某豪宅項目營銷推廣提案

巴黎豪庭營銷推廣提案武漢xxx代理機構二00七年十一月目錄TOC\o"1-2"\h\z\u另第一章甚市悲場低分析一八3311一八1\h飲5貌一、于宏觀政策環(huán)傻境一八3311一八2\h撇5卵二、區(qū)域概撥況一八3311一八3\h周10緩三、光谷房犧地怕產(chǎn)煩市意場夫分析一八3311一八4\h處一三院四、直接競墳爭樓盤分析一八3311一八5\h向一五抱第二章悶項銷目分析一八3311一八6\h耐24炭一、彈項目概況一八3311一八7\h核24糞二、本案濟SWOT呢分析一八3311一八8\h煌24技三、賣點與裙買點提煉一八3311一八9\h割27基第三章渡項目定位一八3311190\h右29劑一、客群定堆位一八3311191\h敞29烏二、產(chǎn)品定冊位一八3311192\h乖34招三、價格定茄位一八3311194\h食35清四、形象定櫻位一八3311195\h稀36森五、檔次定哲位一八3311196\h指36遇六、項目定銜位一八3311197\h娘37續(xù)第四章向營銷策略一八3311198\h藏38將一、營銷總再體策略一八3311199\h垃38紫二、營銷總區(qū)綱一八3311200\h車39顆四、挨營銷撿整體推節(jié)齊奏安排原體則一八3311201\h括39關五、禽營銷推進策嘩略一八3311202\h戶40惹第五章謀推廣策略一八3311203\h垂43撕一、營銷推何廣思路一八3311204\h臂43模二、具體推喬廣策略一八3311205\h洞46血三、推廣亮公點一八3311206\h黎48剝四、推廣渠生道怪選擇一八3311207\h寺49除五、主要推背廣活動建議一八3311208\h鼻50滅第六章玉銷何售與推廣世執(zhí)杰行一八3311209\h錫52庭一、閣銷血售佩總朽體思路一八3311210\h因52恒二、重要工肆作節(jié)點一八3311211\h遲53喜三、銷售與肥推廣組織實桿施流程安排一八3311212\h駕53廟四、分階曾段遼銷歇售與推廣壁組織具體實州施一八33112一三\h打54含五、推廣具丑體安排一八3311214\h叢69哥第一章警市嫁場鑰分析強一、譜宏觀政策膜環(huán)境民（一）國模家宏觀政策甜對房地產(chǎn)市復場影響不容譯忽視饅“高增長”炮的宏觀經(jīng)濟每發(fā)展態(tài)勢顯鼠然已經(jīng)引起墓政策制定者代的密切關注糖，從近年來被國家種種調(diào)姑控政策的出蹤臺看，經(jīng)濟砌運行伴隨通煌貨膨脹率的知快速上升成炒為中央比較乓擔憂的一個冶方面。武漢搞市房地產(chǎn)市鞠場近期經(jīng)歷框快速發(fā)展的驢過程，體現(xiàn)深在房價的快赴速上漲，與飾全國房地產(chǎn)臂市場發(fā)展大乓勢緊密相系堡。僑武獨漢市宏觀經(jīng)想濟發(fā)展迅速麻，一批批大肝項目的成功蝶落戶武漢，井以及旗“兇8＋功1畫”斧城市圈戰(zhàn)略斤的逐漸深入駱，種種跡象燈表明武漢區(qū)滋域經(jīng)濟發(fā)展艙良好，進而狼催發(fā)房地產(chǎn)悶市場的迅速畏上升。但過棒熱的經(jīng)濟發(fā)燒展，必定為昏宏觀政策制偶定者所密切辭關注，隨著猴一系列針對牧宏觀經(jīng)濟過瞞熱的調(diào)控政鼓策出臺，房娛地產(chǎn)市場發(fā)盜展也必定受西其影響，出萄現(xiàn)新的情況璃，這是所要侍關注到的?；貙ε?jīng)濟良好增瀉長的預期不遮會有太大改酷變，隨著加頌息、房貸新誰政以及針對雅房地產(chǎn)開發(fā)綱企業(yè)的種種礙政策出臺，毯國家打擊投淘機性房地產(chǎn)菠市場需求對狼市場的影響亂逐漸被消化撿，也將是房秩地產(chǎn)市場調(diào)防整并回歸市飛場真正價值手的時機。因否此，可以預蓮期市場真實厲需求將成為霸推動區(qū)域房挪地產(chǎn)市場發(fā)陸展的核心動鉆力，區(qū)域價扛值逐漸凸現(xiàn)塌將為本案提遙供良好的市炒場基礎。往（二）條相關蜂政策塘和法規(guī)匹1、閃央行和銀監(jiān)喉會燕9月27日絞發(fā)布《關于章加強商業(yè)性洞房地產(chǎn)信貸女管理的通知獄》，房貸新參政備受關注校；召新政規(guī)定：探第二套（含勿）以上的住宣房，需首付太四成以上，送貸款利率不閉得低于同期曬同檔基準利病率的1基.盆1倍。商業(yè)韻用房首付不足得低于五成億，利率不得任低稱于同期同檔淋次利率的1蟲.1倍；區(qū)對以“商住懲兩用房”名渠義申請貸款優(yōu)的，首付款命比例不得低駕于45%亭，配給投資買房餅者以巨大念的凝壓力茶；但幻莫洲班替企市尸爸淚章歷醒2、坊央吸行手屢屢宣布辦上調(diào)存款類知金融機構人萬民幣存款準遍備金率距；彼不斷默提高絡銀行準備金贏率，是國家觀“所收緊銀根策”偵抑制經(jīng)濟泡右沫的體現(xiàn)。站但政策過緊坦住房的剛性謎需求也將受川到很大遏制鈔，絕大部分龜開發(fā)商的資醫(yī)金鏈將完全往陷入困境，榴因此后市大判幅度提高的齡存款準備金售率版可能性比較故小。無3、膨央行連續(xù)見加息后，市父場加息預期械強烈；翻為了繼續(xù)落膏實宏觀調(diào)控婦政策、遏制服固定資產(chǎn)投昂資增速過快繼的勢頭，同絕時為了有效岔遏制投資性暫購房和炒房同沖動，20徹07年，青已經(jīng)連續(xù)趁加息潛，后市基于而對通貨膨脹城情況的判斷刪以及對經(jīng)濟廈總體增長情丸況的預期，換加息預期仍推然十分強烈葡。潑4、材保障性住房撒的建設將取涌得實質(zhì)性進呀展獻經(jīng)濟適用住怒房制度作為正一項重要的酷住房保障制毒度，在20棚07年將進代一步完善發(fā)董展。統(tǒng)籌考烤慮與廉租住探房制度、住弓房公積金制堡度等住房保啦障資源的相搜互銜接，發(fā)遍揮政策合力熄，促進低收打入家庭住房今問題的根本淺解決。經(jīng)濟漫適用住房建她設規(guī)模、項今目布局和供糊應對象，將耀根據(jù)當?shù)厥衅矆霭l(fā)展狀況哥、居民收入柏水平、房價國水平等合理漂確定；經(jīng)濟男適用住房購猴房人的退出支機制也將日翻益規(guī)范與完虹善。排5、澇地方的批地捷權將明顯受英限，土地閘暫門將更加嚴披格，70%扒、90平米譜的供地政策譜將在全國范至圍內(nèi)得以貫箭徹眠隨著中央將夾“及土地監(jiān)察局色”煮空降到地方離的政策鋪開昏，從而使得億地方政府的原批地大權受婦限，但整體哥上主要大中攀城市的土地蠢供應量將保賣持穩(wěn)中有升魚。厚6、景否米澤膀覆歲陵返延孫績伍衡寇悅灑悅養(yǎng)殺鴉賭饅艘講坑似尺拌辰收印敬妙診直后云至此項合同更名、鳳退房名義進鉛行炒房的招籍數(shù)行不通了頭。竄7、繡《物權法》勺頒布及從婆2007年她10月1日杰起開始實施育，顧新物業(yè)管理印條例擴也開始實施傘8、所土地增值稅啟收開征旺1月16日廚，國家稅務旬總局發(fā)布了篇《關于房地帳產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暴土地增值稅挺清算管理有鄉(xiāng)關問題的通就知》(以下涌簡稱《通知湊》)?！锻◣熤芬蟾魇貜脑?7年刃年2月1日吊起開展房地坦產(chǎn)開發(fā)企業(yè)荷土地增值稅逃清算，正式適向企業(yè)征收落30%-6前0%不等的撓土地增值稅剃。尾該稅開征將濁意味著開發(fā)湖商成本增加公，也體現(xiàn)到僵房價的快速足上升。睬稅收不斷在袖加重，買房誓門檻也在不星斷抬高。明連續(xù)的加息構、調(diào)高銀行應準備金率跟和第二套房唉提高首付等翠政策的出臺話，抄對房地產(chǎn)市瘦場影響很大插。由于券我國正處于龜流動性過剩巖時代，市場吊加息預期音并沒有消退犯。對于對房盾價的繼續(xù)上我漲，由于歷詳次宏觀調(diào)控稍政策效果并囑不明顯，房刊貸新政仍需最市場檢驗，破后市可以預嶺期將會有系鏟列調(diào)控迅“餡組合拳置”翻的出臺也不倘是沒有可能并。速（三）宏觀雪政策影響樓怨市發(fā)展，但愚武漢房地產(chǎn)斃市場基本面旨受其影響不涂大染1、妖成交指標飄表格五撓遷草興曬武子漢市房地產(chǎn)戚市場200誰7年1-1妻0月成交指嘩標表腹1月咳2月像3月溪4月判5月?lián)?月正7月托8月露9月裳10月朝成交套數(shù)寬(套)瓦7609員3281凳5930遲76一八既7753園9一五7駁8843獨7705需10297遞9381效成交面積捉（萬平方）庸103.6潑9兼45.79棒1一五.1偷4滑111.8附1擱1一五.5瀉7梳121.2訓9耗143.8酬6有一八0.6銳6京126.3從2音99.5降成交均價都（元/平方凱）匪3982優(yōu)3968爬3933熟3994湯4033籍4167悔4253補4459與4837兆5279植2、由具體指標分孟析策成交套數(shù)分仙析：芳從圖表中可苗以看出，塑1到10月擴房地產(chǎn)成交降套數(shù)基本上定處于一個平廁穩(wěn)上漲的趨單勢，其中2獎月份是傳統(tǒng)徹的春節(jié)，屬屈于房地產(chǎn)交磁易的淡季，鹿住宅成交套認數(shù)下滑可以盡理解。7月腐8月以及1底0月的住宅臂成交套數(shù)都命有所下降，猾其原因除了癥市場的冷熱附規(guī)律外，在野金9銀10相的10月份紡下滑，就不貼能不忽視國必家的宏觀調(diào)吼控，以及相紋繼出臺的政諸策對房地產(chǎn)隊市場影響了登。呼成交總面積濃：暢從上表可以及看出1到1誤0月住宅成卡交面積基本側上處于平穩(wěn)繞上升的趨勢忙，其中2月辦，9月以及萄10月下降疊的較多，其靜走勢與銷售因套數(shù)相對應掌，套數(shù)的升弦降直接左右楚成交面積，轟但9月的成物交套數(shù)上升糞成交面積卻盆成下降的趨隱勢主要是因要為9月武漢鎖市的幾個經(jīng)握濟適用房項往目的開盤發(fā)變售小戶型的箭大量成交造微成的。同樣眾10武漢市氏住宅成交套陽數(shù)受國家政雪策的影響下系滑，成交面水積的下滑也榮是在情理當藝中的。柜成交均價分騙析：凈10月商品蠟房成交均價甚為5279綢元/㎡，較焰9月上升4攏42元/㎡速，漲幅達1抬4%，創(chuàng)歷澡史新高。從辮上述數(shù)據(jù)中很可以看出，輝雖然成交總知套數(shù)仍在下像降，但因各害樓盤價格攀鴨升迅速，例櫻如漢口的融添科天城等幾蓬個高檔樓盤皇的集中開盤周，使得成交購總金額的下膛降速度減緩特明顯，成交振均價不斷上專升?？梢?，老僅管新政不陸斷出臺，市派場隱現(xiàn)觀望懼之勢，但開控發(fā)商仍然預墓期良好，樓重市價格繼續(xù)燙堅挺?？偨Y：銷國家相關宏論觀調(diào)控政策鑄的出臺，目笨的在于打擊馳樓市中存在超的泡沫，尤副其是投機性旺炒房市場。虛房貸新政等快政策出來后是，投資性住跟房需求受到敢極大影響，辦但自住性購賠房需求受影貢響并不大。鄙光谷片區(qū)經(jīng)創(chuàng)濟加速發(fā)展番，一些大企叢業(yè)大項目落號戶將直接推述動該片區(qū)樓簽市的走強，木因此可以下看結論未來該愈區(qū)域房地產(chǎn)奶市場總體上家保持快速增脈長態(tài)勢。擺一方面仍有烏相當大的住裳房需求未得濁到滿足，另營一方面，市抗場對商品房斯的投資和投掀機需求也將廁繼續(xù)存在。篇因此在政策竹執(zhí)行方面，餓央行將繼續(xù)結保持房地產(chǎn)算金融政策的從持續(xù)性。菊樓市的基本常面表現(xiàn)在市犬場、經(jīng)濟、立金融、貨幣移、人口、及伍足夠長時期伐內(nèi)的發(fā)展趨韻勢等六個方居面，故各類調(diào)控宏罵觀政策的出想來短期內(nèi)影企響較大，但崖對于慨樓市基本面田并未發(fā)生根肯本性的改變似，也就是說惱房地產(chǎn)市場毅繼續(xù)發(fā)展的幣基礎未變?nèi)巍＝詮纳鲜鰯?shù)據(jù)蘭中可以看出偽，雖然成交常總套數(shù)仍在三下降，但因乏各樓盤價格鈴攀升迅速，帽成交均價卻裹在持續(xù)上升困，可見，短盡管缺新政不斷出躍臺，市場隱從現(xiàn)觀望之勢抗，但開發(fā)商偏仍然預期良賴好，樓市價距格繼續(xù)堅挺腦。凝二片、躁區(qū)域概況皇（一）武裳漢廈中站國京光谷片不區(qū)發(fā)復展持動續(xù)異升灑溫車光谷片區(qū)位屆于武漢市東仙南面城鄉(xiāng)結店合部，以魯留巷廣場為中毯心，西抵民劇院路，南至鳳廟山和湯遜棋湖,北達珞臺瑜路，東部組延伸到江夏婦區(qū)。在20賞01年七月孔，武漢市政豬府將該片區(qū)到正式規(guī)劃成元國翁家彈的瞇光電子撈產(chǎn)業(yè)基地曾，且定義為照“矩武漢雁·公中國光谷選”兵,整個光谷擴占地約12俱0平方公里魚，總居住人頸口規(guī)模30靠萬，大批高顛新企業(yè)的進蟲入，使該地芳區(qū)得到迅猛船的發(fā)展。光悅谷正逐步形御成候“勤一區(qū)（光電殘子信息產(chǎn)業(yè)鐮區(qū)）一軸（疤光電子信息阿產(chǎn)業(yè)研發(fā)主鎮(zhèn)軸）艱”幸的空間布局井，毅“玩一區(qū)習”欲即光電子信暈息產(chǎn)業(yè)區(qū)，調(diào)是光谷的主壯體區(qū)域，它澇包括五個園篩區(qū)：東湖高斗新科技工業(yè)榮園、湯遜湖參大學科技產(chǎn)炮業(yè)園、湖北度軟件產(chǎn)業(yè)基揉地、關山機準電工業(yè)基地庸和光電子科延技商貿(mào)服務志區(qū)。其中，肺光電子科技惕商貿(mào)服務區(qū)抹指光谷廣場槍東南角面積益1.8平方響公里的區(qū)域妨，是整個光麗電子信息產(chǎn)山業(yè)區(qū)的龍頭前，是未來光附谷的運轉樞裙紐。校伴隨著政府左基礎設施建憤設投資力度條的加大，光擇谷廣場、魯嬸巷購物中心交和光電子核嘆心市場等配侮套設施的一偵一建成，光高谷開始吸引農(nóng)海內(nèi)外科技槐人員的目光朱.不斷有留煤學的科研人傷員歸國，在羞光谷內(nèi)進行筑自主創(chuàng)業(yè)，創(chuàng)預計到今年斧年底，光谷滑規(guī)模以上的綠企業(yè)總數(shù)將裙達到一五0夢0余家。因脆此,日后，膛光谷的發(fā)展站前景將是非檢常廣闊的。逃（抬二霸）悲交通玉開發(fā)睡已喂經(jīng)茶成熟，配套育設飼施逐怪漸排成型怖區(qū)域內(nèi)部及惹周邊的道路糊交通開發(fā)已網(wǎng)經(jīng)比較成熟慶，東西向有揪珞瑜路和雄蒜楚大街兩條果主干道,連座通光谷與武錘昌主城區(qū)；哀南北向有民凳院路,關山蜘一路,關山符二路等干道婚，連通光谷挎和廟山、江趟夏郊區(qū)，這庭些大道都相先當寬闊，且俯路面非常平嘗坦?jié)崈?。同傾時地鐵的新友建又將給光沸谷的發(fā)展帶聲來新一輪的膛機會。榜光谷廣場作纏為武漢市重誼點建設的綠侵化廣場之一諸、周圍有魯猜巷廣場大型尖購物中心，翻凱鴻苑飯店宜和關山飯店尼等各種酒店摸，中國銀行資，農(nóng)行，建險行等各大銀算行的分支機剛構，也有特滲色酒吧等娛叮樂場所。魚同時，光谷緞廣場還是規(guī)荒劃中的光谷郵科技商貿(mào)服暗務區(qū)，周邊姓將建設劇場朽、藝術中心伯、科技公寓床等一大批文約化交流設施別，以及遠程括教育中心、左醫(yī)療保健中廈心、會展中庸心、國際技嘗術交流中心畜、情報中心舌、光電子博充物館、人才昆資源中心、蒜體育中心和總圖書館等公推共設施。另槳據(jù)悉，在光嘴谷廣場附近盜，還將興建扒一八萬平方酷米的光電子攻市場、30喉層的金融大唯廈和1.5貓平方米公里超的步行街商禁貿(mào)區(qū)，并在測步行街商貿(mào)碰區(qū)建1到2忍個五星級酒設店，可見，可在不遠的將代來，光谷片五的配套設施咐會非常完善諷。疾（雄三瞎）閣生須態(tài)環(huán)蝦境垃優(yōu)雄美，人文漁教厭育氛渡圍濃墾厚英光谷板塊位陣于東湖新技碧術開發(fā)區(qū)內(nèi)友，為武漢東稈大門之要沖暗，懷抱生態(tài)頁優(yōu)美的南湖去、湯遜湖，聽北望郁郁蔥與蔥的喻家山棟脈，自然環(huán)掘境得天獨厚嗓。而光谷不玉但環(huán)境優(yōu)美彩，更具有濃迷厚的文化教韻育氣息，其黎內(nèi)匯集了余一八所全國怒知名高等院是校、56個幻省部屬科研掏院所，有1尤0多萬名各詳類專業(yè)科技弱人員。刷尤其在珞瑜宋路沿線，羞環(huán)境靜雅，第交通便利,借知名戚院校林立，蝴具有瘋非常柏濃厚的文化隆氛圍,稱這里集中了昨教師、科技訊企業(yè)員工等薦一大批知識流分子。另外桑，政府已經(jīng)鍵計劃，在緊糞鄰光谷的江白夏建成較大芳規(guī)模的大學匹城，大學家鉗屬區(qū)預計在聯(lián)一五年以內(nèi)成能完成遷移渴，光谷片內(nèi)妄的人文氣氛腳將因此更加蒙濃厚。街（嚇四書）銹產(chǎn)業(yè)發(fā)明展已具羊規(guī)罰模，香經(jīng)濟母發(fā)展泰狀況遠區(qū)高于武粱漢式平均水平熄武漢中國光自谷規(guī)劃發(fā)展番的重點產(chǎn)業(yè)某分為信息光坊電子產(chǎn)業(yè)、菌能量光電子岡產(chǎn)業(yè)、消費槐光電子產(chǎn)業(yè)參、及軟件產(chǎn)幕業(yè)4大類。享其中，錯信息光電子音產(chǎn)業(yè)計劃產(chǎn)置值達500堅億元，在4少類產(chǎn)業(yè)中發(fā)葬展最為看好夜，否在這個領域消中，主要龍腎頭企業(yè)包括貓武漢郵電科鑰學院動、武漢電信狐器件、長飛際光纖光纜、墾武工大光纖偉中心等挽。目前,光鴉谷的敵光纖通信、盯光纖光纜等肝產(chǎn)業(yè)已形成唐較大規(guī)模，店尤其長飛切光纖光纜四，總產(chǎn)量和獲總產(chǎn)值均占因到我國整個羊光纖光纜務市場的第一約位?？痴驗楣夤萨f內(nèi)的新技術園開發(fā)企業(yè)眾摧多且發(fā)展勢糾頭良好，所亞以光谷的人趙均GDP茶已接近沿海鄉(xiāng)發(fā)達地區(qū)，歇遠高于武漢掌市平均水平勢，武漢市1診999的G嫩DP是10叮67億元，攤而預計今年扣光谷的光電銀信息產(chǎn)業(yè)規(guī)手模能達到1寇000億元隔，可見，光周谷經(jīng)濟在整式個武漢市經(jīng)彎濟中所占的悲比重是相當方大的。據(jù)報賭道，在今年寇1月，武漢慧中國光谷實挖現(xiàn)“開門紅肆”，完成財仗政收入2.漲483億元翠，同比增長定44.6%為，這說明，漿光谷的經(jīng)濟抬發(fā)展狀況目榴前非常好，煙這就為光谷醉房地產(chǎn)市場惑的發(fā)展奠定留了堅實的基蝦礎。點（淡五速）及政策鼎力支畫持，未歡來規(guī)劃為茶科技新城總“診武漢秤·尼中國光谷測”虛在發(fā)展規(guī)劃副中，將以科退技新城為基店礎，光電子鍛產(chǎn)業(yè)為核心澇，中央商務腸區(qū)為龍頭，罩發(fā)揮區(qū)域資精源的整體優(yōu)能勢，逐步增綱強光谷的示秒范效應、名限牌效應和聚邀變效應，使初之成為全國范乃至全球關瓶注的焦點。顯總之，光谷顛將逐步形成葬一個相對獨形立，集科技買、商貿(mào)、金敵融、教育為她一體的科技演新城。這里縣就是中國的忠“建硅谷使”堤，發(fā)展前景羞不可估量。矛從整體上看壯，武漢中國鳴光谷被在娛發(fā)展模式上皇主要采取聚通澇過制訂優(yōu)惠客政策及環(huán)境揀吸引國內(nèi)外距資金和人才回，不過目前適光谷產(chǎn)業(yè)化湖程度還不高潮，伐而且釘資金不足也傷是發(fā)展上的少隱憂。反另外，由于輸很多規(guī)劃用鋤地成為住宅燥和商業(yè)用地重，工業(yè)用地輕開始出現(xiàn)短晨缺，為保證聚工業(yè)用地，彎武漢市政府盯在2003怨年已明文規(guī)聯(lián)定在光谷片彎區(qū)將不再向使開發(fā)商供應橡住宅用地。塘根據(jù)政府對供光谷的定位課，我們可以海預見，政府球?qū)夤任磥矶旱淖≌恋乩惫┙o必將有乒所控制，而賭由于片區(qū)企壯業(yè)的增加，夫新人口的進任入和經(jīng)濟水去平的提高，辨必然導致光遞谷地塊進一歪步增值，房蠅價繼續(xù)攀升舍。查三銹、抖光谷房地柿產(chǎn)檢市擇場茫分析存（蛛一友）治、暈供翅應總潮量分析嫁片區(qū)內(nèi)樓盤剩供應量非常忌大，目前在渣售樓盤有十伯幾個之多，顛粗略估計目瞎前此區(qū)域內(nèi)貪的樓盤總供晝應量達到了妻200萬方表以上稍。隨著光谷銳的眾多科技儀園發(fā)展和成卵熟，且眾多獅大型的高科捏技企業(yè)如長吉飛光纖光纜卸和郵科院等黃盤踞于此篩。借近期亡隨著布富士康每、暗華為劣以及EDS籌等大型專業(yè)疫制造企業(yè)的岸紛紛框入駐，進一獻步提升了片樂區(qū)的市場洞熱度與升值安潛力。一大滿批制造業(yè)、扛高新科技企無業(yè)的進入，寸直接拉升了團該區(qū)的市場缺購買力，綁因此可以預蝦期光谷片區(qū)凡房地產(chǎn)市場農(nóng)將進一步升涂溫輛，整體市場顆供應量也將詳持續(xù)放量增絮長。話（盞二鄰）摩、芽物糠業(yè)類腳型及恭規(guī)事模亦大召規(guī)模樓射盤開發(fā)居多胸，物業(yè)類型先因區(qū)域而不喇同。光谷片亡區(qū)目前土地誕資源豐富屬匹于一個高速扮發(fā)展的區(qū)域蒸，憑借著其嚼良好的自然式資源和人文底資源吸引了饞眾多知名品董牌開發(fā)商來濟此，例如萬撥科。眾多實祖力需雄厚開芬發(fā)商的加盟撓使得光谷單商個樓盤脫開發(fā)植規(guī)模心越來越皂大首，大規(guī)模樓碼盤接踵而至眾，同時新的媽物業(yè)理念被員引入進來如租townh位ouse，拔創(chuàng)意小戶型歌等等灑（餐三推）肚、惜價格坦趨勢竊分析搏近年來，武服漢市房價閑在外來人口蠢增加、城市通經(jīng)濟實力提炸高，房地產(chǎn)爽投資增加，蠢以及城市建戲設投入加大塊、土地建安獄成本提高等還因素共同作籍用下，方一直奔保持上漲燙的趨勢疤。溫根據(jù)武漢房數(shù)地產(chǎn)信息網(wǎng)彎公布數(shù)據(jù)顯臺示，200吧7年上本年存武漢市商品忙房成交價格罷從1月份到廳5月份上漲片約50元/納平米，半年被上漲幅度達啟到1.25鑄%，整體價攝格漲幅相對引平穩(wěn)。各月遇度成交均價纏與2006慈年同期相比綁有明顯提高稱，6月份成伐交均價同比妹增長達到一司五%。猛隨著光谷六苦個科技園的悼發(fā)展以及眾朵多大型企業(yè)屯的扎堆，光驚谷的需求量役日益增大。防良好的區(qū)域姿經(jīng)濟環(huán)境保逐證了充足的雁購買力，麻隨著區(qū)域樓病盤品質(zhì)的提堵升，住宅用繩地的減少，汪地鐵的規(guī)劃遍動工使得光秧谷的樓盤價滑格持續(xù)上揚踢。其上升趨毯勢更是驚人獵。塌（君四戴）錫、荷區(qū)內(nèi)人群鋸特征分析歸光谷片內(nèi)高循校眾多，科侄研院所林立鏟，教師和科療技人員占到汗人口總數(shù)的紀60%炕以上，而且覺他們工作穩(wěn)騎定，工資央水平籍較高，具備游較好的金購房經(jīng)濟實福力，因此光非谷片的高校嚷教師和科技匯工作者念是本案客戶執(zhí)群體之一鉆。關南片內(nèi)逆知名院校最稅多，所以購刪房者中，高闊校教師占的南比重也最大賭，如云頂居抖和金地陽光緩城，教師群尸體占到竭70%杏以上；而關郊東片的購房混者是以科技謹園區(qū)內(nèi)的企圓業(yè)職工為主肯，如保利花獄園，有很多犧客戶都是郵課科院的員工斥；魯巷和雄獲楚大街片則畫是兩者皆有儲，雖然這兩跌片高校不多搬，離光谷科險技園區(qū)也較滾遠，但因為乎配套設施齊攔全、交通方洪便、商貿(mào)發(fā)較達、稱離武昌主城且區(qū)較近，所筍以也成為很避多光谷片內(nèi)限的教師和科鴿技人員的居把住選擇愈地。獎（寬五金）域區(qū)域優(yōu)勢梳齡理口■叛區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟不飛速發(fā)展，犯高新企業(yè)不外斷的遷入帶睛來大量的需畏求雪■干經(jīng)濟的騰飛蝕帶動商業(yè)的逃發(fā)展，步行閑街的完工慰進一步完善融了板塊內(nèi)商稅業(yè)的配套爭■值城市中環(huán)子線成型，掙助啞推片區(qū)發(fā)展旨南移吸，刻區(qū)域靜升值空間巨閣大政■章地鐵的動工甚交通不翼再濾是阻礙區(qū)域圣發(fā)展的障礙薯■旋良好的投資閑環(huán)境吸引了止眾多房地產(chǎn)盟開發(fā)企業(yè)，罵樓盤品質(zhì)整拴體提升，百寸家爭鳴束■線區(qū)域內(nèi)樓盤夠價格持續(xù)上禍揚，樓盤銷綁售依然火爆例■防居民素質(zhì)高擱保證了強大粱的購買力棄四箱、嬌直接競爭樓扛盤分析鈔（二）競爭村樓盤概況：堅樓盤名稱撇光谷坐標城吵錦繡龍城缸清江山水描萬科魅力之墾城妻芭比倫堡梢當代國際花臥園叨開發(fā)商鍛湖北長城建山設實業(yè)有限吹公司竟湖北長城建歸設實業(yè)有限院公司佛湖北清江置遼業(yè)有限責任粒公司沙武漢市萬科盲房地產(chǎn)有限臺公司謝武漢宏騰房批地產(chǎn)開發(fā)有籍限公司顧武漢當代科窯技產(chǎn)業(yè)集團妥股份有限公換司努項目地址滴東湖新技術趨開發(fā)區(qū)大道發(fā)與南胡交匯壯處責中國光谷民瞞族大道與中標環(huán)交匯處公洪山區(qū)東湖敗新技術開發(fā)株區(qū)光谷軟件擔園三路驕東湖高新技色術開發(fā)區(qū)高鑰新四路和光諒谷一路交匯決處催武漢市東湖饞高新區(qū)曙光李軟件園三路車武漢市東湖祝高新技術開私發(fā)區(qū)關鳳大巷道8號像市場均價揭6900題5800誓6000岡5800瓶5600融6400治在售棟數(shù)逐8棟淡5棟服4棟高層璃4棟來一期6棟二奪期6棟霜40棟犯總戶數(shù)擴480建550逆370錄套濾500多套扮共計560甘套債3030狹總建筑面積赴5.5萬方雨間共計牛40萬方光共計80萬礙方企74置萬方央24胸萬方（一期勿一組團）化40信萬方這4.2萬方乘59.1萬陶方飄主力戶型挨93㎡,1序04㎡-1經(jīng)10㎡3*胡2拖3*22仁*2夠2*23男*2綢2*2滑2*23友*2再2*23刃*2呀本案周邊聚后集了清江山唯水、躬當代國際花晚園、尋萬科魅力之圖城蓋、腐芭比倫堡辦、箏錦繡龍城、喉光谷坐標城亦等謙六持個踏樓盤，除插芭比倫堡延外其他的樓揉盤體量都非廉常大齡，迷尤其是清江榜山水總的開單發(fā)達到了7犁4萬方葵。己此五個漁項目都是襯于配今年年底開姓盤總的體量肌達到一五0堅0套左右，祥面積多在8共0-一三5瓦平方之間。書物業(yè)類型基應本都是小高總層和多層。兩物業(yè)類型與帖戶型面積與弓本案相似，般加之本案是嘉在明年4月蜻推出咽，攜對前期蓄水匹期的影響非仇常大。龍（義三訴）甘、旁未來搏競爭雅樓盤武供應茫趨勢街樓盤名稱構當前供應面孩積嚼未來供應面單積巖清江山水脖約劈5膠萬方這約枕60哭萬方咐當代國際花烏園牌約8萬方柴約20萬方至萬科魅力之號城撞約榜4情萬方柜約椅30稱萬方豪芭比倫堡令約箭2嚷萬方邊約蘭2鏟萬方址錦繡龍城霉約造7萬方借約辦30萬方仿光谷坐標城糖約紛3萬方（間已疲售完）臉約燃7萬方曾合計蜜29萬方黎1繁4診9萬方亞與努本案競爭繳的蓮樓盤衫當前這供應量也比驚較大，四個菜樓盤合計有白29龍萬平米，雖艇然本案暫時彼未開盤驗，但對本案浪的目標客戶物必定形成一昆定的分流。掛雖然統(tǒng)計顯缸示，未來供冶應面積殊近它一五胖0乖萬平歪方背，早本案將面臨冬比較攀激烈疫的市場競爭搭。匯（四）、直糞接塵競爭樓盤催對比打1、初清水江山水減項目定位：慈74萬方純頓現(xiàn)代原創(chuàng)生滑活城交總體特點：四項目總建筑邀面積超過7盜4萬平方米丘，咱由筑壩工程田魯班獎清江艇置業(yè)設計。忌建筑形態(tài)覆辦蓋情景洋房卷、小高層和膚高層繭，繭產(chǎn)品面積涵扮蓋55～一金八0平方米書，其中以兩界房和三房及躲部分小戶型彩為主，同時焦有10％左助右的創(chuàng)意戶童型娛。地理位置露較理想，出諷行較方便，榨周邊有ED兔S這樣的大蹈企業(yè)。小區(qū)峽景觀優(yōu)美，貫20000跳平米的中央僵主軸水景成僻為了項目的捏最大看點，罷小區(qū)內(nèi)的配邊套也比較完構善。邁2、艇當墾代常國際南花規(guī)園呢項目定位：頭光谷首府癥60萬方別報墅級國際居貸住區(qū)篩總體特點：芽項目體量大售，戶型分布盯廣，旱涵蓋膜70州——腸300平米皇，多種戶型示可供選擇，斷主要有普通救多層、退臺身式花園洋房匯和寬HOU貫SE且有城雞市別墅后“問比弗利僑”冒，小區(qū)配套挨有狠6寺萬脹平米運動公毫園飲及告“當代藝川術館”，雹建筑衛(wèi)低密度，2釋4小時供暖鴉。套3、什萬科魅力之辛城溫項目定位顯：找40萬方的鑄多元化大型雖魅力住區(qū)駝總體特點：訴萬科的品牌副先天優(yōu)勢，痰又是離富士袍康、中芯國牲際最近的項中目，且戶型攔設計上節(jié)省禽空間，76黨㎡兩房和8彎9㎡緊湊小隆三房，送精領裝修。一期朗的樓盤非常富成功，陸續(xù)洗推出的樓盤雄也延續(xù)其良宅好的勢頭。嘴而萬科城市疼花園受到了負消費者的青嚴睞，樹立了跪良好的口碑鑄。依托其上巴個樓盤的優(yōu)襲勢，此樓盤呆將繼續(xù)受到要追捧。令4、呢芭比堂倫植堡帽項目定位：岔玲瓏空間、稼魔幻天地匠總體特點：塊樓盤規(guī)模較織小，總共1趕2棟約50碑0戶。小區(qū)級的配套和綠儲化也一般，窯但是其定價教是周邊樓盤技中最低的，午其戶型也多身為精致小戶闊型小至50用平方一房一租廳，大至歉110平方狐三房兩廳。量單價低，戶莫型緊湊。寫項目的地理血位置較理想止，出行較方宿便，周邊有孤EDS這樣胞的大企業(yè)。濤戶型較合理秘，符合年輕沉人追求浪漫偏、追求多變碑的心理，空貨中花園可根城據(jù)自己的需這要打造，且?guī)椭恍?0%洪的付出。此希外蚊其賣點是他謎的高性價比踢和較低的總變價，這對中梯低層購房者與還是有一定仆的吸引力的茫。房5、查錦繡龍城糕項目定位：模80萬方尺坡地公園社搖區(qū)啄總體特點：煌項目體量大炸，與光谷坐翻標城相呼應漫，過棵萬方大面積泳綠地豎，糊8萬方大坡充地運動公園血。建筑類別炕多樣衛(wèi)有多層、小鉆高層和高層幫。戶型多樣浴，24小時襪集中供。暖凱內(nèi)建設幼兒傷園，教育配篩套完善翅。寒囊括大型商千業(yè)中心、兒聾童天地、生質(zhì)態(tài)公園、社續(xù)區(qū)服務中心紛、運動場等螞諸多大型配左套斜6、著光谷坐標城度項目定位筆：覺最具國際氣暴質(zhì)的光谷2星4小時供暖旋大社區(qū)記總體特點：爺凹凸感鮮明念的建筑立面禽，超大尺度迷的入戶花園古（或觀景陽蚊臺），恒溫亡游泳池，集廊中供暖，節(jié)觸能保溫建材荒的運用，1閘：1停車位編，“庭院式爽”的園林主振題塔，馳１5萬平方懸米商業(yè)區(qū)魚配套，嚴超五星級酒摘店、酒店式桑豪華公寓和狠高級寫字樓害的入駐追。屆（五）各競仙爭樓盤核心濫賣點及核心有概念對比線樓盤名稱厭光谷坐標城域錦繡龍城躲清江山水立萬科魅力之叨城問芭比倫堡堤當代國際花紀園士核心賣點洋最具國際氣育質(zhì)的光谷2露4小時供暖豎大社區(qū)徐80萬方坡每地公園社區(qū)諒74萬方純地現(xiàn)代原創(chuàng)生鉤活城尿大型魅力生犯活住區(qū)駐玲瓏空間、婦魔幻天地歉光谷首府6型0萬方別墅攤級國際居住挺區(qū)熟核心概念毀思想第一城櫻生態(tài)人文城漿新都市主義京之城億新城市主義虧新古典主義請城市別墅靠（芽六減）歸競爭樓盤馬中，周旱邊斗配套以及小待區(qū)消配套是否健渠全成蝕為爭奪代市循場皮的崖關鍵微點沉1、攤周邊配套較奸完善樓盤獲樓盤名稱肅配套設施卻芭比倫堡拾學校撇：中建三局悶幼兒園、光企谷小學、華傷師一附小、嫂光谷實驗中鼓學華師一附揪中（初中部脈、高中部）朽等睬超市凈：關山超市燥，曙光超市灣，魯廣超市鉗，中百超市堡、蘇寧電器坦、工貿(mào)家電赤等

向銀行:招商烘銀行、工商屯銀行、農(nóng)業(yè)勵銀行、建設戚銀行、民生蘇銀行等

宵醫(yī)院：武漢腥融達醫(yī)院、愛關山醫(yī)院、傅東湖醫(yī)院、礦武漢市長動汁醫(yī)院、湖北斜省中醫(yī)院招商業(yè)：件小區(qū)配套商躁業(yè)街位、魯廣一五觀萬平米商業(yè)預街捐小區(qū)配套：卵高8米的原猶生態(tài)坡地、虎水系、籃球墊場等迷錦繡龍城廁學校螞:中南財尋經(jīng)政法幼兒羊園錦、終光谷實驗小畫學絲、巾魯巷小學挨、鈴中南民族大森學附屬小學時、適關山中學壩綜合商場:耗魯巷廣場鴉、街蘇寧電器

葉銀行:工商滔銀行乏、捎建設銀行狠、災民生銀行

莖醫(yī)院:東湖姥醫(yī)院光谷門牙診部染、關姨山醫(yī)院蜂清江山水睡學校痛：友小區(qū)內(nèi)幼兒戒園、洋、光谷小學蹄、華師一附陵小、光谷實扣驗中學華師柏一附中（初僻中部、高中降部）等錦超市迅：關山超市需，曙光超市尸，魯廣超市冷，中百超市慢、蘇寧電器袋、工貿(mào)家電拖等

璃銀行:工行援、農(nóng)行、建傲行、民行等

亭醫(yī)院：關山甘醫(yī)院、東湖習醫(yī)院、武漢暑市長動醫(yī)院項、湖北省中丑醫(yī)院拋商業(yè)：標小區(qū)配套商姨業(yè)街地、姨3000平恨米大超市、隆魯廣一五萬總平米商業(yè)街霸小區(qū)配套：莫2萬方人工剝湖、幼兒園典、商業(yè)街、盜會所等番光谷坐標城壓超市：關山故超市，曙光詳超市，魯廣敘超市，中百養(yǎng)超市等等浙銀行：工行忌，建行，農(nóng)及行，民生銀錘行，招商銀帳行等等慶醫(yī)院：省中專醫(yī)院，關山躍醫(yī)院，東湖怠醫(yī)院，建設妖中的中德醫(yī)悲院述教育：華師籌幼兒園、光腐谷六小、光拔谷實驗小學沒、新華師一龜附中、光山捧中學以及華涂中科技大學蔥、中南民族寇大學等一八寫所高等院校粗2、屢周邊配套不免夠完善樓盤鳴從囑上面克配套對比連看出躍，當前各個毀房地產(chǎn)開發(fā)頸商對項目配蛾套都比較重藥視計，規(guī)即便冶周邊配套不尿盡完善的樓擇盤朝也盞加大了小區(qū)棗內(nèi)的配套建迎設，同時加理大對周邊政臂府將會在此襖區(qū)域投入大滴量的配套的蜜宣傳。飲（墻七扶）伍、仙競爭樓盤挪均價情風況單由冊上圖可以看拖出，在光谷律片區(qū)房地產(chǎn)傘市場收到熱宗捧的背景下晶，周圍競爭偶樓盤房屋均境價整體高于卵目前武漢市歉的市場平均縱水平，而且點有進一步上渴升的趨勢，冬但區(qū)域競爭飲也將爭更博家激烈，可吸為挨巴黎豪庭儲定價提供參乘考。復（恥八懶）、獅競爭樓盤峰分析統(tǒng)總結敏■很競爭樓盤燙打造的都是壓社區(qū)矛大盤，配套配設施較為完突善宵■哭產(chǎn)品之間競冷爭愈演愈烈汽，誰先抓住殺客戶的心誰睜就是最大的罵贏家酒■茂景觀設按計與小區(qū)規(guī)授劃趨同良，園林、綠膜化加水系景還觀設計成為勾主打顛■亂產(chǎn)品同質(zhì)化遠嚴重，產(chǎn)品亦品質(zhì)間的距配離越來越小懸，價格導向螺、環(huán)境導向陪逐漸淡化虜■園大品牌、好賀口碑、定位朝新穎準確的桌產(chǎn)品將備受惑購房者的青病睞袋■聲各個樓盤都矮重視樓盤本男身的文化注白入，強調(diào)提否供高品質(zhì)文導化博知性的療居住生活環(huán)齊境能（抱九叔）、項目建珍議肅經(jīng)過上面對識光谷各樓盤疑賣點及概念藍的分析我們剪可以看出：齡光谷大部分咽樓盤根據(jù)本匯區(qū)域客群的降特點都不約驕而同的提出他了別“慕知性、文化之”悼路線，例如毀光谷坐標城鍋的頭“番思想第一城掉”俘概念，錦繡爛龍城的湊“卻生態(tài)人文城勝”幸概念，說明功“降知性機”“慕文化腰”自路線是我們再所擬定的客君群樂于接受赤的。技那么寄巴黎豪庭志項目怎么才苦能做到即有袖自己的特色筍又切合該區(qū)殃域內(nèi)的客群鋼呢？宰那就是貴在充分體現(xiàn)掛集團巡“攻健康為本，么快樂為貴議”奏的理念同時評，將本案燭所固有的桃“孫健康撕”木與鑰“苦快樂主張丙”蛾路線受表達出來觀，穩(wěn)且要掛照顧到區(qū)域穿客群所認同英的數(shù)“室知性受”做路線咐，由此提出廣本案的概念探與文化路線挺：冠“速健康漢品質(zhì)體驗孝”季+秒“責知性人文表注達器”演+售“蛇快樂生活好主張目”泰=是“幅樂活嚼”階第二章窗項析目分析鵲一弓、鍋項目概況拉（一）佳、缺小賺區(qū)總做體牛規(guī)劃高小區(qū)總的建閃筑面積約3窄0萬方，占頌地面積40疊0畝愈,未共喘分3期開發(fā)莖每期10萬爭方。坊其中一期推小出11棟附小高層、蔥高層，權小區(qū)容積率覆1.61，紐建筑密度一摧八.6，綠育化貌率35.1斯%，總戶數(shù)打2405，廉車位共計1勒250個鳥（二）言、岸小前區(qū)秩物廈業(yè)字形耐態(tài)除小區(qū)的物業(yè)飯形態(tài)為純板諷式結構儲的赴小高層敏和聽高層彎，戶型面積燦跨度大，種稱類到齊全賞（三）喝、醬小雙區(qū)弄配套艱小區(qū)內(nèi)設有紫四星酒店，犬俱樂部，幼桶兒園，游泳厘池，森林廣偶場幕，蔑鐘樓晨，掉底商超市胳（四）惠、譯小租區(qū)望景綱觀設計損人工水系貫意穿整個小區(qū)記，腎自然劃分小移區(qū)組團，園本林景觀精致躬典雅，央小品景觀應只接不暇寬，歉超大的備花園暴廣場彰顯大捧氣填。疑二攀、脅本案SWO捏T分析徑（一）宜項掙目臘優(yōu)勢街1、盤地塊規(guī)整私：比較利于榜規(guī)劃出優(yōu)質(zhì)毀的產(chǎn)品；猛2、雖規(guī)模優(yōu)勢：鼻30萬平米棉的規(guī)模大盤規(guī)，內(nèi)部配套舌設施完善，昆占有較大的叫競爭優(yōu)勢慶。小區(qū)內(nèi)俱腐樂部，幼兒零園，高級會叮所，游泳池歌，酒店，超望市一應俱全類。更有高達首8900余速平米的商業(yè)尚配套使居民諒的生活無憂躺，對客戶吸饞引力不言而枕喻捉；夾餡衣秘買疊達糖戀論室湯樓懲樓磁預皂熄球星甘尿幫并篇知倒軟旋搞塑遭廁滲煩兩道倡天攤沿漂命尚嗽卸韻壽常油疑3、捕交通暢達：利項目東臨光捕谷大道，北婚鄰中環(huán)線，柿南接高新四嘩路，各主干乖道已形成完匯善路網(wǎng)，交朗通成熟便捷昆；息4、甚片區(qū)規(guī)劃品槍質(zhì)高、功能究完善：系項目周邊已班經(jīng)聚集了眾巾多一流地產(chǎn)尾開發(fā)企業(yè)，尼各種規(guī)劃皆畫屬于高品質(zhì)濱片區(qū)；扶5、趣配套已逐步榆實施：樹地塊西側已絮經(jīng)在建光谷番第一附中，囑隨著片區(qū)發(fā)乏展，相應配替套設施將逐司步到位；漫6、貿(mào)周邊開發(fā)項窄目品質(zhì)一致企：越本地塊周邊去項目都以品寫牌開發(fā)企業(yè)鞠開發(fā)住宅用班地為主，產(chǎn)即品檔次較高省，利于塑造鐵高品質(zhì)的區(qū)斥域形象；高7、胖外部景觀資惕源：吊光谷大道景憶觀綠化帶和器一排防護林慌，環(huán)境比較牙優(yōu)美；您8、射內(nèi)部景觀資狗源：議以森林為主摧題的內(nèi)部景座觀，原生態(tài)聞風貌，無污者染，生態(tài)環(huán)枕境純粹，具娃有較高的景湊觀資源價值棄，為區(qū)域唯塵一；稼9、應物業(yè)形態(tài)實起現(xiàn)差異化：扭本案物業(yè)形企態(tài)與周邊直獲接競爭對手政都形成了差虧異，擁有一離定的互補優(yōu)減勢，競爭力毯較強；紐10、輝物業(yè)形態(tài)齊隙備戶型扣豐富，符合已市場主流需饞求監(jiān)：攜本案戶型面細積從50平桐方-一三0案平方，涵蓋芽一房一廳、漁兩房兩廳、望三房兩廳，幸戶型的多樣蔬化使客戶有都了更多的選毒擇，也更契加合市場穴對中小戶型坑房屋的需求扮，物業(yè)形態(tài)愈豐富齊備是肝本案特色之以一。州1床1噴、刑產(chǎn)業(yè)支撐：殖周邊多家高鄭新技術企業(yè)妙和高校先期貿(mào)入駐，同時影距離富士康插大型工業(yè)園士、中芯國際捏工業(yè)園、藏潑龍科技園等喪新興科技園眾區(qū)，帶來更懸多的穩(wěn)定的方較高收入人林群；禿1溜2法、幕集團品牌優(yōu)蟲勢：鉗作為武漢房率地產(chǎn)開發(fā)企貿(mào)業(yè)前20強已之一，已通最過前期樓盤鐵的成功開發(fā)躍，獲得了較菌高的市場形均象，擁有一笨批忠實的品紫牌擁護者，校后期品牌號歌召力呈上升走趨勢。遵（二）抱、欣項仰目犯劣熊勢佛地塊地勢低盜：剖項目地塊地閉勢低于光谷易大道路面很梨多，可能容裂易積水；矩周邊風景資喊源嚴重貧乏終：聾項目周邊沒呢有優(yōu)質(zhì)的風左景，無山、睜無水、無湖翼；男公交系統(tǒng)嚴且重缺乏：植本案距離城搞區(qū)較遠，目倡前只有兩路密公交車通行別；罵區(qū)域配套期壁待完善：生項目周邊缺枝乏醫(yī)療、金興融、郵政、徑通訊凍……膚等配套，需狹要盡快完善塞；結（三）信、殃機腐會申點旅1丙、封中環(huán)線通車陽：去城市主干線北，縮短與城物區(qū)及漢口、里漢陽的距離爬，城市中環(huán)痛線價值開始跟凸現(xiàn)覽。叔隨著武漢城萄市規(guī)模的迅糠速擴張，第茂一條全立交儉的快速的城傾市環(huán)線罩——付中環(huán)線借成型浪，北將對國武漢三鎮(zhèn)購格局遇而言隙形成巨力推鵝動宮，中環(huán)線的躲形成將會帶憲來前所未有音的突改變廁。菌武昌大區(qū)經(jīng)矛濟發(fā)展與區(qū)察域開發(fā)逐步旦深入，城市規(guī)地域價值逐駐步體現(xiàn)到城濟市中環(huán)線帶下，襲這些因素都題將為本案提磨供極大支持歲與發(fā)展機會炊；戚2院、拼片區(qū)市場良脹性發(fā)展：斤光谷片區(qū)已遣經(jīng)成為武漢躬高檔房區(qū)域棍，市場口碑賄一直呈現(xiàn)良圈性趨勢蘿，所著光谷鍬發(fā)展趨勢介逐漸恰南移鎮(zhèn)，將城助推本案發(fā)淋展；政3譯、勉差異物業(yè)形梨態(tài)競爭力較畜強：右與周邊競爭警樓盤差異鮮霸明，彌補了共其市場白點犧，增強了選莫擇范圍；辨4即、河片區(qū)企業(yè)和胡高校帶來巨且大購買人群需：烘富士康和中暖芯國際等國么際大型企業(yè)與陸續(xù)入駐，歌高校不斷立合足，持續(xù)帶象來眾多購買插人群；拿5染、魯城市責“垂地鐵效應慚”閱擴大也將成慧為本案機會童點：借隨著武漢市和主城區(qū)地鐵閣項目的逐步裳建成，塘“杯地鐵效應蕉”告擴大，也為掏本案提供了渠市場機會筍（四）遣、蜜威脅員點跌1急、牙項目鄙運作懸風險：陡項目規(guī)模大典，運作周期郵長，不確定疤因素多，面撓臨的市場變各化風險比較斑大昏，由于市場股熱度過高而聽為政策制定叉者關注，后蠻期可能出臺紅的種種調(diào)控揚政策會影響俱本案的發(fā)展留；序2擴、牧來自成熟板辦塊的攔截與付分流：牲本案片區(qū)經(jīng)懼過一段時間腰發(fā)展，已經(jīng)執(zhí)逐漸趨向南碼邊延伸，北陳部已經(jīng)相對占比較成熟，墾該區(qū)域?qū)Ρ臼腊傅目蛻魯r碑截與分流影毛響較大，同風時萬科魅力落之城攔截了酸富士康、中釘芯國際到城峰區(qū)的客戶；辨3俗、艙板塊內(nèi)潛量母同質(zhì)競爭壓徐力不?。鸿F板塊內(nèi)品質(zhì)暢類似的項目劑較多，在本冊案發(fā)展的中雹后期易形成據(jù)競爭。竄在擔本案受所在糖區(qū)域惹受屈市場追捧的馳過程販中犬，將亮可能面臨更脅多競爭對手案的加入等。筍將面臨更多未樓盤相伴瘡，械左右猜競爭激烈州可能會對本詠案形成夾攻以之勢舞。徐經(jīng)由SWO清T分析，我譜們提出以下耐項目發(fā)展策隊略：拍“顧資源整合，柔建立優(yōu)勢尋”理的市場競爭遲策略瞞“資文化營銷身，膏顯化價值大”轟的市場營銷奔策略畜“畫引入婦標準汪，提升品質(zhì)膚”想的產(chǎn)品開發(fā)峰策略失“牲盡快入市，例快速銷售央”宴的風險控制臺策略督三、剛賣點萬與嘉買槍點苗提煉縫本案核心價環(huán)值點和立基內(nèi)點準：枯光谷中羨心區(qū)域烤，歐式肌小鎮(zhèn)轉，攻內(nèi)部替森林需景觀效光谷中心：膽升處值蚊潛力佛巨大，中環(huán)攪線匯聚殼、科科技悲產(chǎn)業(yè)尖園提供芳支撐刷。幫歐式：口從建筑風格贏上彰顯建筑逃特色，以及撲其蘊涵的高循貴、典雅的較歐式生活。扯小鎮(zhèn)：餃武漢全新的服居住理念、宅生活理念，售生活在這里飽，享受不一棒樣的生活情蠢趣。裙森林恨：慧強調(diào)住生態(tài)聰，體現(xiàn)環(huán)境壯，突出與周妻邊樓盤的本葉質(zhì)區(qū)別，用千森林這個突辭破點，體現(xiàn)季生態(tài)的純粹癥。責賣點曉胳輕抵獲叔寄熱私番含毀杠買掘點高知性人文高知性人文生活環(huán)境，升值空間不可估量四通八達中環(huán)線成型提供最暢捷交通；近距離接近工作地，方便省心更舒適美輪美奐內(nèi)景設計與外景規(guī)劃提升居住美感與榮耀感；歐式小鎮(zhèn)生活情調(diào)主打，讓居住與格調(diào)生活零距離；社區(qū)完美配套，足不出戶滿足生活各種所需豐富選擇中意戶型舒適居住體貼到家，讓居住更享舒適科技創(chuàng)新品質(zhì)保證，專家物業(yè)讓居家生活充滿幸福；專注品質(zhì)建筑，為居住提供品牌保證；位于光谷核心區(qū)域中環(huán)線成型，交通暢達科技產(chǎn)業(yè)園支撐匠心制造內(nèi)部園林景觀與外部規(guī)劃：片區(qū)規(guī)劃品質(zhì)高、功能完善30萬方大社區(qū)規(guī)模優(yōu)勢物業(yè)形態(tài)齊備戶型豐富，符合市場主流需求完備配套：集中供暖、供冷氣、24小時熱水科技建筑集團品牌優(yōu)勢震第勝三巨章共項目定位凝一、炊客群定位城市新移民私人企事業(yè)主自住，多為首次置業(yè)，未來可用于投資本地先富村民高校教職工城市新移民私人企事業(yè)主自住，多為首次置業(yè)，未來可用于投資本地先富村民高校教職工二次置業(yè)，改善生活品質(zhì)以及投資需求興趣愛好：興趣愛好：◆旅游◆泡吧◆SHOPPING◆速食/素食/西餐/咖啡◆上網(wǎng)◆戶外運動◆DIY◆朋友歡聚情感訴求：◆獨立◆個性/熱愛自由◆崇尚簡約◆文化◆思想前衛(wèi)◆自信◆激情/創(chuàng)造性◆實用主義◆即時享受◆珍藏理想職業(yè)特征：◆創(chuàng)意行業(yè)◆信息咨詢◆商業(yè)藝術◆網(wǎng)絡/IT◆媒體◆貿(mào)易◆機關公務員◆金融證券◆服務行業(yè)◆自由職業(yè)者人群特征：◆擁有較高學歷，◆年齡集中在23－38，“70”“80”后◆收入水平較高，城市中層人士◆二人或三口之家居多◆追求品質(zhì)生活，崇尚健康做目標客群廉來源意■趁周邊富士康梁、中芯國際伙等大型科技革企業(yè)員工，給其他科技園賠企業(yè)員工、睛周邊高校老話師將構成本窮項目相當龐姑大的主力客們?nèi)?；質(zhì)■房項目周邊私乏營業(yè)主、從認事金融、I榆T業(yè)、旅游騎業(yè)、外貿(mào)業(yè)稅等收入較高膏的人群將是滿本項目的延擴伸客群；榆■達光谷片區(qū)相鞭鄰的青山和謀洪山等區(qū)域酷部分人群很欠有可能成為屯本項目的潛品在客群；殘本項目的創(chuàng)女造性客群將騎主要是通過惹產(chǎn)品創(chuàng)新和蝦集團的品牌莖宣傳被吸引悶而來的全市羨性人群。這館部分人群是陡我們要通過覆營銷推廣著甩力拓展的重球點目標。說目標客群攝年齡尾2隔3且——嚇38抓歲為主流，夏35豐歲左右為主氧，少部分4辟5-50歲杠人群撐目標客群鏟職業(yè)逆客戶的職業(yè)汁科技園企業(yè)全員工、高校捆老師以及周灘邊私營業(yè)主劇、從事金融去、IT業(yè)、層旅游業(yè)、外驢貿(mào)業(yè)等較高載收入人群為勿主，部分是震其他區(qū)域的稈剛性需求的傭人群。膚目標客群姐需求特點翁——摧喜歡社區(qū)的刻居住感覺，弟但總價承受應力不是很高僻——天多具備良好錦的教育刃背景嗚，比較吐追求已生活活品質(zhì)粉，對居住襖環(huán)境燕的吐舒適性丸有焦較咬高要求絡——遺重視頸社區(qū)裂的外圍環(huán)境玉與整體風格榜。擋各種優(yōu)美的茄景觀撥等等都是跨會產(chǎn)生購買椒欲的出發(fā)點舟，瞇喜歡與風景論為鄰，和臉大自然美共處趁——黨對謹社蜜區(qū)陡整體環(huán)境比董較注重，喜擔歡室內(nèi)空間喝的舒適、創(chuàng)滔新攪——塘配套設施響與物業(yè)服務火方面的虛質(zhì)量驗要求看高，鉗客戶住進謙社區(qū)混的時候希望梢既能在瓜小區(qū)除生活中享受蓄大自然的寧砌靜與敘舒坑適，同時又吸要能擁有生拆活上的一切隆便利。浪建議本項目派引入品牌物海業(yè)管理桂（怖二呆）統(tǒng)、折主要目標客非群桂擬赤定：城市中層新貴城市中層新貴怨1漆、逐目標客群特釋征描摹：郵客群年齡：源具有一定資攔金積累和事怠業(yè)發(fā)展的人檢群，年齡在啟2及3載-投38員歲之間。灶收入水平：語收入水平較觀高，家庭年伴收入在6萬予元以上且較肌穩(wěn)定，有一冒定財富積累戶，子女購房馳有父母支持背。勻出行方式：伶以出租車或悟私家車為主饅。因武漢公薄共交通發(fā)達爭，公交也是持本案客群出績行的主要交遇通工具。脹置業(yè)目的：頓二次置業(yè)或杜成家置業(yè)，彈以改善居住俘環(huán)境或獨立豬生活為目的畝。發(fā)居住區(qū)域：額居住在本區(qū)歇域或周邊，潔與光谷片區(qū)鍛有一定地緣昂性，對本案油地塊將來的被發(fā)展有信心需。付工作區(qū)域：傷光谷區(qū)域為當主?；\家庭構成：消以三口之家倉為主，或目候前與老人同押住的青年一些代，周邊住石地拆遷戶。幟教育程度：升以接受過高京等教育的高葵知人群為主鉤。健職業(yè)特征：迎主要為工作識穩(wěn)定的工薪手階層。點消費觀念：簡適度超前的返消費觀，以咐舒適及享受江為主，看重最品質(zhì)，對于柴品牌具有較至高的追逐度棵。在滿足物蜂質(zhì)基礎的同腔時還需要挪一定的精神遵文化消費支亮撐。爽2忙、栽購房心理喜分析童特征允：漢從眾茶心態(tài)及記沖動蝴心態(tài)將購房者對于泊房屋的選擇請有自己的偏撿好以及判斷必的過程，但點“烈羊群效應撫”莖決定不是所紋有時候都能哭夠理性地做革決定。災基于自主需獻求的穩(wěn)定增猾長以及宏觀盤調(diào)空政策影壇響被消化，沉客戶群體對扶房地產(chǎn)板市場梅的判斷受外同界影響較大茶，崗開發(fā)企業(yè)的禿炒作脆加上拐價格以及促反銷手段的刺頌激下送，購房過程賊中寫極容易形成將購房沖動。煮理性情緒增驅(qū)強廁：唇當前，宏觀判政策的調(diào)控更下，鋼不斷高企的漠房價對客戶典群心理影響駐較大在，觀望情緒摔逐漸上升，衛(wèi)越來越多的皺購房者在市勺場環(huán)境下關餡注升值潛力碑、產(chǎn)品本身惕以及房價等潛因素，理性透心理趨勢增亦強。巧選房心理偏程好：論具體證戶型面積偏待好：3、結論：呈由于目前光濁谷片區(qū)的科舞技園板塊仍擴處于成長階姓段，較周邊生成熟板塊而遠言，未能形尼成較高知名延度。潛在客帥群對此會持詢謹慎態(tài)度。評針對這種情懂況，本項目垮在前期推廣駱時應將宣傳顫重點放在擴平大謀“致科技園板塊民”掛的知名度和區(qū)公眾認知度些上，以便盡膠快普及斤“栗科技園板塊堵”疤的公眾到達瑞率，擴展?jié)摬菰诳腿喝藬?shù)房。居二辭、谷產(chǎn)品定位反通過市場分取析顯示，結撫合本案規(guī)劃弓，我們給本層案產(chǎn)品定位陡為：生態(tài)的經(jīng)典歐式小鎮(zhèn)建筑生態(tài)的經(jīng)典歐式小鎮(zhèn)建筑閑定位關鍵詞融：蠢生態(tài)：派直切主題，途突出有別于員其他競爭性頓樓盤的景觀運。對于本案咽周邊而言，騰沒有任何天硬然資源，不愿存在任何山淺、水、湖等辜景凝致，其他樓揉盤也都是內(nèi)歡部造景，但旨景觀沒有鮮花明的特色。傘本案點中要惠害，從案名儲就體現(xiàn)了鮮懸明特色的主磁題景觀，而件且是周邊非套常稀缺的森紛林景觀，并粗能延伸出健宋康、環(huán)保、枕陽光等很多煮主題來。遙歐式：屋本案周邊最洲直接的競爭化對手就是當漿代國際花園桑、萬科魅力氧之城、哀萬科城市花煤園笑、貫坐標城畝、錦繡龍城悠、給芭比倫堡、慚青江山水倘。從產(chǎn)品風稼格來說，都壺走的是現(xiàn)代方、時尚的路稠線，尤其是商當代國際花源園、萬科城迎市花園，這乞兩個樓盤距擾離本案最近濤，其案名、籌風格都雷同麻，若再走該笑路線，很難間實現(xiàn)差異化取，也很難超聚越萬科的高撞度，不利于異引起市場更建大關注。我安們可以在萬謊科、當代已診經(jīng)吸引全市列關注的板塊者基礎上，創(chuàng)鍬新一條有別永于它們的風些格。是項目案名的傘“已小鎮(zhèn)形”鞏，讓我們聯(lián)冬想到了西式肺風格，有歐梨式、英倫、思加州、意大談利界……蓬等等，全國城各地也有很夸多類似的小杯鎮(zhèn)樓盤。目結前國內(nèi)流行妥的西式風格什還是歐式的例多點，歐式茶建筑給人高瞇貴、典雅之搭感，又不失臂時尚、浪漫聞之情。綜合刺消費者接受玻習慣和當?shù)貍阄魇斤L格樓濟盤巴黎豪庭佩的熱銷，我萬們建議建筑拒風格為歐式底的。撇小鎮(zhèn)：冤目前，武漢沃樓市的異“拋城驢”某概念泛濫，陜到處都是，戲雖然能夠給公人規(guī)模大、劇配套全的優(yōu)畫勢，但缺乏個一種生活意鴿境的塑造?；ザ℃?zhèn)恰恰擋能夠讓人體辯會到那種生證活其樂融融懲的味道來，逃且小鎮(zhèn)也是存一個獨特的奉生活領域，可配套完善、帆居民相處和賓睦，靜謐中類流露出濃郁穿的田園氣息酸，寧靜中享匹受生活的熱訊鬧與城市的鬧繁華。歐式野的小鎮(zhèn)更流軋?zhí)食鰸饬业呐萆罘枷悖翊緲阒型嘎豆庵哔F、典墊雅的氣質(zhì)。易三抗、乖價格定位一期略低于周邊同質(zhì)同檔樓盤一期略低于周邊同質(zhì)同檔樓盤控項目價格優(yōu)碧勢組成：帽通過行銷提剩升，使項目爸整體形象及棄品牌附加值唐高于競爭樓朽盤；可通過發(fā)展商砍的資源整合寨，強強聯(lián)手跑，使項目綜姥合品質(zhì)及整瞎體定位高于寨競爭樓盤；舉“親巴黎豪庭機”建特色及其衍凝生的全新生筆活理念；著別家樓盤無叫法比擬的內(nèi)蠢部景觀、建迫筑科技應用系等價格目標：喇本項目首期敏開盤價位應興緊緊咬住當她代國際花園民，爭取經(jīng)過才不長時間的疑蓄勢運作后憑力超當代國輕際花園。糕一期甜價格：素銷售價格與枝工程進度密嬸切相關，隨對之與市場產(chǎn)違生緊密的聯(lián)藍系。在一定笛的市場序列件里，將會產(chǎn)癥生不同的銷周售價格。熔本案一期明睡年3、4月奏份達到銷售暮條件，根據(jù)原對目前市場姻的深入了解機以及對明年納市場的合理皺預測，屆時集本案一期銷聾售價格將達連到乘6000厘——販6500殼元/平米的昆均價。生態(tài)的，歐式的，高檔次的造四賢、謠形象定位生態(tài)的，歐式的，高檔次的課定位關鍵詞志：傭生態(tài)：正強調(diào)森林，掩體現(xiàn)環(huán)境，鋪突出與周邊潛樓盤的本質(zhì)椒區(qū)別，用森辱林這個突破戀點，體現(xiàn)生明態(tài)的純粹。恨歐式：班從建筑風格則上彰顯建筑出特色，以及鞏其蘊涵的高惕貴、典雅的來歐式生活。霞高檔次這：園武漢全新的父居住理念、渴生活理念，肆生活在這里炎，享受不一伙樣的生活情濾趣鉤，超越周邊黎樓盤的高檔俗次形象。泄五免、狂檔次定位融合生態(tài)環(huán)境與歐式小鎮(zhèn)融合生態(tài)環(huán)境與歐式小鎮(zhèn)風格的中高檔樓盤賣定位關鍵詞盒：新生態(tài)環(huán)境：龜優(yōu)越的內(nèi)部就景觀，優(yōu)越鄙的生活環(huán)境猛，具備中高酬檔樓盤的潛據(jù)質(zhì)。努歐式小鎮(zhèn)：悶建筑風格形賠成別具一格點的格調(diào)生活黑；具有鮮明愈生態(tài)生活的倉個性化社區(qū)蠶，引進小鎮(zhèn)灰生活理念。謎中高檔：植大量的小高醉層與高層住待宅，在片區(qū)拘來說，絕對托是地標性建備筑，與周邊廁直接競爭樓郊盤相媲美。養(yǎng)六船、望項目定位光谷中心30光谷中心30萬方歐鎮(zhèn)風情森林華宅刷■朝中國支·濕光谷，大武糟漢最具發(fā)展晴潛力的地區(qū)梢之一顧■勒城市核心弱動力所在，袍自然與城市灣間偉大友誼沙迸發(fā)之處換■車30萬方箭健康森林居國住大社區(qū)，柴親近自然生綢態(tài)姿態(tài)哨■義純粹鼻（?。┬邔泳坝^住理宅建筑群落躁，完美配套撓滿足所需丘■糾歐式風格撤現(xiàn)代建筑，誓提供歐陸小并鎮(zhèn)生活情調(diào)叉空間丑■援豐富立面精撓致景觀動感季水流打造華誘美園林住宅營銷策略基一葛、營銷計總體策略街（一）桌概念先入產(chǎn)嫁品后合繞，首主題鮮明堂階梯式展進行猛推廣，營造嘗蓄水期嚼轟動徑聲勢連在市場預熱緒期屈緊密圍繞項奧目概念的公雙關炒作磁，己于前期即形前成火熱關注忘度，仰開創(chuàng)良好的欲入市機遇。辟以高調(diào)差異詞化公關活動魯創(chuàng)拆造塊市場注意點師，桐配合樓房階既段推售策略舅進行，靈活偵布控紙活動與活動禿之間承上啟當下，一脈相進連，一氣呵露成，為后期予推廣聚集大舅量無形資本別。樸（二）青營銷推廣上言，利器攻擊柿以形成凌厲平市場攻勢充“桃重拳出擊，躬強占眼球畢”鼻，尚采用短期密麗集型投放的耀廣告宣傳方摸式，孤在預熱期和褲開近盤后一兩個算月內(nèi)做強勢狗宣傳。即后期根據(jù)樓田盤銷售進度勵，對廣告宣阿傳的頻率和驕投放量進行生調(diào)整。勝（三）鏈銷控策略欺上，注意鍋探測首階段坊、大舉進攻飲到鞏固持續(xù)哄性階段營銷摘安排跪在推盤階段涌，明晰目標乓并合理地進蛋行資源和媒孔介組合，形躺成有效的立改體整合推廣到攻勢。談（四）局實施圈層營薪銷推廣煎并加強定點舍宣傳坑口碑效應以插及惕相關兆行銷模式的箭應用值得注躬意依，配合需客戶囑鎖定政策運滿用酷（五）抄靈活應用體已驗式營銷策訪略途產(chǎn)品成型后大，象利用各種活講動營銷和事占件營銷，吸傾引客戶到現(xiàn)青場體驗環(huán)境斤，身臨其境遞來推動銷售參（六）專注重活動裝營銷的力量耗，以作攻擊沖利器關前期造勢剛到市場全面遲鋪開的活動規(guī)公關，以及哲收尾階段的縣利器活動公籍關，活動營民銷事貫穿始終成蜻為市場攻擊推利器。準二筑、營銷總綱開盤銷售解籌/選房認購/派籌春交會推廣進場咨詢準備期仍（一）喜銷葉售耽組織綱彈要開盤銷售解籌/選房認購/派籌春交會推廣進場咨詢準備期渣（二）山營銷殲目突標司建立項目市韻場美譽度（床性價超值比巧）渠初步建立范巴黎豪庭廉的綜合品牌察形象滴完成08年喇度集團既定稅銷售目標罩為項目后期嫂持續(xù)開發(fā)與撲銷售做好鋪著墊添（三）茄階碼段薪營銷總女原田則伴一個核心、紹兩條線索、偽兩個端口祖一個核心：孟造勢蓄洪，燕靜待現(xiàn)場全姨情盛放！貢兩條線索：幻項目塘“緣健康、快樂錄、環(huán)保、知棍性、關愛悶”親形象的建立河；枕盈戴項目在同片堵區(qū)產(chǎn)品中的張唯一性、獨傻特性。據(jù)兩個端口：婦“猛樂活黃”慈概念；盟銷售現(xiàn)場展朋示謠四滾、代營銷陪整體意節(jié)鹽奏安排原木則集■翼以攻可實現(xiàn)抹工程進度為丟基本前提，貿(mào)工程進度直宋接影響到法槍律文件的取逼得和銷售開點始的可能性慰，是所有銷架售工作的前貍提；微■鏟以銷售段控制悠為態(tài)核心械主線，對銷序售節(jié)奏的總漲體安排必須脅全面兇服務猾于污銷售速度和軟銷售結果，案實現(xiàn)既定項諒目銷售回款過及盈利目標碑；材■溜銷售節(jié)奏安意排結合重大循事件爸（著主要是將活啞動營銷莫及您主要銷售活暗動都公與均重大事件時陽間壇相苗結合苗）株，主要以樓搶盤本身事件題為主，績重大節(jié)日為婆輔時五景、占營銷譽推進拉策略鴨由于煤武漢僵城市建設的題步伐和經(jīng)濟鋤的強勁發(fā)展占，市民對房冤地產(chǎn)的投資朵熱情空前高惹漲，尤其是毅最具發(fā)展和則投資潛力的茶光谷片區(qū)更構是成為市民景自住和投資冶客青睞的熱曬點，因見此本項目應標順勢而為、振及早入市，近采取以快打蛙慢的策略，量迅速占領區(qū)倘域市場，以撓盡快實現(xiàn)資斯金回籠、降著低發(fā)展商的漠投資風險。遣整個營銷樓塘房推進量視隸實際市場情燙況進行調(diào)整程。切入切入市場（活動營銷勁推，產(chǎn)品形象信息發(fā)布，接受咨詢）配合項目推廣，探測市場前期反映攻占市場（內(nèi)部認購活動開展，推出少量房量：30－50套）推廣全面鋪開，迅速攻占市場鞏固市場（正式開盤，當天推出120－220套，根據(jù)內(nèi)部認購情況調(diào)整）SP活動利器公關，鞏固市場收獲市場（根據(jù)開盤情況，延續(xù)銷售加推房量）讓利公關，市場收獲階段曉采取分節(jié)奏逮推進，由探幫測市場反應剖到迅速攻占終、鞏固市場棗到收獲市場詳階段進行。椅采取分節(jié)奏堂推進，由探刃測市場反應久到迅速攻占藥、鞏固市場滅到收獲市場崗階段進行。捆（1）市場航旺銷期不盲層目提價，應熄引而不發(fā)、旨蓄勢待發(fā)，朝抓住銷售高耕潮，一股作冊氣、一網(wǎng)打恢盡。劉優(yōu)由于曬周邊的配套吊還不是很完鐵善，即使將繁來有升值的迅潛力，但超停過了市民心虹理的預期，懲再好的房子鍵也難吸引到番客戶。己因此，在價梅格上要謹慎販，不盲目提寨價。美（2）利用知傳統(tǒng)節(jié)日進廟行促銷追固利用次圣誕節(jié)、元別旦或者春節(jié)確等中西方傳正統(tǒng)節(jié)日進行扯公關、促銷句。挨（3）鞏固磁期及收獲階串段，注重老跪客戶關系的男維護。造鎖定目標客提戶，打情感暑牌與促銷牌話從消費者心槐理分析，我隙們可以確定嘆吸引并鎖定引目標客戶的嗓因素可以定況格在物質(zhì)和笑精神兩個層嬸面。粒1、精神層菜面指的是對岸本案的認可譯，可以通過撈文化概念的令導入并形成謎認可，可以忠老業(yè)主的轉炮介紹、可以斯通過自己的載現(xiàn)場考察體葬驗、可以通斑過廣告對未雷來生活的渲減染等等手段緊達到對目標罷客戶的吸引竊。注2、物質(zhì)層近面指的是很幅現(xiàn)實的利益非關系，能夠嘗打動客戶只奶買本案而不往買其他項目插的決定性亮緒點。可以是逝產(chǎn)品方面，略可以是利益刮方面。在產(chǎn)買品方面，本制案與周邊競勺爭性項目有輕著本質(zhì)的不鋼同，已經(jīng)定母性而且具有刻較高的競爭旗力。所以目謀標客戶的鎖朵定發(fā)力點可乳以落實在晉“理利益煌”餡上。公■扇第一次鎖攜定：態(tài)目的：第一圖次試探目標亭客戶的數(shù)量辯和質(zhì)量蓋核心點：咨艘詢開始對開放；降■坑第二次鎖箭定：驅(qū)目的：明確電目標客戶的寬數(shù)量、質(zhì)量敗，為開盤的膏推盤量及定膨價做準備弊核心點：意晌向性客戶繳銜納購房誠意幕金5000悉元，開盤當除天沖抵總房蹦款1000瘋0元。限■倘第三次鎖岸定：維目的：市場絲收獲期，老董業(yè)主轉介紹其推動銷售主核心點：老燕業(yè)主轉介紹死新客戶享受虎1000元肚誠謝金，主漠打情感牌；吹第五章朗推廣策略淘一、脂營銷推廣思還路強化概念引入產(chǎn)品產(chǎn)品與概念強勢組合推廣總體策略強化概念引入產(chǎn)品產(chǎn)品與概念強勢組合推廣總體策略概念導入與炒作產(chǎn)品為主概念為輔強調(diào)體驗婆概念推廣+擠產(chǎn)品利益+輝群族特征光谷中心30萬平米光谷中心30萬平米歐鎮(zhèn)風情樂活社區(qū)際“宜樂活+歐陸漁風格小鎮(zhèn)+重大社區(qū)+創(chuàng)谷意生活主張程”模（二）每推廣忙核心慢主題：攜樂活族的居麥住領域--民-健康、快施樂、環(huán)保、廣知性、關愛容的人文生態(tài)且——朗歐蘭派關小鎮(zhèn)泳風情津——貸多樣化避大挑社區(qū)推廣語：主推：鑒光谷蔑中心樸，余大武漢唯乖一皮樂活印特奉區(qū)剪！備選：例樂間活的，健康勸、快樂生活筆新主張！雪樂活窯領域描，浪歐陸憶小鎮(zhèn)罪格自調(diào)生活苦新致空間態(tài)！吧樂活新領域給，格調(diào)聚居均地！腰歐泛鎮(zhèn)乒風情沉，康樂棵活銀隨心誼！龍■謠獨特的歐贏陸小鎮(zhèn)生活娛情調(diào)功■表30萬方燭人文風情大躲社區(qū)溪■輪健康、生嗽態(tài)高品質(zhì)格航調(diào)濃情領域英■哈全新主張擔創(chuàng)意生活族豬群聚居地積■繁一個志趣相名投，推崇健陡康、快樂生計活的人群生競活共同嫂居住地壓■學一種積極向致上的精神，糾在城市中發(fā)除酵迸發(fā)跪意義壤1塞、幸什么是“樂灰活”精樂活概念由溪美國社會學六家保羅搜·音雷在199糊8年提出，依并以lif培estyl籠esof盜heal主than粉dsus毀taina茶bilit蘇y中每個英些文音訊的第音一個字母組家成了輸“葡LOHAS亞”積這個新詞匯或，直譯過來淺就是翼“仙健康可持續(xù)貼性的生活方錢式剝”響。戴樂活就是在塔消費，會考伸慮到自己和帽家人的健康堵以及對生態(tài)吩環(huán)境的責任捧心。樂活族米不只是愛地園球，而且還頓愛自己和家騰人的健康，口通過消費、溫透過生活，蒸支持環(huán)保、給做好事，自技我感覺好；濤他們身心健浙康，每個人蛋也變得越來粥越靚麗、有跳活力，這種烤生活方式跨郵越地理、種謹族、年齡的挑限制，滲透頓地球人的生缸命理想。匙■島“逮樂活孤”闖概念要推崇病的首先是健桑康和快樂的封生活方式。虜這契合了集拋團健康為本栽、快樂為貴跡的集團理念蘇。顫■樸其次是環(huán)圓保、生態(tài)的旺生活方式。浙■殼在健康、快稠樂的主概念裁下，譯“細樂活守”披還想提倡一拳種樂觀、包請容、關愛、品有創(chuàng)意的生閱活感覺?，F(xiàn)站代人在現(xiàn)代暮生活環(huán)境中來已經(jīng)喪失了禿很多心靈自笛由的權利。銳巴黎豪庭色想營造這樣胳一個家園，稿讓居住憲巴黎豪庭猾的人們在這丟里盡情地享美受生活，品巷味生活。優(yōu)■秤“庸樂活虜”掏源自西方當扣前流行的主龍流創(chuàng)意生活糞方式，與本室案打造歐陸拍小鎮(zhèn)風情生奪活社區(qū)定位獲自然融通得2冠、為什么提爪“滴樂活勇”掘這個概念略■長“晴樂活民”棵與集團企業(yè)谷理念直接對盲接建；哨■肝“慣樂活網(wǎng)”統(tǒng)內(nèi)涵豐富深演廣，可容納況萬象；勞■幼“妄樂活簽”余概念在武漢鼓市場提出為秋第一次，樹徑立品牌的中腹高檔形象；遇■采對比腔“厚華府風”“密都市城主義朋”吹，插“蹤樂活律”碌更能以差異靜化優(yōu)勢贏得沉市場；雨■避城市樂活婦主義，考也閉契合晶“托森林系泉”前產(chǎn)品的規(guī)劃扎理念這■殲對于概念溉可能較輕不狀足，可以通宅過首次亮相挑市場的大手冰筆操作及客喇戶人群篩選盈來消除鎖3輛、凈所色謂樂基活族的居住膽領域惕，洽它穩(wěn)包括戲下列涵重義手：肺■綠是一個志趣款相投，注重坡環(huán)保情調(diào)生臨活，推崇健桂康、快樂生勝活的人群生葛活共同體；鏈■烈以居住為主任，同時兼具撞休閑、購物叛等商業(yè)功能穩(wěn)的社區(qū)，是丘一個多樣化訓的集成社區(qū)精；竊■聲注重鄰里關批系，是一個趴充滿了關愛階的社區(qū)；撒■種是一個學習沒的社區(qū)，樂佳活部落社區(qū)摩的業(yè)主整體晌素質(zhì)較高，釋他們積極向忌上、熱愛學奇習。贈4顧、沒“敬樂活濟”冶概念與本項喂目的結合泄樂活所提倡膀的健康、快奇樂、環(huán)保、填知性、關愛右的生活，與狠本項目可結禁合之處：真■鋼“嗽樂活衡”鋸與集團企業(yè)聚“辱健康為貴，索快樂為本育”系理念相契合趙■冊集團武漢飾市場目前主跌推的現(xiàn)代彩·料森林公園的這成功，為本伙案提供了好求的形象支持陰■佳“至森林系德”柜健康住宅的糞地位與蠢“睬樂活兆”糠概念能完美旅融洽為一體沃，且內(nèi)涵豐份富多樣。逮■堵門前有2銀20*30灰米的空曠地擇帶：讓人的玩視野頓時開地闊，活動空冠間也大了許震多，有利于晴讓久居都市置的年輕白領遵在工作繁忙特后放松緊張側的情緒，有葵進入世外桃往源的感覺，媽凸顯祝巴黎豪庭煎的生態(tài)之美怪。美■務進門50貪米*80米情的大廣場：內(nèi)可以讓業(yè)主壇在廣場上休轟閑、看書，蹤也利于業(yè)主剖交流思想，六同時利于兒慕童玩耍，顯敏示出本項目視利于人們鍛泳煉身體、愉狼悅身心，也式可以放映出超知性、關愛濱的特點。樹■吧水系：親如水平臺，景泉觀延伸到每掏個樓盤。如婆果說在廣場徐上業(yè)主可以水沐浴到陽光緩的話，那再淚加上親水平尋臺所感受到港的涓涓流水盤則讓業(yè)主頓乘時身心放晴詢。盈■柿一八層高刊層架空靠4米雅，有利于綠蔽化和痛透視葬線，同樣顯料示出了健康社和生態(tài)的特筆點。膀■依小區(qū)周圍胞有網(wǎng)球場等獸，也體現(xiàn)了挖小區(qū)的健康嗽、快樂本質(zhì)攔。慰■暑除此，還侄可在物業(yè)方植面宣傳嶄巴黎豪庭損的物業(yè)，通節(jié)過小區(qū)的人切性化服的物甘業(yè)凸顯小區(qū)良的人文特色乘和關愛特征芳。擋二、眉具體推廣策勞略立（蓋一斃）前期：概舅念導入與炒啦作延伸：委在概念導入圣期，通過在證平面媒體、單網(wǎng)絡媒體上罰極富煽動性雷的廣告，來飯吸引客戶的身關注，說“欄樂活癢”州概念高調(diào)入賄市；拘在報紙等平迎面媒體刊登提“團樂活部落樂繞活族征集令貢”鋸，萬高調(diào)勞正式推出瓜“似樂活族形象誠人物厭選秀大賽正”右吸引市場關劫注框。忽注重效果的蝶總結，同時速時刻保持高角調(diào)的軟文推謎廣。滲形成與目標鼓客戶群的共庫振：挖掘主啞要目標客戶曬人群的心理繼特征（年輕旦、時尚、活彼力、創(chuàng)意、卻易沖動等）懸，攫取這一最類人心思中堤最隱秘的部姿分，融入后濕面的活動，跟形成共振傳僅播的效應方（恨二歷）第二階段饒：強化概念門，同時將概復念引入產(chǎn)品延伸：鞠■岔報廣、公少關活動炒作胡走向正規(guī)操啟作，主題預表宣產(chǎn)品特點未■鴉SP尤活動：舉辦腳“謎樂活嘉年華科”骨系列主題活構動寇正式展開富，垂通過組“策樂活嘉年華督”擴等系列活動崖來詮釋樂活蘆族的生活狀駛態(tài)和體驗樂樂活生活的真轟諦；吃使本項目的裕定位和推廣岔高度一致；濃■踢在產(chǎn)品上您全力打造姜“康健康、快樂巧、環(huán)保、知惱性、關愛的給人本生態(tài)多糠樣化社區(qū)椒”呀，實現(xiàn)概念我和產(chǎn)品的對有接；膨■局提出樂活聾部落革命十宴大宣言，與田社區(qū)準業(yè)主婦簽定艦“徐樂活部落公劣約勿”仇做到俊“苗愛憎分明敲”影（穿三況）第三階段稻：產(chǎn)品與概銹念強勢組合延伸：嶼■殲報廣、網(wǎng)煩絡等媒體推編廣主題調(diào)整他，加強對產(chǎn)尸品的推介，葬較前期增加喉強度殿■歸充分利用樣黑板示范作用桃，推動銷售甜■臂SP公關舌活動推進：泄“走樂活嘉年華辭”益持續(xù)進行桃（雜四遮）第四階段挎：產(chǎn)品為主褲，概念為輔簽，強調(diào)現(xiàn)場絹體驗頸■丟利用各種活琴動營銷和事激件營銷，吸柄引客戶到現(xiàn)它場體驗環(huán)境館，身臨其境檔，充分感受基巴黎豪庭只實景的魅力浩■來亮化現(xiàn)場榜包裝沖■扣SP公關懲活動長：警樂活鵝電影周飽等活動舉行叨三、推廣筋亮義點素（屋一艷）佛、愿概念入市，電階梯性推廣松“墨樂活本”酬概念，刮起艷武漢額“浩樂活龍卷風捏”鍵（蜘二健）、加強針戚對性定點推填廣慕（缸三胡）、實施圈獵層營銷推廣賭（騰四碰）、體驗式拐營銷貫穿始槍終含（鹽五瓣）、注重各稀種媒介推廣倡形式的組合電視廣告電臺廣告樂活產(chǎn)品路牌廣告報紙車身廣告LIFE電視廣告電臺廣告樂活產(chǎn)品路牌廣告報紙車身廣告LIFE沙龍小眾媒體網(wǎng)絡廣告實景展示現(xiàn)場包裝污如圖所表示姑，媒介根據(jù)作推廣階段靈闊活組合，圍服繞押“灣樂活居”盡與營“矛產(chǎn)品腿”奪進行。儉五、主要推扣廣活動建議束活動名稱家具體內(nèi)容求蓄水期驗（前期）：測概念導入與奸炒作踩樂活族形象丟人物大賽腐1流號征集令周面向全市發(fā)初出征集令：頭“辰你是樂活一鄙族么？虜”——顛尋找同城樂節(jié)活志同道合拉者！只要您蹤提倡健康、蔥快樂、可持小續(xù)性的生活水方式，就可和加入我們，罵參加我們后摩面的油“符樂活族形象舌人物大賽蜓”敏打響傻“盾樂活役”宴主題推廣第欠一炮，吸引初人群關注，幸以文化先行拌導入低“辱樂活一族璃”準。并篩選目色標人群，成外為?！疤坊钚蜗笕说锎筚愅薄奥?lián)樂活嘉年華榜”斗系列活動邀曬請對象。振（選秀大賽假總費用擬為蔑2卵0萬元左右率，以個人或虧者家庭為單搖位報