房地產(chǎn)基礎知識培訓

房地產(chǎn)基礎知識培訓作為專業(yè)房地產(chǎn)服務公司的一員把一些基礎的、淺顯的房地產(chǎn)知識梳理一次應該有所必要！即便以下內(nèi)容或許您已經(jīng)熟悉了百分之七八十。。。。。綱要一、中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程

二、房地產(chǎn)開發(fā)流程及各階段需求分析

三、房地產(chǎn)常用專業(yè)術(shù)語

中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)類型房地產(chǎn)開發(fā)流程及開發(fā)商角色分析房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)需求分析房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)需求分析

1、投資決策及可行性研究需求：市場調(diào)研，形成可行性研究報告1）對內(nèi)：明確項目在經(jīng)濟上、技術(shù)上、效益上的可行性2）項目立項需要一份可研報告3）銀行貸款需要可研報告需求：確定整體開發(fā)策略，產(chǎn)品定位，形成設計任務書1）市場調(diào)研：區(qū)域市場走勢、競爭項目、類比項目、消費群體、政策、地塊……2）發(fā)達區(qū)域采盤，學習先進經(jīng)驗3）產(chǎn)品定位：做什么樣的產(chǎn)品（檔次、風格、戶型面積配比、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、配套、園林……），4）整體開發(fā)思路：開發(fā)時序、開盤策略、營銷主題、廣告策略……房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)需求分析2、前期策劃需求：把前期策劃或老板的思路通過設計形成執(zhí)行方案1）概念性規(guī)劃設計：確定整體規(guī)劃理念及總體規(guī)劃布局2）規(guī)劃、園林、建筑、戶型方案設計：執(zhí)行方案3）施工圖設計：執(zhí)行方案，指導施工房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)需求分析3、規(guī)劃設計需求：采購管理、施工管理1）采購：硬采購（建筑材料、建筑部品等）2）施工管理：進度管理、質(zhì)量管理、安全管理3）成本控制：控制采購及施工過程中的成本房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)需求分析4、施工階段需求1）制定整體推廣方案（營銷主題、開盤方案、廣告策略、活動策略……）2）廣告及活動推廣執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)需求分析5、營銷推廣需求1）銷售培訓（樓盤知識、銷售說辭、禮儀、策略……）2）銷售管理（人員管理、客戶管理、業(yè)績管理、物料管理……）3）銷售策劃（銷售過程中的銷售執(zhí)行策略策劃：價格、促銷……）4）客戶服務：辦理按揭、交房等房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)需求分析6、銷售我也認為，“以上內(nèi)容，太過死板令人不屑一顧?！爆F(xiàn)在，讓我們來了解一下不一樣的建筑。首先，您知道世界上哪一棟建筑在嚴重的進度延誤和費用超支的情況下完成，歷時14年，造價從700萬美元膨脹到1.2億美元，比預算增加了17倍？悉尼歌劇院身為專業(yè)房地產(chǎn)服務公司的一員，您知道：“不求最好，但求最貴”的香港寫字間是哪一棟嗎？香港匯豐銀行總部號稱：停放在港口海岸地面上的一艘“宇宙飛船”您知道：香港中銀大廈為什么被譽為“節(jié)節(jié)高”嗎？您知道中國哪一棟建筑看起來很舒服，修建起來難度滔天嗎？“好看難建”的ＣＣＴＶ大樓您知道：國家大劇院的建筑理念是什么嗎？“一滴晶瑩的水珠”曾經(jīng)是周總理未能完成的夙愿。位于人民大會堂西側(cè)，全世界獨一無二的恢宏建筑?？上?，由法國人擔綱設計…….如果以上這些內(nèi)容都太復雜深奧，還是讓我們來看些簡單、基礎的內(nèi)容吧！容積率:是項目三總建筑三面積與三總用地三面積的三比值。三一般用三小數(shù)表三示。綠化率:項目綠三地總面三積與總?cè)玫孛嫒e的比三值。一三般用百三分數(shù)表三示。建筑密三度:項目總?cè)嫉鼗孛娣e三與總用三地面積三的比值三。一般三用百分三數(shù)表示三。層高、三凈高：(1)層高指三建筑物三的層間三高度，三及本層三樓面或三地面至三上一層三樓面或三地面的三高度；(2)凈高指三房間的三凈空高三度，及三地面至三天花板三下皮的三高度房地產(chǎn)三常用專三業(yè)術(shù)語1、技術(shù)經(jīng)三濟指標建筑的三面積建筑面三積、使三用面積三、使用三率:(1)建筑面三積指建三筑物長三度、寬三度的外三包尺寸三的乘積三再乘以三層數(shù)。三它由使三用面積三、交通三面積和三結(jié)構(gòu)面三積組成三。(2)三使用面三積指主三要使用三房間和三輔助使三用房間三的凈面三積（凈三面積為三軸線尺三寸減去三墻厚所三得的凈三尺寸的三乘積）三。(3)三使用率三亦稱得三房率，三指使用三面積占三建筑面三積的百三分數(shù)。交通面三積、結(jié)三構(gòu)面積三:(1)交通面三積指走三道、樓三梯間、三電梯間三等交通三聯(lián)系設三施的凈三面積。(2)三結(jié)構(gòu)面三積指墻三體、柱三所占的三面積。磚木磚混框架鋼結(jié)構(gòu)其他：三鋼混、三框剪……房地產(chǎn)三常用專三業(yè)術(shù)語建筑結(jié)三構(gòu)磚混結(jié)三構(gòu)：房屋的三豎向承三重構(gòu)件三采用磚三墻或磚三柱，水三平承重三構(gòu)件采三用鋼筋三混凝土三樓板、三屋頂板三，此類三結(jié)構(gòu)形三式叫磚三混結(jié)構(gòu)三?？蚣芙Y(jié)三構(gòu)：框架結(jié)三構(gòu)指由三柱子、三縱向梁三、橫向三梁、樓三板等構(gòu)三成的骨三架作為三承重結(jié)三構(gòu)，墻三體是圍三護結(jié)構(gòu)三。剪力墻三：剪力墻三指在框三架結(jié)構(gòu)三內(nèi)增設三的抵抗三水平剪三切力的三墻體。三因高層三建筑所三要抵抗三的水平三剪力主三要是地三震引起三，故剪三力墻又三稱抗震三墻。鋼結(jié)構(gòu)三：鋼結(jié)構(gòu)三是建筑三物的主三要承重三構(gòu)件由三鋼材構(gòu)三成的結(jié)三構(gòu)。具三有自重三輕、強三度高、三延性好三、施工三快、抗三震性好三的特點三。鋼結(jié)三構(gòu)多用三于超高三層建筑三，造價三較高。建筑的三結(jié)構(gòu)與磚混三結(jié)構(gòu)相三比，框三架結(jié)構(gòu)三有何優(yōu)三、缺點三？優(yōu)點：(1)三自重輕三：磚混三結(jié)構(gòu)自三重為1三500三公斤/三平方米三；框架三結(jié)構(gòu)如三采用輕三板（加三氣混凝三土隔墻三、輕鋼三龍骨隔三墻等）三的自重三為40三0公斤三~60三0公斤三/平方三米，僅三為磚混三結(jié)構(gòu)的三1/3三。(2)三房間布三置靈活三：框架三結(jié)構(gòu)的三承重結(jié)三構(gòu)為框三架本身三，墻板三只起圍三護和分三隔作用三，因而三布置比三較靈活三。(3)三增加了三有效面三積：框三架結(jié)構(gòu)三墻體較三磚混結(jié)三構(gòu)薄，三相對的三增加了三房屋的三使用面三積。缺點：(1)三用鋼量三比磚混三結(jié)構(gòu)高三出約3三0%，三與磚混三結(jié)構(gòu)相三比，造三價偏高三。(2)三部分柱三子截面三尺寸過三大，會三凸出墻三外，影三響美觀三。五證《國有土三地使用三證》《建筑用三地規(guī)劃三許可證》《建筑工三程規(guī)劃三許可證》《建筑工三程施工三許可證》(建筑工三程開工三證）《商品房三銷售（三預售）三許可證》兩書《住宅質(zhì)三量保證三書》《住宅使三用說明三書》房地產(chǎn)三常用專三業(yè)術(shù)語“五證三兩書”三通一三平三通一三平是指三房地產(chǎn)三綜合開三發(fā)施工三結(jié)構(gòu)的三基礎工三程要求三，內(nèi)容三包含“水通、三電通、三路通和三土地平三整”，是房三地產(chǎn)基三礎用地三開發(fā)的三最低法三定要求三。七通一三平七通一三平是指“給水、三排水、三電力、三通信、三燃氣、三熱力、三道路通三，土地三平整”。房地產(chǎn)三常用專三業(yè)術(shù)語“三通一三平”與“七通一三平”開間住宅設三計中，三住宅的三寬度是三指一間三房屋內(nèi)三一面墻三皮到另三一面墻三皮之間三的實際三距離。三因為是三就一自三然間的三寬度而三言，故三又稱開三間。住三宅開間三一般不三超過3.0米--3三.9米，磚三混結(jié)構(gòu)三住宅開三間一般三不超過3.3米。三規(guī)定較三小的開三間尺度三，可縮三短樓板三的空間三跨度，三增強住三宅結(jié)構(gòu)三整體性三、穩(wěn)定三性和抗三震性。進深在建筑三學上是三指一間三獨立的三房屋或三一幢居三住建筑三從前墻三皮到后三墻壁之三間的實三際長度三。進深三大的住三宅可以三有效地三節(jié)約用三地，但三為了保三證良好三的自然三采光和三通風條三件，住三宅的進三深在設三計上有三一定的三要求，三不宜過三大。目三前我國三大量城三鎮(zhèn)住宅三房間的三進深一三般要限三定在5米左右三，不能三任意擴三大。房地產(chǎn)三常用專三業(yè)術(shù)語“開間與三進深”錯層復式躍式入戶花三園空中花三園房地產(chǎn)三常用專三業(yè)術(shù)語創(chuàng)新戶三型錯層室三內(nèi)實景三圖錯躍式三室內(nèi)效三果圖按建筑三層數(shù)分低層、三多層、三小高層三、高層按單體三結(jié)構(gòu)分板樓、三塔樓、三板塔結(jié)三合別墅按三單體結(jié)三構(gòu)分獨棟、三聯(lián)排、三雙拼、三疊拼房地產(chǎn)三常用專三業(yè)術(shù)語建筑類三別板樓四三大優(yōu)點南北通三透，采三光通風三好；均好性三；管理成三本不高三；實用率三、得房三率高。板樓兩三大缺陷建筑密三度小，三不能充三分挖掘三地土地三價值，三且房價三相對高三；房型格三局不宜三改造。按單體三結(jié)構(gòu)分塔樓平面圖塔樓四三大優(yōu)點節(jié)約土三地資源三，房價三較低；空間結(jié)三構(gòu)靈活三，宜于三改造；結(jié)構(gòu)強三度高，三抗震性三好；居高望三遠，視三野開闊三。塔樓兩三大缺陷均好性三差，居三住密度三高；使用率三不高，三存在灰三色空間三。獨棟別三墅立面別墅按三單體結(jié)三構(gòu)分聯(lián)排別三墅聯(lián)排別三墅又稱TOW三NHO三USE，有天三有地，三每戶獨三門獨院三，設有1至2個車位三，還有三地下室三。與獨三棟別墅三區(qū)別很三大的是三，它是三由幾幢三小于三三層的單三戶別墅三并聯(lián)組三成的聯(lián)三排或住三宅，有三統(tǒng)一的三平面設三計和獨三立的門三戶。建三筑面積三一般是三每戶250平方米三左右。雙拼別三墅它是聯(lián)三排別墅三與獨棟三別墅之三間的中三間產(chǎn)品三，是由三兩個單三元的別三墅拼聯(lián)三組成的三單棟別三墅。在三美國被三叫作“Two三fa三mil三yh三ous三e”，直譯三為兩個三家庭的三別墅。疊拼別三墅它是Tow三nho三use的疊拼三式的一三種延伸三，是在三綜合情三景洋房三公寓與三聯(lián)排別三墅特點三的基礎三上產(chǎn)生三的，由三多層的三復式住三宅上下三疊加在三一起組三合而成三，下層三有花園三，上層三有屋頂三花園，三一般為三四層帶三閣樓建三筑，這三種開間三與聯(lián)排三別墅相三比，獨三立面造三型可豐三富一些三，同時三一定程三度上克三服了聯(lián)三排別墅三窄進深三的缺點三。疊拼別三墅立面三圖聽完這三些枯燥三的概念》……“餓滴神三?。☆悸犎鰜砹恕薄皠e著急三，快結(jié)三束了……”結(jié)束之三前，再講一三個小故三事輕松一三下……假如您三是一位三秀才。您第三三次進京三趕考，三住在一三個經(jīng)常三住的店三里?？荚嚽叭齼商焖隽巳齻€夢:第一個三夢是：三夢到自三己在墻三上種白三菜第二個三夢是：三下雨天三，他戴三了斗笠三還打傘第三個三夢是：三夢到跟三心愛的三表妹脫三光了衣三服躺在三一起，三但是背三靠著背三。又一個XIA三O故事第二天三，您去三找算命三的解夢三。算命的三一聽，三連拍大三腿說：三“你還三是回家三吧。沒三戲！你三想想——*高三墻上種三菜不是白費勁嗎？*戴三斗笠打三雨傘不三是多此一三舉嗎？*跟三表妹都三脫光了三躺在一三張床上三了，卻三背靠背三，不是沒戲嗎？”請問，三你是打三道回府三？還是三繼續(xù)考三試？又一個XIA三O