商業(yè)產(chǎn)品推盤售價(jià)建議及社區(qū)內(nèi)部商業(yè)配套設(shè)置建議

瑾呈：興達(dá)集團(tuán)香汐項(xiàng)目臨街商業(yè)產(chǎn)品推盤、售價(jià)建議及社區(qū)內(nèi)部商業(yè)配套設(shè)置建議中廣信地產(chǎn)香汐項(xiàng)目組2013年2月1第一部分商業(yè)街本體分析區(qū)域商業(yè)市場分析租售及推售時(shí)間建議價(jià)格建議臨街商業(yè)產(chǎn)品推盤、售價(jià)建議商業(yè)街本體分析商業(yè)街本體分析區(qū)位及交通情況項(xiàng)目區(qū)位：香河安平經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)平安大街天下第一城對面從地理位置看，本項(xiàng)目距離香河縣城繁華地段較遠(yuǎn)，但所在安平開發(fā)區(qū)位置交通相對便捷。交通情況：項(xiàng)目緊鄰安平最重要的主干路平安大街，旁邊即為938（一城-北京站）首站，交通較為便利。4商業(yè)街本體分析周邊人口情況3公里紫藤堡孔雀城天悅共靑社羅納河谷啟城龍盛四季城京津花園陽光新都項(xiàng)目名稱戶數(shù)人口數(shù)啟城30009000逸品藍(lán)山12483744陽光新都22226666京津花園14004200平安麗景13003900天悅500015000孔雀城18095427紫藤堡11003300羅納河谷9482844共靑社10263078香汐636519095合計(jì)2541876254安平區(qū)域交付使用及在建樓盤相對較多，未來3年區(qū)域交房戶數(shù)將達(dá)到至少2.5萬戶，為本案商業(yè)街提供了良好的消費(fèi)人口來源。5商業(yè)街本體分析商業(yè)街基本情況商業(yè)街位置：位于項(xiàng)目地塊北側(cè)和西側(cè)，北側(cè)商業(yè)緊鄰安平交通主干道平安大街，西側(cè)商業(yè)臨安泰路，目前該路車流人流量較小商業(yè)街總建面：約20000㎡商業(yè)街形式：獨(dú)立商業(yè)街；地上2層，局部地上3層單個(gè)商鋪面積：180-230米（根據(jù)現(xiàn)有7#、8#、9#商業(yè)推算）商鋪層高：一層3.8米，二層2.87米，面寬：5.2米-11.8米進(jìn)深：17.5米為主，少量8.8米2萬平米巴洛克風(fēng)情獨(dú)立商業(yè)街，地上2-3層，單鋪面積180-230㎡為主。6商業(yè)街本體分析商業(yè)街SWOT分析S優(yōu)勢W劣勢巴洛克風(fēng)格獨(dú)立風(fēng)情商業(yè)街，展示形象良好；緊鄰安平交通干線平安大街，緊鄰938（一城-北京站）首站，交通便利；約2萬平米體量，商業(yè)規(guī)模較大，容易形成商業(yè)氛圍；鋪位規(guī)劃規(guī)整，較方便使用區(qū)域商圈尚未成熟，整體商業(yè)氛圍較差，商業(yè)檔次較低；鋪位進(jìn)深過長（約17.5米），商鋪進(jìn)深面寬比最大為3.4，遠(yuǎn)超過合理的進(jìn)深面寬比（不大于2），不便于利用；O機(jī)遇T威脅區(qū)域商業(yè)供應(yīng)量??；隨著周邊住宅項(xiàng)目建設(shè)及交付使用，區(qū)域商業(yè)缺口將逐步凸顯；本案70萬平米體量，交付使用后住戶6365戶，為商業(yè)街帶來大量客戶支撐；銀寶街入駐將對本案的銷售和招商形成一定的競爭；商業(yè)街作為項(xiàng)目乃至安平的商業(yè)配套，面臨良好的發(fā)展機(jī)遇，但其過大的進(jìn)深面寬比可能成為未來銷售或招商的硬件制約。7區(qū)域商業(yè)市場分析區(qū)域商業(yè)市場分析區(qū)域商業(yè)市場概況主城板塊安平板塊香河華聯(lián)天下第一城目前香河商業(yè)集中形成了主城區(qū)板塊和安平板塊主城區(qū)板塊：以香河華聯(lián)為中心，市政配套完善，商業(yè)氛圍濃厚，商業(yè)較為集中；安平板塊：新興商業(yè)板塊，依托天下第一城的良好休閑旅游資源，周邊地塊的開發(fā)建設(shè)及配套的逐步完善，帶動(dòng)了區(qū)域內(nèi)商業(yè)氣氛的提升，已經(jīng)成為香河商業(yè)發(fā)展的重要區(qū)域之一。9區(qū)域商業(yè)市場分析縣城板塊商業(yè)市場概況商圈描述：以香河華聯(lián)為中心，周邊醫(yī)院、家具城、餐飲、銀行等市政配套集聚，商業(yè)分為濃厚。商業(yè)形式：購物中心、臨街商鋪、社區(qū)內(nèi)底商。商業(yè)規(guī)模：該區(qū)域商業(yè)集中，以臨街商鋪和百貨內(nèi)部商鋪為主。區(qū)域位置圖香河華聯(lián)10區(qū)域商業(yè)市場分析縣城板塊商業(yè)市場概況商業(yè)類型商業(yè)項(xiàng)目具體地址面積價(jià)格在售新房財(cái)富第一街香河新華大街與五一路交界處西北角52-885㎡售價(jià)11500元/㎡，租金約1.2元/㎡/天香語世界城底商香河新華大街與五一路交叉口125㎡8000元/㎡盛大金盤底商香河迎賓路（縣政府對面）20-70㎡20000元/㎡/二手房沿街底商新開大街汽車站對面底商208㎡13000元/㎡沿街底商香河縣政府南面向西360㎡12000元/㎡沿街底商迎賓路綜合執(zhí)法局側(cè)底商240㎡8500元/㎡縣城商業(yè)以臨街商鋪和小區(qū)底商為主，售價(jià)集中在8000-13000元/㎡，不同地段相差較大，縣城核心區(qū)售價(jià)較高。11區(qū)域商業(yè)市場分析安平板塊商業(yè)市場概況103國道商業(yè)大香線（271省道）商業(yè)商圈描述：新興商業(yè)板塊，依托天下第一城的良好休閑旅游資源，周邊地塊的開發(fā)建設(shè)及配套的逐步完善，帶動(dòng)了區(qū)域內(nèi)商業(yè)氣氛的提升，已經(jīng)成為香河商業(yè)發(fā)展的重要區(qū)域之一。商業(yè)形式：臨街商鋪、社區(qū)內(nèi)底商。商業(yè)規(guī)模：該區(qū)域商業(yè)集中，以臨街商鋪為主。12區(qū)域商業(yè)市場分析安平板塊商業(yè)市場概況安平板塊目前在售商業(yè)項(xiàng)目不多，主要以二手房沿街底商為主，價(jià)位集中在6000-7500㎡之間，新入市項(xiàng)目價(jià)位較高。商業(yè)類型主要商業(yè)項(xiàng)目具體地址面積價(jià)格二手房觀天下底商平安大街100-3007500元/㎡啟程2底商平安大街100-300㎡6000元/㎡京津花園底商103國道側(cè)30-200㎡6000元/㎡區(qū)域商業(yè)市場分析1、香河商業(yè)集中形成了縣城板塊和安平板塊一大一小局面；2、縣城板塊商業(yè)最為集中，配套最為集聚，商業(yè)氛圍濃厚，多為百貨商鋪和沿街商鋪為主，價(jià)位集中在8000-13000元/㎡，核心區(qū)價(jià)位較高，縣城周邊較低。3、安平板塊商業(yè)屬于新興板塊，以沿街底商為主，價(jià)位集中在6000-7500元/㎡之間，新入市住宅項(xiàng)目底商價(jià)位較高。小結(jié)14租售及推售時(shí)間建議租售模式建議經(jīng)營模式優(yōu)缺點(diǎn)適用情況招商先行先招商后帶租約出售優(yōu)點(diǎn)：初期業(yè)態(tài)可以控制，可保持與社區(qū)整體形象一致，從而促進(jìn)銷售出租有保障，可提升商鋪銷售速度資金回收期較短缺點(diǎn)：不能長期控制業(yè)態(tài)，收益開發(fā)商無自持商業(yè)的意向，為了達(dá)到提升銷售速度及銷售價(jià)格的目的可采用此方式，目前該方式應(yīng)用最為廣泛直接銷售優(yōu)點(diǎn)：資金回收速度快缺點(diǎn)：無業(yè)態(tài)控制，影響社區(qū)形象和銷售不利于統(tǒng)一管理，從而對經(jīng)營不利開發(fā)商無招商經(jīng)驗(yàn)和招商資源，無意組織招商團(tuán)隊(duì)，且銷售難度相對較小，開發(fā)商對于資金回籠有較高要求只租不售優(yōu)點(diǎn)：便于業(yè)態(tài)控制，統(tǒng)一管理有利于經(jīng)營利于提升社區(qū)形象長期而言可以實(shí)現(xiàn)開發(fā)商的利潤最大化缺點(diǎn)：資金回收期長，有一定的風(fēng)險(xiǎn)開發(fā)商資金充足，物業(yè)升值潛力較大，開發(fā)商有自持物業(yè)以期利潤最大化的需求常用租售模式分析16租售模式建議開發(fā)商資金需求較高較低建議采用招商先行，招商完成后統(tǒng)一銷售的方式建議采用只租不售的方式；或者可以選擇個(gè)別優(yōu)質(zhì)鋪位只租不售，其余鋪位招商后進(jìn)行銷售的方式。綜合考慮開發(fā)商資金回籠需求及利潤最大化的目標(biāo)，中廣信建議：西北角商鋪及社區(qū)入口位置1-2個(gè)商鋪可以自持，其余商鋪招商后帶租約銷售17推售時(shí)間建議本案商業(yè)街的推售時(shí)間需要綜合考慮商業(yè)作為住宅配套對于提升住宅銷售速度和銷售價(jià)格的意義；同時(shí)要保證商業(yè)價(jià)值最大化。因此建議商業(yè)街分三批進(jìn)行推售，推售時(shí)間為每期住宅交房后6個(gè)月左右一批二批三批建議自持價(jià)格建議價(jià)格建議定價(jià)方法常用的商業(yè)定價(jià)方法有市場比較法、租金倒推法，結(jié)合意向客戶心理價(jià)位指定項(xiàng)目價(jià)格，鑒于項(xiàng)目目前暫無意向商戶或意向購買客戶，因此我們以市場比較法來進(jìn)行商業(yè)價(jià)格的初步研究。20價(jià)格建議市場比較轉(zhuǎn)法綜合考汪量本案達(dá)區(qū)位、扣商業(yè)類糧型、商川業(yè)形態(tài)鄙等，由粉于同區(qū)頂域競品劇項(xiàng)目底阻商均未慰售且目牛前價(jià)格長未定，樸因此選鏟取同位堵于安平支區(qū)域的悶住宅項(xiàng)洽目底商食的二手芹房作為越參考，肢選擇京舞津花園脫（臨103國道）、井啟程二期（臨平閉安大街屢）、平安麗琴景（臨平安悉大街）和觀天下（臨平乞安大街者）主要打辰分因素研：位置俱、交通插、規(guī)模行、周邊能人口、里商業(yè)形南態(tài)、鋪眼位設(shè)計(jì)己、物業(yè)婦管理、慈升值潛素力21價(jià)格建號議市場比較嚼法序號項(xiàng)目權(quán)重京津花園啟程二期平安麗景觀天下本項(xiàng)目15%15%20%50%1位置20%20.440.840.840.830.62交通10%20.230.330.330.330.33規(guī)模10%30.320.230.330.350.54周邊人口15%40.640.630.4530.4540.65商業(yè)形態(tài)10%30.330.320.240.450.56鋪位設(shè)計(jì)10%20.220.230.340.430.37物業(yè)管理5%20.130.1530.1530.1550.258升值潛力20%20.420.430.630.651合計(jì)2.52.953.13.44.05結(jié)合參考爭項(xiàng)目的目聞前二手房扭售價(jià)X=(6賄000*15%屠/2.丹5+6漁000*15%/早2.95衰+600銷0*20%/夸3.1+飛7500*50%/飲3.4)*4.0幅5≈872助8元/㎡22價(jià)格建議市場比較現(xiàn)法考慮市場散變化及誤脖差，本案徐商業(yè)街均慚價(jià)應(yīng)考慮蹤蝶為8728*0.9雷7—8夜728*1.03范圍內(nèi)即目前殿在8466檔—898欠9元/㎡范圍這內(nèi)備注：此東價(jià)格為目任前售價(jià)，檢考慮后期斤推出商業(yè)靜價(jià)格，會(huì)五有一定的臣漲幅，年拔增長率約通在10%左右。23第二部分社區(qū)內(nèi)價(jià)部商業(yè)光案例展造示本案社啦區(qū)商業(yè)伸規(guī)劃住改商規(guī)遲劃更改建嗽議住改商規(guī)跡劃更改價(jià)該值評估社區(qū)內(nèi)部狗商業(yè)配套命設(shè)置建議社區(qū)內(nèi)陽部商業(yè)膊案例展伸示北京城理區(qū)東部套區(qū)域項(xiàng)遍目項(xiàng)目案名項(xiàng)目體量（萬平）開盤時(shí)間目前售價(jià)是否有社區(qū)內(nèi)部商業(yè)后現(xiàn)代城52.52004年（售完）二手房29000元有華貿(mào)公寓202005年（售完）二手房36000元有珠江帝景872007年（售完）二手房30000元有北京新天地61.62007年（在售）20800元無天時(shí)名苑322009年（在售）20000元無華業(yè)東方玫瑰1012009年（在售）16700元無華遠(yuǎn)銘悅402012年（在售）21800元無北京東輛部區(qū)域蠢主流在役售社區(qū)個(gè)內(nèi)部沒對有配套飯底墑，勸但較為躬成熟及鋒入住率摧較高的渡社區(qū)內(nèi)訊會(huì)有部誤分自發(fā)海形式的稱商業(yè)出狡現(xiàn)，大嘴多在一少層且對薦是否是兼商業(yè)立周項(xiàng)并無叔硬性的耳要求，樣據(jù)悉，勝這種情典況通常前是通過聯(lián)物業(yè)管棗控，并羊通過物棍業(yè)審核藏。環(huán)北京范區(qū)域項(xiàng)糊目項(xiàng)目案名項(xiàng)目體量（萬平）開盤時(shí)間目前售價(jià)是否有社區(qū)內(nèi)部商業(yè)固安孔雀英國宮1102010年（在售）7500元無固安孔雀大衛(wèi)城822010年（在售）6500元無大北京城上城602007年（在售）6000元無潮白河孔雀英國宮一期172012年（在售）7000元無燕京航城1202008年（在售）8300元無首爾甜城3002012年（在售）8500元無富力新城一期47萬2012年（在售）5800元無環(huán)北京吵區(qū)域在木售的主客流樓盤煤均無社陪區(qū)內(nèi)部習(xí)沒有配啟套底墑?wù)瑢ν庠镄麄鹘y(tǒng)森一口徑獻(xiàn)未來商弱業(yè)主要顏集中在墾沿街或致者統(tǒng)一糕的商業(yè)司區(qū)域。京東區(qū)工域——個(gè)案分俗析：后顫現(xiàn)代城位于北銳京CBD以東四環(huán)構(gòu)路以內(nèi)，勒因其CBD白領(lǐng)目標(biāo)猴客戶群定稅位的準(zhǔn)確正性，更因蜻其產(chǎn)品設(shè)促計(jì)風(fēng)格的泛時(shí)尚性和撒前衛(wèi)性，繭使其成為批北京CBD地區(qū)最受勢矚目的住鼓宅社區(qū)。開盤日期首期2004年交房日期2007物業(yè)屬性普通住宅、公寓所屬商圈東四環(huán)百子灣戶數(shù)約3000戶面積區(qū)間38-190㎡建筑類型高層去化率去化率100%占地面積:1800蛇00平方米建筑面肅積:525蟻000平方米開發(fā)商:北京金馬要文華園房選地產(chǎn)開發(fā)波有限公司投資商:北京金馬蔑文華園房蔬地產(chǎn)開發(fā)占有限公司建筑單位:北京建剩工一建燒工程建率設(shè)有限梅公司京東區(qū)燭域——個(gè)案分析僅：后現(xiàn)代糖城10983124561314716151211后現(xiàn)代城隊(duì)總16棟樓，其顧中3號樓、6號樓、7號樓、10號樓、14號樓的咬一層，殘臨街的4號樓、5號樓住共宅立項(xiàng)命的寫字稅樓的一反層均是組底墑，40年產(chǎn)權(quán)悅。A/B會(huì)所AB沙盤宣傳后現(xiàn)代城非總16棟樓，紛其中3號樓、6號樓、7號樓、10號樓、14號樓的壇一層是潤商業(yè)立下項(xiàng)，從沈二手房掉的銷售崗角度來均說，商芳業(yè)立項(xiàng)宋的房屋染價(jià)格與能非商業(yè)頁立項(xiàng)的務(wù)房屋價(jià)誓格幾恰乎一致沾，反而40年產(chǎn)權(quán)糞在銷售財(cái)上存在夸一定抗肺性；同途時(shí)其他巾非商業(yè)原立項(xiàng)的錯(cuò)一層住攻宅也存嫩在私改溪商業(yè)經(jīng)陵?duì)I的情滅況存在騙。京東區(qū)象域——個(gè)案分析本：后現(xiàn)代忠城個(gè)案分析查：后現(xiàn)代列城——夜間社彎區(qū)實(shí)景取自后必現(xiàn)代城薪夜間實(shí)竊景，整抓體感覺詞較為雜坦亂，人持流進(jìn)進(jìn)疑出出，圖且有的棒商家播若放搖滾競音樂來搜吸引客侵戶關(guān)注公，同時(shí)處我們整放理了一軍下個(gè)店猴鋪的營蔥業(yè)時(shí)間濤，通常詢營業(yè)時(shí)僵間到22點(diǎn)30分至23點(diǎn)，有鍬部分的贏甚至24小時(shí)營炊業(yè)，一銅定程度蒸上（尤倆其是夏恨季開窗賤）降低鼻了居住克業(yè)主的腦舒適度商與社區(qū)該品質(zhì)。環(huán)北京坡區(qū)域——個(gè)案分析意：孔雀英的國宮地址：大興季野生動(dòng)墾物園以封南3公里路才西永定笑河孔雀屋英國宮開發(fā)商：固安華杏夏幸?；F(xiàn)業(yè)房地產(chǎn)亦開發(fā)有限若公司總占地面隸積：28萬㎡總建筑急面積：110萬㎡;其中住月宅:95萬m2商業(yè):10萬m2商業(yè)配套飄設(shè)施：5萬m2容積率：2.1梨3均價(jià)：9000元/平米，孩全款5000抵1.5萬，按揭揭無折扣戶數(shù):三期總戶數(shù)305劃5戶層高：2.9初m物業(yè)公司：固安華見夏幸福基梳業(yè)物業(yè)管帆理有限公堤司物業(yè)費(fèi)：1.9泰0元/平方米·月車位配比：車位葬充足1:1打造英希倫風(fēng)格稠的中高趣端現(xiàn)代言社區(qū)，抹成熟的大商業(yè)、貨生活配誘套，優(yōu)級越的地熊理位置究，便捷竊的交通開盤日期首期2011年7月23日，三期2012年8月4日交房日期2012.11（首次交房）物業(yè)屬性普通住宅、公寓所屬商圈固安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)戶數(shù)三期3055面積區(qū)間79-130㎡建筑類型多層、高層去化率去化率80%32孔雀英國傲宮——規(guī)渴劃特色項(xiàng)目規(guī)劃終三期開發(fā)態(tài)，總建面管110萬把平米，定正位中高端錦產(chǎn)品；業(yè)撤態(tài)分布為嚇高層為主阻、花園洋屯房為輔、架部分商業(yè)喂和疊拼別未墅；社區(qū)惜整體采用壁英倫風(fēng)格到，高層A屠RTDE季CO建筑違設(shè)計(jì)項(xiàng)目規(guī)附劃三期言開發(fā)，栽總建面110萬平米，蘋定位中高章端產(chǎn)品；業(yè)態(tài)分也布為高溪層為主援，花園考洋房為鉛輔，部薯分商業(yè)膠和疊拼壤別墅，功社區(qū)整揉體采用砌英倫風(fēng)符格33孔雀英國蒸宮——當(dāng)仗期在售項(xiàng)目三咽期規(guī)劃攝建面1100鋒0平米，建倡筑面積28萬平米慢，百分百壁為高層旗產(chǎn)品22-左28層；戶型面韻積包括57㎡的一居塵、86㎡二居堡、106㎡三居貢，其中世二居占擇比70%，三居惠占25%，一居占也比5%15#16#17#18#26#24#25#20#21#23#22#19#27#28#29#30#31#34孔雀英國般宮——項(xiàng)租目推售產(chǎn)品時(shí)間軸201山2.72012繡.12700套60-1完20㎡一居——三居5700/㎡544套416套截至201駕2年1月——1錦2月，項(xiàng)目售共計(jì)去化水房源506就3套，均樂價(jià)750牢0元/㎡，年膚來訪量2531策4批，回款換額達(dá)到22億項(xiàng)目去化陪速度快，債月均500套。項(xiàng)目以高頭層為主，候輔以別墅屯、洋房提蘋升項(xiàng)目形積象，是華尖夏打造固能安片區(qū)標(biāo)鳥桿產(chǎn)品，槐推盤節(jié)奏堅(jiān)較快，去嫩化情況好剖，以增量昂帶存量進(jìn)炎行推售，單由于項(xiàng)目作位置較好喜，第二機(jī)披場信息落豈地且推廣燥力度大，誓去化速度訪較快，約500套/月。約201殖3.3600套500套60-沒120㎡一居——三居7000元/㎡60-脾120㎡一居——三居8500元/㎡35孔雀英麗國宮—沿—商業(yè)潮規(guī)劃本項(xiàng)目商課業(yè)規(guī)劃于稼沿國道區(qū)納及社區(qū)主影街區(qū)（社屠區(qū)地塊被升省道分割營），其商心業(yè)主要在南臨街商業(yè)存解決，社瘦區(qū)內(nèi)部無浴底墑配套毒。臨國道商業(yè)街社區(qū)主雕街商業(yè)辨街36本案社摧區(qū)商業(yè)允規(guī)劃項(xiàng)目總求體規(guī)劃毯建面69萬平米。咬其中商業(yè)勾約2萬平米，槽位于項(xiàng)目乏的西北角茄，分布于套項(xiàng)目西部令和北部外牲街，呈L形分布。香汐項(xiàng)李目規(guī)劃當(dāng)前商業(yè)冊規(guī)劃分析商業(yè)約2萬平米，劍位于項(xiàng)目微的西北角抄，分布于耗項(xiàng)目西部征和北部外混街，呈L形分布漆。考慮到項(xiàng)繳目社區(qū)開測發(fā)規(guī)模較恰大，開發(fā)誦時(shí)間較長姓，社區(qū)西途北L形商業(yè)往不能有甘效直接鞏的滿足奔小區(qū)內(nèi)患部的使軍用，尤籃其是上發(fā)圖紫色季長方形串覆蓋區(qū)渴域。一期二期三期商業(yè)因此社區(qū)挨內(nèi)部增加傲商業(yè)（住飼宅一、二賓層改商業(yè)胡）的想法遼是具有高我度前瞻性霜的，同時(shí)曉可一定程妹度增加業(yè)葵主購物的立便利性。39住改商鵝規(guī)劃更久改建議商業(yè)規(guī)蜜劃更改綢建議要使社傾區(qū)購物義便捷，盆完成社悅區(qū)一、武二層住凍改商，蘿要回答論下列三鉛個(gè)問題熔：1、是不言是全部法住宅都暖要將一癥、二層甜改成商怖業(yè)？（沒有你必要，濕考慮商伐業(yè)服務(wù)災(zāi)半徑，祖只個(gè)別啊樓棟更閘改即可虹）2、將哪版些樓幢荒一、二戒層改成縮慧商業(yè)呢壁？3、住宅拿一、二仆層改商奶業(yè)，其稱價(jià)值到耽底有多純少？41商業(yè)規(guī)旺劃更改觸建議一期二期三期商業(yè)1.1期（1#、2#、3#、5#、9#、10#樓）不考禿慮設(shè)置底被商，原因允有二：目前1.1期已經(jīng)施降工，部分概樓座已出縫地面，從陜實(shí)際情況餅看，修改除規(guī)劃需要闊一定周期知；位置距安離社區(qū)弊商業(yè)規(guī)淺劃位置州較近，傾社區(qū)居梨民購物時(shí)較便利導(dǎo)；建議項(xiàng)目衰一期不考材慮設(shè)置住翼改商，將塊重點(diǎn)放在社二、三期濟(jì)規(guī)劃上42商業(yè)規(guī)祖劃更改溜建議30#27#21#重點(diǎn)考梅慮二期誕、三期掏設(shè)置相詳應(yīng)的底方商；在項(xiàng)目地淚塊形狀及唯現(xiàn)有社區(qū)層建筑規(guī)劃深的基礎(chǔ)上龍，并考慮副商業(yè)實(shí)際啟使用情況助（頻率）食及便捷程社度，將社撐區(qū)劃分為挖如圖所示兩紅、綠、擦黃三部分慨，其圓心線位置附近京樓幢為商察業(yè)設(shè)置最鑼佳位置；故建議選踩取21#、27#、30#樓進(jìn)行堡一、二怎層住改妙商；在將重點(diǎn)師集中于考記慮項(xiàng)目二訓(xùn)、三期規(guī)欣劃的住改不商的基礎(chǔ)摩上，建議賣21#、祖27#、后30#進(jìn)與行一、二墳層住改商43定價(jià)方嘴法——臥采用商量業(yè)/住慢宅比較筐法來進(jìn)龜行價(jià)格憑定位。市場比較勿法估價(jià)步風(fēng)驟為：1、收集萄交易實(shí)飲例；2、選取漠可比實(shí)翻例；3、建立價(jià)逐格可比基他礎(chǔ)；4、進(jìn)行暈交易情線況修正踐；5、進(jìn)行崖交易日迫期修正探；6、進(jìn)行區(qū)威域因素修糕正；7、進(jìn)行個(gè)況別因素修扣正8、求出滋比準(zhǔn)價(jià)刑格商業(yè)規(guī)劃囑更改建議44商業(yè)規(guī)劃館更改建議定價(jià)說桌明——置通過與幫住宅對滑比手段掙，進(jìn)行形商業(yè)價(jià)司格的預(yù)素算通常沿忘街商業(yè)增是住宅舒的1.8-逃2倍，內(nèi)部笨商業(yè)按照熱沿街商業(yè)盒售價(jià)的75%計(jì)算采用商業(yè)/住宅比務(wù)較法測君算本項(xiàng)抽目靜態(tài)廣基價(jià)市場影響鍬因素與市夕場動(dòng)態(tài)發(fā)旦展結(jié)合靜態(tài)動(dòng)態(tài)市場影響叢因素與市脊場動(dòng)態(tài)發(fā)習(xí)展結(jié)合定價(jià)方式定價(jià)依據(jù)45商業(yè)規(guī)劃慚更改建議預(yù)計(jì)項(xiàng)目額內(nèi)部商業(yè)像價(jià)格在1柜0000胸元/平米公左右項(xiàng)目在冊推售中秧通過幾顯次價(jià)格磚成長提偽升，均幕價(jià)區(qū)間伸在6500狀-700太0元/平米，乞考慮市朽場風(fēng)險(xiǎn)冰，以及爛減小計(jì)趟算過程扶中主觀辛因素所使導(dǎo)致的巡壽誤差，始建議項(xiàng)茶目內(nèi)部格商業(yè)平祥均價(jià)格清在+/-糞5%之間浮桑動(dòng)，項(xiàng)鹿目內(nèi)部直商業(yè)價(jià)輔格區(qū)間里為：9400為-105桶00元/㎡，取單中值100浩00元/平米第一次開睬盤走量限量房（資源蠢差）價(jià)格遵循絹以新帶舊動(dòng)成長路徑價(jià)格運(yùn)動(dòng)具線路第二次軌開盤價(jià)格標(biāo)摩桿1、某房商源拉高楊價(jià)格，拿此時(shí)其浩余房源舉走量；舊盤提案價(jià)2、在新盤習(xí)走量時(shí)，紗拉高舊盤廉價(jià)格產(chǎn)品加推3、拉高其價(jià)格4、節(jié)假日畏促銷限時(shí)糾折扣優(yōu)惠第一階形段第二階段第三階深段第四階哲段第三次希開盤住宅價(jià)贏格第N次開盤46商業(yè)住偵單價(jià)按棚100液00元涼/平米嫌計(jì)算，每預(yù)計(jì)內(nèi)慎部商業(yè)笑總案值塔205熊2萬商業(yè)規(guī)恰劃更改惡建議商改住樓幢商改面積（樓幢平層*2）商改單價(jià)（元）商改總價(jià)（元）21#67010000670000027#674674000030#7087080000合計(jì)2052000047商業(yè)規(guī)劃杠更改建議——小結(jié)一、住選宅商樓墓幢：在項(xiàng)目地道塊形狀及置現(xiàn)有社區(qū)狠建筑規(guī)劃慶的基礎(chǔ)上正，并考慮慢商業(yè)實(shí)際校使用情況序（頻率）參及便捷程揭度，建議拘更改21#、27#、30#樓幢；二、收益叔預(yù)估：考慮到相住宅銷雞售周期章，及商希業(yè)銷售尖時(shí)間，煤預(yù)估內(nèi)磨部商業(yè)兵銷售價(jià)乓格在100款00元/平米左右權(quán)，內(nèi)部商罵業(yè)收益額西在2052萬元；住改商培規(guī)劃更鞭改價(jià)值些評估商業(yè)規(guī)劃談更改效果偽評估在完成喚商業(yè)規(guī)閃劃更改棚定位后掌，需對邁改方案違進(jìn)行深塘思熟慮區(qū)，正確弊做出效玻果評估籌：1、更改這前后的指收入差仙距？2、更改前賄后對社區(qū)睛及居民的愉影響？50更改前住意宅收入額按住宅均誦價(jià)700罪0元/平捆