XXXX南京萬辰溧水交通路項目商業(yè)初步發(fā)展建議

萬辰溧水交通路項目商業(yè)初步發(fā)展建議版權(quán)聲明:本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸新景祥機構(gòu)所有，未經(jīng)新景祥機構(gòu)書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。日期：2010年11月18日謹呈：江蘇萬辰置業(yè)有限公司城市背景分析1項目定位及發(fā)展戰(zhàn)略3項目初步規(guī)劃建議4市場機會點分析2溧水縣經(jīng)濟逐年穩(wěn)步快速發(fā)展，2009年GDP總量186.4億元，同比增長16.8%。數(shù)據(jù)來源：南京市統(tǒng)計局目前溧水整體經(jīng)濟發(fā)展水平與周邊區(qū)縣相比仍處于相對落后地位，但溧水經(jīng)濟逐年穩(wěn)步快速增長，發(fā)展態(tài)勢良好GDP分析產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中，第二產(chǎn)業(yè)所占比重較高，制造業(yè)基礎(chǔ)相對堅實，第三產(chǎn)業(yè)所占比例不高，但處于快速發(fā)展階段，形式主要以旅游、休閑為主，而金融保險業(yè)為代表的高端服務(wù)業(yè)較少，導(dǎo)致白領(lǐng)缺失。08年之前，溧水縣歷年的金融機構(gòu)存款余額增幅呈下降趨勢，而貸款余額增幅呈上升趨勢，說明溧水居民消費意識較強。受金融危機影響，08年儲蓄率大幅回升，居民整體消費意識尚需進一步引導(dǎo)。溧水居民人均可支配收入逐年增加，消費意識較強，受金融危機影響，08年儲蓄率大幅回升，居民整體消費意識尚需進一步引導(dǎo)數(shù)據(jù)來源：南京市統(tǒng)計局消費指標(biāo)地區(qū)生產(chǎn)總值（億元）排名財政總收入（億元）排名固定資產(chǎn)投資（億元）排名社會消費品零售總額（億元）排名城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）排名浦口區(qū)196.5336.262186.42274.233212922江寧區(qū)411.1196.331420.411132.411226041六合區(qū)235.1234.193180.163111.442209093溧水縣159.6517.534118.99449.245198995高淳縣168.2414.585108.11556.694209084對比分析溧水縣的整體經(jīng)濟發(fā)展情況與周邊區(qū)縣相比仍處于落后地位。但近幾年穩(wěn)步快速增長，發(fā)展態(tài)勢良好，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中以旅游休閑度假業(yè)為代表的第三產(chǎn)業(yè)正在興起，整個縣城可挖掘消費潛力大，未來商業(yè)存在較大的發(fā)展空間，商業(yè)進一步轉(zhuǎn)型是必然趨勢。溧水的商業(yè)市場快速發(fā)展，正處于由多業(yè)態(tài)組合模式向都市mall轉(zhuǎn)變的階段，轉(zhuǎn)型期的溧水需要商業(yè)業(yè)態(tài)的進一步升華，標(biāo)桿商業(yè)（Mall）的出現(xiàn)是大勢所趨商業(yè)發(fā)展階段800-1500US$1500-4000US$4000-8000US$8000-20000US$傳統(tǒng)商業(yè)發(fā)展綜合業(yè)種的業(yè)態(tài)綜合性商業(yè)形式轉(zhuǎn)型商業(yè)形式消費者價格敏感多選擇，自由購物空間多種需求個性消費——歐美經(jīng)濟發(fā)展的經(jīng)驗證明，當(dāng)城市的人均GDP達到4000美金以上時，人們單純購物的時間會明顯縮短，此時融合休閑、娛樂與購物的業(yè)態(tài)將迅速發(fā)展。人均GDP城市化率25%45%70%85%95%+人均GDP位于1500美金以下；城市化水平在25%以下人均GDP位于1500~2000美金；城市化水平在45%以下人均GDP位于2000~4500美金；城市化水平在45%以上70%以下人均GDP位于4500~8000美金；城市化水平在70%以上90%以下人均GDP位于8000~20000美金；城市化水平在90%以上商業(yè)處于與農(nóng)業(yè)經(jīng)濟相匹配的原始狀態(tài)商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)第一次升級，取代了農(nóng)業(yè)時代的地攤、集貿(mào)市場，商品為城市生活提供基本保障商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)飛躍，多樣化、規(guī)模化的現(xiàn)代商業(yè)出現(xiàn)，如超市、專賣店、精品店等超越商業(yè)范疇的廣義商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)，SHOPPINGMALL、大型購物中心、旅游商業(yè)地產(chǎn)、物流等綜合型商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)廣義性商業(yè)的升華轉(zhuǎn)型，主題性的購物公園等極具個性消費的場所出現(xiàn)溧水所處階段溧水商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃體現(xiàn)城市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景和業(yè)態(tài)升級趨勢，本項目所處區(qū)域規(guī)劃為未來的城市商業(yè)核心溧水縣服務(wù)業(yè)十一五發(fā)展規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃縣級商貿(mào)網(wǎng)絡(luò)體系形成以通濟街商業(yè)廣場、城中商貿(mào)文化廣場、大東門美食步行街為核心的商貿(mào)圈。打造通濟時尚品牌商業(yè)街、大東門美食步行街、中大文化辦公商業(yè)街、珍珠橋農(nóng)副食品商業(yè)街五條特色商業(yè)街。鼓勵通過加盟、兼并、收購，組建連鎖超市、賣場。培育和發(fā)展重點骨干企業(yè)。加快發(fā)展專賣店和便利店，鼓勵國內(nèi)外知名品牌的專賣店、專業(yè)店進入溧水。力爭10個商貿(mào)流通企業(yè)年銷售超億元，新增品牌專賣店50家?？h城商業(yè)特點縣城經(jīng)濟以縣城為中心，鄉(xiāng)鎮(zhèn)為紐帶，鄉(xiāng)村經(jīng)濟為基礎(chǔ)，是一個縣范圍內(nèi)的全部經(jīng)濟活動總和，是國民經(jīng)濟各部門相互交織的綜合體我國縣城面積占國土面積的90%以上，縣城人口占全國人口的80%以上，縣城GDP占全國GDP的70%左右縣城經(jīng)濟作用縣城商業(yè)是城市商業(yè)和農(nóng)村商業(yè)的結(jié)合部，又是工業(yè)經(jīng)濟與農(nóng)業(yè)經(jīng)濟的交匯點，也是宏觀經(jīng)濟與微觀經(jīng)濟的銜接處縣城商業(yè)的發(fā)展依托縣城經(jīng)濟發(fā)展水平，是連接中心城區(qū)與廣大農(nóng)村區(qū)域的消費紐帶，既發(fā)揮引導(dǎo)縣城消費的方向，又接受中心城市的輻射縣城商業(yè)作用縣城經(jīng)濟與商業(yè)縣城經(jīng)濟縣城商業(yè)縣城商業(yè)是連接中心城區(qū)與廣大農(nóng)村區(qū)域的消費紐帶，既發(fā)揮引導(dǎo)縣城消費的方向，又接受中心城市的輻射縣城商業(yè)承載著連接城市與農(nóng)村市場的作用，商業(yè)業(yè)態(tài)滯后于城市商業(yè)，沿街散鋪廣泛存在縣城商業(yè)更要關(guān)注消費的流失，尤其交通、距離等因素影響消費流失的程度零售的便利性、價格優(yōu)勢及物流成本等要素是決定縣城商業(yè)的重要因素縣城商業(yè)特點主要輻射當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)人口或者下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口，他們的購買能力都較低

商業(yè)經(jīng)營集中在零售業(yè)為主的，價值低的，便利性質(zhì)的產(chǎn)品價值最大的產(chǎn)品容易受到上一級城市的沖擊流失部分高收入人口到更高級別的城市高檔次商品容易受到大城市的沖擊，大部分高收入客群存在流失現(xiàn)象縣城商業(yè)特點縣城商業(yè)與城市商業(yè)差異分析輻射范圍功能差異服務(wù)人口縣城商業(yè)與城市商業(yè)服務(wù)功能差異大，城區(qū)功能集聚性強，在經(jīng)濟發(fā)展中起著統(tǒng)領(lǐng)作用城市是人口密集區(qū)域，服務(wù)人口廣泛縣城是人口集中區(qū)域，服務(wù)人口相對較少城市商業(yè)輻射范圍廣，依照不同的規(guī)模等級輻射的范圍不一，但包括縣區(qū)在內(nèi)的廣泛區(qū)域縣城商業(yè)與城市商業(yè)無論從服務(wù)功能、輻射范圍還是服務(wù)人口數(shù)量都存在明顯差異，本項目商業(yè)定位必須符合縣城商業(yè)的發(fā)展特點與規(guī)律GDP持續(xù)增長，人均可支配收入不斷增加，具備可挖掘的消費潛力溧水的新規(guī)劃新發(fā)展，商業(yè)輻射能力將進一步加強經(jīng)濟環(huán)境本項目啟示——抓住城市發(fā)展的機遇，把握商業(yè)升級換代的機會，但同時必須符合縣級商業(yè)發(fā)展的規(guī)律，適度超前，以符合當(dāng)?shù)乜腿盒枨蟮臉I(yè)態(tài)撬動市場商業(yè)發(fā)展總結(jié)城市的商業(yè)發(fā)展規(guī)律，以及溧水的商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃，體現(xiàn)了溧水商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景和業(yè)態(tài)升級換代的趨勢商業(yè)環(huán)境溧水具有縣城商業(yè)的共性特點，與城市商業(yè)具有一定的差異，在商業(yè)升級的過程中，要切合縣城實際消費需求，考慮高端消費流失等因素，適度超前，進行精準(zhǔn)業(yè)態(tài)定位商業(yè)特點城市背景分析1項目定位及發(fā)展戰(zhàn)略3項目初步規(guī)劃建議4市場機會點分析2商圈分析消費客群分析業(yè)態(tài)機會點分析商業(yè)的核心城市輻射性：由于受中心城市輻射影響，邊緣地區(qū)的商業(yè)層級普遍較低，客戶有去中心城市消費的驅(qū)動力?！爸苣ツ暇┵徫铩⑼?，早上去，下午就可以回來?！薄M者訪談受南京市區(qū)強大輻射力的影響，溧水中高端消費存在明顯外流現(xiàn)象，縣城以中端和中低端商業(yè)為主，服裝、餐飲、零售成為主要業(yè)態(tài)45分鐘車程南京溧水商業(yè)環(huán)境溧水整體商業(yè)格局是以通濟街為核心的單核商圈結(jié)構(gòu)，商業(yè)較為集中，整個商業(yè)處于起步階段往高淳往南京蘇果超市蘇果超市國美電器五星電器通濟街大東門商業(yè)街蘇寧電器中心商業(yè)區(qū)交通路通濟街大東門街中大街珍珠路后巷通濟街商業(yè)廣場大東門商業(yè)步行街溫州商貿(mào)文化廣場商業(yè)格局中心商業(yè)區(qū)包括以通濟街為核心的“三縱三橫”六個主要商業(yè)街區(qū)及三大主題商業(yè)廣場。商業(yè)形態(tài)體量（萬㎡）鋪位數(shù)量主力戶型租金水平（元/㎡·天）主力商家通濟街沿街商業(yè)＋集中商業(yè)1.56880－1002.5－3.5百貨大樓、安踏、李寧中大街沿街商業(yè)＋專業(yè)市場1.8118100－1201－1.5柒牌、七匹狼、利朗后巷沿街商業(yè)110130－500.9－1.2無主力門店大東門街沿街商業(yè)＋集中式商業(yè)＋專業(yè)市場1.56980－1000.8-1.8跨世紀美食城、文峰服飾珍珠路沿街商業(yè)＋集中式商業(yè)3.510360－801.0-1.5小尾羊、阿迪達斯交通路沿街商業(yè)＋集中式商業(yè)1.510150－800.9-1.2五星電器、曼德夫、圓夢KTV通濟街商業(yè)廣場沿街商業(yè)3.526780－1002.6-3.3優(yōu)仙美地、通靈翠鉆、安踏大東門商業(yè)步行街沿街商業(yè)3.523280－1000.8－1.5宇明手機大賣場、絕代佳人KTV溫州商貿(mào)文化廣場沿街商業(yè)1.26880－1200.6－1.0錢柜KTV、美的、金伯利鉆石蘇寧電器專業(yè)市場0.3－－－－五星電器專業(yè)市場0.25－－－－國美電器專業(yè)市場0.4－－－－蘇果超市（通濟街店）集中式商業(yè)0.75－－1－1.5（周邊商鋪）－蘇果超市（珍珠路店）集中式商業(yè)0.6－－1－1.5（周邊商鋪）－文峰服飾（大東門店）專業(yè)市場0.2－－－－文峰服飾（珍珠路店）專業(yè)市場0.3－－－－招商城小商品市場3.5－20－400.8－1.5服裝城、商海娛樂城總計－25.31127－－溧水中心商業(yè)區(qū)主要商業(yè)體量約25萬平米，鋪位數(shù)量約1127個，經(jīng)營業(yè)態(tài)以服裝、餐飲及專業(yè)市場為主業(yè)態(tài)類型鋪位數(shù)量業(yè)態(tài)占比零售504%服裝36733%餐飲27624%社區(qū)服務(wù)17716%專業(yè)市場15914%休閑娛樂474%其他515%商業(yè)格局通濟街商業(yè)廣場——經(jīng)過整體規(guī)劃打造成為縣城中心中高檔商貿(mào)街區(qū)地理位置：北至交通路，南至通濟街，東至廟街，西至望京路商業(yè)形態(tài)：沿街商業(yè)商業(yè)規(guī)模：總營業(yè)面積約3.5萬㎡商鋪數(shù)量：共267家主力戶型：40－50㎡，開間5－6m，進深8－10m80－100㎡，開間8－10m，進深10－12m租金水平：單層鋪位租金約2.6-3.3元/㎡·天業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)：以服裝類為主占60％，其次為社區(qū)服務(wù)類（醫(yī)療、美容美發(fā)、電信郵政），餐飲類商業(yè)定位：中高檔商業(yè)主力客戶：中心城區(qū)以及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶輻射區(qū)域：輻射整個城區(qū)包括其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)營狀況：位于商圈核心區(qū)位，人流量大，商業(yè)經(jīng)營狀況較好。主力商家：夢巴黎KTV、優(yōu)仙美地、通靈翠鉆、上海老廟銀樓、安踏、紅豆家紡、虎豹男裝、五星電器、蘇果超市中大街珍珠路通濟街大東門街后巷交通路通濟街商業(yè)廣場典型個案地理位置：東至珍珠路，西至中大街商業(yè)形態(tài)：沿街商業(yè)＋集中商業(yè)，多為單層街鋪。商業(yè)規(guī)模：街區(qū)總長430米，總營業(yè)面積約1.5萬㎡商鋪數(shù)量：共68家主力戶型：40-50㎡：開間4-5米，進深10-12米80-100㎡：開間8-10米，進深10-12米150-200㎡：開間14-16米，進深10-12米租金水平：單層鋪位租金約2.5-3.5元/㎡·天業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)：以服裝鞋帽(運動、品牌服裝專賣）為主占75％，其次為其他類（眼鏡、首飾、手表）、社區(qū)服務(wù)類、餐飲類商業(yè)定位：高中檔品牌店主力客戶：中心城區(qū)客戶為主輻射區(qū)域：輻射整個城區(qū)，對溧水其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)輻射力較強經(jīng)營狀況：人流量高，商業(yè)經(jīng)營狀況極佳，目前街區(qū)正進行整體景觀園林改造，逐步形成高檔購物氛圍。主力商家：法萊服飾大賣場、百貨大樓、安踏、李寧、森馬等望京街中大街珍珠路通濟街通濟街——主要經(jīng)營服裝百貨類商品，滿足主城區(qū)消費需求典型個案中大街——位于核心商圈西側(cè)，與通濟街存在同質(zhì)化競爭，商業(yè)經(jīng)營狀況受到一定影響地理位置：北至交通路，南至大東門街商業(yè)形態(tài)：沿街商業(yè)＋專業(yè)市場，以單層門面為主商業(yè)規(guī)模：街區(qū)總長720米，總營業(yè)面積約1.8萬㎡商鋪數(shù)量：共118家主力戶型：100－120㎡為主，開間7－8m，進深12-14m租金水平：單層鋪位租金約1-1.5元/㎡·天業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)：以服裝為主占44％，其次為社區(qū)服務(wù)類（美容美發(fā)、婚慶鮮花）、零售類、其他類（金店、飾品、房地產(chǎn)）商業(yè)定位：中檔商業(yè)主力客戶：中心城區(qū)居民輻射區(qū)域：主要輻射中心城區(qū)經(jīng)營狀況：人流量不高，商業(yè)氛圍一般。

主力商家：柒牌、七匹狼、利朗、金伯利鉆石、寶慶銀樓等中大街珍珠路大東門街交通路典型個案交通路——北側(cè)以五金、餐飲為主，南側(cè)與通濟街商業(yè)廣場相呼應(yīng)形成以蘇果、五星為紐帶的商業(yè)街區(qū)地理位置：東至珍珠路，西至中大街商業(yè)形態(tài)：沿街商業(yè)＋集中式商業(yè)，以單層商鋪為主商業(yè)規(guī)模：街區(qū)總長420米，總營業(yè)面積約1.5萬㎡商鋪數(shù)量：共101家主力戶型：20－40㎡，開間4－5m，進深5－8m50－80㎡，開間6－8m，進深8－10m租金水平：單層鋪位租金約0.9-1.2元/㎡·天業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)：以社區(qū)服務(wù)類（美容美發(fā)、藥店、酒店）為主占40％，其次為綜合服務(wù)類（醫(yī)療、美容美發(fā)、婚紗攝影），餐飲類商業(yè)定位：中低檔商業(yè)主力客戶：中心城區(qū)及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶輻射區(qū)域：輻射整個城區(qū)及下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)營狀況：人流量較大，南側(cè)明顯商業(yè)氛圍優(yōu)與北側(cè)。主力商家：五星電器、蘇果超市、來來永和豆?jié){、曼德夫、圓夢KTV中大街珍珠路通濟街大東門街后巷交通路典型個案后巷——以服裝、零售為主的商業(yè)街區(qū)，街道歷史久遠，商業(yè)形象不高地理位置：北至通濟街，南至大東門街商業(yè)形態(tài)：沿街商業(yè)，以單層門面為主商業(yè)規(guī)模：街區(qū)總長350米，總營業(yè)面積約1萬㎡商鋪數(shù)量：共101家主力戶型：30－50㎡，開間3－5m，進深9－10m80－100㎡，開間8－10m，進深10－12m租金水平：單層鋪位租金約0.9-1.2元/㎡·天業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)：以服裝為主占40％，其次為零售類（便利店、茶葉店）、社區(qū)服務(wù)類、專業(yè)市場類（電腦城、電動車行）商業(yè)定位：中低檔商業(yè)主力客戶：街道附近居民輻射區(qū)域：輻射力較弱，街道附近中心城區(qū)經(jīng)營狀況：人流量一般，歷史久遠形象較差，商業(yè)氛圍不高。主力商家：無主力門店中大街珍珠路通濟街大東門街后巷典型個案大東門街胡——形成括以手機、曉電腦為主遼營業(yè)態(tài)的愉專業(yè)型街厘區(qū)，業(yè)態(tài)臂聚集效應(yīng)宗明顯地理位線置：西至中大瘋街，東至扒珍珠路商業(yè)形怒態(tài)：沿街商業(yè)顯＋集中式糊商業(yè)＋專責(zé)業(yè)市場，犧以單層門捐面為主商業(yè)規(guī)按模：街區(qū)總烤長52斤0米，就總營業(yè)竹面積約結(jié)1.5疼萬㎡商鋪數(shù)量積：共69家主力戶徹型：10－塘25㎡關(guān)，開間買2－4揭m，進獄深5－芹8m80－1屋00㎡，顫開間8－挺10m，鹽進深10瞞－12聽m租金水效平：單層鋪店位租金父約0.晉8-1狀.8元凱/㎡·從天業(yè)態(tài)結(jié)規(guī)構(gòu)：以專業(yè)市如場（書店墓、電腦、守手機、電嚼動車等耕）為主占46黃％，其次減為社區(qū)服慘務(wù)類（醫(yī)殊療、通訊計服務(wù)類）意，餐飲類商業(yè)定位穩(wěn)：中檔商腸業(yè)主力客戶煉：中心城毒區(qū)客戶輻射區(qū)域駁：輻射整個勸城區(qū)經(jīng)營狀父況：靠近珍珠教路一側(cè)人喉流量較大括，專業(yè)性扎市場聚集殼效應(yīng)明顯既，整體經(jīng)稻營狀況良宜好。主力商嶄家：跨世紀障美食城掙、宇明身手機城局、領(lǐng)潮染手機城妻、溧水正3G手策機大賣歇場、文俯峰服飾中大街珍珠路通濟街大東門街后巷典型個案大東門呼商業(yè)步美行街—效—南側(cè)再形成手紐奉機、電孔腦專業(yè)重賣場，斧中部及照北部形嘆成餐飲勞、休閑懷娛樂街煉區(qū)地理位置征：北至通叢濟街，爛南至大詢東門街洞，東至言珍珠路愈，西至蕩后巷商業(yè)形驅(qū)態(tài)：沿街商業(yè)網(wǎng)，以雙層拉聯(lián)體商鋪懇為主（部壩分拆分出門租）商業(yè)規(guī)邀模：總長度毯約50葡0米（絕水街5股0米，判旱街4壯50米宣），總允營業(yè)面重積約3盼.5萬㎡商鋪數(shù)量粱：共23異2家主力戶型妄：80－1禁00㎡，表開間6－乘8m，進歪深10－壯12m120蓬－20踩0㎡，鴉開間6斜－8m顛，進深覆10－烈12m刷（2層租）租金水平草：單層鋪位騰租金約1猾.2－1穿.5元/珠㎡·天(罷水街沿街首)雙層鋪蔬位租金混約0.盛8-1槳.2元匹/㎡·像天（旱脖街內(nèi)鋪鳳）業(yè)態(tài)結(jié)敏構(gòu)：以餐飲梁類為主稅占80它％，其臭次為專牛業(yè)市場聲類（手收機、電續(xù)腦），位娛樂類諷（KT妨V、網(wǎng)學(xué)吧、足盟療）商業(yè)定杜位：中檔商隙業(yè)主力客舉戶：中心城區(qū)輻射區(qū)刷域：輻射整塊個城區(qū)經(jīng)營狀況號：街區(qū)內(nèi)人掃流量不足短，鋪面空疼置率高，服南北兩側(cè)穩(wěn)商業(yè)優(yōu)于哄中間沿街通商鋪。主力商除家：溧水宇企明手機舌大賣場坊、溧水蒜3G手奪機大賣烏場、絕滅代佳人沃KTV剛、禪悅和國際瑜穴珈、武瞧王府大譯酒店、吹聚鑫源蹄酒樓中大街珍珠路通濟街大東門街后巷交通路大東門商業(yè)步行街典型個案珍珠路—酒—南北主時干道之一增，整體跨銜度較大，頌業(yè)態(tài)豐富貿(mào)，以招商堅城小商品后市場、文床峰服飾為糊代表地理位置聽：北至交通猶路，南至德大東門街商業(yè)形棉態(tài)：沿街商壤業(yè)＋集友中式商腫業(yè)，集賊中式商川業(yè)2－棟3層，棋沿街門和面多為不單層商業(yè)規(guī)況模：街區(qū)總穩(wěn)長95誤0米，警總營業(yè)控面積約已3.5覺萬㎡商鋪數(shù)非量：共103于家主力戶型庭：18－4劉0㎡，開疲間3－5旨m，進深煮6－8m60－8世0㎡，開宜間6－8聰m，進深祝10－1樓2m租金水師平：單層鋪位目租金約1褲.0-1向.5元/極㎡·天業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)獎：以專業(yè)旨市場（詠機電、枝手機、哀文具等昌）為等主占4踢0％，熱其次為抱社區(qū)服播務(wù)類（采醫(yī)療、置美容美票發(fā)、婚響紗攝影盈），餐椅飲類商業(yè)定駱位：中低檔商獄業(yè)主力客戶校：中心城區(qū)臣及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)夏客戶輻射區(qū)憂域：輻射整副個城區(qū)伯及下屬哪鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)營狀企況：人流量較蜂大，專業(yè)瞎市場密集很分布，餐窩飲業(yè)比較朱發(fā)達。主力商壩家：招商城、愧溧水手機趕大賣場、狗文峰服飾兆等中大街珍珠路通濟街大東門街后巷典型個布案溫州商貿(mào)籃文化廣場街——業(yè)態(tài)京規(guī)劃與中封心商圈有碼一定重疊令，整體商恰業(yè)氛圍較棍差地理位置派：北至通濟敲街，南至木大東門街先，東至后閱巷，西至膝中大街商業(yè)形態(tài)給：沿街商業(yè)差，以雙層刃商鋪為主商業(yè)規(guī)早模：總營業(yè)耀面積約踩1.2筒萬㎡商鋪數(shù)鞋量：共68族家主力戶型銹：80－1血20㎡，墊開間4－采6m，進得深10－頸12m（調(diào)2層）租金水休平：鋪位租促金約0偽.6－耐1.0輔元/㎡葬·天業(yè)態(tài)結(jié)凳構(gòu)：以服裝類溫為主占7碎1％，其申次為娛樂肝休閑類（物KTV、禮網(wǎng)吧、足肉療）商業(yè)定位唱：中檔商業(yè)主力客戶感：中心城摩區(qū)輻射區(qū)域殘：城市中心渣區(qū)域經(jīng)營狀況佳：街區(qū)體療量較小催，空間繡閉塞未屯建立較袋強的昭打示面，馳整體商擱業(yè)氛圍疑較差。主力商做家：錢柜KT脫V、美的鄙空調(diào)、金未伯利鉆石中大街珍珠路通濟街大東門街后巷交通路溫州商尾貿(mào)文化鑒廣場典型個案溧水目前猴商業(yè)格局動仍以通濟巖街為核心攜的單核商論圈結(jié)構(gòu)，受整體定位削多以沿街推商鋪形式撕出現(xiàn)，輻給射整個城純區(qū)受南京耀市區(qū)強鄉(xiāng)豐大輻射出力的影旦響，溧畢水中高襲端消費碗存在明換顯外流抖現(xiàn)象整體檔次室以中端和滾中低端為材主，業(yè)態(tài)拳提升升級窮需求明顯商圈發(fā)展俘現(xiàn)狀項目處于港核心商圈陽地帶，商頸業(yè)氛圍成娛熟，應(yīng)抓劑住目前市松場上存在金的業(yè)態(tài)空裙白，進行允商業(yè)的提鳴檔升級商圈與項事目之間關(guān)鐮系本項目啟和示——對懷市場存在閃的業(yè)態(tài)空稻白進行引瞎領(lǐng)，深入執(zhí)了解客群禾需求，對具市場現(xiàn)有混業(yè)態(tài)逐步億分析，了仔解未來發(fā)讓展趨勢，該進行提檔扒升級通過商競?cè)Πl(fā)展浴現(xiàn)狀及妖商圈與紐奉項目關(guān)訪系的分猶析可以恰看出，區(qū)本項目挽處于溧題水核心烏商圈地乒帶，商端業(yè)氛圍什成熟，捐應(yīng)當(dāng)重錘點體現(xiàn)名城市商舍業(yè)的提深檔升級故，引領(lǐng)大城市商進業(yè)的發(fā)棚展商圈總結(jié)溧水消費知客群來源主要客煌群次要客群游離客群目標(biāo)消費家庭消脊費及商真務(wù)消費特色體驗涼消費游離客群—南京市區(qū)體驗式消費區(qū)域來源：南京市區(qū)為主消費原因：出差、旅游、路過或目標(biāo)消費消費目的：商務(wù)或體驗式價格敏感：對價格不敏感，看中特色與服務(wù)次要客群—周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域來源：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主消費原因：目標(biāo)消費消費目的：滿足目標(biāo)需求價格敏感：對價格較敏感，多為中年或中老年人主要客群—溧水縣區(qū)客群區(qū)域來源：溧水縣區(qū)消費原因：居住在此，就近消費消費目的：滿足家庭生活需求價格敏感：家庭消費較為敏感，商務(wù)消費不敏感對消費客另群來源進轟行分析，儉對本項目婚客群進行書挖掘及鎖摘定溧水消費催客群特點購物餐飲娛樂休閑溧水主要供給通濟街、中大街、后巷、珍珠路等，包含服裝、電器賣場、超市等多類業(yè)態(tài)中心商圈的餐飲業(yè)態(tài)除大東門商業(yè)步行街較為集中之外，在其他商業(yè)街體量小，較為分散；目前運營項目包括錢柜KTV、夢巴黎KTV、圓夢KTV、絕代佳人KTV等，分布不集中，以中檔、中低檔為主，缺少知名品牌主力店的引進以茶社、咖啡為主，如優(yōu)仙美地等供給特點中低檔消費，服飾類購物下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群占了大部分餐飲較為火爆，中高低均有覆蓋，但中高端餐飲整體供給不足

檔次、服務(wù)等較低，規(guī)模、形象都較為落后

新近發(fā)展起來，生意較好，具備發(fā)展空間

溧水居民消費特點家庭日常生活類就近超市購物，服飾等基本流入南京，特別是年輕人購物受南京沖擊較大

餐飲消費觀念開始轉(zhuǎn)換，外出就餐頻率每年都有遞增

娛樂項目較少，不能滿足需求，酒吧類流入南京消費

消費觀念引導(dǎo)較快接受，未來發(fā)展將更快

對本項目消費傾向服飾類購物如有，高于現(xiàn)有水平，會滿足部分需求，但流失率依然會很大

如有，欣然接受，但特色、服務(wù)、硬件等需要高于現(xiàn)有水平

如有，需要提升檔次及服務(wù)，升級現(xiàn)有娛樂

如有，會給予消費者更多的選擇空間

生活、家雀庭消費特羽點明顯，鬼對餐飲娛內(nèi)樂業(yè)態(tài)升妻級需求較拐強在了解客殊群需求的熄基礎(chǔ)之上號，對各類逝業(yè)態(tài)的可飼行性進行迅研判百貨目前在運檢營的購物航業(yè)態(tài)大部伐分為臨街用店鋪零售相形式，分播布散亂，涌檔次較低桃，中高端率百貨業(yè)態(tài)譜存在市場條空白分布區(qū)域業(yè)態(tài)主力面積（平方米）特點通濟街服裝百貨80－100分布：運營項目分散于核心商業(yè)圈的各個商業(yè)街內(nèi)規(guī)模：規(guī)模普遍較小，缺乏集中式經(jīng)營檔次：目前運營項目以中檔、中低檔為主，中大街服裝零售100－120大東門街手機電腦餐飲娛樂80－100后巷服裝零售30－50珍珠路機電手機小商品60－80交通路五金餐飲娛樂50－80交通路通濟街大東門街中大街珍珠路后巷商業(yè)街商業(yè)街舍是溧水繳的主要和商業(yè)形辜態(tài)，業(yè)激態(tài)方面虛多為零義售和專仆業(yè)市場兇，主要縱還是以腳傳統(tǒng)商聞業(yè)為主擦，缺少蓄主題化坑、特色詠化街區(qū)交通路通濟街大東門街中大街珍珠路后巷商業(yè)形態(tài)主要業(yè)態(tài)體量主力面積主力商家商業(yè)檔次通濟街沿街商業(yè)＋集中商業(yè)服裝百貨1.5萬㎡80－100百貨大樓、法萊服飾大賣場中高端中大街沿街商業(yè)＋專業(yè)市場服裝零售1.8萬㎡100－120柒牌、七匹狼、利朗中端大東門街沿街商業(yè)＋集中式商業(yè)＋專業(yè)市場手機電腦餐飲娛樂1.5萬㎡80－100跨世紀美食城、溧水3G手機大賣場中端后巷沿街商業(yè)服裝零售1萬㎡30－50無主力門店中低端珍珠路沿街商業(yè)＋集中式商業(yè)機電手機小商品3.5萬㎡60－80招商城、溧水手機大賣場中低端交通路沿街商業(yè)＋集中式商業(yè)五金餐飲娛樂1.5萬㎡50－80五星電器、曼德夫、圓夢KTV中低端大型超市項目規(guī)模業(yè)態(tài)客戶經(jīng)營狀況蘇果超市（交通路店）7500㎡1F（服裝、首飾、小電器）2F（家紡、日用品）3F（食品）城區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶位于人氣最旺的通濟街商圈，人流量集中，帶動了附近商鋪的客源。蘇果超市（灣子口店）6000㎡1F（食品、日用品）2F（家紡、服裝）外側(cè)沿街以餐飲為主中心城區(qū)及城東片區(qū)形成以蘇果為中心的小型商貿(mào)中心，人流量匯聚，蘇果兩側(cè)沿街門面經(jīng)營狀況均高于周邊。溧水主城燥區(qū)現(xiàn)有兩屈家大型蘇駱果超市，關(guān)未來交通芹路店將搬斤至萬辰華筍潤蘇果內(nèi)默，整體超福市規(guī)模較耗大，未來禾萬辰華潤坦蘇果將與津本項目共謹融共生，俊為本項目岡帶來人流望，不建議卡引入新的摸超市蘇果社區(qū)根店（交通帝路店）蘇果社區(qū)渾店（灣子溫口店）華潤蘇斷果（萬日辰店）項目規(guī)模（平米）經(jīng)營狀況客戶特點蘇寧電器3000較差，相對區(qū)域位置較偏城區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶家電、電腦賣場五星電器2500良好城區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶家電大型賣場國美電器4000良好城區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶家電為主大型賣場家電賣鋤場目前核川心商圈踐區(qū)域已墳有三大利家電賣吧場的布漲點，基切本處于以飽和狀餅態(tài)，不閉建議引污入此類誕業(yè)態(tài)交通路通濟街大東門街中大街后巷五星電器蘇寧電器國美電器餐飲娛樂善大部分為標(biāo)中低端消擾費，餐飲私知名品牌萍少，規(guī)模透均較小，躲娛樂以網(wǎng)橡吧、KT忽V為主，鞭檔次有限餐飲娛寬樂分布：中心商圈庫的餐飲業(yè)撈態(tài)除大東固門商業(yè)步排行街較為閉集中之外曠，在其他逃商業(yè)街體宮量小，較撕為分散；委整體市場共的休閑娛由樂業(yè)態(tài)體渾量有限。檔次：劇目前運成營項目印以中檔形、中低兩檔為主菠，缺少革知名品裹牌主力再店的引錦進“大型慢餐飲只計有小廚劈燕娘做的踏還不錯擴，天天紅都爆滿別，整體綿需求明清顯沒有完得到滿桃足?！薄M者訪龜談家居市場現(xiàn)有主要贈集中式家秒居市場分身布在珍珠來路東面，融形象差、美檔次低，魂供應(yīng)量不街大金寶市茂場恒隆家居項目功能及業(yè)態(tài)檔次規(guī)模目前情況金寶市場家居、裝飾材料、日用百貨中低檔3萬業(yè)態(tài)較為全面，輻射城區(qū)和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)恒隆家居家居、家紡、家裝中高檔1萬引入了掌上明珠等多家家居主力店和部分裝飾公司影院情況溧水市場妄目前缺乏屠高品質(zhì)的玻大型影院題，本項目倒可引進大瓜型品牌影歲院，引領(lǐng)時城市商業(yè)麗發(fā)展，樹忽立標(biāo)桿“去年我腐還是特周地跑到豈南京去體看的阿怒凡達。抓其實新近電影院腔不一定飽要多大處，但各丹方面條精件要跟翁上?！薄M濤者訪談溧水影劇惠院位于珍翅珠路是溧標(biāo)水縣最老傍的影視劇蟲院，現(xiàn)在旦已逐步被沖淘汰，主志要用于各顫種商業(yè)性胞質(zhì)租賃溧水影劇強院本項目孔在發(fā)展哥百貨、潔商業(yè)街茅、餐飲鋼娛樂及襯家居廣抄場等業(yè)濤態(tài)上都閥具備市串場基礎(chǔ)條，打造巡壽具備目猛的性、涉特色性黨的綜合嚴一站式搏商業(yè)是砍本項目崖的主要浮發(fā)展方納向核心商圈較內(nèi)大型超境市規(guī)模大勇，距離本滅項目近，且本項目應(yīng)纏共享其人頃流；家電珍賣場趨于貼飽和狀態(tài)園，避免進驚入激烈競惕爭超市，奏家電賣姨場核心商心圈的商恭業(yè)街，苦整體業(yè)詞態(tài)檔次累不高，伸以傳統(tǒng)技商業(yè)為批主，缺遵乏特色漸類主題醒類商業(yè)剪街區(qū)商業(yè)街溧水市按場目前領(lǐng)尚無大離型影院怎，本項墾目可通影過影院學(xué)的引入奧，提升捕整體客焰群的消瓜費認知尾度影院溧水高延檔餐飲鄉(xiāng)豐娛樂缺蘆乏，項批目可著細力打造寶集中式及餐飲娛戀樂，構(gòu)狗建目的梯型要素餐飲娛樂溧水目前爭缺乏純粹腔的百貨業(yè)專態(tài)，多以舊臨街商鋪夠的零售形氣式運營，著形象檔次象不高，項出目可著重爭打造集中攏式百貨業(yè)后態(tài)百貨現(xiàn)有家居初廣場整體球檔次不高能，建議對緒此類業(yè)態(tài)嫩進行提檔搖升級家居建似材市場空白市場空白提檔升慰級市場飽活和提檔升恨級提檔升鑄級業(yè)態(tài)分析組總結(jié)城市背景亦分析1項目定位漿及發(fā)展戰(zhàn)早略3項目初乞步規(guī)劃柏建議4市場機會鬼點分析2本項目—繳—將承載溧醬水核心商我圈的商業(yè)虜領(lǐng)頭角色將承擔(dān)溧盲水商業(yè)提奔檔升級的察發(fā)展將代表溝以購物熄、餐飲矩、娛樂踐、休閑易等多元穗化、體允驗化、土綜合功誼能為發(fā)嗚展趨勢將展示棚“享受蒼城市之怖美”的勒新都市疲主義生田活精神兇旗幟將體現(xiàn)多郊元的、休策閑的生活妻消費形式1〉溧水迫商業(yè)不斷裝發(fā)展與崛泄起，其向隨心力將吸職引更多不塊同層次的新商業(yè)業(yè)態(tài)幟進入；2〉更多顫需求便利肢的就近消伸費者，促繩成溧水中釋心商圈輻袋射力進一幻玉步放大；3〉地前價和租掉金對行弱業(yè)區(qū)位排的作用秧，導(dǎo)致怨市場聚鎖焦點的帖形成；4〉新刑興的各醫(yī)種行業(yè)稼自身激臟發(fā)集聚莊效應(yīng)，恰將產(chǎn)生句新功能診的交疊僑空間；5〉項目逗自身具有封極為優(yōu)質(zhì)宴的綜合性榮資源，具狼有承載中侮心商圈輻凝射的良好穗條件。占位思考領(lǐng)導(dǎo)者—壟斷權(quán)價格—產(chǎn)品有窩不可重復(fù)爽性—過河拆烤橋追隨者—搭便弓車，借還勢—以小紛博大殺臘傷戰(zhàn)術(shù)—價格述戰(zhàn)的制鉆造者補缺者—目標(biāo)籃明確，記挖掘客齒戶—瞄準(zhǔn)尸市場縫鳥隙—創(chuàng)新移產(chǎn)品和榜需求點挑戰(zhàn)者—改變宅游戲規(guī)海則—強調(diào)新拼的評估標(biāo)譽準(zhǔn)—強調(diào)妥產(chǎn)品的噸特色和屋價值行業(yè)老大行業(yè)老大好，中大規(guī)裝模市場次/非培主流市肺場敏銳的特機會主澇義者區(qū)域的刃資源特劣質(zhì)以及抵多種優(yōu)滴勢資源示共生互正補，形好成強大勤的聚合鑒效應(yīng)，冬若進行待深入挖聾掘和合疾理利用域，將會聾產(chǎn)生巨氏大的綜差合效應(yīng)驅(qū)，本項丸目應(yīng)承爭擔(dān)起溧山水商業(yè)窗領(lǐng)導(dǎo)者虜?shù)氖姑虡I(yè)占妄位招商主力店孝招商次主力店敬招商品牌店招阻商中小散鋪腥招商試運營慘期銷售銷售導(dǎo)緒入銷售強銷銷售持續(xù)尾盤銷售開業(yè)運營對現(xiàn)有商舌圈的提檔繞升級，打鴉造核心商糊圈大型商肌業(yè)MAL咽L，租售奮雙輪驅(qū)動招商銷旁售階段桌擬定第一階段稼：招商銷喜售前期，頁即籌秘備期。此演階段為招免商推廣的霜導(dǎo)入期。第二階段飯：招商銷襲售期，括即首實施期，玻此階段為液招商推廣竊的推進期論。第三階段亭：開業(yè)期閣，料即運營漢初期，此息階段為招失商與開業(yè)悔的銜接期省。第四階怖段：運蛾營期，家即正排式運營揭期，此牌階段為歪以運營愉及管理避為主的餓發(fā)展期遺。商業(yè)發(fā)展桂戰(zhàn)略核心商巷圈大型多商業(yè)M連ALL文化-郊濃縮-悠時尚的星展示場第一，矩豐富的敗業(yè)態(tài)滿搏足消費潤者對商救品的需劑求和生嘴活品質(zhì)逼的追求昆；第二，是蜓在一個開現(xiàn)放的環(huán)境撲中，而不文像傳統(tǒng)購逮物中心是進在一個封醫(yī)閉的環(huán)境棕里；第三，停角車方便，兆有足夠的號停車位；第四，青更加注魯重環(huán)境彩和建筑盤風(fēng)格的赤營造。LIF范EST更YLE喇MAL裂L商業(yè)形睜象定位新融合推行三元棄互融休閑新病城市拐文化齒迎客松初人本唐新升級創(chuàng)造全新殊亮點新文化展新辰名片違新業(yè)態(tài)實現(xiàn)三層越結(jié)合城市空間愚升華御文化發(fā)吃展飛躍消費休置閑領(lǐng)袖休閑娛樂繁中購物的竊方式順應(yīng)艘城市商業(yè)弟發(fā)展規(guī)律Lif失est牛yle歐Ma卸ll有別于結(jié)傳統(tǒng)商漂業(yè)，是虛集購物愉、娛樂欠、休閑息、餐飲妨，文化粘于一身鎮(zhèn)的一站精式體驗摟消費場環(huán)所。引歪領(lǐng)國際永時尚潮遵流，傾另心打造燒風(fēng)靡全薪球的“撫Lif崇est睛yle撞Ma訴ll”梨商業(yè)理積念，為攔張揚個徒性的不吹同人群稅創(chuàng)造風(fēng)抵格各異梅又相互梯融合的峰天堂與訊娛樂消豈費歡聚伴空間，比在這里犬，可以浪找到最止寵愛自副己的生轎活方式囑。最大特點貸是將豐富躍業(yè)態(tài)與環(huán)瞞境資源相蘭融合，為需城市中的母精英群體盲營造閑適死輕松的購今物氛圍，傾是都市水滑泥森林中鵲的一處稀膜有風(fēng)景。商業(yè)產(chǎn)品場建議——桂建議商業(yè)貌建筑為集猛中式商業(yè)集+商業(yè)街姿為主的開絹放式街區(qū)辛，同時注舍重整體商志業(yè)氛圍以蓬及豐富景帖觀的打造燙，營造出掠強烈的文薯化休閑氛閘圍建議商匹業(yè)以集冶中式商善業(yè)+商座業(yè)街為營主，充返分體現(xiàn)丑現(xiàn)代商敗業(yè)氣派中央以良綠地廣海場為依箱托，設(shè)鼓置音樂富噴泉，忍優(yōu)雅的積環(huán)境，鐘豐富的狡景觀，院將使商牢業(yè)氛圍事更富情童趣廣場以幟體現(xiàn)濃膀郁的商諸業(yè)文化羨為特色叮，通過滅露天舞渴臺安排盈演出，網(wǎng)展賣宣析傳等商準(zhǔn)業(yè)文化訂活動，援為溧水姿市民提壘供一個衫開放的彼、參與蜻性較強飛的城市柳客廳沿秦淮河吵打造景觀甘帶，結(jié)合謊高檔餐飲趙娛樂進行杰設(shè)計商業(yè)產(chǎn)品戒建議盡可能慘引進符賄合當(dāng)?shù)馗嗫腿盒杌I求的業(yè)沖態(tài)，以造成對邀原有業(yè)態(tài)塑的強烈沖相擊，顛覆瓦舊有商業(yè)稀格局要有主目流業(yè)態(tài)甜和核心避店，保證本案春開業(yè)以后博對周邊物唐業(yè)形成競股爭態(tài)勢，補銷售力強點，以吸引戲人氣，集翻聚商氣強調(diào)多余業(yè)態(tài)經(jīng)景營，以京使各業(yè)簡態(tài)之間赤優(yōu)勢互蕉補，降低祝整體運拼營成本遭，提高親利潤率紗，預(yù)防內(nèi)風(fēng)險業(yè)態(tài)組合擴依據(jù)業(yè)態(tài)組性合分析業(yè)態(tài)定鋒位業(yè)態(tài)功能物業(yè)形態(tài)核心競爭力輻射客群購物集中式百貨（含影城）購物街區(qū)以購物街區(qū)和集中式百貨業(yè)態(tài)為依托，滿足消費者的一站式購物需求注重兩者在業(yè)態(tài)上的錯位經(jīng)營溧水全城市客群家居集中式家居賣場引入知名家居品牌。進行集中式管理，形成中高檔的家居裝飾一條龍服務(wù)溧水全城市客群餐飲中餐特色餐飲設(shè)置中餐主力店——大型中餐，滿足小業(yè)主和政府客戶的招待和聚餐需求，引入在南京口碑很好的飯店，起到帶動人氣的作用特色餐飲——如不同口味的世界風(fēng)情餐飲或各地口味餐飲，包括當(dāng)?shù)氐奶厣敛损^餐飲部分將成為項目聚集人氣的關(guān)健，通過主力店的引入，帶動商業(yè)街整體價值的提升服務(wù)溧水全城市客群的同時，以特色化餐飲業(yè)態(tài)吸引南京客群娛樂休閑影院、KTV、商務(wù)會所等以電影院為龍頭，KTV和夜總會為核心融合咖啡廳、電玩城、足浴、桑拿等多種業(yè)態(tài)打造娛樂休閑生活中心服務(wù)溧水全城市客群的同時，以高檔休閑業(yè)態(tài)輻射南京客群出色的埋購物、圾餐飲、衡休閑、或娛樂的屆消費價坊值，服飛務(wù)溧水胖各檔次旨消費客殲群的同遼時，以痛目的型喚業(yè)態(tài)輻廢射部分牢南京客女群，實燥現(xiàn)客群汗面及影禮響力的傷擴容休閑娛樂購物體驗為溧水怒居民帶鏈來全新的榆生活方博式、全鑒新的消矛費方式哨、全新戶的體驗虜感受消費功能定羽位城市背景襖分析1項目定補位及發(fā)妙展戰(zhàn)略3項目初步唯規(guī)劃建議4市場機糖會點分脹析2商業(yè)規(guī)破劃布局蠅示意—緊—總體陰思路考慮商快業(yè)價值禍分區(qū)原菌則：1、沿望脾京路、東催大街的地沾塊二、地張塊三昭示企性強、商殿業(yè)價值最喊高，布置朋集中式商靜業(yè)與商業(yè)稅街區(qū)，自氧我中心化塵，打造溧皇水新商業(yè)掠核心。2惰、地塊一梅、地塊四乎、地塊五萄商業(yè)價值搏有限，設(shè)閉置社區(qū)底軟商配套。社區(qū)配壯套與集逼中式商欄業(yè)功能沃分離：社區(qū)底冠商面向駐社區(qū)居乖住人群嫩，作為石社區(qū)配筐套功能傘使用。怒集中式宅商業(yè)與顏特色商側(cè)業(yè)街區(qū)泳面向溧菜水全市扣，作為箏綜合性宮商業(yè)中圈心功能絲式。人流程動線互雙不干擾佳，保證個社區(qū)居坐住品質(zhì)叼。地塊一地塊二地塊四地塊五地塊三集中式突商業(yè)及普特色商捎業(yè)街區(qū)商業(yè)規(guī)劃文布局示意曾——社區(qū)虛底商建議地塊一地塊二地塊四地塊五地