湘潭華天住宅項(xiàng)目開發(fā)可性報(bào)告

湘潭華天住宅項(xiàng)目開發(fā)可行性分析報(bào)告允湖南華天大惱酒店股份有平限公司掀二史○○癥七年十二月注目慢錄盛第一部分電湘潭市買總體經(jīng)濟(jì)狀只況洽第二部分維湘潭市怎酒店市場(chǎng)調(diào)置查分析距第三部分音湘潭市棚房地產(chǎn)市場(chǎng)猶調(diào)查分析驗(yàn)第四部分婚湘潭市強(qiáng)建設(shè)路商圈幸概況燦第五部分遍項(xiàng)目基牽本情況及S糠WOT分析親第六部分你項(xiàng)目住初宅部分投資淡估算抹第七部分狂項(xiàng)目住活宅投資財(cái)務(wù)燥分析及結(jié)論淹湘潭華天大遣酒店住宅開降發(fā)可行性分倍析報(bào)告蜓第一部分：群湘潭市總體琴經(jīng)濟(jì)狀況絕一、湘潭市觀概況叢湘賄潭位于中國(guó)道湖南省的中裳部，這里人畢杰地靈、物劃華天寶，是圣一代偉人毛賀澤東、著名介軍事家彭德詳懷、黃公略凳、陳賡、譚葬政的故鄉(xiāng)，嫁也是世界文強(qiáng)化名人齊白摔石的故鄉(xiāng)。指的兩個(gè)世紀(jì)均以來，她一奮直被史學(xué)家患稱為驕“賽中國(guó)內(nèi)地商確埠之巨者容”浮，有遍“倚金湘潭烤”斧的美譽(yù)。如朝今，經(jīng)過勤芳勞、勇敢的裙湘潭人民4云0多年的奮新斗，已經(jīng)把丹這座千年古媽城建設(shè)成為邁了中國(guó)長(zhǎng)江故流域開放開需發(fā)帶中頗具攔經(jīng)濟(jì)實(shí)力的騙開放城市?？p地理位置：色湘潭市位于浴湖南省的中淹部偏東地區(qū)瘦，地跨東經(jīng)猜111械°計(jì)58脾′—需113界°勝05返′扭，北緯27羊°隸21甲′—矛28劣°味05劫′川。東西橫寬輛108公里辯，南北縱長(zhǎng)畢81公里士，土地總面低積5015么平方公里。吳市域既居長(zhǎng)訊、株、潭滾“作金三角葡”還的一角，又渾處岳、衡、僅邵連成的蘿“熟大三角拿”壞腹地。呆氣候：湘潭圍屬中亞熱帶盯季風(fēng)濕潤(rùn)氣段候區(qū)，處于沒湘中南到湘陡北、湘東到饑湘西熱量最叛富和熱量較攔小兩個(gè)地段府的過渡帶。扔四季分明，濁冬冷夏熱；拔熱量豐富，池年平均氣溫弟16.7燃—森17.40腸C?。还庹蛰^足奉，歷年平均幕日照時(shí)數(shù)1妥640簽—勉1700小去時(shí)，占全年望可照時(shí)數(shù)的所38%左右釋；雨量較豐投，全年降水延量為120霸0皮—評(píng)1450毫切米慶；無(wú)霜期長(zhǎng)滑，年均28照0天左右，益且光、熱、扒水基本同季娘。適水資源：湘登潭市水系屬敘湘江水系，違由湘江和漣漏水、涓水為恒主體構(gòu)成。旅總長(zhǎng)睛603公里巖的36條大狡小河川呈樹悶枝狀分布市序境，是典型耍的江南水鄉(xiāng)維，水資源總街量為40.貧92億立方略米，其中地專表水34.效62億立方妥米，地下水捉6.薦3億立方米善。水資源特假點(diǎn)一是本地夢(mèng)地表水的地渴區(qū)分布差異恩較小，多年從平均徑流深維度的變化范犁圍在550臂—既700毫米廉之間；二是樓地表水中本晶地水少、客堂水多。湘江轎、漣水、涓現(xiàn)水到湘潭市肢總匯集面積勤達(dá)7.72屈萬(wàn)平方公里家，總量為5影81.34通億立方米，虧客水為本地盛水的18.攏5倍。但客胞水資源目前網(wǎng)只利用了貌3億立方米豈。塘地貌：湘潭鏟市總的地貌孝輪廓是北、狂西、南地勢(shì)喜高，中部、熊東部地勢(shì)低弊平，但地勢(shì)賽起伏較為和蝶緩，反差強(qiáng)辯度不大，近貢80%的面峽積在海拔韻150米未以下。地貌券類型多樣，腰山地、丘陵虎、崗地、平思原、水面俱徹備。在全部積土地總面積盲中，山地6少07.76鍵平方公里，運(yùn)占12.1鉆2%；丘陵巖965.4搶1平方公里喬，占19.失25%；崗敘地1607粥.39平方療公里，占3上2.05%哈；平原14群06.81讓平方公里，行占28.0珍5%；水面針427.5梳9平方公里轟，占8.5貍3%。原行政區(qū)劃：迎1949年求以來，經(jīng)過吊多次行政區(qū)說劃調(diào)整，至礙2002年玉末，全市轄姿湘潭縣、湘速鄉(xiāng)、韶山兩竄市和雨湖、眼岳塘兩區(qū)，飲下設(shè)35鎮(zhèn)央、24鄉(xiāng)和握22個(gè)街道練辦事處。其廊中，湘潭縣杏轄15鎮(zhèn)7柏鄉(xiāng)、湘鄉(xiāng)市膛轄13鎮(zhèn)5社鄉(xiāng)4個(gè)街道蚊辦事處、韶恐山市轄3鎮(zhèn)抽4鄉(xiāng)、雨湖鑰區(qū)轄2鎮(zhèn)4棵鄉(xiāng)8個(gè)街道搞辦事處、岳扇塘區(qū)轄2鎮(zhèn)丈4鄉(xiāng)10個(gè)飯街道辦事處激。交通、通訊拔水路：湖南漸省最大的河摔流湘江穿城討而過，常年竿可行駛千噸篩級(jí)貨輪。湘伯潭距岳陽(yáng)城槍陵磯港20宜0多公里，冰出口貨物可爺從那里轉(zhuǎn)裝翼大船由長(zhǎng)江杯出海。準(zhǔn)公路：北京純至深圳的1跑07國(guó)道和察上海至昆明謀的320國(guó)變道均在市區(qū)已交匯，并分千別穿越全境翠，京珠高速湯、上瑞高速爆、均經(jīng)過湘貿(mào)潭，近段時(shí)污間剛剛通車距的長(zhǎng)潭西線儉高速更是縮尸短了湘潭與愿長(zhǎng)沙的距離鍵。傲空港：市中辛心距長(zhǎng)沙黃量花國(guó)際機(jī)場(chǎng)附60公里返，由高速公擦路至機(jī)場(chǎng)只父需30分鐘財(cái)。因鐵路：中國(guó)致南北大動(dòng)脈繩北京至廣州月的京廣鐵路項(xiàng)和東西大動(dòng)倉(cāng)脈上海至昆瑞明的湘黔鐵劣路通過市境病，市內(nèi)十余肚家大中型企句業(yè)均有專線輩鐵路與它們企相連。湘黔逗鐵路的復(fù)線稻和電氣化工爺程正在施工劑之中。直通訊：程控爽已達(dá)1家9萬(wàn)門，可覽直撥世界各池地。光線通尸訊、轉(zhuǎn)移傳押呼、圖像傳桂輸都已具備天，其他各項(xiàng)傷國(guó)際通訊業(yè)華務(wù)業(yè)已開通倉(cāng)。工業(yè)協(xié)聾湘潭是中券國(guó)和湖南重撕要的工業(yè)基緣地。工業(yè)門篩類齊全，基掌礎(chǔ)雄厚。她扛是全國(guó)重要皺的機(jī)電、電秀纜、錳、氟絲化鹽、系列肥塔式起重機(jī)間、精細(xì)化工約等產(chǎn)品的生陽(yáng)產(chǎn)基地，冶作金工業(yè)、紡撤織工業(yè)、建踐材工業(yè)在全臺(tái)省同行業(yè)中圾也具有極其磁重要地位。攻全市擁有2摟000來家黨工業(yè)企業(yè)，貝其中大中型雨企業(yè)有58殖家，僅生產(chǎn)騰區(qū)占地面積搶60多萬(wàn)平均方米以上的透企業(yè)就有1筍0余家。猶籮經(jīng)過40撲多年的建設(shè)音，湘潭已形殃成了帶動(dòng)經(jīng)滿濟(jì)增長(zhǎng)和結(jié)盯構(gòu)升級(jí)的6撒大支柱產(chǎn)業(yè)迎：退①繪以湘潭電機(jī)詢廠、湘潭電何纜廠、江麓說機(jī)械廠為龍普頭，以工程狼機(jī)械、交流逆電機(jī)、電線開電纜為主要漆產(chǎn)品的機(jī)電劑工業(yè)；代②選以湘潭鋼鐵器公司、湘鄉(xiāng)犯鋁廠、湖南外鐵合金廠為校龍頭，以高典速線材及薄修板、鋁制品縮為主要產(chǎn)品寶的冶金工業(yè)藥；榆③撒以湖南南天燒實(shí)業(yè)股份有艱限公司、湘現(xiàn)潭化學(xué)醫(yī)藥肝工業(yè)集團(tuán)公用司為龍頭，污以有機(jī)顏料施、染料、醫(yī)叫藥、農(nóng)藥為布主要產(chǎn)品的陽(yáng)化學(xué)工業(yè)；其④頃以湘潭紡織韻印染廠、湘蜂潭化纖廠為探龍頭，以聚澡酯切片為基捕礎(chǔ)的紡織工就業(yè)；巷⑤湊以湘鄉(xiāng)水泥今廠、湖南省眾建筑陶瓷總差廠為龍頭；鐮以高標(biāo)號(hào)水澡泥、特種水通泥、新型建妹筑材料為主映要產(chǎn)品的建蜂材工業(yè)；的⑥貌以江南機(jī)器糾廠為龍頭，孩微型轎車為勉主要產(chǎn)品的躬汽車工業(yè)。便還擁有電解惕二氧化錳、吧氟化鹽、塔侍式起重機(jī)、銅電線電纜、償交流電機(jī)、蓄皮革、龍牌她醬油等一批虎大國(guó)內(nèi)外具削有一定地位魄和聲譽(yù)的工悶業(yè)產(chǎn)品。肝饑隨著市場(chǎng)起經(jīng)濟(jì)的發(fā)展設(shè)，各企業(yè)的覺經(jīng)濟(jì)管理體瀉制正加緊改料革，迅速與得現(xiàn)代化企業(yè)技制度接軌。華農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)企愛業(yè)和城市個(gè)歡體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)均也得到迅猛滿發(fā)展。生態(tài)農(nóng)業(yè)眾萬(wàn)湘潭屬亞櫻熱帶季風(fēng)性州濕潤(rùn)氣候區(qū)老，溫和的氣雞候，充沛的贈(zèng)雨量，肥沃?jǐn)n的土地，為民湘潭的農(nóng)業(yè)里生產(chǎn)提供了褲良好的生態(tài)淹環(huán)境，她一史直是中國(guó)的兄商品糧生產(chǎn)澇基地和湖南豐省瘦肉型牲隊(duì)豬基地。所丙轄湘潭縣、頓湘鄉(xiāng)市被列嶄為全國(guó)緒“債糧、豬絮‘弦百?gòu)?qiáng)踐’咽縣回”喝之列。湘潭瘡無(wú)論是農(nóng)業(yè)劉機(jī)械化水平巷，農(nóng)田有效姥灌溉面積和胳旱澇保收面伸積占耕地比堪重，農(nóng)業(yè)人浸口人均用電郵量，還是主貿(mào)要農(nóng)產(chǎn)品人吃均產(chǎn)量，均輝居湖南省前頓列。著名的照農(nóng)副產(chǎn)品有參茶葉、曬黃后煙、蠶繭、賠柑桔等，特膨別是盛產(chǎn)湘芝蓮，湘潭縣舊被命名為默“閉中國(guó)湘蓮之伐鄉(xiāng)蠻”葵。豐富的資折源為深度加國(guó)工和聯(lián)合開端發(fā)利用提供賓了廣闊的市防場(chǎng)與前景。票外經(jīng)外貿(mào)褲猴湘潭是全媽國(guó)出口商品功生產(chǎn)綜合基壽地，并有1崖4家企業(yè)和毀公司獲得進(jìn)壯出口權(quán)。湘域潭常年出口丈品種有16花類180余蕩種，出口市東場(chǎng)已發(fā)展到陽(yáng)80多個(gè)國(guó)辭家和地區(qū)，發(fā)形成了機(jī)電等、化工、紡揀織、輕工工爬藝、建筑材衣料、農(nóng)副土益特產(chǎn)、五金管礦產(chǎn)、冶金多等系列出口案產(chǎn)品。出口糕創(chuàng)匯金額和依三資企業(yè)出花口創(chuàng)匯均名根列湖南省前句列。雪需經(jīng)省市批準(zhǔn)鉤建立的市高于新技術(shù)產(chǎn)業(yè)鴿開發(fā)區(qū)、昭減山商貿(mào)旅游兇開發(fā)區(qū)、商尼貿(mào)工業(yè)特區(qū)白，湘潭縣易歡俗河經(jīng)濟(jì)開譯發(fā)區(qū)等四個(gè)舞省級(jí)開發(fā)區(qū)厚均地處交通統(tǒng)要沖，對(duì)外幫開放的條件乓都已具備，胃是湘潭招商暢引資的基地歸和對(duì)外開放梢的窗口，也物是中外客商擴(kuò)投資興業(yè)的朗實(shí)地。目前挖區(qū)內(nèi)已引進(jìn)裕外資1億多眨美元，創(chuàng)辦租三資企業(yè)7典0多個(gè)。智力資源痕籍湘潭擁有博5所大專院序校，其中湘郵潭大學(xué)是中擁國(guó)的重點(diǎn)大粘學(xué)，還擁有閣12所中等逆專業(yè)學(xué)校，雹82所技術(shù)側(cè)學(xué)校和各類舍成人高、中闊等專業(yè)學(xué)校嬸，每年為全巷省乃至全國(guó)圖輸送大批專畏業(yè)人才。全障市有各類科盞研機(jī)械97沈所，各類專央業(yè)技術(shù)人員軟7萬(wàn)余人，歪不少科研項(xiàng)摘目達(dá)到或接眾近世界先進(jìn)獎(jiǎng)水平。旅游資源像含在湘潭這欣塊美麗的土衣地上，大自膝然造就了昭眨山、東臺(tái)山擺、雨湖、韶易山等秀麗迷扇人的風(fēng)景；冶歷史塑造了苗象云門寺、寇關(guān)圣殿、魯豪班殿那樣的革名勝古跡；盈培育了一大爆批歷史名人吃，一代偉人石毛澤東、彭亞德懷、齊白意石、黎錦熙向、蕭三等都姜誕生在這里攝。他們的故屆居和紀(jì)念館淹及湘潭的風(fēng)蝴光名勝構(gòu)成窗的獨(dú)特人文滲景觀，每年罩吸引著數(shù)以紋百萬(wàn)計(jì)的游湊客。透二、湘潭市厚近年經(jīng)濟(jì)發(fā)當(dāng)展概況探湘潭市GD贊P增長(zhǎng)情虎況：薦近單幾年，湘潭呀市經(jīng)濟(jì)持續(xù)溉快速增長(zhǎng)。曾2006年萌實(shí)現(xiàn)地區(qū)生招產(chǎn)總值42套2.1億元巷，按可比價(jià)閘計(jì)算，增長(zhǎng)蹄13.2%遠(yuǎn)，快于全省搬平均水平1鏡.1個(gè)百分析點(diǎn)，連續(xù)四晚年保持高于淚11.5%戀的速度增長(zhǎng)伏。刮B、湘潭醬市固定資產(chǎn)施投資增長(zhǎng)情料況：鵝近年妖來，湘潭市瓣固定資產(chǎn)投從資保持較大姜規(guī)模。20筋06全社會(huì)凈固定資產(chǎn)投純資超過20創(chuàng)0億元，達(dá)停210億元狠。其中，房細(xì)地產(chǎn)開發(fā)投井資23.6座億元，商檔品房銷售面父積166.統(tǒng)4萬(wàn)平方米翻。餅C、湘潭市左近年各項(xiàng)存罩款增長(zhǎng)情況嗎：近隨向著金融體制苦改革積極推滾進(jìn)，信貸結(jié)拒構(gòu)不斷優(yōu)化抓,2006忍年末全市金心融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)恥存款余額3烏86.3億哥元。飽D、湘潭市宋近年城鎮(zhèn)居劣民人均可支憐配收入增長(zhǎng)近情況：奧近即年湘潭市城扯鎮(zhèn)居民人均犁可支配收入蓮持續(xù)增長(zhǎng)，與2006年警突破萬(wàn)元大默關(guān)，達(dá)10虹495元，診居民生活得亡到有效保障侄。收入增加滋的原因一是早由于企業(yè)效沾益好轉(zhuǎn)，公婦務(wù)員工資調(diào)紋整等因素使已得工資收入牢穩(wěn)步上揚(yáng)，飛二是居民投肅資意識(shí)加強(qiáng)猜，財(cái)產(chǎn)性收像入有所增加穿，三是養(yǎng)老湯金與離退休孝金調(diào)高等。晝湘潭市近年有各項(xiàng)指標(biāo)統(tǒng)光計(jì)匯總富表糕經(jīng)濟(jì)指標(biāo)丘數(shù)值走年份孟2003尸2004賊2005紐2006博國(guó)民素GDP禽總值（億元把）看卷267.1昂(11%)廁軋332.7茂8(13.割40%)超騰367.0填3(10.萍20%)妙422.1慈(13.2偽0%)姑覺固定資產(chǎn)投練資（億元）泥89.84販134.2固8閥145.9習(xí)5拒210忙房地產(chǎn)開發(fā)必投資（億元內(nèi)）怪11.9境15.54叢19.18枝23.6京人均可支配看收入（元）消翼7671槽8602搬9685振10495悠結(jié)論：從黎上表所列數(shù)毯據(jù)可以看出萄，湘潭市國(guó)加民生產(chǎn)總值能提高，固定澤資產(chǎn)投資、園房地產(chǎn)開發(fā)杜投資的增速雀日益加快，診使得湘潭市她的居住環(huán)境耍和城市各區(qū)優(yōu)域的生活配歇套逐漸完善獲。從湘潭社碧會(huì)消費(fèi)品零栗售總額和人抬均可支配收哄入的逐年遞疼增，可以了股解到湘潭市診人民的生活全水平和生活精質(zhì)量在近幾糊年有了很大別的進(jìn)步。隨悲著人們生活秋水平的提高彈，人們對(duì)居銷住的要求也女從以前的滿顫足基本居住仆需求，上升沙到對(duì)居住品瓦質(zhì)和居住環(huán)后境的更高要惠求，而數(shù)據(jù)并顯示：宏觀槍經(jīng)濟(jì)環(huán)境的稿高速發(fā)展為礎(chǔ)湘潭市的房境地產(chǎn)的發(fā)展睜提供了一個(gè)粱非常理想的尼平臺(tái)。種第二部分孫湘潭市偶酒店市場(chǎng)調(diào)恢查分析妻一、湘潭酒雙店調(diào)查統(tǒng)計(jì)艇湘潭酒店名拖錄顆名稱紫星級(jí)心地址峽盤龍山莊溜5付河?xùn)|宴夢(mèng)澤山莊丹5逆市政府后多韶山億豪大累酒店援5目韶山南環(huán)路礙湘潭賓館查3噸韶山西路1誘99協(xié)華宇大酒店拆3良建設(shè)南路孟韶山德盛賓荷館襯3燃易龍騰達(dá)酒店好3瓦建設(shè)北路1券60#危新蓮城賓館趣2革建設(shè)北路號(hào)獻(xiàn)花園酒店投2毒東風(fēng)路東風(fēng)栗廣場(chǎng)捆嵐園大酒店稼2手嵐園路4號(hào)紙華都大酒店趟2拼建設(shè)南路列鴻達(dá)酒店毀2釀建設(shè)北路2買6號(hào)捆韶山市沁園絞春賓館徒2拴英雄路49歉號(hào)瞇韶峰賓館鴿2郵韶山?jīng)_旱韶山銀峰賓不館便2偵英雄路芒金芙蓉大酒東店輔2據(jù)芙蓉路頌金砂賓館蛾1伸譚邵路72真#奉嵐園賓館除0矩嵐園路4號(hào)始九匯大廈愁0進(jìn)雨湖路14校2號(hào)街嘉園大酒店佩0疏韶山東路括韶山賓館恰0址韶山?jīng)_最志成連鎖酒幻店爹經(jīng)濟(jì)型葬共四家象湘潭市微園匆賓館旱秘市寶塔街道悉葩金路7#錫二、主要酒些店調(diào)查統(tǒng)計(jì)名三、酒店各框案調(diào)查較乞鋼飄湘美潭盤龍山莊淚大酒店鹿亞1、酒店介伍紹：桃（2001跳年開業(yè)）諒湘析潭盤龍山莊明大酒店座落里在湘潭紅旗擺大道上，酒換店風(fēng)光迤儷爬，是集客房串、餐飲、會(huì)叛議、商務(wù)、匯康體娛樂于您一體的園林掌式五星級(jí)酒撿店。緩山莊占衰地160畝肯，建筑面積歷近儉6萬(wàn)平方米跨，樓高7層廊，位于山莊肆中央位置的攜晶宮、明苑術(shù)和星殿，擁欣有309間疑套客房、別脫墅，室內(nèi)布附置豪華典雅顛，設(shè)備齊全外。頂級(jí)套間洲首屈一指，昏商務(wù)樓層、畏無(wú)煙客房、舞女士客房各篇具特色全部夏客房可同時(shí)喉接待788把人入住。山傲莊風(fēng)格典雅跡溫馨，并獨(dú)祥設(shè)空中花園賺，使人有究“啄居高攬勝，補(bǔ)心曠神怡絡(luò)”廳的感受，大鍵堂為100畝0余平方米閥，圓形玻璃楊頂?shù)奶旎ò逑犊梢詫⒆匀凰庖胧覂?nèi)在，給人一種窯自然溫和之饑感。成山莊設(shè)帥有大小餐廳洗（酒吧）1在8處，可同姐時(shí)服務(wù)88析8人。零點(diǎn)縫、團(tuán)體、婚南壽喜筵均可踢接待，24傍小時(shí)點(diǎn)餐、短送餐。主營(yíng)伏湘菜、粵菜趁、小吃和主萍流西餐。全山莊還暖配備有功能廚先進(jìn)的各種習(xí)會(huì)議室12悲間，盤龍廳字可容納30城0人，其他肆?xí)h室分別塊可容納10并—印80人不等舌。會(huì)場(chǎng)內(nèi)備融有同聲傳譯費(fèi)、多媒體投奪影、實(shí)物投紛影、會(huì)懸議等多種先浸進(jìn)的會(huì)議設(shè)童備。器山莊還劇擁有規(guī)模宏恒大、風(fēng)格各跪異、溫馨浪兄漫的娛樂中抄心。桑拿、做舞廳、KT掌V、斯諾克均、棋牌室、殿美發(fā)美容、甜按摩中心、散游泳、健身渾、球類場(chǎng)地曠--網(wǎng)球、追乒乓球、游狗艇、釣魚、府飛鏢、游覽亮車、茶藝表貞演、大型演袋唱、公園景獲區(qū)、空中花抹園等項(xiàng)目一休應(yīng)俱有，能岔全方位滿足斷客人需求。摩2、酒店設(shè)橋施：制服務(wù)設(shè)施：何商務(wù)中心、唐票務(wù)服務(wù)、抹租車服務(wù)、矛洗衣服務(wù)、近商場(chǎng)、停車彎場(chǎng)；喪會(huì)議設(shè)施：誼會(huì)議廳、商碌務(wù)中心會(huì)議松室；軋餐飲設(shè)施：控唐雅園中餐漫廳、陽(yáng)光之逐城咖啡廳（綿西餐廳）、挽秦風(fēng)閣風(fēng)味止餐廳、夢(mèng)溪攀軒酒吧、撫逐琴臺(tái)茶藝室地；雨康樂設(shè)施：貼游泳池、健館身房、桑拿賴浴室、按摩田室、棋牌室悔、桌球室、古乒乓球室、報(bào)網(wǎng)球場(chǎng)、卡埋拉OK廳、判美容美發(fā)室脖。航四、湘潭市慣酒店發(fā)展現(xiàn)耀狀及分析平1、湘潭旅療游資源豐富崗確湘腥潭市擁有中慈國(guó)紅色旅游見的第一品牌且韶山旅游區(qū)斯，同時(shí)擁有尿彭德懷紀(jì)念烏館、齊白石抗故居及紀(jì)念掃館、水府旅冤游度假區(qū)和罪昭山風(fēng)景區(qū)豆等。旅游資屢源十分豐富垮，具備了很傘大的招徠國(guó)霞內(nèi)外游客潛禁力。仔2、酒店客語(yǔ)源豐富且未糕來增勢(shì)強(qiáng)勁完客源之懶一：旅行社康客人。湘潭免境內(nèi)有旅游慌景點(diǎn)100蒙多處，不僅冬有大量的山妙水、湖泊、淚溶洞等自然踢景觀，而且艷有豐富的人屯文資源。湘掛潭培育了一慧大批歷史名賀人，一代偉萄人毛澤東以倉(cāng)及彭德懷、鑼羅亦農(nóng)、黃衰公略、陳庚哀、譚政，文橡化名人齊白猛石、黎錦熙掘、蕭三等誕訴生在這里，辜紅色旅游資牧源和紅色旅窩游為湘潭一朽大特點(diǎn)和優(yōu)躁勢(shì)。韶山是并世界級(jí)旅游達(dá)圣地，國(guó)家是級(jí)風(fēng)景名勝悶區(qū)，全國(guó)優(yōu)曉秀旅游城市鹽。間客源之覺二：市委、鍵政府相關(guān)部鳳門。當(dāng)?shù)卣吒哟F賓糊、招商引資毀等活動(dòng)頻繁肢。利客源之舍三：會(huì)議代兄表。當(dāng)?shù)匦修D(zhuǎn)政事業(yè)單位嘆、大型企業(yè)才接待、會(huì)議肚及休閑的需摸求大。崗客源之份四：休閑度途假。湘潭市染民日常休閑攝喜歡去高星膏級(jí)的賓館酒障店。友客源之菌五：世界各散地及中國(guó)各衣省市的進(jìn)出嫌過往客人。剃3、酒店服糖務(wù)逐漸走高述依饅托于高端經(jīng)峰濟(jì)流，駐豪袋華酒店作商抗務(wù)接待是身孔份與實(shí)力的霧象征，也是絡(luò)有實(shí)力的企續(xù)業(yè)對(duì)員工的校一種高檔次賓的待遇。而已如香港億豪智酒店管理公耀司的旬入駐，祥不僅在硬件胳設(shè)施服務(wù)上珠提高了檔次垮，在服務(wù)水懸平上走向更駱專業(yè)化方向脈。諸4、旅游休挖閑型酒店為鍵主態(tài)湘怎潭挽高檔商務(wù)飯艘店、度假型瘋飯店、仍旅游歉休閑型飯店癢等特色飯店速不斷涌現(xiàn)，惕大致可以看瘋出以旅游休疊閑為目的酒金店的比例是撓最高的。豐緒富的旅游資頂源、便利的際交通，為湘獨(dú)潭酒店帶來許了大量的旅迎游客；此外總，湘潭本地允也非常喜歡戀在酒店休閑聲娛樂。省5、經(jīng)濟(jì)型敏酒店開始出紛現(xiàn)倚偏如：志成閱連鎖酒店已錢在湘潭開了壤四家酒店，事目前已有3期家開始營(yíng)業(yè)估，因其客房理經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，創(chuàng)酒店入住率眠非常高，一僑般達(dá)90%紙以上。伴6、酒店行典業(yè)前景被看很好謀作亦為一種必要在的商務(wù)配套執(zhí)，酒店在經(jīng)騎濟(jì)開放的社翅會(huì)生活中必銜不可少。隨僚著湘潭市經(jīng)如濟(jì)的快速發(fā)售展，前來進(jìn)怠行商務(wù)洽談?wù)酆陀^光旅游移的人數(shù)成倍劣增長(zhǎng)，業(yè)內(nèi)烤人士估計(jì)，襲未來10年僚內(nèi)，星級(jí)酒割店的入住率單將維持在7陽(yáng)5%以上。也專家預(yù)測(cè)，毅酒店業(yè)將成輛為未來10剛年內(nèi)湘潭最鑰具經(jīng)營(yíng)價(jià)值寺的行業(yè)之一于。流第三部分賤湘潭市毅房地產(chǎn)市場(chǎng)逗調(diào)查分析獄一、湘潭市便部分在售樓縣盤資料灘湘潭主要在位售樓盤統(tǒng)計(jì)牙項(xiàng)目定名稱棚物業(yè)朱形態(tài)帥樓盤撥地址倦總建筑女面積棒均價(jià)奏備注差帝景國(guó)際緞住宅，借裙樓商業(yè)斜芙蓉東路箭13萬(wàn)紋㎡測(cè)，共800雙戶，有一棟裁公寓，丙開盤價(jià)：2蘭200元/熱㎡輝，蛛做后漲價(jià)倍：起價(jià)21匯80元，巡均價(jià)240章0元司三棟高層，亦裙樓2.2肉萬(wàn)㎡，銷售刊率70%氣怡景財(cái)富廣君場(chǎng)廈5A變寫字樓，住舟宅封芙蓉路與寶但塔路交匯處灘西北角芬5萬(wàn)柴㎡腰寫字樓：2池880元，機(jī)贈(zèng)住宅祖：2350撐，城車位：票7萬(wàn)/個(gè)初銷售率：9輝5%，司住宅銷售率磚：85%，玩物管費(fèi)：1故.8元/㎡勿金湘潭商業(yè)銀廣場(chǎng)犧產(chǎn)權(quán)式商鋪相，愁商務(wù)公寓稀韶山中路，做基建營(yíng)邊態(tài)4萬(wàn)間㎡誰(shuí)商鋪B1：賊8000元掏/揀㎡率，朵商鋪陷F1：12找000元/愁㎡醒回報(bào)軟率五年：7導(dǎo)%，8%，呢9%。公寓常：3000泡元/㎡淘勝銷售率：9續(xù)0%，躬已銷售1年鍵三和醫(yī)藥物咐流中心兼產(chǎn)權(quán)式商鋪橋芙蓉東路興1號(hào)摸25.8萬(wàn)姥9800元煩/掙㎡旋（二樓）堵強(qiáng)回報(bào)率：勉10年10棚%則一次性支窩付三年租金蒙銷售率：差脆，匹因工程進(jìn)度稈慢，乳投資者信心夢(mèng)不足市金僑中央廣套場(chǎng)蔽高層住宅，畫政府廣場(chǎng)東寧側(cè)童12㎡左右椒2500元游/㎡圾銷售率：9持0%用金僑書香庭阿苑厘多層＋小高蠅層住宅過步步高產(chǎn)權(quán)白商鋪宿霞光東路與饑吉安路螺交匯處篇17.2萬(wàn)山㎡泥住宅：多層銹1700元為/㎡斤高層220芝0元/㎡，割忽商鋪：8縱800元/父㎡勸，魄回報(bào)率：8虹%神住宅已售完快，商鋪：不默詳螞建鑫城市廣條場(chǎng)貿(mào)住宅，肆裙樓商業(yè)滾河?xùn)|大道罵規(guī)劃60萬(wàn)艱㎡運(yùn)，一期6萬(wàn)窄㎡嗽住宅：25怪00元/㎡以售VIP卡征，8月開盤頸蓮城商業(yè)步促行街探商業(yè)，少量幣住宅，步步債高開發(fā)詳建設(shè)路口擾30萬(wàn)徹㎡盾，一期規(guī)劃證5.5萬(wàn)恒㎡搞門面：F1扁：1680危0元/㎡，撞復(fù)式：F2舟：6800然元/湊㎡朽，2樓商鋪旋：8000揉元/棉㎡步銷售率：8倍5%淡二、湘潭市袖房地產(chǎn)發(fā)展控現(xiàn)狀黨1、房地產(chǎn)舟發(fā)展迅速灘園漂味據(jù)掌湘潭市相關(guān)傍部門提供的抖數(shù)據(jù)，20靠07年湘潭菊城市中心區(qū)儲(chǔ)在建和預(yù)備戴建設(shè)的房地討產(chǎn)項(xiàng)目將達(dá)責(zé)到30余個(gè)位，總投資超躁過40億元匪，總計(jì)開工由面積近20借0萬(wàn)平方米駁，而這一數(shù)鞏字相當(dāng)于2銹002年到凈2006年挪的總和。而干僅在湘潭市匯委、市政府示周圍斧1000米稼內(nèi)的樓盤供剝應(yīng)量達(dá)到1私00萬(wàn)平方童米。冒2、東城片堅(jiān)發(fā)展迅速兵從漢湘潭的城市餐郊區(qū)到城市頸中心，東城滲片區(qū)只用了肝不到5年。耕從2003蓋年的第一座崖住宅小區(qū)奠艷基，到20億06年末的秘100余萬(wàn)以平米建筑即索將投入使用燃，東城片已賽占據(jù)了湘潭齊房地產(chǎn)市場(chǎng)桂的半壁江山節(jié)。隨著各路媽地產(chǎn)開發(fā)商版鋪天蓋地的幫銷售攻勢(shì)，私在市民眼里牛湘潭的河?xùn)|摩已不在是以峽前的那塊瞞螺荒之地了，米新的樓盤遍謝地開花。特植別是在湘潭被市委、市政核府周圍。金淚僑世紀(jì)苑、蓄金僑書香庭既院、金僑中良央花園、多春菱華城、帝斯景國(guó)際、建費(fèi)鑫城市廣場(chǎng)祝、九州怡景干苑、柏麗廣讀場(chǎng)、湖湘家紀(jì)園、湘江明承珠、東園家膊園、湖湘名迫都、通苑家謠園、寶園花尾苑等數(shù)十個(gè)穴項(xiàng)目比肩而夸立。慣3、大批外姻來開發(fā)商看堅(jiān)好湘潭市場(chǎng)扛外地的地產(chǎn)惡大亨紛至沓障來，如長(zhǎng)沙貨的帝景、浙軌江的建鑫、剖多菱華城等餅。這場(chǎng)剛開馳始不久的湘蹄潭地產(chǎn)業(yè)之困戰(zhàn)已經(jīng)進(jìn)入潤(rùn)了各路開發(fā)票商競(jìng)相爭(zhēng)奪電的白熱化狀賺態(tài)。湘潭已亞經(jīng)進(jìn)入地產(chǎn)扒業(yè)的尿“址戰(zhàn)國(guó)時(shí)代揭”別。榜4、市場(chǎng)競(jìng)械爭(zhēng)激烈卵繼近幾年湘繩潭的房地產(chǎn)依開發(fā)主要集膨中湘潭市委去、市政府周慢圍，由于地沾理位置相近叨，建筑風(fēng)格災(zāi)與配套設(shè)施該又基本相同飾，開發(fā)商在穩(wěn)項(xiàng)目規(guī)劃和魚主推戶型策踩略上的恐“軍不約而同摟”動(dòng)，導(dǎo)致了各巾個(gè)樓盤間的富同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)都。杯據(jù)了解，湘引潭城市中心貫區(qū)大量地產(chǎn)悅項(xiàng)目，在宏煉觀政策調(diào)控放下，產(chǎn)品特潑點(diǎn)不明顯，謹(jǐn)市場(chǎng)產(chǎn)品趨貼于同質(zhì)化，柿市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)尤桿其顯得激烈沖。尚5、樓盤品播質(zhì)比較落后災(zāi)侄導(dǎo)汽相對(duì)與株洲泛、常德、瀏家陽(yáng)、岳陽(yáng)等欺地級(jí)城市，請(qǐng)湘潭的樓盤尾無(wú)論是在品勵(lì)質(zhì)上還是在敲運(yùn)營(yíng)上，整淹體上都處于恩比較落后的惰階段，尤其春是大量無(wú)序湊的重復(fù)開發(fā)架，導(dǎo)致了較抖為嚴(yán)重的惡棚性競(jìng)爭(zhēng)。在惡許多業(yè)內(nèi)人拆士眼中，河近東地產(chǎn)個(gè)盤粒競(jìng)爭(zhēng)的膠粘很已成為不爭(zhēng)麻的事實(shí)。返6、商業(yè)規(guī)蒸模和體量過柔大，各自為似中心計(jì)湘潭商業(yè)樓萌盤眾多，且僵規(guī)模和體量理過大，各自輪為中心，沒皂有發(fā)揮產(chǎn)業(yè)陷的積聚效應(yīng)燒和互補(bǔ)優(yōu)勢(shì)鼓。雖然市場(chǎng)川存在著一些漂過度開發(fā)，每但開發(fā)商還旁是寄希望于艦未來長(zhǎng)株潭扣融城所形成益的區(qū)位優(yōu)勢(shì)瓦和行政中心腥東遷所帶來蹤的巨大人氣帖。蝶場(chǎng)7、浮華之蘿下暗藏危機(jī)跌罷在200謊4年以前，遭湘潭的樓市陣價(jià)格基本上柔都在100渴0上下，2權(quán)004年之拘后湘潭的樓爆盤價(jià)格開始蓬節(jié)節(jié)攀升。麗2006年余初湘潭市樓扶盤的平均價(jià)傘位達(dá)到14轎00左右，賤而到了20漂07年樓盤無(wú)的平均價(jià)位瞧已漲到了1共800元/毯平方米。一宏些較高品質(zhì)尿的樓盤拉升陪了湘潭的整饑體房?jī)r(jià)。在雕湘潭中心區(qū)第的某些樓盤雁已經(jīng)超過了戚2100元讀/平方米，皂其漲幅之大居是湘潭歷史徒上絕無(wú)僅有計(jì)的。湘潭房炎地產(chǎn)行業(yè)發(fā)闖展迅速，一喪片繁榮景象擠。然而在浮正華的背后，汽卻暗藏危機(jī)亮——唱湘潭地產(chǎn)后意勢(shì)可能供大犯于求。有陣由于目前該湘潭房地產(chǎn)律主要供應(yīng)湘告潭本地市場(chǎng)無(wú)，無(wú)論是住鹿宅還是商業(yè)主物業(yè)的開發(fā)凡量，都大大控超前了本地扁市場(chǎng)的消化敢能力。湘潭譽(yù)的城市人口該只有73萬(wàn)錦。而到20悅10年湘潭僑市將新增的諒住房套數(shù)超爐過5萬(wàn)套。汗也就是說，暢它至少需要屢近20萬(wàn)人極口來消化。速而商業(yè)地產(chǎn)搏則更加飽和胞，據(jù)不完全僅統(tǒng)計(jì)，單是尿2007年兔的上市量，濫就已經(jīng)達(dá)到喚近100萬(wàn)景平米左右，草需要至少6唇0萬(wàn)人口來業(yè)支撐，這意餐味著，未來名的10年甚糕至更長(zhǎng)的時(shí)推間里，湘潭露的地產(chǎn)銷售吧都將面臨巨木大的壓力。擊調(diào)中心區(qū)的醉項(xiàng)目銷售壓侍力很大，一舟些樓盤在銷末售中期甚至掘出現(xiàn)了客戶餅零來訪量，派后續(xù)客戶嚴(yán)望重不足。同屆一區(qū)域同時(shí)狗上馬這么多雙樓盤，市場(chǎng)棚還是很難消難化的。閘據(jù)相關(guān)部門堵提供的數(shù)據(jù)圈，目前湘潭見河?xùn)|市政板殺塊在售及即軟將上市的住釘宅小區(qū)項(xiàng)目鄉(xiāng)有近20個(gè)耗，其中總建憂筑面積達(dá)1愈0萬(wàn)平方米榜以上的住宅帳小區(qū)近10梢個(gè)，再加上接周邊待開發(fā)漲的土地較多儀，可以預(yù)計(jì)彎未來5年河圓東市政板塊義有供大于求頓的隱患。江8、河?xùn)|地個(gè)產(chǎn)急需對(duì)接振“胡外地市場(chǎng)濤”同稀不少湘恐潭地產(chǎn)商除旅坦言競(jìng)爭(zhēng)壓崇力很大外，詠同時(shí)也普遍胞認(rèn)為湘潭的改地產(chǎn)也還存罪在較大的上符升空間。隨貌著長(zhǎng)潭西線緊高速公路拉殼通以后，從雜省會(huì)長(zhǎng)沙到獄湘潭的車程振大大縮短，醉這也使得長(zhǎng)紀(jì)沙市民來湘狹潭置業(yè)成為襯可能，相比躲長(zhǎng)沙300怖0多元/平弓方米的平均俯房?jī)r(jià)來說，復(fù)湘潭的房?jī)r(jià)廳還是很有競(jìng)黃爭(zhēng)力的。臥對(duì)于河圖東市政板塊鞏而言，在湘束潭市政中心辣東遷，河?xùn)|您路網(wǎng)不斷完具善，生活、診商業(yè)配套設(shè)丈施日益健全炕，且有緊鄰鹿株洲的區(qū)位佛優(yōu)勢(shì)；湘潭該河?xùn)|市政板濱塊的目標(biāo)客卡戶群已不僅礎(chǔ)僅局限于湘輛潭范圍。暖通過業(yè)竭內(nèi)人士了解四到，僅在2庭007年春盒節(jié)期間，就岸有數(shù)位長(zhǎng)沙綱和株洲市民園前來購(gòu)房。盾而通過名進(jìn)行咨詢的萬(wàn)外地客戶更拾是絡(luò)繹不絕傅。在這些外糖地業(yè)主有近爬七成來自省贊會(huì)長(zhǎng)沙。這葵些年來隨著沸長(zhǎng)株潭一體質(zhì)化進(jìn)程的加嘗快，湘潭到衫長(zhǎng)沙的交通喉越來越方便洞，使得許多駁人萌“兩工作在長(zhǎng)沙饅，居住在湘位潭巷”義的夢(mèng)想得以套實(shí)現(xiàn)。湘潭廉居長(zhǎng)沙不到攤40公里，焰而湘潭的房暈價(jià)僅為長(zhǎng)沙歇的1/2。才如此巨大的削價(jià)格反差，慘也使得許多淋一時(shí)無(wú)法在較長(zhǎng)沙買房的海長(zhǎng)沙市民，章選擇在湘潭帳置業(yè)。讀雖然湘穗潭的地產(chǎn)業(yè)旱逐步開放，林但湘潭的房魔地產(chǎn)運(yùn)作還笨不夠成熟，紹許多地產(chǎn)開重發(fā)商依舊固慰步自封。其某銷售網(wǎng)絡(luò)和洗銷售手段并星不能適應(yīng)日智益擴(kuò)大的外仙地市場(chǎng)。究糟其原因在于畏湘潭的地產(chǎn)穴商對(duì)外地市謹(jǐn)場(chǎng)沒有一個(gè)滿明確的認(rèn)識(shí)步，依然等同姑于本地市場(chǎng)誼對(duì)待。因此織造成了本地尺銷售與外地責(zé)需求之間的欣矛盾。如何菜有效的對(duì)接壩外地市場(chǎng)，群這將是湘潭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)行業(yè)需今后所要面飄臨的又一次狀機(jī)遇和挑戰(zhàn)雨。劉接帳項(xiàng)湘潭房地產(chǎn)允市場(chǎng)河西片闊區(qū)與河?xùn)|片乳區(qū)對(duì)比：爆璃一、哪湘潭河西片池區(qū)總結(jié)：香（1）產(chǎn)品溫類型主要以植多層住宅為隊(duì)主魂河西區(qū)域內(nèi)武項(xiàng)目基本為抬多層住宅，焰比如城郊末·助香樟園、金庭源小區(qū)、南上嶺花園等，考均規(guī)劃為多壓層住宅項(xiàng)目揚(yáng)。役（2）整體紅價(jià)格水平較斤低添由于區(qū)域內(nèi)蒸住宅以多層涉建筑為主，帶建安成本較扎低，加之河邊西的經(jīng)濟(jì)及輛城市發(fā)展速車度較慢，價(jià)通格一直在中優(yōu)低水品徘徊份，目前的均碼價(jià)水平在1芝500捐—塔1600元導(dǎo)/㎡左右徘賽徊。僵否統(tǒng)（3）市場(chǎng)范供給較少，庭難以滿足河開西較大的市擔(dān)場(chǎng)需求哈現(xiàn)階段內(nèi)，遠(yuǎn)河西在建和哥已建成項(xiàng)目液較少，市場(chǎng)儉競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)眉，但消費(fèi)者裹的需求量上熊漲，供應(yīng)量怎不足。伯二、已湘潭河榆東懂片區(qū)姿(新市政府聰片區(qū))誓總結(jié)：篇（1）額產(chǎn)品以小高棒層、高層為販主臘河?xùn)|區(qū)域是瞇湘潭市的新迫發(fā)展區(qū)域也膠是目前湘潭偶市的重點(diǎn)發(fā)呆展區(qū)域。因愁此，河?xùn)|的遲項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)燥也處處體現(xiàn)容項(xiàng)目的高檔蛾次和高品位銹，因此小高蔬層住宅和高宮層住宅是河鑰東房地產(chǎn)產(chǎn)苦品的主導(dǎo)。向（2）雁均價(jià)水平達(dá)誘到2殃1鹽00元/㎡宗—謠2600挽元/㎡站之間倍由于河?xùn)|區(qū)渠域?yàn)橄嫣妒腥及l(fā)展重點(diǎn)扶鄭持發(fā)展區(qū)域土。區(qū)域內(nèi)環(huán)極境較好，升和值空間巨大退，且項(xiàng)目檔連次定位較高霉，因此均價(jià)咱水平都達(dá)到屢了2雁1嘩00元/盾㎡以上。勞（3）誰(shuí)市場(chǎng)供給量監(jiān)較大，競(jìng)爭(zhēng)縫激烈慮，長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展史潛力巨大宿區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目賽較多，主要榆以高層，小狗高層為主，娃項(xiàng)目檔次相漆近，產(chǎn)品特雁點(diǎn)不明顯，倒市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較農(nóng)激烈伏，但長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)破展?jié)摿薮筮b。暖（4）底房?jī)r(jià)還具有陳較大上漲空棉間膨湘潭房地產(chǎn)爆市場(chǎng)的快速忌發(fā)展，使湘血潭市的房?jī)r(jià)榆得到了較大消幅度的上升胳，價(jià)格從2愈004年的秧1000元端左右節(jié)節(jié)攀寺升到200蕉7年的18壘00元/㎡醒。一些較高英品質(zhì)的樓盤殼拉升了湘潭焰的整體房?jī)r(jià)家。河?xùn)|已經(jīng)錄有價(jià)格超過雀2200元當(dāng)/㎡的項(xiàng)目伯。按照目前爺湘潭房地產(chǎn)大行業(yè)的發(fā)展饅狀況，房?jī)r(jià)傍還將有較大吐漲幅。孫（5烘）雙產(chǎn)品規(guī)劃?rùn)n稈次逐漸升高名隨著大量外輛來開發(fā)商加搭入競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)暴致了開發(fā)水適平飛速提高縣，消費(fèi)者食對(duì)住宅蘿產(chǎn)品的檔次緩要求也越來逢越高。一些翼規(guī)劃科學(xué)、妙綠化景觀優(yōu)衫良、環(huán)境好坑、配套設(shè)施犁齊全的項(xiàng)目踏得到了市場(chǎng)蝶的認(rèn)可。在插此市場(chǎng)需求柄基礎(chǔ)上，開按發(fā)商開發(fā)產(chǎn)胸品檔次進(jìn)一辦步提高，也朗出現(xiàn)了以袍“仗?hào)|方名苑荒”運(yùn)為代表的大聲型高尚社區(qū)垮。離三、項(xiàng)目所握在區(qū)域典型忘樓盤調(diào)查砍1、摟帝景國(guó)際滔而帝景國(guó)際位稻于芙蓉路與摩絲綢路交匯做處，湘潭市惜委對(duì)面，是妻湘潭重點(diǎn)發(fā)已展區(qū)域，項(xiàng)術(shù)目占地面積末18畝，建結(jié)筑面積達(dá)到握了10萬(wàn)多哥平米，容積進(jìn)率4，綠化群率30%，錘以3棟28負(fù)層電梯高層趙住宅為主，避自建了羽毛照球館、幼兒柄園、康體中閑心等生活配戰(zhàn)套設(shè)施，是姿一個(gè)居住，老消費(fèi)，投資籍型的綜合物狗業(yè)。秋帝景國(guó)際：躁銷售均價(jià)：傲起價(jià)21陶00元/㎡妻，均價(jià)：2簽400元/篇㎡冬2、金僑笛·艷中央廣場(chǎng)糠金僑種·斧中央廣場(chǎng)位茅于湘潭市絲驕綢中路，項(xiàng)喬目由金僑集這團(tuán)開發(fā)，開部發(fā)商實(shí)力雄糾厚，全項(xiàng)目隨占地面積2振4300㎡唱，建筑面銜積1160育77㎡，是召由六棟24柔層電梯高層勿，一棟20特層電梯高層節(jié)所組成，周末邊市政府、啄軍分區(qū)等市嘴政大樓林立壯，項(xiàng)目的潛略在價(jià)值得到滋了有利的提慈升。旁銷售價(jià)格波：起價(jià)20籌00元/㎡明均價(jià)2堤400元/座㎡芬3、容建鑫通·睛城市廣場(chǎng)本建鑫戴·排城市廣場(chǎng)位拌于河?xùn)|大道鬼與絲綢路交松匯處，處于翠是湘潭重點(diǎn)春發(fā)展區(qū)域內(nèi)顆，項(xiàng)目總規(guī)的劃面積為2來6畝，總建噸筑面積將近躺11989徐0㎡，容積罰率6.95緞，項(xiàng)目以6雨棟電梯高層叼為主，其中叔一棟19層煎酒店式公寓浩，5棟19仇--28層例電梯高層，寒總共規(guī)劃了帖944戶。弄銷售價(jià)格：嘩前期均價(jià)：辦2鴿1呈00元/㎡蔽癥，現(xiàn)銷售均悉價(jià)：230銅0初元/㎡愛四、項(xiàng)目所晌在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)漸樓盤主力客榨戶群體分析小結(jié)分析：閱競(jìng)爭(zhēng)樓盤的仁主力客戶群?jiǎn)T體均來自河運(yùn)東岳塘片區(qū)但；假公務(wù)員、企中事業(yè)單位職瓶工、個(gè)體戶民三大優(yōu)質(zhì)客鋪戶為眾多項(xiàng)廣目爭(zhēng)奪的目律標(biāo)群體；肥品牌的影響休力不容忽視水，提升品牌彩價(jià)值是攔本項(xiàng)目開發(fā)減的關(guān)鍵點(diǎn)春；緒湘潭客戶購(gòu)鉗房的主要意姐圖以改善居挖住環(huán)境為主般，對(duì)于投資并住宅產(chǎn)品意明識(shí)較為淡薄薪；長(zhǎng)第四部分嘩建設(shè)路耗商圈概況廊湘覆潭建設(shè)路口銷商圈處于建農(nóng)設(shè)路與河?xùn)|恩大道交匯處旦，是目前湘暈潭河?xùn)|新城矩區(qū)最繁華的尺地段，該商螞圈輻射范圍牛為整個(gè)河?xùn)|沙地區(qū)。十年帳河西，百年芒河?xùn)|。湘潭堆城市東進(jìn)，銳建設(shè)路口商拐圈發(fā)展迅猛逢，且后勁十拆足。嬸1、交通優(yōu)傘勢(shì)逮淹河牛東交通便利敵，國(guó)道貫穿喘南北，坐擁橋汽車東站，東上瑞、京珠肝、長(zhǎng)潭西線胸高速近在咫國(guó)尺。拘2、土地豐挪富喝商束圈輻射范圍謠內(nèi)具備豐富祖的土地資源真，且較小的碎拆遷難度，聚融城中心，纏資源匯聚，扛財(cái)富主流。懼新經(jīng)濟(jì)薈萃眨，外資巨鱷防搶灘圈地。氏新商圈能迅愛速發(fā)展城區(qū)鄭環(huán)境，是未單來湘潭置業(yè)抵投資的首選可之地。羨3、商業(yè)配提套齊全謹(jǐn)類型潮主要商業(yè)物啄業(yè)及配套然百貨或超市揚(yáng)步步高華隆醋店、蓮城商械業(yè)步行街昌餐飲典肯德基、米戚羅咖啡、香佳榭麗舍、卡量布奇諾裙賓館傳嵐園賓館、戀華都大酒店傻、盤龍山莊膚大酒店溪銀行帖建設(shè)銀行、世農(nóng)業(yè)銀行、盛工商銀行夫公交估1、南路、凍3、5、1截0、15、呢19、23標(biāo)、105、聽101、1格18等線路絕第五部零分項(xiàng)目欲基本情況恒一、湘潭國(guó)蘿際金融大廈系項(xiàng)目簡(jiǎn)介按效湘潭國(guó)詢際金融是湘閑潭市目前唯濟(jì)一建筑高度熊超百米的高劉層多功能綜輩合大廈，是好湘潭市城市敢標(biāo)志性建筑爛。該大廈地舟處的湘潭新缺城區(qū)建設(shè)路鹿口，是湘潭三市兩大中心陪商圈之一，帶且該商圈更憲具發(fā)展?jié)摿︺@。某整趙個(gè)大廈占地證面積為90猴00平方米射，總高度拾117.6旁米殖，共33層勾（包括地下襲室），總建附筑面積49旬087.3扛5平方米?？ㄆ渲校叵路?qū)用娣e14浸528.0撓2平方米，仗塔樓五層、患十六層、二耳十八層為設(shè)績(jī)備層、六至觀十五層、十監(jiān)七層至二十倘七層、二十贈(zèng)九層至三十麗層為寫字樓依或酒店用房蝶，三十一層氣為電梯機(jī)房種，三十二層炊為玻璃罩多笨功能廳。闊二、項(xiàng)目背蠟景慌湘密潭國(guó)際金融遷大廈于19垃93年8月歲動(dòng)工，19秩95年7月敲封頂，后陸環(huán)續(xù)又進(jìn)行了員一些改造工撓程.由湖南匙大學(xué)設(shè)計(jì)研泥究院設(shè)計(jì)，迎中外合資湘瘋潭國(guó)際金融廁大廈有限公伶司開發(fā)，湖嗓南省建三公鬼司承建。整丘個(gè)大廈除向申中國(guó)銀行湘龍?zhí)斗中谐鍪郾?1018披.11平方捕米，其余3糠8069.績(jī)24平方米綠對(duì)外招商。譯（華天可收秒購(gòu)對(duì)外招商盾的3806邊9.24平頁(yè)方米物業(yè)）默題三、項(xiàng)目大廊樓原設(shè)計(jì)功詞能表恰層次愛建筑面積（嘗㎡努）群原功能設(shè)計(jì)叮中銀已購(gòu)母-1俊3943.辨75法設(shè)備用房、愁車庫(kù)慚342.4除4沾1邀3540低商場(chǎng)夕935.2肯5言2糠3510婆商場(chǎng)震俱3癢3699.邪02豪商場(chǎng)錦托4償3779和商場(chǎng)范什5登1102末設(shè)備層、游秀泳池、網(wǎng)球外場(chǎng)、機(jī)房餡924.4芹2漂6陳1102插客房浴浩7已1102啟客房亭積8筆1102鉆客房穗寧9非1102高客房沃獨(dú)10格1102探客房英痰11融1102奸客房瓣伯12有1102除客房購(gòu)晨13浙1102回客房摘日14倡1102石客房顛拋15斥1102尿客房喚屬16赤1102押設(shè)備房希餃17餡1102近辦公用房懶爐18給1102索辦公用房懇的19意1102憤辦公用房艘漢20斯1102飼辦公用房疫1102砌21膜1102等辦公用房稼1102耐22夢(mèng)1102震辦公用房峽1102言23案1102功辦公用房襯1102弟24只1102鈔辦公用房桑1102海25豪1102咽辦公用房炸1102碌26振1102黎辦公用房塵1102示27思1102洋辦公用房邪1102植28必1102碗未定拾爽29劃1047.落96模未定炎易30街1014.喉58葬未定朝啦31秋668.2斷4企未定肺災(zāi)32泊947.8件未定紙危33證489概未定酒廉合計(jì)誼49087遵.35煤伏11018藏.11炸四、項(xiàng)目住年宅SWOT招分析武第六部分澤項(xiàng)目住昌宅部分投資葛估算捕一、項(xiàng)目住賞宅主要經(jīng)濟(jì)鴿技術(shù)指標(biāo)及再投資測(cè)算條項(xiàng)目葛單位拴數(shù)值找比例（%）廉備注康1、痰規(guī)劃總用地葵㎡亭3733.涉33得5.6畝走2、耕總建筑面積防㎡崇20800棟其中淘地上建筑面鍬積嗓㎡嚼16800屬住宅建筑面舟積廢㎡頑15300遞商業(yè)建筑面俊積批㎡頃1500猜地下建筑面次積餓㎡勢(shì)4000懸含地下車庫(kù)姥、人防里3、星建筑密度絨%繼30字4、井綠地率奮%翅30挪5、容積率瞎﹨價(jià)4.5筑6、車庫(kù)咳個(gè)弦65拘二、項(xiàng)目住洗宅開發(fā)投資幟估算組第泰七姥