重慶萬州中恒江南第一城項目定位報告

重慶萬州《中恒江南第一城》項目定位報告目錄前言5第一部分萬州區(qū)宏觀市場分析6一、萬州區(qū)概況及未來發(fā)展規(guī)劃61.1.1地理位置6交通狀況7萬州區(qū)發(fā)展規(guī)劃8二、政策分析111.2.1重慶執(zhí)行“國六條”政策對萬州區(qū)房地產市場的影響111.2.2移民政策對萬州房地產市場的影響分析14庫區(qū)政策對萬州房地產市場的影響151.2.4金融政策對萬州房地產市場的影響16小結分析：17三、萬州經濟狀況對房地產市場的影響171.3.1宏觀經濟分析17產業(yè)結構分析21表室萬州區(qū)人口崗和就業(yè)情況碰分析堵24吃迎萬州區(qū)住房牲情況分析漠24久芬萬州區(qū)城市滿居民可支配胞收入、消費夢能力、消費最潛力呈快速滿增長緒27血男固定資產投巖資分析屬28篇四弓宏觀市場分枯析結論饅29番五、萬州房停地產市場與泳可類別城市廚的比較歐30線第二部分套萬州江南新演區(qū)情況介紹克33若一、江南新敗區(qū)發(fā)展規(guī)劃液33牲讀城市職能與恢城市規(guī)劃處33隊攤中心區(qū)（行車政中心）規(guī)煩劃石33命末居住區(qū)規(guī)劃買34頓粗綜合交通規(guī)摘劃唐34沸惜市政工程規(guī)快劃憂34姥申城市綠化遼景劈觀和形象設恥計醫(yī)35身二、江南新觀區(qū)規(guī)劃對房鎮(zhèn)地產市場的潔影響拉37尖慎江南新區(qū)，伍萬州的陜“忘浦東儀”逮，承載萬州救的未來和希妨望，必將助摧推房地產市慈場的高速發(fā)活展維37泥院撈“疤建設山水新乎城，打造庫霉區(qū)明珠躁”邁，江南新區(qū)忌創(chuàng)造最優(yōu)人碼居環(huán)境，為拜打造高品質靜住宅項目提葉供了良好的區(qū)平臺支持盤38演塘江南新區(qū)建慈設已經步入侮良性發(fā)展快抵車道瘋38就娘江南新區(qū)的歸建設，既有鞠“殃前車之鑒防”活，又有煌“紹后發(fā)優(yōu)勢虧”淋，展望未來絮，充滿期待改39片第三部分宗萬州房地產啞市場發(fā)展現文狀脅42款一、萬州房擴地產市場總濾體分析：笑42當二、萬州可旋比性項目供忽應量及銷售賭量統計：荷44墨三、建筑類捏型分析：態(tài)47分四、開發(fā)周伯期分析籮49產五、戶型面建積分析買49計六、戶型朝疊向分析板51賽七、外立面提分析墊52尸八、配套分潮析爛53自九、商業(yè)分粗析屢54嫁十、地下車從位分析易55踏十一、物業(yè)棄管理分析柳55漏十二、對市希場現有項目洲的綜合評述筋56興十三、潛在密競爭項目分檢析氧57焦十四、潛在丑競爭項目聚膽焦爹58睛第四部分糊目標消費者徐分析頌61鞠一、調查目勝的：列61闖二、調查方西法：傘61雁三、樣本數敵：更61穗四、消費者辨基本資料分嚷析神62背鳳家庭年收入類62肥代家庭人口磨62底摘文化程度愁63莫菜日常交通工呼具譯63陣五、消費者墻現有住房分天析玩64賤孫現有住房性對質折64猴民哄對目前居住放條件的評價縫64刊豈潤消費者目前局居住戶型逢64饑六、消費者好購房意向分攪析副65兩津消費者購房愉時最關心的翅問題枯65蟻艙除價格和地扶段外，購房粘者考慮的因囑素由66拒霧購房用途陡67鑼其計劃購房面破積范圍輔67顫涉消費者購房傾承受單價范鬼圍椒67每檔消費者購房謎承受總價范佛圍碗68彼歌消費者對建窄筑類型的選楊擇圍68易拐消費者的理蠶想戶型找69前加消費者喜歡罪的戶型結構球69卵逢0嫂消費者購房守的付款方式殺70廊絨1題物業(yè)管理費禾用承受能力綢71賭響2票車位購買意燥向傲71儉品3刪購買車位可薯承受的總價較71繪篇4默消費者對配重套的要求輔72李所5粉消費者投資浪商鋪的意向肌73薦器6誼投資商鋪考士慮的面積煙73重蹦7燥投資商鋪可更以承受的價同格厚73僚粥8俗購房時間意接向際74腫欲9綿購房考慮的猛區(qū)域掩74找陶0饞消費者購房秧所考慮的因刻素泄75損趙1讓如果到江南蘭新區(qū)買房，可考慮的因素籌75筒七、總體分央析：攔76盜第五部分挪項目資源整畫合及互SWOT盤分析抽86鋒第一節(jié)廢本項目營銷與資源整合分鋼析忘86缸一、項目概餓要及概性經矛濟指標昨86流二、項目區(qū)鋸位分析鍛87心三、項目資蚊源的綜合分里析結論隙89伙第二節(jié)傭項目吩SWOT散分析嗎90猜一、項目的文優(yōu)勢分析籌(S)催90鉗二、項目的比劣勢分析宗(W)詠91狀三、項目的居機會點分析票(O)囑92鈴四、項目的摧威脅點分析鞏(T)遞93型五、項目優(yōu)超劣勢綜合分族析及可行性酬論證姐93綁第六部分閉項目定位積94富一、總體定虹位酷94位定位描述擾94利定位主題都94埋二、江定位依據代95飄三、定位思哨路延展享96辦四、定位目挖標冤98潔五、理念定廳位叼99欣六、市場定要位芽99萌七、客戶群寺定位陣99嘉八、售產品定位挪101彩九、香價格定位貿101種十、形象定常位島104逝第七部分鍵產品建議剩105念一、總體規(guī)奔劃街105襯二、產品類婚型配比、開浪發(fā)計劃及開納發(fā)時間建議夠……………舊……………們……………范…擋112沸三、建筑風堆格建議絹122外四、景觀建瞎議號122偷五、配套建辛議覺127搏六、道路規(guī)筒劃帝129菠七、戶型建恐議奇130柱1源、戶型建議扛原則粥130徹2炭、戶型設計艷原則鵲130芝3棵．戶型功能團要求捷131狗4式、戶型配比泛131香5稿、經典戶型輝介紹舍134武八、商業(yè)會鵝所建議滑136肝1店、商業(yè)與會婆所思考農136詞2搬、商業(yè)建議晌136犯3潔、會所建議炮138杠九、車位建劑議禍138陽十、物業(yè)管瀉理建議鈴139諷十一、裝修搏建議溪140旗十二、智能猜化建議襯140財十三、其他劈建議朵140夫第八部分至營銷推廣思披路華142清一、整體營魂銷思路腿142僚二、案名建灑議矮143逗三、中心廣刊告語則145糊五、第一期脂營銷思路僵146使1培、總體目標筆：肉146薯2椒、營銷思路鼠：遙146站3效、具體執(zhí)行以：較148私六、第一期校推廣核心備148附件151前言關于報告百受北京中恒估房地產開發(fā)描的襲委托，北京饒理想陽光房廣地產經紀有噸限公司對中疼恒地產萬州膽江南新區(qū)項乒目進行了為首期兩個多月封的市場研究衛(wèi)和全案定位承報告撰寫工換作?？逦夜颈局澘茖W嚴謹的閱態(tài)度，為本剩項目組織了市專項項目小養(yǎng)組，對宏觀捏市場、房地疼產市場、目換標消費者進剝行了大量的撒數據收集，怎對萬州房地饑產市場進行壞了宏觀的整曾體分析，對限目標區(qū)域市眾場和消費者冠進行了微觀飯的細致研究羅。基于對市監(jiān)場充分而科罰學的評估和抽判斷，我公熱司對項目產薦品有了整體耕定位和產品遙設計的構想紡。梁我們力歪求保證本報鏟告的質量，蘭盡最大可能池實現本報告依的客觀性和咐嚴謹性。調查目的捷針對項目發(fā)久展背景（宏謀觀市場及微天觀市場環(huán)境誓）進行分析日，了解在現鍋時房地產市甲場條件下，螺本項目應采壁取的最佳市伙場應對策略海，為項目發(fā)裝展定位（價們格檔次定位熄、產品定位川、目標客戶譜定位）提供帥充分的市場慚依據。疲調查思路研——購從宏觀到微粗觀，從整體科到局部父第一部分碼萬州區(qū)宏豪觀市場分析失一、萬州區(qū)霞概況及未來否發(fā)展規(guī)劃柄圖赴熄1退.天1研.只1艘地理位置逗萬州因父“烈萬川畢匯、北萬商云集忌”笑而得名，已乳有1700山多年的歷史毅。建國后，巨曾先后設置仔萬縣地區(qū)和終地級萬縣市旺。重慶直轄挖后，建立萬淺州區(qū)。萬州眾是三峽地區(qū)耕最有影響的禽政治、經濟絲、文化中心詠，素有遭“稅川東門戶峽”痕之稱。噸萬州河位于歸長江中上游北結合部，嚷三峽庫區(qū)腹孤心，重慶東到部流邊緣逢，上距重慶雅327公里效，下至宜昌負321公里物，是東西部傅地區(qū)的結合廁地，丈歷史上釋是川東、湘排鄂西、陜南陽、黔東北等系地的驛道交堡匯之處，也顯是長江中上遙游最重要的埋物資集散地船和通商口岸圣，素有“成洪渝萬”之美宣譽，區(qū)位優(yōu)軋勢十分明顯被。破萬州區(qū)屬北洗回歸線以北長暖濕亞熱帶慣東南季風氣極候區(qū)。四季鋤分明，雨量臉充沛，日照愿充足，無霜姜期長，具有越冬暖夏熱、償伏旱多、春捎陽秋陰雨綿柱綿的立體性彈氣候特點。夸據50年氣踩象資料統計花，全區(qū)年平咬均溫度為種18.1料℃幼，最熱月7它月，平均溫許度為該28.6中℃景，最冷月1法月，平均溫誕度為躍6.7貼℃免，極端最高爬溫度米4燦5濕℃箏，極端最低筆溫度－罩3.7勇℃渣。無霜期2擠99天。年揮降水量宏1227.恐9mm弟，年日照時嗚數為140志2.2小時垮。年平均濕至度為81%蓄。硬萬州黎處于全國1很1條主要旅寬游線之中，秧系中國優(yōu)秀饞旅游城區(qū)，卡擁有鐵峰山堵國家級森林悟公園浩，龍“亞洲第一喪瀑”的青龍遺瀑布苦，汗潭獐峽肺風景區(qū)，賴王二包自然攻保護區(qū)孤等景區(qū)景點日。三峽水庫停成庫后，“肉高峽平湖”績的獨特景觀匠將聾引來了更多騰的國內外游銅客。彎萬州自然資搏源種類多，金分布廣，相冬對集中，組優(yōu)合較好，輕具有水能、鼻天然氣、巖辱鹽、柑橘等枕優(yōu)勢資源，金可供開采的塌礦產資源達味38種，天瓦然氣儲量達盤2400億憐立方米，巖鋪鹽儲量達2殃800億噸轉，晴煤礦20禍多億噸，法硫鐵礦1饒.3億噸涌，桐油產量所居全國第一忘位，柑桔產耗量居全國第曬三位菜。況簡交通狀況臟圖升近萬州區(qū)交通行條件較為優(yōu)慶越，國道主食干線滬蓉路極318線縱豐貫南北，國瓜家重點公路華蘭杭線橫貫哥東西，5條總高速公路和截8條二級干終線向周邊輻裳射，成為四辭通八達，各襪方通暢的“被公路結點”浩。水上運輸稈，萬州港是肅交通部和重雜慶市規(guī)劃的溝長江干線主貧樞紐港，三撓峽庫區(qū)蓄水祥后，成為永做久性的深水謊良港，常年胃可通行萬噸瘋級船隊，貨魔運吞吐量可賠達1500霸萬噸，客運并吞吐量可達沫1200萬壓人次。鐵路綠運輸，達（收州）萬（州?。╄F路、萬鞏（州）宜（銷昌）鐵路、兵萬（州）涪敞（陵）鐵路賢，縱橫交錯役，成為十字填骨架。萬州江民用機場，彩已先后開通襖6條航線，爪輻射四面八賺方，年旅客劇吞吐量達2脫0多萬人次炭。形成了以瘦“一環(huán)五高蒸八射，一空奏三鐵八港”尤為核心的綜凱合交通運輸遺網絡。悼枯萬州區(qū)發(fā)展陸規(guī)劃并經濟總量目是標：冊地區(qū)生產總晚值年均增長對13%以上飾，2023承年人均國內協生產總值達規(guī)到2023伶美元。工業(yè)警增加值年均猜增長17%稠，工業(yè)經濟展效益綜合指籠數達到14擦0%；全社動會固定資產島投資年均增缸長10%；壇社會消費品親零售總額年柄均增長15降%；地方財游政收入平均攻增長14%??；城鎮(zhèn)化率免達到55%?。蝗丝谧匀粨嵩鲩L率控制罪在4灑‰題以內；城市豎居民人均可幫支配收入年滋均增長11倍%；農村居擊民人均純收錯入年均增長澤9%；單位瘡地區(qū)生產總乞值能源消耗暫比頑“沫十五陶”蜘期末降低1罰8%左右。廊城市建設目效標：返加快基礎設名施建設，進斜一步完善城角市功能，穩(wěn)瞞步推進舊城率改造，完善脈城市水電氣果及防災等設蜂施。完成江誤南新區(qū)核心旦區(qū)建設和苧統溪河流域綜腸合整治工程稿，建成南北粒濱江路、三眉峽移民廣場血。建成萬宜群鐵路、萬開葉和萬云高速緒公路、萬石成高等級公路匹、江南集裝遇箱碼頭一期鄰工程，實現尼“雕2小時萬州慌”距。加強能源之設施建設，蝦加快水利設哪施建設，城斥域網在城區(qū)膚實現全覆蓋漿，城區(qū)寬帶志覆蓋率達到見60%以上喊。扁生態(tài)環(huán)境目慌標：云基本實現城冬市環(huán)境優(yōu)美陰、生態(tài)良性悅循環(huán)，森林眠覆蓋率達到熔35%以上亡，水土流失舒治理率達到嶺45%以上你，大力發(fā)展社循環(huán)經濟，圍按照習“蠶減量化、再也循環(huán)、再利趣用膨”羅的原則，以愛“獻低消耗、低巡排放、高效忘率喬”開為目標，逐輸漸形成節(jié)約設型的經濟增杠長方式和消腿費模式。支建設重慶第保二大城市、綢三峽庫區(qū)經射濟中心曉把萬州建設與成為規(guī)“物重慶第二大體城市心”臘、撫“烈三峽庫區(qū)經啟濟中心嗓”誓的城市定位飲，已經得到大了上至中央蜂、下至各級蝦地方的支持針和肯定，并股被寫入重慶假市《政府工統作報告》和的《重慶市彎“酸十一五抓”暢規(guī)劃綱要》穗，重慶市將鋪采取特殊政偶策，集中力掩量支持萬州薪建設成為重陷慶第二大城忙市。煎萬州建設蔑“蔽重慶第二大溪城市辮”豬規(guī)劃分為三梁個階段：到數2007年省，主城區(qū)人征口達到62彼萬，建成區(qū)紗面積50平召方公里，城護鎮(zhèn)化率達到隱50.8%渠；到201撲0年，主城株區(qū)人口達到準70萬，建迫成區(qū)面積6衰0平方公里忘，城鎮(zhèn)化率只達到55%女；到202量0年，主城面區(qū)人口達到貨100萬，棟建成區(qū)面積挽100平方耗公里，城鎮(zhèn)分化率達到7觸0%，在三善峽庫區(qū)率先磁實現現代化雖。言建設重慶第史二大城市，按萬州的重點濾戰(zhàn)略之一，誘就是城市發(fā)張展過江推進蔽，開發(fā)建設壽江南新區(qū)，復最終人口爭觸取達到16旁萬。捧萬州在20興年建成百萬鼻人口級大城脈市晝五年打基礎遺，到200注7年，實現啟“邁三個建成辣”胸。一是建成傍經濟強區(qū)。冊主要經濟指淚標實現咽“盡三個翻番孫”宮。國內生產臥總值年均增旨長11%，守在2001薪年的基礎上財翻一番，達愧到150億倦元；地方財循政收入在2恒002年基懶礎上翻一番例，年均增長憤15%，達疲到11.3平億元；全社海會固定資產澇投資年均增級長14%，禮五年累計投扔資420億躍元，在前五突年的基礎上零翻一番。各半項人均經濟卻指標在渝西袖經濟走廊和擁三峽庫區(qū)生技態(tài)經濟區(qū)力趙爭第一。二網是建成百萬迫人口級大城此市初步框架炭。主城區(qū)建鞭成面積達到肢58平方公合里，城鎮(zhèn)人半口達到85廉.5萬，城畏鎮(zhèn)化率達到粉50.8%蛇。三是建成堵文明進步的瓜新萬州。生調態(tài)環(huán)境得到貿改善，可持疫續(xù)發(fā)展能力銷增強，市民每素質明顯提竄高，社會事伯業(yè)全面進步聽，成為三峽棍庫區(qū)的科教健文衛(wèi)中心。帥“桶十年構框架瞇”指，就是到2灣010年基姨本構建起百喊萬人口級大途城市框架，睬主城區(qū)人口狡達到70萬于左右，城鎮(zhèn)逆化率達到5膊5%，經濟水增長速度處械于全市領先古水平，國內版生產總值超御過200億蘋元，人均達慨到全市平均伏水平，城鄉(xiāng)遼人民過上寬舌裕型的小康淡生活，把萬叢州建設成為革經濟發(fā)達、吳社會文明、免環(huán)境優(yōu)美、恢人民富裕的唐重慶第二大顛城市。允“饑二十年建成校百萬人口大止城市相”仇，就是到2煩020年主稱城區(qū)達到1職00平方公冒里，人口1截00萬左右超，城鎮(zhèn)化率威達到70%既，經濟增長免繼續(xù)保持較雖高速度，國估內生產總值掙在2000賴年基礎上翻禿三番，超過嚷全國平均水堪平，把萬州撈建設成為經拆濟更加發(fā)展史、民主更加仇健全、科教量更加進步、足文化更加繁斜榮、社會更趟加和諧、人盛民生活更加犁殷實，綜合收實力在西部煩地區(qū)除省會肚城市外力爭望排在一、二捆位爭圖雜陳萬州區(qū)殖“臨十一五紀”辛期間（20馳06代—攀2023年果）發(fā)展規(guī)劃種“岸十一五饒”扭經濟和社會縮發(fā)展主要目銅標比較乓萬州年均增尾長（％）毒國民經濟生絕產總值天13%蔽固定資產投細資兆10%頃工業(yè)增加值伶17%廟社會消費品脫零售總額繼15%帖城市居民人泊均可支配收摘入傷11%鄙農村居民人磁均可支配收舟入犁9%境單位生產總律值能源消耗壓-18%雁圖蘆宇圖憤羽“欄十一五惹”濾期間（20曠06~20鐵10年），雕萬州區(qū)規(guī)劃鞭的國民經濟奔年均增長幅糠度達到了1卵3%，遠遠殺高于全國和繭重慶市的規(guī)勉劃指標（全甲國為7.5然%、重慶市瞇為10％）鴉，顯示了萬竟州區(qū)對未來欠國民經濟發(fā)橋展的樂觀和宿自信。國民緊經濟的高速永發(fā)展必將推兵動萬州區(qū)房卻地產市場的喉迅猛發(fā)展；參可以預測，湯“停十一五輕”瓜期間，萬州懲房地產面臨吧新的發(fā)展契寒機。批二、政策分巡析焰超重慶執(zhí)行險“淘國六條擦”或政策對萬州餓區(qū)房地產市適場的影響著重慶籌“茶國六條掉”印執(zhí)行細則征2006年陡8月8日夾，重慶市政范府辦公廳轉昂發(fā)了市國土糖房管局等部那門《關于調帶整住房供應導結構穩(wěn)定住的房價格促進胃房地產市場儲健康發(fā)展的酒實施意見》遺，主要從住苦房結構調整必、土地供應夕、規(guī)劃等8只個方面調控騎房地產市場頑：濕1）禁止以呆各種名義集滋資建房雁重慶市國土僵房管局有關乒負責人表示陶，根據該市給“河國六條睛”些細則，要求款全面停止各箏級黨政機關咬、群眾團體片、事業(yè)單位來以各種名義寫投資建（購腿）住房，凡勁正在籌備的亦應立即停止析，未開工的推不得再動工踩，重慶市監(jiān)枝察部門將對竄違規(guī)行為進敗行查處。啞2）、每年廚建200萬典平方米普通評商品房完為確保中小促套型、中低恥價位普通商較品住房的供句應，解決中嬌低收入家庭袋的住房困難板，《意見》曉對此作了量翼化規(guī)定。重綿慶市國土房學管局人士說禁：數“黨主城區(qū)每年仁要提供約1勾200畝房鄭地產開發(fā)凈預用地，建設起200萬平迎方米的普通薪商品住房，理主要滿足城逼鎮(zhèn)建設拆遷頑安置戶和中憲低收入者的順購房需求。朱”技同時，今年付全市要新增炭廉租住房保眾障5000唐戶；明年主現城區(qū)實現現對有例“摟雙困家庭傘”偶對象廉租住魄房保障全覆擁蓋，灘“食十一五滔”語末實現全市綢的覆蓋。蟻3）、拆遷螺項目要提供瓦30%便宜圍房吧今后如果建慣設單位（拆頌遷人）在申洽請建設項目坑拆遷許可的隨，必須提供異一定數量的裹“懷便宜約”史安置房源。襲賄所謂便宜房飼源，就是要踢求是低價位虜、小套型商蜻品住房。著“津《意見》要尤求的安置房域源是30%產以上，主要戒滿足低收入薄被拆遷戶選掙擇購買或進嫩行產權調換奏安置的需要暗。缸”種重慶市房管河局人士表示報，比如建設榮項目有10拋00套房子握，低價位的麻小套型房源絲要超過30拔0套。揭4）、閑置與地按出讓金均5%收閑置疑費閥重慶市積“所國六條散”搭細則對土地夜閑置費的標駱準進行了明址確。重慶市黨國土房管局搏人士稱，除什不可抗力原退因外，超出扭土地出讓合罰同約定動工轟開發(fā)日期滿揭1年未動工戒開發(fā)的，按扶照出讓金總鞠額的5%依獲法征收土地鋒閑置費，并紫責令限期開術工、竣工。鴿業(yè)內人士計屬算，如果一胃宗土地的出董讓總額是1阿億元，空置熟一年的土地略閑置費為5未00萬元?？輰M2嶺年未動工開竿發(fā)的項目，課收回其土地疾使用權，收點回的閑置土行地納入政府弦儲備，按城船市規(guī)劃重新券供應土地。上棕細則因地制低宜地確定需交要調整套型喘結構的具體含項目。重慶查市國土房管廁局人士表示扔，對唯2006年爸6月1日剪以前，土地慣使用權屬于記招拍掛出讓技方式取得且猜已審批的商枯品住房項目瓣，只要規(guī)劃指的容積率、但用地性質、徒綠化率與土梁地出讓合同師相一致的，熔建設和規(guī)劃議部門準予完豬善手續(xù)，督醫(yī)促其加快建犧設。屠本項政策可尤能加速萬州徒房地產市場柏的洗牌速度榮，導致一部炭分中小型開岸發(fā)商面臨退助市，但也可橋能導致一部州分手頭有土象地的開發(fā)商集加快開發(fā)速蛇度，造成短尾時間內競爭仇的加劇。攀本項政策從撕長遠來看，凡對我們項目舊是一個利多尚政策。煎5）、公積敏金直系親屬認可互提買房找谷今后重慶市李民申請住房雅公積金貸款講買房將更加匯方便，可以根降低購房者升的首付款壓叨力和貸款利鍬息壓力?！稕]意見》放寬希了住房公積梁金的提取和潛使用，即住吐房公積金繳腸存職工在購余買住房時，愛可全額提取費本人及直系抵親屬的公積野金賬戶余額國，作為購房通首付款；未膜建立住房公鼻積金的，允遵許以建立了年住房公積金奶的直系親屬初的名義申請棉住房公積金燦貸款。熊“濁國六條稅”檔對萬州房地鞠產市場的影捉響分析叛國六條中秀“戚90平方米鳴以下住房須鈴占項目總面薦積七成以上紗”園最終被定義緞為項目控制娛與總量控制淹相結合的政巷策，導致本帽政策在具體駝執(zhí)行過程中抵，存在靈活谷變通的可能森性。但對具養(yǎng)體項目而言盈，尚存在許飼多不確定因仙素，應該引是起我們足夠愈的重視。視2006年綁9月10日分，《國務院粗關于加強土尾地調控有關年問題的通知籠》的發(fā)布，傍中國土地調貞控新政正式琴出臺，土地唯“具閘門蛾”陵將進一步收舍緊。專家預抵測，受此政甩策影響，中望國土地價格蓋預計將提高售近50％。椅這一政策的油實施，可能梅將進一步增達加房地產投葬資成本和風氏險。未萬州區(qū)集資械建房一度大哨行其道，很炭多企事業(yè)單僑位以各種形闊式集資建房詢，嚴重干擾筍了商品房市仆場，本政策趟的出臺可以留有效減少集園資建房現象朵，在一定程買度上增加了有商品房市場難的有效需求撥。達“仗閑置地按出見讓金5%收滲閑置費使”覺政策的出臺罪將有效遏制均開發(fā)商依靠謙倒買倒賣土蓋地增值的投瞞機行為，同釣時也在一定壯程度上增加良了開發(fā)商的詳風險和資金味壓力。端“快每年建20旋0萬平方米溉普通商品房領”梁政策的實施帥，可能增加蠅項目在設計洽規(guī)劃方面的賄不確定性，爪應該引起我藥們足夠的重辮視。窮公積金政策損的出臺，使仔市民置業(yè)、販房貸更為方飄便與自由，固市民申請住飼房公積金貸假款買房將更稼加方便，可時以降低購房近者的首付款途壓力和貸款膚利息壓力，豆這在一定程柱度上可以激召發(fā)部分購房莖者的積極性搭。妹從市場角度神來看，萬州茫房地產發(fā)展靜水平較低，甚市場供應和攻需求相對均炮衡，市民對革房地產調控襖政策不敏感雨，細“炮國六條生”壘對購房者的尤影響并不大肢，萬州房地萄產市場不會苦受到較大的恭沖擊。鑒厘移民政策澇對萬州房地貿產市場的影摔響分析優(yōu)萬州因移民客而出現的移網民房、集資浪房在很大程銀度上影響了薯萬州商品房壯的健康發(fā)展找，一度成為拆萬州房地產秋市場的主力液軍傅萬州是三峽勸工程移民任震務最重的區(qū)則，被稱為齊“副移民之都銷”宮。萬州移民睡總量占三峽盯庫區(qū)的1/右5、重慶庫袖區(qū)的1/4卸。淹沒涉及心1座城市、藏32個鄉(xiāng)鎮(zhèn)診（街道）、愈370家工脆礦企業(yè)、1樹134個單賢位，淹沒陸盟地面積49兩平方公里，染動態(tài)搬遷人離口25萬（循主要是城鎮(zhèn)碎居民），靜鼻態(tài)移民補償朝72.6億家元，是三峽讀移民之都。傍國家儉執(zhí)行了一系薦列針對萬州騾移民的住房敘政策，通過駛貨幣補償、敞住房拆遷補偶償、移民購判房價格優(yōu)惠震等措施，減啦輕了移民住侍房的壓力，姻在一定程度阻上推動了住彼房的需求和助房地產行業(yè)稻的發(fā)展。抖至2006鋪年4月底，滿萬州區(qū)復建痕房屋740繁.85萬平爹方米（很大罷一部分是價誕格低廉的移啞民房），平接均每年復建冤房屋近70掘萬平方米，勞這個數字接蹄近萬州區(qū)2絲005年全輝年商品房的恐銷售面積（降74.5棵萬），可見南移民房對房挪地產市場的拼影響是巨大竿的。目前萬羨州區(qū)電梯房潤均價普遍低香于周邊城市腎，順不及毗鄰的擔涪陵（電梯堤房2700蓋元/平方米隸以上）、利瓜川（清江邊桿上的綠多層適房子130翼0元/平方新米、140是0元/平方彩米）鄰；茫萬州移民已反經接近尾聲娃，新建移民眨房將逐步退直出歷史舞臺里，對商品房廟的影響趨向然甚微疑至2006裳年4月底，很萬州區(qū)已搬彩遷安置城鄉(xiāng)觸移民23.漠1萬人，占補總任務的9方2.4%，宿萬州區(qū)移民沫搬遷即將走虧向大結局。雁隨著移民遷侄建掃尾，大陰面積的集資攏建房減少，父萬州房地產譜市場經過了筒一段調整期牧后，目前正透在由特殊市柏場向一般市拆場過渡，開閥始走向良性級發(fā)展軌道。芳三峽移民的妻終結也預示血著新建移民木房的終結，音從土地供應布情況來看，還萬州房地產漢市場的移民瓜房土地供應舉已經明顯減孔少，移民房射對商品房的聲影響將逐步萌減弱。熊從土地供應教來看，萬州暫移民房的建鳳設呈現急劇藍下降趨勢蘇從區(qū)國土局很提供的資料給顯示，片萬州房地產閃市場的移民隙房土地供應幫已經明顯減猾少，河2005年連—鏡2006年坐7月30日層萬州區(qū)移民鎮(zhèn)房土地供應找量只有40飄4畝，占萬卷州區(qū)整個土謎地投放量的漁9.4%。魚移民用地呈趁現急劇下降忽趨勢。商品蚊房開發(fā)用地襲則從兩年前脖的則20%浴激增到莊55%應，商品房開矩發(fā)正在成為臂土地開發(fā)的魯活躍區(qū)域，終未來商品房組將成為萬州盛區(qū)房地產市宜場的主力。悲圖何策勿庫區(qū)政策對扔萬州房地產景市場的影響看外來企業(yè)到局庫區(qū)投資可起享受國家西隨部開發(fā)政策扒、三峽庫區(qū)宣移民開發(fā)及遵對口支援政嶺策、重慶市草鼓勵外來投桑資優(yōu)惠政策濤。從200眨4年質—僑2023年汪國家每年還軌將從三峽工虜程建設基金探中安排5億撞元，建立三黨峽庫區(qū)產業(yè)胞發(fā)展基金，任用于扶持三冊峽庫區(qū)移民夾就業(yè)的產業(yè)接項目。從三欠峽電站的電鋤價收入提取粒一定基金用南于后期重點只扶持庫區(qū)移惕民發(fā)展生產登及基礎設備似、技術培訓西等項目。萬粗州區(qū)委、區(qū)買政府還結合臂萬州的實際閑情況，制訂岡了一系列比妨較完備的對背外開放優(yōu)惠咸政策，進一暴步優(yōu)化了萬絞州區(qū)的投資拉環(huán)境，投資暑政策更加開嗽明，投資環(huán)橋境更加寬松管。技萬州是國家砌沿江開放城敗市，優(yōu)化資須本結構試點慮城市和移民包遷建重點城落市，是黨中脹央、國務院季關心的重點魔，是全國各薄省、市對口金支援的重點誼，是國家優(yōu)噴惠政策的疊匪加區(qū)。對投貌資者，有很激大的吸引力徹，隨著萬州擱移民工作進們入尾聲，萬逢州交通條件布的進一步改收善，菊“密水陸空販”榨立體交通網攝絡的形成，鮮外來資本將頃紛紛搶灘萬典州，作為進雹軍西部的飄“暑橋頭堡牽”江，為萬州經必濟注入新的睬活力和興奮葛點，將極大汗的推動萬州典房地產市場膛的發(fā)展，萬抹州即將聰形成新一輪途的房地產開亞發(fā)熱潮。偷閉金融政策外對萬州房地潑產市場的影漲響貪金融對房地袋產企業(yè)的影就響叼重慶目前的最房地產企業(yè)騰都面臨著銀略行緊縮銀根棗的難題，地狀區(qū)銀行的信醉貸權力也被忘一定程度的東收歸。寫至螺2006年漲4月末，萬增州區(qū)金融機蠟構本外幣各桶項存款余額漁201億元蘆，同比增長織13.4%鋸，而本外幣湯各項貸款余謙額只有95纖.6億元，牌同比增長僅疤有4.1%傭。也就是說啞，現階段的愧存貸比只有括47.5%拖的樣子。存躲貸比，即貸尖款余額與存餓款余額之比排。單從技術再角度而言，驕存貸比越高缸，雖然發(fā)生緣不良貸款的召風險加大，藍但經濟增長統能力越強；恭反之，存貸體比越低，在堤風險降低的歸同時，經濟愛增長能力會姓受到削弱。望央行公布的栗全國平均存暢貸比約在7金0%左右，女萬州的47圓.5%大大地低于這個數明字。1-4蠶月萬州的貸瓶款增幅是2判.6%，而獸同處于庫區(qū)舒的她中國富人濁民銀室行萬州中心屬支行轄區(qū)內燈8個縣的貸透款增幅是4叫.2%，居控然高于萬州狠區(qū)1.6個火百分點。人共民銀足行萬州中心毛支行承認，千萬州區(qū)本地扁金融邊緣化波的矛盾越來編越突出，金主融的發(fā)展速住度與經濟的史發(fā)展速度不娛相匹配。全球國都在加快默信貸投入的禁時候，萬州痕的信貸投入撥并沒加快，吵國家在采取趨措施控制信堡貸投放時，厲更是雪上加竊霜。特別是邀萬州四大國呼有商業(yè)銀行慈，鹽2006年掃1-4月除誼了建行貸款倘是增長外，交其余3家銀遙行的貸款額狠居然全部呈怖負增長。一谷位國有商業(yè)直銀行的行長縣私下大倒苦慘水說：他們腐的信貸權力侄已經被嚴重揚壓縮。矩重慶市金融手部門對房地筑產企業(yè)的貸內款的要求和粉條件出臺一木些更嚴厲的妄政策，在一脊定程度上加輝大了房地產穴企業(yè)的貸款辭難度，導致降部分資金欠堵缺的房地產忽企業(yè)出現困怕境，目前從泰市場來看影傭響明顯，重禮慶市很多資全金實力較小皂的房地產企懼業(yè)出現集體摘退市的現象允。但這對于樸我們而言同厘樣也意味著怎更大的市場娘空間將被讓幫出。險金融政策對厭個人購房的給影響土緊縮銀根只惠是對房地產魯企業(yè)而言，蔑對個人購房柴不產生直接絡影響。零“獨國六條屬”罪的頒布，個拜人購房按揭掀貸款首付要危求提高一成椒。經過我們授對萬州區(qū)國饑有銀行和商額業(yè)銀行的調狗查，個人住貿房貸款首付泊比例最低的式為3：7，開最高的為5翁：5。守提示：我們居項目應向銀天行申請到個責人住房貸款限最低的比例屬，減輕部分燭按揭購房客告戶的資金壓按力。稱厭小結分析：詳總體來看，椅移民、庫區(qū)柄、金融、國沈六條等政策蜂對我們項目上的影響是利掙大于弊，機連會大于威脅蟻。鳴萬州位于重窄慶主城至宜棚昌的中點，突庫區(qū)的中心祝，周邊近1槐0萬平方公先里的范圍內展，萬州是唯叉一一個城區(qū)裕人口逾50象萬的大城市攻和最重要的德商業(yè)城市，膜具有廣闊的企市場腹地和張輻射區(qū)域，軍這為萬州房搭地產市場提濟供了一個強修有力的發(fā)展面基礎和平臺川。烘萬州是典型隱的政府導向籍型城市。政聚府導向是萬剪州國民經濟己和城市化發(fā)肆展過程中最揉重要的動力墳因素，政府準在經濟發(fā)展簽和城市建設蔑過程中發(fā)揮把龍頭和導向秋作用，其作填用是巨大的亡，效果是明豆顯的，其對歸房地產的影召響也必將是敢深刻的。并壁且這一形勢警在未來很長購一段時期內仆仍將持續(xù)存柱在。江南新驅區(qū)作為政府掉主導下的最想重要的新城未區(qū)，無容置峰疑，必將乘鬧勢而上，實照現快速發(fā)展眉和巨大跨越避。販三、萬州經寬濟狀況對房趣地產市場的罵影響妨辰宏觀經濟校分析胃1）、人均探GDP和可隨支配收入變浪化同購房的呀關系叨我國（包括迅萬州）住房伐消費時代已階經來臨，并伍將持續(xù)很長捕一段時間。男按照國際經誤驗，當國民欺經濟人均年煙產值（GD銀P）達到1蕩000美元剩至3000泉美元區(qū)間的奮時候，這個賄國家的消費僅結構將發(fā)生扁巨大的變化蠶，住房、汽祥車的消費將及呈現爆發(fā)式快的快速增長念。從萬州來斑看，200糠5年，萬州高人均國民生隆產總值超過碑了1000短美元（按照煮人民幣計算忍為8867皆元），出現慚房地產消費劑熱也是情理掘之中的事情五。字國民經濟是罷房地產發(fā)展悲的源動力，界是房地產高宅速發(fā)展最大倒的引擎，是低房地產發(fā)展壤的決定性力漲量。謀房地產發(fā)展社與國民經濟根發(fā)展成正比污，只要國民堵經濟保持高督速發(fā)展態(tài)勢畜，房地產業(yè)擾必將隨之仗“耽水漲船高補”撐。最能決定媽房地產行業(yè)晃走向和未來誼的因素，并駁不是看似重銜要的政策調棒控、土地、蕉金融、市場劫供需等，其錢實最重要的條就是國家經役濟走勢和大南局。怨國民經濟決嘆定房地產。淚就像房地產矛界經常談到批的香港地區(qū)蠻和日本的島“喇地產泡沫莊”率一樣，淋與很多人的及恰恰截然不壤同，蜂并不是房地湖產泡沫破裂測而導致經濟仿全面衰退，掘而恰恰相反克，是經濟危蕉機殃及房地瘡產（香港額“碗房地產泡沫濾爆發(fā)蝕”沉的始作俑者姥是亞洲金融撒危機，正是思由于金融危冤機導致經濟吼危機，從而闊影響到導致某香港房地產奶市場；很多椅人把日本經俗濟衰退歸因葡于房地產市統場泡沫破裂漲，但其實真牌相是經濟衰漂退在先，這窮才是導致房鄭地產泡沫破賀滅的主因）紅。葵中國房地產適市場高速增劑長不可逆轉東。脖中國經濟自展從改革開放排以來，一直牲處于經濟高怨速增長階段叫，國民經濟毒已經連續(xù)2臺7年平均增謹長率9.4祥%左右，增圍長速度世界閘第一，20潮05年，中根國的經濟規(guī)繁模已經躍居摟世界第四位細。我國國民職經濟的持續(xù)阿高速發(fā)展，通是房地產高責速發(fā)展最大辰的驅動力。灑中國國民經患濟高速增長蕉不可逆轉，勺同樣，房地會產市場發(fā)展進強勁之勢不站可逆轉。描中國房地產尊市場總體是鈔健康的，良膚性的。悅與我國國民漁經濟高速發(fā)磚展相對應，拳我國房地產市市場化以來春，房地產的身發(fā)展無論從釣投資總量，居還是從價格池增幅等方面完來看，總體養(yǎng)是健康的、足良性的數（器按照平均商嫌品房價格計程算，況“連十五獅”蓄期間，我國犬年平均房價柳增長率不到倆8.95%電，如果扣除揪固定資產投叛資的價格因鈴素，實際增誕長率約為6份.88%。符與之相對應園，連“汪十五元”淘期間，我國風國內生產總項值年均增長柜9.5%，描城鎮(zhèn)居民人資均可支配收遲入年均增長禽9.6%。找房價的增幅繡明顯低于同書期我國國民剪經濟和國民路收入的增長柄幅度）?？腿f州國民經系濟高速發(fā)展語，發(fā)展速度共超過了全國祖和重慶同期品水平，為萬慮州房地產市泡場的發(fā)展提專供了動力支映持。乖在鏟“少十五幫”諒期間，萬州代區(qū)國內經濟奇保持高速發(fā)六展態(tài)勢。2率005年，炸萬州區(qū)完成霉國民生產總籠值升133.4芒元，同比增揪長劣12.3頌%，分別比尺全國、重慶城市高臣3.城7和1.5最個百分點，謊年均增長1決2.5%。糖萬州國民經劈濟的可喜發(fā)些展局面為萬嫂州房地產市呢場提供了強若勁的支持。愛2）萬州宏織觀經濟具體永分析桌萬州國民生吊產總值在最樹近十年來一比直保持快速討發(fā)展的態(tài)勢膛，增長幅度降驚人，年均化增長幅度超同過了10%冠（局“低十五盾”驅期間年均增破長剛甚至路達到了揪驚人的歐12.5%澆），高于同嘴期全國增長押幅度，顯示女了萬州區(qū)健爪康、良性的顫發(fā)展百經濟發(fā)展局穩(wěn)面。俗通過對最近搏10年來萬溉州區(qū)國民經辱濟的研究，際我們可以發(fā)織現，萬州區(qū)場雖然受到了能三峽移民工舟程的影響，究但其經濟并決沒有受到多品大的干擾，為這主要歸功瓦于萬州區(qū)自曬身擁有比較桂良性的經濟鞋結構（取2005得年萬州區(qū)第輸一、第二、桐第三產業(yè)比僵重為不12.3稻：她42.5兔：篇45.2露），三峽移器民工程雖然閑影響了萬州躬農業(yè)經濟，辰但對第二產躲業(yè)和第三產掙業(yè)的影響較灑?。ㄈf州確帳定了機“滋盤大盤強現率有企業(yè)，引犁入品牌強勢衫企業(yè)般”用的工業(yè)發(fā)展壇戰(zhàn)略，萬州亞區(qū)工業(yè)的綜民合實力、盈匆利水平與企謠業(yè)質量得到朵了優(yōu)化和提綢升，成為萬框州經濟的亮閱點）。機在妙“殃十五借”巴期間，萬州續(xù)區(qū)國內經濟趟保持高速發(fā)研展態(tài)勢。醒2005年湖，萬州區(qū)完疊成國民生產訪總值仗133.4識元，同比增讀長申12.3抖%，分別幣分別比全國惰、重慶市高斤3.轟7和1.5劫個百分點，慘年均增長1醫(yī)2.5%饑。一、二、胸三產業(yè)的熄增加值比重盼由“九五”誰末的16.凡6：44.斤7：38.即7調整為倒12.3：齒42.5：君45.2，缸非公有制經羊濟增加值占蘿GDP的比阿重達到42騙.9%，比射“九五”末干提高5.1婦個百分點。完地方財政收常入6.8億廉元，同口徑城比較，年均壺增長17.戀6%岡。必全社會固定義資產投資累趕計完成34轉5億元，年則均增長18妹.1%。暑十大農業(yè)產煙業(yè)化項目深驅入推進，巖新增區(qū)級龍敵頭企業(yè)1家振，新申報獲厚準市級重點旨龍頭企業(yè)5鞏戶，全區(qū)區(qū)造級以上農業(yè)生產業(yè)化龍頭爛企業(yè)達到2暖8家，帶動即農戶總數達對到21萬戶若，比上年增戶加4.6萬沿戶。農村合忽作經濟組織促達到281海個，比上年祖增加39個舅。泡完成城市建覆設面積誦39.9平化方公里，比壓上年增加1并.1平方公全里。城鎮(zhèn)化璃率46.0啦%，比上年錫提高1.5雜個百分點。確城鎮(zhèn)居民人層均住房建筑開面積達到咐26.32體平方米之。床地區(qū)社會消流費品零售總盾額達到48犁.8億元，擴同比增長左1頑5環(huán).神2%。冊批發(fā)和零售擠業(yè)總額為4喜0.4億元咳，同比增長起15.3%爭；餐飲業(yè)為送6.8億元巡，同比增長午14.5%壇。狐全年接待海孟內外游客傭324.5士萬人次，同腔比增長40閃.5%，實點現海內外旅傭游收入4.丸95億元，恭同比增長3涂9.4%。餐據統計局資惱料顯示殘2006賞年上半年，稍萬州區(qū)國民資經濟繼續(xù)保價持增長態(tài)勢制，增長率達犯到了慰14.龜3猜%蜓。赴圖育霸圖災慚知產業(yè)結構分鋒析因產業(yè)結構總喊體分析：好萬州淘“仙十五毛”宅期間碌立足優(yōu)勢資姥源和優(yōu)勢產刊業(yè)，大力發(fā)紐展鹽氣化工控、綠色食品久、現代制藥山、機電輕紡劈、新型建材膝五大產業(yè)，泄加速推進新柜型工業(yè)化進摟程，全區(qū)工孤業(yè)經濟再創(chuàng)伏新高。廢2005年手實現工業(yè)增歌加值33.鞋0億元，同木比增長18懶.5%，其妻中規(guī)模以上拐工業(yè)企業(yè)實股現工業(yè)增加奮值17.6守1億元，同指比增長24近.0%；工禮業(yè)產品產銷跪率達到94斥.3%。全檢年實現工業(yè)綱品出口交貨連值2.94牽億元，同比高下降4.9件%。全年完允成新產品產隱值9.22罪億元，同比阿增長72.恰4%，占全芒區(qū)規(guī)模以上罵企業(yè)的17凱.6%。告從產業(yè)比重包來看，殿2005芝年萬州區(qū)第憂一、第二、嘴第三產業(yè)的殃比重為仁12.3胃：繩42.5天：窩45.2疑，較全國三床產的比重（架15.2朝：任52.9鏡：幅31.9鈴）更為合理陳，顯示了萬閃州區(qū)較為良盛性的產業(yè)發(fā)執(zhí)展格局。血從走勢來看考，萬州區(qū)經認濟發(fā)展呈現救更為合理的慕發(fā)展趨向，敏第一產業(yè)（買農業(yè)）的所端占的比重持縮續(xù)走低，而乒第二、第三荒產業(yè)的比重溫持續(xù)攀高，辛產業(yè)比重進跨一步得到優(yōu)蛋化。參圖洞草圖安鑄0悲關于片“是產業(yè)空心化敢”館問題的分析減“祖不破不立，隙大破大立鴨”赤。三峽工程厲對萬州來說標是一次考驗對，但更是一捏次千載難逢帆的發(fā)展契機狐。遮“斬產業(yè)空心化尤”股問題一度甚割囂塵上，被頑某些媒體所句放大，但從沃萬州區(qū)最近及十年的國民織經濟發(fā)展數撿據來看，萬遠州冊“票產業(yè)空心化閱問題并沒有婆想象中的那儲么嚴重，這使主要歸因于山萬州區(qū)相對勸良性的產業(yè)幣布局，以工堅業(yè)為支柱的炕第二產業(yè)和士以商業(yè)支柱閥的第三產業(yè)煩都沒有受到籠本次移民工抵程的影響，蓄甚至很多工政業(yè)企業(yè)在本改次移民過程酷中得到了國該家的扶持，未不僅沒有衰禮落，甚至由圾此受益（國脖家制定了比碼較優(yōu)厚的搬敵遷補償措施躬，萬州重點躍企業(yè)都得到塵了扶持）。音芽三峽庫區(qū)得捆到了上至中艱央、下至各霧級政府的高礦度重視。中壇央已經把三毅峽庫區(qū)定位注為新型經濟蟻區(qū)，將原來凝單純的對口美支援會升級殲為庫區(qū)經濟笑社會發(fā)展工料作會。各級包政府積極制這定了切實可抬行的發(fā)展戰(zhàn)冠略，調整發(fā)抱展思路，優(yōu)櫻化產業(yè)結構信，擴大招商慚力度，加大頓資金扶持力娛度，出臺優(yōu)肝惠傾斜政策桿，已經取得燕了一定的成脖效。櫻就三峽工程薦開發(fā)建設來池講，萬州移貓民總量最大匯，是庫區(qū)的屯中心城市，愁過去已從中蟲得到巨大支收持，今后還意將進一步得肉到大力支持早。就重慶直蘭轄來講，重聯慶市委二屆仙三次全會，青提出將萬州勁建成重慶第訂二大城市的融宏偉藍圖，匠萬州必將得智到重慶市的嗎更多支持。抖發(fā)展三峽庫哈區(qū)經濟已經砌成為重慶市奶委市政府的痰重中之重，單2005年彈12糞月樹26梅日寸，到任第一屢天的重慶市例委書記汪洋權第一站就趕濾赴三峽庫區(qū)輛調研，汪洋像指出，當前茂最重要的是怒要加快三峽椒庫區(qū)經濟發(fā)污展，如果不蠅加快發(fā)展庫免區(qū)經濟，就戒無法完成中陽央的重托。散重慶最關鍵肺的就是要縮聾小庫區(qū)與全堪市的差距。紋不加快發(fā)展幸?guī)靺^(qū)經濟，舒全面建設小壞康社會的任檔務就難以實就現，沒有庫徑區(qū)的小康就達沒有整個重慨慶的小康。架汪洋強調，棉要把萬州的醒經濟發(fā)展擺刪在加快庫區(qū)鹽經濟發(fā)展的守首要位置，塵要通過努力虎加快萬州的聞經濟建設、天城市發(fā)展，呆使萬州真正鬧成為三峽庫傻區(qū)的中心城嬸市，在這個嬸區(qū)域內發(fā)揮差輻射帶動作霧用，促進周勿邊地區(qū)實現槐移民安穩(wěn)致鴨富。值萬州抓住三嘗峽大移民、濫西部大開發(fā)輛的大好時機雁和自然資源混優(yōu)勢，打造叼出全新的投鋸資硬環(huán)境；避抓住國家對譜庫區(qū)產業(yè)扶端持的魂“膠特惠焦”釣政策和全國撫對口支援三副峽庫區(qū)的政品治優(yōu)勢，全貫力打造最佳橫投資軟環(huán)境報，吸引了一蘆批工業(yè)、農宅業(yè)、商貿等嘆產業(yè)項目落烤戶萬州。同榨時，盤大盤腐強現有重點舌工業(yè)企業(yè)和淘商貿流通企準業(yè)，形成了扁“漿工業(yè)強區(qū)、挽農業(yè)穩(wěn)區(qū)、終商貿活區(qū)漂”紡產業(yè)發(fā)展格汪局?？稹案?年內再造節(jié)一個萬州工蘿業(yè)拿”香，萬州工業(yè)果正在成為萬撲州國民經濟紡的排頭兵和煤龍頭。喉工業(yè)興，則動萬州興。撒萬州國民經滅濟發(fā)展的重差點在工業(yè)，土希望在工業(yè)歷，潛力也在價工業(yè)，發(fā)展調萬州工業(yè)是旨萬州經濟發(fā)盞展的重中之淹重。滲萬州主動將通“株輸血式約”揚對口支援方物式轉變?yōu)榧病捌略煅綌场贝鼘谥г浇?，借助對趟口支援這一樸特殊平臺吸興引東部地區(qū)古100想多億元投資浩，力爭在哭5襲年內再造萬鴿州工業(yè)。寇萬州施行了制重點發(fā)展戰(zhàn)索略，確立了印16修戶有規(guī)模、叛產品有市場猾和能做大的莊工業(yè)企業(yè)為惠重點企業(yè)，符并在政策、蜘服務以及項址目和資金上剩予以重點傾憑斜，促進企許業(yè)快速發(fā)展升并盤大盤強填。叛近年，萬州槳先后引進了旨山東紅“碑如意為”街、青島販“版雙星虧”烏、惠州杠“召雷士諷”呢、廈門堤“賣明達嘗”蟲、湖北烘“裕宜化蒼”胞、重慶掠“聰僑豐侍”肚、重慶怎“擔重啤路”寬、浙江聞“事科華絡”緩等勇8礙家全國知名燒企業(yè)和知名鑼品牌，使萬倦州工業(yè)邁上琴了一個新的割臺階。盾根據萬州區(qū)悔經貿委數據嘗，截止到永200揮6浸年上半年，導全區(qū)工業(yè)部匆門累計完成努投資泳11.91昨億元，同比圣增長躁54.7%差（其中不含鵲跨區(qū)滾9.56團億元，同比耳增長我90%茅），工業(yè)投藍資占全社會纏固定資產投戶資的比重達鬧32.34愚%串。很攻萬州區(qū)人口懇和就業(yè)情況震分析宰2005年福末全區(qū)戶籍淺人口為17郊0.70萬膊人，比上年綢末增加了0蜓.6%，常零住人口15封1.62萬卡人，與上年慈比減少0.柄25萬人，耽下降0.1睜6%，其中牧城區(qū)人口5緞6.5萬人劣；全年人口嶼出生率9.兄6螺‰漆，死亡率為太4.0墻‰駝，人口自然寶增長率5.漸6斯‰殊，堂人口平均密暖度為每平方狠公里494漁人。睬萬州人口中蹲15至59猛歲的人口數臥量為117炊萬人，占總艇人口的68戴.26％，周這些人口都鄭將是房地產倦市場的潛在氣消費者。歷萬州就業(yè)人女口為84.答5萬人，其夕中從事第二賞產業(yè)的勞動濕人口為19奏.2萬人，春從事第三產絮業(yè)的勞動人倉口為25.癥9萬人。目顏前，萬州區(qū)校外來人口有浴6萬多人，彎具有勞動能頂力的有45藝000余人要，主要從事償個體經營和合服務行業(yè)等江工作。滿凱萬州區(qū)住房與情況分析籃從人均住房蔑面積來看，其萬州區(qū)城鎮(zhèn)氧居民的人均螺住房面積為墾26.3平震方米娃（移民占有捆一定的比例鄭），這個數檢字大于重慶押市（惕24.3平錘方米鉆）和全國（望26平方米畫）的數字。帆分析原因主肝要是近幾年微由于受到移扎民房政策的歪影響，致使絮很大一部分幟城市居民通艘過優(yōu)惠的購犬房政策取得伏了住房，是頸人均住房面堆積增長的主圖要原因。臘我們應該看樣到，萬州區(qū)裂城鎮(zhèn)居民已喚經從過去的俯解決基本住拿房問題向改昌善住房質量絡轉化，他們刺再次購房時令必然對房屋懲的綜合素質黑和性價比產妄生更高的要謠求。奪萬州現有住段宅質量較低素，具有改善窩住房條件的略內在動因。戶雖然萬州區(qū)乒人均住房面阿積達到了受26.3平沾方米貓（瞧其中乘移民房他占有戚相當的圾比例什么意思？叛，在一定程從度上抬升了底萬州居民的呀人均住房面其積牽在提升人均距住房面積上產具有一定的峽作用豪），但總體日看到，萬州果區(qū)整體住房仁質量仍然處氧在非常低的鎖層面，低檔過次的移民房敞占據很大的順比例，市區(qū)誰早期住房也掠存在建筑密況度高、缺乏夸綠化、舒適麥度差等劣勢刪，這些居民茫具有改善自掀己住房條件似的外在動因神。什么意思？扭房地產市場膨表現也在一階定程度上印盜證了萬州居芽民改善住房放條件的旺盛刻需求。銷從市場層面簡來看，萬州換房地產市場瞧最近二年商丟品房市場呈特現較為明顯價的增長態(tài)勢跳，1000弄元/平方米具以上襲的商品房愉年均應該是每平方米1000元以上的商品房吧？競銷售量達到市53.84蒜萬平方米（振見表3.4徹），說明萬根州居民不僅淡具有改善住謎房條件的要技求，更有改改善住房條件擁的實力。應該是每平方米1000元以上的商品房吧？撈從居民構成生來看，萬州籌（與全國同密步）70年閥代前后人口駐高峰期出生渾的居民，目葡前正好處于快購房、結婚燈、生育的高縮峰期，必然口導致房地產取需求的的升壞溫，形成一稱股購房沖擊旁波。觀萬州統計局澤調查數據顯預示，萬州區(qū)踐戶均人口呈男現逐年縮小逼趨勢（20突05年戶均尊人口3.0紋3人，比2需000年減厭少了0.1六5人），這娃說明萬州家借庭呈現小型曾化發(fā)展傾向齡，從而導致蘿對住宅需求你的增加（中轉國傳統的大和家庭結構受拿到沖擊，空區(qū)巢家庭、單查身家庭、三餓口之間等小礎型家庭越來功越多；家庭緣規(guī)模愈小，疤人均消費面昌積愈大。即稅使是兩口之竿家，也需要玻廚房、客廳結、廁所以及脈過道等。因潑此，即使人杠口總量不變誤，小規(guī)模家次庭的大量出蔬現也會引起鞋住宅需求的推增加）。振圖喜堂1購培萬州北區(qū)（估市中心）住瘦房密度情況版，污染的指某數惜萬州北區(qū)（準市中心）住郵房密度非常叮高，這從人窮口密度可以膚計算出來，趨2005年榆，萬州市中饞心（以高筍望塘街道辦事肌處為主）的盟人口密度達臘到了1.8梨9萬人/平也方公里（2杏005年，命高筍塘辦事仿處行政區(qū)域夾面積為3.祖6平方臭公里冷公司泊，而其人口鄙達到了68盟270人）近，這個數字伴還是非?？缮钣^的（數據油顯示，北京么、上海、深干圳、重慶、紗西安等國內結人口最密集燈的城市，中嚴心城區(qū)的人微口密度約為帳2萬人/平香方公里左右丸），這在一扣定程度上反忙映了萬州中饅心城區(qū)的居捐住密度已經熔達到非常高攏的層面。萬筑州中心城區(qū)董的房屋主要眠以多層為主賺要建筑形式然；磚混結構從為主；戶型踏結構落后；賞建筑密度極街高，往往采示用見縫插針衡的開發(fā)模式叛，幾乎沒有俗考慮園林綠哲化；建筑時阻間主要集中食在90年代瞎左右，很多暑樓房已經破刻舊不堪，這能些房屋在居卸住質量、舒據適度等方面暈已經明顯落玩伍。從居住蜜密度情況來孔看，城市中姑心居民具有扛改善居住條裹件的動因。輝萬州北區(qū)的薄污染非常嚴遣重，這主要磨體現在噪音客污染、塵污污染（燃煤）住、水污染等死方面。市中掏心環(huán)境噪音岸和道路交通餃噪音質量狀睛況仍為中度馬污染，主要出集中在社會緞生活噪音、懶交通運輸噪站音和建筑施紗工噪音等方災面。而由于煉人口密度過挑高，造成了演比較嚴重的急空氣污染（析燃煤爐灶等莊大量使用，衫污染了空氣瓦）和水污染影（生活用水哪量較大，造作成了水污染蜂）。芹與萬州北區(qū)慰相比，江南括新區(qū)人口密單度為867場人/平方公姻里，僅為市洞中心人口密違度的4.5腳%，自然環(huán)端境優(yōu)越，天駁然素質，幾質乎沒有任何寒污染，空氣答清新，環(huán)境輪優(yōu)美，具有麥極高的居住浴價值，對那汪些期望改善淋居住質量的洪購房者是有煮很大吸引力航的。哲亭萬州居民通楊常的生活半斑徑分析崖萬州居民整劫體生活水平診相對較低，山生活觀念和凈消費觀念相釋對落后，居總民在健康、昨休閑、娛樂填等方面的意贏識尚處在較浩為低級的層六面，這些都沸導致他們的懼生活半徑相鳳對狹窄，以達交通工具為比例，普通居約民通常要依維賴公共汽車涼，公共汽車擇的終點可能國就是他們日珠常所能到達騎的最遠半徑彈，某些居民儲乘坐出租車同具有5元錢宣2公里柳的概念（5階元錢是起步歇價格，疏2公里萍之內只收起壟步價）。么萬州居民生懶活半徑狹窄奮導致他們對籌自身所處區(qū)設域配套的依離賴性較強，旗對區(qū)域超市腔、區(qū)域餐飲耍、區(qū)域菜市冊場、區(qū)域醫(yī)毫療、區(qū)域公天交系統等配麥套設施的都喉有比較強烈布的要求，所博以我們項目贏必須在這方搜面進行加強荒，不僅要督嫁促政府提供硬必要的配套堤設施，同時酸也要考慮加站強自身配套寨設施的建設鬼，滿足社區(qū)蝕居民的基本雞生活需求。王瓶萬州區(qū)城市喪居民可支配面收入、消費悼能力、消費該潛力呈快速抱增長舅據統計緒，萬州區(qū)如全年城市居島民人均可支貨配性收入為透8領540券元史，露對于每個家錘庭來說，其晃余額流向分俊為兩部分，箱一是子女的忘教育經費，抓二是家庭的昏大項開支佛，作如購買房產亞等。非按照國際上逝通行的衡量煌房價高低的已標準修“叛收入房價比序”斥，即居民戶運均年收入與櫻在當地一套財住宅平均總煩價之比，隆“恥收入房價比近”星在1反∶唱5以下是比汪較合理的空晉間，在1傭∶簽6至1紙∶長8之間時，駛居民便會感禁覺到購房的問壓力；而達罪到1礦∶隨8時就大大播超出合理空娛間。六那么就擴萬州區(qū)煙目前居民的努可支配性收堂入情況來說鈔，砌萬州屠房價歉還在訴可接受的范憶圍內純，還有較大盟的成