濱海新城商業(yè)定位及規(guī)劃

天馬行空官方博客：；QQ:1318241189；QQ群：175569632濱海新城商業(yè)定位及規(guī)劃晉江市場(chǎng)分析晉江概況地理位置：地處閩東南沿海，東頻臺(tái)灣海峽，與金門(mén)、臺(tái)灣隔海相望行政區(qū)劃：1992年撤縣建市，轄13個(gè)鎮(zhèn)，6個(gè)街道辦事處、385個(gè)行政村，陸域面積649平方公里，海域面積6345平方公里，海岸線長(zhǎng)110公里人口：總?cè)丝?02萬(wàn)，旅外僑胞，港澳臺(tái)同胞220多萬(wàn)，號(hào)稱(chēng)海內(nèi)外300萬(wàn)晉江人。主要產(chǎn)業(yè)：紡織服裝、陶瓷建材、制鞋塑料玩具、食品飲料。晉江四鎮(zhèn)消費(fèi)力04年晉江人均GDP超過(guò)4萬(wàn)元RMB，經(jīng)濟(jì)處于一個(gè)較高的水平。人口〔萬(wàn)人〕陸地面積〔KM2〕海岸線〔KM〕鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃面積〔KM2〕國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值〔億元〕龍湖鎮(zhèn)8.5363.957.815.52深滬鎮(zhèn)4.9133.46185.5519.44英林鎮(zhèn)4.4629.86.27.321.24金井鎮(zhèn)5.6556.726.5總結(jié)4萬(wàn)多平米的新推出商業(yè)，意味著輻射力不能單純?cè)诔擎?zhèn)層面尋求解決方案。晉南的四鎮(zhèn)總?cè)丝跒?2.5萬(wàn)人，而目前晉南片區(qū)還沒(méi)有一個(gè)綜合性的大型商業(yè)區(qū)，這說(shuō)明了四鎮(zhèn)二十多萬(wàn)人口，足可以消化濱海4萬(wàn)多平米的商業(yè)面積。〔立論依據(jù)缺乏，對(duì)輻射力及商圈應(yīng)進(jìn)一步說(shuō)明〕金井商業(yè)市場(chǎng)分析2.1商業(yè)街作為鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)街，商業(yè)業(yè)態(tài)分布雜亂，缺乏有效的科學(xué)規(guī)劃，從微觀上看，商業(yè)街大多為獨(dú)立店面，各家各戶(hù)獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，并未考慮店面業(yè)態(tài)的統(tǒng)一以及商業(yè)街區(qū)域未來(lái)的保值、增值；從宏觀來(lái)看，金井商業(yè)街業(yè)態(tài)分布大致分為以下幾種：餐飲：①本地小吃，沙縣，租金1500-1800元/月；②餐廳、飯館，租金2200元/月；便利店：效勞于鎮(zhèn)區(qū)居民，租金1600-1800元/月；店：租金1500-1800元/月；茶葉店：租金2000元/月；機(jī)修店：租金1600元/月；店面出租形式按間租賃，一般不以平方數(shù)計(jì)算。其次，店面面積及層高配比：，店面面積30-100㎡〔多間〕，層高5.5m，可隔成兩層使用，提高空間利用率，但其店面與二樓住家直接相通，存在一定平安隱患。從這個(gè)方面看，金井商業(yè)街仍處在農(nóng)村商業(yè)模式。2.2商業(yè)百貨——浪潮百貨浪潮作為金井唯一的百貨商場(chǎng)，正逐步的向城市化商業(yè)百貨開(kāi)展，但其自身的局限性：1、總層數(shù)三層，總建筑面積只有5000㎡，攤位開(kāi)展空間被限制；2、車(chē)位方面：自身沒(méi)有設(shè)地下停車(chē)位和地面停車(chē)位，單靠大門(mén)前的車(chē)位〔市政配套〕且數(shù)量有限，不能滿(mǎn)足停車(chē)要求；3、配套設(shè)施不完善，電動(dòng)手扶梯只上而無(wú)下，顯然與城市百貨存在硬件上的差距；4、樓層經(jīng)營(yíng)規(guī)劃：商場(chǎng)缺乏知名品牌，且由于面積本身的局限，使其在商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃上缺少科學(xué)的劃分，功能分區(qū)不明顯。5、因此，浪潮百貨的影響僅局限于金井本鎮(zhèn)，客源上存在滯后，開(kāi)展速度緩慢。浪潮百貨經(jīng)營(yíng)方式：統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)車(chē)位：地上僅有摩托車(chē)車(chē)位，百貨門(mén)前車(chē)位為市政配套，免費(fèi)停車(chē)，但數(shù)量有限經(jīng)營(yíng)分類(lèi)一層二層三層超市女裝，飾品男裝，童裝租金租期宣傳層高170元/平米或20%稅點(diǎn)1年起視經(jīng)營(yíng)狀況給予減免宣傳1層5M，2-3層3M價(jià)格變動(dòng)情況：節(jié)假日調(diào)價(jià)，主價(jià)格不變，采用抽獎(jiǎng)等活動(dòng)方式促銷(xiāo)〔以前曾經(jīng)舉辦贈(zèng)送抵用卷的促銷(xiāo)方式，但效果不佳〕工程訴求：規(guī)模，品牌，檔次營(yíng)銷(xiāo)推廣：引進(jìn)有知名度的品牌產(chǎn)品為主樓層經(jīng)營(yíng)規(guī)劃：為3層物業(yè)，辦公地點(diǎn)另設(shè)，品牌連鎖經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)定位：外地品牌〔本地品牌因當(dāng)?shù)鼐用癖葦M熟悉，故銷(xiāo)售率不高〕配套設(shè)施：電梯，空調(diào)，地面免費(fèi)停車(chē)位〔市政配套〕購(gòu)置客源：金井工程分析：所處地的居民有較高的消費(fèi)能力，故該工程引進(jìn)外地中高端品牌商品為主，有效的結(jié)合地區(qū)特性，從而外來(lái)品牌比當(dāng)?shù)仄放聘吒?jìng)爭(zhēng)力〔應(yīng)著重闡述租金與售價(jià)的現(xiàn)狀分析，得出我們工程存在的難點(diǎn)。對(duì)工程商業(yè)的租金與售價(jià)的定位〕英林商業(yè)分析3.1商業(yè)街英林作為晉南四鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展最快的鎮(zhèn)區(qū)，其主要原因源于酒店業(yè)的興旺，但鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)街的業(yè)態(tài)分布雜亂，缺乏有效的科學(xué)規(guī)劃，從微觀上看，商業(yè)街大多為獨(dú)立店面，各家各戶(hù)獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，并未考慮店面業(yè)態(tài)的統(tǒng)一以及商業(yè)街區(qū)域未來(lái)的保值、增值；從宏觀來(lái)看，英林商業(yè)街業(yè)態(tài)分布大致分為以下幾種：餐飲：主要為本地小吃、德客士、西餐廳，租金2500-3000元/月便利店：效勞于鎮(zhèn)區(qū)居民，租金2500元/月；店：租金3300元/月；茶葉店：租金3000-4000元/月；機(jī)修店：租金2000元/月；店面出租形式按間租賃，一般不以平方數(shù)計(jì)算。其次，店面面積及層高配比：店面面積30-100㎡〔多間〕，層高4-5m，局部店面可隔成兩層使用，但其店面與二樓住家直接相通，存在一定平安隱患。從這個(gè)方面看，英林商業(yè)街仍處在農(nóng)村商業(yè)模式。3.2商業(yè)百貨——捷龍購(gòu)物超市捷龍購(gòu)物超市經(jīng)營(yíng)方式：統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)車(chē)位：地上僅有摩托車(chē)車(chē)位，百貨門(mén)前車(chē)位為市政配套，免費(fèi)停車(chē)，但數(shù)量有限經(jīng)營(yíng)分類(lèi)一層二層生鮮超市：肉類(lèi)區(qū)，熟食區(qū)，鹵味區(qū)，蔬菜區(qū)，冰凍區(qū)；食品飲料，日常保健用品，清潔區(qū)，干糧，水果，面包，煙酒區(qū)，通訊類(lèi)產(chǎn)品及首飾品女裝，男裝，童裝，內(nèi)衣，運(yùn)動(dòng)器材，兒童讀物，床上用品，皮包，鞋區(qū)，玩具面積配比一層生鮮超市肉類(lèi)：30㎡食品飲料：12㎡清潔區(qū)：72㎡熟食：30㎡日常保健用品：102㎡水果：30㎡鹵味：24㎡煙酒區(qū)：144㎡通訊類(lèi)產(chǎn)品及首飾品：500㎡蔬菜：16㎡面包：40㎡冰凍區(qū)：121㎡干糧：24㎡二層服裝男裝：190㎡內(nèi)衣：64㎡毛巾及床上用品：14㎡玩具：80㎡女裝：140㎡鞋區(qū)：209㎡運(yùn)動(dòng)器材：23㎡童裝：40㎡包區(qū)：32㎡兒童讀物：166㎡價(jià)格變動(dòng)情況：平時(shí)局部商品會(huì)員價(jià)，節(jié)假日視銷(xiāo)售情況調(diào)價(jià)，主價(jià)格不變，采用抽獎(jiǎng)等活動(dòng)方式促銷(xiāo)工程訴求：規(guī)模，品牌，檔次樓層經(jīng)營(yíng)規(guī)劃：為2層物業(yè)，品牌連鎖經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)定位：以日常消費(fèi)品為主配套設(shè)施：電梯，空調(diào)，地面免費(fèi)停車(chē)位〔市政配套〕購(gòu)置客源：英林工程分析：品牌連鎖、知名度高、定位：群眾消費(fèi)超市；客源穩(wěn)定、開(kāi)展態(tài)勢(shì)良好3.3結(jié)論根據(jù)以上市場(chǎng)調(diào)研分析，整個(gè)晉南區(qū)域尚缺乏大型商業(yè)中心，其具有一定品牌影響力和檔次的品牌店也較少，集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)于一體的高檔次集中式商業(yè)成為晉南市場(chǎng)的空白點(diǎn)?！餐ㄟ^(guò)2、3應(yīng)闡述幾個(gè)鎮(zhèn)商業(yè)格局、開(kāi)展方向及商業(yè)屬性屆定及商圈確實(shí)定及測(cè)算。進(jìn)一步得出總體商業(yè)總量〕工程分析4.1工程概況1、本案商業(yè)版塊規(guī)模較大，占地約12806.4㎡，總建筑面積43429.6㎡2、商業(yè)規(guī)劃：包含一個(gè)5000㎡的超市、22000㎡的大型購(gòu)物廣場(chǎng)以及長(zhǎng)達(dá)500m的步行街，能夠滿(mǎn)足社區(qū)居民的日常生活需求3、工程除自身配套完善外，還擁有鎮(zhèn)政府、文體中心、游泳館及市政中心廣場(chǎng)等公建配套4.2本案SWOT分析優(yōu)勢(shì)：1、商業(yè)中心業(yè)態(tài)定位多樣化，KTV娛樂(lè)中心、高檔餐飲酒樓、四星級(jí)酒店等，全面啟動(dòng)后，其影響力將輻射到金井之外的晉南三鎮(zhèn)；2、工程除自身配套完善外，還擁有鎮(zhèn)政府、文體中心、游泳館及市政中心廣場(chǎng)等公建配套，景觀到位，可以使消費(fèi)者在商業(yè)中心長(zhǎng)時(shí)間購(gòu)物而不會(huì)感到疲倦，從而到達(dá)聚客效應(yīng)；3、商業(yè)中心本身位于整個(gè)社區(qū)的中心地帶，因此不會(huì)缺乏商業(yè)開(kāi)展所需要的人氣；4、開(kāi)發(fā)商七匹狼集團(tuán)在當(dāng)?shù)丶皶x南地區(qū)影響力大、口碑好、號(hào)召力強(qiáng)；5、商業(yè)中心位于金井未來(lái)的新鎮(zhèn)中心，市政道路連通各地塊，未來(lái)工程西邊沿海通道和廈門(mén)祥安隧道接軌，本案潛在價(jià)值高，投資前景看好；6、社區(qū)引進(jìn)加拿大高麗國(guó)際作為物業(yè)管理公司，且底商作為獨(dú)立店面不和住宅直接相通，提高了小區(qū)整體平安性；7、從微觀上看，商業(yè)中心自身的硬件配套都很齊全，手扶梯，電梯的數(shù)量都足以到達(dá)分流顧客的作用；地下153個(gè)停車(chē)位和地面的臨時(shí)停車(chē)位，足以滿(mǎn)足消費(fèi)者停車(chē)要求。劣勢(shì)：⒈本案規(guī)模大，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，共分五期開(kāi)發(fā)，頭尾跨度約需6年時(shí)間，商業(yè)氣氛形成需要時(shí)間，前期銷(xiāo)售及招商有一定難度。同時(shí)，目前當(dāng)?shù)鼐用褓?gòu)物主要集中在浪潮百貨及中興路，新的商業(yè)中心形成需要時(shí)間。⒉目前金井商業(yè)約3萬(wàn)㎡，而本案商業(yè)規(guī)模大，是鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)總和的近2倍，約5萬(wàn)㎡，招商引資難度加大，商業(yè)開(kāi)展及成熟所需的周期較長(zhǎng)；⒊工程周邊環(huán)境差，地塊南面為工業(yè)區(qū)，空氣污染嚴(yán)重；東北面為爛尾別墅區(qū)，影響工程所在區(qū)域形象；工程北面為污水溝，空氣味道較差；時(shí)機(jī)：⒈晉南四鎮(zhèn)被晉江政府規(guī)劃定位為：高尚住宅、旅游、休閑娛樂(lè)區(qū)，但晉南未來(lái)中心鎮(zhèn)尚未定論，本案如能成功開(kāi)發(fā)必定有利于金井鎮(zhèn)搶占中心鎮(zhèn)之地位；⒉本案為2006年晉江市重點(diǎn)建設(shè)工程，包括新的鎮(zhèn)區(qū)、新鎮(zhèn)政府都在本案地塊內(nèi)，得到政府支持；⒊晉南四鎮(zhèn)中金井的海岸線最長(zhǎng)，達(dá)26公里，具備開(kāi)展濱海旅游業(yè)的條件，有利于鎮(zhèn)區(qū)打造高端旅游休閑區(qū)，商業(yè)前景看好；⒋規(guī)劃總用地面積約110公頃的金井科技工業(yè)園一期300畝規(guī)劃用地已有7家企業(yè)入住，隨著后期園區(qū)建設(shè)和設(shè)施完善，將為金井帶來(lái)大量企業(yè)家和人口，未來(lái)可為商業(yè)中心提供必要的人氣支柱；⒌金井人均存款處于晉南四鎮(zhèn)前列，居民潛在消費(fèi)力強(qiáng)，從而為本案商業(yè)中心后續(xù)經(jīng)營(yíng)提供了潛在的消費(fèi)客群；⒍金井房地產(chǎn)市場(chǎng)處于初級(jí)開(kāi)展階段，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)少，城市化商業(yè)開(kāi)展剛剛起步；威脅：⒈浪潮百貨及鎮(zhèn)區(qū)金輝商業(yè)城的開(kāi)發(fā)已分流了局部潛在租賃及投資客群，造本錢(qián)案商業(yè)在面市的時(shí)候，銷(xiāo)售及租賃方面難度加大；⒉金井居民雖然人均存款較多，但消費(fèi)意識(shí)還處于相對(duì)較低的水平，加上大多數(shù)人對(duì)金井的區(qū)域環(huán)境及未來(lái)開(kāi)展不認(rèn)可，大局部高端客群都選擇到晉江市區(qū)或泉州、廈門(mén)投資，使商業(yè)中心在銷(xiāo)售及租賃方面難度加大；⒊晉南四鎮(zhèn)居民鄉(xiāng)土情結(jié)及區(qū)域意識(shí)濃厚，一般較少跨鎮(zhèn)投資，再加上其余三鎮(zhèn)居民對(duì)金井認(rèn)可度不高，使商業(yè)中心在銷(xiāo)售及租賃方面難度加大；⒋商業(yè)中心體量大，超出金井本身消費(fèi)量，后續(xù)經(jīng)營(yíng)存在很大難度；4.3結(jié)論發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占時(shí)機(jī)：1、整個(gè)晉南的開(kāi)展規(guī)劃，為濱海新城商業(yè)中心奠定了良好的市場(chǎng)根底2、作為50萬(wàn)平米的大型社區(qū)，不缺乏商業(yè)開(kāi)展所需人氣3、目前晉南沒(méi)有一個(gè)這樣大型的商業(yè)中心，濱海新城商業(yè)中心的建成，將給整個(gè)晉南經(jīng)濟(jì)帶來(lái)新的生命力，也迎合了市場(chǎng)的需求。弱化劣勢(shì)，減少威脅：通過(guò)科學(xué)合理規(guī)劃和業(yè)態(tài)定位，以品牌主力店和次主力店的入駐帶動(dòng)整個(gè)招商工作，銷(xiāo)售和招商并舉，實(shí)現(xiàn)工程商業(yè)局部的利潤(rùn)最大和后續(xù)經(jīng)營(yíng)。工程總體定位5.1工程客群定位工程為晉南的新商業(yè)中心，吸引的對(duì)象為整個(gè)晉南，即金井、龍湖、深滬、英林四鎮(zhèn)。〔濱海新城定位城鎮(zhèn)商業(yè)中心，輻射力是否有那么大？龍湖離石獅比擬近、英林、深滬也只能有局部人群可能到金井購(gòu)物，應(yīng)通過(guò)前面的分析具體測(cè)算〕5.2工程定位晉南首座集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)于一體的大型綜合商業(yè)中心。工程功能定位檔次：高品質(zhì)、市場(chǎng)唯一性6.1主題定位分布及比例〔得出比例的理論依據(jù)〕類(lèi)別內(nèi)容比例購(gòu)物超市、女性服飾店〔女裝、女鞋、內(nèi)衣〕、男性服飾店〔男裝、男鞋〕、家電賣(mài)場(chǎng)、其他〔婦幼用品等〕60%休閑足浴城、咖啡吧、酒吧10%娛樂(lè)歡唱KTV、網(wǎng)吧10%餐飲佳麗海鮮酒樓、豪客來(lái)、麥當(dāng)勞20%6.2功能定位分布〔以下具體面積的測(cè)算依據(jù)及可能的具體的規(guī)?！?、酒店局部功能定位分布樓層功能設(shè)置1F大堂2F超市3F酒樓、KTV4F以上客房標(biāo)準(zhǔn)房單間豪華套房2、商業(yè)局部功能定位分布樓層西側(cè)東側(cè)3F大型餐飲城佳麗海鮮酒樓〔2000M2〕歡唱KTV〔3000M2〕與酒店配套相結(jié)合保健休閑中心足浴城：富僑保健、大桶水桑拿中心2F超市〔好又多、新華都〕〔3000-4000M2〕超市設(shè)計(jì)說(shuō)明：根據(jù)人流動(dòng)向，便于疏通人流聚集人氣，吸引人流超市出口附近小店：洋酒、香煙專(zhuān)賣(mài)店、南北干貨專(zhuān)賣(mài)店、大頭貼等電器大賣(mài)場(chǎng)家用電器綜合賣(mài)場(chǎng)〔3000M2〕網(wǎng)吧〔500-800M2〕1F品牌餐飲店：麥當(dāng)勞、豪客來(lái)〔300-500M2〕一層主力店提升商業(yè)檔次吸引人流女人館：少女裝：艾格、舒格、淑女屋、藝之卉女裝：寶姿、影兒國(guó)際、哥弟、卓影女鞋：百麗、思嘉圖、TATA、KISSCAT、達(dá)芙妮美容：名姿、東方美、媚麗芬其他：藥店、銀行、珠寶〔商業(yè)配套必備〕男人館：男正裝：七匹狼、利郎、柒牌中性休閑裝：浪比時(shí)、皇寶、愛(ài)登堡、佐岸、第五街、艾金諾運(yùn)動(dòng)裝：耐克、安踏、愛(ài)樂(lè)其他：光合作用書(shū)店、通信效勞、郵局、咖啡吧、酒吧招商原那么品牌先行：以一線品牌店入駐為先行，突出晉南首個(gè)大型商業(yè)中心的品質(zhì)。主力店：招商以大型連鎖超市〔好又多、新華都〕主力店為主，帶動(dòng)整個(gè)招商工作。次主力店：以麥當(dāng)勞、富