青海明瑞金都住宅小區(qū)投資建設可行性分析論證研究報告

●商務文庫網(wǎng)，精品資料下載，助您迅速完成工作！●PAGEPAGE1●商務文庫網(wǎng)，精品資料下載，助您迅速完成工作！●青海明瑞金都住宅小區(qū)可行性研究報告北京中建建筑設計院二〇XX年六月目錄第一章總論…………………...….…….3第一節(jié)項目名稱及承辦單位……..3建設單位概況及項目背景3項目建設必要性4可行性研究報告編制依據(jù)……………..6可行性研究報告的編制原則…………6可研報告內容摘要……6市場預測…………………..…8全國房地產(chǎn)市場概況………………...…...8西寧市房地產(chǎn)市場狀況………….……9建設選址及建設條件………10建設地址選擇……….10建設條件…………….….10建設規(guī)?！?.…...16建設規(guī)模的確定……...….16主要建設內容…….……..17建設方案設想17建筑設計………….…….….…….….17結構設計說明…………….………….….24環(huán)境保護、安全、消防及節(jié)能………….…25環(huán)境保護……………….25給排水、消防設計………………….…26電氣……….………27組織機構與小區(qū)物業(yè)管理……….………..33公司組織機構…….….…33小區(qū)物業(yè)管理…………..33項目實施進度計劃安排…………...………34建設總投資估算……….…36投資估算依據(jù)………..36固定資產(chǎn)投資估算………………….…..36資金籌措方案及投資使用計劃……37經(jīng)濟效益測算………….…37結論………………..……….41后附附表第一章總論項目名稱及承辦單位項目名稱：青海明瑞金都住宅小區(qū)建設單位：青海明瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目法人代表：建設單位概況及項目背景1、建設單位概況青海明瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建于2004年1月6日，由甘肅省廣河縣胡仲明與胡建華共同出資創(chuàng)辦，具有房地產(chǎn)三級企業(yè)開發(fā)資質。青海明瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2004年1月，注冊資本1000萬元，是一家集房地產(chǎn)開發(fā)、商品房銷售、物業(yè)管理、建筑物及房屋人工、機械拆除的具有三級資質的企業(yè)。公司具有較強的技術力量和雄厚的資金實力。公司自成立以來，始終把產(chǎn)品質量放在首位，經(jīng)過全體員工的不懈努力，創(chuàng)造了良好的社會信譽。公司宗旨：以“求真、務實、創(chuàng)新、進取”的經(jīng)營理念，不斷提高開發(fā)設計水平，竭誠為用戶提供優(yōu)質服務，力爭將最完美的產(chǎn)品奉獻給社會。公司重視人才、尊重人才、愛惜人才，薈萃了一大批高技術人才，同時公司起用了一大批年輕有為的技術人才和管理人才。公司下設了經(jīng)理部、項目工程部、開發(fā)部、營銷部、財務部、辦公室等部門，并配備了相關專業(yè)人員31人。其中高級工程師5人；工程師8人；助理工程師3人；大專以上學歷5人；職工10人。為了加快西寧舊城改造的步伐，改善城市面貌，促進西寧市的經(jīng)濟發(fā)展，我公司投資拆遷籌備建設“青海明瑞金都小區(qū)”項目（三幢三十層、兩幢二十六層商住樓），該項目位于長江路以東、匯通大廈以北、省地稅局以南（省二建茶卡鹽場辦事處用地），總建筑面積99694平方米，占地面積12763.8平方米，總投資2.5億元。公司全體員工將在董事會領導的帶領下，求實創(chuàng)新、拼搏進取，在機遇和挑戰(zhàn)并存的市場條件下，為青海的開發(fā)建設事業(yè)做出貢獻，力爭在激烈的市場角逐中創(chuàng)造出良好的經(jīng)濟和社會效益。2、項目提出背景城市的形象和風貌是城市物質文明和精神文明的重要體現(xiàn)，西寧市作為青海省的政治、經(jīng)濟、文化中心，產(chǎn)業(yè)和人口高度聚集，各種經(jīng)濟、社會活動頻繁，城市的景觀建設具有特殊的地位和作用，將直接影響著城市的社會進步和經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展，城市的美化、綠化與景觀建設越來越被人們所認識和接受。西寧市長江路是西寧市的主要街區(qū)之一，過去由于城市建設投入不足，街區(qū)的房屋多為危舊房，景觀顯的陳舊和單調，與省會城市的發(fā)展要求相差較遠，需要通過新建或改建來改造舊城區(qū)，使之與現(xiàn)代化中心城市發(fā)展相適應。此外，隨著國家經(jīng)濟的發(fā)展，人民收入增加，生活越來越好，要求寬敞的住宅和優(yōu)越的住房環(huán)境，因此新一輪的房地產(chǎn)業(yè)和住宅建設再度升溫。在上述背景下，青海明瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提出了開發(fā)建設長江路青海明瑞金都住宅小區(qū)項目。項目建設必要性發(fā)展住宅建設和房地產(chǎn)業(yè)具有以下作用：1、促進國民經(jīng)濟增長據(jù)資料，2000年僅占固定資產(chǎn)投資總規(guī)模15%的房地產(chǎn)投資，卻在全國固定資產(chǎn)投資增量中占到30%；房地產(chǎn)投資在全部固定資產(chǎn)投資增長的9.3個點中拉動了2.7個點；從支出的角度看，投資對GDP的貢獻率為41.94%，其中房地產(chǎn)投資一直以20%以上的幅度增長。根據(jù)《青海省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十五”計劃綱要》“十五”期間，國內生產(chǎn)總值年均增長10%，固定資產(chǎn)投資總規(guī)模達到1100億元，年均增長13%。2007年，城鎮(zhèn)居民人均可支配年均增長8%，人均住宅建筑面積增加到25平方米。2、拉動相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)要涉及八十多個產(chǎn)業(yè)部門，據(jù)投入產(chǎn)業(yè)模型測算，每1000萬元房地產(chǎn)投資可以誘發(fā)國民經(jīng)濟各部門的產(chǎn)出2866萬元。本項目的實施可以誘發(fā)國民經(jīng)濟各部門的產(chǎn)出約34000萬元。3、增加就業(yè)崗位據(jù)測算，每完成10000平方米施工面積需要從業(yè)人員167人；此外，建筑業(yè)每生產(chǎn)1億元產(chǎn)品，需要直接消耗0.64億元的工業(yè)產(chǎn)品，還可帶動0.04億元的商品銷售，可提供更多的就業(yè)崗位。本項目的實施可以安排1000人就業(yè)，帶動相關產(chǎn)業(yè)增加收入0.816億元。4、使城鎮(zhèn)居民有新的投資熱點據(jù)調查，2000年教育、旅游、住房、醫(yī)療保健、交通、保險等已成為城市居民新的消費熱點，其中居民人均購房支出比上年增長11%。5、增加地方財政收入-為本地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展帶來生機和活力，據(jù)調查，來自土地的收益，為財政收入的25%，被稱為第二財政。綜上所述，本項目的實施對樹立城市形象，內提品位，美化環(huán)境，提高城市的綜合功能以及拉動經(jīng)濟增長等諸多方面起著顯著的作用，因此項目建設十分必要?？尚行匝芯繄蟾婢幹埔罁?jù)1、青海明瑞房地產(chǎn)有限公司關于編制《青海明瑞金都住宅小區(qū)可行性研究報告》的“委托書”；2、西寧市城鄉(xiāng)規(guī)劃建設局核發(fā)的“建設項目選址意見書”；3、北京中建建筑設計院設計的《青海明瑞金都住宅小區(qū)方案》；4、建設單位提供的其它與工程有關資料?？尚行匝芯扛娴木幹圃瓌t根據(jù)土地規(guī)劃及城建等部門的要求，該項目建設按照“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設”的原則，建成功能齊全，配套完善、環(huán)境優(yōu)美的商住小區(qū)。建筑形式新穎獨特，實用大方，力求成為西寧市人流、交通及附屬配套功能應統(tǒng)籌考慮和安排。小區(qū)的通訊、供電、供水、節(jié)能、消防及環(huán)保等配套設施按有關規(guī)范和要求建設?？裳袌蟾鎯热菡尚行匝芯繄蟾娼Y論擬建的明瑞金都住宅小區(qū)位于西寧市長江路北段，地處土地規(guī)劃部門規(guī)劃的景觀區(qū)地帶。該項目用地面積12763.8m2，總建筑面積99694m2，其中三幢30層、二幢26層高層建筑。小區(qū)集商貿(mào)、住宅為一體的綜合性民用建筑。主要經(jīng)濟技術指標(1)用地面積1276(2)建筑占地面積5593.0(3)總建筑面積99694m(4)建筑容積率6.93(5)建筑密度43.82%(6)項目總投資25000萬元(7)營業(yè)收入39341.0萬元(8)總成本26217.1萬元(9)銷售稅金2163.5萬元(10)銷售利潤總額10645.7萬元(11)所得稅額3513.2萬元(12)售房投資利潤率42.60%(稅前)(13)售房投資利潤率28.50%(稅后)(14)售房投資利潤率51.20%(稅前)(15)售房投資利潤率37.20%(稅后)(16)財務內部收益率62.20%(稅前)(17)財務內部收益率43.30%(稅后)(18)財務凈現(xiàn)值I=6%8187.5萬元(稅前)(19)投資回收期2.59年(稅后)第二章市場預測全國房地產(chǎn)市場概況二十世紀九十年代初,我國在推進住房制度改革方面出臺了一系列政策、法規(guī)并進行了實質性的工作，從而促進了住宅建設與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。1994年國務院下發(fā)了國發(fā)[1994]43號文《國務院關于深化城鎮(zhèn)住房改革的決定》，1996年八屆人大四次會議通過了關于《國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“九五”計劃和2010年遠景目標綱要》，同時建設部印發(fā)了《城市住宅建設與房地產(chǎn)業(yè)“九五”計劃和2010年遠景目標》，1998年國發(fā)（1998）23號《國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》明確了停止住房實物分配、實行貨幣化分配的政策。為推動城鎮(zhèn)住房制度改革和發(fā)展指明了目標和方向。城鎮(zhèn)房地產(chǎn)和住宅大規(guī)模建設頭二十年，使城鎮(zhèn)居民中大部分無房戶和缺房戶的住房得到解決，也使一部分人的居住條件得到了較大改善。2002年以來全國的房地產(chǎn)發(fā)展出現(xiàn)了強勁增長勢頭，1-10月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)建設完成投資5800多億元，同比增長29.8%，其原因有三：（1）城市人口增加；（2）城鎮(zhèn)化速度增加；（3）不斷改善住房條件和逐步向舒適型過度的需求。目前全國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積達20.8平方米。專家預測到2010年將達到人均建筑面積35平方米，因此在達到人均建筑面積35平方米之前屬住宅需求旺盛階段。經(jīng)過20年的快速發(fā)展，我國住宅嚴重短缺的時代已基本結束。隨著社會經(jīng)濟的快速發(fā)展和人民生活水平將進入小康，消費水平逐步升級，居民的住宅消費要求也發(fā)生了較大的變化，購買能力大大提高，隨著購房信貸的刺激，居民保持了較高的購房熱情，個人購房比例明顯增加。據(jù)統(tǒng)計，去年全國住宅銷售面積中個人購房比重達91%以上，當前住宅開始向戶均一套，人均一室的舒適型的消費發(fā)展，廣大職工、居民以至農(nóng)民新一輪要求改善住房條件和購買住房的需求日益強烈，隨著人口的自然增長以及全國城鎮(zhèn)化速度的加快，農(nóng)村人口進入城市，也必然帶來對住宅的旺盛需求，據(jù)業(yè)內人士預測新一輪的住宅建設和房地產(chǎn)熱將持續(xù)10-15年。同時未來的房地產(chǎn)市場將進入規(guī)?；?、品牌化發(fā)展的時代，品牌也將成為今后競爭的焦點。西寧市房地產(chǎn)市場狀況改革開放以來，西寧市房地產(chǎn)業(yè)建設得到長足的發(fā)展，到目前已初見成效，特別是1998年以來形成房地產(chǎn)開發(fā)高潮，表現(xiàn)在商品房市場供需兩旺。伴隨城市規(guī)劃調整和建設步伐加快，土地供應將有效增加，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了充足空間，今后幾年，在城市總體規(guī)劃擴大的同時，隨著市區(qū)中心地區(qū)危舊房改造力度的加大、市區(qū)中心地區(qū)工業(yè)用地的調整、市區(qū)邊緣居住用地和市郊城鎮(zhèn)居住用地的擴大等，未來幾年西寧市將保持高速的發(fā)展趨勢。目前西寧市已進入全面建設小康社會的新階段，這預示著今后老百姓得到的實惠將會更多，而生活水平、生活條件也將得到更進一步的提高和改善。今后一個時期西寧市的房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿涂臻g還很大，原因有幾方面：首先國家繼續(xù)實行擴大內需的宏觀經(jīng)濟政策，并把啟動住房消費作為實施擴大內需的一個措施，這將為西寧市房地產(chǎn)及住房建設提供更廣闊的發(fā)展空間；其次省內外投資商紛紛來寧尋求發(fā)展機遇，在西寧安家置業(yè)，一些重點基礎設施項目的建設必將引來集團在西寧建立居住基地，這些都必將增加對住房的有效需求；第三西寧已成為全省各州、地、市、縣職工離退休安家、子女入學、職工調動的首選地區(qū)，也將直接增加對住房的需求；第四目前西寧市已把危舊房改造作為實施“提位”戰(zhàn)略的重要措施，力爭3年內徹底改造全市的危舊房屋，因此，在未來幾年危舊改造是西寧市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新的增長點；第五目前在西寧市已售公房地產(chǎn)15.5萬戶家庭中，有55.3%的家庭對現(xiàn)住條件不滿意，有購房的強烈愿望，這必將刺激住房二、三級市場的繁榮和活躍，以此來帶動住房一級市場的發(fā)展。未來住宅消費者購房時不僅要看房子面積、戶型、樓層、建筑質量、價格、服務等因素，而且更加注重地段、周圍環(huán)境、購物、休閑、就醫(yī)、交通等條件。擬建小區(qū)地處西寧市長江路，屬城市主要街道繁華區(qū)，位置優(yōu)越，交通便利，在此建設商住小區(qū)是十分適宜的。第三章建設選址及建設條件第一節(jié)建設地址選擇擬建明瑞金都住宅小區(qū)位于西寧市長江路北段），小區(qū)東南側為匯通大廈，東北側為省地稅局。市區(qū)主要公交車很多都在附近?？炕蚪?jīng)過。此地段為市區(qū)景觀規(guī)劃用地，該項目選址符合西寧市總體建設規(guī)劃，項目用地已經(jīng)西寧市土地規(guī)劃部門批準。項目建成后的供水、供電可就近接入，且經(jīng)主管部門經(jīng)同意，外部建設條件比較優(yōu)越。場地東北寬50余米,西南寬50余米，最大處約65米，建設用地面積為1.1萬平方米，場地高差較大，東南面有擋土墻，平均高出長江路約8米，南高北低，南北高差約3米。第二節(jié)建設條件自然條件西寧市地處高寒地區(qū)，屬半干大陸性高原氣候，其特點冬季寒冷，夏季涼爽，干燥多風，降水量少，蒸發(fā)量大，晝夜溫差大，太陽輻射強。歷年極端最高氣溫37.8℃（2000年），歷年極端最低氣溫-26.6℃。多年平均降水量367.5mm，最大日降水量62.2mm（1964年8月19日），最大1小時降水量30.1mm（1971年7月），年內降水分配均勻,一般多集中在6-9月份,占全年總降水量的73%,7-9月降水集中,暴雨多,歷年平均蒸發(fā)量1748.8㎜,基本雪壓0.25KN/M,歷年最多風向為S.E,30年一遇最大風速18.0m/s,50年一遇最大風速18.8m/s,基本風壓0.35KN.M22、工程地質條件本項目尚未進行地勘工作，工程設計前須進行地質詳勘?，F(xiàn)將大同路鄰近地質情況說明如下，供參考。1）地形及地貌場地地處湟水河南岸II級階地前緣。原始地貌已受一般破壞，南高北低。2）地層構成經(jīng)鉆孔揭露，場地地層由人工填土、第四系沖積物及第三系泥巖組成，自上而下分述如下：（1）雜填土：灰褐、棕褐色。上部以磚塊、砼塊等建筑垃圾為主，結構松散，厚度約1.0-2.0m,下部以粉土、粉質粘土為主，含少量卵石、碎磚塊等，結構稍密。該層層厚0.9m-3.0m,堆填時間除建筑拆遷時堆積以外，一般達20年以上。（2）卵石：雜色，骨架顆粒成份為花崗巖、石英巖、石英砂巖等，粒石一般為2-8㎝零星見有漂石，最大粒徑35㎝，石英砂巖等，粒徑一般為2-8㎝，零星見有漂石，最大粒徑35㎝，2㎝以上者占總重的55—65%，磨圓度好，多呈亞圓狀，充填物為中粗砂及少量粘性土，級配良好，稍密—中密。層厚0.5—3.7m,頂面埋深1.8—3.5m(21)粉土Q4[a]:淺黃色,土質均勻,無層里，偶見少量圓礫等包含物,稍濕,中密—密實；搖振反應中等，無光澤反應，干強度低，韌性低。該層僅分布于zk-2、zk-8、zk-11、zk-12所在的南部場地，層厚0.4-1.3m,頂面埋深0.9-2.0m。（22）土夾石Q4[AL+P]：雜色，以粉土為主，卵、礫石含量約占總重的20%-40%，稍密、稍濕，僅分布于ZK-2、ZK-5所在的西南角，向北向南尖滅，層厚1.5-3.3m,頂面埋深0.0-1.0m(3)第三系強風化泥N:棕紅色,局部見青灰色,原巖結構已遭破壞,大部分已風化成粘性土,堅硬—可塑狀,層厚5.2-9.6m,頂面埋深3.2-5.9 m。(4)第三系中風化泥巖N:棕紅、青灰色，組織結構部分破壞，風化裂隙較發(fā)育，節(jié)理面見有次生礦物，巖石質量指標75-85%（較好），該層控制厚度2.0-15.5m，頂面埋深9.2-15.5m，巖體基本質量等級分類為V，屬巨厚層。3）土的物理力學性質評價其中（2）卵石：重型動力觸探修正后擊數(shù)11.7—18.4擊,平均15.7擊,中密,力學性能較好.(3)第三系強風化泥巖:堅硬—可塑狀.孔隙比e為0.4-0.892,平均0.655，壓縮系數(shù)a.06-0.38Mpa-1,平均0.18Mpa-1，屬中等中壓縮性土層。剪切試驗指標為C=66Kpa，Ф=21℃(4)第三系中風化泥巖：其天然狀態(tài)下單軸抗壓強度在2.18-3.72Mpa之間,平均2.99Mpa,屬極軟巖,力學性能尚好.4)地下水及土的腐蝕性評價場地地下水屬潛水,靜止水位3.0-5.3m,含水層為卵石層,水的PH值為7.9-8.1,水中SO42=含量為380.6-812.6mg/L,CL含量91.32-188.0mg/L,CL+0.25SO42=折算值為186.47-391.45mg/L,按I類環(huán)境判定,地下水對混凝土結構具中等腐蝕性,對鋼筋混凝土結構中的鋼筋具弱腐蝕性,對鋼結構具中等腐蝕性。土的PH值為7.4-7.6,SO42=含量為501.69-1505.08mg/㎏,CL-含量170.11-1692.10mg/㎏,CL-+0.25SO42=含量為426.86-3379.34mg/mg,按I類環(huán)境判定,土對混凝土結構具中等腐蝕性,對鋼筋混凝土結構中的鋼筋具中等腐蝕性,對鋼結構按PH值不具腐蝕性。水、土對建筑材料腐蝕的防護，應符合現(xiàn)行國家標準《工業(yè)建筑防腐蝕設計規(guī)范》GB50046的規(guī)定。5）巖土工程分析評價場地穩(wěn)定性及適宜性擬建場地地層主要由第四系沖積物及第三系泥巖組成，勘察中未發(fā)現(xiàn)構造斷裂，巖層穩(wěn)定，據(jù)區(qū)域地質資料，該處無活動斷裂通過，屬穩(wěn)定場地，適宜建造擬建的建筑。(1)地基均勻評價該場地地基均屬不均勻地基，故宜進行橫向傾斜驗算，主樓各段變形計算所需參數(shù)列表如：（根據(jù)擬建物預估荷載情況，埋深0-10米采用E1-4值，＞10m采用E2-4之值）。(2)地土基坑開挖穩(wěn)定性評價場地上部雜填土（1）結構疏松，可按高寬比1:1.00放坡。建筑垃圾則應予以清除；卵石層（2）、土夾石（22）中密，可按1:0.75放坡;第三系強風化泥巖(3)C=66Kpa,Ф=21℃,堅硬—(4)地震效應根據(jù)中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖和《建筑抗震設計規(guī)范》GB5011-2001附錄A規(guī)定，本場地的抗震設防烈度為7度，設計地震分組為第二組，設計基本地震加速度值為0.10g。平均為348.88(m/s),屬中硬土,場地覆蓋層厚度為16-17m,劃分建筑場地類別為II米,設計特征周期為0.40s,場地內無發(fā)震斷裂及影響巖土地震穩(wěn)定性的因素和液化土層存在,為可進行建設的一般場地.(5)凍脹性評價西寧地區(qū)最大凍深1.34m,凍深內土層含水量<19%,屬不凍脹土層,平均凍脹率η≤1，凍脹等級為1級。6）結論與建議(1)建筑場地內及其附近無影響工程穩(wěn)定性的不良地質現(xiàn)象，無可液化地層，屬穩(wěn)定場地，適宜建造規(guī)劃中的建筑物。(2)根據(jù)建筑物特點，建議以第三系強風化泥巖(3)作為基礎持力層，采用箱形或筏形基礎。當基礎寬度≤3.0m，基礎埋深≤0.5m時，各土層承載力特征值及變形指標為：卵石（2）fak=550KpaEo=35Mpa強風化泥巖（3）fak=330KpaEs=10.98Mpa中風化泥巖fak=2.72Kpafa=Фr.frc=544Mpa(其中Фr=0.2)(3)場地地下水埋深3.0-5.3m,勘察期屬枯水季節(jié),豐水季水位會有上升,西寧地區(qū)水位變幅經(jīng)驗值為1.5m,但場地地下水水量很大,故可采用明溝滲排地下水.(4)水、土對混凝土結構、鋼筋混凝土結構中的鋼筋及鋼結構均具有中等腐蝕性，故應據(jù)《工業(yè)建筑防腐蝕設計規(guī)范》GB50046的要求，采取防腐蝕措施。(5)場地地震設計主烈度為7度,設計地震分組為第二組,設計基本地震加速度值為0.10g.覆蓋層厚度為14.0-16.0m,等效剪切波速348.88m/s,屬中硬土,建筑場地類別屬II類,設計特征周期為0.40s.為可進行建設的一般場地.(6)西寧地區(qū)最大凍深1.34m，凍深內土層不凍脹土．３、外部配套建設條件供排水小區(qū)近旁的長江路與南繞城快速路有市政自來水給水管和市政污水管，供水條件很好，排水采用雨污分流制，由小式樣排水總管分別排至長江路與南繞城快速路市政污水管網(wǎng)。2）供電小區(qū)用電源自城市10kv電網(wǎng)引入，根據(jù)各建筑物分設箱式變壓器，按供配電規(guī)范供電。3）采暖擬建小區(qū)現(xiàn)無集中供熱系統(tǒng)，小區(qū)內各住宅樓采用分戶供熱采暖方式進行采暖。4）建筑材料和運輸條件(1)建筑材料來源砂、砂礫石可就近購得，儲量大，品制好，運距較近。水泥、石灰、鋼材、木材及其他建筑材料可就近在西寧市建材市場購進。(2)運輸條件項目區(qū)到各材料場均有道路相通，運輸條件優(yōu)越，可采用各類運輸車運送。5）土地征用本項目建設用地19.2畝,為原青海陽光畜產(chǎn)品開發(fā)交易有限公司用地。由青海明瑞房地產(chǎn)開發(fā)公司法人胡仲明及股東何啟智、韓克明、韓克儉、何志強五人于2007年六月合資購買該土地使用權，拆遷戶由明瑞公司安置。青海明瑞房地產(chǎn)開發(fā)公司法人胡仲明又于2004年5月將其他股東的股份一次性收購，取得土地使用權，每畝400萬元，總價格為7680萬元。建設規(guī)模建設規(guī)模的確定該項目建設規(guī)模的確定是以市場需求和長江路這一特殊位置綜合考慮的，明瑞金都宅小區(qū)作為商業(yè)、住宅為一體的綜合性小區(qū)，其特點是客流量多，商品銷量大，輻射面廣，其建設規(guī)模應與現(xiàn)代化城市相適應。該項目建設地點位于市區(qū)主要景觀區(qū)，城市規(guī)劃該地段樓層為高層建筑，交通條件便利，是人口和商業(yè)網(wǎng)點較密集的地段。根據(jù)城市用地規(guī)模及市場需求，確定該工程總建筑面積按99694㎡考慮為宜。主要建設內容各類用房建設，主要建設內容見下表。建設內容一覽表序號項目名稱單位數(shù)量1總建筑面積M2996942商業(yè)房M213923.33住宅M2661364其他輔助面積M219628.7配套設施建設，包括供配電、給排水、采暖、道路、綠化等。建設結構方案設想第一節(jié)建筑1、設計依據(jù)：1.1明瑞金都用地選址西寧市長江路北段）宗地圖；1.2規(guī)劃設計條件通知書；1.3西寧市長江路北段）地形圖；1.4西寧市城市規(guī)劃依據(jù)；1.5國家現(xiàn)行的有關規(guī)范、法規(guī)。2、地理位置及用地現(xiàn)狀：明瑞金都住宅小區(qū)位于西寧市長江路北段），小區(qū)東南側為匯通大廈，東北側為省地稅局。占用面積為12763.8m2。規(guī)劃總建筑面積99694平方米，其中建筑占用面積5500平方米。3、規(guī)劃設計指導思想：3.1尊重自然、保護生態(tài)。3.2堅持以人為本和可持續(xù)發(fā)展的指導思想，以滿足居住的舒適性和高層次為目標進行規(guī)劃設計。為創(chuàng)建美好的社區(qū)文化打下堅實的基礎。3.3全朝南的住宅戶型設計，將衛(wèi)生與健康置于重要地位。3.4注重市場經(jīng)濟規(guī)律，將環(huán)境建設和經(jīng)濟效益并重，有利于開發(fā)和實施。4、規(guī)劃設計原則：4.1符合用地現(xiàn)狀條件與城市總體規(guī)劃要求，合理利用地形條件，營造良好城市景觀。4.2滿足居住生活要求，環(huán)境優(yōu)雅，生活便利，整體和諧。4.3整體結構清晰，空間層次豐富，景觀構架完整、親切。4.4劃分規(guī)模適宜的組團單元，既有利于環(huán)境建設的不同層級需求，又便于市場化的開發(fā)建設。4.5構建良好的生態(tài)環(huán)境系統(tǒng)，加強綠化和水系建設，將城市人工環(huán)境和自然環(huán)境有機結合。實現(xiàn)三大效益的高度協(xié)調。5、總平面設計：5.1設計構思點5.1.1人性化氛圍關注生活，以人為本作為社區(qū)的主要成員，居住小區(qū)的核心成分，“人”永遠是居住區(qū)設計中的焦點。在設計中，一切從人出發(fā)，以人的視覺，人的心理，人的需求出發(fā)，注重建筑與環(huán)境，建筑與人的融合與溝通，充分重視人的心理體驗，富有人情味。在創(chuàng)造高品位居住建筑的同時，創(chuàng)造出更完善宜人的居住環(huán)境，使建筑與環(huán)境相互群映，融為一體。5.1.2新古典意向歐洲印象，場所精神根據(jù)文化及人文特色進行規(guī)劃設計。通過不同交流空間，以及各類型空間的組合、氛圍營造，使人產(chǎn)生認同感、親切感。居于其間能感受到濃厚的文化氣息與藝術特征。人類需要一個相當穩(wěn)定的場所系統(tǒng)以發(fā)展和完善自我。社會生活、文化藝術賦予人造空間的情感意義，使空間不再只是實質形式的表現(xiàn)，而成為寄托情感的場所。本設計擷取歐洲建筑藝術與場所設計精華，又避免其繁瑣因素，打造出新古典意向的風格形式，使場所更具特征。風格高貴優(yōu)雅，明快清新。5.1.3整體性特征系統(tǒng)有機、和諧統(tǒng)一明瑞金都住宅小區(qū)既要突出小區(qū)的環(huán)境特點，又要保證整體的和諧統(tǒng)一。使二者共生共榮，散發(fā)出更加和諧迷人的溫潤光澤。5.2規(guī)劃總體布局本小區(qū)道路系統(tǒng)充分考慮人性化設計，做到商業(yè)和住宅完全分離，從豎向上造成空間的多樣化，有車在樓中行的奇特景色。小區(qū)臨街中部設人行入口，進入原有市政防空洞。面向大同街做兩個小區(qū)入口分別進入兩個組團，道路末端均做小型回車停車場。小區(qū)內設景觀主路和宅前路，分別為4米、2.5米，便于與后期景觀道路設計與實施相銜接，汽車進出小區(qū)十分方便，地下車庫總面積約1.0萬平方米，可停車140輛。住戶可便捷到達每一個住宅單元，并在適宜位置設人員地面出入口，方便居民使用。在車行外環(huán)線局部位置，設植草磚地面停車位，可停車約20輛。小區(qū)各級道路及公共活動場地和建筑出入口均充分考慮殘疾人、老年人、兒童的使用要求，滿足無障礙設計各項措施。規(guī)劃設計沿兩塊基地之間南北向規(guī)劃路設置沿街店面，為小區(qū)提供商業(yè)服務。在步行入口處安排綜合便民服務設施。結合小區(qū)公共中心布置活動中心，這樣既活躍了空間景觀，又符合居民行為規(guī)律，服務半徑合理。建筑物嚴格控制在建筑紅線范圍內。臨街建筑東南側退紅線10米，西南退紅線4米。各幢樓間距按現(xiàn)行規(guī)范、規(guī)定執(zhí)行。住宅布置與當?shù)貧夂驐l件及居民居住習俗相結合，住宅以南北向布置為主。6、交通組織規(guī)劃6.1道路交通組織小區(qū)規(guī)劃采用環(huán)狀道路與支狀道路相結合。道路規(guī)劃為二級制：小區(qū)組團道路、宅前道路。道路寬度：4米宅前道路寬度：2.5米小區(qū)道路環(huán)狀布局，把組團有效的聯(lián)系起來，宅前路則結合住宅布置，方便靈活地到達各住戶。小區(qū)道路采用混凝土整體路面。6.2靜態(tài)交通：沿小區(qū)主干道布置小區(qū)的停車位，既接近住戶，又方便停車，小汽車停車采用地上地下相結合，設置一個集中地下停車庫；并設置地下室作為居民停放自行車和儲藏雜物使用，整個小區(qū)的停車率按10％考慮。7、小區(qū)綠化環(huán)境規(guī)劃：7.1綠化布局思想點、線、面相結合，分散布置。實現(xiàn)小區(qū)住宅的“均好性”為主導思想。綠地設置以貼近居民生活為前提。7.2綠化布局綠化景觀設計：本小區(qū)外部景觀較差。本次設計以強化小區(qū)內部景觀及建筑形象為主，場地周邊綠化種植隔離，提升小區(qū)的整體檔次。綠化景觀設計利用地形和場地條件，以景觀軸線為紐帶，以“均好性”為原則，建筑擺布錯落有致，使得空間開合、收放有序，自然、大氣并富有趣味，綠化景觀設計遵循“一軸線、二組團、五核心”的規(guī)劃結構。一軸線為4米的小區(qū)車行道；兩組團結合組團中心綠地，景觀綠地均勻分布，給居民生活提供了便利；五核心分別為五棟高層住宅樓。通過這些要素將本居住小區(qū)打造為富有特色和個性的綠色生態(tài)家園。8、小區(qū)景觀環(huán)境規(guī)劃：8.1環(huán)境設計線索與出發(fā)點步行景觀帶為居住區(qū)的主要線索，成為交流和溝通的橋梁和紐帶。由于道路收放有序變化，步移景異之感油然而生。小區(qū)中心形成有機序列，文化特色濃郁。綠化景觀系統(tǒng)同步行系統(tǒng)疊合在一起，人行于其間，隨著視點的變化，處處見景。本設計從活動特性、節(jié)點空間、界面空間等方面提出景觀系統(tǒng)的細部外觀。9、公建配置計劃：小區(qū)的公共服務設施按照《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》中的配套設施設計，沿東南、西南規(guī)劃路設置商業(yè)鋪面。結合小區(qū)商業(yè)鋪面設置房產(chǎn)維修、物業(yè)管理、文化活動站、居委會、警務、郵電、銀行等服務功能。另外，沿街商鋪配置綜合食品店、綜合百貨店、餐飲等其它第三產(chǎn)業(yè)設施。小區(qū)市政基礎設施都按有關要求設置，小區(qū)設垃圾收集點一處。10、建筑設計10.1.住宅型式：本小區(qū)住宅設計本著以人為本的指導思想。整個小區(qū)均為高層，住宅套型提供了多種不同標準以適應不同的居民需求。附表四住宅戶型及面積統(tǒng)計表戶型套內建筑面積套數(shù)戶型比（%）1二室一廳46.83～90.228642.62二室二廳56.8～99.08188283三室二廳105.6～135.44154234一室戶43.3446.410.2.住宅內部設計：10.2.1戶型以公建部分層高為一層4.5米，二層4.2，三層和四層3.6，住宅層高為2.10.3外型設計運用簡結明快、主題化的手法詮釋建筑形體的美感，體現(xiàn)輕靈飄逸的建筑性格，塑造清爽別致、個性鮮明的小區(qū)形象。設計中注重虛實對比，結合具體戶型和所在位置安置轉角窗和凸窗，爭取好的朝向和景觀視線。整體建筑形式清爽明快，具有文化內涵。11消防設計：11.1小區(qū)的住宅耐火等級均為二級，各棟建筑物之間均能滿足《防火規(guī)范》中防火間距的要求。11.2小區(qū)西北面市政規(guī)劃道路環(huán)繞，消防車均可順利到達，小區(qū)內部消防車道貫通并與市政道路相連接，末端設消防回車場。消防車道的設置及建筑間距均符合規(guī)劃要求，消防車道寬度4米，最小轉彎半徑均滿足要求，消防車道能承受消防車荷載要求。內部消防車道順暢，消防車撲救登高面滿足要求。11.3小區(qū)內各建筑物均滿足《防火規(guī)范》中關于防火分區(qū)和防煙分區(qū)的要求。12、環(huán)保設計：12.1為防止噪聲產(chǎn)生，沿街外側窗，采用塑鋼中空隔音窗。12.2污水、雨水采用分流制，生活污水經(jīng)化糞池截流處理，之后再排入市政污水管道。12.3為防止噪聲產(chǎn)生，常用水泵的基底均設隔振處理設施，水泵進、出口設橡膠軟接頭、緩閉止回閥。13、經(jīng)濟技術指標：13.1總用地面積：小區(qū)規(guī)劃用地：12763.8m2①住宅用地：66136m2②公建用地：1400m2③道路用地：12000m2④公共綠地：3956.8m213.2總居住戶數(shù)：716戶13.3總建筑面積：99694其中：①住宅面積：66136m2陽臺面積：5158m2②公建配套用房：8628.7m2③地下停車庫：11000m213.4容積率：6.9313.5停車位：20輛/140輛（地面/地下）13.6建筑密度：43.82％13.10綠化覆蓋率：31％第二節(jié)結構設計說明（一）、建筑物所在地與結構專業(yè)設計有關的自然條件：基本風壓：0.40KN/M2;基本雪壓：0.20KN/M2;凍土深度：1.10M;抗震設防烈度為7度，設計基本地震加速度值為0.10g（二）、本工程設計中依據(jù)的主要規(guī)范、規(guī)程和標準：(1)建筑工程抗震設防分類標準(GB50223-2004)(2)建筑結構可靠度設計統(tǒng)一標準(GB50068-2001)(3)建筑結構荷載規(guī)范(GB50009-2001)（2006年版）(4)混凝土結構設計規(guī)范(GB50010-2002)(5)建筑抗震設計規(guī)范(GB50011-2001)(6)高層建筑混凝土結構技術規(guī)程(JGJ3-2002)(9)濕陷性黃土地區(qū)建筑規(guī)范(GB50025-2004)(10)建筑地基處理技術規(guī)范(JGJ79-2002)(11)建筑地基基礎設計規(guī)范(GB50007-2002)(12)建筑樁基技術規(guī)范(JGJ94-94)(13)建筑邊坡工程技術規(guī)范(GB50330-2002)(14)鋼筋焊接及驗收規(guī)程(JGJ18-2003)(15)工業(yè)建筑防腐蝕設計規(guī)范(GB50046-95)(16)人民防空地下室設計規(guī)范(GB50038-2005)(17)地下工程防水技術規(guī)范(GB50108-2001)建設方提出的符合有關法規(guī)、標準與結構有關的書面要求（三）、建筑專業(yè)及水、暖、電等專業(yè)提供的有關資料。（四）、建設單位提出的符合有關標準、法規(guī)的與結構有關的合理要求。本工程方案設計階段，建設單位尚未委托巖土工程勘察工作，但參照場地周圍既有的建筑物，估計本工程場地無不良工程地質，不屬抗震不利地段，有待正式巖土工程勘察報告評估場地穩(wěn)定情況及選定基礎方案。結構設計（一）、一般情況結構設計說明：建筑結構的安全等級：暫按二級考慮?？拐鹪O防烈度為7度，設計基本地震加速度值為0.10g結構的設計使用年限50年。根據(jù)明瑞金都商住小區(qū)住宅樓的功能要求和場地條件以及建筑方案初步確定，高層住宅樓選用鋼筋混凝土框架剪力墻結構，剪力墻的抗震等級為二級，框架抗震等級為二級。墻體一～四層采用M10混合砂漿砌筑MU10燒結承重多孔磚。四層以上采用M7.5混合砂漿砌筑、MU10燒結承重多孔磚。地基基礎方案：最終方案待巖土工程勘察報告提出后確定。初步設想如果工程地質條件許可時，考慮采用筏板基礎。（二）、需要說明的其他問題建議建設單位盡快委托巖土工程勘察工作。

第六章采暖、通風給排消防電氣第一節(jié)采暖、通風1設計依據(jù)1.1確定的方案設計及建筑平、立、剖面圖。1.2主要設計規(guī)范：《建筑設計防火規(guī)范》（GBJ16-87）《采暖通風與空氣調節(jié)設計規(guī)范》（GBJ19—87）《汽車庫建筑設計規(guī)范》（GBJ100-98）《汽車庫、修車庫、停車場設計防火規(guī)范》（GB-50067-97）1.3氣象資料冬季采暖室外計算溫度：-13℃最大凍土深度：1.10米。2.采暖2.1采暖設計范圍：商場、汽車庫、住宅2.2室內設計參數(shù)：采暖室內設計溫度：商場16°C汽車庫5°C住宅客廳臥室：20℃2.3采暖形式：商鋪散熱器采暖，住宅地板輻射采暖。地下汽車庫大門采用電熱風。2.4熱源：商鋪由每一單元設置的壁掛爐提供，住宅由各住戶廚房設置的壁掛爐提供3、通風地下二層平時為庫房，戰(zhàn)時為六級人防，設計平時通風系統(tǒng)，戰(zhàn)時清潔式、濾毒式及隔絕式通風。地下一層為汽車車庫及設備用房，設計通風系統(tǒng)。本工程公共衛(wèi)生間設吊頂式換氣扇，住宅衛(wèi)生間設換氣扇，廚房考慮排油煙機插座。第二節(jié)給排水、消防設計1、設計依據(jù)1.2建設單位提供的室外給排水管道的簡單情況及建設單位對設計的有關要求。1.3主要設計規(guī)范：《建筑設計防火規(guī)范》（GBJ16-87）（2001年版）《建筑給排水設計規(guī)范》（GB50015-2003）《建筑滅火器配置設計規(guī)范》（GB50140-2005）2、設計內容及范圍：2.1室內給排水設計2.2消防給水設計3、室內給水設計3.1用水量：小區(qū)最高日生活用水量：449.4m3，最大時用水量：24m33.2生活給水系統(tǒng)豎向分三個區(qū)，一～四層商場為低區(qū)，五～十五層為中區(qū)。十六層以上為高區(qū)(1)、低區(qū)生活給水由室外給水管網(wǎng)直接供給，高區(qū)生活給水系統(tǒng)由設于地下二層的水泵房的高區(qū)變頻自動給水設備供給，中區(qū)生活給水系統(tǒng)由設于地下室的水泵房的高區(qū)變頻自動給水設備減壓后供給。(2)、人防地下室設水箱，供戰(zhàn)時儲備飲用水及生活用水，戰(zhàn)時洗消染毒廢水排入染毒水池內，待隔離時間過后，經(jīng)手搖泵提升排出室外4、室內排水設計：4.1、本住宅內采用雨污分流制，污廢水按不滿流設計，雨水管按滿流設計。4.2、污水經(jīng)化糞池處理后，集中經(jīng)污水管道排入市政排水管網(wǎng)。單體內均采用污、廢水合流制排放系統(tǒng)，高層廚房為設有伸頂通氣管的單立管系統(tǒng)，高層住宅衛(wèi)生間為設有專門通氣管的雙立管系統(tǒng)，底層單獨排出。污廢水排出室外經(jīng)化糞池初步處理后排入市政管網(wǎng)，小區(qū)內設兩座80m34.3、單體建筑屋面排水采用有組織內排水排入室外雨水井。5、消防給水系統(tǒng)5.1設室內消火栓系統(tǒng)，消防栓用水量15l/s每根消防立管流量：10l/s，每個消火栓出水量：5l/s，每層消火栓設置及個數(shù)滿足兩股水柱同時到達建筑物任何部位。室外消防用水量:10l/s5.2每棟樓屋頂設10m35.3地下車庫設自動噴水滅火系統(tǒng)，自動噴水量20L/S.6.建筑滅火器配置依《建筑滅火器配置設計規(guī)范》要求，在商場內設手提干粉滅火器第三節(jié)電氣設計本小區(qū)建筑面積99694平方米。其中：住宅66136平方米,公建用房19682.7平方米，商業(yè)用房13923.3平方米，地下110000平方米。強電系統(tǒng)：1.設計依據(jù)：1.建設單位提供的設計任務書。2.相關專業(yè)提供的工程資料。3.采用的主要標準及規(guī)范：《民用建筑電氣設計規(guī)范》JGJ/T16-92《住宅計規(guī)范》GB50096-19992003版《低壓配電設計規(guī)范》GB50054-95《10KV及以下變電所設計規(guī)范》GB50053-94《高層民用建筑設計防火規(guī)范》GB50054-952005版《人民防空地下室設計規(guī)范》GB50038-942005版《火災自動報警系統(tǒng)設計規(guī)范》GB500116-98《有線電視系統(tǒng)工程技術規(guī)范》GB50200-942.設計內容（1）用電量指標及負荷計算用電量指標依據(jù)《住宅設計規(guī)范》和《民用建筑電氣設計規(guī)范》的規(guī)定，以及適度超前的原則，住戶每戶安裝功率為6kw，公共建筑100W/m2，地下建筑20W/m2,小區(qū)內總用電安裝負荷1606kw，計算負荷有功功率888kW，無功功率519kvar，視在功率1034kVA，住宅自然功率因數(shù)0.9，公共建筑及地下建筑自然功率因數(shù)0.8，在變電所低壓側集中進行無功補償，補償170kvar后，視在功率935KVA，補償后功率因數(shù)0.95。（2）供電電源高壓10KV兩路，一用一備分段運行，備用電源須滿足一、二級負荷。低壓系統(tǒng)分段運行，當一路電源故障，聯(lián)絡開關自動投入，確保一、二級負荷。功率因數(shù)在低壓側集中補償，補后功率因數(shù)大于0.9。負荷分級一級負荷屋頂增壓泵，消防泵、應急與疏散照明，事故照明。二級負荷生活水泵，樓梯間、小區(qū)公共區(qū)域等重要場所照明。三級負荷住宅照明及其他。變配電系統(tǒng)根據(jù)負荷容量及其分布，按有關規(guī)范、導則、細則的規(guī)定以及小區(qū)建設的要求，設計中考慮方案為建設10/0.4KV箱變向各單體建筑供電，箱變容量2×630KVA，各單體建筑內低壓配電。變配電系統(tǒng)須待與供電部門協(xié)商后決定。計費方式采用高供高計，低壓側動力與照明分開計費，商業(yè)與住宅分開計費，或按供電部門擬定采用高供低計。線路及敷設方式住宅小區(qū)屬“建筑面積較大的新建居民住宅小區(qū)及高層建筑小區(qū)，城網(wǎng)送電線路和中壓配電線路采用電纜線路”，電纜材料選用全塑電纜，電纜截面選擇按輸送容量，經(jīng)濟電流密度，熱穩(wěn)定，敷設方式等條件較核。（6）消防聯(lián)動控制系統(tǒng)小區(qū)內設消防聯(lián)動控制系統(tǒng)，由設于消火栓內的報警按鈕手動控制設于屋頂水箱間內的屋頂增壓泵等消防設備對火災發(fā)生處進行消防滅火處理。地下車庫采用總線制及多線制區(qū)報警系統(tǒng)，由設于消防值班室內的區(qū)域報警控制器對消防設備進行控制。弱電系統(tǒng)：明瑞金都住宅小區(qū)建筑占地面積為12763.8平方米，總建筑面積為99694平方米，本方案的設計以經(jīng)濟、實用、方便、技術先進、后期可升級為指導思想，系統(tǒng)設計方案中包括電話系統(tǒng)、計算機網(wǎng)絡系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、小區(qū)安防及出入口管理，停車場管理系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)、樓宇對講系統(tǒng)，小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)七個子系統(tǒng)。設計依據(jù)：《城市住宅建筑綜合布線系統(tǒng)工程設計規(guī)范》CECS119：2000；《建筑與建筑群綜合布線系統(tǒng)工程設計規(guī)范》GB/T50311—2000；《城市住宅區(qū)和辦公樓電話通信設計標準》YD/T2008—93；《接入網(wǎng)工程設計規(guī)范》YD/T5097—2001；《火災自動報警系統(tǒng)設計規(guī)范》GB50116—98；《住宅設計規(guī)范》GB50096—1999；《智能建筑設計標準》GB/T50314—2000。綜合布線：目前，綜合布線系統(tǒng)可將語音、數(shù)據(jù)、圖像等各類多媒體通信業(yè)務納入，考慮到經(jīng)濟適用的原則，本系統(tǒng)對住宅樓和商用面積采取不同的解決方案。1、電話系統(tǒng)1.考慮消費實際，按每戶一個出線口計（用戶可通過智能弱電接線箱分支），商場等公共場所在適當位置設出線口。辦公室每間一個出線口。2.小區(qū)物業(yè)管理處設2000對電話交接箱，市話電纜根據(jù)市電信部門的規(guī)范確定。3.單體建筑根據(jù)具體情況設置電話交接箱，再用電話電纜、RBV銅芯線引入用戶。2、計算機網(wǎng)絡系統(tǒng)由于信息化社會的快速發(fā)展，用戶對計算機網(wǎng)絡的需求已日益明顯，目前對于住宅樓寬帶接入采用方案有XDSL（有ADSL、HDSL、VDSL等幾種）、以太網(wǎng)接入，HFC接入三種，對于新建住宅樓，以太網(wǎng)方式接入，以其帶寬大，承載業(yè)務能力強成為首選方案。在設計方案中針對不同的應用采用不同的設計標準，以求系統(tǒng)具有更好的性價比。1.小區(qū)物業(yè)管理處設網(wǎng)絡接入設備，外網(wǎng)光纖接入。2.住宅每戶設LVA終端接入點一個，辦公、商場等公共場所在適當位置設LVA終端接入點，采用骨干千兆以太網(wǎng)100M到終端。3、有線電視系統(tǒng)：有線電視系統(tǒng)的設計在應滿足造價，頻道數(shù)量，運營管理等方面的要求基礎上進行設計。本方案擬采用就近接入地方有線電視網(wǎng)的接入方式，在小區(qū)物業(yè)管理中心設管理工作站，對每一住戶的分配器進行地址編碼，通過管理工作站的參數(shù)設置，可以達到每戶節(jié)目通/斷或有/無擾碼的控制，便于后期有線電視的收費及端口管理。系統(tǒng)由管理中心前端接收機、放大器、控制器、過流分配器、智能分配器，普通分支分配器、視頻電纜構成。4、樓宇對講系統(tǒng)本系統(tǒng)由住戶對講分機、隔離器對講主機、電磁鎖/電控鎖、聯(lián)網(wǎng)主機、不間斷電源、管理操作臺等設備構成。系統(tǒng)中對講分機設于住戶家中，當小區(qū)外有來訪人員時，門衛(wèi)保安可通過聯(lián)網(wǎng)的對講系統(tǒng)直接呼叫分機，可以在小區(qū)出入口一級實現(xiàn)有效人員出入管理，將非授權的人員欄截在小區(qū)之外，使小區(qū)公共區(qū)域的安全性進一步提高，按業(yè)主需求，可配置成可視對講系統(tǒng)。5、小區(qū)安防及出入口管理、停車場管理系統(tǒng)小區(qū)安防在小區(qū)的道路紅線附近，沿小區(qū)外圍設置主動式紅外探測器，必要地段設兩對或多對紅外探測器，實現(xiàn)小區(qū)周邊的防越系統(tǒng)，出入口設防寵物型的紅外/微波雙鑒探測器，在24：00至次日6：00之間打開，可提示值班人員有無人員出入，減少安防值班人員疲勞程度；在小區(qū)公共區(qū)域設帶云臺的球型攝像機，美觀的同時又可實現(xiàn)對小區(qū)的實時電視監(jiān)視確保住戶安全。商用部分，在其出入口預留線纜，視承包者的需求，安裝監(jiān)視終端。出入口管理在出入口設通道閘，小區(qū)住戶分發(fā)出入卡片，實現(xiàn)日常的人員出入管理夜間通過出入口的紅外/微波雙監(jiān)探測器提示人員的出入需求，經(jīng)保安查驗控制人員出入，實現(xiàn)小區(qū)的出入口管理。對于外部來訪者，可通過對講系統(tǒng)核實其身份后，控制出入。停車場管理系統(tǒng)本系統(tǒng)由卡機，地感機圈，讀卡機、語音報價提示器，道閘、電子顯示屏管理工作站等設備組成，可以實現(xiàn)③等功能，推薦小區(qū)采用信息卡認證方式，可實現(xiàn)小區(qū)出入/停車/門禁（必要處設置）一卡管理。6、公共廣播系統(tǒng)考慮到小區(qū)住宅周邊環(huán)境的舒適度，同時可滿足小區(qū)公共事務的通知，緊急狀況下的疏散指揮，小區(qū)設公共廣播系統(tǒng)，系統(tǒng)主機設于物業(yè)管理中心，主要由音源設備、功率放大器，手動/自動選區(qū)模塊，室外揚場器終端組成。7、物業(yè)管理系統(tǒng)現(xiàn)代化的住宅區(qū)應達到更舒適的居住標準，本系統(tǒng)中通過傳感器，現(xiàn)場控制器，協(xié)議/接口轉換器，上位管理機，實現(xiàn)室外景觀照明、水池、機電設備等的遠程集中監(jiān)控，小區(qū)物業(yè)中心為本系統(tǒng)中心。在本系統(tǒng)中，可將水、電、氣表的遠程抄表信息納入，實現(xiàn)全方位的小區(qū)信息管理系統(tǒng)。組織機構與小區(qū)物業(yè)管理公司組織機構青海明瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司按現(xiàn)代化管理組建管理機構，實行董事會下的總經(jīng)理負責制，總經(jīng)理下設副總經(jīng)理2人，分管經(jīng)營業(yè)務和行政事務，經(jīng)營業(yè)務副總經(jīng)理下設工程部、開發(fā)部，行政事務副總經(jīng)理下設辦公室、財務部。公司共有員工31人。組織機構設置如下所示：組織機構框圖董事會董事會總經(jīng)理總經(jīng)理行政事務副總經(jīng)理經(jīng)營業(yè)務副總經(jīng)理行政事務副總經(jīng)理經(jīng)營業(yè)務副總經(jīng)理財務部辦公室開發(fā)部工程部財務部辦公室開發(fā)部工程部小區(qū)物業(yè)管理明瑞公司商住小區(qū)建成后，物業(yè)管理委托青海農(nóng)牧控股有限公司注冊的佳馨物業(yè)有限公司負責。第八章項目實施進度計劃安排項目建設期安排為二年零兩個月，其中2008年5月至2009年1月完成項目批復，資金籌措、危舊房拆遷，工程地質鉆探，工程設計等；2009年1月至2009年11月完成土建工程，2009年5月至2010年5完成設備購置、安裝、內外裝飾工程及收尾工程。工程2010年6月至2010年7月份竣工驗收。項目實施進度安排表項目階段2008年2009年2010年5612345678910111278910111212345678910前期工作土建工程設備購置安裝內外裝飾收尾工程竣工驗收安全管理建設總投資及資金來源投資估算依據(jù)1、項目投資估算依據(jù)規(guī)劃方案及有關文字說明，主要工程量是按規(guī)劃方案框算編制，并且參考類似規(guī)模建筑來確定本項目投資。定額采用：土建工程參考《青海省一建筑安裝工程預算定額》1999年版，并參考本地區(qū)類似工程投資情況估算。安裝工程按《青海省統(tǒng)一安裝工程預算定額》2000版，參考設備安裝估算指標并根據(jù)本工程情況作相應調整。材料價格參考《青海省西寧地區(qū)工程建筑材料及預算價格》，主要建筑材料省定額站發(fā)布的2004年第4季度指導價格調整。3、主要設備價格是參照市場詢價和現(xiàn)行價進行編制。4、工程其它費用是按照省上現(xiàn)行有關規(guī)定估列；5、工程基本預備費按費用3%考慮。固定資產(chǎn)投資估算明瑞金都住宅小區(qū)固定資產(chǎn)投資為2.5億元，其中：土地征用及補償費7680萬元，預備費用717.4萬元，建設期借款利息361.7萬元。工程主要材料消耗：鋼材5920噸，木材3967.2m、水泥22792.8各項工程投資組成如下：1、建安工程費13700萬元2、附屬工程1466.7萬元3、土地征用費及補償費7680萬元4、其它費用1074.2萬元5、預備費717.4萬元6、建設期借款利息361.7萬元合計25000萬元資金籌措方案及投資使用計劃資金籌措項目總投資資金來源于自籌和借款，共計2.5億元，其中建設單位自籌1.5億元，占總投資的60%，銀行借款1億元，占總投資的40%。資金使用計劃項目總投資2.5億元，分二年使用，在建設期第一年使用4213.69萬元，第二年使用20786.3萬元，詳見投資使用計劃與資金籌措表。經(jīng)濟效益測算項目經(jīng)濟效益分析是依據(jù)國家計委、建設部頒發(fā)的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第二版）》、〈企業(yè)會計準則〉和新財務制度的有關規(guī)定進行測算。1、評價基礎與參數(shù)項目計算期依據(jù)房屋市場及所處地段確定為3年，包括項目建設期1年；項目基準內部收效益率選用6%標準進行評價；項目基準投資回收期選用5年標準進行評價；商品房及商業(yè)服務用房出售價格參考當?shù)叵嗤愋头课莸默F(xiàn)行價格。2、成本估算物業(yè)管理費工程建成后，物業(yè)管理委托佳馨物業(yè)管理有限公司負責管理，故本項目效益測算中不作考慮。銷售費用銷售費用為項目經(jīng)營中發(fā)生的廣告、宣傳費等，按銷售收入的2%計取。財務費用本項目總投資貸款，經(jīng)營期發(fā)生的利息，按年利率6%計入財務費用。4）經(jīng)營成本本項目經(jīng)營成本為建筑投資、銷售費用等，第一年經(jīng)營成本為3970.4萬元,第二年為20698.3萬元,第三年為331.3萬元。成本估算總成本估算按建設投資、銷售費用、財務費用等各項費用之和計算，見附表3。經(jīng)營收入與稅金經(jīng)營收入售房計劃項目建設期2年，建設期第二年售房率為40%，第三年售房率為60%經(jīng)營收入本項目產(chǎn)品為商場、住宅，同時出售。商業(yè)房建筑面積22372㎡，售價按7000元/㎡，建成后第一年預售收入6264.1萬元，第二年預售收入9396.2萬元。住宅建筑面積66136㎡,售價按1140元/㎡，建成后第一年預售收入5290.9萬元，第二年預售收入7936.3萬元。根據(jù)以上收入合計第一年總收入11555萬元，第二年總收入17332.5萬元，總收入合計28887.5萬元。經(jīng)營收入見附表4。稅金本項目應繳納的稅率營業(yè)稅5%，城市建設維護稅7%，教育費附加費3%，總售房稅及附加費4333.2萬元，詳見附表4。財務盈利能力分析售房利潤總額為10645.7萬元，上繳所得稅3513.2萬元，售房稅后的利潤7132.5萬元，詳見附表6。經(jīng)計算，評價的主要指標為：（1）售房投資總利潤率：42.60%（稅前）（2）售房投資總利潤率：28.50%（稅后）（3）售房投資總利稅率：51.20%（稅前）（4）售房投資總利稅率：37.20%（稅后）（5）資本金總利潤率：82.20%（稅前）（6）資本金總利潤率：55.10%（稅后）（7）財務內部收益率：62.20%（稅前）（8）財務內部收益率：43.30%（稅后）（9）財務凈現(xiàn)值Ic=6%：5237.9萬元(稅后)（10）投資回收期：2.50年（稅后）5、清償能力分析（1）借款本息：銀行借款1億元，實際利率為6%。（2）還款資金來源：償還建設期借款本息的資金來源于售房收入和自有資金。從借款日起，銀行借款償還期為1.35年。6、不確定性分析1）盈虧平衡分析（1）銷售面積盈虧平衡點銷售面積盈虧平衡點=總成本/[平均銷售單價×（1-營業(yè)稅率）] =25000/[3263.8*(1-5.5%)]=81055.7平方米占計劃銷量99694平方米的81.30%（2）銷售價格盈虧平衡點銷售價格盈虧平衡點=總成本/[銷售量×（1-營業(yè)稅率）] =25000/[99694*(1-5.5%)] =2653.6元/平方米為計劃平均銷售價2653.6元/平方米的81.30%。2）敏感性分析（1）建設投資對項目影響從建設投資敏感性分析表說明，當投資增加10%，稅后利潤降為8641.4萬元，稅后投資利潤率下降為21.4%，說明應嚴格控制建設投資，不使其增加；當投資減少10%，稅后利潤上升為8476.2萬元，較基本方案多實現(xiàn)純利潤1343.7萬元，稅后投資利潤率為36.9%，較基本方案增加8.4個百分點。（2）經(jīng)營收入對項目影響從經(jīng)營收入敏感性分析表說明，當項目經(jīng)營收入（含售價和銷售面積兩個因素）較基本方案增加10%，實現(xiàn)純利潤9768.5萬元，投資利潤率上升為39.1%。當經(jīng)營收入降低10%，投資利潤率降為26.8%。從以上分析結果表明,該項目具有較好的盈利能力和較強的抗風險能力，項目的財務角度可行。第十一章結論青海明瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬建的明瑞金都住宅小區(qū)工程對加快西寧市危舊房改造，改善城市環(huán)境，增強城市功能，提高城市品位都具有著重要的作用，同時，該項目的建設對拉動經(jīng)濟增長和安排就業(yè)具有積極的現(xiàn)實意義。該項目建設用地位于長江路以東、匯通大廈以北、省地稅局以南（省二建茶卡鹽場辦事處用地），項目選址及建設符合西寧市城市總體規(guī)劃的要求。明瑞金都商住小區(qū)工程為多幢集商貿(mào)、住宅為一體的綜合性商業(yè)建筑，項目總建筑面積99694平方米，總投資2.5億元，實現(xiàn)售房利潤總額10645.7萬元，所得稅3513.2萬元，總投資回收期2.59年，財務內部收益率43.3%，銀行借款償還期1.35年。經(jīng)濟效益分析表明：項目主要財務指標較好，在財務上是可行的。幾點建議明瑞金都商住小區(qū)工程為一商住建筑，建設在下階段方案比選中，進一步根據(jù)整體功能要求，優(yōu)化方案，節(jié)省投資。2、項目投資較大建議在一步工作中，積極落實資金到位工作，加快項目建設步伐，盡快發(fā)揮經(jīng)濟效益。3、加強建設階段的管理。小產(chǎn)權房”并不是一個法律上的概念，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的“小產(chǎn)權房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權證的房產(chǎn)。所以，“小產(chǎn)權”其實就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權”，它并不構成真正法律意義上的產(chǎn)權。說的再直白一些，“小產(chǎn)權房”是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。目前的“小產(chǎn)權房”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權房”有兩種：一種是在集體建設用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，連外村農(nóng)民都不能夠買；另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設的。和一般意義上的商品房相比，“小產(chǎn)權房”沒有土地出讓金概念，也沒有開發(fā)商瘋狂的利潤攫取，所以，“小產(chǎn)權房”的價格，一般僅是同地區(qū)商品房價格的1/3甚至更低。這是大量城鎮(zhèn)居民頂著產(chǎn)權風險購買“小產(chǎn)權房”的根本原因。法律屬性那么，鄉(xiāng)產(chǎn)權房的法律屬性如何，其究竟是否合法、能否購買或轉讓？首先應當明確的是鄉(xiāng)產(chǎn)權房只要依法辦理了相關審批手續(xù)，其就是合法建筑，法律是允許鄉(xiāng)村集體在集體土地上建造住宅的。因此，并非只要是鄉(xiāng)產(chǎn)權房就是非法建筑，其只是因銷售環(huán)節(jié)存在的一些問題和現(xiàn)行法律法規(guī)發(fā)生沖突，才讓人誤認為是非法建筑。

既然是合法的，那么鄉(xiāng)產(chǎn)權房是否可以購買和轉讓呢？根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也只有享有使用權，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到的法律認可與保護，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見，鄉(xiāng)產(chǎn)權房是不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售的。但這并不是說鄉(xiāng)產(chǎn)權房就不能轉讓，而是說其轉讓或銷售的對象是有限制的，只能在集體成員內部是可以轉讓、置換。

小產(chǎn)權和大產(chǎn)權1、全部產(chǎn)權（大產(chǎn)權）

國務院《關于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》中規(guī)定：凡按市場價購買的公房，購房者能夠擁有全部產(chǎn)權。市場價也就是住宅市場的行市價格或牌價價格。國家和地方政府不予壓低和抬高，隨行就市，任由買賣雙方商定，只要雙方能接受，即可成交。按照市場價購得住宅的房主，也就擁有了住宅的各項支配權利，也就是擁有了房屋、住宅的占有權、使用權、收益權和處分權。在這，房屋的全部產(chǎn)權與房屋的所有權是等同的，只不過是二者的提法有所不同。相對于“部分產(chǎn)權”而言，“全部產(chǎn)權”才有存在的意義。2、部分產(chǎn)權。（小產(chǎn)權）

小產(chǎn)權房”并不是一個法律上的概念，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的“小產(chǎn)權房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權證的房產(chǎn)。所以，“小產(chǎn)權”其實就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權”，它并不構成真正法律意義上的產(chǎn)權。說的再直白一些，“小產(chǎn)權房”是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。前的“小產(chǎn)權房”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權房”有兩種：一種是在集體建設用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，連外村農(nóng)民都不能夠買；另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設的。一般意義上的商品房相比，“小產(chǎn)權房”沒有土地出讓金概念，也沒有開發(fā)商瘋狂的利潤攫取，所以，“小產(chǎn)權房”的價格，一般僅是同地區(qū)商品房價格的1/3甚至更低。這是大量城鎮(zhèn)居民頂著產(chǎn)權風險購買“小產(chǎn)權房”的根本原因。法律屬性鄉(xiāng)產(chǎn)權房的法律屬性如何，其究竟是否合法、能否購買或轉讓？首先應當明確的是鄉(xiāng)產(chǎn)權房只要依法辦理了相關審批手續(xù)，其就是合法建筑，法律是允許鄉(xiāng)村集體在集體土地上建造住宅的。因此，并非只要是鄉(xiāng)產(chǎn)權房就是非法建筑，其只是因銷售環(huán)節(jié)存在的一些問題和現(xiàn)行法律法規(guī)發(fā)生沖突，才讓人誤認為是非法建筑。既然是合法的，那么鄉(xiāng)產(chǎn)權房是否可以購買和轉讓呢？根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也只有享有使用權，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到的法律認可與保護，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見，鄉(xiāng)產(chǎn)權房是不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售的。但這并不是說鄉(xiāng)產(chǎn)權房就不能轉讓，而是說其轉讓或銷售的對象是有限制的，只能在集體成員內部是可以轉讓、置換。

小產(chǎn)權和大產(chǎn)權1、全部產(chǎn)權（大產(chǎn)權）

國務院《關于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》中規(guī)定：凡按市場價購買的公房，購房者能夠擁有全部產(chǎn)權。市場價也就是住宅市場的行市價格或牌價價格。國家和地方政府不予壓低和抬高，隨行就市，任由買賣雙方商定，只要雙方能接受，即可成交。按照市場價購得住宅的房主，也就擁有了住宅的各項支配權利，也就是擁有了房屋、住宅的占有權、使用權、收益權和處分權。在這里，房屋的全部產(chǎn)權與房屋的所有權是等同的，只不過是二者的提法有所不同。相對于“部分產(chǎn)權”而言，“全部產(chǎn)權”才有存在的意義。2、部分產(chǎn)權。（小產(chǎn)權）

根據(jù)國務院《關于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進行城鎮(zhèn)住宅制度改革的通知》，職工購買公有住宅，在國家規(guī)定的住房面積內，可以按標準價出售。職工購房后另外擁有部分產(chǎn)權，可以繼承和出售，但出售要在購買5年以后才能進行，原售房的產(chǎn)權單位有優(yōu)先購買權，售房的收入在扣除相關稅費后，按個人與單位或政府各自所占的產(chǎn)權比例進行分配。從這里可以看出部分產(chǎn)權和全部產(chǎn)權的一些區(qū)別。部分產(chǎn)權與全部產(chǎn)權的不同之處在于，部分產(chǎn)權是強調永久使用權和繼承權，而對收益權和處分權的行使則限定在一定范圍之內。2011年，他閉門不出，開始一筆一畫、一絲不茍的伏案抄寫《杜甫全集》，歷時10個月終于完成，最近交付出版。記者看到，該書以古書形式裝訂，圖文并茂，浩浩巨帖，首尾一規(guī)，點畫嚴謹，毫無懈怠。“一般都是半夜起來寫，一是心靜，再一個是周圍環(huán)境也沒有什么干擾，這時候可以說是屏息凝思，全神貫注。”徐殿庭說起自己喜愛的書法，頗為激動。他說，手抄這些詩集，除了弘揚杜詩，在抄寫的過程中，也能更深入地理解一些杜甫詩的精髓。長時間的書寫讓他感受頗深，有一天凌晨他還即興寫了一首八言詩，表達感慨。采訪中記者看到，《杜甫全集》只是徐殿庭抄寫的眾多作品中的一部，在他家中書房里還擺放了很多其它作品，如《金剛經(jīng)》、《道德經(jīng)》、《孫子兵法》、《論語》、《離騷》、《三國演義》等，其中有書籍、條幅、長卷等不同的表現(xiàn)形式，至少在150萬字以上。老人告訴記者，他還打算用幾年時間，把四大名著里其余三部也抄寫一遍?！皩懮习a了，現(xiàn)在不是坐不下來的問題，而是每天不寫都覺得少點啥。”徐殿庭笑笑說，由于最近幾年書寫密集，頸椎、手腕等都出現(xiàn)不適，家人也勸他別寫了或少寫點，但他說停不下來了，身不由已。雖然有些作品送了親朋好友，有些作品只是寫好收藏在家里，但他說不管歸宿如何，自己享受的是抄寫的過程，這個過程讓他心情愉悅。徐殿庭向記者坦言：“人生太短暫了，當離開這個世界的時候，看能留些什么，想留點東西，至于抄寫這條路能走多遠，我想只要一息尚存，還是要堅持下去的?！币苍S，這正如他在寫作感悟中所說：“寄身翰墨終不悔，清凈無求天地寬”。出部分產(chǎn)權和全部產(chǎn)權的一些區(qū)別。部分產(chǎn)權與全部產(chǎn)權的不同之處在于，部分產(chǎn)權是強調永久使用權和繼承權，而對收益權和處分權的行使則限定在一定范圍之內。第1天：成都—臥龍—日隆—丹巴（350KM）住宿：丹巴經(jīng)成灌高速到都江堰市，進入岷江峽谷，逆流而上至映秀。到臥龍參觀中國大熊貓研究保護中心，觀賞國寶大熊貓。翻越巴朗山（4523米），運氣好的話可以看到四周的云海，在貓鼻梁遠眺四姑娘山前往長坪溝景區(qū)，騎馬或徒