寶龍兩區(qū)城市化土地管理辦法

深府（1993）283、（2004）102號獲深圳市寶安飯龍崗兩區(qū)城欄市化土地管練理辦法踐深圳市寶安娘龍崗兩區(qū)城筆市化土地管歉理辦法

異（深圳任市政府第三溉屆第１２３野次常務會議盆審議通過

盲

２００現(xiàn)４年６月２佛６日深圳市江人民政府

脊

深府〔杠２００４〕奴１０２號公兄布）

疫第一條搶為依法推帝進我市寶安宇、龍崗兩區(qū)掀（以下簡稱吃兩區(qū)）城市分化進程，根坡?lián)吨腥A人岸民共和國土集地管理法》法、《中華人斗民共和國土認地管理法實半施條例》、股《中共深圳獨市委深圳市茫人民政府關奔于加快寶安革龍崗兩區(qū)城弓市化進程的喉意見》（深章發(fā)〔200肚3〕15號糊），制定本壇辦法。

號第二條池根據(jù)《中拍華人民共和恨國土地管理宇法實施條例舍》的相關規(guī)伴定，兩區(qū)農課村集體經濟夾組織全部成最員轉為城鎮(zhèn)名居民后，原退屬于其成員儉集體所有的塵土地屬于國掃家所有。

膠第三條率兩區(qū)政府膏應當根據(jù)城練市化進程，黑向市政府提榜出屬于國有翅的土地面積校、具體地域脊范圍（附深黑圳市××區(qū)佩集體土地轉刃為國有土地復地域范圍圖辜），經批準志后執(zhí)行。

武第四條飾在兩區(qū)城可市化進程中掘，政府主管裝部門應對所狂涉及的土地絹進行清理登巧記，并對土評地進行統(tǒng)一吵規(guī)劃，嚴格扶用途管制。薪

料第五條基對兩區(qū)集木體所有轉為責國有的土地童，由兩區(qū)政帖府對原集體縮組織的繼受噴單位或者經五濟組織（以烏下簡稱繼受宰單位）和個升人分期分批漠給予適當補靜償，但下列柱土地除外：蠢

圓（一）咬已建成區(qū)；胸

?。ǘ┬Ы浥鷾噬形疵奘褂玫慕ㄔO咳用地；

如（三）概山林地；

披（四）須坡度大于2世5度不作為降建設用地的斑園地。

繳第六條乎補償費用裙包括土地補傲償費、青苗促補償費和地介上附著物補席償費。

泳補償標墓準依據(jù)本辦烤法附件《深潮圳市寶安龍該崗兩區(qū)城市乞化集體土地跌轉為國有土原地適當補償精標準》執(zhí)行已。

英土地補事償費歸繼受頭單位所有；尊青苗補償費床、地上附著雨物補償費歸方其所有權人廈所有。青苗嚇和地上附著癢物的所有權宴人就青苗和欲地上附著物探與他人設立凡了租賃、承摔包經營等合攻同關系并涉少及補償?shù)?，編由其所有權我人與他人按贈合同約定或慕協(xié)商解決。旱

蛛第七條半補償費用珍及其支付方繩式在補償協(xié)薄議中確定后前應嚴格執(zhí)行姑。

鮮補償費抓用分期支付蒙。

辱第八條弓兩區(qū)政府獎負責組織實懶施本區(qū)補償部工作，國土跌管理部門負溫責補償工作輪的業(yè)務指導傍。

餡第九條粘補償工作屬按以下程序率實施：

隔（一）倍制定實施方候案并公告；便

嫂（二）漫由農林管理已部門確認農蕩業(yè)、林業(yè)用類途；

屯（三）嫂委托測量、勢定界并制作深范圍圖；

脂（四）奴核定土地、菌青苗和地上睡附著物的權瘡屬；

籌（五）耽現(xiàn)場清點、閘查丈，公告埋清點結果；純

腦（六）泳制定補償方未案；

顛（七）礙簽訂補償協(xié)躍議書并支付泉補償款；

趣（八）仗國土管理部擴門接收土地騙。

巧第十條暗使用土地案的繼受單位刻和個人有下趟列情形的，箏依法不予補晶償：

伶（一）仰未經批準，勢新建、改建吊、擴建和裝飾修地上附著距物；

揪（二）襲從事不符合心補償標準、拐旨在增加補絹償金額的種羨植或養(yǎng)殖等懂活動；

栗（三）境法律、法規(guī)便規(guī)定不予補間償?shù)钠渌榧Z形。

最第十一密條補償對筐象無正當理梨由拒絕參加著清點、查丈味或不在清點瓣、查丈結果第上簽名確認南的，以及對閘補償方案有等異議、拒不滲簽訂補償協(xié)農議書的，采孫取證據(jù)保全移措施，由區(qū)誦政府作出補贏償決定，補罰償款予以提鑄存。補償對慕象上述行為妨不影響補償幕工作的實施領。

驗第十二隸條自簽訂講補償協(xié)議或改作出補償決兄定之日起3窩0日內，土附地由國土管殃理部門接收據(jù)，統(tǒng)一納入波土地儲備管破理。繼受單劣位和個人未剃經國土管理奇部門批準不吹得繼續(xù)使用烘，其它任何樸單位和個人雙亦不得非法爽占用。

盞轉為國順有的土地，征經國土管理螞部門批準，獨繼受單位繼磨續(xù)使用的，蔽使用單位應稍和國土管理廉部門簽訂書爬面協(xié)議，使并用單位不得梢改變土地用鋼途。

漂第十三灶條繼受單乒位應當將補艘償費用的收槍支狀況向其哪成員公布，尺接受監(jiān)督。宗

夫支付給煌個人的補償軍費用，繼受芬單位不得截匙留。

色兩區(qū)政脂府應當對補固償費用的分矮配和補償給賴繼受單位的辮補償費用的氧使用情況進掌行監(jiān)管。

喊第十四及條繼受單渡位和個人非朋農建設用地逆按下列標準棕予以確定：師

每（一）坡工商用地，敗按100平嗓方米/人計疲算；

初（二）擔居住用地，伐按100平匙方米/戶計存算，建筑面怨積不超過4母80平方米??；

秒（三）敗道路、市政胞、綠地、文扯化、衛(wèi)生、碎體育活動場升所等公共設斑施用地，按認200平方扔米/戶計算坑。

淹非農建幻設用地的位林置、面積及椒坐標，由國秀土管理部門拾確定。

蒙本條涉冬及的戶籍戶騙數(shù)、人口數(shù)暈以批準兩區(qū)猜鎮(zhèn)村建制轉纏變之日的戶脹籍數(shù)和人口河數(shù)為準。

淺對已按令1993年添《深圳市寶寨安、龍崗區(qū)掠規(guī)劃、國土限管理暫行辦漢法》（深府鉛〔1993鳳〕283號縮）第四十八恐條標準或按為本條規(guī)定劃藥定非農建設梯用地的繼受貼單位和個人征不再另行劃脹定非農建設鑒用地。

后第十五梨條依照本揪辦法第十四灶條劃定的用痕地，按照"毛工業(yè)進園，何農業(yè)進基地屢，住宅進區(qū)再"的原則，還統(tǒng)一規(guī)劃和考建設。

企第十六筍條繼受單節(jié)位和個人在話非農建設用躺地上進行建撇設的，必須賢符合城市規(guī)襯劃的有關規(guī)則定，并取得鼻政府規(guī)劃管李理部門核發(fā)端的《建設用餅地規(guī)劃許可轟證》、《建去設工程規(guī)劃舒許可證》等將規(guī)劃許可文懷件。

鞭第十七槍條繼受單薪位獲得批準插的工商用地奮，按甲種標磨準征收土地銷使用費。

季第十八現(xiàn)條繼受單按位需要利用任已劃定工商仔用地或依法秧轉讓土地使宵用權的，應仁當與國土管圾理部門簽訂盲土地使用權廣出讓合同，放并按規(guī)定繳載交地價款，漸辦理相關手掘續(xù)。

脾幼兒園叔、學校、醫(yī)休院等公共設赤施用地進入吐市場轉讓的疤，應當按規(guī)貞定補交地價晃款，并辦理充相關手續(xù)。奸

齒第十九柱條非農建悲設用地范圍床內的舊村（曠城）改造用撈地，按市政脂府有關規(guī)定臨執(zhí)行。

贏第二十略條兩區(qū)的黨違法建筑有冰《深圳經濟提特區(qū)處理歷綱史遺留違法早私房若干規(guī)往定》、《深標圳經濟特區(qū)浸處理歷史遺撞留生產經營吩性違法建筑井若干規(guī)定》碎所列的違法滲私房和違法椒生產經營性筍建筑的，參折照上述兩個述規(guī)定以及相嘴關實施細則挪和實施辦法最處理。

歸第二十慕一條繼受艦單位或個人膊拒絕或阻撓券國土管理部蛋門接收土地仁的，國土管竿理部門可依落法強制執(zhí)行妻或者依法申住請人民法院詳強制執(zhí)行。玻

香第二十嘗二條非法挎占用土地的匪，由政府有便關主管部門軍責令退還非烈法占用的土青地，沒收或投限期拆除非彎法占用土地鎖上的建筑物樸、構筑物和宿其它附著物赤。

焰第二十握三條惡意木串通騙取補暮償費用或其騰它有關費用遙的，以及侵陜占、挪用繼媽受單位、個本人的補償費值用或其它有析關費用的，銷依法追究其杯法律責任。顛

插第二十跪四條兩區(qū)厚政府、市政戶府有關部門歲應當落實依倡法查處違法艘用地、違法筆建筑工作責兔任，堅決查吳處違法用地針、違法建筑礙行為，杜絕述新的違法建抗筑。

冷第二十藏五條補償呈費用由兩區(qū)徹政府從區(qū)本形級支付。

乎屬于市廣政府安排的返建設項目用漲地補償費用剩由市本級支擔付。

起第二十認六條兩區(qū)柏政府根據(jù)本四辦法制定實尊施細則，報稍市政府批準懼后組織實施心。

敲第二十洋七條本辦俘法自發(fā)布之皇日起實行。倉

京附件：黎1．深圳市駁寶安龍崗兩謙區(qū)城市化集什體土地轉為排國有土地適欲當補償標準撫

要2．深響圳市寶安龍悅崗兩區(qū)城市乓化集體土地揮轉為國有土同地實施程序賀規(guī)定（略）飾

謹3．深忍圳市寶安龍的崗兩區(qū)城市艘化土地儲備頭管理辦法（冠略秧（1993叮年7月14菜日深府[1惑993]2毛83號發(fā)布兇）統(tǒng)第一章總勤

則

戀第一條

象為加強對寶足安、龍崗區(qū)黃（以下簡稱偶兩區(qū)）的規(guī)找劃、國土管岡理，把深圳柴市建設成國某際性現(xiàn)代化換大都市，根抱據(jù)《中華人禽民共和國土斯地管理法》優(yōu)、《中華人冷民共和國城棒市規(guī)劃法》印、《中華人財民共和國城掀鎮(zhèn)國有土地松使用權出讓巧和轉讓暫行氧條例》和有放關法律、法勒規(guī)的規(guī)定，籠制定本暫行激辦法。

吧第二條

保深圳市人民叢政府（以下典簡稱市政府眠）依據(jù)國家態(tài)有關法律、怨法規(guī)，對兩特區(qū)的土地實滿行統(tǒng)一規(guī)劃而、統(tǒng)一征用寧、統(tǒng)一開發(fā)次、統(tǒng)一出讓查、統(tǒng)一管理奧。深圳市規(guī)奮劃國土管理費部門（以下余簡稱市規(guī)劃泄國土管理部姨門）在兩區(qū)冒設立派出機逗構（以下統(tǒng)挨稱派出機構熟），派出機綱構受市規(guī)劃彈國土管理部命門和區(qū)政府壁的雙重領導流，負責對本惑暫行辦法的濁組織實施和楚監(jiān)督檢查。

虎第三條

輸兩區(qū)的土地莊必須嚴格按切照深圳市總徑體規(guī)劃進行吃建設，任何籠單位或個人澡不得違反。

蜂第四條

診兩區(qū)國有土幟地實行有償商有期使用制噸度。土地使白用權依法出摸讓、轉讓、衰出租、抵押被或者用于其覆他經濟活動摸。

師第五條

傭派出機構按化本暫行辦法校給農村集體伐組織劃定非悶農建設用地蜂（指各行政盯村集體的工龍商用地、村晉民的住宅用塊地及農村道剩路、市政、醒綠地、文化高、衛(wèi)生、體所育活動場所陣等公共設施切用地）范圍瓜，其余農業(yè)骨用地不得擅槍自改為非農炊建設用地。

沿第六條

祥除派出機構斃外，其他單辦位和個人均梁不得征用或禁出讓集體所謙有的土地。

眉未經征用的曾集體所有土僵地或未經派麥出機構劃定耍的農村非農嬸建設用地，殺不得進行開吳發(fā)建設。

墾第七條

粱派出機構對肚城市建設規(guī)瘡劃區(qū)范圍內敏的集體所有陡土地或范圍掃外的預留用燭地實行分期映分批征用或明一次性征用民。

曬統(tǒng)一征用集們體所有土地旁的各項補償授費和安置補緊助費，參照歇《深圳經濟查特區(qū)征地拆秤遷補償辦法綱》的有關規(guī)律定辦理。

唇第八條

鉤國有土地的參使用者應按帽規(guī)定交付土致地使用權價敞款（含土地陰使用權出讓蘇金、土地開戚發(fā)費、市政殺配套設施費兄，以下簡稱更地價款）、嘗土地使用費寒及有關稅費敏。土地使用菌費的交納標呢準和交付辦最法由派出機己構制定并報悠市政府授權雜的部門批準污后執(zhí)行。

墾第九條

慶房地產轉讓讀時，如發(fā)生撓土地增值，奔轉讓方應交車納土地增值尋費。土地增殿值費的收取皺標準及計算謙辦法參照深炒圳經濟特區(qū)梨的有關規(guī)定服執(zhí)行。

候第十條

稼地價款、土罩地使用費、貿土地增值費蠶等收入作為褲區(qū)土地開發(fā)艇基金，用于宴城市建設和殿土地開發(fā)，沈不得挪作他皂用。土地開灑發(fā)基金的管穗理及使用辦犁法，由區(qū)政紫府制定，市辜政府監(jiān)督執(zhí)們行。在適當棟時候，土地鏟收益實行市孝、區(qū)兩級分凝成。

議第十一條

忽土地使用推權的出讓、議轉讓、出租忠、抵押、繼化承、贈與、勾交換、終止咐，應向派出布機構登記。

侄兩區(qū)實行房儉地一體化管寸理體制。土痛地使用權發(fā)細生轉讓、出咳租、抵押、師繼承、贈與簡、交換時，眨其地上建筑組物及其他附兔著物隨之轉后讓、出租、燙抵押、繼承捕、贈與、交輪換。登記辦既法參照《深晨圳經濟特區(qū)丙房地產登記呀條例》執(zhí)行役。

啄第十二條

扮凡經市政粱府或市規(guī)劃做國土管理部赤門批準成立鳳的房地產開墊發(fā)公司，在天兩區(qū)進行房凈地產開發(fā)經升營活動時，島應在土地所擾在區(qū)辦理稅蠻務登記。

師第二章

壯規(guī)劃管理

形第十三條

銅兩區(qū)轄區(qū)參范圍為城市清規(guī)劃區(qū)。

墾根據(jù)深圳市申（含特區(qū)、喇寶安區(qū)、龍瘡崗區(qū)）“三詢位一體”的梁總體規(guī)劃要黎求，兩區(qū)應玻發(fā)展成若干貧個新型的衛(wèi)母星城組團。

胡第十四條

給兩區(qū)區(qū)域艙總體規(guī)劃由袖市規(guī)劃國土嫌管理部門組仆織編制，報隨市政府審批朋。

麻各衛(wèi)星城組付團的規(guī)劃（策即分區(qū)規(guī)劃轎），由派出掩機構負責組杯織編制，報肅市政府授權毫的部門審批礦。

沈各衛(wèi)星城組大團以外的工償業(yè)區(qū)，綜合卸開發(fā)區(qū)的規(guī)隱劃由派出機債構組織編制荒，報市規(guī)劃事國土管理部新門和區(qū)政府盟聯(lián)合審定。

蜘市政府確定圓的重點地區(qū)餅和重點工程業(yè)項目的規(guī)劃廳由市規(guī)劃國奶土管理部門悲或者項目主捕管部門組織欄編制，報市末政府審批。

兆第十五條

焰兩區(qū)的總等體規(guī)劃、分班區(qū)規(guī)劃、工桶業(yè)區(qū)規(guī)劃以削及各專項規(guī)今劃應互相協(xié)迅調，局部規(guī)愈劃服從總體贈規(guī)劃。

懇編制各項規(guī)挺劃，必須從五實際出發(fā)，位根據(jù)全市社手會經濟發(fā)展厚的總目標，貸合理地制定碧發(fā)展規(guī)模、專各項建設標井準、定額指勒標以及開發(fā)灣程序。規(guī)劃著必須貫徹合塌理利用土地抵、節(jié)約用地央、保護水源級和農業(yè)保護夸區(qū)的原則，乞充分考慮資炭源、環(huán)境容燙量。

口第十六條

概經批準的隆各項規(guī)劃，賊任何單位和招個人不得擅鴉自改變，確貢需調整時應盲按程序報原植審批機關批癥準。猴第三章

竊國有土地使銳用權出讓的疏管理苗

害第十七條

牲國有土地厚使用權的出毛讓，由派出碰機構按計劃越組織進行。責年度的土地糊開發(fā)和供應僵計劃由派出艘機構會同區(qū)殲有關部門編晌制，經區(qū)政播府同意后，宣于每年第三詠季度向市規(guī)精劃國土管理本部門報送。謎經市規(guī)劃國津土管理部門型綜合協(xié)調，枯納入全市年吸度土地開發(fā)劃和供應計劃檢，由市政府勞批準后實施茶。需突破年胳度計劃的，離由市規(guī)劃國裳土管理部門湯報市政府審鎮(zhèn)批。

夜第十八條

膛國有土地扇使用權出讓謎采用協(xié)議、抗招標和拍賣塔的方式。

決第十九條

錢以協(xié)議方北式出讓土地攜使用權的范蟲圍：

押（一）工業(yè)帥用地；

哨（二）福利風商品房用地章；

漆（三）微利王商品房用地禮；

蹈（四）國家版機關、部隊五、文化、教灘育、衛(wèi)生、郊體育、科研學和市政設施銅等非營利性克用地；

均（五）舊城冒舊村改造用謝地。

創(chuàng)申請協(xié)議使加用土地的單閑位或者個人仍，應向派出窗機構申請，浙并提交有關推文件或資料蝦。派出機構斧審查同意后僅，報市國土引管理領導小機組或其授權統(tǒng)的部門批準臥。

搏本條第一款統(tǒng)規(guī)定范圍以肆外的用地，算報經市國土甚管理領導小算組或其授權顯的部門批準稍，用地者可中通過協(xié)議方豎式取得土地土使用權，交醫(yī)納地價款。

借第二十條

軟采用招標楊、拍賣方式哭出讓土地使鵝用權的，招還標、拍賣的鹿程序，按照效市政府的有異關規(guī)定執(zhí)行霸。

鍵第二十一條膀

土地使總用權取得者侮應與市規(guī)劃宰國土管理部沸門簽訂土地焰使用權出讓師合同（以下查簡稱出讓合貨同），明確住雙方的權利疫和義務，并深按規(guī)定交納燭地價款。出青讓合同采取什全市統(tǒng)一的柏格式。

扶第二十二條咳

受讓人制應按出讓合奶同規(guī)定的期后限交納地價融款，逾期不和交的，市規(guī)回劃國土管理妻部門有權解愈除合同，并扯可請求違約州賠償。

彎市規(guī)劃國土很管理部門應然按出讓合同蒙的規(guī)定，提晃出讓的土地拒使用權。未全按合同規(guī)定顏提供土地使嫁用

灰權的，受讓踩人有權解除莊合同，并可吊請求違約賠席償。

默第二十三條鉗

受讓人趨應持出讓合梳同及有關資擴料到派出機牌構辦理建筑爆報建手續(xù)。

密受讓人應在堅付清全部地牽價款后三十心日內到派出曉機構辦理土印地使用權出冊讓登記，領復取房地產權河利證書。

跑第二十四條物

以協(xié)議個方式出讓土沉地使用權的乎地價標準由虎市規(guī)劃國土輸管理部門制泛定。

挺第二十五條摟

國有土壓地使用權取水得者應向派擾出機構交納帶土地使用費蕉。土地使用刷費分甲、乙銅兩種收費標傭準。甲種收節(jié)費標準適用酬于有償用地勇，乙種收費曲標準適用于估原行政劃撥志用地。

映第二十六條鉛

國家機攤關、部隊、梳文化、教育吸、衛(wèi)生、體斤育、科研、霞市政公共設即施和公益事才業(yè)等非營利動性用地的土索地使用權出障讓金、市政晌配套設施費幕、土地使用煤費的減免辦今法按市政府眨有關規(guī)定執(zhí)垃行。

遍第二十七條斧

土地使仁用權出讓年豎限按市有關羅規(guī)定確定。

外本暫行辦法華頒布前，沒紀有確定土地旁使用年限的電，土地使用府權取得者應保向派出機構送申請辦理確腫定土地使用飯年限手續(xù)，犧派出機構應吸按市有關規(guī)翼定確定其土廢地使用年限礦。

租第二十八條燦

受讓人喬需要改變出雜讓合同規(guī)定逃的土地用途逝和規(guī)劃要求墾的，必須報遼市規(guī)劃國土脆管理部門批昆準，經批準碼后受讓人應殃按規(guī)定補足幟地價款，簽史訂土地使用濁補充合同。

測第二十九條溫

需要臨息時使用土地鴨作非農建設亂的，應向派升出機構申請緒，經批準后抬，按規(guī)定交師納臨時用地削租金，與派脈出機構簽訂夢臨時用地合灰同。臨時用刃地的年限一克般不超過兩抄年。

旱第三十條

貿通過招標滋、拍賣方式泊取得土地使側用權的單位蔑或個人，可暖按市有關規(guī)乎定取得該地躺塊的房地產賢專項經營權媽。

熟以其他方式薄已合法取得扭土地使用權碗的，經批準山在補足市場抗地價款后，聞土地使用者良可將土地使竄用權進行轉嶺讓、出租、村抵押。

撇第三十一條交

土地使王用年限屆滿害，土地連同可該土地上的今建筑物及其鴨他附著物無恰償歸政府所濱有，土地使紐用者應交出較房地產權利撥證書，并辦盞理注銷登記茅手續(xù)。

佳第三十二條陳

土地使憶用年限屆滿蠻，土地使用娛者可以在期蹈滿前六個月渣內向市規(guī)劃后國土管理部搶門申請續(xù)期棒，經批準后繁重新簽訂出找讓合同，并亮交付地價款永和辦理土地極使用權登記毛手續(xù)。蛙第四章

怕國有土地使胳用權轉讓、熔出租、抵押湊的管理汗

牽第三十三條引

土地使杜用者可將依早法取得的土離地使用權進茫行轉讓、出陳租和抵押。

騙第三十四條揪

土地使晉用權轉讓，部應同時具備伸下列條件：

抄（一）付清家全部地價款暈；

顧（二）領有邊房地產權利怖證書；

丹（三）除地鬼價款外，投尺入開發(fā)建設及的資金已達太投資總額的字20％。

扒第三十五條插

預售商并品房，除具尋備第三十四番條規(guī)定的條扮件外，必須炭經派出機構綁批準，領取感《房地產預岔售許可證》喊或《房地產贏外銷許可證熊》后，方可釀進行。

盲第三十六條蹦

土地使丑用權轉讓方嘗式由轉讓雙威方商定，轉株讓雙方應簽廈訂土地使用湖權轉讓合同膨，并于合同評簽訂之日起稿十五日內，費向派出機構盼辦理土地使棍用權變更登漫記手續(xù)，交寇納土地增值獲費，換領房伴地產權利證乏書。

爭第三十七條玉

凡轉讓升減免地價款墊的土地使用帖權，應經派頂出機構批準材，按市場價向格補足地價線款后，方可他進行。

訪第三十八條暴

土地使絞用權轉讓價吐格明顯低于根市場價格的陽，派出機構辮有優(yōu)先購買告權。

病第三十九條島

凡有下平列情形之一販者，可在兩再區(qū)購買商品毯住宅：

胸（一）有深賀圳市常住戶當口者；

巷（二）內地燭個人在深圳糟市辦實業(yè)投蝴資超過50厘萬元者；

寄（三）應聘孩在兩區(qū)工作禾的專業(yè)技術劍人員；

致（四）在深糕圳市注冊的紐企業(yè)、事業(yè)永單位及其他盜經濟組織。

悄第四十條

網境外人士僵可以在兩區(qū)硬購買經批準賺的外銷商品度住宅。

梢第四十一條蠟

土地使紹用者領有房鼻地產權利證唯書和按出讓爪合同規(guī)定的已期限完成開眠發(fā)建設的，伴其土地使用捕權隨同地上衰的建筑物、限構筑物和附通著附可以出細租。

潛第四十二條脾

土地使檔用權出租，訂參照《深圳燃經濟特區(qū)房嗓屋租賃條例甲》的規(guī)定執(zhí)割行。

勉第四十三條貍

土地使榜用權抵押，膝雙方應簽訂排抵押合同。

快抵押雙方必陷須于簽訂合翁同之日起十聾五日內到派挑出機構辦理戶登記手續(xù)。材合同終止之換日起十五日視內辦理注銷顯手續(xù)。

捉第四十四條門

抵押人挑到期未能償狼還債務或者留在抵押合同鼻期間宣告解己散、破產的芬，抵押權人煌可以依照法況律、法規(guī)和紫抵押合同的廳規(guī)定處分抵范押物。處分葵抵押物的所宰得，依法交杏納有關稅費辯后，抵押權悼人有優(yōu)先受腸償權。

棗需拍賣抵押嫁房地產的，信抵押權人應盒委托深圳市鉤不動產拍賣烤行進行。

材第四十五條許

因處分桃抵押財產而想取得土地使垃用權的，應霉依照規(guī)定辦塊理過戶登記顫。

傳第四十六條凱

原行政袋劃撥土地使走用權的轉讓幕、出租、抵尊押按照國家司有關規(guī)定執(zhí)魂行。

恰第四十七條誠

土地使著用權轉讓、肌出租、抵押漫后，新的土辟地使用權取懲得者必須履灶行原出讓合雞同規(guī)定的義舍務。尿第五章

爬農村集體或毀個人使用土紛地管理

階第四十八條透

兩區(qū)農全村的非農建辛設用地范圍冒，由派出機闖構劃定。用能地標準為：

湯（一）各行梢政村的工商辨用地，按每林人100平越方米計算；

嶄（二）農村赴居民住宅用耐地，每戶基樹底投影面積母不超過10定0平方米；

監(jiān)（三）農村側道路、市政腰、綠地、文乒化、衛(wèi)生、幻體育活動場峰所等公共設莊施用地，按職每戶200沒平方米計算艷。在城市建何設規(guī)劃區(qū)范晌圍外的，可伐按每戶30盜0平方米計抗算。

堵各行政村的度戶數(shù)和常住套人口數(shù)以一合九九三年一戒月一日公安剪部門登記為對準。

放第四十九條夜

城市建葵設規(guī)劃區(qū)范步圍內的農村鍋集體或個人提使用的非農寶建設用地，珍屬國有土地法。用地單位酒或個人應向膀派出機構申傘請領取房地影產權利證書訊。此類用地方暫免交土地笛使用費。城形市建設規(guī)劃杯區(qū)范圍外的看農村集體或攻個人使用的即非農建設用軋地，屬集體檔所有土地，畏未經市規(guī)劃投國土管理部師門批準不得濟轉讓。

共第五十條

蜂劃定工商督控制用地數(shù)遼量時應考慮乏原批準用地根情況，如果姥原批準用地咬數(shù)量超出本騾暫行辦法第鄙四十八條規(guī)腸定標準的，寨且為農村集祥體自用的，?？梢岳^續(xù)使哥用，但不再效劃給工商用裕地。超出部業(yè)分的土地屬爬國有土地，遣視為行政劃敢撥用地，使鋤用者暫免交底土地使用費厚。

冷第五十一條禿

國家機抬關、集體、誼企、事業(yè)單鍵位的干部、或職工，其配浴偶是農民，獨并參加生產梁勞動及分配幫的，可給予拐建房用地，扎但不得再享父受福利房、科微利房的待巾遇；華僑、屋港、澳、臺溫同胞，如有感直系新屬（蓄指父母、子奴女等）是農懇村居民，并笑在本村（鎮(zhèn)淡）居住的，襖也可給予建懂房用地。具蝶體由兩區(qū)核蠟準戶數(shù)，統(tǒng)再一在農村非餡農建設用地愈范圍內撥地薄，集中統(tǒng)建挖。

灘第五十二條模

農村私賊人住宅建設斗，應以村為達單位統(tǒng)一規(guī)股劃，統(tǒng)一標軟準，提倡統(tǒng)黑建。

霜第五十三條譜

水源保賀護區(qū)范圍內怕禁止建設有巷污染的項目盈，此范圍內慮的行政村的款工商用地，形由派出機構尼按市的有關趁規(guī)定，統(tǒng)一象規(guī)劃，適當釘易地安排。

像第六章

版罰

則

藥第五十四條晝

非法占乓用土地的，誕由派出機構臥責令其退還繳非法占用的集土地，期限傻拆除或者沒蒼收在非法占差用的土地上奶新建的建筑夢物和其他設法施并處以罰石款。

乖第五十五條品

轉讓、削抵押、出租嗚土地使用權懇，未按規(guī)定液辦理登記的釣，派出機構捆應予以糾正綁，并可根據(jù)勻情節(jié)給予警加告。經警告滋后仍不糾正稻的，視同非凝法轉讓土地懸，可按《中擊華人民共和撓國土地管理醫(yī)法實施條例周》第三十一灣條規(guī)定處理依，情節(jié)較重含的，經市政畝府批準，收擦回其土地使棋用權。

盾第五十六條資

未經批張準，擅自改需變土地用途至的，由派出恰機構責令改螺正，拒不改扇正的，限期豬拆除或者沒琴收違法建筑梅物、構筑物怨或者其他設仍施。

醋第五十七條拍

買賣或居者以其他形焰式非法轉讓儲集體所有土貫地的，按《炎中華人民共老和國土地管鐘理法》第四柱十七條規(guī)定安予以處罰。

嗎第五十八條諸

違反本浙暫行辦法第排三十九條、術第四十條規(guī)幅定銷售商品在住宅的，其色簽訂的房地戴產買賣合同良無效，派出徒機構可根據(jù)扒違章情節(jié)，雁對開發(fā)單位沫予以罰款，質直至提請市賤規(guī)劃國土管亮理部門取消囑其開發(fā)經營揮資格。

掛第五十九條糧

當事人扯對行政處罰穴決定不服的像，可以在接丙到處罰決定殿通知書之日交起十五日內鄭，向執(zhí)罰機榮關的上一級潮機關依法申東請復議或者芝向人民法院略起訴，期滿儀不申請復議攔、不起訴又跡不履行的，藝由作出處罰很決定的機關徒申請人民法莊院強制執(zhí)行羽。按本暫行礎辦法規(guī)定，脖執(zhí)罰機關為吸派出機構的窩，當事人申飾請復議應向擇市規(guī)劃國土及管理部門提投出。

暈第七章

笨撤縣改區(qū)前裹非法用地的索處理

史第六十條

櫻本暫行辦采法頒布前，澤農村集體單跪位或者其他誠單位未經縣菊級以上人民漂政府批準已演推土、尚未昌建設的土地狐，屬非法占漸地。已轉讓患、出租的，詳其簽訂的轉給讓、出租合怒同屬非法合株同，不予承名認。派出機將構應將該地盯強行征為國魄有，推土發(fā)湯生的費用不短予補償。如嶼推土范圍被誠納入農村非浙農控制用地餅范圍的，該救用地按農村他非農控制用肯地性質處理啞。由派出機波構重新核定認，分別情況導處理。

公第六十一條斯

農村集規(guī)體單位轉讓議屬農村非農顯用地標準以加內的土地（碗不包括宅基脆地），免予橋處罰，該地星轉為國有，化視為有償用舟地。

窗農村集體單煤位或鎮(zhèn)經濟原發(fā)展公司非敬法轉讓土地績（包括轉讓逃縣級以上人依民政府批準島其自用的土傲地，其地上西已建成建筑領物），由派聾出機構處以姿非法所得百叔分之二十至潔百分之五十驕的罰款。其頑他單位或者差個人非法轉焰讓土地的，織由派出機構摧沒收其非法孩所得。

擔農村集體單先位非法出租林土地使用權奇作非農用途域（不包括農腿村非農建設將用地范圍內渠的用地），坦租期超過八染年的（其地緞上已建成建漫筑物），視士為非法轉讓從土地，由派兵出機構按上悅款規(guī)定處罰歇。

妖第六十二條謠

農村集潛體單位未經婆批準與其他制單位合作建貌房（即一方浙出地，一方蕩出資，合作舌建房分成萬或分利潤）受，如該地在版農村非農建譽設用地標準凡以內的，免腰予處罰，承寧認雙方簽訂謝的合同，該凳地轉為國家騙所有，視為封有償用地。衰如該地在農筐村非農建設抗用地標準以吳外，由派出統(tǒng)機構對農村修集體單位按流本暫行辦法肯第六十一條嘴第二款的規(guī)須定予以處罰洋；對合作建騾房的另一方慢，按本暫行姑辦法第六十裕五條規(guī)定的抵罰款標準予衛(wèi)以處罰，該夜地轉為國家你所有，視為下有償用地。摟農村集體單辨位未經批準種與個人合作加建房的，其隆合作合同無雞效。

牌第六十三條講

農村集婦體單位以及境未合法取得盆農村集體土真地使用權的戲用地者，沒眠有辦理用地張或報建手續(xù)吸，已建成的全建筑物與規(guī)鞠劃有矛盾的尖，按以下規(guī)脆定處理：

膏（一）未取承得縣級以上終人民政府用烘地批準文件絲，又沒有辦師理報建手續(xù)描的，由派出售機構責令用媽地者限期拆仙除，期滿仍女不拆除的，肯依法實行強叛制拆除，不勾作任何補償毛。

熔（二）未取黎得縣級以上肥人民政府用芬地批準文件啦，但已辦理芒報建手續(xù)的哥，該建筑物期作拆除處理淚，可酌情補朱償。

浮上述拆除后另的土地由派倍出機構征為吸國有。

斤第六十四條怕

農村集中體單位沒有液辦理用地或硬者報建手續(xù)計，已建成的稀建筑物與規(guī)榜劃沒有矛盾故，且在農村皇非農建設用霞地標準以內義的，免予處騾罰；如該地董在農村非農贈用地標準以抽外的，按照宵建筑面積每醫(yī)平方米處以溝15元以上墳50元以下巷的罰款，該論地轉為國家晉所有，視為馬行政劃撥用微地，按規(guī)定宜交納土地使繁用費。

兩第六十五條非

本村集閃體單位以外倡的其他用地樸單位，非法梢受讓農村集讀體土地，已辨建成的建筑巧物與規(guī)劃沒構有矛盾的，夕按下列規(guī)定維處罰后，該或地轉為國有體，視為有償股用地：

年（一）工業(yè)懂用地：按建男筑面積每平斃方米處以5客0元以上1挽00元以下丸罰款。

隨（二）住宅利（包括別墅迎）用地：按走建筑面積每現(xiàn)平方米處以筑200元以元上500元螞以下的罰款使。

蛋（三）商業(yè)費用地：按建廟筑面積每平本方米處以3阻00元以上錢600元以豎下的罰款。楊用地單位非特法受讓鎮(zhèn)經鋼濟發(fā)展公司果土地使用權螺，已建成的舊建筑物與規(guī)榴劃沒有矛盾獄的，按上述追規(guī)定處罰。

洋第六十六條伴

農村集壩體單位未經允批準，已建備成的公共設益施與規(guī)劃沒糊有矛盾的，念免予處罰。

努本村以外的浮單位或個人累非法受讓農仙村宅基地，帖其所簽訂合附同一律無效網，不予登記林發(fā)證。

火第六十七條寶

用地單魄位擅自改變島原批準的土裕地用途，影最響城市規(guī)劃浙的，由派出物機構責令限匹期拆除該建離筑物；不影助響城市規(guī)劃狡的，按建筑黎面積每平方擔米處以20治0元以下的艘罰款。

販第六十八條壺

農村村俯民未經批準熟建私房，影昂響城市規(guī)劃測的，由派出硬機構責令限培期無償拆除猾；不影響規(guī)還劃的，作如酬下處理：

影（一）該戶贈村民尚未建俘有新房的，盟又不超過規(guī)填定占地面積霸的，免予處現(xiàn)罰；

妨（二）該戶看村民尚未建鑼有新房的，跪超過規(guī)定占葉地面積的，乒超過部分按蘆每平方米處捐以100元顧以下的罰款產，所建私房茄準予留用。

輝第六十九條躬

任何單雜位或者個人造未經批準與授農村村民合唇作建房的（醫(yī)即一方出地休，一方出資則建房分成的遞），合作建呼房合同無效殿。由出地村毯民退還出資剛方的建房款蠟，該住宅留飄給村民使用錯。

譜第七十條

徐農村村民御每戶建有兩挽幢以上住宅陳的，由派出株機構根據(jù)該矩村民家庭人元口構成和辦燭理用地報建瞎手續(xù)的情況筒酌情處理。

葡第七十一條幼

本暫行乞辦法頒布前痰，單位或者營個人非法用竿地的，應于贊1993年價12月31集日溉前向派出機榨構申報，逾地期從重處理夢。

參第七十二條陸

政府工濾作人員非法遇批地、非法急審批報建手潔續(xù)、貪污受港賄，或者在韻辦理用地、精報建手續(xù)中頃弄虛作假、真徇私舞弊的鋼，由市、區(qū)盟政府監(jiān)察部善門依法查處堤；構成犯罪棉的，依法追糟究其刑事責揮任。抓第八章

候附

則

潑第七十三條母

市規(guī)劃豐國土管理部紋門可根據(jù)本罰暫行辦法制爹訂實施細則批。

緒第七十四條美

深圳市靈及原寶安縣慮在本暫行辦途法發(fā)布前實雪施的有關規(guī)底劃、國土的袍管理規(guī)定與腿本暫行辦法惜不一致的，安以本暫行辦采法為準。

韻第七十五條接

本暫行瀉辦法自發(fā)布互之日起施行艘。丈征地舌“返還地”

費征地補償、專耕地保護與雞農民利益的頭現(xiàn)實困境攤(1)

塔——從佛山萬南海農村“握返還地”說冊起瘋來源：作手者：孔善廣袍發(fā)布時間零：2008各.10.2塵1籍摘要：蔽意在解決被縮征地農民的群基本生活保頁障和長遠生柄計而推出征旋地“返還地健”政策，執(zhí)鼠行過程中存壺在缺少用地懲指標、辦證正費用過高等醫(yī)問題，使政憲策很大程度黃上未能惠及侮農民。采取爆何種辦法熟，解決現(xiàn)有配土地制度的誤弊端、法律腿存在的困境叔、耕地保護傳與經濟發(fā)展兇的矛盾，以哨確保人均耕飾地面積和糧窮食安全，解智決耕地保護揚、經濟發(fā)展淹和地區(qū)差異定的矛盾是當?shù)芮柏酱接戇b的現(xiàn)實問題澆之一。狀關鍵詞漫：土地制度榨

“返還霧地”

土姑地流轉

親農民利益

表政策建議末目前，楚我國的土地溉所有制形式喜為兩種：國怒家所有和集名體所有。城貌市市區(qū)的土城地屬于國家哪所有，農村投和城市郊區(qū)羞的土地，除勒由法律規(guī)定糖屬于國家所般有的以外，拋屬于農民集千體所有。除櫻一些特殊規(guī)透定外，任何機單位和個人鈔進行建設需刷要使用土地栗的，必須依兆法申請使用碰國有土地。講但由于屬于豬國家所有的洲土地一般僅建限于城市市摟區(qū)，而隨著砌經濟和社會謙的發(fā)展，特聽別是中國從錯農業(yè)社會向偵工商業(yè)社會吼的轉變及速汁度的加快，寇工業(yè)化、城散市化步伐的板不斷推進，壯國家所有的芬土地不能滿賊足發(fā)展需求絲，必然大量旬征用（征收烤）農民集體刑所有的土地吐（包括耕地幼）用于非農孫建設。軍在征用飼農村集體土途地過程中，辭存在“征渠地補償標準猾不合法、征假地補償安置乏不落實、侵粗犯農民權益問等問題，群炮眾反映十分大強烈”，i朝導致眾多農魄民抗爭事件學的發(fā)生。被惡征地農民的期就業(yè)和社會待保障問題日映益突出，直右接影響到被倡征地農民的祝切身利益和吊社會穩(wěn)定。弓征地“味返還地”政密策作為被征掛地農民分享雕土地增值及斥社會保障方撕式之一，正濕在經濟發(fā)達亞地區(qū)推廣，忙但由于種種兵原因造，相題當部分“返壩還地”仍然概不能發(fā)揮作續(xù)用，未能給珠被征地農民爪帶來實際利拴益，這些問待題也沒有引胃起學界的廣憲泛重視。本脈文將以早在寨1994年言就實行了土養(yǎng)地股份合作妨制的佛山市車南海區(qū)（原詳佛山代管市各改區(qū)）部分巖農村的調查適為切入點，直對土地制度辨與農民利益艦相關問題進唉行討論。閑肌一、“返還復地”政策的挪成因滅改革開藝放以來，在泡沿海及內陸粘城郊等經濟參發(fā)達地區(qū)，痛經濟的迅猛框發(fā)展帶來城垮市規(guī)模的不連斷擴大，工斬業(yè)園區(qū)規(guī)模次急劇擴張，恒大量的農民蛛集體土地被辟征用，土地與也急劇減少副，農民今后懼的基本生活膽保障和長遠堅生計問題越均來越突出。屈在征地寒前，農民依問靠經營土地麗，自給自足狠，生活成本為較低。征地均后，失去土悅地的農民仍柴然在農村居蘇住，但實際確身份已與農兄轉非沒有區(qū)蛾別，一切生接活方式將變瓶成城鎮(zhèn)化，榜一切生活用盤品都要到市東場去買，生腥活成本大大航增加。土地沖被征用后，俊農民雖得到蛋一定補償，床但補償款金嫌額與失地后釣農民的基本另生活費支出爪相比明顯偏抄低。如南海受區(qū)獅山鎮(zhèn)土釀地征用補償季款每畝81等00元—2切7000元滔，實際上能戴一次性到農雕民手中的補樂償款僅30覽%，約50長00元左右迎，余款以年舞終分紅的形穩(wěn)式分配，每搬年每人約1恰200元。摸農民普遍認桌為征地補償涂款偏低，不配能解決征地股后的生活來些源問題。同鞋時，由于農度民缺乏創(chuàng)業(yè)邊能力，到手財?shù)难a償款不抱能變成“活魯錢”，難以傷成為“創(chuàng)業(yè)直資本”，政澡府方面暫時乎也沒有優(yōu)惠秋政策引導農桃民盤活手中聞的補償款，叨不少農民只披能坐吃山空漆。農民的生星活出路已成畫為當前急需求解決的難題阻。ii珠另外，捐隨著覆蓋到正農村的工業(yè)運化、城鎮(zhèn)化信程度越來越吉高，這些地樓區(qū)農村居民幼正慢慢向市殿民角色轉變載，原來的農墻村村落也逐各漸向居住社有區(qū)轉變，但總政府的公共劃財政還有相兼當部分未能絲覆蓋到農村饑，在沒有國渠家、政府財?shù)溦闹С值慕榍闆r下，農淹村集體要負抱擔著社區(qū)服瞎務與社會管旦理等公共職遭責，如落實樂計劃生育、誼征兵、優(yōu)撫鼓、治安、救屯災救濟等各猾項政策的社怒會管理職能逼，以及人員掘工資、道路惡環(huán)境維修整脫治及部分義丟務教育和社扯會保障等開枕支，社區(qū)管勸理和公共開例支也隨著經變濟的發(fā)展、吸生活成本和燒質量的提高惜及人口狀況隸的變化不斷犯增大。社區(qū)作組織要實現(xiàn)撕其社會管理蘇職能，必須撈要求農村社扁區(qū)集體有一危定的經濟收遵入來源來保巨障公共開支吊（孔善廣，局2006，抗P74）。耍隨著工燕業(yè)化和城市栽化的不斷推廈進，二三產狠業(yè)的不斷高鞠速發(fā)展，對結土地需求越邊來越大，土住地價值越來賭越高，對比呀以往政府征提用土地的補皇償費與實際圍使用價值相臺差懸殊。如道原來征地的霉所有補償費凱每畝為2萬樓多元，但目龜前將集體將惡土地出租的徑租金每年就芝有一萬元，損不到三年時雀間就相當于亦政府的征地惕補償費，而躲且土地還屬霧于農民集體房所有，可以器永久收益，鎖不像被政府章征用獲得一揚次性補償后我就永久失去瓶土地所有權租。目前土地姻（及其廠房方、商鋪）用逗于出租的租食金收入遠遠印大于農業(yè)耕否作的收入，抹農民對土地倚的價值及其軟今后對自身沫的作用已經抱有了高度的掌認識和覺醒礦，不希望全交部被征用并自永久失去土飯地所有權，貨也造成政府洲征地（轉為您國有土地）債越來越困難充，發(fā)生利益賣沖突。徐為解決億被征地農民煉的基本生活棒保障和長遠晌生計，以及著農村社區(qū)集盒體公共開支束，緩解征地蝕矛盾和利益鵲沖突，根據(jù)宅“按照規(guī)劃爪用途預留一料定比例的國芽有土地，確捐定給被征地謹?shù)霓r村集體顯經濟組織使維用”等相關守文件精神i戰(zhàn)ii而推出效征地“返還沸地”政策。獲現(xiàn)有的伙大概方案是魚，政府征用甜農民集體土榆地后，按照準征用面積的疼30%（以桐往是10%乓-20%）骨返還給農村鎮(zhèn)集體組織使乳用，也稱“柳預留地”，犁并與政府征扮地一同納入夠當?shù)氐耐恋匮澙每傮w規(guī)很劃，其中的與20%歸村竹民小組（經懼濟社）、1怠0%歸村民易委員會（經強濟聯(lián)合社）到作非農建設槍用地開發(fā)使抹用。如各集弦體組織的“瀉返還地”過蝕于分散，有抬條件的通過啊置換集中，碼納入開發(fā)區(qū)凳的統(tǒng)一規(guī)劃瓦，并由開發(fā)氣區(qū)配套包括館排污、道路繪、供水供電鋒的基礎設施撿，利用開發(fā)悠區(qū)招商引資鉆的優(yōu)勢進行女開發(fā)?！胺道p還地”（及劇其廠房、商逼鋪）出租租枯金成為以土趙地經營為主逼的股份合作污制農村集體禽經濟組織的伶主要收入，勢是集體公共曉開支、集體炎組織成員分秩紅的主要來羽源。如位于托工業(yè)園的南島海區(qū)獅山鎮(zhèn)劇塘聯(lián)村委會壞及下屬的村明小組的“返許還地”通過爭開發(fā)區(qū)的“夜輻射效應”貍開發(fā)，20傘05年村組蔽集體收入為傳400多與萬元，20慕06年上升襪到900多堪萬元。iv其因此，這是禍長遠解決被舌征地農民的朵基本生活保繞障的好政策糊。純敲二、“返還您地”牽涉到秀農民利益的樹相關問題靠然而，罰良好的政策擔并未能完全御惠及被征地才農民，因為做“返還地”陸自用或出租趕，必須要辦統(tǒng)理國有或集攤體（建設用樹地）土地使費用證方能合饞法報建，否玻則是違法用絲地。在實際地操作過程中帖卻遇到用地聯(lián)指標制饞約、辦證費昌用過高及違遍規(guī)使用等問畜題。傷湊1、用地指羨標制約問題碎。騙法律規(guī)定建災設用地來源并于集體所有泰的非農建設間用地或國有羨土地，占用洞農用地的必質須按有關規(guī)板定和用地指筐標辦理農用普地轉用手續(xù)辜，取得土地泥使用證方能伐辦理報建手址續(xù)進行開發(fā)蓮建設。按照維國務院批準嚇的《199梢7-201嚇0年全國土床地利用總體土規(guī)劃綱要》真，到201響0年，非農戒建設占用耕暈地不得突破青2950萬犁畝，全國耕魂地面積減少扔要求控制在效9661萬摘畝以內，全秘國耕地保有患量19.2務億畝，但這悔些指標早已辟突破（耕地獨保有量在2亡001年突嚇破；耕地面猜積減少在2膝004年突丹破；非農建羊設占用耕地貓在2006弟年將突破）讀。v以佛山頑市為例，目咬前佛山各區(qū)國均設有大型佳工業(yè)園區(qū)，喝其中以十大羞工業(yè)園區(qū)項拾目為首，幾恐乎圈占了佛蕉山市80%飄的閑置土地代。vi20卡03年佛山訴市建設用地器面積為10你.68萬公賣頃，已超出脹廣東省土地壤規(guī)劃中建設驕用地控制指巧標8.66軋萬公頃。上領級下達的耕救地保有量、精建設用地等百指標均已突趟破。根據(jù)省或政府下達的配土地利用年搬度計劃，2醋007年佛活山市新增建捉設用地指標灶僅為108滿90畝，土憂地整理（復贊墾）開發(fā)補那充耕地指標藥為6750席畝，vii顯僅占實際需描求量的一半棕。就而以往由政府將用地溫指標優(yōu)先安層排給自身所寨開發(fā)和管理挑的工業(yè)園區(qū)幸并照顧大項情目，造成“碌返還地”缺巷少用地指標株辦理土地使接用證，沒有倉土地使用證暈就不能出租男、建廠房，北土地也已經玉平整而不能別耕種，只有堤荒蕪，不能律為農村集體際帶來收益。時城2、辦理土政地使用證費蠻用過高問題灘。討雖然“返還村地”是農村森集體經濟組擋織自用，不筍用繳納新增信建設用地土臣地有償使用醋費，但辦理瓦土地使用證露仍需按規(guī)定吧交納農用地沉轉用的各項辭費用，如耕鐘地開墾費每妥平方米25飯元，占用基糧本農田保護紡區(qū)內耕地的聰，每平方米終加收15元混；耕地占用越稅每平方米索8元。vi巨ii此外，捎還需要交納莖農業(yè)保險基煩金、農田水爆利建設費、頑征地管理費碧等。目前辦嫂理土地使用攤證費用每畝傅達4萬多元學，也就是說爬，如要10聰0畝“返還蘿地”出租，沈在還沒有收壇益之前就先框投入400晨多萬元，如轟蓋廠房出租嫌，則還需另指外投入建設滅費用約15柿00萬元（繳按建筑密度僵70%、建責筑成本35波0元/平方肉米算），合沉計投入約2靈000萬元旁才能出租，揀這對于缺乏罰經濟來源農充村集體來說啞根本難以承館受。鞠例如，蓋目前獅山鎮(zhèn)不有兩個村委耳會（經濟聯(lián)諸合社）及下績屬村小組（螞經濟合作社盾）的“返還晶地”約15婚00畝，大豪部分因沒有后用地指標及胡辦理土地使勞用證費用過圖高造成不能破出租，僅按游每平方米一層元計，每年供少收租金就址達1000除萬元。另有制一村民小組欠在6年前被做工業(yè)園區(qū)征碰用土地后，墓在工業(yè)園區(qū)叔優(yōu)質地段預解留有三十畝貞土地給村集弄體，已經納鄭入工業(yè)園區(qū)李的規(guī)劃。但旨由于村集體增缺乏大筆資練金來辦理土浩地使用證，睛因此不能辦盆理報建手續(xù)賊，也就不能窗建廠房，眾家多想租賃此具土地開辦企困業(yè)的投資者樸了解到此情做況后也就談因不下去了。酬拖了幾年，秘最后用其他跪的土地補償?shù)琴M來辦理了圓國有土地使前用證，但原洪屬于村民集騰體所有的土堵地卻變成了宗國有土地了飽，而且使用滿年限剩下4餓5年，按每腸平方米一元哨租金計，則畢這幾年損失勤了超過一百爪萬元的租金傻收入，還要煙先付出一大環(huán)筆的辦證費抽用，村民意謠見很大。改近來，巾當?shù)卣锌埔粌?yōu)惠政策她，凡屬于村沃委會和村小應組的征地“懇返還地”，妨兩級村組織覽辦理土地使掙用證只需要喘支付約90錫00元/畝且，其余的由三征地的工業(yè)序園區(qū)負責，小以減輕村集皂體的負擔。繳但是，目前啄仍然沒有土凈地指標用于耳“返還地”診，因此這還悠是“空中樓館閣”。蔬糕3、“返還儉地”已經“堤非法”使用納的問題。舉由于用地指程標限制和辦陪證費用高而起沒有辦理土甘地使用證，螺一些村組就哪利用只有短爆期使用期限崇“臨時用地辰”以“臨時棵建筑”方式荒辦理報建手深續(xù)，再將土南地或廠房出典租。按規(guī)定完這些臨時建少筑工程的使輛用期一般不慕超過兩年，堵期滿之后至豪多再延長一籌年就必須自挪行拆除，否膛則就是違法斧建設，甚至愁政府征收這毒些土地后，負附屬建筑物滅也不能得到段補償。但實循際情況是，命目前農村集綱體存在大量萌超過使用期粒限的土地和迅建筑物在“翅非法”使用怖，有部分根病本就不辦理沸任何手續(xù)而站直接出租。施200途2年，南海翅區(qū)工業(yè)用地許共15萬畝墾，其中保持誘集體所有性虎質的有7.坑3萬畝，幾劫乎占了一半糧，這個數(shù)還史不包括一些您集體經濟組寶織將宅基地嘉、村邊地和躬部分果園改奮成的非農用座地。以平洲宋區(qū)（后改街程道辦事處，箏再并入桂城革街道辦事處勒）為例，區(qū)旦集體非農建棍設用地在市檔國土局統(tǒng)計慮數(shù)為200蒜0畝，而實凳際數(shù)達80汪00畝，比游上報數(shù)高出即3倍之多。爬事實上，集歉體非農用地段的實際數(shù)字稼很難統(tǒng)計，刮農民不愿講托，集體也不從愿報，經濟束發(fā)達的區(qū)鎮(zhèn)福此類現(xiàn)象較店突出（高圣李平、劉守英厭，2007店）。迅一方面忽是大量的“月返還地”受駁用地指標限破制不能辦理末土地使用證特，及辦理費炊用過高承受初不了，“返貢還地”政策甲難以發(fā)揮作風用，導致已淘經被征用眾散多土地的村泡民反響很大縮，潛伏著不乎穩(wěn)定因素；恭另一方面是棵存在大量集擋體建設用地現(xiàn)大多以私下后的、間接的廢、非正常的濱途徑和方式摧進行流轉，購造成了當?shù)馗嬲婪ㄐ匈浾c提高農僑民收入、保許障農民利益在之間的矛盾牲?！肮怖妗钡慕缍罢鞯刂贫雀母锝ㄗh2008年10月11日星期六下午04:33泥摘要：本文是從征地制度錯的現(xiàn)狀出發(fā)等，引出“公森共利益”界唉定的必要性榮，并借鑒國擱外的做法，玻結合我國國椅情，界定了莫我國“公共歌利益”的范拆圍。同時，怨提出我國征露地制度改革兵的總體思路們，在分析現(xiàn)賓有的征地制蔑度改革方案倡優(yōu)缺點之后堆，設計出改蝴革的第四種全方案——征茫購返還制。字關鍵詞販：薄公共利益，糧征地制度，榴改革方案小搏一、征地制暈度的現(xiàn)狀分攪析儲征地制愛度是土地所裝有權在國家臘和農民集體欣之間的轉移醬，是指國家匪為了社會公風共利益的需鑰要，按照法培律規(guī)定的批婆準權限和程歷序批準，行啞使國家行政糧征地權，將然農民集體所飯有土地收歸想國家所有的薯制度。鉛1.法拾律規(guī)定及其搞變革酸我國《聽憲法》第1海0條規(guī)定“煉國家為了公述共利益的需隆要，可以依最照法律規(guī)定馳對土地實行淹征收或者征睜用并給予補刪償。”20交04年8月亂28日第十捐屆全國人民零代表大會常跳務委員會將蜜《土地管理已法》第二條擔第四款修改寫為：“國家細為了公共利恐益的需要，縫可以依法對澇土地實行征大收或者征用棕并給予補償帶?！倍瓉淼疬@一款為：悼“國家為公機共利益的需況要，可以依荷法對集體所宋有的土地實配行征用。”劑這次對《土注地管理法》混的修改，雖暴然只是個別駱字眼的改變恒，但它預示吸著我國征地度制度的一場無偉大變革，褲按市場經濟錄思路運行的飾征地制度已共經初露倪端貝，它將會把撿按計劃經濟辨思路設計的路征地制度徹乘底埋藏。今膽后我國各級第政府在有關趟土地征收和表征用的問題悅上必然逐步凈按照市場經哪濟規(guī)律，對滔土地的所有識者或使用者凳進行補償，斜這就更有利越于農民集體誘土地所有權梢的保護和農捏民權利的保命障。僚2.實孤際操作中存暢在的問題梯征地制膜度具有強制嶄性，是國家備行使權力的禮行政行為。勉政府為了公科共利益的需餡要，強制性路的剝奪一部豐分人的土地樂所有權，這亦是政府專用黎的一項權力曾。國家動用蠅征地權本身插并無可厚非知，但問題是烏現(xiàn)在所有的絕項目，無論鞋是公益性的批還是非公益墨性的，只要浮涉及占用集年體土地，農渾用地轉為非弦農建設用地生的，一律動賭用國家征地賠權，仿佛一拍切都是為了誕“公共利益灣”，似乎一份切行為都符抖合《憲法》儲和《土地管槐理法》的規(guī)痛定，都是合詠法的。其實丸，在實際操硬作中，絕大系多數(shù)項目都煮是借公益性摔之名，行非廉公益(經營觸性)之實，婦嚴重損害了掠農民集體的帖利益。為什嬸么會出現(xiàn)如俯此現(xiàn)象呢?玩其中重要原元因之一是我甩國現(xiàn)行法律累對什么是公棉共利益(公將益)缺乏統(tǒng)紫一的規(guī)范，惱而《土地管宿理法》不僅動未對“公共詞利益的需要喜”做出明確俊的闡釋和界暫定，反而進蔽一步規(guī)定，辮“任何單位征和個人進行料建設，需要尋使用土地的掉，必須依法忽申請使用國描有土地”，平“依法申請涌使用的國有悄土地包括國籍家所有的土星地和國家征挖用的原屬于萄農民集體的憂土地”，從冠而將《憲法膚》規(guī)定的征捐地范圍從“忍公共利益的遼需要”擴大莖到包括非公脾共利益需要覺的一切用地雷項目，以至亡于個體老板神開個路邊店均都可以讓政仇府動用強制叨性征地權。掙為此，我們辣必須在法律喜上確定公共服利益的范圍事，使這一制桃度具有可操看作性，這對勞于保障農民梁的權利具有直重要意義。作誤二、公共利絕益的界定判“公共會利益”或叫旨“公益”，蜻是有關社會葵公眾的福祉昌和利益，或餅指屬于社會聾的、公有公賀用的利益。毅它霉既側區(qū)別于社會按成員個體的忌利益，也不卷是社會個體浙成員利益的你簡單加總，彩而是全體社政會成員利益早的綜合體。抹我國目前在挨何為公共利納益、如何確厲定公共利益拾、誰來確定盲公共利益上率，《憲法》避和有關法規(guī)傭都螺沒有漏規(guī)定。而在心其他國家，攀都對公共利黎益作了具體卻規(guī)定，其立幸法體例為兩柔種：其一為題概括式規(guī)定殲，如《德國著民法典》、案《日本土地伶征用法》；迎其二為列舉影加概括式，牌如《韓國土蹦地征收法》喚等。非通過借險鑒國際上的章一般做法，廚結合我國國淡情，在土地爺法或土地行良政法規(guī)中，師應采取列舉源式將公共利帝益的范圍進值行界定。筆爸者認為，可戰(zhàn)以這樣界定絡：凡直接用組于公共道路顛交通、公共汁衛(wèi)生、災害倡防治、科學急及文化教育蠟事業(yè)、環(huán)境鍬保護、文物嫌古跡及風景萄名勝區(qū)的保急護、公共水詞源及排水用庭地區(qū)域的保騾護、森林保桶護以及國家料法律規(guī)定的渠其他公共利誦益土地用途約；貫徹實施親國家重大經統(tǒng)濟政策的土局地用途；為累實施上述用贏途所必需的浴相關設施和廢附屬設施用同地。遵根據(jù)目洋前情況，具膏體可列舉如漠下：①國家皺投資的各類牢重點建設項到目以及直接拘滿足公共需眨要并列入國鎖家計劃的集埋資建設項目澇(如水利建痰設項目)。掌②能源、交腸通、供電、師供水、供暖叨等公用事業(yè)勇和其他市政邪建設項目。惹③國防事業(yè)獅。④教育、援文化、衛(wèi)生握、體育、環(huán)炊境保護、城很市建設等社屬會公益事業(yè)支。⑤各級國索家機關建筑軌用地。為確令認征用土地著是否符合“畝公共利益”衛(wèi)，在土地征費用程序設計董上應增加“餓公共利益”詠的審核環(huán)節(jié)吳。同時，還役應根據(jù)征用克目的和贏利谷情況對征地巴行為進行進壤一步界定，禍即純公共利墓益、準公共拖利益和非公違共利益。各饞性質的利益時劃分可采用葵概括方式進愧行列舉。飯1.純偷公共利益用麗途們在上述矩定義下，征誦地項目具有扭非贏利性質糕的，如軍事標用地、國家傲機關和文教敗衛(wèi)生用地等蛙?？梢园选读鲃潛苡玫啬扛備洝芬?guī)定的淹用地項目劃犧入該領域。均2.準傳公共利益用蛇地用途省即符合圓上述對“公技共利益”的廊定義，但具辰有明顯的贏答利性質，如健高速公路、膏國家由于經懸濟政策需要販重點扶持的燙高新技術園擦區(qū)、“大學羅城”等。卵3.非黑公共利益用勵地用途樓如房地心產開發(fā)等。筆侮三、征地制雨度改革的總撐體思路渡1.征炸地制度改革警的目標俘由于經羨濟體制轉軌號，原在計劃西經濟體制下般逐漸形成的依土地征用制貌度越來越難收以適應新的展形勢，許多墳問題開始暴鄰露出來。而評征地問題產雀生的最根本夢原因是長期循以來無視和未任意侵害農屠民的土地產榆權利益，農沃民的土地權洗益征沒有長得到法律明例確的界定和禮保護。從建配立社會主義炸市場經濟體朽制的總要求臂來看，土地婆征用制度改偷革的最終目筒標應當是：繩通過明晰和芽完善農民集駝體土地產權島體系，以市誕場公平交易添的原則實現(xiàn)鞠土地產權轉扶移，即以新年的征購制度擊代替原來的襯征地補償痛制，切實保托護農民土地絹產權利益，振合理依法分具配土地增值恭收益，建立壁農民進城再旨就業(yè)和社會甜保險的新機獸制，保