曲靖市麒鱗區(qū)龍海片區(qū)地塊項(xiàng)目建設(shè)可行性研究報(bào)告

曲靖市麒鱗區(qū)龍海片區(qū)地塊項(xiàng)目建議書(shū)PAGE2曲靖市麒鱗區(qū)龍海片區(qū)地塊項(xiàng)目建議書(shū)

目錄第一章、地塊概況 2一、曲靖市概況 2二、麒麟?yún)^(qū)概況 3三、曲靖市麒麟?yún)^(qū)城區(qū)圖： 3四、地塊基本情況 4五、地塊周邊配套設(shè)施 5第二章、市場(chǎng)分析 6一、曲靖房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 6二、曲靖市樓盤(pán)分析 6曲靖陽(yáng)光花園 6爨園小區(qū) 10立得.江濱花園 14紅日花園 17三、曲靖市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 20第三章、項(xiàng)目定位 22一、確定目標(biāo)客戶 22二、針對(duì)目標(biāo)客戶群的總體規(guī)劃思路 231. 開(kāi)發(fā)規(guī)模及建筑形態(tài) 232. 功能設(shè)置 233. 針對(duì)目標(biāo)客戶群的戶型指標(biāo) 244. 針對(duì)目標(biāo)客戶群的總體建筑風(fēng)格 24三、項(xiàng)目建設(shè)定位 24第四章、項(xiàng)目成本 25一、土地成本 25二、建設(shè)成本 25三、銷售成本 27四、公司管理費(fèi) 28五、項(xiàng)目銷售稅金 29六、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金 29七、項(xiàng)目成本匯總 30第五章、項(xiàng)目銷售收入 30第六章、項(xiàng)目損益 31第七章、開(kāi)發(fā)計(jì)劃 32第八章、資金計(jì)劃 32第九章、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) 32第十章、結(jié)論及建議 33一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)定位 33二、項(xiàng)目收益 34三、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) 34四、建議 34項(xiàng)目建議書(shū)第一章、地塊概況一、曲靖市概況曲靖市位于云南省東部，地處珠江源頭，自古為省會(huì)屏藩，入滇門(mén)戶，有“云南咽喉”之稱，為云南進(jìn)入內(nèi)地、到東南沿海的重要通道。地理坐標(biāo)為東經(jīng)103°03′～104°50′，北緯24°19′～27°03′之間。東接貴州省六盤(pán)水市、興義市和廣西西林縣，西與昆明市嵩明縣、尋甸回族彝族自治縣、東川區(qū)接界，南連文山壯族苗族自治州丘白縣、紅河哈尼族彝族自治州瀘西縣及昆明市石林彝族自治縣、宜良縣，北與昭通市巧家縣、魯?shù)榭h及貴州省威寧縣毗鄰。市境東西最大橫距103千米，南北最大縱距302千米。全市國(guó)土總面積28904平方千米，占云南省面積的13.63%，其中山區(qū)面積約占88%，壩區(qū)面積約占12%。市政府所在地麒麟?yún)^(qū)，海拔1881米，離省會(huì)昆明130曲靖市設(shè)1市1區(qū)7縣，即宣威市（縣級(jí)）、麒麟?yún)^(qū)、沾益縣、馬龍縣、富源縣、羅平縣、師宗縣、陸良縣、會(huì)澤縣。曲靖市總?cè)丝跒?56.12萬(wàn)人，其中非農(nóng)業(yè)人口為68.40萬(wàn)人。在總?cè)丝谥校行詾?92.29萬(wàn)人，女性為263.82人。人口密度為每平方千米192人。全市聚居著漢、彝、苗、回、壯、布依、水、瑤等8個(gè)世居主體民族。曲靖市地處滇東高原，地形地貌復(fù)雜，地勢(shì)西北高、東南低，平均海拔2000米。受大氣環(huán)境和地形影響，氣候隨不同高度和不同山嶺坡向有著明顯差異，氣候類型復(fù)雜多樣，具有南亞熱帶到北溫帶6種氣候類型，主要為亞熱帶高原季風(fēng)氣候，會(huì)澤、宣威、富源屬暖溫帶氣候，其他縣（區(qū)）屬亞熱帶氣候。年平均氣溫14.5℃，年平均降水量1028.7毫米，主要集中在5～10月。氣候主要特點(diǎn)是：冬春光照條件較好，春溫不穩(wěn)，風(fēng)高物燥，降水不均；夏無(wú)酷暑，降水集中，澇旱兼有，風(fēng)和日麗；秋季降溫快，陰雨多；冬暖冬干，寒潮降溫的氣候特點(diǎn)。具有“二、麒麟?yún)^(qū)概況麒麟?yún)^(qū)位于云南省東部，地處東經(jīng)103°10′～104°13′、北緯25°08′～25°36′之間。東與富源縣接壤，南與羅平縣、陸良縣毗鄰，西與馬龍縣交界，北與沾益縣相連。城區(qū)位于北部曲靖壩子西緣，海拔1881米，距省會(huì)昆明136公里。全區(qū)總面積1552.83平方公里。全區(qū)轄南寧、建寧、白石江、寥廓4個(gè)街道(鄉(xiāng)級(jí))，三寶、越州、東山3個(gè)鎮(zhèn)和珠街、沿江、西山、瀟湘、茨營(yíng)5個(gè)鄉(xiāng)。全區(qū)現(xiàn)有人口33萬(wàn)，按發(fā)展規(guī)劃到2020年將達(dá)到70萬(wàn)人口，向周邊發(fā)展30萬(wàn)人左右。三、曲靖市麒麟?yún)^(qū)城區(qū)圖：（注：地圖上紅色圖塊為擬建項(xiàng)目用地）四、地塊基本情況擬建項(xiàng)目用地位于曲靖市麒麟?yún)^(qū)東北部，環(huán)城東路與建寧東路的交匯處，地處曲靖市龍海片區(qū)，瑞和東路（未建）以北，環(huán)城東路以東，曲沾大道以西，建寧東路以南的國(guó)有地，地塊規(guī)劃用途為居住用地，正在拆遷準(zhǔn)備掛牌拍賣(mài)。場(chǎng)地除東邊外其余三邊均為臨街面。場(chǎng)地東面與曲沾大道之間約有100畝，可能也會(huì)掛牌拍買(mǎi)。場(chǎng)地北面建寧東路以北，臨街內(nèi)退100米的地塊，已由修曲沾大道的東盛地產(chǎn)公司購(gòu)買(mǎi)，估計(jì)土地用途也是以居住為主。擬建項(xiàng)目地塊呈很規(guī)則的矩形，東西長(zhǎng)545米，南北寬485米，面積約400畝，預(yù)估土地價(jià)格為20萬(wàn)元/畝。地塊周圍已有良好的供電狀況及排水、供水狀況、電訊條件。地塊屬于農(nóng)田保護(hù)區(qū)，不容易辦理土地手續(xù)。地塊內(nèi)有待拆民房見(jiàn)圖一。圖一、地塊現(xiàn)狀實(shí)景照片圖二、地塊北面圖三、地塊東面圖四、地塊南面圖五、曲沾大道五、地塊周邊配套設(shè)施a.學(xué)校：環(huán)城中學(xué)、市麒麟創(chuàng)新學(xué)校、云南省煤炭工業(yè)學(xué)校b.醫(yī)院：昆明鐵路局曲靖醫(yī)院c.農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)及超市：較近的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)距地塊約1.5km、附近暫無(wú)超市d.銀行網(wǎng)點(diǎn)：環(huán)城供銷合作社e.交通：公交車可乘6路、7路到達(dá)地塊，曲靖火車站距地塊約2km，曲勝高速路入口距地塊也約有2km路程f.市政設(shè)施：曲靖市公安局交警支隊(duì)直屬大隊(duì)g.企業(yè)：曲靖卷煙廠、一汽紅塔云南制造有限公司、福牌包裝材料有限公司、汽車運(yùn)輸總公司曲靖市塑料二廠、滇東北汽車配件市場(chǎng)、萬(wàn)事達(dá)汽配城h.娛樂(lè)設(shè)施：曲靖江南春游樂(lè)度假中心、太陽(yáng)石大都會(huì)、龍泉浴中池、天天鮮魚(yú)店由此看出，地塊周圍配套設(shè)施尚不完善，地塊所處待發(fā)展片區(qū)，城鎮(zhèn)的待開(kāi)發(fā)結(jié)合部。第二章、市場(chǎng)分析一、曲靖房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況曲靖市房地產(chǎn)業(yè)近年來(lái)發(fā)展迅猛,開(kāi)發(fā)商已達(dá)50多家,大多以經(jīng)濟(jì)房建設(shè)為主,整體房?jī)r(jià)偏低,極大地刺激了房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng),基本無(wú)空房,在云南省市場(chǎng)除昆明外是做得最好的。預(yù)計(jì)今后5年內(nèi)曲靖市房地產(chǎn)行業(yè)投入不會(huì)低于140億元,將極大地拉動(dòng)建筑建材、冶金、家電、家具、服務(wù)等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。在2003年，曲靖市經(jīng)濟(jì)使用住房建設(shè)和小區(qū)建設(shè)都進(jìn)一步發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)良好的發(fā)展勢(shì)頭。曲靖市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃投資3.75億元，施工面積56.35萬(wàn)平方米，其中新開(kāi)工面積25.9萬(wàn)平方米，竣工面積24.8萬(wàn)平方米，銷售額達(dá)2.6億元，預(yù)售商品房面積達(dá)18.25萬(wàn)平方米，曲靖市以經(jīng)濟(jì)適用住房為主體的城鎮(zhèn)多層次住房供應(yīng)體系已逐步建立。曲靖市房地產(chǎn)企業(yè)有麒麟地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的“爨園小區(qū)”、立得地產(chǎn)的“立得江濱花園”、鴻泰地產(chǎn)的“翠峰雅苑”、安廈地產(chǎn)的“西苑小區(qū)”、云建地產(chǎn)的“珠江花園”、飛龍地產(chǎn)的“建設(shè)花園”、市房地產(chǎn)的“滇東佳園”、境勝地產(chǎn)的“家園小區(qū)”、沾益縣房地產(chǎn)的“玉林花園”、保利基房地產(chǎn)的“保利家園”、紅日地產(chǎn)的“紅日花園”、東盛地產(chǎn)等。而在昆明成功開(kāi)發(fā)了“陽(yáng)光花園”、“陽(yáng)光A版”的云電陽(yáng)光房地產(chǎn)公司，也將觸覺(jué)伸到了曲靖，在2002年開(kāi)發(fā)推出了“曲靖陽(yáng)光花園”。二、曲靖市樓盤(pán)分析曲靖陽(yáng)光花園項(xiàng)目與城市的關(guān)系社區(qū)地處曲靖市南片開(kāi)發(fā)區(qū),位于曲陸高等級(jí)公路以西，昆曲與曲陸立交橋往南1.5公里處，北面與曲靖市公務(wù)員小區(qū)緊緊相鄰。社區(qū)周邊要擬建大型商業(yè)步行廣場(chǎng)。開(kāi)發(fā)商/發(fā)展商狀況曲靖云電陽(yáng)光房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成立于2002年4月5日，由云南云電陽(yáng)光房地產(chǎn)股份有限公司和曲靖東電實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司共同籌資組建。云南云電陽(yáng)光房地產(chǎn)股份有限公司是云南知名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，先后在昆明開(kāi)發(fā)過(guò)“陽(yáng)光花園”等項(xiàng)目，目前已取得一級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)。項(xiàng)目狀況項(xiàng)目名稱：曲靖陽(yáng)光花園詳細(xì)地址：曲陸高等級(jí)公路1.5售樓電話：（0874）3395966339597733959883395999營(yíng)銷企劃狀況：開(kāi)發(fā)商自身進(jìn)行營(yíng)銷企劃項(xiàng)目占地面積945.217畝（63.015公頃）總建面積80萬(wàn)㎡市場(chǎng)類別：由56棟多層和54棟別墅組成大型住宅小區(qū)容積率：1.084綠化率48%規(guī)劃總戶數(shù)1414戶（一期）面積范圍89.65㎡——286.85㎡（建筑面積）施工單位：四川長(zhǎng)城建筑集團(tuán)面積配比：（共25種戶型）戶型建筑面積（㎡）格局備注A189.652+2+1B198.383+2+1C1109.973+2+2C2109.993+2+2＊D1116.253+2+2＊D2-1116.333+2+2＊D2-2112.123+2+2＊E1126.023+2+2＊E2128.253+2+2＊F1138.323+2+2＊F2132.953+2+2G1144.474+2+2G2151.994+2+2H1166.554+2+2B1-1(頂躍)153.244+2+2+2（露臺(tái)）C2-1(頂躍)145.853+2+2+2（露臺(tái)）E1-1（躍)164.884+2+2+2（露臺(tái)）L1聯(lián)排別墅209.144+3+4+2（露臺(tái)）L2聯(lián)排別墅210.245+2+4+1（露臺(tái)）L3-L4聯(lián)排別墅199.374+3+4+1（露臺(tái)）S1雙拼別墅238.154+3+3S2雙拼別墅223.094+2+3S3雙拼別墅229.844+2+3D1獨(dú)立別墅286.854+3+3（露臺(tái)）D2獨(dú)立別墅271.744+2+4+1（露臺(tái)）【注】表格中帶“＊”的為項(xiàng)目銷售中的主力戶型社區(qū)配套設(shè)施及經(jīng)營(yíng)狀況社區(qū)內(nèi)有會(huì)所、幼兒園、小學(xué)、醫(yī)院、健身娛樂(lè)中心等。項(xiàng)目銷售狀況分析銷售價(jià)格體系：商品房：起價(jià)：1060元/㎡均價(jià)：1380元/㎡最高價(jià)：1460元/㎡總價(jià)范圍：12萬(wàn)——35萬(wàn)別墅起價(jià)：1960元/㎡均價(jià)：2080元/㎡最高價(jià)：2160元/㎡總價(jià)范圍：40萬(wàn)——60萬(wàn)商鋪價(jià)格及銷售情況：3180元/㎡，已售出一部分車位價(jià)格及銷售情況：室內(nèi)車庫(kù)共331個(gè)車位，建筑面積12488.09㎡（其中集中車庫(kù)共133個(gè)車位，建筑面積5316.51㎡；獨(dú)立車庫(kù)共198個(gè)車位，建筑面積7171.58㎡）以上停車位數(shù)及建筑面積均為多層住宅部分停車庫(kù)，不包括別墅組團(tuán)內(nèi)車位數(shù)）。車位價(jià)格：2500元/㎡銷售率：70%左右，集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)了一部分。銷售現(xiàn)場(chǎng)及銷售人員情況：銷售現(xiàn)場(chǎng)評(píng)價(jià)：售樓部為獨(dú)立兩層框架建筑，總建筑面積為1815㎡。一個(gè)大規(guī)模的沙盤(pán)，一個(gè)銷控臺(tái)，十張洽談桌，布置比較大氣。銷售人員評(píng)價(jià)：A、人員數(shù)量：8人B、著裝情況：統(tǒng)一C、服務(wù)態(tài)度：一般D、專業(yè)水平：一般銷售推廣：案場(chǎng)外圍墻有統(tǒng)一廣告，在昆曲與曲陸立交橋旁有一塊大型戶外廣告。未購(gòu)因素分析在曲靖市區(qū)樓市中屬于價(jià)格較高的樓盤(pán)。項(xiàng)目實(shí)施情況開(kāi)工時(shí)間：2003年9月10日開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2004年3月17日交房時(shí)間：2005年2月28日交房標(biāo)準(zhǔn)室外：外墻涂料、局部貼外墻外墻面磚客廳、臥室、餐廳、書(shū)房及過(guò)道：墻面頂面雙飛粉，地面無(wú)沙找平衛(wèi)生間：配衛(wèi)生潔具，地面以上2.6米高部位采用內(nèi)墻磚貼面，2.6米高以上部位及頂棚為雙飛粉刮白，地面防滑地磚。廚房：內(nèi)墻磚滿貼，地面防滑地磚，屋頂雙飛粉刮白，預(yù)留排風(fēng)口。窗：鋁合金窗分戶門(mén)：優(yōu)質(zhì)復(fù)合防盜門(mén)陽(yáng)臺(tái)門(mén)：鋁合金門(mén)太陽(yáng)能安裝到位，電熱水系統(tǒng)線路衛(wèi)生間敷設(shè)到位，戶內(nèi)6個(gè)回路供電，設(shè)動(dòng)力（電炊）線路，戶內(nèi)選用優(yōu)質(zhì)開(kāi)關(guān)插座，客廳、主臥室各設(shè)一個(gè)有線電視端口及電話線路端口。配套費(fèi)收取情況配套設(shè)施費(fèi)暫時(shí)不收取，（包括有線電視、數(shù)據(jù)終端、可視對(duì)講、太陽(yáng)能等），與團(tuán)購(gòu)業(yè)主商量再定。物業(yè)管理物管公司未定，物管費(fèi)分為多層住宅：住宅0.5元/㎡/月，商住1元/㎡/月，車位0.5元/㎡/月。別墅：住宅0.8元/㎡/月，商住1元/㎡/月，車位0.8元/㎡/月。付款方式一次性：無(wú)優(yōu)惠，15天內(nèi)付清銀行按揭：無(wú)優(yōu)惠，工行，8成20年，首付15天內(nèi)付清安防智能化情況組團(tuán)出入口及偏僻路段配置攝像頭，（彩色、黑白共用），組團(tuán)出入口車輛管理系統(tǒng)，組團(tuán)周邊設(shè)主動(dòng)紅外對(duì)射防盜報(bào)警系統(tǒng)，及電子巡更系統(tǒng)。24小時(shí)保安巡查、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)。單元入口設(shè)智能電控防盜鐵門(mén)及黑白可視樓宇對(duì)講系統(tǒng)，戶內(nèi)設(shè)黑白可視對(duì)講分機(jī)，主臥室設(shè)應(yīng)急按鈕裝置?？驮捶治鰠^(qū)域消化為主，富源生意人也占了一部分。項(xiàng)目SWOT分析⑴優(yōu)勢(shì)分析：社區(qū)位于曲靖市南片開(kāi)發(fā)區(qū)，社區(qū)內(nèi)配套設(shè)施完善，有超市，幼兒園、小學(xué)校、醫(yī)院、健身娛樂(lè)中心等。該樓盤(pán)戶型面積范圍廣，房型多樣，可以滿足不同家庭的生活需要。⑵劣勢(shì)分析：該樓盤(pán)體量大，居住人口密度較高。社區(qū)所在的曲靖市南片開(kāi)發(fā)區(qū)還有待發(fā)展，可能會(huì)隨著政府規(guī)劃實(shí)施后會(huì)日趨繁華，但就目前狀況而言交通不是很便利，周邊配套設(shè)施較少。市調(diào)日區(qū)2004年06月10日爨園小區(qū)1.項(xiàng)目與城市的關(guān)系社區(qū)位于曲靖市南寧北路以東,南邊緊鄰麒麟?yún)^(qū)三中，北靠建寧東路。9路公交車直達(dá)小區(qū)門(mén)口，交通便捷。社區(qū)周邊生活配套齊全，設(shè)有商貿(mào)區(qū)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、六九醫(yī)院、新生小學(xué)校、幼兒園等配套設(shè)施。2.開(kāi)發(fā)商/發(fā)展商狀況曲靖市麒麟?yún)^(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司是一家隸屬于區(qū)政府的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，公司成立于一九九八年十一月，注冊(cè)資金820萬(wàn)元，具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。公司以土地開(kāi)發(fā)及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)為主，下設(shè)區(qū)物業(yè)管理公司、金隆房屋置換公司均具備獨(dú)立法人資格。爨園一期爨園二期公司開(kāi)發(fā)過(guò)的麟瑞小區(qū)：一期工程（共487套）：麟瑞園Ａ組團(tuán)占地54.97畝，九九年五月動(dòng)工，建筑面積：61880.59㎡。四套別墅面積：1409.53㎡。二期工程（共218套）：Ｂ組（麟豐園、麟錦園），2000年動(dòng)工，建筑面積30917.39㎡。Ｃ組團(tuán)（共126套）：（麟豐園）建筑面積：18502㎡。三期工程（共284套）：Ｄ組團(tuán)：2001年底動(dòng)工，建筑面積：31570㎡。全部合計(jì)：建筑面積146231.79㎡。3.項(xiàng)目狀況項(xiàng)目名稱：爨園小區(qū)詳細(xì)地址：曲靖市南寧北路（區(qū)3中旁）售樓電話：（0874）35167183250788營(yíng)銷企劃狀況：開(kāi)發(fā)商自身進(jìn)行營(yíng)銷企劃項(xiàng)目占地面積80畝總建面積5萬(wàn)㎡市場(chǎng)類別：多層容積率：1.10綠化率45%規(guī)劃總戶數(shù)800戶面積范圍76㎡——155㎡（建筑面積）面積配比：戶型建筑面積（㎡）格局備注＊A1135.503+2+2＊A2115.503+2+2＊A398.003+2+1＊A480.002+2+1B124.004+2+2C109.003+2+2C1112.243+2+2D1105.503+2+1D281.002+2+1E194.103+2+1E290.503+2+1F127.783+2+2J75.932+2+1K1534+2+2【注】表格中帶“＊”的為項(xiàng)目銷售中的主力戶型4.社區(qū)配套設(shè)施及經(jīng)營(yíng)狀況社區(qū)內(nèi)無(wú)配套設(shè)施5.項(xiàng)目銷售狀況分析銷售價(jià)格體系：商品房：起價(jià)：1100元/㎡均價(jià)：1320元/㎡最高價(jià)：1450元/㎡總價(jià)范圍：9萬(wàn)——23萬(wàn)車位價(jià)格及銷售情況：車位價(jià)格未定銷售率：60%銷售現(xiàn)場(chǎng)及銷售人員情況：銷售現(xiàn)場(chǎng)評(píng)價(jià)：售樓部?jī)?nèi)設(shè)有一個(gè)小規(guī)模的沙盤(pán)，一個(gè)銷控臺(tái)，3張洽談桌，布置一般。銷售人員評(píng)價(jià)：人員數(shù)量：2人著裝情況：統(tǒng)一服務(wù)態(tài)度：一般專業(yè)水平：一般銷售推廣：火車站廣場(chǎng)附近有一塊戶外，市中心有戶外廣告。6.未購(gòu)因素分析社區(qū)無(wú)任何配套設(shè)施，價(jià)格偏高。7.項(xiàng)目實(shí)施情況開(kāi)工時(shí)間：2003年初（一期）開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2003年2月12日（一期）交房時(shí)間：2004年5月（一期）2004年12月（二期）8.交房標(biāo)準(zhǔn)室外：外墻涂料客廳、臥室、餐廳、書(shū)房及過(guò)道：墻面頂面雙飛粉，地面無(wú)沙找平衛(wèi)生間：墻面頂面雙飛粉，地面無(wú)沙找平廚房：墻面頂面雙飛粉，地面無(wú)沙找平，預(yù)留排風(fēng)口。窗：鋁合金窗分戶門(mén)：優(yōu)質(zhì)復(fù)合防盜門(mén)陽(yáng)臺(tái)門(mén)：鋁合金門(mén)9.配套費(fèi)收取情況配套設(shè)施費(fèi)未定10.物業(yè)管理麒麟?yún)^(qū)物業(yè)管理有限公司,物管費(fèi)：0.3元/㎡/月11.付款方式一次性：在房屋封頂斷水前根據(jù)施工進(jìn)度可享受2%--3%優(yōu)惠銀行按揭：首付30%分期付款:首付30%，房屋封頂斷水時(shí)再付30%，房屋交付時(shí)全部付清。12.安防智能化情況社區(qū)外圍采用紅外線監(jiān)控系統(tǒng)，小區(qū)內(nèi)24小時(shí)錄像監(jiān)控及保安巡查。13.客源分析區(qū)域消化為主，集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)。14.項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)分析：社區(qū)位于曲靖市北邊，九路公交車直達(dá)小區(qū)門(mén)口。該樓盤(pán)地勢(shì)自然錯(cuò)落，白石江融會(huì)貫通整個(gè)小區(qū)，環(huán)境宜人。劣勢(shì)分析：社區(qū)所在的片區(qū)還有待發(fā)展，小區(qū)內(nèi)無(wú)任何配套設(shè)施。15.市調(diào)日期:2004年06月10日立得.江濱花園項(xiàng)目與城市的關(guān)系社區(qū)地處曲靖市北面百石江畔,離曲靖火車站只有5分鐘車程，社區(qū)東面要擬建百石江公園。開(kāi)發(fā)商/發(fā)展商狀況曲靖立得地產(chǎn)項(xiàng)目狀況項(xiàng)目名稱：立得.濱江花園詳細(xì)地址：曲靖市廖廓北路售樓電話：（0874）3386099營(yíng)銷企劃狀況：開(kāi)發(fā)商自身進(jìn)行營(yíng)銷企劃項(xiàng)目占地面積:70畝總建面積:4萬(wàn)㎡市場(chǎng)類別：由10棟多層和8棟別墅組成容積率：1.04綠化率:41%規(guī)劃總戶數(shù):450戶面積范圍:90㎡——130㎡（建筑面積）面積配比：別墅為定向開(kāi)發(fā)，不對(duì)外銷售。戶型建筑面積（㎡）格局備注A902+2+1已售完＊B1003+2+1已售完＊C1103+2+1已售完＊D1203+2+1剩余10套E1303+2+2已售完【注】表格中帶“＊”的為項(xiàng)目銷售中的主力戶型社區(qū)配套設(shè)施及經(jīng)營(yíng)狀況社區(qū)內(nèi)有會(huì)所、幼兒園、健身娛樂(lè)中心、游泳館等。項(xiàng)目銷售狀況分析銷售價(jià)格體系：商品房：均價(jià)：1300元/㎡總價(jià)范圍：11萬(wàn)——20萬(wàn)車位價(jià)格及銷售情況：車庫(kù)價(jià)格：2200元/㎡，約5萬(wàn)/個(gè)——6萬(wàn)/個(gè)銷售率：95%，已基本售完銷售現(xiàn)場(chǎng)及銷售人員情況：銷售現(xiàn)場(chǎng)評(píng)價(jià)：售樓部臨街的臨時(shí)建筑，一個(gè)小規(guī)模的沙盤(pán)，一個(gè)銷控臺(tái)，3張洽談桌，布置一般。銷售人員評(píng)價(jià)：人員數(shù)量：4人著裝情況：不統(tǒng)一服務(wù)態(tài)度：一般專業(yè)水平：一般銷售推廣：案場(chǎng)有布標(biāo)廣告未購(gòu)因素分析已是現(xiàn)房，剩余的房屋位置較偏。項(xiàng)目實(shí)施情況開(kāi)工時(shí)間：2003年初開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2003年交房時(shí)間：2004年初交房標(biāo)準(zhǔn)室外：外墻涂料客廳、臥室、餐廳、書(shū)房及過(guò)道：墻面頂面雙飛粉，地面無(wú)沙找平衛(wèi)生間：墻面頂面雙飛粉，地面無(wú)沙找平廚房：墻面頂面雙飛粉，地面無(wú)沙找平，預(yù)留排風(fēng)口。窗：鋁合金窗分戶門(mén)：優(yōu)質(zhì)復(fù)合防盜門(mén)陽(yáng)臺(tái)門(mén)：鋁合金門(mén)配套費(fèi)收取情況配套設(shè)施費(fèi)4000元，（包括有線電視、數(shù)據(jù)終端、可視對(duì)講、太陽(yáng)能等）。物業(yè)管理物管費(fèi)：0.3元/㎡/月付款方式一次性：無(wú)優(yōu)惠，15天內(nèi)付清銀行按揭：無(wú)優(yōu)惠，工行，8成20年，首付15天內(nèi)付清安防智能化情況社區(qū)出入口車輛管理系統(tǒng)，實(shí)行人車分流。社區(qū)周邊設(shè)紅外線防盜報(bào)警系統(tǒng)，24小時(shí)保安巡查。客源分析區(qū)域消化為主項(xiàng)目SWOT分析⑴優(yōu)勢(shì)分析：社區(qū)位于曲靖市百石江畔，社區(qū)內(nèi)配套設(shè)施完善，有小型超市，幼兒園、健身娛樂(lè)中心等。該樓盤(pán)地勢(shì)自然錯(cuò)落，綠化環(huán)境做得有立體感。⑵劣勢(shì)分析：社區(qū)所在的片區(qū)還有待發(fā)展，政府規(guī)劃的百石江公園還未動(dòng)工，但就目前狀況而言周邊配套設(shè)施較少。市調(diào)日期2004年06月10日立得.江濱花園實(shí)景紅日花園項(xiàng)目與城市的關(guān)系社區(qū)位于曲靖市北面建寧西路與寥廓北路的交匯處,離曲靖火車站廣場(chǎng)有200米。公交車1、2、9路設(shè)有站點(diǎn)。社區(qū)附近有商貿(mào)區(qū)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校、幼兒園等配套設(shè)施。開(kāi)發(fā)商/發(fā)展商狀況曲靖紅日房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目狀況項(xiàng)目名稱：紅日花園詳細(xì)地址：曲靖市廖廓北路與建寧西路交匯處售樓電話：（0874）61118886111666營(yíng)銷企劃狀況：開(kāi)發(fā)商自身進(jìn)行營(yíng)銷企劃項(xiàng)目占地面積35畝總建面積4萬(wàn)㎡市場(chǎng)類別：由8棟多層組成容積率：1.04綠化率41%規(guī)劃總戶數(shù)450戶面積范圍96㎡——133㎡（建筑面積）面積配比：（6個(gè)戶型，12種規(guī)格）戶型建筑面積（㎡）格局備注＊A1122.073+2+2＊A2118.563+2+2＊B963+2+1＊C126.74+2+2臨街D199.083+2+2臨街D2122.684+2+2＊D3115.43+2+2＊D4102.233+2+2臨街E1122.044+2+2臨街E2111.994+2+2F1129.804+2+2F2133.064+2+2【注】表格中帶“＊”的為項(xiàng)目銷售中的主力戶型社區(qū)配套設(shè)施及經(jīng)營(yíng)狀況社區(qū)內(nèi)無(wú)配套設(shè)施項(xiàng)目銷售狀況分析銷售價(jià)格體系：商品房：起價(jià)：938元/㎡均價(jià)：1038元/㎡最高價(jià)：1138元/㎡總價(jià)范圍：9萬(wàn)——16萬(wàn)車位價(jià)格及銷售情況：車位價(jià)格：未定銷售率：50%銷售現(xiàn)場(chǎng)及銷售人員情況：銷售現(xiàn)場(chǎng)評(píng)價(jià)：售樓部臨街的臨時(shí)建筑，一個(gè)小規(guī)模的沙盤(pán)，一個(gè)銷控臺(tái)，3張洽談桌，布置一般。銷售人員評(píng)價(jià)：人員數(shù)量：3人著裝情況：不統(tǒng)一服務(wù)態(tài)度：一般專業(yè)水平：一般銷售推廣：案場(chǎng)圍墻有宣傳廣告未購(gòu)因素分析社區(qū)無(wú)任何配套設(shè)施。項(xiàng)目實(shí)施情況開(kāi)工時(shí)間：2003年底開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2004年交房時(shí)間：2004年交房標(biāo)準(zhǔn)室外：外墻涂料客廳、臥室、餐廳、書(shū)房及過(guò)道：墻面頂面雙飛粉，地面無(wú)沙找平衛(wèi)生間：墻面頂面雙飛粉，地面無(wú)沙找平廚房：墻面頂面雙飛粉，地面無(wú)沙找平，預(yù)留排風(fēng)口。窗：鋁合金窗分戶門(mén)：優(yōu)質(zhì)復(fù)合防盜門(mén)陽(yáng)臺(tái)門(mén)：鋁合金門(mén)配套費(fèi)收取情況配套設(shè)施費(fèi)未定物業(yè)管理物管費(fèi)：0.2元/㎡/月付款方式一次性：無(wú)優(yōu)惠，30天內(nèi)付清銀行按揭：無(wú)優(yōu)惠，7成20年，首付15天內(nèi)付清安防智能化情況社區(qū)采用可視化樓宇對(duì)講系統(tǒng)，圍墻上部采用紅外線監(jiān)控系統(tǒng)，小區(qū)內(nèi)24小時(shí)錄像監(jiān)控及保安巡查?？驮捶治鰠^(qū)域消化為主項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)分析：社區(qū)周邊交通便捷，公交車1、2、9路都設(shè)有站點(diǎn)，社區(qū)附近生活方便。該樓盤(pán)花園依坡而建，建筑群體高低錯(cuò)落，綠化有立體感。劣勢(shì)分析：社區(qū)內(nèi)無(wú)任何配套設(shè)施。市調(diào)日期2004年06月10日三、曲靖市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1.政府的宏觀調(diào)控政府已經(jīng)在總體定位上對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行全面調(diào)整，開(kāi)發(fā)商也在根據(jù)市場(chǎng)行情進(jìn)行調(diào)整。2003年曲靖市的固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)迅速，首次突破100億元大關(guān)。該市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成104.9億元，比上年增長(zhǎng)43.2%，其中，基本建設(shè)投資完成63.9億元，增長(zhǎng)69.3%；更新改造投資完成15.3億元，增長(zhǎng)45.1%；房地產(chǎn)投資完成4.8億元，增長(zhǎng)23.1%；制造業(yè)投資完成18.1億元，增長(zhǎng)1.5倍；電力煤氣水生產(chǎn)業(yè)完成投資21.9億元，增長(zhǎng)45.3%；交通運(yùn)輸倉(cāng)儲(chǔ)郵電業(yè)完成投資13.8億元，增長(zhǎng)57.7%。重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)成績(jī)斐然。2003年末投資額在3000萬(wàn)元以上的項(xiàng)目有53個(gè)，其中上億元的項(xiàng)目有15個(gè)，主要是曲靖電廠二期工程完成投資8億元；宣威發(fā)電有限公司五、六期擴(kuò)建工程完成投資9.26億元；西電辦500KV輸變電工程完成投資6億元；宣威至天生橋一級(jí)公路完成投資3.5億元；曲靖焦化制供氣有限公司煉焦制氣廠完成投資3億元；富興公路建設(shè)完成投資1.3億元；曲沾大道完成投資1.23億元；云南省冶金集團(tuán)總公司曲靖有色基地指揮部有色冶煉廠完成投資2.36億元；東源鋁業(yè)完成投資1.6億元；師宗至羅平公路建設(shè)完成投資1億元；雞田公路完成投資1億元；富源中安監(jiān)獄高爐改造投資1.23億元；曲靖市城市建設(shè)水平明顯提高。加快發(fā)展珠江源大城市，增加曲靖中心城市的輻射和帶動(dòng)作用，發(fā)展適度規(guī)模的中小城市,按照高標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行修編城市規(guī)劃。2003年，全市城市建設(shè)共投資9.7億元，其中，麒麟城區(qū)為6.9億元，投資0.44億元對(duì)中心城市道路改造，城市道路明顯改善。城市建成區(qū)面積96.7平方公里。城市建成區(qū)綠化覆蓋面積891公頃，建成區(qū)綠化覆蓋率達(dá)9.22%，城市人均公共綠地達(dá)4.28平方米。目前和今后幾年曲靖市政府將會(huì)規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，消費(fèi)的梯度市場(chǎng)也將會(huì)逐步建立并完善，從目前的消費(fèi)關(guān)系及市場(chǎng)發(fā)展來(lái)看，未來(lái)幾年內(nèi)曲靖的房市將會(huì)呈現(xiàn)一個(gè)穩(wěn)定發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)。2.樓市的供求關(guān)系從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上來(lái)看，2003年曲靖市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售量都有較大幅度的增長(zhǎng)，但銷售量的增長(zhǎng)速度略低于新開(kāi)工量和竣工量的增長(zhǎng)速度。如果將收入水平按高、中高、中、中低、低五檔水平來(lái)劃分，應(yīng)該看到，目前的曲靖房地產(chǎn)市場(chǎng)是以中、中低收入家庭的消費(fèi)群體居多，而高、中高等收入家庭的消費(fèi)群體未能入市，原因?yàn)楦咂焚|(zhì)、高檔次的樓盤(pán)很少，以致“曲靖陽(yáng)光花園”的推出，很快就得到相應(yīng)消費(fèi)群體的認(rèn)可。3.關(guān)于產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)低總價(jià)產(chǎn)品解決的是一次置業(yè)的問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商對(duì)此類產(chǎn)品可以相對(duì)減少在品質(zhì)方面的投入，因?yàn)榈涂們r(jià)房屋讓購(gòu)房者實(shí)現(xiàn)了從無(wú)房到有房的轉(zhuǎn)變。高總價(jià)房的競(jìng)爭(zhēng)是品質(zhì)的競(jìng)爭(zhēng)，是包括開(kāi)發(fā)商、服務(wù)、管理等全方位的競(jìng)爭(zhēng)。中等總價(jià)房的供應(yīng)量目前在曲靖市場(chǎng)上較多，針對(duì)的是二次置業(yè)者，此類消費(fèi)群的消費(fèi)能力已逐步體現(xiàn)。4.房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的成熟度目前曲靖市場(chǎng)雖然存在著規(guī)?？偭坎淮?、供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理等風(fēng)險(xiǎn)，但宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)好，總體運(yùn)行基本正常，市場(chǎng)潛力有待激發(fā)，前景看好。同時(shí)，由于投資已趨理性化，不可能像過(guò)去那樣進(jìn)行盲目投資，市場(chǎng)趨于理性，不會(huì)出現(xiàn)太大的起伏。隨著市場(chǎng)供求關(guān)系的變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展將會(huì)越來(lái)越成熟。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的成熟也會(huì)使開(kāi)發(fā)商從過(guò)去的一味追求利潤(rùn)到以后的專心致志做好房子，而價(jià)格也更加趨向合理化。5.購(gòu)房人群的消費(fèi)動(dòng)機(jī)及構(gòu)成情況本項(xiàng)目的消費(fèi)形式構(gòu)成基本上是個(gè)人消費(fèi)，以住家為購(gòu)買(mǎi)的目的。居民買(mǎi)房，對(duì)戶型、環(huán)境的考慮越來(lái)越多，價(jià)格因素的影響正在不斷減弱。由于項(xiàng)目的定位是聯(lián)排別墅和花園洋房，總價(jià)較一般商品住宅略高，目標(biāo)客戶群的設(shè)定從以下因素考慮：以小換大型屬于“小房換大房”的消費(fèi)者，占了二次置業(yè)人數(shù)的絕大比例，他們?cè)谑聵I(yè)上有一定的成就，隨著社會(huì)地位和經(jīng)濟(jì)實(shí)力呈上升趨勢(shì)，具有一定的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)能力或是具有精湛的專業(yè)知識(shí)及技術(shù)，理性思維能力較強(qiáng)，追求生活品質(zhì)，重視地段、社區(qū)文化、生活配套、交通、教育、環(huán)境等，對(duì)戶型的細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)要求合理，價(jià)格也是其考慮的重要因素，對(duì)居住環(huán)境的要求較高，追求高標(biāo)準(zhǔn)的社區(qū)服務(wù)，此類客戶多以自住為主，部分喜歡裝修一步到位。舍近求遠(yuǎn)型由于市區(qū)與城市邊緣區(qū)房?jī)r(jià)的差別，一些消費(fèi)者開(kāi)始舍近求遠(yuǎn)，雖然在城市邊緣區(qū)，但由于交通方便，同時(shí)能夠承擔(dān)聯(lián)排別墅和花園洋房的消費(fèi)者大多擁有自己的私家車，所以也同樣能吸引大部分買(mǎi)家。這部分人之所以選擇城市邊緣區(qū)住宅是因?yàn)榭粗剡@些區(qū)域的升值空間和環(huán)境，他們的愿望是花更多的錢(qián)享受到更高更好的生活，所以在盡可能控制總價(jià)的情況下將各功能分區(qū)考慮周到，盡可能做到實(shí)用與居住享受的統(tǒng)一。環(huán)境差換好環(huán)境型這其中的消費(fèi)者又分為兩部分：一部分是注重生活品質(zhì)和環(huán)境質(zhì)量的中年人，另一種則是年齡偏大的老年人。這兩類人的收入都比較穩(wěn)定，其經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，收入水平高，追求舒適的生活享受，注重身份與品位，對(duì)于樓盤(pán)的檔次、品牌、環(huán)境、物管等質(zhì)素比較重視，他們追求享受型的居住環(huán)境，要求生活空間功能分區(qū)明顯，對(duì)區(qū)域樓盤(pán)的升值與保值潛力較看重，社區(qū)文化也是此類客戶的考慮范圍。功能配套差換功能配套好型這部分消費(fèi)群體目前居住的小區(qū)嚴(yán)重缺乏應(yīng)有的功能配套，如運(yùn)動(dòng)設(shè)施、醫(yī)療保健設(shè)施、教育配套設(shè)施等，也談不上社區(qū)文化，甚至連物業(yè)管理部門(mén)都沒(méi)有，給生活帶來(lái)了諸多不便，他們?yōu)榱俗非笊畹谋憷?，尋求類似本?xiàng)目功能配套樓盤(pán)進(jìn)行二次置業(yè)。追求聯(lián)排別墅和花園洋房的居住享受型聯(lián)排別墅在曲靖房市上還寥寥無(wú)幾，而“曲靖陽(yáng)光花園”樓盤(pán)率先推出了聯(lián)排別墅，“上有天，下有地”的聯(lián)排別墅從某些方面滿足了居住者追求別墅的享受。第三章、項(xiàng)目定位一、確定目標(biāo)客戶就目前曲靖房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，購(gòu)買(mǎi)聯(lián)排別墅及花園洋房的消費(fèi)者多為二次置業(yè)者，這類人年齡一般在35—50歲之間，在事業(yè)上有一定的成就，在原有大面積住房的上開(kāi)始追求住宅的舒適性。二、針對(duì)目標(biāo)客戶群的總體規(guī)劃思路開(kāi)發(fā)規(guī)模及建筑形態(tài)根據(jù)曲靖市的規(guī)劃要求，建設(shè)場(chǎng)地的容積率應(yīng)小于1.6，綠化率大于35%，建筑密度小于30%，建筑間距不小于1.1～1.2倍建筑高度。根據(jù)對(duì)曲靖市房地產(chǎn)建設(shè)情況及銷售情況的初步調(diào)查及規(guī)劃要求，該地總面積為400畝，建議項(xiàng)目分三區(qū)建設(shè)：一區(qū)為定向開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房，占地150畝，容積率1.6，建筑面積16萬(wàn)平方米，框架結(jié)構(gòu)，七層，建筑占地22857㎡，建筑密度22.9%，每戶按120㎡考慮，大約1300戶。二區(qū)為高檔住宅區(qū)，占地125畝，建議采用兩種建筑形態(tài)，一種為低密度聯(lián)排別墅，另一種為多層花園洋房，各占地62.5畝。聯(lián)排別墅建設(shè)面積37500㎡，框架結(jié)構(gòu)，2～3層，建筑底層占地12500㎡，建筑密度30%，每戶按160㎡考慮，大約230戶，容積率為0.9；多層花園洋房建筑面積58300㎡，框架結(jié)構(gòu)，4～5層，建筑底層占地11660㎡，建筑密度28.0%，每戶按130㎡考慮，大約440戶，容積率為1.4，二區(qū)總建筑面積為95800㎡，綜合容積率為1.15，總戶數(shù)約為670戶。三區(qū)為高檔住宅區(qū)，占地125畝，建筑形態(tài)、面積、戶數(shù)按同二區(qū)考慮，到時(shí)可根據(jù)二區(qū)開(kāi)發(fā)銷售的情況，再作相應(yīng)調(diào)整。由于場(chǎng)地三面臨街，為提升樓房的商業(yè)價(jià)值，并創(chuàng)造更大效益，建議臨街部分設(shè)置商鋪，商鋪總面積暫估9000㎡，按每區(qū)各占1/3即3000㎡考慮。功能設(shè)置項(xiàng)目中的會(huì)所可以集咖啡館、健身房、超市、圖書(shū)館等為一體，在項(xiàng)目建成后，可舉辦不定期的各項(xiàng)沙龍。規(guī)劃布局注意要點(diǎn)：本地塊與周邊建筑功能的關(guān)系項(xiàng)目與同區(qū)域內(nèi)可類比項(xiàng)目的關(guān)系針對(duì)目標(biāo)客戶群的戶型指標(biāo)目前的聯(lián)排別墅一般采用2——3層躍層的戶型，格局基本上是四房二廳二衛(wèi)帶露臺(tái)或五房二廳二衛(wèi)帶露臺(tái)，坡屋頂?shù)慕ㄖ€可以有一個(gè)閣樓，這些無(wú)形當(dāng)中就增加了銷售面積，提高了利潤(rùn)。針對(duì)目標(biāo)客戶群的總體建筑風(fēng)格本項(xiàng)目在建筑風(fēng)格的處理上建議考慮以下幾個(gè)要素：建筑外觀要完全考慮到區(qū)域小環(huán)境因素；建議建筑外觀采用輕快、清新、充滿動(dòng)感的體現(xiàn)形式；景觀采用開(kāi)放型設(shè)計(jì)，可以使視野更加開(kāi)闊；注重對(duì)新材料、新工藝、新技術(shù)的運(yùn)用；民族化與現(xiàn)代化的緊密結(jié)合。三、項(xiàng)目建設(shè)定位項(xiàng)目分三區(qū)建設(shè)，各區(qū)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)階段項(xiàng)目建筑面積（㎡）占地面積（㎡）容積率建筑密度（％）戶數(shù)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)一區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房1600001000001.600.231300120㎡/戶,框架結(jié)構(gòu),七層,鋁合金窗,雙飛粉墻面,外墻涂料二區(qū)高檔住宅聯(lián)排別墅37500416670.900.30230160㎡/戶,框架結(jié)構(gòu),二~三層,鋁合金窗,雙飛粉墻面,外墻涂料,送露臺(tái)或花園花園洋房58300416671.400.28440130㎡/戶,框架結(jié)構(gòu),五~六層,鋁合金窗,雙飛粉墻面,外墻涂料,送露臺(tái)或花園小計(jì)95800833331.150.29670三區(qū)高檔住宅聯(lián)排別墅37500416670.900.30230160㎡/戶,框架結(jié)構(gòu),二~三層,鋁合金窗,雙飛粉墻面,外墻涂料,送露臺(tái)或花園花園洋房58300416671.400.28440130㎡/戶,框架結(jié)構(gòu),五~六層,鋁合金窗,雙飛粉墻面,外墻涂料,送露臺(tái)或花園小計(jì)95800833331.150.29670合計(jì)3516002666671.320.272640第四章、項(xiàng)目成本項(xiàng)目的成本包括土地成本，建設(shè)成本，銷售成本，公司管理費(fèi)，項(xiàng)目的銷售稅金，項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金。一、土地成本按土地價(jià)格20萬(wàn)元/畝考慮，當(dāng)容積率為1.6時(shí)，土地成本為188元/㎡，當(dāng)容積率為1.4時(shí)，土地成本為214元/㎡，當(dāng)容積率為0.9時(shí)，土地成本為333元/㎡，隨容積率的增大，土地成本不斷下降。各區(qū)及各建筑形態(tài)土地成本如下：土地成本(土地價(jià)20萬(wàn)元/畝)階段項(xiàng)目建筑面積（㎡）占地面積（㎡）容積率土地成本(元/㎡)備注一區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房1600001000001.60187.50二區(qū)高檔住宅聯(lián)排別墅37500416670.90333.33花園洋房58300416671.40214.41小計(jì)95800833331.15260.96三區(qū)高檔住宅聯(lián)排別墅37500416670.90333.33花園洋房58300416671.40214.41小計(jì)95800833331.15260.96二、建設(shè)成本擬建項(xiàng)目位于云南省非中心城市，與中心城市昆明相距135公里，道路有昆曲高速公路與昆明相連，鐵路有貴昆及南昆兩條電氣化鐵路干線連接昆明、貴陽(yáng)、南寧，交通便捷。曲靖本地沒(méi)有大的建材生產(chǎn)基地，建設(shè)用材主要靠外供，由于本地建筑市場(chǎng)不大，項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性不強(qiáng)，消費(fèi)偏低，與周邊城市交通便捷，部分建筑用材及人工費(fèi)比昆明稍低。由于城市的歷史及地域因素，經(jīng)濟(jì)文化的發(fā)展?fàn)顩r明顯弱于昆明市，城市建設(shè)及住宅建設(shè)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)比昆明市略低。由于以上的原因，當(dāng)?shù)氐慕ㄔO(shè)成本比昆明略低。建設(shè)成本包括土建工程費(fèi)用，安裝工程費(fèi)用，內(nèi)外裝修費(fèi)用，設(shè)備及配套費(fèi)用，室外工程費(fèi)用，工程建設(shè)其它相關(guān)費(fèi)用，綜合各項(xiàng)費(fèi)用如下表：

建設(shè)成本階段項(xiàng)目土建費(fèi)用(元／㎡)安裝費(fèi)用(元／㎡)內(nèi)裝費(fèi)用(元/㎡)外裝費(fèi)用(元/㎡)設(shè)備及配套(元/㎡)室外工程(元/㎡)其他相關(guān)費(fèi)用(元/㎡)匯總(元/㎡)一區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房57050.0038.0026.0070.0051.0080.00885.00二區(qū)高檔住宅聯(lián)排別墅60055.0045.0031.0080.0056.0085.00952.00花園洋房60055.0045.0031.0080.0056.0085.00952.00三區(qū)高檔住宅聯(lián)排別墅60055.0045.0031.0080.0056.0085.00952.00花園洋房60055.0045.0031.0080.0056.0085.00952.00備注含基礎(chǔ),主體結(jié)構(gòu),砌體,粉刷,防水,雙飛粉含樓內(nèi)水電含門(mén)窗,煙道,公共樓梯,走道裝修含欄桿,外墻涂料含供配電,給排水,智能含道路,環(huán)境綠化含設(shè)計(jì),勘察,招標(biāo),監(jiān)理,城市配套費(fèi)等經(jīng)濟(jì)適用房綜合建設(shè)成本按885元/㎡考慮，高檔住宅綜和建設(shè)成本按952元/㎡考慮。三、銷售成本項(xiàng)目銷售成本包括銷售直接費(fèi)和銷售管理費(fèi)兩大部分。銷售直接費(fèi)包括：媒體廣告費(fèi)、樣板房建造、裝修及家具飾品費(fèi)、現(xiàn)場(chǎng)售樓部的建造及裝修費(fèi)、銷售活動(dòng)費(fèi)、銷售合同購(gòu)置費(fèi)、銷售面積的測(cè)量費(fèi)等；銷售管理費(fèi)包括：銷售人員的勞務(wù)費(fèi)及提成、銷售人員誤餐費(fèi)及交通費(fèi)、日常辦公費(fèi)及培訓(xùn)費(fèi)等。項(xiàng)目的銷售費(fèi)用總體來(lái)說(shuō)應(yīng)該比在昆明低，主要基于以下原因：由于項(xiàng)目地處曲靖，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)項(xiàng)目不多，而且競(jìng)爭(zhēng)性不強(qiáng)曲靖的整個(gè)市場(chǎng)消費(fèi)水平偏低，購(gòu)買(mǎi)力偏弱，銷售管理費(fèi)比昆明低電視、廣播、報(bào)紙及戶外廣告等不夠發(fā)達(dá)，相應(yīng)的媒體廣告費(fèi)、銷售活動(dòng)費(fèi)等費(fèi)用應(yīng)該比在昆明低的多售樓中心和樣板房的建造、裝修及家具飾品的標(biāo)準(zhǔn)可比在昆明低售樓中心和樣板房的建造、裝修費(fèi)用比昆明低該樓盤(pán)按目前的建設(shè)規(guī)模來(lái)說(shuō)，屬于比較大的樓盤(pán)，相應(yīng)的銷售費(fèi)用所占比例應(yīng)該較低綜合考慮以上原因，銷售成本按銷售均價(jià)的4%考慮，如下表：銷售成本階段項(xiàng)目銷售均價(jià)(元/㎡)銷售成本(元/㎡)備注一區(qū)住宅1200.000.00定向開(kāi)發(fā)不考慮銷售費(fèi)用商鋪3000.00120.00二區(qū)住宅1850.0074.00商鋪3000.00120.00三區(qū)住宅1850.0074.00商鋪3000.00120.00四、公司管理費(fèi)公司管理費(fèi)是指建設(shè)項(xiàng)目從立項(xiàng)、籌建、建設(shè)、聯(lián)合試運(yùn)轉(zhuǎn)、竣工驗(yàn)收、交付使用及后評(píng)估等全過(guò)程管理所需的費(fèi)用。公司管理費(fèi)主要分為項(xiàng)目籌建開(kāi)辦費(fèi)和建設(shè)單位經(jīng)費(fèi)，項(xiàng)目籌建開(kāi)辦費(fèi)包括：辦公設(shè)備、生活家具、用具、交通工具等購(gòu)置費(fèi)用；建設(shè)單位經(jīng)費(fèi)包括：工作人員基本工資、補(bǔ)貼、福利、差旅交通費(fèi)、通訊費(fèi)等由于曲靖的整個(gè)市場(chǎng)消費(fèi)水平偏低，收入水平也偏低，公司管理費(fèi)也較昆明低，按建設(shè)成本的2%考慮，如下表：管理成本階段項(xiàng)目建設(shè)成本(元/㎡)管理成本(元/㎡)備注一區(qū)住宅885.0017.70商鋪885.0017.70二區(qū)住宅952.0019.04商鋪952.0019.04三區(qū)住宅952.0019.04商鋪952.0019.04五、項(xiàng)目銷售稅金項(xiàng)目的銷售稅金包括營(yíng)業(yè)稅﹑城市建設(shè)費(fèi)附加﹑教育費(fèi)附加﹑印花稅﹑契稅,根據(jù)行業(yè)及地區(qū)不同,稅率也不同,現(xiàn)暫按營(yíng)業(yè)稅為銷售額5%,城市建設(shè)費(fèi)附加為營(yíng)業(yè)稅的7%,教育費(fèi)附加為營(yíng)業(yè)稅的3%,印花稅為銷售額的0.03%,契稅為銷售額的1.5%,（由開(kāi)發(fā)商代繳）。綜合稅率按5.53%計(jì)，如下表：銷售稅金階段項(xiàng)目銷售均價(jià)(元/㎡)銷售稅金(元/㎡)備注一區(qū)住宅1200.0066.36商鋪3000.00165.90二區(qū)住宅1850.00102.31商鋪3000.00165.90三區(qū)住宅1850.00102.31商鋪3000.00165.90六、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金包括兩部分,一部分為基本預(yù)備費(fèi),為項(xiàng)目投資的3%,另一部分為漲價(jià)預(yù)備費(fèi),為項(xiàng)基本預(yù)備費(fèi)的10%,項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金一般按項(xiàng)目投資的3.3%，考慮。

七、項(xiàng)目成本匯總各項(xiàng)平米費(fèi)用乘以面積后，匯總?cè)缦卤恚撼杀緟R總表階段項(xiàng)目面積（萬(wàn)平米）土地成本(萬(wàn)元)建設(shè)成本(萬(wàn)元)銷售成本(萬(wàn)元)公司管理費(fèi)(萬(wàn)元)銷售稅金(萬(wàn)元)風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金(萬(wàn)元)費(fèi)用匯總(萬(wàn)元)一區(qū)住宅15.702943.7513894.500.00268.001041.85598.8918746.99商鋪0.3056.25265.5036.005.1249.7713.62426.26小計(jì)16.003000.0014160.0036.00273.121091.62612.5019173.25二區(qū)住宅9.282421.718834.56686.72176.69949.39431.2813500.35商鋪0.3078.29285.6036.005.7149.7715.03470.40小計(jì)9.582500.009120.16722.72182.40999.16446.3113970.75三區(qū)住宅9.282421.718834.56686.72176.69949.39431.2813500.35商鋪0.3078.29285.6036.005.7149.7715.03470.40小計(jì)9.582500.009120.16722.72182.40999.16446.3113970.75合計(jì)35.167999.9932400.321481.44637.933089.941505.1247114.74經(jīng)過(guò)對(duì)項(xiàng)目成本中各項(xiàng)費(fèi)用的分析及計(jì)算，匯總后，得項(xiàng)目總成本為47114.74萬(wàn)元，其中一區(qū)為19173萬(wàn)元，平米造價(jià)為1198元／㎡，二、三區(qū)各為13971萬(wàn)元，平米造價(jià)為1458元／㎡。第五章、項(xiàng)目銷售收入項(xiàng)目的銷售價(jià)格根據(jù)曲靖市的初步市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，商品房售價(jià)處于比較低的水平，其中經(jīng)濟(jì)適用房按1200元/㎡計(jì)算，聯(lián)排別墅及花園洋房按1850元/㎡計(jì)算，臨街商鋪按3000元/㎡計(jì)算，銷售收入估算如下：銷售收入估算表階段項(xiàng)目面積（萬(wàn)平米）銷售均價(jià)(元/平米)銷售總價(jià)(萬(wàn)元)備注一區(qū)住宅15.701200.0018840.00商鋪0.303000.00900.00小計(jì)16.0019740.00二區(qū)住宅9.281850.0017168.00商鋪0.303000.00900.00小計(jì)9.5818068.00三區(qū)住宅9.281850.0017168.00商鋪0.303000.00900.00小計(jì)9.5818068.00合計(jì)35.1655876.00第六章、項(xiàng)目損益項(xiàng)目總利潤(rùn)＝總銷售額－總建設(shè)投資項(xiàng)目總收益率＝項(xiàng)目總利潤(rùn)/總建設(shè)投資擬建項(xiàng)目利潤(rùn)及收益率按銷售均價(jià)進(jìn)行計(jì)算，結(jié)果如下表：項(xiàng)目收益分析表階段項(xiàng)目面積（萬(wàn)平米）投資總費(fèi)用(萬(wàn)元)銷售總價(jià)(萬(wàn)元)項(xiàng)目利潤(rùn)(萬(wàn)元)項(xiàng)目收益率(%)備注一區(qū)住宅15.7018746.9918840.0093.010.50商鋪0.30426.26900.00473.74111.14小計(jì)16.0019173.2519740.00566.752.96二區(qū)住宅9.2813500.3517168.003667.6527.17商鋪0.30470.40900.00429.6091.33小計(jì)9.5813970.7518068.004097.2529.33三區(qū)住宅9.2813500.3517168.003667.6527.17商鋪0.30470.40900.00429.6091.33小計(jì)9.5813970.7518068.004097.2529.33合計(jì)35.1647114.7455876.008761.2618.60由上表可知，