名師精講房地產(chǎn)經(jīng)營與管理深度解讀圖片豐富

房地產(chǎn)經(jīng)營與管理課程簡介課程性質(zhì)

《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》課程開設(shè)的目的在于使學生較高層次的掌握房地產(chǎn)經(jīng)濟和管理的相關(guān)理論、掌握房地產(chǎn)市場的運作規(guī)律、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和管理的主要過程和我國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)實問題的可能解決渠道。

課程要求

本課程采用教師講授、學生自學相結(jié)合的教學方式，努力形成教師和學生雙向互動、對稱平衡的教學模式。請大家積極參與課內(nèi)學習和課后自學

上課時應將手機調(diào)為無聲狀態(tài)預備中教材與參考書教材劉洪玉，鄭思齊，城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟學，中國建工出版社，2007（美）丹尼斯·J·麥肯齊、理查德·M·貝茲著，張友仁譯，《房地產(chǎn)經(jīng)濟學》，經(jīng)濟科學出版社，2003.課程參考書：（美）丹尼斯·迪帕斯奎爾，威廉C·惠頓著，《城市經(jīng)濟學與房地產(chǎn)市場》，經(jīng)濟科學出版社，2002.謝經(jīng)榮等編著，《房地產(chǎn)經(jīng)濟學》，中國人民大學出版社，2002.查爾斯·H·溫茨巴奇等著，現(xiàn)代不動產(chǎn)（第五版），中國人民大學出版社，2001預備中授課計劃：2010年10月22日－24日I總論II房地產(chǎn)經(jīng)營管理的相關(guān)基礎(chǔ)理論III市場分析與可行性研究報告IV市場細分和項目定位V房地產(chǎn)營銷VI城市房地產(chǎn)管理預備中知識管理故事演繹應激實驗I總論不動產(chǎn)是市場博弈：可愛的房價vs可恨（or可怕）的房價不動產(chǎn)不僅僅是市場博弈：誰的手？誰能（會、應）出手？出手好嗎？不好嗎？【溫總理在網(wǎng)上說有能力控制房價，能理解蝸居的感受，怎么理解呢？】溫總理在百姓熱切的提問與充滿期待的眼神中，沉著回答了“四點措施”、“一個表態(tài)”和“一個擔憂”。四措施是增加保障性用房、鼓勵和支持人們購買自住房和改善性用房、抑制投機性和投資性的住房與管好市場。表態(tài)在“任期內(nèi)把房價保持在一個合理價位”，同時擔憂“拉不住這匹脫韁的野馬”。

房地產(chǎn)的相關(guān)概念房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的流程房地產(chǎn)經(jīng)濟可能的研究空間I總論不動產(chǎn)是市場博弈

主體是多元的，主體的行為構(gòu)成博弈市場是不透明的，信息不對稱行為之間呈現(xiàn)不清晰的關(guān)聯(lián)博弈不僅發(fā)生在市場對立的供需之間，也發(fā)生在供需內(nèi)部I總論－房地產(chǎn)的相關(guān)概念住宅房地產(chǎn)房屋開發(fā)房地產(chǎn)（一）房地產(chǎn)的概念

1．房地產(chǎn)是指土地及其上的定著物（包括建筑物、構(gòu)筑物及與土地不可分割的樹木、花草和建筑物的附屬設(shè)備）。

2．房地產(chǎn)是房屋財產(chǎn)和土地財產(chǎn)的總稱，包括土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及附帶的各種權(quán)益。

3.房地產(chǎn)是由人工創(chuàng)造的包括時間、地球表面特定土地區(qū)位及其受文化偏好和經(jīng)濟活動影響的房屋和公共基礎(chǔ)設(shè)施組成的多維體。

4、狹義的房地產(chǎn)是指土地和土地上永久性建筑物及其衍生的權(quán)利；廣義的房地產(chǎn)除上述內(nèi)容外，還包括諸如水、礦藏和森林等自然資源。

I-001I總論－房地產(chǎn)的相關(guān)概念由于房屋總是固定在土地上，土地是不可移動的，所以房地產(chǎn)又稱“不動產(chǎn)”。不動產(chǎn)的英文名稱為realestate或realproperty。在英語中，realestate一詞具體是指土地及附著在土地上的人工構(gòu)筑物和房屋realproperty一詞具體是指realestate及其附帶的各種權(quán)益。

I-002I總論－房地產(chǎn)的相關(guān)概念（二）房地產(chǎn)的類別住宅寫字樓工業(yè)房地產(chǎn)商業(yè)房地產(chǎn)旅游房地產(chǎn)行政性房地產(chǎn)綜合房地產(chǎn)特殊房地產(chǎn)etc.

I-003I總論－房地產(chǎn)的相關(guān)概念（三）房地產(chǎn)的屬性總體上具有商品屬性、財產(chǎn)屬性、投資屬性、政治（政策）屬性具有雙重經(jīng)濟身份。房地產(chǎn)商品既是一種消費財產(chǎn)，也可以是一種資本財產(chǎn)，是一種十分特殊的商品抵御通脹性高昂的投資金額固定性受外界影響性。這是指房地產(chǎn)商品與周圍環(huán)境不可分割地聯(lián)系在一起。主要表現(xiàn)在（1）一定區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)項目之間互相影響。（2）房地產(chǎn)對市政設(shè)施和各種社會職能部門有很強的依賴性。I-004（四）土地的概念土地是由地球陸地部分一定高度和深度的巖石、礦藏、土壤、水文、大氣和植被等要素構(gòu)成的自然綜合體，即陸地及其自然附屬物?，F(xiàn)實的土地已經(jīng)不僅僅是一個單純的自然綜合體，而是一個由各種相互作用并發(fā)生變化的因素構(gòu)成，并綜合了人類活動成果的“自然——經(jīng)濟綜合體”。I總論－房地產(chǎn)的相關(guān)概念I(lǐng)-005（五）土地的特性自然特性：位置固定性、面積有限性、質(zhì)量差異性、永續(xù)利用的相對性經(jīng)濟特性：供給的稀缺性、利用方式的相對分散性（多樣性）、利用方向變更的困難性（難以恢復、不可逆性）、土地的增值性、規(guī)模報酬的非線性社會屬性I總論－房地產(chǎn)的相關(guān)概念I(lǐng)-006I總論－房地產(chǎn)的相關(guān)概念（六）房地產(chǎn)業(yè)從事房地產(chǎn)的投資、開發(fā)、經(jīng)營、物業(yè)管理和房屋中介服務(wù)的總稱。屬于第三產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)包括的活動領(lǐng)域主要有：1、土地開發(fā)和再開發(fā)；2、房屋開發(fā)；3、地產(chǎn)經(jīng)營，包括土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃和抵押；4、房地產(chǎn)經(jīng)營，包括房產(chǎn)（含土地使用權(quán)）買賣、租賃、抵押等；5、房地產(chǎn)中介服務(wù)，包括信息、咨詢、估價、測量、律師、經(jīng)紀和公證等；I-007I總論－房地產(chǎn)的相關(guān)概念（七）一些相關(guān)的專業(yè)名詞宗地容積率綠地率折現(xiàn)通平狀況生地；熟地；凈地房地產(chǎn)市場級別１．房地產(chǎn)一級市場。政府出讓國有土地使用權(quán)即是典型的房地產(chǎn)一級市場行為。

2．房地產(chǎn)二級市場。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售商品房即是一種典型的房地產(chǎn)二級市場行為。（增量房）３．房地產(chǎn)三級市場。購買商品房的買家將商品房再行轉(zhuǎn)讓即是一種典型的房地產(chǎn)三級市場行為。（存量房）I-008房地產(chǎn)三級市場體系房地產(chǎn)一級市場又稱土地一級市場，是土地使用權(quán)出讓的

市場，即國家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國有土地后出讓給使用者的市場，出讓的土地，可以是生地，也可以是經(jīng)過開發(fā)達到“七通一平”的熟地。房地產(chǎn)二級市場，是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)或達到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地進行出售和出租的市場。即一般指商品房首次進入流通領(lǐng)域進行交易而形成的市場。房地產(chǎn)三級市場，是購買房地產(chǎn)的單位和個人，再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)賣或轉(zhuǎn)租的市場。也就是房地產(chǎn)再次進入流通領(lǐng)域進行交易而形成的市場。房地產(chǎn)市場級別的典型行為：房地產(chǎn)一級市場。政府出讓國有土地使用權(quán)即是典型的房地產(chǎn)一級市場行為。房地產(chǎn)二級市場。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售商品房即是一種典型的房地產(chǎn)二級市場行為。（增量房）房地產(chǎn)三級市場。購買商品房的買家將商品房再行轉(zhuǎn)讓即是一種典型的房地產(chǎn)三級市場行為。（存量房）信息不對稱是各級房地產(chǎn)市場的重要特征I總論房地產(chǎn)業(yè)定位及其與國民經(jīng)濟互動關(guān)系房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)定位1、產(chǎn)業(yè)性質(zhì)定位廣義二、三產(chǎn)業(yè)兼具，狹義專指第三產(chǎn)2、功能定位基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)地位：社會活動的基本物質(zhì)前提社會發(fā)展基本條件，eg小康標準人均居住面積9平方米城市經(jīng)濟發(fā)展和現(xiàn)代化的基礎(chǔ)是社會財富創(chuàng)造的重要源泉。支柱產(chǎn)業(yè)地位（一般認為產(chǎn)業(yè)GDP占地方GDP5％以上為支柱產(chǎn)業(yè)，或房地產(chǎn)產(chǎn)值相當于地方GDP的10％以上為支柱產(chǎn)業(yè)。其他指標還有產(chǎn)業(yè)相關(guān)系數(shù)等）美國房地產(chǎn)業(yè)對GDP影響為14％北京、上海等大城市房地產(chǎn)銷售額，相當于該年GDP的10％左右房地產(chǎn)業(yè)具有相當具有的產(chǎn)業(yè)聯(lián)動能力，可以前后向推進60余個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。I-015I-013I總論－房地產(chǎn)經(jīng)營的流程投資機會尋找投資機會篩選可行性研究獲取土地使用權(quán)規(guī)劃設(shè)計和方案報批簽署有關(guān)合作協(xié)議施工建設(shè)與竣工驗收銷售物業(yè)管理提供后期增值服務(wù)I-011這樣一個流程的綜合，才可稱為

營銷I總論－房地產(chǎn)業(yè)可能的研究空間房地產(chǎn)價格理論房地產(chǎn)供給需求關(guān)系關(guān)聯(lián)※周期區(qū)位與房地產(chǎn)地租與房地產(chǎn)房地產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)與城市更新※舊城住房制度與改革城市廉租房土地市場創(chuàng)新房地產(chǎn)金融與創(chuàng)新房地產(chǎn)稅收房地產(chǎn)與城市社會問題房地產(chǎn)經(jīng)營管理可以深入探討的領(lǐng)域房地產(chǎn)市場細分可行性研究房地產(chǎn)項目定位房價制訂房地產(chǎn)營銷（不僅是促銷或者銷售）特許房地產(chǎn)品（如經(jīng)濟適用住房）投放－準入－規(guī)模分析……I-012II房地產(chǎn)經(jīng)漏營管理的蜘相關(guān)基礎(chǔ)剩理論從故事到銀理論II-金001一、供給與艱需求（覆價格）圍理論二、房地艇產(chǎn)品特殊循屬性的引暫致行為研羅究三、預期狡理論四、地租都和區(qū)位理霉論五、外部脅性理論六、比鄰擦定律七、擠提出效應八、資健金時間把價值九、產(chǎn)權(quán)閱理論十、什區(qū)么是營驗銷II房地產(chǎn)越經(jīng)營管趙理的相廟關(guān)基礎(chǔ)夾理論故事1：想要饒買房嗎風？買得則起房嗎閣？有用性、悠稀缺性、腐有效需求蘇三者是房傭地產(chǎn)價格倚的形成條膚件。市場交民易由供罷給和需令求決定蒸，更有趣意義的邊是有效辨供給和濾有效需安求。在房地開產(chǎn)中，惱主要的寄增值部侄分來自乓土地。轉(zhuǎn)土地價跨格增值鐵包括投苦資性增達值、供刻求性增剝值和用免途性增圣值。房地產(chǎn)申價格彈召性的決知定從兩賀個方面爸考量：1、需求價薦格彈性由狹替代品的桿多少和價蠶格決定2、供給償價格彈售性同時承間長短閃關(guān)系密收切引申：椒影響需鏟求的因羊素不僅蘋包括收蜂入、偏褲好、替街代品價害格還包影括房地產(chǎn)品淚的特殊性和客戶的峰預期供給與抽需求（減價格）默理論II-占002II慮-00勤3房地產(chǎn)地市場短末期供給在房地售產(chǎn)市場巷上，無蠻論是原吊有物業(yè)述還是新展建物業(yè)逗，短時家間周期膀內(nèi)它們揚都缺乏慘供給彈長性。原有物躺業(yè)之所姓以短期坦供給價灑格彈性廁較低，棚主要原備因是當下物業(yè)租映金上漲挨時，租賀戶在短山期內(nèi)通阻常不會哈很快減哈少他們覆所承租減的物業(yè)喚空間，霸以致可循供出租犁或再出作租的原孝有物業(yè)罷在短期林內(nèi)供給供量變化潑對租金訊變化的害反應較匙遲鈍。新建物犯業(yè)的供土給價格河彈性也麗較低，尚是因為牽新建物更業(yè)從決狂定開發(fā)良到建成抹租售，疏需要一濫個較長顏的時間歷周期。船在這段咽時間內(nèi)猾，新建服物業(yè)不袍能及時此滿足市姿場的需色求，市系場上的臣供給量府也不能狂很快變布化，因死而新建孝物業(yè)的屈短期供卸給彈性散缺乏。由于短期信內(nèi)房地產(chǎn)間市場上的禾房地產(chǎn)商但品供應量遣不能得到葡較快的調(diào)拌整，房屋槐租金和售集價主要由亮需求量的管變化所決深定。II-長004房地產(chǎn)市耳場長期供執(zhí)給從房地敢產(chǎn)市場勵的長期缺變化來據(jù)看，房局地產(chǎn)供錦給價格手彈性系尋數(shù)趨于集增大。跌主要是廢通過改昂變原有爪土地的悅利用性符質(zhì)和房戲屋的用決途，以釘及增加蜘新的房集地產(chǎn)開凳發(fā)項目測，以適初應房地報產(chǎn)市場曠價格的劍變化。蒼但是，晌土地由筋于空間芒位置的漏固定性茶、數(shù)量惱的有限躁性和稀彈缺性，辨其長期僻供給缺腹乏彈性脾。另外來，城市銅規(guī)劃的貞調(diào)整和折控制也濁對反對根房地產(chǎn)芹的供給帥產(chǎn)生較邀大的影售響。一養(yǎng)般來說賣，容易枯獲得政泛府規(guī)劃怎部門批怒準的房聲地產(chǎn)開察發(fā)項目膚和具有拾兼容性暑且易改潤變用途毒的物業(yè)欣，它們萄的供給鵲價格彈撕性較大集，城市乏規(guī)劃限溪制較嚴竟且不易勵改變用沈途的房駕地產(chǎn)開掠發(fā)項目討的供給帽價格彈抹性相對繩較小。II-孕005II房地產(chǎn)經(jīng)傅營管理的竟相關(guān)基礎(chǔ)蜘理論問題2：你愿意慮獲取一個型棚戶區(qū)的貪大Hou捐se，還是靜蠢安的一套繩小公寓？房地產(chǎn)品兇也是分類籃的：劣等品、演正常品和適奢侈品人的需求靈是有層次矩的?！c馬斯扛洛的需法求層次濃論相結(jié)你合，我跟們可以百看到，宮劣等品蟲可以近害似的對柜應為需勁求的最浴基本層峰次，即況生理需吹求層。果而奢侈雅品更多毛的對應齡于自我艘實現(xiàn)的禮高端需大求層次謹。用經(jīng)濟昂學的語銅言來描杏述，我廚們可以圣看到，俗任何交煩易行為保都應當且產(chǎn)生消俱費者剩弄余，最氏大化消琴費者剩甘余是理住性消費況者的選瓦擇。從這種棟行為演繹逃的過程進降行再考量訂，很多傳此統(tǒng)的房地犬產(chǎn)調(diào)查方寧法值得商正榷。房地產(chǎn)品毀特殊屬性泄的引致行趙為研究II-嫂006II房地產(chǎn)思經(jīng)營管鉛理的相夕關(guān)基礎(chǔ)釘理論故事3：明天房音價會不會虛漲？房地產(chǎn)笛需求＝罷真實需竊求+投資需被求。真實需杠求——價格越漲這，需求越菌小。投資需嘗求——價格越叫漲，需宅求越大夸。投資合需求擠棗出真實渡需求。投資需媽求可以政自我循泄環(huán)，自帆我放大——形成特定的預期。不一致的刃預期并不丙可怕，可繪怕的是政萬府或者市運場盲目的甘形成極其朗一致的預現(xiàn)期，特別打是對房地此產(chǎn)市場而海言。預期理論II愧-00縫7Cas剩e：預期的頑影響有學者認鳴為此輪購杠房風潮的窩原因主要犯在于：信息的不勞透明、不嬸對稱而導痰致購房人朽心理預期殲產(chǎn)生偏差——在擔心銀土地“飲斷檔”級導致房疊價暴漲頭，害怕波銀行實則行嚴審任貸款、享還款壓誕力加劇膏的情況涉下加入硬購房隊呼伍。II-藏008II房地產(chǎn)屬經(jīng)營管裂理的相模關(guān)基礎(chǔ)撒理論故事4：向左障走，向井右走？鬼浦東or浦西女性的斯轉(zhuǎn)彎率抓決定商犬鋪價格顧的不等熊?；春Ｂ反缡链缃?。說明區(qū)撲位的重紫要性。從三通漫一平到蹄十七通備一平，韻輕軌上車蓋權(quán)對土地博的追加敢投資有施利于形射成級差地租。地租和造區(qū)位理鼓論II-赤009區(qū)位和區(qū)沃位主體區(qū)位是指脅人類行為收活動的空捧間。具體室而言，區(qū)匆位除解釋牌為地球上底某一事物么的空間幾帳何位置外挨，還強調(diào)留自然界的笑各種地理納要素和人今類經(jīng)濟社蓄會活動之胖間的相互妻聯(lián)系和相讀互作用在理空間位置貪上的反映努。區(qū)位就榴是自然地方理區(qū)位、疲經(jīng)濟地理錢區(qū)位和交刪通地理區(qū)吸位在空間蝦地域上有傷機結(jié)合的愧具體表現(xiàn)尾。區(qū)位主快體是指擺與人類償相關(guān)的刑經(jīng)濟和門社會活村動，如型企業(yè)經(jīng)霞營活動強、公共衰團體活櫻動、個欣人活動余等。區(qū)鉆位主體境在空間泛區(qū)位中廁的相互糾運行關(guān)擇系稱之峰為區(qū)位場關(guān)聯(lián)度執(zhí)。區(qū)位霞關(guān)聯(lián)度宋影響投頃資者和撓使用者角的區(qū)位杰選擇。盜一般來痕說，投雨資者或增使用者贏都力圖眉選擇總賽成本最潔小的區(qū)蛇位，即機地租和錘累計運連輸成本晚總和最斗小的地失方。II鉆-01賠0區(qū)位要素空間環(huán)劣境特性允（Envi勤ronm蜘enta銹lch完arac返ter）—某活動所窄占用空間聚的自然及綿人為環(huán)境獸品質(zhì)；可及性紋（Acc搜ess車ibi那lit吧y）—某活動努地點到盞另一活居動的交孟通方便葉程度；互賴性干（Comp旱leme另ntar閘ity）—人與人奸、活動田與活動賄間的互詳助需要渣，并為狠彼此提慶供利益月；排斥性密（Inc粘omp移ati化bil寸ity）—各種活動雄在空間上趨的不相容字性；費用（Cost）—在某區(qū)束位上從唉事某項往活動所樣需付出漠的成本竄。II俘-01禾1II房地產(chǎn)經(jīng)刑營管理的數(shù)相關(guān)基礎(chǔ)省理論故事5你愿意核支付更灶高的價絞格去買德可看到友豫園的鍋房子嗎葛？人都會趨仇利弊害：青對第三方耗造成的影止響——外部性迎合正的爪外部性，栗逃離負的難外部性。享受別完人帶來鐵的外部糧性，創(chuàng)廚造負外鍛部性。牧羊人今悲劇和親踏板效作應配套誰膠來干、脆花園能鏡帶來什只么？外部性理側(cè)論II-臺012II房地產(chǎn)茶經(jīng)營管站理的相憶關(guān)基礎(chǔ)忍理論故事6你發(fā)現(xiàn)濟自由市屯場的青牢菜價格呀很接近們嗎？房地產(chǎn)戴領(lǐng)域會頃出現(xiàn)區(qū)喝域價格溫指標的捏制訂者最先定價寇的宗地影扒響未來區(qū)婦域的發(fā)展媒體成為畢價格先導崖者的宣傳毫器。比鄰定律II檢-01立3II房地產(chǎn)患經(jīng)營管姜理的相患關(guān)基礎(chǔ)浮理論故事7你愿意和食誰為鄰：冰金領(lǐng)還是亭黑領(lǐng)？在房地住產(chǎn)經(jīng)營插管理的駱過程中白，會出色現(xiàn)利用吧擠出效跌應的情展況。如最小面稼積，最低棄總價……230平方米挨的經(jīng)濟臥適用住得房擠出效應II扒-01鈴4II房地產(chǎn)燙經(jīng)營管獅理的相偏關(guān)基礎(chǔ)妻理論故事8利息漲了愈，知道嗎面？使用資金部是要價格肢的。時間價值潮的變動會碌影響一系主列舉措。資金時間債價值II-眠015II房地產(chǎn)經(jīng)效營管理的諷相關(guān)基礎(chǔ)役理論故事9你買的房傾能用多少涌年完全的送房屋所熱有權(quán)？土地使狡用權(quán)呢皇？時權(quán)呢雷？三亞暖的房價3月與7月如此將不同，塌但都是31天，你鳥會如何似定價？至少了鄭解所有純權(quán)包含駝的占有暖、使用研、收益藍、處分排四項權(quán)甲力以及地堅役權(quán)困物緒權(quán)法啊塘?。?！不！??！產(chǎn)權(quán)理巖論II-洋016II房地產(chǎn)經(jīng)器營管理的男相關(guān)基礎(chǔ)闊理論故事10買東西種和營銷閱的差異越來越核好的洗匹衣板VS洗衣機三星的植做法滿足現(xiàn)蕉有需求設(shè)身處上地為顧狗客著想——激發(fā)隱濟形需求引領(lǐng)社酸會潮流——創(chuàng)造需求什么是營途銷II-蚊017國民經(jīng)濟才周期房地產(chǎn)奴業(yè)周期波動次帆序波幅與覺波長長期上漲盜趨勢顯著長期增長倆趨勢線I-0秧22III房地產(chǎn)河可行性絕研究（一）可行性研關(guān)究的目的其和任務(wù)目的：翼可行性件研究的餅根本目北的是實準現(xiàn)項目撕決策的麻科學化堅、民主屑化，減胃少或避貼免投資疫決策的饅失誤，肉提高項費目開發(fā)詞建設(shè)的卡經(jīng)濟、星社會和篇環(huán)境效互益。任務(wù)：拍房地產(chǎn)循開發(fā)項安目的可狐行性研爐究是在搞投資決狗策之前確對擬開撞發(fā)的項皂目進行英全面、店系統(tǒng)的寶調(diào)查研謙究和分陜析，運換用科學相的技術(shù)滅評價方觸法，得集出一系浴列評價別指標植劫，以最籮終確定荷該項目勁是否可罪行的綜綱合研究洪。注意，可玻行性研究揪的公立性三和中立性概。注意沉沒成萬本概述III死-0境01III房地產(chǎn)代可行性食研究（二）可殖行性研究桃的主要內(nèi)滲容：項目概況困；開發(fā)項六目用地沒的現(xiàn)場朗調(diào)查及默動遷安析置；紐約case市場分析核和建設(shè)規(guī)踢模的確定;規(guī)劃設(shè)計飼影響和環(huán)厚境保護;資源供授給；環(huán)境影暴響和環(huán)模境保護立；項目開發(fā)索組織機構(gòu)汽、管理費項用的研究鐮；開發(fā)建設(shè)竿計劃；項目經(jīng)濟罵及社會效裳益分析;結(jié)論及督建議。概述III匠-0闊02III房地產(chǎn)可考行性研究（三）恢可行性研閥究的工作懶階段投資機會流研究初步可行殿性研究——“預可行性選研究”詳細可楚行性研當究——即通常蛛所說的錢可行性咬研究項目的評滑估和決策概述III守-0伐03III房地產(chǎn)摧可行性盾研究（四）可體行性研究隨步驟接受委誰托；調(diào)查研究覆；方案選擇丙與優(yōu)化；財務(wù)評價盼和國民經(jīng)誤濟評價；編制可勁行性研營究報告概述III姐-004III房地產(chǎn)可估行性研究（五）房箏地產(chǎn)可行楊性研究的類影響因素政策因光素經(jīng)濟因劃素社會因提素技術(shù)因素環(huán)境因素概述III狹-0藏05III房地產(chǎn)瘦可行性劈燕研究（六）房夸地產(chǎn)可行躲性研究的汁層次和類坡型層次：區(qū)呈域市場研海究VS項目市場符研究房地產(chǎn)可靠行性研究得的類型：德住宅市場杯、商業(yè)用池房、工業(yè)扒用房etc.概述III婚-0規(guī)06III房地產(chǎn)濕可行性滋研究（一）資料收集市場資漲料收集1．市場需命求調(diào)查（1）確定潛拉在需求量（2）了解傻市場占細有率（3）了解銷鐮售發(fā)展趨扔勢（4）人口獅調(diào)查（5）家庭鉤收入2．顧客階和購買霞能力的法調(diào)查3．競爭甜調(diào)查4．房地對產(chǎn)開發(fā)列經(jīng)營條妥件調(diào)查分析和殘預測的位一般內(nèi)也容III導-0烏07III房地產(chǎn)可酬行性研究（一）資料收集資源調(diào)蘆查土地條騰件本地區(qū)您勞動力材料機械交通運該輸條件基礎(chǔ)設(shè)豬施環(huán)境保護水文地質(zhì)氣象分析和瞇預測的投一般內(nèi)恭容III販-0陜08III房地產(chǎn)并可行性翻研究（二）市場分是析宏觀因素站分析蔽國菠家層面區(qū)域性蹤蝶因素分嫌析手區(qū)域、譽城市、干小區(qū)域微觀市場抖分析投資地攪塊、投法資物業(yè)影響程度直不同反映速度建不同周期位繭置不同分析和預埋測的一般滴內(nèi)容III濤-009III房地產(chǎn)可豪行性研究（三）市場預測四大基本窯原則：連宅貫、相關(guān)襲、類推、稻系統(tǒng)房地產(chǎn)市堆場預測的漏內(nèi)容1、需求預鈴測。影賄響房地輔產(chǎn)市場拍需求的晨因素很隔多，需轉(zhuǎn)求預測交就是對營這些因世素的變白化趨勢儲進行測設(shè)定，以勢確定未雙來房地乞產(chǎn)市場領(lǐng)的需求考量。（l）標定需叢求預測法盞（客觀需居求預測法賴）（2）有效需雞求觀測法吐（主觀需稱求預測法偵）2、供給預椒測。以房胞地產(chǎn)市場薯調(diào)查的信多息資料和運數(shù)據(jù)為依速據(jù)，運用槳科學的方巷法，對某化類物業(yè)的蠢市場供給籃規(guī)律和變衛(wèi)化趨勢進法行分析，收從而預測擔市場上該尾類物業(yè)的禿供給情況賤。3、產(chǎn)品發(fā)熟展預測4、產(chǎn)品價壘格預測分析和預扭測的一般枕內(nèi)容III訊-010III房地產(chǎn)可奔行性研究（三）市場預測定量預嚇測方法1、時間慨序列分弟析法2、因果關(guān)偉系分析法定性預測裳方法1、個人銅（主觀般）判斷部法2、專家釀預測法專家會診議法、吉特爾菲膜法、德代比克法定性方法粗可以采取主觀概連率法和記分法來作為結(jié)評論形成的標依據(jù)分析和預煤測的一般斑內(nèi)容III裁-0絕11TES循TT謙IMEIII房地產(chǎn)健可行性麥研究（四）成本核辜算投資概陳算應包蟻括以下緣瑞內(nèi)容：1、土地征攪用開支概論算政府一囑次性收笨取的標訊準地價用于拆遷塞補償或青訴苗補償?shù)暮_支影響公共轉(zhuǎn)設(shè)施而出讓現(xiàn)的賠償序開支2、工程開彎支概算用于工寺程勘探尾的開支用于吹巨沙填土裹、平整叫土地的伴開支用于工程屬設(shè)計的開衛(wèi)支用于建受筑施工裳的開支用于設(shè)施敲配套的開闊支用于工程誰監(jiān)理的開諸支3、營銷撓開支概餓算項目前宅研究及密可行性酬研究的怠開支項目策劃選的開支銷售策劃紹的開支廣告開支項目公肌司日常抵運作的落開支項目及企通業(yè)的公關(guān)撈開支4、金融成誼本開支外匯資眠金進入臟國內(nèi)貨鉤幣系統(tǒng)煩產(chǎn)生的銀行擔陵保及管理卻費用支出貸款引起頃的利息支宮出各項保裙險開支5、稅收控和行政貍性收費6、不可偶預見開輩支分析和隨預測的莊一般內(nèi)友容III辰-0仍12III房地產(chǎn)爸可行性測研究（五）腸財務(wù)評條價動態(tài)指涌標靜態(tài)指標（六）榨盈虧平寒衡分析量、本蝴、利分府析；保租本銷售搬量（七）柱敏感性夏分析敏感系街數(shù)=目標值茅的變化項百分比口／參數(shù)械值變動臟的百分元比影子價格進理論（八）風找險分析概率分析材、決策樹尸分析法分析和態(tài)預測的頑一般內(nèi)干容III戒-0否13IV房地產(chǎn)弟項目定置位一個企炮業(yè)獲取翻長期利艦潤的方紙法主要催來源于膽以下三慈種模式總成本極領(lǐng)先戰(zhàn)姑略；差異化戰(zhàn)每略（別具硬一格）；專一化戰(zhàn)平略。房地產(chǎn)業(yè)法的特殊性謎使房地產(chǎn)起企業(yè)更關(guān)你注于后面想的兩個方鬧面房地產(chǎn)品溪的長期使徒用性和一倉次性投入師的高額性湊造成對成頸本的不敏榆感企業(yè)關(guān)波注于利懼潤的最播大化而膝并非簡艙單的成亭本最低一個企抹業(yè)在競糊爭中必刊須有所融取舍，引不可以蜂面面俱智到（麥惑克爾·波特）膝。IV-蹦001IV房地產(chǎn)項設(shè)目定位波特五悠力模型壁對企業(yè)電決策的續(xù)影響行業(yè)現(xiàn)目有的競引爭狀況供應商盤的議價薦能力客戶的辱議價能筐力替代產(chǎn)成品或服愁務(wù)的威買脅新進入者卷的威脅企業(yè)獲志取利潤交的一般甜途徑IV雨-00統(tǒng)2IV房地產(chǎn)海項目定叉位市場定位產(chǎn)品定位營銷定位形象定陳位……政策國民經(jīng)濟發(fā)展市場供求時機位置

環(huán)境板塊主題概念定位功能定位特色定位形象定位消費者群體定位市場板塊利潤目標定位品牌定位社會因子定位創(chuàng)新定位融資定位企業(yè)訴求板塊材質(zhì)定位戶型定位環(huán)境定位科技定位文化定位生態(tài)定位價格定位配套設(shè)施定位管理服務(wù)定位將來時定位

產(chǎn)品板塊營銷方式定位廣告策劃定位營銷板塊二、房糟地產(chǎn)項嫌目定位蔽的主要質(zhì)內(nèi)容IV-積003IV房地產(chǎn)項歸目定位對發(fā)展環(huán)紗境進行整榜體判斷特別是土畢地政策、戴金融政策殿和潛在的跟經(jīng)濟發(fā)展芬狀況；評價是胡否存在成泡沫，輕處于周星期中的疑什么位笑置；明晰“療賺頭賠瀉尾大甩細賣”的巧一般性毫商品與莖特殊的下房地產(chǎn)蘇品的區(qū)蓮別：“誕低開高前走”，儀“尾盤熔保值”。定位的括一般程方序IV房地產(chǎn)處項目定進位對自身基饑地的分析在房地產(chǎn)未中我們知湖道一個金追科玉律是贈“區(qū)位、昏區(qū)位和區(qū)顫位”。但是，修除了區(qū)逮位之外桶，我們炭知道房役地產(chǎn)品蝴區(qū)域特社質(zhì)的接怪臨性和墻房地產(chǎn)寒區(qū)域價蜘格的先河發(fā)決定魔性，使鉛基地房合地產(chǎn)項聯(lián)目的定進位必須俊考慮這賠些問題伴。定位的惑一般程懶序IV遵-00惱5IV房地產(chǎn)景項目定泊位進行良好滲的和完善羞的市場分通析※細分性別收入偏好職業(yè)特質(zhì)年齡企業(yè)性質(zhì)商業(yè)環(huán)境交通環(huán)境其他市政扮設(shè)施狀況……包括對犁既有市醋場的分薪析和歷構(gòu)史數(shù)據(jù)勻的回歸患分析對市場抽分層的模分析和呢需求的跨聚類分僅析。消費者兄可分理玻智型、醬習慣型及、意愿較型、經(jīng)洋濟型、惹沖動型頂、隨意帶型、前謹衛(wèi)型等愈多種形杜式，如舍果我們仙不前期散調(diào)查定廟位好，見亦有可犧能“一錘定眼型”，“一足失成攪千古恨”。另外必繳須對產(chǎn)腫品的銷陰售目標家的購買答意愿進魯行分析自住、鍵自用，臥投資；靜產(chǎn)權(quán)型拜、融資凡租賃型啄、租賃儲型。（陳放，200畜4）定位的濫一般程居序IV移-00街6IV房地產(chǎn)具項目定厚位產(chǎn)品的閱特質(zhì)判懲斷及其憑與市場捉的匹配肯程度sho打ppi勉ng躬mal筋l不能亂首建。建設(shè)步行呼街和大商朝場的問題團在北方尤測其突出，般要考慮當緒地的傳統(tǒng)貍和改造的役可能。商住、公熱寓定位的言一般程化序IV-嬸007IV房地產(chǎn)竿項目定館位全程導入釘良好的服柿務(wù)意識。Att慚itu竟de＝100分萬科做過滾什么？麥當勞60秒的服務(wù)舟承諾？肯德基的閱多重等待攝“緩沖”已。服務(wù)包嗓括什么微？全過程服既務(wù)全員服務(wù)特色服有務(wù)承諾服廟務(wù)現(xiàn)代城項雹目，在嘗驅(qū)試無理由搜退房后，蠅又率先提鐵出“10％回報哲無理由跪退房”并付諸住實施。你在這丟個時候貞還會退膏房嗎？定位的一董般程序IV掩-00透8IV房地產(chǎn)獨項目定約位重復性循的定位完循環(huán)、您績效評虎估和修虜正專家打倆分法層次分羞析法頭腦風暴鉛法知識管理可法應激反洞應法定位的豬一般程正序IV貸-00目9IV房地產(chǎn)睜項目定他位市場的可腔接受性不能太過劣標新立異床，要順應慚于當?shù)厥懈饒龅男枨筚t。比如北方俘的房地產(chǎn)軋市場傳統(tǒng)趟上認為房及屋需要更枝厚的外墻仇面，所以伏有的在哈暮爾濱等東斬北城市率其先推出的稠薄墻面項婦目就不成組功。浙江省很雷多地方，異比如寧波希對私密性定和保安要章求十分高盡，沒有這展些考慮，后別墅產(chǎn)品晉是不可能姿賣的動的脊。寫字樓市冰場必須考租慮到當?shù)貦?quán)文化的認剩同，在我特國很多南腸方省份，蟲由于當?shù)厍o政府和事黃業(yè)單位提矮供的隱形燦供給，真端正的寫字犁樓市場可張能就不存吧在，特別姐是低端的戀寫字樓市浮場就幾乎集無法獲取妄發(fā)展。推廣到商辛業(yè)物業(yè)……山東若盯干地方阻市場導龜向的盲獵目投資磁商業(yè)物可業(yè)項目峰失??；割政府行宏為導致煙的商業(yè)梯物業(yè)開聞發(fā)失敗巖。房地產(chǎn)巧定位的夾一般原汪理IV悲-01洪0IV房地產(chǎn)項嫂目定位市場的蔬前瞻性不能以簡勉單的歷史團眼光來看屬待問題；事務(wù)發(fā)展壯的漸變與鎮(zhèn)突變可能誰共存，表憲現(xiàn)在房地竹產(chǎn)品的需蠟求上的層垮階性；由于居民茂、企業(yè)和愧“行為”陰的偏好多猜樣性和易妨變性，項濤目定位必芒須具有前絲式瞻性。房地產(chǎn)宋定位的姻一般原預理IV帖-01容1IV房地產(chǎn)或項目定弓位產(chǎn)品的若完善性不能有昌過分的停瑕疵，貿(mào)至少不紐奉能存在鍵硬傷；要考慮濟可能的月“一票收否決”勻，北京誘的玫瑰懲園別墅隨建設(shè)在衫一塊曾罪經(jīng)的墓影地上，掩風水這遵個因素馳成了一福票否決擾的關(guān)鍵乎。北京亞哲運村，術(shù)房地產(chǎn)稅商家仍舉然在虎籮視眈眈燭地猛建拒樓盤，階方園幾奧十萬人腐的連片疾小區(qū)，臥幾乎無震一家像耐樣的醫(yī)割院，像孫樣的書初店，一招座像樣右的學校土，空有掉一個“柜體育”踏概念的澡泡沫，亦住在那瘦兒常常春是“最直近比較佩煩，比腐較煩，茄比較煩……?！惙?，2004房地產(chǎn)定寧位的一般行原理IV死-01叼2IV房地產(chǎn)項獲目定位產(chǎn)品的濾可行性遭和主題制性：項目要形程成特色矩洲陣，比如耀現(xiàn)代城SOH腫O的概念無，萬科津的服務(wù)奪，萬通或公司的蠅開發(fā)理悶念；過去我柏們強調(diào)之的更多革的是產(chǎn)喝品的完慘善性和廳均好性冶，但是河均好性足的概念西往往并躲不成功茅，只要阻在某一呢方面存過在很高鏡的優(yōu)先顯級水平敵，產(chǎn)品鏟的特色日矩陣突煤出，就婦可以屏汁蔽掉很析多負面敢的判斷途和產(chǎn)品冶瑕疵。Eg.共so淹ny，鋒尚房地產(chǎn)草定位的白一般原判理IV-香014IV房地產(chǎn)項確目定位公眾的認贏可性除了項目翁（產(chǎn)品、絡(luò)形象、市鏈場定位等違方面）一棉定層次標援新立異或圣者提供的嚼完善服務(wù)鋪之外，項猶目的開發(fā)昌必須考慮托到當?shù)匚陌袒蜕鐣葺浾搶椊悄康慕邮軇偰芰?。買漲不高買落，滴買“高撇”不買皺“低”美國紐約儀中央花園那拆遷案例世紀城·時雨園左岸公社房地產(chǎn)分定位的奪一般原握理IV爺-01續(xù)5IV房地產(chǎn)慚項目定牛位產(chǎn)品的宜縫人性對特殊群吳體的考量風：女性、凡老年人、浪兒童、殘盛疾人、丁洽克、三代輛同堂etc侮.對人的釣需求的炸考量：希視線、梨聲音、山步行時懶間、等藍待時間笛、交流券空間、孝私密要東求etc.。房地產(chǎn)定灘位的一般門原理IV卡-01霧6IV房地產(chǎn)項蕉目定位產(chǎn)品的可肢重組性/升級性需求在查不斷變冊化一般而蚊言，越戚接近開邁盤銷售娛，或者平隨著銷涂售行為盾的進行刊，風險關(guān)越為明打朗，需冒求越加廚顯現(xiàn)；即便在投司入使用之青后，企業(yè)環(huán)仍能不斷糠創(chuàng)造和完靠善產(chǎn)品注重通過罪技術(shù)手段鎖和戰(zhàn)略結(jié)圍合提高產(chǎn)陵品的可重科組性和升葵級性靈活隔側(cè)斷：小衛(wèi)戶型的倆任意分浮割，大各開間的萍要求裝修預案素的采納功能的重理置：現(xiàn)代螞城的案例食。房地產(chǎn)驗定位的稻一般原挽理IV-析017IV房地產(chǎn)叨項目定部位計算收益構(gòu)的回報：個額度和時咬間并重假如方滑案A可掙５０壤００萬，抗方案B可掙３叛５００島萬。方桐案A可能需垃要銷售訓半年才榜能掙到號，但改祝為方案B以后，棒銷售速壺度可能迅會提高政一倍，規(guī)三個月盈就掙到爹３５０窮０萬，殺你選擇棍的話，鉛你愿意側(cè)選擇哪趁一個呢懂？萬泉新新貴家園房地產(chǎn)定亞位的一般漁原理IV填-01菠8IV房地產(chǎn)項投目定位－總結(jié)企業(yè)應當瀉充分利用鴨自身可動罵用的資源隙不斷細化姨、充實定潤位的內(nèi)涵頭；企業(yè)可敵以通過扇尋找新桶的資源趨來創(chuàng)造扯企業(yè)所啄需要的史優(yōu)勢，駁從而達貴到過去留無法達專成的戰(zhàn)篇略目標悲。房地產(chǎn)定闖位的一般搞原理IV冠-01穿9V房地產(chǎn)頸營銷整切合房地產(chǎn)市賽場營銷品墊牌策略房地產(chǎn)除市場營改銷價格底策略房地產(chǎn)合市場營委銷渠道手策略房地產(chǎn)英市場營芝銷廣告殼策略房地產(chǎn)月市場營蜂銷銷售陳促進策臘略房地產(chǎn)市銅場營銷人紹員推銷策篩略房地產(chǎn)屢市場營森銷公共駛關(guān)系策敬略房地產(chǎn)市城場營銷促迅銷組合策兆略講授框好架V-甚001V房地產(chǎn)統(tǒng)營銷整淡合（一）品飾牌概說房地產(chǎn)的唇品牌效應絲式就是在房這地產(chǎn)交易括中，通過凍品牌認知振，向掌握撐較少信息艷的購房者洽傳達部分準購房信息峽。（二）名撒牌的作用提高顧厚客的忠畫誠度提高員陷工的盡秩職度（三）宜名牌的揚市場效監(jiān)應擴散效應持續(xù)效系應放大效達應第一太平予洋戴維斯暖新乒新家園系猛列品牌V-漫002V房地產(chǎn)營孝銷整合（四）叮創(chuàng)建名糖牌的意蜻義名牌是企佛業(yè)成功的澤重要標志名牌代積表著良釣好的企橋業(yè)信譽名牌是房弦地產(chǎn)市場嘩成熟的標幕志名牌是公水眾判斷和吵監(jiān)督房產(chǎn)肯質(zhì)量的手記段（五）撇房地產(chǎn)鄙品牌創(chuàng)喂立的特封殊性全國推遷廣難度徒大房地產(chǎn)治假冒品緊牌難度暗大可以克枝?。╟lo提ne）產(chǎn)品梨，但是難以克奧隆品牌品牌V-0童03V房地產(chǎn)營懶銷整合（六）輸創(chuàng)建房嫌地產(chǎn)名狡牌的要裕點品牌涵蓋繁所有產(chǎn)品質(zhì)量先皂導名牌不黎一定等少于高價爭格保持連擔續(xù)性——避免“斷頓”適時適進度宣傳品牌V-0扎04V房地產(chǎn)跟營銷整炒合（一）房陡地產(chǎn)價格樓的相關(guān)概眠述定義房屋建報筑物價良格和地耀產(chǎn)價格尖的統(tǒng)一敞，是房炎產(chǎn)商品龍價值和拜地租資料本化的錘綜合貨惰幣體現(xiàn)拜。職能房地產(chǎn)商僵品價值的綿貨幣標度調(diào)節(jié)社會昂經(jīng)濟中資統(tǒng)源和收入賞的分配房地產(chǎn)價漫格形成特蜂點房地產(chǎn)隙開發(fā)建灶設(shè)經(jīng)營孕活動中尿物化的漂勞動價松值量對房地話產(chǎn)市場摘的長遠棋預期個別因躁素影響紙現(xiàn)實價訂格價格策伙略V-擊005V房地產(chǎn)習營銷整局合（一）讀房地產(chǎn)般價格的供相關(guān)概站述房地產(chǎn)鐵價格構(gòu)薦成和影坡響因素1、房地集產(chǎn)理論帝價格＝房屋建院造全過程搬造價＋流未通費用＋桑利潤＋稅隔金但是，這噴不代表交香易價格2、房地產(chǎn)艱價格影響捕因素一般因素區(qū)域因伴素個別因素價格策醉略V-0蓬06V房地產(chǎn)蟲營銷整飲合（二）房唇地產(chǎn)定價壩方法成本加鄉(xiāng)豐成定價部法競爭價另格定價步法低價格高品質(zhì)好品牌加權(quán)點數(shù)夫定價法朝向、混樓層、殖面積、腥景觀、巾設(shè)計、茂口彩顧客感受犁定價法顧客的流信心和榨滿足感價格策碰略V-體007V房地產(chǎn)離營銷整鳥合（三）房纏地產(chǎn)價格維策略制定價格孕策略低價傾闖銷稍問題高端高價慕問惜題調(diào)整價批格策略分期調(diào)如價，低臨開高走遇到調(diào)價懸，一步到溫位市場低驕迷，及薪早脫身價格策略V-0繳08V房地產(chǎn)慕營銷整陜合研究營迫銷渠道血的意義越來越難小以得到持喚續(xù)性的競翠爭優(yōu)勢分銷商濱的能力鳴不斷增蠶長，特址別在營室銷渠道中銜的零售請商。要求減減少分銷唇成本不斷追碎求新的注增長的觸壓力科學技術(shù)輩作用的日屈益增強上房置撤換MLS渠道策兔略V-0攔09V房地產(chǎn)或營銷整嚴合分銷商力荷量不斷增家長在過去熟二十年邀里經(jīng)濟獻的中心紡正由開姿發(fā)商向你分銷商杯轉(zhuǎn)移。謝這種經(jīng)來濟力量避的轉(zhuǎn)移潔在營銷膀渠道的津零售商司方面尤睜其明顯瘋。隨著做渠道權(quán)狡力的均臺衡點逐俯漸轉(zhuǎn)移躲，開發(fā)腰商就更視要考慮更開發(fā)有輔效的營阿銷渠道纏戰(zhàn)略來李與中間卸商打交剖道。渠道策略V-0壘10V房地產(chǎn)營乏銷整合減少分括銷成本因的需要過去十幾冶年里各公膚司降低制測造和公司叨內(nèi)部管理暴成本。進鉆入21世紀，毯成本控志制已經(jīng)莖轉(zhuǎn)移到價營銷渠終道。為府了減少遭分銷成冶本并提鏈供相同埋或更好廣的產(chǎn)品秒獲得性癥，公司邊必須花餅費更多宋地精力鐘于營銷舉渠道結(jié)采構(gòu)和管木理。渠道策暴略V-趣011V房地產(chǎn)營誰銷整合（一）發(fā)項展商直接秤銷售發(fā)展商直拖接銷售的竟條件大型房攏地產(chǎn)企胸業(yè)賣方市場樓盤品歌質(zhì)特別寫好發(fā)展商直葛接銷售的聞優(yōu)勢與消費者輔直接接觸閥，有利市傘場信息收移集與公司棟利益直升接相連炭，銷售然人員盡餐心盡力省去中迫間費用差，降低既成本，遵有利吸現(xiàn)引顧客渠道策臉略V-0兆12V房地產(chǎn)槍營銷整趟合（二）稿委托代宋理商銷軟售（一）委環(huán)托代理商抽銷售的條爐件公司專美業(yè)人員僅和專業(yè)淡能力有差限（二）嶼委托代煩理銷售秀與一般邀經(jīng)銷商毀的區(qū)別代理商僑不必購躁買產(chǎn)品情的所有漏權(quán)代理商不熟能隨意處箱置商品，脊只有一定勸幅度的議象價權(quán)代理商育賺取傭躍金（三）派委托代爬理的方備式聯(lián)合代士理與獨守家代理賣方代明理，買作方代理鞠和雙重遞代理首席代理顧和分代理渠道策略V-袖013V房地產(chǎn)營徹銷整合（三）第庫二營銷渠惠道廣告——談客戶——看房——成交還記得嘉我們講賠過的網(wǎng)丹絡(luò)效應筑吧^_^客戶——口碑（擋市場信籮任度）——新客戶渠道策泳略V-騙014V房地產(chǎn)營畜銷整合（一）廣腫告概述概念廣告是用指由確慘定的贊幸助者以提付費的墻方式對擴觀念、泛商品或哲服務(wù)進梳行的非柏人員的鍛展示和熟促銷。廣告方抬案的5M目標（Miss景ion）資金（Mone竟y）信息（Mess倚age）媒體（Medi拾a）評價（Mea瘡sur大eme掀nt）廣告策榆略V-岸015V房地產(chǎn)縮慧營銷整米合（二）迷房地產(chǎn)生廣告策謠略研究物業(yè)表達定位胖或挖掘亮威點，從而蝕確定受眾選擇媒體媒體類型傳統(tǒng)媒體啄：報紙、遺電視、廣脫播、雜志載、互聯(lián)網(wǎng)暗、戶外、怠交通等專有媒鎖體：樓半書、沙穿盤、樣監(jiān)板間case東方之子何的樓書200殿0元/本——培育奢侈菜品感覺東方尚聞都與BMW聯(lián)合營銷選擇依據(jù)費用※目標受另眾的接柿觸習慣脹和接觸現(xiàn)率樓盤的沿特點※組合效果廣告策略V-0引16V房地產(chǎn)營董銷整合（二）房判地產(chǎn)廣告岸策略房地產(chǎn)占廣告制槐作和發(fā)繪布內(nèi)容平實形式獨徹特受眾認統(tǒng)可容易接盆觸預算支持房地產(chǎn)繞廣告效貴果評價廣告策蛛略V-0叮17××公社不膜在這兒6262捆7388V房地產(chǎn)貞營銷整數(shù)合（一）答房地產(chǎn)場展銷會（二）現(xiàn)程場節(jié)事（三）憲銷售優(yōu)家惠手段付現(xiàn)打咬折協(xié)助貸挨款包退賠息10年退款包租回胡報先租后售底商分享紅…………廣告策略V-0科18V房地產(chǎn)營尖銷整合（一）賭人員推恒銷的方堪法與技雄巧表達優(yōu)勢展示銷售維業(yè)績捉摸客戶燃心理避實就夸虛出奇制昨勝跟蹤求服務(wù)人員營喘銷V-輕019值得指茂出的是澆，企業(yè)話的推銷粒人員無參論采取驚何種推展銷方法腸和技巧峰，都不掉能違反方國家的弊政策法刮規(guī)，不恰能欺騙未消費者猜，損害薦消費者毛利益。測試V房地產(chǎn)茶營銷整扶合（二）企人員推候銷的禁攀忌過分抬館高自己海，貶低盾別人紫竹花誦園的做簡法過分贊殘美顧客過分熱棵情口若懸河區(qū)別對符待顧客成交后壩變臉接待時間鹿苛刻………因…人員營秀銷V-拘020V房地產(chǎn)營在銷整合對公眾礙輿論的幟宣傳引鵲導內(nèi)外部鋪的協(xié)調(diào)飯溝通公共關(guān)漲系營銷干策劃的字目標要撞盡量明唱確、可將操作公共關(guān)墓系營銷V-0烏21V房地產(chǎn)何營銷整筒合（一）房褲地產(chǎn)促銷街組合的本月質(zhì)和目標本質(zhì)房地產(chǎn)促蝕銷是指房送地產(chǎn)企業(yè)閃（或業(yè)主斬）通過一溉定的方式巷向消費者轎傳遞房地網(wǎng)產(chǎn)商品的御信息并與塊消費者進視行有效的編信息溝通務(wù)，以達到鋤影響消費右者的購買硬決策，促帳進房地產(chǎn)或商品流通胞的營銷活政動。核心——溝通促銷組虹合V-0肆22V房地產(chǎn)營般銷整合（一）筒房地產(chǎn)擇促銷組愁合的本愿質(zhì)和目奴標目標提供信于息突出特色離和優(yōu)點強調(diào)價值癢與品牌刺激需柏求增加租脖售促銷組合V-徹023V房地產(chǎn)購營銷整敞合（二）藍房地產(chǎn)促銷功組合的方式及特點方式促銷組敲合V-孟024V房地產(chǎn)營缺銷整合（二）房糠地產(chǎn)促銷孫組合的方魔式及特點特點促銷組合V-0桿25V房地產(chǎn)營筐銷整合消費者滿兩意度（Cus蜻tom朵er尊Sat掉isf斑act破ion陜In糕dex）企業(yè)管背理思想斬的變遷產(chǎn)值中貍心論→蹲銷售額夫中心論黎→消費丟者中心供論→（CS中心論茄）利潤中棒心論消費者價宴值趨向變休遷理性消費載時代→感件覺消費時相代→感情楊消費時代回到滿溪意度V-0薪26V房地產(chǎn)營蘇銷整合回到滿意紡度V-野027愿望感知績效期望愿望一致愿望一致屬性滿意信息滿意全面滿意預期愿庸望理論個顧客滿賓意關(guān)系助模型V房地產(chǎn)營淡銷整合回到滿趁意度V-0重28基本需要（因缺乏而產(chǎn)生的需要）發(fā)展需要（存在的價值或后需要）真善美活躍個人風格完善必要完成正義秩序單純豐富樂觀詼諧輕松自我滿足有意義自我尊重他人的尊重安全與保障生理需要空氣、水、食物、住所、睡眠、性生活外部環(huán)境心理需要高層次VI城市房地點產(chǎn)管理城市房輸?shù)禺a(chǎn)管到理關(guān)鍵肆在于創(chuàng)造有序、穩(wěn)董定的宏觀擱環(huán)境，引導均衡有活緊力的房地杜產(chǎn)市場，提升社會總財富富，促進房地產(chǎn)眠業(yè)及相丘關(guān)產(chǎn)業(yè)所升級。cas摘e：美國桂在土地彼拍賣中允，有四扭個衡量冠標準：托一是房開產(chǎn)商開熟發(fā)的房掏子能不原能令周靜邊產(chǎn)業(yè)宇升值；轎二是能醉否對當該地稅收霉，就業(yè)纏有所裨掙益；三傘是對當言地的交駕通和市見政產(chǎn)生糾的壓力猛和解決巷辦法；絡(luò)價格排軌在最后耍一位。區(qū)同時，朵政府還行會有其殲他方法埋來限制弱高地價本產(chǎn)生高蠻房價。房地產(chǎn)管宿理的目標VI-宗001VI城市房地衰產(chǎn)管理宏觀調(diào)商控：財沫政政策※貨幣政園策微觀規(guī)現(xiàn)制（Regu茄lati至on）：經(jīng)濟性豪規(guī)制：煌利潤率猛控制，秒最低自父有資金甲，交易總限制……社會性規(guī)簽制：日照周標準，車提位，環(huán)境型保護，社炊會治安……可能的擇威脅——俘虜效償應怎么辦街？——媒體的第駐四力量——官產(chǎn)學民叮媒互動主要手段VI筑-00有2周期波艦動的一偷般理論繁榮、衰躍退、蕭條扛、復蘇———撤—微波化從古典型唐周期到增太長型周期舞（無顯著累下降）波動的托研究：供求均衡釣論——大蕭條后錫有效需求塘論（凱恩究斯·資本邊際耗效率的周己期性變動凡引致）——新自由主使義（去管葡制化）※新古典（a理性預扭期—不完全信朵息vs尤b實際周期慘理論－技廟術(shù)變遷御）——新增長理痕論（要素屯內(nèi)生化）波動的家機制——沖擊－貢傳導外部沖擊實際供望給沖擊實際需求政策體制變曬動宏觀經(jīng)濟街總供求國際政治內(nèi)部傳導延遲（各懷要素反應然程度不一儉，彈性不蝦同）乘數(shù)和加語速機制；如關(guān)聯(lián)機制順；市場機否制（關(guān)注湖投機）；卵緩沖機制傳導可結(jié)能影響鎮(zhèn)預期嗎善？會生唉成泡沫碗嗎？在泡沫臟形成與希崩潰階映段，經(jīng)醬濟主體欄的預期但方式卻子有兩個制明顯的陪特點：盟（1）同質(zhì)跑預期。籃經(jīng)濟主暗體對資草產(chǎn)價格晚走向具戰(zhàn)有共同叫預期，巧一大批佳人對于歐房地產(chǎn)魂價格的京漲跌方仙向看法麻相同。泡對資產(chǎn)后價格看巾漲的共蓮同預期分是形成受泡沫的仆基礎(chǔ)。梁目前，省北京市看約有70％以上的泥人士認為決北京房價賭看漲，且邪其中60%以上的茫群體認闖為房價迫將較大愿幅度增急長。（2）需求預士期與價格番預期的正告反饋。如盈果投機者描的群體看恢法或大多壇數(shù)投機資掙本的運動屢方向與未營來價格的律走向相同臺的話，便客會產(chǎn)生價網(wǎng)格的異常眠波動?？礉q統(tǒng)計蹄指標的構(gòu)桃成主要由爸北京市具拒有購買力烘的人群構(gòu)撓成。根據(jù)敘北京大學肺張波RPG實驗和調(diào)莊研，除住助民外，在懲全部行為沃主體中，慰政府、開廟發(fā)商、銀守行、中介吩等主體都菊有房地產(chǎn)孤價格上漲魄的預期。滔傳媒機構(gòu)響有不斷報烘道波動消線息，吸引擴注意力的玻傾向。在擾傳媒機構(gòu)室的推動下寶，人們由跨于對風險欄的規(guī)避，奸往往容易條作出盡快籃、盡多購旗買住房的綿預期。通常在經(jīng)質(zhì)濟快速擴寶張或繁榮誘時期，投喪機者常被爐一種“幼稚”的預期該所鼓動跳，即繁啊榮將會筋無限持遇續(xù)，或濕至少足融夠長，兼以至可鏈以使最壓初的投木機者出缸售他們嫩的資產(chǎn)唉會給另妹外的更怖不避風策險的投駝機者，用從而形暑成投機抽繁榮。雞此外，膚從眾行懶為也是伙造成泡判沫隱憂趁的重要徐原因。久從眾行馬為是一惰種市場趟的集體客無意識駛，之所喪以有人偉購買一搶項資產(chǎn)刊，并不鐘是他認發(fā)為該資敬產(chǎn)價值礦多少，酸而是他臺自己預澡期會有爛人以更豈高的價仍格來購貸買。許暮多專家載學者研召究認為場，日本坑房地產(chǎn)煉泡沫生奶成的主秒要原因倍有三。消首先，蝕金融政扒策失誤軟。日本脊一再放棕松銀根究，使利帥率創(chuàng)下縮慧了歷史狠新低，役導致過免剩資金盡大量流驚入股市撕和不動辨產(chǎn)市場弓。其次贊，各金股融機構(gòu)鄰為了追于求高額留利潤，而將房地悉產(chǎn)貸款朽作為最令佳貸款帶項目，欲無節(jié)制艇地擴大勢信貸規(guī)濱模，助芬長了泡宰沫的形柴成。第泳三，房融地產(chǎn)價倉格暴漲駛導致企瞇業(yè)和個而人都紛禽紛投資慎和投機橋房地產(chǎn)病，造成聯(lián)房地產(chǎn)劫業(yè)虛假售繁榮。VI城市房詢地產(chǎn)管閉理“和”——合作博弈如果蘋厲果和桔