城市選擇的策略某地產(chǎn)

城市選擇策略的思考-萬(wàn)科2001年4月20日介紹提綱第一部分、對(duì)集團(tuán)已進(jìn)入/計(jì)劃進(jìn)入城市的現(xiàn)狀分析

第二部分、對(duì)于非核心城市的發(fā)展策略

第三部分、對(duì)于集團(tuán)城市選擇策略的建議第一部分、對(duì)集團(tuán)已進(jìn)入/計(jì)劃進(jìn)入城市的現(xiàn)狀分析

1、對(duì)于全國(guó)市場(chǎng)周期的判斷全國(guó)人均GDP增長(zhǎng)趨勢(shì)（85年-2000年）99年出現(xiàn)拐點(diǎn)，預(yù)示經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新一輪快速增長(zhǎng)期全國(guó)房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)趨勢(shì)（93年-2000年）99年增速加快，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)單位：美元單位：億元全國(guó)商品住宅銷售量（86年-2000年）單位：萬(wàn)平方米全國(guó)商品住宅均價(jià)走勢(shì)力（91年-2000年）單位：元/平方米98年后出現(xiàn)了量升價(jià)升的走勢(shì)，預(yù)示著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)新一輪行情的來(lái)臨

從各項(xiàng)指標(biāo)的趨勢(shì)看，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了新一輪的快速增長(zhǎng)周期。全國(guó)的一些主要的大發(fā)展商均希望抓住時(shí)機(jī)，制定了全國(guó)性的擴(kuò)張計(jì)劃。萬(wàn)科在全國(guó)的優(yōu)勢(shì)地位在某些方面將面臨挑戰(zhàn)。萬(wàn)科現(xiàn)在面臨的的關(guān)鍵問(wèn)題是如何抓住機(jī)遇，確定合適的業(yè)務(wù)擴(kuò)張策略，以迅速確立萬(wàn)科在全國(guó)市場(chǎng)的領(lǐng)先地位。小結(jié)：2、集團(tuán)已進(jìn)入/計(jì)劃進(jìn)入城市的各項(xiàng)

經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的分析

第一部分說(shuō)明：在以下部分的比較中出現(xiàn)的定義釋意：

核心城市：指深圳、上海、北京、廣州；4城市在各項(xiàng)經(jīng)

濟(jì)指標(biāo)的排名均占據(jù)前4位。6城市：指集團(tuán)已進(jìn)入發(fā)展的深圳、上海、北京、天津、沈陽(yáng)、成都6城市。11城市：指集團(tuán)已進(jìn)入/計(jì)劃進(jìn)入的11個(gè)城市。市區(qū)人口指標(biāo)比較2000年國(guó)民生產(chǎn)總值（GDP)指標(biāo)比較對(duì)全國(guó)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率核心城市22%6城市23%11城市36%核心城市的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)全國(guó)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用較大；就集團(tuán)的城市線組合來(lái)看，這些城市對(duì)全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要性已占到超過(guò)三分之一的比重。99-2000年人均GDP指標(biāo)比較11.8%9.7%10.7%5.5%核心城市的人均GDP平均值比11個(gè)城市的人均GDP平均值高48%。2000年全國(guó)各大城市的人均GDP排名中，核心城市排進(jìn)前5位，11個(gè)城市中的非核心城市有5個(gè)城市排進(jìn)前20位，成都、長(zhǎng)春排位在20名之外。核心城市的人均GDP增速高于11個(gè)城市的增速，且基數(shù)遠(yuǎn)大于11個(gè)城市中的非核心城市。99-2000年人均可支配收入指標(biāo)比較

單位：元10.4%7.5%8.7%7.3%核心城市的人均可支配收入的平均值比11個(gè)城市的平均值高50%。除核心城市的人均可支配收入增速與城市經(jīng)濟(jì)增速（人均GDP增速）相接近，其它非核心城市人均可支配收入增速滯后于城市經(jīng)濟(jì)增速99-2000年房地產(chǎn)投資額比較

單位：元核心城市6城市11城市全國(guó)99年1409141419594103占全國(guó)比重34%34.5%47.7%2000年1678164923484902占全國(guó)比重34%33.6%47.9%無(wú)論是核心城市還是11個(gè)城市在房地產(chǎn)市場(chǎng)的投入資源的增速與全國(guó)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)保持一致，說(shuō)確各地市場(chǎng)均未出現(xiàn)市場(chǎng)異常超速發(fā)展或過(guò)熱的現(xiàn)象；非核心城市的房地產(chǎn)投資額增速基本均快于核心城市，一方面是由于基于較低基數(shù)的增長(zhǎng)，但在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)及收入增長(zhǎng)速度慢于房地產(chǎn)投資額增速的情況下，非核心城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展空間就顯得有限。99-2000年商品房銷售量比較核心城市6城市11城市全國(guó)99年29543193459814557占全國(guó)比重20.3%22%31.6%2000年35693948554916984占全國(guó)比重21%23%32.7%單位：萬(wàn)平方米核心城市GDP總量占全國(guó)總量比重為12.4%，商品房銷售量占全國(guó)比重為21%，說(shuō)明經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)的城市其房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍程度越甚，倍數(shù)效應(yīng)明顯；2000年核心城市對(duì)全國(guó)商品房銷量增量的貢獻(xiàn)率為25.3%，高于非核心城市的14%。99-2000年商品房銷售額比較單位：萬(wàn)元各城市的商品房銷售額增幅均快于銷量的增幅，說(shuō)明11個(gè)城市基本呈價(jià)升量增的態(tài)勢(shì)；2000年核心城市對(duì)全國(guó)商品房銷額增量的貢獻(xiàn)率為50%，高于非核心城市的18%。核心城市的各項(xiàng)指標(biāo)在11城市的占比分析（2000年數(shù)據(jù)）核心城市/11城市市區(qū)人口46.9%GDP57.3%房地產(chǎn)投資額71.5商品房銷售量64.3%商品房銷售金額76.6%小結(jié)：核心城市在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)占據(jù)了重要份額，其自身增長(zhǎng)對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的拉動(dòng)作用明顯。近2年，核心城市在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的份額呈上升趨勢(shì)。核心城市各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的增速不僅快于全國(guó)增速，且基本快于11個(gè)城市中非核心城市的增速。3、集團(tuán)各分公司對(duì)集團(tuán)的利潤(rùn)貢獻(xiàn)分析

第一部分

各地公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)98-2000年結(jié)算銷售收入總和構(gòu)成總額=58.34億元深圳、北京、上海占到總銷售收入的71%各地公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)98-2000年結(jié)算銷售凈利潤(rùn)總和構(gòu)成總額=6.29億元深圳、北京、上海占到總銷售凈利潤(rùn)的83%小結(jié)：京、滬、深3個(gè)核心城市市場(chǎng)是集團(tuán)目前的主要市場(chǎng)。京、滬、深3個(gè)核心城市市場(chǎng)是集團(tuán)利潤(rùn)的主要來(lái)源。4、同競(jìng)爭(zhēng)對(duì)騰手的房地昆產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)輛營(yíng)情況的珍比較分析第一部襯分深圳沈陽(yáng)北京上海天津廣州中國(guó)海紛外2000先年銷售2誘4.3萬(wàn)舒平方米，地產(chǎn)業(yè)儀務(wù)收入再27億憲港元，實(shí)現(xiàn)利院潤(rùn)2.危68億芽港元大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在大連哪200權(quán)0年銷折售面積害約100側(cè)萬(wàn)平方掩米，銷笑售額3搬0億，并向北京慰及江浙一尊帶拓展萬(wàn)科7地12則個(gè)項(xiàng)目牽，20找00年風(fēng)銷售53.6接5萬(wàn)平方刺米，銷售此額23億元，實(shí)蓄現(xiàn)利潤(rùn)耍2.4忽億元注：萬(wàn)達(dá)數(shù)據(jù)初來(lái)自其公動(dòng)司網(wǎng)頁(yè)及逼其董事長(zhǎng)郊王健林的撕采訪資料中國(guó)海外乞數(shù)據(jù)來(lái)自禁其200房誠(chéng)0年的業(yè)鋤績(jī)公報(bào)各地發(fā)快展商與夜萬(wàn)科當(dāng)屠地公司尸比較銷售額（億元）銷售量（萬(wàn)平方米）利潤(rùn)（億元）北京公司3.416.490.3萬(wàn)通9.237.63華遠(yuǎn)24（合同金額）30.641.3深圳公司9.7418.921.25金地5.8注：金地公叔開(kāi)的財(cái)寨務(wù)數(shù)據(jù)掘僅到2南000中年上半津年，僅頭了解到讀全年銷歌售額小結(jié)：從集團(tuán)組層面比較姑，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手洪往往專注鋒于一個(gè)或之幾個(gè)核心搬城市的市克場(chǎng)拓展，饑其取得的狡經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)董并不比我鑼們差。從核水心城市獄市場(chǎng)的選層面同伐競(jìng)爭(zhēng)對(duì)岔手比較慣，除深糟圳外與女當(dāng)?shù)刂髯酪?jìng)爭(zhēng)余對(duì)手還促有很大邁的差距杏。5、核心城市緣瑞市場(chǎng)的發(fā)涉展空間分財(cái)析第一部分核心城狂市占當(dāng)注地市場(chǎng)圍的份額目前核心辨城市的業(yè)嫩務(wù)增長(zhǎng)狀滲況對(duì)比深圳上海北京天津沈陽(yáng)集團(tuán)各地市場(chǎng)增速12.7%5.2%75.8%51.7%41.5%16.7%各分公司業(yè)務(wù)增速55.1%14.8%22.1%4.1%254.4%40.9%深圳上海北京天津沈陽(yáng)集團(tuán)各地市場(chǎng)增速20.3%8.7%53.1%55.3%34.2%19.6%各分公司業(yè)務(wù)增速9.2%11.7%40.3%23%158.5%25.2%銷售量銷售額*注：召集團(tuán)增速雨是與全國(guó)竟增速作對(duì)濕比，下同當(dāng)?shù)厍巴?名發(fā)怨展商所鄉(xiāng)豐占的市呼場(chǎng)份額趣分析上海9湖9年排好名前5撞位的發(fā)魯展商銷售金額（萬(wàn)元）市場(chǎng)份額（%）銷售金額（萬(wàn)M2）市場(chǎng)份額（%）中環(huán)投資開(kāi)發(fā)公司805932.09綠地集團(tuán)26.152.1綠地集團(tuán)735121.91大華集團(tuán)24.551.97大華集團(tuán)730191.89中環(huán)投資開(kāi)發(fā)公司22.511.81中星集團(tuán)609201.58中星集團(tuán)18.71.5上投房地產(chǎn)482291.25金橋房地產(chǎn)17.111.38平均672551.74平均21.81.75上海20襪00年發(fā)寇展商排名跟統(tǒng)計(jì)尚未儲(chǔ)完成，故漁以99年肺排名作為戚比較基礎(chǔ)雄。北京無(wú)發(fā)螞展商排名塌的統(tǒng)計(jì)，著故只能以誘樓盤(pán)銷售斧排名替代邁。深圳公排司已在顏當(dāng)?shù)卣妓軗?jù)了第頂一的市長(zhǎng)場(chǎng)份額神，故不霞在此作充分析。北京2躺000猾年銷售峰額排名就前5位士的樓盤(pán)現(xiàn)代城華清嘉園世紀(jì)城科技會(huì)展中心陽(yáng)光100平均銷售金額（億元）19.81312.5101013市場(chǎng)份額（%）4.212.712.662.122.122.77小結(jié)：集團(tuán)在各駁地市場(chǎng)的嗎銷售量增站長(zhǎng)較快，影但部分分惹公司在銷胃售金額方錫面的增長(zhǎng)紡并未跑贏佛大勢(shì)。在部分想城市我們死的市場(chǎng)份位額增長(zhǎng)較鑰慢甚至減翠退，在核心城窮市市場(chǎng)同居位于第一呢集團(tuán)的發(fā)破展商相比梢我們還有嘉提高份額硬的發(fā)展空桑間。第一部分休總結(jié)1、我雁們已選饑擇的城喪市是正彎確的，渠這些城音市基本煉面好，莊增速快帽于大勢(shì)頑，占街領(lǐng)這些恨城市的互市場(chǎng)能喬有利于估確立集早團(tuán)在全水國(guó)的領(lǐng)拐先地位奪。2、集團(tuán)澆現(xiàn)有的的戴資源過(guò)于棚分散，造牌成了資源撞的利用效赴率同競(jìng)爭(zhēng)紐奉對(duì)手相比消并未占據(jù)雨優(yōu)勢(shì)，在通部分核心漏城市的市蜜場(chǎng)份額較愿小，難以銷進(jìn)入當(dāng)?shù)丶埌l(fā)展商的劈燕第一陣營(yíng)釀。3、鑒于貸核心城市弟在市場(chǎng)份窩額及增長(zhǎng)含貢獻(xiàn)率方燈面的指標(biāo)核均大大優(yōu)平于非核心嚷城市，集朵團(tuán)可考慮御資源向核殘心城市傾患斜，原因殃有以下幾銀點(diǎn)：核心城市岸所占市場(chǎng)內(nèi)份額大，盟在核心城跟市提高份棍額有利于虧確立集團(tuán)望在全國(guó)的已領(lǐng)先地位墨。隨著經(jīng)濟(jì)特步入新一責(zé)輪增長(zhǎng)周準(zhǔn)期，核心灰城市的“趣馬太效應(yīng)索”將日益鍬明顯，人耐才、投資蹄向這些城啦市聚集，織為當(dāng)?shù)胤慷痰禺a(chǎn)市場(chǎng)獵帶來(lái)更大成的發(fā)展空擋間。土地政挖策的變贈(zèng)更將對(duì)免會(huì)加大蚊在核心損城市開(kāi)慎發(fā)的資哈源投入治成本，記故當(dāng)務(wù)趁之急是增加大在肆核心城蒸市的土皇地儲(chǔ)備邪力度，漲把握住鏈先機(jī)。第二部填分、對(duì)悼于非核威心城市語(yǔ)的發(fā)展妥策略對(duì)于已進(jìn)貝入/計(jì)劃遭進(jìn)入的7烤個(gè)非核心橡城市的策捐略1、7個(gè)坡非核心城蹲市是集團(tuán)醒利潤(rùn)的重致要來(lái)源2、大恒力提高負(fù)在核心裂城市的隱市場(chǎng)地殿位，在張未來(lái)5聰年之內(nèi)病，成為鋸當(dāng)?shù)厥星茍?chǎng)的謎第一集標(biāo)團(tuán)，確慢立規(guī)模名優(yōu)勢(shì)。對(duì)于未牙進(jìn)入的找非核心衰城市的獻(xiàn)策略方法：對(duì)可風(fēng)能進(jìn)入邀的非核心光城市進(jìn)盈行篩選歇。篩選標(biāo)準(zhǔn)：同時(shí)在以人口、人喝均GDP破、人均可治支配收入陽(yáng)、房地產(chǎn)御投資額、訊商品房銷財(cái)售量/額譜、均價(jià)六古項(xiàng)指標(biāo)（旦2000蹈年）排名裙前20名喇的城市中輸，集團(tuán)尚啄未考慮進(jìn)競(jìng)?cè)氲某鞘形?。篩選結(jié)極果：杭州、兼福州、現(xiàn)青島有潛力城桿市寧波（均價(jià)未彩達(dá)標(biāo)）無(wú)錫（均價(jià)尋未達(dá)標(biāo)隸）蘇州（均價(jià)未繡達(dá)標(biāo)）廈門(mén)（人口未貨達(dá)標(biāo)）備注1、我笑們目前倆在東部抖沿海省招份重要厚城市除消青島、附濟(jì)南、綁杭州、坡福州、母廈門(mén)外陽(yáng)基本覆膚蓋2、我順們認(rèn)為稼可能重偵要的城該市在篩現(xiàn)選中落償選的原跨因：西安：人均GD岔P排在第謹(jǐn)30位，海銷售額排鞏在第27蜓位重慶：人均G莫DP排草在第3闖5位鄭州：人均可支雨配收入排遇在第25伯位，人均柏GDP排但在第早位濟(jì)南：商品房融銷售量扣排在第餡23位卷，商品雕房銷售僵額排在棄第23散位但重慶抱作為直班轄市，兇包括萬(wàn)廟縣等轄撕區(qū)，幅附員遼闊療，人口腎眾多，形感覺(jué)市江區(qū)的人閘均收入鬼和購(gòu)房必需求是棄很大的恒，其銷柄售額及甘銷售量疾200筒0年分茄別位列痕第5和剩第9位談，證明服市場(chǎng)發(fā)撿展空間露很大，擦萬(wàn)科應(yīng)避重點(diǎn)考牧慮對(duì)于可狹能進(jìn)入績(jī)的非核哲心城市悲的進(jìn)入急前提條荷件的考