青島軟控智能裝備有限公司資產(chǎn)評估報告

青島軟控智能裝備有限公司擬股權轉讓涉及其股東全部權益價值報告編碼：合同編號：德銘合同(2023)第0021號報告類型：非法定評估業(yè)務資產(chǎn)評估報告報告文號：[2023]德所評字第021號報告名稱：青島軟控智能裝備有限公司擬股權轉讓涉及其股東全部權益價值資產(chǎn)評估報告評估結論：評估機構名稱：青島德銘資產(chǎn)評估有限公司簽名人員：(可掃描二維碼查詢備案業(yè)務信息)說明：報告?zhèn)浒富貓?zhí)僅證明此報告已在業(yè)務報備管理系統(tǒng)進行了備案，不作為資產(chǎn)評估報告聲明二、評估目的-----------------------------------------6三、評估對象和范圍-----------------------------------6四、價值類型及其定義---------------------------------9五、評估基準日---------------------------------------9六、評估依據(jù)-----------------------------------------9七、評估方法---------------八、評估程序實施過程和情況-------九、評估假設----------------------------------十二、評估報告使用限制說明---------十三、評估報告日-------------------------------------20一、本資產(chǎn)評估報告依據(jù)財政部發(fā)布的資產(chǎn)評估基本準則和中國資產(chǎn)評估協(xié)會發(fā)布的資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則和職業(yè)道德準則編制。二、委托人或者其他資產(chǎn)評估報告使用人應當按照法律、行政法規(guī)規(guī)定及本資產(chǎn)評估報告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評估報告；委托人或者其他資產(chǎn)評估報告使用人違反前述規(guī)定使用資產(chǎn)評估報告的，本資產(chǎn)評估機構及資產(chǎn)評估師不承擔責任。本資產(chǎn)評估報告僅供委托人、資產(chǎn)評估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評其他任何機構和個人不能成為資產(chǎn)評估報告的使用人。本資產(chǎn)評估機構及資產(chǎn)評估師提示資產(chǎn)評估報告使用人應當正確理解評估結論，評估結論不等同于評估對象可實現(xiàn)價格，評估結論不應當被認為是對評估對象可實現(xiàn)價格的保證。三、本資產(chǎn)評估機構及資產(chǎn)評估師遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準則，堅持獨立、客觀和公正的原則，并對所出具的資產(chǎn)評估報告依法承擔責四、評估對象涉及的資產(chǎn)、負債清單由委托人、被評估單位申報并經(jīng)其采用簽名、蓋章或法律允許的其他方式確認；委托人和其他相關當事人依法對其提供資料的真實性、完整性、合法性負責。五、本資產(chǎn)評估機構及資產(chǎn)評估師與資產(chǎn)評估報告中的評估對象沒有現(xiàn)存或者預期的利益關系；與相關當事人沒有現(xiàn)存或者預期的利益關系，對相關當事人不存在偏見。六、資產(chǎn)評估師已經(jīng)對資產(chǎn)評估報告中的評估對象及其所涉及資產(chǎn)進行現(xiàn)場調查；已經(jīng)對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權屬狀況給予必要的關注，對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權屬資料進行了查驗，對已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問題進行了如實披露，并且已提請委托人及其他相關當事人完善產(chǎn)權以滿足出具資產(chǎn)評估報告的要求。七、本資產(chǎn)評估機構出具的資產(chǎn)評估報告中的分析、判斷和結果受資產(chǎn)評估報告中假設和限制條件的限制，資產(chǎn)評估報告使用人應當充分考慮資產(chǎn)評估報告中載明的假設、限制條件、特別事項說明及其對評估結論的影響。青島軟控智能裝備有限公司擬股權轉讓涉及其股東全部權益價值[2023]德所評字第021號擬股權轉讓事宜涉及其股東全部權益價值進行了評估。有限公司股東全部權益價值的專業(yè)意見。評估結論及其使用有效期：本次評估結論：經(jīng)資產(chǎn)基礎法評估，青島軟控智能裝備有限公司于本次評估基準日的股東全部權益價值評估值為大寫人民幣伍仟零玖拾伍萬捌仟貳佰元(RMB5,095.82萬元)。賬面價值AB流動資產(chǎn)1.095.961,095.960.00青島軟控智能裝備有限公司股東全部權益價值資產(chǎn)評估報告第2頁非流動資產(chǎn)其中；投資性房地產(chǎn)無形資產(chǎn)資產(chǎn)總計流動負債非流動負債負債合計凈資產(chǎn)(所有者權益)年12月31日至2023年12月30日止。對評估結論產(chǎn)生影響的特別事項：詳見評估報告正文。青島軟控智能裝備有限公司擬股權轉讓涉及其股東全部權益價值[2023]德所評字第021號青島軟控智能裝備有限公司股東全部權益價值在2022年12月31日(一)委托人(二)被評估單位注冊地址：山東省青島市高新區(qū)新業(yè)路31號遠創(chuàng)國際藍灣創(chuàng)意園B區(qū)1號樓207室注冊資本：3000萬元人民幣企業(yè)類型：有限責任公司(自然人投資或控股的法人獨資)QingdaoDemingAssetsAppraisa經(jīng)營期限：2017-12-04至無固定期限(1)2017年12月04日，青島軟控智能裝備有限公司由軟控股份有比例為90%;青島品爍華章置業(yè)有限公司出資人民幣300萬元，持股比例序號股東出資方式持股比例(萬元)實繳出資額(萬元)1軟控股份有限公司貨幣2青島品爍華章置業(yè)有限公司貨幣貨幣(2)2022年10月11日，青島品爍華章置業(yè)有限公司將其持有的10%序號出資方式持股比例(萬元實繳出資額(萬元)1軟控股份有限公司貨幣3、近三年一期的財務狀況及經(jīng)營業(yè)績(1)公司業(yè)務情況青島軟控智能裝備有限公司自2017年12月成立以來未實際開展經(jīng)營業(yè)務，2021年8月起確認廠房租租金收入。(2)近三年一期的財務狀況資產(chǎn)總額負債總額資產(chǎn)負債率近三年一期的經(jīng)營成果2019年度2020年度2021年度2022年度營業(yè)收入營業(yè)成本凈利潤上述2019、2020、2021年度和評估基準日2022年12月31日數(shù)據(jù)分別摘自中興華會計師事務所(特殊普通合伙)出具的中興華審字(2020)第030309號、中興華審字(2021)第030575號、中興華審字(2022)第030424號和中興華審字(2023)第030150號審計報告。4、主要會計政策和稅收政策公司按照《企業(yè)會計準則》的規(guī)定進行確認、計量和編制財務報表；采用人民幣為記賬本位幣；以公歷年度為會計期間，即每年從1月1日起至12主要稅種計稅依據(jù)7實際繳納的增值稅教育費附加3實際繳納的增值稅地方教育費附加2實際繳納的增值稅企業(yè)所得稅(三)其他報告使用者為滿足委托人擬股權轉讓的需要，提供青島軟控智能裝備有限公司的股東全部權益價值的專業(yè)意見。(一)評估對象為青島軟控智能裝備有限公司股東全部權益價值。單位：人民幣元審計后賬面金額(元)備注一、流動資產(chǎn)合計貨幣資金二、非流動資產(chǎn)合計投資性房地產(chǎn)無形資產(chǎn)四、流動負債合計應交稅費五、負債合計六、凈資產(chǎn)(所有者權益)并出具中興華審字(2023)第030150號無保留意見審計報告。企業(yè)辦公場所為山東省青島市高新區(qū)新業(yè)路31號遠創(chuàng)國際藍灣創(chuàng)意園B區(qū)1號樓207室，為政府提供、無償使用，不在本次評估范圍內。本次納入評估范圍的全部資產(chǎn)和負債與經(jīng)濟行為涉及的評估對象和評(三)評估范圍內主要資產(chǎn)概況支行、交通銀行青島嶗山支行3個人民幣賬戶存款。(1)資產(chǎn)概況地面積33666.5平方米，建成于2021年6月1日。其中，該廠房共1層，建筑面積約22000平方米，附屬辦公樓5層，建筑面積約4300平方米；北門衛(wèi)約79.12平方米，南門衛(wèi)約70.84平方米，工具間約50平方米；地上車位116個。附屬辦公樓為框架結構，外墻為玻璃幕墻，內裝飾瓷磚地面、乳膠漆墻面，門窗及樓梯扶手為鋁合金，2-5層內部隔斷為鋁合金玻璃，辦公樓與廠房通道裝有木門6個，配有中央空調及人臉識別系統(tǒng)，無電梯無供暖無供氣，強弱電、消防等設備齊全。廠房為鋼結構，建筑高度12m至14.25m,鋼板推拉大門，鋁合金外窗，外墻鋼板，內墻乳膠漆，頂棚鋼板玻璃膜；水泥地面，其中參觀通道為環(huán)氧地坪；配有30噸吊車梁；強弱電、壓縮空氣、消防等設備齊全。園區(qū)內南北門衛(wèi)內裝飾瓷磚地面、乳膠漆墻面，無吊頂，各配衛(wèi)生間一綠化包括櫻花、白蠟、黃楊、紫荊、紅楓及個別柿子樹，園區(qū)均設有監(jiān)控系根據(jù)企業(yè)提供的租賃合同，投資性房地產(chǎn)對外租賃給科捷智能科技股份有限公司，租賃建筑面積26,328.20m,租賃期為2021年8月20日至2024年8月19日。(2)權屬概況該投資性房地產(chǎn)占用的土地為青島軟控智能裝備有限公司的工業(yè)出讓用地，不動產(chǎn)權證號：魯(2019)青島市高新區(qū)不動產(chǎn)權第0005121號，土地使用年限至2069年7月22日，證載面積66666.5m2,其中投資性房地產(chǎn)占地33666.5m2。房屋產(chǎn)權證辦理中。(1)資產(chǎn)概況魯(2019)青島市高新區(qū)不動產(chǎn)權第0005121號，權利人青島軟控智能裝備有限公司，土地用途為國有出讓工業(yè)地。2019年取得，使用截止期限為2069年7月22日，證載面積66666.5m2,納入評估范圍的土地使用權面積為33000m2。(2)權利概況序號土地權證編號取得日期土地用途準用年限度面積(m)1魯(2019)青島市高新區(qū)不動產(chǎn)權第0005121號工業(yè)用地五通一平他項權利狀況：現(xiàn)場了解，未發(fā)現(xiàn)委估資產(chǎn)存在抵押、查封、涉訴市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受強迫的情況本項目資產(chǎn)評估基準日是2022年12月31日，本次評估一切取價標準選取2022年12月31日為評估基準日，是基于委托人的要求，且財務第10頁(一)法律法規(guī)依據(jù)46號);3、《中華人民共和國民法典》(2020年5月2(二)準則依據(jù)1、資產(chǎn)評估基本準則(財資〔2017〕43號);2、資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則(中評協(xié)〔2017〕30號);7、資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則資產(chǎn)評估委托合同(中評〔2017〕33號)11、資產(chǎn)評估價值類型指導意見(中評協(xié)〔2017〕47號);青島軟控智能裝備有限公司股東全部權益價值資產(chǎn)評估報告第11頁(三)產(chǎn)權依據(jù)(四)取價依據(jù)務總局令第50號，國務院令第691號修訂);4、機械工業(yè)部機電產(chǎn)品價格信息中心2021年版《機電產(chǎn)品報價手冊》;明》;第12頁13、評估人員收集的各類與評估相關的佐證資料。(一)評估方法的介紹根據(jù)《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則企業(yè)價值》的規(guī)定，企業(yè)價值評估通常采用的評估方法有資產(chǎn)基礎法、收益法和市場法三種基本方法。企業(yè)價值評估中的資產(chǎn)基礎法，是指以被評估單位評估基準日的資產(chǎn)負債表為基礎，評估表內及可識別的表外各項資產(chǎn)、負債價值，確定評估對象價值的評估方法。企業(yè)價值評估中的收益法，是指將預期收益資本化或者折現(xiàn)，確定評估對象價值的評估方法。企業(yè)價值評估中的市場法，是指將評估對象與可比上市公司或者可比交易案例進行比較，確定評估對象價值的評估方法。(二)評估方法的選用根據(jù)《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則企業(yè)價值》的規(guī)定，資產(chǎn)評估師執(zhí)行企業(yè)價值評估業(yè)務，應當根據(jù)評估目的、評估對象、價值類型、資料收集等情況，分析三種資產(chǎn)評估基本方法的適用性，選擇評估方法。企業(yè)價值是由各項有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)共同參與經(jīng)營運作所形成的綜合價值的反映。被評估單位資產(chǎn)產(chǎn)權清晰、財務資料完整，各項資產(chǎn)和負債都可以被識別。委估資產(chǎn)不僅可根據(jù)財務資料和購建資料確定其數(shù)量，還可通過現(xiàn)場勘查核實其數(shù)量，可以按資產(chǎn)再取得途徑判斷其價值，因此本次評估適用資產(chǎn)基礎法評估。被評估單位無主營業(yè)務收入，主要資產(chǎn)為投資性房地產(chǎn)和土地使用權，收入來源為持有的投資性房地產(chǎn)對外租賃，公司尚沒有明確的主營業(yè)青島德銘資產(chǎn)評估有限公司QingdaoDemingAssetsAppraisalCo.,Ltd務，未來收益無法合理預測。因此不適用收益法評估。鑒于目前國內產(chǎn)權交易市場交易信息的獲取途徑有限，且同類企業(yè)在產(chǎn)品結構和主營業(yè)務構成方面差異較大，難以獲得足夠的可比上市公結合本次評估目的和評估對象的特點，通過上述分析，本次評估采用資產(chǎn)基礎法評估。(三)資產(chǎn)基礎法具體評估方法如下：1、貨幣資金：按清查核實后的賬面值作為評估值。2、各種應收款項根據(jù)每筆款項可能收回的數(shù)額確定評估值，款項可能收回的數(shù)額為賬面金額扣除估計的風險損失額。各種預付款項根據(jù)所能收回的相應貨物或接受的勞務形成的資產(chǎn)或權利的價值確定評估值。采用收益法，收益法是指預計評估對象未來的正常凈收益，選用適當?shù)恼郜F(xiàn)率將其折現(xiàn)到評估時點后累加，以此估算評估對象的客觀合理價格或價值的方法。公式如下：收益法的基本公式如下：Ai一未來第i年的凈收益；n—未來可獲收益的年限(年)。(1)凈收益青島軟控智能裝備有限公司股東全部權益價值資產(chǎn)評估報告第14頁年凈收益=年有效毛收入-年運營費用運營費用=管理費+維修費+保險費+稅費(2)折現(xiàn)率折現(xiàn)率選取安全利率加風險調整值法，即以安全利率加上風險調整值作為折現(xiàn)率。安全利率選用一年期存款利率，根據(jù)中國人民銀行公布的最新一年期存款利率為1.50%;評估風險報酬率確定取4.00%,合計為(3)收益年限根據(jù)房屋建筑物剩余經(jīng)濟壽命與土地使用權剩余使用年限孰短的原土地使用權采用市場法評估，市場法就是通過對近期土地市場交易情況調查，從交易資料中選取與委估土地在區(qū)域、用途、交易類型、交易情況、交易時間等相同或相近的交易案例，然后在交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個別因素四個方面，與委估土地相比較，調整修正差異A:待估宗地情況指數(shù)/比較實例宗地情況指數(shù)=正常情況指數(shù)/青島軟控智能裝備有限公司股東全部權益價值資產(chǎn)評估報告第比較實例宗地情況指數(shù)B:待估宗地估價期日地價指數(shù)/比較實例宗地交易日期地價指數(shù)D:待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較實例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)E:待估宗地個別因素條件指數(shù)/比較實例宗地個別因素條件指數(shù)其中土地使用年限：各類用地按法定最高出讓年限設定，對于使用年限少的用地要作相應年期修正，公式為：1土地還原利率；m待估宗地土地使用權年限；n比較實例宗地土地使用權年限。綜上，委估對象價格=可比實例交易價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)。5、負債根據(jù)評估目的實現(xiàn)后的被評估單位實際需要承擔的負債項目及審核后的金額確定評估值。八、評估程序實施過程和情況評估工作于2023年3月20日開始，至2023年4月18日結束。具體如(一)接受委托本公司與委托人、被評估單位協(xié)商，確定評估目的和評估對象及范圍選定評估基準日。聽取被評估單位有關人員對企業(yè)情況及委估資產(chǎn)歷史和現(xiàn)狀的介紹，擬定評估計劃，組建評估小組。青島軟控智能裝備有限公司股東全部權益價值資產(chǎn)評估報告第16頁(二)現(xiàn)場清查評估小組于2023年3月21日進駐現(xiàn)場，對被評估單位按審計后填報的(三)評定估算(四)形成報告青島軟控智能裝備有限公司股東全部權益價值資產(chǎn)評估報青島德銘QingdaoDemingAssetsAppraisalCoLtd萬元，增值率21.23%。3、凈資產(chǎn)賬面值為2,974.31萬元，評估值5,095.82萬元，評估增值2,121.51萬元，增值率為71.33%。賬面價值AB流動資產(chǎn)非流動資產(chǎn)其中：投資性房地產(chǎn)無形資產(chǎn)資產(chǎn)總計流動負債非流動負債負債合計凈資產(chǎn)(所有者權益)資產(chǎn)基礎法評估結果詳細情況見評估明細表。4、評估值增減值主要原因分析(1)投資性房地產(chǎn)評估增值1,383.22萬元，增值原因：1)委估投資性房地產(chǎn)采用成本模式計量，賬面價值為實物資產(chǎn)建設成本，并根據(jù)會計折舊年限計提折舊，評估值為市場價值，涵蓋投資利潤。2)企業(yè)落地享受政府招商引資政策，土地原始取得成本享受優(yōu)惠，賬面值較低，綜上導致評估增(2)無形資產(chǎn)-土地使用權評估增值738.28萬元，增值原因：委估土地產(chǎn)權持有人為政府招商引資引進當?shù)?，土地享受?yōu)惠政策，原始取得成本較低，且近年當?shù)赝恋貎r格有所上漲，導致評估增值。評估結論：青島軟控智能裝備有限公司于本次評估基準日的股東全益價值評估值為大寫人民幣伍仟零玖拾伍萬捌仟貳佰元(RMB5,095.82萬上述評估結論自評估基準日起壹年內使用有效，逾期使用無效。十一、特別事項說明(一)資產(chǎn)評估師和資產(chǎn)評估機構的法律責任是對本報告所述評估目的下的資產(chǎn)價值量做出專業(yè)判斷，并不涉及到資產(chǎn)評估師和資產(chǎn)評估機