無錫惠山項(xiàng)目前期報(bào)告

2011年11月12日無錫麒麟飲料公司地塊經(jīng)濟(jì)測算報(bào)告第一頁，共一百一十一頁。前言報(bào)告目的：報(bào)告旨在通過對(duì)地塊周邊的調(diào)研，對(duì)本項(xiàng)目地塊定位給出判向,做出項(xiàng)目規(guī)劃，最終對(duì)地塊收益進(jìn)行分析，為集團(tuán)提供參考！項(xiàng)目背景：地塊位于北塘區(qū)、距離中心區(qū)2.5KM、未來規(guī)劃為中心城區(qū)范圍內(nèi)；區(qū)域未來規(guī)劃為惠山古鎮(zhèn)風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)、連接惠山古鎮(zhèn)和吳橋中心，擁有惠山風(fēng)景區(qū)、惠山古鎮(zhèn)、古運(yùn)河公園、黃埠墩等、地塊東面緊鄰古運(yùn)河，周邊景觀資源眾多；本地塊內(nèi)部現(xiàn)為一些工廠、廢棄房及兩條內(nèi)部運(yùn)河。第二頁，共一百一十一頁。地塊概況簡析地塊中央商務(wù)區(qū)北塘新城河埒商圈太湖廣場中央汽車站無錫火車站2.5KM4.5KM2.4KM2.8KM本地塊屬于北塘區(qū)，周邊分別有盛岸路、通惠西路、古華山路、運(yùn)河西路圍繞；距離中央商務(wù)區(qū)2.5KM，距離汽車、火車站2.8KM；地塊內(nèi)部現(xiàn)為一些工廠、廢棄房及兩條內(nèi)部運(yùn)河，周邊有安置區(qū)、惠山古鎮(zhèn)等；地塊周邊有部分在售住宅盤，3KM范圍內(nèi)無集中性購物場所，周邊居住大部分為中低收入者；地塊中間有東西向、南北向有兩條運(yùn)河貫穿，分割成為七塊地。第三頁，共一百一十一頁。項(xiàng)目指標(biāo)注：限高24M商住4:6停車位參考：商業(yè)：60-80個(gè)/萬㎡住宅：1個(gè)/100㎡車位：25-35㎡/個(gè)做8.8萬㎡車位，地下開挖3萬㎡，地上5.8萬㎡地塊40,000㎡地下建筑面積地上建筑面積287,000㎡B1超市327,000㎡總建筑面積10,000㎡住宅125,000㎡商業(yè)172,000㎡車位66,200㎡基底面積地上用地面積220,780㎡容積率<1.3酒店20,000㎡：5,000㎡×4FB1停車場百貨20,000㎡：4,000㎡×5F文化街

35,000㎡：16,000㎡×2F（局部3F）休閑娛樂街

40,000㎡：16,700㎡×2F（局部3F）建筑密度<30%20,000㎡10,000㎡

住宅172,000㎡；商業(yè)銷售125,000㎡，保留

45,000㎡；

根據(jù)建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)及參考當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，整

個(gè)項(xiàng)目所需車位8.8萬㎡。綜合各項(xiàng)因素，建

議地下開挖3萬㎡，地上保留5.8萬㎡；

可銷售面積回款額35.9億，我方保留資產(chǎn)8.8

億元;資產(chǎn)合計(jì)44.7億元。地價(jià)為200萬元/畝，收益率為94%地價(jià)為400萬元/畝，收益率為38%第四頁，共一百一十一頁。第一章城市概況第二章區(qū)域市場概況第三章項(xiàng)目背景分析第四章地塊分析第五章項(xiàng)目定位第六章經(jīng)濟(jì)測算目錄第五頁，共一百一十一頁。第一章城市概況第六頁，共一百一十一頁。無錫簡介位于江蘇東南部，總?cè)丝?37萬無錫位于江蘇省的東南部；東鄰蘇州，距上海128公里；南瀕太湖，與浙江省交界；西接常州，距南京183公里；北臨長江，與泰州市所轄的靖江市隔江相望;無錫市為江蘇省省轄市，全市總面積為4787.61平方公里（市區(qū)1622.64平方公里，其中建成區(qū)面積216.5平方公里，轄崇安、南長、北塘、錫山、惠山、濱湖、新區(qū)7區(qū)及江陰、宜興2市（縣）.2010年末全市常住人口637.26萬，戶籍人口為466.56萬。長三角都市經(jīng)濟(jì)圈第七頁，共一百一十一頁。交通建設(shè)對(duì)外交通十分便捷內(nèi)部交通未來有三號(hào)骨架線路以及四號(hào)輔助線路對(duì)外交通航空；境內(nèi)有蘇南碩放機(jī)場；距離上海，上海浦東國際機(jī)場180公里；距上海虹橋國際機(jī)場120公里;鐵路；建成通車滬寧城際高鐵、京滬高鐵;公路；滬寧、滬宜高速公路通達(dá)上海市和南京市，京滬高速公路直達(dá)北京，寧杭高速公路直通杭州。312、104國道穿過無錫;海路：無錫海洋客、貨運(yùn)輸，主要由上海港、張家港港、江陰港出海，無錫市有高速公路和國道和這些港口相連。對(duì)內(nèi)交通

由5條線路組成，全線總長約158公里，設(shè)置軌道車站111座；軌道1、2、3號(hào)線作為骨架線路；4、5號(hào)線作為輔助線路；地鐵1號(hào)線24個(gè)站點(diǎn)全面開建，2號(hào)線啟動(dòng)建設(shè)；滬寧城際高鐵無錫站及惠山站、新區(qū)站正式啟用，京滬高鐵無錫站完成主體結(jié)構(gòu)。無錫無錫對(duì)外交通圖無錫碩放機(jī)場第八頁，共一百一十一頁。無錫經(jīng)濟(jì)一十一五期間無錫年均GDP增速13%，2010年末達(dá)到5750億元第三產(chǎn)業(yè)比重穩(wěn)步上升，2010年三產(chǎn)比為：1.8:56:42.52010年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值5750億元，年均增長速度在13%左右，常住人口計(jì)算人均生產(chǎn)總值超過9萬元，按現(xiàn)行匯率折算超過1.3萬美元。；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)比重調(diào)整為1.8:56:42.5，第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重比上年提升了1.2%。注：資料來源于江蘇省統(tǒng)計(jì)局美元無錫目前房地產(chǎn)處于緩慢發(fā)展階段第九頁，共一百一十一頁。無錫經(jīng)濟(jì)二2010年社會(huì)消費(fèi)品總額達(dá)到1809.1億元.增長18.6%城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到27,905元，年均增長速為11.8%2010年無錫城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到27,905元，年均增長速率11.8%左右，農(nóng)民人均純收入14,002元，增長12.9%左右；2010年社會(huì)消費(fèi)品零售總額1809.1億元，增長18.6%，增幅同比提高3.5個(gè)百分點(diǎn)；其中城市市場實(shí)現(xiàn)零售額1571.4億元，增長18.8%，農(nóng)村市場實(shí)現(xiàn)零售額237.68億元，增長17.1%。注：資料來源于江蘇省統(tǒng)計(jì)局第十頁，共一百一十一頁。無錫規(guī)劃無錫十二五期間打造“三心、三圈層”北塘區(qū)未來成為中心城區(qū)

發(fā)展定位：

獨(dú)具競爭力的國際化區(qū)域性中心城市和最具影響力的

國際化生態(tài)型湖灣城市；三心：

老城商貿(mào)中心：提升中心區(qū)功能業(yè)態(tài)，推進(jìn)公共資

源整合，提升公共空間質(zhì)量，預(yù)控基礎(chǔ)設(shè)施擴(kuò)容；

太湖商務(wù)中心：完善城市框架，集聚商務(wù)功能；強(qiáng)

化低碳引領(lǐng)，建設(shè)生態(tài)城示范；推進(jìn)設(shè)施建設(shè)，加快

人氣集聚；

蠡湖休閑中心：加快集聚國際化湖濱旅游度假功能、

體驗(yàn)式高端商業(yè)文化娛樂消費(fèi)功能、多元化休閑服務(wù)

功能，加快新城宜居示范住區(qū)和國際社區(qū)建設(shè)，打造

國際上最具魅力的城市湖灣地區(qū)；

三圈層：中心城區(qū)：三心、三區(qū)（中心老城區(qū)、太湖新城區(qū)、山水旅游休閑區(qū)）新城區(qū):惠山新城、錫東新城、科技新城、錫西新城城鎮(zhèn)組群：錫東城鎮(zhèn)組群、錫西城鎮(zhèn)組群注：資料來源于無錫規(guī)劃局第十一頁，共一百一十一頁。北塘區(qū)功能規(guī)劃北塘區(qū)未來規(guī)劃為“一城、兩帶、三片、四區(qū)”格局本地塊身處兩帶之間、依靠惠山古鎮(zhèn)歷史街區(qū)

“十二五”期間，北塘區(qū)以鳳賓路和盛岸路為城區(qū)發(fā)展軸，加快向北、向西推進(jìn)城市化建設(shè)，進(jìn)一步優(yōu)化布局、拓展載體、聚集資源，形成“一城、兩帶、三片、四區(qū)”功能格局。

一城：北塘新城鳳翔片區(qū)；

兩帶：錫山、惠山沿山風(fēng)光帶和京杭大運(yùn)河沿河風(fēng)光帶；

三片：盛岸居住片區(qū)、鳳賓—楊木橋居住片區(qū)、劉潭居住片區(qū)三個(gè)

集中住宅片區(qū)；

四區(qū)：科技創(chuàng)業(yè)服務(wù)集聚區(qū)、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)集聚區(qū)、現(xiàn)代物流集聚

區(qū)和文化旅游休閑集聚區(qū)。

打造獨(dú)具特色的山水空間：整合文化和山水資源，加快惠山沿山風(fēng)光帶和京杭大運(yùn)河風(fēng)光帶建設(shè)，提升南尖運(yùn)河公園的文化品味和服務(wù)功能，繼

續(xù)推進(jìn)北尖、雙河尖運(yùn)河沿岸休閑公園建設(shè)，打造融歷史文化、山水景觀、城市特色空間為一體的復(fù)合型旅游空間；

打造和諧宜人的宜居空間：形成以鳳賓行政中心、吳橋商貿(mào)中心為核心，以盛岸居住片區(qū)、鳳賓—楊木橋居住片區(qū)、劉潭居住片區(qū)為建設(shè)重點(diǎn)的

宜居空間體系，提升人居環(huán)境品質(zhì)；

打造活力繁榮的產(chǎn)業(yè)空間：形成以北創(chuàng)科技園和金山北科技園為主體的科技創(chuàng)業(yè)服務(wù)集聚區(qū)，以無錫總部商務(wù)園等特色園區(qū)為主體的生產(chǎn)性服務(wù)

業(yè)集聚區(qū)，以國聯(lián)金屬市場、物流外包基地為重點(diǎn)的現(xiàn)代物流集聚區(qū)和以惠山古鎮(zhèn)、運(yùn)河公園為主體的文化旅游休閑

集聚區(qū)，打造充滿活力和特色的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)空間體系。第十二頁，共一百一十一頁。無錫旅游無錫擁有強(qiáng)大旅游資源2010年接待游客5,150萬人次，旅游收入748億元靈山大佛

善卷洞龍背山森林公園蠡園

無錫市位于江蘇省南部，長江三角洲平原腹地，

北臨長江，南瀕太湖，東與蘇州接壤，西與常

古運(yùn)河畔州交界；無錫是我國著名的魚米之

鄉(xiāng)，也是一座現(xiàn)代化工業(yè)城市,號(hào)稱“小上

?！?；風(fēng)景秀麗，歷史悠久，又是一座享譽(yù)國

內(nèi)外的旅游城市；無錫地處太湖北端，是江南

蒙蒙煙雨，孕育出的一顆璀璨的太湖明珠。無

錫以豐富而優(yōu)越的自然風(fēng)光和歷史文化，躋身

于全國二十大旅游觀光城市之列；2010年全市接待國內(nèi)外旅游人數(shù)5153.77萬人次、增長20%，全市旅游總收入748.73億元、增長23.1%。第十三頁，共一百一十一頁。無錫政策限購、限貸提高買房門檻導(dǎo)致住宅市場進(jìn)一步萎靡

“月度工具”再次啟用。央行6月14日宣布，從20日起上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5%，這已經(jīng)是今年以來第六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率；此次上調(diào)后，大中型金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率攀升至21.5%歷史高位，預(yù)計(jì)此次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率將凍結(jié)資金超3800億元；

國土部向各省國土部門下發(fā)了《關(guān)于嚴(yán)格落實(shí)異常交易地塊上報(bào)制度有關(guān)問題的函》，要求各縣級(jí)國土部門對(duì)2011年以來的成交地塊進(jìn)行清理，對(duì)漏報(bào)地塊應(yīng)在6月30日前補(bǔ)充上報(bào)；幾乎與此同步，部分房價(jià)上漲較快或成交較為活躍的中小城市，也已經(jīng)登上住建部“城市房地產(chǎn)價(jià)格直報(bào)系統(tǒng)”的名單。與此同時(shí)，中央政府已經(jīng)在考慮，對(duì)房價(jià)上漲壓力較大、漲幅較快而當(dāng)?shù)刭彿恐Ц赌芰Σ蛔愕闹行⌒统鞘杏羞x擇地推廣限購政策，而已經(jīng)納入重點(diǎn)監(jiān)控視野的這些城市的房地產(chǎn)各項(xiàng)數(shù)據(jù)情況的變化，將成為決策的依據(jù)所在；

在此之前，福建廈門、山東青島、煙臺(tái)等沿海省份的主要非省會(huì)城市的房地產(chǎn)市場價(jià)格、成交走勢等重點(diǎn)交易數(shù)據(jù)，已經(jīng)被納入住建部重點(diǎn)監(jiān)控的視野；浙江溫州、金華、江蘇無錫等一批非省會(huì)城市，也已經(jīng)在住建部的施壓之下，陸續(xù)出臺(tái)了嚴(yán)厲的“限購令”。

中國人民銀行6月14日發(fā)布的《2011年中國金融穩(wěn)定報(bào)告》稱，從中長期看，信貸風(fēng)險(xiǎn)管控壓力可能加大：

一是銀行業(yè)貸款總量增長過快，政府融資平臺(tái)貸款和房地產(chǎn)貸款及表外風(fēng)險(xiǎn)敞口大幅增加；

二是銀行業(yè)“貸大、貸長、貸集中”問題進(jìn)一步加劇；

三是一些中小商業(yè)銀行規(guī)模快速擴(kuò)張，區(qū)域范圍不斷擴(kuò)大，經(jīng)營潛在風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。年內(nèi)第六次上調(diào)準(zhǔn)備金率、貨幣政策持續(xù)收緊房價(jià)監(jiān)控名單增員限購擴(kuò)至三四線城市央行：信貸風(fēng)險(xiǎn)管控壓力加大第十四頁，共一百一十一頁。無錫城市小結(jié)

區(qū)位優(yōu)越：無錫位于江蘇省的東南部；東鄰蘇州，距上海128公里；南瀕太湖，與浙江省交界；西接常州，距南京183公里；北臨長江，與泰州市所轄的靖江市隔江相望，地處長三角經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)；經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)：十一五期間無錫年均GDP增速13%，2010年末達(dá)到5750億元,第三產(chǎn)業(yè)比重穩(wěn)步上升，2010年三產(chǎn)比為1.8:56:42.5；2010年社會(huì)消費(fèi)品總額達(dá)到1809.1億元.增長18.6%城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到27,905元，年均增長速為11.8%；交通便捷：境內(nèi)有蘇南碩放機(jī)場；距離上海，上海浦東國際機(jī)場180公里；距上海虹橋國際機(jī)場120公里;建成通車滬寧城際高鐵、京滬高鐵;滬寧、滬宜高速公路通達(dá)上海市和南京市，京滬高速公路直達(dá)北京，寧杭高速公路直通杭州。312、104國道穿過無錫;無錫海洋客、貨運(yùn)輸，主要由上海港、張家港港、江陰港出海，無錫市有高速公路和國道和這些港口相連；美好規(guī)劃：緊緊圍繞“生態(tài)城、旅游與現(xiàn)代服務(wù)城、高科技產(chǎn)業(yè)城和宜居城”建設(shè)目標(biāo)，以“三心、三區(qū)、三圈層”為方向，重點(diǎn)加強(qiáng)區(qū)域協(xié)調(diào)和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，著力優(yōu)化區(qū)域格局，致力加快以中心城市帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展，放大錫滬同城效應(yīng)；推動(dòng)城鄉(xiāng)轉(zhuǎn)型發(fā)展，著力轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式；政策限制：央行6月14日宣布，從20日起上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5%，這已經(jīng)是今年以來第六

次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率；上調(diào)后，大中型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率攀升至21.5%歷史高位，浙江溫州、金

華、江蘇無錫等一批非省會(huì)城市，也已經(jīng)在住建部的施壓之下，陸續(xù)出臺(tái)了嚴(yán)厲的“限購令”；信貸管控方面持續(xù)壓力得信貸會(huì)受到進(jìn)一步限制；

旅游強(qiáng)大：長江三角洲平原腹地，北臨長江，南瀕太湖，東與蘇州接壤，西與常古運(yùn)河畔州交界；無錫是我國

著名的魚米之鄉(xiāng)，風(fēng)景秀麗，歷史悠久，又是一座享譽(yù)國內(nèi)外的旅游城市。無錫地處太湖北端，是江

南蒙蒙煙雨，孕育出的一顆璀璨的太湖明珠。無錫以豐富而優(yōu)越的自然風(fēng)光和歷史文化，躋身于全國

二十大旅游觀光城市之列。地處于長三江都市經(jīng)濟(jì)圈、經(jīng)濟(jì)快速增長、交通發(fā)達(dá)、旅游資源強(qiáng)大本地塊處于未來規(guī)劃老城區(qū)商貿(mào)中、同時(shí)會(huì)受到政策和房地產(chǎn)市場雙重影響第十五頁，共一百一十一頁。第二章區(qū)域市場概況第十六頁，共一百一十一頁。商品房住宅市場分析一2011年10月無錫商品房量價(jià)齊跌數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)地產(chǎn)

2011年10月，無錫商品房成交2670套，環(huán)比減少79.79%，同比減少61.24%。成交面積25.50萬㎡，環(huán)比減少28.1%，同比減少

65.67%。成交均價(jià)8,644元/㎡，環(huán)比增加了0.24%，同比減少1.3%。整個(gè)市場處于量價(jià)齊跌的狀態(tài)；

從區(qū)域成交面積來看，新區(qū)以成交7.46萬㎡位居榜首，濱湖區(qū)成交5.32萬㎡位居第二。南長區(qū)下滑至最后，成交0.92萬㎡。第十七頁，共一百一十一頁。商品房住宅市場分析二2011年10月商品房預(yù)售83.69萬㎡崇安區(qū)、新區(qū)位列前兩位數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)地產(chǎn)無錫10月分物業(yè)類型預(yù)售一覽錫各區(qū)10月預(yù)售面積一覽2011年10月無錫商品房市場預(yù)售面積83.69萬㎡，環(huán)比增加

27.86%，同比增加9.55%；無錫七個(gè)區(qū)中崇安區(qū)預(yù)售面積最

多，在36.39萬㎡，占總預(yù)售面積43.48%；新區(qū)預(yù)售21.49

萬㎡排在第二占總面積25.67%，惠山區(qū)無商品房預(yù)售。第十八頁，共一百一十一頁。無錫樓市格局崇安區(qū)無錫住宅市場由市中心向外擴(kuò)散格局、密集程度較高隨著無錫經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、人口快速增長、市中心區(qū)域已無法滿足住宅市場需求，導(dǎo)致市場由市中心向外擴(kuò)散格局，由于市場開發(fā)密集程度較高、整個(gè)房地產(chǎn)市場處于供大于求局面；目前無錫共有7區(qū)，分別為崇安區(qū)、南長區(qū)、北塘區(qū)、惠山區(qū)、錫山區(qū)、濱湖區(qū)、新區(qū)。新區(qū)錫山區(qū)惠山區(qū)濱湖區(qū)南長區(qū)北塘區(qū)第十九頁，共一百一十一頁。典型樓盤分析一紅豆九號(hào)均價(jià)11,000-12,000元/㎡天元世家均價(jià)10,500元/㎡項(xiàng)目名稱：紅豆人民路九號(hào)占地面積：7.6萬㎡建筑面積：30萬㎡綠化率：32.17%總戶數(shù)：938戶建筑形態(tài)：多層、高層開盤時(shí)間：未開盤均價(jià)：11,000—12,000元/㎡、商業(yè)均價(jià)29,000元/㎡公寓均價(jià)25,000元/㎡開發(fā)商：無錫紅豆置業(yè)有限公司

停車位：地上894個(gè)崇安區(qū)項(xiàng)目名稱：天元世家占地面積：7.2萬㎡建筑面積：18萬㎡綠化率：38%總戶數(shù)：900戶（一、二期去化90%）建筑形態(tài)：高層開盤時(shí)間：2010.10.23均價(jià)：10,500元/㎡開發(fā)商：無錫世紀(jì)花園開發(fā)公司

停車位：750個(gè)左右南長區(qū)第二十頁，共一百一十一頁?；幽昊ぞ鶅r(jià)7,500元/㎡首創(chuàng)·雋府均價(jià)8,000元/㎡項(xiàng)目名稱：花樣年花郡占地面積：12.3萬㎡建筑面積：24.6萬㎡綠化率：35%總戶數(shù)：總1700戶（去化40%）建筑形態(tài)：多層、高層開盤時(shí)間：2011.8.28均價(jià)：7,500元/㎡、開發(fā)商：無錫花樣年開發(fā)有限公司停車位：1700個(gè)新區(qū)典型樓盤分析二錫山區(qū)項(xiàng)目名稱：首創(chuàng)·雋府占地面積：16.3萬㎡建筑面積：33萬㎡綠化率：42%總戶數(shù)：總2310戶、當(dāng)期196戶（去化70%）建筑形態(tài)：多層、高層開盤時(shí)間：2011.03.12均價(jià)：8,000元/㎡、開發(fā)商：江蘇首創(chuàng)置業(yè)有限公司停車位：2410個(gè)第二十一頁，共一百一十一頁。蠡湖一號(hào)均價(jià)14,000元/㎡百樂時(shí)代廣場均價(jià)8,000元/㎡項(xiàng)目名稱：蠡湖一號(hào)占地面積：45萬㎡建筑面積：71萬㎡綠化率：47%總戶數(shù)：總1000戶、當(dāng)期396戶（去化）建筑形態(tài)：低層、多層、高層開盤時(shí)間：2011.10均價(jià)：17,000—18,000元/㎡、開發(fā)商：無錫陽光置業(yè)有限公司停車位：1200個(gè)典型樓盤分析三項(xiàng)目名稱：百樂時(shí)代廣場占地面積：17.3萬㎡建筑面積：45萬㎡（商業(yè)17萬㎡）綠化率：35%總戶數(shù)：總1950戶（去化20%）建筑形態(tài)：低層、高層開盤時(shí)間：2011.9.25均價(jià)：8,000元/㎡商業(yè)開發(fā)商：無錫天盛置業(yè)有限公司停車位：2296個(gè)濱湖區(qū)惠山區(qū)第二十二頁，共一百一十一頁。中銳海尚映象均價(jià)7,300元/㎡金太湖國際城三期鋒尚均價(jià)9,500元/㎡項(xiàng)目名稱：中銳海尚映象占地面積：8.4萬㎡建筑面積：20萬㎡綠化率：45%總戶數(shù)：總共1309戶、當(dāng)期196戶（去化60%）建筑形態(tài)：多層、小高層.開盤時(shí)間：2011.9.17均價(jià)：7,300元/㎡商業(yè)16,000元/㎡開發(fā)商：中銳置業(yè)發(fā)展有限公司停車位：地面448個(gè)、地下1050個(gè)典型樓盤分析四項(xiàng)目名稱：金太湖國際城三期鋒尚占地面積：14.2萬㎡建筑面積：68萬㎡綠化率：25%總戶數(shù)：總959戶（去化95%）建筑形態(tài)：小高層、高層、超高層開盤時(shí)間：2010.06.11均價(jià)：9,500元/㎡商業(yè)均價(jià)45,000元/㎡公寓均價(jià)11,000元/㎡開發(fā)商：無錫金太湖開發(fā)有限公司停車位：地面600個(gè)、地下3000個(gè)北塘區(qū)北塘區(qū)第二十三頁，共一百一十一頁。典型住宅匯總受到房地產(chǎn)和政策影響、下半年去化明顯較慢北塘由于距離市中心較近、價(jià)格相對(duì)較低，去化相對(duì)較快第二十四頁，共一百一十一頁。客戶訪談受訪人群：消費(fèi)者受訪人群數(shù)量：60受訪人群年齡層：28-55方式：訪談本地人群對(duì)住宅市場價(jià)格、配套、交通作為主要考慮因素達(dá)到80%北塘區(qū)作為未來中心片區(qū)，除了交通等因素以外，北塘區(qū)未來升值空間也是一個(gè)重要因素通過本地消費(fèi)對(duì)住宅考慮因素，發(fā)現(xiàn)價(jià)格、配套、交通占據(jù)80%，區(qū)域中的崇安、南長、北塘占據(jù)70%；本地消費(fèi)人群中選擇北塘區(qū)同樣認(rèn)為北塘交通、環(huán)境包括配套都符合市場需求，同時(shí)可以發(fā)現(xiàn)15%對(duì)北塘區(qū)升值空有考慮因素。無錫住宅區(qū)位主要考慮目標(biāo)第二十五頁，共一百一十一頁。住宅市場小結(jié)由于受到前兩年成交影響、2011年市場供應(yīng)較大、但受到國家限購和限制貸款強(qiáng)擊下，成交量明顯下滑，住宅市場持續(xù)供應(yīng)量、成交量小幅回落，住宅市場前景堪憂；從市場供應(yīng)量來看，濱湖、惠山、新區(qū)三大區(qū)域依舊在住宅市場中占比高達(dá)74%左右，市場集中度依舊較高；崇安區(qū)由于土地稀缺性導(dǎo)致供應(yīng)量較少，本地塊所處于北塘區(qū)區(qū)域由于擁有眾多文物保護(hù)、一定程度上影響市場開發(fā)；從去化率來看，無錫整體市場較低迷，主要因素受到國家政策及市場供應(yīng)量較大導(dǎo)致；本地塊所處于北塘由去化速度和去化率較高，原因在于距離崇安區(qū)較近、交通配套較完善，成為眾多消費(fèi)人群尋求目標(biāo)。由于受到國家政策及市場供應(yīng)量較大影響無錫整體市場不容樂觀、本地塊所在北塘區(qū)市場去化率較好、未來升值空間也是一個(gè)重要因素第二十六頁，共一百一十一頁。商業(yè)市場分析

8月商業(yè)市場量價(jià)齊跌，成交項(xiàng)目主要為區(qū)域型商業(yè)；

從目前土地市場表現(xiàn)可以看出，近兩年政店在加大商業(yè)

類用地的出讓，特別是一些商業(yè)配套不完善的區(qū)域板

塊，隨著無錫城市版圖擴(kuò)張，居住板塊不斷擴(kuò)大，與

其相配套商業(yè)類用地必將逐漸增加；

8月，無錫商業(yè)用房新增供應(yīng)15.86萬㎡，但成交面積

僅4.50萬㎡，成交均價(jià)10,227元/㎡。2011年8月商業(yè)市場成交概況數(shù)據(jù)來源：CRIC8月份商業(yè)成交量略微減少、成交均價(jià)跌幅明顯第二十七頁，共一百一十一頁。無錫商圈現(xiàn)狀

整體看，無錫商圈形成以成熟社區(qū)和便捷交通為基礎(chǔ)，顯著特點(diǎn)是人流車流量大；

從分布來看，無錫主要商圈大多集中在內(nèi)環(huán)線以內(nèi)交通相對(duì)便捷區(qū)域，周邊社區(qū)密度較高；

在過去五年中，無錫城終于打破了以解放環(huán)路為中心的單核心城市形態(tài)，在外圍組建了多個(gè)城市商業(yè)次中心；無錫目前形成以中心商務(wù)區(qū)為核心多區(qū)域中心共同發(fā)展階段第二十八頁，共一百一十一頁。中心商務(wù)區(qū)解析無錫最成熟市級(jí)商圈

概

述：無錫市最成熟市級(jí)商圈，擁有人民路、中山路、健康路等眾多商

業(yè)街，擁有傳統(tǒng)百貨，包含購物、餐飲、休閑娛樂等多種業(yè)態(tài)；位置：以中山路和人民路交界處的崇安寺為核心，向四周輻射

商業(yè)類型：百貨商場、沿街商鋪、商業(yè)街區(qū)

典型商業(yè)：百

貨

類：商業(yè)大廈、八佰伴、三陽百盛、大洋百貨

購物中心：匯金廣場

商

業(yè)

街：人民路、中山路、健康路

街

區(qū)

類：崇安寺

消費(fèi)群體：全市消費(fèi)者

租金情況：5—15元/㎡·天商業(yè)地位：無錫目前商業(yè)氛圍最濃商業(yè)街區(qū)，有其一定歷史原因；盡管城市

副中心商業(yè)區(qū)、專業(yè)街、片區(qū)商業(yè)中心、社區(qū)商業(yè)中心等打造得

如火如荼，中山路作為無錫商業(yè)中心地位依舊穩(wěn)當(dāng)；隨著商業(yè)大

廈、八佰伴等主力商城開始引進(jìn)多家國際品牌，這也使得中山路

商業(yè)街整體檔次提升了不少第二十九頁，共一百一十一頁。中心商務(wù)區(qū)典型案例分析大東方百貨、營業(yè)面積達(dá)到8萬㎡建筑面積：8萬㎡（A、B座）檔次：高檔開業(yè)時(shí)間：1988（2010.9改建）樓層業(yè)態(tài)：A座B座B1：食品苑、墨韻文化B1：珠寶玉器1F：品尚國際1F：名表首飾2F：優(yōu)雅名媛2F：品質(zhì)內(nèi)衣3F：都市淑女3F：都市淑女4F：名仕新貴4F：名仕新貴5F：活力休閑5F：活力休閑6F：童趣家居6F：美食美容7F：東方電器7F：大世界影城主要品牌：Dior.Laniome.Burberry.Chanel.GUCCI.ARMANI、HERMES、LOEWE、VESACE、CARTIER開發(fā)商：無錫商業(yè)大廈大東方股份有限公司進(jìn)駐商家：商業(yè)大廈引進(jìn)商家將近700余家，以服裝為主，

其中男裝、女裝、童裝和運(yùn)動(dòng)系列所占比例將近

55%左右；其次是電器類產(chǎn)品占到18%左右；其

余如名表、金銀首飾等均為國際國內(nèi)一線品牌；

通過增加B座，讓營業(yè)規(guī)模得到很大的提高，并

且大量引進(jìn)了國際一線品牌盈利方式：扣點(diǎn)18—20%

經(jīng)營狀況：較好第三十頁，共一百一十一頁。錫滬路商圈解析

概

述：區(qū)域性商圈，有廣南路、錫滬路等街道擁有傳統(tǒng)百貨，包含專業(yè)市場、購物、餐飲、休閑娛樂等多種業(yè)態(tài)位置：以廣南路和錫滬路為主要

商業(yè)類型：百貨商場、沿街商鋪、商業(yè)街區(qū)

典型商業(yè)：百

貨

類：瑞安百貨

購物中心：哥倫布廣場

商

業(yè)

街：廣南路、錫滬路

消費(fèi)群體：區(qū)域及周邊消費(fèi)人群

租金情況：2—6元/㎡·天商業(yè)地位：距離市中心僅十余分鐘車程；周邊集裝餞、家居、建材為一體崇

安新城包括月星家居、睦鄰中心等大型商業(yè)項(xiàng)目，這種互為配套

良性發(fā)展模式并且未來金科等項(xiàng)目即將開業(yè)，無疑擴(kuò)大區(qū)域核心競爭力，形成較強(qiáng)區(qū)域性核心商業(yè)形成城東區(qū)域性商業(yè)中心第三十一頁，共一百一十一頁。錫滬路商圈典型案例分析建筑面積：20萬㎡檔次：中低檔開業(yè)時(shí)間：2009（二期2011.10）物業(yè)類型：公寓、寫字樓、購物中心、百貨主要商鋪：KFC、必勝客、NIKE、阿迪達(dá)斯開發(fā)商：無錫市龍騰商業(yè)投資發(fā)展有限公司銷售面積：30—60㎡

銷售價(jià)格：均價(jià)50,000—60,000元/㎡

營業(yè)面積：60—180㎡

租金狀況：6—8元/㎡

經(jīng)營狀況：較好（一期98%、二期85%）

停車位：1600個(gè)哥倫布廣場總建20萬㎡第三十二頁，共一百一十一頁。太湖廣場商圈解析

概

述：擁有無錫最大的城市廣場，近兩年房產(chǎn)的飛速發(fā)展，周邊高樓林

立，為太湖廣場帶來了新的發(fā)展契機(jī)，特別是板塊商務(wù)功能，逐

漸有取代市中心成為新一代的商務(wù)中心的趨勢；太湖廣場商圈由

于起步晚，整個(gè)板塊的商業(yè)氛圍還未成型，目前板塊最具代表商

業(yè)點(diǎn)主要是臺(tái)灣歡樂城和茂業(yè)城位置：無錫城市副中心，以太湖大道與清揚(yáng)路交匯處為主要

商業(yè)類型：百貨商場、商業(yè)街區(qū)

典型商業(yè)：茂業(yè)城、臺(tái)灣歡樂城

消費(fèi)群體：區(qū)域及周邊消費(fèi)人群

租金情況：2—5元/㎡·天商業(yè)地位：近兩年板塊開發(fā)看出，已批建多個(gè)綜合體項(xiàng)目，世貿(mào)、茂業(yè)，未

來還有燕莎商務(wù)中心等等，板塊整體定位起點(diǎn)高，已逐漸有取代

市中心成為新一代商務(wù)中心趨勢但商業(yè)發(fā)展不是一蹴而就的，需

要循序漸進(jìn)過程，目前整體高檔消費(fèi)力集中在市中心區(qū)域，如何

吸引這部分消費(fèi)群體，將是未來太湖商圈發(fā)展重點(diǎn)城南區(qū)域性商業(yè)中心未來更多承載著無錫商務(wù)中心第三十三頁，共一百一十一頁。太湖廣場商圈典型案例分析建筑面積：45萬㎡（百貨8萬㎡）檔次：中低檔開業(yè)時(shí)間：2007

物業(yè)類型：購物中心、酒店、公寓、寫字樓樓層業(yè)態(tài)：B1：超市、餐飲1F：珠寶首飾、化妝品、鐘表眼鏡、女鞋等

2F：精品女裝、女星配飾、女士皮具、必勝客3F：少淑女裝、女士內(nèi)衣等4F：童裝、童鞋、玩具、床上用品、家居用品5F：男士服飾、皮具等6F：運(yùn)動(dòng)休閑服飾、戶外用品、運(yùn)動(dòng)器械等7F：臺(tái)球俱樂部、嘉禾影城8F：健身俱樂部、嘉禾影城主要品牌：BUEBERRY、西鐵城、卡西歐、天駿、FAIRWHALE、nike、ADIDAS、花花公子、華倫天奴.喬登開發(fā)商：無錫茂業(yè)置業(yè)有限公司盈利方式：百貨扣點(diǎn)15—18%

經(jīng)營狀況：較好

配套設(shè)施：停車位3000個(gè)、四部手扶電梯等

茂業(yè)城總建45萬㎡目前城南最大綜合體項(xiàng)目、檔次水平一般第三十四頁，共一百一十一頁。河埒口商圈解析

概

述：目前城西商業(yè)中心，住宅區(qū)很多，人口密集，商業(yè)興旺；梁青路

有大潤發(fā)、五星電器等，加上萬達(dá)廣場的進(jìn)入，將為片區(qū)商業(yè)帶

來更大的發(fā)展動(dòng)力，特別是天潤發(fā)大賣場帶火了周邊一帶，周邊

店鋪?zhàn)饨鸪掷m(xù)上漲，房地產(chǎn)市場走旺，價(jià)格不斷攀升位置：河埒口商圈位于濱湖區(qū)，東鄰京杭大運(yùn)河，南鄰無錫新體育中心

西有梅園，北靠惠山及旅游勝地—錫惠公園

商業(yè)類型：購物中心、商業(yè)街區(qū)、沿街商鋪

典型商業(yè)：購物中心：萬達(dá)廣場

商

業(yè)

街：湖濱路、梁青路

消費(fèi)群體：區(qū)域及周邊消費(fèi)人群

租金情況：4—7元/㎡·天商業(yè)地位：河埒口商圈商業(yè)街相對(duì)較多，街道很長，商圈范圍大；但商業(yè)最

繁華地段集中在河埒口附近一帶，經(jīng)營種類雜亂，商業(yè)特色不明

顯，未來河埒地區(qū)充分利用功能優(yōu)勢和區(qū)位優(yōu)勢，將河埒地區(qū)建

設(shè)成為現(xiàn)代化區(qū)域行政中心、繁華商貿(mào)中心、高質(zhì)量居住中心，

萬達(dá)廣場勢必會(huì)加重河埒口商圈商業(yè)地位，也會(huì)帶來大量人氣城西區(qū)域性商業(yè)中心住宅區(qū)較多隨著萬達(dá)進(jìn)入必然帶來大量消費(fèi)、提高商業(yè)檔次第三十五頁，共一百一十一頁。河埒口商圈典型案例分析建筑面積：70萬㎡（商業(yè)12萬㎡）檔次：中檔開業(yè)時(shí)間：2010.9

物業(yè)類型：購物中心、酒店、公寓、寫字樓

樓層業(yè)態(tài)：1F：精品服飾、生活服務(wù)2F：精品服飾、生活服務(wù)3F：餐飲休閑主要業(yè)態(tài)：萬千百貨、酒店、萬達(dá)影院、大歌星KTV等主要品牌：星巴克、屈臣氏、ONLY、VEROMODA、GXG、KFC、國美電器、必勝客、ZARA、JACK&JONES

開發(fā)商：無錫茂業(yè)置業(yè)有限公司盈利方式：百貨扣點(diǎn)15—18%

租金：4—7元/㎡

經(jīng)營狀況：較好萬達(dá)廣場目前城西最大綜合體項(xiàng)目、商業(yè)12萬㎡第三十六頁，共一百一十一頁。北塘青石路商圈解析區(qū)域性商業(yè)眾多商業(yè)開發(fā)、運(yùn)作帶動(dòng)未來發(fā)展，提高區(qū)域競爭力

概

述：青石路商圈以歐風(fēng)街為依托，是無錫舊城改造的重點(diǎn)區(qū)

域，未來將打造成無錫重要的副中心，集餐飲、休閑、

娛樂為一體的商業(yè)集群位置：位于北塘區(qū)北大街街道轄區(qū)范圍內(nèi)，以青石路沿線為主

商業(yè)類型：商業(yè)街、購物中心

典型商業(yè)：商

業(yè)

街：青石路歐風(fēng)街

購物中心：金太湖購物中心

消費(fèi)群體：周邊居民、餐飲可影響到無錫全市

租金情況：4-10元/㎡·天發(fā)展趨勢：近年由于金太湖大型綜合型商業(yè)項(xiàng)目的進(jìn)駐，為片區(qū)商

業(yè)帶來了新的發(fā)展動(dòng)力，無論從檔次還是規(guī)模上都有較

大提升，片區(qū)商業(yè)也逐漸轉(zhuǎn)向核心商業(yè)發(fā)展第三十七頁，共一百一十一頁。建筑面積：68萬㎡

開業(yè)時(shí)間：2009.6經(jīng)營業(yè)態(tài)：大型商街、國際影院、無錫首個(gè)真冰溜

冰場、五星級(jí)酒店、中心MALL、甲級(jí)寫

字樓、高檔住宅等進(jìn)駐商家：沃爾瑪為首國際商業(yè)巨頭，近30家城市

先鋒品牌開發(fā)商：無錫商業(yè)大廈大東方股份有限公司銷售情況：商業(yè)一、二期售罄，三期售出80%

銷售均價(jià)：50,000—60,000元/㎡主力面積：50—120㎡

租金水平：10—18元/㎡·天

經(jīng)營狀況：良好

停車位：地上600、地下3000百貨1—3步行街-1F沃爾瑪數(shù)碼城會(huì)所金太湖國際廣場目前城北最大綜合體項(xiàng)目北塘青石路商圈典型案例分析第三十八頁，共一百一十一頁。新區(qū)長江商圈解析隨著居住和商務(wù)人員需要、區(qū)域出現(xiàn)眾多商業(yè)項(xiàng)目

概

述：新區(qū)主要兩大商圈長江路-旺莊路商圈和春華路商圈，

前者為CBD，后者為高檔居住區(qū)位置：位于長江路和旺莊路

商業(yè)類型：商業(yè)街、購物中心

典型商業(yè)：商

業(yè)

街：旺莊路、長江路

購物中心：寶龍城市廣場、新之城、長江一號(hào)

消費(fèi)群體：周邊居民、商務(wù)人員

租金情況：1.8-6元/㎡·天發(fā)展趨勢：近幾年大型商業(yè)迅速發(fā)展，2010-2012年新區(qū)商業(yè)供應(yīng)

量猛增，共有6個(gè)項(xiàng)目45萬㎡商業(yè)面世，但寶龍城市廣

場和新之城A區(qū)開業(yè)，迅速增加了區(qū)域大型商業(yè)滿足一

站式消費(fèi)需求第三十九頁，共一百一十一頁。寶龍城市廣場、商業(yè)13.5萬㎡新區(qū)長江路商圈典型案例分析

1-3F家樂福 4F

餐飲1-3F百盛百貨4F

中影國際影城 1-4F挑空中庭 展覽、休閑、娛樂 5-24F單身公寓建筑面積：28萬㎡（商業(yè)13.5萬㎡）開業(yè)時(shí)間：2010經(jīng)營業(yè)態(tài)：時(shí)尚百貨、大型超市、星級(jí)影院、娛樂中心、游樂廣場、美食天地進(jìn)駐商家：百盛、家樂福、肯德基、豪客來、大家

樂、寶

島眼鏡、中影國際影城開發(fā)商：無錫寶龍房地產(chǎn)發(fā)展有限公司

銷售均價(jià)：一樓：12,000—25,000元/㎡二樓：9,000—12,000元/㎡

三樓：6,000—9,000元/㎡主力面積：30—120㎡

租金水平：1.1—6元/㎡·天

經(jīng)營狀況：良好

停車位：地上200、地下1400第四十頁，共一百一十一頁。各商圈租金分析

市中心是唯一成熟商業(yè)中心，也是商鋪?zhàn)饨鹦星樽罡邊^(qū)域租金在5-15元/㎡·天；

其他各大商圈租金行情基本集中在2-6元/㎡·天；

本區(qū)域周邊目前尚未形成集中性商業(yè)。

無錫市現(xiàn)有商業(yè)市場主要分

布于市中心區(qū)域解放路沿

線周圍，尤其以崇安寺-三

陽廣場商業(yè)圈最為集中；

從各商圈業(yè)態(tài)設(shè)置來看，整

體仍以零售為主，餐飲比

重逐步提高；

以商鋪空置率最高的站前商

業(yè)區(qū)為例，站前步行街、

保利廣場兩大主力商業(yè)項(xiàng)

目現(xiàn)仍在經(jīng)營店鋪80%以上

為餐飲、休閑娛樂商戶；在

新興商業(yè)區(qū)域內(nèi)餐飲、休閑

娛樂業(yè)態(tài)市場接受度相對(duì)于

零售而言更高。第四十一頁，共一百一十一頁?？蛻粼L談一受訪人群：消費(fèi)者受訪人群數(shù)量：60受訪人群年齡層：28-55方式：訪談購物頻率：無錫市消費(fèi)者購物頻率較高，一般為“每周2－3次”和“每周1次”；

每天購物的也占有一定比重；每天每周2-3次每周1次每月2-3次每月1次每季度1次12.53833.51231購物日期：消費(fèi)日期多不固定，比較固定的一般選擇在“每日下班后”和“周

六周日”進(jìn)行購物；工作時(shí)間下班之后周六周日節(jié)日日期不固定2.53012215232購物頻率一般為“每周2－3次”和“每周1次”

消費(fèi)時(shí)間來看“每日下班后”和“周六周日”

第四十二頁，共一百一十一頁。客戶訪談二受訪人群：消費(fèi)者受訪人群數(shù)量：60受訪人群年齡層：28-55方式：訪談無錫市消費(fèi)者平均消費(fèi)金額集中在“50－300元”之間，屬于中檔消費(fèi)

無錫市消費(fèi)者“步行”購物比重較大，習(xí)慣在家、單位附近進(jìn)行消費(fèi)、另外對(duì)公交車認(rèn)知度較高平均消費(fèi)金額：無錫市消費(fèi)者平均消費(fèi)金額集中在“50－300元”之間，屬于中檔消費(fèi)；

500元以上的高消費(fèi)占比較小；周六日及晚間消費(fèi)消費(fèi)金額相對(duì)較高。50元以下50-100元100-300元300-500元500-800元800-1000元

1000元以上

4516

5320.528.5消費(fèi)時(shí)使用的交通工具：無錫市消費(fèi)者“步行”購物的比重較大，習(xí)慣在家、單位附近進(jìn)行消費(fèi)；對(duì)于距

離較遠(yuǎn)的購物設(shè)施來說，消費(fèi)者選擇以“助力車”和“私家車”這類高速交通工

具作為代步工具；另有一定數(shù)量的消費(fèi)者對(duì)“公交車”認(rèn)知也較高。39步行自行車助力車公交車出租車私家車公司用車32113.52.5201第四十三頁，共一百一十一頁?？蛻粼L談三購物業(yè)態(tài)需求：

無錫市消費(fèi)者對(duì)大型超市、大賣場需求最高，與其他購物業(yè)態(tài)類型相比有顯著優(yōu)勢；

消費(fèi)者對(duì)購物中心和百貨店需求也較高，但與大型超市、大賣場相比，對(duì)消費(fèi)者吸引力要相對(duì)較弱；

消費(fèi)者對(duì)專業(yè)店、專賣店、商業(yè)街等業(yè)態(tài)也有一定需求；

消費(fèi)者對(duì)零售專賣店業(yè)種需求上主要以服裝店和食品店這類生活必需品消費(fèi)場所為主。受訪人群：消費(fèi)者受訪人群數(shù)量：60受訪人群年齡層：28-55方式：訪談對(duì)大賣場及購物中心需求較大第四十四頁，共一百一十一頁?？蛻粼L談四受訪人群：消費(fèi)者受訪人群數(shù)量：60受訪人群年齡層：28-55方式：訪談休閑娛樂設(shè)施需求：

無錫市消費(fèi)者經(jīng)常從事的休閑娛樂活動(dòng)主要為看電視、聽音樂、看書、報(bào)、雜志、玩計(jì)算機(jī)、

上網(wǎng)等能在家中進(jìn)行且不需要投入大量金錢的活動(dòng)為主；

體育運(yùn)動(dòng)方面以不需要花費(fèi)散步、慢跑和籃球、足球和羽毛球?yàn)槭走x；

由于消費(fèi)者日常戶外休閑娛樂和體育活動(dòng)多為無需花費(fèi)的活動(dòng)，因此對(duì)環(huán)境較好公園、休閑廣

場需求較高，因此在設(shè)施開發(fā)時(shí)規(guī)劃一定規(guī)模休閑廣場將達(dá)到聚集客流效果；從各種贏利性休閑娛樂設(shè)施來看，受選率較高為KTV、酒吧、其次為茶樓、足浴、健身中心等。服務(wù)質(zhì)量好是第一要素：消費(fèi)者希望休閑娛樂設(shè)施及服務(wù)人員所提供的服務(wù)質(zhì)量高、專業(yè)性強(qiáng)

環(huán)境是消費(fèi)者第二看重的要素：環(huán)境舒適、優(yōu)雅、干凈整潔、能營造出輕松和諧的氣氛

第四十五頁，共一百一十一頁?？蛻粼L談五受訪人群：消費(fèi)者受訪人群數(shù)量：60受訪人群年齡層：28-55方式：訪談餐飲設(shè)施類型需求：

無錫市消費(fèi)者對(duì)本地家常菜及地方風(fēng)味小吃的需求最高；

無錫本地菜家常菜也較受消費(fèi)者歡迎；

其他地方特色菜系中，川、湘菜系受選率較高；

另外各類中西快餐也是消費(fèi)者經(jīng)常光臨的場所。由于無錫外來人口逐漸增多，因此具有地方特色風(fēng)味餐飲設(shè)施較受歡迎

交通便利性，舒適、優(yōu)雅的就餐環(huán)境也是吸引消費(fèi)者主要亮點(diǎn)

第四十六頁，共一百一十一頁。商業(yè)市場小結(jié)商業(yè)市場成交量略微下跌，但是整個(gè)均價(jià)下劃較為明顯，僅為10,277元/㎡，隨著政府加大商業(yè)土地出讓，未來商業(yè)供應(yīng)量將進(jìn)一步擴(kuò)大；無錫目前已經(jīng)形成以中心商務(wù)區(qū)為核心、城東錫滬路商圈、城南太湖廣場商圈、城西河埒口商圈、城北北塘商圈多區(qū)域商業(yè)中心共同發(fā)展階段，市中心成熟商圈租金在5--15元/㎡·天，其他區(qū)域商業(yè)2—7元/㎡·天，本地塊所處于北塘區(qū)目前租金在2—6元/㎡；從商業(yè)輻射范圍來看，目前市中心業(yè)態(tài)較成熟，交通、配套較方便，輻射整個(gè)市區(qū)；其他基本都是區(qū)域商業(yè)，但是商業(yè)體量基本都達(dá)到10萬㎡以上，滿足區(qū)域消費(fèi)市場；本地塊位于市中心西邊2KM左右，目前周邊3KM范圍內(nèi)暫無大型集中性商業(yè)。由目前無錫以市中心為核心、多區(qū)域中心格局本地塊距離市中心較近、無論是市中心還是區(qū)域性商業(yè)都有較大體量、對(duì)本項(xiàng)目有一定影響第四十七頁，共一百一十一頁。第三章項(xiàng)目背景分析第四十八頁，共一百一十一頁。無錫城市空間變遷

50年代以來開始向中心城區(qū)發(fā)展本地塊屬于北塘區(qū)，是無錫市中心城區(qū)之一

曾經(jīng)是近代無錫民族工商業(yè)發(fā)祥地之一，也是無錫最繁華的商埠

第四十九頁，共一百一十一頁。城市功能變遷

北塘是近代無錫民族工商業(yè)的發(fā)祥地之一，米市、錢莊、布莊、山貨行林立，曾是無錫最繁華的商埠

鐵路、高速公路逐步取代了運(yùn)河的物流功能。城市間貿(mào)易中心移轉(zhuǎn)，城市間商貿(mào)基礎(chǔ)消失運(yùn)河成就北塘鐵路高速物流功能移轉(zhuǎn)城市商業(yè)性質(zhì)轉(zhuǎn)變城市功能中心化

城市商業(yè)功能向城市中心集中,北塘原有商業(yè)基礎(chǔ)不再,新商業(yè)基礎(chǔ)又未定型,地區(qū)向純居住化自然轉(zhuǎn)型,偏離城市功能中心，地區(qū)價(jià)值下滑

城際交通的發(fā)達(dá)，導(dǎo)致南京、上海的覆蓋面加大，各區(qū)縣對(duì)無錫的依賴降低。無錫城市商業(yè)性質(zhì)又大地區(qū)中心轉(zhuǎn)向城市自身功能的配套第五十頁，共一百一十一頁。無錫歷史文化背景無錫市歷史文化悠久城市素有“吳中勝地”之稱

無錫位于杭嘉湖平原西北部，西倚惠山，南抱太湖，北靠長江，京杭大運(yùn)河穿城而過自然風(fēng)景優(yōu)美，人杰地靈，素有“吳中勝地”之

稱；杭嘉湖平原是我國自然條件最為優(yōu)越的地區(qū)，無錫的地理位置和地形特點(diǎn)使之處于交通咽喉部位。這里自古以來就是東南沿海地

區(qū)與北方交通必經(jīng)之地，有利于文化交流和吸收外來文化，歷史上是江南文化與北方文化融會(huì)之地；

在無錫這塊土地上，早在五六千年前，就有先民生息繁衍了。新中國建立以后，考古學(xué)者在無錫、江陰、宜興發(fā)現(xiàn)了多處先民的生活

遺址，出土了石制的生產(chǎn)工具和原始陶器；經(jīng)考古學(xué)者研究，早在五千多年前，無錫這塊土地上的先民，就從事水稻的生產(chǎn)和漁獵活

動(dòng)了；無錫先后經(jīng)歷了先吳時(shí)期、吳國時(shí)期、后吳時(shí)期和近現(xiàn)代時(shí)期四個(gè)階段歷史上有四件大事，都是在這里發(fā)生的，有人稱為四個(gè)

發(fā)源地：吳文化的發(fā)源地

東林黨的發(fā)源地

近代中國民族工商業(yè)的發(fā)源地

中國現(xiàn)代鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)的發(fā)源地

泰伯來到吳地后，貢

獻(xiàn)很大。他帶來了中

原文化，與吳地本土

文化融合起來，吳文

化的兼容性應(yīng)該從那

個(gè)時(shí)候算起。吳文化

現(xiàn)在的概念有變化，

實(shí)際上指吳地文化，

而且是有文字記載的

吳地文化，發(fā)源在無

錫地區(qū)。

無錫顧憲成、高攀龍等在

東林書院講學(xué)，形成東林

黨，反對(duì)宦官專權(quán)，評(píng)論

朝政，主持正義，實(shí)質(zhì)上

是代表當(dāng)時(shí)新興城市市民

利益；東林黨歷史影響是

非常深遠(yuǎn)，“風(fēng)聲雨聲讀

書聲聲聲人耳；家事國

事天下事事事關(guān)心”的

楹聯(lián)，是古時(shí)中國知識(shí)分

子價(jià)值觀的集中體現(xiàn)，對(duì)

當(dāng)代知識(shí)分子影響很深。

l9世紀(jì)末20世紀(jì)初，中國民

族工業(yè)在幾個(gè)城市發(fā)展，

而其中以無錫最為典型其

發(fā)展的規(guī)模最大，近代工

業(yè)經(jīng)濟(jì)的總量在全國占有

相當(dāng)大的比重。20世紀(jì)3O

年代初，僅無錫榮氏企業(yè)

經(jīng)營的機(jī)制面粉總產(chǎn)量就

占全國近三分之一，棉紗

布總產(chǎn)量占全國的29％。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)始于上世紀(jì)50年代

末，當(dāng)時(shí)叫社隊(duì)工業(yè)；在

黨的十一屆三中全會(huì)后，

在農(nóng)村實(shí)行家庭聯(lián)產(chǎn)承包

經(jīng)營基礎(chǔ)上，鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)異

軍突起，而且創(chuàng)造了中國

很有影響“蘇南模式”。

華西村的吳仁寶等一批知

名人士就是發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)

的代表人物。第五十一頁，共一百一十一頁。無錫文化類型分析一

吳

文

化：無錫古稱梅里。秦并六國，立郡縣制，以梅里為無錫縣，屬會(huì)稽郡，為我國最早的古縣之一。太伯奔吳事件，先秦文

獻(xiàn)如《左傳》、《國語》、《論語》皆有提及。至漢司馬遷撰《史記》，作《吳太伯世家第一》，始把太伯奔吳，入

鄉(xiāng)隨俗，定居梅里，建立吳國的史實(shí)，集大成地載入正史；太伯遂為后世人們尊為開發(fā)江南的始祖;

茶

文

化：吳地茶文化歷史悠久，源遠(yuǎn)流長，它是中華茶文化的重要組成部分。它發(fā)軔于西漢，濫觴于三國，發(fā)展于東晉、南

朝，極盛于唐宋，在明清也獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，并以獨(dú)特魅力，輻射到海外異域。吳地茶文化，其內(nèi)涵豐富，表現(xiàn)方式呈現(xiàn)多

樣化。茶史、茶事、名茶、茶俗、茶藝等都具有豐富的內(nèi)容；

運(yùn)河文化：無錫與運(yùn)河的關(guān)系由來已久。泰伯領(lǐng)導(dǎo)人民開鑿伯瀆港（又稱伯瀆河）可能是我國有文字記載的最早的人工運(yùn)河；后

來吳王夫差又先后開鑿了由吳國都城到長江運(yùn)河，以及開鑿了溝通長江與淮河和由淮河到黃河的運(yùn)河。但對(duì)無錫影

響最深刻的是隋代開通的大運(yùn)河。經(jīng)千百年來的歷史積淀，穿無錫縣城的大運(yùn)河，是整個(gè)大運(yùn)河的最有歷史文化內(nèi)

涵，人文景觀最有特色的河段；

山水文化：無錫位于杭嘉湖平原西北部，西部有連綿的丘陵和低山，又有浩淼的太湖及其他諸多小的湖泊，山水相映，山清水

秀，自然風(fēng)光優(yōu)美秀麗，為這里的山水文化的形成，提供了極為有利的條件；第五十二頁，共一百一十一頁。無錫文化類型分析二

文學(xué)藝術(shù)：無錫自古是文化之邦。無錫秀麗的自然風(fēng)光和深厚的人文積淀孕育了許多優(yōu)秀的文學(xué)家和文學(xué)精品。詩、詞、小說、

散文和劇作，都有不少精品，在中國文學(xué)史上占有重要地位；

工藝美術(shù)：無錫的工藝美術(shù)品種類很多。其中在繪畫方面名人輩出，在泥塑、陶藝、刺繡等方面都獨(dú)樹一幟，國內(nèi)外享有盛譽(yù)；

無錫的繪畫史上，東晉有顧愷之，被譽(yù)為“畫圣”、“畫神”；惠山泥人是無錫工藝藝術(shù)品中很重要的組成部分，也

是無錫歷史文化的重要內(nèi)容?；萆侥嗳嗽煨蜕鷦?dòng)，形象飽滿、夸張，手法簡練，具有自己特有藝術(shù)風(fēng)格的泥塑藝術(shù)；

刺繡是無錫歷史文化的奇葩。早在明代，無錫人就發(fā)明了“堆紗秀”，繡工精致，曾作為貢品進(jìn)獻(xiàn)朝廷；

名人文化：無錫地處江南水鄉(xiāng)，無錫充滿溫情和水，以細(xì)膩、溫柔作為水文化主要特征，也影響了無錫人審美情趣和性格特征，

泰伯奔吳，不僅給無錫帶來了中原文明，也使尚德務(wù)實(shí)之風(fēng)植根于民間，而近代民族工業(yè)的發(fā)展，使無錫人樹立了自

強(qiáng)自立、務(wù)實(shí)敬業(yè)的精神。無錫獨(dú)特的地理環(huán)境、深厚的文化積淀、長期的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，造就了無錫人獨(dú)有的個(gè)性

與品格；在文學(xué)藝術(shù)方面，有晉代的顧愷之，明代的王紱和元代的倪云林，現(xiàn)代則有徐悲鴻、尹瘦石、吳冠中等；

宗教文化：無錫擁有濃郁的宗教文化。無錫有道教、佛教、伊斯蘭教、基督教。其中道教和佛教建筑最多，影響最大。宗教文化

包括宗教建筑或活動(dòng)場所。佛教有碑刻、塔、金與銅造像；宗教節(jié)日和宗教活動(dòng)儀式；宗教音樂；宗教名人。第五十三頁，共一百一十一頁。老北塘古運(yùn)河片區(qū)簡介地塊位于曾繁華一時(shí)的古運(yùn)河沿岸，該區(qū)域曾是無錫最繁華的商埠；隨著城市的變遷，該區(qū)域逐漸蕭條；近幾年，政府依托惠山古鎮(zhèn)的自然和人文資源，將該區(qū)域打造成RBD（城市游憩商務(wù)區(qū)），一個(gè)展示吳文化和無錫民俗、民藝、節(jié)慶、飲食的舞臺(tái)，一個(gè)富含文化底蘊(yùn)，集結(jié)大江南北游客的風(fēng)情集散地；該區(qū)域依山傍水，擁有惠山風(fēng)景區(qū)、惠山古鎮(zhèn)、古運(yùn)河公園、黃埠墩等，緊鄰古運(yùn)河；同時(shí)緊靠城市核心區(qū)，屬于城市稀缺板塊?；萆焦沛?zhèn)歷史文化街區(qū)惠山古鎮(zhèn)風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)

吳橋中心文化區(qū)（運(yùn)河文化、現(xiàn)代風(fēng)情）黃埠墩市中心惠山風(fēng)景區(qū)古運(yùn)河公園

惠山古鎮(zhèn)位于惠山的東北坡麓，古鎮(zhèn)建設(shè)保護(hù)范圍：東、西以黃埠墩和惠山寺為界；南北位于錫惠大橋和通惠西路之間，總面積103公頃。

通過對(duì)現(xiàn)有城市道路線型的調(diào)整，界定了惠山寺至寶善橋之間為核心保護(hù)地塊（約３５公頃）；其東到大運(yùn)河為古鎮(zhèn)發(fā)展與風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)（約70公頃），本地塊位于風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)內(nèi)部。本地塊未來規(guī)劃為惠山古鎮(zhèn)風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)并且連接惠山古鎮(zhèn)和吳橋中心第五十四頁，共一百一十一頁?；萆焦沛?zhèn)

惠山古鎮(zhèn)于2002年啟動(dòng)規(guī)劃，在文化挖掘和考證上歷時(shí)5年，

在完成充分的前期準(zhǔn)備后于2007年底啟動(dòng)保護(hù)性修復(fù)；2011年“十一”黃金周，惠山古鎮(zhèn)初露真容，中國泥人博物館開館、古街核心區(qū)游覽線路貫通，景區(qū)入口廣場開放；據(jù)統(tǒng)計(jì)，黃金周期間，客流總量達(dá)35萬人次。預(yù)計(jì)2012年5月整體開街?；萆焦沛?zhèn)街區(qū)2002重新規(guī)劃2011年黃金周人流達(dá)到35萬人次第五十五頁，共一百一十一頁。市場規(guī)模及空間預(yù)測

市場規(guī)模預(yù)測錫惠公園每年的游覽人數(shù)為100萬（參照《錦繡錫惠》）?？紤]到現(xiàn)有市場結(jié)構(gòu)里中老年市場占較大比重，我們?cè)谶@里取50萬人/年計(jì)算；根據(jù)無錫市和江蘇省的統(tǒng)計(jì)文件，無錫市近年來旅游人口增長率為12.6%；根據(jù)本項(xiàng)目情況，選取8%；根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，惠山古鎮(zhèn)新項(xiàng)目推出所帶來的增量約為50%。

惠山古鎮(zhèn)建成后第一年游客量約為：50×（1+50%）×（1+8%）=81萬古鎮(zhèn)旅游項(xiàng)目主要是面向夜間市場,晚間游客人數(shù)將達(dá)到本項(xiàng)目的峰值，約為白天人數(shù)的兩倍，那么最后的市場規(guī)模預(yù)測結(jié)果為：81×2=162萬人，同理，建成后5年內(nèi)游客量分別為：預(yù)計(jì)建成后5年平均接待游客量為190萬人第五十六頁，共一百一十一頁。無錫旅游景點(diǎn)分析無錫旅游產(chǎn)品供給類型多樣，包括風(fēng)景、園林、娛樂、度假等，分布密集，但是相對(duì)雜亂，空間組合不是很好；太湖、蠡園等由于在地理位置上的優(yōu)勢，在綜合指標(biāo)上得到較高的分?jǐn)?shù)；惠山憑借獨(dú)特的歷史背景和深厚的人文積累，以各項(xiàng)指標(biāo)領(lǐng)先優(yōu)勢占據(jù)第二席；良好資源組合反映惠山古鎮(zhèn)景區(qū)所蘊(yùn)含無限升值潛力.無錫旅游產(chǎn)品資源指標(biāo)對(duì)比分析無錫旅游產(chǎn)品供給特點(diǎn)分析無錫地區(qū)的旅游主要集中在觀光及文化體驗(yàn)兩塊，而度假產(chǎn)品相對(duì)貧缺，并且無錫并沒有形成一個(gè)真正又無錫特色游客集散地，面向游客夜間產(chǎn)品存在大片空白。在旅游產(chǎn)品休閑化、體驗(yàn)化、市場化發(fā)展趨勢下，大力開發(fā)度假、休閑娛樂和商務(wù)會(huì)議等相關(guān)產(chǎn)品，是轉(zhuǎn)型時(shí)期必然選擇；在此情況下，構(gòu)建一個(gè)游客集散地，開發(fā)眾多夜間產(chǎn)品以適應(yīng)旅游市場需要，是市場需求；本項(xiàng)目處于惠山古鎮(zhèn)風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)，是發(fā)展此類產(chǎn)品的有利區(qū)域.第五十七頁，共一百一十一頁。第四章地塊分析第五十八頁，共一百一十一頁。地塊區(qū)位及交通地塊周邊交通便捷，向西通過惠錢路可以上快速內(nèi)環(huán)；向南經(jīng)運(yùn)河西路可以到達(dá)濱湖區(qū)；向東經(jīng)人民路過惠山大橋可以到達(dá)市中心；向北過盛岸路可以直達(dá)北塘新城、歐風(fēng)街；地塊區(qū)位較好，是西部區(qū)域進(jìn)入市中心的要沖，位于北塘區(qū)南部，東靠古運(yùn)河，南隔惠山古鎮(zhèn)與惠山相依；距離中央商務(wù)區(qū)路程為2.5公里，與北塘新城僅一河之隔，距離河埒商圈路程為2.4公里，距離太湖廣場4.5公里；距離火車站和中央汽車站2.8公里路程?；蒎X路快速內(nèi)環(huán)盛岸路運(yùn)河西路通惠路古華山路春申路地塊區(qū)位較好、交通便捷地塊中央商務(wù)區(qū)北塘新城河埒商圈太湖廣場中央汽車站無錫火車站2.5KM4.5KM2.4KM2.8KM第五十九頁，共一百一十一頁。地塊四至ABCDFEG該地塊位于景區(qū)與社區(qū)的交叉口，西靠通惠路，南依古華山路，東部和北部為河流。

該地塊與景區(qū)

對(duì)望,且隔離

于社區(qū)，南依古華山路，東規(guī)劃路，西部、北部河流。B

該地塊處于社區(qū)

與進(jìn)老城交通要

道口，西臨通惠路，北臨盛岸路和蓉湖大橋引橋，東部、南部河流。ADCEFG

該地塊處于整個(gè)區(qū)域的腹地，北依盛岸路和蓉湖大橋引橋，東為規(guī)劃路。

該地塊與景區(qū)

對(duì)望,且隔離于

社區(qū)，南依古華山路，東為規(guī)劃路，西為規(guī)劃路、北部為河流。

該地塊處于整個(gè)區(qū)域腹地，北依盛岸路和蓉湖大橋引橋，東為規(guī)劃路，北為規(guī)劃路，南為河流。

該地塊處于整個(gè)區(qū)域的腹地，北部、東部河流，西規(guī)劃路古華山路盛岸路規(guī)劃路運(yùn)河西路規(guī)劃路通惠路地塊分別由A、B、C、D、E、F、G七塊土地構(gòu)成其中要求A、B、C、D商業(yè)文化旅游配套設(shè)施，E、F、G居住及商業(yè)第六十頁，共一百一十一頁。地塊現(xiàn)狀分析展示面分析古華山路盛岸路規(guī)劃路運(yùn)河西路規(guī)劃路通惠路

地塊西邊一條干道，目前沿街周邊有食品、餐飲商業(yè)、經(jīng)營時(shí)間較長，是未來連接吳橋文化區(qū)和惠山風(fēng)景區(qū)干道。

地塊北邊快速路、主要是機(jī)動(dòng)車通道，目前商業(yè)較少。G地塊東邊快速車道、運(yùn)河西路、人流量較少、商業(yè)較少。

地塊內(nèi)部包括一些工廠、廢棄房和生地構(gòu)成；目前內(nèi)部有東西、南北向兩條河貫穿、對(duì)地塊產(chǎn)生一定影響。地塊目前西邊和南面展示面較為有利北邊蓉湖大橋阻隔不利于商業(yè)延伸地塊東邊是京杭運(yùn)河、內(nèi)部有兩條運(yùn)河貫穿地塊內(nèi)部F運(yùn)河西路A盛岸路蓉湖大橋

蓉湖大橋是東起春申路縣前街口，跨越“三路兩河”，向西接通盛岸路；主橋長220M，其中主跨145M，橋面設(shè)雙向6車道。通惠西路古華山路

地塊南邊一條重要干道，道路兩邊就是本地塊和惠山古鎮(zhèn)，有利于打造商業(yè)配套、與古鎮(zhèn)形成互補(bǔ)關(guān)系。第六十一頁，共一百一十一頁。資源景觀分析地塊東邊是著名京杭大運(yùn)河內(nèi)部有兩條運(yùn)河貫穿、給予本項(xiàng)目優(yōu)越自然資源高壓線惠山歷史文化街區(qū)通惠西路盛岸路老居民區(qū)龍光路古華山路規(guī)劃路規(guī)劃路運(yùn)河西路京杭運(yùn)河

京杭大運(yùn)河始鑿于春秋戰(zhàn)國，歷隋、元二代而全線貫成；北起北

京，南迄杭州，全長1794公里，無論歷史之久、里程之長，均居

世界運(yùn)河之首。兩千余年來，大運(yùn)河幾歷興衰。漕運(yùn)之便，澤被

沿運(yùn)河兩岸，不少城市因之而興，積淀了深厚獨(dú)特的歷史文化底

蘊(yùn)。有人將大運(yùn)河譽(yù)為“大地史詩”，它與萬里長城交相輝映，

在中華大地上烙了一個(gè)巨大的“人”字，同為匯聚了中華民族祖

先智慧與創(chuàng)造力的偉大結(jié)構(gòu)；江蘇境內(nèi)的京杭大運(yùn)河,全長628千米。對(duì)蘇北、蘇南運(yùn)河進(jìn)行了整治擴(kuò)建；擴(kuò)建了京杭運(yùn)河上的諫壁、解臺(tái)兩座二線船閘和淮陰、淮安、宿遷三座三線船閘,消除了京杭運(yùn)河江蘇段的“瓶頸”制約,實(shí)現(xiàn)了京杭運(yùn)河蘇南、蘇北全線暢通,為江蘇及華東地區(qū)提供了一條南北水上快速交通大動(dòng)脈。京杭運(yùn)河內(nèi)部運(yùn)河第六十二頁，共一百一十一頁。未來交通發(fā)展隨著未來地鐵運(yùn)營、勢必帶動(dòng)各區(qū)域之間聯(lián)系，進(jìn)一步刺激消費(fèi)本地塊距離一號(hào)線火車站2.8KM左右、二號(hào)線距離河埒口站2.4KM左右本地塊三號(hào)、四號(hào)線也擁有站口，對(duì)本項(xiàng)目未來發(fā)展帶來一定機(jī)遇地鐵規(guī)劃圖地鐵商機(jī)：目前擁有地鐵的城市，圍繞地鐵站點(diǎn)，商業(yè)開

發(fā)都取得了極大成功；預(yù)計(jì)無錫地鐵同樣將深

刻影響城市商業(yè)格局；消費(fèi)者因快捷便利地鐵

而擁有更廣泛選擇，同時(shí)拉動(dòng)各區(qū)域之間的聯(lián)系，帶動(dòng)消費(fèi)人群。地鐵一號(hào)：起點(diǎn)為堰橋、終點(diǎn)到雪浪；三陽廣場是軌道一號(hào)

線和二號(hào)線換乘點(diǎn)，將給無錫未來商業(yè)格局帶來

深刻變革，無錫不再是單一商業(yè)中心惠山新城、

太湖新城、太湖廣場等都有望成為商業(yè)副中心；

地鐵二號(hào)：2號(hào)線也正在積極籌備；地鐵建設(shè)給城市發(fā)展帶

來舉足輕重的影響，2號(hào)線起點(diǎn)為梅園，沿滬宜

路（環(huán)太湖大道）經(jīng)轉(zhuǎn)向梁溪路東行，跨運(yùn)河后

沿五愛路、人民路、上馬墩路至塘橋頭，之后線

路一直向東沿錫滬路穿滬寧高速公路，沿南中路

到高速鐵路新無錫站。一號(hào)線二號(hào)線注：地鐵1、2號(hào)線、預(yù)計(jì)2014年運(yùn)營第六十三頁，共一百一十一頁。地塊SWOT分析第六十四頁，共一百一十一頁。案例項(xiàng)目分析一南長區(qū)歷史文化街區(qū)——清名橋步行街

南長街是無錫清名橋歷史文化街區(qū)里的一

個(gè)核心景區(qū)；這片面積0.44平方公里的街

區(qū)就象一個(gè)天然歷史博物館。它以南長街

上的清名橋?yàn)橹行?，古運(yùn)河為軸，里面有

名人故居、窯群遺址博物館、古運(yùn)河博物

館、絲業(yè)博物館等一大批寶貴歷史遺存；

清名橋歷史文化街區(qū)正在醞釀“擴(kuò)版”，

從原先0.44平方公里的核心區(qū)拓展到1.66

平方公里，形成一個(gè)“風(fēng)貌統(tǒng)一、路網(wǎng)貫

通、生態(tài)提升、配套完善”的“運(yùn)河古

城”；到2013年，清名橋古運(yùn)河景區(qū)將創(chuàng)

建成為國家5A級(jí)旅游景區(qū)；清名橋歷史文

化街區(qū)將打造成為集世界文化遺產(chǎn)、旅游

休閑度假、文博藝術(shù)體驗(yàn)于一體的“運(yùn)河

活態(tài)博物館”。第六十五頁，共一百一十一頁。案例項(xiàng)目分析二南長區(qū)建筑面積：3萬㎡（二期18,000㎡）開業(yè)時(shí)間：2010.9經(jīng)營業(yè)態(tài)：一期特色餐廳、休閑餐飲、主題酒吧、特色零售、生活SPA文化藝術(shù)等；二期創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、工作室、主題酒吧、創(chuàng)意酒店、畫廊藝術(shù)婚慶周邊等；知名品牌：星巴克、索非蜜斯開發(fā)商：新港商業(yè)集團(tuán)盈利方式：一期租金4—5元/㎡·天二期租金6—7元/㎡·天

主營面積：一拖二、局部三層，單鋪面積100㎡經(jīng)營狀況：經(jīng)營狀況良好、白天是一些旅游觀光及商務(wù)休閑消費(fèi)，晚上主要酒吧時(shí)尚消費(fèi)場所

物業(yè)費(fèi)：7元/㎡·月引領(lǐng)無錫文化地產(chǎn)潮流新時(shí)尚第六十六頁，共一百一十一頁。案例項(xiàng)目分析三濱湖區(qū)無錫百年歷史文化街區(qū)——榮巷古鎮(zhèn)位于無錫市濱湖區(qū)，龍山南麓，梁溪河北，蠡溪片區(qū)的河埒地區(qū)西部，北以連綿起伏的惠山山脈為屏障，南臨無錫母親河——梁溪河，往東通過梁溪路與錫惠區(qū)相連，往西通向，梅園景區(qū)；

“榮巷歷史街區(qū)保護(hù)修復(fù)工程”項(xiàng)目規(guī)劃占地面積約37萬㎡，總投資約33億元；將榮巷打造為集—?dú)v史文化、休閑度假、創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)為一體著名歷史主題街區(qū)、國際4A級(jí)旅游區(qū)；

第六十七頁，共一百一十一頁。案例項(xiàng)目分析四濱湖區(qū)打造濱湖區(qū)歷史文化街區(qū)

建筑面積：一期25,000㎡產(chǎn)品定位：入口綜合服務(wù)區(qū)、榮氏故里游覽區(qū)、百年工坊商業(yè)區(qū)、慈善文化體驗(yàn)區(qū)、仿古高尚住宅區(qū)、時(shí)尚商務(wù)休閑區(qū)

經(jīng)營業(yè)態(tài)：B區(qū)C區(qū)D區(qū)主要是餐