物業(yè)管理中的法律關系分析doc14

物業(yè)理中的法律關系分析開展商和物業(yè)理與業(yè)主之間常發(fā)生許多矛盾和糾紛給物業(yè)理工作帶來了很大的費事究其原因大多數(shù)矛盾或糾紛的產(chǎn)生是由于物業(yè)理或開展商對物業(yè)理中的法律關系不清楚許多業(yè)主不明確自己擁有的權利應承當?shù)呢熑?。物業(yè)理中有著哪些法律關系要想把物業(yè)理工作搞好首先應當理順物業(yè)理中心的法律關系。只有理順了關系才可以知道臬直轄各方面的關系。物業(yè)理工作中幾個主要方面有：房屋產(chǎn)權所有人或使用人、開展商、物業(yè)理和其他與物業(yè)理相關連的行業(yè)以及有關部門。1、開展商早在物業(yè)理中的作用開展商將物業(yè)建成并經(jīng)有關部門綜合驗收合格后經(jīng)過房產(chǎn)交易將產(chǎn)權轉(zhuǎn)移給新的房屋產(chǎn)權所有人。這里的法律關系的變化是開展商由原來擁有土地使用權和房屋所有權到轉(zhuǎn)移給了新的產(chǎn)權所有人。對于一處新的住宅區(qū)包括公寓或別墅開展商在開工前一般是先委托物業(yè)理介入新建物業(yè)的理工作。有時開展商也自己充當物業(yè)理的角色。不開展商是自己來理物業(yè)或是委托其他理來理新建的物業(yè)都是在為新的房屋產(chǎn)權所有人或使用人提供效勞。對于新建物業(yè)來說由于發(fā)生了產(chǎn)權交易行為開展商的角色變了位置也變了。開展商由原先對物業(yè)的擁有變?yōu)椴繉ξ飿I(yè)的擁有或完全不擁有。開展商先委托物業(yè)理理新建物業(yè)或自己自行理物業(yè)的行為只能是一種臨時的安排因為在新建物業(yè)初廣闊新的產(chǎn)權所有人或是沒有到位或是即使到位由于各種各樣的原因尚無才能選擇物業(yè)理。開展商只是臨時代理已有的新的房屋產(chǎn)權所有人委托物業(yè)理進展理。這一時物業(yè)理的費用一般由開展商支付或預先墊付因為這一時物業(yè)理在這一新的物業(yè)理中尚無收益。由于交易行為和物業(yè)理的介入開展商對新建物業(yè)的作用逐漸退居二線。如開展商直接聘請理開展商應當與物業(yè)理簽訂臨時委托理合同合同限一般訂為一年較為適宜。因為業(yè)主理會成立后有可能在一年后重新選聘物業(yè)理。2、房屋產(chǎn)權所有人〔業(yè)主〕由于購置了物業(yè)購房人成了新建物業(yè)的產(chǎn)權所有人合法地擁有所購物業(yè)。房屋產(chǎn)權所有人對物業(yè)擁有所有權與使用權。由于開展商在銷售物業(yè)之前已臨時安排物業(yè)理對所購物業(yè)進展理購房人在此時只能暫時放棄自己選擇物業(yè)理的權利認同開展商的安排。當新建物業(yè)入住率到達50或50以上時開展商應會同物業(yè)理召開房屋產(chǎn)權所有會〔或稱業(yè)主大會〕。3、房屋產(chǎn)權所有會〔業(yè)主大會〕房屋產(chǎn)權所有會是一個非常重要的會議由開展商、物業(yè)理和房地產(chǎn)理部門負責召集此會議。因為產(chǎn)權所有人來自不同蝗地方互不相識不可能有效地組織起來召開此大會所以召集、組織業(yè)主大會的責任就落在開展商或物業(yè)理戶上。開展商在與物業(yè)理的委托理合同中就應明確規(guī)定當入住率到達50時物業(yè)理有責任牽頭組織召開業(yè)主大會。業(yè)主大會最重的之一便是選舉出自己的代表機構——物業(yè)業(yè)理會。物業(yè)理會是新建物業(yè)或物業(yè)群中常設的權利機構。業(yè)主大會每年至少召開一次。住宅區(qū)業(yè)主大會對議題進展表決時每一戶為一票。業(yè)主可將自己的權利讓渡給選出的代表由他們代表自己去行使權利維護自己的合法權益。業(yè)主大會主要行使以下職權：〔一〕選舉、罷免物業(yè)理會的組員；〔二〕監(jiān)視委會的日常工作；〔三〕聽取和審查委會的工作；〔四〕對住宅區(qū)或物業(yè)〔寫字樓、商廈〕內(nèi)有關業(yè)主重大利益的事項做出決策；〔五〕修改業(yè)主公約；〔六〕改變或撤銷物業(yè)理會的有關?！财摺撑鷾饰瘯鲁?。4、物業(yè)理會的性質(zhì)及法律地位物業(yè)理會是住宅區(qū)、寫字樓或商廈等物業(yè)理中的常設權利機構理會的成員景要由房屋產(chǎn)權所有人選出的代表構居代表廣闊業(yè)主的權益。同時理會也應當吸收當?shù)鼐用駮偷拇韰⒓?。既然物業(yè)理會是帥業(yè)主大會選舉出的代表組成代表廣闊業(yè)主的權益是物業(yè)理中常設的權利機構那么理會就應該是一個長的、穩(wěn)定的組織一個松散、虛設的理委會不可能起到應該起到的作用。所以建議理會成立后應該到房屋理機構備案并到門社團法人機構登記以確定其性質(zhì)與法律地位。物業(yè)理會的主要職責如下：〔一〕理會負責制定委會章程；〔二〕負責今后召集并主持業(yè)主大會；〔三〕負責考察、選擇、物業(yè)理；〔四〕與新的或原來的物業(yè)理重簽訂委托理合同；〔五〕委會有權審議住宅區(qū)物業(yè)理效勞費的收費；〔六〕保、監(jiān)視和物業(yè)維修和公用設施專用〔啟動〕的使用；〔七〕審議理上年的財務收支善和來年的財務；〔八〕審議理制訂的年度理方案、配套工程和重大維修工程工程〔鍋爐、配電設備、電梯、空調(diào)、供暖等〕；〔九〕監(jiān)視物業(yè)理的理工作；〔十〕審議新的物業(yè)理公約及各種理規(guī)章制度等等。物業(yè)理會與物業(yè)理之間是聘用關系。物業(yè)理會是物業(yè)的主人、所有人物業(yè)理是為之提供效勞的。物業(yè)理會一般應設常務工作人員一至兩名費用一般應從理啟動里撥付。5、物業(yè)理物業(yè)理是一種信托代理機構屬中介組織。它是執(zhí)行信托職能的效勞性企業(yè)。物業(yè)理這個行業(yè)在房地產(chǎn)領域里有著非常重要的位置。開發(fā)和拆遷都是一時性的工作幾個月或幾年就可以完成而物業(yè)理卻是延續(xù)性的可延續(xù)幾十年。搞物業(yè)理應目光放遠急功近利是不會搞好的。物業(yè)理是根據(jù)委托理合同在新建住宅區(qū)或物業(yè)中履行理職責的。一般情況下委托理合同首先是由開展商代表廣闊業(yè)主與物業(yè)理簽訂。等召開業(yè)主大會業(yè)主物業(yè)理會成立后再由物業(yè)理會代表全體業(yè)主正式與物業(yè)理續(xù)簽委托理合同。有的情況下開展商并沒有選聘物業(yè)理而由自己本身來承當起理者的重任。假如是開展商自己充當理者的話也要經(jīng)過房地的批準并禽?物業(yè)理資質(zhì)合格證書?。即使是開展商作為理者當理會成立后也需要由理會與其簽訂委托理合同。6、承租人〔房屋租用人〕承租人有的是與業(yè)主直接聯(lián)絡并與業(yè)主直接簽訂租賃契約從而使用物業(yè)的某一部有的情況是顯主委托理將其擁有的物業(yè)的某一部出租給承租人的。承租人與業(yè)主的關系是租賃關系。承租人在與業(yè)主的租賃契約里應當保證遵守理公約承受物業(yè)理的理和物業(yè)理會的監(jiān)視。承租人不但要與出租人簽訂租賃合同而且也要與物業(yè)理簽訂理公約。7、其他相關機構理根據(jù)委托理合同在物業(yè)區(qū)內(nèi)開展理工作需要和其他理工作有關的發(fā)生聯(lián)絡如保安、煤氣、電梯、環(huán)衛(wèi)機構建筑維修部門等。理要與他們簽訂有關新時委托合同由他們就物業(yè)內(nèi)新時業(yè)務提供效勞。這里產(chǎn)生的直接法律關系是理與這些簽約但其結果卻直接影響業(yè)主所以重大的協(xié)議、合同、理應請委會審議。二、物業(yè)糾紛類型和法律特征〔一〕、物業(yè)糾紛類型物業(yè)理作為一個新興的行業(yè)逐漸走進人們的生活也是近幾年的事。因此反映在訴訟理中的問題對人們而言也是全新的。但是根據(jù)人民2000年下發(fā)的[2000]26的有關規(guī)定和相關的法律⑤如?合同法?從訴訟理的角度審視物業(yè)糾紛主要有以下幾種類型：第一、公攤面積不清導致的糾紛：商品房的公攤面積計算是一個非常復雜的專業(yè)計算問題涉及一系列復雜的建筑合。早在1995年建立部就發(fā)文成立專門的機構進展商品房的公攤面積計算分擔測量。開發(fā)商往往注重整體的建筑在分攤商品房的公攤面積計算由房部門發(fā)放產(chǎn)權時予以注明。一旦房部門發(fā)放產(chǎn)權時予以注明合相關的測量計算有誤公攤面積不清就導致的糾紛業(yè)主訴訟將開發(fā)商告上法庭。第二、設施不全和不按完成導致的合同違約糾紛：業(yè)主和開發(fā)商在喬遷之前簽訂合同讓業(yè)主先承當付款義務以此解決開發(fā)商的融資困難。簽訂合同之前開發(fā)商往往承諾過多有些已經(jīng)超越了開發(fā)商的才能范圍如三通的問題有些是壟斷行業(yè)的行為。一旦壟斷行業(yè)存在官僚和資金問題導致合同違約開發(fā)商應承當合同違約責任導致合同違約糾紛。第三物業(yè)理不作為導致的合同糾紛：根據(jù)業(yè)主和開發(fā)商之前簽訂的有關物業(yè)理合同雙方確立一系列權利義務。如物業(yè)承當平安及效勞義務。但是受方案經(jīng)濟體制的影響物業(yè)理有時顛倒主體的位置和應承但的義務而不理一致于業(yè)主享受不到繳費后的效勞。進而用的如不繳費和不服從理等最原始的手段進展維權導致保安打業(yè)主業(yè)主等一系列的極端。第四、建筑質(zhì)量問題導致的物業(yè)理糾紛：業(yè)主喬遷之后相關的理效勞有時轉(zhuǎn)移到物業(yè)理開發(fā)商延續(xù)建筑開發(fā)所獲取的后續(xù)利益。目前全國70的物業(yè)中有一半以上屬于開發(fā)商這種體制為糾紛埋下了隱患。⑥當然訴訟理中還有其他的類型。但這不是主流?！捕?、物業(yè)糾紛的法律特征根據(jù)人民2000年下發(fā)的[2000]26的有關規(guī)定和相關的法律⑦如?合同法?物業(yè)糾紛本質(zhì)是一合同糾紛。因此有以下法律特征：第一、物業(yè)理合同是雙律關系的根底。隨著房改的深化福利房逐步取消新型的住房消費關系逐步確立。物業(yè)理合同作為雙律關系的根底以合約的形式按照雙方意思自治原那么確立雙律關系。物業(yè)理合同涉及雙方的權利和義務。此根據(jù)?合同法?的有關規(guī)定雙方地位平等權利義務一致。依法成立的合同有法律約束利。應當全面履行。⑧一方不履行或者履行不合約定應承當相應的法律責任。⑨第二、物業(yè)理合同是一效勞合同業(yè)主履行了付款義務后物業(yè)理就應承當相應的義務這些義務甚至有時超越了體的義務。如社區(qū)保安義務本是的義務。⑩由于效勞具有無形性和不可儲藏性表達在商品屬性之外和消費同時發(fā)生即效勞的過程即是消費的過程。11就效勞和消費的關系上講由于效勞產(chǎn)生時同時被消費物業(yè)理和業(yè)主形成一種互動關系只要業(yè)主依次繳費物業(yè)理就應當承當較長時間的合同責任和法律責任。12第三、調(diào)整物業(yè)合同雙律關系的法律較復雜不僅涉及合同法而且涉及相關的一系列行政法規(guī)。物業(yè)理作為一個新興的行業(yè)逐漸走進人們的生活也是近幾年的事。因此反映在訴訟理中的問題對人們而言也是全新的。以前是通過居民會調(diào)解1995年公布施行的?城房地理法?僅僅是城房地建立幾乎不涉及物業(yè)理。13至此合同法沒有專門的條款予以。還沒有相應的和法律法規(guī)。14僅在部有立法權的公布施行了地方的物業(yè)理。15第四物業(yè)合同雙律關系的主體數(shù)量明顯不相稱：根據(jù)物業(yè)合同所確立的雙律關系的主體呈現(xiàn)出明顯的不對稱一方面是物業(yè)另一方面是業(yè)主。業(yè)主數(shù)量動輒幾百甚至上千。如前述個案一業(yè)主數(shù)量達200之眾訴訟時必須采取代表訴訟制度。16有時在理中開發(fā)商作為主債務人和物業(yè)承當連帶責任。17這是因為物業(yè)一般作為分支機構根據(jù)民事訴訟法不具備完好意義上的訴訟主體資格。三、物業(yè)糾紛的法律分析綜觀物業(yè)糾紛類型和法律特征不難發(fā)現(xiàn)物業(yè)糾紛原因無外乎以下幾中原因：第一、法制不健全是導致物業(yè)糾紛的主要原因如前所述物業(yè)理作為一個新興的行業(yè)也是近幾年的事。1995年公布施行的?城房地理法?僅僅是城房地建立幾乎不涉及物業(yè)理。18還沒有相應的和法律法規(guī)。19僅在部有地區(qū)立法。20在理中雙方簽定的合同有時又不權責利不清。出現(xiàn)問題很難處理。調(diào)解不成必須訴訟法律適用又較困難。21第二、物業(yè)理體制和社會行政體制不順也是導致糾紛的重要原因設施不全和不按完成導致的合同違約糾紛在現(xiàn)實中占有相當比重。簽訂合同之前開發(fā)商往往承諾過多有些已經(jīng)超越了開發(fā)商的才能范圍如三通的問題有些是壟斷行業(yè)的行為和體制行為開發(fā)商難以作為審批程序復雜難免及時。可是作為合同所確立的雙律關系的主體的業(yè)主根據(jù)消法的有關規(guī)定,就可以根據(jù)合同所確立的雙律關系,尋求法律救濟.22因此,由于社會行政體制不順導致的社會行政責任就通過合同的形式轉(zhuǎn)嫁到開發(fā)商和物業(yè)。顯然對開發(fā)商和物業(yè)不公平。違背民法的根本價值觀念。23難怪開發(fā)商和物業(yè)為跑手續(xù)付出沉重代價。近年來我國房地產(chǎn)開展迅速還存在一定程度上的不。首先審批缺位不該上的工程上了：其次是監(jiān)缺位第三是驗收缺位導致出現(xiàn)質(zhì)量問題。還有開發(fā)商和物業(yè)之間的“父與子〞的關系了開發(fā)商和物業(yè)利益趨向的一致性對開發(fā)商所遺留的問題物業(yè)也不便于處理或者有意不作為。筆者認為：當我們從歷史的角度,深化分析研究子相齊持政后法律思想24對今天全球貿(mào)易環(huán)境下行政職能的轉(zhuǎn)化仍然有強列的現(xiàn)實意義和指導意義。子“以法理政〞的法律思想強調(diào)以法理政依法統(tǒng)軍依法治民三者的結合子相齊持政后采取一系列革新措施推行他的法律思想使齊強大成為春秋第一霸主。當今復雜動亂的國際環(huán)境和亂世稱雄的春秋時非常相似,復雜動亂和亂世稱雄。如不研究全球貿(mào)易環(huán)境下行政職能的轉(zhuǎn)化和執(zhí)政在歷史潮流面前中華民族難以中國參加GATT/WTO的最后成功為機遇實現(xiàn)中華民族的偉大復興。貿(mào)易環(huán)境下資源的配置不僅要按照行政意志和制形式行進運作而且要依法行政實在保護公民的合法權益。第三、法律意識的淡化也是物業(yè)糾紛的主要原因之一一方面開發(fā)商和物業(yè)的行為不只收費不效勞或者多收費少效勞損害了業(yè)主的合法權益；另一方面業(yè)主的法律意識和消費意識還沒有完全樹立起來。業(yè)主的意識正好和只收費不效勞或者多收費少效勞相反這一矛盾關系反映到物業(yè)糾紛就是法律意識的淡化。有時維權意識差和法律意識的淡化導致用的如不繳費和不服從理等最原始的手段進展維權進一步導致矛盾激化如保安打業(yè)主業(yè)主等一系列的極端的發(fā)生。四、物業(yè)糾紛的解決及外國經(jīng)歷針對物業(yè)糾紛的法律特點和原因為物業(yè)理和減少糾紛應做好以下幾方面的工作：第一、盡快建立和完善物業(yè)理的法律體制使物業(yè)理有法可依。在起草相關時應明確物業(yè)理當事人之間的關系及相應的權利義務。同時應完善部門規(guī)章建立生態(tài)化的法律體系。如公有部位的維修理和業(yè)主會的相關準那么有關行政部門有盡快起草的合同文本使物業(yè)理納入法制化理和運行的軌道。第二、按照規(guī)那么配置資源割裂開發(fā)商和物業(yè)之間的“父與子〞的關系建立新型的物業(yè)理體制。通過建立新的物業(yè)會作為自治組織按照規(guī)那么優(yōu)化配置資源真正建立一種機制確保各方利益。詳細說就是建立一種互相信任和互惠的關系防止糾紛發(fā)生。積極創(chuàng)造條件推進房地產(chǎn)改革分業(yè)經(jīng)營和分類理。從體制上解決建不分的弊端。第三、強化法律意識和進步業(yè)主的支付才能有關部門應當研究物業(yè)理新體制和改變效勞方式實行貨幣化支付和儲蓄式效勞25進步業(yè)主的支付才能。同時大力宣傳教育擴大影響讓業(yè)主強化法律意識：承受效勞也是消費轉(zhuǎn)變包干后勤的意識。2001年11月15日中國成功地參加世界貿(mào)易組織〔WTO〕對于中國積極參與經(jīng)濟全球化加快改革實現(xiàn)中國經(jīng)濟迅速開展和增長26具有重要意義。帶來機遇的同時也將迎來挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)業(yè)是一個特殊行業(yè)它不僅涉及的土地資源和主權而且與國民經(jīng)濟諸多行業(yè)有著親的關系。由于土地資源的特殊性根據(jù)我國現(xiàn)行法律和對WTO的有關承諾27外商進入我國房地產(chǎn)后目前僅僅允許從事的經(jīng)營活動有二：成片開發(fā)土地總之今后我國的物業(yè)理新體制一定是走一條社會化、專業(yè)化和經(jīng)營化的道路和世界接軌。他山之石可以攻玉完善物業(yè)理新體制的同時應當借鑒外國先進經(jīng)歷。在經(jīng)濟較興旺的如有一套成熟的經(jīng)歷值得我們借鑒。第一是有一部完好的法律28這部法律對于公寓住戶及相關的物業(yè)