房地產(chǎn)培訓(xùn)材料

房地產(chǎn)培訓(xùn)材料第一頁(yè)，共21頁(yè)。一、房地產(chǎn)管理部門的政府職能1、房地產(chǎn)管理部門構(gòu)成建設(shè)部——住宅與房地產(chǎn)業(yè)司省級(jí)建委、建設(shè)廳市級(jí)建委市房管局市交易中心（科）市權(quán)屬登記中心（科）2第二頁(yè)，共21頁(yè)。1）建設(shè)部——住宅與房地產(chǎn)業(yè)司（住房制度改革辦公室）住房公積金監(jiān)督管理司指導(dǎo)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)；指導(dǎo)城鎮(zhèn)土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓和開發(fā)利用工作；提出住宅建設(shè)與房地產(chǎn)業(yè)的中長(zhǎng)期規(guī)劃和科技發(fā)展戰(zhàn)略、產(chǎn)業(yè)政策和規(guī)章，擬定住宅建設(shè)、房屋拆遷、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)評(píng)估、物業(yè)管理的規(guī)章制度并監(jiān)督執(zhí)行；指導(dǎo)全國(guó)住宅建設(shè)和住房供應(yīng)政策的實(shí)施；擬定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)、社會(huì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)；提出房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)技術(shù)人員執(zhí)業(yè)資格標(biāo)準(zhǔn)；貫徹落實(shí)國(guó)家關(guān)于推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革的方針、政策和措施；指導(dǎo)城鎮(zhèn)住房制度改革工作；負(fù)責(zé)住房公積金和其他房改資金的政策指導(dǎo)并監(jiān)督使用。2）省建設(shè)廳——房地產(chǎn)業(yè)處主要職責(zé)：負(fù)責(zé)全省住宅與房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)管理；指導(dǎo)、規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)；指導(dǎo)城鎮(zhèn)土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓和開發(fā)利用工作；擬定住宅建設(shè)與房地產(chǎn)業(yè)的中長(zhǎng)期規(guī)劃和科技發(fā)展戰(zhàn)略、產(chǎn)業(yè)政策和規(guī)章；擬定住宅建設(shè)、房屋拆遷、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)評(píng)估、房屋產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證、房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理和物業(yè)管理的規(guī)章制度并監(jiān)督執(zhí)行；指導(dǎo)全省住宅建設(shè)和住房供應(yīng)政策的實(shí)施；負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)、社會(huì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)管理工作；按有關(guān)規(guī)定，組織房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)技術(shù)人員執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)工作。3第三頁(yè)，共21頁(yè)。3）市建委房地產(chǎn)開發(fā)處

（一）主要職能

1.草擬房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的地方性法規(guī)和規(guī)章草案；

2.負(fù)責(zé)制訂房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃并監(jiān)督實(shí)施；

3.組織房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件論證、項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)會(huì)審和竣工驗(yàn)收工作；

4.負(fù)責(zé)全市商品房預(yù)售管理，核發(fā)市區(qū)商品房預(yù)售許可證；

5.負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)審核。

房產(chǎn)交易與權(quán)籍處

（一）主要職能

1.草擬房產(chǎn)房政、權(quán)屬管理的地方性法規(guī)、規(guī)章草案；

2.負(fù)責(zé)全市直管公房、私房落實(shí)政策、特殊用房的調(diào)產(chǎn)等管理工作；

3.負(fù)責(zé)全市房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的資質(zhì)管理；

4.指導(dǎo)房產(chǎn)評(píng)估、抵押、租賃、交易工作；

5.負(fù)責(zé)市區(qū)住房解困和廉租房管理工作；

6.指導(dǎo)全市城鎮(zhèn)房屋產(chǎn)權(quán)及管理工作。

4第四頁(yè)，共21頁(yè)。房管局職能（一）貫徹執(zhí)行國(guó)家和省、市房產(chǎn)管理的方針、政策、法規(guī)；參與擬訂有關(guān)房產(chǎn)管理的政策并組織實(shí)施。

（二）負(fù)責(zé)直管公房（市政府授權(quán)管理的公房）的經(jīng)營(yíng)管理和維修養(yǎng)護(hù)；負(fù)責(zé)全市房屋安全鑒定和房屋測(cè)繪工作；會(huì)同有關(guān)部門對(duì)直管公房進(jìn)行新、舊建規(guī)劃、建設(shè)和管理；指導(dǎo)監(jiān)督其他房屋的管理。

（三）負(fù)責(zé)舊城改造房屋拆遷管理，參與舊城改造房屋拆遷項(xiàng)目和方案的審查，并組織實(shí)施；指導(dǎo)鎮(zhèn)區(qū)開展拆舊建新業(yè)務(wù)；負(fù)責(zé)對(duì)拆遷單位和拆遷人員進(jìn)行資質(zhì)審定發(fā)證；負(fù)責(zé)對(duì)拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)審查和合同鑒證；負(fù)責(zé)調(diào)解處理舊城改造房屋拆遷糾紛。

（四）負(fù)責(zé)全市房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記管理，核發(fā)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書，負(fù)責(zé)全市房產(chǎn)產(chǎn)籍登記造冊(cè)管理；負(fù)責(zé)全市房產(chǎn)抵押登記管理，商品房銀行按揭管理；商品房銷售和銷售合同管理。

（五）負(fù)責(zé)全市房產(chǎn)交易市場(chǎng)管理；受理房產(chǎn)買賣、交換、贈(zèng)與、租賃的申報(bào)，并進(jìn)行審核、登記和鑒證等工作；監(jiān)督房產(chǎn)交易行為，查處違法交易。

（六）負(fù)責(zé)全市房產(chǎn)中介服務(wù)管理（包括評(píng)估、咨詢、經(jīng)紀(jì)等中介服務(wù)）；對(duì)申報(bào)房產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審批或辦理報(bào)批手續(xù)；負(fù)責(zé)對(duì)房產(chǎn)中介人員的培訓(xùn)和考核；開展房產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)學(xué)術(shù)交流活動(dòng)；擬訂房產(chǎn)中介服務(wù)管理政策規(guī)章，并監(jiān)督實(shí)施。

（七）負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理工作；負(fù)責(zé)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)審批；負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理人員的培訓(xùn)和考核；組織參與全國(guó)和全省物業(yè)管理優(yōu)秀單位和示范單位考評(píng)活動(dòng)；擬訂物業(yè)管理政策規(guī)章，并監(jiān)督實(shí)施。

（八）參與擬訂城鎮(zhèn)解困房、微利房和福利房以及安居工程發(fā)展規(guī)劃，并負(fù)責(zé)組織實(shí)施。

（九）負(fù)責(zé)管理市房地產(chǎn)交易所、市房屋租賃管理所、市房產(chǎn)物業(yè)估價(jià)所；以及莞城、石龍、虎門房地產(chǎn)管理所的人財(cái)物和業(yè)務(wù)工作；指導(dǎo)其他鎮(zhèn)區(qū)房地產(chǎn)管理所和房地產(chǎn)交易所的業(yè)務(wù)工作。

（十）承辦市人民政府和上級(jí)房產(chǎn)管理部門交辦的其他事項(xiàng)。5第五頁(yè)，共21頁(yè)。4）房管局下屬房屋產(chǎn)權(quán)交易管理處簡(jiǎn)介

市房屋產(chǎn)權(quán)交易管理處內(nèi)設(shè)商品房管理科、交易管理科、權(quán)證管理科、他項(xiàng)權(quán)利管理科、租賃管理科、中介管理科、信息管理科、檔案館、財(cái)務(wù)科、辦公室十個(gè)行政業(yè)務(wù)科室及房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)測(cè)繪兩個(gè)中心。是市政府授權(quán)管理市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)各類房屋買賣、交換、贈(zèng)與、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、租賃等房地產(chǎn)交易活動(dòng)的唯一機(jī)構(gòu)。管理處的主要職責(zé)是認(rèn)真貫徹執(zhí)行國(guó)家和自治區(qū)關(guān)于房屋權(quán)屬登記管理的法律、法規(guī)及相關(guān)政策，受理房屋交易、產(chǎn)權(quán)登記，頒發(fā)房屋權(quán)屬證書，進(jìn)行房屋產(chǎn)籍檔案的管理，為申請(qǐng)人提供全面、快捷的登記服務(wù)和準(zhǔn)確、迅速的查詢服務(wù)。并按照國(guó)家《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》規(guī)定，采集房屋和房屋用地的有關(guān)信息，為房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)利用、交易、征收稅費(fèi)和城鎮(zhèn)規(guī)范建設(shè)提供數(shù)據(jù)和資料。管理處的主要業(yè)務(wù)范圍是：

1、維護(hù)銀川地區(qū)房地產(chǎn)交易秩序，保障交易雙方合法權(quán)益，使交易秩序規(guī)范化、法制化。

2、提供有關(guān)房地產(chǎn)的法律政策咨詢，接受有關(guān)房地產(chǎn)交易和經(jīng)營(yíng)管理委托代理業(yè)務(wù)。

3、對(duì)房地產(chǎn)交易價(jià)格進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)控，調(diào)控市場(chǎng)價(jià)格，查處違紀(jì)行為。

4、負(fù)責(zé)受理房屋權(quán)屬的總登記、初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、注銷登記、他項(xiàng)權(quán)利登記業(yè)務(wù)。

5、辦理房地產(chǎn)交易登記、監(jiān)證及權(quán)屬轉(zhuǎn)移手續(xù)。

6、辦理產(chǎn)籍檔案的調(diào)閱及咨詢業(yè)務(wù)，對(duì)產(chǎn)籍檔案進(jìn)行現(xiàn)代化、規(guī)范化管理。

7、為房地產(chǎn)交易提供洽談、交流信息、展示行情等各種服務(wù)。

8、承擔(dān)商品房面積計(jì)算和房屋權(quán)屬登記中的勘丈測(cè)量工作。

9、協(xié)助行業(yè)主管部門查處商品房面積計(jì)算過(guò)程中的違法行為，解決房屋面積測(cè)量糾紛。

10、依法對(duì)銀川市房屋中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理。產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍科

負(fù)責(zé)全市房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證管理；負(fù)責(zé)全市公、私房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記審批；核發(fā)《房地產(chǎn)權(quán)證》及相關(guān)產(chǎn)權(quán)證書；負(fù)責(zé)商品房確認(rèn)產(chǎn)權(quán)審批；核發(fā)《商品房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)屬證明書》；負(fù)責(zé)房產(chǎn)產(chǎn)籍登記造冊(cè)工作；負(fù)責(zé)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍檔案管理；負(fù)責(zé)指導(dǎo)鎮(zhèn)區(qū)房地產(chǎn)管理所房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證工作；負(fù)責(zé)查處假造偽造房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書行為。6第六頁(yè)，共21頁(yè)。一、房地產(chǎn)管理部門的政府職能二、房地產(chǎn)政府管理業(yè)務(wù)：對(duì)象、具體業(yè)務(wù)定義三、房地產(chǎn)政府管理部門的信息化需求7第七頁(yè)，共21頁(yè)。1、房地產(chǎn)管理對(duì)象1）房屋：坐落、房屋面積、結(jié)構(gòu)、戶型……2）權(quán)利關(guān)系：所有權(quán)（使用權(quán)、處置權(quán)、占有權(quán)、收益權(quán)）預(yù)權(quán)利正式權(quán)利3）人：各權(quán)利人2、房地產(chǎn)管理業(yè)務(wù)8第八頁(yè)，共21頁(yè)。（登記類）業(yè)務(wù)大類編號(hào)業(yè)務(wù)大類業(yè)務(wù)細(xì)類編號(hào)業(yè)務(wù)細(xì)類11總登記：總登記也叫靜態(tài)登記，是在一定行政區(qū)域和一定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行的房屋權(quán)屬登記。

1101總登記也叫靜態(tài)登記，是在一定行政區(qū)域和一定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行的房屋權(quán)屬登記。

1102驗(yàn)證---驗(yàn)證是房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)對(duì)權(quán)利人領(lǐng)有的權(quán)屬證書進(jìn)行檢查核定。主要是核對(duì)其登記事項(xiàng)與產(chǎn)籍檔案資料、房屋權(quán)屬與房屋現(xiàn)狀是否一致。權(quán)證是否有偽。同時(shí)，對(duì)未登記或者漏登記的房屋進(jìn)行清理、補(bǔ)登記。對(duì)與現(xiàn)狀不符或者有偽的產(chǎn)權(quán)證書則依法更正或查處。

1103換證是房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)對(duì)所有權(quán)利人領(lǐng)有的權(quán)屬證書進(jìn)行全面的更換。12初始登記：初始登記是指新建房屋申請(qǐng)人，或原有但未進(jìn)行過(guò)登記的房屋申請(qǐng)人原始取得所有權(quán)而進(jìn)行的登記。

1201新建房---房屋立案之后的初始登記。

1202集體房轉(zhuǎn)公房---集體土地上的房屋轉(zhuǎn)為國(guó)有土地上的房屋，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起三十日內(nèi)向登記機(jī)關(guān)提交用地證明等文件，申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記。9第九頁(yè)，共21頁(yè)。13轉(zhuǎn)移登記是指房屋權(quán)利因交易、贈(zèng)與等原因發(fā)生轉(zhuǎn)移而進(jìn)行的登記。1301房屋買賣---是指房地產(chǎn)權(quán)利人將房產(chǎn)交付給買受人所有，后者接受該房產(chǎn)并支付約定價(jià)款的行為。

1302房屋交換---是指當(dāng)事人雙方以各有的房產(chǎn)相互交換的行為，房屋交換合同屬于有償?shù)碾p務(wù)合同的權(quán)利、義務(wù)除法律另有規(guī)定外，同樣適用于房產(chǎn)交換。在房產(chǎn)的交換中，每一方交付的房產(chǎn)都要為對(duì)方所有，因?yàn)槎紤?yīng)當(dāng)對(duì)所轉(zhuǎn)移的房產(chǎn)權(quán)利負(fù)擔(dān)保責(zé)任，如有找付對(duì)方一定差價(jià)時(shí)，則貨幣買賣部分適用買賣價(jià)款的規(guī)定。房屋交換應(yīng)當(dāng)提交雙方的房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證、交換協(xié)議、契稅證明以及其他相關(guān)材料。

1303房屋贈(zèng)于---是指贈(zèng)與人把自己的或有處分權(quán)的房屋無(wú)償?shù)亟o予受贈(zèng)人的行為。贈(zèng)與需要雙方意愿一致，所以贈(zèng)與是一種合同關(guān)系。贈(zèng)與合同是一種實(shí)踐合同，即贈(zèng)與人交付房產(chǎn)并依法辦理產(chǎn)權(quán)登記后才能生效。

10第十頁(yè)，共21頁(yè)。

1304房屋繼承---是指按法律規(guī)定的程序，把被繼承人的遺產(chǎn)房屋轉(zhuǎn)歸繼承人所有的一種法律行為。遺產(chǎn)房屋繼承的形式有法定繼承、遺囑繼承、代位繼承、轉(zhuǎn)繼承、遺贈(zèng)等。1305房屋劃撥---是指國(guó)家或者上級(jí)部門、企業(yè)等將所有的房產(chǎn)劃歸某單位或者所屬下級(jí)單位、企業(yè)所有的行為。

1306房屋轉(zhuǎn)讓---大的概念是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買賣贈(zèng)與或者其他合法方式將房產(chǎn)轉(zhuǎn)移給其他人的行為。這里的轉(zhuǎn)讓是指因土地使用權(quán)買賣、贈(zèng)與等發(fā)生房屋所有權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)移的行為。房屋轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)提交轉(zhuǎn)讓行為有關(guān)的各種證明文件。1307房屋分割---是指共有房產(chǎn)依法分割為各自的房產(chǎn)的行為。如合伙企業(yè)的散伙析產(chǎn)、法人分立析產(chǎn)、兄弟姐妹分家析產(chǎn)等。

1308房屋合并---是指房產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)企業(yè)兼并、合資經(jīng)營(yíng)，以房?jī)r(jià)入股等方式將自己的房產(chǎn)轉(zhuǎn)移到新的或者另一企業(yè)法人單位的行為。

1309房屋裁決---是指仲裁機(jī)關(guān)、人民法院對(duì)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬所作的裁決、判決。房屋裁決應(yīng)當(dāng)提交仲裁裁決書、法院判決書等。

轉(zhuǎn)移登記是指房屋權(quán)利因交易、贈(zèng)與等原因發(fā)生轉(zhuǎn)移而進(jìn)行的登記。1311第十一頁(yè)，共21頁(yè)。14變更登記是指房屋權(quán)利人因法定名稱改變，或者房屋狀況發(fā)生變化而進(jìn)行的登記。1401更名---房屋座落的街道、門牌號(hào)或者房屋名稱發(fā)生變更的。1402擴(kuò)建---房屋面積增加或者減少的。1403翻建---房屋翻建的。1404其他---法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。申請(qǐng)變更登記。15他項(xiàng)權(quán)利登記是設(shè)定抵押、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利而進(jìn)行的登記。1501預(yù)購(gòu)商品房抵押1502在建房屋抵押1503已購(gòu)商品房抵押1504持證抵押1505典權(quán)16注銷登記是指房屋權(quán)利因房屋或土地滅失、土地使用年限屆滿、他項(xiàng)權(quán)利終止、權(quán)利主體滅失等而進(jìn)行的登記。1601房屋滅失---是指因天災(zāi)、戰(zhàn)火或人為拆除而致使房屋不再存在。1602土地使用年限---指權(quán)利人在土地使用年限到期后，又不申請(qǐng)延長(zhǎng)使用期1603他項(xiàng)權(quán)利終止是指設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利的當(dāng)事人結(jié)束了抵押擔(dān)保的債權(quán)、債務(wù)關(guān)系，他項(xiàng)權(quán)利失效。12第十二頁(yè)，共21頁(yè)。（交易類）業(yè)務(wù)大類編號(hào)業(yè)務(wù)大類業(yè)務(wù)細(xì)類編號(hào)業(yè)務(wù)細(xì)類21商品房預(yù)售2101商品房預(yù)售許可許可2102商品房預(yù)售合同登記備案2103預(yù)購(gòu)商品房轉(zhuǎn)讓登記備案2104商品房預(yù)售合同注銷登記備案22轉(zhuǎn)讓2201二級(jí)市場(chǎng)商品房買賣監(jiān)證2202三級(jí)市場(chǎng)商品房買賣監(jiān)證2203公有住房買賣監(jiān)證23抵押2301房屋抵押登記2302在建工程抵押登記2303購(gòu)房權(quán)抵押登記2304抵押延期登記2305抵押變更登記2306抵押注銷登記（交易類）13第十三頁(yè)，共21頁(yè)。24租賃2401租賃合同監(jiān)證登記2402租賃合同變更登記（續(xù)租、轉(zhuǎn)租）2403租賃合同注銷登記2404核發(fā)房屋租賃證25置換2501房屋置換14第十四頁(yè)，共21頁(yè)。一、房地產(chǎn)管理部門的政府職能二、房地產(chǎn)政府管理業(yè)務(wù)：對(duì)象、具體業(yè)務(wù)定義三、房地產(chǎn)政府管理部門的信息化需求15第十五頁(yè)，共21頁(yè)。滿足日益增長(zhǎng)的公共需求隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，百姓、企業(yè)、甚至其他政府部門對(duì)房管部門提出了更高的要求：高速度，幾乎不愿等一分鐘；低成本，費(fèi)用越低越好；低風(fēng)險(xiǎn)，使自己合法權(quán)益得到保證；無(wú)休息時(shí)間，7×24小時(shí)服務(wù)；多渠道。主動(dòng)上門、互聯(lián)網(wǎng)、短信、智能卡、指紋器、觸屏、大屏、電話等等；特殊照顧，希望成為VIP。制止不法分子帶來(lái)的破壞隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的日益活躍，不法分子紛紛出動(dòng)，給公平市場(chǎng)帶來(lái)了破壞，房管部門希望能更有效地預(yù)防、避免、制止以下行為的發(fā)生：制販假證，進(jìn)行交易，騙取錢財(cái)；編造假合同，騙取按揭貸款；房地產(chǎn)銷售商、代理商和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)不清、魚龍混雜，交易不安全；銷售行為不規(guī)范，一女多嫁、違規(guī)銷售、限制房屋進(jìn)行交易、重復(fù)抵押騙取貸款、重復(fù)登記等欺詐行為；房源供應(yīng)缺乏透明度，信息不對(duì)稱，銷售商進(jìn)行銷售控制、投機(jī)炒作，哄抬房?jī)r(jià)；房地產(chǎn)銷售商、代理商在合同中單方面增加格式條款，損害消費(fèi)者利益。16第十六頁(yè)，共21頁(yè)。1）建設(shè)部2004年1月《關(guān)于加強(qiáng)協(xié)作共同做好房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系有關(guān)工作的通知》（建辦住房[2004]78號(hào)