某板塊市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告及其開(kāi)發(fā)策略建議

南湖板塊調(diào)查報(bào)告及都市桃源開(kāi)發(fā)策略建議第一章前言調(diào)查目的至目前，南湖岔都市花園的趕規(guī)劃設(shè)計(jì)招劫標(biāo)正在緊張段，我們策劃越小組的工作圈重點(diǎn)也轉(zhuǎn)入仿開(kāi)發(fā)策略設(shè)慈計(jì)階段，為莫了對(duì)南湖板疫塊的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)紙手的開(kāi)發(fā)策約略做一個(gè)全饅面了解，并津在此基礎(chǔ)上寺對(duì)公司的項(xiàng)軌目開(kāi)發(fā)策略版做初步建議榴，我們特對(duì)租南湖花園板膝塊的主要在吊銷(xiāo)項(xiàng)目做此描調(diào)查。持調(diào)查實(shí)施單軍位陽(yáng)本次調(diào)查現(xiàn)款場(chǎng)實(shí)施由景xx造共同完成，染資料分析由咽x辟共同完成，勒資料整理和徑文案寫(xiě)作由榜x犬完成。調(diào)查規(guī)模圍樣本數(shù)量：殖本次重點(diǎn)調(diào)何查的樓盤(pán)數(shù)亦量為餅8險(xiǎn)個(gè)，包括中相央花園之碧逆云天，虹頂豪花園、新大誦地、成功花雹園、加州花性園、華錦花港園和江南庭沖園。攪樣本廣度：小因開(kāi)發(fā)策略波屬于競(jìng)爭(zhēng)策抬略之一，所校以本次調(diào)查貍范圍僅僅陷蘋(píng)于南湖花園鳴板塊之內(nèi)。瞧樣本深度：盛本次調(diào)查對(duì)筒個(gè)案深入程假度重點(diǎn)在項(xiàng)盛目目前談4P巷策略同第一腦次調(diào)查的變練化，并企圖隱從這種變化枯中分析出對(duì)像手的開(kāi)發(fā)策負(fù)略選擇。調(diào)查方法拴本次調(diào)查針夏對(duì)在銷(xiāo)項(xiàng)目涌區(qū)內(nèi)進(jìn)行了編考察，去各賺售樓部進(jìn)行病了詳細(xì)咨詢(xún)推，并利用因剪特網(wǎng)進(jìn)行了癥個(gè)案資料收絹集，對(duì)部分途項(xiàng)目疑點(diǎn)后賢來(lái)又進(jìn)行了置咨詢(xún)。帆資料統(tǒng)計(jì)分襖析方法怕本次調(diào)查的美資料統(tǒng)計(jì)是悔根據(jù)調(diào)查員單調(diào)查記錄和講所收集資料旺加以整理的點(diǎn)，采用分析木方法力求全慎面客觀?；蕡?bào)告權(quán)威性裂說(shuō)明諒資料完整性蘿說(shuō)明：由于疊本次調(diào)查屬萬(wàn)本策劃小組衡第一次調(diào)查咽，存在經(jīng)驗(yàn)何不足的遺憾付，所以有些挑信息沒(méi)有收柄集到，但就筒資料總量來(lái)鋸說(shuō)，足以保巾證本報(bào)告的煎完整性。達(dá)資料真實(shí)性傻說(shuō)明：對(duì)于拒各對(duì)手銷(xiāo)售闊效果情況、抗每期開(kāi)發(fā)量橋情況、下一勉期開(kāi)發(fā)量情要況，很難取帳得真實(shí)資料娘，我們只能搭利用現(xiàn)有資尾料和科學(xué)方另法進(jìn)行預(yù)測(cè)蹈，本報(bào)告以殺“踐預(yù)估氣”員加以標(biāo)記，夸特請(qǐng)決策者擁注意。難主要調(diào)查成屬果統(tǒng)計(jì)分析找一飽、南湖花園永板塊項(xiàng)目分禍類(lèi)劃同我們的第所一次調(diào)查（料2001魯年姨12鄉(xiāng)月輝3嗎日）相比，伸南湖花園板娛塊在售項(xiàng)目蓮的繳“紅棋局邪”糾發(fā)生了新的啦變化，有些稍項(xiàng)目已經(jīng)售饒?bào)?，有些?xiàng)健目進(jìn)入銷(xiāo)售筆尾期且有新貼的推盤(pán)動(dòng)向注，有些項(xiàng)目余第一次調(diào)查碗未開(kāi)盤(pán)，本授次調(diào)查已經(jīng)葛變成現(xiàn)房，糾現(xiàn)將這種煌“朵變化未”米列表比較如泉下：饑第一次調(diào)查劣便已經(jīng)售罄語(yǔ)的項(xiàng)目視第一次調(diào)查壞準(zhǔn)現(xiàn)房在售娛，本次全部念售罄的項(xiàng)目貴第一次調(diào)查扛準(zhǔn)現(xiàn)房在售鈔，本次調(diào)查嘗少量尾盤(pán)在捐售的項(xiàng)目陳第一次調(diào)查障期房預(yù)售，鍬本次調(diào)查現(xiàn)亭房在售的項(xiàng)牢目襖第一次調(diào)查馬未開(kāi)盤(pán)，本括次調(diào)查在售翁的項(xiàng)目顫本次在銷(xiāo)項(xiàng)落目，估計(jì)明旺年會(huì)有新盤(pán)悶推出項(xiàng)目愈兩次調(diào)查都蓬沒(méi)有銷(xiāo)售，邪但估計(jì)會(huì)在婚明年會(huì)推盤(pán)林的項(xiàng)目政祥和苑、溫沈馨苑、康樂(lè)跨苑、寧?kù)o苑粥，寶安花園墨、華錦幼1肆期、繳松濤苑、頤鄰和苑、新大溜地弊1懇期，江宏花香園冬3腿期，經(jīng)典花母園截江南庭園革2芳期，華錦鴉2猜期差加州花園、猶成功花園源1棄期畫(huà)新世紀(jì)寶安昏家園、虹頂拐花園，新大雁地博雅苑、伯子期園，耐華錦花園席3涼期、碧云天掙3度期，虹頂花士園漿2真期，新世紀(jì)甜寶安應(yīng)2茫期奇南湖都市花章園、江南庭江院旁某項(xiàng)目羅共歇6迷個(gè)（期）及共獅4荒個(gè)（期）墻共宏2峰個(gè)（期）趕共衡2泳個(gè)（期）頂共控4搶個(gè)（期）吉共儉4透?jìng)€(gè)（期）枕共踩2找個(gè)拳(孩期脫)王從上表個(gè)項(xiàng)幅目的變化中袖，我們可以桃得出如下結(jié)瓶論：桌南湖花園板賣(mài)塊從當(dāng)初的稀整體規(guī)劃發(fā)拔展到今天，站已變成一個(gè)欺項(xiàng)目密集的映“柔大雜燴碗”樸；狹10嗽多個(gè)（期）蘆項(xiàng)目的全部宅入住或基本劈入住，使該癥板塊的生活慰氛圍和社區(qū)日配套基本成躬熟，屬成熟返大型社區(qū)；車(chē)8富個(gè)（期）在岔銷(xiāo)項(xiàng)目和明簡(jiǎn)年坑2蓬－扭3匆個(gè)新推項(xiàng)目穴將使本板塊無(wú)的競(jìng)爭(zhēng)壓力鑄高居不下；咸在江宏花園維、華錦花園它和成功花園攻等究3淹個(gè)低檔低價(jià)昆經(jīng)濟(jì)適用房標(biāo)項(xiàng)目中，江企宏花園已經(jīng)清售罄，華錦難第三期已轉(zhuǎn)雄入商品房開(kāi)裹發(fā)，成功花密園除了價(jià)格盡以外，其它鎖從產(chǎn)品到環(huán)挪境均處弱勢(shì)昌，所以經(jīng)濟(jì)漆適用房對(duì)南形湖板塊的低夠價(jià)沖擊力度晉將得到一定員緩解，整個(gè)壺南湖板塊將裂進(jìn)入全面轉(zhuǎn)嶄型與初步升瞎級(jí)階段；擦第一次調(diào)查井和第二次調(diào)咸查的時(shí)間間周距剛好一年服，因此，從備兩次調(diào)查在呆銷(xiāo)項(xiàng)目的變摧化情況可以縱初步估算出蠶市場(chǎng)對(duì)南湖鬼板塊的消化宮力大約在細(xì)30該－模35吧萬(wàn)方之間。攻板塊項(xiàng)目規(guī)國(guó)劃布局總示朱意圖古見(jiàn)如下南湖牢花園板塊項(xiàng)礦目規(guī)劃布局墻示意圖：制圖：周小靖井岡山路制圖：周小靖井岡山路南湖路巡司河路機(jī)場(chǎng)路機(jī)場(chǎng)北路機(jī)場(chǎng)二路機(jī)場(chǎng)三路洛梁路板塊現(xiàn)入口溫馨苑別墅區(qū)寧?kù)o苑江南庭院未知項(xiàng)目華錦花園祥和苑江宏花園頤和苑康樂(lè)苑中央花園其碧云天新大地經(jīng)典家園加州花園寶安花園寶安花園電信虹頂花園新世紀(jì)寶安花園變壓都市桃源新凱利松濤苑成功花園現(xiàn)有路在建或者待建路已售罄項(xiàng)目整體尾盤(pán)在售項(xiàng)目分期在售，有新動(dòng)向公用設(shè)施本公司項(xiàng)目有可能推盤(pán)未知項(xiàng)目板塊現(xiàn)有入口板塊在建新入口在建新入口站運(yùn)動(dòng)商中北希從上圖可以余看出：姻整個(gè)南湖花襖園板塊的開(kāi)悉發(fā)基本上是擦從井岡山路套（板塊總?cè)肴豢谔帲┫蚰祥g湖路逐漸推牽進(jìn)；析目前在銷(xiāo)項(xiàng)煤目基本上在燭機(jī)場(chǎng)路兩邊淘；稈在銷(xiāo)項(xiàng)目集傷中地帶也是庸整個(gè)板塊大往型配套設(shè)施鵝的密集地；榨本項(xiàng)目的區(qū)奉位優(yōu)勢(shì)目前戚在南湖板塊米屬于偏中位柱，如果洛梁奔路早日連通灰，其兩側(cè)的廳地塊將是南圾湖花園板塊道下一個(gè)板塊椅密集點(diǎn)，本未項(xiàng)目的區(qū)域啊優(yōu)勢(shì)也會(huì)得陸到改善。助板塊在銷(xiāo)主汗要項(xiàng)目產(chǎn)品云特點(diǎn)描述變項(xiàng)目名稱(chēng)謎產(chǎn)品特點(diǎn)劣中央花園之根碧云天賢虹頂花園解新世紀(jì)寶安必花園方新大地喘成功花園煙加州花園桃華錦花園剪2粉期昏布局職都圍繞中心償花園周邊，濃7撈層住宅朝向狗南偏北一點(diǎn)比，保證對(duì)中想央景觀的共他享，棟距比腐一期大有提厭高日采取中央花商園和組團(tuán)相夏結(jié)合的方式躍，基本上每盼3量棟樓成伴“廉小逃”倆字型圍合成舞一個(gè)組團(tuán)仔總體上成兩跨個(gè)半圍合組郵團(tuán)，但二者報(bào)的組團(tuán)綠化釣地大小比較裕懸殊，也可覆看作只有一節(jié)個(gè)中心花園具的布局距108停畝土地由于盯被規(guī)劃中的暮奧林匹克運(yùn)亮動(dòng)場(chǎng)分割成愁兩塊，開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)成四個(gè)組團(tuán)墨兵營(yíng)式，密昨度高見(jiàn)2塘個(gè)組團(tuán)，小旗高層靠近里章邊空曠地葬有一定規(guī)模味中心花園，絮其它均勻布回局，組團(tuán)感漂不是很強(qiáng)，慶從規(guī)劃圖大小致估計(jì)雄7魔－暈9塘個(gè)組團(tuán)，有扮半圍合，也煌有行列式榆層數(shù)消4夏棟磨6片層；臥4爹棟賓12拖層；行6襪棟豐7饑層攏規(guī)劃慶1喂棟小高層，擺21惜棟多層，本耀期工程建成失8突棟多層災(zāi)規(guī)劃藥12鉗棟攤6砍層，繞1談棟痕10瀉層，聚2霧棟點(diǎn)式相12花層，斑1藏棟點(diǎn)式握18朵層久大約跟13莊棟多層，怠2瀉棟小高層（迅12透）集中于第載三期守第一期決10酷棟男7歐層拌3菜棟小高層，欄4慶棟兇7社層演全部溜7中層槐結(jié)構(gòu)鏟多層框架；輝小高層框剪努框架，少量疑底層架空紗框架掏已入住部分宇多層磚混，牙小高層框架咽磚混室框架懶早期磚混，污二期有部分灶磚混，部分標(biāo)框架疊套間組合掛小高層點(diǎn)式抗1毫梯橫4運(yùn)戶(hù)；多層條錯(cuò)式，一棟謀2必－柴3秩個(gè)單元爹小高層梯4單單元成板式慘1臟梯狗2該戶(hù)，多層序3似－大5斧單元組合成息棟唱多層條式，辯10窗層海1丑梯同3籮戶(hù)，豬12舊層孩1盡梯蓬3及戶(hù)和麻4效戶(hù)，型18駱層乓1磨梯栽4督戶(hù)掠小高層板式碌，如多層疫3關(guān)個(gè)單元組合燒成棟莫3貫－浴4示個(gè)單元組合吉成棟綢小高層妹1鐘梯瓜4怨戶(hù)，有兩棟兼多層船5斯個(gè)單元組合惱成棟，中間彩做成門(mén)洞，瞧給人兩重門(mén)壇的感覺(jué)秋3陡－生4茶個(gè)單元組合池成棟耍從上表對(duì)比者，可做如下扁共性分析：謝從布局上看峽，越是好住牌宅越重視環(huán)輪境規(guī)劃與設(shè)紛計(jì)，地塊大伙的多少都選第擇建一個(gè)中弱心花園，地察塊小的如果請(qǐng)選擇中心花藝園，將不可崗避免環(huán)境均孤好性的欠缺攏；遺組團(tuán)方式大延多以保證朝漿向?yàn)槭滓?，咳半圍合方式羽在臨道路和康地塊轉(zhuǎn)角有海所采用；遣在住宅層數(shù)鳳上，早期大檢多采用性7濕層，自去年蠶來(lái)，小高層歲開(kāi)始抬頭，愚但占各項(xiàng)目湊總體規(guī)劃量駛的比例不大搞，高層盡管鳴碧云天做了返規(guī)劃，但到離目前還未敢柄輕易推出；融早期項(xiàng)目和納經(jīng)濟(jì)適用房帶均采用磚混遙結(jié)構(gòu)，目前動(dòng)在銷(xiāo)項(xiàng)目基長(zhǎng)本以框架為些主；覽在套間組合扯上，以牧3永個(gè)單元組合瓦成棟為多；悲在戶(hù)型定位雁上，總體上炊均以彎3渠×亡2謝為主，價(jià)格賽突破胖1800鍋元的項(xiàng)目加朗大了霞4棚×蒸2袖的比例，而份經(jīng)濟(jì)適用房墻則加大婚2繳×懷2伴的比例；競(jìng)戶(hù)型面積從鐮54偉－鉗207咬平米，區(qū)間拜跨度很大，蛇但在銷(xiāo)戶(hù)型漸集中于嶺90華－采140欺之間同；靠在套內(nèi)功能牽組合上，頂狹層復(fù)式是大舍多數(shù)項(xiàng)目的驢通用做法，僑但新開(kāi)的虹販頂花園是一斥個(gè)特例，它講除頂層以外匹全部做成錯(cuò)吧層，頂層退蠟臺(tái)后反而成鍋了帶露臺(tái)的行2桐×背2箱；茫雙陽(yáng)臺(tái)在南似湖板塊基本店上屬于舒“辟規(guī)范動(dòng)作鋼”驗(yàn)，只不過(guò)陽(yáng)承臺(tái)和主要功德能房的搭配轎方式不一樣沉而已；?？蛷d開(kāi)間全誤部保證自4.2展以上，虹頂糞花園的廳寬亦已經(jīng)突破質(zhì)4.6壯；烏整個(gè)南湖花廚園在銷(xiāo)項(xiàng)目飛的尾盤(pán)主色堆調(diào)依然偏黃晃偏亮，但后婚來(lái)者虹頂花則園是第一個(gè)原采用外墻磚熄的非別墅項(xiàng)隔目，而且色伸調(diào)偏暗；隨盡管整個(gè)南澤湖板塊的整奔體環(huán)境優(yōu)勢(shì)絹并不明顯，辯但中央花園間在該板塊內(nèi)扮的環(huán)境優(yōu)勢(shì)歷依然很明顯絡(luò)，其它項(xiàng)目拔在環(huán)境上大閣多缺乏很強(qiáng)云的個(gè)性特征防和視覺(jué)感染嶺力；日碧云天和虹像頂花園都在鑄不同程度上業(yè)采取了賣(mài)環(huán)襪境策略，但筐碧云天的環(huán)工境目前已成虎形，數(shù)成熟奴社區(qū)，而虹馳頂花園的有午很多概念成濕分，因130晨棵種在洽100蔽畝地上，森等林的感覺(jué)有搏點(diǎn)過(guò)渡夸大跌。適在項(xiàng)目配套身上，大型項(xiàng)趟目?jī)?yōu)勢(shì)很明部顯，而虹頂妥花園的會(huì)所蓬，從營(yíng)造標(biāo)鼓志性建筑和肉提升項(xiàng)目檔釘次上來(lái)說(shuō)，喘還是有一定廁效果。美板塊在銷(xiāo)項(xiàng)侵目營(yíng)銷(xiāo)推廣框特點(diǎn)描述麗目名稱(chēng)節(jié)營(yíng)銷(xiāo)特點(diǎn)窩中央花園之損碧云天系虹頂花園蜻新世紀(jì)寶安干花園櫻新大地巧成功花園惡加州花園嶄華錦花園埋2載期僚目前銷(xiāo)售性進(jìn)質(zhì)奇6念層現(xiàn)房基本算售罄；小高辨層和研7籮層現(xiàn)房在售乒現(xiàn)房銷(xiāo)售嶺期房銷(xiāo)售陪在銷(xiāo)小高層攝框架已到候10促層左右駁多層期房銷(xiāo)鵲售底多層準(zhǔn)現(xiàn)房谷銷(xiāo)售競(jìng)多層和小高它層均現(xiàn)房銷(xiāo)輛售搶少量現(xiàn)房尾范盤(pán)銷(xiāo)售概價(jià)格區(qū)間龜小高層摔1880頌－暮2550侄；桌7逮層接2100懼－演2650懷1700登－茄1800天1590狀－灣1800野小高層旦1830記－衛(wèi)2050抗多層滅1780示1180招－屈1450米1800景－資2460去1420殃－雷1690照均價(jià)書(shū)小高層累2100末多層丘2300君1750削1780抓小高層石1900筐多層秩1750我1350概左右事2200勺折扣織一次付款王96繼96動(dòng)折丘按揭支持殖7狠成帳20測(cè)年緩7局成牲30網(wǎng)年焦7珠成此30臟年懷銷(xiāo)售率霜其去年推出企的昌4住棟多層已賣(mài)他完，禁4內(nèi)棟小高層銷(xiāo)襖售率在盒40拒％左右；淡6花棟邪7查層建得最早煉，銷(xiāo)售較差質(zhì)銷(xiāo)售員號(hào)稱(chēng)宅85未％，估計(jì)銷(xiāo)購(gòu)售率候65火％左右北前兩期已售挺罄，小高層倦銷(xiāo)控表顯示躁約捆40歉％，銷(xiāo)售不角佳，第四期陣多層射10洽％左右培銷(xiāo)售比較差掌，中心花園督處的鋸3領(lǐng)－逝6蹲樓也沒(méi)有售倉(cāng)出題銷(xiāo)售部搬遷嫌，未知順95穿％狐賣(mài)場(chǎng)特點(diǎn)拆設(shè)在紅色會(huì)噴所內(nèi)；當(dāng)天迷有一定客流誕量摧賣(mài)場(chǎng)設(shè)置在翁玻璃會(huì)所內(nèi)俘，臨街會(huì)所欺造型有一定勺的標(biāo)志性；量當(dāng)天客流量青尚可霉設(shè)置在其經(jīng)嫩典花園內(nèi)，灣當(dāng)天客流量警不多爪賣(mài)場(chǎng)設(shè)置臨棚街商鋪內(nèi)，逐當(dāng)天銷(xiāo)售員賺只有脖2疲名，賣(mài)場(chǎng)客剩流少休入口簡(jiǎn)易售球樓部，工地裝廣告牌東倒羊西歪，破爛蘭不堪擋,葵有客戶(hù)妥咨詢(xún)渴設(shè)在臨街物求業(yè)內(nèi)，牛主打廣告語(yǔ)液小高層，南惹湖生活的新杠高度倉(cāng)南湖毫“案森林浴圖”誘；尾“終森然”捷活美景；家嗚有森林，才畢是新生活魄尊榮世家坐大地永恒，照溫馨無(wú)限；割房好，價(jià)廉之坐享生活意體趣，領(lǐng)略華佩錦風(fēng)情，新圓一代經(jīng)濟(jì)適謹(jǐn)用房倘——芹可持續(xù)發(fā)展置熱銷(xiāo)戶(hù)型羊非本次調(diào)查秤重點(diǎn)，未深擾入調(diào)查句消費(fèi)主體賣(mài)促銷(xiāo)活動(dòng)群從上表的比賢較可分析出滑如下共性：貢目前南湖板絨塊在銷(xiāo)項(xiàng)目熟（分期）大泥部分屬于現(xiàn)焦房或準(zhǔn)現(xiàn)房?jī)r(jià)銷(xiāo)售，如果剃銷(xiāo)售順暢，灘估計(jì)由2003哈年年中都會(huì)提逐漸進(jìn)入銷(xiāo)硬售尾期；息整個(gè)板塊的扁價(jià)格覆蓋區(qū)載間媽1180予－返2650斗元，但多層囑均價(jià)集中于輛1700語(yǔ)－影1800扔元，小高層綱均價(jià)集中于雁1900色－馳2300除元；短隨著江宏花嗓園的售罄和棟華錦的性質(zhì)農(nóng)轉(zhuǎn)型，南湖賞板塊目前的表銷(xiāo)售呈現(xiàn)引“京中間熱，兩限頭冷累”痰的特點(diǎn)，括1750莖元他/免平米的價(jià)格城線(xiàn)是目前市櫻場(chǎng)接受得比法較快的，高水檔的碧云天懷大戶(hù)型、加頸州花園小高柱層和低檔成會(huì)功花園均相蠻對(duì)比較冷靜犧；蛛從某種程度迅上，環(huán)境是筍提供差價(jià)支稻撐的重要因輛素，但中央夫花園對(duì)環(huán)境攻期望過(guò)高，甜也會(huì)走向難善以被市場(chǎng)接紅受的極端；典在賣(mài)場(chǎng)設(shè)置受上，有會(huì)所劃的均設(shè)在會(huì)榴所內(nèi)，大部紫分調(diào)查成員屠對(duì)虹頂花園忽的賣(mài)場(chǎng)記憶邪深刻；鍋在主打廣告戀語(yǔ)上，同萬(wàn)勇科等品牌地任產(chǎn)相比，似餅乎還難以體牧現(xiàn)專(zhuān)業(yè)素質(zhì)茶，大多缺乏掀個(gè)性和感染愛(ài)力。普板塊在銷(xiāo)項(xiàng)芳目開(kāi)發(fā)策略狠分析沈從上表對(duì)比季可歸納如下衫共性：拆所有項(xiàng)目均樹(shù)選擇了分期賀開(kāi)發(fā)的策略遞；談在首期開(kāi)發(fā)攏點(diǎn)的選擇上謊，大多選擇旁臨近主干道軌的位置，以畏便在眾多項(xiàng)紛目中拋頭露率面，只有新膜大地反其道守而行之；環(huán)在功能分區(qū)渡特點(diǎn)上，大暢部分將小高迅層和高層放善在路邊，以濕減少棟距用泳地，只有中冰央花園將小貞高層放在中蚊心花園處；像從地塊分期參區(qū)域特點(diǎn)看尋，大部分有堡先近后遠(yuǎn)、枯先沿街后里豆邊的共性，寫(xiě)中央花園先半外圍后中間堤、先環(huán)境后命建筑是其獨(dú)販有特色，而股新大地由里挪及外、由差新到好的開(kāi)發(fā)股思路也可算悅是一種大膽院的嘗試；誕在分期產(chǎn)品鳳選擇上，先委多層后小高約層似乎是僻“來(lái)不二法門(mén)泄”睛，早期建設(shè)蘆還有先磚混默后框架的特版點(diǎn)；釣在產(chǎn)品設(shè)計(jì)統(tǒng)變更上，碧走云天小高層霜的減少、以傭及多層比高摟層價(jià)格高的禾特點(diǎn)說(shuō)明，想小高層并非謙開(kāi)發(fā)商的自宣覺(jué)選擇，多爛少有點(diǎn)規(guī)劃堤布局上的無(wú)曲奈之舉（項(xiàng)售目環(huán)境營(yíng)造良與收益平衡乎面積保證的宣雙重需要）橋；獅在分期供應(yīng)爪產(chǎn)品數(shù)量上像，每期朗3倉(cāng)－駁6餅萬(wàn)方是大多筑數(shù)開(kāi)發(fā)商的億選擇，但原蒼來(lái)的江宏花遇園和華錦花撕園等低價(jià)經(jīng)柜濟(jì)適用房似舊乎都達(dá)到著7屈－詢(xún)8吊萬(wàn)的開(kāi)發(fā)量趙，而新大地賄采取的卻是舍每期艇2賽萬(wàn)方左右的炎“貢小步快跑咐”掏的方式；砍在分期時(shí)間童間隔上，基寄本上都是在棉前一期進(jìn)入竹現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)糾房銷(xiāo)售時(shí)推司出，這背后健也意味著項(xiàng)匙目的銷(xiāo)售期邊長(zhǎng)于工程建誓設(shè)期，從目狂前中檔商品曉房銷(xiāo)售情況產(chǎn)看，建設(shè)期紅完，銷(xiāo)售率菜基本上在掏40愧％－鬧80扎％之間，經(jīng)該濟(jì)適用房的特銷(xiāo)售居高，標(biāo)小高層的銷(xiāo)鼠售居下。懼板塊內(nèi)明年馳年中供銷(xiāo)量隨預(yù)測(cè)湯項(xiàng)目名稱(chēng)蕩營(yíng)銷(xiāo)特點(diǎn)糧中央花園之挎碧云天防虹頂花園振新世紀(jì)寶安謠花園莖新大地現(xiàn)成功花園舒加州花園遇華錦花園際2緒期剖南湖都市桃釘源自江南盤(pán)旁未狀知殃其它未知項(xiàng)農(nóng)目涌小計(jì)妖總盤(pán)面積該26特萬(wàn)方至11.8兵萬(wàn)方普8錄－成9邁萬(wàn)方違10萍萬(wàn)方左右癥未知艇4.5鏈萬(wàn)方庫(kù)34箱萬(wàn)方梳8捧萬(wàn)方牙目前在銷(xiāo)數(shù)滾量摧小高層口2.4樓萬(wàn)方示;7錯(cuò)層旱4.5鑼萬(wàn)方濃多層嘴7寫(xiě)萬(wàn)方殖3.5壩萬(wàn)方住宅，猴商鋪面積未初知恐5范萬(wàn)方問(wèn)5.8切萬(wàn)方待小高層吃1.8,啦多層巴2.7謊萬(wàn)方順2鞏期秤8射萬(wàn)方左右究目前在銷(xiāo)存默量估算桌4羅萬(wàn)方左右完4背萬(wàn)方左右欺1春萬(wàn)方左右猜3.5末萬(wàn)方左右飼3昌萬(wàn)方左右牙估計(jì)芳2而萬(wàn)方窮0.5按萬(wàn)方貪18劑萬(wàn)方左右已2003錄年增量預(yù)測(cè)貧3鉤萬(wàn)方裙5察－順7噸萬(wàn)方左右痕5垃萬(wàn)方左右商0茶銷(xiāo)售員說(shuō)沒(méi)估有粒0乘5筒－精8胖萬(wàn)方落3洽－就5慢萬(wàn)方妥4亡萬(wàn)方左右俯5殖－能8絮萬(wàn)方壇30襲－娘40糞萬(wàn)方芬增量上市時(shí)報(bào)間預(yù)測(cè)嫌2003鈔年罵5輔月迷估計(jì)鳥(niǎo)2003臺(tái)年上半年招2仇估計(jì)民003挖年上半年削不存在謹(jǐn)未知消不存在赤估計(jì)究2003艙年上半年墳預(yù)計(jì)土2003剖年緩5載－虜7滋月略估計(jì)趕2003渾年初拖未知憑從上表的對(duì)瑞比可看出：緣除中央花園元、華錦花園店和新大地以脖外，目前南焰湖花園板塊回在銷(xiāo)項(xiàng)目基種本上還處在紛第一期開(kāi)發(fā)塑階段，而且彎規(guī)模不大（孩100紋畝左右）；睛從目前存量躺估算和話(huà)2003稿年增量預(yù)測(cè)常，可以初步扇預(yù)測(cè)澇2003徑年南湖花園縱板塊的市場(chǎng)螺總供給在遞48儲(chǔ)－容58曲萬(wàn)方之間，愛(ài)如果頁(yè)2003欲年市場(chǎng)總體躲消化力不變搜，那么到年娃底的市場(chǎng)總陜體銷(xiāo)售率在賄50鬧－滔70竟％之間，供頌求平衡基本債上沿襲剪2002旅年的比例關(guān)備系；陳在增量上市叢時(shí)間上，估笨計(jì)會(huì)集中于韻上半年。叨南湖都市花議園開(kāi)發(fā)策略備建議戰(zhàn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策過(guò)略影響要素絮分析廣策略構(gòu)成燭影響要素日要素分析類(lèi)開(kāi)瓦發(fā)塊分長(zhǎng)期犬選某擇竄板塊總供給重與總需求平嫌衡神從我們的調(diào)季查和預(yù)測(cè)數(shù)返據(jù)看來(lái)，南蝦湖花園板塊巴2003征和潤(rùn)2002藍(lán)年的供求比槐例關(guān)系基本柏持平，本公津司項(xiàng)目整期爆與分灰2搜期推出，對(duì)的這種供求比察例的影響在薯14調(diào)－生17遲％之間巡對(duì)自身產(chǎn)品狐的自信程度延策劃小組通療過(guò)比較，對(duì)牙我們的產(chǎn)品醒理念是比較騎自信的，但鄰具體產(chǎn)品和獄環(huán)境目前還棗沒(méi)有形成圖綱紙和實(shí)際產(chǎn)裙品；但是，桌同南湖花園積1750描的價(jià)格主線(xiàn)型相比，我們蜓對(duì)本公司的山產(chǎn)品成本和威價(jià)格自信度紹不是很高捏開(kāi)發(fā)資金和跌技術(shù)保證質(zhì)如果公司沒(méi)祥有新的大型創(chuàng)項(xiàng)目同時(shí)動(dòng)軍工，資金和星技術(shù)將不會(huì)垃形成制約糕對(duì)手策略選屢擇參照妻對(duì)手們大多親選擇分期開(kāi)吸發(fā)，這從一夢(mèng)個(gè)方面說(shuō)明盲南湖板塊的閥項(xiàng)目銷(xiāo)售基們本上是滴“至文火燉湯僻”麥，很難浩“令一口吃下一革個(gè)胖子撤”洲，特別是對(duì)閉于中高檔項(xiàng)既目來(lái)說(shuō)肢首債開(kāi)叼發(fā)挖點(diǎn)蹈選撫擇奧進(jìn)入通路的婆落實(shí)公本項(xiàng)目旁邊狼的洛梁路和灣機(jī)三路雖然以均準(zhǔn)備建設(shè)有，但機(jī)三路溉的建設(shè)速度肚比洛梁路的墨建設(shè)速度估錫計(jì)要快摟消費(fèi)者便利宵性的提供芳從目前來(lái)看翼，盡管從機(jī)拖場(chǎng)二路和機(jī)燭三路進(jìn)入我仍們的項(xiàng)目實(shí)朝際距離一樣算，但心理距月離似乎后者躍要短，而且抗機(jī)三路的新夾世紀(jì)寶安花扒園街景和檔搭次比新大地議要好，更容名易讓客戶(hù)形書(shū)成好的購(gòu)物變心情閃項(xiàng)目功能分糧區(qū)芒我們的總體熄規(guī)劃要求主營(yíng)入口放在機(jī)找三路，包括臟我們的售樓好中心也在機(jī)拌三路主入口盡處蜂競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手策山略選擇參考池對(duì)手大部分芹將臨路地塊劉做為第一期暴，它從一個(gè)插側(cè)面說(shuō)明，升營(yíng)造一個(gè)好糟的街面形象緞是吸引客戶(hù)彼的重要舉措擔(dān)之一，特別勝是在眾多項(xiàng)壞目灶“亞同臺(tái)競(jìng)技憑”止前提下，和肯消費(fèi)者拉近腹距離是更有亂利的選擇世首期產(chǎn)品選筐擇盜自身產(chǎn)品類(lèi)賄型組合協(xié)綜合平衡環(huán)寨境營(yíng)造與成善本攤銷(xiāo)，我怪們項(xiàng)目的小稿高層不可避細(xì)免，只能是設(shè)縮小小高層挖面積比例的牽問(wèn)題，多層撕是主力乓市場(chǎng)對(duì)分類(lèi)茫產(chǎn)品的不同雨認(rèn)同度售從南湖板塊蔥目前的銷(xiāo)售內(nèi)情況看來(lái)，帝市場(chǎng)對(duì)多層課的認(rèn)同要遠(yuǎn)深遠(yuǎn)強(qiáng)于小高逝層的需求，得競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手策熱略選擇參考淺對(duì)手們?nèi)恐癫捎孟榷鄬訜?，后小高層智的策略，碧盡云天還將規(guī)慢劃中的小高唱層數(shù)量減少餅，從一個(gè)側(cè)估面說(shuō)明選擇幕多層雖然是傷最保守的，析但也是風(fēng)險(xiǎn)歐最低的鼻首期開(kāi)發(fā)量匪上辣自身總規(guī)模拜在南湖現(xiàn)有乎項(xiàng)目中，我吹們的總規(guī)模摸中等偏小兼自身的比較袋優(yōu)勢(shì)的市場(chǎng)項(xiàng)份量讀我們的項(xiàng)目結(jié)有優(yōu)勢(shì)，也細(xì)有劣勢(shì)，從彼性?xún)r(jià)比上很秧難取得絕對(duì)樣優(yōu)勢(shì)懷對(duì)手策略選散擇參考比對(duì)手的選擇尼基本上在動(dòng)4志－伐6簡(jiǎn)萬(wàn)方埋首開(kāi)發(fā)時(shí)間動(dòng)開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)源備工作的進(jìn)常展四從目前規(guī)劃爹設(shè)計(jì)和土地炸平整進(jìn)度情闖況看來(lái)，整哥個(gè)前期工作粘基本上要在齊2003爺年工4賠－洞5旗月份左右完于成頌氣候影響、閑公司變動(dòng)基沒(méi)有蜂和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手噸形成開(kāi)發(fā)時(shí)哲間差爆據(jù)我們預(yù)測(cè)維，疫2003視年上半年應(yīng)迎該是對(duì)手新帆盤(pán)推出的集史中期揮分期時(shí)間間閉隔這首期產(chǎn)品的濱銷(xiāo)售效果和牌速度植要等具體銷(xiāo)邊售進(jìn)行到植3持－和6尋個(gè)月才能下誘結(jié)論運(yùn)延期對(duì)開(kāi)發(fā)造成本的影響慢延期太長(zhǎng)會(huì)左造成土地資何金成本的增績(jī)加，也會(huì)傳烈達(dá)給消費(fèi)者業(yè)一些不良印街象（是否資崗金危機(jī)？）錄競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手策牲略選擇參考慰對(duì)手們大多傲選擇腔6-10拌個(gè)月的時(shí)間相間隔期亭開(kāi)發(fā)特色營(yíng)欲造仆競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手特亡色營(yíng)造燃環(huán)境先行、粱會(huì)所先行、掏商業(yè)設(shè)施在蠟中央花園和餡虹頂花園均螺有不同程度小的應(yīng)用第自身項(xiàng)目有終利資源分析收我們雖然沒(méi)苦有很好的天尊然條件可以冤利用，但我衰們做為后來(lái)紫者可以分析哲對(duì)手的不足強(qiáng)，爭(zhēng)取比對(duì)謝手做得更好婚創(chuàng)新空間與猾機(jī)會(huì)的分析題目前競(jìng)爭(zhēng)對(duì)指手開(kāi)發(fā)特色店?duì)I造不多，踢這給我們留呈下了許多可蠅乘之機(jī)和創(chuàng)盾新空間薦一般性開(kāi)發(fā)編策略建議格經(jīng)過(guò)對(duì)項(xiàng)目千策略選擇各渠影響因素的籍分析，本策簽劃小組做如提下建議：退在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)躁分期選擇上建，分比合好育：嚴(yán)在南湖板塊車(chē)，我們的總珍盤(pán)量雖然不堤大，但在南恨湖板塊總體拌需求基本穩(wěn)埋定、大量項(xiàng)劫目同臺(tái)競(jìng)爭(zhēng)灑的前提下，股各項(xiàng)目能分澡得的英“別市場(chǎng)蛋糕居”正都相對(duì)比較延小，而且這具“少蛋糕廣”牧的大小并不萍以開(kāi)發(fā)商意約志為轉(zhuǎn)移，煎也不和開(kāi)發(fā)耀商的推盤(pán)數(shù)屬量成比例，縱最終起決定城作用的還是停事先準(zhǔn)確的邪客戶(hù)、產(chǎn)品糞定位和良好州的性?xún)r(jià)比?？姹静邉澬〗M以對(duì)南湖都市佩桃源的概念梅和產(chǎn)品是比裳較自信的，海但成本和價(jià)重格上的不自宮信，將很難濃保證我們?cè)隍旬a(chǎn)品性?xún)r(jià)比非上取得絕對(duì)濁優(yōu)勢(shì)，很難譯保證市場(chǎng)對(duì)宣我們短時(shí)間支內(nèi)全盤(pán)接納直，所以，我桃們覺(jué)得分期絹開(kāi)發(fā)是最佳愧選擇，能給洪市場(chǎng)更多了康解、認(rèn)知、毒追捧和消化嘩的時(shí)間，也欺能給自己更鍬多選擇、調(diào)櫻整空間。至代于具體期數(shù)伴，可結(jié)合項(xiàng)電目組團(tuán)規(guī)劃槐考慮例2換－末3培期（具體看閥市場(chǎng)反響）典。菠在首開(kāi)發(fā)點(diǎn)言選擇上，先踏外后里：爭(zhēng)盡管新大地嫩“脂先里后外比”喂的策略在市邁場(chǎng)上也沒(méi)有捕遇到阻力，纖但本策劃小霞組仍然堅(jiān)持玻：豈“勞由外及里床”永更有利于項(xiàng)樹(shù)目取得推市涂的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)炭，這樣可以己營(yíng)造一個(gè)好撐的街面景觀災(zāi)、個(gè)性特征默和生活氛圍礙，一是因?yàn)榻Y(jié)我們的對(duì)手東大多選擇臨插街，特別是邊同街競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)吸目新世紀(jì)寶境安花園，如君果我們選擇喊由里及外，柳那么我們給脫客戶(hù)看到的鞏，總是雜亂猶無(wú)章的工地?cái)[，這會(huì)影響秋消費(fèi)者的信邁心；二是街勝面是我們的養(yǎng)建筑創(chuàng)新和織立面?zhèn)€性與燙文化表現(xiàn)的披重點(diǎn)之一，券有了好的街語(yǔ)面形象，更充有利于我們天進(jìn)行主題概當(dāng)念的推廣和踏挖潛，更能聾掀起銷(xiāo)售熱雪點(diǎn)。貼在首開(kāi)發(fā)產(chǎn)元品選擇上，胞先低后高：賤客戶(hù)對(duì)多層嶺的認(rèn)同決定些了所有開(kāi)發(fā)染商的產(chǎn)品選擦擇，先建多穴層，還可以吼使我們營(yíng)造友好的居家氛鋒圍和環(huán)境，惑為小高層的卷銷(xiāo)售提供強(qiáng)慘有力的價(jià)格恢支撐。串在首開(kāi)發(fā)量張上，先少后陷多：吼從對(duì)手推盤(pán)麻規(guī)律看來(lái)，貴對(duì)于我們的針中規(guī)模項(xiàng)目子來(lái)說(shuō)，首推叉3蘿－值5拼萬(wàn)方是最佳率選擇，一來(lái)驢可以形成一川個(gè)獨(dú)立的規(guī)廁劃組團(tuán)和生叢活空間，二程來(lái)是市場(chǎng)能井給予的恐“痰支持攀”混也只有這么止多。蔑在首開(kāi)發(fā)時(shí)混間上，按部挺就班：咐從對(duì)手的推楊盤(pán)時(shí)間預(yù)測(cè)快來(lái)看，我們屯的開(kāi)發(fā)和推杜盤(pán)時(shí)間基本頃上能和對(duì)手英形成時(shí)間差謙，從而避免垂“悔過(guò)渡怨”符正面沖突所跑帶來(lái)的惡性趙價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)和雞促銷(xiāo)效果彼寨此抵消（消亮費(fèi)者的注意臺(tái)力和購(gòu)買(mǎi)力采都是有限的箭）；從公司線(xiàn)準(zhǔn)備工作的靜到位情況來(lái)劣說(shuō)，也不應(yīng)乞該為了搶進(jìn)災(zāi)度去縮短前涂期準(zhǔn)備工作約時(shí)間，保證摸前期工作的草質(zhì)量，才是荒縮短后期工父程進(jìn)度的前衡提。橋在分期時(shí)間輕間隔上，伺抓機(jī)而動(dòng)：螺在整個(gè)南湖退花園板塊，纏開(kāi)發(fā)商基本袋上都是看前傭期產(chǎn)品的銷(xiāo)錄售進(jìn)度而決蒜定何時(shí)推出姿下一期，對(duì)賄于南湖都市兄桃源來(lái)說(shuō)，肢摸底自己在耐消費(fèi)者心里澆的份量為關(guān)追鍵，因此，杠我們認(rèn)為，騾如果采取分敞期開(kāi)發(fā)策略鎮(zhèn)，第二期的死開(kāi)發(fā)應(yīng)該是皺銷(xiāo)售正式銷(xiāo)認(rèn)售進(jìn)行到第作3躍個(gè)月（估計(jì)陸是猛2003馬年具9邪月）再重新盯分析競(jìng)爭(zhēng)市呼場(chǎng)的特點(diǎn)，栽確定合適的灑市場(chǎng)時(shí)機(jī)。荷開(kāi)發(fā)特色營(yíng)增造及項(xiàng)目通路問(wèn)險(xiǎn)題：行根據(jù)南湖都慨市桃源目前猶的地塊特點(diǎn)優(yōu)，我們認(rèn)為京：首先要解么決出入通道隆建設(shè)問(wèn)題，豪包括機(jī)三路棄和洛梁路，停這項(xiàng)工作已窯經(jīng)正在緊張哪實(shí)施；二是嚇施工流與客巷流通路分開(kāi)拒問(wèn)題，我們慢從其它項(xiàng)目朽的建設(shè)情況憂(yōu)看來(lái)，施工貸對(duì)路面影響左很大，不利令于營(yíng)造好的梨銷(xiāo)售環(huán)境，飯好在我們的橋項(xiàng)目?jī)擅媾R悅主干道，因昆此可以選擇植施工車(chē)輛從桶洛梁路進(jìn)，拾客流引導(dǎo)（陸導(dǎo)向牌）從正機(jī)三路進(jìn)。州銷(xiāo)售場(chǎng)所問(wèn)膨題：刮從我們對(duì)競(jìng)障爭(zhēng)對(duì)手的調(diào)鋸查體會(huì)看來(lái)霧，寬敞、明印亮且富有個(gè)法性化的賣(mài)場(chǎng)抱雖然不是達(dá)串成銷(xiāo)售的決頌定性因素，后但卻同樣影抗響消費(fèi)者信壽心，看到檔歉次差的賣(mài)場(chǎng)樸總以為其項(xiàng)棕目檔次也很頓差，從某種短程度上說(shuō)，唯賣(mài)場(chǎng)是期房鍛銷(xiāo)售時(shí)項(xiàng)目古身份的象征摘，所以，對(duì)塑南湖都市桃祝源來(lái)說(shuō)，首障先是解決售濁樓建設(shè)時(shí)間肺提前的問(wèn)題祝，我們的賣(mài)皮場(chǎng)初規(guī)劃是帆設(shè)定在門(mén)口溫綜合樓內(nèi)，把據(jù)我們估計(jì)旋，該樓的建期設(shè)和裝修至輩少需要捕3罷個(gè)月時(shí)間，夾假如項(xiàng)目推畏盤(pán)為餡6巴月，那么它發(fā)的的開(kāi)工最趨好在迫3鑼月份；二是婦售樓部裝修澤特點(diǎn)問(wèn)題，灶對(duì)此，我們?cè)室言凇俄?xiàng)目宮主題概念深說(shuō)化策劃書(shū)》幫中加以說(shuō)明紋，這次通過(guò)俘對(duì)對(duì)手賣(mài)場(chǎng)稿的體驗(yàn)，大揭部分調(diào)查人漫員（特別是獄所有女同志開(kāi)）都認(rèn)為賣(mài)奮場(chǎng)還應(yīng)該寬裝敞明亮，因面為我們的綜持合樓的主要