連鎖型服飾業(yè)店址區(qū)位選擇

連鎖型服飾業(yè)店址區(qū)位選擇之研究-以佐丹奴(GIORDANO)服飾公司為例論文摘要在競爭激烈的趨勢下，廠商為卻保更多的獲利能力，除了品質(zhì)的提升外，區(qū)位選擇為另一項重要的決策，因為好的區(qū)位是商店成功的要素，它使消費者方便地得到商品或服務(wù)，吸引更多的消費者，并且區(qū)位對市場占有率及獲利能力都有顯著的影響。故本文擬以服飾業(yè)為研究對象，針對經(jīng)營管理者開店設(shè)點追求最大收益為前提，回顧國內(nèi)外有關(guān)區(qū)位選址理論置于服飾業(yè)中去驗證其適用性，以進一步建立服飾零售業(yè)區(qū)位選擇之指針。各種行業(yè)皆有其獨特的商業(yè)活動特性，本文依照服飾業(yè)商業(yè)活動特性，選取競合關(guān)系、基地性質(zhì)、可及性、交通動線、固定成本、人口特質(zhì)、可見性、經(jīng)營管理因素等八大因素，作為服飾業(yè)進行區(qū)位選擇所考慮之因素，并以銷售額為應變量，區(qū)位變量為自變量進行回歸分析。研究結(jié)果首先發(fā)現(xiàn)，營業(yè)面積、土地使用分區(qū)、基地可見性、與角地之距離、裝潢費用、人口密度等六個區(qū)位變量對銷售額具解釋力且達顯著水準，本文再選取大甲基地與北屯基地進行實證分析，將兩基地之區(qū)位條件帶入回歸式中，藉以求得兩基地之預期銷售額，并判斷兩基地何者為佳，最后就所選定的大甲與北屯基地依所建立之回歸式進行預測，結(jié)果發(fā)現(xiàn)北屯基地之預期銷售額高于大甲基地，未來欲開設(shè)店址時，應先考慮北屯基地為佳。開設(shè)店址是否有適當?shù)膮^(qū)位，是影響企業(yè)經(jīng)營與管理銷售得一項重要因素，從經(jīng)營管理的角度探討區(qū)位選擇之問題，可反應出經(jīng)營管理者對于商業(yè)空間架構(gòu)之需求，本文將研究成果匯整成區(qū)位選擇作業(yè)模式，將可節(jié)省經(jīng)營管理者與開發(fā)者之時間與成本，并提供相關(guān)業(yè)者未來設(shè)店之參考。壹、研究動機與目的隨著經(jīng)濟成長與市場競爭逐漸激烈的趨勢下，零售廠商為確保更多的獲利能力，除了設(shè)法提升財貨本身或服務(wù)品質(zhì)外，選擇適當?shù)膮^(qū)位或基地，業(yè)已成為另一項重要的決策，若以長期投資的觀點而言，區(qū)位或基地決策的良窳，更是經(jīng)營成敗的關(guān)鍵。然而現(xiàn)今之企業(yè)管理者從事開店之區(qū)位或基地評估時，通常是借著經(jīng)驗法則來操作，此種試誤過程的經(jīng)驗累積，固然可作為未來設(shè)店的依據(jù)，卻也耗時費力，因此如能建立一套標準化的店址區(qū)位評估準則，應為企業(yè)管理者爭取事業(yè)經(jīng)營效率的方式，此為引發(fā)本文的研究動機之一。但是商業(yè)設(shè)施的區(qū)位供給如何滿足需求卻鮮少有文獻探討，商業(yè)區(qū)位的探討多從消費者的需求角度或空間結(jié)構(gòu)方向著手，往往因而忽略經(jīng)營者決策的考量，其結(jié)果不但可能降低消費者的總體利益，也使空間規(guī)劃者無法完善地配置各種土地使用，此為引發(fā)本文的研究動機之二。有鑒于此，本文即以經(jīng)營者開店設(shè)點追求最大收益之前題，回顧國內(nèi)外有關(guān)區(qū)位選址之相關(guān)文獻，將區(qū)位選址理論置于連鎖型服飾業(yè)中去檢驗其適用性，進一步建立服飾零售業(yè)店址區(qū)位選擇之指針，茲列述本文之研究目的如下：1.藉由相關(guān)文獻的研究及整理，并匯整出服飾業(yè)應考量之區(qū)位選擇因素。2.透過實證研究，對連鎖服飾體系之區(qū)位選擇因素加以分析，了解銷售額與不同區(qū)位因素之間的相關(guān)程度，藉此建立經(jīng)營管理者的店址區(qū)位評估指針。3.將研究所得之區(qū)位評估作業(yè)模式，提供經(jīng)營管理者與開發(fā)業(yè)者于評估或規(guī)劃服飾零售基地時之參考，并作為相關(guān)業(yè)者選擇店址之參考。貳、文獻回顧本文所回顧的文獻包括兩部份，一為零售區(qū)位選址模式，二為零售業(yè)區(qū)位因素之選取。首先對于概略法則、排序法、比例法、回歸法、區(qū)位配置法五種區(qū)位選址模式做一描述與介紹，其次根據(jù)服飾業(yè)之商業(yè)活動特性與相關(guān)文獻進行區(qū)位因素之選取。一、零售區(qū)位選址模式之探討本文回顧不同的零售區(qū)位選址方法，此等方法分別是概略法則（rulesofthumb）、排序法（ranking）、比例法（ratiomethod）、回歸法（regrssionmodels）及區(qū)位配置法（location-allocationprocess），分析其特性與限制后，選取適合本文之區(qū)位選址模式，期能達成研究目的。茲將各種方法整理成區(qū)位選址方法之比較表（參見表1）。表1各種區(qū)位選擇方法之比較餐本文欲對于西連鎖機構(gòu)進耽行經(jīng)營績效鐮分析，并建巨立經(jīng)營管理協(xié)者店址區(qū)位培評估指針，犧故選擇回歸澤法作為區(qū)位及選址之方法嚴。附二、零售業(yè)債區(qū)位因素之藏選取運服飾業(yè)具有吳轉(zhuǎn)運、陳列況、銷售三大嗚活動特性，測首先就轉(zhuǎn)運獎的特性而言喝，服飾業(yè)必勿須將生產(chǎn)者袖的產(chǎn)品轉(zhuǎn)運備到消費者手燦中，因此基踏地的設(shè)置必降須與交通要戲道或運輸系伏統(tǒng)接駁，所創(chuàng)需的區(qū)位因墊素為交通動索線與可及性酬。馬其次就陳列領(lǐng)的特性而言狂，服飾業(yè)需石有一定坪數(shù)綁的展示空間擺以供陳列，求故采用可見矮性、基地坪計數(shù)、角地作蹦為研究變量喜，由于將基顆地坪數(shù)、角想地同屬于基鋼地本身的因籌素，故本文擁將其匯整為臟基地性質(zhì)。襪基地陳列空拴間的取得需罵仰賴于租金混，并加以裝獲潢以更顯效訪果，故加固蒼定成本做為魄區(qū)位因素。肥最后就銷售斤的特性而言垂，服飾業(yè)必界須將貨品銷閣售給消費者牙，故對于商亞圈內(nèi)的人口賭特質(zhì)、商圈塞內(nèi)的同質(zhì)、刻異質(zhì)產(chǎn)業(yè)之戀競合關(guān)系皆噴需注意，故濟采用競合關(guān)犁系、人口特勒質(zhì)當作研究雪變量。而在小銷售的過程展中，經(jīng)營管占理的因素亦職為重要的一欺環(huán)，故將經(jīng)猛營管理特性填納入?yún)^(qū)位因披素，茲將服欄飾業(yè)所需之餃區(qū)位因素匯苦整如表座2騾。鴉表影2擺服飾業(yè)所需濤之區(qū)位因素濕綜合服飾業(yè)地的商業(yè)特性賣得知，服飾毯業(yè)所需之區(qū)靠位因素為競澡合關(guān)系、基臂地性質(zhì)、可靈及性、交通脈動線、固定至成本、人口孕特質(zhì)、可見招性、經(jīng)營管病理因素等八狀種因素，所無選取之因素畢將作為服飾語業(yè)區(qū)位選擇問的指針，并勿依相關(guān)文獻拍所提之區(qū)位菠因素之原則杏，將區(qū)位因四素量化成可屠衡量之區(qū)位比變量，區(qū)位瓣變量一方面創(chuàng)可作為問卷剛中之問項，皮另一方面可謠作為回歸分蜓析的實驗變給量。纖參、研究設(shè)吉計害本文從服飾掙業(yè)之商業(yè)活至動特性與相攏關(guān)文獻中選壺取競合關(guān)系頌、基地性質(zhì)困...促等八種因素燈，并將區(qū)位姓因素量化成觀可衡量之區(qū)槍位變量以為新問卷中之問符項。以下即吃針對問卷設(shè)垂計，問卷之疼調(diào)查對象、艙范圍、方式念、時間，與鴨回歸分析法屢所能達到的濫效果予以說指明。答一、問卷設(shè)枝計用問卷的主要縱內(nèi)容包括連斯鎖服飾店之娃競合關(guān)系、確基地性質(zhì)、稿可及性、交透通動線、固弦定成本、人糊口特質(zhì)、可墨見性、經(jīng)營霸管理因素等涉八種區(qū)位因病素現(xiàn)況，每恨一個區(qū)位因聾素以數(shù)個變忘量加以衡量啊，茲將衡量糾區(qū)位因素之埋區(qū)位變量敘放述如表箱3憐，而區(qū)位變護量再轉(zhuǎn)化成岡問卷中之問宇項進行調(diào)查件。霸表玉3帽連鎖服飾店禿區(qū)位因素之貸量化表棕二、調(diào)查對獅象、范圍、步方式與時間揀本文之調(diào)查舞對象為零售糟業(yè)中之服飾略業(yè)，且由于跑多點式店面粱連鎖經(jīng)營為腔未來零售市叫場發(fā)展趨勢款，在企業(yè)經(jīng)復營管理者的謀配合意愿下癢，選擇連鎖嚇經(jīng)營的佐丹喚奴服飾公司幫作為個案研塊究的對象。睬本文之研究豬范圍是以臺常灣地區(qū)之佐異丹奴（動GIORD談ANO楊）服飾公司篩設(shè)店地區(qū)，廟調(diào)查方式利貢用問卷調(diào)查怕法進行普查謀，由佐丹奴守總公司發(fā)放幣至各分店，罷由各分店填火寫后，利用博或郵寄劣的方式送至面總公司，調(diào)坦查時間為民摧國作84衰年侍7搏月至偷85束年虹2充月。腫三、資料分獄析方法垂本文之目的蜻在于了解銷累售額與區(qū)位撿因素之關(guān)系霉，故利用回特歸模式了解蓄表拋4屯所列爆25些個區(qū)位變量憂對連鎖服飾憐店銷售額之極關(guān)系，將通碼過回歸檢定喝之區(qū)位變量摸作為連鎖服敲飾店區(qū)位選暫擇之評估指丈針，本文選親擇回歸模式錘進行分析之峽目的在于達若到五項效果膽：踩1.膏找出一條連育鎖型服飾店朋區(qū)位變量與殿銷售額之間調(diào)的回歸式，涌用以說明區(qū)曉位變量與銷珠售額之關(guān)系里。給2.釋由上述回歸凈式之建立，牛了解此種銷史售額與區(qū)位雜變量之間的灶強度有多大筐。好3.趨由回歸式探徑討所有區(qū)位街變量與銷售荷額是否具有勾統(tǒng)計上的顯學著性。敲4.織在解釋準則溜變量方面，么可了解那些勉區(qū)位變量最展為重要。并5.島由選取基地安的區(qū)位條件項來預測基地狀未來之銷售蝕額，以達到駱預測之目的倦。逼故本文采用輸回歸分析作啟為資料分析義方法，并利西用回歸分析技中的需求分釋析，將欲進奪行實證之基幕地區(qū)位條件嶄帶入所建構(gòu)惱之回歸式，范求得基地之嘩預期銷售額濕，作為未來影設(shè)店評選之意參考。州肆、區(qū)位因屈素分析棟一、區(qū)位評港估指針瘋本文所欲建質(zhì)構(gòu)的回歸式誦可分為因變進量與自變量緊兩部份，以鎖銷售額為因涌變量，表得3軍所列之藝25俗個區(qū)位變量保為自變量，僑所建構(gòu)之回廟歸式可簡化躁如下：坡銷售額遭=F遲（商圈內(nèi)同黃性質(zhì)之服飾宅商店、商圈偵內(nèi)同性質(zhì)且稀為競爭對手缸之服飾商店芳、商圈內(nèi)大乏型商業(yè)設(shè)施杰家數(shù)、營業(yè)深面積、營業(yè)樂時間）寸依所建構(gòu)的聲回歸式進行其分析，并從羽自變量中萃辮取適合服飾斬業(yè)之區(qū)位變雞量。進行回燃歸分析時需枝進行模式之獲配置，并通儉過回歸假設(shè)江檢定才可稱堡為一可用之昂模式，茲將釘模式配置、填假設(shè)檢定之脖過程敘述如菜下：仁(握一揉)準殘差分析配檔置模式探回歸分析之歌前先進行殘險差分析，以棄配造最佳之做回歸模式，接由殘差圖可艘知需剔除一反些變量，故氧將俘25罩個變量先進蓋行相關(guān)分析暢，剔除相關(guān)潑性過高的因餅素，本文共鄉(xiāng)剔除「店址講與公車、客猛運、火車站編之距離」、廁「店內(nèi)購物醉動線」及「鮮人口總數(shù)」車三個區(qū)位變榆量，故本文讓以通過殘差奸分析之銳22州個區(qū)位變量夫為自變量，州銷售額為因糊變量進行回喚歸模式之配成置，以進行叫分析。虧(緩二謀)臺回歸之假設(shè)趨檢定助本文進行回奴歸分析的過紛程中發(fā)現(xiàn)，猾所建立的殘嘩差圖中有數(shù)托個極端值，抗故將其予以邀剔除，剔除撿后再進行回輕歸之假設(shè)檢船定。從最后廢之殘差圖中夠了解回歸式頌無異質(zhì)變異何數(shù)產(chǎn)生，再謀從墊DW摸值得知，無朱序列相關(guān)產(chǎn)錯生，以相關(guān)依分析發(fā)現(xiàn)無狂共線性之情蝴形，由于所炭建構(gòu)之回歸她式符合假設(shè)植，故可知該類回歸式為一店可用之模式界。宅(錫三甩)芬回歸模式之州建立悄從回歸分析踐中，發(fā)現(xiàn)與滋銷售額有顯賴著相關(guān)的區(qū)洞位變量為營央業(yè)面積、土誰地使用分區(qū)構(gòu)、基地可見宮性、與角地廟之距離、裝恰潢費用、人哲口密度六項簽變量，所建動構(gòu)之回歸式突如下：技Y=-35利.744+薯3.197丑X消1講+25.8歷70X強2旨+14.5佩64X遲3爐-.659名X俗4孤+3.96斧7X牙5袋+0.09氣7X孔6Y：銷售額貿(mào)X辮1債：營業(yè)面積栗灰X納2勵：土地使用舞分區(qū)披墓X丟3清：基地可見邪性仿X條4咽：與角地之撕距離仍X綠5侮：裝潢費用末勉團X并6故：人口密度痰表映4細連鎖型服飾貴店區(qū)位選擇紗回歸方程式梳參數(shù)估計值護表種區(qū)位變量涌代號導參數(shù)估計值雅標準誤轎P乘值迎截距項烏-35.7亞44逮26.17濟2警0.177澤0手營業(yè)面積取DH冒3.197拴0.637輪0.000俊1***萌土地使用分給區(qū)險DS妥25.87燈0水10.42耳4撫0.015司8**恰基地可見性靠DSH迎14.56蛋4抄5.926頁0.016蜓8**腳與角地之距棟離言LY楊-2.65倉9乞0.838容0.002巾4***殊裝潢費用鏡LA痰3.967市0.964楊0.000帥1***平人口密度狐H20綁0.097教0.042桃0.024芳9**陣咽葛R儀2逗=0.70末96炭逝ad諸jR管2眨=0.68賽09腰堆險DW=2發(fā).192南全婆F睬值慎=24.8諷32匙*墓在本研究代愁表不同的顯規(guī)著水準下對瘋銷售額具顯根著影響的區(qū)荷位變量適*是表示警P<尖0.1爪*屬*忽表示家P<脹0.05授筋***P毛表示講<湯0.01棟傭二、區(qū)位變尋量對連鎖服兆飾店之影響銜根據(jù)本文回邊歸分析結(jié)果瞇得知影響銷焰售額之區(qū)位膜變量，茲將嚴各變量與銷寧售額之關(guān)系檢分析討論如罩下：碰(竭一穩(wěn))沿營業(yè)面積絡(luò)就營業(yè)面積聯(lián)而言，經(jīng)研配究分析可得襪營業(yè)面積的障大小與銷售攝額呈現(xiàn)正相換關(guān)的關(guān)系，仇亦即營業(yè)面鳴積越大，銷遞售額則越高低。咽(沈二駐)砌土地使用分附區(qū)秒經(jīng)回歸式可植得知，位于衡商業(yè)區(qū)的連柄鎖店之營業(yè)康額比非商業(yè)膨區(qū)之連鎖店稼營業(yè)額為高輔，這是因為莖連鎖型服飾典店為一依附體型的行業(yè)，蒼必須在商業(yè)黨活動程度大伙且人潮聚集丈的地方較能憶增加銷售額拉，此即土地襯使用分區(qū)顯禾著的主要原錄因。規(guī)(模三艱)皺店面可見性蠻就店面可見景性而言，店愛面可見性越艘高，連鎖型捆服飾店之銷種售額越高，抹因為消費者篩通常以情緒繩性或沖動性鈔動機購買商私品，故建筑稅物外觀之廣氧告效果對消勝費者而言具拐有促銷之功尾能，此為該餓項區(qū)位變量宗顯著之原因盲之一。除了耐建筑物外觀蜘之廣告效果穿，基地所在酸位置是否具完商業(yè)攔截力斃亦為一種重沃要因素。絮(晶四濤)貼與角地之距嫂離悟「與角地之宴距離」顯著功的原因即是歌角地的商業(yè)靠攔截力比一掌般基地為強陳，因為角地訂對于交會的里兩條道路皆梨具攔截力之柿效果，就本手文分析可得市，與角地之雜距離越近銷鞭售額越高。姜(后五隔)花裝潢費用助第五點談到穿裝潢費用，虜由于連鎖型捎服飾店除依河建筑物之外因部可見性、純商業(yè)攔截力惠吸引消費者倡外，對于內(nèi)梁部的擺設(shè)與雕櫥窗效果亦東是一個重要籠的區(qū)位變量扣，而光鮮亮宰麗的內(nèi)部的腦擺設(shè)與櫥窗梨效果需支付禽龐大的裝潢黨費用，此為筍該因素顯著齡的重要原因萬。測(閣六勉)啦人口特質(zhì)童人口密度越勢高的區(qū)域，況其銷售額越捆高，此項因佩素顯著的原贊因是因為連暫鎖型服飾店揚需仰賴某種拐程度的人口虧支撐，因此鴨人口密度越邁高的地區(qū)，摩越能使連鎖塑型服飾店生流存下去。策在文獻回顧飯中所選取之懲區(qū)位因素中狹，「競合關(guān)虜系」、「交棄通動線」、譯「經(jīng)營管理擾特性」三項答區(qū)位因素對芳銷售額之影喪響并不顯著執(zhí)，故本文再勻進行探討：維1.激競合關(guān)系明本因素以「拍商圈內(nèi)同性蛇質(zhì)之服飾商辛店」、「商制圈內(nèi)同性質(zhì)寺且為競爭對適手之服飾商差店」及「商男圈內(nèi)大型設(shè)樸施家數(shù)」三哲項區(qū)位變量遮作為衡量之智指針，但由善于佐丹奴服臭飾公司所設(shè)悄之店址皆為龍已形成之商孕圈，故商圈燃內(nèi)的服飾店梯與大型商業(yè)痕設(shè)施之家數(shù)巴大致不會相憂差太大，此軋為該項區(qū)位討因素不顯著血之原因。稱2.筆交通動線魯本因素是以景「道路寬度剖」、「公車看客運路線數(shù)懷」作為衡量犬之變量，但菌由于佐丹奴端服飾公司設(shè)誕店之臨路路盼寬皆相差不點大，故此為辱該因素不顯偉著之原因，丟而由分析資塊料顯示，消此費者的年齡具層平均為令27近歲，購物時繁搭乘公車、修客運之機會岔不大，因此稅公車、客運區(qū)路線數(shù)并不劣會影響銷售食額，此為造彩成該項變量朝不顯著之原胳因。輛3.潛經(jīng)營管理因制素浩由于本文之折對象佐丹奴副為一連鎖型丘之服飾公司梢，對于各分迅店之「營業(yè)劣時間」、「像專職比例」餡規(guī)定大致相除同，此兩項亞變量因此呈塵現(xiàn)不顯著之磨結(jié)果，并且死由于連鎖體駕系中分店之激區(qū)位條件、畢經(jīng)營管理制占度及所販賣案之產(chǎn)品差異嚼不大，故可蜓能導致所有蟻分店之銷售則額差異不大斬，此為「是枝否為直營店些」該項變量號不顯著之原絲因。義三、替選基肢地預測分析丈在回歸模式鏈建立后，本微文將預測大裂甲基地與北狂屯基地之經(jīng)鏡營銷售額，耕茲將此兩個馬基地之區(qū)位西變量比較如挑下：陡表勤5逮大甲基地與映北屯基地之誰基地條件比民較表夏基地究區(qū)位變量村大甲基地端北屯基地比營業(yè)面積面25鏡坪防30捕坪霞土地使用分翅區(qū)貢商業(yè)區(qū)尋住宅區(qū)戴基地可見性蛙第五級秤第四級悼與角地之距哄離視0騾公尺箏3鹽公尺復裝潢費用縫200梯萬元呢240多萬元招人口密度能1,312趕人匯/扭平方公里漿2,896鑼人風/溜平方公里宅本文經(jīng)由回酬歸式之計算蕩結(jié)果得知，視大甲基地之寺預測銷售額撕為搶163壁萬，北屯基怪地為然143辣萬元，由此遞得知，北屯呀基地的預期漲銷售額較大鼠甲基地為佳器，此項與佐筑丹奴服飾公辰司以試誤法篩進行評估之救結(jié)果符合，流故如果未來宰欲設(shè)立新的虜?shù)曛?，應先蓬考量北屯基從地為佳。者伍、結(jié)論與財后續(xù)研究墳一、服飾業(yè)候所需之區(qū)位誘因素竹本研究經(jīng)由部服飾業(yè)之商