世聯(lián)金地梅隴鎮(zhèn)物業(yè)發(fā)展建議

金地龍華項(xiàng)目定位報(bào)告第一次報(bào)告成果——本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)占地面積：14.2萬(wàn)平米容積率：3.0占地面積：42.6萬(wàn)平米一期售價(jià)：5400元/m2～5800元/m2民治大道占地12.8平米占地1.4萬(wàn)平米布龍路梅龍路2項(xiàng)目目標(biāo)及限制條件限制條件2006年底回首期款容積率3.0首期開(kāi)發(fā)必須成功一期引發(fā)市場(chǎng)高度關(guān)注可持續(xù)發(fā)展，持續(xù)旺銷(xiāo)提升金地品牌影響力利潤(rùn)最大化短期目標(biāo)長(zhǎng)期目標(biāo)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)后的結(jié)果項(xiàng)目目標(biāo)3世聯(lián)對(duì)于金地龍華項(xiàng)目目標(biāo)的理解成為片區(qū)高尚住宅的代表通過(guò)對(duì)客戶(hù)目標(biāo)的分析,本報(bào)告應(yīng)解決的核心問(wèn)題是:在未來(lái)的地產(chǎn)市場(chǎng)中成就非凡的影響力4我們的研究思路：市場(chǎng)分析階段：區(qū)域市場(chǎng)狀況本項(xiàng)目用地解析競(jìng)爭(zhēng)分析開(kāi)發(fā)模式研究階段：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式研究項(xiàng)目定位階段：核心競(jìng)爭(zhēng)力形象定位客戶(hù)定位產(chǎn)品定位命名市場(chǎng)分析開(kāi)發(fā)模式分期開(kāi)發(fā)策略項(xiàng)目定位啟動(dòng)區(qū)定位階段：用地分析項(xiàng)目分期啟動(dòng)區(qū)選擇5第一部分市場(chǎng)分析61.1龍華區(qū)域市場(chǎng)狀況7龍華地理位置地處寶安的東南角，南連福田區(qū)、北接觀(guān)瀾鎮(zhèn)、東鄰布吉鎮(zhèn)、西靠石巖鎮(zhèn)。全鎮(zhèn)面積98平方公里，其中二線(xiàn)拓展區(qū)面積19.38平方公里。龍華是寶安區(qū)中與特區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)系最為緊密的區(qū)域，也是深圳市未來(lái)中心區(qū)的后勤基地和寶安區(qū)的次中心區(qū)。作為深圳衛(wèi)星城，隨著中心區(qū)西移，和地鐵的開(kāi)通，龍華的地位將較大的提高，成為“副中心區(qū)”。未來(lái)深圳的“副中心區(qū)”坪地鎮(zhèn)龍崗鎮(zhèn)坑梓鎮(zhèn)橫崗鎮(zhèn)平湖鎮(zhèn)坪山鎮(zhèn)布吉鎮(zhèn)葵涌鎮(zhèn)大鵬鎮(zhèn)南澳鎮(zhèn)松崗鎮(zhèn)光明畜牧場(chǎng)公明鎮(zhèn)光明畜牧場(chǎng)沙井鎮(zhèn)觀(guān)瀾鎮(zhèn)龍華鎮(zhèn)石巖鎮(zhèn)福永鎮(zhèn)西鄉(xiāng)鎮(zhèn)南山區(qū)鹽田區(qū)羅湖區(qū)福田區(qū)小鏟島大鏟島內(nèi)伶仃島深圳市東海域香港東海域香港西海域惠州市香港特區(qū)香港特區(qū)8布吉關(guān)梅林關(guān)南頭關(guān)羅湖福田中心區(qū)南山龍崗中心區(qū)龍華寶安中心區(qū)龍華區(qū)位未來(lái)深圳的“副中心區(qū)”隨著深圳市中心區(qū)的西移，龍華成為距離市中心最近的衛(wèi)星城，具有三重功能，一是福田中心區(qū)的延伸和生活配套區(qū)，其次是中部地區(qū)的次中心，起到一定的對(duì)外輻射作用，三是不斷協(xié)調(diào)和完善城鎮(zhèn)自身的發(fā)展。9關(guān)內(nèi)外土地出讓情況對(duì)比關(guān)外大規(guī)模的土地供給量的不斷增加，以及市內(nèi)成熟地段土地可開(kāi)發(fā)量的減少，住宅郊區(qū)化傾向明顯。土地出讓簡(jiǎn)況區(qū)域2002年2003年關(guān)內(nèi)福田14051.915112.2南山96336.483136鹽田43173.670347.32小計(jì)159642.7208300.42關(guān)外寶安730730.3589943.39龍崗287877.8835449.25小計(jì)1018608.11425392.64共計(jì)1178250.81633693.062002年土地出讓關(guān)內(nèi)：關(guān)外＝1:52003年土地出讓關(guān)內(nèi)：關(guān)外＝1:72002年關(guān)內(nèi)土地出讓量為總量的13.55％；2003年為總量的12.75％，關(guān)內(nèi)土地供應(yīng)量不足，深圳中低端、工薪階層將會(huì)在關(guān)外置業(yè)，跨關(guān)置業(yè)成為主流。10龍華近年土地供應(yīng)狀況年期位置面積(㎡)總建筑面積(㎡)用途交易日期樓面地價(jià)(元/㎡)銷(xiāo)售均價(jià)竟得者地塊現(xiàn)狀A(yù)834-006870寶安區(qū)龍華三聯(lián)村6215.211808住宅2001-12-281016深圳市深港數(shù)碼科技有限公司A813-001270寶安區(qū)龍華鎮(zhèn)民治村68626.888250商住2002-1-315664500深圳市祥祺房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司皓月花園A823-001870寶安區(qū)龍華鎮(zhèn)建設(shè)西路27430.752118.3商住2002-5-306453500深圳市筑友投資有限公司優(yōu)品建筑A838-007770寶安龍華鎮(zhèn)2582351921商住2003-5-8733000深圳市龍華海榮實(shí)業(yè)有限公司新城市花園A835-003270寶安區(qū)龍華鎮(zhèn)龍觀(guān)路南側(cè)、東環(huán)二路東側(cè)72989.93182500商住2003-10-171698寶安勁力公司A844-008650寶安區(qū)龍華大浪北路東側(cè)25076.337650工業(yè)2002-4-10——深圳市寶安康發(fā)實(shí)業(yè)有限公司A838-16-6950寶安區(qū)龍華鎮(zhèn)龍觀(guān)路北側(cè)1681920608工業(yè)2003-11-17——深圳市田中達(dá)實(shí)業(yè)有限公司A820-000850龍華鎮(zhèn)油松工業(yè)大道西側(cè)2226.61221.5工業(yè)2004-3-9——深圳華油實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司根據(jù)《深圳市中部組團(tuán)龍華片區(qū)規(guī)劃修編》中的龍華1999—2010土地利用規(guī)劃，龍華現(xiàn)有的住宅用地儲(chǔ)備主要集中在龍華二線(xiàn)擴(kuò)展區(qū)。2001年至今龍華公開(kāi)進(jìn)行招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌的土地11龍華近五年批準(zhǔn)預(yù)售情況批準(zhǔn)預(yù)售面積預(yù)售套數(shù)預(yù)售戶(hù)均面積銷(xiāo)售面積銷(xiāo)售總套數(shù)戶(hù)均面積19996.69萬(wàn)平米--15.32萬(wàn)平米1778套86平米200020.99萬(wàn)平米--20.76萬(wàn)平米2501套83平米200124.18萬(wàn)平米2726套88平米25.47萬(wàn)平米3067套83平米200247.78萬(wàn)平米5151套93平米32.8萬(wàn)平米3583套92平米200348.11萬(wàn)平米5049套95平米60萬(wàn)平米7511套80平米批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬(wàn)平方米）資料來(lái)源：深圳房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒過(guò)去5年，龍華住宅的批準(zhǔn)預(yù)售面積有了飛速的發(fā)展，從1999年的6.69萬(wàn)平方米到2003年的48.11萬(wàn)平方米，龍華住宅的批準(zhǔn)預(yù)售面積增加了7倍。其中2000年和2002年分別是前一年的313.75%和7.6%。龍華2004年上半年的批準(zhǔn)預(yù)售面積為33萬(wàn)平米。戶(hù)型面積逐年增加12龍華近五年住宅銷(xiāo)售情況龍華住宅需求量穩(wěn)步提高2001年到2002年區(qū)間段，銷(xiāo)售量曲線(xiàn)的斜率上升，可見(jiàn)龍華的銷(xiāo)售量有加速增加的趨勢(shì)1999年到2002年，龍華的住宅銷(xiāo)售量是平穩(wěn)增加的。2003年龍華銷(xiāo)售面積為60萬(wàn)平米，是2002年銷(xiāo)量的將近2倍。資料來(lái)源：寶安房地產(chǎn)交易中心13龍華片區(qū)住宅價(jià)格走勢(shì)在2001年前，龍華的房?jī)r(jià)普遍在3000元／平方米左右，而近兩年來(lái)價(jià)格攀升速度比較快，目前樓盤(pán)均價(jià)約為4000元/平方米。龍華的居住氛圍日漸形成，越來(lái)越多的關(guān)內(nèi)白領(lǐng)選擇龍華置業(yè)，這部分人的對(duì)于價(jià)格心理承受能力比較強(qiáng)，促進(jìn)了樓市價(jià)格提高。價(jià)格自然增長(zhǎng)率為9.25％14龍華近五年住宅三級(jí)市場(chǎng)交易情況過(guò)去5年隨著龍華房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的逐漸升溫，龍華住宅的三級(jí)市場(chǎng)也得到了快速增長(zhǎng)，2001年是2000年的2.45倍。其三級(jí)市場(chǎng)交易量與二級(jí)市場(chǎng)交易量之比也由2000年的0.04上升到0.09。龍華大量的商品房（尤其是素質(zhì)較高的樓盤(pán)）是近幾年才推出的，購(gòu)房多為自住，投資成份少，影響了龍華三級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展。年份1999年2000年2001年2002年2003年二級(jí)市場(chǎng)（m2）153174207582251300328000600000三級(jí)市場(chǎng)（m2）-893721966--三級(jí)/二級(jí)-4％9％--2000、2001年房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)資料來(lái)源：寶安房地產(chǎn)交易中心15片區(qū)在售項(xiàng)目概況本項(xiàng)目世紀(jì)春城風(fēng)和日麗日出印象蘋(píng)果園中航香水郡書(shū)香門(mén)第錦繡江南純白領(lǐng)域二線(xiàn)拓展區(qū)目前在售項(xiàng)目有錦繡江南日出印象世紀(jì)春城中航香水郡書(shū)香門(mén)第錦繡江南四期擬于05年上半年入市,小高層帶底層商業(yè),計(jì)劃建成餐飲一條街,另有3萬(wàn)平米的大型超市世紀(jì)春城四期為小高層和多層,05年4月入市書(shū)香門(mén)第二期全部TH,明年入市16片區(qū)在售項(xiàng)目情況中航香水郡世紀(jì)春城錦繡江南位置龍華鎮(zhèn)新區(qū)大道與石龍路交匯處龍華鎮(zhèn)民治大道西面，梅龍公路以東龍華人民南路與布龍公路交匯處東北

項(xiàng)目規(guī)模占地面積36390（平方米）建筑面積79675（平方米）

占地面積180000（平方米）

建筑面積430000（平方米）占地面積210000（平方米）建筑面積400000（平方米）開(kāi)盤(pán)時(shí)間認(rèn)籌階段2004-4-17（二期）

2004-9-4價(jià)格均價(jià)4000元/平米均價(jià)3900元/平米（二期）均價(jià)4200元/平米（三期）主要建筑形態(tài)6層多層，11層小高層多層，小高層多層，小高層容積率22.391.9517日出印象一期美麗365四期書(shū)香門(mén)第位置龍華鎮(zhèn)人民南路與布龍路交匯處寶安龍華東環(huán)二路與三聯(lián)路交匯處寶安梅林關(guān)口附近項(xiàng)目規(guī)模占地面積74003（平方米）建筑面積96130（平方米）

占地面積100000.00（平方米）建筑面積200000.00（平方米）占地面積21240（平方米）

建筑面積47789（平方米）

發(fā)售日期2004-8-152003-5-112003-11-29價(jià)格均價(jià)3900元/平米均價(jià)3200元/平米均價(jià)4800元/平米主要建筑形態(tài)多層，小高層多層，小高層小高層，多層容積率1.22.03片區(qū)在售項(xiàng)目情況18市場(chǎng)分析小結(jié)191.2本項(xiàng)目地塊解析20本項(xiàng)目地岔塊區(qū)位圖本項(xiàng)目袍位于龍誤華鎮(zhèn),即距老城先區(qū)約4火公里,抖臨近規(guī)尾劃熱點(diǎn)絞二線(xiàn)擴(kuò)奸展區(qū)，己周邊路儀網(wǎng)發(fā)達(dá)目前二線(xiàn)孟擴(kuò)展區(qū)配悶套較為缺議乏,交通絕設(shè)施還在圈建設(shè)中,禾基本屬于洗陌生片區(qū)本案梅龍路規(guī)劃地脈鐵四號(hào)政線(xiàn)二線(xiàn)擴(kuò)展激區(qū)人民路稻商圈龍華新挨區(qū)商圈布龍路民治大道梅觀(guān)高速21地塊北向辦和東向都懸是區(qū)域交映通主干道逆,但交通芽擁擠,西遷側(cè)的梅龍叔公路還在舊建設(shè)中地塊北撐臨的布龍路是雙向八錢(qián)車(chē)道的快稿速干道地塊西界竊的梅龍路目前正撫在施工義,是雙幻玉向六車(chē)迷道的城司市一級(jí)趕主干道叫,途徑奴梅林檢芽查站,紗預(yù)計(jì)2刺005撈年6月然建成通個(gè)車(chē)東側(cè)民治路是連接細(xì)龍華和紀(jì)關(guān)內(nèi)的魄主要道描路，目族前客貨圾并行，激交通擁翼擠地塊內(nèi)堪規(guī)劃的貧小區(qū)市政路把地塊殺分割為描兩個(gè)部紹分，目術(shù)前詳細(xì)嗎規(guī)劃還賭沒(méi)有出港臺(tái)交通狀況地塊用彼地指標(biāo)總占地公約14盡.2萬(wàn)單平方米容積率陡3.百0其他用地去指標(biāo)沒(méi)有修限制占地12.8平米占地1.4萬(wàn)平米22本項(xiàng)目地墻塊四至地塊西驕側(cè)緊鄰她建設(shè)中漁的梅龍公路,其錦怕繡江南肥段已經(jīng)匠竣工,底目前尚濃未通車(chē)碎.北側(cè)布龍路是龍華恢鎮(zhèn)主要森東西干姑道之一扯,車(chē)行米噪音較口大,臨烘街不允鴿許布置戰(zhàn)商業(yè).東側(cè)的自然山披體與路面捆高差近幻玉20米修,有植甚被覆蓋地塊南濾向毗鄰世紀(jì)春梁城一期和診四期用壩地布龍路東側(cè)山恭體施工中的采梅龍公路世紀(jì)春城商住用地占地1竹.4萬(wàn)婚平米容積率沙4.9覆蓋率3遮5%地塊四足至23目前只享能從民粉治大道鐘繞行至脹西側(cè)進(jìn)廟入本地西塊,梅偽龍路通障車(chē)后,上本地塊圣的昭示膜性提高目前本校項(xiàng)目地泥塊只能江從民治大道繞行至提西側(cè)進(jìn)芒入,目更前交通米擁擠,張路況一拋般梅龍公斷路通車(chē)后,專(zhuān)關(guān)內(nèi)的車(chē)族輛可經(jīng)梅劍林關(guān)后直四接進(jìn)入梅胖龍路,可負(fù)以體現(xiàn)本攻地塊的區(qū)解位優(yōu)勢(shì),昭示性較稠好如果小思區(qū)內(nèi)的架市政規(guī)筐劃路建遭成,客眼戶(hù)可以爛從梅龍撓路拐行伏至小區(qū)導(dǎo)內(nèi)部,移有利維島護(hù)社區(qū)抄的私密布性和居彼家氛圍進(jìn)入性梅龍路規(guī)劃路民治大道布龍路24地塊內(nèi)高均差6米左稍右,西北罩低,東南相高,且高奪于路面5萬(wàn)-6米,兩目前有植施被覆蓋本地塊艦地勢(shì)高齒于周邊獸,臨布鉛龍路高獸差5-黑6米,扭地塊內(nèi)隸高低不宵平,西廊北低,引東南高目前地塊槳覆蓋有植忠被和一部診分農(nóng)田,物有大量堆緒放的建筑括垃圾有待墻清理地形,脆地貌地塊內(nèi)擋農(nóng)田從地塊疏看中諾品工業(yè)園地塊內(nèi)躍的土坎25市政道勝路沒(méi)有佳具體規(guī)扣劃,地扒塊分成脅兩塊,帳增加建嗚筑規(guī)劃玻難度,題商業(yè)布產(chǎn)局有影括響地塊內(nèi)的艙高差影響室本項(xiàng)目的答建筑布局目前本項(xiàng)伐目只能從涼民治大道碰繞行而至幅,進(jìn)入性項(xiàng)和昭示性弓較差規(guī)劃市籮政路將據(jù)地塊分憶割成兩況塊,破衰壞了地買(mǎi)塊的整嘗體性,烏影響整若體園林疾景觀(guān)設(shè)爹計(jì)政府對(duì)規(guī)禿劃路還沒(méi)廊有詳細(xì)規(guī)繞劃,影響昌本項(xiàng)目展趴示限制條毅件世紀(jì)春城寧規(guī)劃圖臨規(guī)劃路益長(zhǎng)約12搞3米,寬災(zāi)約13米者的面積不眾能進(jìn)行建篇筑排布,博只能作為滅綠化用地灘或停車(chē)位26本項(xiàng)目看區(qū)位較降好,是桿關(guān)內(nèi)至松龍華的洋必經(jīng)之男路,東左側(cè)農(nóng)民撇房影響駛本項(xiàng)目大形象項(xiàng)目處于嫌各主要道嘴路的交匯鳥(niǎo)處,交通底便利性較瞞好項(xiàng)目東側(cè)猾村房目前本環(huán)境臟亂峰,居住者火多為外來(lái)飄打工,影礦響本項(xiàng)目照形象地塊周邊珠的項(xiàng)目均昆已在售,偽日出印象歉預(yù)計(jì)今年直底結(jié)束銷(xiāo)鐵售,錦繡來(lái)江南四期努今年底動(dòng)姥工,預(yù)計(jì)擦05年下碌半年入市伐,主要以丙商業(yè)為主者,對(duì)本項(xiàng)和目威脅不熊大周邊狀況政府規(guī)劃座的舊城改京造用地目前除居覆住外,主競(jìng)要業(yè)態(tài)有駐:洗浴,犬汽車(chē)配件好與維修,亮電子廠(chǎng),遠(yuǎn)電器,以妖及鋼材直永銷(xiāo)部,廢撇品收購(gòu)站恒等萬(wàn)眾城錦繡江南日出印乒象各單位狡封閉式艇廠(chǎng)區(qū)27地塊解析沿小結(jié)區(qū)位:本項(xiàng)目著地塊毗璃鄰二線(xiàn)釋擴(kuò)展區(qū)軋,其高鈔起點(diǎn)規(guī)秒劃對(duì)本餃項(xiàng)目有冬直接利蛋好,可臨以借勢(shì)觸發(fā)展交通:地塊兩根側(cè)臨區(qū)矮域主干勻道,昭莖示性和午便捷度母較好進(jìn)入性:本地塊目蒸前只能從蜻民治大道底繞行,2梳006年此入市時(shí),匪可從梅龍寨公路直接男進(jìn)入社區(qū)地形地貌濃:地塊形缺狀不規(guī)每則,地的塊內(nèi)有壩高差,是增加建皮筑布局售難度限制條款件:市政路車(chē)目前沒(méi)斜有詳細(xì)礎(chǔ)規(guī)劃周邊狀絞況:本項(xiàng)目推賴(lài)出時(shí),目煎前周邊的罵競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目拆基本退出豆市場(chǎng),東熔側(cè)的舊城苦改造用地瞇對(duì)本項(xiàng)目貓打造中高賠檔形象不染利281.3諒競(jìng)爭(zhēng)央分析29通過(guò)分析降客戶(hù)的工刪作圈,本萍項(xiàng)目存在否區(qū)域外大色盤(pán)的潛在驅(qū)競(jìng)爭(zhēng)壓力512341234工作圈＋生活圈根據(jù)客美戶(hù)來(lái)源示及置業(yè)打動(dòng)力,豬本項(xiàng)目燦所在的恒龍華新嫩城區(qū),伙未來(lái)有趟可能面蜜對(duì)寶安循新城區(qū)鋼,布吉塘,橫崗疑,龍崗用中心鎮(zhèn)屈以及坂哄雪崗片炎區(qū)的競(jìng)長(zhǎng)爭(zhēng)威脅1-人民蟲(chóng)南商務(wù)圈豈、蔡屋圍杰商務(wù)圈2-華勉強(qiáng)北商敲務(wù)圈3-中心刮區(qū)CBD鬧、西部辦曲公組團(tuán)、孕車(chē)公廟商擋務(wù)圈4-科技貿(mào)園商務(wù)圈5-蛇壤口港商輸務(wù)圈30區(qū)域競(jìng)顧爭(zhēng)分析貿(mào)—然總結(jié)未來(lái)關(guān)內(nèi)歷住宅日益鼠匱乏,置業(yè)者蚊的關(guān)注略點(diǎn)將會(huì)坑向關(guān)外圈轉(zhuǎn)移。交通,爪關(guān)口屏斷障等嚴(yán)磨重制約質(zhì)關(guān)外樓縣市發(fā)展受的因素紹將會(huì)隨鐮著地鐵兵的開(kāi)通愉,二線(xiàn)展關(guān)的改獅革等一遮系列政信府規(guī)劃寸而大大寒改善,窗從而使元二線(xiàn)擴(kuò)碧展區(qū)、幼寶安新尿城區(qū)、坂雪崗鈴、布吉魂中心鎮(zhèn)劇、橫崗巡壽、龍崗煌中心鎮(zhèn)窄以及坂無(wú)雪崗片損區(qū)等關(guān)鍛外片區(qū)擋成為未賓來(lái)置業(yè)臂者熱烈粒關(guān)注區(qū)芽域,未來(lái)幾麗年各個(gè)努區(qū)域房托價(jià)都會(huì)局有比較吩大幅度氣的提升。由于各區(qū)度域的地理藥位置和客前戶(hù)地域來(lái)閣源不同,恢因而同二藏線(xiàn)擴(kuò)展區(qū)策的競(jìng)爭(zhēng)激聞烈程度也據(jù)不同。寶安新城輕區(qū)能夠吸瘡引的關(guān)內(nèi)箭客戶(hù)主要嚷集中在南適山區(qū),龍乞崗中心鎮(zhèn)拌、橫崗距骨離二線(xiàn)擴(kuò)場(chǎng)展區(qū)比較紡遠(yuǎn),同時(shí)靜距離市區(qū)恒也比較遠(yuǎn)幻玉,對(duì)關(guān)內(nèi)織客戶(hù)的吸釘引力比較若弱,而二什線(xiàn)擴(kuò)展區(qū)厲以福田中鉗心區(qū)為依比托,地鐵府開(kāi)通后將銀會(huì)吸引大喉量福田客月戶(hù)和一部深分羅湖客劑戶(hù)到此置釋業(yè)。因此捉,寶安新鼻城區(qū)、窄龍崗中險(xiǎn)心鎮(zhèn)和下橫崗三況個(gè)區(qū)域兼都不會(huì)褲對(duì)二線(xiàn)勻擴(kuò)展區(qū)壘構(gòu)成直檔接的競(jìng)躁?duì)幫{。未來(lái)對(duì)二盆線(xiàn)擴(kuò)展區(qū)態(tài)的競(jìng)爭(zhēng)主疾要來(lái)自坂雪崗片棕區(qū)和布吉鏟中心鎮(zhèn)。同坂雪柜崗片區(qū)相之比,二線(xiàn)妖擴(kuò)展區(qū)的貴優(yōu)勢(shì)在于蹤蝶位于地鐵萌沿線(xiàn)的地翠段優(yōu)勢(shì),寨比坂雪崗宣片區(qū)更能燥夠吸引關(guān)防內(nèi)客戶(hù),自劣勢(shì)在于鞭坂雪崗片熊區(qū)啟動(dòng)比錫較早,萬(wàn)項(xiàng)科中海等討知名品牌夜開(kāi)發(fā)商已蠶經(jīng)有多個(gè)溫高品質(zhì)項(xiàng)落目推出,章口碑已經(jīng)稅建立,形惱象比較高羞,區(qū)域影宜響力大。洽同布吉中私心鎮(zhèn)相比良,布吉中朵心鎮(zhèn)未來(lái)尼吸引的關(guān)志內(nèi)客戶(hù)重孟點(diǎn)首先來(lái)槐自羅湖,灑其次來(lái)自森福田,二個(gè)線(xiàn)擴(kuò)展區(qū)徐未來(lái)吸引池的關(guān)內(nèi)客序戶(hù)重點(diǎn)首寸先來(lái)自福詞田,其次弄來(lái)自羅湖素,兩個(gè)區(qū)回域客戶(hù)來(lái)仔源重點(diǎn)不速同但區(qū)域既相同,賀因此未來(lái)討來(lái)自布吉暫中心鎮(zhèn)的役競(jìng)爭(zhēng)是不盒可忽視的耳。31目前區(qū)域梅內(nèi)的在售暗項(xiàng)目不會(huì)陡對(duì)本項(xiàng)目巨構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)鍵威脅本項(xiàng)目擬涌于200蛛6年上半章年入市.扇預(yù)計(jì)本項(xiàng)澤目入市時(shí)燙,目前的燙在售樓盤(pán)植都已經(jīng)退臨出市場(chǎng).結(jié)論:本項(xiàng)目入駐市時(shí)面臨兇的是區(qū)域蓬內(nèi)未來(lái)土聚地開(kāi)發(fā)的脈競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)男研資料怪見(jiàn)市調(diào)澇報(bào)告本項(xiàng)目世紀(jì)春城日出印象錦繡江南蘋(píng)果園風(fēng)和日麗書(shū)香門(mén)第中航香水郡純白領(lǐng)域32二線(xiàn)擴(kuò)展核區(qū)內(nèi)土地打出讓現(xiàn)狀本項(xiàng)目入堤市時(shí)面臨扇的競(jìng)爭(zhēng)主慣要來(lái)自二開(kāi)線(xiàn)擴(kuò)展區(qū)目前二蛇線(xiàn)擴(kuò)展努區(qū)內(nèi)已經(jīng)出讓的,尚未啟動(dòng)的居住用逆地和商住及用地共13塊,分別安被8家開(kāi)痛發(fā)商或企典業(yè)控制.商住用亭地共9塊,纏總面積8譽(yù)5.8萬(wàn)菊平米,容追積率基本遣在1.2絨-2.5寺之間,規(guī)鏟模差別較叼大,其中吊地鐵直接第沿線(xiàn)的地艇塊是7#道,10#是,11#坊,12#21435678913101211商住用婚地1新一代實(shí)業(yè)公司占地6.4萬(wàn),容積率1.2-2.5部分3.2-4.02深圳市祥泰信息咨詢(xún)有限公司總占地31.6萬(wàn),容積率1.2-2.5,其中3.2-4.0+358++24龍華鎮(zhèn)物業(yè)發(fā)展公司占地2.5萬(wàn),容積率1.2-2.56正興隆房地產(chǎn)(深圳)有限公司占地10萬(wàn),容積率1.2-2.510深圳市榕江實(shí)業(yè)公司占地7.7萬(wàn),容積率1.2-2.513華來(lái)利實(shí)業(yè)有限公司占地27.6萬(wàn),容積率0.6-1.233二線(xiàn)擴(kuò)腫展區(qū)內(nèi)吉土地出武讓現(xiàn)狀居住用撞地共4塊湯,總面成積16言3.6夾萬(wàn)平米黑,規(guī)?？驾^大,材容積率猴集中在劑1.2液-2.者5,甚倆至更低結(jié)論:隨著0券5年7畏月梅龍遙路的開(kāi)員通,以褲及07冰年福龍升路通車(chē)紛,08陸年地鐵鮮竣工的受規(guī)劃影旱響,預(yù)計(jì)該片構(gòu)區(qū)未來(lái)2愁-3年會(huì)譯成為開(kāi)發(fā)射熱點(diǎn)21435678913101211居住用覺(jué)地7深圳市華電房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司占地28.4萬(wàn),別墅用地.,容積率1.2-2.59深圳市住宅局占地125.2萬(wàn),容積率1.2-2.5,部分0.6-1.211龍華鎮(zhèn)物鄭業(yè)發(fā)展公循司總占地約叛10萬(wàn),岔容積率1扇.2-2倘.5+1234區(qū)域內(nèi)競(jìng)過(guò)爭(zhēng)地塊入倉(cāng)市分析目前區(qū)域淡內(nèi)已出讓伴地塊規(guī)模裁較大,使差用者為龍撈華當(dāng)?shù)仄罅I(yè)或關(guān)內(nèi)刊非品牌開(kāi)羞發(fā)商地塊容薦積率大季多為1塘.2-押2.5綜合考謎慮項(xiàng)目奧規(guī)模,渡區(qū)位,彼物業(yè)類(lèi)叫型及開(kāi)蟻發(fā)商實(shí)恭力,預(yù)演計(jì)本項(xiàng)父目入市柜時(shí)主要符存在的拖潛在競(jìng)唉爭(zhēng)有:11+睛12#珍,10尸#,9階#有可能面程臨低價(jià)競(jìng)繳爭(zhēng)序號(hào)地塊規(guī)模容積率土地用途土地使用者預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)時(shí)間16.4萬(wàn)1.2-2.5商住用地新一代實(shí)業(yè)公司沒(méi)有相關(guān)開(kāi)發(fā)信息,預(yù)計(jì)土地要進(jìn)行轉(zhuǎn)讓,開(kāi)發(fā)時(shí)間應(yīng)晚于本項(xiàng)目24.5萬(wàn)3.2-4.0商住用地深圳市祥泰信息咨詢(xún)有限公司預(yù)計(jì)土地將進(jìn)行轉(zhuǎn)讓,入市時(shí)間晚于本項(xiàng)目3+5+827.1萬(wàn)1.2-2.542.5萬(wàn)1.2-2.5商住用地龍華鎮(zhèn)物業(yè)發(fā)展公司可能與本項(xiàng)目同期入市11+1210萬(wàn)1.2-2.5居住用地610萬(wàn)1.2-2.5商住用地正興隆房地產(chǎn)(深圳)有限公司沒(méi)有相關(guān)開(kāi)發(fā)信息,預(yù)計(jì)晚于本項(xiàng)目入市728.4萬(wàn)1.2-2.5別墅用地深圳市華電房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司有可能與本項(xiàng)目同期入市9125.2萬(wàn)1.2-2.5;0.6-1.2居住用地深圳市住宅局可能與本項(xiàng)目同期推出107.7萬(wàn)1.2-2.5商住用地深圳市榕江實(shí)業(yè)公司開(kāi)發(fā)實(shí)力相對(duì)較強(qiáng),可能與本項(xiàng)目同期推出1327.6萬(wàn)0.6-1.2商住用地華來(lái)利實(shí)業(yè)有限公司可能與本項(xiàng)目同期入市,開(kāi)發(fā)水平不高35二線(xiàn)擴(kuò)伏展區(qū)內(nèi)上的土地彎絕大多冶數(shù)控制蚊在企業(yè)館和開(kāi)發(fā)毛商手中么,未來(lái)鼓推出量賀很大如前所些述,二份線(xiàn)擴(kuò)展茄區(qū)內(nèi)共扛規(guī)劃城艘市建設(shè)打用地1鏟144運(yùn).4萬(wàn)退平方米狼,其中士居住用狂地和綜鏈合功能點(diǎn)用地共藝430濱.39噸萬(wàn)平米閥,目秤前已經(jīng)蘇明確權(quán)診屬的土欄地有3駛53.型2萬(wàn)平住米.地鐵四號(hào)托線(xiàn)二期由榆香港地鐵鄙公司承擔(dān)探開(kāi)發(fā),也總將同時(shí)獲喘得二線(xiàn)擴(kuò)肝展區(qū)內(nèi)近總70萬(wàn)平呈米土地的互開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)互權(quán),平均嘉容積率為洗3.6,岔均位于地她鐵沿線(xiàn).為取得最絮大利潤(rùn),班保證片區(qū)瞧的持續(xù)開(kāi)煩發(fā),港鐵惜必然會(huì)引截進(jìn)品牌開(kāi)巨發(fā)商,進(jìn)壺行高品質(zhì)華的規(guī)?；痖_(kāi)發(fā),是弄本項(xiàng)目的詳潛在競(jìng)爭(zhēng)覺(jué);但同時(shí)綁也會(huì)炒熱予片區(qū),提膽升整體價(jià)震格,威脅巷和機(jī)會(huì)并喊存.36市場(chǎng)分析港結(jié)論跨關(guān)置業(yè)家成為主流蹄，關(guān)外置遺業(yè)者結(jié)構(gòu)伸發(fā)生變化占，客戶(hù)覆酬蓋區(qū)域進(jìn)拆一步擴(kuò)大役。對(duì)比二線(xiàn)傍擴(kuò)展區(qū)土傾地的所屬隙現(xiàn)狀以及增入市時(shí)間畝的預(yù)測(cè),滑預(yù)計(jì)本項(xiàng)摘目是二線(xiàn)璃擴(kuò)展區(qū)內(nèi)烤較早入市孟的先行者餓,承擔(dān)打漂開(kāi)市場(chǎng),刑樹(shù)立形象悲的責(zé)任和近風(fēng)險(xiǎn).二線(xiàn)擴(kuò)氏展區(qū)未糖來(lái)項(xiàng)目資的推出嚴(yán)量較大模,潛在介競(jìng)爭(zhēng)威艱脅較大添.作為先椒期進(jìn)入膏的一線(xiàn)葛品牌開(kāi)擇發(fā)商,必金地勢(shì)姜必會(huì)成裁為區(qū)域執(zhí)內(nèi)的領(lǐng)景跑者,嶼同時(shí)成巧為其他拘項(xiàng)目的懸價(jià)格參坊照系.由于金地腫品牌的強(qiáng)照勢(shì)地位,竿其他開(kāi)發(fā)搖商有可能補(bǔ)保持觀(guān)望邪,在本項(xiàng)笛目入市后拆再酌情跟拋隨推出,群而個(gè)別開(kāi)鋒發(fā)商也可梳能為了追美求短期利洞潤(rùn)而采取嘆低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)蚊策略,擾雹亂市場(chǎng),達(dá)影響本項(xiàng)津目銷(xiāo)售37二線(xiàn)擴(kuò)展渣區(qū)VS本須項(xiàng)目戰(zhàn)略原較則二線(xiàn)擴(kuò)展區(qū)本項(xiàng)目應(yīng)對(duì)策略屬性福田中心區(qū)的延伸和生活配套區(qū)；中部地區(qū)的次中心，起到一定的對(duì)外輻射作用；協(xié)調(diào)和完善城鎮(zhèn)自身的發(fā)展。配套項(xiàng)目特點(diǎn)容積率容積率3.0降低建筑覆蓋率，打造低密度景觀(guān)社區(qū)產(chǎn)品特點(diǎn)38確定本項(xiàng)付目的競(jìng)爭(zhēng)碧地位領(lǐng)導(dǎo)者—壟斷價(jià)格—產(chǎn)品有不可重復(fù)性—過(guò)河拆橋追隨者—搭便車(chē)，借勢(shì)—以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)—價(jià)格戰(zhàn)的制造者補(bǔ)缺者—目標(biāo)明確，挖掘客戶(hù)—瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙—?jiǎng)?chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)挑戰(zhàn)者—改變游戲規(guī)則—強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)—強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值行業(yè)老大非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場(chǎng)次/非主流市場(chǎng)敏銳的機(jī)會(huì)主義者39確定本荷項(xiàng)目的絹競(jìng)爭(zhēng)地壘位領(lǐng)導(dǎo)者—壟斷價(jià)要格—產(chǎn)品有段不可重復(fù)堆性—過(guò)河拆波橋以高端舍形象入翁市樹(shù)立片餃區(qū)產(chǎn)品和標(biāo)桿打破片區(qū)聽(tīng)價(jià)格慣性實(shí)現(xiàn)項(xiàng)暑目可持姐續(xù)開(kāi)發(fā)40第三部奸分煮項(xiàng)目定紫位41本項(xiàng)目昆突破價(jià)戴格體系測(cè)的關(guān)鍵雀點(diǎn)---島--在移區(qū)域價(jià)和值重新稿定義的元前提下戀，進(jìn)行般項(xiàng)目、薄品牌和糠營(yíng)銷(xiāo)資申源的整盒合本項(xiàng)目徹將主要誤圍繞區(qū)歌域價(jià)值疼重新定心位和項(xiàng)探目取勝樸兩方面敵來(lái)進(jìn)行醫(yī)突破項(xiàng)目取勝營(yíng)銷(xiāo)推廣品牌整合做好產(chǎn)品來(lái)讓消費(fèi)者真正買(mǎi)單整合區(qū)域、項(xiàng)目和品牌，并真正實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流品牌為項(xiàng)目增值項(xiàng)目提升開(kāi)發(fā)商品牌的知名度現(xiàn)金流的第一步區(qū)域價(jià)值重新定義確定區(qū)域?qū)傩詷?shù)立項(xiàng)目新形象423.1圓區(qū)域價(jià)值魯重新定義3.1.舍1項(xiàng)目坦自身價(jià)值升挖掘3.1晶.2售客戶(hù)資極源挖掘3.1.窗3市場(chǎng)和需求挖掘433.1純.1灑項(xiàng)目霸自身價(jià)允值挖掘44項(xiàng)目的價(jià)踐值----易-站在全崗市的層面指，我們是荷城市內(nèi)的億，我們是嗽都市的地處寶安皇的東南角乓，南連福拾田區(qū)、北能接觀(guān)瀾鎮(zhèn)宰、東鄰布曠吉鎮(zhèn)、西印靠石巖鎮(zhèn)遮。全鎮(zhèn)面災(zāi)積98平戴方公里，褲其中二線(xiàn)灣拓展區(qū)面低積19.滑38平方桑公里。龍華是腥寶安區(qū)炒中與特螺區(qū)房地誓產(chǎn)市場(chǎng)撿聯(lián)系最朝為緊密板的區(qū)域境，也是辮深圳市吳未來(lái)中揀心區(qū)的皆后勤基活地和寶摸安區(qū)的早次中心摧區(qū)。作為深枝圳衛(wèi)星慣城，隨乏著中心漢區(qū)西移斧，和地彈鐵的開(kāi)合通，龍闖華的地蹦位將較銳大的提譜高，成詳為“副償中心區(qū)長(zhǎng)”。未來(lái)深圳擁的“副中禁心區(qū)”布吉關(guān)梅林關(guān)南頭關(guān)羅湖福田中心區(qū)南山龍崗中心區(qū)龍華寶安中心區(qū)45項(xiàng)目的價(jià)厭值---出--大閉社區(qū)項(xiàng)目?jī)r(jià)值歌挖掘46項(xiàng)目的難價(jià)值----壇-坡地47項(xiàng)目自身舊價(jià)值挖掘國(guó)關(guān)鍵點(diǎn)社區(qū)感副中心區(qū)42萬(wàn)的憂(yōu)建筑面積歇，將使我之們成為都慌市內(nèi)少見(jiàn)鋼的都市大哪規(guī)模社區(qū)區(qū)域?qū)傩皂?xiàng)目規(guī)模區(qū)域價(jià)值菊挖掘使我貍們看清項(xiàng)扛目的“客觀(guān)屬泊性”項(xiàng)目?jī)r(jià)值抄挖掘42.6萬(wàn)m2483.1弊.2陵客戶(hù)器資源挖哄掘49項(xiàng)目交未通輻射湊區(qū)域客藥源分析關(guān)內(nèi)住宅辯高價(jià)驅(qū)趕近客戶(hù)外遷未來(lái)深圳蘋(píng)人工作和顆生活的地收域?qū)⑿纬煽糠忠?12341234工作圈＋生活圈1-人民逮南商務(wù)圈苗、蔡屋圍梢商務(wù)圈2-華強(qiáng)柱北商務(wù)圈3-中甚心區(qū)C潑BD、鴨西部辦浮公組團(tuán)銜、車(chē)公卷廟商務(wù)濁圈4-科技端園商務(wù)圈5-蛇竿口港商貢務(wù)圈客戶(hù)資源濃挖掘50龍華片辱區(qū)現(xiàn)有劑項(xiàng)目客鴨戶(hù)來(lái)源臨近梅論林關(guān)口脈的項(xiàng)目鹽福田客垮戶(hù)比例索較高，效如中航欲香水郡蝦。通往中心逆區(qū)交通便灣捷的項(xiàng)目勵(lì)來(lái)自福田唇的客戶(hù)比艦例高，如它錦繡江南灘、日出印鳳象、世紀(jì)斬春城大盤(pán)來(lái)滾自福田庫(kù)的客戶(hù)聯(lián)比例高項(xiàng)目客戶(hù)所在區(qū)域福田龍華寶安其他區(qū)羅湖南山龍崗其它中航香水郡60%30%2%3%5%------錦繡江南50%30%4%10%5%1%—世紀(jì)春城60%10%5%10%0.5%5%0.5%日出印象40%30%10%5%5%5%---風(fēng)和日麗55%30%15%————優(yōu)品建筑11%67%7%3%3%6%3%金碧世家7%86%7%————客戶(hù)資源怕挖掘51項(xiàng)目客文戶(hù)主要所來(lái)源----假渝中區(qū)和饞高新區(qū)從消費(fèi)習(xí)竄慣、交通伯通達(dá)性、置消費(fèi)能力怕和產(chǎn)品容汁積率綜合稈判斷我們撤的客戶(hù)來(lái)稈源因素消費(fèi)習(xí)慣0.4交通通達(dá)性0.3消費(fèi)能力0.2產(chǎn)品容積率0.1總分分值分值加權(quán)分值加權(quán)分值加權(quán)分值加權(quán)龍華鎮(zhèn)72.872.171.470.77福田72.872.151.070.76.6工業(yè)園區(qū)31.251.530.630.33.6羅湖區(qū)31.230.930.650.53.2南山區(qū)31.210.330.630.32.4影響客辜戶(hù)來(lái)源鄙因素?cái)M策合度分污析注：7分燦:最擬合淚，5分：害較擬合，悲3分：一俘般擬合，沸1分：不炸擬合福田區(qū)必和工業(yè)滴園區(qū)將涉是項(xiàng)目撲的潛在冬主要客舉戶(hù)來(lái)源客戶(hù)資穗源挖掘52客戶(hù)來(lái)源靠的區(qū)域?qū)倬苄苑治?--旱--由應(yīng)于區(qū)域惜不同，闊所以定濾位不同商務(wù)區(qū)僵的白領(lǐng)間和中產(chǎn)謙多高新區(qū)的律技術(shù)人才福田區(qū)商務(wù)區(qū)棵、城市雞中最繁雄華的地綠段經(jīng)濟(jì)最爪好、人拴均消費(fèi)架水平最剪高，人鐘均收入李最高最完善、仔最便捷的唯交通、通通訊等現(xiàn)代委化設(shè)施配湖套多、生壤活功能全銀行、貓保險(xiǎn)、鞏咨詢(xún)、黎律師、鍋會(huì)計(jì)師猛行等國(guó)傘內(nèi)外大叛企業(yè)均煌在此有鄙公司白領(lǐng)、假中產(chǎn)較淘多工業(yè)園菜區(qū)高新技術(shù)濱企業(yè)密集熊、現(xiàn)有三她個(gè)基地、紗四大產(chǎn)業(yè)冊(cè)、五個(gè)園樂(lè)區(qū)對(duì)全市取GDP烈的貢獻(xiàn)康較大，億人均年弦消費(fèi)能巾力強(qiáng)外來(lái)人口企最密集的蒜區(qū)域技術(shù)人逮才和年赤輕人多頁(yè)，平均誓年齡不猾到37見(jiàn)歲留學(xué)生叫及海外椅來(lái)重慶慮的高新請(qǐng)技術(shù)人竭才多客戶(hù)資頓源挖掘53客戶(hù)屬性得分析---伐-喜好孩有差異防，但有攜追求高學(xué)品質(zhì)、賣(mài)高品味潑、舒適踩和有身械份的生芬活方式癢的特點(diǎn)兩類(lèi)客戶(hù)瓣的共同特絞征是喜歡籠過(guò)一種別捷人替他們塔服務(wù)的生咬活福田區(qū)體客戶(hù)職業(yè)以府銀行、逼保險(xiǎn)、敘咨詢(xún)、舞律師、旗媒體、備房地產(chǎn)跌、政府色公務(wù)員骨等行業(yè)解為主白領(lǐng)家狀庭收入閱在4-塘8萬(wàn)元延之間、宗中產(chǎn)收擋入在8麻-15鉛萬(wàn)元之靈間中產(chǎn)追絨求高品徑質(zhì)的生里活--鄰---嗓--寬宋松、安障靜的郊籮區(qū)化、仍健康、趨生態(tài)的篩生活方腰式平常工括作繁忙祥，周末氣喜歡運(yùn)資動(dòng)，或盾與家人養(yǎng)外出度賣(mài)假白領(lǐng)講究廚身份感和擺品質(zhì)感，蜜喜歡休閑口的生活工業(yè)園驚區(qū)客戶(hù)職業(yè)以罩通訊、犬計(jì)算機(jī)穴、電子飾、生物輕、機(jī)械顏等行業(yè)星為主年輕人居槳多，平均樂(lè)年齡不到饒40歲，姻家庭年收位入在4-族10萬(wàn)元熟之間積蓄不是滔特別多，弓但追求一冠種高品味街的生活注重細(xì)路節(jié)，追符求高舒波適度、漁便捷的足生活喜歡運(yùn)涉動(dòng)和旅雕游及有潛個(gè)性的別生活舒適、身過(guò)份感、注清重外在生凡活品質(zhì)舒適、休婦閑、注重脖內(nèi)在生活避品味客戶(hù)資滑源挖掘54總體項(xiàng)響目客戶(hù)寶定位核心客戶(hù)重要客戶(hù)游離客戶(hù)在福田區(qū)脈工作的白尼領(lǐng)及公務(wù)陽(yáng)員工業(yè)園兼區(qū)白領(lǐng)龍華鎮(zhèn)辦當(dāng)?shù)鼐訕衤殬I(yè)：槳媒體、縫房地產(chǎn)害、金融燈、律師皮等咨詢(xún)桐行業(yè)；醫(yī)生、教生師、郵電妻、銀行及俗稅務(wù)在內(nèi)越的泛公務(wù)毯?jiǎn)T職位：就普通白到領(lǐng)、部燭分中產(chǎn)收入：涉收入穩(wěn)勢(shì)定，年禾收入5監(jiān)-8萬(wàn)余；中高掃檔年收燈入8-菠15萬(wàn)皮元客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)阻力強(qiáng)職業(yè)：灣IT類(lèi)、慶通訊、光附電、生物制等技術(shù)類(lèi)恭；醫(yī)生、致教師、曠郵電、宅銀行及助稅務(wù)在刮內(nèi)的泛顯公務(wù)員職位：普勿通員工、喂中層管理誓人員收入：收戒入穩(wěn)定，猶中等家庭誕年收入4己-8萬(wàn)中高檔晨年收入買(mǎi)8-1顆5萬(wàn)元距項(xiàng)目最策近客戶(hù)定位55客戶(hù)的生庸活方式元伴素演繹----乒高品質(zhì)的萌、高舒適寄性的、健哄康的、運(yùn)和動(dòng)的他們是理鋸智的，以燃有限的財(cái)拍富達(dá)到最落大的滿(mǎn)足他們上班該時(shí)謹(jǐn)慎而拍專(zhuān)業(yè)的工英作，下班互后卻可以數(shù)在BAR駕里狂飲他們享漿受文明均帶來(lái)的邁便捷，分卻偏愛(ài)何大自然恢的質(zhì)樸悼純凈他們追撕求健康陣、他們悲喜歡運(yùn)回動(dòng)、他長(zhǎng)們喜歡汽旅游家是他易們展示踩個(gè)性和序情調(diào)的島地方生活可腸以簡(jiǎn)單牌，但不級(jí)可以沒(méi)眨內(nèi)涵、銷(xiāo)少情趣客戶(hù)定位56客戶(hù)行為騰解讀對(duì)稀缺瞇資源占名有的渴戶(hù)望對(duì)產(chǎn)品時(shí)的初步碰認(rèn)可成就感升級(jí)的需云求來(lái)自項(xiàng)目昌本身樸素編的語(yǔ)言落定沖蘋(píng)動(dòng)品牌鏈接信任感一種標(biāo)匙簽簽約行首動(dòng)客戶(hù)解繡讀573.1軟.1響市場(chǎng)安需求挖予掘58白領(lǐng)住宅倡分析----閑--關(guān)內(nèi)語(yǔ)土地日益縱稀缺、龍劫華當(dāng)?shù)卦f(wàn)科丘項(xiàng)目外無(wú)歪高尚住宅白領(lǐng)住嚇宅的供弦需差異憤將是本急項(xiàng)目社怕區(qū)能有薪所作為漁的地方市場(chǎng)需鳥(niǎo)求挖掘市場(chǎng)現(xiàn)戶(hù)狀白領(lǐng)需求需要一盼個(gè)能標(biāo)崇榜身份呼的社區(qū)龍華當(dāng)?shù)睾鄢f(wàn)科項(xiàng)訊目外無(wú)高吸尚住宅59區(qū)域價(jià)隙值重新漠定義60區(qū)域價(jià)靜值整合----艘--對(duì)項(xiàng)肅目的核心疲價(jià)值進(jìn)行棗整合，明壤確我們的艱優(yōu)勢(shì)和方以向項(xiàng)目?jī)r(jià)值都市客戶(hù)價(jià)源值來(lái)源：田福田中舅心區(qū)＋任工業(yè)園炕區(qū)社區(qū)感喜好：品艇質(zhì)、品味框、舒適、高身份感市場(chǎng)供月需需求：培存在供給：不絨足市場(chǎng)空袍間、客祥戶(hù)支撐泡、項(xiàng)目截價(jià)值使姨我們有俗機(jī)會(huì)進(jìn)別行創(chuàng)造忍，我們數(shù)只需要夠?qū)?xiàng)目歌價(jià)值進(jìn)客行充分舉的挖掘巖，創(chuàng)造舉出….桿、提供超勁越周邊喇區(qū)域形訓(xùn)象的產(chǎn)景品，就能夠視提升項(xiàng)嬸目的價(jià)儀值，突嘉破周邊葬項(xiàng)目形碌成的價(jià)戲格體系則。區(qū)域價(jià)掏值重新宜定義61項(xiàng)目戰(zhàn)羞略形成利用城市乏內(nèi)稀有生腎態(tài)大盤(pán)的腦這一屬性即，基于市的場(chǎng)現(xiàn)狀，疤考慮項(xiàng)目律潛在客戶(hù)猜的生活追雕求：高舉“鬧都市稀等有大盤(pán)旦”大旗棟，打造鞭一個(gè)能意為高端區(qū)白領(lǐng)提進(jìn)供舒適執(zhí)感和身吧份感的味：“都市內(nèi)鏡的國(guó)際野生活典陜范”我們將此：國(guó)際生活內(nèi)來(lái)源：國(guó)際社區(qū)遣的新形象則是為拔高梢項(xiàng)目的形蹈象，高舉鄭高打，更拋體現(xiàn)本地糟塊的高形跳象典范生活境的提出是圾為打造高我端生活模濃式，提升予重慶白領(lǐng)點(diǎn)居住模式季，引領(lǐng)區(qū)墊域市場(chǎng)走摧向高端區(qū)域價(jià)值退重新定義62形象定位63形象定位冬詮釋---在--分死點(diǎn)詮釋64案名建議65產(chǎn)品定位66項(xiàng)目產(chǎn)源品定位新形象形象：都靠市里的稀德有大盤(pán)高檔潛在客貪戶(hù)客戶(hù)：渝德中及高新桌區(qū)等市區(qū)惹內(nèi)的中產(chǎn)鹿階層、白歇領(lǐng)、泛公喝務(wù)員高檔中高檔客戶(hù)目標(biāo)目標(biāo)：已盡可能雕提升價(jià)他值，獲習(xí)取超額暴利潤(rùn)可能的物竭業(yè)檔次：下中檔、中役高檔及高疤檔中檔：與哀周邊產(chǎn)品柄賣(mài)同樣的冤價(jià)格32趨00元/城平米，沒(méi)辨有提升物電業(yè)價(jià)值，鍋但是無(wú)風(fēng)明險(xiǎn)，且能猾較快回籠石資金中高檔掉：超出竄周邊價(jià)靠格，產(chǎn)容生溢價(jià)補(bǔ)，有一跨定風(fēng)險(xiǎn)高檔：風(fēng)嫁險(xiǎn)很大，菠現(xiàn)有資源伶不可能完自全做到中高檔售為主少量中檔產(chǎn)品定濕位以高檔楚形象在課市場(chǎng)占鐵位，以卻中高檔多產(chǎn)品樹(shù)固立區(qū)域刷標(biāo)桿67檔次定位----貍--整體緊以中高檔冊(cè)產(chǎn)品來(lái)獲攤?cè)〕~利確潤(rùn)，少量和中檔和高林檔產(chǎn)品為禽中高檔服郊務(wù)本項(xiàng)目中株高檔的定慣位是針對(duì)棵市場(chǎng)產(chǎn)品滴而言中檔及高緣瑞檔是由地朱塊特殊的景資源和企送業(yè)目標(biāo)而漂來(lái)，是在族總體檔次慚之下的微互社區(qū)別地塊資源企業(yè)目標(biāo)規(guī)避風(fēng)貝險(xiǎn)作用1：快速回偷現(xiàn)金流作用2水：規(guī)避風(fēng)驕險(xiǎn)，屈緩解大麻量中高托檔產(chǎn)品媽的市場(chǎng)因壓力作用3忙：利用資源僚不好的地泉塊，豐富壟社區(qū)檔次中檔產(chǎn)品高檔產(chǎn)皺品作用1：好地塊龜資源充丟分利用作用2敞：提升社區(qū)見(jiàn)高檔的形沫象，提升耕高檔社區(qū)辨的價(jià)值作用3嚴(yán)：展示社區(qū)番的形象，懇社區(qū)精神堅(jiān)領(lǐng)袖所在產(chǎn)品定捷位為中高剛檔產(chǎn)品艦服務(wù)，滔讓小區(qū)互高檔的步形象更倘飽滿(mǎn)，讓中高妥檔產(chǎn)品駁的價(jià)值亭充分體?，F(xiàn)68住宅產(chǎn)戒品定位---阿-中高恰檔為主由檔次餓形象定芝位而來(lái)本項(xiàng)目身產(chǎn)品檔教次的區(qū)鄉(xiāng)豐別主要炮在于地欺塊本身致資源的行不同中高檔宗產(chǎn)品：耕80-壤85%高檔產(chǎn)稠品：約盞占5%中檔產(chǎn)品丈：10%棕-15%產(chǎn)品定位僅起到豈為中高穴檔產(chǎn)品隔服務(wù)和托提升社云區(qū)檔次德及品味饅的功能喝，不宜東量大真正提升撫價(jià)值，產(chǎn)讓生溢價(jià)的類(lèi)部分，應(yīng)威是社區(qū)的襖主流產(chǎn)品規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)配，所占比貸例以社區(qū)復(fù)資源較差仁地塊的實(shí)塌際面積來(lái)浪決定地塊復(fù)雜駝、資源相患差較大的橫社區(qū)內(nèi)，絕產(chǎn)品定位筑要有彈性攤空間69市場(chǎng)產(chǎn)丈品檔次湊劃分---該---事參照現(xiàn)宮有市場(chǎng)癥的檔次遮劃分，捧界定本閉項(xiàng)目檔甚次產(chǎn)品檔次總價(jià)（萬(wàn)）面積（㎡）單價(jià)（元）案例頂級(jí)產(chǎn)品（別墅）150萬(wàn)以上250以上6000以上高檔產(chǎn)品Townhouse60-80萬(wàn)2005000以上高層50-60萬(wàn)以上160－2004500-6000中高檔產(chǎn)品40－50萬(wàn)130－1603000－4500中檔產(chǎn)品30萬(wàn)左右100－1302500－3200我們的產(chǎn)稀品檔次將退定位于核心問(wèn)題校提煉70本項(xiàng)目信社區(qū)建翅筑風(fēng)格封建議通過(guò)建筑攪風(fēng)格統(tǒng)一通過(guò)色彩袍統(tǒng)一統(tǒng)一是筒市場(chǎng)主絮流區(qū)別的三束種方式風(fēng)格相率異、色嘩彩統(tǒng)一杰：波托鄭菲諾、布熙園、信水榭花絕都風(fēng)格統(tǒng)掃一、色抗彩相異置：中旅你國(guó)際公米館（屋冤頂色彩盾變化）風(fēng)格和畝色彩均怪相異：斯世紀(jì)村坡（墻體早色彩、薪屋頂形邊式變化煌）風(fēng)格區(qū)像別的方糞式高層建筑仔多采用現(xiàn)粥代風(fēng)格多層及T辣H多為歐什陸風(fēng)格色彩屬性岔的表達(dá)明快的：傍波托菲諾尊貴的醉：熙園洋氣的廉：水榭升花都社區(qū)建筑誼風(fēng)格要統(tǒng)膏一建議“色達(dá)彩統(tǒng)一、啄風(fēng)格相異束”社區(qū)風(fēng)格酸建議以現(xiàn)蛾代風(fēng)格為企主建議以明北快的黃色輕為主色系客戶(hù)喜繁好重慶氣帽候差異化典型大突盤(pán)建筑舉風(fēng)格特趟點(diǎn)本項(xiàng)目建產(chǎn)筑風(fēng)格建帥議建筑風(fēng)扛格71項(xiàng)目建筑拼風(fēng)格建議----竊明快的現(xiàn)餃代風(fēng)格，閉各組團(tuán)以鴉顏色和細(xì)瞞節(jié)區(qū)分，培局部點(diǎn)綴肯體現(xiàn)高檔社社區(qū)生活歲的品質(zhì)體現(xiàn)出岡高檔社現(xiàn)區(qū)品質(zhì)脈感、身生份感的茅意象色調(diào)要風(fēng)簡(jiǎn)潔明掉亮、色的彩柔和俯清新、掌有活力鴉，以暖色調(diào)為主，侍但顏色富不宜太違多，與筋組團(tuán)數(shù)院相匹配整體為現(xiàn)代風(fēng)格，基缺調(diào)大氣、皇體現(xiàn)出高湯檔社區(qū)舒士適性的新蠟意象住宅側(cè)友重于品蛙質(zhì)感，斯公寓則佛側(cè)重于暢輕快，雀突出個(gè)貞性和活隔力尊重原生傅地貌，力鄰求錯(cuò)落有哀致，層次型感強(qiáng)，讓殘建筑與體榨互相呼應(yīng)各組團(tuán)汁之間通同過(guò)顏色財(cái)?shù)淖兓龊晚敳拷窦?xì)節(jié)的舌變化體陸現(xiàn)出不我同局部點(diǎn)綴慨歐陸風(fēng)格役建筑，體娛現(xiàn)高檔社貌區(qū)生活的錢(qián)品質(zhì)，活講躍社區(qū)的涉氣氛建筑風(fēng)格72本項(xiàng)目社親區(qū)園林風(fēng)嚇格建議園林風(fēng)采格與建輝筑風(fēng)格北并非完披全統(tǒng)一風(fēng)格類(lèi)別辨劃分自然田園慈式：以水為熔主的水務(wù)榭花都以山為主還的香蜜山異域風(fēng)懼格式：風(fēng)情式：挎中海怡美糊山莊、陽(yáng)耕光棕櫚園尊貴感耀：波托吳菲諾、樣熙園、龜世紀(jì)村社區(qū)內(nèi)必物須有核心安園林區(qū)，扮作為公共超活動(dòng)空間園林可以蠟與建筑風(fēng)舟格不一致建議采辯用異域泡風(fēng)情園脈林以北美風(fēng)杠格為園林嶺主題以花街為待主的核心存區(qū)典型大雁盤(pán)園林閣風(fēng)格特吸點(diǎn)本項(xiàng)目松園林風(fēng)婚格建議園林各子碎系統(tǒng)之間叛有共享和件連接園林必須鏈有明確的庭主題歐式：役意大利才、法式旺、英式北美式：旬加州、拉遙美等亞洲：襪泰式、磚新加坡矩等民族的遇：嶺南耳、江南蘆風(fēng)格通過(guò)步鼓行系統(tǒng)恭連接各炒組團(tuán)園林設(shè)逐計(jì)73本項(xiàng)目耕園林---形炕成原版花啄街及峽谷記園林為核擾心的高品撫質(zhì)北美風(fēng)南格園林主題：北美風(fēng)的格，體榴現(xiàn)高檔擠社區(qū)的跑高品質(zhì)曾生活核心景耍觀(guān)：花嫂街+峽蝕谷園林共享：腫打通各慘園林組債團(tuán)之間掃的聯(lián)系池，園林亮形成滲白透要求：派體現(xiàn)品澡質(zhì)感、事趣味性朱、自然握及參與魄性花街軋+峽瘡谷園林廳+寫(xiě)品質(zhì)元佛素打造園林祖景觀(guān)體系創(chuàng)造性的劈燕利用地塊澤原有的峽速谷、水體味及坡地加強(qiáng)品級(jí)質(zhì)感，勵(lì)注重細(xì)主節(jié)處理勝，以細(xì)歇節(jié)體現(xiàn)占品質(zhì)花街可以額原版復(fù)制冒美國(guó)舊金寧山花街園林設(shè)計(jì)74產(chǎn)品取勝---時(shí)---聽(tīng)產(chǎn)品核拖心競(jìng)爭(zhēng)扔力總結(jié)國(guó)際生活市場(chǎng)現(xiàn)狀發(fā)展趨勢(shì)核心競(jìng)爭(zhēng)力地塊本體資源產(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)計(jì)增值系統(tǒng)會(huì)所內(nèi)外街商業(yè)軟件體系：長(zhǎng)江會(huì)戶(hù)型定位：3房為主戶(hù)型創(chuàng)新：入戶(hù)花園等建筑風(fēng)格：明快、現(xiàn)代園林風(fēng)格：花街＋峽谷以花街為主，四大特色元素為輔的景觀(guān)園林體系打通長(zhǎng)江二路作主入口國(guó)際工作室產(chǎn)品核則心競(jìng)爭(zhēng)眾力總結(jié)75第二部分杏開(kāi)發(fā)螞模式762.1吳項(xiàng)目開(kāi)發(fā)疏模式研究77熱點(diǎn)區(qū)域負(fù)大盤(pán)開(kāi)發(fā)展模式研究研究問(wèn)題揮——“處所于熱點(diǎn)區(qū)向域的大規(guī)廣模房地產(chǎn)攏開(kāi)發(fā)項(xiàng)目駁的成功開(kāi)蛙發(fā)模式”案例選蛙取原則1、房再地產(chǎn)開(kāi)蓄發(fā)熱點(diǎn)趕區(qū)域2、屬撇于發(fā)展洗區(qū)域，絕發(fā)展前煩景看好3、實(shí)現(xiàn)記大規(guī)模開(kāi)務(wù)發(fā)，樹(shù)立鎮(zhèn)品牌及快誤速搶占市聯(lián)場(chǎng)4、客戶(hù)盜群體實(shí)現(xiàn)狠面向全市舅，廣泛傳饑播深圳前砍海片區(qū)深圳后海缺片區(qū)……研究的目北的：成功存模式和核陡心競(jìng)爭(zhēng)力78案例選滾擇前海片區(qū)后海片區(qū)香蜜湖購(gòu)片區(qū)選擇深圳丑競(jìng)爭(zhēng)激烈籃的片區(qū)：前海片區(qū)吳；后海片區(qū)育；香蜜湖片房誠(chéng)區(qū)79案例選舞擇前海片區(qū)后海片區(qū)香蜜湖片區(qū)鼎太風(fēng)華中海陽(yáng)光棕櫚園港灣麗都星海名城綠海名都碧玉小家椰風(fēng)海岸前海宜家心語(yǔ)家園心語(yǔ)雅園┅┅蔚藍(lán)海岸招商海月海印長(zhǎng)城濱海之窗觀(guān)海臺(tái)云海天城海岸明珠西海灣花園漾日灣畔藍(lán)山美墅城市印象┅┅中旅國(guó)際公館熙園水榭花都新天國(guó)際名苑翠海花園香域中央香蜜湖豪庭┅┅80競(jìng)爭(zhēng)的格倘局將呈現(xiàn)曾鮮明的分周級(jí)特點(diǎn)，賠對(duì)應(yīng)不同務(wù)的占位，簡(jiǎn)其核心的彎成功因素螺是不同的前海后海香蜜湖碧玉小家椰風(fēng)海岸前海宜家心語(yǔ)家園心語(yǔ)雅園云海天城海岸明珠西海灣花園漾日灣畔藍(lán)山美墅城市印象香蜜湖豪庭前海后海香蜜湖港灣麗都星海名城綠海名都海印長(zhǎng)城濱海之窗觀(guān)海臺(tái)新天國(guó)際名苑翠海花園價(jià)格壟斷腐性低價(jià)格壟斷精性高區(qū)域發(fā)捉展推動(dòng)繭力弱區(qū)域發(fā)逮展推動(dòng)委力強(qiáng)前海后海香蜜湖鼎太風(fēng)華中海陽(yáng)光棕櫚園蔚藍(lán)海岸招商海月中旅國(guó)際公館熙園水榭花都補(bǔ)缺者追隨者領(lǐng)導(dǎo)者目標(biāo)明確，挖掘客戶(hù)瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)搭便車(chē)，借勢(shì)以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)價(jià)格戰(zhàn)的制造者非唯一性壟斷價(jià)格產(chǎn)品有不可重復(fù)性過(guò)河拆橋81領(lǐng)導(dǎo)者累的持續(xù)聯(lián)優(yōu)勢(shì)—爭(zhēng)—對(duì)區(qū)只域外的足拉動(dòng)力前海后海香蜜湖鼎太風(fēng)華招商海月熙園水榭花都人流導(dǎo)引管量少人流導(dǎo)倉(cāng)引量多前海后海香蜜湖中海陽(yáng)光棕櫚園蔚藍(lán)海岸中旅國(guó)際公館成功價(jià)霸值低成功價(jià)值伐最高第一層級(jí)救領(lǐng)導(dǎo)者第二層級(jí)臭領(lǐng)導(dǎo)者82領(lǐng)導(dǎo)者核醫(yī)心競(jìng)爭(zhēng)力莫的共性施——至少溫兩種核心沸優(yōu)勢(shì)的組娛合『主觀(guān)性』前海后海香蜜湖第一層級(jí)領(lǐng)導(dǎo)者的核心競(jìng)爭(zhēng)力中海陽(yáng)光棕櫚園3+4蔚藍(lán)海岸3+4中旅國(guó)際公館3+4第二層級(jí)領(lǐng)導(dǎo)者的核心競(jìng)爭(zhēng)力鼎太風(fēng)華1+4招商海月3+2熙園：3+1水榭花都：3+1（附加值）（社會(huì)資源）『客觀(guān)性』被動(dòng)式

3142產(chǎn)品服務(wù)人文環(huán)境（核心產(chǎn)品）（外部資源/社區(qū)資源）主動(dòng)式83第一層級(jí)紹領(lǐng)導(dǎo)者核悼心優(yōu)勢(shì)組看合的共性德：環(huán)境+斃人文前海后海香蜜湖領(lǐng)導(dǎo)者的第一層級(jí)樓盤(pán)核心競(jìng)爭(zhēng)力中海陽(yáng)光棕櫚園3+4蔚藍(lán)海岸3+4中旅國(guó)際公館3+43=“環(huán)境”社區(qū)環(huán)境的打造：社區(qū)環(huán)境的打造：社區(qū)環(huán)境的打造+外環(huán)境4=“人文”地中?！坝崎e”生活方式日子緩緩，生活散散藍(lán)色海洋文化新公館生活休閑商業(yè)績(jī)街：地中海風(fēng)循情園林：大氣售樓控處：大面積例水景：大氣售樓唉處泰式風(fēng)情介展示：84發(fā)展中片屢區(qū)與成熟姿片區(qū)領(lǐng)導(dǎo)賠者核心競(jìng)歲爭(zhēng)力的區(qū)夠別：重新夜定義感知浸價(jià)值并充篩分展示片區(qū)發(fā)展中片區(qū)成熟片區(qū)前海后海香蜜湖第一層級(jí)領(lǐng)導(dǎo)者的核心競(jìng)爭(zhēng)力中海陽(yáng)光棕櫚園3+4蔚藍(lán)海岸3+4中旅國(guó)際公館3+4第二層級(jí)領(lǐng)導(dǎo)者的核心競(jìng)爭(zhēng)力鼎太風(fēng)華3+1招商海月3+2熙園：3+1水榭花都：3+1第一：主懼打社區(qū)內(nèi)美環(huán)境；第二：馳外環(huán)境屑的營(yíng)造鵲：主要標(biāo)榜標(biāo)自己處于立新中心區(qū)中心地宣帶；第三：火體驗(yàn)型艙展示區(qū)枯，充分展示主打成秋熟的外環(huán)僚境；展示以點(diǎn)帶面發(fā)展中沙片區(qū)與柏成熟片毫區(qū)領(lǐng)導(dǎo)售者核心捧競(jìng)爭(zhēng)力免都營(yíng)造東了“環(huán)境毀”；85這種感知?jiǎng)觾r(jià)值遵從簡(jiǎn)的原則是介：感性因?qū)?gt;理性肅因素環(huán)境1、做足放社區(qū)環(huán)境冤或外環(huán)境忌的展示；2、社區(qū)售環(huán)境是社裹區(qū)主題的準(zhǔn)演繹；人文：飄社區(qū)主埋題1、社區(qū)主題鑰是大盤(pán)開(kāi)貨發(fā)的核心腿競(jìng)爭(zhēng)力；2、社前區(qū)主題城多是對(duì)召一種文腔化生活谷的演繹凍，即精度神提煉糠；3、社登區(qū)主題確是可以功持續(xù)的返；4、社區(qū)業(yè)主題的打三造不是一鹿朝一夕的丑，而是逐批步通過(guò)營(yíng)朝銷(xiāo)活動(dòng)滲疫透的；86人文必沿須以滲嫁透式的骨形式形籠成2002語(yǔ).10.若13組織一期紹業(yè)主登大南山罷，過(guò)重熊陽(yáng)節(jié)2003哥.1.1殲3鼎太風(fēng)楚華業(yè)主家園振網(wǎng)站正式開(kāi)通2003讓.5.3二期風(fēng)箏紡節(jié)開(kāi)幕2003傾.5.1流5第一界鍋業(yè)主攝影大身賽2003辨.6.1第一界兒倡童節(jié)嘉年華補(bǔ)會(huì)2003境.6.7南山試驗(yàn)工中學(xué)正式進(jìn)蛾駐鼎太指風(fēng)華2003胖.7.5國(guó)際名妙門(mén)風(fēng)情握月拉開(kāi)帷幕2003桃.7.1根9戶(hù)外游殘泳池正式向業(yè)天主開(kāi)放200同3.5羊.24夏日水申果節(jié)2002匯.7.2草2首次向兔業(yè)主闡溝明“明泉”劇教育理念鼎太風(fēng)百華：國(guó)錄際名門(mén)傲社區(qū)，之大盤(pán)改陰變生活高，主打唉教育2002輛.12.待28波托菲壓諾純水掙岸會(huì)所開(kāi)踏放日波托菲諾挽：波托菲綁諾的生活逆格調(diào)，意壺大利風(fēng)情齡小鎮(zhèn)水上芭男蕾插花表尺演樂(lè)隊(duì)、舞貍蹈桌球＋乒奔乓球星迪咖憤啡200講2.1揪2.3批1入伙晚輝會(huì)鋼琴表快演星迪咖抖啡新年禮品脖派送健身房開(kāi)隸放200印3.1宏2.2眨4天鵝堡二痕期1區(qū)選持房水上鋼亮琴狂歡賴(lài)圣誕節(jié)200裙4.2址.14商業(yè)街業(yè)竄主熱舞情人節(jié)紡夜87200貢1.7蔚藍(lán)海岸臨55萬(wàn)平插米“泛學(xué)求區(qū)”形停成2002麗.9.1名校教猛育一條扯龍服務(wù)正式院?jiǎn)?dòng)200姓2.1畏1.1開(kāi)0蔚藍(lán)海岸記營(yíng)造書(shū)香社織區(qū)啟動(dòng)識(shí)儀式2002說(shuō).12.棉24圣誕狂畢歡夜200厭2.9到.18蔚藍(lán)海盆岸二期受入伙免費(fèi)贈(zèng)送治留影券蔚藍(lán)海和岸：高妨尚海濱靜社區(qū)，送高度可壤居性，繁完善的賠人居環(huán)惹境200償0.1希0.1麗江花徐園第四浮界文化藝術(shù)系節(jié)麗江花園煙：和諧的柿鄰里文化始，塑造良膊好的人文縫氛圍2000世.8麗江花傲園業(yè)主運(yùn)動(dòng)下會(huì)200盤(pán)1.4善.27麗江網(wǎng)嚼開(kāi)通音樂(lè)點(diǎn)播2000膝.12.勤13圣誕喜艱訊派送2001晃.9.1檢8麗江寬帶治e生活推廣月活鵝動(dòng)2002躍.7.2滔9社區(qū)書(shū)體畫(huà)攝影征文比賽2002膏.10.孔17開(kāi)展獻(xiàn)敵愛(ài)心扶烈白色募捐活動(dòng)2003刷.3.1擺3植樹(shù)認(rèn)種紡活動(dòng)在開(kāi)始階梳段，人文廢的創(chuàng)造是抵以推動(dòng)營(yíng)悅銷(xiāo)為導(dǎo)向刪的，而不鐮是以建造逝人文體系把為目標(biāo)的88發(fā)展區(qū)域胞的領(lǐng)導(dǎo)者暈建立組合什優(yōu)勢(shì)的面知向：環(huán)境外環(huán)境主打“南山前海中心區(qū)”概念，通過(guò)解決交通，與增添生活配套，樹(shù)立區(qū)域中心的形象；交通：與政府協(xié)商開(kāi)通公交巴士；生活配套：引入南山區(qū)陽(yáng)光小學(xué)，設(shè)置商業(yè)街等，完善生活配套；內(nèi)環(huán)境首期開(kāi)發(fā)，做足展示；地中海園林；親水會(huì)所（售樓處）；休閑商業(yè)街；人文確立獨(dú)特的社區(qū)主題：地中?！岸际校e情”生活方式；日子緩緩，生活散散；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)始終貫穿獨(dú)特的社區(qū)主題，通過(guò)建筑、園林風(fēng)情等營(yíng)造；地中海園林；親水會(huì)所（售樓處）；休閑商業(yè)街；項(xiàng)目的宣傳推廣，始終圍繞獨(dú)特的社區(qū)主題；在不同兩檔次中揮形成領(lǐng)畏導(dǎo)者，凡做不同輸檔次的槳客戶(hù)最撤關(guān)注的解事情。一、陽(yáng)雅光棕櫚仙園89發(fā)展區(qū)域唇的領(lǐng)導(dǎo)者爺建立組合餡優(yōu)勢(shì)的面漂向：環(huán)境外環(huán)境主打“南山文化中心區(qū)”概念，通過(guò)解決交通，與增添生活配套，樹(shù)立區(qū)域中心的形象；交通：開(kāi)通住戶(hù)專(zhuān)車(chē)；生活配套：二期引入京師范大學(xué)南山附屬學(xué)校，設(shè)置商業(yè)街等，完善生活配套；內(nèi)環(huán)境首期開(kāi)發(fā)，做足展示；大氣的售樓中心；大面積水景園林的展示；人文確立獨(dú)特的社區(qū)主題：藍(lán)色海洋文化項(xiàng)目開(kāi)發(fā)始終貫穿獨(dú)特的社區(qū)主題，通過(guò)建筑、園林風(fēng)情等營(yíng)造；濱海長(zhǎng)廊；濱海建筑風(fēng)格；營(yíng)造大面積水景園林；項(xiàng)目的宣傳推廣，始終圍繞獨(dú)特的社區(qū)主題；在不同檔災(zāi)次中形成般領(lǐng)導(dǎo)者，稀做不同檔乞次的客戶(hù)燈最關(guān)注的推事情。二、蔚藍(lán)敲海岸90熱點(diǎn)區(qū)添域大盤(pán)輩開(kāi)發(fā)模溝式總結(jié)1、成為朗領(lǐng)導(dǎo)者，倘必須形成葛對(duì)區(qū)域外彩的持續(xù)拉友動(dòng)力；2、形成怨兩種以上雙的競(jìng)爭(zhēng)組統(tǒng)合：以環(huán)醋境+人文鼓為核心競(jìng)型爭(zhēng)力。3、外倡環(huán)境—屬—占位土：形成新新區(qū)域萍的中心霧；內(nèi)環(huán)境：億充分展示庭；人文：全確定符外合消費(fèi)何群體的撇價(jià)值需細(xì)求的、或獨(dú)特的沖社區(qū)主題，并提貫穿于露建筑、謙景觀(guān)和墨營(yíng)銷(xiāo)推電廣中人文的據(jù)打造是繳通過(guò)長(zhǎng)贏(yíng)時(shí)間的扣、逐步濁滲透的馬方式進(jìn)夸行的。4、發(fā)展濫區(qū)競(jìng)爭(zhēng)激畫(huà)烈區(qū)的大廢盤(pán)成功處，不是抓怖時(shí)機(jī)，而橡是打硬仗。開(kāi)廟盤(pán)條件：應(yīng)充分吵展示、績(jī)前期充鞠分造勢(shì)挎、積累悔客戶(hù)。5、發(fā)展挺中區(qū)域，唯重新定義搏客戶(hù)感知嘆價(jià)值并充晉分展示91本項(xiàng)目的糊“核心競(jìng)題爭(zhēng)力”（附加值）（社會(huì)資源）『客觀(guān)性』被動(dòng)式

3142產(chǎn)品服務(wù)人文環(huán)境（核心產(chǎn)品）（外部資源/社區(qū)資源）主動(dòng)式『主觀(guān)性』“2”—評(píng)“服務(wù)”駛屬于主流譽(yù)品牌開(kāi)發(fā)襯商的競(jìng)爭(zhēng)禮力要素本項(xiàng)目爸首選“幣環(huán)境+約人文”欺模式——區(qū)說(shuō)域性品虹牌模型趟，區(qū)域細(xì)品牌增促值性高含；一旦幻玉形成核盛心競(jìng)爭(zhēng)鋪力，很達(dá)難在區(qū)販域內(nèi)被班模仿和遵超越“蔚藍(lán)羽海岸”擔(dān)、“陽(yáng)格光棕櫚啦園”作埋為發(fā)展擠中區(qū)域懶代表，筐對(duì)本項(xiàng)利目具有寬重要參資考意義抽。92第四部分菊分期濕開(kāi)發(fā)策略4.1套項(xiàng)目分期4.2慎啟動(dòng)頌區(qū)策略934.1搬項(xiàng)目蔑分期94項(xiàng)目分占期如何解決熟銷(xiāo)售速度桂與本項(xiàng)目閃價(jià)值最大遞化的問(wèn)題概？工程如鞏何分期澤，才能怠保證良甲好的銷(xiāo)膊售率和新銷(xiāo)售速殼度資金投入資金回鑒籠施工速眨度銷(xiāo)售速度形象展示價(jià)格拉纏升影響項(xiàng)目樓分期的六大因招素項(xiàng)目分玩期95項(xiàng)目分秧期因素框分析影響因素結(jié)論資金投入資金實(shí)力強(qiáng)則可少分期，一次性多投入資金回籠多分期有利于資金迅速回籠施工速度施工組織能力強(qiáng)則可少分期銷(xiāo)售速度多分期有利于加快銷(xiāo)售速度價(jià)格拉升分期的次數(shù)多有利于價(jià)格拉升多分期更愿有利于項(xiàng)城目成功項(xiàng)目分理期96旺銷(xiāo)大鎖盤(pán)分期霜開(kāi)發(fā)策糾略項(xiàng)目四季花城（第1位）桃源居（第2位）黃埔雅苑（第3位）波托菲諾（第5位）蔚藍(lán)海岸（第6位）碧海云天（第10位）上榜年度銷(xiāo)售量16.1萬(wàn)m216.1萬(wàn)m2約12萬(wàn)m2約11.4萬(wàn)m2約11萬(wàn)m2約7萬(wàn)m2總銷(xiāo)售量4年總銷(xiāo)售量約45萬(wàn)m2——3年總銷(xiāo)售量約29萬(wàn)m2——4年總銷(xiāo)售量約37萬(wàn)m2——實(shí)現(xiàn)均價(jià)3850元/m23200元/m28800元/m210000元/m26200元/m28500元/m2年均銷(xiāo)售量約11萬(wàn)m2——約10萬(wàn)m2——約9萬(wàn)m2——參照系：錫《深圳銷(xiāo)久售龍虎榜北》深圳大滾盤(pán)年銷(xiāo)男售量最賣(mài)多16很萬(wàn)平方粒米左右深圳旺銷(xiāo)均大盤(pán)平均糖年銷(xiāo)量1召0萬(wàn)平方鏈米左右本項(xiàng)目炒建筑面跑積42表.6萬(wàn)渣，預(yù)計(jì)鐘本項(xiàng)目格銷(xiāo)售期祖為4－臘5年，請(qǐng)建議分希五期開(kāi)專(zhuān)發(fā)，年木均開(kāi)發(fā)匹量為8精萬(wàn)平方單米97地塊劃分薦建議梅龍路規(guī)劃路民治大道布龍路984.2路啟動(dòng)趣區(qū)策略4.2.義1啟動(dòng)魂區(qū)位4.2.站2啟動(dòng)駁規(guī)模及啟膜動(dòng)配置994.1琴啟動(dòng)區(qū)位100啟動(dòng)區(qū)冷地塊選飼擇波托菲諾水榭花都熙園高形象大意盤(pán)啟動(dòng)區(qū)呼位的研究101234516波托菲諾訪(fǎng)啟動(dòng)區(qū)位包研究項(xiàng)目位科置：南該山華僑下城歡樂(lè)斃谷北，藥高爾夫離俱樂(lè)部牧南，臨攝僑香路匯和北環(huán)掏路；分期開(kāi)發(fā)宴順序“1”，呼一期，天凍鵝堡1期“2”，洽二期，純彼水岸“3”，捉三期Ⅰ區(qū)“4”差，三期哭Ⅱ區(qū)“5”，樂(lè)三期，純弄水岸別墅“6”慈，三期跟Ⅲ區(qū)待定僑香路102波托菲知諾建立黑自身價(jià)能格參照楊體系建陶立研究波托菲障諾北臨娃僑香路照、北環(huán)街及雜亂聚的工業(yè)許區(qū)，通兇過(guò)項(xiàng)目胞四周資眉源對(duì)比巴，北面載的資源倡較差；波托菲或諾反常交規(guī)而行春，先開(kāi)匆發(fā)資源震較好的開(kāi)天鵝堡授一期，括純水岸篩，而最星后開(kāi)發(fā)腦靠路邊茶的天鵝秩堡三期胸；其開(kāi)發(fā)荷模式，到最大化象的挖掘杠了項(xiàng)目政資源，緞并奠定多了自身唇參照系帳；高價(jià)格暴，建立喚區(qū)域價(jià)送格標(biāo)桿首先樹(shù)立茶市場(chǎng)高端罩物業(yè)形象資源好盯的資源較和差的開(kāi)發(fā)順含序后期開(kāi)求發(fā)，起腹點(diǎn)高稀缺資炒源，建咬立區(qū)域判形象標(biāo)互桿弱化了周遠(yuǎn)邊較差的晃形象價(jià)值最大譜化提升利用客傲戶(hù)追高夏的消費(fèi)持心理103水榭花都控啟動(dòng)區(qū)位準(zhǔn)研究1期2期3期項(xiàng)目位置帆：福田香稱(chēng)蜜湖度假旺村；項(xiàng)目分曬3期開(kāi)粱發(fā)：1期：臨雨水別墅與因小高層；2期：缸小高層3期：高汁層104熙園啟動(dòng)輩區(qū)位研究項(xiàng)目位窮置：?；\田香蜜宇湖路與湊蓮花西絕路交匯歲處；項(xiàng)目一屈次性開(kāi)踐發(fā)完成美掬水T摘OWN早HOU醋SE（樓聯(lián)排別肢墅）、瞧高層、抓小高層均和多層竄等；項(xiàng)目營(yíng)雪銷(xiāo)推廣邪順序：TOWN越HOUS喂E、多層介——小高葡層——高桶層123105高品質(zhì)大塵盤(pán)啟動(dòng)區(qū)制位研究小幻玉結(jié)高價(jià)格，積建立區(qū)域懂