天津市國(guó)信唐人街商業(yè)項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議

天津市國(guó)信唐人街商業(yè)定位及物業(yè)發(fā)展建議方案整體架構(gòu)

方案整體架構(gòu)描述

理解城市理解區(qū)域理解項(xiàng)目理解客戶SWOT分析商業(yè)定位業(yè)態(tài)定位

項(xiàng)目發(fā)展建議

定價(jià)方案一、理解城市：

1、天津整體經(jīng)濟(jì)概述：

天津市整體國(guó)民經(jīng)濟(jì)近年來(lái)保持旺盛增展勢(shì)頭，2003年全市GDP總值達(dá)到2386億元，比上年同期增幅14.3%，2004年1~4月增幅居全國(guó)第一，人均GDP超過(guò)3000美元。經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁發(fā)展、城市化進(jìn)程加快，城市建設(shè)迅猛，造成各類產(chǎn)品需求持續(xù)增長(zhǎng)，啟動(dòng)梯次需求，形成聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。

一、理解城市：

分散變集中

平面變立體

商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展著力探索的問(wèn)題

２、天津商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)：

隨著經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)也隨之迅速發(fā)展，２００４年天津市商業(yè)地產(chǎn)將有３８０萬(wàn)平方米的竣工量。原有存在于零星門面的零售業(yè)經(jīng)營(yíng)者，吸納到新建的大型商場(chǎng)或購(gòu)物中心．２００４年天津市的商業(yè)地產(chǎn)將呈現(xiàn)出以下特征：房地產(chǎn)界短期現(xiàn)金到現(xiàn)金模式與商業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的矛盾。

一、理解城市：

外地經(jīng)營(yíng)者占主流

目前缺乏合理的商業(yè)結(jié)構(gòu)

２、天津商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)：

外地投資者在新建商業(yè)項(xiàng)目購(gòu)買中占了超過(guò)５０％以上重要的比重。商業(yè)項(xiàng)目操作需要以下三大要素：策劃能力、招商能力、經(jīng)營(yíng)管理能力。

二、理解區(qū)域：

1、區(qū)域概述：

⑴區(qū)域定位：

新興的現(xiàn)代化港口城市的標(biāo)志區(qū)

⑵區(qū)域位置描述：

位于天津市區(qū)的東南方，緊鄰渤海灣畔，距天津市中心45公里，距北京160公里，臨近天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、天津港保稅區(qū)和國(guó)家級(jí)海洋高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。

二、理解區(qū)域：

1、區(qū)域概述：

⑶區(qū)域經(jīng)濟(jì)概述：

塘沽區(qū)面積859平方公里、總?cè)丝?0萬(wàn)。近10年來(lái)，作為濱海新區(qū)的核心發(fā)展區(qū)域和沿海的地理優(yōu)勢(shì)，大力發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)，不斷完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施并大力發(fā)展金融商貿(mào)，加之其得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢(shì)及旅游業(yè)的不斷繁榮，塘沽已成為華北地區(qū)最具投資潛力的國(guó)際化新興港口城市。未來(lái)的塘沽，將在加強(qiáng)、改善其自身商業(yè)環(huán)境的基礎(chǔ)上，發(fā)展為區(qū)域內(nèi)以居住、休閑、娛樂(lè)、旅游為主的，輻射周邊的中心城市。

二、理解區(qū)域：

2、整體區(qū)域商業(yè)分析：⑴區(qū)域居民消費(fèi)情況特點(diǎn)分析：①塘沽區(qū)的人均社會(huì)消費(fèi)品零售總額一直高于天津市的水平，整體的收入水平高,區(qū)內(nèi)人口消費(fèi)潛力巨大，尚存在一定的釋放空間。②塘沽區(qū)的恩格爾系數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市內(nèi)各區(qū)平均水平，人們對(duì)提高生活質(zhì)量的消費(fèi)要求越來(lái)越高。③有相當(dāng)部分的區(qū)外人群在本區(qū)域?qū)崿F(xiàn)消費(fèi)，流動(dòng)購(gòu)買力高。

二、理解區(qū)域：

2、整體區(qū)域商業(yè)分析：⑵區(qū)域商業(yè)分析：①區(qū)域商圈規(guī)劃布局：二、理解區(qū)域：

2、整體區(qū)域商業(yè)分析：⑵區(qū)域商業(yè)分析：②區(qū)域商業(yè)規(guī)劃面積：

規(guī)劃2003至2010年期間，區(qū)域的內(nèi)各類消費(fèi)品市場(chǎng)的總面積將達(dá)到150,000平方米，是目前區(qū)域規(guī)模的1.5倍，

③重點(diǎn)商貿(mào)中心描述及發(fā)展分析：A、以金街為首的商業(yè)群落：其業(yè)態(tài)主要以服裝、餐飲、娛樂(lè)業(yè)為主，超市、銀行、藥房、家電商場(chǎng)為輔，項(xiàng)目檔次不一，消費(fèi)群體層面較為廣泛。

二、理解區(qū)域：

2、整體區(qū)域商業(yè)分析：⑵區(qū)域商業(yè)分析：B、洋貨市場(chǎng)為代表的“洋貨商圈”：Ⅰ、其主要依靠泊來(lái)品進(jìn)行零售業(yè)和物流商業(yè)，長(zhǎng)期以來(lái)憑借其銷售產(chǎn)品的獨(dú)特性和高額的利潤(rùn)在市場(chǎng)中確立自己的地位。Ⅱ、商業(yè)規(guī)模逐漸加大，將形成一個(gè)新的區(qū)域中心級(jí)商圈。Ⅲ、外來(lái)消費(fèi)占有大量比例，隨旅游業(yè)的發(fā)展必將帶來(lái)大量的流動(dòng)人口，必將對(duì)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)的特別是洋貨商圈的發(fā)展也起到很好的拉動(dòng)作用。二、理解區(qū)域：

①整體概述：為了在目前的基礎(chǔ)上進(jìn)一步改善濱海新區(qū)的交通狀況。新區(qū)計(jì)劃在2006年前，以塘沽為軸心建成“三環(huán)”道路，交通的發(fā)展將會(huì)使得塘沽區(qū)整體城市發(fā)展再此推上一個(gè)新的高峰，也必將帶動(dòng)當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)迅猛發(fā)展，尤其是現(xiàn)以洋貨市場(chǎng)為中心的周遍商業(yè)地產(chǎn)，交通便利的城市商業(yè)區(qū)將迅速發(fā)展。

⑶區(qū)域交通分析：

2、整體區(qū)域商業(yè)分析：二、理解區(qū)域：

②沿津塘公路兩側(cè)分布商業(yè)情況分析：規(guī)劃區(qū)面積50公頃，可出建筑面積約35萬(wàn)平方米，主要是大型的集散批發(fā)商城，包括現(xiàn)有新洋市場(chǎng)、大五金超市，擬建世紀(jì)超市、金洋市場(chǎng)等；一部分位于河北路兩側(cè)，主要建設(shè)大型商業(yè)、娛樂(lè)、餐飲等服務(wù)設(shè)施，規(guī)劃區(qū)面積20公頃，可出建筑面積約14萬(wàn)平方米。

特點(diǎn)：已有商業(yè)面積和規(guī)劃面積規(guī)模大，各種業(yè)態(tài)豐富，商業(yè)氛圍濃厚，已經(jīng)形成區(qū)域購(gòu)買習(xí)慣已經(jīng)具備了塘沽區(qū)的地區(qū)商業(yè)中心基本條件。

2、整體區(qū)域商業(yè)分析：⑶區(qū)域交通分析：

二、理解區(qū)域：

3、縱橫觀點(diǎn)：⑴塘沽區(qū)作為新興的國(guó)際化港口城市，發(fā)展態(tài)勢(shì)迅猛，其天津市經(jīng)濟(jì)中心的地位日益凸顯，在此大勢(shì)之下，其城市的外擴(kuò)的速度明顯加快，人口數(shù)量穩(wěn)步增長(zhǎng)，各方面消費(fèi)需求快速拉升。而開(kāi)發(fā)區(qū)和保稅區(qū)的國(guó)際化進(jìn)程日益加快，并與塘沽區(qū)相互依托，憑借其商業(yè)的快速發(fā)展，其國(guó)際化進(jìn)程及前景被普遍認(rèn)可，投資價(jià)值極高。

二、理解區(qū)域：

3、縱橫觀點(diǎn)：⑵由于整體市場(chǎng)態(tài)勢(shì)及好而帶來(lái)的投資熱和建設(shè)熱，使之相互之間的競(jìng)爭(zhēng)也愈演愈烈；市場(chǎng)的快速發(fā)展帶來(lái)的不可預(yù)見(jiàn)因素增多，增加了操作難度；同時(shí)國(guó)家土地政策和金融政策的緊縮，使得市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)增大。

二、理解區(qū)域：

3、縱橫觀點(diǎn)：⑶除中心北路與津塘路交口的餐飲及少數(shù)商業(yè)外，洋貨市場(chǎng)覺(jué)大部分商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格為６元／平米／天，單從租金來(lái)看與本項(xiàng)目存在較大的競(jìng)爭(zhēng)。三、理解項(xiàng)目：

1、項(xiàng)目描述：

⑴項(xiàng)目整體描述：

本項(xiàng)目隸屬洋貨商圈內(nèi)，總占地14035.2平方米，整個(gè)項(xiàng)目為四層商業(yè)建筑，其中二、三層已經(jīng)被韓國(guó)著名品牌超市“易買得”所租賃，他將為本項(xiàng)目吸引充足的客源，以保持長(zhǎng)期穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)。項(xiàng)目總建筑面積47293平方米，其中一層建筑面積9383平方米，目前將主要以售賣方式進(jìn)行市場(chǎng)發(fā)售。

⑵技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：（略）

三、理解項(xiàng)目：

2、項(xiàng)目區(qū)域概述：⑴區(qū)位描述：本項(xiàng)目位于塘沽區(qū)津塘路與中心北路交口，北臨杭州道，其周遍擁有塘沽區(qū)中心居住區(qū)，依托著天津重點(diǎn)商圈洋貨商圈的獨(dú)有的商業(yè)優(yōu)勢(shì)使其在區(qū)域內(nèi)產(chǎn)生巨大的投資價(jià)值。勝利賓館為該區(qū)域的標(biāo)志性建筑。⑵臨近已有商業(yè)描述：新洋市場(chǎng)是以批發(fā)零售家用電器為主兼營(yíng)服裝百貨業(yè)的綜合性市場(chǎng)。新洋市場(chǎng)的家電批發(fā)零售業(yè)在京津地區(qū)有較大的影響，服務(wù)整個(gè)華北地區(qū)，從河北路撫順道口起至市場(chǎng)內(nèi)形成了電器、光盤一條街，并帶動(dòng)了服裝、小百貨、飲食業(yè)的聚集，形成了繁華熱鬧的街市市景。

三、理解項(xiàng)目：

3、周邊商業(yè)分析：⑴中心北路與津塘路交口沿街商鋪分析：

該區(qū)域店鋪業(yè)態(tài)主要以餐飲為主，其中最低消費(fèi)水平檔次在200元以上的店鋪有3-4家，100元以上的有14家，基礎(chǔ)快餐店有11家，其他經(jīng)營(yíng)商鋪2家，由于部分店鋪主題較為統(tǒng)一，故彼此間存在一定沖突，大部分店鋪經(jīng)營(yíng)狀況一般，只有少數(shù)店鋪經(jīng)營(yíng)狀況良好。主要是因?yàn)榈赇佔(zhàn)陨碓蚣敖?jīng)營(yíng)主題決定的，與市場(chǎng)關(guān)系較小。租金價(jià)格：1.7元/m2/天。三、理解項(xiàng)目：

3、周邊商業(yè)分析：⑵洋貨市場(chǎng)周邊店鋪分析：該區(qū)域業(yè)態(tài)主要以服飾與皮具為主，這與洋貨市場(chǎng)的整體業(yè)態(tài)方向相一致，且大多都為著名高檔品牌，此類店鋪雖租金較高，但由于其進(jìn)貨渠道等原因，均屬暴利行業(yè)，且前期投資成本不高，借助洋貨市場(chǎng)引力，故大多數(shù)店鋪經(jīng)營(yíng)狀況較好。該區(qū)域自始以來(lái)已經(jīng)形成了濃郁的商業(yè)規(guī)模，加之近年來(lái)政府的大力支持，該地區(qū)已經(jīng)逐步變?yōu)樘凉羺^(qū)商業(yè)的重中之重。

三、理解宵項(xiàng)目：4、項(xiàng)目畫(huà)周邊消費(fèi)味區(qū)域分析閱：居住用值地主要傘分布在蕩福州道墨、廣州造道、杭醋州道之檢間，住屆宅結(jié)構(gòu)姐劃分與耕局部路劇網(wǎng)結(jié)構(gòu)臣比較完夏整；新崇河街居早住用地吐主要集勝中在新獲北公路束、津塘攏公路兩絹側(cè)，新見(jiàn)北公路保以西基教本上為似新河大昂隊(duì)平房琴居住區(qū)設(shè)，以東爪為新建盡的多層研居住區(qū)碑，津塘槳公路以龍南為多雀層、低油層混合墨居住區(qū)搖。根據(jù)趙總體規(guī)謹(jǐn)劃和實(shí)悄際情況寺逐步建童設(shè)，規(guī)錫劃遠(yuǎn)期尊將建成摟一個(gè)體泥現(xiàn)都市壯文明、插快節(jié)奏皺和多彩鐵生活的里繁榮的候居住生啄活區(qū)。三、理效解項(xiàng)目：5、消費(fèi)林規(guī)模：⑴全區(qū)己人口規(guī)北模：根據(jù)有關(guān)心數(shù)據(jù)，整因個(gè)塘沽地哈區(qū)和開(kāi)發(fā)餅區(qū)的人口驢總數(shù)分別午為：從以上丑數(shù)據(jù)可鏡以發(fā)現(xiàn)籍，流動(dòng)紛人口在損總?cè)丝谂鄶?shù)中所窄占的比士例很高夜，在塘橡沽地區(qū)擋為25酸%，而囑在開(kāi)發(fā)掃區(qū)，甚四至是戶蜻籍人口匆的2遷倍多。三、理互解項(xiàng)目：5、消棉費(fèi)規(guī)模鉗：⑴全區(qū)人劉口規(guī)模：增長(zhǎng)率:分析過(guò)去僅三年地區(qū)日人口總數(shù)押的，可以鉛清晰的了恒解到，塘滋沽區(qū)的人梯口在保持燥相對(duì)穩(wěn)定撲的增長(zhǎng)幅鹽度，而開(kāi)性發(fā)區(qū)的年葵均增長(zhǎng)幅割度高達(dá)2彈7%。這圈些都為消羽費(fèi)市場(chǎng)不搏斷的帶來(lái)款新的消費(fèi)夕規(guī)模增長(zhǎng)辱。三、理尼解項(xiàng)目：5、消費(fèi)冤規(guī)模：由此可親見(jiàn)，項(xiàng)剛目周邊語(yǔ)無(wú)論是客固定購(gòu)睬買群體滔還是流菜動(dòng)人群屢都為本浙項(xiàng)目帶予來(lái)充足吃的消費(fèi)報(bào)規(guī)模，寨加之本溝項(xiàng)目所膊處塘沽陰區(qū)大型腔成熟商劇圈內(nèi)，搖周邊購(gòu)旬買力已溪形成固饒定的購(gòu)帳買習(xí)慣堤，由此奇使本案狀形成了血巨大的雅投資價(jià)仆值。三、理解茫項(xiàng)目：6、項(xiàng)紡目周邊劑交通狀脖況分析起：⑴道路：項(xiàng)目緊鄰社兩條等級(jí)面較高的對(duì)焦外交通主誦干線；一最條為津塘勺路，東西造向從中部鉆穿過(guò)，路可面寬度為搶30米，遇控制寬度資為100丹米，是塘震沽區(qū)與市橡區(qū)地區(qū)交凱通聯(lián)系的剝高等級(jí)交兵通干線；集另一條為姜中心北路羅，本案緊咽鄰其西側(cè)消，也是塘跑沽區(qū)內(nèi)交犬通聯(lián)系的篩快捷干線心。項(xiàng)目北倘接杭州道那，臨近塘峽沽區(qū)大型穩(wěn)重點(diǎn)居住泥區(qū)，此也墳為本案提紗供了充足鹿的固定購(gòu)蚊買力。依撓托成熟的令商業(yè)氛圍黨，其周邊嘆交通線路疤也較為成隨熟。三、理解新項(xiàng)目：6、項(xiàng)目炭周邊交通趁狀況分析寇：⑵交通設(shè)脹施：十余條公墻交線路貫凍穿與此，紹通達(dá)塘沽視及市區(qū)各攀地。①項(xiàng)目周楊邊公交線狠路明細(xì)（胖略）②輕軌三、理解敏項(xiàng)目：7、區(qū)域染內(nèi)項(xiàng)目綜戶合競(jìng)爭(zhēng)力筋分析：本項(xiàng)目自單身雖具有裙良好的地姐段、周邊律擁有充足廚的購(gòu)買力演等支持，皺但由于所體在塘沽大秤型商圈內(nèi)約，同區(qū)域腿下項(xiàng)目產(chǎn)尼品居多，紡且均好性肆較強(qiáng)，故豎競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)勾不明顯。弊結(jié)合區(qū)域唯內(nèi)其他項(xiàng)躲目對(duì)本案撿分析如下夏：三、理解湊項(xiàng)目：7、區(qū)域奴內(nèi)項(xiàng)目綜暗合競(jìng)爭(zhēng)力忙分析：S---智-項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)紋點(diǎn)：所處塘沽沾洋貨商圈危內(nèi)，有充雅足的人流壯支持此區(qū)域長(zhǎng)尊期以來(lái)在倉(cāng)周邊已形投成了良好酸的購(gòu)買習(xí)撒慣該項(xiàng)目依頌托成熟的森商業(yè)圈優(yōu)蜜勢(shì)周邊交通攝便利三、理造解項(xiàng)目：7、區(qū)域雨內(nèi)項(xiàng)目綜莊合競(jìng)爭(zhēng)力做分析：S---膜-項(xiàng)目?jī)?yōu)依勢(shì)點(diǎn)：項(xiàng)目二、蛇三層已引暢進(jìn)韓國(guó)品布牌超市“E-M染ART”，一層引進(jìn)“麥當(dāng)勞”為項(xiàng)目自弊身注有良魂好的品牌爪形象支撐轉(zhuǎn)。項(xiàng)目外立哥面新穎，求項(xiàng)目前期染的市場(chǎng)形口象為本項(xiàng)賤目打下良浩好的市場(chǎng)炮基礎(chǔ)。在政府商唱業(yè)規(guī)劃發(fā)蓄展的重點(diǎn)丈區(qū)域內(nèi)。三、理狼解項(xiàng)目發(fā)：W---剪-項(xiàng)目劣勢(shì)必：項(xiàng)目位蛾置與“洋貨商圈”隨在同澆一區(qū)域兼內(nèi)，但嚇中間有攜快速路悲相隔，饞對(duì)人流善資源共攪享帶來(lái)趨一定的努阻隔。項(xiàng)目周策邊商業(yè)端項(xiàng)目眾著多，均買好性較徐強(qiáng)，業(yè)鄙態(tài)同質(zhì)炮化嚴(yán)重梨，競(jìng)爭(zhēng)勾激烈。7、區(qū)域窄內(nèi)項(xiàng)目綜昆合競(jìng)爭(zhēng)力布分析：雖緊鄰塘獲沽區(qū)通外鎖的重點(diǎn)路梢段“津塘公也路”，但此路榨為快速路車，難以帶鋪來(lái)人流的棉停駐。項(xiàng)目主買入口一適側(cè)緊鄰“高速路”，導(dǎo)致項(xiàng)牧目主入口佛的人流情塔況受到一盆定影響。三、理嘉解項(xiàng)目聚：5、區(qū)路域內(nèi)項(xiàng)檢目綜合皮競(jìng)爭(zhēng)力市分析：O--養(yǎng)--機(jī)會(huì)點(diǎn)分紀(jì)析：政府近年朝來(lái)對(duì)此區(qū)脆域發(fā)展重掩視，造成凡其投資潛中力巨大。“E-MA腎RT”首次座落霜塘沽，屬戒區(qū)域內(nèi)空時(shí)白，這給肆本案在市見(jiàn)場(chǎng)推廣上渠帶來(lái)很大圣契機(jī)。項(xiàng)目雖與“新洋市鑒場(chǎng)”有快速搞路隔斷叮，但本場(chǎng)案所在染區(qū)域更箏接近于獨(dú)塘沽大慰型居住碌區(qū)，加闖之“E-MA督RT”的吸引，每給項(xiàng)目帶腳來(lái)良好的交購(gòu)買力截霧流機(jī)會(huì)。三、理解求項(xiàng)目：5、區(qū)卸域內(nèi)項(xiàng)渡目綜合釋競(jìng)爭(zhēng)力偵分析：T--袋--威脅點(diǎn)：項(xiàng)目附近“家樂(lè)”超市長(zhǎng)瞞期以來(lái)棍已贏得得廣大購(gòu)騙買人群矮認(rèn)可，異使本項(xiàng)路目“E-MA句RT”的介入帶投來(lái)一定威論脅，從而啦對(duì)本案造漸成眾多不班利因素。由于此枝區(qū)域內(nèi)廈商業(yè)居哈多，業(yè)催態(tài)主題丸劃分全遙面且細(xì)污致，故您給本項(xiàng)寫(xiě)目的介祖入空間事帶來(lái)不愈利因素庸。本案在年看前的地產(chǎn)加淡季入市瓶，且此階制段投資者塌大多屬于闊資金回?cái)n咐階段，給硬本項(xiàng)目銷錦售帶來(lái)不替利因素。四、理駐解客戶夢(mèng)：基于以譯上對(duì)市竿場(chǎng)及項(xiàng)危目的理航解，從上居住地辛區(qū)及投驚資心理招分析確巷定本項(xiàng)挽目的目役標(biāo)客戶紅主要分孫為投資非類客戶貸與經(jīng)營(yíng)扯類客戶懇兩大類茂，以下播對(duì)兩個(gè)姐月的來(lái)浴電客戶紀(jì)分析：四、理解騰客戶：（一）到傾訪客戶面筑積需求分輸析：從以右羅圖表分顏析可以浮得出：客戶對(duì)慣60平批米以下焰的產(chǎn)品庭需求量駁較大，貌從產(chǎn)品蒸上講基野本符合約我們項(xiàng)宰目的產(chǎn)平品分割根，其主身要以投北資者為微主，主鞋要跟該良商圈大雜多數(shù)店鍬鋪的主撈題相一信致，區(qū)鑼域內(nèi)消送費(fèi)者已性經(jīng)形成范了到此原商圈購(gòu)座買特色襲小商品鐮的購(gòu)買泄習(xí)慣，糕購(gòu)買小賢面積商瞇鋪不但畏易于租物賃，而起且投資鞠風(fēng)險(xiǎn)相筑對(duì)較低拘。四、理解慢客戶：（二）逐購(gòu)買與畝租賃比銅例分析清：從右圖我療們可清晰盯看到，來(lái)避訪客戶有尖購(gòu)買需求胃的和租賃灰需求的幾易乎各占一卷半，這對(duì)撥我們今后地產(chǎn)品的帶她租約銷售等提供了有孕力的先決厲條件，并繡給予自營(yíng)勺者以充分融的產(chǎn)品空珍間。同時(shí)殲我們也看滔到有極大慌的購(gòu)買需嫌求，所以州對(duì)我們的滑后期的店旁鋪銷售提殼供了有力壩的支撐。四、理解雹客戶：（三）屠到訪客搏戶意向移業(yè)態(tài)分滅析：業(yè)態(tài)分析恩不但可以辨使我們前份期得到很初多基礎(chǔ)信慎息并為我賤們的鋪位凱分割帶來(lái)屆很大的參線考價(jià)值，躬而且會(huì)給西項(xiàng)目今后仇的實(shí)際運(yùn)撒營(yíng)帶來(lái)事收先的市場(chǎng)圍判斷，以岸至于在一礙定程度上甚預(yù)防后期頑運(yùn)營(yíng)弊病懂。四、理航解客戶萄：（三）同到訪客苦戶意向尤業(yè)態(tài)分杰析：從上圖憑表可以曉看出，慢除投資畝者外，辰客戶意扣向業(yè)態(tài)增大多數(shù)室以服飾慎和餐飲失為主，蜻這與我僅們前期戒預(yù)定的赴業(yè)態(tài)方繡向也較駕為一致亞，客戶嚼意向業(yè)腔態(tài)豐富梅，可以潑滿足將濫來(lái)各類遇消費(fèi)人勤群的購(gòu)軍買需求至，增添舊了本項(xiàng)旁目整體映商業(yè)的支客戶吸惕引力。帖其他業(yè)駁態(tài)總體勁比例較毛小原因域原因主紐奉要在于多與二樓孕的“E-MA倆RT”超市有一圍定的業(yè)態(tài)聰沖突，違亭背了商業(yè)菜的“錯(cuò)位原爪則”。四、理解跡客戶：（四）灰客戶描竊述：1、投有資型客架戶：該類型客塘戶主要分顛為天津本疼地投資性衰客戶及外祝地投資性宇客戶，本蔬地投資者趴客戶主要棗分為兩大鑰類，一類友為曾在本憐區(qū)域投資蚊并一直以墻來(lái)取得良驅(qū)好收益，巴看好本項(xiàng)哨目想繼續(xù)盒在此投資坐的客戶。泳另一類為斤被項(xiàng)目推纏廣吸引或井聽(tīng)朋友介勢(shì)紹，從而況對(duì)項(xiàng)目感逃興趣產(chǎn)生當(dāng)投資欲望報(bào)的客戶。走外地投資龍型客戶主東要由于被舍項(xiàng)目在外挺地做針對(duì)趟性推廣從原而吸引而拉來(lái)的客戶查，如：溫溜州炒房團(tuán)噴等。四、理解凍客戶：（四）身客戶描晚述：2、自錫營(yíng)性客耽戶：該類型客利戶主要看撐重的是此拿區(qū)域的商夕業(yè)氛圍、溝消費(fèi)能力六及周邊店富鋪的業(yè)態(tài)馳，并且對(duì)佩交通比較普看重，有老利于自身悄進(jìn)貨通路禽的通暢及帽便利性。瓦其具體情凡況還與自叢身所經(jīng)營(yíng)而的業(yè)態(tài)有宏著必不可夾少的聯(lián)系伸。產(chǎn)品篇一、商伐業(yè)定位臟：根據(jù)本項(xiàng)匠目自身?xiàng)l別件及所處吊位置，將膨其定位為：核心商圈歐內(nèi)的綜合綱性商業(yè)產(chǎn)品篇定位支頭撐：§“核心商圈游內(nèi)的”指項(xiàng)目位耀于新洋市唉場(chǎng)內(nèi)，其游可給本項(xiàng)綿目帶來(lái)充稼足的消費(fèi)節(jié)人群及商錦業(yè)投資價(jià)題值?！熬C合性按商業(yè)”具體是指“超市+商少鋪”，其所面暫向高、中地、低檔各肥類消費(fèi)人妙群，其受慣眾面極為削廣泛，以倚助于項(xiàng)目珍的長(zhǎng)期運(yùn)牢營(yíng)。一、商業(yè)趁定位：產(chǎn)品篇一、商業(yè)猴定位：商圈半徑致：以項(xiàng)目奮為中心再5公里寄范圍內(nèi)基本商圈菜：本項(xiàng)目召及整個(gè)泛塘沽區(qū)港街里居共民次級(jí)商圈零：天津市里邊及塘沽開(kāi)布發(fā)區(qū)消費(fèi)所人群邊緣商圈換：以“新洋市場(chǎng)”吸引來(lái)的谷北京及華碧北區(qū)域消美費(fèi)人群。產(chǎn)品篇二、項(xiàng)穴目業(yè)態(tài)盡定位：1、業(yè)態(tài)盼定位原則惕：①支持項(xiàng)目專整體形象爆定位，并淺提升其產(chǎn)叮品價(jià)值，媽烘托項(xiàng)目暈整體的形特象。②與區(qū)域號(hào)內(nèi)項(xiàng)目如業(yè)態(tài)形隱成差異藏化（人訓(xùn)無(wú)我有紐奉，人有刻我優(yōu)）益，具備些業(yè)態(tài)競(jìng)釣爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)杠，提高潛經(jīng)營(yíng)者蘭的經(jīng)營(yíng)類收益和夢(mèng)可持續(xù)吐性經(jīng)營(yíng)豪能力③適合目標(biāo)燈消費(fèi)群體擾的消費(fèi)需恩求、消費(fèi)臨能力、消愉費(fèi)意識(shí)④盡量尋險(xiǎn)找經(jīng)營(yíng)廈利潤(rùn)高凱的業(yè)態(tài)棄，有提折升租金漫的空間架，提高儲(chǔ)投資者篩的投資留回報(bào)產(chǎn)品篇二、項(xiàng)目爆業(yè)態(tài)定位歇：2、業(yè)態(tài)群定位方向測(cè)：①突出都市術(shù)生活便利學(xué)性特點(diǎn)②突出都市闖生活的品嫌質(zhì)、時(shí)尚橫形象③與項(xiàng)目高意端產(chǎn)品帶舒來(lái)的高質(zhì)冠量的生活勢(shì)形成呼應(yīng)產(chǎn)品篇二、項(xiàng)尾目業(yè)態(tài)洋定位：引進(jìn)業(yè)擠態(tài)的具針體條件呈為：（1）命行業(yè)領(lǐng)丑導(dǎo)者（2）品運(yùn)牌帶動(dòng)者（3）租業(yè)態(tài)符恰合者產(chǎn)品篇二、項(xiàng)目頁(yè)業(yè)態(tài)定位許：3、業(yè)態(tài)蚊建議：大型中招高檔快壺餐業(yè)特色商扁業(yè)高級(jí)休緩閑專賣最店高級(jí)運(yùn)癢動(dòng)品牌塞專賣店高檔品牌緣瑞旗艦店產(chǎn)品篇三、項(xiàng)目枯發(fā)展建議姿:：（一）、戴項(xiàng)目入口增確定：項(xiàng)目的矩入口確忙定，實(shí)光際上確驕定了項(xiàng)婚目整體狠的大動(dòng)乞線結(jié)構(gòu)拆。產(chǎn)品篇1、項(xiàng)桃目周邊憐交通及皺消費(fèi)人減群流向殲分析：⑴津塘和路自東獅往西方朵向。⑵中心鍋北路自樹(shù)北向南格方向。⑶杭州道霞周邊大型版居民區(qū)流毀向。（一）覽、項(xiàng)目喪入口確此定產(chǎn)品篇（一）致、項(xiàng)目倉(cāng)入口確紅定2、入口榮確定原則激：⑴有利篩于項(xiàng)目林形象的伏樹(shù)立。⑵符合費(fèi)周邊固捏定客戶累群的消相費(fèi)習(xí)慣案。⑶符合周飛邊交通線甩路的交通翁流向。⑷符合項(xiàng)踩目的長(zhǎng)期塊穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)火。產(chǎn)品篇（一）鎖、項(xiàng)目兔入口確車定3、入暫口改進(jìn)爽具體建畫(huà)議方案暮：⑴設(shè)臨近云津塘路方功向南側(cè)為間主入口：①此邊饑臨近津拘塘路，蓮此路為咸塘沽區(qū)戲連接市異里的主咽干道之明一，有倍利于項(xiàng)蠅目形象捎的良好逼確立及子市場(chǎng)認(rèn)箭知度的內(nèi)迅速打縫開(kāi)。②塘沽漢區(qū)內(nèi)去男往新洋煮市場(chǎng)的該入口附染近，易畫(huà)截流去沾往新洋瘡市場(chǎng)客丑源。③由于暴主入口疑將來(lái)會(huì)賓吸引大榆量消費(fèi)亦者，因董此對(duì)項(xiàng)攪目?jī)?nèi)東逮南角（刪綜合分輪析較差書(shū)位置）碌商鋪價(jià)鄭值帶來(lái)枯一定的朝提升作嗓用。產(chǎn)品篇（一）萍、項(xiàng)目不入口確真定3、入口員改進(jìn)具體愛(ài)建議方案脹：⑵項(xiàng)目喇西南角比入口封逼死，內(nèi)耽部部分洞變?yōu)樯叹I鋪①此入局口直接溪連接項(xiàng)衣目?jī)?nèi)從“E-M糠ART”超市下廣來(lái)的扶假梯，將帽直接導(dǎo)個(gè)致超市捷客戶迅攀速外流券，從商叢業(yè)原則部分析，績(jī)無(wú)法使旁消費(fèi)人游群在區(qū)護(hù)域內(nèi)回量旋，從抬而導(dǎo)致鞋部分商剩鋪流失境客源，荒對(duì)項(xiàng)目碼的長(zhǎng)期鮮經(jīng)營(yíng)十單分不利篇。②此位克置如設(shè)湖出入口轟，將占姨用麥當(dāng)毯勞旁邊頁(yè)可做商繞鋪的黃造金位置鄉(xiāng)豐，從而盜直接影吧響到項(xiàng)沙目出房香率及此兩位置商酸鋪價(jià)值面。產(chǎn)品篇（一）影、項(xiàng)目球入口確奪定3、入顧口改進(jìn)鞠具體建勿議方案殺：⑶在項(xiàng)目陜西北角及籃東北角設(shè)薦入口①由于項(xiàng)野目東側(cè)緊柱鄰塘沽大刃型居住區(qū)丈，將給本牌項(xiàng)目帶來(lái)桑充足的消斤費(fèi)人群，約故在此設(shè)達(dá)入口，以霧滿足此區(qū)巷域的消費(fèi)杰者求便心陳理。②項(xiàng)目停唉車廠位于癥本項(xiàng)目東火側(cè)，也將座給本案帶現(xiàn)來(lái)充足客聾源。③項(xiàng)目次北部緊姓鄰中心攜被路，軋此路為柴塘沽區(qū)送交通主桂干道，澆也將為村項(xiàng)目的府客源及盛形象上繁起到很默大的拉撕升作用膨。產(chǎn)品篇三、項(xiàng)芝目發(fā)展盆建議:崖：（二）唇、項(xiàng)目罷一層產(chǎn)鋼品建議獅：1、物啄業(yè)用房困，設(shè)備藍(lán)用房建趣議⑴此類派位置大致都屬于梅商鋪內(nèi)袖黃金位喬置，如述不以商度鋪售賣穴將極大圾的影響瘡開(kāi)發(fā)商箏利潤(rùn)收功益。⑵此類位鍬置如變?yōu)橐嫔啼?，將恩可改為外昆鋪，無(wú)論貫對(duì)項(xiàng)目長(zhǎng)腰期經(jīng)營(yíng)或產(chǎn)短期售賣衛(wèi)來(lái)說(shuō)無(wú)疑譜不是一個(gè)閑巨大優(yōu)勢(shì)荷。⑶將減偽小項(xiàng)目爸整體公壯攤，對(duì)賓項(xiàng)目其霞他產(chǎn)品否的售賣緒帶來(lái)有盆利支持微。產(chǎn)品篇2、項(xiàng)目災(zāi)動(dòng)線建議做：（二）泉、項(xiàng)目彈一層產(chǎn)闖品建議有利于遼消費(fèi)者袖視覺(jué)通燙道的消腦費(fèi)引導(dǎo)序。主通路彩寬度設(shè)胡計(jì)為6僚米，輔儉助通路穿寬度設(shè)肝計(jì)為4獸.2米主輔通塊道的設(shè)尺置應(yīng)考踏慮為保螞證內(nèi)部侵鋪位均洪好性的臭人流引參導(dǎo)在部分集動(dòng)線盲激點(diǎn)設(shè)客京戶吸引遙點(diǎn)（如鈔休息區(qū)頂、展示媽區(qū)）。增加主極引力的辨動(dòng)線距籌離,使件人流盡僵量通過(guò)哭更多的陷鋪位。產(chǎn)品篇3、商鋪擺分割建議彼：（二）、錢項(xiàng)目一層趟產(chǎn)品建議鋪位分機(jī)割時(shí)將渡柱網(wǎng)分足割到各山產(chǎn)品內(nèi)績(jī)部：將減小驅(qū)項(xiàng)目整何體公攤貪，對(duì)項(xiàng)史目其他哀產(chǎn)品的液售賣帶所來(lái)有利扁支持。對(duì)項(xiàng)目過(guò)錫道的美觀脅及規(guī)劃起貍到一定作陜用。盡量增閉加外鋪踩面積，沒(méi)減小內(nèi)銳鋪面積由。分割面積桃把握產(chǎn)品“角鋪”盡量不抹單賣原輪則，以喂帶動(dòng)其橋他產(chǎn)品論的銷售商鋪面弱積盡量持切割最開(kāi)小單位劃。（以轎助于今欲后產(chǎn)品碑的靈活溉變動(dòng)及陸銷售）產(chǎn)品篇4、后顏期裝修折建議（二）苗、項(xiàng)目幣一層產(chǎn)飛品建議因一層棄層高6M部分過(guò)子道較狹交窄位置攪會(huì)顯空驕曠，故奏建議一駕層局部養(yǎng)頂部設(shè)犯布拉膜柄，給客跌戶造成亦溫馨舒弱適的購(gòu)屋物感覺(jué)恒。隔離墻建恥議全部采恨用玻璃，票有助于店噴面通透性疲，從而迎農(nóng)合客戶良攔好的消費(fèi)拿心理。產(chǎn)品篇5、項(xiàng)暫目配套遠(yuǎn)建議（二）洗、項(xiàng)目確一層產(chǎn)絹品建議各種管道菠盡量走過(guò)鞋道建議項(xiàng)婆目?jī)?nèi)部廢設(shè)立客痛戶動(dòng)線煎引導(dǎo)標(biāo)她識(shí)巾（榆如在地枝板上設(shè)績(jī)立“小腳丫”、“引導(dǎo)箭頭鏡等”。產(chǎn)品篇四、產(chǎn)品趨定價(jià)方案腰：金街經(jīng)營(yíng)藝業(yè)態(tài)及租財(cái)金分析金融一條覽街是一個(gè)淘集吃、喝糊、玩、樂(lè)磁、購(gòu)物、況休閑娛樂(lè)妙于一體的慚商業(yè)模式苗，對(duì)于消是費(fèi)者比較斬方便、節(jié)劍時(shí)，聚客劉能力非常勵(lì)大。但停搬車場(chǎng)大小典，影響交變通、交通漏經(jīng)常阻塞瞞?？傆?jì)：肯8個(gè)銀袍行，8藍(lán)個(gè)酒吧年，4個(gè)姓大藥房港13萬(wàn)家餐飲稈。租金情講況：租鉆的時(shí)間撒最早的礦3.5框元/天隆/平米瘋大部分千租金7—10元/決天/平米產(chǎn)品篇四、產(chǎn)品蒙定價(jià)方案辟：洋貨一條松租金情況洋貨市場(chǎng)韻是一個(gè)綜困合性市場(chǎng)協(xié)，主要經(jīng)上營(yíng)小百貨興及服裝為即主。洋貨市頑場(chǎng)中間甜的小攤微位：1響.5–2元鋼/平縱米/天最好的校位置：鍵600鉆0-1虧萬(wàn)元/糞年產(chǎn)品篇四、產(chǎn)品螞定價(jià)方案步：周圍其它酬項(xiàng)目：餐飲共鋤計(jì)：7址4家英藥捆店：隙2家美容美發(fā)父：2家沫洗?。捍?家酒店：惹2極家面積區(qū)間烤200M2--2抵70M2租賃價(jià)逢格雕1.5貢元/天途/M2至2.瞇0元/靜天/M2產(chǎn)品篇四、產(chǎn)品窮定價(jià)方案拆：根據(jù)以上絨對(duì)塘沽區(qū)吧的幾個(gè)商映業(yè)片區(qū)調(diào)偵研數(shù)據(jù)進(jìn)重行分析后承，建議“國(guó)信唐疤人街”項(xiàng)目在欲可獲得適穩(wěn)定收膊益時(shí)，糞租賃價(jià)恩格為5闊元/天就/M2。收益率豎在峰值惠時(shí)，租慘賃價(jià)格膠為7元渾/天/M2。根據(jù)對(duì)劍塘沽商粉業(yè)市場(chǎng)娛的整體籃分析：每建議外困鋪銷售和單價(jià)為單：20鞭000慶/m2,內(nèi)鋪18點(diǎn)000/m2。產(chǎn)品篇四、產(chǎn)品躍定價(jià)方案篇：項(xiàng)目基礎(chǔ)叔數(shù)據(jù)

銷售面積單價(jià)銷售額合計(jì)銷售面積合計(jì)銷售總額整體銷售均價(jià)內(nèi)鋪3900平米18000元/M27020萬(wàn)元7400M214020萬(wàn)元18946元/M2外鋪3500平米20000元/M27000萬(wàn)元產(chǎn)品篇四、產(chǎn)剛品定價(jià)混方案：投資樣本算分析內(nèi)鋪銷售勢(shì)面積農(nóng)32M2銷售單價(jià)押18別000元困/M2總房款運(yùn)5冬7.6萬(wàn)潮元首付款：弄29萬(wàn)元豪(以5萬(wàn)赴8年計(jì)算怪)月還款額職(以塘沽棍區(qū)農(nóng)業(yè)銀揮行利率計(jì)鍛算)顧3866艇元租金面積月租金月盈利年回報(bào)數(shù)額空置率10%年盈利總房款回報(bào)年限年收益率5元/天平米32M24800元934元51840元11208元57.6萬(wàn)元10年10%7元/天平米32M26720元2854元72576元34248元7年14%產(chǎn)品篇四、產(chǎn)品偉定價(jià)方案躍：投資樣萍本分析外鋪銷售番面積而289M2銷售單價(jià)搖：200露00元/M2總房款膏：57君8萬(wàn)元協(xié)，首付粗款朽2晨90萬(wàn)版元(以墳5萬(wàn)8裹年計(jì)算雪)。月仍還款額誓(以塘嫩沽區(qū)農(nóng)貌業(yè)銀行抵利率計(jì)餃算)說(shuō)38填657獸元租金面積月租金月盈利年回報(bào)數(shù)額空置率10%年盈利總房款回報(bào)年限年收益率5元/天平米289M243350元4693元520200元56316元578萬(wàn)元11年9%7元/天平米289M260690元22033元728280元264396元8年12.6%產(chǎn)品篇四、產(chǎn)品占定價(jià)方案靠：投資回舊報(bào)率核合算：方法一：租金回報(bào)展率分析法公式：比月租金棟*12遣個(gè)月/捧購(gòu)買房灘屋總價(jià)掉款5元/天還/平米形(內(nèi)鋪)服：480