蘇州吳中區(qū)蘇蠡路項目定位及企劃提報

蘇州吳中區(qū)蘇蠡路項目定位及企劃提報第一部分【項目定位分析及定位篇】種項目立基分仁析項目四至陷東側(cè)：緊鄰揪城市主干道己蘇蠡路，該康路沿線規(guī)劃辛分布有眾多壓的寫字樓以洗及休閑娛樂訪項目，為本邀項目提供了具良好的商業(yè)陸環(huán)境。屑南側(cè)：緊鄰脆澄湖西路，盜南邊目前為問住宅區(qū)，未街來將規(guī)劃為永居住、商業(yè)燥區(qū)，南不遠爸即為蠡墅老臺鎮(zhèn)區(qū)。淺西側(cè)：緊鄰瀉規(guī)劃次干道憐，西為蜜蜂現(xiàn)城商業(yè)辦公旬居住區(qū)，能父很好的與本網(wǎng)案融合成一稱體。的北側(cè)：緊鄰跟居住區(qū)，以率及不遠處的吸金十六區(qū)休芽閑商務(wù)區(qū)逢綜合項目地丘塊四至條件管，本案周邊奴商業(yè)辦公氛油圍濃厚，并撐具備良好的改交通優(yōu)勢，神十分適合商慚貿(mào)服務(wù)業(yè)的討發(fā)展。折地塊位置朽占地面積改(㎡)佳用途君容積率合建筑面積(芒㎡)距吳中區(qū)蘇蠡描路西側(cè)、澄祖湖路北側(cè)奏17711腳.4版商業(yè)壤≥3.5穿≤4.0附70846你項目基本參索數(shù)旱總體項目規(guī)系劃指標蓋對于項目規(guī)晶劃要求較高互，結(jié)合地塊碎位置，初步勝判斷該項目跨易于打造成假蠡墅板塊地刑標性建筑，遣引領(lǐng)商業(yè)潮鑄流納。但好的項回目設(shè)計應(yīng)是置與項目定位垂、業(yè)態(tài)組合錯相對應(yīng)的，撐本報告在下芹面的闡述中鏡會有兼重點的市場迫定位及規(guī)劃主定位碌建議。跡二、項目S統(tǒng)WOT分析優(yōu)勢與機會：優(yōu)勢與機會：本案處于蠡墅城市副中心商貿(mào)核心區(qū)，交通優(yōu)勢明顯，并能有效連接市區(qū)與吳中及吳江等外圍區(qū)域。項目更處于兩條主干道交叉口，地段優(yōu)勢更加明顯。項目周邊政府規(guī)劃方向明確，給項目的發(fā)展帶來了良好的機遇。項目周邊有眾多寫字樓以及休閑娛樂項目，為本項目提供了良好的商業(yè)、商貿(mào)商務(wù)環(huán)境。項目地塊方正，并三面臨路，項目的規(guī)劃可塑性極強。區(qū)域內(nèi)商業(yè)相對單一，并總體上商業(yè)狀況較為落后、分散，對本案是個機會，有利于整合區(qū)域差異化資源，引領(lǐng)區(qū)域商業(yè)潮流，走集中特色化道路。周邊競爭項目較多，但整體開發(fā)水準較低，給本案帶來了品質(zhì)化路線的塑造，并迎合區(qū)域中高端需求。城市副中心核心，未來升值潛力巨大。劣勢與威脅：劣勢與威脅：周邊項目眾多，以及吳中區(qū)類似項目較多，側(cè)面上對本案構(gòu)成了一定的壓力。兩面臨主干道，有一定的環(huán)境不利影響。當前區(qū)域內(nèi)市場不是很成熟，開發(fā)水準偏低，區(qū)域形象以及成熟度需要時間考量。9/27新政對于商業(yè)以及商住項目的嚴要求，對于本案未來的銷售帶來了壓力。區(qū)域商業(yè)配套單一，整體商務(wù)、商貿(mào)氣氛需要一定時日，存在了一定的不利影響?；タ傮w而言，紐項目機會大按于威脅，關(guān)撇鍵點是找準查項目疤總體叛定位以及差漁異化路線，將并迎合區(qū)域撥發(fā)展的要求豆。吹項目總體定隨位思路總體定位思路原則：總體定位思路原則：體現(xiàn)創(chuàng)新方向國際化趨勢，商務(wù)辦公理念市場的接受程度考驗開發(fā)利潤角度開發(fā)回款速度角度吳中城市副中心，輕軌沿線地標建筑總體定位：主力建議：商業(yè)+精裝修酒店服務(wù)LOFT-SOHO公寓+全裝修辦公耀四、辦公物悲業(yè)定位依據(jù)裳及定位花（一）、定億位依據(jù)地段導向：牽目前在吳中姻區(qū)首期規(guī)劃款發(fā)展區(qū)域（荷中心城區(qū)、勻經(jīng)濟開發(fā)區(qū)兔）內(nèi)，主要沈沿東吳路以世及貸蘇蠡路、醫(yī)越湖路沿線黨分布?；晏K蠡臟路沿線系吳尚中臭城市副中心敗核心，已陸倘續(xù)的分布了鞭眾多寫字樓柏物業(yè)，將是央未來商業(yè)、灰辦公、酒店猾物業(yè)發(fā)展的朽重點。蛙蘇蠡路為吳步中新興區(qū)域撒，借助其獨每特的區(qū)域地幼理交通等優(yōu)著勢，城市副銷中心的角色艱將越發(fā)顯現(xiàn)痰。勿未來租住客猛源導向：抵目前區(qū)域?qū)懻谧謽鞘袌龉┹v不應(yīng)求，寫響字樓需求旺疼盛，喚但肺中高檔潛寫字樓稀缺鄙，脹本案周邊有貍大量企業(yè)，旬加上膀未來輝商業(yè)配套齊陶全。另外隨數(shù)著整個區(qū)域鑰大蓬勃發(fā)展坦以及指吳中灘城市副中心禍地位的不斷慧塑造與建成械，大大改善揚了項目周邊升的交通，若行有合適的產(chǎn)王品，將是這幸些企業(yè)的首競選之地。拔目前吳中經(jīng)尼濟開發(fā)區(qū)內(nèi)挪企業(yè)眾多（增如旺山工業(yè)照園、吳中科泡技城以及東鼻吳工業(yè)園等來），且在進蓮一步吸引投猾資，大量的玻企業(yè)需要符蛋合其企業(yè)形秋象的中高檔期寫字樓。吳郊中區(qū)對中高袖檔寫字樓的武需求將進一奧步顯現(xiàn)。顆同時與經(jīng)濟敬開發(fā)區(qū)企業(yè)速及日益紅火旗的房產(chǎn)企業(yè)健發(fā)生關(guān)系的續(xù)相關(guān)企業(yè)在屈不斷增加，盈這些公司沒前有自己的生誠產(chǎn)基地，他寨們需要利用陷寫字樓進行沖辦公。這類碼企業(yè)的增多殺在一定程度功上促進了寫已字樓市場的耐發(fā)展，增加挑了市場需求賞量。砌另外在區(qū)域柿內(nèi)本身辦公狗的現(xiàn)有客群逐，考慮到公漢司發(fā)展與改昆善辦公的目蔑的，將有大卷量的需求被鏟激發(fā)。血大交通的改逆善，必將吸竹引眾多的外毒區(qū)域的辦公瓜客群。勤3、吳中區(qū)鑰龐大的企業(yè)疊支撐：奧民營文化企苦業(yè)瓣工業(yè)企業(yè)刑種類初個數(shù)（家）氣種類坑個數(shù)（家）傲書、報、刊義印刷醋6放營業(yè)收入超包過襯1000版萬元么722邊包裝裝潢及證其他印刷荒211嫌旅游文化服截務(wù)疾24杏大中型工業(yè)菜企業(yè)截107略娛樂化服務(wù)刊4愛文化產(chǎn)品出獎租與拍賣服辨務(wù)皺15張其他少3383育廣告和會展用文化服務(wù)蠶56梢文化用品生芳產(chǎn)婆16亦文化設(shè)備生焰產(chǎn)葉1姻相關(guān)文化用皮品生產(chǎn)態(tài)145懼文化用品銷窯售墊274梢文化設(shè)備銷棄售終12需相關(guān)文化用拍品銷售腦2丘合計袖766疾合計樣4212修4、郵區(qū)域競爭市賭場導向：腿供情應(yīng)：墨區(qū)域內(nèi)蠡墅亭板塊未來寫結(jié)字樓供應(yīng)量枕將會較大，罰但我們調(diào)研占發(fā)現(xiàn)，其中朱絕大部分為預(yù)已經(jīng)在開發(fā)窮項目，其開挽發(fā)水準較低載，屬于中檔鍋形態(tài)，而中柜高檔形態(tài)為處市場稀缺；框另外打造中邊高檔的項目碗只有恒潤大序廈以及蜜蜂臥城，恒潤大厭廈的大部分綠將是自己公角司辦公，小將部分用作對備外銷售，蜜蠢蜂城寫字樓住只占少部分俊，故未來與獲本案真正能銅形成競爭的稠寫字樓項目欺較少；研究映發(fā)現(xiàn)，區(qū)域嘉內(nèi)越溪板塊記寫字樓項目煉將較少，主狐要方向是為罷區(qū)域提供配守套的商業(yè)形諒態(tài)，而這個呼區(qū)域內(nèi)的眾漏多開發(fā)區(qū)企廚業(yè)正是本案行所處區(qū)域內(nèi)箏辦公樓的先無天客群所在詞，在性價比馬上可以與吳堡中南、北路街寫字樓項目黨形成優(yōu)勢競火爭。銹差異化：當元前周邊寫字醬樓項目大多尿為中檔偏下膠檔次，物業(yè)君裝備簡單，屠配套落后，玩物管簡單，還不能滿足區(qū)簡域內(nèi)對于高眾品質(zhì)辦公環(huán)假境要求的企裁業(yè)需求。肥（二）、市叉場細分蝶隨著市場的伍不斷發(fā)展，鼠客戶也在不列斷成熟，在美選擇樓盤時裝更加謹慎。癢目前蘇州的俯寫字樓市場知處于黨“棵大眾市場港”襲階段，隨著抵市場的進一枕步發(fā)展，市遞場會逐漸細闖分肢，而每一個眼細分市場都巴有其自身的材期望、觀念沸、偏好以及史購買標準。站對客源的把魄握程度是寫痕字樓操作中上一個非常重炒要的因素。命因此，我們紡進行寫字樓迅調(diào)研的過程循中特別注重票對客源的分倚析。寬由于目前本惹案各類定位降還未確定，姑我們從兩方貝面去考慮客破源，一方面如是大面積銷謹售如整層銷頭售的客源；摟另一方面是線相對短零散分割小矩面積銷售的拍客源。尸1、奉大面積定位蠢策略潛在客港源分析：言我們通過演對胞蘇州恭市場的不斷棉跟蹤，了解碼各個寫字樓蒼的大型客戶票成交案例，絨尋找到了大撈型客戶的一連些脈絡(luò)。辨A、鼠政府機構(gòu)轉(zhuǎn)程制出來的大騙集團（公司挨）以及將要施轉(zhuǎn)制的大集碗團（公司）硬。贈煉已經(jīng)轉(zhuǎn)略制的公司經(jīng)世過數(shù)年的發(fā)女展，具備了冊相當?shù)膶嵙Τ?，進而產(chǎn)生歐了對改善辦海公環(huán)境放膛的需求；蘇頓州各企業(yè)的那轉(zhuǎn)制都比較拳成功耐，預(yù)計將產(chǎn)住生又一次躬比較大善的寫字樓"草需求效應(yīng)"盞。對我們乞的項目蓮而言，這應(yīng)遲是一次跌很好疾的機遇。畢B、輸金融機構(gòu)，曬包括各級銀慈行、保險、濁證券、期貨質(zhì)及其他非銀扛行金融機構(gòu)見。盛茶實際上，通長過我們對蘇棉州寫字樓的完大客戶綢的調(diào)查發(fā)現(xiàn)剖，金融機構(gòu)理占到3刮5叮％以上，是斧大型客戶中農(nóng)最有潛力的蠅行業(yè)。潛C、行政職最能型勺政府貝機構(gòu)。壤通過尾對市場調(diào)研跡，很多智能豬型政府機構(gòu)背往往會占據(jù)肺很大的辦公曬空間，如公濱積金中心、諷行政服務(wù)中葵心、人才市鋸場等等這類助機構(gòu)，雖然鋤有不少機構(gòu)京是政府行為妥單獨建造辦賄公場所，但董仍有不少機羞構(gòu)可能成為奧我們的客戶贈。紫D惕、各類其他圣大型公司乏此踏類客戶是指男一些大型生波產(chǎn)型企業(yè)、綿房地產(chǎn)公司際、以及各類商大型外省企例業(yè)、跨國公撞司，我們通猾過對市場上悉這類客戶的較調(diào)研，發(fā)現(xiàn)滲他們很多都豪占據(jù)了比較愁大的辦公空俊間。踐2、何小面積定位體策略潛在客滾源分析：靈作為中小面爬積的客戶，帽其實就是目碧前蘇州寫字廊樓的主流客型源宰A、難外資企業(yè)、扎外地公司在膝蘇州建立的寧商務(wù)分支機盟構(gòu)斬作為一個經(jīng)激濟增長型城您市，蘇州的瑞移民城市魅識力凸顯。一刮些國際跨國權(quán)公司紛紛把贈目光瞄向蘇提州，他們在旺蘇州設(shè)立總飄代理，不需搞要很大的私患人空間，但醬需要地段優(yōu)篇越，交通便且捷，品質(zhì)高滲檔，內(nèi)部公躲共區(qū)域要求謎完善的商務(wù)降配套、專業(yè)餡的物業(yè)管理廣，會議室、浙會客區(qū)域一占應(yīng)俱全，小鴉面積、高檔汗次、服務(wù)全頁的寫字樓是紛他們的首選顆，但這個市腹場，蘇州還趴存在著巨大搬的空缺。離B、貿(mào)易公允司愈貿(mào)易公司一堪般沒有自己充的生產(chǎn)基地趟，這一點決執(zhí)定了他們需托要租用寫字慎樓作為辦公鎖場所，他們摩一般需求面協(xié)積不大。蘇土州的外向型支經(jīng)濟和大量耳外資企業(yè)的瀉進駐蘇州使徒蘇州的貿(mào)易依公司的數(shù)量劉不斷增加，假外地的貿(mào)易惑公司也紛紛偏在蘇州設(shè)立輩自己的辦右事處。越目前，貿(mào)易章公司在蘇州中的寫字樓市昌場已經(jīng)占據(jù)端了非常重要嫌的地位。冤C、暢民營、私營債企業(yè)尺蘇州經(jīng)濟結(jié)母構(gòu)正在發(fā)生凱著巨大的變多化。外向型闖經(jīng)濟的發(fā)展干正催生著一姻大批為其做禾服務(wù)、配套極的相關(guān)小型等企業(yè)，一些下在園區(qū)、新濕區(qū)跨國公司叢工作的IT折業(yè)、計算機辨高級白領(lǐng)，營也紛紛自己鴿當起了老板毀。而私人律漁師樓、個人宿工作室等小喇型公司，也分如雨后春筍盞般誕生桿，未這些新增小脊型公司都有共意改善辦公芽條件，又不爪想“大而全狗”的辦公司霉，也希望在登擁有公共配惑套齊全的寫誼字樓中占有諸一席之地。翅D、生產(chǎn)型勝企業(yè)屑通過我們對剪吳中區(qū)幾其個寫字樓的丈調(diào)研，發(fā)現(xiàn)聯(lián)吳中區(qū)激的不少生產(chǎn)廊型同樣會租枯賃辦公樓進斯行辦公。換隨著蘇州招挖商引資力度著的加大，越宰來越多的生騰產(chǎn)型產(chǎn)業(yè)來才蘇辦廠，他豐們的很大一姓部分可能夠帆成為我們需卡求的重要客姨源。謙E、醉投資人士挽在蘇州投資武房地產(chǎn)已經(jīng)疑成為一個值座得關(guān)注的焦敲點，從去年特開始，就有姓越來越多的輔外地及蘇州閑本地購房者衣將購置的物糖業(yè)作投資用耳途，與商品漫房相比，同乓樣的投入，估商鋪、寫字蘋樓的投資租白金回報率更替高，而在蘇擾州經(jīng)濟處于買上升的階段崇，他的收益燥也相對穩(wěn)定線。正是基于慰此，很多有仿經(jīng)驗的浙江沈、上海投資贏客開始向蘇革州的商用物碑業(yè)進軍，而遙蘇州住宅房故價的持續(xù)高揚漲也使一些展敏銳的蘇州影人把投資的伍眼光轉(zhuǎn)向?qū)懘俗謽?。徹依托于蘇州蒸經(jīng)濟的快速嘆發(fā)展，這些寧客戶大量存鏈在，他們的魂需求遠遠沒照有得到滿足置，這是定位漢寫字樓的一支個契機。愈結(jié)合本案地范塊特殊的地冬段以及未來掏市場的趨勢憐，建議本案圣選擇第二種長方案，類應(yīng)鎖定相對昌需求零散分爬割井“向小面積鉗”條的客源，并早在空間上能襖兼顧第一種也客群。于建議面積主鍵力控制在急80-12蒸0平方米程，可適當增更加120-賤150平方櫻米的戶型，溜總體可分可捉合，彈性空風間。叛（三）、價步格建議案暈市場比較庸——絨此方法主要億根據(jù)項目的撿主要競爭個駛案的位置、房環(huán)境、產(chǎn)品欺等各因素的吉情況，與本僑案進行準確翠的對比。我悼們根據(jù)其具命體情況，結(jié)鉗合這些個案鮮所對應(yīng)的價蒙格，對項目業(yè)自身的價格術(shù)進行初步的朱評估。著以市場參照很辦公物業(yè)為啄例作價格評史估，離可比實例的呆選擇：束根據(jù)項目所大在區(qū)域市場帥狀況及其自寶身的特點，報我們選擇以袖下樓盤作為扯可比實例：授東吳大廈慢（a）、膊南門商務(wù)中猜心螺（b）、倍嘉福國際大裳廈濱（c）、創(chuàng)脹世紀大廈（役d）鈔。棟定價的基本凡原則：簽結(jié)合市場需爆求及本公司溝開發(fā)經(jīng)驗，慮評定上述定惱價影響因素難之權(quán)重，綜愉合分析評定推物業(yè)綜合素臭質(zhì)如下表：懼回在影響因素磁中，位置、考產(chǎn)品和交通埋、配套是最幟主要的4方古面。怒具體的影響咳因素與所占韻比重如下：敵位置析23曉區(qū)域認同度刑14僑升值潛力脫9侍環(huán)境梅13怪購物環(huán)境妹6淘小區(qū)環(huán)境甚4嘉自然景觀溫3霉交通尿21慈通達程度你14貞公交網(wǎng)絡(luò)皇7聾配套鍛13稱學校、幼兒蕩園鳴3稠菜場、商場軍3督醫(yī)院、銀行含7精規(guī)模攏9熟開發(fā)商實力塞4塵面積蹈3牙社會影響力豐2稱產(chǎn)品繭21遇建筑風格款5論景觀規(guī)劃淋4剃得房率睡5串戶型設(shè)計璃5鳴車位典2叮合計須100竹各樓盤對項奸目影響的權(quán)哄重分析：端說明：根據(jù)音專業(yè)的統(tǒng)計歇調(diào)查，項目甘的比較樓盤拳對項目影響堂所占的權(quán)重參比例如下：原同質(zhì)同區(qū)樓淹盤嫩40%-5限0%鋸異質(zhì)同區(qū)樓控盤隱30%-4霜0%洲同質(zhì)異區(qū)樓矩盤降10%-1皇5%永異質(zhì)異區(qū)樓蟻盤扁5%-10蔥%鄰項目主要競常爭個案各影萬響因素的具把體得分情況習如下表：蠟權(quán)重因素隔堤項目名稱療本案剩東吳大廈閑（a）盜南門商務(wù)中奇心（b）充嘉福國際盆（c）剪創(chuàng)世紀大廈蜻（d）蹄均價（元/出平方米）糞Px池Pa=75狠00捐Pb=65線00貴Pc=82侄00尿Pd=61如00吃位置中23攜區(qū)域認同黎14作17皂10款21詳1佛3斥21晨14此22饒14奏18喉12抖升值潛力遮9男7蘿8貫7須8稻6里環(huán)境兼13獎購物環(huán)境野6辮7來3倉8洋4法9功5捕8祝4斯6園3姑小區(qū)環(huán)境緩4央3是3剪3榴3泉2燒自然景觀淚3濕1規(guī)1北1貧1進1唐交通耳21惑通達程度斑14最18池13暫19形13挑21姥14飯19送13赤19愁13控公交網(wǎng)絡(luò)準7捏5顏6家7勇6暑6只配套仿13均學校等萍3逗4柱1較11步2掉11周2誓11鼓3割7糧2應(yīng)菜場、商場辛3黑1慣2哥3胡2投1沫銀行等剃7孫2貢7襲6借6箱4揪規(guī)模傭9到開發(fā)商定4就7怕3盈8僵3盞6可2巡8象3盡8糊4繩實力血面積羅3展3迫3贏3淚3味3趁社會影響力抄2右1半2都1繼2留1天產(chǎn)品貴21躲建筑風格窗5留17臨4建14長4便14不4孤15枕4規(guī)16甜4毫景觀規(guī)劃襖4墓3何3崗3部3購3濕得房率冠5擁4頌3姻3宗3秋3頁戶型設(shè)計碼5盒4割3遣3苦3扁4殊車位攏2舅2駱1修1臥2地2碎合計櫻Q總=10閱0遞x=70仙Qa=76涼Qb=82中Qc=83談Qd=74餓備注：以上阻南門商務(wù)中隙心、嘉福國翅際大廈以及烘創(chuàng)世紀大廈摟均價為去除服裝修標準后辮的價格。閃項目價格的艙確定：班參考均價說害明：將各案均價按證照目前銷售絞或?qū)ν夤_垂價格取得聞以上均為按裹建筑面積計若的均價諷修正后各相頓關(guān)樓盤價格內(nèi)Pi洪’家Pi贊’腎=（Qx/卡Qi）讀×鉗Pi諷注：Pi糖為按揭均價僅Pa坡’炮=（Qx/班Qa）合×略Pa廉=噸（70/8的1）洪×有7500=陸6481.家48（元/末平方米）激Pb標’敞=（Qx/導Qb）飽×杏Pb雜=響（70/8災(zāi)2）掘×話6500=芹5548.紋78輛（元/平葉方米）羅Pc篩’牛=（Qx/只Qc）邪×綿Pc艱=末（70/8群3）較×政8200=烘6915.這66芳（元/平閉方米）粘Pd節(jié)’鑰=（Qx/惡Qd）知×沒Pd腐=緞（70/7賢4）殿×奴6100=熔5770.酬27巧（元/平豎方米）燦由上面各樓漏盤對項目影送響的權(quán)重分摧析得出：設(shè)雅各相關(guān)樓盤株權(quán)重取值為杯Wi，則：內(nèi)東吳大廈者（a）謠：Wa批：50%扯南門商務(wù)中素心遮（b）宇:Wb希：35%福嘉福國際管（c）火:Wc帥：10%核創(chuàng)世紀大廈際c）：5年%名由Px=揮∑簡PiWi，錫得：彼Px=（善Pa北’賣Wa+P搬b若’招Wb+P綿c智’調(diào)Wc+P利d唉’冷Wd）/（砍Wa+Wb錘+Wc+W脊d）嘗=妥（6481漂.48缸×凝50%+5米548.7燈8屆×沒35%+6耳915.6災(zāi)6嬌×姑10%+5黃770.2攀7房×亡5%）/（龍50%+3呼5%+10轟%+5%）出=掀6162.海89念元/平方米易根據(jù)以上的鋒市場比較法沫，結(jié)合未來釣市場走勢及齒項目特性，師本項目毛坯壺的市場評估肺價建議如下徑：6700過元/平方米紙，建議裝修悉標準為80見0-100論0元/平方部米，則市場彈平均價格可貫定位為稀7500-親7800元漂/平方米繞，具體視情桶況再做調(diào)整滑。預(yù)估明年揮良好的市場象走勢，后期與市場均價可怖上升到忍8000元球/平方米摘。能五、營酒店式公寓顫定位包（一）、定篇位背景：林從目前市場登上真正入住屬客群來看，呆雖然這些項泰目是以公寓枕的形式出現(xiàn)廳的，但在實僅際的入住中巖，存在了很涂大部分的辦腸公客群，市猜場占有率在災(zāi)30-40洞%之間。澡從例各個項目的魄立面上看不轉(zhuǎn)是寫字樓又應(yīng)接近寫字樓般，從配置上決看遜色于寫斗字樓卻高于殺住宅公寓，請從功能上看郵，既可舒適槐的居家生活礎(chǔ)又可氣派便宋捷的商務(wù)辦屬公，從配套裝上看既有適居合居住的生凍活環(huán)境又有控便利的商務(wù)旋設(shè)施。頑導向：事實糖上，這類項際目都是以居款住類物業(yè)立益項，最多也舊不過是帶底問商的公寓而塊已，但在產(chǎn)紋品設(shè)計和營闖銷推廣中，蝦我們建議定若位為以居住聞為主，并兼雁顧辦愧公。由于立殘項非寫字樓煌，所以土地秩出讓和市政慕費用均低于影真正的寫字叉樓。紫另外我們必盲須考慮的是插，由于新政渠的執(zhí)行劣，這類物業(yè)辟在銷售車中總價優(yōu)勢痕以及販辦理按揭貸諒款方面價的偷優(yōu)勢坦已不是很明儲顯土。君但吳中區(qū)這別個一個區(qū)域佛市場對于酒喂店式公寓的面需求確實存堤在，故建議小可以少量的蹤規(guī)劃以迎合挑需求。奧（二）、市風場細分支撐省點：歌市場差異化傭定位的有力謠支撐。都城市副中心趨概念對于項碗目的定位有宮著充分的理蟻由?；派虅?wù)公寓助底陣事業(yè)起步庸者為成長境企業(yè)辦按揭鏟減負急——書市場供需不原平衡，有許樓多成長型公害司買不到既披價低又體面聲的辦公物業(yè)渾，這樣一個損產(chǎn)品的出現(xiàn)讀，可商可居駝，為成長型屬企業(yè)帶來了縫需求的滿足魔。燥整個項目周詳邊有很多寫澡字樓項目，憐本身聚集了君很多商務(wù)辦址公人士，給綁項目的定位陪提供了充分禽的客源。柄園區(qū)優(yōu)越的懇環(huán)境以及獨索特的區(qū)位優(yōu)橡勢，也是吸草引區(qū)域外以凍及外埠客源差的重要基點所。盯（三）、酒致店式公寓定躲位：嚇綜合以上市淹場研判分析丈，結(jié)合項目誦的實際情況若，提出彈“柏酒店式賄服務(wù)在LOFT-術(shù)SOHO神公寓弄”振概念。叉主力面積建祝議：械40-50項平方米，適濫當增加50縮-70平方車米的戶型。謝（四）、神酒店式公寓朱定位價格預(yù)掉算代市場比較把——影此方法主要菜根據(jù)項目的叮主要競爭個鑰案的位置、朽環(huán)境、產(chǎn)品笑等各因素的谷情況，與本遷案進行準確軌的對比。我專們根據(jù)其具禿體情況，結(jié)遍合這些個案星所對應(yīng)的價離格，對項目怖自身的價格采進行初步的賠評估。西以市場參照落辦公物業(yè)為佩例作價格評趙估：山可比實例的詳選擇：糖根據(jù)項目所牢在區(qū)域市場鉤狀況及其自冶身的特點，焦我們選擇以設(shè)下樓盤作為悼可比實例：余印象19雀（b）、宵藍調(diào)都匯宗（a）、壘凱翔國際熱（c）、雨新天翔廣場維（杠d）控?？范▋r的基本罷原則：頭結(jié)合市場需刊求及本公司柏開發(fā)經(jīng)驗，刊評定上述定擺價影響因素租之權(quán)重，綜櫻合分析評定援物業(yè)綜合素擇質(zhì)如下表：繩逢在影響因素覆中，位置、吧產(chǎn)品和交通云是最主要的皆3方面。兆權(quán)重因素霞咸項目名稱邪本案顛藍調(diào)都匯蒼（a）謀印象19（梯b）堅凱翔國際張（c）源新天翔廣場顏（d）衡均價（元/佳平方米）砍Px柿Pa=70握00過Pb=90耐00度Pc=73罪00玉Pd=95遍00國位置家23慘區(qū)域認同弱14哪17拾10怕19拋12梨21棗13購18守11頭22盼14意升值潛力政9堅7吃7盞8癢7廳8抖環(huán)境少13迅購物環(huán)境豆6秩7療3鴉8挎4無9居5扔8倘4蠅9等4蝦小區(qū)環(huán)境胃4層3擾3綱3像2王3帳自然景觀怠3上1確1呼1改2耕2元交通躲21減通達程度橫14必18見13而18拿12賀21玻14督19向13趣17蔥12蘿公交網(wǎng)絡(luò)釀7診5趕6決7害6房5艘配套察13端學校等每3屢4上1懂8畏2宇10按2針9邀3慎10房2存菜場、商場黃3母1獅2毀3繼2魂2愿銀行等想7棗2吐4譜5旱4絡(luò)6疾規(guī)模蛇9搶開發(fā)商齊4站7同3丑8撞3遇9菠4住7牙3血7回3牧實力贏面積借3湯3仍3巖3勇3芳3次社會影響力隊2啟1糕2班2介1帥1烈產(chǎn)品奴21慎建筑風格斑5淚17憤4雖15嚴4平16杯4屠15固4汗16醬4屈景觀規(guī)劃困4搬3饒3雪3孩3愚3悉得房率踩5源4蜂3丈3泳3煉3優(yōu)戶型設(shè)計愁5宵4獲4亡4霧3紅4獲車位忠2返2隨1奉2催2績2憲合計汪Q總=10攝0寸x=70佳Qa=76杯Qb=86謎Qc=76稀Qd=81犧項目價格的硬確定：掩參考均價說秋明：暴各案均價按攝照目前銷售柴或?qū)ν夤_絡(luò)價格取得苗以上均為按坑建筑面積計孤的均價晌修正后各相嫩關(guān)樓盤價格成Pi?！銹i慕’繼=（Qx/悄Qi）貞×多Pi享注：Pi歲為按揭均價遣Pa秋’州=（Qx/媽Qa）促×吳Pa楊=（70/賀76）虜×包7000=急6447.鐘37（元/歲平方米）研Pb彎’穩(wěn)=（Qx/國Qb）序×貓Pb壟=（70/侄86）璃×飽9000=僅7325.即58（元/踐平方米）儉Pc倆’月=（Qx/那Qc）廁×若Pc愚=（70/霉76）莖×記7300=緞6723.右68（元/霉平方米）情Pd滲’壓=（Qx/印Qd）些×船Pd某=（70/飄81）診×渣9500=膨8209.軍88（元/凈平方米）橋由上面各樓哥盤對項目影協(xié)響的權(quán)重分零析得出：設(shè)屋各相關(guān)樓盤撈權(quán)重取值為妙Wi，則：秒印象19賴（b）鴉：Wa封：35%大藍調(diào)都匯遷（a）雷:Wb約：50%槽凱翔國際妹（c）炒:Wc簽：10%娛新天翔廣場字c）：5節(jié)%變由Px=傷∑哭PiWi，遙得：醒Px=（孔Pa揮’慣Wa+P竹b器’泳W(wǎng)b+P煎c蹲’漢Wc+P胡d誘’俯Wd）/（杠Wa+Wb碗+Wc+W脅d）拴=（644橋7.37匹×噴50%+7氧325.5截8要×玉35%+6映723.6朝8妙×煩10%+8桃209.8詠8第×邀5%）/（蚊50%+3率5%+10撲%+5%）痛=6870售.46元/參平方米景根據(jù)市場比怖較法推算出若該酒店式公杰寓價格為：肆6870列.臂46塑元/壯平方米。責以上對比樓桂盤都為標準忘層高（3米犬左右）戶型預(yù)，結(jié)合項目并挑高特性以于及未來市場剛走勢，度本司稱初步左建議市場價建格為：仆8000-辨8500越元/平方米地六、齊商業(yè)物業(yè)定蜓位依據(jù)、定擦位及方案調(diào)活整建議還（崗一脂）、項目商下業(yè)部分定位會分析津針對本項目碰的產(chǎn)品定位恩，蕉我司榨依據(jù)影響基泡地的環(huán)境范貿(mào)圍大小所劃成分的吊區(qū)域定級層次的一嫁般因素、商粥圈層次的區(qū)量域因素及其柳基地層次的京個別因素，疏采用的是翼“火三層次定位激模式腿”揀的定位方法足執(zhí)行脈，莫由整體到局霞部，由表及眼里地進行分絞析定位。庫觀點：呢主題定位的擋復(fù)合性和可房研展性是決臟定產(chǎn)品營銷溝成敗的基礎(chǔ)剛因素之一。初項目定位方逗向定位思考煩項目位于城俗市輸副圣中心峽最具潛力區(qū)墾域準地段，虎未來最具影唉響力的商業(yè)舟、商貿(mào)核心累之一，站代表了一個贊城市的發(fā)展見水平與消費廈去向，城市先商業(yè)中心是領(lǐng)交通密集、發(fā)消費集中的咱區(qū)域，又是哥人口密度最伸大的區(qū)域庫之一乳。城市中心雨的最大商業(yè)辱點首先保證據(jù)了往來人群風的消費需求穩(wěn)，商業(yè)資源棍的全配套和屆高標準為人佛群提供了便貝利性，也引庭導了人群的匆消費成熟度收。列對于晶吳中區(qū)蠡墅煉板塊座而言，盯蘇蠡季路商業(yè)項目黃是啟動某吳中區(qū)臟新都市矮城市副中心盼商業(yè)建設(shè)的映引擎項目觀之一皇，對于泛懷蘇蠡路織版塊而言儲，犯本案是其中幸的領(lǐng)袖跪重點扛項目，對于任區(qū)域膽而言，城市經(jīng)繁華位置除集中足式消費黎“羨航母委”川的方向定位趨是否完全體導現(xiàn)項目的綜凍合價值，是蔑否在市場上源擁有唯一性翼，是否能成艦為城市名片仗式項目，其鄙所具有的超出越區(qū)域商業(yè)煤本身的價值稍如何展現(xiàn)？販定位依據(jù)綜予合分析頓區(qū)域規(guī)劃及盲發(fā)展特征分饒析鋼蠡墅板塊極覆力打造為蘇奏州吳中城市絞副中心，將否以商貿(mào)，中哥高檔辦公物鍋業(yè)作為重點糕方向。棚區(qū)域商業(yè)特王征及趨勢分蘿析狡蠡墅鎮(zhèn)傳統(tǒng)巴的商業(yè)已經(jīng)專飽和，現(xiàn)在崇主要缺少的殿是新型現(xiàn)代蔑化的商業(yè)進與駐與此，但唇是老鎮(zhèn)區(qū)已邪經(jīng)沒有發(fā)展顆的空間，所征以現(xiàn)在規(guī)劃辭將鎮(zhèn)區(qū)向北船轉(zhuǎn)移，把較喘大規(guī)模，比鏟較有影響力廢的商業(yè)放在虛現(xiàn)在正在規(guī)農(nóng)劃建設(shè)的澄肚湖西路及蘇期蠡路，截澄湖西路商德業(yè)規(guī)劃東至摔蘇蠡路，西咱至友新高架草，主要規(guī)劃扭為商業(yè)，辦爽公樓，酒店等式公寓。蛋蘇州市類似尖物業(yè)商業(yè)定騰位及規(guī)劃分見析殘按規(guī)劃形態(tài)桃來分類闡述冤：絞商業(yè)裙樓與斬寫字樓獨立率設(shè)置，代表令個案為錦亭板大廈、星海釣國際中心赤純寫字樓，餃代表個案為雄華亭大廈脈商業(yè)裙樓與逢寫字樓或酒砌店式公寓融這合設(shè)置，代炮表個案為都益市E站、自杏由之邑、商嚼務(wù)大廈、高課峰會、匯豪隊國際等拋商業(yè)裙樓業(yè)粒態(tài)分布分匯總卡分析表顛：色編號態(tài)區(qū)域分布規(guī)名稱著業(yè)態(tài)組合裙代表商家栗主力消費人像群逮1朋新區(qū)CBD朗匯豪國際問休閑咖啡、加茶館、餐飲秧醫(yī)療、美容寧美發(fā)頃水天堂、美摟好家宴、天平藝發(fā)藝、天皺源齒科、必照勝客疤星巴客、小笛肥羊、匯豐設(shè)銀行、三萬掙昌、龍馬軒味周邊商務(wù)人孟士、新區(qū)、杯市區(qū)企業(yè)中諸高級白領(lǐng)舍2果金河國際熄休閑咖啡、簡特色餐飲黃商貿(mào)服務(wù)等司伊諾咖啡、莊火鍋、銀行虜、中介等斗周邊居住人涌群、粉商務(wù)人士誓3蠟獅山麗晶緩特色餐飲嶄特色餐飲闊周邊商務(wù)人界士白4掠金獅大廈兔餐飲、中型丹銀行銜城市之光、慶華夏銀行、虜招商銀行、博迪歐咖啡、久酒吧猴周邊商務(wù)人欄士、新區(qū)、嘩市區(qū)企業(yè)中淹高級白領(lǐng)酒5旺金閶區(qū)襯都市E站鄭大型銀行、進休閑咖啡、測健身等鼻招商銀行、普迪歐咖啡、居寶迪健身中臉心、美容美皇體耽市區(qū)商務(wù)人抓士、周邊居俊住人群等姓6蒸自由之邑致大型家具專弦業(yè)市場嘩奧克萊斯還市區(qū)居民菜7捉商務(wù)大廈燭休閑類德新島咖啡、憑百盛天地校市區(qū)商務(wù)人委士測8隱錦亭大廈檢商貿(mào)服務(wù)、鉛小型便利店糊等牢中國移動、單可的、保險港公司、花店濤、美容周周邊居住人科群、涼商務(wù)人士駁9鏡時代晶華冤賣場、中型主超市、賓館催五星電器、執(zhí)華潤萬家、搖168安周邊居住人輝群、規(guī)新區(qū)、市區(qū)賺購物人群譯10吊園區(qū)露高峰會且銀行、休閑百娛樂、特色抗餐飲憤中國銀行、捕星巴客、S僅PA、鮑翅睜宴、KTV遵園區(qū)商務(wù)人箏群、藥周邊居住人潛群坑11材星海中心壯銀行、餐飲貧、休閑娛樂摸、服務(wù)類暴民生銀行、岡張生記、K制TV、齒科灰診所譽園區(qū)、市區(qū)唇企業(yè)中高級住白領(lǐng)、周邊朵居住人群掌12別金融大廈占銀行店農(nóng)業(yè)銀行、挨工商銀行趙周邊商務(wù)人缺群諒13威平江區(qū)檢東錦大廈參賣場戚國美電器索市區(qū)購物人拘群定位戰(zhàn)略關(guān)結(jié)合項目綜天合因素，以增“唯鑄就吳中區(qū)燦新城市副中借心商業(yè)引擎捕”退為戰(zhàn)略目標恢，以吳中城萬市建設(shè)開發(fā)豎為核心市場偽支持力，立豆足片區(qū)市場蹦，輻射市區(qū)接以及周邊如遙吳江等區(qū)域滲，適度超前炭開發(fā)模式。戰(zhàn)略依據(jù)狗順應(yīng)該區(qū)域口發(fā)展走勢歇在未來吳中頓蘇蠡路沿線押商圈崛起的昏大好背景下租，集中式的伐中高檔次的揚休閑、餐飲繼、乘娛樂盆、服務(wù)佛是整個吳中餡區(qū)的市場空模缺篩。糕城區(qū)施中心商業(yè)匯綜合引擎陵——曉擴容未來市釘場吸納空間繪一座城，一顆座位于都市齊最繁華位置案的稻休閑、餐飲犯、夢娛樂鞭、服務(wù)收商業(yè)城中城意。衛(wèi)一個實現(xiàn)撈蘇州淺消費需求，軟能滿足不斷什發(fā)展的城市腿消費趨勢的蕉商業(yè)區(qū)。勞一個有群體吸個性，有接飽納業(yè)主多元縱業(yè)態(tài)、接納毛顧客多元消盈費、接納人金群多元聚集齊目標的商業(yè)艙中心。便一個能夠承木載窄蘇州酷悠久文化背飲景，能表達司現(xiàn)代巨時尚消費理清念的醒商業(yè)組團。鍬（二）、項債目定位舟項目整體核見心定位修針對本項目容的規(guī)模，地黨段等優(yōu)勢，紅有以下3種俗定位方式作撞為戰(zhàn)略延展誤：黨A以開發(fā)鼠理念為核心塘（如：中海弦的至“鍛過程精品公”檔，萬達的掠“點城市航母噸”庫）瞧B以開發(fā)碌背景和戰(zhàn)略神目標為核心辯C以經(jīng)營或旅生活方式為雁核心（如著摸名的住宅地尸產(chǎn)南國奧林克匹克花園牙“弟運動在家門稀口吸“弊）身經(jīng)過以上比坐較，結(jié)合綜腦合全面的全紐局分析，備瑞聯(lián)行些認為作為不蘇州繞城市中心的靈新都市矩CBD攔商業(yè)中心，豬其戰(zhàn)略意義效對于整個城晌市的總體形親象，三產(chǎn)發(fā)警展，民眾消芬費引導等許前多方面而言奇均舉足輕重刪，因此建立脖區(qū)域引領(lǐng)地槽位尤其重要濤，在以上3貓種定位延伸圈上，我們確滑定第二種方心式最符合本駐項目的發(fā)展貍戰(zhàn)略，定位柳為：距具備區(qū)域人災(zāi)氣領(lǐng)袖氣質(zhì)配的綜合哭休閑、餐飲化、娛樂、服堵務(wù)飼商區(qū)，意包含多種消碌費業(yè)種，對多城市規(guī)劃與夫配套有影響垂力，賭順應(yīng)市民集兼中消費的泛伸一站式商業(yè)榨組團。尺產(chǎn)品功能定判位茄瑞聯(lián)行控從消費心理采（定向消費冬、不定性消盲費，消費的擋隨機性，消眼費的趨同性河）、供需悖丙論（供需平伐衡的把握、缸平衡的動態(tài)揀調(diào)節(jié)）、規(guī)隊模效應(yīng)、消找費利基四個怕方面出發(fā)，蛇將產(chǎn)品功能牛定位如下：參以大型加餐飲船、俯休閑產(chǎn)、騙銀行等服務(wù)壘性行業(yè)殊為標志匯聚利人氣、以特訓色說目的性娛樂爬、特色服務(wù)尾性行業(yè)命來滯留人流較，以主流商查業(yè)為聚焦點姨，以特色商值業(yè)為消費動極線，以品類策齊全、規(guī)模盛成市的商業(yè)疾片區(qū)為面的賺點線面相集際合的立體消逐費中心。窄寫字樓局立面處理建坊議意寫字樓部分松建筑建議在視造型及外立咐面處理上要俘宏偉、大氣斗，能夠算展示蘇開發(fā)商公司貿(mào)實力，樹立堤吳中新城新欺地標性建筑蓮形象；葛商業(yè)街外立新面以現(xiàn)代元蓄素為主，配很合寫字樓與頓公寓樓的造衣型設(shè)計林業(yè)態(tài)組成定乓位不及項目租售揪建議帶商業(yè)區(qū)域賠商業(yè)區(qū)域懲細分科定位主題在具體業(yè)態(tài)表千現(xiàn)批樓層分布槳備注腥A區(qū)岡A區(qū)之目的性休閑淚類業(yè)態(tài)為主農(nóng)健身、量販住式卡拉OK蕉娛樂、SP廈A生活館等蝴1童-2F類建議商業(yè)裙典樓三樓局部詳為物業(yè)用房何，局部鏤空適，該部分輩前期主要作撇“爭招商招租用穿”棕B區(qū)頸B1區(qū)接綜合類：餐居飲、休閑、洋零售類走餐飲類：特模色餐飲、美墾食、商務(wù)套摸餐告休閑類：咖桑啡、茶館、豈休閑會所呢零售類：小優(yōu)型便利店、黃通信、數(shù)碼柏、花店創(chuàng)1化-2F艇1舍-3F嘗該部分設(shè)置碗為外街商業(yè)含形態(tài)，面積沾組合靈活，適可大可小。撥主要作害“預(yù)邊招商邊出因售喬”語B2區(qū)賄中小型商業(yè)燒、商貿(mào)服務(wù)布類秤旅游公司、具小型法律等歇咨詢公司、姐醫(yī)療等價1停-2F少1還-3F兄該部分設(shè)置匙為外街商業(yè)豈形態(tài)，面積仆組合靈活，公可大可小。禾主要作巷“參邊招商邊出慣售罰”仁B3區(qū)往主力餐飲、少商貿(mào)服務(wù)、濃娛樂類櫻中大型餐飲誰、銀行、娛怎樂城等睜1剃-3F禿1睡-2F宰該部分設(shè)置術(shù)為外街商業(yè)趨形態(tài)，面積符較大，視招芬商情況及商固家要求，可柳靈活覆蓋B桂區(qū)的大部分均的2-3層薦；該部分前參期主要作招口商招租用；判可你“肆兼并圓”恩B2、B4賄區(qū)，視招商舅情況定鍬B4區(qū)柄綜合類：餐遣飲、休閑、勞零售類氏餐飲類：特捉色餐飲、美遼食、商務(wù)套少餐宵休閑類：咖培啡、茶館、乳休閑會所葬零售類：便釣利店、通信棟、數(shù)碼類、安洗衣等貫1傷-2F外1誘-3F豐該部分設(shè)置居為外街商業(yè)鴉形態(tài)，面積志組合靈活，杏可大可小。鄉(xiāng)主要作逝“瞞邊招商邊出御售疾”位B5區(qū)羊綜合類：餐橡飲、休閑類支餐飲類：特播色餐飲、美化食、商務(wù)套柿餐療休閑類：咖種啡、茶館、振美容美發(fā)、歲酒吧、休閑億會所等找1F拖1滔-2F惰設(shè)置為內(nèi)街談特色商業(yè)街企區(qū)形態(tài)，面敞積組合靈活收，可大可小描。主要作攻“繩邊招商邊出但售堤”垮C區(qū)棟C1區(qū)集綜合類：休攤閑、商貿(mào)服鋤務(wù)類嚼休閑類：咖休啡、茶館、找SPA館廊商貿(mào)服務(wù)類寺：中大型通尤信、銀行猛1貴-3F燦該部分設(shè)置肉為外街商業(yè)慘形態(tài)，面積話組合靈活，寶可大可小。頑主要作勺“霉邊招商邊出罷售膨”閃C2區(qū)往綜合類：餐吼飲、休閑類番餐飲類：特廉色餐飲、美旋食、商務(wù)套丑餐蚊休閑類：咖倦啡、茶館、饒美容美發(fā)、植酒吧、休閑豎會所等均1矩-2F妻設(shè)置為2F煉內(nèi)街特色商宏業(yè)街區(qū)形態(tài)核，面積組合落靈活，可大并可小。主要棄作柜“國邊招商邊出英售肉”滋（腔四須）、價格建劣議秀市場比較溉——梁此方法主要公根據(jù)項目的抱主要競爭個偵案的位置、剛環(huán)境、產(chǎn)品號等各因素的職情況，與本葡案進行準確手的對比。我捎們根據(jù)其具狠體情況，結(jié)蟻合這些個案遠所對應(yīng)的價程格，對項目恭自身的價格薄進行初步的網(wǎng)評估。對以1-3層桃沿街商鋪為談例作價格評案估：孝可比實例的槐選擇：怠根據(jù)項目所鈴在區(qū)域市場采狀況及其自鵲身的特點，違我們選擇以墾下樓盤作為弊可比實例：田群聯(lián)商務(wù)樓摟（a）、變南蘇州生活職廣場伴（b）、留第三大街園（c）、瑞律基花園底商卵（巷d）澇。雜定價的基本領(lǐng)原則：舟結(jié)合市場需傷求及本公司串開發(fā)經(jīng)驗，妨評定上述定樣價影響因素永之權(quán)重，綜雀合分析評定劑物業(yè)綜合素拿質(zhì)如下表：稅怠在影響因素原中，位置、笛產(chǎn)品和交通搖是最主要的盞3方面。撲具體的影響否因素與所占歷比重如下：喊位置膊23從區(qū)域認同度勝14講升值潛力擊9稠環(huán)境參13遙購物環(huán)境瞇6峰小區(qū)環(huán)境封4竹自然景觀誕3半交通壽21遞通達程度橡14躺公交網(wǎng)絡(luò)記7筑配套魄13三學校、幼兒澆園醋3健菜場、商場含3劇醫(yī)院、銀行饞7廚規(guī)模獎9稻開發(fā)商實力騙4崇面積寨3德社會影響力散2箭產(chǎn)品礎(chǔ)21挪建筑風格竟5雜景觀規(guī)劃晃4餃得房率祝5醬戶型設(shè)計媽5模車位劉2籃合計過100承各樓盤對項蟲目影響的權(quán)賞重分析：愛說明：根據(jù)奸專業(yè)的統(tǒng)計共調(diào)查，項目呈的比較樓盤鴨對項目影響彈所占的權(quán)重變比例如下：披同質(zhì)同區(qū)樓戀盤測40%-5誕0%郊異質(zhì)同區(qū)樓零盤嬌30%-4從0%晶同質(zhì)異區(qū)樓捕盤恩10%-1拒5%興異質(zhì)異區(qū)樓蘭盤速5%-10閱%周項目主要競太爭個案各影予響因素的具冷體得分情況凈如下表：軌權(quán)重因素蟻挺項目名稱艱本案呼群聯(lián)商務(wù)樓掘（a）使南蘇州生活餅廣場（b）披第三大街資（c）蕩瑞基花園底也商（d）詳均價（元/孔平方米）腎Px緞Pa=12香000錘Pb=11燙600練Pc=12逢000丙Pd=26亦000頑位置餡23沾區(qū)域認同天14涉18養(yǎng)10栽17修11拌20濱12妙20蛋13玻22仁14誤升值潛力赴9卵8筐6分8腿7室8徑環(huán)境套13便購物環(huán)境吸6括7偶3謀7墊3努8么4乓7近3淚7捎3爽小區(qū)環(huán)境序4槍3想3絮3左3普3蘿自然景觀費3密1容1蔑1茫1張1壩交通鉆21街通達程度貪14汪18剃13江18夾13墻16盟12遠20鑄14筒21勾14馬公交網(wǎng)絡(luò)愈7吃5香5友4戰(zhàn)6絮7任配套歉13蕉學校等奸3懲4嶄1基6化2獸6賤2首9返3茶12勞3戚菜場、商場農(nóng)3摟1磨2路2貧2驕3季銀行等厚7海2仍2兵2葬4展6宴規(guī)模賊9企開發(fā)商簡4戴7故3斗6展2雹8米3牽6儲2順6匆3殺實力服面積域3恢3巖3番3拖3救2側(cè)社會影響力饒2網(wǎng)1史1泛2雄1哄1識產(chǎn)品偉21駱建筑風格瘦5女17所4灰13表3涼16棄4籍16爭3太15拆4逗景觀規(guī)劃急4引3鼠2厚3羽3滅3薄得房率律5意4暴4肯3躺5杠4潤戶型設(shè)計癢5滔4舟3皂4階3捐3歷車位慎2籌2雖1符2比2左1長合計凱Q總=10秀0益x=71良Qa=67憑Qb=74惠Qc=78于Qd=83悟備注：南蘇享州生活廣場捏價格為原價方格扣除3年扎每年8%的河回報后的真蘿實價格。尸項目價格的幸確定：芹參考均價說前明：踢各案均價按級照目前銷售芽或?qū)ν夤_馳價格取得吐以上均為按普建筑面積計酒的均價深修正后各相荷關(guān)樓盤價格琴Pi宮’緣Pi繼’朋=（Qx/壁Qi）要×喇Pi霧注：Pi襯為按揭均價爛Pb碎’泳=（Qx/儲Qb）匠×劇Pb袖=器（71/6洞7）汗×木12000殘=1271舉6.42（穴元/平方錫米）出Pa秀’竹=（Qx/辮Qa）凳×智Pa伴=瘋（71/7匠4）撈×默11600吳=1112顆9.73（弓元/平方京米）脆Pc雹’蟻=（Qx/擺Qc）式×插Pc交=績（71/7襪8）考×粉12000偽=1092烤3.08（腸元/平方潑米）叮Pd燙’言=（Qx/校Qd）液×冶Pd常=早（71/8勸3）指×卷26000喪=2224陡0.96（松元/平方續(xù)米）肌由上面各樓概盤對項目影作響的權(quán)重分姻析得出：設(shè)悠各相關(guān)樓盤質(zhì)權(quán)重取值為陽Wi，則：勢群聯(lián)商務(wù)樓凈（a）哥：Wa脾：孫50令%宵南蘇州生活謹廣場宜（b）被:Wb雕：被35澇%撇第三大街道（c）金:Wc疊：10%氧瑞基花園底結(jié)商情c）：5善%象由Px=泊∑抗PiWi，呀得：耳Px=（叔Pa袖’擺Wa+P箏b毒’錢Wb+P公c槳’煙Wc+P浸d甜’塘Wd）/（是Wa+Wb獸+Wc+W我d）坦=安（1271陶6.42饅×若50%+1儀1129.辱73琴×缺35%+1蜘0923.灰08?！辆?0%+2外2240.半96周×濟5%）/（濫50%+3錘5%+10慧%+5%）代=撈12457粥.976弱元/平方米輸根據(jù)以上的什市場比較法減，結(jié)合未來壺市場走勢及對項目特性，滿當前本項目畜商業(yè)外街沿肉街的市場評枕估價建議如睬下：130拖00元/平嶺方米，預(yù)估劫明年良好的望市場走勢，璃市場均價可像調(diào)整到榆14000駱-1500嬸0元/平方映米氧。具體視情剖況再做調(diào)整精。決第愁二讓部分彎【項目招商相篇】聾一、招商目岡標猶運作4個月劉以內(nèi)篩確定主力業(yè)躬態(tài)種，形成旺場深的局面。曉并在之后的鵝項目營銷推奉廣中，不斷冬的招入非主蕩力業(yè)態(tài)或中牙上品牌業(yè)態(tài)畏。肉二、時間控煮制意主力業(yè)態(tài)招明商時間控制臂：貓200攪7娛年手11林月——20巴0勺8脖年凱2五月蜂非主力業(yè)態(tài)治或中上品牌掉業(yè)態(tài)：貫穿絹整個項目的涉營銷與推廣墨中角三、招商階獅段丹第一階段—亞—招商實施燦準備期疏（然一冊）確、目標瓜1、完成項謙目市場調(diào)查事工作，根據(jù)救市調(diào)完成和妙完善項目定熔位、項目運央作思路以及王所欠缺的項悔目不利因素破等。什市監(jiān)場調(diào)查遼是招商工作搞的第一匯步疤。最先要做平的是籠對春目蠟標暢所在市攏場債的撈調(diào)查尺，臉這隆主要包括圓對項施目周蹄邊滋的交通人流魂、居民收入嬌，消創(chuàng)費習慣孔和消僚費層姨次等等；另寬一個掏調(diào)查敞的方向是周勒邊海商爬鋪清以及周邊區(qū)棕域發(fā)展，侮目前的預(yù)經(jīng)營業(yè)態(tài)醫(yī)、粗經(jīng)營御狀況、租金射水平、配經(jīng)營皇面價積朗等。事這器兩方面睜調(diào)查茫非常重要，擁它決定著乖項理目的昌發(fā)型展和前程。敞2脊、調(diào)整業(yè)態(tài)撿規(guī)劃，根據(jù)糟甲方要求相堂應(yīng)調(diào)整售價丑及租金方案匯。項目分析補項庭目的分析包思括館項王目愧產(chǎn)燭品本身的分經(jīng)析，如且項塊目的物對業(yè)麥形式分析（祥街搶鋪殼、商泄業(yè)耀群樓、膨綜釋合市偉場仰、商質(zhì)業(yè)懂街、社區(qū)商抖業(yè)限等）；物箭業(yè)產(chǎn)惠品分析（表鋪榆面或內(nèi)鋪捕位、衫開間佛、仙進闖深、樓笑層奧）；市榴場減分析（租金程、租期、踩優(yōu)巴惠歡辦臘法）。少這格部分要考額慮明的是越項識目適合引雙進場怎抓樣赴的商家，將聰來要做成怎蝦樣頁的一個商君業(yè)烤物宿業(yè)燭，怎賄樣種才能制棄訂公合適的招商歲政策等。商業(yè)定位稈在陳對項氏目寬進益行商裁業(yè)醒定位劈時肅，要充分考專慮磨到阻項田目所在區(qū)域巷的消添費習慣梢、察經(jīng)濟發(fā)撞展水平等因被素來決定你駕經(jīng)營踏什奮么類張型的心產(chǎn)居品，是中檔艘還飽是高檔怖還磁是更精密細繁一點的喝東糧西，只有定猾位準確，才鼓能在招商稀過伏程中找準目山標鹽，才能有的巷放矢地制定終招商支計賀劃，免做跑許莊多無用之功鵲。業(yè)態(tài)組合兩目前各促地房地遼產(chǎn)項弱目么開發(fā)須中的商途業(yè)楚物辣業(yè)簽日益放量，支商撐鋪獄的分膛類束主要有校這殊幾專種辮：商額業(yè)溜街商運鋪迷、市藍場類雷商寇鋪抱，住宅底預(yù)層矮商娛鋪犯、百傍貨腰商堂場購贈物中心嚷鋪千、交通綿設(shè)攏施商俯鋪垮、街聰鋪范和德鋪番位；除此外礎(chǔ)，餐獸飲類炎、百甘貨類厚、巧電息子椒類下、服裝世類技等倆經(jīng)營業(yè)態(tài)扛如何春組苦合排列，都場需要我巧們對項稀目余進騙行嫂業(yè)態(tài)組恢合和布局劃釘分。加售價及租金釣建議糟根據(jù)市場的旦狀況以及未備來趨勢，蓮相應(yīng)調(diào)整售忽價及租金方叛案艘。講3、完成對個招商人員招維聘和招商技隸巧、統(tǒng)一說兆辭、禮儀、證管理制度、貍商業(yè)地產(chǎn)專覽業(yè)知識的培公訓；老（毒二躺）銜、重點工作壞1、完成招輝商的基礎(chǔ)性凳工作；改招商中，我容們是毛面強對桶的人是生意狂人，般這信些人拼見眉多關(guān)識肆廣，如果控招商人員忠對這深一行很陌生牢，認客戶就會菜對井之撕產(chǎn)痰生不信任感巡，不同的行貌業(yè)琴有其不同的獵特點，比如偶飲冤食行圾業(yè)酸往往注重定衛(wèi)熟生噴環(huán)鉗保、秧藥怨品行嗎業(yè)關(guān)注注周赤邊迷是否有醫(yī)聽療伯機構(gòu)、文體棗用品行綁業(yè)則對浙周奉邊雜是否有學校企關(guān)色注等芽；另外章要吃透合同勒，包括待補悠充暖協(xié)議偉、管理答協(xié)議稀等都要吃透揮，要做到客幻戶問塊什帝么簡都能很透褲徹上地回答觀。修只有熟悉商云業(yè)搞的操作方法洽，分析得有醒條有理，他區(qū)才會淡對異你感蓋興儲趣，雙方有風了信任感才王會有合作的粘可能。津2、完成現(xiàn)蠟場招商處包返裝及項目地穿盤包裝；卷招商處一般母是與售樓處件處于一處，灣這樣一個適芳合項目商業(yè)青形象的招商挪處的包裝顯腎得尤其重要銜，應(yīng)突出商既業(yè)主題以及趙區(qū)域發(fā)展等薦，并顯示項逃目想象以及半開發(fā)商對于牌項目未來的條信心。役3、塑造項彩目形象；辭4、確定目夫標商家資源底，收集商家修信息視（大型百貨懂公司、中大怪型家電、超乘市賣場、品謎牌休閑、娛算樂）先；森5、篩選重先點主題主力處商家,開繼展對重點商肯家的接觸塞；冊6、設(shè)計完挪成招商資料棟；脾7、完成布壘置招商現(xiàn)場姑用圖表；記8、儲備大罷量的目標商凈家資源，為阻后期強勢推鞏廣做好鋪墊紙工作；獨9、完成租債賃合同的評吃審和定稿；伯10、確定需招商廣告宣掠傳方案；禁11、完成斤項目現(xiàn)場廣駁告位及導識文系統(tǒng)規(guī)劃方叢案；善12、協(xié)助漿甲方與業(yè)主注簽定委托經(jīng)醫(yī)營協(xié)議；摸13、完善旅項目租金價映格體系。域第二階段—臣—強勢招商席階段磨（挎一急）泥、目標勞1、全力啟批動招商任務(wù)向，招商率達重50%--罪80%。柔2、商家資偶源儲備率達班到90%，滿意向入駐商濤家儲備量達礦到30個以背上。羅（萄二繭）刃、重點工作呼1、完成招坐商任務(wù)分解逮和落實；誠2、繼續(xù)收互集商家資源駕,篩選商家津資源；杯3、與相關(guān)向行業(yè)協(xié)會就管本項目建立疏合作關(guān)系；侵4、全面展況開與意向商純家的洽談,決重點引進主摘題、主力商陷家,形成帶瞎動作用和引瓶導；供5、用優(yōu)惠程政策引進主瑞題、主力品智牌商家，形添成樣板店并氣安排進場裝北修；蝦6、形成對巨重點商家資逼源集中區(qū)的殺針對性招商廊；敢7、完成輔與助招商工作鋪的現(xiàn)場氛圍陰烘托。延8、完成營賢銷推廣階段湯性計劃；圖10、實施暗項目導識系校統(tǒng)及廣告位鏡的制作；歐11、逐步著完成對項目局商業(yè)氛圍的隆營造,包括競招商的現(xiàn)場迫包裝布置。追（三）、招前商策略與方愈法土1、鍋前期招商階碧段設(shè)置表重點說明沒前期招商主現(xiàn)要是對主題譽產(chǎn)業(yè)（如主健力店、專業(yè)奸市場）及地抱區(qū)級的交易爺招商，對廣誼告、物業(yè)及乏經(jīng)營公司采沈取招標形式森。本項目的圈招商特點是瀉前期招商、爛招標和公開載招商同時進紀行，到一定原階段后，進震行調(diào)整整合需，如果此時輝的結(jié)果沒有怎達到目標，宮則補充主題瞧物流招商；倦如果達到預(yù)反期目標，則勿進行公開招秒商的散戶招繭商階段。增2、牲招商流程示豎意圖窮3、使主力店群大下客戶招商跟杰進表（1鹽1外.1音—緩08年休2騰月耍27怒日植）范就第一批選頸出的大客戶倍進行初步接偷觸，了解對答方意向（1雖1甚.1輸—雞1焦2系.15）遲初步接觸后王，達成購租財意向（剝12做.16隸—編1合2辛.30）教根據(jù)二個月安接觸跟進結(jié)驕果，及時總供結(jié)并調(diào)整部驗分策略（0粘8年1見.1肌—薪1.8）慨不斷擬定大掙客戶名錄,斃并進行接洽賠（蠅08.屯1.12喊—袖08蛇.2做月）濫對己達成意徑向的大客戶冬保持跟進,霸反饋客戶信糟息,對客戶犧的規(guī)劃意見有及時與工程量部協(xié)調(diào),減傷少差距（0嚴8年難6糠月前）論制定大客戶匪財務(wù)計劃（葵08.寧1.18拖—丙08年壁2兄月）倒促進其他大籮客戶簽約達（0咳8袖年勻1慎月岡—徐08年酸6占月）巨按客戶要求怕設(shè)計、建造把相適應(yīng)的商托業(yè)設(shè)施錢約后工作（旱08年勺6添月至項目完徐工）犬4、非主力天中上品牌業(yè)焦態(tài)唯群招商跟進彩計劃堆（徐0堡8阻年白2給月斧后的推廣過扔程中）殃中小店群對漸形成后的商兵業(yè)設(shè)施改造訪要求不大，勾通常裝修進術(shù)度影響中小繩店群的入駐釘決策。估擬定非主力品業(yè)態(tài)店群招厲商對象，并填不斷更新共。挨與擬定招商挖對象進行初醋步接觸，了懇解對方意向通。另與主力業(yè)態(tài)貓店群進行比洞較，對有昂可能沖突的夢問題，進行擴協(xié)調(diào)調(diào)整，稿并作相應(yīng)取恨舍甩。促成簽約隨約后工作并壁進場管理限。議四、本司招陜商資源瘡說明：本司銅在操盤2年功多年來積累過了將近13正00多家主響力商家，在盤招商過程中在接洽了這些庫商家，并與貓其維護著很醉好的合作往師來，有些在兇我們實際的造項目中也選鉤擇了加盟，炸并運營的十察分的良好。畢相信在貴司倆的項目運作慣中，我司可退以很好的發(fā)埋揮這方面的鎮(zhèn)優(yōu)勢資源，澇以使項目能燕盡快的找到令合作商家，斃共創(chuàng)互贏。乖下表為本司咬所擁有的商攏家資源以及雜接洽過的商厚家一覽表：沾名稱/商家旬類別深數(shù)量傘名稱土數(shù)量膏大賣場困36潔棋牌室雞10心酒店逗63指美容美發(fā)流54疼餐飲睜700賣婚紗攝影難126蛙超市聽20的學校兩16辟商城筑8尿數(shù)碼芒3波茶館西66照書店洞5章咖啡面60航銀行劫25兔酒吧裳38殖影院占2誠娛樂夜90忽花店炕5灰健身懇40氧干洗店痛3欄浴場上38鄰家電預(yù)5瞇下表列舉了偽一寫具代表稠性的本司接僻洽與合作商限家名錄：鉤類別楊編號尤主力店侮區(qū)域闖類別侄編號余主力店殊區(qū)域挖超市斤1喝華潤超級市礎(chǔ)場例上海/蘇州嚷咖啡捎25篇巴黎之夜咖套啡西餐廳均蘇州皂2敏農(nóng)工商超市慕上海役26炎新島食品有何限公司鵲蘇州醒3束家樂福包/世紀聯(lián)華紅蘇州/蘇州是27祥芭芭拉淺蘇州楚4反好又多/大陰潤發(fā)鬼上海奏28芒兩岸咖啡僅蘇州也餐飲浮5胳樂汶堡啤酒導坊西餐廳偵蘇州黑29唇上島/迪歐牙蘇州夾6鳥千卡餐廳衛(wèi)蘇州酬30斷巴黎之夜咖堅啡西餐廳眉蘇州繩7護蔡家食譜器蘇州艦酒吧唐31運營地酒吧刪蘇州屯8昏達板城餐廳器蘇州貨32汗雪公主漫蘇州名9古香雪海飯店醉東環(huán)店乓蘇州渡33色湯姆斯酒吧郵蘇州幻10償錢塘人家席蘇州籌34曉杰克遜酒吧谷蘇州嫩11奪土家人湘菜稼館江蘇州錢娛樂限35紛蘇州市音樂朗空間站幫蘇州舒12迷福記聯(lián)合剩蘇州貼36息蘇州一代娛淹樂城有限公濕司鏈蘇州浮13傾老媽米線連嚷鎖有限公司酒蘇州搞37幕蘇州胥城業(yè)匹總會娛樂有燈限公司匹蘇州未14僅蘇州肯德基鉤餐飲有限公秋司樣蘇州代38扎西部飚歌城例蘇州坐15意永和豆?jié){觀紋前店買蘇州物39帝新錦祥健康鞋俱樂部爹上海旋16突王品臺塑牛西排妻蘇州軟40雨浪潮娛樂城盾上海項17糕蘇州市名典摘咖啡語茶鼠蘇州澡41笑天堂娛樂另上海聯(lián)18熱蘇州水天堂坡茶藝館有限討公司岸蘇州爺42番花樣年華飽上海更商城珍19召蘇州市泰華棕商城班蘇州駛健身象43哨良子健身館汽蘇州月20扎蘇州市大洋句百貨絲蘇州火44鈔卡瑪瑜伽館貿(mào)蘇州堵茶館銜21燥頤高數(shù)碼港勿浙江過45歡蘇州匯友健圓身中心仍蘇州屠22充漁人茶樓染蘇州雁46輩蘇州勁與美跳健身館索蘇州些23數(shù)蘇州奇錢塘茶人飲鑄品有限公司它蘇州給47聯(lián)中體倍力健束身俱樂部丙蘇州嶄24紛乾元茶館械蘇州愉48夏鉆石國際健簽身俱樂部糊蘇州鐮五、招商經(jīng)叉歷倘招商營銷時得期筒名稱煎物業(yè)形態(tài)次2006-疲2007年伴北橋購物廣擱場李商業(yè)、辦公胸、酒店添2005年貪天鄰西路項昌目煎商業(yè)彩2007年演-咸南蘇州生活復(fù)廣場混商業(yè)向第問三御部分僅【礦本司職業(yè)團歷隊及優(yōu)勢歇篇】一、團隊團隊主力顆業(yè)務(wù)主委：雹汪勝波騾從業(yè)時間：推六年蟻畢業(yè)院校：崗黑龍江大顯學方操盤項目：郵胥香園、株翠坊易居、竄聆湖麗墅、犬北橋購物廣加場、春申湖肺半島名墅等災(zāi)參與項目。漲個人特點：齊思維縝密蓮、細致入微另、塌實質(zhì)樸播操盤最大優(yōu)呀勢：項較強的彼全盤宏觀掌頭握能力，6炎年多參與十族余樓盤的銷瘦售，有豐富毒的實戰(zhàn)經(jīng)驗鍵，掌握樓盤腳各個階段的養(yǎng)分解及各過蘭程的現(xiàn)場控捉制。褲策劃主任：濱鄭浩林蔥從業(yè)時間：桌五年百畢業(yè)院校：愈蘇州城建環(huán)蘇保學院謠房地產(chǎn)經(jīng)營蒼管理與開發(fā)態(tài)操盤項目：幻雅典世家、特匯豪國際（伙酒店式公寓樓）、自由之綠邑（酒店式嫩公寓）、卿艇峰麗景、國淘香園、北橋貫購物廣場、榆西城樸墅、灰春申湖揪·恥半島名墅餅個人特點：惱嚴謹、執(zhí)著逃、資源整合喝能力與市場盡判斷力。撒操盤最大優(yōu)潮勢：掉對于鄉(xiāng)鎮(zhèn)項降目的推廣熟枝悉，并有獨些到的策略見努解。對于蘇枯州市場媒介爐以及各大廠捷商的熟悉節(jié)痰約營銷成本棋、找到推廣陷捷徑。在活上動策劃上有宇豐富的操作平經(jīng)驗。淡市場主任：瞎葉軍侮從業(yè)時間：捐六年撿畢業(yè)院校：筍蘇州科技學份院房地桂產(chǎn)經(jīng)營管理覆與開發(fā)阻操盤項目：偏奧林春天、膨公園天下、卷渭塘商業(yè)城貸、北橋購物慨廣場、東湖松林語、春天號城市花園冊個人特點：埋細節(jié)、責任縮心、資源整筋合能力與市籠場判斷力。商操盤最大優(yōu)煉勢：潑對于市場的席不斷變化來販不斷研判，事并對公司與宿項目帶來建慰設(shè)性的預(yù)判具與定位。乎美術(shù)指導：管張金發(fā)來從業(yè)時間：刻五年什畢業(yè)院校：膏蘇州大學藝斗術(shù)學院為主創(chuàng)項目：嫌南亞花園、裕美之國三期賀、金港中央聾廣場、自由處之邑（酒店昏式公寓）、不春申湖選·聞半島名墅等版?zhèn)€人特點：扎工作認真負碗責，富有團唯隊合作精神巨，能準確把胳握項目整體撥設(shè)計調(diào)性。蜘操盤最大優(yōu)華勢：犯擅于快速漁把握項目和泳市場切合點奇，整合提煉兇項目調(diào)性，纖并以科學創(chuàng)叛新的平面表扮現(xiàn)方式，具濤有獨特視覺液沖擊力，吸喚引目標客戶備，并挖掘潛鵲在客戶。身資深平面設(shè)確計：張雷拘從業(yè)時間：設(shè)四年浮畢業(yè)院校：魔蘇州工藝美問術(shù)學院歌視覺傳達系不主創(chuàng)項目：保春天城市花棋園、聆香雅驅(qū)院、雅典世縱家、北橋購紹物廣場、春墻申湖半島名怕墅等鳳個人特點：汗沉穩(wěn)、內(nèi)斂皇，做事果敢條；善于對新睛事物的發(fā)現(xiàn)啟與創(chuàng)造，以其及進行藝術(shù)容性的修飾；舍接觸面廣，支對項目的調(diào)世性核心把握隊力極強。讓操盤最大優(yōu)冠勢：亮對于各種平塔面表現(xiàn)載體窩的熟悉程度炎比較高，例腿如樓書、引智導旗、看板匆、三維動畫曲等表現(xiàn)形式果。幕資深平面設(shè)講計：石培宅從業(yè)時間：族四年抓畢業(yè)院校：嫌南京藝術(shù)學赤院視覺渡傳達系棒主創(chuàng)項目：可新港名難馨花園、國叔香園、南蘇攏州生活廣場誦、西城樸墅隸、錦繡黃埭拍個人特點：懂思維活柿躍，有責任傭感視操盤最大優(yōu)艦勢：筑把握項坐目調(diào)性能力層強，市場分撐析準確，表躁現(xiàn)力較強，定有豐富的實欠際操作經(jīng)驗寨資深策劃文譽案：李娟勉從業(yè)時間：館五年親畢業(yè)院校：渡蘇州大學箭新聞學專彎業(yè)族主創(chuàng)項目：詳東城噴·午世紀廣場、盾陽光昆城商綢業(yè)街、蘇州間機電五金城釣、春申湖流·柳半島名墅、邁西城樸墅、鍛西山樂府等尋個人特點：萌沉穩(wěn)、細致科、思維嚴謹孫，具有獨特喊的審美策劃斧能力和優(yōu)秀尖的藝術(shù)修養(yǎng)尼，鉤熟悉廣告心破理學，擅于天運用科學與顆藝術(shù)相結(jié)合型的企劃表現(xiàn)境策略。作操盤最大優(yōu)豆勢：甜對項目具有滑獨特的分析鋒創(chuàng)新思路，傅良好的資源嘩整合力和敏奉銳的市是場判斷力，你精確地提挺煉項目企劃極訴求方式，在善于把握消堆費者心理，襪優(yōu)秀的品牌獨包裝策劃和坦文字表現(xiàn)能板力。雞二、鼠瑞聯(lián)行營銷備特色王團隊營銷+奉數(shù)據(jù)庫營銷辣=瑞聯(lián)行商柔業(yè)營銷成功續(xù)之道站1、研展先免行團隊剃市場汽研究與定位玉是瑞聯(lián)行的銷核心競爭力騙之一，在項鬼目產(chǎn)品設(shè)計晚前期就參與黎項目的系統(tǒng)蘆定位（客源控定位、項目棄總體檔次定額位、形象定遣位、產(chǎn)品建刊議等），為幫項目后期市扮場推廣銷售鈔奠定堅實基鐵礎(chǔ)。怠2、招商催程化團隊蚊項目招商是平一個項目推主向市場銷售緩前的催化劑酒，并且對項顧目的整體定赴位產(chǎn)生影響策。因此必須重考量招商與錦銷售的聯(lián)動蠅效應(yīng)，招商除與項目的定產(chǎn)位的影響效睜應(yīng)，并且還胳需要做好招薦商之后的銷爭售推廣工作臨，借機推向黎高潮。仰3、銷售中鋪堅團隊嫁銷售團隊是佛引領(lǐng)項目走同向市場的最廊前線工作，黑是瑞聯(lián)行公昂司的團隊運誠作核心（后桶期一切工作固圍繞銷售目銷標執(zhí)行），超銷售專案直紋接面向客戶軌終端了解需描求方向、了梨解需求群結(jié)運構(gòu)、了解工森程進度、反烤饋推廣情況復(fù)、銷售情況瞎、競爭情況相等信息，對貧銷售策略做掠適時調(diào)整。獨反饋給策劃瓦可以對推廣敢做適時調(diào)整橡。踢4、推廣靈陰魂團隊直把握項目津的主題定位急做項目的表摘現(xiàn)、把握項脫目的客源定啊位做項目的圈推廣計劃，求抓住目標客姐戶的所在、桌所想、所需盤、所行配合押銷售團隊實縮現(xiàn)項目的資滴金回歸。通師過策劃團隊銀與銷售團隊億配合，帶領(lǐng)店平面設(shè)計表上現(xiàn)與文案精貌神表現(xiàn)實現(xiàn)壞項目的成功箱營銷推廣。吳5、投資客含戶數(shù)據(jù)庫孟瑞聯(lián)行多個劇自行操作商擔業(yè)項目積累纖投資客戶資塌源與本項目春的共享（節(jié)測約很大的推蠢廣動作），何瑞聯(lián)行與大貴蘇州片區(qū)多詳個大型商業(yè)凱項目客戶共君享機制，實橡現(xiàn)項目在前烈期炒做過程漁的迅速啟動必。羨6、運營商眾家數(shù)據(jù)庫脂瑞聯(lián)行多個視商業(yè)項目招掏租商家積累蹲經(jīng)驗、多個洲大型商家租穿賃洽談經(jīng)驗天，為本項目載后期運營奠膀定扎實基礎(chǔ)御。（網(wǎng)吧、餐大型餐飲店長、連鎖機構(gòu)獻等）。培7、媒體資熊源數(shù)據(jù)庫鍬瑞聯(lián)行多年而多家廣告制歡作、媒體推沾廣合作單位俊，高效推廣物節(jié)約成本。失使項目信息旱迅速到達目泡標客戶手中刻，使媒體營勤銷達到跌“韻群對群監(jiān)”砍的要求。（遍各大報社、閣雜志社、展哲覽展示公司裙、模型公司騎、三維動畫寶公司、廣告燭制作公司等慈）。斧8、案例研請究數(shù)據(jù)庫收瑞聯(lián)行集合構(gòu)大蘇州區(qū)域告商住地產(chǎn)研拌究、結(jié)合自請身操作項目秀定位做細分諒、差異化、努競爭性定位殺，對營銷推秒廣策略與銷譽售手段做詳莫細研究分析損。（特別是哈太倉、吳江辭、蘇州市區(qū)艇等商住項目系）。劣第血四揪部分中【護企劃篇勉】企劃篇窯一、價值體亞系的認識場1、本案價丹值中心的認桌識慣場所價值=悉形象+知名綢度+認知性哈+效率+人洋才仇場所的價值弦創(chuàng)造過程是戴本案研究的蓋出發(fā)點，本瓜案作為城市黃發(fā)展的新支妨點，必將給臂區(qū)域發(fā)展帶飛來新動力。腰因此對此動固力的挖掘過疲程勢必成為窯本案定位與盞策動的源泉爬?；蕡鏊暮诵穆r值實際在判于：使用價很值與影響力縮，基于項目穿多產(chǎn)品業(yè)態(tài)掏的特點（寫踢字樓、酒店董公寓、商業(yè)炮街等），建贊立了本項目豬形象屠+繡知名度民+造認知性脆+雀效率徐+萬人才甘的價值體系吵。愧本案場所價票值所在：堤形象：城市股新中心形象欠，既有莊嚴映的辦公形象耐氣質(zhì)，又有爪輕松娛樂生級活的休閑空俱間。界知名度：項輕目中心形象路在各種階層乞客群中的傳危播率。到認知性：多拒種業(yè)態(tài)的產(chǎn)鑰品信息認知摔、檔次認知胸（例如：高鍵級購物中心軋、中高檔寫枯字樓、個性超酒店公寓、執(zhí)高檔休閑消天費中心等）軌。間效率：到達邁本項目的便螞捷性與本項量目內(nèi)部功能屋機制循環(huán)的與節(jié)奏。橋人才：本項順目所能夠吸與納的各群體舟高端人群（委或匹配人群深的能力）。準2、本案價曲值分解爐序麥功能缸價值溪目前的普遍親認識黑黎刮未來新詮釋翁的展望曾1）笛樹立企業(yè)懸形象戒箏寫字樓是陜門臉忌企業(yè)將的文化理念命、企業(yè)的價顆值觀存提升辦公效縱率句過位置與社悉區(qū)的交通組互織、內(nèi)部垂沉直交通系統(tǒng)原，儉針對人性的覽高效辦公環(huán)圣境奧臭通訊系統(tǒng)恢、智能化系美統(tǒng)、管理等外創(chuàng)造發(fā)展商暖機蟲喊所有客戶都蓬會對你的辦紙公場所有所毅評價記企業(yè)視冤野和精神氣饒質(zhì)的影響和拼感染舟優(yōu)越的投巨資回報宿企棒業(yè)的固定資即產(chǎn)，保值、蝶回報有保證嬌國外拍頂級物業(yè)只糕租不賣，入徐住企業(yè)惜2）致商業(yè)恨休閑中心改凝哈賣場、歡場痰裙底肚塑飾搜晶煮生活休閑功展能與商務(wù)功散能的有機結(jié)樸合消礎(chǔ)城棚市功能的完淋善渴虜效應(yīng)還未形室成短渠泊軍袋旺屑新亂商圈效應(yīng)即疤將誕生堂3）衫酒店財公寓棗保貓高成本告的生活胃暗濫輕舉肌槍嚼低門檻的竟進入、高品揀位的享受糞張過引渡定居生活浩幫冠沒有舒適魂性箭勾幟雖丑握科斯自由掌握杏節(jié)奏的都市互體驗場客在本案的價伍值分解過程傲中我們進一除步認識了項崖目的核心競西爭力所在，辣有利于后期溝在推廣過程輕中解析客戶圍對本案價值繡的誤解，導歉致性價比不旱高的判斷。蟻因此對項目援各產(chǎn)品核心硬價值的分解辯很有必要，挨并且在整個體傳播過程實憲際上就是價艷值分解的過宵程。嘴3、客戶理亭解的價值構(gòu)驗成基建筑環(huán)境描創(chuàng)新+地段誰高關(guān)注優(yōu)勢姐+精品定位陣和管理的軟脾性優(yōu)勢+與持知名企業(yè)聚昆集的形象優(yōu)笑勢=客戶對壺本案價值的式理解領(lǐng)先的領(lǐng)先的思考的獨特的有特殊利益的軟硬件雙優(yōu)越感國際化個性化新品質(zhì)效率社會化單在價值傳播柱過程中也必灶須迎合客戶木的關(guān)注核心簡，在這些關(guān)矛注核心過程劇中傳播項目賤價值理念將須更有效。國嫩際化、社會阻化、新品質(zhì)特等都是客戶統(tǒng)關(guān)注的產(chǎn)品竿表象，項目鎖在推廣過程掠中必須通過客領(lǐng)先性的產(chǎn)堡品突出表現(xiàn)初、注重社會得化的公眾層蹈思考、軟件帳硬件的多方胡特點優(yōu)勢來拾使客戶深刻跨理解價值。定二、定位策危略誠1、戰(zhàn)略定仁位途徑比附定位菜比附定位就錫是攀附頁CBD淘的定位策略勾。本案通過電各種方法和驢強大的沈CBD醒及商圈建立蒸一種內(nèi)在聯(lián)吵系，使自己春的品牌迅速善進入消費者層的視野，借秀CBD探之光而使自巴己的產(chǎn)品生曬輝。惠借商圈之勢壺使寫字樓及聽各產(chǎn)品檔次蓋迅速提升。壤2、營銷推譜廣定位緣挺進南城成幅長中CBD耕商圈第五商圈：護從老蘇州的惡觀前、石路雞與南門商圈公，到近兩年洋風風火火的群越溪新城市誼副中心與湖扛東新城。蘇拐州城市中心曲的多格局變?nèi)阑呀?jīng)使蘇鳳州的百姓與扎政府得到了雷真正的實惠兩。城市副中漲心、CBD紀、CLD等掠概念不斷得借到繁華見證眉，這些概念德均使蘇州城累市發(fā)展得到芳快速提升，春大眾對于這賠樣的定位并刻不陌生，由亂于在發(fā)展過妨程中得到實答惠，因此商騙圈的概念勢瓣必引起區(qū)域伐共鳴！高商圈概念是夢來自城市規(guī)炮劃發(fā)展過程緞的一種趨勢伙體，圈外第跌一層為工業(yè)葛、第二層為梅居住、核心嬸層為政府配弟套、商業(yè)中貼心。這與本導項目的區(qū)位亮相對特點相那當一致，另失外吳中區(qū)的例商業(yè)發(fā)展一央直為街鋪的填發(fā)展模式，企商業(yè)發(fā)展沒歪有形成中心鐮輻射效應(yīng)，過辦公空間也之沒有形成一革定的檔次。伶因此商圈概首念勢必得到形各方共鳴與晶追捧?；蹦铣荂BD非：刃南迷城概念不僅舒僅立足于吳天中區(qū)，由于絡(luò)項目接臨與臥城市副中心股（滄浪新城畏與越溪衛(wèi)星互城），不僅撞僅在行政規(guī)雙劃上，在交劣通規(guī)劃上也錦絕對對接城絞市各交通脈照絡(luò)。特別是討西環(huán)線的交競通優(yōu)勢。并逮且南城概念弦已經(jīng)成為區(qū)付域內(nèi)的各商碼家與競爭對殺手的共鳴，鈔因此在后續(xù)料推廣過程中芝將得到正面敢強化。凱3、定位圣注殿圖財智國際財智國際案名案名傳播USP傳播USP體驗場所精神革新體驗場所精神革新暢享時代C格調(diào)主題廣告語暢享時代C格調(diào)主題廣告語知名品牌的聯(lián)動前瞻性客戶品位創(chuàng)新的精神氣質(zhì)層峰板塊的企業(yè)知名品牌的聯(lián)動前瞻性客戶品位創(chuàng)新的精神氣質(zhì)層峰板塊的企業(yè)CBD高關(guān)注地段外觀、環(huán)境創(chuàng)新支持點支持點廣告創(chuàng)意/廣告創(chuàng)意/大眾媒介/創(chuàng)新媒介/公關(guān)活動傳播手段愿三、廣告策澤略秋1、押廣告目標穴結(jié)合市場調(diào)那研分析報告施、寫字樓本箭身的特質(zhì)及延本案高檔商容務(wù)型商業(yè)街真區(qū)的綜合性廚，廣告策略豐需考慮本案榴的長遠目標抄。因此，本街案的廣告目浩標由部“貓短期目標揪”姐和瑞“磁長期目標簡”毒兩部分組成悉，并針對這怖兩部分目標緊制定相應(yīng)的部廣告策略。靠[短期目標魯]租1擁）打造游本案么在市場上的悉知名度，提辣升其識別度帆和美譽度。鎮(zhèn)2艙）奶造成市場轟雙動效應(yīng)，用徐品牌造勢，襯聚集買家目點光，形成市德場銷售熱點村；搶3卡）描著力塑造茅本案漲的品牌與企構(gòu)業(yè)的品牌兩艦個市場亮點碼，使秒開發(fā)賭商晚及合本案更加鞏爬固道地產(chǎn)界品載牌地位。常4榴）喜強力促穩(wěn)進樓盤租銷俱售和招商。新[長期目標隆]挖1吹）索樹立明確正片面的品牌形抽象；浸2彩）幟通過醋本案土形象的推廣派使晝港龍集團疤企業(yè)品牌形仰象得到進一哨步確立；修3朋）金為企業(yè)今后政發(fā)售物業(yè)奠壟下堅實基礎(chǔ)帳；況2、項目主襪賣點提煉跌1）吳中區(qū)吹城市副中心像商貿(mào)核心地孩標隊2）24層熄區(qū)域程標志性建筑秀，略精銳商務(wù)棗時代奪的丸象征險3）精確高動效的物業(yè)管芝理網(wǎng)絡(luò)研4）智能化粒樓宇辦公管父理系統(tǒng)遺5）生態(tài)廣寫場、屋頂泛集會所痰6）精裝高攜檔寫字樓、鞏精裝挑高S繡OHO星7）城市副屈中心首席生陵態(tài)休閑商務(wù)踢平臺委3、廣告總者精神：涂暢享時代C底格調(diào)降C此ity：城淘市、都市；饞這里離塵不進離城，坐落貪在城市副中豈心，享受都賠市別樣的靜孫謐與繁華，巖與眾不同的貝思想深度和綿品位；替C暖harac蝦ter：特綁色，品質(zhì)；捧這是一個充舞滿特色的地唐方，因為這廟里擁有與眾賞不同的精裝百修寫字樓，總具有較高的袍典范品質(zhì)；講C只abana販：小房子；淺這里有精裝舉酒店式公寓城，面積小，端功能全，時極尚SOHO遭空間感，滿磚足現(xiàn)代青年訂的居住、辦福公、生活的店需求；臟C惱omfor姑table花：舒適的；始這里的辦公激居住條件是豪最舒適的，醒因為這里的滿精裝SOH駐O是挑高設(shè)紙計，可以自熔分割組合，登資源互用；套C憂lassi顆c：最優(yōu)秀甩的、典雅的漠；這里的規(guī)喂劃與建筑設(shè)桌計是最優(yōu)秀份的，現(xiàn)代簡判約的外立面用與歐式街區(qū)第相輝映，擁墊有典雅、自域由的生活工且作方式；察C很ivili家zatio噸n：文明的秩、文化；這常里將充滿都誘市文化氣息哭，因為這里欠匯聚無數(shù)經(jīng)伙濟型高品質(zhì)伶人群，展現(xiàn)毀城市文明與盛智慧的風向稍標。坑因為這里是滑具有區(qū)域標篩識的20多墳層高檔建筑敬，因為這里經(jīng)地處蘇州交豎通主干道-曾----蘇衡蠡路；因為灑這里處于蘇犬州城市副中拜心，緊承繁身華的金十六熟區(qū)休閑商務(wù)突區(qū)；因為這棄里是南城中扣央商貿(mào)區(qū)的舍核心，因為鈴這里交通便獄捷，人潮涌攻動手……乏。烈商務(wù)商業(yè)地顆產(chǎn)項目最大甲優(yōu)勢是：地駁段，地段、臘還是地段。瓣本案立于城針市無可復(fù)制丟的龍脈寶地泛，以特色創(chuàng)蠅造品牌影響愛力，輻射蘇繡州大市區(qū)，摩未來前景無森可估量。籍4、案名建鴉議與釋義郊通過對項目讀所在地地段俗、建筑形態(tài)億、體量和市芝場報告中規(guī)由劃建議的了橫解和分析，玉結(jié)合當前該眼區(qū)域的商務(wù)盈商業(yè)市場的封情況，案名土建議如下：擴港龍鳳·廊財智國際系將企業(yè)與項射目一起推廣伸，有利于客駐戶對港龍企幟業(yè)其他項目崇產(chǎn)生聯(lián)想，屈塑造良好的信企業(yè)品牌形懲象。譜“賊財智饒”情一詞直接點牌明本案是屬拒于商務(wù)商業(yè)蔥型物業(yè)，便輔于引起目標改客戶有意注跨意，推廣能腎快速深入人伙心。爸“盜國際駝”驢一詞表明項比目的中高檔刃的市場定位岸，從功能、決配套及格局弓等元素與國螞際接軌，提挽升項目的檔耗次和價值。添整個案名符泰合常規(guī)的市匯場推廣運用脈，大氣響亮泥，視聽覺給紐人震撼力，閘易于傳播和浮銘記。這蘇豪羅福廣箏場遲A)本案名料結(jié)合產(chǎn)品規(guī)種劃建筑形態(tài)債和特色，獵“躺蘇豪夏”旱是可“問SOHO梯”縮的中文譯音鍬，利“妄羅福掙”抗是燒“絮Loft沃”勞的中文譯音降，突出本案葵的精裝SO滅HO-LO患FT的公寓室的特色；吐B)眨“歉廣場彎”棉定位是結(jié)合面本案擁有大漸量的裙樓底雁商和獨特的旗商業(yè)街，擁育有廣闊的休寨閑娛樂場所博，中“間廣場共”想一詞符合常增規(guī)的視聽覺閱傳播，直接雞給人一種強喘烈的現(xiàn)代氣殘息感。頁C)整個案惡名氣派時尚瓜，具有較強稀的國際感，抹迎合目標客把戶的消費心鬼理，有利于種助推項目招裳商銷售，便筐于今后擴大殘市區(qū)影響力服。798星城負A）盈“市798”撕位于促北京疏東北方向大茶山子地區(qū)，奪是一個集植設(shè)計逮、爭出版愈、展示、薄演出訂、藝術(shù)家工檔作室等文化狂行業(yè)，精品大家居恨、罰時裝綠、酒吧、場餐飲何服務(wù)性行業(yè)木等毯多種行業(yè)組近成的固空間，形成能了具有國際志化色彩的"摩SOHO滾式藝術(shù)聚落詠"和"藥LOFT盤生活方式"竿?，F(xiàn)今，柜已成為了北業(yè)京都市文化喬的新地標。帆經(jīng)由當代藝接術(shù)，建筑空慰間，文化產(chǎn)黎業(yè)與歷史文扎脈及城市生鞭活環(huán)境的有碑機結(jié)合傍，欣“798”欠已經(jīng)演化為明一個文化概軌念，對各類戶專業(yè)人士及宋普通大眾產(chǎn)侮生了強烈的旬吸引力，并誠在城市文化賢和生存空間助的觀念上產(chǎn)朝生不小的了鍬影響。閣根據(jù)本案體紙量和所在地外理位置處于株城市副中心持，本地消費介主體無法支挨撐本案，想壁進一步擴大逮城市影響力紅，最好以區(qū)鵲別于市區(qū)其血他同類產(chǎn)品損的獨有特色索定位來吸引限力更多的消幸費者。建議亮借用劑“侮798袖”上的時尚另類先的美譽度，抖將本案打造傅蘇州的都市辛文化新地標反。瞧“約星城循”百使本案從視輛覺上給消費呆者精品商務(wù)雅建筑的形象射，同巨“倦新城悅”悲諧音，結(jié)合湖本案的體量全，區(qū)別于北身京協(xié)“降798侮”罪傳統(tǒng)的概念記和定位，以枕全新創(chuàng)意性割的陳“茅798掀”暢呈現(xiàn)給蘇州吃的消費者。落“798帳星城漁”是新時期傲的青年文化適經(jīng)過積淀轉(zhuǎn)厲向成熟的載細體。這里形襪成的文化將營是地方資源界的國際化，失是個人理想鈔的社會化。找新的“幻798”答意味著先鋒納意識與傳統(tǒng)勤情調(diào)共存，胳實驗色彩與撇社會責任并悠重，精神追桶求與經(jīng)濟籌圓劃雙贏，精漢英與大眾的必互動。桿整個案名呈摸現(xiàn)時尚性、鳥國際化韻味急，有利于快晝速傳播和銘流記，易于本慎案在蘇州市減場快速形成職知名度，促扒進銷售和招篇商速度。島5、廣告創(chuàng)丈意思路皂根據(jù)本案商涂務(wù)、商業(yè)、瞞SOHO三煤類產(chǎn)品具有抖投資、經(jīng)營澇、自住的特廊性，廣告創(chuàng)然意將結(jié)合入肆市產(chǎn)品的特帖性和賣點，創(chuàng)以理性、感銅性及理性感滲性兼融的訴虛求方式，通貝過有效的創(chuàng)晝意表現(xiàn)實現(xiàn)紐廣告目標。洽根據(jù)客“沿短期致”籃和閥“紗長期餓”墳不同目標，距采用不同的喘創(chuàng)意思路。脹“替短期目標登”倡以概念的創(chuàng)腎意性為主，誕將本案的社朱會價值和閥“姥城市文化并”系的關(guān)系，以抖高起點、情食理之中的關(guān)鵲聯(lián)效果，通肆過對賣點的斜創(chuàng)新挖掘，樓注重高度和誕深度的語氣哄和措辭，對攤市場和目標戀客戶帶來強召烈的沖擊力既和震撼。兇“銅