東莞某汽車明珠廣場前期策劃報告

東莞長安明珠廣場商業(yè)運作初步方案東莞長安明珠廣場商業(yè)運作初步方案曠日期二宣00四年十悼一月十八日箭目刃錄彼第一部分破長安鎮(zhèn)宏觀磁環(huán)境分析長安鎮(zhèn)概述避長安鎮(zhèn)交通性狀況同長安鎮(zhèn)近年體經(jīng)濟發(fā)展狀融況濫長安鎮(zhèn)規(guī)劃留現(xiàn)狀及發(fā)展號目標甜第二部分奸長安鎮(zhèn)房地驕產(chǎn)市場分析辨東攤莞市房地產(chǎn)廟市場走勢分蘭析淘長安鎮(zhèn)房地益產(chǎn)市場綜述偉長安鎮(zhèn)商業(yè)歪市場分析下項目周邊商也場對比分析憲第三部分申項目定位建慌議項目概況商業(yè)規(guī)劃商業(yè)運作秒第四部分棵結束語封第一部分甩長安鎮(zhèn)宏觀片環(huán)境分析年一、長安鎮(zhèn)志概述換長安地處珠佩江口，在東哲莞市最南端綢。東至風輪俘地，與深圳角市寶安區(qū)松監(jiān)崗鎮(zhèn)相接；繪西至上角大解寧涌，與虎啊門鎮(zhèn)相鄰；躺南至東寶河聚，瀕臨珠江次口伶仃洋；姐北至蓮花山損，與大嶺山亞鎮(zhèn)接壤。廣目深高速公路朱、107國歌道、S35斯8省道貫穿勁而過，是廣朋州、東莞與反深圳交通往醫(yī)來的南大門徹。睡長安鎮(zhèn)東西弱長15公里臨，南北跨7齒公里，面積感83平方公揮里。轄13今個村（居）松民委員會，歪戶籍人口3津.5萬多人仆，外來流動浴人口60多映萬人，旅游線同胞3萬多濱人。百改革開放以儀來，長安鎮(zhèn)奶抓住機遇，配不懈奮斗，毛兩個文明建侮設取得了顯擋著成效。全奔鎮(zhèn)綜合經(jīng)濟沫實力位居廣稀東省鎮(zhèn)級第冤二，并先后容獲得侵“涉中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)之橫星富”活、因“像國家衛(wèi)生鎮(zhèn)懲”翁、溜“注全國村鎮(zhèn)建艱設先進鎮(zhèn)遙”北等33項國純家級的榮譽痛。外二、長安鎮(zhèn)牽交通狀況校長安的交通嚇運輸事業(yè)，癢以"高起點硬規(guī)劃，高標宮準建設，高炎效能管理"羞為要求，規(guī)船劃、建設、衡管理同步運箏行。199樹0年，長安敘鎮(zhèn)委，鎮(zhèn)政發(fā)府先后投資拳5億多元，悉興建了長安高一環(huán)路、二假環(huán)路、振安華路、長青路趨等17條高拔規(guī)格的主干拔道路；20尾02、20毛03年，鎮(zhèn)智政府對鎮(zhèn)區(qū)膚內(nèi)的交通道逆路進行全面坐的升級改造悟工程，全面排鋪設瀝青，買營造了一個撕文明現(xiàn)代的變城鎮(zhèn)形象。肢為了做好公倍交運輸，長寸安建起了一醬座功能齊全堪的大型公共浮汽車站和廣喉深高速公路干長安立交出行口，開通鎮(zhèn)撕內(nèi)外公共巴授士；連接S接358省道論和長南大道挑直通海岸的彩"八龍出海像"公路工程屆已基本完成帳。姿全國一級汽蓋車客運站瞇——怎長安汽車站斬長安鎮(zhèn)到周獨邊城市券長安鎮(zhèn)10辱0KM/9忙0分鐘香港鄭長安鎮(zhèn)90澤KM/60這分鐘廣州皆長安鎮(zhèn)60娃KM/50妄分鐘深圳煮長安鎮(zhèn)32鉗KM/20營分鐘東莞色長安鎮(zhèn)60獎KM/60滴分鐘中山織長安鎮(zhèn)90念KM/80首分鐘珠海脾其他交通線遭路辰長安22K當M/20分納鐘深圳黃田雅機場鏈巴士30分笛鐘/班繼長安100賢KM/60畜分鐘廣州白謠云機場濟巴士30分佩鐘/班米長安100匠KM/90鄉(xiāng)分鐘香港國聯(lián)際機場爽巴士1小時概/班更長安36K塵M/30分服鐘東莞常平請站欲北京-香港屬、廣州-深情圳悔長安100播KM/90加分鐘香港貸儀柜碼頭脹葵涌貸柜碼般頭勇長安60K探M/60分院鐘深圳蛇口救港掙客運貸柜碼蜂頭盈長安70K賄M/70分耗鐘深圳鹽田偽港婦客運貸柜碼濃頭爆長安18K可M/20分揀鐘東莞虎門雁碼頭舍客運貸柜碼酷頭堤長安25K掏M/30分宰鐘深圳福永臂碼頭掩客運1小時炸/班噴射船靈長安3KM驕/5分鐘廣架深高速入口獄鞠長安15K塑M/20分萄鐘莞深高速艦入口脫牢107國道懶四線行車4驗0米寬磚省道S35付8率六線行車6秀0米寬雪振安大道心六線行車6頁0米寬小結：錯——逃易長安鎮(zhèn)的交殺通線路多，臣使得長安到膏周邊城鎮(zhèn)的效時間大大縮杏短，形成了嫂10愛分鐘～1小乳時生活圈，烘增強了長安采和周邊城鎮(zhèn)隊的人口流動收性，同時也俯使得長安的替房地產(chǎn)市場趕對外發(fā)展的韻趨勢加強。報三、長安鎮(zhèn)過經(jīng)濟發(fā)展情腐況兔長安鎮(zhèn)加大銷各項工作力腔度，力促鎮(zhèn)擦區(qū)經(jīng)濟發(fā)展蒼。今年該鎮(zhèn)籃經(jīng)濟繼續(xù)保恩持穩(wěn)定增長攜，經(jīng)濟增長滾速度和經(jīng)濟創(chuàng)運行質(zhì)量同喇步提高。印長安鎮(zhèn)的經(jīng)殊濟成分比較全均衡，集體占經(jīng)濟、外向擠型經(jīng)濟、個榜體私營經(jīng)濟藝等相互帶動稻發(fā)展，產(chǎn)業(yè)擊結構比例較裝恰當，目前站三大產(chǎn)業(yè)結區(qū)構比例分別秧為：農(nóng)業(yè)蠻7%犁、工業(yè)解6軋3桌%霜第三產(chǎn)業(yè)3榆0亡%墨。夜1、主要經(jīng)意濟指標穩(wěn)定博增長?；?004年惜上半年，全譽鎮(zhèn)國內(nèi)生產(chǎn)熟總值完成2給1.8億元補，比前年同鍬期增長35潑.3%；工揭農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值繳完成32.眼2億元，比妥前年同期增戒長28.5故%；各項稅乒收3.87嗚億元；鎮(zhèn)本抖級可支配財雁政收入5億遍元，同比增骨長40.3蔑%；村、組盼兩級集體經(jīng)獸濟總收入4只.8億元，萍同比增長8攻.5%。各槐項存款余額腦112.9箭億元，同比搞增長32.紹2%，其中配城鄉(xiāng)居民儲范蓄存款75形.4億元，未同比增長3討4.2%。籍全鎮(zhèn)用電總約量10.1更4億千瓦時蜓，增長25諒.1%；社謎會消費品零勁售總額5.研68億元，技增長18.屠7%，居民慣消費品價格乘指數(shù)略有上諒升。漏2、招商引獄資繼續(xù)向前道推進。喜長安鎮(zhèn)外經(jīng)僚發(fā)展勢頭良蛛好，實際利傳用外資、外避資企業(yè)出口孕總值、工繳板費分別比去剪年同期增長捏0.3%、辣17.2%身、10.1壺%。據(jù)外經(jīng)級辦數(shù)據(jù)顯示陶，今年上半野年長安鎮(zhèn)對式外經(jīng)濟繼續(xù)釋保持較大增角幅勢頭，實盲際利用外資擠金額、外資夏企業(yè)出口總團值、工繳費瘦收入分別比翻上年同期增衣長0.3%腳、17.2流%、10撈.1%。今晚年上半年長費安鎮(zhèn)增資項嘆目達196巷宗，增資金辭額達624末7萬美元，蠢比上年同期造增長72%聰；實際利用婆外資金額達懶9125萬擠美元，累計蝴增長0.3問%；外資企割業(yè)出口總值灣為1457您39萬美元芝，同比增長示17.2染%；工繳費梁收入達87毛174萬港姓元，同比增鞋長10.1昏%。蜂3、長安鎮(zhèn)瓦“渾十五胳”碰期間經(jīng)濟社賞會目標：類逐步完善社廈會主義市場慧經(jīng)濟體制，瀉繼續(xù)發(fā)展外柿向型經(jīng)濟，竭加大力度扶頸持民營經(jīng)濟貨發(fā)展，進一小步優(yōu)化產(chǎn)業(yè)設結構。經(jīng)濟?？偭勘攘堋芭e九五杠”艘期間翻一番雕，國民生產(chǎn)網(wǎng)總值年均增江長速度達到妨15%蓬。至攔2005謹年，全鎮(zhèn)國普內(nèi)生產(chǎn)總值鍬達到患33.5公億元，人均獄國民生產(chǎn)總破值達到菠9.8溜萬元，工農(nóng)腳業(yè)總產(chǎn)值達撞到松98.7罪億元，其中次工業(yè)總產(chǎn)值蘋達到跟94.5想億元。功四、長安鎮(zhèn)魯規(guī)劃現(xiàn)狀及歲發(fā)展目標杜1、土地現(xiàn)條狀利用特征曾在長安城鎮(zhèn)攏化過程中，意形成了以村洗為單位的分賺散的土地開烈發(fā)與利用?；蚴健Ｓ捎陂L撤安鎮(zhèn)土地權制屬構成中，漠村集體土地患占絕對多數(shù)寄，造成全鎮(zhèn)紀土地開發(fā)以燕村為主，鎮(zhèn)挑級土地開發(fā)無較少的格局劈。男作為各村經(jīng)揀濟主要來源給的土地出讓死和租售廠房才行為，加劇野了土地開發(fā)條和利用的混蕩亂程度。在挨長安高速工詳業(yè)化過程中今，土地給各聾村帶來了可啦觀的經(jīng)濟收猜益，各村競雁相開發(fā)。然裹而，限于認避識的高度和殼對問題思考悲的角度，集覽體土地的管眨理者忽略土河地利用的效筒率、環(huán)境質(zhì)務量水平、城動鎮(zhèn)整體布局燭、設施配套能等的要求。蹦致使全鎮(zhèn)土濁地開發(fā)總量征高，結構不仇合理，強度辨低，綜合效尿益差，土地速資源浪費比恐較嚴重。吼2、新規(guī)劃餐打造現(xiàn)代化思中心城鎮(zhèn)舉被列為廣東便省中心鎮(zhèn)、翻全國小城鎮(zhèn)優(yōu)建設示范鎮(zhèn)段的東莞市長恢安鎮(zhèn)，20澡03年以來料在城鎮(zhèn)規(guī)劃慰建設方面又償推出了一系且列大動作：蛛投入倦9億元建設瘦新主干道路鴨和對原有道鑼路進行升級絮改造；投入仍逾億元進行肢市政和環(huán)境摧配套設施建紛設；實施工厭業(yè)進園，興圾建3個大型碰高科技工業(yè)室園區(qū)孩。鎮(zhèn)政府的跑目標唇是半要炸把長安建設雕成為“富裕截文明的現(xiàn)代閱化中心城鎮(zhèn)魄”。控擁有牲1600多床家外資企業(yè)烤和500多村家民營工廠制的長安鎮(zhèn)，捆近年來經(jīng)濟子發(fā)展迅速，破人口增長快愛。1986暖年，長安鎮(zhèn)爸首次對鎮(zhèn)中計心區(qū)進行了作規(guī)劃，19鉛93年，又柄對城鎮(zhèn)發(fā)展絨規(guī)劃進行了伸修編，19湖95年，編謠制了《長安忍鎮(zhèn)環(huán)境規(guī)劃拔》，199版8年，完成慮了《長安鎮(zhèn)刻總體規(guī)劃》飲的制定。爭2003卻年4月中旬萄，他們又請損中國規(guī)劃設帆計研究院深核圳分院對全水鎮(zhèn)總體規(guī)劃零進行修編，足以更高的起訊點和標準整恩合全鎮(zhèn)規(guī)劃如，使總體規(guī)剩劃進一步適叉應經(jīng)濟、社述會和環(huán)境發(fā)啟展的需要。瞧長安鎮(zhèn)堅持俗“同規(guī)劃一張圖唐、建設一盤晝棋、審批一污支筆、管理重一張網(wǎng)螺”護的原則，抓執(zhí)好各類重點廟建設項目的婚規(guī)劃、論證墳、審批及管幟理，無論領逮導換幾屆，題規(guī)劃不隨領府導改，有效捕維護了規(guī)劃香的嚴肅性，綠保證了規(guī)劃寇的實施。哲近年來，長料安鎮(zhèn)按照租“也一條道路一李個景點，一牙幢建筑一個邀景點，一個代小區(qū)一個景益點，一個中羞心村一個景貴點，一個自蓬然村一個景疏點怕”駐的礎“堅五個一北”山標準進行鎮(zhèn)慶中心區(qū)和中姻心村的建設半，興建了一庫大批高標準憐、具有現(xiàn)代兇感的基礎設葵施和城鎮(zhèn)功記能配套設施漏，如修建了盛200多公翼里高等級水西泥公路，1山座22萬伏捷變電站、3產(chǎn)座11萬伏帥變電站，7歷家三星級以稈上酒店，2很6所設施一虹流、環(huán)境優(yōu)躬美的中小學灣校和幼兒園塑，5家醫(yī)療填設施齊備先鬼進的醫(yī)院，仿7家高檔影萌劇院等一批或文化體育設甲施。姨全鎮(zhèn)綠化覆膠蓋率40.錘2％，道路坦綠化里程1慣00％仍，銳同時消還通大力調(diào)整工澡業(yè)、民宅布施局，整合工圈業(yè)園區(qū)，興涂建村民住宅等小區(qū)。焰長青街美景迷全國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企靠業(yè)科技園區(qū)中——安力科罷技園印烏沙村江貝涂農(nóng)民住宅鳴3、遠景發(fā)頌展規(guī)劃爛作為東莞市番城鎮(zhèn)化試點莖鎮(zhèn)的長安鎮(zhèn)諸，將投資頓9.5葛億多元用于皂推進城鎮(zhèn)化券建設工作。筆其中涌2004棗年植樹綠化悼、清潔衛(wèi)生殼和舊城改造情是其三項工旅作重點，另綁外長安鎮(zhèn)還燕將投資秘2.4疑億元，用于腥完成四環(huán)路湯二期工程建渠設。梁長安鎮(zhèn)將圍塑繞市委、市錄政府提出的夠“貢一城三創(chuàng)五溝爭先挺”儲工作思路，宵廣泛開展植到樹綠化、凈躲化環(huán)境和舊伴城改造三項牌基礎性工作管，力爭實現(xiàn)總“逢暢、寬、潔喘、綠、凈、尤美誤”歸的工作目標箭，改善鎮(zhèn)區(qū)犧城市環(huán)境面奔貌，加快城骨鎮(zhèn)化進程。糊今年長安鎮(zhèn)系推進城鎮(zhèn)化移工作的三項案任務及市政競建設共需投楚入資金按95742未.51喂萬元。其中賄植樹綠化今8239.坑9聯(lián)萬元，環(huán)境糾凈化蔽1938.貿(mào)61虎萬元，舊城竄改造怪23692坊萬元，市政唇建設撐61872秘萬元。推進夕城鎮(zhèn)化三項腿工作從涉2004拐年祝4輔月址5恢日開始至證2004墻年烏12渴月宿31港日結束，分寶四個階段進押行。散長安鎮(zhèn)城建民規(guī)劃的目標抱是：爭取到際2005年絕，全鎮(zhèn)的城棋市化水平達喚到90%以億上，舊村改凝造率50%述左右，環(huán)境識綜合指標9芳5分，城鎮(zhèn)個生活污水處查理率達到8冬0%，垃圾準無害化處理治達到100豪%，信息化困綜合指數(shù)9基0%，全鎮(zhèn)迎范圍內(nèi)均可第實現(xiàn)寬帶網(wǎng)愉絡入戶，為抽群眾提供配玉套完善的居蟻住條件，便茄捷舒適的出娘行條件，一曾流的文化、棒教育、體育晌、娛樂、旅系游設施。實費現(xiàn)布局合理舟、設施先進臥、功能齊全帽、治安良好忙，具有較強氏的聚集和輻況射能力，宜留商宜居的現(xiàn)傾代化城市環(huán)晉境。小結：店——曉伙長安鎮(zhèn)在經(jīng)炸濟建設與城援市規(guī)劃建設杏取得巨大成馬就的同時，萬也給鎮(zhèn)區(qū)的揭房地產(chǎn)業(yè)也誼帶來了新的氧發(fā)展契機。膜第二部分妨長安鎮(zhèn)地產(chǎn)吹及商業(yè)市場玻分析準一、東歐莞市地產(chǎn)市貧場走勢分析鍵（一）東莞睜房地產(chǎn)宏觀眉市場分析袍2004年攻上半年，國底家出臺了一陪系列針對房堂地產(chǎn)行業(yè)的夠政策，加強滾對房地產(chǎn)市溜場的宏觀調(diào)翁控。東莞根強據(jù)發(fā)展形勢貌積極調(diào)整開幸發(fā)經(jīng)營策略炊，建造適銷飽對路的商品管房，來滿足虹消費者的需刃要。據(jù)有關讀數(shù)據(jù)顯示，寨今年上半年脫東莞房地產(chǎn)瓣開發(fā)保持良頸好的發(fā)展態(tài)模勢，房地產(chǎn)陡投資保持適丙度增長，商番品房建設和喉銷售與去年你同期相比也辨有較大增幅拆，但增幅有乒所回落。痰1、房沾地產(chǎn)開發(fā)審擱批情況護今乎年上半年東襲莞批準房地舌產(chǎn)項目建設劑立項48項刑，比去年同石期的29項呼增長65.帥5％；計劃營投資73.紛32億元，霉計劃用地面質(zhì)積421.吸95㎡。核助準商品房準話建83宗，嫌投資總額3撇2.65億涼元，建筑面駁積369.累95萬㎡；刻批準商品房寒預售總面積男212.3衡6萬㎡，其雪中住宅17沸1.05萬抓㎡，商鋪3添1.17萬雄平米，寫字轉樓10.1茫2萬平米。壞2、房地產(chǎn)兇開發(fā)建設情拖況液東莞房地產(chǎn)誘開發(fā)完成投禽資36.4阿1億元，比宏去年同期的當18.64爸億元增長9圈5.33％浴。其中住宅師完成投資2慢8.73億友元，商業(yè)營徐業(yè)用房完成屆投資4.9喊3億元，分拜別占房地產(chǎn)綠開發(fā)投資額勸的78.9衫1％和13農(nóng).54％。鬼商品房竣工確面積62.緊79萬㎡，槽比去年同期航的87.8蹦7萬㎡稍有爭下降，其中并住宅竣工面據(jù)積59.2剝6萬㎡。肥3、商品房莊銷售情況默商品房實際已銷售面積5節(jié)7.26萬討㎡，其中外宏銷面積5.監(jiān)32萬㎡，誼住宅實際銷粱售面積52諸.78萬㎡餓；實際銷售尺面積比去年流同期的49殺.38萬㎡挽增長15.福96％。商銅品房預售面才積55.2慣2萬㎡，其偉中住宅銷售扔面積52.束23萬㎡。均銷售額（含連預售額）3駕6.9億元身。屯4、商品房喝空置面積參商品房空置熔面積110畝.85萬㎡背，其中住宅味90.08絡萬㎡，辦公肚樓0.57閣萬㎡，商業(yè)逢營業(yè)用房1舌7.34萬黑㎡，其他2抱.86萬㎡仇?？罩妹娣e勻比去年年底芝的112.頂69萬㎡略雪有下降。卸5、200走4年上半年奪東莞房地產(chǎn)惜市場特點卡羞1）、內(nèi)銷伍市場活躍，誼外銷市場進李一步下滑吼今年上半年想東莞商品房賓內(nèi)銷面積1暗06.16參萬㎡，占商藥品房銷售總水面積的94經(jīng).38％，縣比去年同期扭的80.3忠5萬㎡增長乓31.35匆，內(nèi)銷市場恭比較活躍。熟東莞房地產(chǎn)法發(fā)展初期，懂境外居民需酒求占有重要殃地位，但近憲年來下滑較核快。據(jù)統(tǒng)計寒，1998余年全市外銷離商品房面積企占商品房銷義售總面積的權50.34武％，而20臥03年所占京比例不到1永0％，今年孟上半年已經(jīng)俘下降至5.幟62％。躁2）、中等距戶型住宅需混求空間大鵝據(jù)東莞市房肉地產(chǎn)交易所俊數(shù)據(jù)顯示，浪今年上半年逃住宅銷售（煎含預售）5利983套，群其中120葬㎡以下（含辮120㎡）科4985套嫂，表明中等炕戶型住宅需踏求空間較大償。這一方面繁是因為本地田居民有意改薦善現(xiàn)有住房續(xù)條件而使得阻購房數(shù)量逐琴漸增多，另繞一方面隨著銳東莞產(chǎn)業(yè)技繁術含量的提瑞高，不上外稠來高素質(zhì)打毀工人員已轉超變?yōu)槌Ｗ∪穗p口，他們有嫂購房意向，廣但因消費能擔力有限，所亞以購房時一不般選擇面積層適中的中低刪檔住宅。壤3）、商品批房銷售價格知呈上升趨勢市今年上半年約，東莞商品仔房平均銷售悟價格328姥0元/㎡，康比去年的2瞎910元/所㎡上升了1睡2.7％，讓價格呈穩(wěn)中后有升的趨勢臺。艦（二）東莞補商業(yè)地產(chǎn)發(fā)約展蒸蒸日上鋒從2001棗年開始，在士東莞新一輪甘的城市化進舉程中，政府挨斥資500兔億打造未來咐的政治、經(jīng)橫濟、文化中甩心他———肌東莞新中心辣區(qū)。城市化淹進程的加快鴉，為作為商監(jiān)貿(mào)發(fā)展重要重手段的商業(yè)屯地產(chǎn)發(fā)展提壇供了良好的菜契機。東莞舌這場前所未盛有的城市化掠運動，必將若成就新中心慢商圈的形成加，必將對老揮商圈進行整挽合提升，必隔然帶動東莞錫商貿(mào)業(yè)重大榜發(fā)展和調(diào)整茄。而據(jù)初步款統(tǒng)計，20們03年東莞底商業(yè)地產(chǎn)開悼發(fā)量就接近浸170萬平峽方米，東莞迅商業(yè)地產(chǎn)這質(zhì)種蓬勃發(fā)展糟態(tài)勢無疑對狠提升東莞市傳的商業(yè)環(huán)境本，沖擊東莞云固有的魯“庫小散亂息”賣的商業(yè)格局姥產(chǎn)生積極影川響。輸承接城市化州的動力，2鈔003～2鮮004年成艇為東莞商業(yè)旱地產(chǎn)年。第殊一國際、華傳南MALL浩、地王廣場忘、星河傳說丑、世博廣場燥五大商業(yè)項伙目震撼出場舟，東莞商業(yè)詞地產(chǎn)易“枯耀眼貧”營全國，商業(yè)稠地產(chǎn)競爭非后常激烈，以爭至于業(yè)內(nèi)人塔士將去年東啄莞房地產(chǎn)市芝場稱為距“箱商業(yè)地產(chǎn)年垮”久。努東莞還是中股國大型百貨兄超市布點最真密集的地區(qū)全之一，商業(yè)息巨頭看好東割莞商業(yè)發(fā)展榨潛力，紛紛從搶占地盤，批如中國零售耕行業(yè)巨頭仆———敗華潤萬佳、廣國美已經(jīng)登套陸東莞，而妙國際巨頭沃獲爾瑪、家樂投福等正在東陽莞選新址，毀準備再開新售店。根據(jù)東粥莞零售行業(yè)塌協(xié)會提供的竹數(shù)據(jù)，目前孔東莞已擁有熊各種超市、帥便利店達2依萬多家，其沸中1萬～3斥萬平方米的工大型超市2重0余個，2唯,000～凈10,00沃0平方米的提大型超市近撈60個。現(xiàn)雪在僅市區(qū)就腥有沃爾瑪、知家樂福、百拘佳、吉之島員、世界級零別售行業(yè)巨頭當及天和百貨腿等4家大型廁民營商場，抬營業(yè)面積均鑒在1萬平方捆米以上。毒東莞正在醞總釀一場前所泄未有的城市快變革，與此商同時，東莞灶以特有的投膚資眼光進行敞著現(xiàn)代商業(yè)孫地產(chǎn)的新一柱輪創(chuàng)新，它他們已經(jīng)成為峽珠江三角洲春乃至全中國民的商業(yè)地產(chǎn)裕的重鎮(zhèn)。小結：鉤——庸東莞市經(jīng)濟續(xù)的快速增長斯、良好的宏蛾觀環(huán)境，使惱得東莞市房牽地產(chǎn)呈現(xiàn)出本穩(wěn)定、健康貴、可持續(xù)發(fā)聯(lián)展的態(tài)勢。南同時也為商渾業(yè)的發(fā)展創(chuàng)秋造了有利條乏件，但目前確東莞的商業(yè)疑狀況還沒有冤達到應有的止發(fā)展水平，卵商業(yè)環(huán)境和色城市地位不位相稱，商業(yè)扛地產(chǎn)存在相剝當大的發(fā)展眾空間。投二、長安鎮(zhèn)府房地產(chǎn)市場疏綜述敢1、供需狀凝況腔2004被年銹1～9缺月，長安鎮(zhèn)杰批準預售項害目膝5父個，批準預梳售面積達到很37382赴3短平方米，其切中，商品住擾宅面積約舒29652研0倆平方米，商榮鋪面積卷58435脅平方米，寫效字樓面積蠅18868裝平方米。逃長安鎮(zhèn)的房針地產(chǎn)市場供吵給量在東莞弓市各鎮(zhèn)房地療產(chǎn)供給中位虧居第二位，頁僅次于莞城漢之后。預計油未來幾年長酬安鎮(zhèn)房地產(chǎn)頭開發(fā)將以每境年為10～15火萬平方米的蔥市場增量迅定速上漲。隨腦著市場供應旗量的逐漸增沿大，市場競容爭將出現(xiàn)較遞為激烈的局碎面。忙近年煎來長安鎮(zhèn)肉新盤開發(fā)量其逐漸增多，獲開發(fā)類型由呼多層逐漸向趕小高層和高衫層過渡，大輝規(guī)模樓盤主取要分布在咸松西大道、二姜環(huán)路沿線。蓄居家型物業(yè)脊仍然是市場道上的需求主鬧流，炸戶型供應以謊三房（95雕～120平織方米）為主淺力，其次是尊兩房（65繪～100平父方米），大蓋面積的四房望（140平擱方米以上）鳥在銷售上存伐在一定的壓增力，季投資型物業(yè)錘市場空白程章度相比其他鑼類型物業(yè)較括高，戶型面氣積普遍較大禿，與市場需直求存在小范世圍的差距。仍2、價格水洽平扁商品住宅銷技售均價在4井500元/銷平方米左右形，咸西大道搬附近的主要賠以別墅物業(yè)武為主，在整逆體上拉高了循長安的樓市褲均價；規(guī)劃米較好的城區(qū)袋（如長安廣影場、二環(huán)西享路）房價較釣高，均價在漿5500元堪/平米左右慧；預計價格僻還存有一定掀的升值空間雜。喬3、客戶群什體督目前，長安競鎮(zhèn)商品房市諸場主要以區(qū)解域消費為主泳，置業(yè)群以乓首次置業(yè)為治主，并形成煉六大置業(yè)主粒流群體：本政府公務員鎖、行政事業(yè)昏單位人員擊企業(yè)、工廠標技術管理人泰員秋當?shù)仄髽I(yè)主土及商戶鐵外資企業(yè)主乘（港、臺、舍溫州）及商臣戶惜當?shù)鼐用瘢ㄊ挪糠郑┡阎苓叧擎?zhèn)來返此經(jīng)商的居焰民小結：宮——火隨著長安的玉經(jīng)濟建設發(fā)戴展不斷邁進戒和中心重點抖鎮(zhèn)的全面建麗成，將吸引紅更多的外來銳投資企業(yè)和旁外來人口，爹依托于經(jīng)濟曾環(huán)境的建設急，長安房地斧產(chǎn)將迎來更職好的發(fā)展勢識頭。偏三、長安鎮(zhèn)組商業(yè)市場分顛析似通誘過對長安鎮(zhèn)駕商業(yè)市場的偽詳細調(diào)查，叮將長安鎮(zhèn)商前業(yè)劃分為主帽商圈、輔商塵圈、次商圈刻，各商圈分還布圖示如下里：作默致街鋪愁腹荷落商圈闊別敢住宅區(qū)妹交壘暢商場主商圈：拔以長青路、哭長盛路、體巧育路和長怡怠路圍合而成拔區(qū)域，其經(jīng)蟲營業(yè)態(tài)及租弟金水平如下辜：迅街道名素主要業(yè)態(tài)誰出租率篇租金水平輛長青路上服裝、餐飲專、美容、百魄貨超市虧100％涉100～1同80元/㎡拔/月演長盛路聚餐飲、美食害100％貸80～12盼0元/㎡/孩月離體育路丘百貨超市辟100％別100～1掃20元/㎡標/月箭長中路崇餐飲、服裝費、花店桶95％晃100～1親20元/㎡北/月手商圈代表：伯長青商業(yè)步址行街、長青厘商業(yè)廣場、悼百駿萬業(yè)商霞場、百佳超恭級市場、華神潤超級市場塑、新世界超汽級市場愉康天店、鉆石店尼等等涼棟吃新世界超級咱廣場鉆石店傅憲鄙筆棄舊殃務攏百佳超市覽百駿萬業(yè)廣研場絞罵鑒粥旗呈夫華潤超級市玩場棍該商圈經(jīng)營雖狀況良好，瑞空置率較低今，為長安鎮(zhèn)糊商業(yè)中心區(qū)劃，經(jīng)營檔次侍為中高檔，址品種主要以段服裝、餐飲找、日常生活笛用品為主，銳消費群體主委要以周邊居描住的城鎮(zhèn)居參民為主，也聾有鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)其監(jiān)他地方的居雷民。債該商圈內(nèi)還筒有不少品牌渠店進駐，以勇特色餐飲為材主，但地域慚分布比較分鑄散。若集中馳經(jīng)營必定能栽吸引不少高挑層次的客戶螺。敬特色餐飲店賣：肌顫星遮川菜酒樓霞喚然未園晌烤越鬼北某京風味酒樓島錦譜鞏元通回轉壽收司蔬賞宰溜也逝桶忽蓮花顫亭韓國料理愈鳥攀途添百怡咖啡闖焰央客庭潛的著符督米羅咖啡清其他品牌店徑：傲焦蚊棕千色店肝邀濾號槽健鍬覽娛特步運動系憂列牌CAON服略飾輔商圈：肝由廣深高速麻沿線、長西領路圍合而成術的區(qū)域，其傾經(jīng)營業(yè)態(tài)及界租金水平如巷下：援街道名蒜主要業(yè)態(tài)炸出租率順租金水平茂長西路替建材五金、抹通訊辱95％囑70～80悼元/㎡/月史廣深高速旁漫百貨商場、威電器城破90％盡統(tǒng)一經(jīng)營，倉統(tǒng)一扣點撇商圈代表：態(tài)龍州百貨、謎國美電器、聚長安綜合市珠場、長西路尋建材五金街某長西街建材嫁五金街鋪而器允伏脊港饒龍結洲百貨渡國美電器城毫戚放割戀酸界世長安綜偉合市場癢該商圈主要悉以建材五金民、電器、通畫訊產(chǎn)品、百扒貨超市為主撈。龍州百貨忽廣場經(jīng)營狀崖況較好，一耽樓超市的人犁流量比較大緒，主要客戶盒群體為周邊臭工廠的工人誦，但其二樓零的時尚電器子城與對面的紗國美電器城掃經(jīng)營品種大懸致相同，導命致銷售狀況希較差。次商圈：虧二環(huán)西路沿歪線區(qū)域，尤經(jīng)營業(yè)態(tài)及突租金水平如掉下：尖街道名危主要業(yè)態(tài)文出租率絕租金水平磚二環(huán)西路政餐飲、休閑率娛樂、汽車守配件、工藝珠裝飾品、五毀金水暖宗30％豈40～60三元/㎡/月旁狹商圈代表天：壩中惠山畔名行城風情街、具萬源倉百貨高、金唐宮、策長安國際酒吵店據(jù)中惠山畔名羊城風情街狠降論塵撥距五星級標準銳的長安國際慶酒店忠該商圈以二傘環(huán)西路沿路忍的街鋪為主洞，經(jīng)營業(yè)態(tài)潮包括餐飲、么汽車修理、咐工藝裝飾品嬸等等，由于扯地理位置比扒較偏僻，且去周邊大部分菜為農(nóng)民房和襖工廠，因此柔難以吸引消坐費者前來消境費，造成人訂氣不足，整趨個街道顯得雞冷清，大部宰分商鋪都未難開門營業(yè)，慨該商圈內(nèi)唯橋一的萬源倉立超市也接近千倒閉。預計索待周邊大量巴開發(fā)住宅物援業(yè)后，借助巧住宅的發(fā)展逆來帶動商業(yè)越的發(fā)展，才矩能使該商圈赴提升人氣。鄉(xiāng)四、周邊商事場對比分析訓以框下是對項目振周邊各大商弟場的經(jīng)營業(yè)嘩態(tài)及租金的獨列表對比：赤商場招名稱雖新世界鉆石膜店憑新世界愉康敏店暑業(yè)態(tài)泳租金定業(yè)態(tài)擇租金求1F腰化妝品、音嫌像、女裝、啄首飾禽220～3過50或扣點家街鋪：餐飲污、皮具、藥蹲店、眼鏡味200～2聚80或扣點栽2F美品牌女裝囑150～2專50或扣點簡超市、化妝成品或120～2牢50或扣點隱3F微超市溜扣點替服飾、飾品洞60～10持0或扣點狼4F糕男裝、休閑丟裝、童裝赤80～10坑0或扣點針——棚——灰長青商業(yè)廣側場豐介壓述巴沿新世尸界超級廣場頌鉆石店腳商場謝名稱攜長青商業(yè)廣集場怒龍洲百貨壤業(yè)態(tài)春租金圖業(yè)態(tài)渠租金亂1F烤百佳超市占噴2/3，鞋叨帽箱包占1禍/3音160群～220（喘百佳除外）侵化妝品、珠卸寶、鐘表、恭眼鏡、超市涌150～2節(jié)50或扣點項2F嫩服飾、化妝茄品明100～1皆50冤超市、家電順、數(shù)碼產(chǎn)品艘100～2門00或扣點括3F寬服飾、玩具遍60～10趕0馳男女、兒童描服飾框60～10匯0或扣點愈4F搞——嘴——團床上用品、餓音像、文具之、體育用品部50～80驗或扣點呆龍洲百貨長饒安店杯綜述:螞商場大多為憐3～4層，最層高在4～映5米。一樓傾主要經(jīng)營業(yè)兇態(tài)為化妝品澤、珠寶和超努市，二樓、環(huán)三樓為電器聾、服飾類，錄四樓業(yè)態(tài)相悼對較亂，租師金也比較便般宜。痕大算部分商場采敞用的都是整底體經(jīng)營，統(tǒng)顧一扣點的收鞭租方式，地武段較好的商愛場一樓租金暗在200～川350元/寬㎡/月之間桑，二樓租金榨在120～薦250元/掏㎡/月之間礦，三、四樓揭租金在60汪～100元喇/㎡/月之競間。小結：恨長安鎮(zhèn)經(jīng)過個多年的不斷予發(fā)展，形成爺了有自主特位色的商業(yè)風薯格，商業(yè)的植中心地段主付要集中在主肝商圈和輔商奸圈內(nèi)；綁各商圈業(yè)態(tài)傘比較雜亂，制經(jīng)營種類分禾布混亂，除扭長西街為建卷材五金一條喇街外，其他藍街鋪和商場閱都缺乏主題秩定位；奪長安鎮(zhèn)整體淘商業(yè)業(yè)態(tài)以鋼餐飲、服裝士、建材五金帥、百貨超市專為主，缺乏斗休閑娛樂場冊所，僅有位繼于次商圈中持的金唐宮來萌支撐這一市騎場空白，但右其地理位置把較偏，人氣爭稍顯不足；子大部分商鋪嶺只租不售，兇各商圈的租死金水平差異嫁較大，位于服長青街的商彎鋪租賃價格葉相對較高踐，經(jīng)營狀況盾以長青街和距長盛街較好使；乒相比主商圈敵內(nèi)的各大超威市，除了長霜青街的百佳口超市、新世厲界百貨和廣橋深高速旁的濁龍州百貨經(jīng)白營良好外，坡其他區(qū)域的陽超市經(jīng)營情嘴況一般，表綁明該鎮(zhèn)居民垂對口碑好、臭價格平的大匹型百貨超市敘信賴度高，超而小型超市境難以得到居道民的青睞。汽在餐飲行業(yè)米中，不少有絮獨特特色的隸風味小店如招日韓料理、笨名典咖啡、端雙種子等經(jīng)抹營狀況良好惑，這表明該斤鎮(zhèn)居民比較仙鐘情于有品撈味、有異國桃情調(diào)的特色獎飲食。若集匹中經(jīng)營必能家吸引大量的奴人流。顆未來需求的斧個性化、豐擋富性要求商段業(yè)走主題商役場和規(guī)模性潑的道路，目所前長安鎮(zhèn)缺爭乏明確定位價的主題規(guī)模池商場，主題寺規(guī)模商場的爬市場拓展空倉間十分廣闊度。弄第三部分經(jīng)項目商業(yè)規(guī)能劃建議項目概況但明珠廣場位店于長安最繁炎華的商業(yè)街晃區(qū)----轎-長青路，忌東臨長安廣旨場，北接長奪安稅務分局鼓，為長安鎮(zhèn)促的中心樞紐穩(wěn)區(qū)。長安圖見書館、長安村中心幼兒園怖、中心小學皆、中心中學您、體育中心傻分布在周圍章，濃郁的文永化氛圍將提替升整個區(qū)域敵的商業(yè)價值低。3、4、燙5、6、9援、11、1拘6等多路公澆交車總站在威廣場對面，弊便利的交通吼將為商業(yè)的鋸發(fā)展提供良傘好的基礎保慎障。歷廣場位于長展安商業(yè)的主衡商圈與次商傘圈的交匯點羽，距長安主住要商業(yè)中心故在步行十分窄鐘以內(nèi)，地姻理位置優(yōu)越婚，交通便利偉，環(huán)境優(yōu)美料。是長安未提來商業(yè)發(fā)展摘的中心區(qū)，律擁有良好的怪發(fā)展空間。喇以長青路、隙長安廣場為樣中心的生態(tài)桌休閑區(qū)域?qū)⒅惺情L安最聚改人流的區(qū)域桑之一，為項庭目的發(fā)展提動供良好的商這業(yè)環(huán)境。垂明珠廣場商賽業(yè)部分為明蹲珠廣場裙樓狡商業(yè)，建筑連面積為64膚887.0饞9平方米，督分為三層，掏一樓面積為核16161孔.22平方夏米，二樓面羞積為158蘋17.97工平方米，三你樓面積為1物6234.盤13平方米熔，四樓面積優(yōu)為1667婆3.77平對方米。曲二、商業(yè)規(guī)迷劃時綜合對商圈兇的綜合了解布和項目的發(fā)璃展情況，根妹據(jù)商業(yè)的建編筑特點和企酷業(yè)的發(fā)展規(guī)刪劃，對項目上的發(fā)展及市宣場規(guī)劃進行鞋綜合分析后歸，認為躁項目的商業(yè)察定位為長安獸乃至東莞的今區(qū)域商業(yè)中渡心。虧1、玻撇總體規(guī)劃航通過對周邊預的現(xiàn)有商業(yè)立和長安經(jīng)濟廣的分析，結抗合本項目的情實際情況，生我司認為在預本項目的定殃位必須以鮮最終投資客牌戶的需求為幫操作依據(jù)，桐促使商業(yè)利贊益最大化。潛項目規(guī)劃定襲位為購物休泰閑中心。行對于項目的星運作，應通盲過合理的布豐局劃分，對塔于不同區(qū)域紐，采用先租方后售、租售欠同步、純銷檢售等方式進崗行。具體的萬運作規(guī)劃為拍：舊1）、先確夸定主力商家晉（沃爾瑪）姜，通過主力鮮商家的確立車進行市場操寇作和價格定耐位；料2）、對于餅一樓臨街鋪妖位，對于整米體商業(yè)的營福造影響不大裳的鋪位，可該采用租售同底步或純銷售銳的形式進行怪。脂因為該類鋪爺位本身擁有州較好的地理抬位置，主力平商業(yè)對其的叉經(jīng)營影響不低大，先進行驕銷售能有利明于資金的回款籠；蒙3）、對于黨主力商家（熟沃爾瑪）占細用位置（3梅區(qū)二、三樓傍），進行圖尺紙型銷售。鍬銷售的價格虧及銷售策略綠（如反租回刺報率、反租午期等）根據(jù)絞主力商家簽運定的情況再流行制定；淘4）、對于地3區(qū)一樓及道4區(qū)二、三反樓的內(nèi)部鋪博位，采用先被招商再銷售戴或先銷售再忽招商的形式柴進行。亞這樣有利于盒銷售的順利贈進行和價位難的制定，并臂為后續(xù)順利指經(jīng)營作好基躺礎；結5）、對于踐3、4區(qū)四遍樓和1、2懶區(qū)商業(yè)建筑瘦，建議采用些先招商再銷朽售的形式進爐行右（臨街鋪位亂根據(jù)實際情愿況再行考慮閣）。這樣有暑利于商業(yè)價怒值的提升和隸銷售策略的卸制定，便于巧銷售的快速均進行。樹2、商業(yè)規(guī)蹤劃畏對于商鋪的厲招商，主要豪是商業(yè)經(jīng)營瓜者對該區(qū)域踏商業(yè)情況、蹲消費情況和娛市場前景的文認可。所以朵對于商業(yè)的秧招商，必須首以整體的經(jīng)嗽營為參照點恨，作好業(yè)態(tài)脂的規(guī)劃和互訪補。曠由于3區(qū)二霸、三樓主力押商家（沃爾濱瑪）的確定建，所以在3術區(qū)域一、四裳樓和1、2企、4區(qū)的業(yè)附態(tài)上必須形壯成互相促進胃。建議定位圖為：導1）、3區(qū)紛一樓為精品對百貨。伯同二、三樓曠主力商業(yè)形省成互補，以射超市人流帶嫩動百貨發(fā)展韻，以百貨檔頑次提升整體類價值。主力翅商家如銅鑼孩灣百貨、天諸虹商場、歲愚寶百貨、天峽和百貨等，薯或根據(jù)市場魯情況進行商士業(yè)業(yè)態(tài)組合查商場；哨2）、3區(qū)脊四樓定位為進家居廣場。執(zhí)周邊新興樓恰盤的不斷推確出，該類消告費一定存在健很大的市場販空間。主力借商家如百安查居、歐尚等庫；帖3）、1區(qū)辛定位為大型璃餐飲業(yè)?？ㄟ^對東莞簡及長安餐飲姿業(yè)的了解，谷餐飲業(yè)在長投安有很大的是發(fā)展空間。元主力商業(yè)如編新梅園海鮮丹酒樓、天天梨漁港、西湖牧春天、湘鄂總情等；命4）、2區(qū)駕定位為休閑場娛樂城。兄該類項目符蘇合長安的消軟費和項目總欄體的定位，貧通過該類項露目的引進，熟形成一個完賭整的商圈。川主力商業(yè)如惠天上人間、件金色時光、猴大富豪、中巷航健身會等神；葬5）、捎4區(qū)定位為隆休閑餐飲業(yè)鼻或大型美容儀機構。畜該類項目在辰該區(qū)域有很夜大的消費市該場和市場空纏間。如上島都咖啡、回轉釣壽司、月渡德橋、圣夢美躲容連鎖等；鴿6）、根據(jù)殊需要，部分瑞臨街鋪位可公出租或出售診給金融機構禾或市政配套時機構。騰如銀行、證畫券、醫(yī)療門南診等；梨以上項目定卷位依據(jù)：律A．儀各項項目互塵為補充，匠吸引周邊的旱消費群體聚陷居，營就長魚安的商業(yè)領襪頭羊地位；車B．脊同周邊消費確情況相適應暮，能為后續(xù)撒經(jīng)營順暢提橫供支持；榨C．師項目的定位蜻符合未來區(qū)艱域的發(fā)展；丈D．鉗項目的經(jīng)營姓順暢能保證形鋪位的銷售跨；牛E．茅好的、合理厭的項目引進午能帶動整體遍經(jīng)濟價值和述社會價值的億提升。耕該定位只是萬初步建議，謀具體項目定迅位及商家選危定在雙方進涼一步溝通后季作出。影三、商業(yè)運炒作祥1、商業(yè)招棚商策略引通過完善的峰前期定位和汁主力超市的孟引進，進行脈市場推廣。蠻主要的招商扒策略有：緞1）、高調(diào)難的宣傳該區(qū)累域的優(yōu)勢及地價值，突出碎區(qū)域優(yōu)勢；諸2）、根據(jù)膚推廣時的市丑場情況，制弟定推廣策略尋；囑3）、通過寧實時的招商窮情況，制定粱招商策略；條4）、利用逝美聯(lián)的網(wǎng)絡境資源和商業(yè)傘客戶網(wǎng)絡；典5）、利用承美聯(lián)成熟的系商業(yè)操作經(jīng)趙驗和招商經(jīng)笑驗。宰對于出租的俘價位可根據(jù)源引進項目的倡具體情況和檢位置而定。靜街鋪的出租膨價位比該區(qū)輝域同類價位械應高30%擇-50%。遠但考慮到項近目的最終價凝值體現(xiàn)是銷醫(yī)售的價值，更所以在出租桐價位上應考竿慮整體的利朝益，以商業(yè)詠旺盛經(jīng)營為覺前提，租金仙可按先低后稼高的策略來率進行。略2、商業(yè)銷堵售策略菠根據(jù)總體運場作規(guī)劃，對計商鋪進行銷祥售和總體運甲作掌控。愈鋪位銷售的況關鍵取決于賺投資者對該海區(qū)域經(jīng)濟、隆消費的認可移，招商運作慰手段、市場塔的興旺及投趙資前景是銷棋售能否成功仰、能否取得鐘好的銷售價則位的關鍵。瘦銷售的關鍵聚是市場運作塑。日鋪位的銷售磨是資金回收昂的保證。采趙用反租的形禽式，將經(jīng)營陽權掌握，能平保證對整個梁商場的完善駛操作，及引給進主力商家礙吸引消費力砍的提升和商焰鋪銷售價位泳的提升。君為商場的持還續(xù)長期發(fā)展柿、商鋪的銷鑄售及銷售價莫格提供保證測，提升商家癥的信心保證咽。也為市場錫社會效應的橋取得提供基稼礎。投資客戶：旗通過對市場尸的了解，我姻們認為主要鉗的投資客戶湖有：傍本地投資客獵戶、專業(yè)商襯鋪炒作客戶擦和商業(yè)投資抱經(jīng)營客戶。斬根據(jù)東莞商宜鋪銷售的實餡際經(jīng)驗，以忍及對于本項脊目商鋪主要羽目標客戶的胸把握，本項編目商鋪銷售懇的目標客戶六群大致如下取：煩1）、有成擇熟經(jīng)營經(jīng)驗潑或投資經(jīng)驗樹的商家（4舒0％）泄已經(jīng)購買過資商鋪的投資平者。這些人份或多或少地誦購買過商鋪奉，對商鋪投拼資有一定的濱經(jīng)驗和認識劫，會對商鋪瘡的投資價值督做出一些判魄斷。這些人糕又可分為兩磁類：聲專業(yè)的投資豈者或?qū)I(yè)樓汁盤炒作者。宜有自己的生早意，經(jīng)常尋途找商鋪投資航的機會，一境旦出現(xiàn)新的眾商鋪供給，券就會前去考小察，有較強美的商鋪投資追經(jīng)驗，根據(jù)掠自己的經(jīng)驗絕來判斷是否拿進行投資。夸對商鋪面積汗無特別要求瓣，只要有好指的投資回報煌就行，注重緒商鋪區(qū)域的勝升值潛力，洲這部分人將煉會成為本項牌目主要的目搬標客戶之一蘿。緒高收入階層或或政府部門眠高層人員。受這些人可能授有自己的生遮意在料理，洋也可能僅僅開是工薪一族催，手中有一懲定閑置資金照又覺存入銀饅行收益太低丈，于是就以香銀行按揭形欲式買入商鋪拉。這些人往袖往不具有連絕續(xù)投資的能仁力，可作為申次要目標客洋戶。終此部分客戶奶對商業(yè)經(jīng)營弱信心較強，嚴具有一定的未經(jīng)濟實力，香對經(jīng)營的商削業(yè)位置要求陵高，能接受喬位置較好、專價格較高的剩商鋪。暴2）、商業(yè)嶺經(jīng)營作為創(chuàng)岸業(yè)之道的客洲戶（2O％明）修曾經(jīng)購買過諷商鋪的潛在溉商鋪投資者改，這些人也臨可分為三部躬分。迅A、愈有生意在經(jīng)稠營的老板、尺個體戶。彩這些人以前厚沒有作過商程鋪投資。他待們對商鋪投瓦資所知不多欄，但一旦做萍出投資決定代可能會有大腹手筆出現(xiàn)。棄這些人可作晉為本資項目再的重要目標烈客戶之一。席B、石中高收入階祖層。貌這些人數(shù)量且較多，有一拒定閑置資金洋便又不具備器任何一類投蚊資理財?shù)膶Ｊ貥I(yè)技能。商白鋪投資因其藝專業(yè)性不強艱和收益穩(wěn)定紡而較多地受撈到這部分人追關注。這些詞人往往資金聚實力并不強勸，所以希望衡鋪位面積小危一些，從而寬總投資金額肯不大，并希厘望提供較為趙理想的銀行儲按揭。這些苗人可作為本身項目商鋪部宵分的重點客焰戶之一。癢3）、商鋪術經(jīng)營者（1努0％）萬這些景人現(xiàn)以租入墓方式從事某爹類商品的經(jīng)性營活動，但意由于對現(xiàn)有驅(qū)商鋪的位置巡、面積、租刑金水平不滿凈意，或想擁移有一間自己榨的商鋪以減杠輕經(jīng)營壓力疑，或認識到絲了商鋪投資掘的保值功能揉，從而打算后購入商鋪。貌這部分人可色作為本項目臨的次要目標島客戶。脫4）、商鋪掠投資者（3克0％）蓋此部分客戶刑包括：潤A、團部分具有較疲高穩(wěn)定收入坡的企業(yè)高級童管理人員、疲政府高級公披務員。嫌其商業(yè)投資感欲望很強，云但投資行為畝較為謹慎，榜投資額也較急小。含B、精自有物業(yè)出壞租的本地人理。護資金充裕，慶對投資商鋪勵收租、造福銜子孫的期望靠意愿極大。筒此部分的客循戶容易對新尺的區(qū)域認同季，并且受廣估告及親友的醒口碑宣傳影板響較大。烏對于不同的麥客戶，采用浩不同的銷售媽策略。但所多有的客戶吸中引都建立在分對整個區(qū)域她價值有提升拜空間的基礎殲上。銷售策略：希通過對投資利客戶群體的糕確定和投資質(zhì)行為的分析螞，項目的主術要的銷售策鋒略有：雅1）、所有落銷售在主力附商業(yè)（沃爾嫌瑪）確定后翁進行。蓬這樣有利于婆整體商業(yè)價腔值的提升和施銷售的快速薯進行；奇2）、對于雖臨街鋪位，淹采用直接銷