對房地產(chǎn)開發(fā)若干問題分析VIP

第第頁對房地產(chǎn)開發(fā)若干問題分析摘要：隨著我國經(jīng)濟的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為國名經(jīng)濟的一個重要產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是一個具有高度綜合性和關(guān)聯(lián)性的產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟中各行業(yè)聯(lián)系的重要樞紐，在經(jīng)濟發(fā)展中起著核心作用。然而目前我國房地產(chǎn)行業(yè)存在若干系統(tǒng)問題，現(xiàn)筆者從房地產(chǎn)開發(fā)、策劃和定位理論分析，存在這些問題的根本原因何提出個人看法。

關(guān)鍵詞：病癥原則策略定位

房地產(chǎn)項目是個十分復(fù)雜的系統(tǒng)工程，只有做到各個環(huán)節(jié)的緊密配合，協(xié)調(diào)發(fā)展，統(tǒng)籌兼顧，才能很好地完成一項開發(fā)。有人對我國房地產(chǎn)開發(fā)問題進行了系統(tǒng)分析，認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)存在不少嚴(yán)重問題，具體包括：

1、房地產(chǎn)星座病房地產(chǎn)樓盤“生不逢時，建不逢地，賣不逢態(tài)”。

2、房地產(chǎn)質(zhì)量病有些房地產(chǎn)公司、建筑公司偷工減料，企圖從材料上、施工上減少成本。

3、房地產(chǎn)貧血癥不少開發(fā)建設(shè)項目，由于最后資金的沒有到位，變成了停滯工程。

4、房地產(chǎn)眼科病。許多房地產(chǎn)樓盤是“先做規(guī)劃后做策劃，房子造出來了才去找買主。

5、房地產(chǎn)骨骼病市場盡管“歐陸風(fēng)情”西風(fēng)徐徐，但實在不敢恭維。

6、房地產(chǎn)五臟病很多的社區(qū)被規(guī)劃安排到市郊，這帶來房價降低的好處的同時，也為小區(qū)內(nèi)生活的居民帶來一系列不便，如交通問題，購物問題，教育入學(xué)問題等。

7、房地產(chǎn)管理病不少項目物業(yè)管理不完善，不規(guī)范，缺乏現(xiàn)代企業(yè)管理理念。8、房地產(chǎn)靈魂病大片片的房地產(chǎn)并沒有“主題”，沒有“靈魂”，沒有“概念”。。

9、房地產(chǎn)皮膚市場上打著歐陸風(fēng)情、羅馬風(fēng)格的地產(chǎn)項目成百上千，不少都是“西服領(lǐng)帶大襠褲”，不倫不類。

10、房地產(chǎn)廣告病房地產(chǎn)廣告吹吹炒炒浮夸到了極點，幾乎布下了美麗陷境的天羅地網(wǎng)。面積連哄帶朦，缺斤少兩；價格肆意埋伏，先誘獲，再宰殺。

首先明確房地產(chǎn)開發(fā)的特點有（1）開發(fā)成本高，投資量大（2）開發(fā)建設(shè)期長，投資周轉(zhuǎn)慢（3）市場具有地區(qū)性和分散性（4）需求具有穩(wěn)定性（5）涉及面廣，綜合性強。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策的程序首先是發(fā)現(xiàn)問題；其次是確定目標(biāo)，目標(biāo)的確定必須有針對性，明確性，層次性和可行性；接著要擬定方案；然后進行分析評價，包括限制因素分析，潛在因素分析和綜合評價；最后選擇方案。房地產(chǎn)開發(fā)可分為可行性研究，前期工作，建設(shè)實施，房屋營銷和服務(wù)四個階段?？尚行匝芯渴欠康禺a(chǎn)開發(fā)的首要階段。在此階段，要進行市場調(diào)查和市場分析，尋求投資機會，要對開發(fā)項目進行策劃，確定開發(fā)什么性質(zhì)的項目，該項目建在何處，規(guī)模多大，投資多少，投資來源能否落實，市場前景如何，該項目在經(jīng)濟上是否合理，技術(shù)上是否可行，財務(wù)上是否盈利等。只有經(jīng)過技術(shù)經(jīng)濟論證并確認(rèn)該項目可行，才能進入開發(fā)項目的前期工作階段。方案選擇后的開發(fā)應(yīng)堅持全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則。

對于上述出現(xiàn)的問題，現(xiàn)從資金運轉(zhuǎn)，質(zhì)量控制，營銷策劃，市場定位四個方面提出分析方案。

一：資金運轉(zhuǎn)

建立和完善房地產(chǎn)業(yè)金融政策建立和完善房地產(chǎn)業(yè)金融政策建立和完善房地產(chǎn)業(yè)金融政策建立和完善房地產(chǎn)業(yè)金融政策。

1.建立宏觀信用風(fēng)險預(yù)警和控制系統(tǒng)，強化信用風(fēng)險管理。建立健全全國性的房地產(chǎn)企業(yè)及個人信用檔案系統(tǒng)，為金融機構(gòu)提供借款人較為客觀的信用度，使金融機構(gòu)根據(jù)信用等級，針對不同的借款人給予不同的貸款條件。

2.拓寬房地產(chǎn)融資渠道，實現(xiàn)融資結(jié)構(gòu)多元化。通過金融產(chǎn)品創(chuàng)新，開拓更多的房地產(chǎn)融資渠道，更大限度地吸納社會資金，是解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金短缺的重要手段。為此應(yīng)加快制定房地產(chǎn)金融在體制、機制、產(chǎn)品和服務(wù)方面的創(chuàng)新政策，提高金融資產(chǎn)運行質(zhì)量和效率，以更好地為住房投資者和消費者服務(wù)。

二：質(zhì)量控制

工程質(zhì)量應(yīng)當(dāng)達到協(xié)議書約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的評定以國家或行業(yè)的質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)。因承包人原因質(zhì)量達不到約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，承包人承擔(dān)違約責(zé)任。

地產(chǎn)開發(fā)的質(zhì)量控制包括，施工階段質(zhì)量控制；事前質(zhì)量控制；事中質(zhì)量控制；事后質(zhì)量控制；工序質(zhì)量控制；隱蔽工程驗收檢查，工程成品保護。房地產(chǎn)安全關(guān)乎生命，質(zhì)量的把控絕對不能含糊。作為開發(fā)商，一定要以質(zhì)量求發(fā)展，做良心工程，所以要切實做好質(zhì)量的驗收監(jiān)督。

三：營銷策劃

1：營銷基于市場。開發(fā)商的相應(yīng)體驗與表現(xiàn)相同。所以惟有在搞好市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，從客戶出發(fā)，綜合分析，投其所好，才能打動他奪得更多的市場。

2：營銷策劃與銷售緊密呼應(yīng)。營銷策劃要與銷售緊密結(jié)合，銷售情況也是驗證前期所有策劃工作效果的標(biāo)準(zhǔn)。因此，銷售也應(yīng)該納入統(tǒng)一的總體策劃思路中去。策劃的目的就是為了促進項目成交，優(yōu)化項目品牌。市場與信息的變化是永恒的策劃與銷售二者互為表里，彼此修正，緊密呼應(yīng)，這才是真正負(fù)責(zé)且科學(xué)的營銷思維方式。

3：始終保持整體營銷的觀念。營銷策劃講究的創(chuàng)意，然而思維上的靈機一動表現(xiàn)在具體的策劃工作上可能就成為了孤軍深入。因此，策劃的靈感與創(chuàng)意一定要忠實于總的主題?？蛻糇罱K選擇產(chǎn)品的因素中，性價比是競爭勝出的關(guān)鍵，廣告的發(fā)布，工程的進展，設(shè)計的優(yōu)化，物業(yè)管理，價格變動等，都要規(guī)范布局、互相協(xié)調(diào)，目的一致，實現(xiàn)營銷的整體性，完善后期的項目管理。

四：市場定位

定位是否準(zhǔn)確往往是項目成敗的關(guān)鍵，其目的就在于要為產(chǎn)品在潛在顧客的大腦中確定一個合適的位置，一個目標(biāo)定位錯了，會影響其它目標(biāo)定位的準(zhǔn)確。

1、具體要從“大”、“小”兩方面入手，大的方面是房地產(chǎn)項目的總體定位，包括開發(fā)項目的目標(biāo)、宗旨，指導(dǎo)思想，總體規(guī)模，功能身份，發(fā)展方向，等等。小的方面是房地產(chǎn)項目的具體定位，包括主題定位、市場定位、目標(biāo)客戶定位、建筑設(shè)計定位、廣告宣傳定位、營銷推廣定位，等等。

2、把握各項定位內(nèi)容的功能作用。要做到這一點，策劃人首先要全面掌握定位內(nèi)容的內(nèi)涵，深入其中間去，確定其定位的難易點，有的放矢地找準(zhǔn)目標(biāo)。

3、要熟練地運用項目定位的具體方法和技巧。在項目定位過程中，方法和技巧運用得好，往往會達到事倍功半的效果。

論文結(jié)合當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)的若干問題分析并提出方案。當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)要從自身企業(yè)管理入手，提高企業(yè)競爭力，提高抗風(fēng)險能力，跟隨國家政策，做好市場分析，避免問題的發(fā)生從而繁榮我國的房地產(chǎn)市場。

參考文獻

[1]丁烈云，毛鶴琴.房地產(chǎn)開發(fā)