青山城別墅策劃案

別墅：在郊區(qū)或風(fēng)景區(qū)建造的供休養(yǎng)用的園林住宅?！裕ìF(xiàn)代漢語詞典）目錄前言市場分析大市場環(huán)境臨成都別墅及尤小型住宅市莖場特性壇青城山區(qū)域北市場特性產(chǎn)品分析本項目概況步本項目關(guān)鍵覆制勝點群本項目優(yōu)劣展勢分析慧投資回報分淺析建筑成本銷售成本比市場價格預(yù)壟測至投資回報計托算策劃銷售爹本項目策劃貿(mào)重點永銷售準(zhǔn)備工寒作重點推盤時機(jī)造勢運動市場分析大市場環(huán)境盈1帽、揭利多因素遙政府堅持以鐵擴(kuò)大內(nèi)需牽怒動經(jīng)濟(jì)，采毅取各種措施姥鼓勵消費者騰購房、購車拍，并且伴隨罵基建的規(guī)模兵化發(fā)展，一壤輪又一輪的巡富有階層將境源源不斷地忠產(chǎn)生。柱b繁、美國自9萄.11誰事件后，經(jīng)雜濟(jì)復(fù)蘇可望往于今年3月拖份開始，這領(lǐng)有利于全球鹿經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，夾鼓舞消費信上心。利少因素談WTO的加散入反而在近瑞期造成消費宣真空，持幣霸人群增多，傳購房、購車場等觀望心態(tài)登嚴(yán)重，近期掘房市低迷直怪接體現(xiàn)出這舉一點。衡股市動蕩，魂雖然有轉(zhuǎn)好門跡象，但股叔民信心不足隱，廣大市民廊也感到了經(jīng)走濟(jì)不穩(wěn)定所輸帶來的風(fēng)險盈。杜成都別墅及屈小型住宅市暫場特性偵二環(huán)路以內(nèi)匠小型住宅感以浣花風(fēng)景晉區(qū)為代表的柜市中心小型加住宅，體現(xiàn)屠出黃金位置尸的全部優(yōu)勢糊，劑“搭稀有?！背ㄍ沁@些褲樓盤宣傳廣標(biāo)告語中常見婆的一個詞，賺它正確反映被了這批樓躲盤的所有內(nèi)膠涵。但除此兔之外，這類殖住宅的別墅召特征非常牽腹強(qiáng)。候二環(huán)路與三樣環(huán)路之間的獄小型住宅男錦繡花園、遣錦官新城、熟中華園等等腹，宣揚高貴隱的生活品質(zhì)執(zhí)，利用地理逢位置特點把土外國別墅豪傻華生活與內(nèi)投地居家現(xiàn)實歲生活巧妙結(jié)扶合，滿足消仍費者楊一種折中的冒高品質(zhì)居家院生活夢想。問不足之處在臺于，它們依誰然不能寧凡靜致遠(yuǎn)，富過于喧囂，浴并且容積率舒偏高。勺成都近郊的胡小型住宅籠從青城山、置龍泉、文家領(lǐng)場到華陽，蘇小型住宅都誕擁有一定的斤市場，它們悠宣揚的最大沖賣點是環(huán)境海，只有好的沸環(huán)境才能實爬現(xiàn)真正的豪山華別墅生活撓方式。但到進(jìn)目前為止，掩該類型住宅謀還被人定義示為休閑產(chǎn)業(yè)甚，市場極不觸穩(wěn)定。而且于這類住宅環(huán)肢境的人工痕河跡仍顯太重騾。如青城白涂鷺洲的人工梅湖，青城高寄爾夫山莊的添人造高爾夫聰球場。其中直較成功的報“洲芙蓉古城賴”隨，以成都本具土休閑文化灑為基礎(chǔ)，精籍心打造老四來合院居家方家式，獲得了喪大眾的青睞且。即便如此摔，它的過多饞的人造景觀求和大雜燴式智的排布與高插級住宅的風(fēng)觀范相去甚遠(yuǎn)蚊，更談不上五豪華享受。輝與本案的國跑際性、豪華絲性、實用性祥、珍藏性不欺可并論。崗青城山區(qū)域包市場特性客戶群體醬企事業(yè)機(jī)關(guān)再單位灰色收嘉入人群中產(chǎn)階級謝企業(yè)、公司牽等單位自用盆文化、藝術(shù)緩、體育圈人閑士產(chǎn)品特點拘別墅與聯(lián)排規(guī)、公寓相結(jié)罰合，套型從致60腰m江2摘—垮300痛m酬2矛豐富多彩悼主推環(huán)境優(yōu)摘勢捏強(qiáng)調(diào)休閑生場活方式的重罰要性爽在宣傳中把克渡假與投資傳結(jié)合萌均居于青城末山腳下，借僚勢發(fā)揮有近面山樓臺之優(yōu)直勢揀3、青城白燃鷺洲，中國梁青城，高爾沙夫山莊比較耍占制地偵430畝冤單價（元/浙m福2骨）芽物管（元/危m千2征）察付款方式言公跑寓矮60~10俯6爐m2壘1600恐—仁1800得1剛七成20年珍聯(lián)體別墅類130~1冒60伐m綢2湖2600剪1.2監(jiān)獨立別墅杠360~4深00游m隙2何2700溫—釣3100橋1.2青城白鷺洲中國青城腿占澇地箏800余畝稅單價（元/渡m牲2加）宋物管（元/遣m敲2猛）腔付款方式鼓公權(quán)寓歷30抄—及70留m卷2掃1960元練/招m造2泳1.5元/準(zhǔn)m游2拉七成20年魚聯(lián)體別墅呢180起—墻200盞m尋2肥未即定掏獨立別墅槽200晌—寬380鉛m添2突未姓定高爾夫山莊宮占煩地榨400余畝邊單價（元/紹m翻2背）烘物管（元/鋪m豈2墳）每付款方式趁公抗寓凝三期暫未定申未胃定毅2凱—渾3元/錄m狹2售8成30年厘獨立別墅卷207遙—符398牽m糞2煌70害—妹200萬/姻幢沒注：裝修為創(chuàng)全清水項目分析本項目概況聽位于距青城者山山門約1凈0分鐘車程蟻的青城外山陽（后山）上孤，住宅部份捏占地800紀(jì)畝，另有數(shù)向百畝天然公先園相依。8死00畝分為蜓3個守區(qū)域幣，600畝獎一塊，建造株豪華型別墅秧，每2-3納畝為一幢，拍容積率不到與0.2孤，售價約8侵0-90萬江每幢；另兩備塊分別10絞0畝左右，旱建造聯(lián)排住戀宅和獨立別煉墅，面積9攤0鏈-170m章2猴，容積率襖0.25住左右，售價俘15萬破—鍛35萬每套惰。緩小區(qū)奉自然條件得怒天獨厚，不圍僅植物茂盛務(wù)，而且依山君傍水，擁有泉真正豪宅的接基本特征，糞由于山地落黑差，建筑錯遍落有致，更承適合于享受該田園自然美淡景，把別墅莫的特征發(fā)揮殼到極致。聲二、本項目雕關(guān)鍵制勝點軋真正意義上事的別墅生活工世界上有名售的豪宅大都煉依山傍水緞，自成一格墊，而且刻意鹽與其它周邊呀住宅保持一幟定距離，擁黨有貝相對孤立仗的島“躲隱賢”鐮和求絕對自然附的房“競美健”隙的特征。而字在成都平原棍，要想實現(xiàn)慌真正意義上巴的別墅生活灣，可以說完嶼全不可能。悲成都現(xiàn)有的呀所謂別墅，尺無論冠以什釘么樣的名稱搶，無論費多挽大力量去裝體修，其實都燭只能讓住戶酸過一種折中火式的別墅生愉活。因為先即天自然環(huán)境侵的不足是它壞們的最大弱圈點；加上吝獸嗇的幢間距宇，毫無私密微性可言；而哲平地上一幢承幢呆板的排觀布更是讓人崗無法忍受。賴這樣的別墅警可謂有形無央神，讓人失爪望。即便是戒現(xiàn)在青城山踏腳下新開發(fā)酒的幾個別墅離項目，也大桂量依賴人工據(jù)雕鑿（如建混造人工湖）石來彌補(bǔ)外環(huán)查境的缺陷。乘而本項目大梯膽選址青城若山后山擇——野距成都市區(qū)晴最近的累世界級名勝武風(fēng)景區(qū)耕，以全新的崖概念打造前潤所未有的山侮區(qū)別墅，為分渴望過豪華腦居家生活的手人們找到一隆個完美的歸靈宿。由于地尿處青城山山澆上，山水美笑景自然天成乖，將人工痕索跡降至最低牌限度；數(shù)千糟畝甚至數(shù)萬嶼畝的原始森忙林就在別墅刊周圍，無窮紗無盡地為你運送上純新空周氣；山與水恥相環(huán)繞，沒祖有污染，沒錦有噪音，更柳沒有惱人的孝灰塵；而山樸地起起伏伏改，一幢幢豪和華別墅散落識其間，既相籮互輝映又相奧對孤立，更活不用提幢間錘距和別墅的蓬窗前視線，辱2概—孩3畝一幢爐——烏簡直稱得上獎完美。至于翅夏季，本項六目堪稱避暑咸勝地，它的倒絕對優(yōu)勢和精價值通過下普表羅列幾個猴區(qū)域的溫度逢指標(biāo)，可盡票顯本色：像區(qū)域畏成都市區(qū)啟華陽償都江堰市區(qū)蜜青城山下英青城山上影本項目嬸6妻—目8月款平均氣溫仇35鏟℃歌34會℃厭32綢℃?zhèn)?6耽℃騰20炸℃域20亦℃術(shù)因此，縱觀耀現(xiàn)有的成都享休閑小型住買宅，無論是似賣得火爆的評芙蓉古城，仍還是以豪華晃打造的領(lǐng)袖笨別墅等等，凱都不能與本臥項目相提并清論。本項目妨的環(huán)境特點婦和適合別墅映身份的地域慕特點絕對是盜獨一無二的貴。索獨特的環(huán)境仙結(jié)合大師級穿的建筑設(shè)計置巧婦難為無騰米之炊，在鏡川西平原，寺許多別墅項悔目并非不懂循得追求完美嘩的建筑藝術(shù)岔，然而平坦眠的地勢和周意邊環(huán)境的紛然亂，令許多碗設(shè)計師都無遙可奈何，最受終歸于平庸?jié)?。葬但本項目得拘天獨厚的環(huán)卵境與非常適揀合建筑別墅蜻的地形，令蜜設(shè)計師們興新奮不已，因錦為這樣的地術(shù)方才能設(shè)計劣出理想的別沸墅。而設(shè)計側(cè)師們根據(jù)這錢800畝中藝各處地勢與腎景觀的不同打，又將環(huán)境專融入別墅的賄風(fēng)格中，每廈幢別墅都不每盡相同但又唱具備統(tǒng)一格刻調(diào)，目的是劍使之與周邊嶼環(huán)境產(chǎn)生和鄰諧的共鳴，誰令山水、植憶物、生命、椒建筑融為一掉體。這一份完天賜與智慧初結(jié)合的精美荒是成都現(xiàn)有處其它別墅所猴無法相比的借。們聆賞綠蔭，薄不離紅塵的肌智慧之舉寄本項目距離析青城山山門脖僅10分鐘程車程，距都桶江堰市區(qū)2燦0分鐘車程恒，成都市區(qū)健60分鐘車閉程。這樣的照距離恰恰是橫豪華住宅所漁適合的距離加。它既有效微避免了都市蛛的喧囂，同拋時又能享受網(wǎng)都市帶來的仆一切方便。盒羊西線黃金搶旅游通道的原開劈讓交通迷變得極為通然暢，山上的飄配套如天然饒氣、自來水齡等一步到位統(tǒng)，社區(qū)完美援的公共配套輸更令客戶得乎到有效的保淘障。因為規(guī)賀模龐大，醫(yī)奸療、日常購滑物、健身、曉餐飲、康樂猜等服務(wù)體系訴都能持續(xù)完最善的發(fā)展。她所以，在親欠近大自然的讀同時，也能集享受到一切淚應(yīng)有的方便字。沿普通別墅極術(shù)易過時，而茂本項目能世永襲相傳晴在群山環(huán)抱壞之中，上千震畝的社區(qū)氣背勢如虹，足仇以令人驚嘆淚，何況本項煙目所在地是兆受兼世界遺產(chǎn)保見護(hù)格的名勝景區(qū)珍青城山，更膚何況還是在姑青城山山上橋。由于受政松府嚴(yán)格控制幣，山上的規(guī)柔模在社區(qū)絕黃無僅有，以刃后也蘭難以再版依，在這樣的辟地方占據(jù)一稍席之地，具卷有相當(dāng)高的攪典藏價值拜，就像地中報海某些小島堂上的別墅一各樣，是許多床西方名流競李相爭奪的地困方，更像歐嘉洲的一些著督名城堡，顯賊赫的貴族將故之永世相傳偏，引以為榮崖。而本項目貌雖然是第一占次推出這樣競的理念，但勿卻具備困世襲的基礎(chǔ)醉，因為具有州國際知名度喇的青城山本揮身就是價值釣的體現(xiàn)。跳高價值的生醉活體現(xiàn)，低夾價值的付出兆以2500礎(chǔ)元/脂m2嘴的價格成全夢豪華居家生挺活的理想絕浩不是天方夜帖譚。本項目臨高超的成本括控制將實現(xiàn)膠成都地區(qū)別蟲墅類罕見的須性價比篩。而且，項擊目中180德0元/真m2械的聯(lián)排別墅攤也是無懈可腐擊，這樣的館價位無論是號青城山下的逝別墅，還是洗華陽的別墅迷都無法做到盯。因此，煩超凡的品質(zhì)稀之下以實惠叛到極限的價挺格支撐開是本項目致矛勝的一大關(guān)球鍵。然而價年格實惠并不還代表品質(zhì)低巴下，這也是恨本項目區(qū)別陵于其它的最棗大特點。也師正因如此，椅作為可以留無傳的一件產(chǎn)蝶業(yè)，本項目此更具有保值野增值的潛力煎，令購房者文信心大增。殖三、本項目微優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢位置獨特積位于青城山齒山上，而其安它項目大都滋位于山腳。規(guī)模龐大宋800畝住跨宅之外，還班有數(shù)百畝公雜園，自成一和體，氣勢不稍凡，相對配芬套更易完整貞。燦產(chǎn)品形態(tài)高編級弦全部小型住翻宅，象征逝純正的高尚儀社區(qū)生活方兼式。人工痕跡少紀(jì)相比其它樓伍盤而言，本仿項目的自然餐條件優(yōu)越，恥所以不需人賤工造湖等，測而是美景天兼成，。性價比高豐由于開發(fā)商當(dāng)實力，將使裕產(chǎn)品在不降摘低品質(zhì)的前繳提下，獲得謹(jǐn)較低價格，除壓倒同區(qū)域誤所有樓盤。環(huán)境怡人械山上的自然樣環(huán)境肯定優(yōu)蜘于山腳，而些0.2桿的容積率更待是錦上添花柱硬件配套不欺惜成本分天然氣引入伍住宅，配備帽幾百畝的公丙園等設(shè)施可烈讓客戶折服跟?；鸱?wù)管理有鋸保障壁革由于迫社區(qū)規(guī)模龐秤大，物管體叔系更趨于完禿善，生活、呈交通、餐飲渠等將有充分監(jiān)保障劣勢距離較遠(yuǎn)懸由于客戶觀某念，山腳下箭樓盤令客戶惡產(chǎn)生較方便坐的心理，因堡而抵消本案身的部份優(yōu)勢天。較為孤立醉人以群居，惰本案處于新世開辟區(qū)域，扭周邊環(huán)境有蓄特提升且略光顯人氣不旺皂。不目前道路環(huán)彈境不成熟俗盡管將來的分路況不成問果題，但在開白盤期間可能徑成為不利因雪素。緣過青城山山諒門滾有客戶把青搏城山正門處腿作為最遠(yuǎn)心談理距離，而傻且將之視為鴨青城山文化企勢力范圍的肢最佳位置。耗投資回報分賽析建筑成本蝴建筑面積初線算艇占地（畝）胡容積率病建筑面積前豪華別墅區(qū)做600塊0.18致72傍000欣獨立別墅區(qū)辮90固0.25范15000宏聯(lián)排別墅區(qū)掏110隨0.4劃29000亦共計牽800棟0.22形11600女0社各項費用標(biāo)軍準(zhǔn)犯土地費：射4.5腦萬/畝天建安費：1慎100元/廉m2辟配套費：2總00元/普2項目總費用嚼土地費：嘉4.5拘×促800=3沈600萬宜建安費：1因100琴×贈11600頌0=127昂60萬吼配套費：2顧00堡×嫂11600賞0=232導(dǎo)0萬聞共計：卵樸頂1868口0萬銷售成本廣告費渡報紙廣告：跌400萬惜電視廣告：沫100萬每印刷品：2戰(zhàn)0萬致戶外看板：年40萬王3D動畫：料10萬住樣板間：1蒜00萬現(xiàn)場包裝脅售樓處：6紙0萬糖道具如模型壟等：20萬促銷活動竊會展類：3搞0萬逗贈品促銷：驢100萬剩造勢活動；袍20萬包銷售管理：握300萬揉內(nèi)部管理：惰100萬層共計：13冷00萬膽市場價格預(yù)已測（保守評酒估）逢各類型房屋刻市場銷售價吵豪華別墅：逃2500元鋼/襲m搭2皇獨立別墅：會2000元釋/委m愈2姓聯(lián)排別墅：洲1800元剃/構(gòu)m廟2腸總價價值計困算繁豪華別墅：搞2500掏×傲72000葡=1800回0萬填獨立別墅：籃2000營×撇15000阻=3000予萬襖聯(lián)排別墅：臟1800柏×怨29000膠=5220縮萬藍(lán)共計:26著220萬鐵投資回報計啞算維稅前利潤=征市場銷售總納價促—堪建筑成本譜—海銷售成本舍鳳=2622肆0-186否80-13勁00桐猜=酬6240萬策劃銷售璃本項目策劃撐重點降獨一無二的崇山間別墅掉除本項目外球，中國青城明，青城白鷺?biāo)嶂莸软椖烤颂幱谏侥_，地它們往往采憲用大量人工遇手段來彌補(bǔ)脅自然環(huán)境的率不足，而山翼上的別墅則濫大不相同，罪除了自然環(huán)鋸境遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過輸山腳，更因志世界遺產(chǎn)保懂護(hù)所帶來的飼限制開發(fā)令異本案顯出罕槍有的稀貴特羽性。喚可世代相傳憲的經(jīng)典物業(yè)淚正是因為青錦城山的不可竿再生資源以持及聞名世界飲的國際性，喇令山上的物誦業(yè)具備與青查城山同等特腸有的價值潛免力，好比世駛界名勝奧地邀利薩爾斯堡衰的山間別墅推，永遠(yuǎn)是上歇流社會苦苦棵追尋的典藏款尤物，誰能耕世代擁有，喂誰的家族便地?fù)碛惺来@標(biāo)赫的榮耀。容彰顯價值的奴高級居住形足態(tài)萬2-3畝才冬建造一幢別漢墅，上千畝悅的范圍內(nèi)容殺積率低至妥0.2粘以下，有清癢溪流淌，數(shù)寬百畝公園專淋為你而設(shè)互……險這一切都只太為了改變你唱以往的居家啊觀念，實現(xiàn)抵你真正的豪株宅居家夢。昆意想不到的赤超級性價比趙在想象中，辨上述的物業(yè)軌可能是個天么價，然而它戒卻比其它的孫“害折中型湯”步別墅還要便電宜，千萬不執(zhí)用懷疑，因攔為這是一個祥創(chuàng)舉，無論免過去還是將姜來，這樣的踩創(chuàng)舉都將難騎以模仿。浪超級規(guī)模帶向來百分百的次保障歉800畝的烏居住用地外巴加數(shù)百畝的懸社區(qū)公園，齒數(shù)百戶有實腥力的尊貴業(yè)講主長期守望路。這樣的物府業(yè)足以吸引茅世界上最好筍的物業(yè)管理翁公司。而且應(yīng)，大型的會敏所，完善的濃醫(yī)療體系，敵購物中心，職并得到良性慧循環(huán)地持續(xù)田發(fā)展。塞美景天成非乳人工能及尤都市別墅其禿實就不能算灑真正的別墅渾，再多打造于的人造景觀架也只是對大紫自然的模仿??！窄同青城山一理樣不可再生從世界上只有蔬一座青城山廊，而山上的摔人工開發(fā)只妥會越來越受傅限制，好在刪你今天可以驕選擇這里，富也許只有這酸一次機(jī)會。輩讓平地上住殿久了的人們耍走進(jìn)山間豪重宅生活敵如果從你現(xiàn)慘在住的別墅葵看出去只能縣看到鄰家的兔別墅，那么弊，這里可以駐重拾別墅的宵真正意義。攏山間別墅，上大開眼界的森地方。乘不同的溫度在說明不同的年價值吐夏天把成都玻市，都江堰洽市區(qū)，青城倚山腳下和這胳里見——貴青城山上的劇溫度表對比歉一下，那么曬，選擇去哪專兒避暑，決汗定起來將毫三不費力。杰10、只有霞居山水才能抹真正親山水頓沒有居在山扯中，沒有真洪正的河流穿抓越，如何談替及親山水？毀直面山水，萬才顯本案真瀉面目。免11、現(xiàn)在隱不貴的典藏斃品佩它是可能有液時不住，但環(huán)都必須時刻李占有的典藏炸品。購買有意價值的珍品夫，就是一次琴成功的投資廊，盡管有時忌把它鎖起來奪，但卻私毫請不影響隨時宴欣賞它的樂短趣，更不會孔貶低了它的通價值。壤12、零公耳攤一定能實襲現(xiàn)戰(zhàn)本案決不會飼多賣你所占牧據(jù)的空間以返外的任何東賄西，0公攤刺解除一切多挺余的顧慮，私在這里一定布能得以實現(xiàn)欺！閘13、距離慶的解決之道寸——姓shutt薄lebus眠從成都到青點城山，60饒公里的距離遷和一個小時嘗的車程本身帶并不算什么消。因為它們畏剛好給你一餃方新鮮的凈表土，復(fù)雜的護(hù)是如何安排桂交通。但在裕這里，社區(qū)局專用鑒shutt踢lebus循（穿梭巴士邀）為你解決喂一切問題。筍14、讓孩視子的假期比收別人更特別懶一些殊當(dāng)別的孩子紫放假時只能徹去游樂場一靜類的地方時趨，你的孩子劑卻被大自然憶的恩賜所包輕圍著！提15、孝敬貿(mào)父母的最佳渣方式齒——騰?；丶铱纯窗厝绻愕母讣~母就住在你顆要去度假的榨地方，你是秩不是有更多臣的機(jī)會和年蠻邁的他們住共在一起呢？中關(guān)心他們，矩給他們健康腐，讓他們得夢到更多的欣我慰，就在青淹城山的真別姨墅中！觀16、為了迅健康，做一炎個森林守望墨者。銜沒有健康如艱何享受自己攏的成功果實腐？為了自己測和家人的健啞康，請住在溜這里，每天尚清晨的第一詠口呼吸都是爸最甜的。掃二、銷售準(zhǔn)躬備工作重點晃1常、漂現(xiàn)場道路狀奧況貪啄勿謹(jǐn)①址設(shè)立路牌指喜引鍬②離增添彩旗與缸道具緣2、椒市內(nèi)售樓處價集中一處參辜觀銷售點，裕另設(shè)南門接好待處和市內(nèi)油商場參觀柜臣臺。主要接臟待處應(yīng)具備傳模型等完整鋼的促銷道具槳，其它以形莖象提升和導(dǎo)飄購為目的，蹈可簡化。唉3、旨交通工具安露排銅選擇適當(dāng)?shù)男Э绰肪€并磨由購房班車暑接送客戶到萬現(xiàn)場參觀，纖可定時接送炎。4、廣告贊所有的開盤甜3個月內(nèi)，鑒廣告須在正魔式開盤前完竿成設(shè)計制作蟲，保證開盤侮后廣告的連漸續(xù)性，系統(tǒng)掘性。排5、萌人員培訓(xùn)鋒掌握精彩說宇辭、樹立強(qiáng)遵勢的信心是匠銷售培訓(xùn)的失重點，必須句于首次亮相販前準(zhǔn)備充分趣。鼻6、育價格、付款補(bǔ)及促銷方式酸近期內(nèi)研究幫市場可承受叼價格和開盤蔥促銷價的合