成都龍舟大廈可行性研究報(bào)告

PAGEPAGE32龍舟公寓大廈小戶型商住樓可行性研究報(bào)告

第一章市場概況近年來，隨著我國住房制度改革步伐加快，個(gè)人購房已被社會(huì)逐步認(rèn)同。成都市作為四川經(jīng)濟(jì)文化中心，也是西部開發(fā)的主要城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)展紐帶。在西部開發(fā)戰(zhàn)略中處于重要位置，發(fā)展中的成都將成為西部特大中心城市?，F(xiàn)有的成都市城市是發(fā)展規(guī)?；M(jìn)程具備電子、高新技術(shù)、旅游、交通、能源等產(chǎn)業(yè)城市，其房地產(chǎn)開發(fā)正進(jìn)入一個(gè)高速發(fā)展時(shí)期，已被國家納入城市發(fā)展的總體規(guī)劃。靜謐的自然環(huán)境、悠久的人文歷史和獨(dú)具特色的府南河沿線城市風(fēng)光，使得成都成為房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)住宅開發(fā)的新一輪熱點(diǎn)。龍舟公寓大廈小戶型商住宅樓位于成都市一環(huán)路東五段，九眼橋頭北端，四面臨街，交通順暢，緊靠城市主要風(fēng)景線—府南河，與望江公園、水井坊、合江亭、府河內(nèi)環(huán)線旅游景點(diǎn)相連。交通南來北往十分便利，實(shí)屬置業(yè)安家的理想之地。龍舟公寓大廈小戶型商住樓為配合城市總體發(fā)展，政府相繼出臺(tái)了一系列優(yōu)惠政策，從城市規(guī)劃到地方稅收，從區(qū)域配套到水、電、氣供給等，都極大地方便了住宅業(yè)的發(fā)展。力圖使龍舟公寓大廈小戶型商住樓成為城市向東發(fā)展的一個(gè)亮點(diǎn)。成都鑫五環(huán)實(shí)業(yè)投資有限公司正是基于當(dāng)前這一有利時(shí)機(jī)，大規(guī)模介入成都市向東發(fā)展房地產(chǎn)的開發(fā)，適時(shí)推出了龍舟公寓大廈小戶型商住樓項(xiàng)目，并將其建成成都市一流的模范住宅樓盤。第二章公司簡介一、公司概況：成都鑫五環(huán)實(shí)業(yè)投資有限公司（以下簡稱鑫五環(huán)公司），于1995年3月15日在成都市工商行政管理局登記注冊。公司性質(zhì)為有限責(zé)任公司。公司法定代表人為周登榮，注冊資金3000萬元。主營房地產(chǎn)開發(fā)、兼營公路經(jīng)營、建設(shè)、管理和高新技術(shù)開發(fā)及利用等。鑫五環(huán)公司資本構(gòu)成如下：周登榮以實(shí)物和貨幣形式出資2865萬元，占股本的95.5%，周登華以貨幣實(shí)物形式出資135萬元，占股本的4.5%。公司于2002年累計(jì)投資4000萬元，收購成都市一環(huán)路東五段100號的未完工開發(fā)項(xiàng)目“龍舟大廈”。項(xiàng)目總建筑面積為53000㎡，占地面積為9.14畝，6189.4㎡，地下兩層，地面19層。該項(xiàng)目為龍舟大廈小戶型公寓樓開發(fā)項(xiàng)目。二、公司領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)及人員情況：公司在運(yùn)行機(jī)制方面設(shè)有董事長、總（副）經(jīng)理，下設(shè)生產(chǎn)技術(shù)部、經(jīng)營部、財(cái)務(wù)部、預(yù)算部以及保安部等部門?，F(xiàn)有員工42名。公司權(quán)力機(jī)構(gòu)為董事會(huì)，成員有四人，分別是周登榮、周登華、田小林、馮天。其中董事長和總經(jīng)理由周登榮擔(dān)任，副總經(jīng)理由周登華、馮天、田小林擔(dān)任。該公司主要領(lǐng)導(dǎo)人基本情況如下：董事長總經(jīng)理、周登榮、男、1951年出生、大專文化。1995年從事房地產(chǎn)開發(fā)、建安行業(yè)經(jīng)營及管理。受過建筑項(xiàng)目經(jīng)理職稱專門培訓(xùn)。經(jīng)營重慶鴻基綜合樓開發(fā)建設(shè)，“德陽苑”大型房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)。先后承建四川萬縣川東天然氣氯堿工程，宜昌黃龍機(jī)場工程，宜昌經(jīng)協(xié)大廈、重慶市江北機(jī)場一期擴(kuò)建工程、四川汶川南中坨水電站工程。業(yè)務(wù)經(jīng)理（副總經(jīng)理）田小林，大專文化、經(jīng)濟(jì)師，擔(dān)任過湖北省建委下屬的房地產(chǎn)公司總經(jīng)理，1995年到鑫五環(huán)公司。財(cái)務(wù)副總經(jīng)理，周登華，財(cái)務(wù)專業(yè)畢業(yè)，擔(dān)任湖北五環(huán)建設(shè)集團(tuán)公司財(cái)務(wù)處長，成都西南五環(huán)建設(shè)公司財(cái)務(wù)科長。到鑫五環(huán)公司擔(dān)任財(cái)務(wù)部經(jīng)理、分管財(cái)務(wù)工作副總經(jīng)理。從事財(cái)務(wù)管理工作15年，對成本會(huì)計(jì)、房地產(chǎn)會(huì)計(jì)有較強(qiáng)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。第三章近三年財(cái)務(wù)狀況公司近三年資產(chǎn)及負(fù)債情況如下：單位：萬元項(xiàng)目2002年2003年2004年資產(chǎn)合計(jì)123041433015045流動(dòng)資產(chǎn)95111176012475其中：存貨92501165212388長期投資固定資產(chǎn)凈值279325702570負(fù)債合計(jì)318452105925流動(dòng)負(fù)債72026203720其中：短期負(fù)債長期負(fù)債246425902205其中：長期借款246425902205所有者權(quán)益合計(jì)912091209120資產(chǎn)負(fù)債率%25.8836.3639.38流動(dòng)比率%1320448335速動(dòng)比率%36.254.122.33我公司資產(chǎn)總額從2002年的12304萬元增加到2003年14330萬元，增加了2026萬元，公司規(guī)模三年來迅速擴(kuò)大，自身實(shí)力得到了較大提高。公司2002年末流動(dòng)資產(chǎn)總額為9511萬元，占資產(chǎn)總額的77.3%，資產(chǎn)流動(dòng)性較好，短期償債能力較強(qiáng)。公司2002年末負(fù)債合計(jì)3184萬元，其中長期借款2464萬元。從現(xiàn)金流量來看，我公司2004年的現(xiàn)金流入主要為經(jīng)營活動(dòng)中銷售商品房產(chǎn)生的現(xiàn)金流入和籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入，現(xiàn)金流出主要為開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)投入。凈現(xiàn)金流量2002年、2003年、2004年的現(xiàn)金流量均正值，從經(jīng)營活動(dòng)中產(chǎn)生的現(xiàn)金流量來看，經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量在現(xiàn)金流量總金額中占比較高，說明我公司現(xiàn)金流量比較充足，從籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量來看，在現(xiàn)金流量總中占比較小，這與公司較低的負(fù)債率相關(guān)，說明我公司在現(xiàn)金流量上借款的依賴較小。我公司在中國銀行濱江辦事處開設(shè)基本帳戶，截止2004年末，該公司日均銀行存款100萬元，未向其他金融機(jī)構(gòu)申請貸款，無任何不良信用記錄。第四章項(xiàng)目建設(shè)條件一、項(xiàng)目建設(shè)的必要性住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景:聯(lián)合國人居大會(huì)宣布提出了“人人都有一套舒適的住房”的口號。近年來，中國每年新建的住宅量已達(dá)十余億平方米，住宅產(chǎn)業(yè)正在形成有效拉動(dòng)內(nèi)需和提升GDP的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)。預(yù)計(jì)2005年成都市住宅建設(shè)計(jì)劃達(dá)60億元，施工建筑面積達(dá)400萬平方米，為全市住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了較大空間。二、龍舟公寓大廈小戶型住宅樓建設(shè)的有利性龍舟公寓大廈位于九眼橋北端一環(huán)路東五段與宏濟(jì)路交匯處。兩面臨城市主要干道，一方臨12米寬的城市次干道，緊臨府南河側(cè)，不僅視野開闊，還具有極佳的地理環(huán)境；北臨成都小商品批發(fā)市場、燈具市場；南臨四川大學(xué)、望江公園，并與市政府規(guī)劃的龍舟廣場體閑區(qū)和水井坊名勝游覽區(qū)連成一片，以及成都至樂山的通航起點(diǎn)碼頭。因此，龍舟公寓大廈所處區(qū)域是市政府規(guī)劃向東發(fā)展的一個(gè)亮點(diǎn)。交通順暢，人流相當(dāng)集中。政策方面：龍舟大廈原由成都公用事業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行承建。由于資金的原故，加上其它方面的因素，項(xiàng)目停盤、爛尾。經(jīng)市政府、市建委相關(guān)部門等多方協(xié)調(diào)，由鑫五環(huán)公司繼續(xù)進(jìn)行復(fù)工開發(fā)，給予較多優(yōu)惠的政策。按成都市建委以成清辦發(fā)（2002）13號文件通知市相關(guān)部門，給予按特事特辦的原則，及稅費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用的減免政策，是龍舟大廈項(xiàng)目又一次建設(shè)開發(fā)盈利有利性。交通方面：龍舟大廈緊鄰一環(huán)路內(nèi)側(cè)，坐落在九眼橋北端：南北方向交通順暢，東向龍舟大道，及宏濟(jì)路。近年來政府對市政道路的路網(wǎng)完善，及對交通堵塞的地區(qū)加以整治，使該項(xiàng)目處于四面臨街。視野寬闊，人車來往暢便。地理環(huán)境方面：龍舟大廈位于府南河側(cè)，與四川大學(xué)、望江公園、水井坊、合江亭游覽區(qū)形成軸，上與一環(huán)路和宏濟(jì)路交匯，有不可再造性的地理環(huán)境?；A(chǔ)設(shè)施方面：擬由成都市政府完成項(xiàng)目的上下水、電、氣、光纖、通訊、道路等大小配套都全部齊備。一環(huán)路全線的整治完成，宏濟(jì)路的加寬完工。綜合上述，是龍舟大廈建設(shè)的有利性。三、龍舟公寓大廈項(xiàng)目建設(shè)的內(nèi)容、規(guī)模和建設(shè)方案龍舟大廈原擬建為商務(wù)寫字樓。建筑面積53000㎡，主樓19層，局部22層，地下兩層，裙樓5層，裙樓地下1層，均已斷水封頂。但由于原開發(fā)商資金不到位，再加上各種不利因素、市場原因，產(chǎn)品與銷售不對路造成項(xiàng)目停盤。已停工達(dá)四年之久?，F(xiàn)成都鑫五環(huán)公司同原開發(fā)商達(dá)成收購該項(xiàng)目開發(fā)權(quán)的協(xié)議，并將該項(xiàng)目進(jìn)行認(rèn)真論證后，作出了具體整改措施和修改方案，使該項(xiàng)目又重新有了市場的生機(jī)。主樓的1—3層與副樓5層商場連接，融為一個(gè)整體，形成大型商場。面積約為14000平方米，主樓4—19層改動(dòng)為小戶型商務(wù)公寓，約31500平方米，總戶數(shù)約為510套。住宅配套有商務(wù)會(huì)所、健身房、活動(dòng)中心等。住宅內(nèi)兩套給水系統(tǒng)，分別供應(yīng)生活用水和飲用水，電力供應(yīng)2.2—20kv。住宅建筑設(shè)計(jì)：面積從45—80平方米多種戶型。外墻采用進(jìn)口高級外墻涂料，色調(diào)以淺米黃色為主，間以藍(lán)色線條，用白色塑鋼窗。臨街面采用中空玻璃，空調(diào)板建筑上均統(tǒng)一考慮。樓盤的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)均是空間靈活，富于變化，協(xié)調(diào)統(tǒng)一的戶型。每一種平面布置都組織了高效實(shí)用的客廳、餐廳和廚房。一般客廳臥室均有良好的視野和朝向，戶戶有環(huán)境，自然光能進(jìn)入每一間房。注重客臥分區(qū)，動(dòng)靜有別，較好地解決噪音污染問題。該項(xiàng)目工程基礎(chǔ)部分，根據(jù)地質(zhì)勘測報(bào)告，將采用大開挖，混凝土條型基礎(chǔ)等形式，層面采用現(xiàn)澆防水層面，住宅和商場均為全框架結(jié)構(gòu)，抗震設(shè)防烈度為7度以上，符合成都市的現(xiàn)行規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。四、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度龍舟大廈項(xiàng)目經(jīng)成都市計(jì)委[2000]18號批準(zhǔn)立項(xiàng)并列入投資計(jì)劃，同時(shí)該項(xiàng)目分別取得以下開工所需資料證書及批復(fù)。（1）成都市成規(guī)選[2002]字第0645號《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》。（2）中華人民共和國成規(guī)國用[2002]字第1436號《國有土地使用證》。（3）成都市成規(guī)用地[2002]0531號，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。（4）成都市成規(guī)建筑[2003]0053號，《建筑工程規(guī)劃許可證》。（5）成都市建委，《建筑工程施工許可證》，編號。（6）成清辦發(fā)[2002]13號，項(xiàng)目更名手續(xù)通知書。（7）成清辦發(fā)[2003]6號，項(xiàng)目免緩交費(fèi)報(bào)告書。該項(xiàng)目工程預(yù)計(jì)總工期15個(gè)月。2005年2月開工，2006年5月竣工。施工進(jìn)度見下表:年月項(xiàng)目2005年2006年主體框改動(dòng)主體墻改動(dòng)防水內(nèi)裝飾水電安裝設(shè)備安裝竣工五、項(xiàng)目建設(shè)條件該項(xiàng)目建設(shè)所需建筑材料按照合同采購，施工所用鋼材擬為大廠鋼材，結(jié)構(gòu)部分?jǐn)M使用峨嵋大廠水泥。外墻涂料由甲方在廣東地區(qū)夠進(jìn)。該項(xiàng)目施工用水，用電均由城市干管線接入。項(xiàng)目建成后，供水取自市自來水公司標(biāo)準(zhǔn)生活用水，能達(dá)到400升/人日，采用環(huán)狀管網(wǎng)供水系統(tǒng)，排水體系采用雨污分流制。項(xiàng)目電力供應(yīng)從220KV，市電力局錦江區(qū)供電局變電站輸出專線接線，形成雙回路布線，20KV配電網(wǎng)進(jìn)入項(xiàng)目。項(xiàng)目住宅用氣，由成都市煤氣公司供給，200毫米中壓管供氣壓力2KG。該項(xiàng)目為民用建筑，無工業(yè)廢水及有害氣體和粉塵排放。其主要污染源為生活污水、設(shè)備噪音和生活垃圾。針對以下問題，采用以下措施進(jìn)行防治：生活污水經(jīng)化糞池處理后排入城市污水管網(wǎng)。生活垃圾進(jìn)入環(huán)衛(wèi)垃圾處理站，由物業(yè)公司處理。各種設(shè)備采用低噪音標(biāo)準(zhǔn)。六、設(shè)計(jì)單位簡介該項(xiàng)目工設(shè)計(jì)單位，成都市建筑設(shè)計(jì)研究院，有資深的設(shè)計(jì)人員200人以上。設(shè)計(jì)單位等級資質(zhì)甲級，有成熟的建筑設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)。多次獲得設(shè)計(jì)金獎(jiǎng)、銀獎(jiǎng)和榮譽(yù)證書。七、施工單位簡介該項(xiàng)目施工單位是成都市第六建筑工程公司，公司成立1969年，法人代表：金友平，注冊資金7300萬元，有工程技術(shù)人員526人。各類施工機(jī)器800余臺(tái)（套），資質(zhì)等級為工業(yè)與民用建筑工程施工一級企業(yè)榮獲天府杯金獎(jiǎng)、魯班獎(jiǎng)，巴蜀建筑施工企業(yè)綜合百強(qiáng)前5名等稱號。公司曾完成驕子大廈，地質(zhì)大廈、托普大廈、托普工業(yè)園、軟件園、中銀大廈、農(nóng)資大廈、濱江花苑住宅小區(qū)等建設(shè)項(xiàng)目。第五章市場評估一、市場供求狀況及其發(fā)展趨勢1、房地產(chǎn)開發(fā)潛力巨大房地產(chǎn)開發(fā)，尤其是住宅建設(shè)是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)新的增長點(diǎn)，是國家大力開拓國內(nèi)消費(fèi)的突破口。隨著住房分配貨幣化的事實(shí)，從根本上調(diào)動(dòng)個(gè)人買房的積極性，同時(shí)國家采取積極的財(cái)政貨幣政策，實(shí)行下調(diào)銀行存貸款利率、開放住房二級交易市場、提供銀行按揭等措施，為住房新制度的全面建立奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，從而使成都房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了新一輪發(fā)展時(shí)期。2、市場發(fā)展趨勢從而對成都市目前商品房積壓的原因進(jìn)行分析，我們可以看出，一是適銷不對路，消費(fèi)群體定位不準(zhǔn)；另一個(gè)原因就是商品房本身的位置與規(guī)劃設(shè)計(jì)沒有達(dá)到很好的匹配，無特色賣點(diǎn)。隨著人們對生活水平的日益提高，消費(fèi)意識和消費(fèi)要求的不斷變化，商品住宅逐漸向套型設(shè)計(jì)優(yōu)秀、居住環(huán)境舒適安全、物業(yè)管理先進(jìn)科學(xué)、高效率的層次過度；購房者對商品房的位置、環(huán)境要求越來越高。近一年來隨著交通條件的大力改善，我國房市的熱點(diǎn)城市北京、上海、廣州等，消費(fèi)者已將眼光投向綠宅。龍舟公寓大廈項(xiàng)目正適合當(dāng)前房地產(chǎn)的潮流。二、項(xiàng)目的市場競爭能力（一）項(xiàng)目自身競爭條件方面影響居住用房銷售價(jià)格的主要因素有區(qū)域面積、建筑結(jié)構(gòu)、裝修情況、設(shè)施與設(shè)備狀況、工程質(zhì)量、朝向、地段、環(huán)境等。根據(jù)本項(xiàng)目的自身情況，比較同類型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，主要特點(diǎn)有：１、地段該項(xiàng)目位于成都市九眼橋宏濟(jì)路口，緊臨府南河，臨一環(huán)路街面300余米。大樓車輛進(jìn)出方便，內(nèi)環(huán)境較安靜。土地面積龍舟大廈總用地面積為9.14畝，緊靠九眼橋頭，大致呈南向北多邊形，便于規(guī)劃設(shè)計(jì)市政配套路網(wǎng)。3、基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施狀況由成都市政府完成的上下水、電、氣、光纖、通訊等管線均已到位，與之配套的路網(wǎng)也施工完畢。該區(qū)域內(nèi)有近年新開發(fā)的和在建的中高檔住宅小區(qū)。區(qū)域內(nèi)府南河繞行，政府沿河配套綠化，環(huán)境優(yōu)美。區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施完善。（二）同類建設(shè)項(xiàng)目方面該項(xiàng)目定位為按小戶型智能化中高檔標(biāo)準(zhǔn)修建改造，以低于成都市區(qū)同等標(biāo)準(zhǔn)20%的中低檔價(jià)格銷售。主要銷售對象為成都市中小型企業(yè)者、大集團(tuán)、金融、國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的職員以及中高收入人士?！褒堉鄞髲B”項(xiàng)目環(huán)境較好，配套設(shè)施較為完善，小戶型規(guī)劃設(shè)計(jì)較合理，內(nèi)居住環(huán)境較好，性價(jià)比較能滿足消費(fèi)群的心理，該企業(yè)有成功開發(fā)房地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)、明顯的物業(yè)管理優(yōu)勢以及當(dāng)?shù)卣拇罅χС謱⒂兄谄滗N售的實(shí)現(xiàn)。三、售價(jià)預(yù)測1、預(yù)測數(shù)據(jù)的選定該項(xiàng)目中預(yù)期售價(jià)的確定，采用房地產(chǎn)成本估價(jià)法進(jìn)行測算。成本估價(jià)法是在求取估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，以開發(fā)或建造估價(jià)對象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)所需耗費(fèi)的各項(xiàng)必要費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，再加上正常的利潤和應(yīng)納稅金來確定估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)格的一種方法。采用成本估價(jià)法估價(jià)求得的價(jià)格，成為積算價(jià)格。由于該項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)沒有與其規(guī)模和檔次類似的樓盤，所以可以采用成本比較法。工程總投資包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、房屋開發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)用、其他費(fèi)用、投調(diào)稅、綜合費(fèi)用。該工程總投資預(yù)計(jì)估算為14320萬元，正常利潤參照當(dāng)?shù)仄骄饺≈?，可先設(shè)定項(xiàng)目稅后利潤4380萬元，成本利潤率30.3%。龍舟大廈總投資14320萬元，住房、商鋪銷售預(yù)計(jì)收入19360萬元。銷售預(yù)測表3150030009450510戶1460060008760230個(gè)（6900㎡）50000115053000193602、以上銷售預(yù)測表按住宅平均單位為3000元/㎡（均價(jià)），商業(yè)鋪面為6000元/㎡（均價(jià)），車庫按5萬元/個(gè)進(jìn)行測算。本次會(huì)所及其它公建不作為營業(yè)性質(zhì)，未予計(jì)算收入?！褒堉鄞髲B”項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)有利于改善成都市的居住環(huán)境，實(shí)現(xiàn)《成都市‘九五’及2010年發(fā)展規(guī)劃》中提出的‘九五’末期人均居住面積目標(biāo)，促進(jìn)城市總體規(guī)劃的實(shí)施?！褒堉鄞髲B”套型面積定位較小，價(jià)格是市區(qū)同等戶型價(jià)格的4/5，能享受地方一定的稅費(fèi)減免，項(xiàng)目具有一定的市場競爭能力，但營銷策劃顯得尤為重要。“龍舟大廈”項(xiàng)目的定位是面向廣大普通收入水平者，每套住房的消費(fèi)額在13萬元左右。公司準(zhǔn)備采取住房、裝修、汽車組合按揭和公積金組合貸款的方式，增強(qiáng)銷售力度，搶占市場，順利實(shí)現(xiàn)銷售收入。第六章成本估算投資估算（一）估算的依據(jù)和方法龍舟大廈項(xiàng)目工程估算是依據(jù)工程已（擬）報(bào)建資料和方案、國有土地使用證及出讓合同、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告等，參考成都地區(qū)同類建設(shè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合項(xiàng)目自身實(shí)際情況進(jìn)行測算的。（二）項(xiàng)目總投資的構(gòu)成該項(xiàng)目規(guī)劃用地面積9.14畝，總建筑面積53000㎡；商業(yè)用房14600㎡。總投資包括：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、房屋開發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)、銷售費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)用和其他費(fèi)用。經(jīng)測算，項(xiàng)目總投資14320萬元。投資估算明細(xì)見下表：投資估算明細(xì)表用地面積：5010.9㎡建筑面積：53000㎡占總投資%備注（三）投資估算說明1、土地費(fèi)用以企業(yè)取得國有土地使用證的繳款單據(jù)和土地出讓合同為依據(jù)，確定項(xiàng)目用地綜合單價(jià)為443元/㎡，其中含土地出讓金、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)等共計(jì)2742萬元。2、前期工程費(fèi)用按照企業(yè)實(shí)支付金額，確定項(xiàng)目規(guī)劃勘測設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)。同時(shí)根據(jù)成都地區(qū)同業(yè)建筑技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和預(yù)計(jì)土方回填數(shù)量（土方量2.5萬、15元/m3）測算，三通一平費(fèi)共計(jì)185.67萬元。3、房屋開發(fā)費(fèi)（1）建安工程費(fèi)建安工程費(fèi)采用投資指標(biāo)估算法。投資指標(biāo)以2000年《四川省建筑工程計(jì)價(jià)定額》和《全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額四川省估算表》為基礎(chǔ)，參照成都地區(qū)同類建筑技術(shù)水平，結(jié)合本工程實(shí)際情況綜合測定：建安工程明細(xì)表單位：元、㎡、萬元項(xiàng)目建筑指標(biāo)（元/）建筑面積（㎡）成本（萬元）住宅1400315004410商業(yè)店鋪1400146002044車庫250069001725給排水管網(wǎng)2553000132電氣及照明2253000116弱電185300095合計(jì)8522（2）室外工程費(fèi)用設(shè)計(jì)方案，參考房地產(chǎn)同業(yè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，每平方米80元/㎡和30元/㎡元分別計(jì)算附屬工程設(shè)備電梯設(shè)備和綠化費(fèi)用，共計(jì)193萬元。4、管理費(fèi)用包括企業(yè)所屬內(nèi)部獨(dú)立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，以及行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用?？紤]本公司的管理水平，管理費(fèi)用按銷售收入的1%計(jì)取，共計(jì)193萬元。5、銷售費(fèi)用系指房屋銷售過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用（含廣告費(fèi)）以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用?？紤]企業(yè)在成都市地區(qū)的企業(yè)品牌，社會(huì)效應(yīng)良好，此次在廣告宣傳等方面的投資有所減少，故按銷售收入的1.5%計(jì)取，共計(jì)289.5萬元。6、財(cái)務(wù)費(fèi)用主要為建設(shè)項(xiàng)目的貸款利息支出，6000萬元貸款按貸款銀行預(yù)期執(zhí)行利率7.72%（基準(zhǔn)利率上浮30%）、計(jì)息期按2年計(jì)算為926萬元。7、預(yù)備費(fèi)用預(yù)備費(fèi)用是指在編制投資估算和設(shè)計(jì)概算時(shí)難以預(yù)料的、在工程建設(shè)過程中可能發(fā)生的工程費(fèi)用，估算為100萬元。二、投資來源及籌資評價(jià)項(xiàng)目總投資約14320萬元，其中開發(fā)成本9570萬元、開發(fā)費(fèi)用3824萬元、資金利息926萬元。項(xiàng)目投資來源為：企業(yè)自籌5800萬元、銀行貸款6000萬元，支用預(yù)售房收入4000萬元售房收入的測算祥見第四章。企業(yè)自籌資金構(gòu)成如下：1、取得國有土地使用證所支出的費(fèi)用2742萬元。2、企業(yè)2002年在土建工程已投入4058萬元。以上自籌資金合計(jì)5800萬元，占總投資的39%。三、項(xiàng)目投資計(jì)劃評價(jià)依據(jù)企業(yè)已（擬）報(bào)建資料和方案，考慮房地產(chǎn)業(yè)普遍的資金運(yùn)作流程和工程建設(shè)進(jìn)程，該項(xiàng)目2005年2月以前為籌備開工期，2005年3月—2006年5月為建設(shè)期，2005年投資額為4000萬元，主要是土地費(fèi)、前期工程費(fèi)支出和房屋開發(fā)費(fèi)用；2006年投資金額約3000萬元，主要是房屋開發(fā)期間費(fèi)用支出。四、有關(guān)說明本章投資估算和資金籌備措施評價(jià)基于以下前提條件；1、建設(shè)期間不發(fā)生大的不可抗拒災(zāi)害及影響工程進(jìn)度的其它因素；2、設(shè)計(jì)方案無大的調(diào)整，建筑面積無大的變化；3、建設(shè)期間國家利率和“三材”價(jià)格無明顯變動(dòng)；4、國家稅費(fèi)無大的調(diào)整。第七章償債能力一、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益評價(jià)是根據(jù)國家現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格體系，分析、計(jì)算項(xiàng)目直接發(fā)生的財(cái)務(wù)效益和費(fèi)用，編制財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算評價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目的盈利能力，據(jù)以判別項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。（一）預(yù)測數(shù)據(jù)的選定1、本次項(xiàng)目預(yù)測建設(shè)期為2005年2月—2006年5月，銷售期為2005年5月—2006年12月2、經(jīng)營期總收入的測算祥見第四章市場評估，在充分考慮項(xiàng)目工程進(jìn)度以及項(xiàng)目特點(diǎn)基礎(chǔ)上，評估確定各年銷售計(jì)劃為：2005年40%，2006年60%。收入情況見項(xiàng)目銷售計(jì)劃及銷售收入測算表。3、經(jīng)營期成本及費(fèi)用的預(yù)測（1）由于建設(shè)項(xiàng)目主要用于銷售，根據(jù)第五章結(jié)果按銷售比例接轉(zhuǎn)開發(fā)成本。（2）營業(yè)稅金及附加預(yù)測：營業(yè)稅按收入的5%提取，城市維護(hù)建設(shè)稅按營業(yè)稅的5%提取，教育附加費(fèi)按營業(yè)稅的3%提取，土地增值稅按當(dāng)?shù)貞T例未考慮，所得稅按33%計(jì)提。（3）銷售費(fèi)用：銷售費(fèi)用按年銷售收入的1.5%計(jì)算（已計(jì)入開發(fā)費(fèi)）。（4)管理費(fèi)用：各年預(yù)測數(shù)據(jù)按年銷售收入的1%計(jì)算（已計(jì)入開發(fā)費(fèi)用）。（5）財(cái)務(wù)費(fèi)用：根據(jù)貸款期限，貸款利率按年息5.94%計(jì)算，并考慮上浮30%（已計(jì)入開發(fā)費(fèi)用）（二）靜態(tài)效益指標(biāo)經(jīng)測算，項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營期利潤總額稅后利潤、銷售利潤率分別為：靜態(tài)效益經(jīng)指標(biāo)表指標(biāo)名稱指標(biāo)數(shù)值備注利潤總額4380凈利潤2935所得稅后經(jīng)營凈利潤率20.5%二、項(xiàng)目財(cái)務(wù)先進(jìn)流量分析（動(dòng)態(tài)）經(jīng)過評估測算，該項(xiàng)目的各項(xiàng)盈利能力指標(biāo)測算結(jié)果如下：（祥見評估主表4項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表）1、內(nèi)部投資收益率：按全部投資計(jì)為20.5%；2、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（還原利率10%）：按全部的投資計(jì)為14320萬元。由以上可以看出，該項(xiàng)目內(nèi)部投資收益率大于設(shè)定的折現(xiàn)率，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說明該項(xiàng)目在計(jì)算內(nèi)經(jīng)濟(jì)上可行，財(cái)務(wù)評價(jià)可以接受。（但由于該項(xiàng)目建設(shè)期及銷售期短，各動(dòng)態(tài)指標(biāo)意義不大，應(yīng)側(cè)重于靜態(tài)指標(biāo)）三、資金來源與運(yùn)用分析該項(xiàng)目建設(shè)資金由三部分構(gòu)成：企業(yè)自籌資金5800萬元，銀行貸款6000萬元，2005年預(yù)售收入余7850萬元。從“資金來源與運(yùn)用表”可以看出，資金來源能滿足資金運(yùn)用要求。2006年銷售收入回籠后，公司還貸款有充分保證。四、項(xiàng)目償債能力評估項(xiàng)目還債資金來源為銷售商品房而引起的現(xiàn)金流入。從下表可以看出，項(xiàng)目償債有可靠保證，企業(yè)償債能力較強(qiáng)。指標(biāo)如下表：借款償還預(yù)測簡序號項(xiàng)目2005年2006年2007年1上年還貸資金結(jié)余20002本年還貸資金來源60003年初借款額600040004本年還款額400020005年末本金欠款60002000五、項(xiàng)目敏感性分析（一）盈虧平衡分析因開發(fā)項(xiàng)目為全銷售項(xiàng)目，以營銷量盈虧平衡點(diǎn)進(jìn)行其盈虧平衡分析，按以下公式計(jì)盈虧平衡點(diǎn)：工程總投資盈虧平衡點(diǎn)=————————————————————銷售收入—（銷售費(fèi)+管理費(fèi)+銷售稅金）通過計(jì)算當(dāng)銷售收入達(dá)到75%即14722萬元時(shí)就可收回投資。由于住宅銷售策劃、房屋銷售較好，對商業(yè)用房會(huì)產(chǎn)生品牌效應(yīng)，可以認(rèn)為項(xiàng)目有一定抗風(fēng)險(xiǎn)能力。（二）單因素敏感性分析本次項(xiàng)目評估的單因素敏感性分析，是在假定各項(xiàng)目間相互獨(dú)立的情況下，每次只考察一個(gè)項(xiàng)目的變化而其它項(xiàng)目保持不變時(shí)，對評估結(jié)果的影響程度。從評估主表七“項(xiàng)目敏感性分析表”可以看出，銷售價(jià)格、開發(fā)成本是“龍舟大廈”開發(fā)項(xiàng)目的敏感因素，其中銷售價(jià)格為其主要的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響因素，其每提高或降低10%，凈現(xiàn)值將減少或增加42%，因此貸款企業(yè)應(yīng)特別注意銷售價(jià)格的變化，并嚴(yán)格控制開發(fā)成本。六、相關(guān)說明本章銷售收入及部分成本來源于市場和投資章節(jié)中的預(yù)測，稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照企業(yè)及當(dāng)?shù)貙?shí)際情況考慮。建議企業(yè)盡快開工和提前辦理預(yù)售許可證，實(shí)現(xiàn)銷售資金回籠，降低費(fèi)用成本，確保利潤的實(shí)現(xiàn)。第八章對外借款風(fēng)險(xiǎn)分析一、貸款風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)經(jīng)評估測算，本項(xiàng)目在項(xiàng)目敏感性分析中，當(dāng)銷售均價(jià)增長或降低10%時(shí)，項(xiàng)目凈現(xiàn)值增長或降低56%；當(dāng)開發(fā)成本增加或降低10%時(shí)，凈現(xiàn)值下降或增長42%，說明銷售價(jià)格為主敏感性因素。定性分析如下：1、在借款人方面借款人成都鑫五環(huán)實(shí)業(yè)投資公司成立于1995年具有成功開發(fā)房地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)。2、在投資方面“龍舟大廈”的總投資為14320萬元，其中：申請銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款6000萬元，企業(yè)自有5800萬元（自有資金占投資比例為38%），預(yù)計(jì)前期銷售收入7850萬元。目前企業(yè)已投入資金5800萬元，自有資金已達(dá)到規(guī)定要求，其剩余部分資金主要依靠預(yù)收回款，貸款企業(yè)應(yīng)作好前期預(yù)售工作，確保項(xiàng)目的順利完成。3、市場方面本項(xiàng)目預(yù)測的經(jīng)濟(jì)效益及償債能力，都是在全額實(shí)現(xiàn)銷售收入的基礎(chǔ)上計(jì)算確定的，一旦出現(xiàn)市場風(fēng)險(xiǎn)，將會(huì)直接影響銷售收入的實(shí)現(xiàn)，從而影響項(xiàng)目的成功開發(fā)。本項(xiàng)目預(yù)測的市場風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（1）購買力風(fēng)險(xiǎn)由于該項(xiàng)目所處環(huán)境競爭將日益激烈，貸款企業(yè)應(yīng)加快施工進(jìn)度，盡快開盤發(fā)售，搶占市場。（2）營銷策略風(fēng)險(xiǎn)開發(fā)項(xiàng)目在其所在區(qū)域定位最高，但售價(jià)較低。對外借款應(yīng)時(shí)時(shí)關(guān)注市場，調(diào)整營銷策略以降低風(fēng)險(xiǎn)，盡早還款，減少利息支出。（3）在工程進(jìn)展方面該項(xiàng)目計(jì)劃開工時(shí)間為2005年3月，建設(shè)期為一年半。由于工程具有相對的難度，有可能影響工程的進(jìn)度。如工程不能按期竣工，將影響本項(xiàng)目償債能力，故公司在建設(shè)期間，應(yīng)合理安排工程進(jìn)度，保證本項(xiàng)目的順利實(shí)施。（4）項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)方面因開發(fā)資金部分靠銷售收入，項(xiàng)目預(yù)售能否達(dá)到建設(shè)資金要求，將對項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)生較大影響。綜上所述，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)度從測算結(jié)果看較為理想。但考慮到銷售價(jià)格為其主要的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響因素，應(yīng)加強(qiáng)全程監(jiān)控。二、借款擔(dān)保評價(jià)公司同意采用抵押擔(dān)保方式，先由成都鑫五環(huán)公司以9.14畝土地使用權(quán)在建工程作為對外借款的抵押物，待在建工程進(jìn)度達(dá)到銷售條件后，用在建工程作為抵押物。目前貸款企業(yè)提供的抵押物為可依法設(shè)定抵押權(quán)的土地9.14畝。關(guān)于成都龍舟公寓大廈小戶型住宅樓開發(fā)貸款的報(bào)告興業(yè)銀行成都分行：我公司開發(fā)建設(shè)的成都鑫五環(huán)龍舟公寓大廈小戶型住宅樓53000㎡主體斷水全部完工。進(jìn)入二期工程施工，設(shè)備安裝及電梯、扶梯、內(nèi)裝飾、外墻等工程開始動(dòng)工。由于前期支付土地費(fèi)、報(bào)建費(fèi)、轉(zhuǎn)讓費(fèi)等各種規(guī)費(fèi)稅費(fèi)較多，則樓盤開發(fā)建設(shè)資金較為困難。為使工程建設(shè)順利進(jìn)行，現(xiàn)向貴行申請開發(fā)貸款6000萬元，以緩解資金困難之矛盾。貸款時(shí)限為兩年（24個(gè)月）。特此報(bào)告，望批準(zhǔn)為謝！成都鑫五環(huán)實(shí)業(yè)投資有限公司二00四年十一月二十八日成都市鑫五環(huán)投資實(shí)業(yè)有限公司第九次股東會(huì)議記要時(shí)間：二00四年十一月十日地點(diǎn)：成都市青羊區(qū)文武路鑫五環(huán)公司辦公室參加議員：周登榮、周登華、田小林會(huì)議內(nèi)容：為投資開發(fā)龍舟公寓大廈小戶型商住樓商品房，需向興業(yè)銀行成都分行申請流動(dòng)資金貸款事項(xiàng)。經(jīng)股東討論后，決議如下：周登榮董事長總結(jié)了公司多年開發(fā)業(yè)務(wù)工作的完成情況，以及公司今后三年繼續(xù)在“龍舟大廈”投資開發(fā)商品房小戶型公寓商住樓的總體規(guī)劃，為加大投資力度，需向興業(yè)銀行成都分行申請開發(fā)貸款6000萬元。經(jīng)股東討論后同意用公司龍舟大廈在建工程、土地作為抵押，申請貸款。目錄TOC\o"1-3"\h\u1.項(xiàng)目概況 41.1項(xiàng)目區(qū)位 41.2項(xiàng)目周邊配套 41.3項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo) 41.4項(xiàng)目建設(shè)背景 41.5市場分析及預(yù)測 42.項(xiàng)目定位 62.1SWOT分析 62.2客戶定位 72.3項(xiàng)目產(chǎn)品定位 72.4項(xiàng)目價(jià)格定位 73.技術(shù)方案 93.1設(shè)計(jì)原則 93.2設(shè)計(jì)思路 93.3戶型選擇 103.4規(guī)劃設(shè)計(jì)及指標(biāo) 104.項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 114.1開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃 115.投資估算 126.項(xiàng)目財(cái)務(wù)評估 216.1資金流動(dòng)計(jì)劃 216.2投資收益率 216.3財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 216.4財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 226.5投資回收期 22HYPERLINK"file:///F:\\準(zhǔn)備修