安徽一線高端住宅項(xiàng)目營銷策略報(bào)告策略分解

熙龍灣,

制定蕪湖原生態(tài)生活理想規(guī)范2

本報(bào)告的思路及框架基本面分析市場分析競爭分析客戶分析營銷戰(zhàn)略占位營銷定位案例借鑒策略分解推廣攻略展示攻略推售攻略營銷攻略本體分析營銷總控項(xiàng)目目標(biāo)3項(xiàng)目目標(biāo)4開發(fā)商目標(biāo)項(xiàng)目整體實(shí)現(xiàn)均價(jià)高于城東板塊的前列2在陌生區(qū)域建立整盤高端項(xiàng)目形象價(jià)值3全年供應(yīng)近6萬㎡貨量，目標(biāo)計(jì)劃實(shí)現(xiàn)4億銷售額1全年供應(yīng)近6萬㎡貨量，目標(biāo)計(jì)劃實(shí)現(xiàn)4億銷售額1全年供應(yīng)近6萬㎡貨量，目標(biāo)計(jì)劃實(shí)現(xiàn)4億銷售額全年供應(yīng)近6萬㎡貨量，目標(biāo)計(jì)劃實(shí)現(xiàn)4億銷售額1全年供應(yīng)近6萬㎡貨量，目標(biāo)計(jì)劃實(shí)現(xiàn)4億銷售額1全年供應(yīng)8萬多㎡貨量，目標(biāo)計(jì)劃實(shí)現(xiàn)4億銷售額目標(biāo)目標(biāo)理解5長期目標(biāo)理解：高端項(xiàng)目形象占位第一集團(tuán)軍前列,實(shí)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)價(jià)格的突破目標(biāo)目標(biāo)理解“以高端產(chǎn)品形象切入市場，位于城東項(xiàng)目前列，成為蕪湖最具有知名度的項(xiàng)目”“銷售需要在開盤后能夠迅速回款，并且全年能夠完成4億元的銷售額”

——訪談鴻瑞錢總對(duì)于項(xiàng)目長期目標(biāo)的理解立足整個(gè)蕪湖市場，力求未來有所突破，以高端整體形象成為蕪湖市場一線樓盤；不僅形象高端，且市場表現(xiàn)優(yōu)秀，能夠在市場上持續(xù)發(fā)出聲音，而且要達(dá)到“量與價(jià)”的均衡實(shí)現(xiàn)；對(duì)長期目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的判斷6短期目標(biāo)的理解1：主力產(chǎn)品為現(xiàn)時(shí)蕪湖市場的旺銷產(chǎn)品面積段，別墅和復(fù)式兼具豪宅產(chǎn)品屬性目標(biāo)目標(biāo)理解“項(xiàng)目整體價(jià)格超過城東價(jià)格前列以上，并希望價(jià)格逐步走高”“預(yù)計(jì)6月中首批開盤推出2棟樓，約200套，同期其他單位同步施工，后續(xù)推售需要明確”

——訪談鴻瑞馬總近期市場調(diào)研所知，城東物業(yè)實(shí)際銷售單價(jià)上限達(dá)5300～5800元/㎡；

——偉星城項(xiàng)目市調(diào)資料對(duì)于項(xiàng)目短期目標(biāo)的理解貨品組成分解120㎡以下120—150㎡復(fù)式211—237㎡別墅218—336㎡460套(60.8%)258套（34.1%）24套（3.2%）14套（1.9%）7短期目標(biāo)的理解2：短期內(nèi)快速積累大批意向客戶，明確一期合理的開發(fā)推售節(jié)奏目標(biāo)目標(biāo)理解預(yù)計(jì)6月下旬首批開盤推出2棟樓，約200套，同期其他單位同步施工，明確推售節(jié)奏；一期實(shí)現(xiàn)4億銷售目標(biāo)需銷售574套小高層產(chǎn)品+12套復(fù)式+7套別墅共計(jì)593套產(chǎn)品；全年銷售時(shí)間約6個(gè)月，月均銷售99套；首次推出200套住宅，銷售率80%即160套需要積累320個(gè)籌量；需蓄客1000組左右才能保證；因此自3月開始推廣營銷，5月中旬開始認(rèn)籌的鋪排節(jié)奏明確一期后續(xù)樓棟、貨品推售節(jié)奏，以指導(dǎo)開發(fā)營銷進(jìn)度安排，形成項(xiàng)目持續(xù)火爆銷售的局面；對(duì)短期目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的判斷2011.3臨時(shí)接待中心開放2011.5.1售樓部對(duì)外開放2011.5—6月一期首批產(chǎn)品客戶認(rèn)籌2011.6中旬首批次產(chǎn)品開盤積累1000批意向客戶8目標(biāo)理解建立蕪湖一線高端項(xiàng)目品牌形象；整體均價(jià)突破現(xiàn)時(shí)價(jià)格天花板；明確一期開發(fā)推售節(jié)奏，實(shí)現(xiàn)4億銷售目標(biāo)；9市場分析104.15新政——嚴(yán)格信貸政策，控制二套房及三套房投資需求；購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭,貸款首付款比例不得低于30％；貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款比例不得低于50％,貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1．1倍；對(duì)貸款購買第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平；4.17新政——國務(wù)院正式發(fā)布《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》對(duì)14日的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議內(nèi)容做出進(jìn)一步的規(guī)范和補(bǔ)充。新政出臺(tái)后國內(nèi)主要城市商品住宅成交量急劇下滑(單位：萬㎡)——數(shù)據(jù)來源:中國指數(shù)研究院此次新政出臺(tái)后，一線城市反應(yīng)極為靈敏，住宅成交量應(yīng)聲而落，并且屬于全國各大城市同步顯露，二三線城市迅速波及。政策解讀：肇始于4月中旬的新政出臺(tái)之后成效明顯，許多城市房地產(chǎn)成交量應(yīng)聲而落市場分析蕪湖市場3C分析宏觀背景11政策解讀：9.29新政的出臺(tái)，預(yù)計(jì)市場將呈現(xiàn)成交量二次觸底后價(jià)格觸底的局面政策要點(diǎn)解讀：各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；首套購房客戶首付3成及以上，二套房首付款不低于5成，利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；首次明確推進(jìn)房產(chǎn)稅改革；部分城市在一定時(shí)間內(nèi)限購房套數(shù)；囤地捂盤等有違法違規(guī)記錄的房企將停發(fā)股票債券及貸款市場分析蕪湖市場3C分析宏觀背景12不同購房者對(duì)未來價(jià)格預(yù)期的影響政策影響：購房者心態(tài)變化—9月底二次新政后直接波及投資、改善型置業(yè)客群，普遍表現(xiàn)為對(duì)調(diào)控效果預(yù)期高，但二三類城市客戶仍舊認(rèn)為后續(xù)價(jià)格會(huì)上漲市場分析蕪湖市場3C分析宏觀背景13經(jīng)濟(jì)面：全國的經(jīng)濟(jì)狀況較好，世界性經(jīng)濟(jì)危機(jī)已經(jīng)在探底回升；通脹預(yù)期：物價(jià)上漲、人民幣貶值、通脹預(yù)期較強(qiáng)；而房地產(chǎn)是面對(duì)通脹的重要資產(chǎn)；需求強(qiáng)勁：城市化進(jìn)程在繼續(xù)，需求仍舊強(qiáng)勁。政府對(duì)房價(jià)的調(diào)控：既要調(diào)控房價(jià)過快上漲，但又要防止矯枉過正；既要打壓投資和改善需求，又要保障中低收入群體有房住，愿意買房；本屆政府是決心博弈到底的：調(diào)控手段豐富且目標(biāo)精準(zhǔn)，說明這個(gè)博弈期至少兩年；而下屆政府難以預(yù)測，不排除延續(xù)這種路線的可能。房價(jià)向上的動(dòng)力政府對(duì)市場的調(diào)控VS博弈形成的短周期波動(dòng)：調(diào)控雙方的態(tài)度和能力對(duì)比，說明是一個(gè)長期博弈的過程；未來兩年內(nèi)，市場波動(dòng)明顯，但多頻率、短周期成為波動(dòng)特征。在行政手段打壓房價(jià)向下和市場自然向上之間的博弈過程中,穩(wěn)步上漲的趨勢將成為未來的趨勢市場分析蕪湖市場3C分析宏觀背景14整體經(jīng)濟(jì)水平較高，近年保持了持續(xù)的增長，GDP位居安徽省第二位近年蕪湖經(jīng)濟(jì)快速增長，城鎮(zhèn)居民消費(fèi)能力顯著提高，生活水平穩(wěn)步上升2009年蕪湖GDP總量位居全省第二，人均GDP排全省第四數(shù)據(jù)來源：各城市統(tǒng)計(jì)公報(bào)市場分析蕪湖市場3C分析宏觀背景15皖江城市帶核心城市、樞紐港口、迅速擴(kuò)建的陸上交通系統(tǒng)合力拉升蕪湖城市價(jià)值皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)規(guī)劃：迄今全國唯一以產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移為主題的區(qū)域發(fā)展規(guī)劃；一軸中，依托黃金水道和岸線資源，大力發(fā)展主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，積極培育產(chǎn)業(yè)集群。在雙核中，規(guī)劃強(qiáng)化蕪湖作為皖江開發(fā)開放龍頭地位和重要節(jié)點(diǎn)城市的作用，帶動(dòng)示范區(qū)產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展。皖江城市帶—蕪湖新的發(fā)展機(jī)遇依靠優(yōu)越的交通區(qū)位優(yōu)勢和積極的政府政策，以奇瑞、海螺等為龍頭帶動(dòng)蕪湖整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的升級(jí)和發(fā)展；未來蕪湖經(jīng)濟(jì)將持續(xù)快速發(fā)展，人民生活水平大幅提高，這是房地產(chǎn)發(fā)展的良好背景。城市港口陸上交通09年，全市常住人口230萬人，GDP為902億，全年城市居民人均可支配收入16747元。蕪湖港是安徽省最大的港口和重要的物資流通樞紐港，現(xiàn)已獲得淮南礦業(yè)的鐵運(yùn)公司和物流公司的資產(chǎn)，將顯著提升蕪湖港的盈利能力，并進(jìn)一步帶動(dòng)蕪湖整體經(jīng)濟(jì)增長。蕪湖火車站將由7200㎡的現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)建至5萬㎡，同時(shí)增設(shè)4處新站點(diǎn)；蕪湖市同時(shí)積極推進(jìn)公路系統(tǒng)建設(shè)，加快蕪雁高速公路、銅南宣高速公路建設(shè)，并爭取早日開工建設(shè)徐福高速公路蕪黃段和蕪湖長江二橋。政府積極制定政策，優(yōu)化投資環(huán)境，加速承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移市場分析蕪湖市場3C分析宏觀背景162004–2006年蕪湖市商品住宅成交價(jià)格及銷售面積漲勢平穩(wěn)，平均年增長率分別為2.2%與18.2%2007年出現(xiàn)價(jià)格爆發(fā)，價(jià)格上漲29.92%，銷售面積上漲38.45%；2008年受金融危機(jī)的影響，量跌價(jià)滯，2009表現(xiàn)為價(jià)穩(wěn)量升2010年再次出現(xiàn)價(jià)格爆發(fā)，價(jià)格上漲幅度為26.54%自2004年以來，蕪湖房產(chǎn)市場處于穩(wěn)步發(fā)展趨勢，隨大環(huán)境的發(fā)展節(jié)點(diǎn)式價(jià)格快速上漲備注：

10年份數(shù)據(jù)截止11.30市場分析蕪湖市場3C分析宏觀背景17受4.14、9.29新政影響，在階段性有短暫的下滑，但整體影響不明顯，量價(jià)仍保持平穩(wěn)2008年受金融危機(jī)和國家宏觀調(diào)控政策的影響，住宅成交量僅為上市量的58.6%2009年受2008年樓市不景氣的影響，住宅上市量下降5.5%，后期市場回暖，成交量上升了129.7%10年新政頻出，4.14新政出臺(tái)后，5月份的成交量為4月份的26.73%，隨著4.14新政的影響慢慢消退，成交量逐步上揚(yáng)9.29新政的出臺(tái)，使成交量再次大幅下滑，10月份的成交量為9月份的52.96%市場分析蕪湖市場3C分析宏觀背景18未來伴隨著各類置業(yè)客戶需求的變化，客戶的置業(yè)流向?qū)㈦S之明顯改變市中心在市場發(fā)展和客戶流向改變的趨勢下，篩選出本項(xiàng)目可捕捉，且能滿足項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)的置業(yè)客戶城北城中城南城東各區(qū)域市場特點(diǎn)和未來主力滿足的需求低價(jià)區(qū)多層小高層房地產(chǎn)市場發(fā)展基本飽和高價(jià)值區(qū)供應(yīng)衰竭小規(guī)模高容積率項(xiàng)目為主中等價(jià)值區(qū)規(guī)模型主流居家項(xiàng)目發(fā)展到頂峰開始取代城中城市新中心發(fā)展剛起步大量具有優(yōu)質(zhì)資源的項(xiàng)目后續(xù)供應(yīng)第一輪流動(dòng)第一輪流動(dòng)首次的客戶流動(dòng)高端客戶：中心區(qū)江景高層→別墅、豪宅化高層剛性需求：中心區(qū)普通高層→小高層、高層。未來的客戶流向高端客戶：中心區(qū)江景高層+南北區(qū)別墅→東區(qū)優(yōu)質(zhì)升級(jí)型別墅及其他中高端項(xiàng)目一般改善：中心區(qū)→南區(qū)、東區(qū)高性價(jià)比項(xiàng)目剛性需求：老城區(qū)→新區(qū)更高性價(jià)比物業(yè)投資客：老市中心小戶型→新區(qū)多元化物業(yè)第二輪外溢市場分析蕪湖市場3C分析宏觀背景19宏觀背景及市場分析小結(jié)總結(jié)：全年兩次新政調(diào)整，市場反應(yīng)劇烈，存在二次探底的趨勢；政府調(diào)整房地產(chǎn)制度改革的決心不會(huì)更改，未來政策將日趨嚴(yán)峻；總結(jié)：蕪湖市場表現(xiàn)為受政策調(diào)整影響較為明顯，但同時(shí)也受供應(yīng)變化起伏的影響；城東板塊為蕪湖重點(diǎn)外擴(kuò)區(qū)域，未來價(jià)值有較大提升空間；城市規(guī)模外擴(kuò)過程中，項(xiàng)目所處區(qū)域?qū)橹懈叨丝蛻糍Y源流動(dòng)的第二輪選擇區(qū)域；20近年來，蕪湖市大力推行“東擴(kuò)南進(jìn)”發(fā)展戰(zhàn)略，城東成為蕪湖未來重要發(fā)展方向之一從2009年元月開始，截止2010.11.18，蕪湖市共成交住宅地塊33幅，鳩江區(qū)成交地塊11幅，其中10幅位于城東新區(qū)城東新區(qū)將被打造成輻射周邊2億人口的商務(wù)文化中心、區(qū)域性總部經(jīng)濟(jì)中心，成為最具發(fā)展?jié)摿Φ幕盍π聟^(qū)、園林新區(qū)和時(shí)尚新區(qū)名稱拿地時(shí)間地塊信息樓面地價(jià)競得單位1.東方紅郡09.4.6占地：20.5萬㎡；r=2.0；建面：41萬㎡801元/㎡蕪湖市益安項(xiàng)目建設(shè)有限公司2.偉星城09.5.12占地：34.6萬㎡；r=1.8；建面：62萬㎡983元/㎡偉星置業(yè)3.0919地塊09.10.16占地：38.4萬㎡；r=1.9553元/㎡中國二十冶4.三潭音悅09.10.20占地：27.1萬㎡；r=1.81278元/㎡個(gè)人：崔敏華5.熙龍灣09.11.19占地：13.3萬㎡；r=2.0；建面：31萬㎡1727元/㎡個(gè)人：錢志勇；本案6.柏莊·觀邸10.2.2占地：15.8萬㎡；r=3.0；建面：47萬㎡1496元/㎡柏莊控股集團(tuán)7.兆通·大觀10.2.11占地：11.9萬㎡；r=2.2；建面：35萬㎡1806元/㎡浙江兆通置業(yè)8.1006地塊10.4.7占地：72.4萬㎡2573元/㎡蘇寧環(huán)球9.1011地塊10.5.11占地：12.4萬㎡1585元/㎡上海正地投資有限公司10.1025地塊10.10.25占地：4.4萬㎡；r=2.081567元/㎡安徽工程大學(xué)12346789103C分析客戶分析本體分析競爭分析21在售樓盤交：偉星城外——城東茶新區(qū)目前卸絕對(duì)的領(lǐng)跨導(dǎo)者，主妄打新區(qū)大勝盤品牌路俘線，樹立寫區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)券形象物業(yè)類型多層、小高層推售節(jié)奏1.2010.2.3推680套多層，均價(jià)5100，當(dāng)日去化95%左右；2.2010.8.8推466套小高層，均價(jià)5300，當(dāng)日去化90%左右；3.2010.11.2推672多層，均價(jià)5800，當(dāng)日去化67%左右；平均去化速度約165套/月，去化面積1.9萬㎡/月，剩余貨量約40萬㎡4.年底將推的900套左右的小高層賣點(diǎn)品牌、物業(yè)、配套、離老城區(qū)近小高層3C分析客戶分析本體分析競爭分析1432偉星城為偉星置業(yè)在蕪湖的第八個(gè)項(xiàng)目，開發(fā)商的品牌、物業(yè)、景觀展示深受蕪湖市民推崇，領(lǐng)跑城東銷量與價(jià)位。22偉星城跨——注純重營銷虛展示，徑提升價(jià)欲值空間質(zhì)，品牌坊號(hào)召力疏強(qiáng)，蓄夏客期短3C分析客戶分析本體分析競爭分析偉星品牌幟市民認(rèn)知惑度極高，淡樣板間、牙景觀的展梯示皆有，良推廣以宣提傳產(chǎn)品為臨主，缺乏善對(duì)形象的碗塑造23在售樓盤揀：東方紅繼郡——偉軟星城的跟知隨者，借惱助地段資予源抓住公哥務(wù)員等核挪心客群物業(yè)類型多層、小高層、高層推售節(jié)奏1.2010.7.25推376套多層和小高層，小高層均價(jià)4900，多層均價(jià)5300，10日內(nèi)去化完畢；2.2010.11.20推504套小高層，均價(jià)5400，2日內(nèi)去化90%平均去化速度125套/月，去化面積1.2萬㎡/月剩余貨量32.25萬㎡賣點(diǎn)地段：位于一中和市政府之間、物業(yè)、戶型方正3C分析客戶分析本體分析競爭分析12東方紅郡沫項(xiàng)目中央耳有商業(yè)街鉆貫通南北諷，水岸綠羽帶橫貫東情西，建筑寬組團(tuán)以一內(nèi)實(shí)一虛兩察條軸線為請(qǐng)骨架，成“田”字形布崇。建筑順形態(tài)包疼括多層武住宅、留小高層翅住宅、折單身公桶寓、商扛業(yè)。24東方紅郡紀(jì)：推廣著帶力宣傳其當(dāng)區(qū)位、教納育、物業(yè)我與規(guī)劃等鄭，缺乏樣女板間與景筐觀展示3C分析客戶分析本體分析競爭分析外展場25早期低環(huán)價(jià)入市炸，后期痛因偉星受城的入具市帶動(dòng)啟其價(jià)格毅上漲，帶別墅品棕質(zhì)感較道差，未躬能有效訪拔高項(xiàng)末目形象在售樓盤振：東部星帽城——城任東最早入寶市樓盤，踢自偉星城鍵入市后，貧成為偉星千城的追隨斑者物業(yè)類型多層、小高層、聯(lián)排推售節(jié)奏目前在售22#、26#、42#、43#棟多層74㎡、79㎡的兩房和88.65㎡、89㎡的三房，當(dāng)前均價(jià)5500元/㎡；1.聯(lián)排別墅61套，預(yù)計(jì)均價(jià)8500，預(yù)計(jì)年底推出；2.高層和聯(lián)排預(yù)計(jì)明年推出10年平均去化速度約67套/月，剩余貨量約29萬㎡；賣點(diǎn)低價(jià)入市、配套、濕地公園3C分析客戶分析本體分析競爭分析112226東部星陡城：走抓地中海銳風(fēng)情社且區(qū)路線邀，但其炕風(fēng)格未旁受認(rèn)可3C分析客戶分析本體分析競爭分析售樓處招展示簡迫陋，無摧樣板間汁展示，徹景觀展醒示不到烏位，營甘銷推廣叮主要宣會(huì)傳其價(jià)幫格優(yōu)勢27在售樓伏盤：金藍(lán)都檀宮撥——以遞階層營更銷強(qiáng)調(diào)濫自然環(huán)紋境優(yōu)勢之，采用釀多種營漏銷活動(dòng)葉聚集客融戶物業(yè)類型多層、小高層、獨(dú)棟別墅（別墅式商務(wù)公館）推售節(jié)奏2009-10-21推出132套多層，均價(jià)3670；2009-11-22

推出66套小高層，108套多層，均價(jià)44502010-09-19

推出96套多層，均價(jià)5450；154套小高層，均價(jià)5000，一個(gè)月內(nèi)，去化60套左右賣點(diǎn)環(huán)境（恒達(dá)花木城）、品牌新區(qū)相摸對(duì)偏遠(yuǎn)羅位置，斬因目前韻區(qū)域競氣爭激烈匪，采取鼠較多的畏營銷推糕廣活動(dòng)網(wǎng)，但效舍果一般。第一批銷、第二批屢產(chǎn)品推出匪時(shí)間較密坑集，去化介速度較快罩，第三批歇產(chǎn)品相隔竹近一年才說推出，已鴿喪失市場戒先機(jī)，區(qū)燒域客戶已憲被后起者降瓜分殆盡工。3C分析客戶分析本體分析競爭分析123第一、二批房源推售時(shí)間相距一個(gè)月的時(shí)間，其時(shí)，城東僅有東部星城與其競爭，走量較快第三批房源推出時(shí)間距上次推貨近10個(gè)月，城東客戶已被偉星城、東方紅郡瓜分殆盡28金都檀煤宮：本猜想以挑齒戰(zhàn)者身漸份進(jìn)入睛城東，屆但推售條節(jié)奏脫顆節(jié)+地圍段不佳俘，最終染變成尷匯尬的跟調(diào)隨者3C分析客戶分析本體分析競爭分析注重營銷劑展示，景港觀、樣板矩間展示到充位，打造討的“NEW烘CI也TY”生活方津式，未饒獲得客桃戶充分輛認(rèn)同29在售樓盤跟：綠地·占鏡湖世紀(jì)那城——雖貫位于鏡湖裁區(qū)境內(nèi)，吼但緊鄰城爬東新區(qū)，期品牌超大旁型社區(qū)物業(yè)類型高層推售節(jié)奏1.2008.11.1一期以均價(jià)4200的高層入市，一期共13棟高層；2.2010.8.8二期以均價(jià)5700的高層入市，二期共13棟高層；平均去化速度約95套/月賣點(diǎn)大型社區(qū)、規(guī)劃配套完善、學(xué)區(qū)（27中和鏡湖小學(xué)）、品牌220萬方的敬超大社毅區(qū)，學(xué)欲區(qū)、商軌業(yè)配套命齊全，自200丘8.1丟1.1首次開孟盤以來蓄，共推星貨13次，平鎖均每2月推貨一腹次123C分析客戶分析本體分析競爭分析30綠地·鏡旋湖世紀(jì)城吉：大品牌仁，但蕪湖索市民對(duì)其市了解少，嘆宣傳過程宰中注重品廈牌形象的丘塑造售樓處莖展示到巖位，樣謹(jǐn)板間、蘿景觀展毛示缺失滴，營銷仙推廣注末重超大揪型社區(qū)吼、配套父齊全的旦宣傳3C分析客戶分析本體分析競爭分析31將售樓盤歌：柏莊觀泉邸——依監(jiān)據(jù)地段及它品牌優(yōu)勢鵲，力求打絨造城市豪橫宅，成為雄城東的領(lǐng)餡導(dǎo)者物業(yè)類型高層住宅及公寓，商業(yè)位置鳩江區(qū)神山路與中江大道交口西北規(guī)模占地158193㎡，建筑面積47萬㎡，容積率3.0預(yù)計(jì)推售12.18推出位于神山路以北的1#、2#、3#、4#，22層或23層，皆為2個(gè)單元，兩梯四戶，戶型82平-139平，約720套。主力戶型89平：3室2廳1衛(wèi)1廚；3C分析客戶分析本體分析競爭分析82㎡132將售樓途盤：兆款通·大摟觀花園蜘——意梢欲樹立錦“蕪湖炮高端住姨品新標(biāo)祥桿”物業(yè)類型小高層位置鳩江區(qū)赤鑄山路和河清路交口東南側(cè)規(guī)模占地面積:118937平、建筑面積:35萬平、總戶數(shù):2000套預(yù)計(jì)推售現(xiàn)場營銷中心預(yù)計(jì)明年4月份開放，預(yù)計(jì)明年年中推出一期，一期預(yù)計(jì)推出河清路東側(cè)12棟住宅（2棟11層、2棟14層、1棟15層、7棟17層），戶型87平-133平11月6日，位于伶蕪湖市中航心繁華地昏段小九華養(yǎng)商業(yè)街上鍬的兆通大翅觀花園市歇區(qū)展示中夜心正式開刃放開放儀式仿當(dāng)天啟動(dòng)曉了高端客清戶組織——兆通會(huì)。堆兆通大觀壘花園的客縱戶可以通折過兆通會(huì)外得到更多后的服務(wù)、動(dòng)體驗(yàn)到更姻多的高層適次尊榮。3C分析客戶分析本體分析競爭分析33將售樓盤雀：三潭音費(fèi)悅——希軟望打造蕪躁湖市場獨(dú)罵特的江南宇園林式生畝態(tài)樓盤3C分析客戶分析本體分析競爭分析物業(yè)類型小高層、高層位置城東新區(qū)新七大道與赤鑄山東路交叉口規(guī)模占地面積：27.1萬㎡，r=1.8，建筑面積：65萬㎡預(yù)計(jì)推售三潭音悅一期預(yù)計(jì)于2011年3—4月份開盤，一期戶型涵蓋了66㎡、82㎡兩房和93㎡、106㎡三房。項(xiàng)目簡介該項(xiàng)目將分三期逐步開發(fā)，故為“三潭”。一期“第一潭”萃取西湖十景之“曲院風(fēng)荷”的精華；二期“第二潭”以“花港觀魚”之園林精髓加以創(chuàng)想；三期“第三潭”景觀汲取“柳浪聞鶯”景致為設(shè)計(jì)靈感?！拔幕?、生態(tài)、和諧”是三潭音悅開發(fā)者所堅(jiān)持的樓盤設(shè)計(jì)理念。地塊原狀11月份地塊筍施工現(xiàn)場房博會(huì)展烏示34本案：潛優(yōu)質(zhì)生野態(tài)資源家與景觀摧，產(chǎn)品紅線豐富垂，戶型幟設(shè)計(jì)舒團(tuán)適度高糧，是具鍋有豪宅感性質(zhì)的章高端項(xiàng)測目3C分析客戶分析本體分析競爭分析物業(yè)類型小高層、TOWNHOUSE、別墅位置中江大道中段西側(cè)，一中新校區(qū)北，大陽垾濕地公園北側(cè)規(guī)模占地面積：13.3萬㎡；容積率：2.018棟小高層、4棟TOWNHOUSE、9棟聯(lián)排、4棟雙拼預(yù)計(jì)推售一期包括7棟小高層，1棟TOWNHOUSE、2棟聯(lián)排，3棟雙拼；首次開盤推出1#、2#2棟小高層，共200套，面積段86–152㎡項(xiàng)目簡介本項(xiàng)目將分三期逐步開發(fā)，規(guī)劃起點(diǎn)高，低密度，力求樹立區(qū)域高端項(xiàng)目典范一期城東42平方公里嗚平面布局其圖35本項(xiàng)目戶旬型（89.7禍5㎡）戶型：2室2廳1衛(wèi)使用率：中優(yōu)：配備三個(gè)腔陽臺(tái)、戶作型方正實(shí)扁用劣：戶型不責(zé)通透偉星城愈（89㎡）戶型：2室2廳1衛(wèi)使用率：中優(yōu)：戶型方正較合理、主洪臥與客廳桶朝南，采仗光好劣：廚房無勇生活陽饑臺(tái)、采奪光通風(fēng)堂差，陽焦臺(tái)過少無舒適度副低柏莊觀應(yīng)?。?9.幟1㎡）戶型：3室2廳1衛(wèi)使用率：高優(yōu)：89㎡做到三剩房，實(shí)忙用性增資加，但乘舒適度巖受影響劣：主臥面吉積小、霸陽臺(tái)使朝用功能吳差、衛(wèi)悄生間通覆風(fēng)采光塌差3C分析客戶分析本體分析競爭分析兆通大觀愧（87㎡）戶型：2室2廳1衛(wèi)使用率：中優(yōu)：雙陽臺(tái)武設(shè)計(jì)、朽戶型方釋正實(shí)用劣：戶型不通驅(qū)透、主臥書狹長舒適劫度差，小高層金剛需性準(zhǔn)戶型：認(rèn)與區(qū)域三內(nèi)同質(zhì)丘產(chǎn)品相侄比，本范項(xiàng)目產(chǎn)終品戶型想緊湊，廣三陽臺(tái)魄設(shè)計(jì)舒戲適度高36小高層改帖善性戶型抓：與區(qū)域使內(nèi)同質(zhì)產(chǎn)療品相比，恢本項(xiàng)目產(chǎn)覆品戶型設(shè)急計(jì)合理，怪使用性強(qiáng)指，飄窗設(shè)育計(jì)出色偉星城菊：120㎡戶型：3室2廳1衛(wèi)：使用率：創(chuàng)中優(yōu)：雙陽臺(tái)紀(jì)設(shè)計(jì)戶型設(shè)勵(lì)計(jì)緊湊劣：浪費(fèi)面黑積過多戶型設(shè)伙計(jì)不合辱理次臥采光勇通風(fēng)效果灑差3C分析客戶分析本體分析競爭分析柏莊觀白?。?15記㎡戶型：3室2廳2衛(wèi)：使用率：汗中優(yōu)：戶型緊勻湊，格挪局劃分蕉合理，劣：通透性閣差、次彼臥采光爐效果差公共面積親浪費(fèi)無生活陽鎖臺(tái)兆通大觀確：120擇㎡戶型：3室2廳2衛(wèi)使用率刮：中優(yōu)：超大陽臺(tái)窮、雙臥朝旅南；劣：戶型不叼夠方正客廳采光待通風(fēng)差公共面積巨浪費(fèi)陽臺(tái)朝滔向差本項(xiàng)目戶乓型（122慌㎡）戶型：3房2廳2衛(wèi)使用率栗：高優(yōu)：戶型方鎮(zhèn)正，南伙北通透鴨，主次秩臥室有270胸°觀景飄衫窗設(shè)計(jì)捆，較好欲的視野促和采光棒；37別墅與T嗓H戶型：竿此類豪宅作戶型，目甜前在城東網(wǎng)區(qū)域無競踩爭對(duì)手，離未來面臨脹的是全市毒豪宅的競閃爭雙拼聯(lián)排3C分析客戶分析本體分析競爭分析雙拼：5房2廳5衛(wèi)，336跟.20鎮(zhèn)㎡分析：贈(zèng)送130芽.93聚㎡的地下室邪，配備車染庫，功能滑齊全270康°觀景飄冬窗、配鴉備四個(gè)趴陽臺(tái)4聯(lián)排：6房2廳4衛(wèi)，256巨.63襲㎡分析：贈(zèng)送104據(jù).2㎡的地下泄室，配誰備車庫超大私家才庭院270勤°觀景飄談窗三樓主臥部功能配置顏完善，配豬備雙露臺(tái)蜜，舒適度尊更高TOWN胳HOUS濟(jì)E：5房2廳4衛(wèi)，216迎.89哪㎡分析：戶型緊湊斥合理配備四個(gè)籠陽臺(tái)主臥功寇能完善叛，次臥京自帶洗乏手間TOWNHOUSE38TA戶型渠與市內(nèi)同圓質(zhì)產(chǎn)品相癥比，贈(zèng)送里面積多，宿配有車庫日設(shè)計(jì)，舒罩適度高，嚴(yán)270°嚇景觀飄窗嬌設(shè)計(jì)，功初能性更佳熙龍灣：妨雙拼5房2廳5衛(wèi)：336丸.20享㎡分析：本項(xiàng)目宣贈(zèng)送130.修93㎡的地下室奪，配備車更庫，功能舅齊全270段°觀景飄窗富、四個(gè)露撓臺(tái)鳳凰城：善雙拼4房2廳4衛(wèi)：278㎡分析：擁有五個(gè)幸露臺(tái)，其僑中主臥功服能完善，神配備超大大露臺(tái)，二樓配逗備小型撇會(huì)客廳3C分析客戶分析本體分析競爭分析39聯(lián)排產(chǎn)品礙與同質(zhì)產(chǎn)缸品相比，弊房型使用歡率高，贈(zèng)冶送地下室裁車庫，能喬夠做6房或的優(yōu)勢明然顯熙龍灣拾：4聯(lián)排6房2廳4衛(wèi)：256是.63吼㎡分析：本項(xiàng)目湖贈(zèng)送104.織2㎡的地下裹室，配敏備車庫超大私家紐奉庭院270°觀景飄摘窗三樓主購臥功能禍配置完兄善，配冊(cè)備雙露雅臺(tái)，舒唯適度更落高圣地雅歌塞：5-奔7聯(lián)排4房3廳3衛(wèi)：245㎡分析：二樓設(shè)置抖小型會(huì)客默廳配備四銀個(gè)露臺(tái)四，主臥要配套露求臺(tái)較大若，其余矩的露臺(tái)失面積較齒小主臥功舍能較少3C分析客戶分析本體分析競爭分析4040市調(diào)競花爭共識(shí)資：城東板項(xiàng)目為奪本案直溪接競爭增，而城刃中、濱曾江板塊字高端項(xiàng)座目為本蝦案豪宅軟產(chǎn)品的晨間接競孔爭來源城東核抖心區(qū)域——品牌高家端項(xiàng)目螞、同質(zhì)窗產(chǎn)品在售直四接競爭龜項(xiàng)目：尖偉星城直接競爭項(xiàng)目（小高層）：城中、濱江組團(tuán)——核心區(qū)域，高端產(chǎn)品在售間接競爭項(xiàng)目：世茂濱江、名流印象、長江長間接競爭項(xiàng)目（別墅、TH）：柏莊觀鳳邸、兆第通大觀——城東未售墨項(xiàng)目（直以接競爭型隙）東方紅批郡、東壺部星城啟、金都痛檀宮、——城東在售談項(xiàng)目（干偶擾型）蘇寧環(huán)侵球100比6地塊、三潭音悅（直接拳競爭or干擾）潛在競爭項(xiàng)目：間接競爭直接競爭3C分析客戶分析本體分析競爭分析41城東主開要競爭箭項(xiàng)目優(yōu)主劣勢比方較分析3C分析客戶分析本體分析競爭分析結(jié)論1：在城析東第一老梯隊(duì)的置競爭中想項(xiàng)目產(chǎn)折品將具澇有優(yōu)勢結(jié)論2：在品央牌樹立谷上和項(xiàng)氣目品牌提需要有權(quán)大幅度掛提升結(jié)論3：注重對(duì)輕資源占有婚的利用，黑形成核心值價(jià)值突破結(jié)論4：需要加辜強(qiáng)交通和榆配套的輔合助引導(dǎo)熙龍灣VS偉星城VS柏莊觀邸VS兆通大觀優(yōu)勢：定位高產(chǎn)品線豐富天然生態(tài)水景戶型舒適度高優(yōu)勢：大品牌物業(yè)認(rèn)可度高大型社區(qū)距離老城區(qū)近優(yōu)勢：品牌新城區(qū)核心地段自帶商業(yè)街區(qū)優(yōu)勢：新城區(qū)核心地段注重推廣劣勢：開發(fā)商品牌知名度低配套不成熟公共交通不便劣勢：項(xiàng)目南面為神山，部分客戶忌諱項(xiàng)目北面為汽配城、建材市場，環(huán)境較雜亂劣勢：產(chǎn)品單一，全為高層一期戶型舒適度低配套不成熟劣勢：開發(fā)商品牌知名度低產(chǎn)品單一，全為小高層配套不成熟42201民0年2011年偉星城：89敵–1粒42㎡小高層矛住宅，2049套，總棟價(jià)48-8輕7萬東方紅郡：79-1傻43㎡小高層宰及多層胸，1603套，總價(jià)42-夏85萬東部星城：53-1弓28㎡小高層癥住宅，872套，總嫂價(jià)28坑-7創(chuàng)7萬柏莊·觀?。?2跨–1身39㎡高層住儲(chǔ)宅，1440套，總富價(jià)：45楚-9掘0萬金都檀宮：79寧–1罵61㎡多層、小元高層住宅憐，795套，總且價(jià)42擠–9叢8萬熙龍灣幣一期：小高層產(chǎn)品兆通·大觀花園：87–機(jī)133伍㎡小高層予住宅，720套，總價(jià)47–鋒80萬2011挑年熙龍灣捷入市時(shí)期冬將面對(duì)城手東近50熄00套同藥類產(chǎn)品的思集中推貨鬧競爭，競頸爭將白熱溉化1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月11月12月3C分析客戶分析本體分析競爭分析三潭音亡悅：小高陶層住宅基，800套綠地·鏡湖世樸紀(jì)城：81–階14急2㎡高層住宅博，1165套，總陣價(jià)45–岡87萬2011年六月中下旬熙龍灣小高層產(chǎn)品入市將面臨的同類產(chǎn)品的競爭形勢43項(xiàng)目所擺處的競春爭環(huán)境干下的機(jī)做會(huì)點(diǎn)：總結(jié)1：本項(xiàng)目撓所處的松地段，裕離城東6.6公里核心傍區(qū)域距離他十分近，斑因此在推侵廣上，直薦接將本項(xiàng)嬌目納入城鼠東核心區(qū)傾域，強(qiáng)化剖區(qū)域價(jià)值框；總結(jié)2：2011年城東組瘡團(tuán)的競爭疲體量有90余萬㎡，境區(qū)域逐步避成熟，體露量大，城群東組團(tuán)的梁知名度與績影響力將離會(huì)持續(xù)加灘強(qiáng)；總結(jié)3：生態(tài)資仔源在售秘項(xiàng)目未賭能挖掘功價(jià)值，瘡本項(xiàng)目殼擁有稀窯缺資源絲式在未來淺營銷中治可做為寧重要競糕爭發(fā)力詞點(diǎn)；總結(jié)4：通過對(duì)競頃爭對(duì)手產(chǎn)襯品、展示起、賣點(diǎn)的春分析得出綱，目前高數(shù)端項(xiàng)目的以產(chǎn)品仍有叉待提高，梯本項(xiàng)目還旺可通過產(chǎn)旋品的打造峽提升項(xiàng)目柱整體價(jià)值員。44價(jià)格戶型結(jié)構(gòu)風(fēng)水物業(yè)管理地理位置或區(qū)位產(chǎn)品品質(zhì)開發(fā)商品牌生活配套教育資源智能化設(shè)施景觀園林升值潛力對(duì)價(jià)格非常敏感蕪湖市場慘主流客戶悲購房的考福慮關(guān)注因浴素排序：鳳區(qū)位>別價(jià)格>物見業(yè)管理>勿產(chǎn)品品質(zhì)欄>生活配車套>教育懇資源>園丟林景觀考慮因素星說明：區(qū)位－城市核須心區(qū)域的叨便利生活歪是最關(guān)鍵治的價(jià)格－蕪湖瓣房價(jià)已準(zhǔn)經(jīng)能夠市處于相芳對(duì)較高椒階段物業(yè)管山理－有好己的物業(yè)德管理的賢小區(qū)才柏是最放輸心品質(zhì)執(zhí)小區(qū)產(chǎn)品品質(zhì)–產(chǎn)品品映質(zhì)與日豪常生活俱休戚相犯關(guān)生活配滾套－完善的屑居家需求寺將會(huì)影響暑居住的品瓶質(zhì)教育資源—學(xué)區(qū)房暫有自用萌和投資由的價(jià)值君需求；園林景觀－改善扣居住環(huán)返境提升餅居住品卡質(zhì)3C分析客戶分析本體分析競爭分析45客戶訪談鑒——專業(yè)銅人士對(duì)東侄部組團(tuán)的糞看法蕪湖人升以為過借了二環(huán)伏就是郊頭區(qū)了，芬隨著市唱政府的熟搬遷，犬以及一暈些學(xué)校愉、機(jī)構(gòu)效的搬遷墊，未來售城東區(qū)典發(fā)展?jié)撓懔^大食。目前基幅礎(chǔ)建設(shè)屬已經(jīng)完申成，后黑續(xù)生活熱配套等嫂在未來3-4年也會(huì)遇逐步完旱善，一沾些大型將企業(yè)在糟那邊，拜特別是失大型企樂業(yè)的高吵新技術(shù)虜人才，殘收入待皺遇很高靜，也會(huì)墻在那邊策發(fā)展，顏未來那特邊的房首價(jià)上升暫空間較良大?！R湖世寨紀(jì)城銷扯售代表3C分析客戶分析本體分析競爭分析城東有地退產(chǎn)大企業(yè)祥入駐，萬循科、蘇寧仙等大企業(yè)牧，大環(huán)境寬好，自然飯環(huán)境好。城東可扔以成為喊貴人區(qū)眼、富人籮國。創(chuàng)傷：交約通差，配量套差。濕仗地公園影嘩響較小，教沒有感知脆。城東未砍來厚望，鳥未來發(fā)展叼潛力好。在以前拆敢遷客戶首宰看城南，傅覺得城東太偏遠(yuǎn)。——3湊65房產(chǎn)網(wǎng)對(duì)城東開的未來旋規(guī)劃發(fā)葵展清晰劉，認(rèn)可相城東的研未來前盲景、發(fā)攜展?jié)摿κ沟耐瑫r(shí)老，對(duì)于詳區(qū)域成灘熟度的皇時(shí)間信艱心不足遲；46客戶訪勿談——殊蕪湖市余民對(duì)東伴部組團(tuán)捷的看法3C分析客戶分析本體分析競爭分析城東新區(qū)蠟太偏、太發(fā)遠(yuǎn)，雖然鴨說要發(fā)展夾但是要五籌年左右才寬能發(fā)展起寄來。價(jià)格爐是便宜一河些，但是走什么也沒離有。政府乒搬過去，準(zhǔn)我們又不漂會(huì)經(jīng)常找扎政府辦事貍，跟我們數(shù)沒多大關(guān)貞系。——長江灣1號(hào)客戶柏，50多歲城東要4、5年才能徒建起來積，去那潔邊不方句便，公略交車要父等好長昨時(shí)間，梳打車過刊去的人風(fēng)也不多叛。——出租車傘司機(jī)現(xiàn)在有旅一套房哄子，在蘆開發(fā)區(qū)晴，是想濟(jì)再買一螞套，前唇段時(shí)間勤聽朋友拼介紹去座東部星蛇城看過到，覺得游一般，頁離我們潤現(xiàn)在住貫的地方假還是有欠點(diǎn)遠(yuǎn)，議城東還碑行吧，弄畢竟政內(nèi)府都搬牽到那邊虛去了，育我們買羞房主要皇考慮價(jià)風(fēng)格，配售套不重飄要，有粗車很方屋便的，勺偉星城530老0有點(diǎn)貴呈，那邊渴也就值400恨0多?！愊壬?0多歲墊施工事陰業(yè)單位的碌管理層城東新區(qū)愉去看過，他東部星城漠那邊已經(jīng)風(fēng)很偏了，爛什么都沒查有，我們順年紀(jì)大了宅過去不方鳴便，開車付買菜回去羞都不新鮮綢。要是投踢資的話，扯十年都不挖知道有沒這有效果，傍東邊賣3000的話，我狂考慮一下?！サ匮判指杩蛻魧?duì)城東認(rèn)旦可其未來辮發(fā)展，但越覺得和自今己關(guān)系不據(jù)大，而且年認(rèn)為目前輔城東交通路和居住配答套缺失，驅(qū)其對(duì)城東瘡心理距離梅大于實(shí)際捕距離47客戶訪班談——豈潛在客蒙戶對(duì)東帽部組團(tuán)蹈的看法3C分析客戶分析本體分析競爭分析城東區(qū)毀以后發(fā)搜展會(huì)很瓜好的，瞞政府、駛一中都伍搬過來損了，我燒們知道惑這里的妙規(guī)劃當(dāng)湊然會(huì)在具這買房坊的了，池家里有睛車，這洞里交通川也沒什皺么不方范便的啊炒！——偉星城客切戶歡公務(wù)員城東區(qū)我筐很了解，纖政府規(guī)劃教的，以后贏作為未來拍蕪湖的中袍心，政府龍機(jī)構(gòu)都搬衣過去了，柳以后就是宣蕪湖的政晌治中心了趕。后續(xù)隨考著學(xué)校的濫搬遷過去濱，還有一冒些生活配母套設(shè)施，歉你看現(xiàn)在墻路已經(jīng)修梢好了，也拔就是一兩伙年的事情芬，以后升餃值的機(jī)會(huì)班很大。那邊的寬房價(jià)不歉低，而滋且賣得耀很好，者你看偉晨星城、額東方紅劈燕郡開出爪來都要灣排隊(duì)才誤能買到映，東部陽星城的猾可能是甩外立面嶼顏色不刺好，賣逗的不好珠，但是避它的價(jià)沉格也上魚來了，射現(xiàn)在也詞賣500興0多了。——李先生塞，蕪湖柳市房管摘局職員新區(qū)是亮最近幾絮年才發(fā)把展起來凝，周邊環(huán)的項(xiàng)目銀也不是趕很多，刪交通不片是很方領(lǐng)便（針幅對(duì)無車替客戶）年，未來禮發(fā)展會(huì)箱很好，槳主要因標(biāo)為政府螞的大力撤支持以秀及政府馳一些機(jī)期構(gòu)的搬古遷，偉婦星比周萬邊盤貴500，在蕪湖瘋?cè)丝磥硎歉杩梢越邮懿诺?，因?yàn)榛靷バ窃谑弽徍苡忻?，牌子很掀響?！獊喯钠嚁⒊且黄N艦售處營銷晃部經(jīng)理對(duì)城東的廢規(guī)劃較熟志悉，對(duì)未衫來的發(fā)展搖很樂觀，板認(rèn)為其具繁備成為高遍檔住宅集嫂群的潛力凈，看好該雷區(qū)域未來妥的投資價(jià)書值48區(qū)域內(nèi)核買心客群分峰析——在咳認(rèn)可項(xiàng)目兄地段條件攻的前提下脂，置業(yè)價(jià)追格與產(chǎn)品頸品質(zhì)的要尺求在不同瀉情況下，判客群內(nèi)部血存在變化12345環(huán)境價(jià)格區(qū)位社區(qū)園林景觀社區(qū)配套設(shè)施交通配套社區(qū)產(chǎn)品其他市政配套開發(fā)商品牌剛需自住蝦型客戶對(duì)價(jià)格漂最為敏粱感，其膜次是區(qū)執(zhí)位條件弊，對(duì)其隆它關(guān)注四相對(duì)較武少；對(duì)涼于交通和配套有本一定要燒求改善型犁具有剛鏡需特點(diǎn)堵客戶對(duì)區(qū)位煉、社區(qū)捎產(chǎn)品要復(fù)求較高簡，關(guān)注炊景觀園面林及配患套設(shè)施硬，開發(fā)良商品牌喊因素可照影響其名置業(yè)選芒擇改善型涉具有投抗資特點(diǎn)仗客戶對(duì)區(qū)位、鄰社區(qū)產(chǎn)品扭要求較高論，價(jià)格和允周邊配套贈(zèng)，投資門惜檻及回報(bào)真率是其投律資參考重攀要因素3C分析客戶分析本體分析競爭分析493C分析客戶分析本體分析競爭分析客戶類型關(guān)注要素與本項(xiàng)目的契合度中高端客群公務(wù)員①環(huán)境②產(chǎn)品③交通④物業(yè)★★★★★事業(yè)單位①產(chǎn)品②環(huán)境③配套④交通★★★★★企業(yè)管理人員①片區(qū)②便利性③價(jià)格④物業(yè)★★★私營業(yè)主①環(huán)境②產(chǎn)品③物業(yè)④價(jià)格★★★★中低端客群小生意人①產(chǎn)品②價(jià)格③環(huán)境★★★★一般企業(yè)員工①產(chǎn)品②價(jià)格③配套★★★拆遷置業(yè)者①價(jià)格②交通③產(chǎn)品★★★★外地客群市外生意人①環(huán)境②配套③交通④價(jià)格★★三縣客群①片區(qū)②價(jià)格③產(chǎn)品④社區(qū)★★區(qū)域客戶威關(guān)注度：件同區(qū)域項(xiàng)皮目客戶以總中層客戶爛為主，他個(gè)們注重價(jià)蠅格、產(chǎn)品目和環(huán)境等鵲，擁有一便定的經(jīng)濟(jì)饞實(shí)力50客戶描寧摹——豎剛需客管戶訪談時(shí)間戶：2010蔥.10.研14訪談地點(diǎn)級(jí)：中山路貴步行街被訪人：亂周先生及秀其女友，20多歲，欲蕪湖人客戶描紅?。褐苋窍壬跋灯渑焉駨氖侣霉庥螛I(yè)，愈在步行蚊街附近烈上班，磚兩人公儀積金加持起來800左右，最?yuàn)A近在看房伏，準(zhǔn)備買握房結(jié)婚，季準(zhǔn)備買80多㎡的沿，沒去藏城東看栽過，覺押得那邊呆太偏遠(yuǎn)盤了，聽踢說過那態(tài)邊公交耍車來一幕趟要好垃長時(shí)間伶，在城角南看過支房，覺松得那邊續(xù)價(jià)格較離合適，番而且離扔市區(qū)也遠(yuǎn)近?，F(xiàn)鴉在的話敗，能承糊受四五幫千的價(jià)評(píng)格，如逆果城東摔的樓盤勢有公交競車到步覺行街半縫個(gè)小時(shí)爐的話，儀可以考堆慮在城犬東買房超?？蛻粽Z錄僑：城東，有掌點(diǎn)遠(yuǎn)！城東的話6000太貴了，婦城南南瑞驢新城，才貫賣300筋0多！3C分析客戶分析本體分析競爭分析最先關(guān)注偉價(jià)格，追己求生活便五利性。51客戶描陷摹——墊剛需改鴨善型客灘戶訪談時(shí)間眾：201殖0.1文0.1脈3訪談地壩點(diǎn)：蕪坐湖亞夏畫汽車城搖一汽大織眾銷售袍處被訪人壩：陳佳20多歲止一汽大寒眾實(shí)習(xí)生成蕪湖人客戶描摹僅：未婚，熟和爸媽住殊在一起，炕家里現(xiàn)在聚有兩套房憂子，一套絮在火車站三附近，96年買的局福利房擱，55㎡，當(dāng)時(shí)2萬元買的飄，這套房萬子近期要痛被拆遷，霉今年在市鐵區(qū)買了一底套108夾㎡（實(shí)用面奏積89㎡）的三歇房，550蓮0元/㎡，本來想累買偉星城濟(jì)的多層的綱，因?yàn)樽韵⒓壕驮谶@鞏附近上班保，但偉星霸城2.3開的多煮層賣的搭非?；鹚薇?，沒幫買到滿槽意的房崗子，后較來才在吩市區(qū)買窯的?？蛻粽Z錄訊：買房子的次話物業(yè)很訂重要，想繞在偉星城凍買就是覺版得他們家錫的物業(yè)好鏟。城東現(xiàn)骨在不行跌，以后結(jié)應(yīng)該不沈錯(cuò)。偉星城貼當(dāng)時(shí)（2.3）開盤，違才500稅0多，這個(gè)禁價(jià)格不貴談的。3C分析客戶分析本體分析競爭分析關(guān)注品耀質(zhì)，追晉求生活緊便利性魔，對(duì)價(jià)腳格敏感會(huì)度低52客戶描摹煙——改善葵投資型客寄戶訪談時(shí)間屢：2010跑.10.龍13訪談地弟點(diǎn)：蕪壯湖亞夏必汽車城被訪人：偷趙先生30理–4偏0歲私笑營業(yè)主暫蕪湖人客戶描摹名：來汽車貪城，是看頸車的，準(zhǔn)近備買輛車慶，自稱是疑做小生意釘?shù)?，掙不稈了幾個(gè)錢架，但目前反住在左岸達(dá)，家里有陸幾套房子便，覺得城腫東這邊規(guī)蜓劃不錯(cuò)，趙如果這邊包房子好、茄物業(yè)好、蓋環(huán)境好，態(tài)可以考慮航，配套問咬題不大，錯(cuò)以后會(huì)有演車，喜歡壤高層，越攏高越好。冒認(rèn)為偉星萬城現(xiàn)在高止層530夸0也還好，呆不貴，如責(zé)果這邊有栽檔次高的疾高層，6000可以考糖慮，有搞再次置津業(yè)的打質(zhì)算。客戶語盛錄：我啊，我茅大概一年述掙10萬塊錢。偉星城啊瞇，5300不貴啊，粗他們家物陣業(yè)好，我臟就住在左凡岸。3C分析客戶分析本體分析競爭分析對(duì)項(xiàng)目整敘體素質(zhì)要卵求較高，告選擇面廣淡，注重實(shí)壓際53客戶描摹承——資源占取撇型客戶訪談時(shí)間幼：201危0.1亮0.1太3訪談地點(diǎn)晉：亞夏汽匪車城被訪人滋：葉先麥生，45歲左右，睬南京人客戶描摹美：在亞夏刺汽車城做尚汽配生意辭，家中5口人住捷在一起程，一個(gè)們小孩，刃兩個(gè)老壯人，現(xiàn)縮慧在蕪湖夢住的的朱房子是200吼2年買的，煎面積是119平米，字在南京糧也有房批子。一擦直在關(guān)犧注周邊虹的房子貌但是并思不是很嘩急，看滑到合適匆自己的批才會(huì)買訊。之前落去偉星顛城看過細(xì)，覺得葬一般，模而且對(duì)演面就是圓神山，影也看過跪東部星禿城的別亦墅，覺膛得太小程了，對(duì)卵項(xiàng)目的者環(huán)境要沃求較高錦，喜好煉安靜，耳如果城裙東有品棄質(zhì)好的心別墅，乳可以考?xì)鈶]?？蛻粽Z曬錄：小區(qū)要?jiǎng)┌察o，比太吵的坦話就算族不上高密檔小區(qū)沖。物業(yè)的話田能做到偉揮星那樣就逐還好了。要是有山朽有水那是喂最好了，垮最好離我鼓們這邊近氏點(diǎn)。要真是責(zé)品質(zhì)好株的話，悉價(jià)格不兇是大問取題，蕪綠湖的價(jià)軍格在這蝦，貴也革貴不到船哪去。3C分析客戶分析本體分析競爭分析認(rèn)可城上東價(jià)值眉，對(duì)產(chǎn)魚品和環(huán)敗境資源邊要求高愛，對(duì)價(jià)叔格不敏單感54核心客戶重點(diǎn)客戶游離客戶置業(yè)目的括：投資客戶類型廈：三縣客戶尤、市區(qū)內(nèi)帖高收入人芽群購買動(dòng)別機(jī)：主要是偷看好區(qū)嘗域及項(xiàng)暫目的遠(yuǎn)魚期升值□置業(yè)目的獨(dú)：提升居豎住檔次，辛彰顯身份□年齡結(jié)鄙構(gòu)：35-5消0歲□客戶危類型：企事業(yè)夫單位的輝高管、垃生意人杠、私營中業(yè)主、蘆政府官毫員□購買動(dòng)機(jī)宋：區(qū)域生尊活環(huán)境疏、產(chǎn)品臣品質(zhì)、懼戶型優(yōu)桑越□戶型裙匹配：別墅與TOW秀NHO尤USE□置業(yè)目的衛(wèi)：剛性需求擔(dān)，改善性逼需求□年齡迫結(jié)構(gòu)：25-帽45歲□客戶療類型：白領(lǐng)階層達(dá)、城市中翼堅(jiān)階層、英公務(wù)員、庸省內(nèi)其他民城市來蕪泡湖工作或賣定居客戶□購買趁動(dòng)機(jī)：產(chǎn)品的性洗價(jià)比、居石住舒適度□戶型艱匹配：剛需：80乎–1筐20㎡的小高層猛產(chǎn)品改善型餃：120接–15記0㎡的小高層廁產(chǎn)品及TH3C分析客戶分析本體分析競爭分析客戶定復(fù)位——熟剛需及躲改善型堡客戶是未本項(xiàng)目歡的核心全客戶群摩，高端嬌客戶是綿本項(xiàng)目悄重點(diǎn)客牢戶群中高端客戶高端客戶客戶層生級(jí)定位55客戶生缸活狀態(tài)熊描摹Describe蕪湖企事業(yè)單位高管與本地經(jīng)商客戶他們是閱歷豐富、眼界開闊、有鑒賞力的一群人；他們是城市的領(lǐng)袖、資本的掌控者、有著令人敬仰地位的一群人；他們是有著自己的圈子，圈子活動(dòng)是他們生活的重要組成部分的一群人。Describe蕪湖中端客戶、被動(dòng)剛需客戶與周邊三縣客戶他們是城市的中層力量，有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，不愿遠(yuǎn)離城市繁華，希望給家人與自己一個(gè)好的居住場所與環(huán)境。56區(qū)域印扎象：規(guī)劃起陵點(diǎn)高、棗天然資頁源優(yōu)越涉、交通隸通暢、蘭但人居光氛圍不押足，基賣礎(chǔ)生活扒配套設(shè)揭施不完養(yǎng)善神山路赤鑄山路萬春路中江大道3C分析客戶分析本體分析競爭分析蕪湖一中棚新校區(qū)神山公園大陽垾濕男地公園市政公叨園規(guī)劃道帝路項(xiàng)目現(xiàn)脂狀112233445566第一人民醫(yī)院887蕪湖聯(lián)通、電信757三大產(chǎn)減品類型擴(kuò)，滿足骨市場多歐種需求安，小高玩層為主能力回現(xiàn)物產(chǎn)品，片別墅起圖到形象金品質(zhì)拔秒高作用殊，TH絕實(shí)現(xiàn)最謝大化價(jià)孩值3C分析客戶分析本體分析競爭分析第一期鍵：含1#、2#、3#、4#、5#、6#、21#、22#、23#、24#、33#、34#、35#；共計(jì)756套，面釋積8661廳8.35揪㎡；含小高塊層、別墅既、復(fù)式三詞大產(chǎn)品線缺；第二期似：含7#、8#、9#、10#、11#、14#、15#、19#、20#，共計(jì)761套，面積8317吊8.32疑㎡，含小華高層、巖復(fù)式兩斃大產(chǎn)品赴線；第三期：含12#、13#、16#、17#、18#、25#、26#、27#、28#、29#、30#、31#、32#，共計(jì)531套，面積694蝕16.蜜96㎡，含小高棟層、別墅補(bǔ)、復(fù)式三役大產(chǎn)品線右。第一期套數(shù)面積統(tǒng)計(jì)第一期套數(shù)面積<=100㎡29826483.8100.1-120㎡16217674.26120.1-140㎡24731580.15>140.1㎡111677.61復(fù)式245285.13別墅143917.4合計(jì)75686618.35一期三期二期58產(chǎn)品承載氧價(jià)值分析。高市場增長率高明星現(xiàn)金牛嬰兒瘦狗相對(duì)市場份額波士頓矩陣別墅是巧本項(xiàng)目攤的明星夠產(chǎn)品，鐘是市場腫相對(duì)稀惱缺產(chǎn)品餅，可實(shí)云現(xiàn)較高轉(zhuǎn)的市場習(xí)價(jià)值。86–見120買㎡的小高層腦具備本項(xiàng)宣目現(xiàn)金牛蜘產(chǎn)品的特摧點(diǎn)，具有侄廣泛的客昌戶關(guān)注，宜它將是項(xiàng)史目資金的勢主要來源惕，120紛–14筋0㎡的產(chǎn)品土相比市渴區(qū)同面鮮積段產(chǎn)房誠品來說雕，總價(jià)稈較低，就銷售過異程中通穩(wěn)過價(jià)值倘引導(dǎo)，期有可能忙成為本他項(xiàng)目的扁主流產(chǎn)誰品TOW綿NHO浪USE產(chǎn)品是大改善性宋需求，商在目前披市場下蓋屬于嬰泥兒產(chǎn)品攔，需要膽通過后厚期市場猾培育、賭引導(dǎo)，慕可實(shí)現(xiàn)童較高的叫市場價(jià)碌值。旗幟利潤主力培育、脊轉(zhuǎn)化明星產(chǎn)妻品現(xiàn)金牛持產(chǎn)品嬰兒產(chǎn)品別墅屬于驅(qū)高端豪宅深產(chǎn)品，相憑對(duì)稀缺，卻受市場影縱響較小，痛有市場空應(yīng)間；TH產(chǎn)品目前井市場供應(yīng)策不多，相菠對(duì)其他項(xiàng)箏目同類產(chǎn)燈品優(yōu)勢不墾明顯，有充待市場培黃育；小高層的庸市場同類寧型的高品饒質(zhì)、性價(jià)及比較高的輛項(xiàng)目銷售徹較好，產(chǎn)呆品相對(duì)其霸他項(xiàng)目屬杏于上等，可在合理性崇價(jià)比下，偽有一定市循場空間；瘦狗產(chǎn)拾品小高層姑的140萍㎡以上的產(chǎn)封品市場接北受度低，籠屬于瘦狗辱產(chǎn)品，可蓮利用現(xiàn)金侄牛產(chǎn)品的瀉熱銷帶動(dòng)涼其銷售3C分析客戶分析本體分析競爭分析帶動(dòng)引導(dǎo)5959建筑風(fēng)格伐簡潔、莊鍋重給予客閑戶較強(qiáng)的陷建筑符號(hào)拜感觀，形凡成豪宅認(rèn)治知第一印恰象橫向和罪豎向三姐段式立蹄面構(gòu)圖介，建筑深對(duì)稱，另輪廓整忠齊，莊尸重雄偉立面采用嶺形式重復(fù)躍的豎向線繡條體現(xiàn)形巾成規(guī)整的晌序列，同餃時(shí)適當(dāng)運(yùn)超用橫向窗厲帶、窗間賢墻豐富立鉛面效果；建筑頂裂部的打錦造，標(biāo)咬志性的漢頂部凸伏凹體現(xiàn)貧建筑的迫韻律感捧和非凡千的氣勢你；局部石坐材干掛留外立面脾，增強(qiáng)汽感觀認(rèn)麻識(shí)，強(qiáng)絕化客戶欲豪宅的市認(rèn)知；架空、闊叉綽大堂、乓入口設(shè)計(jì)猛，進(jìn)一步擊體現(xiàn)出豪某宅元素；3C分析客戶分析本體分析競爭分析60立面效果故：小高層窗立面干掛水石材+真譽(yù)石漆，別意墅的立面匆干掛石材梨，體現(xiàn)其法高端檔次干掛石贊材幕墻森美觀、都耐久、怖不易變偽色且平蛾整度高流，由于濁其價(jià)格風(fēng)高昂，瘡能非常冒直觀的睜體現(xiàn)項(xiàng)斜目的檔埋次真石漆鐮：不僅糞具有真休石般的蘇豪華外骨觀和堅(jiān)烤硬度，廟而且具由有典雅拾高貴、杠立體感論強(qiáng)等藝糞術(shù)效果3C分析客戶分析本體分析競爭分析真石漆干掛石豬材613C分析客戶分析本體分析競爭分析景觀規(guī)劃冰：邀請(qǐng)全搏球知名的術(shù)北半球景躲觀設(shè)計(jì)公剝司為本項(xiàng)晚目打造頂恰級(jí)園林景母觀YUP跑ARTN選ERS欄ASSO裕CIAT仗ES,問INC.成立于美魯國紐約，都是專業(yè)景狠觀設(shè)計(jì)公邊司。在紐眨約，YPA以專業(yè)卵景觀設(shè)讓計(jì)功力救，樹立杠自己的使品牌。在平穩(wěn)屈發(fā)展中柜求進(jìn)步雄的YPA領(lǐng)導(dǎo)者看悠到景觀設(shè)照計(jì)的中國辛市場在未斷來幾年將辣占領(lǐng)全球姨景觀設(shè)計(jì)米市場的重薦要地位，漲將目光投趕向了中國觀及整個(gè)亞許洲。2002年美國YPA景觀設(shè)計(jì)毒有限公司桑投資北京攻成立北京隱北半球景順觀設(shè)計(jì)顧落問有限公勢司，用西畜方的設(shè)計(jì)肯理念、結(jié)言合東方文歸化底蘊(yùn)，與創(chuàng)造精美哈的景觀生走活環(huán)境息。沿湖別辱墅具有圍最優(yōu)質(zhì)墊的水景吊資源與劇視野，校擔(dān)當(dāng)樹朋立價(jià)格脹標(biāo)桿的旗重任項(xiàng)目內(nèi)顛部靠近刑水景資捧源和景畏觀軸的駐樓棟可訂實(shí)現(xiàn)較岔高的銷克售價(jià)格6262總結(jié)：蓬本項(xiàng)目狠直接價(jià)分值點(diǎn)多好，選取褲哪點(diǎn)做內(nèi)為核心洪競爭力彈與形象問統(tǒng)領(lǐng)，誼樹立標(biāo)緞桿是關(guān)響鍵值價(jià)提煉濕地公鍛園城市資源建筑風(fēng)格園林地段價(jià)值產(chǎn)品對(duì)于一扮個(gè)力圖防建立高粒端住宅嫌標(biāo)桿價(jià)捧值的項(xiàng)魚目而言頃，僅僅群的物質(zhì)海價(jià)值堆錫砌無法待形成完方整價(jià)值體系生態(tài)資匯源3C分析客戶分析本體分析競爭分析63營銷策略援總綱1、策略總演綱的推導(dǎo)2、本項(xiàng)目三的策略總甚綱6464本項(xiàng)目丘三大目墨標(biāo)意味劃著什么目標(biāo)分解戶回顧目標(biāo)意味送著——什么？？轉(zhuǎn)？財(cái)務(wù)目渾標(biāo)形象目骨標(biāo)隱形目論標(biāo)建立高嘉端標(biāo)桿愿產(chǎn)品形襖象，建道立鴻瑞食和熙龍?jiān)鸀稠?xiàng)目每在本地辯市場影翼響力；整體均價(jià)宗突破城東桂價(jià)格前列狠；2011年一期蜻開發(fā)完伯成4億元銷售寒額；明確整恭盤啟動(dòng)舌區(qū)開發(fā)托及營銷蛋節(jié)奏，齡形成良梨性滾動(dòng)嚼開發(fā)；6565對(duì)于項(xiàng)亡目核心杯目標(biāo)的洞思考：掏現(xiàn)實(shí)與鋪希望目宴標(biāo)的對(duì)焰比推導(dǎo)身項(xiàng)目核謀心問題R2我們想要證什么？（基于臣目標(biāo)的免理解）項(xiàng)目的長島期目標(biāo)：面熙龍灣項(xiàng)癥目打造成倆蕪湖一線弄高端標(biāo)桿博項(xiàng)目形象整體銷體售均價(jià)外突破城廣東價(jià)格護(hù)前列；明確一期夫啟動(dòng)區(qū)開隱發(fā)及推售王節(jié)奏，形模成良性的惹滾動(dòng)開發(fā)冬；S我們有什挑么？（項(xiàng)目現(xiàn)違狀分析）項(xiàng)目短期施目標(biāo)：2011年6月下旬，許一期首推正產(chǎn)品開盤血銷售率達(dá)配到80%，月積累倆客戶需600批左右；我們所處楊的地段在覽城東區(qū)，制是陌生區(qū)殃，客戶認(rèn)痰知度相對(duì)閣較低；項(xiàng)目前期毛宣傳僅有賴圍墻和戶乘外大牌，幣項(xiàng)目品牌酒在當(dāng)?shù)赜肮马懥ι形醋?；核心問償題1：如何在啊陌生區(qū)域謀，快速建承立高端項(xiàng)助目標(biāo)桿形冬象價(jià)值？核心問版題2：非唯一慢核心生態(tài)謠景觀資源舟條件下，凡如何形成牽高端項(xiàng)目敏價(jià)值區(qū)隔鑼？核心問題3：面對(duì)辟市場不晚同層面騰的競爭片，本項(xiàng)蜂目如何各突出重濤圍，建比立標(biāo)桿易地位？目標(biāo)下的調(diào)思考66優(yōu)勢（Strengths）劣勢（Weaknesses）生態(tài)環(huán)境好，項(xiàng)目緊鄰濕地公園，且小區(qū)內(nèi)有豐富的水景資源。道路通暢，緊鄰中江大道，昭示性強(qiáng)距一中與市政府較近，利于項(xiàng)目宣傳產(chǎn)品豐富，品質(zhì)、檔次高生活基礎(chǔ)配套設(shè)施不完善交通不便利，公共交通設(shè)施少開發(fā)商知名度低市民認(rèn)知度低機(jī)會(huì)（Opportunities）S-T：發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會(huì)W-O：利用機(jī)會(huì)，克服劣勢城市發(fā)展動(dòng)力強(qiáng)勁，為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)城東區(qū)域是目前政府重點(diǎn)打造區(qū)域，區(qū)域規(guī)劃、發(fā)展前景好區(qū)域價(jià)格仍處起步階段，有良好的升值外溢空間發(fā)揮項(xiàng)目生態(tài)、高價(jià)值居住屬性，吸引高端客戶入住借助項(xiàng)目營銷展示，塑造項(xiàng)目高品質(zhì)形象，充分發(fā)揮戶型優(yōu)勢，通過高附加值贏得客戶利用看房車等工具彌補(bǔ)交通不便等不利因素，利用區(qū)域規(guī)劃的利好及發(fā)展前景正面問題，反敗為勝威脅（Threats）S-0：發(fā)揮優(yōu)勢，放大機(jī)會(huì)，轉(zhuǎn)化威脅W-T：減小劣勢，避免威脅2010年政策收緊，市場風(fēng)險(xiǎn)增大本項(xiàng)目位于城東核心區(qū)域邊緣地帶，區(qū)域價(jià)值影響力難以與核心價(jià)值區(qū)域抗衡項(xiàng)目入市時(shí)，區(qū)域競爭對(duì)手放量集中，競爭激烈依托產(chǎn)品和景觀資源，改變游戲規(guī)則，高調(diào)營銷，打造新的生活方式，重新制定區(qū)域居住價(jià)值屬性強(qiáng)化區(qū)域未來價(jià)值，發(fā)揮戶型優(yōu)勢，依靠生活環(huán)境及高附加值產(chǎn)品贏得客戶跳出區(qū)域，面對(duì)全市營銷，制定自身價(jià)值體系，讓熙龍灣的入市驚艷蕪湖，領(lǐng)袖城東。強(qiáng)化項(xiàng)目的品質(zhì)與景觀，針對(duì)交通不便給出解決方案，完善區(qū)域的基礎(chǔ)配套設(shè)施，通過現(xiàn)場體驗(yàn)式營銷及統(tǒng)一說辭影響客戶視線，修正目前客戶對(duì)城東心理距離大于實(shí)際距離的看法。重點(diǎn)宣傳項(xiàng)目，低調(diào)宣傳開發(fā)商，通過項(xiàng)目知名度影響開發(fā)商知名度項(xiàng)目SWO游T分析：犯本項(xiàng)目捏應(yīng)發(fā)揮澡優(yōu)勢、蛋轉(zhuǎn)化威繡脅，制譯定自身佛游戲規(guī)熟則，選子擇S-O營銷戰(zhàn)秤略內(nèi)部能才力外部因素項(xiàng)目分咳析——SWOT67產(chǎn)品細(xì)勾節(jié)發(fā)力香：1、戶型緊音湊，設(shè)計(jì)進(jìn)合理——多陽臺(tái)、輕多空間設(shè)梁計(jì)2、高檔桂材質(zhì)，蹄品質(zhì)體概現(xiàn)——干掛石寸材、真塞石漆等濱等3、一流團(tuán)舞隊(duì)的景觀責(zé)設(shè)計(jì)，營鑄造國際級(jí)刮景觀社區(qū)產(chǎn)品形態(tài)知發(fā)力：1、ART悠DE擾CO立面——質(zhì)感、尊犧貴、品質(zhì)熊象征2、豐富產(chǎn)課品線，多茂種產(chǎn)品業(yè)股態(tài)組合3、內(nèi)部自肺然湖景，伍優(yōu)質(zhì)園林帽設(shè)計(jì)稀缺資聲源價(jià)值特：1、原生次態(tài)居住知環(huán)境——國家級(jí)濕燒地生態(tài)公友園2、獨(dú)有鑄社區(qū)湖銜景——稀缺生態(tài)迷湖景社區(qū)茶獨(dú)有，享命受純生態(tài)段生活3、稀缺障景觀設(shè)炊計(jì)，給壞予城市拒新的生敞活方式稅展示項(xiàng)目核踏心競爭魂力選擇項(xiàng)目整體冠營銷戰(zhàn)略——以城市未來慚中心為項(xiàng)目的盡核心價(jià)值瞎基礎(chǔ)，重捆點(diǎn)展示傳激遞“原生態(tài)姐資源”和“國際級(jí)垃產(chǎn)品”是項(xiàng)目姑突破競曾爭、快努速蓄客屬、提升乞價(jià)值的蜓核心發(fā)仆力點(diǎn)產(chǎn)品資源68戰(zhàn)略動(dòng)作那分解第一惠層面：重掌新構(gòu)建蕪瘦湖市場第魔四級(jí)未來課城市中心鑒板塊價(jià)值戰(zhàn)略分解第一板塊第三板塊城東板塊第二板章塊第一級(jí)寇板塊：沿江豪宅趴區(qū)核心價(jià)尖值：1、稀缺溝江景資光源；2、高端課項(xiàng)目產(chǎn)鈔品價(jià)值李；第二級(jí)板籌塊：老城區(qū)核腹心核心價(jià)調(diào)值：1、完善配茅套；2、城市燒老核心桌地段價(jià)撕值；第三級(jí)板堅(jiān)塊：文化教觀育區(qū)核心價(jià)泊值：1、教育掀資源；2、升值父價(jià)值潛綁力城東核督心價(jià)值協(xié)：稀缺怠城市原談生態(tài)景特觀資源妹；城市肆政務(wù)新判區(qū)的未鹽來規(guī)劃砍；升值壇空間價(jià)瓜值明顯遇；學(xué)區(qū)葬醫(yī)院等主資源搭乳建等足迷以支撐寬城市新流中心第遭四板塊拿的價(jià)值69戰(zhàn)略動(dòng)作顯分解第二箏層面：角能色的轉(zhuǎn)變蘆——前期重以挑戰(zhàn)者吧的身份，細(xì)后續(xù)力圖擦成為領(lǐng)跑貍者戰(zhàn)略分巡壽解領(lǐng)跑者挑戰(zhàn)者一線品牌項(xiàng)目具有無可復(fù)制的資源產(chǎn)品創(chuàng)新強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值壟斷價(jià)格標(biāo)桿，引領(lǐng)市場潮流具有持續(xù)作戰(zhàn)能力市場新進(jìn)者具備一定獨(dú)特資源和生產(chǎn)規(guī)模改變游戲規(guī)則強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)追隨者補(bǔ)缺者缺乏獨(dú)特資源和資金實(shí)力搭便車，借勢以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)價(jià)格戰(zhàn)的制造者規(guī)模小，快速靈活目標(biāo)客戶明確，挖掘細(xì)分市場價(jià)值抓住某種需求變化趨勢，在細(xì)節(jié)創(chuàng)新打造難以復(fù)制的產(chǎn)品敏銳的機(jī)會(huì)主義者不是跟晌區(qū)域內(nèi)在項(xiàng)目做停面對(duì)面最的斗爭項(xiàng)目本顯身為前陪提，產(chǎn)杜品營銷著發(fā)力，召建立自睛身的價(jià)值體保系競爭，逐槐步實(shí)現(xiàn)區(qū)曠域領(lǐng)導(dǎo)者請(qǐng)的地位70戰(zhàn)略動(dòng)作抵分解第三鈴層面：從落形象、展述示、營銷漫話術(shù)、方轟式上迅速賊建立差異敞化的高端渡項(xiàng)目定位哲占領(lǐng)市場關(guān)注標(biāo)簽關(guān)注底禾線關(guān)注狀勺態(tài)差異化豪營銷功能工跳具TOOL身份面眠具M(jìn)AS贈(zèng)K感知價(jià)值PRO白P強(qiáng)化項(xiàng)續(xù)目的原遞生態(tài)城工市住區(qū)決感，迅早速確立黑區(qū)域價(jià)窯值，給趴予客戶總在認(rèn)知裂上對(duì)本留案的城召東新區(qū)斧板塊認(rèn)厭知，基袖于生態(tài)揪資源價(jià)改值，形折象上充淺分演繹積高端形勤象營銷動(dòng)頃作依托高于故市場的高蛾端項(xiàng)目的雖園林、建鉤筑構(gòu)件給予客等戶充足奶的價(jià)值披感觸點(diǎn)先，塑造割項(xiàng)目較低強(qiáng)的品質(zhì)感竊，建立城濫東新區(qū)的雜城市原花生態(tài)生活債標(biāo)準(zhǔn)城市區(qū)位價(jià)值城市原濟(jì)生態(tài)住區(qū)隆生活營造前期項(xiàng)判目形象鴿認(rèn)知戰(zhàn)略分解資源價(jià)值71熙