房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資可行性研究分析報告

盈田蔡家工谷項(xiàng)目可行性研究報告PAGE3目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 1一、項(xiàng)目基本情況 1二、可行性研究報告編制依據(jù) 1三、可研報告研究范圍 2四、簡要結(jié)論 3第二章項(xiàng)目建設(shè)背景及建設(shè)的必要性 4一、項(xiàng)目建設(shè)背景 4二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性 9第三章項(xiàng)目市場分析 12一、重慶產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r及工業(yè)廠房需求分析 12二、目標(biāo)市場分析 16三、市場競爭分析 21四、SWOT分析： 23第四章經(jīng)營模式分析 25一、項(xiàng)目開發(fā)模式 25二、項(xiàng)目商業(yè)模式 27三、項(xiàng)目招商 28第五章擬入駐項(xiàng)目概況 30一、第一、二、三類壓力容器產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目 30二、特色塑料制品產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目 31三、LED照明光源生產(chǎn)線建設(shè)項(xiàng)目 32四、智能化儀器儀表產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目 33五、交通安全設(shè)施系列產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)化建設(shè)項(xiàng)目 34第六章項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 36一、項(xiàng)目選址 36二、項(xiàng)目建設(shè)條件 36三、選址推薦方案 38第七章項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)方案 39一、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 39二、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 39三、項(xiàng)目建筑方案 40四、設(shè)備方案 42五、配套工程方案 46第八章項(xiàng)目環(huán)境影響分析 48一、環(huán)境條件調(diào)查 48二、環(huán)境影響因素分析 48三、環(huán)境保護(hù)措施 49四、環(huán)境影響評價 51五、環(huán)保投資 52第九章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排及投資計(jì)劃 53一、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 53二、項(xiàng)目年度投資計(jì)劃 53第十章招投標(biāo)方案 55一、發(fā)包范圍 55二、施工及監(jiān)理單位資質(zhì)要求 55三、發(fā)包工作組織 55第十一章投資估算及財(cái)務(wù)測算 56一、投資估算 56二、資金來源及籌措計(jì)劃 57三、項(xiàng)目收入估算 58四、利潤估算 59五、盈虧平衡分析 60六、投資回收期分析 60七、財(cái)務(wù)評價結(jié)論 63第十二章社會效益評價 64第十三章結(jié)論與建議 66一、結(jié)論 66二、建議 66第一章總論一、項(xiàng)目基本情況（一）項(xiàng)目名稱：盈田·蔡家工谷（二）項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì)：新建（三）項(xiàng)目建設(shè)期限：12個月（四）項(xiàng)目擬建地址：重慶市蔡家組團(tuán)C標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)C01-1地塊（五）項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容：1、標(biāo)準(zhǔn)廠房：建適合LED、電子電器、儀器儀表等行業(yè)需要廠房2、研發(fā)中心：建適合LED產(chǎn)品研發(fā)的科研大樓3、后勤服務(wù)中心：建適應(yīng)企業(yè)需要的辦公、員工食堂、倒班樓4、廠區(qū)道路建設(shè)工程5、廠區(qū)環(huán)境綠化建設(shè)工程6、水、電、氣及其他配套設(shè)施安裝工程（六）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模：1、本項(xiàng)目征地面積136927m2（折205.4畝），其中建設(shè)用地面積126003m2（折189畝），道路分?jǐn)?0924m2，房屋建筑占地面積66788m2、本項(xiàng)目房屋總建筑面積153794m2。容積率1.2（七）項(xiàng)目總投資：本項(xiàng)目建設(shè)需投資25200萬元人民幣。二、可行性研究報告編制依據(jù)（一）《中華人民共和國土地管理法》。（二）《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》。（三）國家發(fā)展計(jì)劃委員會發(fā)行出版的《投資項(xiàng)目可行性研究指南》。（四）《重慶市實(shí)施西部大開發(fā)若干政策措施》渝委發(fā)〔2001〕26號文件。（五）《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)》國土資發(fā)〔2008〕24號。（六）《中共重慶市委、重慶市人民政府關(guān)于加快建設(shè)特色工業(yè)園區(qū)的意見》（渝委發(fā)[2002]28號文件）。（七）重慶市人民政府辦公廳《關(guān)于印發(fā)重慶市特色工業(yè)園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)實(shí)施意見的通知》（渝辦發(fā)〔2007〕325號文件）（八）重慶市《統(tǒng)計(jì)年鑒》（2007年版）。（九）重慶市及北碚區(qū)有關(guān)資料。三、可研報告研究范圍本可行性研究報告研究的范圍是：（一）項(xiàng)目建設(shè)的必要性。（二）項(xiàng)目市場分析。（三）項(xiàng)目經(jīng)營模式分析（四）項(xiàng)目選址及建設(shè)條件。（五）建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)方案。（六）項(xiàng)目環(huán)境影響分析。（七）項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排及投資計(jì)劃。（八）項(xiàng)目投資估算及資金籌措方案。（九）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價。（十）項(xiàng)目社會效益評價。（十一）項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價。（十二）研究結(jié)論與建議。四、簡要結(jié)論盈田·蔡家工谷項(xiàng)目符合國家產(chǎn)業(yè)政策，是國家鼓勵和支持發(fā)展的項(xiàng)目，符合重慶“退二進(jìn)三”產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移需要，符合重慶產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，符合中小企業(yè)發(fā)展需要，該項(xiàng)目全部建成后，可發(fā)揮巨大效益，預(yù)計(jì)可形成的20億元以上的年產(chǎn)值，年創(chuàng)造稅收1.0億元以上。該項(xiàng)目的建設(shè)，還可加快園區(qū)招商建設(shè)進(jìn)度，提升入駐企業(yè)形象和發(fā)展平臺。該項(xiàng)目屬技術(shù)密集型和勞動密集型項(xiàng)目，預(yù)計(jì)項(xiàng)目建成后，可解決5000人以上就業(yè)。因此該項(xiàng)目具有明顯的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，該項(xiàng)目的實(shí)施是十分必要的。第二章項(xiàng)目建設(shè)背景及建設(shè)的必要性一、項(xiàng)目建設(shè)背景項(xiàng)目所在地北碚區(qū)位于重慶都市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)圈的北部，是重慶都市區(qū)的西北門戶，是都是區(qū)輻射渝西、川北地區(qū)的橋頭堡。是著名的風(fēng)景名勝區(qū)、全國優(yōu)秀旅游城區(qū)、西部第一個國家級園林城區(qū)、國家級園林綠化先進(jìn)城區(qū)、國家環(huán)保模范城區(qū)、全國綠化模范城市，曾榮獲中國最佳人居環(huán)境范例獎，迪拜國際改善人居環(huán)境良好范例獎，是重慶主城區(qū)中最適宜居住的地區(qū)。全區(qū)幅員面積755平方公里，目前區(qū)轄天生街道、朝陽街道、龍鳳橋街道、北溫泉街道、東陽街道、歇馬鎮(zhèn)、金刀峽鎮(zhèn)、三圣鎮(zhèn)、施家梁鎮(zhèn)、童家溪鎮(zhèn)、蔡家崗鎮(zhèn)、柳蔭鎮(zhèn)、澄江鎮(zhèn)、靜觀鎮(zhèn)、復(fù)興鎮(zhèn)、水土鎮(zhèn)、天府鎮(zhèn)共五個街道，十二個鎮(zhèn)。東接渝北區(qū)，南連接沙坪壩區(qū)，西界璧山縣，北鄰合川市。（一）地域區(qū)位優(yōu)越北碚區(qū)區(qū)位優(yōu)勢突出，物流方便快捷，科教事業(yè)發(fā)達(dá)，人力資源豐富，工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，產(chǎn)業(yè)配套完備。經(jīng)濟(jì)增長迅速，投資潛力廣闊。北碚距離主城核心區(qū)24公里，距離江北機(jī)場26公里。境內(nèi)有1條黃金水道——嘉陵江縱貫?zāi)媳保?條運(yùn)輸動脈——湘渝、遂渝鐵路貫穿東西，3條快速干道——國道110線、渝武高速公路、外環(huán)高速公路穿越全境，還有即將建成的中環(huán)線、輕軌6號線共同形成水陸、空立體交通優(yōu)勢。北碚是重慶著名的歷史文化區(qū)，轄區(qū)內(nèi)擁有西南大學(xué)等三所高等院校，四所市級重點(diǎn)中學(xué)，67家科研機(jī)構(gòu)，近萬名科研人員，為北碚經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供智力支持和人才保障。北碚是工業(yè)主導(dǎo)區(qū)，具有完整的工業(yè)門類體系，是全國三大儀器儀表生產(chǎn)基地之一和全國五大玻璃品生產(chǎn)基地之一。工業(yè)存量資產(chǎn)達(dá)150億元，規(guī)模以上企業(yè)166家，形成儀器儀表、機(jī)械制造、生物醫(yī)藥、資源加工為特色的工業(yè)體系，許多產(chǎn)品在國內(nèi)外享有盛譽(yù)，遠(yuǎn)銷海內(nèi)外120多個國家和地區(qū)。重慶同興工業(yè)園區(qū)是重慶首批16個特色工業(yè)園區(qū)之一，重慶同興工業(yè)園區(qū)蔡家組團(tuán)重慶市經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展的熱點(diǎn)地區(qū)，蔡家組團(tuán)地處重慶市的上風(fēng)上水地段，是重慶主城核心區(qū)拓展發(fā)展空間的最佳選擇，與被北新區(qū)僅一江之隔，被黃奇帆副市長譽(yù)為“可以與上海的徐家匯和黃浦江對面的閔行區(qū)媲美”的“重慶最好的西裝面料”，是重慶都市經(jīng)濟(jì)未來發(fā)展的高地。市政府已經(jīng)把蔡家組團(tuán)納入“十一五”重點(diǎn)實(shí)施區(qū)域予以政策傾斜。蔡家組團(tuán)迎來最佳發(fā)展機(jī)遇。（二）基礎(chǔ)設(shè)施完善1、供水設(shè)施：現(xiàn)建有日供水能力5萬M3以上的同興水廠，遠(yuǎn)期還將由城市公共供水系統(tǒng)供水，還將在蔡家組團(tuán)新建一座日供水能力達(dá)20萬M3的城市公共水廠，蔡家組團(tuán)自來水綜合生產(chǎn)能力可達(dá)25萬M32、供電設(shè)施：蔡家組團(tuán)現(xiàn)有220KV玉皇觀變電站和110KV蔡家變電站2座，還將修建220KV變電站2座、110KV變電站9座，工程完工后，蔡家組團(tuán)220KV變電站將達(dá)到3座、110KV變電站將達(dá)到10座。完全能保證園區(qū)生產(chǎn)、生活需要。3、供氣設(shè)施：現(xiàn)有三溪口配氣站1座，還將根據(jù)需要建設(shè)調(diào)壓配氣站，供氣由城市主干網(wǎng)絡(luò)統(tǒng)籌調(diào)配，大型工業(yè)用氣由配氣站專線供氣，小型工業(yè)用氣可由民用燃?xì)夤芄狻?、交通設(shè)施：蔡家組團(tuán)在在重慶城市交通規(guī)劃中所處的位置，可以用“4321”形容，“四條陸上快速干道、3條鐵路、兩條輕軌、1條黃金水道”。第一條陸上快速干道——已建成通車的渝武高速公路；第二條陸上快速干道——正在建設(shè)的重慶繞城高速；第三條陸上快速干道——正在建設(shè)的重慶中環(huán)快速干道；第四條陸上快速干道——省道110；三條鐵路——渝遂線、襄渝線、全國鐵路三號線（蘭渝線）；2條輕軌——輕軌6號線及6號支線；1條黃金水道——嘉陵江?？梢哉f，組團(tuán)目前已形成了四通八達(dá)的綜合交通網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。同時，隨著繞城高速、中環(huán)快速干道、嘉悅大橋的開工建設(shè)，周邊地區(qū)的迅速發(fā)展，蔡家組團(tuán)在北部片區(qū)的地位和作用將更加明顯。5、通訊設(shè)施：蔡家組團(tuán)建有完善的電信樞紐，還將建設(shè)4座通信交換局，本地電話局交換機(jī)容量達(dá)到20萬門；廣播、電視人口覆蓋率分別達(dá)到99%。6、排污設(shè)施：蔡家組團(tuán)在規(guī)劃區(qū)外南面隔離綠化帶中設(shè)置污水處理廠1座，最大污水處理能力達(dá)25萬立方米/日，城市污水集中處理率達(dá)到100.00%。7、市容環(huán)衛(wèi)設(shè)施：加強(qiáng)市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和維護(hù)，啟動三級管網(wǎng)建設(shè)，改造城區(qū)主干道路面18.4萬平方米、人行道14.3萬平方米，主干道完好率達(dá)95%，路燈亮燈率達(dá)98%，垃圾清運(yùn)率達(dá)100%，建成燈飾工程153項(xiàng)。突出抓好臨街建筑外立面整治、背街小巷環(huán)境衛(wèi)生治理，市容環(huán)境更加整潔靚麗。8、園林綠化設(shè)施：實(shí)施縉云山綠色屏障工程林相改造1.5萬畝，建成城市生態(tài)林3個，新增公園綠地319.3公頃，城市綠地率達(dá)43.7%，綠化覆蓋率達(dá)45.9%，人均公園綠地面積達(dá)18.4平方米，“生態(tài)北碚”建設(shè)成效顯著。（三）經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛北碚區(qū)是重慶市實(shí)施北移戰(zhàn)略的區(qū)域，與北部新區(qū)僅一江之隔。近年來得益于優(yōu)越的區(qū)位條件，經(jīng)濟(jì)發(fā)展非常迅猛。全區(qū)生產(chǎn)總值155.86億元，增長17.1%，增幅居主城九區(qū)第三。全區(qū)財(cái)政可支配財(cái)力和地方預(yù)算內(nèi)財(cái)政收入分別突破20億元和10億元，均實(shí)現(xiàn)兩年翻番；其中地方預(yù)算內(nèi)財(cái)政收入10.61億元，增長57.5%，增幅居主城九區(qū)第一。全社會固定資產(chǎn)投資143.03億元，實(shí)現(xiàn)兩年翻番，增長55.8%，增幅居主城九區(qū)第一。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15700元，增長14.6%，增幅居主城九區(qū)第三。農(nóng)村居民人均純收入5530元，增長19.5%，增幅居主城九區(qū)第一。規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值280.4億元，增長38.4%，增幅居主城九區(qū)第一；銷售值277.86億元，增長38％；增加值87.38億元，增長27.3%，增幅居主城九區(qū)第一。工業(yè)增加值占GDP的比重達(dá)60.8%，工業(yè)經(jīng)濟(jì)對全區(qū)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率達(dá)70.9%。工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)達(dá)201.6％，增長34.4%，增幅居主城九區(qū)第一。榮獲并保持重慶工業(yè)十強(qiáng)區(qū)縣榮譽(yù)稱號，被評為全市節(jié)能減排先進(jìn)區(qū)縣。完成工業(yè)投資52.54億元，增長53.4%；其中，67個工業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目完成投資25.4億元，投資上億的28個工業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目完成投資14.7億元。13個年度投資上億的工業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)全面推進(jìn)，四聯(lián)集團(tuán)LED、北大方正醫(yī)藥等項(xiàng)目開工建設(shè)，三圣特種建材石膏制硫酸一期、富皇年產(chǎn)150萬噸旋窯干法水泥生產(chǎn)線、順安民爆改擴(kuò)建等項(xiàng)目建設(shè)快速推進(jìn)，天府礦業(yè)公司環(huán)保安全節(jié)能增效技改系統(tǒng)全面完成。同興工業(yè)園區(qū)首次躋身全市“十強(qiáng)工業(yè)園區(qū)”，水土工業(yè)集中區(qū)建設(shè)快馬加鞭，三圣石膏循環(huán)經(jīng)濟(jì)工業(yè)基地建設(shè)正式啟動。川儀總廠有限公司核電主控儀表技術(shù)填補(bǔ)國內(nèi)空白，同興垃圾發(fā)電廠、長江造型公司被命名為重慶市循環(huán)經(jīng)濟(jì)試點(diǎn)企業(yè)，新興齒輪等7個產(chǎn)品被評為重慶名牌產(chǎn)品，神馳機(jī)電等4個產(chǎn)品被評為重慶知名產(chǎn)品。（四）產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)配套重慶同興工業(yè)園區(qū)是重慶市人民政府批準(zhǔn)設(shè)立的16個市級特色工業(yè)園區(qū)之一，位于蔡家組團(tuán)范圍內(nèi)。園區(qū)首期批準(zhǔn)規(guī)劃面積為5.27平方公里，近期將拓展至16平方公里，遠(yuǎn)期將發(fā)展到50平方公里。蔡家組團(tuán)（同興工業(yè)園區(qū)）的區(qū)位和定位，主要發(fā)展LED產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、都市休閑旅游、現(xiàn)代物流、房地產(chǎn)、會展節(jié)六大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，支撐城市發(fā)展。1LED產(chǎn)業(yè)：以LED產(chǎn)業(yè)鏈為依托，從LED產(chǎn)業(yè)上游、中游、下游產(chǎn)品入手，在各環(huán)節(jié)引入并發(fā)展一批國內(nèi)外知名企業(yè)，形成產(chǎn)業(yè)集群，打造LED產(chǎn)業(yè)園。2高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)：主要發(fā)展機(jī)電儀、機(jī)械制造、儀器儀表、電子電器、輸配電裝備制造等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，發(fā)展一批具有帶動型、經(jīng)濟(jì)效益好的勞動密集型企業(yè)和龍頭企業(yè)，形成產(chǎn)業(yè)集群。3都市休閑旅游業(yè)：主要以高爾夫、休閑度假娛樂、城市主題公園、現(xiàn)代游樂園，游艇俱樂部和影視基地等項(xiàng)目，發(fā)展高尚都市休閑旅游業(yè)，集聚城市人氣。4物流業(yè)：主要依托渝合，中環(huán)，外環(huán)，212國道及渝遂高速鐵路，嘉陵江黃金水道匯聚的交通優(yōu)勢和北部新區(qū)的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，大力發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)，打造重慶的物資集散地。5會展節(jié)會業(yè)：主要以舉辦國際會議，展覽會，各種賽事以及節(jié)會活動，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)，引導(dǎo)發(fā)展商業(yè)貿(mào)易、高檔酒店、餐飲等行業(yè)。6房地產(chǎn)業(yè)：依托優(yōu)越黃靜和區(qū)位優(yōu)勢，建設(shè)高品質(zhì)住宅區(qū)，搞活房地產(chǎn)，發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)，打造品牌城市。3-5年內(nèi)，蔡家組團(tuán)將以同興工業(yè)園為載體，沿省道110一線加快建設(shè)LED產(chǎn)業(yè)園、華立生物制藥基地、光機(jī)電儀工業(yè)園，重點(diǎn)發(fā)展LED、光機(jī)電儀、微電子、生物制藥等特色產(chǎn)業(yè)集群，完成蔡家組團(tuán)基礎(chǔ)開發(fā)、形象開發(fā)、功能開發(fā)。10-15年后，重慶蔡家組團(tuán)將建設(shè)成為以“高新技術(shù)、高端商務(wù)、高檔次娛樂、高品質(zhì)住宅”等“四高”產(chǎn)業(yè)為主的環(huán)境優(yōu)美、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、社會繁榮、最適合居住的現(xiàn)代化新型城區(qū)，成為重慶新的經(jīng)濟(jì)高地。（五）社會事業(yè)同步發(fā)展蔡家組團(tuán)（園區(qū)）已主動聚集西南大學(xué)、重慶大學(xué)、西南政法大學(xué)、重慶儀表材料研究所、重慶國際企業(yè)孵化器北碚孵化園等市內(nèi)外大專院校、科研院所和重點(diǎn)骨干企業(yè)的人才于組團(tuán)（園區(qū)）開發(fā)建設(shè)。僅區(qū)內(nèi)就有各類科研機(jī)構(gòu)67個，高等院校4所，部屬研究所3所，職業(yè)學(xué)校數(shù)十所，中央、市屬大中型企業(yè)幾十個，各類研究人員近萬人，在校大學(xué)生達(dá)到2.4萬人。企業(yè)發(fā)展所需人力資源可得到有力保障。二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性（一）是國家產(chǎn)業(yè)政策鼓勵發(fā)展的項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)廠房具有通用性、配套性、集約性和節(jié)能省地的特征。該項(xiàng)目擬建成能夠代表重慶標(biāo)準(zhǔn)廠房水平的樣板項(xiàng)目，該項(xiàng)目企業(yè)總部辦公、產(chǎn)品展示交易中心、廠房、配套設(shè)施集中建設(shè)，后勤及配套設(shè)施可共享，避免了部分設(shè)施的重復(fù)建設(shè)，可有效的節(jié)約土地資源，該項(xiàng)目屬“節(jié)能省地型建筑開發(fā)項(xiàng)目”，按《國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2005年本）》的意見，該項(xiàng)目屬國家鼓勵發(fā)展類項(xiàng)目。（二）是重慶市實(shí)施“退二進(jìn)三，退城進(jìn)園”產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移需要按“十一五”規(guī)劃，重慶將按照產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的原則，利用土地級差，盤活存量資產(chǎn)，推動主城區(qū)工業(yè)企業(yè)實(shí)施“退二進(jìn)三”，“退城進(jìn)園”，將主城所有工業(yè)企業(yè)搬出主城，有序遷入相應(yīng)的特色工業(yè)園區(qū)，在搬遷過程中實(shí)現(xiàn)老企業(yè)的升級改造。老工業(yè)企業(yè)的搬遷，為主城區(qū)發(fā)展高新產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)提供空間。在這次產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移過程中，政府主要針對列入搬遷名錄的企業(yè)實(shí)施搬遷，事實(shí)上，還有一大批中小企業(yè)無法安置，造成了大批中小企業(yè)無家可歸，此項(xiàng)目的實(shí)施，可以集約化的為中小企業(yè)建造適合他們需要的廠房及配套設(shè)施，可有效的解決“退二進(jìn)三”難題。（三）是重慶市實(shí)施城鄉(xiāng)統(tǒng)籌戰(zhàn)略需要十七大報告指出，中國要走中國特色城鎮(zhèn)化道路。而要發(fā)展中國特色的城鎮(zhèn)化道路，首先必須保持城鎮(zhèn)化與工業(yè)化的協(xié)調(diào)發(fā)展。以新型城鎮(zhèn)化引導(dǎo)新型工業(yè)化，以新型工業(yè)化推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化。這就要形成適度積聚、節(jié)約土地、合理布局、規(guī)模效應(yīng)、環(huán)保優(yōu)先、普及保障等為特征的新型城鎮(zhèn)化模式。而本項(xiàng)目的實(shí)施，正好可以滿足此要求。該項(xiàng)目全部實(shí)施完畢，企業(yè)入駐達(dá)產(chǎn)后，預(yù)計(jì)可形成20億元以上的年產(chǎn)值，展銷市場形成后，年創(chuàng)造稅收1.0億元以上。據(jù)初步測算，項(xiàng)目建成后，可解決5000人以上就業(yè)。（四）是中小企業(yè)發(fā)展和提升形象的需要現(xiàn)目前，重慶大批中小企業(yè)生存環(huán)境非常差，很多企業(yè)沒有自己廠房，租賃廠房環(huán)境也非常差，還要面臨不停搬遷的困境。該項(xiàng)目為標(biāo)準(zhǔn)廠房項(xiàng)目，為中小企業(yè)提供了發(fā)展平臺。項(xiàng)目為企業(yè)集中建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房，企業(yè)總部辦公區(qū)、企業(yè)孵化樓及產(chǎn)品展示交易中心，企業(yè)總部辦公按商務(wù)花園標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)在項(xiàng)目最佳位置，可提升企業(yè)形象，為企業(yè)帶來更好的發(fā)展空間。。（五）可加快園區(qū)建設(shè)步伐，是重慶同興工業(yè)園建設(shè)的需要民營資本積極參與園區(qū)建設(shè)，可以彌補(bǔ)園區(qū)建設(shè)資金的不足，加快開發(fā)建設(shè)進(jìn)度。此項(xiàng)目業(yè)主預(yù)計(jì)投資約2.3億元打造盈田·蔡家工谷，并在2年之內(nèi)建成一個為LED及光電產(chǎn)業(yè)基地配套的標(biāo)準(zhǔn)廠房項(xiàng)目，主要為國內(nèi)外LED產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)提供工業(yè)廠房和服務(wù)。此項(xiàng)目的開工建設(shè)，可以為重慶同興工業(yè)園區(qū)搭建更好的招商平臺，招商入駐更多企業(yè)，為園區(qū)創(chuàng)造效益。（六）是盈田公司做大做強(qiáng)、戰(zhàn)略發(fā)展的需要盈田公司計(jì)劃在未來五年之內(nèi)，在重慶建成300萬平方米的標(biāo)準(zhǔn)廠房，成為重慶工業(yè)地產(chǎn)品牌企業(yè)，工業(yè)地產(chǎn)龍頭企業(yè)，在重慶同興工業(yè)園區(qū)蔡家組團(tuán)內(nèi)打造不同產(chǎn)業(yè)定位的盈田·蔡家工谷，是公司重要的戰(zhàn)略部署之一。由于公司有成熟的項(xiàng)目運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)和穩(wěn)定的招商渠道，隨著中小企業(yè)廠房需求量越來越大，此項(xiàng)目的建設(shè)也將為盈田公司提供最佳發(fā)展機(jī)遇，讓公司發(fā)展駛?cè)肟燔嚨?，是公司發(fā)展壯大的需要。綜上所述，實(shí)施本項(xiàng)目建設(shè)是必要的。第三章項(xiàng)目市場分析該項(xiàng)目是針對蔡家組團(tuán)產(chǎn)業(yè)定位特點(diǎn)，著力以LED產(chǎn)業(yè)鏈為依托，打造LED產(chǎn)業(yè)基地，為國內(nèi)外LED產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)提供工業(yè)廠房和服務(wù),也不排除引進(jìn)符合園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位的儀器儀表、機(jī)械加工企業(yè)。一、重慶產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r及工業(yè)廠房需求分析重慶地處長江上游和西南地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、文化中心，全市幅員面積8.24萬平方公里，轄40個區(qū)縣，有54個民族，人口3100萬。重慶是長江上游最大的中心城市，歷史上一直是長江上游重要的產(chǎn)業(yè)基地，加上“三線”建設(shè)時期奠定的工業(yè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)及人才優(yōu)勢，形成了以汽車和摩托車制造為主的機(jī)械工業(yè)，以食品加工、服裝加工、電子儀表、輕紡、煙草、建材等為主的輕工業(yè)，以優(yōu)質(zhì)鋼材和優(yōu)質(zhì)鋁材為主的冶金工業(yè)，以合成材料、精細(xì)化工和醫(yī)藥化工為主的化學(xué)工業(yè)，近年來又大力發(fā)展了以通信設(shè)備、光電產(chǎn)品和生物技術(shù)品生產(chǎn)等為主的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，構(gòu)建了比較完整的工業(yè)產(chǎn)業(yè)體系。重慶作為全國六大老工業(yè)基地之一，在全國的工業(yè)中一直占有重要的地位。1997年，重慶成為中國繼北京、天津、上海之后的第四個直轄市。重慶也加快了工業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，重慶的經(jīng)濟(jì)有了飛速增長，重慶市民生活水平不斷提高。根據(jù)我國2007年的《中國城市競爭力報告》顯示，重慶的城市綜合競爭力的位列前十位，在西南地區(qū)城市中排列第一，根據(jù)權(quán)威調(diào)查機(jī)構(gòu)仲量聯(lián)行的調(diào)查顯示，重慶對外商投資企業(yè)的吸引力，在全國大中城市中，僅排在北京、上海之后，位列第三。重慶特有的區(qū)位及工業(yè)基礎(chǔ)，成為國內(nèi)外企業(yè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重點(diǎn)區(qū)域，為工業(yè)地產(chǎn)帶來了發(fā)展機(jī)遇。同時，重慶城市的發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，大量城市工業(yè)需要外遷，也為工業(yè)地產(chǎn)帶來了發(fā)展的良機(jī)。（一）國內(nèi)外產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移為重慶帶來的廠房需求：一般說來，工業(yè)化進(jìn)程表現(xiàn)為以勞動密集型工業(yè)為主導(dǎo)以資金密集型工業(yè)為主導(dǎo)以技術(shù)密集型工業(yè)為重心的三個階段。經(jīng)濟(jì)全球化的深入發(fā)展使得21世紀(jì)的世界制造業(yè)面臨深刻的戰(zhàn)略性重組。美國、歐洲和日本等制造業(yè)發(fā)達(dá)國家在努力保持本國高新技術(shù)壟斷地位的同時，正以降低生產(chǎn)成本和提高市場競爭力為最終目標(biāo)，在全球范圍內(nèi)進(jìn)行著新一輪的制造業(yè)資源的優(yōu)化配置。世界制造業(yè)大規(guī)模轉(zhuǎn)移為中國利用本國的廣闊市場和廉價勞動力的優(yōu)勢發(fā)展制造業(yè)提供了難得的機(jī)會。在對外開放中，發(fā)達(dá)國家和地區(qū)陸續(xù)把勞動密集型加工制造業(yè)、通訊、計(jì)算機(jī)配件等向中國轉(zhuǎn)移，又將部分資本密集型重化工如石化等向中國轉(zhuǎn)移。在這次的國際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移中，“創(chuàng)造的”比較優(yōu)勢，是吸引發(fā)達(dá)國家進(jìn)行更高一級產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的主要動因，而自然的比較優(yōu)勢，是促使發(fā)達(dá)國家把相對落后的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到中國的主要動因。隨著重慶自然資源、能源電力、勞動力成本、重工業(yè)比較發(fā)達(dá)等比較優(yōu)勢的出現(xiàn)，必然伴隨著制造業(yè)大規(guī)模轉(zhuǎn)移，這為重慶制造業(yè)的發(fā)展提供了難得的機(jī)會。沿海及海外企業(yè)陸續(xù)把勞動密集型產(chǎn)業(yè)和資本密集型產(chǎn)業(yè)向重慶轉(zhuǎn)移。具體見附圖3-1《梯級產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移模式圖》。附圖3-1：梯級產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移模式圖勞動密勞動密集產(chǎn)業(yè)資本密集產(chǎn)業(yè)技術(shù)密集產(chǎn)業(yè)重慶具有自然比較優(yōu)勢自然資源豐富而廉價的勞動力重慶具有創(chuàng)造的比較優(yōu)勢制造業(yè)發(fā)達(dá)制造業(yè)技術(shù)人才豐富根據(jù)調(diào)查，重慶在以下兩類產(chǎn)業(yè)集群中，成為國際、國內(nèi)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的熱點(diǎn)：1、典型的勞動密集型產(chǎn)業(yè)，仍是外商、國內(nèi)企業(yè)投資預(yù)期和偏向程度較高的領(lǐng)域：如食品加工制造、家電制造、服裝加工、機(jī)械配套加工、建筑材料和其他制造業(yè)。2、資本裝備程度較高，勞動密集型加工產(chǎn)業(yè)，也是最具有吸引力的投資領(lǐng)域：如重慶的摩托車制造、汽車制造、機(jī)械制造、儀器儀表、電子及通訊設(shè)備制造業(yè)、電氣機(jī)械以及化工等。重慶投資環(huán)境越來越成熟，已有福特汽車、惠普、百事可樂、可口可樂、ABB、康明斯、美國JL.French公司、美國利寶、上汽依維柯、中法水務(wù)、沃爾沃、香港查氏集團(tuán)、普天、海爾、TCL、格力電器、雅戈?duì)柕却笈鷩鴥?nèi)外知名企業(yè)相繼入駐重慶。大規(guī)模的國際企業(yè)、沿海企業(yè)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，為重慶工業(yè)帶來了發(fā)展機(jī)遇，國內(nèi)外企業(yè)的入駐，必然帶來工業(yè)廠房的需求，據(jù)保守估計(jì)，重慶每年外來企業(yè)廠房需求量在100萬M2以上。尤其是外資企業(yè)，他們不習(xí)慣由自己投資建設(shè)廠房，更習(xí)慣由專業(yè)的工業(yè)地產(chǎn)商，按其要求量身定造廠房，他們再從工業(yè)地產(chǎn)商手中租賃或購買廠房。目前重慶還沒有專業(yè)的地產(chǎn)公司來滿足這部分客戶的需求，重慶的各個工業(yè)園區(qū)為解決這個難題，有的是自己建設(shè)，有的是臨時委托建筑公司建設(shè)提供，這樣的操作不規(guī)范，不專業(yè)，為客戶帶來使用不便。（二）重慶產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整帶來的廠房需求：重慶作為一個老工業(yè)基地，現(xiàn)目前，重慶工業(yè)又主要集中在主城，如重慶的汽車、摩托車、機(jī)械儀表、服裝加工、電子及通訊設(shè)備制造、黑色金屬冶煉、有色金屬制品以及電力等產(chǎn)業(yè)主要都集中在都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈。重慶又是中國一個年輕的直轄市，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，按照重慶城市總體規(guī)劃，主城區(qū)規(guī)劃面積將擴(kuò)大到2616平方公里。重慶主城區(qū)要著力打造為山水園林城市。同時，按照主城區(qū)功能定位，重慶產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將作出重要調(diào)整?！笆晃濉逼陂g，重慶產(chǎn)業(yè)布局的總體規(guī)劃是：結(jié)合城市化建設(shè)，工業(yè)布局重點(diǎn)由主城區(qū)轉(zhuǎn)向周邊及三峽庫區(qū)和渝西經(jīng)濟(jì)走廊；重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)北部新區(qū)和30個特色工業(yè)園區(qū)。重慶市計(jì)劃到2010年，要“再造兩個重慶工業(yè)”。其中北部新區(qū)計(jì)劃到2010年實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值1500億元，實(shí)現(xiàn)再造一個重慶工業(yè)的目標(biāo)。加上經(jīng)過改造的重慶老工業(yè)基地和30個特色工業(yè)園區(qū)引進(jìn)發(fā)展的新型工業(yè)，完成另外再造一個重慶工業(yè)的目標(biāo)。按“十一五”規(guī)劃，重慶將按照產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的原則，利用土地級差，盤活存量資產(chǎn)，推動主城區(qū)工業(yè)企業(yè)實(shí)施“退二進(jìn)三”，“退城進(jìn)園”，將主城所有工業(yè)企業(yè)搬出主城，有序遷入相應(yīng)的特色工業(yè)園區(qū)，在搬遷過程中實(shí)現(xiàn)老企業(yè)的升級改造。老工業(yè)企業(yè)的搬遷，為主城區(qū)發(fā)展高新產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)提供空間。據(jù)統(tǒng)計(jì)，重慶主城核心區(qū)域，列入市級搬遷名錄的規(guī)模企業(yè)就有338家，未列入市級搬遷名錄而需搬遷的企業(yè)上萬家，這些企業(yè)都要按規(guī)劃要求實(shí)施“退二進(jìn)三”或“退城進(jìn)園”遷建技改，預(yù)計(jì)到2008年底，重慶市將完成這部分企業(yè)60%搬遷。保守地分析，因重慶產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，主城老企業(yè)實(shí)施“退二進(jìn)三”，“退城進(jìn)園”搬遷，帶來重慶工業(yè)廠房的需求在500萬M2以上，這樣大的市場需求，必將為工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來機(jī)遇。除此之外，伴隨重慶投資環(huán)境的改善，重慶民營投資非?；钴S，每年都有大量新工業(yè)企業(yè)的誕生，而且還有部分企業(yè)因生產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大，主動改善企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境和條件，進(jìn)駐特色工業(yè)園，這必將帶動工業(yè)廠房需求的增加，據(jù)估計(jì)每年本地新增民營工業(yè)企業(yè)廠房需求在100萬M2以上。按市有關(guān)規(guī)定，新辦企業(yè)必須進(jìn)入工業(yè)園經(jīng)營，這也將帶動工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。二、目標(biāo)市場分析附圖3-2：制造業(yè)直接投資技術(shù)含量坐標(biāo)準(zhǔn)圖資本資本密集(K)勞動密集(L)低技術(shù)(L)勞動密集-低技術(shù)型(L-L)食品、纖維、木材家具、服裝、皮革、金屬制品資本密集-低技術(shù)型(K-L)紙漿、紙、鋼鐵窯業(yè)、土石資本密集-高技術(shù)型(K-H)非鐵金屬、化學(xué)、石油汽車及配件、電子生物制藥勞動密集-高技術(shù)型(K-L)出版、印刷、機(jī)械電器、精密機(jī)器運(yùn)輸用機(jī)器和其他制造業(yè)不同產(chǎn)業(yè)，對標(biāo)準(zhǔn)廠房的樓層長寬尺寸、層高、荷載要求不同，但LED產(chǎn)業(yè)對廠房的要求基本相同，因此該項(xiàng)目目標(biāo)客戶主要定位在以下產(chǎn)業(yè)：科技含量高的勞動密集型企業(yè)，主要以LED為代表的電子信息產(chǎn)業(yè)為主，不排除引進(jìn)儀器儀表、機(jī)械加工企業(yè)。該項(xiàng)目的目標(biāo)企業(yè)主要集中在附圖3-2制造業(yè)直接投資技術(shù)含量坐標(biāo)準(zhǔn)圖橢圓型區(qū)域所表示的行業(yè)。該項(xiàng)目主要以招商引進(jìn)科技含量高、成長性好的中小企業(yè)為主，同時不排除引進(jìn)符重慶同興工業(yè)園入駐要求的大中型企業(yè)。該項(xiàng)目招商引進(jìn)的目標(biāo)企業(yè)——中小企業(yè)在我國經(jīng)濟(jì)中占有重要地位，中小企業(yè)基數(shù)大，占企業(yè)總數(shù)比例高，據(jù)國家工商行政總局統(tǒng)計(jì)，07年中小企業(yè)占企業(yè)總數(shù)的99.6%，占中國GDP的58%，占工業(yè)新增產(chǎn)值的74%，占社會銷售總值的59%，占稅收的63%，占出口總額的68%。中小企業(yè)廠房需求量最大，尤其是科技含量高的企業(yè)，選擇標(biāo)準(zhǔn)廠房的比例也最高。其目標(biāo)客戶分析如下：（一）LED產(chǎn)業(yè)目標(biāo)客戶分析：1、LED概述礎(chǔ)：LED（LightEmittingDiode），發(fā)光二極管，是一種固態(tài)的半導(dǎo)體器件，它可以直接把電轉(zhuǎn)化為光。LED的心臟是一個半導(dǎo)體的晶片，晶片的一端附在一個支架上，一端是負(fù)極，另一端連接電源的正極，使整個晶片被環(huán)氧樹脂封裝起來。半導(dǎo)體晶片由兩部分組成，一部分是P型半導(dǎo)體，在它里面空穴占主導(dǎo)地位，另一端是N型半導(dǎo)體，在這邊主要是電子。但這兩種半導(dǎo)體連接起來的時候，它們之間就形成一個“P-N結(jié)”。當(dāng)電流通過導(dǎo)線作用于這個晶片的時候，電子就會被推向P區(qū)，在P區(qū)里電子跟空穴復(fù)合，然后就會以光子的形式發(fā)出能量，這就是LED發(fā)光的原理。而光的波長也就是光的顏色，是由形成P-N結(jié)的材料決定的。2、LED歷史：50年前人們已經(jīng)了解半導(dǎo)體材料可產(chǎn)生光線的基本知識，1962年，通用電氣公司的尼克?何倫亞克（NickHolonyakJr.）開發(fā)出第一種實(shí)際應(yīng)用的可見光發(fā)光二極管。LED是英文lightemittingdiode（發(fā)光二極管）的縮寫，它的基本結(jié)構(gòu)是一塊電致發(fā)光的半導(dǎo)體材料，置于一個有引線的架子上，然后四周用環(huán)氧樹脂密封，即固體封裝，所以能起到保護(hù)內(nèi)部芯線的作用，所以LED的抗震性能好。發(fā)光二極管的核心部分是由P型半導(dǎo)體和N型半導(dǎo)體組成的晶片，在P型半導(dǎo)體和N型半導(dǎo)體之間有一個過渡層，稱為P-N結(jié)。在某些半導(dǎo)體材料的PN結(jié)中，注入的少數(shù)載流子與多數(shù)載流子復(fù)合時會把多余的能量以光的形式釋放出來，從而把電能直接轉(zhuǎn)換為光能。PN結(jié)施加反向電壓時，少數(shù)載流子難以注入，故不發(fā)光。這種利用注入式電致發(fā)光原理制作的二極管叫發(fā)光二極管，通稱LED。當(dāng)它處于正向工作狀態(tài)時（即兩端加上正向電壓），電流從LED陽極流向陰極時，半導(dǎo)體晶體就發(fā)出從紫外到紅外不同顏色的光線，光的強(qiáng)弱與電流有關(guān)。最初LED用作儀器儀表的指示光源，后來各種光色的LED在交通信號燈和大面積顯示屏中得到了廣泛應(yīng)用，產(chǎn)生了很好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。以12英寸的紅色交通信號燈為例，在美國本來是采用長壽命、低光效的140瓦白熾燈作為光源，它產(chǎn)生2000流明的白光。經(jīng)紅色濾光片后，光損失90%，只剩下200流明的紅光。而在新設(shè)計(jì)的燈中，Lumileds公司采用了18個紅色LED光源，包括電路損失在內(nèi)，共耗電14瓦，即可產(chǎn)生同樣的光效。汽車信號燈也是LED光源應(yīng)用的重要領(lǐng)域。對于一般照明而言，人們更需要白色的光源。1998年白光的LED開發(fā)成功。這種LED是將GaN芯片和釔鋁石榴石（YAG）封裝在一起做成。GaN芯片發(fā)藍(lán)光（λp=465nm，Wd=30nm），高溫?zé)Y(jié)制成的含Ce3+的YAG熒光粉受此藍(lán)光激發(fā)后發(fā)出黃色光射，峰值550nm。藍(lán)光LED基片安裝在碗形反射腔中，覆蓋以混有YAG的樹脂薄層，約200-500nm。LED基片發(fā)出的藍(lán)光部分被熒光粉吸收，另一部分藍(lán)光與熒光粉發(fā)出的黃光混合，可以得到得白光?，F(xiàn)在，對于InGaN/YAG白色LED，通過改變YAG熒光粉的化學(xué)組成和調(diào)節(jié)熒光粉層的厚度，可以獲得色溫3500-10000K的各色白光。這種通過藍(lán)光LED得到白光的方法，構(gòu)造簡單、成本低廉、技術(shù)成熟度高，因此運(yùn)用最多。目前國際上掌握“藍(lán)光技術(shù)”的廠商僅有少數(shù)幾家，比如日本的日亞化學(xué)、日本的豐田合成、美國的CREE、德國的歐司朗、霍尼韋爾(Honeywell)加拿大藍(lán)寶石工廠等，所以白光LED的推廣應(yīng)用廣泛。3、項(xiàng)目迎來最佳發(fā)展機(jī)遇：美國霍尼韋爾公司與重慶四聯(lián)集團(tuán)的合資項(xiàng)目加拿大LED藍(lán)寶石工廠已確定落戶蔡家組團(tuán)，將負(fù)責(zé)LED產(chǎn)品研發(fā)、上游生產(chǎn)、加工，該項(xiàng)目落戶蔡家組團(tuán)、將帶領(lǐng)一批LED產(chǎn)業(yè)中游產(chǎn)品、下游產(chǎn)品企業(yè)入駐，從而形成一個LED完整的產(chǎn)業(yè)鏈，形成產(chǎn)業(yè)集群。該項(xiàng)目可抓住此有利時機(jī)，根據(jù)行業(yè)特點(diǎn)建設(shè)適應(yīng)企業(yè)需要的標(biāo)準(zhǔn)廠房，也可根據(jù)企業(yè)生產(chǎn)特點(diǎn)，生產(chǎn)流水線的要求，物流要求，量身定造適應(yīng)生產(chǎn)需要的工業(yè)廠房，并按國際標(biāo)準(zhǔn)提供物業(yè)管理服務(wù)，保障企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動順利開展。盡快打造完整的產(chǎn)業(yè)鏈，以贏得客戶歡迎和支持。該項(xiàng)目已積累的意向客戶達(dá)10多家。（二）機(jī)電儀目標(biāo)客戶分析：重慶是是全國重工業(yè)城市和三大儀器儀表生產(chǎn)基地之一，機(jī)械加工、儀器儀表行業(yè)發(fā)達(dá)，在全國具有競爭優(yōu)勢，電子信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對落后，重慶全行業(yè)僅有企業(yè)200多家，以通信設(shè)備、軟件及信息服務(wù)、工業(yè)控制儀器儀表、數(shù)字醫(yī)療、汽車電子、信息家電等優(yōu)勢領(lǐng)域?yàn)橹攸c(diǎn)、門類較為齊全的產(chǎn)業(yè)格局。“十一五”期間，重慶市將重點(diǎn)實(shí)施信息產(chǎn)業(yè)“1162”工程：到2010年我市信息產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售收入1000億元，投資100億美元，重點(diǎn)發(fā)展集成電路、軟件及信息服務(wù)、通訊設(shè)備、數(shù)字儀器儀表、數(shù)字醫(yī)療及汽車電子、信息家電等6個領(lǐng)域，建設(shè)北部新區(qū)電子信息產(chǎn)業(yè)基地和西永微電子基地。重慶郵電大學(xué)是重郵信科誕生地和人才基地，重郵信科擁有3G自主知識產(chǎn)權(quán)的TD-SCDMA終端核心技術(shù)和產(chǎn)品，必將帶動重慶電子信息產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，該項(xiàng)目的建設(shè)將有利于電子信息產(chǎn)業(yè)岸的發(fā)展。三、市場競爭分析該項(xiàng)目業(yè)主是重慶第一家從事工業(yè)地產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)公司，采取的競爭策略選擇差異化競爭，沒有同質(zhì)化的競爭。該項(xiàng)目面臨的是不同檔次、不同定位的競爭。根據(jù)市場調(diào)查的結(jié)果，該項(xiàng)目主要面臨如下五個層面的競爭：（一）個體零星廠房的競爭：主要是城市周邊農(nóng)民，利用農(nóng)用地非法建設(shè)的一些臨時建筑，如歌樂山山洞小學(xué)一帶、中梁山、雙碑、百市驛古鎮(zhèn)、華巖西山工業(yè)園、大渡口、大渡口茄子溪、鹿角工業(yè)園、李家沱花溪、花溪村等地建設(shè)的個體零星廠房，這些零星廠房，面積不大，預(yù)計(jì)城市近郊總計(jì)有5萬M2，主要面向一些手工作坊式的工廠，對外低價出租出售。這部分廠房與我們沒有直接競爭關(guān)系，對我們項(xiàng)目影響不大。（二）工業(yè)企業(yè)自建廠房的競爭：這類廠房是一部分工業(yè)企業(yè)，自己征地建設(shè)的廠房，除了自己使用外，還對外出租、出售。如海龍工業(yè)園、山洞工業(yè)園、靜龍工業(yè)園、巴福鎮(zhèn)工業(yè)園、公民工業(yè)園、南泉白鶴村十社阿波羅、騎龍、威龍等都是由企業(yè)征地后，自建工業(yè)園。這類工業(yè)園，不是經(jīng)過市政府批準(zhǔn)設(shè)立的工業(yè)園，每個工業(yè)園面積都不大，一般在2萬M2以下。沒有招商優(yōu)惠政策，也主要是面向一些小客戶。與我們項(xiàng)目競爭關(guān)系不大，對我們項(xiàng)目影響較小。真正有一定影響的是渝北兩路工業(yè)園區(qū)接納了一批自建廠房的服裝企業(yè)，但其沒有進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)，沒有形成集約化優(yōu)勢，沒有形成完善的產(chǎn)業(yè)鏈，進(jìn)駐的企業(yè)也相對較少。（三）近郊村、社違規(guī)廠房的競爭：主要是近郊農(nóng)村的社、村、鎮(zhèn)三級集體建設(shè)的非法工業(yè)園，如飛雪工業(yè)園、大堰工業(yè)園、新開寺都市工業(yè)園、重慶上橋工業(yè)園、第二針織廠等非法工業(yè)園，這些工業(yè)園土地屬農(nóng)用地，沒有經(jīng)過合法手續(xù)將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為工業(yè)用地，建設(shè)也沒經(jīng)過規(guī)劃部門審批，屬亂搭亂建。06年8月31日，國務(wù)院頒發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》，按通知精神，這部分廠房和土地屬于國家清理整頓范圍。據(jù)我們統(tǒng)計(jì)，近郊這類廠房供應(yīng)量約有10萬M2，也沒有招商優(yōu)惠政策，主要面向中小企業(yè)出租。這類廠房生產(chǎn)環(huán)境較差，無合法手續(xù)，隨時有搬遷的可能，對企業(yè)發(fā)展不利，存在多次搬遷費(fèi)用產(chǎn)生。這類廠房與該項(xiàng)目目標(biāo)客戶有交叉，但競爭關(guān)系不大，對該項(xiàng)目影響較小。（四）都市樓宇工業(yè)園的競爭：該項(xiàng)目面臨的最直接的競爭對手都市樓宇工業(yè)園，這類工業(yè)園檔次參差不齊，如石橋鋪高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的創(chuàng)業(yè)孵化園、北部新區(qū)高新園和北碚北泉光電儀表工業(yè)園，檔次較高，租金也較高；如山城都市工業(yè)樓宇、化機(jī)廠廠房等是原有企業(yè)經(jīng)營困難，對外出租的廠房，經(jīng)營管理不規(guī)范；其他如梨樹灣工業(yè)園、金銀灣都市工業(yè)樓宇、六店子都市科技工業(yè)園、竹園都市工業(yè)樓宇、紅旗都市工業(yè)樓宇、凰佳都市工業(yè)樓宇、上橋都市工業(yè)園、南溪都市工業(yè)園、大堰都市工業(yè)園等都市樓宇工業(yè)園，規(guī)模也不大，生產(chǎn)環(huán)境較差，廠房破舊，對企業(yè)擴(kuò)大規(guī)模和發(fā)展不利，還面臨拆遷等，也主要以租賃的形式對外招商。這類工業(yè)園，不論檔次高低，他們最大的共同點(diǎn)是，廠房建設(shè)在都市樓宇里面，適應(yīng)性差，不方便企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營，客戶難于接受。據(jù)調(diào)查，對于一般工業(yè)企業(yè)來說，三樓以上廠房招商非常困難，這類廠房空置率較高。這也是都市樓宇工業(yè)園招商困難的原因，該項(xiàng)目針對目標(biāo)客戶，按行業(yè)特點(diǎn)打造，適合企業(yè)需要，是非常受企業(yè)歡迎的，該項(xiàng)目更具有競爭力。（五）特色工業(yè)園的競爭：重慶主城現(xiàn)有2個國家級開發(fā)區(qū)，30個市級特色工業(yè)園，比較有影響力的首先是高新區(qū)和經(jīng)開區(qū)2個國家級開發(fā)區(qū)，其次是市區(qū)及近郊的特色工業(yè)園。以上工業(yè)園都是政府興辦的工業(yè)園，主要以地招商，出讓土地為主。所有工業(yè)園已征用地基本用完，用地非常緊。國家級開發(fā)區(qū)以“招大招強(qiáng)”為主，各特色工業(yè)園對招商項(xiàng)目也有要求，一般土地需求要在50畝以上，每畝投資要在400萬元以上，每畝年產(chǎn)值要在800萬元以上，每畝年稅收要在20萬元以上，企業(yè)進(jìn)入較困難。該項(xiàng)目定位為中小企業(yè)，目標(biāo)客戶主要集中在廠房占地一般為5-50畝，廠房需求在1000-30000M2，這類客戶一是直接到園區(qū)征地較困難，二是即使征到土地，在這樣小的地塊上既要規(guī)劃建設(shè)廠房，又要規(guī)劃建設(shè)辦公等配套用房比較難。對于廠房占地面積在10畝以上的客戶，該項(xiàng)目還可根據(jù)客戶需要，對廠房進(jìn)行量身定造。因此，該項(xiàng)目與政府工業(yè)園沒有直接競爭關(guān)系，與該項(xiàng)目所在地重慶同興工業(yè)園區(qū)更多是一種合作關(guān)系。四、SWOT分析：詳見附表3-1《SWOT矩陣列表》。附表：3-1SWOT矩陣列表優(yōu)勢（S）劣勢（W）1、區(qū)位交通：（1）位置優(yōu)越（2）節(jié)約物流成本；2、產(chǎn)品特點(diǎn)：（1）有明確的產(chǎn)業(yè)定位，按行業(yè)對廠房需求打造。（2）“三位一體”規(guī)劃，辦公、加工基地、生活配套三個方面完美結(jié)合，有利于企業(yè)發(fā)展壯大。（3）“盈田模式，創(chuàng)新發(fā)展平臺，更適應(yīng)企業(yè)發(fā)展需要。（4）純框架結(jié)，高挑空，自由組合，深受客戶歡迎。（5）人性化設(shè)置，規(guī)劃合理（6）花園廠區(qū)，提高企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境。（7）高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃、高品質(zhì)建設(shè)、高檔次服務(wù)，企業(yè)無后顧之憂。（8）量身定造，滿足客戶個性需求（9）招商方式靈活，租售均可，能滿足不同需求。（10）付款方式靈活，還能為客戶提供按揭等融資服務(wù)。1、項(xiàng)目所在工業(yè)園區(qū)：（1）工業(yè)氛圍較差，工業(yè)氣候不成熟（2）工業(yè)園配套設(shè)施還不成熟（3）所在園區(qū)知名企業(yè)少（4）所在地塊原業(yè)主一直未動工，如收購可能有許多無法預(yù)料的遺留問題。（5）園區(qū)現(xiàn)在交通還不太方便，公交車少。2、項(xiàng)目自身：（1）客戶有購地自建的習(xí)慣，標(biāo)準(zhǔn)廠房要客戶接受，還需耐心解答客戶疑問。（2）產(chǎn)品價格與購地自建相對較高（3）“前店后廠”模式打造，展銷中心形成相對較難，有個過程。機(jī)會（O）威脅（T）1、工業(yè)地產(chǎn)最大的收益者是政府，標(biāo)準(zhǔn)廠房會得到園區(qū)及政府的支持；2、市政府出臺了標(biāo)準(zhǔn)廠房優(yōu)惠政策，可一定程度降低開發(fā)成本，與企業(yè)自建廠房價格差距縮小。3、該項(xiàng)目定位的行業(yè)比較成熟，企業(yè)廠房需要量較大，需求比較迫切。4、該項(xiàng)目定位行業(yè)是最適合集約化建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房的行業(yè)。5、“盈田模式”產(chǎn)業(yè)基地在園區(qū)有成功案例，對項(xiàng)目有指導(dǎo)作用。6、“三位一體”集約化打造產(chǎn)業(yè)基地，填補(bǔ)市場空白。1、國家加大了宏觀調(diào)控力度，未來2-3年內(nèi)，企業(yè)經(jīng)營環(huán)境有可能發(fā)生大的變化，該項(xiàng)目正好處于緊張的建設(shè)過程中，可能對項(xiàng)目帶來較大的風(fēng)險。2、“盈田模式”、“三位一體”產(chǎn)業(yè)基地模式，客戶不完全了解，客戶是否接受，還存在一個認(rèn)識過程。3、大企業(yè)有購地自建廠房的習(xí)慣，企業(yè)廠房消費(fèi)習(xí)慣的改變困難。從上述SWOT分析可以看出，該項(xiàng)目優(yōu)勢大于劣勢，機(jī)會大于威脅，該項(xiàng)目有宏觀調(diào)控帶來的風(fēng)險，但只要該項(xiàng)目把握好了開發(fā)節(jié)奏，采取先招商后建設(shè)的經(jīng)營策略，該項(xiàng)目完全能夠開發(fā)成功。第四章經(jīng)營模式分析一、項(xiàng)目開發(fā)模式該項(xiàng)目按“高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高質(zhì)量服務(wù)”的“三高標(biāo)準(zhǔn)”進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營。該項(xiàng)目聘請國際知名的園區(qū)規(guī)劃涉及單位——新加坡的裕廊國際進(jìn)行概念性方案設(shè)計(jì)，聘請上海東鼎設(shè)計(jì)院進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)。該項(xiàng)目按“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一配套、統(tǒng)一物業(yè)管理”“五統(tǒng)一”模式進(jìn)行開發(fā)運(yùn)作。（一）統(tǒng)一規(guī)劃該項(xiàng)目擬按“三位一體”規(guī)劃設(shè)計(jì)理念進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，按“盈田模式”模式打造現(xiàn)代化的集約化的產(chǎn)業(yè)基地。所謂“三位一體”就是將所有入駐企業(yè)的商務(wù)辦公、生產(chǎn)加工、生活配套分別進(jìn)行集中建設(shè)，該項(xiàng)目自然形成“商務(wù)辦公區(qū)”、“生產(chǎn)加工區(qū)”、“生活配套區(qū)”三個不同功能的區(qū)域。各區(qū)域功能具體如下：1、商務(wù)辦公區(qū)：擬按生態(tài)商務(wù)花園的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)，是入駐企業(yè)的首腦機(jī)關(guān)機(jī)關(guān)集中區(qū)，也適應(yīng)只需要辦公的公司總部入駐，具有總部經(jīng)濟(jì)的功能。商務(wù)辦公區(qū)集中規(guī)劃建設(shè)在項(xiàng)目最佳位置，避免了車間對辦公環(huán)境的影響，統(tǒng)一了企業(yè)形象。該區(qū)域除了滿足基本的辦公要求以外，還具有研發(fā)、產(chǎn)品孵化等功能，還配備健身、娛樂、商務(wù)活動配套設(shè)施。所有企業(yè)的首腦機(jī)關(guān)都集中在這個區(qū)域，企業(yè)的所有商務(wù)活動都可以在這個區(qū)域舉行，有利于提高企業(yè)對外形象。2、產(chǎn)品加工區(qū)：擬將所有入駐企業(yè)的生產(chǎn)廠房集中規(guī)劃建設(shè)在一個區(qū)域，建設(shè)有標(biāo)準(zhǔn)廠房和專用廠房，每個企業(yè)的生產(chǎn)加工車間又是相對獨(dú)立。產(chǎn)品加工區(qū)實(shí)行人車分流，保證生產(chǎn)加工所需物流通暢。該項(xiàng)目將根據(jù)LED、電子電器、機(jī)電儀產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)，預(yù)先規(guī)劃建設(shè)一部分標(biāo)準(zhǔn)廠房，來滿足企業(yè)的生產(chǎn)加工需要，同時該項(xiàng)目還將根據(jù)部分企業(yè)工藝流程等自身特點(diǎn)，進(jìn)行量身定造專用廠房，為企業(yè)提供完善的廠房解決方案。3、生活配套區(qū)：擬將所有入駐企業(yè)的員工宿舍及其他配套設(shè)施進(jìn)行集中規(guī)劃建設(shè)在一個區(qū)域，與辦公區(qū)域、生產(chǎn)區(qū)域嚴(yán)格分開，這樣有利于經(jīng)營管理。每個企業(yè)可根據(jù)自身需要，可選擇購買或租賃員工宿舍，不需要每個企業(yè)花費(fèi)時間和精力來管理生活配套設(shè)施。這些完全是通過市場化來解決。這種“三位一體”的規(guī)劃模式，充分體現(xiàn)人性化設(shè)計(jì)理念，讓入駐企業(yè)專注于生產(chǎn)和銷售，其他配套服務(wù)都可由統(tǒng)一的物管公司來解決，企業(yè)可以共享辦公及生活配套設(shè)施，入駐企業(yè)既節(jié)約了建設(shè)資金的投入，又可節(jié)約經(jīng)營成本，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展壯大。（二）統(tǒng)一建設(shè)該項(xiàng)目將根據(jù)政府有關(guān)部門要求，進(jìn)行統(tǒng)一建設(shè)，辦公商務(wù)區(qū)、生活配套區(qū)、道路基礎(chǔ)設(shè)施必須進(jìn)行統(tǒng)一建設(shè)，注重項(xiàng)目整體效果，注重沿街外立面形象。廠房重點(diǎn)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房，也可以根據(jù)入駐企業(yè)需要，在不改變規(guī)劃要求和建筑風(fēng)格的情況下，量身定造部分專用廠房。（三）統(tǒng)一招商該項(xiàng)目按管委會要求，統(tǒng)一由盈田公司自行招商。盈田公司在招商過程中要遵循一下原則：1、要注意招商引進(jìn)企業(yè)質(zhì)量，所有招商項(xiàng)目要達(dá)到管委會規(guī)定入駐標(biāo)準(zhǔn)。2、所有招商項(xiàng)目要經(jīng)過管委會審核審批，嚴(yán)格避免污染企業(yè)進(jìn)入。3、招商引進(jìn)企業(yè)可享受園區(qū)同等優(yōu)惠政策等。4、屬于園區(qū)管委會必須引進(jìn)的項(xiàng)目，售價或租金不低于雙方協(xié)商的最低價格。5、入駐企業(yè)應(yīng)在管委會轄區(qū)辦理工商稅務(wù)登記手續(xù)。（四）統(tǒng)一配套該項(xiàng)目生產(chǎn)加工區(qū)所需的水、電、氣統(tǒng)一建設(shè)到廠房周圍，企業(yè)根據(jù)需要申請用水、用電、用氣數(shù)量。生活配套設(shè)施集中統(tǒng)一建設(shè)，建成后提供統(tǒng)一的配套服務(wù)。與該項(xiàng)目配套的商務(wù)酒店、商場超市、餐飲娛樂統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)。（五）統(tǒng)一物管該項(xiàng)目將實(shí)行統(tǒng)一的物業(yè)管理和服務(wù)。盈田公司將成立“盈田·蔡家工谷”的管理公司，聘請國際知名管理公司作為顧問單位，參照國際標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管理和服務(wù)。管理公司將根據(jù)入駐企業(yè)的需要，提供各種各樣的服務(wù)，讓入駐企業(yè)只管生產(chǎn)和銷售，其他后勤服務(wù)都可以交給管理公司來解決。二、項(xiàng)目商業(yè)模式工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目關(guān)鍵在招商，工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是通過招商，引進(jìn)目標(biāo)企業(yè)，按入駐企業(yè)需要為其提供廠房解決方案，企業(yè)通過購買的方式獲得廠房產(chǎn)權(quán)，或通過租賃的方式獲得廠房使用權(quán)。開發(fā)企業(yè)則是通過廠房銷售和廠房出租來獲得收入，贏取利潤，從而收回投資。該項(xiàng)目業(yè)主盈田公司正是通過此商業(yè)模式獲得持續(xù)發(fā)展。該項(xiàng)目加工基地以銷售為主，迅速收回投資，企業(yè)辦公、生活配套等設(shè)施以持有產(chǎn)權(quán)，對外出租為主，主要以租金逐步收回投資。三、項(xiàng)目招商（一）招商體系該項(xiàng)目擬從三個層面招商：一是本地招商，二是沿海招商，三是海外招商。本地招商是由盈田公司自己組建精干的招商團(tuán)隊(duì)來完成，因有類似項(xiàng)目運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)已組建有8人的招商團(tuán)隊(duì)，隨著該項(xiàng)目的啟動，還將增加招商人員。沿海招商是委托國內(nèi)知名代理機(jī)構(gòu)和沿海當(dāng)?shù)匦袠I(yè)協(xié)會等機(jī)構(gòu)進(jìn)行，現(xiàn)已委托上海、廣州、深圳、福建、浙江等10多家代理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)沿海企業(yè)招商聯(lián)系，還將委托國內(nèi)有影響力的行業(yè)專家，牽線聯(lián)系沿海企業(yè)招商。海外招商是委托仲量聯(lián)行、第一太平戴維斯等國際代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行國際性招商，目標(biāo)是行業(yè)100強(qiáng)企業(yè)，為項(xiàng)目樹立品牌。（二）招商措施該項(xiàng)目主要采取以下招商措施：1、以會招商：通過重慶市、區(qū)政府或相關(guān)園區(qū)，在本地及沿海地區(qū)定期召開招商會議、高峰論壇及展示交易會等形式，發(fā)布招商信息。2、利用商會、協(xié)會關(guān)系招商：立足重慶本地各大商會、協(xié)會關(guān)系，再發(fā)展與沿海其他商會、協(xié)會關(guān)系進(jìn)行招商。3、利用網(wǎng)絡(luò)招商：利用公司網(wǎng)站和工業(yè)廠房網(wǎng)站，進(jìn)行全市乃至全國性的網(wǎng)絡(luò)招商。4、利用中介機(jī)構(gòu)：委托第一太平戴維斯、美國仲量聯(lián)行、香港中原、中小企業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)、外商投資服務(wù)中心等知名代理機(jī)構(gòu)招商。（三）招商模式該項(xiàng)目招商模式主要有兩種：一是標(biāo)準(zhǔn)廠房的招商，是先根據(jù)定位產(chǎn)業(yè)廠房的通用要求，按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房，再根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)廠房，對外招商，吸引企業(yè)購買或租賃標(biāo)準(zhǔn)廠房；二是專用廠房的量身定造，主要是針對大中型企業(yè)或有特殊需求的企業(yè)，采取先招商，再根據(jù)企業(yè)對廠房的要求，進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)。標(biāo)準(zhǔn)廠房招商與專用廠房招商不同點(diǎn)在于，標(biāo)準(zhǔn)廠房交房標(biāo)準(zhǔn)和報價統(tǒng)一，在招商過程中改動較少，而專用廠房交房標(biāo)準(zhǔn)和報價，都要在招商商務(wù)洽談中確定；標(biāo)準(zhǔn)廠房在簽訂合同后，交付使用的時間較短，一般在3-6個月，專用廠房完全是量身定造，有一個報建和建設(shè)過程，交付時間稍長，一般在6-9個月。第五章擬入駐項(xiàng)目概況一、第一、二、三類壓力容器產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目重慶康達(dá)機(jī)械（集團(tuán)）有限責(zé)任公司成立于1997年3月20日，注冊資金5600萬元，2006年實(shí)現(xiàn)銷售收入1.5億人民幣。該公司資質(zhì)齊全完備。持有國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局頒發(fā)的“A2、C3級壓力容器設(shè)計(jì)許可證”、“A1、C3級壓力容器制造許可證”、“GB類、GC2、GC3級壓力管道安裝許可證”，并通過ISO9001：2000國際質(zhì)量體系認(rèn)證。該公司在中、大型成套一、二、三類壓力容器及非標(biāo)設(shè)備設(shè)計(jì)制造方面具有強(qiáng)大的實(shí)力。主要產(chǎn)品有：第一、二、三類石油化工壓力容器、各型真空及平底低溫貯槽（包括LNG貯槽）、汽化器、各類化工和低溫介質(zhì)運(yùn)輸、貯存用罐式集裝箱，是國內(nèi)為數(shù)不多的具有高真空多層絕熱壓力容器、管道和高真空多層絕熱罐式集裝箱產(chǎn)品設(shè)計(jì)制造能力的企業(yè)之一。重慶康達(dá)機(jī)械（集團(tuán)）有限責(zé)任公司現(xiàn)已開發(fā)出50L－200L各類開口、閉口、縮頸、烤漆、鍍鋅、內(nèi)防腐、噴塑等品種規(guī)格鋼桶40-50種。公司生產(chǎn)工藝先進(jìn)，生產(chǎn)設(shè)備一流。采用了磷化處理、靜電噴涂、絲網(wǎng)印字等工藝。能夠滿足各種用戶的需要。公司取得了包裝桶生產(chǎn)許可證;出口商包裝容器質(zhì)量許可證;中華人民共和國進(jìn)出口企業(yè)資格證;同時，還正評通過了ISO9001：2000國際質(zhì)量認(rèn)證。質(zhì)保體系健全，產(chǎn)品質(zhì)量優(yōu)良，遠(yuǎn)銷世界各地。該公司秉承“用戶的滿意是我們永恒的追求”的質(zhì)量宗旨。歷年來，為石油、化工、醫(yī)藥、氣體、軍工、紡織、食品機(jī)械、交通運(yùn)輸?shù)刃袠I(yè)，全國30多個省、市、自治區(qū)提供了大量優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)，深受顧客好評。該公司自成立以來取得了良好的經(jīng)濟(jì)和社會效益。1997年被重慶市人民政府評為“二十強(qiáng)私營企業(yè)”；2001年被《中國質(zhì)量萬里行》評為“質(zhì)量定點(diǎn)示范單位”；2004年被重慶市人民政府評為2004年度“百戶重點(diǎn)私營企業(yè)”、被沙坪壩區(qū)國家稅務(wù)局評為“納稅信用Ａ類（優(yōu)良）企業(yè)”、被重慶市人民政府評為“2003年度重點(diǎn)保護(hù)企業(yè)”、被沙坪壩區(qū)人民政府評為“沙坪壩區(qū)重點(diǎn)骨干企業(yè)”；2005年被重慶市工商行政管理局沙坪壩區(qū)分局評為“2003年至2004年重合同守信用企業(yè)”、被沙坪壩區(qū)人民政府評為“沙坪壩區(qū)工業(yè)企業(yè)二十強(qiáng)”。項(xiàng)目總投資為15000萬元，擬定購置標(biāo)準(zhǔn)廠房6500平方米以作為生產(chǎn)用房及配套房屋，以達(dá)到年產(chǎn)800臺套一、二、三類壓力容器的生產(chǎn)能力。項(xiàng)目建成后，可實(shí)現(xiàn)年產(chǎn)值3.2億元，利稅6000萬元，吸收移民和下崗失業(yè)職工300人二、特色塑料制品產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目重慶萬達(dá)塑膠有限公司成立于一九九六年二月，系塑膠行業(yè)中一顆璀璨的新星。該公司擁有完善的管理體系，雄厚的技術(shù)力量，工藝設(shè)備先進(jìn)，設(shè)計(jì)新穎、質(zhì)量穩(wěn)定可靠，公司擁有多名工程技術(shù)人員、產(chǎn)品廣告設(shè)計(jì)和包裝設(shè)計(jì)師，為客戶設(shè)計(jì)并制版。公司生產(chǎn)穩(wěn)定，并能在一定范圍內(nèi)滿足用戶的特殊要求。重慶萬達(dá)塑膠有限公司擁有4000克、3000克、1000克、500克等多臺先進(jìn)注塑機(jī)設(shè)備，主要為啤酒行業(yè)配套生產(chǎn)各種規(guī)格、各種顏色型號的啤酒格箱；生產(chǎn)飲料箱、周轉(zhuǎn)箱；生產(chǎn)各種涂料桶、膠水桶、潤滑油桶及用途廣泛的包裝桶；生產(chǎn)汽車、摩托車等各種注塑配件；生產(chǎn)沙灘椅、水桶、臉盆等民用產(chǎn)品。該公司以高起點(diǎn)高投入的生產(chǎn)模式，贏得廣泛客戶的認(rèn)可，因而公司逐年均上新臺階，其年產(chǎn)量達(dá)5000噸。該項(xiàng)目總投資5000萬元，擬定購置標(biāo)準(zhǔn)廠房5000平方米以作為生產(chǎn)用房及配套房屋，達(dá)到年產(chǎn)各類塑料制品7000噸的生產(chǎn)能力，實(shí)現(xiàn)年產(chǎn)值4000萬元，利稅1000萬元，吸收移民和下崗失業(yè)職工三、LED照明光源生產(chǎn)線建設(shè)項(xiàng)目喬亞保熒照明有限公司是一家集LED半導(dǎo)體照明系列產(chǎn)品的研發(fā)、生產(chǎn)、銷售、工程設(shè)計(jì)與安裝為一體的大型民營企業(yè)。其主營產(chǎn)品是LED照明系列、裝飾系列、工業(yè)配套系列、城市亮化系列及其控制系統(tǒng)等。品種繁多，科技含量高，性能穩(wěn)定，安裝方便。受到廣大用戶及同行業(yè)的一致好評。特別是通過多次的技術(shù)革新、規(guī)?；纳a(chǎn)，大大提高了產(chǎn)品的性價比。其優(yōu)勢的體現(xiàn)，使得在日趨激化的市場競爭中脫穎而出。“突破”是保熒公司的理念；“創(chuàng)新”是保熒公司的宗旨；“質(zhì)量”是保熒公司的命脈；“服務(wù)”是保熒公司的根本。以此貫穿于保熒公司的企業(yè)文化之中。憑著團(tuán)結(jié)、奮進(jìn)的精神，成為了LED領(lǐng)域的探詢者，市場潮流的引領(lǐng)者。大膽的創(chuàng)新把傳統(tǒng)意義上的半導(dǎo)體照明概念與現(xiàn)代裝飾行業(yè)、城市亮化領(lǐng)域進(jìn)行完美的結(jié)合，尋找出真正的突破口，在更加廣泛應(yīng)用的同時又具有超強(qiáng)的個性化和多樣化。該項(xiàng)目擬定購置標(biāo)準(zhǔn)廠房4000平方米，總投資3500萬元，達(dá)到年產(chǎn)40萬件LED照明光源的生產(chǎn)能力，實(shí)現(xiàn)年產(chǎn)值1.6億元，利稅5400萬元，吸收移民和下崗失業(yè)職工200人。四、智能化儀器儀表產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目重慶中聯(lián)信科實(shí)業(yè)有限公司（以下簡稱公司）是在重慶中聯(lián)軟件公司的基礎(chǔ)上，派生而成立的一家以技術(shù)應(yīng)用開發(fā)、計(jì)算機(jī)、醫(yī)療設(shè)備銷售為主的企業(yè)，公司注冊地址為重慶市高新區(qū)科園一路210號D座12-8號，注冊資金1000萬元。經(jīng)營范圍包括：計(jì)算機(jī)軟件、硬件、儀器儀表、電子、塑料制品、家用電器的開發(fā)及自銷（國家有專項(xiàng)管理規(guī)定的按規(guī)定辦理）和技術(shù)服務(wù)；銷售裝飾材料、百貨、五金、交電等。自1998年全面投入醫(yī)療衛(wèi)生信息化事業(yè)以來，先后開發(fā)“中聯(lián)醫(yī)院財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)”、“中聯(lián)醫(yī)院管理信息系統(tǒng)”、“中聯(lián)藥械招投標(biāo)管理系統(tǒng)”、“中聯(lián)醫(yī)保·醫(yī)院一體化信息系統(tǒng)”、“中聯(lián)醫(yī)價·醫(yī)院一體化信息系統(tǒng)”、“中聯(lián)醫(yī)院臨床信息系統(tǒng)”、“中聯(lián)醫(yī)院PACS/LIS系統(tǒng)”等軟件產(chǎn)品。該公司在為醫(yī)院提供軟件產(chǎn)品的同時，也向客戶銷售計(jì)算機(jī)硬件、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備。2006年該公司抓住國家大力發(fā)展煤礦安全生產(chǎn)儀器的機(jī)遇，投資成立了控股子公司--重慶科安電子有限公司（以下簡稱科安公司）。注冊資本500萬元，專業(yè)從事煤礦安全檢測儀器的開發(fā)、生產(chǎn)和銷售?？瓢补緭碛幸慌鷮I(yè)技術(shù)人員和訓(xùn)練有素的職工隊(duì)伍，具有良好的生產(chǎn)、檢驗(yàn)設(shè)備和場地?？瓢补镜闹鲗?dǎo)產(chǎn)品是：催化燃燒式甲烷檢測報警儀、一氧化碳測定器、甲烷氧氣測定器（兩用儀）、各種傳感器、煤礦用監(jiān)控系統(tǒng)、三人聯(lián)鎖放炮器、遙控報警放炮器、光干涉甲烷測定器、新型鋰電池冷光源礦燈等30多個煤礦安全儀器產(chǎn)品。該公司生產(chǎn)的產(chǎn)品，嚴(yán)格選擇了一批有實(shí)力、重質(zhì)量的配套廠家提供材料和零部件，如：煤炭科學(xué)研究總院重慶研究院、中國船舶重工集團(tuán)第七一八所，深圳市比亞迪鋰電池有限公司、福建貝能科技有限公司、微星科技有限公司、重慶航凌電路板有限公司等。優(yōu)質(zhì)可靠的配套保障，確保了公司產(chǎn)品的質(zhì)量。該公司產(chǎn)品的市場銷售網(wǎng)絡(luò)覆蓋全國各地，如:河北開灤（集團(tuán)）有限責(zé)任公司物資分公司、山西晉城藍(lán)焰煤業(yè)股份有限公司、新疆通安工貿(mào)有限責(zé)任公司、內(nèi)蒙古魯能大雁（集團(tuán)）有限公司、四川華鎣山煤業(yè)股份有限公司，重慶松藻煤電有限公司等全國大、中、小煤礦企業(yè)。公司產(chǎn)品質(zhì)量優(yōu)、服務(wù)好，受到廣大客戶的一致贊譽(yù)，并在歷次全國質(zhì)量抽查中皆獲得好評。公司于2004年11月通過了ISO9001質(zhì)量管理體系認(rèn)證，并一直保持有效的運(yùn)行。公司有98人的員工隊(duì)伍，擁有30多名各類專業(yè)組成的技術(shù)隊(duì)伍，具有較強(qiáng)的產(chǎn)品研發(fā)能力，從2006年至今開發(fā)出新品10多個，增強(qiáng)了企業(yè)的市場競爭力，打牢了企業(yè)的發(fā)展基礎(chǔ)，公司多項(xiàng)技術(shù)獲得國家專利，是“催化燃燒式甲烷測定器”、“光干涉甲烷測定器”國家計(jì)量檢定規(guī)程的起草制定單位。該項(xiàng)目總投資8000萬元，擬定購置標(biāo)準(zhǔn)廠房12000平方米以作為生產(chǎn)用房及配套房屋，新建產(chǎn)品測試線5條，新建生產(chǎn)線4條，增添核心部分關(guān)鍵設(shè)備，以達(dá)到年產(chǎn)9000臺各類智能化儀表及附屬設(shè)備的生產(chǎn)能力，實(shí)現(xiàn)銷售收入4500萬元，利稅1500萬元，吸收移民和下崗失業(yè)職工100人五、交通安全設(shè)施系列產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)化建設(shè)項(xiàng)目重慶市環(huán)茂交通設(shè)施有限公司成立于2006年6月，主要是從事交通安全設(shè)施標(biāo)志的生產(chǎn)、制作、安裝；隔離柵、防拋網(wǎng)的施工安裝；交通設(shè)施產(chǎn)品（輪廓標(biāo)、防撞桶、防眩板、隔離墩、活動護(hù)欄、減速帶等）的銷售安裝?，F(xiàn)有標(biāo)志桿制作廠房800m2，標(biāo)志版面制作廠房800m序號項(xiàng)目名稱工程內(nèi)容工程造價(萬元)項(xiàng)目合作單位時間備注1渝鄰高速公路標(biāo)志301湖南醴陵市志遠(yuǎn)交通工程有限公司20042武合高速公路標(biāo)志426湖南醴陵市志遠(yuǎn)交通工程有限公司20053渝鄰高速公路高嘴收費(fèi)站標(biāo)志、隔離柵、護(hù)欄68湖南醴陵市志遠(yuǎn)交通工程有限公司20054樂山(大佛至夾江)一級標(biāo)志128河北銀信交通設(shè)施有限公司20055渝遂高速公路隔離柵438江蘇耀鑫交通設(shè)施有限公司20076萬開高速公路標(biāo)志、突起標(biāo)志66湖南醴陵市志遠(yuǎn)交通工程有限公司20077墊忠高速公路隔離柵、防眩板、拋拋網(wǎng)520江蘇無錫交通設(shè)施有限公司20078墊忠高速公路標(biāo)志576廣東新粵交通投資有限公司20079云萬高速公司隔離柵、防眩板、防拋網(wǎng)898江蘇耀鑫交通設(shè)施有限公司200810云萬高速公司標(biāo)志406山西通暢公路工程有限公司200811繞城高速公路西段標(biāo)志706中交一公局交通工程有限公司200812繞城高速公路南段標(biāo)志355云南長江現(xiàn)代交通設(shè)施有限公司2009在建13渝湘高速公路武水段標(biāo)志180濰坊東方交通設(shè)施工程有限公司2009在建14渝湘高速公路彭武段標(biāo)志310云南長江現(xiàn)代交通設(shè)施有限公司2009在建…………該項(xiàng)目總投資5000萬元，擬定購置標(biāo)準(zhǔn)廠房6000平方米，新增大量技術(shù)先進(jìn)設(shè)備，實(shí)現(xiàn)交通安全設(shè)施系列產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)化，達(dá)到年銷售收入5000萬元，利稅1500萬元，吸收移民和下崗失業(yè)職工300人。第六章項(xiàng)目選址及建設(shè)條件一、項(xiàng)目選址（一）選址原則為快速完成招商、快速建成該項(xiàng)目，讓該項(xiàng)目早日發(fā)揮效益，綜合考慮環(huán)境等多方面的因素，根據(jù)項(xiàng)目選址的一般原則和該項(xiàng)目為的實(shí)際情況，本項(xiàng)目選址應(yīng)遵循以下原則：1、交通發(fā)達(dá)，與渝中區(qū)距離不超過15公里，車程不超過15分鐘。2、公共設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施等配套較為完善。3、地勢平坦，地塊相對獨(dú)立，便于規(guī)劃建設(shè)。4、空氣清新、陽光充足、排水通暢、周邊無污染。（二）地點(diǎn)與地理位置本項(xiàng)目建設(shè)用地?cái)M選在重慶同興工業(yè)園區(qū)蔡家組團(tuán)C標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)的C01-1地塊，位于重慶主城北部區(qū)域中環(huán)快速干道和二環(huán)之間，西面是蔡家組團(tuán)的縱六路，南面臨近輕軌6號線，東臨蔡家組團(tuán)縱五路，北部蔡家組團(tuán)C3路。該地塊地勢平整，與縱五路有幾米的高差，與縱六路無高差，交通便利，規(guī)劃合理，是本項(xiàng)目最為理想，最為合適的選址。（三）項(xiàng)目占地面積該地塊征地地面積約136927m2（折205.4畝），用地性質(zhì)屬于工業(yè)出讓用地，其用地規(guī)?；緷M足該項(xiàng)目要求。二、項(xiàng)目建設(shè)條件（一）自然地理?xiàng)l件1、氣象、水文項(xiàng)目所在地區(qū)屬亞熱帶季風(fēng)濕潤氣候區(qū)，根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料，多年平均氣溫為17.72℃，多年平均相對濕度為81%，多年平均降雨量為1163.3mm，最大日降雨量為932、地形、地貌及工程地質(zhì)該項(xiàng)目地塊周邊地形、地貌穩(wěn)定，地質(zhì)環(huán)境條件中等復(fù)雜，未見危巖崩塌及泥石流等地質(zhì)災(zāi)害發(fā)育，場地整體穩(wěn)定性良好，適合工程建設(shè)。3、地震情況據(jù)《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》GB18306-2001和《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50011-2001附錄A，該項(xiàng)目地抗震設(shè)防烈度為6度，地震動峰值加速度為0.05g。（二）交通運(yùn)輸條件1、航空：距重慶國際機(jī)場15公里。2、高速路：通過4條快速干道，即渝合高速、國道110、重慶一環(huán)、二環(huán)高速公路與成渝、滬渝、蘭渝、渝湛、渝遂（寧）、渝湘等多條高速公路干線聯(lián)接，輕軌6號線連接市中心。3、航運(yùn)：蔡家組團(tuán)境內(nèi)有一條嘉陵江黃金水道，項(xiàng)目距朝天門碼頭25公里、寸灘深水港集裝箱碼頭22公里。4、鐵路運(yùn)輸：距火車站18公里。綜上所述項(xiàng)目選址是水、陸、空、輕軌等交通優(yōu)勢便利的區(qū)域。（三）施工條件在重慶同興工業(yè)園區(qū)實(shí)施本項(xiàng)目有著極其優(yōu)越的施工條件。一是施工場地環(huán)境較好，道路交通、用電、用水等基礎(chǔ)設(shè)施已修建到位；二是交通方便，施工材料、設(shè)備等可以運(yùn)至現(xiàn)場，能節(jié)約運(yùn)輸費(fèi)用；三是人力資源豐富，勞動力便宜，有利于降低施工工資成本；四是建筑材料及機(jī)器設(shè)備來源廣泛，供應(yīng)充足，一些材料可就地取材。五是當(dāng)?shù)卣腿嗣袢罕娭С?，建設(shè)中無糾紛發(fā)生。三、選址推薦方案綜合各方面的因素，經(jīng)現(xiàn)場調(diào)研、綜合分析、優(yōu)化比較，認(rèn)為本項(xiàng)目選址在重慶同興工業(yè)園區(qū)蔡家組團(tuán)C標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)的C01-1地塊，是科學(xué)的、恰當(dāng)?shù)摹５谄哒马?xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)方案一、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容主要包括以下六個方面：（一）標(biāo)準(zhǔn)廠房：建適合LED、電子電器、儀器儀表等行業(yè)需要廠房（二）研發(fā)中心：建適合LED產(chǎn)品研發(fā)的科研大樓（三）后勤服務(wù)中心：建適應(yīng)企業(yè)需要的辦公、員工食堂、倒班樓（四）廠區(qū)道路建設(shè)工程（五）廠區(qū)環(huán)境綠化建設(shè)工程（六）水、電、氣及其他配套設(shè)施安裝工程二、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目征地面積136927m2（折205.4畝），其中建設(shè)用地面積126003m2（折188.9畝），道路分?jǐn)?0924m2，房屋建筑占地面積66788m2，建筑系數(shù)（請?jiān)斠姼奖?-1《項(xiàng)目占地面積及房屋建筑面積規(guī)模一覽表》、附表5-2《盈田·蔡家工谷項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)評價表》）。項(xiàng)目占地面積及房屋建筑面積規(guī)模一覽表附表7-1序號建設(shè)內(nèi)容用地規(guī)模房屋建筑規(guī)模備注M2畝比重M2比重1標(biāo)準(zhǔn)廠房46.5%85.31%2研發(fā)中心5.2%9.95%3后勤服務(wù)中心1.4%4.74%建筑物占地小計(jì)53.0%100%4廠區(qū)環(huán)境綠化18.30%5廣場、道路及停車場28.7%總用地面積合計(jì)盈田·蔡家工谷項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)評價表附表7-2序號指標(biāo)名稱單位計(jì)算公式指標(biāo)評價實(shí)際指標(biāo)控制指標(biāo)+、-值1投資強(qiáng)度萬元/畝（未含入駐企業(yè)設(shè)備投資）2產(chǎn)值萬元/畝3容積率1.224建筑系數(shù)%5351.38三、項(xiàng)目建筑方案本工程方案按照能適應(yīng)已選定的地址，符合工程標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范、符合使用功能、經(jīng)濟(jì)合理等要求，主要研究建筑特征（面積、層數(shù)、寬度、跨度等）、建（構(gòu)）筑物的結(jié)構(gòu)型式、基礎(chǔ)工程方案和抗震設(shè)防等內(nèi)容。根據(jù)不同使用功能，每部分建筑方案要達(dá)到以下使用要求：廠房主要適應(yīng)LED產(chǎn)業(yè)、機(jī)電儀產(chǎn)業(yè)需要的標(biāo)準(zhǔn)廠房，以簡裝為主，入駐企業(yè)將根據(jù)自己生產(chǎn)工藝流程進(jìn)行設(shè)備安裝和調(diào)整，再進(jìn)行精裝修；企業(yè)研發(fā)中心、后勤服務(wù)中心要達(dá)到精裝要求，工程竣工后，即可投入使用。1、工程方案設(shè)計(jì)原則（1）工程內(nèi)容、建筑面積和建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)適應(yīng)工藝布置要求，滿足生產(chǎn)使用功能要求。（2）工