玉擴(kuò)大市潔場份額笑，保持俱土地儲(chǔ)勿備，加監(jiān)快擴(kuò)張海步伐優(yōu)先發(fā)展雹核心項(xiàng)目天：核心項(xiàng)襪目以大型嘆郊區(qū)社區(qū)涌為主，提脂供穩(wěn)定主泊要的回報(bào)?符合xx的產(chǎn)品路瘋線：以多疑層大規(guī)模臘社區(qū)為主核；主力戶升型適應(yīng)市錢場化要求屠，保持對(duì)瞞需求地域巨差別和不斷狐變化的敏丑感，并不繭斷創(chuàng)新645.x等x項(xiàng)目投知資決策紋的特色道然3、符合xx在當(dāng)?shù)厥腥鰣龅陌l(fā)展征策略??進(jìn)行以缺核心項(xiàng)選目為主患的多項(xiàng)且目操作幻玉，在規(guī)今模上不事斷擴(kuò)張掌。擴(kuò)大肢市場占幅有率項(xiàng)目進(jìn)偶行合理?xiàng)l的區(qū)域聚分布，類符合當(dāng)才地市場廢發(fā)展區(qū)耀域走向豎，擴(kuò)大姑市場覆撇蓋面，螞避免自豎我競爭歐，減少市場潔風(fēng)險(xiǎn)?發(fā)揮已杰開發(fā)項(xiàng)哨目積累過的品牌雁優(yōu)勢和暴客戶資料源優(yōu)勢徒，新項(xiàng)情目發(fā)展粥要考慮串與之保沸持延續(xù)村性655.xx項(xiàng)目投資嫁決策的特禽色道然4、重視蹈人力資美源保證??xx進(jìn)行以核俘心項(xiàng)目為懲主的多項(xiàng)米目操作，枕對(duì)項(xiàng)目經(jīng)俱理和專業(yè)喬經(jīng)理資源發(fā)有大量要景求項(xiàng)目經(jīng)營弊的成敗，桶合格充裕薪的人力資丑源是關(guān)鍵剖因素之一德。xx在項(xiàng)目投享資決策時(shí)雕，對(duì)項(xiàng)目將所在公司蓋的人力康資源狀泊況進(jìn)行歸充分審色核，項(xiàng)雞目可行叫與否，朱有否人蛋做是一木重要考盛慮要素?xx進(jìn)行了禍持續(xù)的心職業(yè)經(jīng)虜理培養(yǎng)讀、充裕戚的干部曉儲(chǔ)備和萄集團(tuán)內(nèi)窄人才流竹動(dòng)共享歲，對(duì)各收地公司伏項(xiàng)目操作的人產(chǎn)才需求，底給予了有臘力支持665.x忽x項(xiàng)目投澡資決策波的特色道然5、最大特邀點(diǎn)：嚴(yán)謹(jǐn)斷、科學(xué)的畏市場論證??xx高度重售視市場撐可行性厚論證，拉認(rèn)為事碧先論證話是項(xiàng)目滿成功的躲前提和搖關(guān)鍵。xx總部由企灑劃部對(duì)全匯國市場和勾各主要城規(guī)市市場進(jìn)效行持續(xù)的提跟蹤研究懼，形成客段觀獨(dú)立的撈市場判斷壘和項(xiàng)目發(fā)展尚建議；各闊地公司有嫌專設(shè)的企乒劃隊(duì)伍，完負(fù)責(zé)對(duì)當(dāng)石地市場的研研究，對(duì)恢項(xiàng)目定位修、產(chǎn)品設(shè)杏計(jì)思路、競爭力分亭析、營銷喘策略等操符作環(huán)節(jié)給此出專業(yè)方遭案。?項(xiàng)目決策役評(píng)審中，既集團(tuán)將對(duì)塵項(xiàng)目的市暗場可行性掠進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)冤、科學(xué)的糖論證，并艱就可行性氏和操作方孟案與當(dāng)?shù)毓緦Ｒ姌I(yè)部門進(jìn)跪行商榷。跡項(xiàng)目執(zhí)行災(zāi)中，出現(xiàn)畝市場推廣出問題，集到團(tuán)也會(huì)整肆合全部市櫻場專業(yè)力鋪量，對(duì)當(dāng)?shù)毓杷具M(jìn)行滔支持、夠指導(dǎo)?集團(tuán)企尾劃部和伏各地企濾劃部門點(diǎn)重視業(yè)向界交流問、持續(xù)宿跟蹤市播場經(jīng)營乏動(dòng)態(tài)，掏定期出往訪學(xué)習(xí)慎并接受夠?qū)I(yè)培戰(zhàn)訓(xùn)，逐漸形成且了一支專獵業(yè)化的市情場研究和熱操作隊(duì)伍67房地產(chǎn)戶項(xiàng)目合癢作目錄道然一、項(xiàng)目追合作涉及封的主要問弦題（一）為腹什么要合儉作1、不合作膜行不行？2、合作有鋼什么好處抵？（二）怎定樣合作1、找誰向合作？繁有地的鉆、有資所金的。2、合作的返原則是什凡么？3、采取怎曬樣的合作梨模式？（三）合負(fù)作對(duì)xx的影響1、正面樸影響和雕負(fù)面影市響2、如何克喚服合作給xx帶來的崖負(fù)面影攪響二、重片點(diǎn)—怎樣合暗作（一）合耗作原則（二）合麗作模式難點(diǎn)—合作模撥式1、與土杜地方合余作（1）項(xiàng)目容公司模饒式（2）合作建伶房（3）股權(quán)搏收購2、與資癥金方合淚作（1）聯(lián)合競疏買（2）境外融孝資（3）信托69為什么蠻要合作道然一、合衛(wèi)作的必辱要性（一）街從集團(tuán)耀經(jīng)營管囑理的戰(zhàn)耍略角度議考慮降低資里金投入鴨的同時(shí)竿不增加還負(fù)債，比不降低耕投資收煤益率（二）狡項(xiàng)目發(fā)堡展存在耳資金瓶樸頸1、土地嘗政策變濁化2、國家金榴融政策變耗化（三）胸土地供芳不應(yīng)求維持年30%的增長率二、合作羞的可能性xx可以合作過往xx項(xiàng)目合渾作過程傳中，曾離經(jīng)出現(xiàn)擇過一些返問題，距發(fā)生過岡糾紛。險(xiǎn)但是xx還可以指再合作吧，因?yàn)榱遥海ㄒ唬┰缁j期的合作閉環(huán)境、土渠地市場還信不規(guī)范，華而今已經(jīng)妥比較規(guī)范么。（二）xx之前的急項(xiàng)目合勵(lì)作、項(xiàng)扇目發(fā)展菜也沒有騙今日規(guī)鼓范（三）否養(yǎng)定之否定遵是事物發(fā)勾展的客觀治規(guī)律，只港要我們總歡結(jié)經(jīng)驗(yàn)教罵訓(xùn)，就能卸夠最大程冰度的的控訂制合作風(fēng)險(xiǎn)六。70怎樣合作道然一、xx合作的原盲則是集團(tuán)漂把合作醉確定為橫發(fā)展策茶略基礎(chǔ)犧上，主黃要從xx選擇合諸作的主遭要目的出發(fā)制定瞧；是篩選適首合xx開發(fā)的嬸模式主荒要依據(jù)幕之一；（一）劃降低項(xiàng)儀目資金給投入比軌例與土地救方合作敵、聯(lián)合陰競買時(shí)授，應(yīng)當(dāng)碰將xx的資金出投入降露低到xx獨(dú)立開發(fā)蛾的60%以下，信吼托的合作表應(yīng)當(dāng)將xx的資金投入迫降低到50%以下，HI的方式喊應(yīng)當(dāng)將xx的資金挪投入降寄低到20%以下。（二）優(yōu)湯先考慮與貧土地方的罰合作模式合作模式符包括與土予地方的合叨作和與資歐金方的合嗓作兩大類看。與土地婆方的合過作，一德方面可篩以降低xx的資金相投入，希另一方腦面可以蓄通過合膨作獲得傲優(yōu)質(zhì)土泄地，因肉此，應(yīng)楚當(dāng)優(yōu)先鵲考慮與土地方密的合作妻。（三）宮根據(jù)項(xiàng)益目合作銜風(fēng)險(xiǎn)的旦評(píng)估，拳選擇合乘適的模像式以降己低項(xiàng)目攏合作風(fēng)堂險(xiǎn)。與土地方田的合作方落式，風(fēng)險(xiǎn)嘴由小到大托依次是：霸設(shè)立項(xiàng)目客公司模式搭、合作建討房模式、面股權(quán)收購施模式。與似資金方的步合作風(fēng)險(xiǎn)由淺小到大束依次是裳：聯(lián)合任競買、HI、信托哈。在某陳一具體梳模式中筍，又存饒?jiān)趲追N垮具體合碑作方式贏，不同毅的方式民風(fēng)險(xiǎn)大狼小也不相同役。如在股砌權(quán)收購模產(chǎn)式中，不委同的收購支方式，風(fēng)盼險(xiǎn)大小不廈同，風(fēng)險(xiǎn)停由小到大咬依次是收良購新設(shè)項(xiàng)濕目公司、暗收購項(xiàng)目公司軟、收購公垂司。（四）駐通過控炭制付款婚節(jié)奏控杠制合作幫風(fēng)險(xiǎn)合作風(fēng)慢險(xiǎn)的控泳制，最刮重要的四方式之遍一是控證制付款坦節(jié)奏，杠付款節(jié)知奏的控施制主要霜通過設(shè)碧定付款餃條件加帳以控制刷，即以售合作方完成特鎮(zhèn)定工作如維拆遷交地?cái)睾蛒x取得權(quán)青益如取渡得土地但證等作倚為付款側(cè)條件，良并同時(shí)咽考慮付錘款比例姑和付款提時(shí)間間茄隔，而不是額簡單的評(píng)以時(shí)間乖作為付情款條件給。拆遷涌交地、抽土地過清戶、股袍權(quán)變更間、權(quán)益牽分配等錯(cuò)都可作型為付款皂?xiàng)l件，咱具體付菜款時(shí)應(yīng)將付款代與這些付焦款條件結(jié)第合起來，棋具備付款榆條件則付賊款，在付船款條件具疑備前則不拐付款。71怎樣合要作道然（五）xx參與合作創(chuàng)項(xiàng)目的投打資收益應(yīng)枯當(dāng)高于xx獨(dú)立參加植招拍掛項(xiàng)愛目的投資悼收益?xx獨(dú)自參摩與招拍謎掛項(xiàng)目尚的投資佳收益率躍約為13%，內(nèi)部收膨益率約為18%。?xx參與合作蘿項(xiàng)目的內(nèi)乏部收益率畫原則上應(yīng)卵不低于18%，xx的投資干收益率量應(yīng)不低岡于20%。（六）嫂控制項(xiàng)謹(jǐn)目經(jīng)營光管理權(quán)項(xiàng)目經(jīng)營巴管理權(quán)由xx控制，總合作方抽只參與龍管理。分在具體她管理模市式上，殿區(qū)別兩怠類合作讀者，采法取不同號(hào)的項(xiàng)目經(jīng)暴營管理蒜模式。一類是瀉行業(yè)內(nèi)叮的戰(zhàn)略另合作者栽，企業(yè)巷實(shí)力雄誕厚，行踐業(yè)內(nèi)競隙爭優(yōu)勢添明顯；批一類是勇為獲取蛛土地資鞏源而進(jìn)負(fù)行的合作。對(duì)于前院者在經(jīng)盞營管理嘩模式上番，可采鎮(zhèn)取項(xiàng)目及由xx經(jīng)營管理捷，合作方吳參與管理甜和監(jiān)督的蘋方式，采業(yè)取董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下貴的總經(jīng)理胖負(fù)責(zé)制，形經(jīng)營管理檔班子由xx組建，脂董事會(huì)遮由雙方嶄組成的偵方式。對(duì)于后者術(shù)，在經(jīng)營昨管理模式悔上，xx將項(xiàng)目贊公司視肉同于xx全資公繁司，由xx負(fù)責(zé)項(xiàng)陷目開發(fā)襪經(jīng)營管順理，成立項(xiàng)目階公司或者屑收購公司使股權(quán)的，爬要絕對(duì)控晃股項(xiàng)目公月司，項(xiàng)目津公司和被移收購公司借的董事長寨、總經(jīng)理由xx委派。（七）撇財(cái)務(wù)報(bào)騾表合并碎可控合作項(xiàng)雕目是否俊合并集親團(tuán)報(bào)表夾、何時(shí)電并入集猶團(tuán)報(bào)表頌，xx方要可控說。一般在附下列條件帆同時(shí)具備時(shí)的情況下昨可以合畢并報(bào)表耐：1、合作項(xiàng)脹目的資產(chǎn)憑負(fù)債率不晴高于集團(tuán)掀平均資產(chǎn)視負(fù)債率，虹合并報(bào)表扒可通過xx與關(guān)聯(lián)坑公司之附間、xx與合作伙方之間捧，轉(zhuǎn)讓登其持有齡的合作鐵公司之強(qiáng)間的股坡份實(shí)現(xiàn)壺。2、2年內(nèi)體現(xiàn)土利潤的項(xiàng)對(duì)目，從項(xiàng)震目立項(xiàng)起2年內(nèi)產(chǎn)坊生利潤調(diào)的合作魄項(xiàng)目，怨合并報(bào)弱表。72道然（八）關(guān)收益分姓配的模石式和支禽付方式在與土地旋方合作和格聯(lián)合競買幟模式下，絮收益分配所的模式按禽優(yōu)先順序疤排列有：擠給合作方葉固定回報(bào)某方式，分繞配經(jīng)營收淺入方式，榮利潤分項(xiàng)配的方裁式。給山予合作趕方收益帽分配的喚具體方院式有土征地補(bǔ)償掩款、七卵通一平凡費(fèi)用、債工程款構(gòu)、股權(quán)寬轉(zhuǎn)讓款狀等方式，記采取股旬權(quán)轉(zhuǎn)讓究方式的唐股權(quán)交盒易的價(jià)擋格應(yīng)當(dāng)蠟盡可能棍與注冊(cè)捧資本額迅相同，泡不要溢貼價(jià)收購姑（在信掀托、HVB的合作濱模式中，在臟支付信托遲費(fèi)用、貸必款本息后壟，xx享有對(duì)全項(xiàng)目100怎%的收益）撤。（九）企使用和梨維護(hù)xx品牌合作項(xiàng)險(xiǎn)目應(yīng)當(dāng)轎使用xx品牌和商德標(biāo)，xx品牌和動(dòng)商標(biāo)許反可使用誤的范圍帽限于合劇作項(xiàng)目陪本身，xx品牌和商溝標(biāo)不得許可合肚作方使蛾用，也它不得許澆可雙方權(quán)合作的奏公司用善于合作饞項(xiàng)目本婆身之外究的其他少用途。乞合作項(xiàng)忙目執(zhí)行緊集團(tuán)品診牌戰(zhàn)略悲，集團(tuán)品促牌推廣扣及于合水作項(xiàng)目告。合作擊項(xiàng)目的輝規(guī)劃、宏設(shè)計(jì)、梯工程、叢銷售、沈物業(yè)管繭理各項(xiàng)拌環(huán)節(jié)執(zhí)長行集團(tuán)碌統(tǒng)一標(biāo)泛準(zhǔn)，集團(tuán)按照全友資公司項(xiàng)適目的品質(zhì)避和質(zhì)量要句求合作項(xiàng)逢目。在合壤作項(xiàng)目開刷發(fā)完畢后凡，要收購嘆合作方在檢項(xiàng)目公司維中的股權(quán)（股權(quán)林轉(zhuǎn)讓價(jià)屢款為原燒合作方畝注冊(cè)資任本出資舟額金額宮），維迅護(hù)xx品牌形猛象。73適合xx合作的模紡式道然序：適護(hù)合xx合作的模寶式是根據(jù)xx合作的口原則，尼結(jié)合房揀地產(chǎn)市諒場現(xiàn)行劇的合作喬模式、xx合作的經(jīng)驗(yàn)以及潮現(xiàn)行政到策法律教，從實(shí)分現(xiàn)合作撐目的、褲具備可癢操作性攪、保障啄合作利先益、合穩(wěn)作風(fēng)險(xiǎn)常相對(duì)可歷控等方面考慮，濟(jì)作出的篩瘋選和進(jìn)行蛇的改良。從合作結(jié)酷合的基本拔要素土地達(dá)和資金出砍發(fā)，將與揪土地方合翠作、與資椅金方合作母兩大類，廢每一類別古分為三個(gè)基本轎模式，間大部分月基本模憲式下又鑄可細(xì)分鼻為幾種衰具體模惕式?，F(xiàn)行的主搭要合作模槽式先看看現(xiàn)翁行的合作放模式主要意有那些，脂以便進(jìn)行儀篩選，選廣出適合xx合作的籃模式?，F(xiàn)行的合川作模式多破種多樣：界合作建房憶、成立項(xiàng)掏目公司、鞋投資商形框式、借貸嫁、土地轉(zhuǎn)后讓、股權(quán)紗轉(zhuǎn)讓、品牌輸塑出、信洽托、契籃約式合爽作開發(fā)晶等。74道然根據(jù)xx的合作董原則，鵲根據(jù)項(xiàng)云目合作某需要土束地、資歉金的要猴素，將暮適合xx的合作帝模式分糞為兩類丈：與土地方的喇合作，與走資金方的騰合作。（一）濱與土地嚴(yán)方合作指主要包偽括：1、項(xiàng)目刪公司2、合作店建房1）掛牌2）協(xié)議3、股權(quán)志收購（二）懷與資金卻方合作劈燕，主要讓包括：1、聯(lián)合競饑買2、HVB3、信托75第一類：搜與土地方桑的合作模弄式道然該模式是托土地方出傲地、xx出資的一捕種合作模鍵式。合作的等前提是鎖合作方味享有土戀地使用顆權(quán)。主要合作鳳模式有：設(shè)立項(xiàng)目哪公司模式合作建極房股權(quán)收云購模式研。76道然合作第一盛基本模式貨：項(xiàng)目公大司模式1、模式囑描述該模式是xx與土地辨方成立澆項(xiàng)目公界司，土并地方將斧土地使局用權(quán)變頸更到項(xiàng)員目公司榜名下后劍，由項(xiàng)企目公司梢具體開發(fā)經(jīng)殺營項(xiàng)目凝的一種籃模式，嶼有時(shí)被喘視同為萌土地轉(zhuǎn)辮讓，需后要發(fā)生師土地轉(zhuǎn)次讓的交處易稅費(fèi)青?；灸Ｊ綄萌鐖D：77道然2、項(xiàng)目考公司模帽式的基鼻本原則?注冊(cè)資詞本低的盡原則：串注冊(cè)資雀本盡可解能控制資在2000萬元人民由幣以內(nèi)。?絕對(duì)控棒股原則瓜：xx全資子奴公司及縱其萬豐眠公司在吊項(xiàng)目公侍司中絕昏對(duì)控股隱，xx全資公司愚所占股份歌低于50%。?股權(quán)并購訓(xùn)可控原則愛：xx受讓對(duì)方駝在項(xiàng)目公傭司中股權(quán)菜可以控制糞，但事先模需要對(duì)受逆讓股權(quán)及詞其條件、價(jià)格等約劉定清楚。?項(xiàng)目公司天全資化原班則：項(xiàng)目分傳配利潤蝕后，xx要收購合泉作方的全棄部股權(quán)，吸在與業(yè)主第的買賣合礎(chǔ)同履行完穴畢，保修運(yùn)期滿后，注銷項(xiàng)龜目公司足，客戶肉服務(wù)的鉗有關(guān)事貞項(xiàng)轉(zhuǎn)由昆保留的冬客戶服雄務(wù)部門門和物業(yè)劇管理公自司承擔(dān)恒。?控制股去權(quán)變更腳登記手餃續(xù)原則僚：股權(quán)野變更手冰續(xù)由xx辦理。78道然3、優(yōu)缺勝點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)是土透地證辦到氏了項(xiàng)目公肥司名下，揀雙方合作兇關(guān)系比較佛緊密。缺點(diǎn)是騰涉及到岔項(xiàng)目公讀司日后拖的股權(quán)謊轉(zhuǎn)讓或侄者清算桂。4、主要坑風(fēng)險(xiǎn)和鋸控制（1）土地?fù)嶙兏絽岔?xiàng)目公壇司名下控制風(fēng)榜險(xiǎn)的方通式一是暑事先要漠確定土奔地可以候變更到北項(xiàng)目公射司名下旗并明確宋具體變索更方式壞，二是務(wù)土地變削更到項(xiàng)目公司嘗名下前島要控制皆資金風(fēng)修險(xiǎn)，土旗地變更石后才進(jìn)移行后續(xù)桶資金投敵入。（2）控制至設(shè)立項(xiàng)梢目公司虹的手續(xù)項(xiàng)目公友司的設(shè)肚立登記齡手續(xù)，標(biāo)項(xiàng)目公饅司的設(shè)緣瑞立工商栗登記手弟續(xù)，印胡章等在翼設(shè)立時(shí)斷就控制絡(luò)，以保瓦證項(xiàng)目浴公司設(shè)立后不發(fā)泥生債務(wù)，專特別是產(chǎn)它生或有負(fù)憑債。（3）后續(xù)投茫入土地變更樣到項(xiàng)目公屋司名下后菌，如不是xx單方投既入后續(xù)仆資金，