肥城白云山小區(qū)全程策劃九巨龍

第一章肥城市基本情況及總體社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況一、肥城市概況肥城市隸屬于泰安市，泰安市下轄兩市（肥城市、新泰市）、兩縣（東平縣、寧陽縣）、兩區(qū)（泰山區(qū)、岱岳區(qū)）。肥城市是一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快、實(shí)力較強(qiáng)的縣級(jí)市，它位于泰安市的西部，濟(jì)寧市的北部。北鄰濟(jì)南長清區(qū)，西鄰平陰縣，南靠東平縣與寧陽縣。距省會(huì)濟(jì)南約65公里，距泰安市中心約45公里。在肥城市區(qū)西南邊界約45公里處有105國道南北穿過，向東約45公里處（泰安市中區(qū)西邊界）有104國道南北走過，此處還有京福高速公路南北經(jīng)過，經(jīng)過市區(qū)的省道南北有濟(jì)微路，東西有泰平路，鐵路僅有泰肥鐵路用于運(yùn)輸貨物，無客運(yùn)列車。目前市區(qū)占地面積13.49平方公里，人口13萬人左右。從2001年3月開始至2001年11月底，新城開發(fā)新增面積4平方公里，修4.6公里的道路。2002年計(jì)劃城市向東向西發(fā)展，新增7平方公里用地，修建城市道路17公里。至2004年城市總用地達(dá)25萬平方公里，人口達(dá)25萬。按照肥城市發(fā)展規(guī)劃，2023年城市占地127.7平方公里，人口達(dá)96.02萬，形成一城兩鎮(zhèn)（新城、王瓜店鎮(zhèn)、老城鎮(zhèn)）格局。肥城市作為一個(gè)新興城市，現(xiàn)狀規(guī)劃建設(shè)較好。市區(qū)內(nèi)道路平整寬闊、環(huán)境整潔，龍山坐落城中形成一處天然公園，龍山河?xùn)|南、西北貫穿而過。二、肥城市社會(huì)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展的歷史成就自80年新城區(qū)搬遷以來，城市開發(fā)拉出了框架，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)實(shí)現(xiàn)了新的突破。國民經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)加速發(fā)展態(tài)勢(shì)，綜合實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)。（一）、國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展肥城市部分年份主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)益指標(biāo)名稱帆計(jì)量單位現(xiàn)1999年駝2000年皆2001年處年平均增長庸率趁年末常住人爆口斥萬人箱96.02拆32超96.23彈85里96.39足2%途農(nóng)業(yè)人口慮萬人足72.72賴73曬70.93替04律71.08蹈－1.15秘%越非農(nóng)業(yè)人口狂萬人磚23.29世29挑25.30很81訂25.31診1.16%給國內(nèi)生產(chǎn)總蒜值稱億元廣70.20葉78.12降90.11決13.32淹%念工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)擴(kuò)值狀億元若112.0遙5話114.7分1夸146.3翼3承14.97蓬%青工商稅收暢億元返6.99公7.49羞8.20輛8.35%擠財(cái)政收入輔萬元厚32417尤35569洞43186烘15.55住%余財(cái)政支出讀萬元源39701壽42615胳52971楊15.8%肌祖扣打唐走鴿芹浸全年用電量您萬千瓦時(shí)帥6填6547招72402閱66185鄉(xiāng)3.95%慢全年供水總粗量夏萬噸急12292潮12498紙1.7%欲全年供煤氣餓總量冷萬立方米肉1568夏1819托751躬－21.5脂%吊全社會(huì)固定襪資產(chǎn)投資擾億元呢10.50溜13.88玩20.20尋38.86針%般實(shí)際利用外宋資渣萬美元襯289籃415裂908.6犧81.27糕%馳全部職工年槽平均人數(shù)傾萬人翁11.60類10.99鴿10.38驅(qū)5.35%萍全部職工年宵平均工資蠟元誓5988掙6835竄8512欠19.35摔%緊市人均儲(chǔ)蓄斥余額市元臂4279捉.4471唐.符4.5%若農(nóng)民人均純孤收入搭元神2760燒2880膝3055堵5.2%（二）、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化升級(jí)肥城市在保持經(jīng)濟(jì)總量快速增長的同時(shí)，也在大力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長方式的根本轉(zhuǎn)變和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級(jí)，努力把肥城市建成一個(gè)以工、農(nóng)業(yè)為主導(dǎo)，集科技、金融、旅游等為一體的現(xiàn)代化城市。1999年至2001年，肥城市三年間累計(jì)完成固定資產(chǎn)投資共44.58億元（其中1999年10.5億元，2000年13.88億元，2001年20.20億元）。同時(shí)培植了一大批新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，與住肥企業(yè)共建區(qū)域經(jīng)濟(jì)共同體的思想全面展開，創(chuàng)造了地企聯(lián)手融合發(fā)展的新格局。旅游資源開發(fā)進(jìn)一步加快。（三）、對(duì)外開放水平不斷提高，城市規(guī)劃建設(shè)日益優(yōu)化在肥城市市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)及決策下，招商引資工作取得顯著成果。并堅(jiān)定不移的把招商引資擺在各項(xiàng)工作之首，形成了大開放、大發(fā)展的良好氛圍和嶄新局面。僅2001年引到位的市外資金就達(dá)到10.98億元，其中利用外資908.6萬美元，自營出口創(chuàng)匯4560萬美元，比上年增長15%。娃堅(jiān)持把城鎮(zhèn)徐開發(fā)和以道尊路為主的基怠礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)裙作為一大重僑點(diǎn)和具體項(xiàng)渡目運(yùn)做實(shí)施妄，實(shí)現(xiàn)歷史毀性跨越。運(yùn)慣用經(jīng)營城市姻的理念困“碌以地生財(cái)影”惹邁出大步子少。完成了西艦擴(kuò)4平方公提里的開發(fā)框超架工程，東羊區(qū)優(yōu)化完善你全面展開，怎泰西大街路霜面改造，嗎“擾一線兩翼瞎”涼的開發(fā)建設(shè)劉格局，正在達(dá)向縱深推進(jìn)功。雹（四）、肥撿城市200柜0年國民經(jīng)賽濟(jì)預(yù)期目標(biāo)畢及城市建設(shè)蒜任務(wù)目標(biāo)。揀肥城市實(shí)施浮一系列擴(kuò)大遼內(nèi)需、刺激役消費(fèi)、優(yōu)化礦產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等題促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)充展的政策措盜施，同時(shí)注像重用市場(chǎng)化落推進(jìn)城市化弓，靠經(jīng)營城頑市發(fā)展城市喜，盡快建立互起適應(yīng)城市速經(jīng)濟(jì)發(fā)展要茶求的運(yùn)營體僵制，實(shí)現(xiàn)城凱鄉(xiāng)建設(shè)的健誰康快速發(fā)展狹，為促進(jìn)全蠟市擴(kuò)大開放舊，招商引資訪，實(shí)現(xiàn)跨越朽發(fā)展，營造閃良好的環(huán)境純?；楦鶕?jù)《肥城恰市政府20已02年2月滋1日政府工膝作報(bào)告》提暮出的200京2年政府工眠作的目標(biāo)任文務(wù)中可以看呼到國民經(jīng)濟(jì)遍預(yù)期目標(biāo)為霞：國內(nèi)生產(chǎn)塌總值增長1踐4%，即達(dá)懂到102.狐71億元；澤地方財(cái)政收削入增長15饒%，即依49663闊.9胃萬元；農(nóng)民為人均純收入蓋增長6%，搏全社會(huì)固定戰(zhàn)資產(chǎn)投資增偽長32%，氏達(dá)到26.織66億元；蠻人口自然增僅長率控制在沫8.87漆‰呢以內(nèi)。掉根據(jù)《20絞02年城鄉(xiāng)槽建設(shè)和基礎(chǔ)盆設(shè)施建設(shè)工疤作匯報(bào)》可掠以看到20售02年城市塌建設(shè)總?cè)蝿?wù)睛目標(biāo)是：城城市規(guī)模達(dá)到鋪25平方公嫌里，新增城波市住宅面積彩40萬平方飲米，城市綠銀化覆蓋率、改氣化率、熱碌化率等各項(xiàng)惱基礎(chǔ)設(shè)施指叉標(biāo)都有大的灰提高，城建拍工作快速向位前推進(jìn)，城捉鄉(xiāng)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)一絡(luò)步完善。也（五）、肥盾城市200串2年上半年浴社會(huì)發(fā)展及湖國民經(jīng)濟(jì)現(xiàn)揉狀彎固定投資方船面：刪2002年除1～7月完膀成全社會(huì)固參定資產(chǎn)供20.6系億元，增長歲81嗚.賠5希%做。槳全市GDP蠶：呢2002年疾1～7月份盛達(dá)到倦20.6為億元，其中殲一、二、三填產(chǎn)業(yè)增加值初分別增長激10.1%乎、15映.7配%、16菊.9涼%。愁財(cái)政金融方污面：挨2002年偏1～7月地宅方財(cái)政收入干實(shí)現(xiàn)離26896菠萬元，增長撫24孩.檢2踐%俱。利利用外資方輪面：窄全市共引進(jìn)姐各類項(xiàng)目3中42個(gè)，到瀉位市外資金握7.5擊億元，同比畢增長33百.月1壤%絹，其中利用暴外資253辱萬美元。煩工業(yè)經(jīng)濟(jì)情桌況：截止7趟月底，爐全市規(guī)模以供上燦工業(yè)企業(yè)實(shí)速現(xiàn)銷售收入文31.撞6刷億元，利稅尸2.8恐億元，謀利潤16億駁元語，同比分別州增長蔽37.7%獄、51費(fèi).2%閉和74拒.6蟻%。妹從以上經(jīng)濟(jì)走指數(shù)可以看誦出，肥城市擴(kuò)經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)宴頭強(qiáng)勁，居肥民收入增加屢，消費(fèi)旺盛街，這都為房今地產(chǎn)市場(chǎng)的蒼發(fā)展提供了翅良好的外部晨環(huán)境與廣闊凳的發(fā)展空間鳥。饑注：以上信好息指數(shù)來自應(yīng)劉衛(wèi)東同志崖2001年仿9月1日請(qǐng)《在全市經(jīng)運(yùn)濟(jì)形勢(shì)分析疾會(huì)上的講話儲(chǔ)》。州第二章艦市場(chǎng)供給燃分析卸一、肥城市貴房地產(chǎn)市場(chǎng)失供給分析未（一）、肥罵城市歷年住胳宅市場(chǎng)開發(fā)手面積情況召單位：平方普米費(fèi)年份茅項(xiàng)目名稱謝99年渠2000年談2001年貧本年施工房媽屋面積待81737于39420匆82292賽住宅愉79537瘋39420盛82292鄭其中別墅、雕高檔公寓鋒0賢0質(zhì)1500換安居工程粗39420街39420照7500泊本年度竣工跑房屋面積額25420楊14000朝37500培注：以上資顆料來源于《隔肥城市統(tǒng)計(jì)否年鑒》愁由此表中可已看出，肥城必市在此前房爸地產(chǎn)開發(fā)市充場(chǎng)較小或尚旅未啟動(dòng)，受踢房改政策、掃市場(chǎng)需求等店多方面影響走嚴(yán)重。19咸99年開發(fā)齊量相對(duì)較大票，且新開面微積全部為安跨居工程，但裕隨著房改政躍策的推出，磚好多人以觀茫望為主，影慚響了200們0年的房屋關(guān)開發(fā)，由1渴999年的答81737霜平方米專降到200邀0年的沒39420悲平方米荷，降低了一玩半多。隨著貧政策的逐漸咬深入，房屋競(jìng)開發(fā)在20牙01年又承非上升趨勢(shì)，昌一舉又超過賣了1999蝶年7個(gè)百分幣點(diǎn)，而且隨膝著經(jīng)濟(jì)的發(fā)銜展又出現(xiàn)了裙別墅及高檔漠公寓。20刮02年政府簡(jiǎn)加大了城市椅建設(shè)的力度粒，加快了城份市化發(fā)展的粉進(jìn)程，在一堤線兩翼整體艙建設(shè)思路的毫指引下，東暗西部均出現(xiàn)腰了較大規(guī)模模的開發(fā)片區(qū)釣，年開發(fā)量耐成倍增長，悉市場(chǎng)機(jī)遇與劃風(fēng)險(xiǎn)共存。紙（二）、肥頃城市歷年來忽商品房銷售困情況擺單位：平方宇米泛年份禁項(xiàng)目名稱辨1999年東2000年礦2001年司商品房實(shí)際廣銷售情況逗19118甘7900輛56300銅商品房預(yù)售創(chuàng)面積諸2287慮610逗0大不詳癢商品房空置風(fēng)面積扣10130已7900拼不詳層通過此表可焦看出，商品啦房銷售同樣喚受政策及需裕求的影響較莖大，經(jīng)歷了苗先降后升的祥局勢(shì)（19州99年空置鳥房其中以安賺居房為主，阻部分營業(yè)用縮房；200師0年空置房冒屋多為辦公饒樓）；20漿01年實(shí)際竿銷售是19翅99年的近壩3倍，是2貍000年的悔7倍多；同末時(shí)預(yù)售情況姥也出現(xiàn)了良濫好的上升態(tài)嬸勢(shì)，空置房綠屋逐漸減少暖。寧二、肥城市易住宅市場(chǎng)分褲析穗（一）、肥瘡城市住宅開豈發(fā)現(xiàn)狀傳肥城市房地應(yīng)產(chǎn)起步較晚唇，現(xiàn)仍處在多初級(jí)階段。革截止到20聰02年9月也，肥城市共支有開發(fā)公司上5家，既山子?xùn)|九巨龍房眨地產(chǎn)開發(fā)公叛司肥城分公圣司、新城房奔地產(chǎn)開發(fā)公峽司、肥城市蒜房地產(chǎn)綜合雁開發(fā)公司、忠陽光房地產(chǎn)呀開發(fā)公司、隙傲飾房地產(chǎn)訴開發(fā)公司。榜其中新城房艱地產(chǎn)開發(fā)公憲司目前無項(xiàng)池目。整個(gè)城才區(qū)開發(fā)項(xiàng)目擾有7個(gè)，即刷豐園小區(qū)、四蘋果園小區(qū)阿、藝苑小區(qū)添、新新家園室、農(nóng)機(jī)公司轎沿街樓、白梁云山小區(qū)、掠龍山小區(qū)?；鸾谝越ǔ闪５拈_發(fā)項(xiàng)目秒有1個(gè)，即盜河西小區(qū)。歲近期即將開障工建設(shè)的項(xiàng)床目有1個(gè)，漫即陽光花園場(chǎng)。下面分別士作以介紹：遼1、豐園小搖區(qū)位該小區(qū)位于河肥城市區(qū)西予部，北靠上詞海路、南臨腳新城路東側(cè)甘是龍山小區(qū)甘公園，西南狼為城市公共刺綠地，小區(qū)捕占地鋸22.7公晨頃依，總建筑面譽(yù)積20.隊(duì)4萬平方米澡，居住戶數(shù)井2023戶梅，總?cè)丝?柿049人，喝建筑密度1獎(jiǎng)7.6%，滴容積率0.域9，綠地率腸38%，小惱區(qū)配套設(shè)施賀完善、交通言方便。么2、蘋果園娃小區(qū)崖該小區(qū)位于距工業(yè)二路和省工業(yè)三路之右間長山街以父東，緊鄰蘋蝶果園小區(qū)，爪東接濟(jì)兗路戴，區(qū)內(nèi)活動(dòng)拖中心、商用亡設(shè)施、幼兒鴿園、兒童游眠樂場(chǎng)一應(yīng)俱淺全。是高標(biāo)賭準(zhǔn)、封閉式根管理的新型聽住宅小區(qū)，帽占地300額畝，總建筑鹿面積35萬撓平方米，居績(jī)住人口近萬歲人，綠地率橡35%。扭3、藝苑小答區(qū)胡該小區(qū)位于捐市場(chǎng)路繁華辣地段，煙草拘公司西臨，宣地理位置優(yōu)伶越，屬肥城襖市黃金地段膽，小區(qū)占地確21畝，設(shè)箭計(jì)建筑面積通4萬平方米島，居住人口運(yùn)1000人盯，配套設(shè)施羨齊全，具有形優(yōu)良的物業(yè)仍管理服務(wù)。款4、河西小社區(qū)項(xiàng)該小區(qū)位于里白云山小區(qū)室往東品800米扮，北京路路某南、路北，衛(wèi)建筑面積約奉13萬平方泄米，現(xiàn)已全計(jì)部建成并入奔住，只有少切量房源未售精出。折5、新新家撕園儉該小區(qū)位于尼工業(yè)二路和戀工業(yè)三路之俊間，長山路船以東，緊鄰期蘋果園小區(qū)敘。東接濟(jì)兗精路，占地1座45畝，總獵建筑面積1煉7.的9萬平方米千，居住人口醒4500人騎，綠地率3萍5%。波6、農(nóng)機(jī)公子司沿街樓屋該沿街樓位泊于上海路中夜段，與長山巡街交匯?，F(xiàn)兩已竣工。該酸樓采用歐式擠建筑風(fēng)格，鴨商住兩用。危一、二樓聯(lián)膠體，面積1拘72.49責(zé)—討189.3身5平方米郵，三樓以上嘩為住宅樓，相面積為94然.65設(shè)—魄119.9刷9平方米肉，總建筑面戚積約軍8000平嗓方米撒。翅7、陽光花膠園適該小區(qū)總占趕地400余源畝，位于豐漫園小區(qū)、白才云山小區(qū)之次間，由陽光油玫瑰園、陽諒關(guān)舜花園、呈陽光花園三基個(gè)社區(qū)，以竹及陽光金街猶（社區(qū)服務(wù)常中心暨西部并商業(yè)中心）目四部分構(gòu)成既，形成肥城氧市最大生活蹲圈和第二商支業(yè)中心，綠正化率高達(dá)3種9%，容積港率1.08美，各種配套糕設(shè)施齊全，讓與白云山小答區(qū)形成直接急競(jìng)爭(zhēng)。弱8、龍山小累區(qū)信該小區(qū)西臨非濟(jì)兗路，北及為龍山河，理占地面積1杰56畝，建敞筑面積10蚊萬㎡，并可快于今年10量月份上房。診肥城市城區(qū)串目前主要開租發(fā)住宅項(xiàng)目組情況見本章得附表一。丹（二）城區(qū)絕在售住宅項(xiàng)準(zhǔn)目分析洞1、基本特庸征見本章附制表二。步2、戶型分腐布情況千以下統(tǒng)計(jì)表晨根據(jù)肥城市蘇主要住宅開飼發(fā)項(xiàng)目棵——畫豐園小區(qū)、題蘋果園小區(qū)電、藝苑小區(qū)兆、河西小區(qū)稀、新新家園莖、農(nóng)機(jī)公司閉沿街樓、龍稼山小區(qū)7個(gè)驅(qū)樓盤的戶型偶統(tǒng)計(jì)結(jié)果：膊開發(fā)戶型設(shè)開發(fā)小區(qū)樓蝴盤數(shù)龜兩室一廳周3慢兩室兩廳猛3柱三室一廳介5析三室兩廳盛6顏別墅罷1沖圖中顯示，屠城區(qū)目前開買發(fā)項(xiàng)目中三緞房出現(xiàn)頻率佩較高，三房制中又以三室錦兩廳在各開伏發(fā)片區(qū)的出心現(xiàn)頻率最高剩。這說明肥摩城市人民的浴生活水平正嗽逐漸提高，菜房屋需求逐待漸變大，向斷舒適型、功屠能型轉(zhuǎn)變。嬌3、各片區(qū)著優(yōu)劣勢(shì)分析良（1）、藝鹽苑小區(qū)優(yōu)勢(shì)：趁①視、地理位置充在市場(chǎng)路繁如華地段，最歐能體現(xiàn)肥城偉人概念中的曾優(yōu)越性；撲②攜、購物、醫(yī)童療、上學(xué)等儀極其方便；艙③良、開發(fā)企業(yè)姻實(shí)力雄厚、膏信任度高；核④夕、現(xiàn)已主體竄完工，上房桿期將近。劣勢(shì)：塞①順、不能按揭寄；繭②元、價(jià)位高；賞③挑、無車庫；鉆④檔、規(guī)模小無驚環(huán)境、綠化杏；eq\o\ac(○,犁5在)通、交通不便浴。；格（2）、白舞云山小區(qū)優(yōu)勢(shì)：偶①奸、政府工程束，前期由市粒府主持開發(fā)適，有一定知伍名度；嬌②循、證件齊全紹，具備了簽箏訂合同示范陸文本的條件芳；臉③杯、小區(qū)單體叛立面造型美恥觀；噴④焦、車庫超前懂規(guī)劃；eq\o\ac(○,已5汗)股、會(huì)所、物謊業(yè)中心等配新套設(shè)施齊全在（需確認(rèn)）管；物6、建設(shè)標(biāo)寒準(zhǔn)高（前期蛙核算成本6狐00元/她m墳2膽）；叔7、選聘建肚筑單位知名輪度高（市建右第一、二項(xiàng)長目部等）；劣勢(shì)：偷①能、外地企業(yè)董，信任度不娃夠；顛②凡、不確定因高素太多；猶③尺、與專業(yè)公旬司關(guān)系難協(xié)絹調(diào)；籍④酷、受前期銷環(huán)售的影響較啦大（價(jià)格、籮承諾）；eq\o\ac(○,腎5族)身、距離中學(xué)荒較遠(yuǎn)。闖（3）、新勿新家園優(yōu)勢(shì)：蘭①乞、小區(qū)成規(guī)技模；倒②相、地理位置霞位于工業(yè)二茫路和三路之恢間，東接濟(jì)池兗路，距老糖城鎮(zhèn)較近，槳市民觀念中弦位置較好；體③怖、生活便利吧，交通及域女市配套逐漸佛完善。劣勢(shì)：薦①裙、同一小區(qū)勝，多家開發(fā)寶，不利物業(yè)淹管理；顆②罰、貯藏室不教可卵選，與主房撞對(duì)應(yīng)；索③和、無車庫。造（4）、龍短山小區(qū)委①遲、交通便利歌；借②祥、價(jià)格適中蠶；矩③鞭、部分房屋依具備上房條壇件；欠④失、東臨龍山臨河，環(huán)境優(yōu)汪美，區(qū)內(nèi)有罷幼兒園、娛戀樂中心；eq\o\ac(○,萬5升)深、綠地等配溪套齊全。劣勢(shì)：室①熔、貯藏室不警可選；騎②喪、無車庫；孔③嗎、開發(fā)企業(yè)蓋不具備資質(zhì)闊，證件不全以；畜④櫻、距離市區(qū)堡較遠(yuǎn)；eq\o\ac(○,廉5攏)恨、半地下貯佩藏室；桐6、無法按草揭；屈7、距大道垂太近，來往乏車量多雜，晶影響居住。違（5）、豐也園小區(qū)優(yōu)勢(shì)：豐①奏、地勢(shì)平坦桌，位于城市黑西部開發(fā)區(qū)賓，大的發(fā)趨屢勢(shì)良好；值②帽、經(jīng)濟(jì)適用說住宅，價(jià)格射較便宜；牙③嬸、戶型豐富辯；嘗④硬、開發(fā)商實(shí)鉗力雄厚，信鋪任度高；eq\o\ac(○,掉5陶)豪、龍山河穿芹過小區(qū)。膀6、交通便墻利，路況好黎；薦7、醫(yī)療喬——喜人民醫(yī)院。劣勢(shì)：蝴①助、物業(yè)管理伙差；差②急、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)途低；云③凈、遠(yuǎn)離中小模學(xué)，特別是臣高中；那④毛、新區(qū)交通甜工具目前欠尖發(fā)達(dá)。竄（6）、陽炊光花園優(yōu)勢(shì)：柔①結(jié)、地勢(shì)平坦??；千②贊、引進(jìn)先進(jìn)拳理念，聘請(qǐng)想策劃公司；裝③歇、推出時(shí)間慘在房地產(chǎn)業(yè)愁“類金九銀廁十牲”邁的黃金季節(jié)撿；附④柱、開盤前的起客戶積累期應(yīng)較長；eq\o\ac(○,束5殃)臂、當(dāng)?shù)仄髽I(yè)屬信任度高；戒6、金起點(diǎn)躲幼兒園在小溪區(qū)內(nèi)；應(yīng)7、初期推蟻出，后期可廉塑性強(qiáng)，可饒根據(jù)市場(chǎng)行抬情隨時(shí)調(diào)整綠開發(fā)方案。劣勢(shì)：窮①擾、小區(qū)以商季業(yè)為主，新肉區(qū)開發(fā)短期動(dòng)內(nèi)效果差；爸②束、開發(fā)商起池步較晚，經(jīng)賠驗(yàn)少；屯③喚、營銷人員衣思路狹隘，夫營銷理念缺貼乏。辱逃戶型、面段積魚項(xiàng)目名稱范一室寫二室閉三室扇四室摧別墅則戶型護(hù)面積齡戶型情面積陪戶型嫂面積扮戶型茄面積昂戶型慎面積逼豐園小區(qū)鑄無震無厲兩室一廳專68.75過、63.6爬3販三室一廳辦91.91漁、82.9省4供無柱無催別墅一層燈271勵(lì)無秘?zé)o陜無認(rèn)無柴三室二廳賊116.6凡3、149肆.96界無硬無胞別墅二層哥蘋果園小區(qū)社無賓無肆兩室一廳情75、78龜無鵲無更無苦無以無憲無紹無壇無伯兩室二廳崇84.57斷、117.純56磁無肆無蔥無綢無避無耕無珍藝苑小區(qū)李無紫無言無續(xù)無鳳三室一廳聯(lián)102陰無畏無判無督無宮無脫無常兩室二廳耀96.58倒、119確三室二廳塊124、1饒26.48勇無掃無梅無產(chǎn)無晶農(nóng)機(jī)公司沿走街樓溝無司無靈無接無航三室二廳混90～12川0啊無湊無報(bào)無傾無踏新新家園蹲無冊(cè)無闖無姥無禁三室一廳正76.35帆無畫無悠無獲無手無瓜無蠟兩室二廳玉75役三室二廳惱95降無持無粒無六無恐蘋果園小區(qū)品無顯無察兩室一廳狠55.7、貴72.3編三室一廳飲84.76揚(yáng)無漂無爆無界無于無仁無掌無定無片三室二廳住119.0寸9脂無牙無歇無舊無啄龍山小區(qū)厲無馳無綢兩室一廳絕60.37添三室一廳災(zāi)80.97慶、84.9馳6炭無泰無彼無蝕無息無呈無北無到無攻三室二廳走119.0暖9辜無桃無繞無斥無賴4、各開發(fā)矛項(xiàng)目戶型及軌面積段分布攻情況頸從以上表格磁可以看到肥洞城市城區(qū)建沃設(shè)項(xiàng)目中，情均是二室、免三室住宅。零只有豐園小搭區(qū)有別墅。炒一室及四室堂以上的項(xiàng)目夫?yàn)?。同時(shí)出也反映出肥沖城市消費(fèi)屬居中抵擋消費(fèi)保。大多數(shù)開緩發(fā)商注重這鄰個(gè)階段的開鋸發(fā)。敞針對(duì)這種情應(yīng)況，公司對(duì)寬現(xiàn)住房進(jìn)行奏了一次市調(diào)翻，經(jīng)統(tǒng)計(jì)，堂結(jié)果如下：乒面積范圍害所占比例老購房?jī)r(jià)位范訴圍狠所占比例良A罩.60奴㎡以下醬8.2%禍600元/啄㎡以下例13.53矛%預(yù)B.60~穿90㎡蒜46.78民%鑄600～8例00元/㎡膜71.18晃%評(píng)C.90~事100㎡錘41.52豐%殼800～1燙000元/頑㎡認(rèn)11.76糟%段D.130聾㎡以上伴3.5%僅1000～賴1200元戚/㎡它2.94%暢1200元旅/㎡以上伏0.59%雷合計(jì)警100%疲100%治以上數(shù)據(jù)來境源于白云山管項(xiàng)目部的市跑調(diào)報(bào)告附表二候城區(qū)樓核盤基與本特征拒表陜項(xiàng)目名稱托占地面積紋建筑面積傲均咳價(jià)藥發(fā)慧步展系敗商陪主搏但要山溉戶阿燙型萬備餓繡注批豐園小區(qū)已300畝減20.4萬粉㎡輛868元/旗㎡社肥城市房地己產(chǎn)綜合開發(fā)號(hào)公司循三室一廳、連三室二廳、替二室一廳、趟高檔別墅條綠化率扣38%侄蘋果園小區(qū)櫻300畝抄35萬㎡驗(yàn)987元/氏㎡潑肥城市房地炕產(chǎn)綜合開發(fā)普公司幅二室一廳、勒二室二廳、技三室一廳、常三室二廳淘綠化率紀(jì)35%毫藝苑小區(qū)趣21畝址4萬㎡仿1080元軟/㎡畏肥城市房地瀉產(chǎn)綜合開發(fā)假公司說二室二廳、蓮三室二廳發(fā)忘河西小區(qū)作20畝籍12.6萬騾㎡誠860元/黃㎡痕肥城市房地籠產(chǎn)綜合開發(fā)哈公司簽滾柱新新家園脂145畝暴179萬㎡毯972元/色㎡姿肥城市陽光翠房地產(chǎn)開發(fā)唉跪三室二廳、漠二室二廳、圍二室一廳肝統(tǒng)陽光花園于400余畝費(fèi)腰榆肥城市陽光放房地產(chǎn)開發(fā)悟煤廟綠化率辣39%、容被積率1.0侍8欄農(nóng)機(jī)公司沿振街樓廣2.4性畝四約弄1晴萬㎡洞門面鏈2300截元螺/京㎡

格住宅鐘950尊元蓬/削㎡壩肥城市陽光忌房地產(chǎn)開發(fā)孔劃一二層復(fù)式嚷營業(yè)樓、三所層以上為

燥三室二廳住法宅樓迷猾龍山小區(qū)表156畝督10萬㎡剃890元/螺㎡綁肥城傲飾房梢地產(chǎn)開發(fā)公悲司講三室一廳、非三室二廳、賊二室一廳腳綠化率鮮31%附表一旗肥城市城區(qū)合目前主要開壁發(fā)住宅項(xiàng)目觸情況匯總表靜第三章、市賄場(chǎng)需求分析問一、肥城市氧住宅消費(fèi)結(jié)眼構(gòu)分析馬肥城市白云蝕山小區(qū)前期屑銷售及近期筍簽單情況顯伍示，結(jié)合需四求情況分析拐，肥城市住肝宅物業(yè)主力區(qū)客戶群為市獨(dú)機(jī)關(guān)事業(yè)單明位、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)搞干部、電廠蓮、煤礦等各如大企業(yè)職工尼及個(gè)體私營災(zāi)業(yè)主，客戶細(xì)群中二次置寶業(yè)者與首次善置業(yè)者比例帳幾乎均等，障但肥城市新穿城區(qū)不過十出余年建成，犁職工住房多漁為新宅，隨酒著中心區(qū)的趁發(fā)展，并結(jié)駛合樓盤本身腥條件，首次請(qǐng)置業(yè)者購買同住房比例具賢有上升的潛媽力。另外由值于原福利分勒房的面積普規(guī)遍較小，二柏次置業(yè)者對(duì)犬戶型面積的鐵要求較高。重肥城市住宅紫物業(yè)目前供朱應(yīng)以多層為趣主，銷售情補(bǔ)況較好；房漿型方面，三耍室一廳（二斥廳）的倍受駐客戶青睞，鄰其次二室一鑒廳的銷售也血不錯(cuò)。命作為縣級(jí)市獸，肥城市住閥宅平均價(jià)格桌較低，均價(jià)幣大約在90機(jī)0～920種元/捧m出2倍，西區(qū)樓盤高價(jià)格低于市高場(chǎng)價(jià)，西區(qū)壤作為政府規(guī)奇劃的生活區(qū)牛，置業(yè)者的拜購房原因多巡因房?jī)r(jià)較低血，且項(xiàng)目有斃政府支持。農(nóng)因此，如何賢使價(jià)格持續(xù)昌走高是營銷跌的重要課題釣。膛銷售情況并痕未受明顯影僻響，風(fēng)格優(yōu)嘗勢(shì)的標(biāo)準(zhǔn)是窄美觀與否，已并不刻意追珠求某種風(fēng)格常。客戶對(duì)環(huán)皺境有很高的塞期望值，本昨項(xiàng)目的內(nèi)、就外環(huán)境景觀枕優(yōu)雅，是客澡戶購房的動(dòng)繞機(jī)之一。筆小區(qū)配套亦閣是客戶最關(guān)謙注問題之一相，但目前本喊項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)刪準(zhǔn)遲遲未出類，急當(dāng)解決芒，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)爛應(yīng)不低于直驅(qū)接競(jìng)爭(zhēng)樓盤盆陽光花園和鄉(xiāng)豐園小區(qū)。云二、置業(yè)動(dòng)荒機(jī)撫肥城人在白敞云山小區(qū)置器業(yè)只有一個(gè)戶動(dòng)機(jī)：自住褲。投資、贈(zèng)慈送等幾乎沒悼有。松三、客戶群私分析站分析據(jù)近期炎簽訂訂單的格72名客戶貓統(tǒng)計(jì)得如：仙年齡澆人數(shù)茄(薯人匯)京所占比例模職妙變裂墳業(yè)棵人數(shù)愿所占比例窄25～35查歲售31窯43.1%步黨政教師、狠機(jī)關(guān)干部屢23疊31驗(yàn).愚9露%其35～45角歲什28蠢38.9%哪企業(yè)職工吸31泊43.1%隆45～55狀歲隸10唯13.9%妙其它返18西25%雖55歲以上現(xiàn)3遙4.2%嶼四、面積、醒戶型、單價(jià)倡、總房款選線擇分析撒1）調(diào)查吊問卷鑼為了解目前米市場(chǎng)需求，沃使我公司產(chǎn)攜品更符合廣透大客戶的需翻要，請(qǐng)配合沉填寫以下問洽卷，并深深訊感謝您的合逆作。繼一、您置業(yè)產(chǎn)會(huì)購買多大沉面積的住宅飄。（壁）裕1、60稠—銜80㎡（7縮.5%）壺2、80爺—綿100㎡（禍30%）察3、10辮0學(xué)—儲(chǔ)120㎡（絲42.5%箏）撓4、120編㎡以上（1鈴7.5%）走慕5、其它鍬諒貨梢（請(qǐng)?zhí)顚懀┛龋?.5%慶）旺二、您置業(yè)佩會(huì)購買哪種五戶型。（敘）（動(dòng)見附圖）伏1、A戶型痕（0）舌皇2、B透戶型（25篇%）志3、C社戶型（17董.5%）觸4、D戶型月（37.5嶄%）販壟5、E裁戶型（12丈.5%）勉6、其它晃琴禿倡換溝廢口挑（請(qǐng)給出建劈議）朋三、根據(jù)您豬目前的消費(fèi)奏能力，您會(huì)霧選擇的住宅嘴價(jià)位在（懂）讀1、700抓元/㎡以下稿（5%）其難芹2、7顆00侮—烘800元/遺㎡（22.箏5%）羽3、800正—衡900元/習(xí)㎡（52.允5%）