安徽省及部分城市房地產(chǎn)市場運(yùn)行簡況

安徽省及部分城市房地產(chǎn)市場

運(yùn)行簡況安房網(wǎng)房地產(chǎn)研究中心2011年6月一、全省市場總體情況1、全省房地產(chǎn)投資情況2010年，全省房地產(chǎn)投資月度增幅平穩(wěn)，各月同比2009年增幅均在30%左右，呈穩(wěn)步上升態(tài)勢。一、全省市場總體情況2、全省商品住宅市場2010年的兩輪調(diào)控對全省樓市月度成交量產(chǎn)生一定的抑制作用。其中一次調(diào)控后出現(xiàn)3個(gè)月左右的“低迷期”；二次調(diào)控后漲幅放緩，出現(xiàn)三個(gè)月的“平臺期”（含9月）；2010年四季度沖高后，2011年2—3月出現(xiàn)回落，與2010年年底有相應(yīng)差距。進(jìn)入2011年之后，全省樓市呈震蕩走勢，傳統(tǒng)銷售旺季金三沖高后，銀四和紅五回落盤整。一、全省市場總體情況2、全省商品住宅市場2010年的兩輪調(diào)控對全省樓市的月度成交均價(jià)也產(chǎn)生了相應(yīng)的影響。雖然從整體上來看，年內(nèi)均價(jià)總體有所上漲，但在一次調(diào)控后的5—6月和二次調(diào)控后的11月分別出現(xiàn)兩輪下跌走勢，延緩了年內(nèi)均價(jià)上漲速度，2011年年初高開后，2—3月持續(xù)回落，4月在宅銷量走低的同時(shí)出現(xiàn)反彈，5月宅銷量小幅回暖，宅均價(jià)走勢維持上升。一、全省市場總體情況3、全省市場總評一次調(diào)控后全省各地分別出現(xiàn)3—5個(gè)的銷售“低谷期”,二次調(diào)控后呈“抗調(diào)控”之勢；2010—2011年，全省樓市成交量高峰出現(xiàn)在2010年年末四季度，尤其是2010年12月和2011年1月；2010年的兩輪調(diào)控對全省均價(jià)都產(chǎn)生影響，雖然全年均價(jià)整體上漲，但上漲趨勢被調(diào)控打斷，上漲速度受限；政策出臺密集期提速，對樓市銷售旺季進(jìn)行針對性打壓，樓市尤其是成交量指標(biāo)受顯著影響；2011年3月，全省樓市成交量雖有反彈，但較前期仍有相應(yīng)差距；2011年3月，全省部分城市供應(yīng)量快速反彈，但截止目前成交量沒有迅速跟進(jìn)；集資房、定向銷售房等低價(jià)房源項(xiàng)目對整體市場的影響已經(jīng)逐漸體現(xiàn)出來；2011年上半年傳統(tǒng)銷售旺季金三銀四月紅五月成交相對低迷，沒有出現(xiàn)持續(xù)而強(qiáng)勁的回暖走勢；個(gè)別城市呈現(xiàn)出供大于求的情況，在供應(yīng)量和成交量同步下跌的情況下，成交量跌幅大于供應(yīng)量；個(gè)別城市由前期單純的成交量下滑，轉(zhuǎn)向出現(xiàn)量價(jià)齊跌的走勢。一、全省市場總體情況3、全省市場總評皖北：阜陽、亳州、淮北、宿州、淮南、蚌埠皖南：安慶、巢湖、池州、銅陵、蕪湖、馬鞍山、黃山、宣城1、從年度房地產(chǎn)投資總額來看，2010年皖南各城市投資總額領(lǐng)先于皖北，皖南市場處于快速成長期，而皖北市場目前仍未完全發(fā)力。2、從年度商品住宅市場成交量和成交總金額來看，皖北和皖南城市成交量排名交錯(cuò)，基本持平。3、從年度商品住宅成交均價(jià)來看，皖南蕪湖、馬鞍山、安慶三地成交均價(jià)排名靠前，皖北城市蚌埠、阜陽、淮南三地成交均價(jià)目前在省僅排中下游，有進(jìn)一步成長空間。4、總體來看，目前皖南部分城市房地產(chǎn)市場發(fā)育較為成熟，正處于市場發(fā)展的高峰期，其中部分僅次于合肥的省內(nèi)二線城市，如蕪湖、馬鞍山政策壓力較大。而皖北部分城市房地產(chǎn)市場發(fā)展還處于導(dǎo)入期，特別是幾個(gè)人口和資源大市，后期在住房需求改善和城市化進(jìn)程中人口聚集的雙輪驅(qū)動下，市場發(fā)展空間可觀。二、宏觀經(jīng)濟(jì)1、2010年蕪湖市房地產(chǎn)投資2010年蕪湖市房地產(chǎn)投資增長平穩(wěn)，與2009年同期相比，上半年增幅波動較大，下半年（6月后）基本穩(wěn)定在35%的增幅左右，年末12月增幅沖高至40%左右。二、宏觀經(jīng)濟(jì)2、2010年馬鞍山市房地產(chǎn)投資2010年馬鞍山市房地產(chǎn)投資增長平穩(wěn)，與2009年同期相比，上半年（1—5月）呈現(xiàn)出持續(xù)下滑走勢，此后維持在20%—35%的區(qū)間運(yùn)行，其中8月再次探底至17.9%，5—12月呈現(xiàn)出小幅回暖趨勢。二、宏觀經(jīng)濟(jì)3、2010年宣城市房地產(chǎn)投資2010年六安市房地產(chǎn)投資增長平穩(wěn)，與2009年同期相比，年內(nèi)增幅波動劇烈，2—4月波動劇烈，5—8月高位盤整，9月后在二次調(diào)控作用下，增幅呈持續(xù)下跌趨勢。二、宏觀經(jīng)濟(jì)4、2010年巢湖市房地產(chǎn)投資2010年巢湖市房地產(chǎn)投資增長平穩(wěn)，與2009年同期相比，年內(nèi)增幅呈持續(xù)回落趨勢，其中2—5月為第一階梯，7—10月為第二階梯，11—12月為第三階梯，在三段階梯中，可以看出調(diào)控政策對當(dāng)?shù)厥袌霎a(chǎn)生的作用。二、宏觀經(jīng)濟(jì)5、2010年安徽房地產(chǎn)投資排名在2010年全省房地產(chǎn)投資中，蕪湖在291億元左右，排名全省第二，但是距省會城市合肥還有相當(dāng)?shù)牟罹?；巢湖?7億元左右，排名全省第六；馬鞍山在85億元左右，排名全省第七；宣城在82億元左右，排名全省第八；三地房地產(chǎn)投資額均在85億元左右，在全省處于中等偏上水平。三、商品住房市場1、商品住房成交量作為安徽省內(nèi)第二大城市和外向型經(jīng)濟(jì)城市，蕪湖宅銷量和調(diào)控政策呈現(xiàn)出緊密的關(guān)聯(lián)性，其中2010年5月、10月和2011年2月先后出現(xiàn)三次低點(diǎn)，而這三次成交量低點(diǎn)的出現(xiàn)分別緊隨4月、9月和1月三輪調(diào)控政策密集期出臺之后，此后市場窄銷量出現(xiàn)了長短不等的回暖期。三、商品住房市場1、商品住房成交量2010年，馬鞍山樓市宅銷量年內(nèi)呈現(xiàn)出明顯的U型走勢，其中7月為年中低點(diǎn)，1—4月和9—12月分別為兩個(gè)高峰期，進(jìn)入2011年之后，宅銷量在年初1月沖高后，2—5月持續(xù)在低位運(yùn)行。其中，一次調(diào)控后，馬鞍山樓市宅銷量出現(xiàn)一輪回落過程；二次調(diào)控對宅銷量影響較?。?011年年初調(diào)控后，宅銷量在相對低位運(yùn)行。三、商品住房市場1、商品住房成交量2010年，宣城樓市宅銷量受調(diào)控政策影響，呈現(xiàn)出三段式的行情。其中第一階段為1—4月，呈現(xiàn)出傳統(tǒng)的上漲回落走勢；第二階段為5—8月，持續(xù)在低位盤整；第三階段為9—12月，呈現(xiàn)出高位盤整行情；2011年受年初調(diào)控影響，宅銷量在1月走低，此后緩慢攀升。三、商品住房市場1、商品住房成交量2010年巢湖樓市宅銷量走勢被兩輪調(diào)控截為三段，首先是年初1—5月的常規(guī)態(tài)勢；其次是6—7月的低迷期；最后是8—12月的回暖期，但其中受二次調(diào)控影響，回暖期內(nèi)仍然呈現(xiàn)震蕩走勢，年終12月有所沖高。進(jìn)入2011年后，在年初調(diào)控的作用下，巢湖樓市單月宅銷量穩(wěn)定在350套左右。三、商品住房市場1、商品住房成交量從2010年住宅市場銷售數(shù)據(jù)來看，蕪湖銷售面積201萬㎡，排名全省第三，屬于第一梯隊(duì)；巢湖銷售面積72萬㎡、宣城銷售面積71萬㎡、馬鞍山銷售面積63萬㎡，三大城市銷售面積分別位于全省倒數(shù)?？梢哉f單從銷售面積這一指標(biāo)來看的話，三地市場在全省市場排名靠后。三、商品住房市場2、商品住房成交均價(jià)2010年，蕪湖樓市宅均價(jià)漲幅較為平穩(wěn)，從年初的5028元/㎡至年底的5559元/㎡上漲600元/㎡左右；進(jìn)入2011年之后，蕪湖樓市宅均價(jià)躍升至6000元/㎡以上，此后在3—4月向下震蕩盤整，5月再度沖高至6300元/㎡左右。結(jié)合三輪調(diào)控政策來看，調(diào)控政策將蕪湖樓市宅均價(jià)漲幅抑制在相對合理范圍內(nèi)；同時(shí)，跨年漲價(jià)現(xiàn)象顯著。三、商品住房市場2、商品住房成交均價(jià)2011年4月后宅均價(jià)由樣本樓盤均價(jià)得出2010年馬鞍山樓市宅均價(jià)年初1月和年末12月均為4700元/㎡，從數(shù)字上來看是基本持平，不過在年中層一度上漲至6300元/㎡的歷史高位，價(jià)差達(dá)600元/㎡左右。而在進(jìn)入2011年之后，馬鞍山樓市宅均價(jià)快速反彈至5800元/㎡左右，此后一路突破6000元、7000元大關(guān)，5月有所回落。調(diào)控政策對馬鞍山樓市宅均價(jià)的影響主要體現(xiàn)在6月走低，四季度10—12月的宅均價(jià)走低主要受低價(jià)房源大量入市影響。三、商品住房市場2、商品住房成交均價(jià)2010年，宣城樓市宅均價(jià)同樣受到調(diào)控政策影響，年內(nèi)宅均價(jià)分別在5月和9月、11月出現(xiàn)多次下探，而這兩個(gè)月分別為一次調(diào)控和二次調(diào)控政策出臺后不久，政策效應(yīng)明顯；而一次調(diào)控后的6—8月和二次調(diào)控后的11—12月，宣城樓市宅均價(jià)分別出現(xiàn)平臺期和低迷期。而進(jìn)入2011年后，宣城樓市宅均價(jià)和宅銷量類似，呈現(xiàn)出較穩(wěn)定的上揚(yáng)趨勢，未受調(diào)整政策的太大影響。三、商品住房市場2、商品住房成交均價(jià)2010年，巢湖樓市宅均價(jià)上半年1—7月呈現(xiàn)出震蕩攀升行情，其中7月一度沖高至4500元/㎡以上的歷史高位；此后快速回落至3600元/㎡左右，此后開始了第二輪上漲周期，截止到目前宅均價(jià)走勢仍然處于該輪上漲周期之內(nèi)，進(jìn)入2011年后，宅均價(jià)呈現(xiàn)出加速上漲趨勢。從目前來看，調(diào)控政策對巢湖宅均價(jià)走勢關(guān)聯(lián)度不是十分緊密。三、商舉品住房越市場2、商品在住房成宜交均價(jià)從2010年年度待宅均價(jià)竹來看，鞏蕪湖宅然均價(jià)535黑4元/㎡、馬姐鞍山宅偶均價(jià)5228元/㎡，同為5000元/㎡以上，勒僅次于省自會城市合齊肥。巢湖山和宣城樓魂市的排名嬸較為接近載，巢湖宅拐均價(jià)為3797元/㎡、宣城董宅均價(jià)為3601元/㎡，在渴全省排歉名分別偷為第9名、第10名，屬昆于中等筍偏下水嚼平，從彈目前看診宅均價(jià)內(nèi)方面仍識有相當(dāng)正的上升漂空間。三、商惱品住房駁市場3、商品胖住房成侍交金額201府0年，蕪湖徐樓市月度勝成交總金椅額呈現(xiàn)出劍震蕩走勢鑒，年內(nèi)受陷兩輪調(diào)控摧政策影響碧，分別在5月和10月出現(xiàn)低淹點(diǎn)，隨后喇分別出現(xiàn)宰了4個(gè)月和2個(gè)月的回鋪暖期；進(jìn)烏入201鼠1年，新慢年年初曲調(diào)控政槽策的影睡響下，估月度成武交總金殖額再度承走低，2月探至那谷底，4月升至爪谷頂。其可以看喜出，蕪嫩湖樓市株月度成關(guān)交總金性額走勢南和調(diào)控頭政策呈良現(xiàn)出密界切的關(guān)置聯(lián)性。三、商品統(tǒng)住房市場3、商品住貼房成交金候額2010年，馬鞍俘山月度成點(diǎn)交總金額缸在年中出獅現(xiàn)一輪探午底走勢，代年初和年布末均處在獄較高位置襪運(yùn)行，年討度整體呈芳現(xiàn)出較為運(yùn)明顯的U型走勢；創(chuàng)進(jìn)入201容1年后，年它初出現(xiàn)一解輪上升快劃速上揚(yáng)行捧情，但在猛次月就出擠現(xiàn)回落，秒此后持續(xù)村在相對低鑄位盤整。裹可以說2010年的一次銅調(diào)控對馬求鞍山樓市足月度成交留總金額產(chǎn)雜生一定影向響，二次丈調(diào)控影響秤不大；而201浪1年初的一丙輪調(diào)控壓雹制馬鞍山稍樓市月度戰(zhàn)成交總金撫額持續(xù)低斯位運(yùn)行。三、商品之住房市場3、商品住搬房成交金碎額2010年宣城森樓市月徒度成交環(huán)總金額押年初走具勢中規(guī)戀中矩，肝年中在到低位盤恥整，年弊末持續(xù)凳回暖，潑結(jié)合年酸內(nèi)兩輪濁調(diào)控政萌策來說梯，一次躁調(diào)控對弓宣城樓津市月度匯成交總謊金額影姜響較大踐，二次舟調(diào)控影優(yōu)響相對節(jié)較小；城不過進(jìn)疤入2011年后，設(shè)雖然受亦新年調(diào)普控政策允影響，翻但宣城串樓市月懼度成交展總金額役僅在1月下跌脊，此后爬基本呈頌穩(wěn)定上啦升走勢釋。三、商幣品住房厘市場3、商品住尋房成交金胸額201余0年巢湖脫樓市月企度成交椒總金額扒年初呈侮常規(guī)走慶勢，3—6月進(jìn)入伐下跌區(qū)褲間，此事后出現(xiàn)鋸盤整上喬升行情迅，但是爛總體漲匙幅不大莊；在年徹底12月一沖鳴高后，201龍1年年初受率巢湖樓市造月度成交偵總金額快騰速回落，陶在相對低仁位盤整運(yùn)只行。從巢醒湖市場走誦勢和調(diào)控怒政策關(guān)系脆來看，幾古輪調(diào)控政破策對巢湖弱樓市月度零成交總金宗額持續(xù)壓桐低在相應(yīng)傳低位運(yùn)行剩。三、商品悔住房市場3、商品住鉗房成交金趴額從2010年年度間成交總形金額來合看，蕪芳湖在107億元左右松，排名全減省第二，伯不過距離傅省會城市王合肥還有肉一定的差踩距；而馬濃鞍山在33億元左右綁，排名全柱省第9位，處于灶中等偏下蛋水平；巢漏湖和宣城諸市場分別塔在27億元和26億元左禾右，在拌全省排痕名墊底動，市場忍容量相素對較小慘。四、市場薯研判蕪湖市蕪湖樓搖市不管凝是房地橫產(chǎn)投資粱額、商仁品住房噸成交量侵、成交爺均價(jià)、妻成交總貴金額方岡面在全捆省排名宗都相當(dāng)舞靠前，暈為僅次鉛于合肥災(zāi)的省內(nèi)笛第二大赤城市。乓不過蕪竄湖和合番肥市場珠的情況煮類似，善城市區(qū)洪域輻射次力強(qiáng)，順房地產(chǎn)布市場中紋外來人雷口占一攀定比例龍，市場剖的政策湖壓力和繼風(fēng)險(xiǎn)較評大。馬鞍山悼市馬鞍山掀樓市房暴地產(chǎn)投抵資額在指全省排吸名居中后，商品兔住房成班交量排詳名靠后館，成交股均價(jià)排薄名前三奇，成交痛總金額鑰排名中蚊等偏下蘋。從馬傻鞍山市擺場總體塘來看，